國有土地征收條例精選(九篇)

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第1篇：國有土地征收條例范文

關(guān)鍵詞：行政規(guī)劃；征收；行政程序；公眾參與

中圖分類號：D912.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1673-2596（2013）06-0115-02

一、“公眾參與”與行政程序

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（簡稱新《條例》）頒布已經(jīng)整整兩年，然而其實(shí)施效果與公眾之期待仍有較大差距：一方面，新《條例》較之前的《城市房屋拆遷管理條例》在規(guī)范行政程序和完善權(quán)利救濟(jì)方面有了較大的進(jìn)步；另一方面，新《條例》在司法實(shí)踐中是否能夠充分發(fā)揮保障公民權(quán)利的功能，還有待觀察。本文以新《條例》第九條第二款為中心，從行政程序法角度探討其在行政訴訟中適用的可行性與可能性。

“公眾參與”作為行政程序法上“正當(dāng)程序”的必要組成部分已成為常識[1]，我國的行政程序法律規(guī)范中的聽證制度、信息公開制度等與公眾參與相關(guān)的制度也日漸完善。但有些“公眾參與”相關(guān)條款只是原則性宣示而缺乏具體操作步驟和追責(zé)機(jī)制，使得這些條款成為具文。具體到新《條例》，其第九條第二款明確把公眾參與、專家論證作為制定詳細(xì)規(guī)劃的必要程序，更有利于規(guī)范決策和規(guī)劃的制定，以及從源頭上保障公眾對房屋征收的知情權(quán)和參與權(quán)[2]。強(qiáng)調(diào)作出征收決定的具體程序的合法性來否定被征收人的主張，認(rèn)可了整個具體行政行為的程序合法性。那么，本條款對于行政行為的程序控制在司法上到底有何作用便值得去探究。

二、對新《條例》第九條第二款的分析

首先，從行政立法的宗旨出發(fā)，《條例》第九條第二款屬于規(guī)劃控制條款，與舊《條例》相比，本條款意圖構(gòu)建對行政征收之前的行政規(guī)劃的有效控制機(jī)制，正如王錫鋅教授所言，“規(guī)劃”才是規(guī)范征收保護(hù)私有財產(chǎn)的真正“源頭”[3]。而且，規(guī)劃在很大程度上決定征收范圍，規(guī)劃一旦確定則很難補(bǔ)救[4]。最初新《條例》的草案中并無此條款，本條款在草案第二稿中才出現(xiàn)，以凸顯規(guī)制規(guī)劃行為的重要性。從行政程序法的角度來說，本條規(guī)制的對象是行政規(guī)劃，遵守行政程序在此顯得尤為重要。從其他相關(guān)的法律規(guī)范角度來說，本條款對應(yīng)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第二十六條第一款，有上位法依據(jù)；同時，依據(jù)《政府信息公開條例》第十條和第十一條，對于行政規(guī)劃的論證的相關(guān)信息也屬于政府主動公開的信息范圍，這也為《條例》第九條第二款的實(shí)施提供了可行的配套措施。在已經(jīng)存在法律和行政法規(guī)規(guī)范的情況下，《條例》不作重復(fù)性規(guī)定而用概括語言進(jìn)行設(shè)定程序性要求，正是為了強(qiáng)調(diào)行政規(guī)劃中公眾參與的重要性[5]。

其次，從新《條例》的整體角度來看，第九條作為第八條“公共利益”的延續(xù)，也存在著界定和限制公共利益的功能，第九條第二款是對征收決定的首層限制。從行政程序角度來講，本條款也是房屋征收補(bǔ)償?shù)男姓袨榈某绦蚱瘘c(diǎn)。既然規(guī)劃程序和之后的具體的征收決定程序?qū)儆谕徽?，那么本條也應(yīng)當(dāng)與之后的具體的程序規(guī)定一樣，具有同等的程序約束力和司法適用性。

從以上兩點(diǎn)，可以看出：在行政訴訟中，被征收人以征收人的征收前的規(guī)劃行為程序違法為由請求法院撤銷政府的征收決定從法律規(guī)定和立法精神上來講是完全可行的，而且還能夠發(fā)揮原告在行政訴訟舉證方面的優(yōu)勢：行政機(jī)關(guān)必須有充足證據(jù)證明其征收前的行政規(guī)劃行為符合法定程序，這能夠?qū)π姓C(jī)關(guān)的行政規(guī)劃行為和征收決定的決策起到有力的制約作用。另外，被征收人選擇從行政規(guī)劃家督主張行政機(jī)關(guān)程序違法，說明被征收人在維權(quán)的時候視角更為寬廣，策略選擇也更為理性。新《條例》將《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中的規(guī)劃程序和房屋征收程序聯(lián)系起來，顯然是為原告主張被告違反行政程序提供了一個新理由。

然而，新《條例》第九條第二款在實(shí)踐中也存在著被虛置的危險。本條使得抽象的行政規(guī)劃與被征收人具體的權(quán)益產(chǎn)生聯(lián)系?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》第二十六條屬于抽象規(guī)定，在新《條例》出臺前，原《城市房屋拆遷管理條例》第三條雖然規(guī)定：“城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃”，但并沒有對行政規(guī)劃的做出進(jìn)行程序性限制，而《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第二十六條是否能夠作為否定拆遷行為程序合法性的理由，則并無明確說法。新《條例》將征收和拆遷分離，并在征收程序中明確將公眾參與和科學(xué)論證作為行政征收的合法性要件，以保證規(guī)劃的科學(xué)性和民眾的可接受性，正如有人認(rèn)為，新《條例》第九條第二款的規(guī)定，意在防止“偽論證”的出現(xiàn)，而為達(dá)此目的需要建立論證司法審查制度[6]。那么，城鄉(xiāng)規(guī)劃材料，包括做出城鄉(xiāng)規(guī)劃材料的程序記錄，都是行政訴訟中法院審查的對象。這實(shí)質(zhì)上是司法權(quán)的擴(kuò)張。而對行政規(guī)劃的司法審查，其實(shí)質(zhì)是對公共利益的限制。如果說新《條例》第八條關(guān)于公共利益的界定主要是針對行政機(jī)關(guān)，在行政訴訟中法院可以通過對第八條的復(fù)述而避免對“公共利益”做出具體的認(rèn)定，那么，第九條第二款則表明：未經(jīng)廣泛征求社會意見并科學(xué)論證，以實(shí)現(xiàn)公共利益作為前提的行政規(guī)劃是可撤銷的。面對原告以具體的理由主張個案當(dāng)中涉及的行政規(guī)劃程序違法，法院很難簡單否定。但如果一旦認(rèn)定行政規(guī)劃未經(jīng)廣泛征求意見和科學(xué)論證（或者論證不科學(xué)），則撤銷的不僅僅是具體的征收決定，同時還要撤銷全部或部分行政規(guī)劃。這種風(fēng)險是法院所不愿承受的，法院既不愿刺激行政機(jī)關(guān)，也不愿激被征收人。而且在訴訟中，適用本條款可能導(dǎo)致法院對抽象行政行為的審查，進(jìn)而直接突破《行政訴訟法》的規(guī)定，如下圖所示：

因此，在行政訴訟中法院要判斷規(guī)劃行為的程序合法性，首先要判斷行政規(guī)劃是具體行政行為還是抽象行政行為，但是對具體行政行為和抽象行政行為的區(qū)分應(yīng)當(dāng)在立案審查之時完成。此類案件特殊之處就在于，被征收人并非直接針對行政規(guī)劃行為，作為征收決定上游行為的行政規(guī)劃行為并不能在立案時予以定性。

三、結(jié)論

從法律和行政法規(guī)的立法原意出發(fā)，新《條例》第九條第二款本身應(yīng)該是被征收人的殺手锏，它將行政程序?qū)φ魇盏囊?guī)制回溯到征收的上游行為：行政規(guī)劃。這一規(guī)定不僅為《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第二十六條在行政訴訟中的適用開辟了途徑，同時也使得行政程序的規(guī)制徹底貫穿了國有土地上房屋征收和補(bǔ)償?shù)恼麄€過程。但是，本條款的司法適用意味著法院將承擔(dān)起更大的職責(zé)，也有可能導(dǎo)致法院對抽象行政行為的合法性審查，在《行政訴訟法》等相關(guān)法律修改之前，法院在實(shí)踐中并不大可能從行政程序的角度來適用本條款，被征收人在行政訴訟中試圖以該條款為依據(jù)申請法院撤銷行政征收決定，應(yīng)該會是徒勞的。

在新《條例》頒布后，政府在按照舊《條例》的思路，主張城鄉(xiāng)規(guī)劃與征收拆遷的絕對分離，則有狡辯之嫌。如果政府要避免在此處出現(xiàn)尷尬，要么嚴(yán)格遵守行政規(guī)劃的法定程序，認(rèn)真進(jìn)行意見收集和科學(xué)論證，或者將規(guī)劃草案提交同級人大或人大常委會，由權(quán)力機(jī)關(guān)通過，則可規(guī)避這類風(fēng)險。從被征收人角度來說，新《條例》第九條第二款仍然應(yīng)當(dāng)作為其維權(quán)的重要依據(jù)之一。盡管在訴訟中，被征收人“釜底抽薪”的可能性不大，但如果政府在行政規(guī)劃的制定方面真有程序瑕疵，則被征收人應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律法規(guī)維權(quán)。本條真正落實(shí)，一要靠行政機(jī)關(guān)自身程序意識的增強(qiáng)，二要靠法院的通過行政訴訟進(jìn)行監(jiān)督。只有讓行政機(jī)關(guān)意識到違反行政程序的風(fēng)險，監(jiān)督才能夠起到實(shí)效。

參考文獻(xiàn)：

〔1〕湯德宗.行政程序法論[M].臺北：元照出版公司，2005.65.

〔2〕褚建好，等.國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)務(wù)指南[M].北京：中國政法大學(xué)出版社，2012.46.

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〔4〕薛剛凌：國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例理解與運(yùn)用[M].北京：中國法制出版社，2011.53.

第2篇：國有土地征收條例范文

一、房屋征收搬遷類型與協(xié)議搬遷的定義

《憲法》第十條規(guī)定，城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。

土地的所有權(quán)與使用權(quán)分離，使用者只享有土地使用權(quán)，這是我國土地制度的基本特征。對于國有土地上的房屋征收，《征收條例》作了明確的規(guī)定，而集體土地上房屋搬遷目前沒有專門的法律規(guī)定，只是土地管理方面的法律規(guī)定了屬于集體土地征地過程中涉及房屋及地上附著物的補(bǔ)償。

從實(shí)踐來看，房屋征收搬遷主要有三種類型：一是政府依法組織實(shí)施國有土地上房屋征收。在《征收條例》出臺前，適用《城市房屋拆遷管理條例》（簡稱《拆遷條例》），在對房地產(chǎn)權(quán)利人進(jìn)行補(bǔ)償安置后實(shí)施房屋拆遷。2011年《征收條例》施行后，拆遷為征收所取代，對于因公共利益需要征收房屋的，由市縣級人民政府作出征收決定實(shí)施征收，對房屋所有權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償和安置，土地使用權(quán)同時收回。二是集體土地征地過程中，按照法律規(guī)定對使用集體所有土地的集體經(jīng)濟(jì)組織成員和建設(shè)用地使用人的房地產(chǎn)實(shí)施評估補(bǔ)償。三是國有土地上非征收項目和辦理征地手續(xù)前的集體土地上房屋及附著物搬遷。本文所指主要是第三種情形。因此，協(xié)議搬遷方式可定義為：為了項目建設(shè)需要，對國有土地上的非征收項目的房屋和辦理征地手續(xù)前的集體土地上房屋及附著物，根據(jù)民事自治的原則，通過協(xié)商簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，給予房地產(chǎn)所有權(quán)人合理補(bǔ)償和安置，實(shí)現(xiàn)房屋搬遷的方式。協(xié)議搬遷方式所涉及土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移需依法辦理相關(guān)手續(xù)。

二、當(dāng)前房屋征收搬遷現(xiàn)狀與原因分析

我國的房屋征收拆遷制度經(jīng)歷了政府拆遷-市場化拆遷-政府征收的轉(zhuǎn)變過程。由于拆遷制度目的是為項目建設(shè)需要，與《憲法》和《物權(quán)法》為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)的精神相悖，所以出臺了《征收條例》。《征收條例》已經(jīng)施行4年多時間，對市縣級人民政府組織實(shí)施的國有土地上房屋征收行政行為作了許多程序性規(guī)定，其實(shí)施要比拆遷規(guī)范嚴(yán)格得多。但由于《征收條例》限定征收的范圍須是為了公共利益需要，比過去縮小很多，而城鄉(xiāng)建設(shè)、經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展（包括項目建設(shè)、城中村改造等）對土地的需求并沒有減少，因而出現(xiàn)了以民事的方式解決困局而打“球”的現(xiàn)象。

據(jù)筆者調(diào)查，《征收條例》實(shí)施后征收拆遷的主要特點(diǎn)呈現(xiàn)為：房屋征收項目少，一般城市由政府作出征收決定的項目只占三分之一左右，有些小城市和縣城城區(qū)甚至沒有征收項目。以鹽城市區(qū)為例，今年以來實(shí)施征收項目（含上年結(jié)轉(zhuǎn)）30個，占征收搬遷項目總數(shù)的26%。11個縣（市、區(qū)）有7個沒有新的征收項目。協(xié)商搬遷比例大，一般城市征地拆遷和協(xié)商搬遷占三分之二以上，甚至更多。鹽城市區(qū)今年前三個季度實(shí)施114個征收搬遷項目，其中協(xié)商搬遷項目84個、占74%，完成面積占58.6%。搬遷項目矛盾多。《征收條例》實(shí)施后征地拆遷引發(fā)的矛盾總體呈現(xiàn)下降趨勢，但是因過去拆遷遺留問題和協(xié)議搬遷糾紛引發(fā)的呈上升勢頭。有些已經(jīng)拆遷5年、10年，甚至更長時間的遺留問題，仍在不斷和訴訟之中。協(xié)議搬遷項目一般沒有統(tǒng)一的政策標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，信息公開不夠，尺度把握上區(qū)域之間差異較大，導(dǎo)致被搬遷人訴訟和比較多。分析出現(xiàn)當(dāng)前現(xiàn)狀的原因主要有兩個方面：

一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求與集約節(jié)約用地、建設(shè)用地規(guī)模從嚴(yán)控制的矛盾。城市要擴(kuò)張、項目要實(shí)施，受制于老城區(qū)存量國有土地開發(fā)成本高，新征集體土地指標(biāo)緊、難度大、周期長等，基礎(chǔ)設(shè)施、項目建設(shè)、城中村改造等“邊用邊征”“先用后征”“先租后征”等現(xiàn)象比較普遍。由于土地性質(zhì)所限無法實(shí)施房屋征收，征地手續(xù)難到位難以實(shí)施征地拆遷，只能采取協(xié)議搬遷的方法解決問題。

二是城市擴(kuò)張的需求與法定征收程序要求嚴(yán)、法律規(guī)范不完善的矛盾。城市擴(kuò)張和更新改造必然要實(shí)施舊城區(qū)和城中村改造，歷史原因形成了國有土地和集體土地混雜交錯的狀況，按照房屋征收的程序難以進(jìn)行，采用協(xié)議搬遷方法處理比較簡單。城鄉(xiāng)結(jié)合部、各類園區(qū)建設(shè)、城市新區(qū)建設(shè)土地性質(zhì)一般仍為集體，國家層面的《集體土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》尚未出臺，現(xiàn)行征地過程中對于農(nóng)民宅基地上的房屋和集體建設(shè)用地上的房屋補(bǔ)償沒有頂層的法律規(guī)定，在征地過程中一般也不作處理，而是留給用地過程中參照征收處理。最高法2005年曾經(jīng)有答復(fù)，行政機(jī)關(guān)征用農(nóng)村集體土地之后，被征用土地上的原農(nóng)村居民對房屋仍享有所有權(quán)，房屋所在地已被納入城市規(guī)劃區(qū)的，應(yīng)當(dāng)參照《城市房屋拆遷管理條例》及有關(guān)規(guī)定，對房屋所有權(quán)人予以補(bǔ)償安置。這也是造成協(xié)議搬遷比例大的原因。

三、協(xié)議搬遷房屋涉及的法律問題與思考

協(xié)議搬遷方式從法理上分析應(yīng)當(dāng)屬于民事行為。根據(jù)民法意思自治的原則，簽訂協(xié)議只要體現(xiàn)當(dāng)事人的真實(shí)意圖在法律上就應(yīng)當(dāng)予以支持。協(xié)議搬遷房屋涉及以下幾個法律問題需要研究。

一是政府和基層組織在協(xié)議搬遷過程中的角色問題。在實(shí)際操作中，協(xié)議搬遷方式離不開基層組織的推進(jìn)，項目建設(shè)同樣為政府行為，這就導(dǎo)致被搬遷人對將協(xié)議搬遷定義為民事行為的不認(rèn)可。筆者認(rèn)為，協(xié)議搬遷方案以村集體經(jīng)濟(jì)組織或其他經(jīng)濟(jì)組織為實(shí)施主體，更能體現(xiàn)民事的性質(zhì)。政府或者基層組織可以作為組織者和推動者的角色，這樣可以規(guī)避行政復(fù)議和行政訴訟的風(fēng)險。

第3篇：國有土地征收條例范文

一、社會穩(wěn)定風(fēng)險評估包含的內(nèi)容

《征收條例》第12條規(guī)定，市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。社會穩(wěn)定風(fēng)險評估應(yīng)包括哪些內(nèi)容?筆者認(rèn)為，應(yīng)包括如下內(nèi)容：1.征收項目的實(shí)施是否符合有關(guān)法律、法規(guī)、政策的要求，尤其是征收房屋的各項建設(shè)活動，是否是為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要；是否符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建是否納入市、縣級國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度計劃；2.征收項目實(shí)施的各項準(zhǔn)備工作是否充分，如征收補(bǔ)償方案是否進(jìn)行了論證并征求公眾意見，補(bǔ)償資金、安置房源是否落實(shí)，對困難家庭的保障條件是否具備，征收法規(guī)政策的宣傳公示是否到位等；3.征收項目的實(shí)施是否會引起征收片區(qū)內(nèi)或周邊居民的嚴(yán)重不滿，征收補(bǔ)償是否與同類地區(qū)的項目存在明顯的不公平；4.可能引發(fā)不穩(wěn)定因素的其他方面；5.征收項目的社會穩(wěn)定風(fēng)險防范對策和預(yù)案措施等。

二、對被征收房屋存在租賃關(guān)系的補(bǔ)償安置問題

《征收條例》未對被征收房屋存在租賃關(guān)系的補(bǔ)償問題作出明確具體的規(guī)定，其立法本意是要求承租當(dāng)事人雙方通過民事協(xié)商、調(diào)解、訴訟等方式解決租賃糾紛，政府不介入其中。但在具體征收補(bǔ)償過程中，租賃雙方未能解除租賃關(guān)系的情況時常存在，這在一定程度上增加了征收補(bǔ)償工作的難度，需要謹(jǐn)慎對待。

1.補(bǔ)償方式的選擇

《征收條例》第21條規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。對征收補(bǔ)償時不能與承租人解除租賃關(guān)系的被征收人是否既可以適用貨幣補(bǔ)償，又可適用房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換呢?筆者認(rèn)為，此種情況對被征收人只能適用房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。其原因是被征收人與房屋承租人仍可就產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建立新的租賃關(guān)系，避免房屋承租人沒有房屋居住或使用而要求房屋征收人提供房屋，同時可規(guī)避房屋征收人介入房屋租賃糾紛。

2.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第17條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)對被征收人給予因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。如果被征收房屋存在租賃關(guān)系，實(shí)際由承租人經(jīng)營，那么，真正意義上的停產(chǎn)停業(yè)損失由承租人承擔(dān)，因此，停產(chǎn)停業(yè)損失理所當(dāng)然應(yīng)補(bǔ)償給房屋承租人，對被征收人只存在租金損失的問題。房屋租賃當(dāng)事人可就停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)協(xié)商房屋租金補(bǔ)償問題，或者依照房屋租賃協(xié)議或合同處理相關(guān)補(bǔ)償問題。

3.房屋征收獎勵

《征收條例》第17條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)對被征收人給予獎勵。對存在租賃關(guān)系的被征收房屋，房屋征收獎勵是給予被征收人還是房屋承租人?筆者認(rèn)為，房屋征收獎勵應(yīng)給予被征收人。因為征收獎勵的目的是促使被征收人及早搬遷，征收人可根據(jù)征收項目的實(shí)際情況制定合理的獎勵辦法，而最終向征收人騰空并移交房屋的是被征收入，而不是房屋承租人。被征收人為獲得最高額度的征收獎勵，可催促房屋承租人盡快騰空房屋，如果因房屋承租人遲遲未騰空房屋而導(dǎo)致征收獎勵損失，被征收人可通過司法渠道向房屋承租人追索。

三、在行政復(fù)議、訴訟前是否存在先予執(zhí)行的問題

按照《征收條例》第28條規(guī)定，市、縣級人民政府依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的條件，一是被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，二是被征收人在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷。按照《行政復(fù)議法》第9條的規(guī)定，被征收人申請行政復(fù)議的期限一般為補(bǔ)償決定送達(dá)之日起六十日，按照《行政訴訟法》第39條的規(guī)定，被征收人提起行政訴訟的期限一般為補(bǔ)償決定送達(dá)之日起三個月，而補(bǔ)償決定規(guī)定的搬遷期限一般為補(bǔ)償決定送達(dá)之日起十五日內(nèi)。因此，在補(bǔ)償決定送達(dá)之日起三個月內(nèi)，亦即被征收人提起行政訴訟前，市、縣級人民政府是不能申請司法強(qiáng)拆的。這極可能造成重大公共工程延期或影響絕大部分被拆遷人按時返遷等。在補(bǔ)償決定送達(dá)三個月后，無論被征收人是否提起行政訴訟，市、縣級人民政府均可依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。在訴訟期間，人民法院對征收人已依照有關(guān)規(guī)定對被征收人作了貨幣補(bǔ)償或者提供了安置用房、周轉(zhuǎn)用房且對被征收房屋進(jìn)行了證據(jù)保全的，可依法先予執(zhí)行。

四、商業(yè)拆遷問題

《征收條例》只規(guī)定了為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要對房屋進(jìn)行征收，而對商業(yè)拆遷未作規(guī)定。而實(shí)際上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)等商業(yè)拆遷在一定時期內(nèi)依然存在，這必然涉及到拆遷管理和對被拆遷人的補(bǔ)償安置問題。

1.拆遷管理問題

由于商業(yè)拆遷行為是純粹的民事行為，拆遷法律關(guān)系是民事法律關(guān)系，拆遷當(dāng)事人雙方是平等的民事主體，因此，房屋征收人是不能對之進(jìn)行管理的，各級房產(chǎn)管理部門只能對之進(jìn)行指導(dǎo)。但盡管如此，筆者認(rèn)為，拆遷人要從事拆遷行為，應(yīng)當(dāng)具備建設(shè)項目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地批準(zhǔn)文件、國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件，同時，為保障被拆遷人的合法權(quán)益，維護(hù)社會穩(wěn)定，被拆遷房屋所在地的縣級人民政府可以指定有關(guān)部門對拆遷補(bǔ)償安置資金進(jìn)行監(jiān)管。

2.拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問題

對商業(yè)拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，筆者認(rèn)為可參照房屋征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，拆遷人對被拆遷人的補(bǔ)償至少不低于房屋拆遷之日同時期、同結(jié)構(gòu)、同區(qū)域、同用途的二手房市場價格。如果拆遷當(dāng)事人雙方協(xié)商一致的，依照約定。

3.對違規(guī)拆遷的處理問題

第4篇：國有土地征收條例范文

關(guān)鍵詞：房屋征收; 國有土地使用權(quán); 補(bǔ)償

中圖分類號： F301.0文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

引言：

基于房屋與國有土地的密切關(guān)聯(lián), 房屋征收必然涉及國有土地使用權(quán)的收回及重新安排。國有土地使用權(quán)是房屋所有人的一項重要財產(chǎn)權(quán)利, 房屋所有人在購買房屋時已經(jīng)支付了相應(yīng)的土地使用權(quán)費(fèi)用?！稇椃ā贰ⅰ段餀?quán)法》及其他相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定了對土地使用權(quán)收回的補(bǔ)償, 因此, 房屋被征收時, 房屋所有人有權(quán)獲得對國有土地使用權(quán)的公正、合理補(bǔ)償。

房屋征收中國有土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)姆ɡ砘A(chǔ)

1. 土地使用權(quán)的性質(zhì)

土地使用權(quán), 是土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定處分權(quán)的權(quán)利。土地使用權(quán)實(shí)際上有兩種, 一是土地所有權(quán)人對自己擁有的土地所享有的使用權(quán), 二是非土地所有權(quán)人對他人所有的土地所享有的使用權(quán)。前者即所有權(quán)人的使用權(quán), 可稱之為作為所有權(quán)能的使用權(quán)。后者即非所有權(quán)人的使用權(quán), 可稱作與所有權(quán)相分離的使用權(quán)。前者不是獨(dú)立的權(quán)利, 只是所有權(quán)的一項權(quán)能; 而后者是一種獨(dú)立的、與所有權(quán)相關(guān)的一項財產(chǎn)權(quán)利, 它從所有權(quán)中分離出來, 是相對獨(dú)立于所有權(quán)的一種權(quán)利。

土地使用權(quán)不僅具有對物的直接支配和享受其利益的權(quán)能, 還具有排他的效力。土地使用權(quán)的排他性不僅可以對抗第三人, 而且可以對抗所有權(quán)人。也就是說, 即使是所有權(quán)人, 也負(fù)有尊重土地使用權(quán)的義務(wù); 所有權(quán)人濫用所有權(quán)地位, 不法侵害土地使用權(quán)人的權(quán)利也要承擔(dān)民事責(zé)任。國有土地使用權(quán)是從國有土地所有權(quán)派生出來的一項獨(dú)立權(quán)利, 指公民、法人或其他組織依照法律規(guī)定, 對依法占有的國有土地享有利用和取得收益的權(quán)利。因此, 雖然城市土地使用者的國有土地使用權(quán)基于土地的國家所有權(quán)而產(chǎn)生, 但它并不從屬于土地的國有所有權(quán), 而是一種具有獨(dú)立意義的物權(quán), 在法律許可的范圍內(nèi), 土地使用權(quán)人可以自主地對土地進(jìn)行各種開發(fā)和利用并獲取收益。

作為一項獨(dú)立的權(quán)利, 土地使用權(quán)是財產(chǎn)權(quán)。財產(chǎn)權(quán)表明了人與人之間針對物的相互關(guān)系, 反映著在人與物之間的關(guān)系之側(cè)面的人與人之間的關(guān)系, 從法律的觀點(diǎn)看, 財產(chǎn)是一組權(quán)利, 這些權(quán)利描述一個人對其所有的資源可以做些什么, 不可以做些什么; 他可以占有、使用、改變、饋贈、轉(zhuǎn)讓或阻止他人侵犯其財產(chǎn)范圍。

在現(xiàn)今的大多數(shù)國家里, 財產(chǎn)權(quán)既屬于憲法上的概念, 也屬于民法上的用語, 對財產(chǎn)權(quán)的法律保護(hù)創(chuàng)造了有效率地使用資源的激勵。如果人們在占有和使用有限的資源時沒有安全保障, 則會導(dǎo)致社會的不穩(wěn)定。民法上的財產(chǎn)權(quán)則主要屬于公民對抗公民、或私人對抗私人的一種權(quán)利, 由此形成了作為平等主體的私人之間的財產(chǎn)關(guān)系。而憲法中的財產(chǎn)權(quán)乃屬于憲法上的一種基本權(quán)利, 與其它憲法上的權(quán)利一樣, 均是公民針對國家而享有的一種權(quán)利, 即公民所享有的、為國家權(quán)力所不能不當(dāng)侵害的一種權(quán)利, 直接地反映了公民與國家權(quán)力之間在憲法秩序中的關(guān)系。從這個意義上說,這種財產(chǎn)權(quán)是反對專制特權(quán), 增進(jìn)個人自由以及促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)效率的有效手段。

2. 房屋征收的性質(zhì)

征收是指國家為了公共利益強(qiáng)制剝奪私人財產(chǎn)權(quán)并給予相應(yīng)補(bǔ)償?shù)闹贫取Ｕ魇赵谛再|(zhì)上是強(qiáng)制性購買, 不管被征收人同意與否, 只要符合征收條件, 被征收人必須放棄其權(quán)利而接受補(bǔ)償, 其法理基礎(chǔ)在于公共利益高于個人利益。征收是對私權(quán)利的嚴(yán)重限制, 因此, 世界各國一般對征收規(guī)定了嚴(yán)格條件, 主要表現(xiàn)在: 第一, 必須為社會公共利益; 第二, 必須給予被征收人公平補(bǔ)償。

盡管國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例規(guī)定的是房屋的征收與補(bǔ)償問題, 但是, 從實(shí)物形態(tài)、權(quán)屬關(guān)系、價格構(gòu)成及處分情況來看, 房屋和土地都是密不可分的, 也正因為如此, 人們通常將房屋這一財產(chǎn)稱之為房地產(chǎn)。因此, 房屋的征收必然要涉及土地問題。就城市房地產(chǎn)而言, 其價值本質(zhì)上是由土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)兩個部分構(gòu)成的, 且隨著土地有償使用的市場化不斷加強(qiáng), 往往其中的土地使用權(quán)價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于附著于土地之上的房屋的所有權(quán)價值。在國有土地上實(shí)施房屋征收的真正目的, 通常并不是為了取得被征收的房屋及其附屬物, 而是為了取得房屋及其附屬物所占有的土地的使用權(quán), 并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行新的土地開發(fā)和建設(shè)。從這個角度看, 房屋征收從表象上看是消滅房屋所有權(quán), 而其實(shí)質(zhì)是獲得房屋所占土地的使用權(quán), 是通過征收房屋收回國有土地使用權(quán)并進(jìn)行重新安排。

房屋征收中國有土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)氖聦?shí)依據(jù)

1. 城鎮(zhèn)房屋土地使用權(quán)是有償取得的

在傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟(jì)體制下, 我國城鎮(zhèn)只存在單一形式的劃撥土地使用權(quán)。由于土地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓、出租或抵押, 土地使用權(quán)不是一種真正意義上的財產(chǎn)權(quán)。1988 年憲法修正案廢止了原憲法第10 條第4 款/ “禁止土地出租”0的規(guī)定, 增加了土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。隨后《土地管理法》也作了相應(yīng)修正, 建立了土地使用權(quán)有償取得、使用、轉(zhuǎn)讓和出租制度。1990 年制定的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了國有土地有償使用制度, 確定了國有土地的劃撥和出讓方式。據(jù)此可知, 我國城市房屋所有權(quán)人所獲得的土地使用權(quán)是出讓土地使用權(quán)或者劃撥土地使用權(quán)。

2. 土地的增值收益是土地使用權(quán)人的投資收益

土地既是資源, 又是資產(chǎn), 由于土地資源的不可再生性和土地投資的積累性, 土地具有增值性。在城市土地國家所有、分散利用的模式下, 我國的土地增值收益應(yīng)當(dāng)歸作為所有者的國家享有, 還是歸土地使用權(quán)人享有呢? 有學(xué)者認(rèn)為, 土地的增值收益并非土地使用權(quán)人的勞動所得, 應(yīng)當(dāng)歸土地所有者即國家享有。事實(shí)并非如此, 我們通過分析土地增值的成因即可得出結(jié)論。

房屋征收中國有土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)姆梢罁?jù)

1. 憲法

我國憲法第10 條第3 款規(guī)定,國家為了公共利益的需要, 可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償;第13 條規(guī)定, 公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯。國家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。國家為了公共利益的需要, 可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。憲法的上述規(guī)定, 建立了財產(chǎn)權(quán)保護(hù)的新的制度起點(diǎn)。國家為了公共利益的需要, 依照法律規(guī)定對土地、公民的私有財產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償, 其實(shí)質(zhì)在于為國家權(quán)力如何對待公民財產(chǎn)權(quán)建立邊界和設(shè)定規(guī)范, 即通過對合法公共侵害的公正補(bǔ)償, 實(shí)現(xiàn)對財產(chǎn)權(quán)的憲法保護(hù)。

2. 法律

我國物權(quán)法第121 條規(guī)定, 因不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的, 用益物權(quán)人有權(quán)依照本法第四十三條、第四十四條的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償0。土地使用權(quán)屬于用益物權(quán), 因此, 在房屋征收時應(yīng)當(dāng)對其進(jìn)行補(bǔ)償。

參考文獻(xiàn)：

第5篇：國有土地征收條例范文

關(guān)鍵詞：房屋征收；財產(chǎn)權(quán)利；公共利益；補(bǔ)償

中圖分類號：D923 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1002-2589（2015）11-0045-02

一、房屋征收中的公民財產(chǎn)權(quán)利

財產(chǎn)權(quán)是憲法賦予公民的基本權(quán)利之一，也是公民享有的最為重要的私權(quán)利之一。而作為民法基本原則之一的私法自治原則，也要求公民對其財產(chǎn)享有獨(dú)立的排他的支配權(quán)。但是在現(xiàn)實(shí)生活中，卻不斷遭受各種違法征收行為的侵害和剝奪?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》的施行雖然表明了國家要對被征收人進(jìn)行公平補(bǔ)償?shù)臎Q心和信心，但是縱觀其內(nèi)容，我們不難發(fā)現(xiàn)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》只涉及國有土地上的房屋所有權(quán)[1]，公民的財產(chǎn)權(quán)利未能獲得全面、系統(tǒng)的保護(hù)，這主要包括以下兩個方面。

（一）國有土地上的房屋所有權(quán)

我國《物權(quán)法》第39條規(guī)定，“所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益、和處分的權(quán)利?！泵穹ㄍㄕf認(rèn)為處分權(quán)是所有權(quán)內(nèi)容的核心，是所有權(quán)最基本的權(quán)能[2]。而在房屋征收過程中，公民不能根據(jù)個人的想法和意愿處分自己的房屋，若不對公民的房屋所有權(quán)進(jìn)行充分的保護(hù)，公民的財產(chǎn)權(quán)利很容易受到的侵犯。

（二）租賃權(quán)

與已廢止的《城市房屋拆遷管理條例》不同的是，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》取消了對房屋承租人權(quán)利保護(hù)的規(guī)定，他們無法作為房屋征收關(guān)系的一方主體參與其中以維護(hù)自身的合法權(quán)益，這是較為不妥的。

當(dāng)征收標(biāo)的為房屋所有權(quán)時，被征收人當(dāng)然為房屋所有權(quán)人，但是我們應(yīng)該看到承租人的租賃權(quán)雖然不是征收標(biāo)的，但房屋承租人基于所享有的租賃權(quán)也應(yīng)當(dāng)獲得征收補(bǔ)償。房屋承租人的租賃權(quán)會因房屋所有權(quán)的變更而受到影響，承租人若只是通過向房屋原所有權(quán)人主張交付租賃物和使租賃物適于使用收益的狀態(tài)[3]，是很難得到實(shí)現(xiàn)的，否則《城市房屋拆遷管理條例》就不會在《合同法》已經(jīng)制定和頒布的情況下，專門設(shè)立法律條文對其進(jìn)行規(guī)范，明確房屋承租人有獲得拆遷安置補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，這無疑不是為了強(qiáng)化承租人的法律地位，使其可以在有法律依據(jù)的情況下行使自身的合法權(quán)益。況且，房屋承租人的財產(chǎn)權(quán)雖然并非是征收直接剝奪的對象，但其權(quán)益損害卻與征收的實(shí)施具有直接的因果關(guān)系[4]。

房屋承租人作為征收關(guān)系中一種非常重要的利害關(guān)系人，應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為債權(quán)意義上的征收關(guān)系人，在今后的立法中，應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定承租人的征收關(guān)系人法律地位，或者將其置于“有獨(dú)立請求權(quán)的第三人”的地位。

二、房屋征收中公民財產(chǎn)權(quán)利受到侵犯的主要原因

（一）公共利益界定不明確

在公益征收實(shí)踐中，無法將公共利益從商業(yè)目的中分離出來，造成了濫用政府權(quán)力干預(yù)房屋征收、糾紛嚴(yán)重等現(xiàn)象，作為弱勢一方的被征收人得不到有效的保護(hù)[5]。

而區(qū)分公益征收和商業(yè)拆遷行為的關(guān)鍵就在于對公共利益的界定。我國《憲法》第13條規(guī)定，“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)權(quán)實(shí)行征收或者征用并應(yīng)給予補(bǔ)償?！币虼?，只有出于實(shí)現(xiàn)公共利益的目的，才可以依法對公民的私有財產(chǎn)權(quán)實(shí)行征收、征用并予以補(bǔ)償，政府才能行使公權(quán)力介入房屋征收。但是《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》有對公共利益的概念和范圍的規(guī)定尚有模糊之處：首先，該條例第八條列舉的（二）到（五）項均是國家建設(shè)中的建設(shè)活動，但如果要判斷某一特定的項目是否屬于為了公共利益，仍沒有明確的判斷標(biāo)準(zhǔn)，沒有相對獨(dú)立的判定程序。其次，第八條中的（一）項關(guān)于“國防和外交的需要”的表述過于概括，沒有實(shí)際可操作性，而第（六）項的兜底條款更是為征收人濫用公共利益開鋪平了道路。最后，公共利益界定的權(quán)利主體交給了市、縣級人民政府，公民無法行使自身權(quán)利介入公共利益的確定程序。

（二）房屋征收補(bǔ)償機(jī)制不完善

被征收人的利益能否獲得應(yīng)有的保護(hù)，在很大程度上依賴于征收補(bǔ)償，這也是房屋征收糾紛的核心問題。雖然《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》已經(jīng)較之前的《城市房屋拆遷管理條例》取得了明顯的進(jìn)步之處，但我國目前的房屋征收補(bǔ)償機(jī)制仍不完善，十分不利于保護(hù)作為弱勢群體的被征收人的利益。其主要表現(xiàn)為：房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)缺乏獨(dú)立性，房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)模糊，房屋征收補(bǔ)償范圍過窄，安置補(bǔ)償不到位，房屋征收補(bǔ)償責(zé)任分配不明確。

（三）司法救濟(jì)制度不完善

通過分析《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，我們可以發(fā)現(xiàn)國家對于保障被征收人權(quán)益的司法救濟(jì)制度建構(gòu)并不完善，這主要體現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：第一，被征收人能夠提起行政復(fù)議或行政訴訟的事項僅為房屋征收決定，而對于房屋征收行為實(shí)施過程中的其他方面則無權(quán)進(jìn)行訴訟。第二，被征收人對房屋征收決定提起行政復(fù)議或行政訴訟的期間，根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，征收行為將不會停止進(jìn)行，即便被拆遷人果真勝訴，也無房屋可予以保護(hù)了。第三，房屋征收部門既負(fù)責(zé)實(shí)施房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作，又負(fù)責(zé)調(diào)查登記房屋具體情況的登記，很難形成有力的監(jiān)督體制，無法實(shí)現(xiàn)對被征收人的權(quán)利救濟(jì)。

三、房屋征收中公民財產(chǎn)權(quán)利保護(hù)的建議

（一）正確界定公共利益的含義

公共利益含義的確定，能夠起到明確區(qū)分公益征收和商業(yè)拆遷，并能有效限制國家征收權(quán)的濫用，但是隨著時間的流轉(zhuǎn)，公共利益這一高度抽象概念的內(nèi)涵和外延不斷發(fā)生變化，我們應(yīng)該如何正確界定公共利益呢？

結(jié)合我國房屋征收的實(shí)際情況，我們可以從以下幾個方面來界定公共利益：第一，能夠使不特定多數(shù)人受益。根據(jù)少數(shù)服從多數(shù)的原則，超越個人利益的多數(shù)人的共同利益可以被認(rèn)為是公共利益，但是絕對不允許政府以公共利益為借口運(yùn)用權(quán)力完全不顧個人利益。此外，實(shí)現(xiàn)的公共利益必須要大于被侵害的個人利益以及采用最小的侵害手段實(shí)現(xiàn)公共利益，這是在實(shí)際運(yùn)用中不可忽視的兩點(diǎn)。還需注意的是，少數(shù)人的利益也可能成為公共利益[6]。第二，應(yīng)為向社會大眾提供公共產(chǎn)品或服務(wù)。這種產(chǎn)品和服務(wù)具有非競爭性和非排他性，由社會大眾普遍分享，而不能被個人專享。第三，以促進(jìn)社會各方面的發(fā)展為目標(biāo)。為了全社會的經(jīng)濟(jì)、文化等方面的發(fā)展所采取的措施和手段當(dāng)然應(yīng)屬于公共利益，但是如果個人利益與全社會的發(fā)展相吻合，也可以被納入公共利益的范疇。第四，最終結(jié)果是使社會公眾獲得利益。如果僅口號上是為了公共利益，而實(shí)際最終的利益均為個別人所享受，則不能認(rèn)定為是實(shí)質(zhì)上的公共利益。

（二）完善房屋征收補(bǔ)償制度

1.完善房屋征收評估機(jī)制。完善房屋征收評估機(jī)制，最為重要的是房屋評估機(jī)構(gòu)要保持中立，這主要包括兩個方面：評估機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)、組織上保持獨(dú)立和評估機(jī)構(gòu)法律責(zé)任的獨(dú)立。

2.擴(kuò)大房屋征收補(bǔ)償范圍。如前所述，租賃權(quán)作為公民的一項權(quán)利，在房屋征收過程中受到損失同樣也需要獲得補(bǔ)償，此外，公民依據(jù)《物權(quán)法》所享有的用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)等均應(yīng)受到合理的保護(hù)。故而，房屋征收應(yīng)當(dāng)是足額、完全的補(bǔ)償，補(bǔ)償范圍應(yīng)是以對房屋所有權(quán)和租賃權(quán)為主，兼顧預(yù)期收益和其他無形財產(chǎn)利益等。

3.明確房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。被征收人獲得的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)是與當(dāng)時市場情況相符合的價格，絕對不能低于所遭受到的損失。我國可以借鑒世界上先進(jìn)國家的做法，通過法律制度對房屋征收的具體標(biāo)準(zhǔn)和程序予以明確規(guī)定，如國務(wù)院可以根據(jù)房屋征收的實(shí)際情況，施行《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例實(shí)施細(xì)則》，對補(bǔ)償?shù)膶?shí)質(zhì)和程序條件、方法等問題進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)定。

4.建立安置補(bǔ)償監(jiān)督機(jī)制。針對前述安置補(bǔ)償存在的問題，需要在如下幾個方面建立監(jiān)督機(jī)制：首先，安置補(bǔ)償資金管理的監(jiān)督機(jī)制，避免挪用和滯留安置補(bǔ)償金的現(xiàn)象。其次，安置房建設(shè)監(jiān)督機(jī)制，督促征收人及時為被征收人安排安置房，使被征收人能夠盡快投入到正常的生活和生產(chǎn)中。最后，安置房質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制，保證安置房質(zhì)量，防止被征收人人身和財產(chǎn)權(quán)利受到侵犯。

（三）完善房屋征收司法解決機(jī)制

承前，我國在司法救濟(jì)層面上對于被征收人的保護(hù)是不夠充分的，國家權(quán)力機(jī)關(guān)在制定有關(guān)征收的法律時，應(yīng)當(dāng)對被征收人訴訟權(quán)的行使提供保障，在被征收人提起行政復(fù)議或訴訟時，征收人應(yīng)當(dāng)暫停征收行為的進(jìn)行，以免成為無意義之訴。被征收人訴權(quán)的行使范圍絕不能夠僅限于征收決定這一個方面，其可以針對征收行為本身提訟，而更為重要的是當(dāng)被征收人和征收人就補(bǔ)償協(xié)議產(chǎn)生糾紛時，被征收人提起的應(yīng)是民事訴訟而非行政訴訟。

（四）提高公民的自我保護(hù)意識

在房屋征收中，被征收人法律維權(quán)意識淡薄、對拆遷知識了解的匱乏，是導(dǎo)致其私權(quán)利受到侵犯的一個不可忽略的原因[7]。因而，若想減少房屋征收糾紛的發(fā)生，單靠約束行政機(jī)關(guān)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，最為迫切的是提高公民的自我保護(hù)意識，這可以通過以下幾個方面來實(shí)現(xiàn)：首先，要培養(yǎng)公民參與意識，意識到自己作為國家的主人，應(yīng)積極參與到房屋征收中，對各項工作的實(shí)施進(jìn)行監(jiān)督。其次，了解和學(xué)習(xí)關(guān)于房屋征收的法律、法規(guī)，掌握自身享有的權(quán)利都有哪些，并明確在權(quán)利受到侵犯時可以采取的救濟(jì)措施。最后，公民應(yīng)意識到我國是法治社會，任何人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)必須是合法的，不能侵犯他人的權(quán)利，自覺遵守法律，不企圖采取非法手段獲得更多的房屋征收安置補(bǔ)償。

四、結(jié)論

房屋征收中公民財產(chǎn)權(quán)利的保護(hù)問題，是我國在城市化建設(shè)中不可忽視的問題，其能否得以解決關(guān)系到社會財富是否可以公平地進(jìn)行再分配，而這會影響到社會穩(wěn)定的根基，國家必須認(rèn)真處理房屋征收問題。若想使公民的私權(quán)利在房屋征收中不受侵害，我們就應(yīng)該抓住問題的關(guān)鍵和實(shí)質(zhì)，即公共利益內(nèi)涵和外延的確定及房屋征收補(bǔ)償制度的完善。需要予以注意的是，除了規(guī)范征收人的行為，更重要的是公民應(yīng)當(dāng)提升自身的權(quán)利保護(hù)意識，其法律意識的增強(qiáng)可以在根本上減少自身合法私有權(quán)利受到侵犯的機(jī)率。只有內(nèi)外因相結(jié)合，才能使公民的財產(chǎn)權(quán)利在房屋征收中獲得更加妥當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)。

參考文獻(xiàn)：

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[5]邢益精.憲法征收條款中公共利益要件之界定[M].杭州：浙江大學(xué)出版社，2008：255.

第6篇：國有土地征收條例范文

《國有土地上房屋征收條例》出臺已有3年，集體土地征收條例卻只聞雷聲不見雨，民間輿論呼聲日漲；同時，十后擴(kuò)大內(nèi)需、加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型升級的目標(biāo)要求集體土地征收必須打好頭陣。

在此背景下，伴隨著社會法制意識的不斷增強(qiáng)，信息化程度不斷提高，而個別地方政府在官本位思想、短期逐利導(dǎo)向的作用下，行政決策欠妥當(dāng)，多種因素導(dǎo)致長沙市現(xiàn)階段的集體土地征收工作進(jìn)入了必須調(diào)整的“深水期”。

被征地農(nóng)民利益保障不充分

目前，長沙市一些區(qū)、縣政府在集體土地征收中以短期政績?yōu)閷?dǎo)向，一方面，對土地征收及利用缺乏遠(yuǎn)景規(guī)劃，完成拆遷騰地后土地長期閑置，既無益于被征地對象又造成土地浪費(fèi)；另一方面，為追求快速推進(jìn)項目，采取一些局部突擊拆遷行動，在用地手續(xù)不到位的情況下實(shí)施“協(xié)議拆遷”，甚至對部分違法建筑給予政策外的補(bǔ)償。雖然短期實(shí)現(xiàn)了大面積拆遷，卻人為地破壞了征收補(bǔ)償法規(guī)政策的統(tǒng)一，給征收工作的長期整體穩(wěn)定造成了不利影響。

法制意識不強(qiáng)的問題也貫穿于征地補(bǔ)償安置工作的全過程中，在區(qū)縣政府、被征地對象及媒體人員中都不同程度地存在著。從長沙市情況看，一方面?zhèn)€別縣級政府越俎代庖，行使了部分土地行政職能，職權(quán)越位、錯位，甚至以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道、指揮部作為征收和安置主體，直接導(dǎo)致征收主體不合法、程序不到位、資金撥付管理脫離監(jiān)管、補(bǔ)償安置失去合法性保障；另一方面，部分被征地對象和媒體人員素質(zhì)參差不齊，缺乏科學(xué)的維權(quán)意識，不能準(zhǔn)確區(qū)分集體土地征收和國有土地征收，對現(xiàn)行政策法規(guī)缺乏正確認(rèn)識，造成社會負(fù)面輿論多、征收工作阻礙大的問題。

被征地農(nóng)民長久生計是否得到保障是檢驗整個集體土地征收工作實(shí)效的根本落腳點(diǎn)。從長沙市情況來看，不同時期、區(qū)域的安置模式及其效果存在很大差異。

近十四年來，長沙市集體土地征收可劃分為60號令和103號令兩個階段，兩個不同政策時期對于安置的最大差異在于安置主體。60號令時期通過下達(dá)生產(chǎn)、生活留地指標(biāo)，由各集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)組織建設(shè)生活安置房，盤活生產(chǎn)安置留地。由于各集體經(jīng)濟(jì)組織所處區(qū)位、村支兩委的領(lǐng)導(dǎo)能力、村級經(jīng)濟(jì)能力、市場發(fā)展機(jī)遇、收益分配方式都存在很大差異，一方面涌現(xiàn)了高升村、紅星村等一批發(fā)展成效突出的小康村，被征地農(nóng)民生活水平得到長足的提高；另一方面也有少量被征地農(nóng)民生產(chǎn)、生活安置至今仍存在困難，甚至持續(xù)上訪。103號令時期變村集體安置為區(qū)、縣（市）人民政府，這一轉(zhuǎn)變確保了被征地農(nóng)民能在政策范圍內(nèi)得到統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的安置保障，由區(qū)、縣（市）政府運(yùn)作“兩保”融資用地兜底安置保障資金。受宏觀經(jīng)濟(jì)波動的影響，政府存在不同程度的資金壓力；同時融資用地的區(qū)位差異、政府招商引資的力度和理念不同，對被征地農(nóng)民就業(yè)培訓(xùn)、困難群體生活救助的投入程度不同，也致使被征地農(nóng)民最終安置效果有一定差距。

被征地農(nóng)民在外超期過渡是各地方普遍存在的問題。長沙市摸底調(diào)查結(jié)果顯示，全市在政策規(guī)定的兩年過渡期內(nèi)住房保障落實(shí)率僅42.8%，有34.36%的被征地對象在外超期過渡，累計發(fā)放超期過渡費(fèi)達(dá)3億元，目前每月還需支付超期過渡費(fèi)1176.23萬元，這一數(shù)額隨著土地征收項目增加還可能繼續(xù)擴(kuò)大。

此外，長沙市被征地農(nóng)民保障住房的性質(zhì)不明確。長沙市通過“兩轉(zhuǎn)變一納入”實(shí)施保障安置，規(guī)定保障住房流轉(zhuǎn)參照經(jīng)濟(jì)適用房，但經(jīng)過5年的實(shí)踐仍存在顯而易見的不足：保障住房產(chǎn)權(quán)證辦理程序不暢，交易流通程序及稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不明，大部分保障住房交易未納入政策規(guī)范內(nèi)，交易雙方的權(quán)益沒有保障、保障住房交易市場被嚴(yán)重限制等弊端，這些問題伴隨著2013年長沙市放開經(jīng)濟(jì)適用房上市交易進(jìn)一步加劇。根據(jù)規(guī)定，符合條件的經(jīng)適房交易補(bǔ)交土地出讓金后進(jìn)行交易，并對不同地段的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)作出了具體劃分，同時經(jīng)適房交易享有一定的稅費(fèi)減免面積。但因保障住房產(chǎn)權(quán)辦理滯后，性質(zhì)不明晰，在上市交易中能否完全等同對待目前還處于盲區(qū)；無法有效地入市流通交易將直接影響被征地農(nóng)民的生活水平和安置效果，甚至可能引起潛在被征收對象的抵觸。

以群眾利益為落腳點(diǎn)進(jìn)行集體土地征收

集體土地征收與農(nóng)民的生產(chǎn)生活息息相關(guān)，是一項牽一發(fā)動全局的事情，加強(qiáng)對其專門立法是時展的必然要求。在此過程中，應(yīng)就集體土地征收法律關(guān)系主體雙方權(quán)利義務(wù)、征收法定前提的產(chǎn)生、征收程序的運(yùn)行、安置保障機(jī)制、土地收益管理和分配、強(qiáng)制執(zhí)行方式和法律責(zé)任等進(jìn)行系統(tǒng)化、具體化和專門化規(guī)定，形成嚴(yán)密完整的統(tǒng)一有機(jī)體，減少農(nóng)村集體土地征收的不確定性和復(fù)雜性，強(qiáng)化對公權(quán)力的約束監(jiān)管。

其次，要嚴(yán)格集體土地征收程序。首先應(yīng)培養(yǎng)各職能部門、工作人員的法制精神和責(zé)權(quán)觀，在意識形態(tài)上以自省、自律、自查、自糾構(gòu)建堅不可摧的紀(jì)律“防火墻”；其次，嚴(yán)格執(zhí)行法規(guī)政策標(biāo)準(zhǔn)，把好項目啟動實(shí)施的政策關(guān)，絕不能讓短期政績觀影響集體土地征收的科學(xué)導(dǎo)向，切實(shí)完善各項用地報批和監(jiān)管程序，遏止超標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償、協(xié)議拆遷蔓延的勢頭，以嚴(yán)標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)程序肅清集體土地征收風(fēng)氣；再次，加大信息公開和程序透明度，嚴(yán)格履行征地公告程序，維護(hù)群眾的知情權(quán)和參與權(quán)，化解因信息不對稱產(chǎn)生的沖突。

在現(xiàn)行政策法規(guī)下探索被征地農(nóng)民多元化安置模式，也是當(dāng)下集體土地征收工作進(jìn)一步突破發(fā)展的重要保障。通過多元化的安置模式，既有助于減少區(qū)、縣（市）的財政壓力，還能讓被征地農(nóng)民早日安居樂業(yè)。

第7篇：國有土地征收條例范文

只有了解了房屋征收工作中引發(fā)社會穩(wěn)定風(fēng)險的原因，對這些潛在的隱患進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，并對項目實(shí)施的合法性、合理性、必要性進(jìn)行評估，對可能出現(xiàn)的風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測，才能提出項目應(yīng)采取的穩(wěn)控化解措施。

通過對項目的社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告、實(shí)施方案及征收工作維穩(wěn)預(yù)案的審核，得出項目是否可以實(shí)施。從而最大限度地減少房屋征收過程中的矛盾和沖突，達(dá)到和諧拆遷的最終目的。

關(guān)鍵詞：社會穩(wěn)定；風(fēng)險預(yù)測；穩(wěn)控化解措施；和諧拆遷

中圖分類號：TU113.5+41 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）05-00-01

社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，是指與人民群眾利益密切相關(guān)的重大決策、重要政策、重大改革措施、重大工程建設(shè)項目、與社會公共秩序相關(guān)的重大活動等重大事項在制定出臺、組織實(shí)施或?qū)徟鷮徍饲埃瑢赡苡绊懮鐣€(wěn)定的因素開展系統(tǒng)的調(diào)查，科學(xué)的預(yù)測、分析和評估，制定風(fēng)險應(yīng)對策略和預(yù)案。為有效規(guī)避、預(yù)防、控制重大事項實(shí)施過程中可能產(chǎn)生的社會穩(wěn)定風(fēng)險，為更好的確保重大事項順利實(shí)施。房屋征收社會穩(wěn)定風(fēng)險評估就是指在實(shí)施房屋征收過程中， 必須對影響社會穩(wěn)定的因素開展系統(tǒng)的調(diào)查，科學(xué)的預(yù)測、分析和評估，制定風(fēng)險應(yīng)對策略和預(yù)案。防止出現(xiàn)大規(guī)模群訪事件。對少數(shù)群眾因個別原因形成的小規(guī)模上訪，要認(rèn)真對待，按照處置預(yù)案妥善解決。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡稱《征收條例》）的出臺，修正了舊拆遷條例在實(shí)施過程中與《物權(quán)法》不相適應(yīng)的情況，其中第十二條明確規(guī)定，“市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估”。這就意味著社會穩(wěn)定風(fēng)險評估在房屋征收工作中的重要性。

所有的矛盾和沖突，均源于利益的對立與沖突。在城市房屋征收工作中，征收主體與被征收人之間是矛盾的兩個方面，補(bǔ)償?shù)暮侠砼c否成為矛盾的焦點(diǎn)。一旦矛盾激化，就會出現(xiàn)大規(guī)模群體上訪事件，影響社會的和諧與穩(wěn)定。引發(fā)房屋征收社會穩(wěn)定風(fēng)險的原因主要有以下幾點(diǎn)：

一是補(bǔ)償不合理。被征收人認(rèn)為自己沒有得到合理的補(bǔ)償而拒絕搬遷。這也是房屋拆遷補(bǔ)償中產(chǎn)生矛盾的主要原因。二是征收戶居民思想觀念陳舊。他們一方面想改善居住條件及環(huán)境，一方面又怕舊房一旦拆遷，就要過著到處租房或寄人籬下的生活，歲數(shù)大的老人還會擔(dān)心有生之年不能住進(jìn)新房。三是違章建筑問題。目前為了加快城市的建設(shè)步伐，改善城市總體面貌，大部分的搬遷都是針對危舊小區(qū)及棚戶區(qū)進(jìn)行的改造。由于歷史原因造成很多被征收人在房前屋后、見縫插針的搭建各種臨時性建筑，經(jīng)過不斷修繕已形成事實(shí)的房屋狀況，且大多被用于出租等盈利性用途，自然對補(bǔ)償?shù)囊髸岣?。四是被征收人對補(bǔ)償?shù)钠谕颠^高。隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，房價也在不停地上漲，不同區(qū)位的房屋價值相差越顯著，被征收人對房屋升值的預(yù)期增強(qiáng)，雖然在目前的房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)下，被征收人最終實(shí)際收益較大，但與其不斷增長的要求和欲望相比，補(bǔ)償往往難以滿足。 五是補(bǔ)償不公平。部分被征收人害怕如果自己先簽訂搬遷協(xié)議，后期的被征收人補(bǔ)償條件比自己高怎么辦？這種擔(dān)憂是人之常情，而且在以往的拆遷工作中確實(shí)出現(xiàn)過這種情況，尤其在項目最后期，為了不影響工程進(jìn)度，往往就縱容部分被征收人的要求，這就造成補(bǔ)償?shù)牟还?。六是在征收工作中，征收人員工作不細(xì)致、程序不到位、補(bǔ)償款不能按時發(fā)放等引發(fā)的因素。

知道原因后就需要尋求解決的辦法，房屋拆遷是一項破舊立新的工作，對于改善城市居民的生活環(huán)境，推動城市建設(shè)都具有重要意義。為提高房屋征收工作效率，防止征收過程中各類矛盾的激化，及時化解征收矛盾，實(shí)現(xiàn)和諧征收，我們就要對這些潛在的隱患進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，并對項目實(shí)施的合法性、合理性等進(jìn)行評估，對可能出現(xiàn)的風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測，并提出項目應(yīng)采取的穩(wěn)控化解措施。

一、首先對項目實(shí)施的合法性、合理性、可行性、安全性進(jìn)行評估

（一）合法性評估。征收項目是否符合公共利益的需要，規(guī)劃與用地是否符合有關(guān)法律、法規(guī)要求，相關(guān)資料是否齊全并真實(shí)有效，各環(huán)節(jié)程序是否符合法律、法規(guī)的規(guī)定。

（二） 合理性評估。征收項目是否兼顧被征收人的利益，征收項目涉及的群眾支持率高低；征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是否符合現(xiàn)行政策，是否會引發(fā)其他征收項目群眾的攀比；是否依照公開、公平、公正原則開展。

（三）可行性評估。征收普查是否準(zhǔn)確、被征收人意愿是否充分收集；征收法規(guī)政策宣傳、公示是否到位；補(bǔ)償方案是否具有穩(wěn)定性、連續(xù)性和嚴(yán)密性；補(bǔ)償資金、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源是否落實(shí)；低收入住房困難家庭保障措施是否落實(shí)等。

（四）安全性評估。征收項目實(shí)施過程引發(fā)群體性、越級集體上訪、個人極端事件的苗頭性、傾向性所在，影響社會穩(wěn)定隱患的偶然性、突然性、可能性以及必然性，征收項目的風(fēng)險防范對策和防控預(yù)案措施等。

二、對可能出現(xiàn)的社會穩(wěn)定風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測，提出項目應(yīng)采取的穩(wěn)控化解措施

（一）以人為本、因事施策

1.重點(diǎn)解決好困難戶的安置。充分利用好市政府關(guān)于解決居住困難群眾的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的政策，充分體現(xiàn)執(zhí)政為民的理念，改善群眾的居住條件，讓困難群眾真正享受到黨和國家政策的溫暖。

2.突出解決好歷史遺留問題。針對多種形式的房屋性質(zhì)，根據(jù)被征收人的態(tài)度、意愿、可以按照同一檔次的采用抽簽搖號形式，或先簽協(xié)議先選房的形式分房，力求公平、公正、公開、透明。同時，最大限度的提高被征收人的優(yōu)惠政策及獎勵措施，積極為征收戶提供方便。

3.預(yù)防借機(jī)爆發(fā)抗征收的當(dāng)事者。對借機(jī)妄圖發(fā)財，漫天要價的被征收戶，要多方施策，開展思想教育，進(jìn)行法制學(xué)習(xí)。公安機(jī)關(guān)要做好預(yù)案，對煽動對抗征收工作的，要依法予以處置。

（二）廣泛宣傳、取得支持

征收項目部要深入征收戶，廣泛宣傳，爭取被征收戶的理解和支持。讓群眾意識到只有城市發(fā)展了，才會給廣大的被征收人帶來巨大的實(shí)惠。

（三）確?！瓣柟庹魇铡⒑椭C搬遷”原則的落實(shí)

加強(qiáng)執(zhí)行政策的監(jiān)督工作，主動邀請相關(guān)部門和群眾代表進(jìn)行監(jiān)督，這樣就可以杜絕少數(shù)工作人員在征收中違紀(jì)違法行為發(fā)生。

（四）暢通信息渠道、強(qiáng)化預(yù)案

征收項目工作組負(fù)責(zé)全程穩(wěn)定信息掌握，做到保障工作期間信息暢通；與上級加強(qiáng)聯(lián)系，針對建設(shè)過程中可能出現(xiàn)的不穩(wěn)定苗頭，制定處理預(yù)案。

通過對項目社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告、實(shí)施方案及征收工作維穩(wěn)預(yù)案的審核，對該項目合法性、合理性、可操作性和安全性的認(rèn)真分析，得出該項目是否可以依法實(shí)施。

穩(wěn)定是和諧的前提和基礎(chǔ)。推進(jìn)和諧社會建設(shè)，就必須保持社會的平安、穩(wěn)定、有序。構(gòu)建和諧社會需要很多方面的合作，而房屋征收工作的穩(wěn)定至關(guān)重要，做好房屋征收工作中的社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，是從源頭上預(yù)防和減少房屋征收產(chǎn)生的糾紛，把問題化解在基層，對保持安定有序、維護(hù)社會穩(wěn)定，構(gòu)建和諧社會具有重大意義。

參考文獻(xiàn)：

第8篇：國有土地征收條例范文

杭州東站樞紐和城東新城建設(shè)是部省市合作建設(shè)的重大交通樞紐和重大民生工程，目標(biāo)是打造長三角南翼現(xiàn)代化綜合交通樞紐和杭州“接軌大上海、融入長三角”的“第一站”。其中東站樞紐是全國新建的九個省會城市樞紐中的“收官之作”， 集客運(yùn)專線、城際鐵路、磁浮交通、干線鐵路、地鐵、客運(yùn)、公交等多種交通形式和配套服務(wù)設(shè)施于一體，總投資132億元。與此同時，杭州市計劃政府投資500億元對東站樞紐周邊地區(qū)約9.3平方公里進(jìn)行整體的城中村改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將杭州鐵路東站樞紐地區(qū)建設(shè)成為一個以現(xiàn)代化綜合交通樞紐為依托，以高端商務(wù)辦公、商業(yè)休閑、旅游服務(wù)、居住生活功能為一體，具有高品質(zhì)管理服務(wù)水平的現(xiàn)代驛城和都市門戶。

因東站樞紐和城東新城建設(shè)需要，杭州鐵路東站樞紐區(qū)域共需征用集體土地約11000畝，拆遷住戶近萬戶。杭州鐵路及東站樞紐建設(shè)指揮部自2008年啟動對江干區(qū)筧橋鎮(zhèn)、彭埠鎮(zhèn)大規(guī)模的征地拆遷至今，已累計投入征地拆遷費(fèi)用230億元，完成征地9100余畝，共拆遷農(nóng)（居）約6300余戶，拆遷企業(yè)300余家。在拆遷工作的實(shí)施過程中，考慮到拆遷區(qū)域整于城郊結(jié)合埠，且經(jīng)歷多次不同項目拆遷，多種性質(zhì)土地交錯，歷史遺留問題復(fù)雜，無證建筑眾多，百姓拆遷訴求較高等因素，杭州鐵路及東站樞紐建設(shè)指揮部于2010年起健全拆遷工作監(jiān)督機(jī)制，引入跟蹤審計單位全程參與拆遷工作，在嚴(yán)格政策落實(shí)、平衡補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范內(nèi)控機(jī)制等方面起到了重要作用，為高效、規(guī)范、廉潔實(shí)施重點(diǎn)工程建設(shè)提供了有力保障。下面，就杭州鐵路東站樞紐拆遷工作實(shí)踐，淺淡拆遷中跟蹤審計機(jī)制的引入。

一、在當(dāng)前的工作實(shí)踐中，拆遷工作面臨的難題。

1、拆遷法律體系滯后。

近年來，房地產(chǎn)市場高歌猛進(jìn)，土地出讓價格節(jié)節(jié)攀高，但拆遷補(bǔ)償安置政策多年未變。目前適用的《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》實(shí)施于1998年，同時，在征收條例出臺之前，《浙江省城市房屋拆遷管理條例》也已延用多年。滯后的政策法規(guī)已經(jīng)不能適應(yīng)城市化推進(jìn)的步伐，在規(guī)范拆遷行為的同時，其滯后性和不完善性對拆遷工作的實(shí)施產(chǎn)生了一定制約。比如，現(xiàn)行拆遷政策規(guī)定，拆遷范圍內(nèi)的違法建筑、超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，必須在拆遷公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)自行拆除，不予補(bǔ)償。但是東站樞紐區(qū)域有大量因歷史原因形成的證、照不齊的房產(chǎn)：有的具備部分或全部建設(shè)審批手續(xù)，但因法制意識淡薄而未對房產(chǎn)申請登記確權(quán)；有的因該區(qū)域批地建房審批已被限制，但家庭人口增加無法居住而增建無證建筑，實(shí)際使用多年。前者需在拆遷前對房產(chǎn)的合法性做出認(rèn)定，但因牽涉到多個職能部門，此項工作開展甚為艱難；后者雖為明確的無證房產(chǎn)，但其形成具有歷史原因，并且由住戶實(shí)際使用多年，如“一刀切”式的不予補(bǔ)償安置，不但不符合實(shí)事求是的精神，也不利于民計民生和社會穩(wěn)定，拆遷工作難以推進(jìn)。

再如，在實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，農(nóng)民一旦得知拆遷消息，便立即著手制造對增加拆遷補(bǔ)償有利的事項：⑴增加舊房面積：目前，集體土地房屋沒有“三證”，農(nóng)民房屋的建造時間、層高、面積等產(chǎn)權(quán)屬性難以確定。所以，幾乎所有農(nóng)民都盡可能地增加房屋層高、在主屋旁邊搭建簡易房屋，千方百計地增加拆遷房屋面積，以獲得最大補(bǔ)償價格；⑵改變原房屋用途：將原來作居住用的房屋改變成生產(chǎn)、經(jīng)營性用房，如改建成工場、小店等，拆遷時同樣面積可獲得更多的補(bǔ)償；⑶回遷戶口：目前，杭州市集體土地拆遷安置主要是按被拆遷農(nóng)戶的常住人口作為安置基數(shù)的。許多拆遷農(nóng)民在得知本地即將拆遷時，將一些親友的戶口遷入拆遷地，造成安置人口增加。后續(xù)過渡期中也出現(xiàn)農(nóng)戶通過結(jié)婚離婚手段增加安置人口，以致于出現(xiàn)姐妹換夫、親家交替結(jié)婚等有悖道德人倫的怪現(xiàn)像。但對以上情況，并沒有明確的立法立規(guī)加以制約，使逐利而往的村民鉆了空子，不僅耗費(fèi)了國有建設(shè)資金，而且敗壞了一方風(fēng)氣。

2、拆遷組織體系存在局限性。

國有土地上房屋征收與補(bǔ)償，根據(jù)2011年出臺的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》精神，由所在區(qū)、縣人民政府負(fù)責(zé)。集體土地目前仍由建設(shè)主體負(fù)責(zé)，委托有資質(zhì)的動遷服務(wù)機(jī)構(gòu)實(shí)施。杭州鐵路東站樞紐地區(qū)實(shí)施整村拆遷的模式，建立了市（建設(shè)主體）、區(qū)（各職能部門）、鎮(zhèn)、社區(qū)四位一體的拆遷指揮部，作為拆遷補(bǔ)償安置方案制訂和實(shí)施的機(jī)構(gòu)。四位一體的拆遷組織體系最大程度地激活了鎮(zhèn)、社區(qū)兩級組織的積極性，發(fā)揮了屬地管理的優(yōu)勢，保證了拆遷工作的效率。2008年初，杭州鐵路東站樞紐第一期拆遷，同時推進(jìn)了新風(fēng)、弄口區(qū)塊征遷工作，僅用了短短三個月的時間，完成拆遷1600余戶。但是，不容忽視的是，征遷指揮部的組成單位在拆遷中有不同的利益訴求：區(qū)、鎮(zhèn)在保證區(qū)域總體平衡的前提下，要為屬地爭取盡量多的發(fā)展空間和經(jīng)濟(jì)利益；社區(qū)除為住戶爭取個體利益外，力爭將歷史遺留問題、百姓民生問題、集體經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償和未來發(fā)展問題的解決寄托在建設(shè)主體身上，追求利益最大化；建設(shè)主體則著眼拆遷補(bǔ)償和建設(shè)資金規(guī)范、高效的使用。從大局看，參與各方應(yīng)該向利益訴求共贏的方向努力，但在實(shí)際操作中，會產(chǎn)生短期、局部爭利的局面。尤其是社區(qū)，既是拆遷工作的實(shí)施者，又是集體土地和資產(chǎn)的所有人，在征遷指揮部的決策體系中角色頗為微妙。而建設(shè)主體往往是指揮部集體決策中妥協(xié)的出資方。

與此同時，四位一體的決策體系強(qiáng)化行政職能，弱化了動遷公司、評估公司等第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)的職責(zé)，在一定程度上影響了拆遷工作的嚴(yán)肅性。

3、拆遷監(jiān)督體系不完善。

征地拆遷作為項目建設(shè)的一個環(huán)節(jié)，理應(yīng)受到監(jiān)管和考評。但現(xiàn)實(shí)情況是，對于基本建設(shè)本身來說，國家建立了比較健全的考評體系，如建設(shè)概、預(yù)算控制，決算控制，招投標(biāo)管理體系等，建設(shè)績效評價等，而同為廉政建設(shè)高危行業(yè)的征地拆遷，卻往往只有事后的審計追責(zé)而缺乏過程的監(jiān)督監(jiān)管。

在實(shí)踐中，由于征地拆遷工作涉及的群眾面廣、個案復(fù)雜、眾多，常常涉及到土地房產(chǎn)轉(zhuǎn)包、投資合作、企業(yè)轉(zhuǎn)制等歷史遺留問題，厘清資產(chǎn)歸屬、明確被拆遷人的權(quán)利義務(wù)存在較大難度。在拆遷調(diào)查中，也多次發(fā)現(xiàn)對被拆遷房屋、設(shè)備等隱瞞事實(shí)真像、謊報虛構(gòu)審批資料、甚至多方勾結(jié)企圖騙賠、套取拆遷補(bǔ)償資金的情況。

另外，近幾年的人性化拆遷、陽光拆遷、和諧拆遷減少野蠻拆遷現(xiàn)象，但隨之而來的是不講理的、漫天要價的情況顯著增多。因工程進(jìn)度緊迫，建設(shè)主體有時不得不以獎勵費(fèi)、困難補(bǔ)助等形式進(jìn)行資金貼補(bǔ)，以換取拆遷進(jìn)度。同時，因拆遷而導(dǎo)致的，尤其是非訪大量增加，屬地政府維穩(wěn)工作量巨大。目前在化解中，幾乎沒有標(biāo)準(zhǔn)和底限，純粹是不斷地談判和妥協(xié)。凡此種種降低了拆遷補(bǔ)償資金確定的規(guī)范性。而此類問題的處理，除了征遷指揮部自有的決策和審批體系外，缺乏監(jiān)督機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。

二、拆遷中跟蹤審計工作的作用

為規(guī)范拆遷行為、完善決策和內(nèi)控機(jī)制、高效合理使用國有建設(shè)資金，杭州鐵路東站樞紐地區(qū)自2010年起，引入跟蹤審計單位對拆遷工作進(jìn)行全程審計、監(jiān)督和服務(wù)，取得了較好的效果，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

1、審核拆遷實(shí)施方案，規(guī)范平衡補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

跟蹤審計單位參與拆遷實(shí)施方案的制訂和審核。首先，在方案制訂的過程中，根據(jù)法律法規(guī)，對拆遷方案的提法和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修正，對相關(guān)依據(jù)進(jìn)行補(bǔ)充和完善，確保拆遷方案更為合法和嚴(yán)密。其次，確立審計把關(guān)的關(guān)注重點(diǎn)，如無戶籍人員的安置資格、特殊經(jīng)營場所補(bǔ)償?shù)仁马?、拆遷補(bǔ)助、安置補(bǔ)助的申請和審批、拆遷戶房屋附屬設(shè)施補(bǔ)償依據(jù)等，將拆遷操作規(guī)范落實(shí)到制度中。最后，協(xié)助指揮部把握總體拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的平衡。同時，通過歷史拆遷檔案梳理，對同類情況和處理方案進(jìn)行歸納分析，并且協(xié)助指揮部制訂合法依規(guī)且具有人性化的個案處理方案。

2、梳理內(nèi)控審批體系，完善強(qiáng)化監(jiān)督機(jī)制

跟蹤審計單位通過分析拆遷政策、與拆遷業(yè)務(wù)部門座談等方式，對拆遷工作內(nèi)部控制流程中的風(fēng)險點(diǎn)進(jìn)行了梳理，從房產(chǎn)拆遷補(bǔ)償、設(shè)備拆遷補(bǔ)償、其他項目補(bǔ)償、報廢及不可搬遷設(shè)備的處理、房產(chǎn)拆除處理、審核評估機(jī)構(gòu)工作及成果、審核動遷機(jī)構(gòu)工作及成果、管理拆遷檔案、支付拆遷資金等多個方面提出了內(nèi)部控制體系改善的意見和建議，提高了建設(shè)主體及相關(guān)業(yè)務(wù)單位對拆遷工作嚴(yán)肅性和加強(qiáng)拆遷內(nèi)部控制制度重要性的認(rèn)識、完善了拆遷業(yè)務(wù)決策流程，保障拆遷資金的安全。

3、全面介入拆遷工作，提供即時審計服務(wù)

結(jié)合拆遷區(qū)塊的具體情況，跟蹤審計人員入組入戶，從前期的拆遷調(diào)查、丈量核對、評估定價、簽約、住宅騰空、拆遷資金支付等全過程進(jìn)行跟蹤審計，對房產(chǎn)權(quán)屬、合法建筑面積的界定、戶口遷入或者分戶、擴(kuò)面政策的適用等進(jìn)行監(jiān)控；監(jiān)督拆遷過程中各項政策法規(guī)執(zhí)行，基礎(chǔ)建設(shè)程序、招標(biāo)投標(biāo)、資金支付的合法合規(guī)，并監(jiān)督和指導(dǎo)指揮部完善基礎(chǔ)資料，并對基礎(chǔ)資料數(shù)據(jù)庫適時審核；參與拆遷工作相關(guān)會議、談判，提供專業(yè)咨詢意見，端正被拆遷單位的思想，推進(jìn)了拆遷工作進(jìn)度；此外，通過文件會簽、出具審計意見等形式對征遷指揮部有關(guān)拆遷政策的制定、拆遷合同的簽訂發(fā)表審計意見，供決策層決策，提高了拆遷決策的科學(xué)性。

總的來說，跟蹤審計單位針對拆遷工作的內(nèi)部控制機(jī)制、拆遷資金籌集、管理和使用、拆遷業(yè)務(wù)活動等方面的工作進(jìn)行監(jiān)督審核，全面規(guī)范了拆遷工作，為拆遷工作起到了保駕護(hù)航的作用。

三、引入跟蹤審計工作要注意的問題

1、建設(shè)主體要保持跟蹤審計單位在拆遷工作中的獨(dú)立性。

以杭州鐵路東站樞紐工程拆遷為例，拆遷資金投入約占總投資額的60%。而只要一戶未拆除，整片土地就無法利用。拆遷進(jìn)度直接影響工程進(jìn)度、土地出讓、資金回籠?？梢哉f，如果沒有順利的拆遷，項目建設(shè)無從談起，國有資金投入風(fēng)險巨大。因此作為拆遷實(shí)施的屬地政府和資金投入的建設(shè)主體，對拆遷工作的時限要求極為嚴(yán)格。而跟蹤審計單位的審計和整改意見，可能會在個案上延緩拆遷進(jìn)度，防止動遷人員走存在風(fēng)險的“捷徑”。此時，主體單位應(yīng)該尊重跟蹤審計單位意見，保持其在拆遷工作中獨(dú)立第三方的立場。只有監(jiān)督者敢說話，說真話，才能保證監(jiān)督的有效和組織的純潔。

2、跟蹤審計工作要考慮拆遷地的實(shí)際情況，從將監(jiān)督化入服務(wù)之中。

第9篇：國有土地征收條例范文

一、房屋征收可能引發(fā)的社會穩(wěn)定風(fēng)險內(nèi)涵及其成因

房屋征收引發(fā)的社會穩(wěn)定風(fēng)險，即政府在執(zhí)行房屋征收決策，實(shí)施房屋征收過程中給人民群眾生活、生產(chǎn)、財產(chǎn)等與其切身利益相關(guān)的各個方面造成負(fù)面影響和損失的可能性。房屋征收對征收范圍內(nèi)的人群造成的影響主要有兩點(diǎn)：一是導(dǎo)致被征收人失去收益性物業(yè)、宅基地及住宅，并帶來原有生活方式和鄰里關(guān)系的改變，心理上容易產(chǎn)生失落感、剝奪感。二是不同時間之間、不同區(qū)域之問的不同補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和方式，有可能引起被征收人相互攀比，心理上也會不平衡。由此采取上訪、留置原地拒絕搬遷、暴力對抗甚至群體示威等形式阻礙房屋征收工作，造成社會不穩(wěn)定。

引發(fā)房屋征收社會穩(wěn)定風(fēng)險的原因，主要有以下四點(diǎn)：一是房屋征收的強(qiáng)制性。房屋征收是政府行為，是在給予被征收人公平合理補(bǔ)償?shù)那疤嵯拢畯?qiáng)制性要求相對人讓渡物權(quán)、實(shí)現(xiàn)公共利益的行為，不以被征收人自愿為條件。二是被征收人補(bǔ)償?shù)钠谕颠^高。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，房價不斷上漲，不同區(qū)位房屋價值相差顯著等因素，被征收人對房屋升值的預(yù)期增強(qiáng)，要價和附帶條件越來越高，雖然在目前的房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)下，被征收人最終實(shí)際收益較大，但與其不斷增加的要求和欲望相比，補(bǔ)償往往難以滿足。三是房屋征收帶來的破壞性。房屋被征收搬遷時，被征收人原有生活模式會受到影響，一部分有收益的生產(chǎn)資料將會喪失，致使收入來源減少，同時教育、醫(yī)療保健等福利設(shè)施及服務(wù)短期內(nèi)將有可能變化，社會關(guān)系網(wǎng)解體。這種破壞性將影響被征收人生產(chǎn)生活水平的提高。四是補(bǔ)償不公平、程序不到位、工作不細(xì)致、補(bǔ)償費(fèi)不能按時撥付等其他原因都可能誘發(fā)社會穩(wěn)定風(fēng)險。

二、房屋征收社會穩(wěn)定風(fēng)險評估的主要內(nèi)容

實(shí)施房屋征收社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，主要包括以下四個方面的內(nèi)容：一是合法性。主要看實(shí)施房屋征收，是否符合《征收條例》規(guī)定的6種公共利益情形；是否符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃；保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，是否已納入市、縣級國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度計劃。二是科學(xué)性。主要看征收補(bǔ)償方案是否符合科學(xué)發(fā)展觀的要求；是否符合法律、法規(guī)和政策規(guī)定；是否反映大多數(shù)群眾的意愿；是否兼顧群眾的現(xiàn)實(shí)和長遠(yuǎn)利益，保證被征收人居住條件有改善，原有生活水平不降低；是否遵循決策民主、程序正當(dāng)、公平補(bǔ)償、結(jié)果公開的原則。三是可行性。主要分析評價建設(shè)項目是否經(jīng)過嚴(yán)格的審批、核準(zhǔn)、備案的法定程序；是否經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)的可行性研究論證；是否考慮地方財政能力和大多數(shù)群眾的承受能力等制約因素；征收補(bǔ)償方案是否切實(shí)可行；房屋征收實(shí)施時機(jī)和條件是否成熟；房屋征收補(bǔ)償政策是否具有穩(wěn)定性、連續(xù)性和嚴(yán)密性，并與前已實(shí)施、周邊地區(qū)和相關(guān)政策(如征地拆遷)基本協(xié)調(diào)一致，不會導(dǎo)致相關(guān)地區(qū)、行業(yè)和群眾的互相攀比。四是可控性。主要是研判該項目的實(shí)施，是否會引發(fā)較大的影響社會治安和社會穩(wěn)定的事件；群眾有何較強(qiáng)烈要求；是否有相應(yīng)有效的風(fēng)險化解措施和應(yīng)急處置預(yù)案，并將風(fēng)險妥善控制在預(yù)測范圍內(nèi)；是否存在其他社會不穩(wěn)定隱患等。

三、房屋征收社會穩(wěn)定風(fēng)險評估程序

實(shí)施房屋征收社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行以下6個方面的程序：一是制定評估方案。對房屋征收需要進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估的重大決策、項目、事項，應(yīng)由評估責(zé)任主體牽頭，組織有關(guān)部門和單位，成立專門的評估小組，根據(jù)評估的要求、原則和評估事項的特點(diǎn)，認(rèn)真制定評估方案，明確評估具體內(nèi)容、方法步驟和時限要求，保證評估工作有效開展。二是廣泛聽取意見。采取多種形式，廣泛聽取利益各方的意見，特別是要聽取被征收人的意見和建議。對專業(yè)性較強(qiáng)的評估事項，還應(yīng)按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，組織群眾代表和專家進(jìn)行聽證論證。三是分析研判預(yù)測風(fēng)險。在全面收集和掌握情況信息基礎(chǔ)上，對被評估事項可能引發(fā)的社會矛盾所涉及的人員、范圍和劇烈程度進(jìn)行穩(wěn)定風(fēng)險分析預(yù)測和等級評估。矛盾化解部門、風(fēng)險處置部門、維穩(wěn)部門應(yīng)積極參與，必要時可以吸收有關(guān)利益方參與研判，通過分析研判預(yù)測風(fēng)險，統(tǒng)一思想、增進(jìn)共識、消除分歧。四是作出評估結(jié)論。對已評估的房屋征收重大決策、項目和事項，由評估小組形成評估報告，根據(jù)社會穩(wěn)定風(fēng)險大小和可控程度提出評估意見，評估責(zé)任主體部門或單位對評估報告進(jìn)行審核，作出可以實(shí)施、暫緩實(shí)施或不予實(shí)施的評估結(jié)論。五是制定風(fēng)險化解方案。對經(jīng)評估決定實(shí)施的事項，落實(shí)解決矛盾和問題，維護(hù)社會穩(wěn)定的具體措施；對經(jīng)評估決定暫緩或暫不實(shí)施的事項，及時研究對策，化解矛盾，待時機(jī)成熟后再行實(shí)施；對符合有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定急需實(shí)施但又容易引發(fā)矛盾沖突的事項，落實(shí)應(yīng)急預(yù)案，有針對性地做好群眾工作。六是跟蹤督查督辦。對經(jīng)過評估后付諸實(shí)施的房屋征收重大決策、項目和事項，有關(guān)責(zé)任部門、單位要全程跟蹤掌握穩(wěn)定風(fēng)險化解和維穩(wěn)預(yù)案落實(shí)情況，并對實(shí)施過程中出現(xiàn)的新矛盾、新問題要及時研究、調(diào)整和完善維穩(wěn)措施，確保將各類不穩(wěn)定隱患消除在萌芽狀態(tài)和初始階段。