國有企業(yè)物業(yè)管理對策分析

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［摘要］國有企業(yè)物業(yè)管理與住宅物業(yè)管理有著本質(zhì)的區(qū)別，作為國有企業(yè)物業(yè)管理，也相當于企業(yè)的后勤保障總管家，如何當好這個管家，讓企業(yè)全身心致力于生產(chǎn)目標的完成。作為企業(yè)物業(yè)管理中心，通過采取一系列有效的對應措施，全面加強物業(yè)管理服務質(zhì)量，以高標準、高質(zhì)量完成業(yè)主需求目標。

［關鍵詞］國有企業(yè);物業(yè)管理;激勵機制

1國有企業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)狀

國有企業(yè)物業(yè)管理是從計劃經(jīng)濟時代的后勤部門延續(xù)的產(chǎn)物，在計劃經(jīng)濟時代，吃的是大鍋飯，工作做多做少無所謂，門衛(wèi)值班工作形同虛設，只是一個形式主義，物業(yè)維修工作是你要我做我就做，你不要我做我就不做，物業(yè)管理規(guī)章制度無力實施，人才結(jié)構(gòu)年齡老化，人才素質(zhì)結(jié)構(gòu)偏低。隨著國家改革開放四十年，國民發(fā)濟發(fā)生了翻天覆地的變化，國家強大，人民富裕。而作為國有企業(yè)肩負國家重任，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展壯大努力拼博，為國有資產(chǎn)保值增值而努力奮斗。而當今企業(yè)的物業(yè)管理服務工作，對老一套物業(yè)管理進行徹底改革。必須緊跟時代新發(fā)展，全面為企業(yè)提供安全優(yōu)質(zhì)、高標準、高質(zhì)量的全方位物業(yè)管理服務工作。

2企業(yè)物業(yè)管理對策

2.1提高人才素質(zhì)

組建高素質(zhì)員工隊伍，只有高素質(zhì)的物業(yè)管理人才才能適應智能化、網(wǎng)絡化等高質(zhì)量的物業(yè)管理服務趨勢。原有的老員工陸續(xù)退休，對未退休人員進行崗位調(diào)整妥善安排，招聘具備專業(yè)知識、知識面廣，有豐富管理經(jīng)驗，溝通與應變能力強、熟悉有關政策法規(guī)的復合型物業(yè)管理人才;工程技術人員要一專多能，適應性強，根據(jù)業(yè)主的需求，做到隨叫隨到、服務及時、服務跟蹤、服務回訪;同時樹立企業(yè)服務形象。

2.2加強企業(yè)物業(yè)管理人員培訓

俗話說“活到老，學到老”，學無止境，特別是物業(yè)管理工作，服務目標、服務理念、服務思路等，需緊跟時代變化，緊跟業(yè)主需求;加強物業(yè)管理人員技能、業(yè)務培訓，實行送出學習及內(nèi)部自行培訓，也可以通過參觀、交流等方式提高員工的物業(yè)管理水平，作為物業(yè)管理企業(yè)的中心領導人，在日常工作中，以身作則，以自己的實際工作方式及工作能力，帶動管理隊伍的成長，高標準、高要求從思想、內(nèi)心面面俱到，精細思考業(yè)主的需求，造就一支懂管理、通技術、精業(yè)務的物業(yè)管理隊伍。

2.3開展技能比賽，提升服務水平

每年開展1～2次的物業(yè)服務技能比賽，比技能、儀容、儀態(tài)、禮儀、門崗服務。通過服務技能比賽，提高員工的服務能力和潛力開發(fā)，鼓勵員工進行技能創(chuàng)新。全面提升服務技能水平。

2.4強化安全意識，責任落實到人

安全管理是企業(yè)的生命要素，安全生產(chǎn)工作以人為本，“堅持安全第一、預防為主、綜合治理”的方針，強化落實安全生產(chǎn)責任制，物業(yè)管理經(jīng)理與二級部門負責人簽訂安全責任書，全面落實安全責任到人。重點消除安全隱患，使安全事故消滅在萌芽狀態(tài)中，確保企業(yè)生產(chǎn)安全和員工生命安全，每季度做好開展消防安全隱患排查工作，對排查的安全隱患及時整改到位，每年進行二次全體職工的安全培訓，提高全體員工安全意識及安全處置能力。電工、電梯、消防、空調(diào)等特種工種做到100%持證上崗，安全護衛(wèi)100%持證上崗。

2.5建立激勵機制

建立有效的激勵與約束機制，強化員工的業(yè)績意識，激發(fā)員工的工作積極性，從而提高物業(yè)服務質(zhì)量和服務水平，實行競爭機制，按勞取酬，形成科學規(guī)范的物業(yè)管理體系。

2.5.1考核方式采取員工日常考核與年底集中考核相結(jié)合的原則，根據(jù)個人價值、業(yè)績、責任與收益一致的原則，達到考核結(jié)果的合理性與公平性。加強考核結(jié)果的應用，將員工考核結(jié)果與個人崗位等直接掛鉤。

2.5.2考核規(guī)則制定考核規(guī)則(見表1)，日?？己擞煽偛繉Ω鞣植?、各分部對各班組、各班組對各崗位層層細分考核職責，根據(jù)考核評分標準，對考勤、工作完成情況及工作表現(xiàn)，獎罰分明，詳細記錄，年底進行匯總。

2.5.3考核等級劃分考核等級按照考核得分T，由高到低，分為優(yōu)秀、良好、合格、基本合格、不合格5個等級，考核等級劃分見表1。

2.5.4考核結(jié)果應用年度考核結(jié)果在年終績效中體現(xiàn)，制定年終績效標準，根據(jù)考核結(jié)果制定績效系數(shù)，系數(shù)等級見表2。激勵多勞多得，按勞取酬，也可以留住敬業(yè)愛崗員工。年度考核不合格，經(jīng)過兩次培訓或者調(diào)整工作崗位后，考核仍為不合格的，按照《中華人民共和國勞動法》相關規(guī)定，予以解除勞動合同。

2.6企業(yè)物業(yè)管理服務執(zhí)行細則

2.6.1秩序維護服務執(zhí)行細則進入企業(yè)大門，設立形象崗迎賓接待，顧客來訪，迎賓接待人員需與來客訪問的業(yè)主進行電話預約，預約成功后，由訪客填寫會客憑條，記錄顧客身份及信息，以確保訪客對業(yè)主單位的安全，同時禮貌接待來訪客人，充分體現(xiàn)企業(yè)全方位的安全管理的同時，提升企業(yè)管理標準。辦公區(qū)域，需安排24小時巡視工作，安全巡查每3小時至少巡查1次，監(jiān)控室進行24小時監(jiān)控，在錄像保存期內(nèi)保存監(jiān)控資料，如有業(yè)主需求，隨時調(diào)控監(jiān)控錄像。

2.6.2設施、設備維護維修執(zhí)行細則定期檢查房屋的使用狀況，對房屋及共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，每周由維修隊人員對辦公區(qū)域巡查1次房屋各類門(自動門、推拉門)、推拉窗、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃、樓內(nèi)墻面、墻面磚、地坪、地磚、道路、地下車庫，做好巡查記錄;同時有保潔人員在保潔工作的同時，加強對保潔區(qū)域的設施、設備的觀察，發(fā)現(xiàn)問題及時記錄報備維修;需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復;屬于大中修范圍的，及時制訂維修計劃，向業(yè)主提出維修方案及維修預算，由業(yè)主審核同意后，組織實施維修。維修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏，每年清掏2次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。變配電系統(tǒng)、應急供電系統(tǒng)、升降系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、消防報警與滅火系統(tǒng)、公共照明系統(tǒng)(含室內(nèi))、避雷系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)(包括中央監(jiān)控系統(tǒng)、廣播與背景音響系統(tǒng)等)、其他設備系統(tǒng)等，建立共用設施設備檔案(設備臺賬)、設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄，記錄齊全。設施設備標志齊全、規(guī)范，責任人明確，操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范，設施設備運行正常。容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施，對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急處置方案。對電梯、空調(diào)、消防必須有資質(zhì)單位進行定期檢測、維護保養(yǎng)。確保企業(yè)設施設備安全保障運行。

2.6.3環(huán)境衛(wèi)生及保潔服務執(zhí)行細則清潔衛(wèi)生工作除了日常常規(guī)的清潔保潔工作外，制定特殊衛(wèi)生清潔流程，讓保潔員有序開展清潔衛(wèi)生工作，比如周一清除墻面蜘蛛網(wǎng)、周二對地腳線清潔、周三對門清潔、周四對玻璃清潔、周五對垃圾桶全面清洗;讓保潔按照流程有序開展保潔服務工作，用溫馨提示告知業(yè)主保潔服務項目及服務時間，讓業(yè)主共同監(jiān)督保潔服務工作，同時加強管理人員對保潔清潔衛(wèi)生流程監(jiān)督檢查，重點檢查衛(wèi)生死角，做好檢查記錄。

3結(jié)論

綜上所述，國有企業(yè)物業(yè)管理，必須緊跟社會發(fā)展的步伐，加快轉(zhuǎn)型，更新觀念。提高管理創(chuàng)新技能，不斷增強自身的服務意識，做到事無巨細，積極發(fā)揮自身的能量，為業(yè)主所想，為業(yè)主所思，為業(yè)主提供精細化、高效化、高質(zhì)化的全面保障服務工作，為員工構(gòu)筑發(fā)展的空間，為社會作出應有的貢獻。

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作者：王立萍 單位：中國電建集團貴陽勘測設計研究院有限公司