商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式精選(九篇)

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第1篇：商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；發(fā)展；運(yùn)營

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2017）012-0-01

一、引言

目前商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出規(guī)劃布點(diǎn)不合理、盲目開發(fā)建設(shè)、項(xiàng)目定位與市場需求脫節(jié)等現(xiàn)象，在商業(yè)運(yùn)營方面也與國外管理上存在較大差距，并引發(fā)破壞環(huán)境、堵塞交通、噪音擾民等諸多系列問題。

二、概念及特點(diǎn)

商業(yè)地產(chǎn)通常是指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。商業(yè)地產(chǎn)除具有房地產(chǎn)共性外，其自身特點(diǎn)有以下幾點(diǎn)：一是商業(yè)綜合收益性強(qiáng)，商業(yè)地產(chǎn)收益主要是通過長期成功運(yùn)營獲取持續(xù)現(xiàn)金流，并享有其自身商業(yè)價(jià)值提升后帶來的綜合收益；二是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)高，商業(yè)地產(chǎn)投資巨大，回收周期較長，且通常需要3至5年的市場培育期，在此期間，政策面和市場的波動(dòng)、調(diào)整給項(xiàng)目的成敗帶來極大的挑戰(zhàn)；三是經(jīng)營模式多樣性，鑒于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營涵蓋大部分服務(wù)產(chǎn)業(yè)類別，其根據(jù)各業(yè)態(tài)規(guī)劃布局采用“只租不售”、“僅售”及“租售結(jié)合”等多種經(jīng)營模式；四是運(yùn)營管理能力需求高，商業(yè)地產(chǎn)的核心是運(yùn)營管理，其成敗不僅決定了項(xiàng)目前期規(guī)劃的落位，同時(shí)也是商業(yè)地產(chǎn)收益的重要保障；五是拉動(dòng)勞動(dòng)力就業(yè)、創(chuàng)造持續(xù)稅源。

三、發(fā)展現(xiàn)狀及問題

2002年，中國房地產(chǎn)業(yè)提出“商業(yè)地產(chǎn)”概念以來，從其投資額、交付面積及銷售額等方面來看，商業(yè)地產(chǎn)增長速度迅猛，展示出旺盛的生命力。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年我國開業(yè)的大型商業(yè)項(xiàng)目近500個(gè)，總體量逾4000萬平方米。2017年我國預(yù)計(jì)開業(yè)大型商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量更是高達(dá)近千個(gè)，2020年我國預(yù)計(jì)總量將達(dá)10000個(gè)。而另一方面，商業(yè)地產(chǎn)投資額巨大，一般投資均在十億以上，且回收周期通常在8到10年，投資風(fēng)險(xiǎn)可見一斑。商業(yè)地產(chǎn)所面臨的問題有以下幾點(diǎn)：

1.地方整體規(guī)劃、商業(yè)不盡合理

地方政府沒有能將大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局有效與城市規(guī)劃進(jìn)行統(tǒng)籌考慮，并在土地出讓中強(qiáng)制規(guī)劃商業(yè)配套比例，是城市核心區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目扎堆上、同質(zhì)化嚴(yán)重，其他區(qū)域商業(yè)配套缺乏的根本癥結(jié)之一。

2.開發(fā)商缺乏開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)

我國商業(yè)地產(chǎn)總量逐年攀升，而體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值最重要的兩項(xiàng)指標(biāo)租金和空置率卻差強(qiáng)人意，部分省會(huì)城市空置率竟超過二成，北京優(yōu)質(zhì)商圈的商鋪空置率也逾一成。

3.開發(fā)運(yùn)營專業(yè)人才緊缺

早期商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)多由香港人主持操盤。之后，萬達(dá)商業(yè)的跨越式發(fā)展得到各界的認(rèn)可，而從萬達(dá)“高薪跳槽”的員工卻未必能在外扛起大旗，真正好的運(yùn)營管理人才可謂鳳毛麟角，高薪難求。

4.項(xiàng)目融資機(jī)制受制約

商業(yè)地產(chǎn)投資額大、回收周期長，但成功的項(xiàng)目回報(bào)率高、收益期久。目前除銀行貸款外，其他金融產(chǎn)品成本通常很高，與商業(yè)地產(chǎn)特性不相匹配。

四、思路及對(duì)策

1.做好項(xiàng)目規(guī)劃與定位工作

首先，因商業(yè)項(xiàng)目與市場需求關(guān)系密切，前期規(guī)劃布局設(shè)計(jì)尤其重要，地方政府應(yīng)嚴(yán)把商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目上馬的審批工作，對(duì)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行合理有效規(guī)劃，保障各類商業(yè)項(xiàng)目在數(shù)量和結(jié)構(gòu)上的協(xié)調(diào)，避免盲目開發(fā)、惡性競爭；其次，開發(fā)商在項(xiàng)目動(dòng)工前，要深入調(diào)研項(xiàng)目輻射區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及市場需求等內(nèi)容，界定好項(xiàng)目功能定位、業(yè)態(tài)配比，并確定招商對(duì)象、業(yè)態(tài)布局及經(jīng)營模式等問題。

2.聘用專業(yè)人才建立專業(yè)團(tuán)隊(duì)

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理人才是要熟知房地產(chǎn)開發(fā)知識(shí)和商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理知識(shí)的復(fù)合型人才，其應(yīng)把商I理論與房地產(chǎn)理論進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，建立商業(yè)地產(chǎn)的理論體系，并能在實(shí)戰(zhàn)中不斷摸索、完善，對(duì)各項(xiàng)目因地制宜進(jìn)行策略調(diào)整；商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)團(tuán)隊(duì)是財(cái)務(wù)、人力資源、招商、營銷、IT、物業(yè)管理等各類專業(yè)人才以商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營成功為目標(biāo)匯聚一起的專業(yè)群體，專業(yè)團(tuán)隊(duì)的建設(shè)是商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展不可或缺的重要因素。

3.加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營能力

商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)項(xiàng)目不同之處在于，住宅項(xiàng)目是開發(fā)商與業(yè)主發(fā)生的關(guān)系，而商業(yè)項(xiàng)目是開發(fā)商和商業(yè)經(jīng)營者與消費(fèi)者相結(jié)合的關(guān)系。商業(yè)地產(chǎn)要實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，必須加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營方應(yīng)做好項(xiàng)目的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一監(jiān)督，并協(xié)助商業(yè)經(jīng)營者統(tǒng)一主題開展項(xiàng)目經(jīng)營管理工作，促進(jìn)商業(yè)運(yùn)營管理的協(xié)調(diào)性，提升商業(yè)經(jīng)營者創(chuàng)收效益能力，提高項(xiàng)目單位面積的賺錢效應(yīng)，最大限度提升商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)多方共贏。

4.完善商業(yè)地產(chǎn)融資機(jī)制

商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營與地產(chǎn)開發(fā)脫節(jié)的關(guān)鍵在于融資問題，政府應(yīng)建立和完善商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的有效投融資機(jī)制，保障商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營所需資金的來源。

五、結(jié)語

近年，商業(yè)地產(chǎn)的競爭非常激烈，供應(yīng)量也非常大，從開發(fā)商角度來說，目前的商業(yè)太多了。但所謂的過剩只是相對(duì)的，即便是在飽和的商圈內(nèi)，只要業(yè)態(tài)搭配合理，運(yùn)營團(tuán)隊(duì)管理能力優(yōu)秀，就一定有生存空間；而反之，即便是在不飽和的商圈，如果缺乏統(tǒng)一規(guī)劃運(yùn)營，那也勢必會(huì)被市場淘汰。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊寶民，江禾，鄧力維.商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與管理實(shí)務(wù)[M].北京：清華大學(xué)出版社，2007.

第2篇：商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式范文

商業(yè)地產(chǎn)自誕生以來，被看做是城市發(fā)達(dá)程度的標(biāo)桿，縱觀國內(nèi)外著名商業(yè)項(xiàng)目，都在設(shè)計(jì)、用材、智能化上勇于突破創(chuàng)新。目前國內(nèi)住宅量雖大，但投入的成本多以房價(jià)提高的形式，附加于購房者本身。因此，面對(duì)居高不下的房價(jià)，在住宅建筑里大力推行綠色材料，部分消費(fèi)者會(huì)由于價(jià)格原因而不買賬，這其實(shí)是一個(gè)認(rèn)知的誤區(qū)。綠色、環(huán)保、節(jié)能、降耗的建材，在購買時(shí)價(jià)格會(huì)略高于同類產(chǎn)品，但是其經(jīng)久耐用，壽命極長，耐高溫與化學(xué)侵蝕，并且對(duì)人體健康無害，真正計(jì)算一下持續(xù)性和再生性，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出購買時(shí)高出的價(jià)格，可以說長遠(yuǎn)收益無窮。因而，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)積極呼吁使用綠色、高科技建材產(chǎn)品。

高成本和高風(fēng)險(xiǎn)是開發(fā)商拒絕的主要因素，不只是住宅項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)也同樣困惑于綠色建材投入與收益是否能夠成正比。綠色建材更節(jié)能、更環(huán)保、更少污染，但前提是性價(jià)比要高，符合開發(fā)商的效益。目前，很多項(xiàng)目被冠以綠色建筑、綠色材料的稱謂，但多數(shù)人認(rèn)為現(xiàn)階段使用綠色建材多為開發(fā)商宣傳的噱頭、賣點(diǎn)，用所謂的低碳抬高購買者的心理價(jià)位。另外，很多綠色建材并沒有明確的國家標(biāo)準(zhǔn)，真?zhèn)魏茈y評(píng)判。而且，沒有新型材料商或官方機(jī)構(gòu)出具使用新材料能節(jié)省能耗的數(shù)字，令綠色材料的優(yōu)勢始終“云山霧罩”。正是由于上述原因，想要推行新型材料，首先要提高公眾對(duì)新型材料的認(rèn)識(shí)和接受程度，明確傳統(tǒng)建材仍處于無可替代的地位，新型材料的使用與傳統(tǒng)材料相融合，因地制宜，事半功倍。但是，在新型建材投入大規(guī)模生產(chǎn)和使用前，材料的長期釋放量和對(duì)環(huán)境的影響也要經(jīng)過試驗(yàn)。

商業(yè)地產(chǎn)使用綠色建材令人期待，商業(yè)地產(chǎn)作為先行者，引入綠色環(huán)保材料可節(jié)約能耗，是有益于社會(huì)的事情。新型建材的使用不可避免的會(huì)增加項(xiàng)目成本，短期看來無法平衡支出與收益，不過長遠(yuǎn)來說卻是無形投資。希望開發(fā)商及大眾從認(rèn)知上改變，從而付諸行動(dòng)，政府就需要承擔(dān)更大的責(zé)任。如今，綠色還是一種概念性的東西，國家缺乏相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)和制度，建材生產(chǎn)商需要不斷創(chuàng)新和技改，借鑒并學(xué)習(xí)國外先進(jìn)生產(chǎn)技術(shù)與工藝，積極和建材生產(chǎn)商聯(lián)動(dòng)，共同研發(fā)成果。另外，政府牽頭對(duì)新型材料制定相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，在成本和價(jià)格暫稍高于市場的情況下，進(jìn)行政策扶持過渡。據(jù)國外經(jīng)驗(yàn)，綠色環(huán)保設(shè)計(jì)及建材，都有政府的相關(guān)法律支持和資金開發(fā)支持，我國也要根據(jù)國情逐漸把綠色環(huán)保建材的研發(fā)、設(shè)計(jì)，生產(chǎn)納入到合理的標(biāo)準(zhǔn)體系中。此外，政府的支持應(yīng)表現(xiàn)在示范作用上，一些政府工程中率先使用新型建材，對(duì)新型材料的優(yōu)勢進(jìn)行全面展示，消除開發(fā)商“高投入高風(fēng)險(xiǎn)”的疑慮。

第3篇：商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)；運(yùn)營管理模式；創(chuàng)新；應(yīng)用

中圖分類號(hào)：F293.31 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

引言

我國雖然房地產(chǎn)發(fā)展的比較早，但是商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，缺乏專業(yè)的人才和有效的運(yùn)營管理模式，使得我國很多商業(yè)地產(chǎn)不具備長期的經(jīng)濟(jì)效益和核心競爭力。隨著全球化的進(jìn)程越來越快，國外成熟的商業(yè)地產(chǎn)管理模式對(duì)國內(nèi)產(chǎn)生了很大的沖擊，不少企業(yè)成功沖出了管理的圍墻，獲得了很大的成功，而運(yùn)營管理模式的創(chuàng)新與應(yīng)用也是目前我國商業(yè)地產(chǎn)面臨的一個(gè)主要問題。

商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營的主要特點(diǎn)

運(yùn)營的組織方式有所不同

房地產(chǎn)的運(yùn)營管理不像工程建造與產(chǎn)品銷售那樣具體明確，它是無形的不可觸的，主要是對(duì)人員的管理，屬于服務(wù)范疇。制造業(yè)運(yùn)營管理主要是對(duì)生產(chǎn)線、產(chǎn)品質(zhì)量、生產(chǎn)成本、生產(chǎn)進(jìn)度等進(jìn)行控制，可以制定詳細(xì)而具體的計(jì)劃，實(shí)施起來更加具有可操作性。但是，商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營管理則具有很大的變動(dòng)，運(yùn)營管理主要針對(duì)人而言，無法實(shí)現(xiàn)制定詳細(xì)的計(jì)劃并按步驟實(shí)施，運(yùn)營的過程常常會(huì)因?yàn)橥顿Y商、經(jīng)營者、消費(fèi)者以及工作人員的隨機(jī)性而產(chǎn)生變動(dòng)，產(chǎn)生不同的運(yùn)營結(jié)果。因此，我們不能將制造領(lǐng)域的那一套運(yùn)營管理模式照搬照套到商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營管理中來。

運(yùn)營系統(tǒng)的設(shè)計(jì)方式有所不同

在傳統(tǒng)的制造業(yè)中，產(chǎn)品和運(yùn)營系統(tǒng)往往是分開設(shè)計(jì)的，因?yàn)?，在制造業(yè)中一種商品可以用不同的生產(chǎn)系統(tǒng)來制造，但是在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理中運(yùn)營管理服務(wù)和提供系統(tǒng)必須要同時(shí)設(shè)計(jì)，因?yàn)樘峁┫到y(tǒng)是服務(wù)本身的一個(gè)重要組成部分，運(yùn)營管理與生產(chǎn)消費(fèi)是不可分割的，同時(shí)發(fā)生的。因此，商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品與運(yùn)營的設(shè)計(jì)必須同時(shí)進(jìn)行，不同的運(yùn)營方式會(huì)形成不同的產(chǎn)品特點(diǎn)和服務(wù)特色。

客戶在運(yùn)營管理中起到的作用有所不同

傳統(tǒng)的制造業(yè)生產(chǎn)流程是封閉的，產(chǎn)品出廠后才會(huì)與客戶發(fā)生聯(lián)系，而在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理中，客戶是直接參與生產(chǎn)的，他們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營有著不可忽略的影響。如果客戶對(duì)于運(yùn)營管理有著消極作用就會(huì)干擾正常的管理工作，如果客戶對(duì)于運(yùn)營管理有著積極的作用就能夠有效提高工作的服務(wù)效率，調(diào)整客戶在運(yùn)營管理中的角色也是商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營管理的重要任務(wù)。

員工在運(yùn)營管理中扮演的角色不同

與制造業(yè)相比，員工在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理中更加重要，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理主要是人的管理，沒有愉快的員工就沒有愉快的顧客，也就沒有一個(gè)高效的運(yùn)行管理結(jié)果，因此，員工的表現(xiàn)對(duì)于運(yùn)行效率、結(jié)果的影響極大，是決定商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營管理水平的重要因素。

商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營管理模式的創(chuàng)新

因地制宜，把握當(dāng)?shù)氐娜宋臍v史環(huán)境

人文歷史、自然環(huán)境是運(yùn)營創(chuàng)新的源泉，每個(gè)地區(qū)都有自己獨(dú)特的自然特征、文化底蘊(yùn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，商業(yè)地產(chǎn)尤其是大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間存在著正相關(guān)的互動(dòng)關(guān)系。因此，在設(shè)計(jì)商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營管理模式時(shí)要以當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，結(jié)合當(dāng)?shù)氐臍v史與文化，將地區(qū)特色融入設(shè)計(jì)中，做到因地制宜。如上海新天地通過簡單地組合將國際化的時(shí)尚元素與大上海的石庫門的建筑外形相結(jié)合，建造出了一種上海特色的國際時(shí)尚。又如浙江的西湖天地，將傳統(tǒng)的江南水鄉(xiāng)浙式民居優(yōu)美的園林景致融入國際化的時(shí)尚設(shè)計(jì)中，打造出了獨(dú)特的娛樂休閑商業(yè)中心。武漢的楚河漢街將武漢特有的民國文化與歐式風(fēng)情相融合，加以楚河漢界的概念，將歷史、民族與世界融為一體，讓商業(yè)建筑與城市建設(shè)相協(xié)調(diào)。政府部門也要加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的審查，控制其資金投入不能超過城市經(jīng)濟(jì)能力，整體的商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)格要多元化，避免重復(fù)建設(shè)。

建立商業(yè)地產(chǎn)新型資金籌措模式

雖然我國的金融市場已經(jīng)有所發(fā)展，但是商業(yè)融資的地產(chǎn)還是主要通過間接融資的方式進(jìn)行，基金等金融機(jī)構(gòu)在商業(yè)地產(chǎn)融資中沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用。很多中小城市的城市開發(fā)對(duì)銀行的依賴程度達(dá)到了90%以上，而全國城市建設(shè)對(duì)銀行依賴的平均水平也高達(dá)70%，融資渠道的問題不解決，商業(yè)地產(chǎn)就很難獲得突破性的發(fā)展。我們可以借鑒發(fā)達(dá)國家的成功經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展信托、基金成為商業(yè)房地產(chǎn)融資的主流渠道。讓具有開發(fā)意向的房地產(chǎn)開發(fā)商與信托公司或者投資銀行進(jìn)行合作，直接在市場上募集資金，并聘請(qǐng)專門的人員對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的資金募集工作進(jìn)行具體的管理。

推動(dòng)地產(chǎn)資本與商業(yè)資本的有效融合

在世界范圍內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)有兩種主流開發(fā)模式，一種是歐美模式，將商業(yè)與地產(chǎn)進(jìn)行分開發(fā)展，一個(gè)搞投資開發(fā)另一個(gè)搞后續(xù)經(jīng)營，另一種就是以日本為主的亞洲模式，將二者有效融合，這樣二者的資本可以互相滲透，形成更大的資本鏈，遇到風(fēng)險(xiǎn)可以相互扶持，有利于促進(jìn)二者更好地發(fā)展。我們要采取哪種運(yùn)營模式還有待探索，在近幾年的運(yùn)作中，有很多大型房地產(chǎn)公司成功地將零售行業(yè)引入房地產(chǎn)，這是一條非常有發(fā)展?jié)摿Φ牡缆贰?/p>

商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營管理模式的運(yùn)用

1.統(tǒng)一運(yùn)營管理模式

統(tǒng)一運(yùn)營管理模式的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)有市場、戰(zhàn)略、策略、管理幾個(gè)方面，任何項(xiàng)目的運(yùn)營都必須從市場入手，而市場的情況又是千變?nèi)f化的，對(duì)于市場信息了解的不及時(shí)，掌握的不到位必然影響調(diào)研分析的結(jié)果準(zhǔn)確性，造成決策的失誤。因此，企業(yè)必須要重視對(duì)市場的調(diào)研，為決策提供科學(xué)準(zhǔn)確的依據(jù)。了解市場信息后，企業(yè)要根據(jù)自身的實(shí)力和特點(diǎn)確定服務(wù)產(chǎn)品的相關(guān)設(shè)計(jì)，要解決“我們要提供給顧客什么”和“怎樣提供的問題”。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目只有持續(xù)不斷地向客戶提供價(jià)值才能生存下去，而項(xiàng)目運(yùn)營的有效保障就是各項(xiàng)有力的策略。通過策略的指導(dǎo)才能提供比競爭者更好的價(jià)值，讓客戶滿意。統(tǒng)一運(yùn)營管理模式具有很高的聚合力，采用這一類管理模式的大多是一些資金雄厚、實(shí)力強(qiáng)大的開發(fā)商，他們擁有很大一部分忠誠的投資者和經(jīng)營者，具有一定的品牌效應(yīng)，這種良性的效益也像滾雪球一樣不斷吸引新的商家進(jìn)入，最典型的統(tǒng)一管理模式就是萬達(dá)廣場。強(qiáng)勢的開發(fā)商，強(qiáng)勢的投資者，強(qiáng)勢的經(jīng)營者，打造出優(yōu)秀的商業(yè)項(xiàng)目，也使得商業(yè)項(xiàng)目的效益不斷提升。這種運(yùn)營管理模式需要龐大的資金、科學(xué)的管理系統(tǒng)和良好的運(yùn)營模式，比較適合大型的商場。

與零售相結(jié)合的運(yùn)營管理模式

將零售引入商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理是中國的獨(dú)創(chuàng)，主要有零散銷售統(tǒng)一經(jīng)營和零散銷售各自運(yùn)營等幾種，各自經(jīng)營是指商業(yè)運(yùn)營由購買商鋪各自進(jìn)行運(yùn)營，開發(fā)商不得再進(jìn)行干預(yù)。這種運(yùn)營模式比較適合商業(yè)街以及一些規(guī)模不大的商業(yè)地產(chǎn)，這種模式有利于開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)，能夠讓他們獲得比較高的售價(jià)收益并且在較短的時(shí)間內(nèi)收回資金，但是這種經(jīng)營模式容易出現(xiàn)混亂，各自為政，對(duì)于長期的發(fā)展以及整體的收益有一定的負(fù)面影響。由于很多店主缺乏一定的知識(shí)和長遠(yuǎn)的眼光，貪圖短期的利益，使得整個(gè)商業(yè)街變成廉價(jià)的大排檔，拉低商業(yè)街的層次，影響長期的發(fā)展。

總之，我國目前商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理模式多種多樣，既有整體經(jīng)營的大商場模式，也有零散銷售各自為政的小商鋪模式，我們要摸清中國的國情以及當(dāng)前的市場趨勢，引進(jìn)國外先進(jìn)的運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，利用金融市場、零售市場等多方力量，做到因地制宜，促進(jìn)我國商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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第4篇：商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；盈利方式；關(guān)鍵因素

中圖分類號(hào)：F299.23 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）007-000-01

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目相比住宅項(xiàng)目的顯著特點(diǎn)是有多種盈利方式。住宅項(xiàng)目是一次性獲利，而商業(yè)地產(chǎn)則是偏重于其本身的價(jià)值增值以及租金收入來獲得長期的投資回報(bào)和現(xiàn)金流。因此，選擇好合適的商業(yè)地產(chǎn)盈利方式，是決定一個(gè)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素。目前流行的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營盈利方式，大致包括

整體售賣。這是通過整售或?qū)⒄w商業(yè)面積進(jìn)行分割，分別出售給各個(gè)小經(jīng)營者或投資者的形式。這樣做主要是出于開發(fā)商能盡快收回投資的考慮，打短頻快，保證資金安全。但這樣做的弊端是開發(fā)商無法持續(xù)經(jīng)營，對(duì)樹立自己品牌以及項(xiàng)目擴(kuò)大影響不利，這樣就不能做大做強(qiáng)，失去發(fā)展機(jī)會(huì)，且小業(yè)主在這樣的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中經(jīng)營會(huì)面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。

整體租讓。開發(fā)商將該項(xiàng)目地產(chǎn)整體出租，或整租一個(gè)單位，或零租給若干商業(yè)經(jīng)營者，靠持續(xù)性的得到租金產(chǎn)生現(xiàn)金流來收益。這種方式適合于實(shí)力比較強(qiáng)，致力于不斷發(fā)展的開發(fā)商，雖然項(xiàng)目投資回報(bào)周期長，產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)大，但開發(fā)商擁有商業(yè)地產(chǎn)完全的產(chǎn)權(quán)，在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時(shí)期，享受到物業(yè)增值帶來的巨大收益，同時(shí)在開發(fā)新項(xiàng)目時(shí)，還可以藉此抵押貸款，獲得不斷發(fā)展壯大的資本。

部分售賣，部分出租。主要是根據(jù)開發(fā)商實(shí)力和資金成本的情況，采取一種折衷的方式。較好的運(yùn)作模式主要是在擁有充足的商業(yè)資源的情況下，通過精密分析及測算，拿出商業(yè)地產(chǎn)中的優(yōu)良的部分房地產(chǎn)出租給著名的品牌經(jīng)營零售商，如奢侈品、知名超市等，以此帶來人流量，提升項(xiàng)目人氣和知名度，從而使整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目得到很大程度的額外增值；另一方面，憑借已經(jīng)提高的無形價(jià)值，同時(shí)高價(jià)出售其余物業(yè)，以獲得超額利潤。

持有為主。屬于開發(fā)商自營商業(yè)物業(yè)的形式。這種跨行業(yè)的操作模式難度很大，前提是開發(fā)商擁有除自身開發(fā)人員以外的從事商業(yè)經(jīng)營管理的人員和隊(duì)伍。除非開發(fā)商本身是從商業(yè)起家的，為了獲得更大的投資收益而去投資房地產(chǎn)，否則開發(fā)商這樣做容易出現(xiàn)商超人力資源和零售品牌資源缺乏，以及房地產(chǎn)專業(yè)指揮零售專業(yè)，外行領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)行的境地，極易使自己誤入不熟悉的戰(zhàn)場，陷到競爭激烈的零售業(yè)泥潭中，承擔(dān)不必要的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；此外，還可能使資金壓力增大，不利于資金安全。所以，這種模式存在很大問題。

聯(lián)合經(jīng)營。對(duì)于集團(tuán)規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商，應(yīng)尤其重視與商業(yè)品牌經(jīng)營商的合作。對(duì)于兩方來說，一個(gè)旨在租售自己的物業(yè)；一個(gè)為商品落地而多方考察素質(zhì)好的商用物業(yè)，相互需要。地產(chǎn)商在開發(fā)項(xiàng)目前，可以根據(jù)經(jīng)營商的要求，做到有的放矢；而經(jīng)營商也可以根據(jù)經(jīng)營的需要，向地產(chǎn)商提出規(guī)劃開發(fā)要求，達(dá)到量體裁衣。二者合璧對(duì)項(xiàng)目品牌和商品價(jià)值的提升互為依托，實(shí)現(xiàn)比翼雙飛的局面。開發(fā)商可以通過與品牌零售商合作，共同經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)，具體方式如：（1）參股合作經(jīng)營模式。在競爭環(huán)境激烈以及項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢不明顯的情況下，開發(fā)商為了吸引知名的品牌零售商，而按照一定比例出資參股該品牌商的設(shè)在其商業(yè)地產(chǎn)的主力店分店。分店向開發(fā)商支付租金，同時(shí)向零售品牌商上繳品牌使用費(fèi)和人員培訓(xùn)管理費(fèi)。這樣容易吸引知名商家，產(chǎn)生附加正效應(yīng)；缺點(diǎn)是股份收益受經(jīng)營狀況約束，承擔(dān)一定的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；（2）營業(yè)額提成+保底模式。開發(fā)商提供商業(yè)物業(yè)作為投資，零售品牌商負(fù)責(zé)其余投資和經(jīng)營管理，開發(fā)商得到一定比例的營業(yè)額提成和保底利潤。雙方約定的保底利潤一般低于正常租金。

產(chǎn)權(quán)商鋪。包括售后業(yè)主自營，不利于商業(yè)地產(chǎn)以整體的面貌持續(xù)經(jīng)營。先分散出售，再集中招商，這樣整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)管理起來十分管理困難。先集中招商，再出售，這種方式值得推崇，既有利于開發(fā)商享受到商業(yè)地產(chǎn)最大增值，又有利于商業(yè)地產(chǎn)以一個(gè)經(jīng)過精心規(guī)劃的面貌或概念持續(xù)經(jīng)營，這種方式有賴于開發(fā)商擁有充分的商業(yè)資源。采取售后包租。出售后聘請(qǐng)專業(yè)管理者進(jìn)行整體經(jīng)營，并承諾部分收益回報(bào)給小業(yè)主，這種方式由于牽扯多方利益，往往因經(jīng)營失敗或相關(guān)方失信而歸于使小業(yè)主受損。以租代售。承租人租賃一定年限后獲得產(chǎn)權(quán)。

第5篇：商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 建筑設(shè)計(jì)管理 訂單式開發(fā)

1.1 引言

商業(yè)地產(chǎn)的建筑設(shè)計(jì)與管理，包含商業(yè)地產(chǎn)及建筑設(shè)計(jì)兩方面的范疇。商業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，是地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)經(jīng)營的有機(jī)結(jié)合。商業(yè)地產(chǎn)一般是指從事零售、餐飲、娛樂、休閑、健身等商業(yè)用途的房地產(chǎn)開發(fā)形式。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式、用途功能不同于普通商品住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。因此，商業(yè)地產(chǎn)的建筑設(shè)計(jì)與管理是一門綜合性技術(shù)學(xué)科。

1.2 商業(yè)地產(chǎn)的概念

商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上是“商業(yè)房地產(chǎn)”的簡稱，英文翻譯為“Commercial Real Estate”或“Commercial Property”。 住宅地產(chǎn)是較為單一的房地產(chǎn)開發(fā)形式。商業(yè)地產(chǎn)則是復(fù)合型地產(chǎn)，是地產(chǎn)與商業(yè)有機(jī)結(jié)合的產(chǎn)物。

商業(yè)地產(chǎn)的概念有廣義和狹義之分；從廣義上講，商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，包括辦公樓、公寓、會(huì)議中心以及商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營場所等；

而狹義商業(yè)房地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)形式；商業(yè)房地產(chǎn)的形式多樣，規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如SHOPPING MALL項(xiàng)目，可以達(dá)到幾十萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目僅幾百平方米，甚至更??；對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營管理，以收取租金為投資回報(bào)形式 ①。其開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式以及功能用途都有別于住宅、公寓、辦公樓等房地產(chǎn)形式。

2.1 國內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)差異

國內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)差異主要表現(xiàn)在開發(fā)模式、開發(fā)流程、設(shè)計(jì)理念的三方面。國外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的所有權(quán)、開發(fā)權(quán)、經(jīng)營權(quán)三者是分離的，而國內(nèi)往往是開發(fā)商集于一身。三權(quán)分離優(yōu)勢在于三方僅負(fù)責(zé)各自擅長的業(yè)務(wù)，即專業(yè)人作專業(yè)事，有利于商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的專業(yè)化。

國內(nèi)開發(fā)流程：拿地—建設(shè)—策劃定位—選擇管理團(tuán)隊(duì)—招商—運(yùn)營

國外開發(fā)流程：可行性論證—策劃定位—確定開發(fā)模式—選擇管理團(tuán)隊(duì)—主力店招商—規(guī)劃設(shè)計(jì)—建設(shè)—運(yùn)營

國內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程相比，國外開發(fā)流程注重前期招商及策劃的前置，國內(nèi)開發(fā)流程注重的是建設(shè)先行，開發(fā)流程的差異與商業(yè)盈利模式有關(guān)，國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)大多采取銷售型商業(yè)物業(yè)，往往是開發(fā)建設(shè)速度快，竣工后立即銷售，銷售后進(jìn)行大面積，大規(guī)模的商業(yè)二次改造，產(chǎn)生了大量無謂的消耗和浪費(fèi)。

2.2 商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式

2.2.1 商業(yè)地產(chǎn)存在的現(xiàn)實(shí)問題

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目包含地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)經(jīng)營兩方面的內(nèi)容，需要進(jìn)行科學(xué)的統(tǒng)一整合與合理定位。但是大多數(shù)開發(fā)商僅考慮自己作為地產(chǎn)開發(fā)商的角色，在商業(yè)地產(chǎn)的策劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)中，沒能對(duì)項(xiàng)目的日后商業(yè)行為進(jìn)行具體的市場定位和全面調(diào)研。在缺乏市場調(diào)查及定位的前提下，在建筑設(shè)計(jì)中盲目尋求經(jīng)濟(jì)利益的最大化，常常以快速實(shí)現(xiàn)銷售和租賃為目的，為了好賣好租而設(shè)計(jì)，不注重商業(yè)功能及需求的設(shè)計(jì)，降低包括產(chǎn)品選型在內(nèi)的各項(xiàng)建設(shè)成本，甚至選擇低端的設(shè)計(jì)交房標(biāo)準(zhǔn)，這一切往往造成開發(fā)內(nèi)容與市場脫節(jié)，消費(fèi)需求與設(shè)計(jì)產(chǎn)品不同。常常表現(xiàn)為：商業(yè)地產(chǎn)的市場定位不合理，僅僅貪圖經(jīng)濟(jì)利益，不考慮當(dāng)?shù)叵M(fèi)需要；商戶入住后發(fā)現(xiàn)存在諸多的設(shè)計(jì)先天不足，制約了商業(yè)地產(chǎn)的租賃與銷售行為，帶給了開發(fā)商和商業(yè)企業(yè)不小的麻煩，降低了商業(yè)合作效率；普遍情況是商業(yè)項(xiàng)目在建成后，為滿足商業(yè)經(jīng)營者的使用要求需要大規(guī)模的進(jìn)行項(xiàng)目改造，無論是開發(fā)商，還是商業(yè)企業(yè)均造成了嚴(yán)重的浪費(fèi)。

其次，目前我國的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)的專業(yè)單位很少，能夠開展設(shè)計(jì)任務(wù)的一般都為民用建筑設(shè)計(jì)院，這些設(shè)計(jì)單位對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求了解甚少，參考的均是民用建筑規(guī)范。同時(shí)，我國在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中沒有符合目前商業(yè)發(fā)展的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，擁有的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)頒布至今已相差二十年余的時(shí)間，明顯落后今日的發(fā)展要求。所以，目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)實(shí)施后的利用率低、實(shí)用性差、商業(yè)價(jià)值低是普遍現(xiàn)狀。以上情況，實(shí)際上對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)的制定又提出了迫切的需求。

2.2.2 訂單式商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)

我國的房地產(chǎn)開發(fā)市場伴隨著國家的各類調(diào)控及規(guī)范性的政策，正在走向成熟。很多的開發(fā)企業(yè)重組，合并，甚至倒閉，房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)質(zhì)資源整合，淘汰缺乏實(shí)力的開發(fā)商，以專業(yè)化、品牌化的房地產(chǎn)開發(fā)為方向，是當(dāng)下地產(chǎn)行業(yè)的大趨勢，對(duì)于尋求眼前的商業(yè)利益，忽視了長遠(yuǎn)發(fā)展的開發(fā)企業(yè)而言，已難以生存。所以，在此背景下，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)在已日漸理性，知名的開發(fā)商也已形成了較為先進(jìn)的開發(fā)模式。

商業(yè)地產(chǎn)與住宅等其他地產(chǎn)形式不同，設(shè)計(jì)既要符合建筑規(guī)范，而且也要符合各商業(yè)業(yè)態(tài)的商業(yè)需求，滿足不同種類商業(yè)的開店標(biāo)準(zhǔn)。不同種類的商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)于商業(yè)面積、層高、柱網(wǎng)、荷載、照明、內(nèi)外部交通動(dòng)線等需求各不相同，對(duì)于商業(yè)客、貨梯、扶梯的配備要求不一樣，對(duì)于強(qiáng)、弱電、安防、消防、廣播的具體要求也不盡相同；因此，需要由專業(yè)的商業(yè)策劃公司及專業(yè)的商業(yè)設(shè)計(jì)公司依據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)定位，按照商業(yè)需求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，才能切實(shí)的保證商業(yè)區(qū)域的實(shí)用性，以及商業(yè)價(jià)值的最大化。綜上所述產(chǎn)生了訂單式商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的新模式。

所謂的訂單式商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，是指開發(fā)企業(yè)與大型商業(yè)企業(yè)先期簽署租售合同，作為入駐主力店，請(qǐng)入駐商業(yè)企業(yè)參與商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的前期規(guī)劃，依據(jù)該商業(yè)企業(yè)的需求進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)及建設(shè)，項(xiàng)目竣工后按照合同約定將部分商業(yè)租售給該商業(yè)企業(yè)經(jīng)營，充分利用這些知名商業(yè)企業(yè)的品牌實(shí)力和影響力，帶動(dòng)次主力店的租售，也帶動(dòng)其它商業(yè)店鋪的租售行為[1]。美國的商業(yè)開發(fā)行為較為成熟，通常租售面積超過50%時(shí)才進(jìn)入實(shí)施階段。而在近幾年經(jīng)濟(jì)不景氣的大背景下，其前期確定的租售面達(dá)到70%時(shí)才開始工程建設(shè)。

訂單式地產(chǎn)是將招商行為前置，與傳統(tǒng)的先建設(shè)后招商模式相比，訂單式商業(yè)地產(chǎn)具諸多優(yōu)點(diǎn)，能夠更好的滿足市場的需要，適應(yīng)不斷變化的市場環(huán)境，具體表現(xiàn)在：

（1）開發(fā)商與大型商業(yè)企業(yè)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，商業(yè)企業(yè)能夠全面的參與整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中，有助于彌補(bǔ)開發(fā)商在不同商業(yè)業(yè)態(tài)開發(fā)中的專業(yè)缺失，經(jīng)驗(yàn)欠佳的弱點(diǎn)，有利于開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商業(yè)競爭性分析，市場定位和商業(yè)業(yè)態(tài)組合，整合了開發(fā)企業(yè)與商業(yè)企業(yè)的各項(xiàng)資源。

（2）商業(yè)企業(yè)尤其是知名的商業(yè)巨頭，它的穩(wěn)定租金為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體運(yùn)營提供了保障，為開發(fā)企業(yè)提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借助商業(yè)巨頭強(qiáng)大的品牌效應(yīng)，提升次主力店及其它商鋪的租售價(jià)格，促進(jìn)項(xiàng)目整體的招商進(jìn)度。憑借商業(yè)巨頭的品牌號(hào)召力往往也會(huì)帶來更多的商機(jī)。知名商業(yè)企業(yè)提供的租金收入雖然不高，但是這些商業(yè)企業(yè)吸引并帶來大量的顧客，推動(dòng)其它商業(yè)區(qū)域的入駐，一般情況下，明顯提高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體的租售價(jià)格，也為商業(yè)項(xiàng)目的長遠(yuǎn)繁榮奠定了基礎(chǔ)。

（3）傳統(tǒng)的商業(yè)模式常常在項(xiàng)目竣工后，為滿足不同商業(yè)用戶的要求進(jìn)行商業(yè)區(qū)域的改造，由此造成資金、資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。訂單式商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式中，相當(dāng)大的商業(yè)面積是根據(jù)商業(yè)主力店的需求量身定制，如具體的招商情況明朗順利，也可將次主力店及商鋪共同運(yùn)用訂單式開發(fā)的模式，由此將最大程度的減少日后改造的商業(yè)區(qū)域。

3.1 設(shè)計(jì)任務(wù)書

設(shè)計(jì)任務(wù)書是項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)及建設(shè)的指導(dǎo)大綱，是明確項(xiàng)目建設(shè)方案（包括設(shè)計(jì)需求、設(shè)計(jì)依據(jù)、設(shè)計(jì)范圍、設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)思路等）的重要文件，也是完成設(shè)計(jì)成果的主要依據(jù)。

設(shè)計(jì)任務(wù)書控制并約束著項(xiàng)目設(shè)計(jì)的全過程和各個(gè)方面。開發(fā)項(xiàng)目的決策正確與否， 與設(shè)計(jì)任務(wù)書編制、審批程序有著密切關(guān)系，只有全面、準(zhǔn)確、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)木帉懺O(shè)計(jì)任務(wù)書，充分表達(dá)開發(fā)企業(yè)的建設(shè)訴求，后續(xù)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)建設(shè)過程才能順利進(jìn)行，建成后方能實(shí)現(xiàn)其預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。所以，設(shè)計(jì)任務(wù)書對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)及工程建設(shè)的成敗，對(duì)于實(shí)現(xiàn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益具有重大意義。工程建設(shè)之前， 設(shè)計(jì)任務(wù)書肩負(fù)著指導(dǎo)設(shè)計(jì)方向，項(xiàng)目定位的作用，只有正確編制設(shè)計(jì)任務(wù)書，并嚴(yán)格履行其要求，才能使后續(xù)的設(shè)計(jì)任務(wù)順利開展。

本文所指設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制應(yīng)充分考慮商業(yè)地產(chǎn)訂單式開發(fā)模式的特點(diǎn)，將各業(yè)態(tài)商家開店需求融入本項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)，并結(jié)合項(xiàng)目規(guī)劃條件。通過整理開發(fā)企業(yè)各項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，整合設(shè)計(jì)單位積累資料，委托國內(nèi)知名的商業(yè)策劃顧問全面介入，共同編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書，并予以確認(rèn)。設(shè)計(jì)任務(wù)書的建筑部分內(nèi)容包括：設(shè)計(jì)范圍、設(shè)計(jì)深度及要求、各業(yè)態(tài)的特殊設(shè)計(jì)要求及范圍、設(shè)計(jì)原則等內(nèi)容。涉及內(nèi)容應(yīng)以各業(yè)態(tài)的商業(yè)開發(fā)需求為主，內(nèi)容全面，亦可作為企業(yè)級(jí)商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)任務(wù)書，并形成同業(yè)態(tài)范本。

結(jié)論

本文針對(duì)目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)盲目開發(fā)、地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)運(yùn)營嚴(yán)重脫節(jié)、現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范滯后等問題進(jìn)行了較為系統(tǒng)的說明。傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式是諸多問題根源，解決問題的關(guān)鍵在于開發(fā)企業(yè)應(yīng)把與商業(yè)零售企業(yè)相互獨(dú)立的關(guān)系，轉(zhuǎn)變成二者開展有機(jī)合作，創(chuàng)新開發(fā)模式。形成商業(yè)地產(chǎn)訂單式開發(fā)的新思路。

本文基于開發(fā)企業(yè)的工作視角以項(xiàng)目為分析平臺(tái)，在分析商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀問題，提出解決之道的同時(shí)，總結(jié)了商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的基本思路。首先，提出了商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的方式及流程。其次，在分析研究商業(yè)項(xiàng)目的的基礎(chǔ)上，總結(jié)企業(yè)商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，整理設(shè)計(jì)及顧問公司的研究成果，搜集市場各類商業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營需求，歸納各業(yè)態(tài)商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的條件及要求。并應(yīng)完整編寫所研究項(xiàng)目的設(shè)計(jì)任務(wù)書，以及各類建筑系統(tǒng)的設(shè)計(jì)要點(diǎn)，也為目前商業(yè)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的修訂，提供了寶貴的參考研究素材。

縱觀全文，國內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，國內(nèi)外設(shè)計(jì)規(guī)范的搜索比較，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析，未來發(fā)展方向的總結(jié)，國內(nèi)外商業(yè)設(shè)計(jì)需求的歸納，加強(qiáng)了與國外信息的接軌與采集，拓展了研究問題的深度與廣度，以商業(yè)地產(chǎn)的建筑設(shè)計(jì)為線索，探索了一條適合目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的思路，為日后商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的進(jìn)一步深入、全面的研究奠定了良好的分析基礎(chǔ)。

展望

2013年國家再度推出房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，調(diào)控措施從通過行政手段調(diào)控房地產(chǎn)整體市場轉(zhuǎn)為直接調(diào)控房價(jià)，也標(biāo)志著中央政府加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控力度、遏制房價(jià)過快上漲的強(qiáng)大決心。調(diào)控政策將住宅“限購”措施推向了頂峰，房產(chǎn)稅的出臺(tái)，以及各種金融信貸政策的緊縮，已使得住宅市場投資空間明顯緊縮，但是商業(yè)地產(chǎn)未在此次調(diào)控范疇之內(nèi)，在突破膨脹壓力越來越大的背景下，商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值勢必將再次提升。未來幾年全國的商業(yè)地產(chǎn)市場將蓬勃發(fā)展，日漸繁榮，真正屬于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)時(shí)代已經(jīng)來臨。預(yù)計(jì)，2011年前后中國商業(yè)地產(chǎn)將真正駛?cè)氚l(fā)展的快行通道，前景樂觀而廣闊。在一線城市商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)開發(fā)的同時(shí)，我國的二三線城市也將迎來商業(yè)地產(chǎn)全面開發(fā)曙光。

作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)容的一個(gè)重要環(huán)節(jié)—建筑設(shè)計(jì)，也必將伴隨商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展日漸成熟。不多時(shí)日，相信《商業(yè)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》及相應(yīng)技術(shù)措施將完成修編，屆時(shí)廣大建筑設(shè)計(jì)及管理從業(yè)人士，將具有符合目前商業(yè)發(fā)展需要的設(shè)計(jì)及實(shí)施依據(jù)，避免了盲目投資和實(shí)施浪費(fèi)，也必將商業(yè)建筑設(shè)計(jì)推向?qū)I(yè)化的技術(shù)之路。雖任重而道遠(yuǎn)，但發(fā)展方向更為清晰，發(fā)展空間更為廣闊。

注釋：

①引自互動(dòng)百科http：//

參考文獻(xiàn)

【1】馮領(lǐng)地，商業(yè)地產(chǎn)訂單合作模式的研究，濟(jì)南大學(xué)碩士學(xué)位論文，2008

【2】李玉米等，持有型商業(yè)物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研究，廣州，經(jīng)濟(jì)觀察，2011

第6篇：商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 多級(jí)市場 對(duì)策

隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷開發(fā)，各種問題也伴隨而來，給商業(yè)地產(chǎn)投資者、運(yùn)營者、管理者提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)?？梢哉f，最近幾年是我國商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)高峰期，卻也是問題凸顯期。目前我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在設(shè)計(jì)、運(yùn)營、招商、管理等方面處在種種的誤區(qū)，正如中國城市化進(jìn)程不斷引發(fā)大量城市社會(huì)問題一樣，中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中的認(rèn)知模式、定位模式、決策模式、開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式、管理模式等存在一些誤區(qū)，而這些誤區(qū)也是導(dǎo)致我國房價(jià)被大量壟斷的一個(gè)重要原因，如何防止房價(jià)無上限的被抬高，如何從根本上解決我國民生的根本問題，便在于需要從宏觀的角度上分析房地產(chǎn)多級(jí)市場的產(chǎn)生和相關(guān)的解決對(duì)策。這也是本文研究的根本目的所在。

一、房地產(chǎn)多級(jí)市場的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)市場指的是通過房地產(chǎn)的出租，買賣，抵押等各種經(jīng)濟(jì)手段所產(chǎn)生的地產(chǎn)交易方式，它是雙方互利互惠的一種經(jīng)濟(jì)交易方式，也是這個(gè)社會(huì)所有與房地產(chǎn)為商品交際的總稱。通過開發(fā)商對(duì)地皮的開發(fā)和拓新，同時(shí)買家通過貨幣去交易的一種，買與賣的交易橋梁。它是由市場主體、客體和媒介體、價(jià)格、資金運(yùn)行機(jī)制等經(jīng)濟(jì)要素構(gòu)成的一個(gè)大系統(tǒng)。所以， 房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)商品交換的場所和領(lǐng)域，也是房地產(chǎn)商品一切交換或流通關(guān)系的總和。房地產(chǎn)市場的分級(jí)運(yùn)行主要是從房地產(chǎn)市場交易的層次和權(quán)屬內(nèi)容角度來講的， 它可以分為一級(jí)市場、二級(jí)市場、三級(jí)市場等。房地產(chǎn)一級(jí)市場即土地使用權(quán)的出讓市場， 具有壟斷經(jīng)營性質(zhì)， 即國家以土地所有者的身份把土地的使用權(quán)投入市場運(yùn)行， 土地所有者之間及土地所有者與土地使用者之間發(fā)生的權(quán)屬讓渡的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的綜合。

二、房地產(chǎn)多級(jí)市場形成的原因

1.房地產(chǎn)商的認(rèn)知過于商業(yè)化

更多的房地產(chǎn)商在開發(fā)房地產(chǎn)的過程中更多的是看中了房地產(chǎn)所可以帶來的商業(yè)利益，而一味的忽視了房地產(chǎn)的實(shí)際是利國利民的根本，不惜為了一己私欲的過多的去抬高房地產(chǎn)的價(jià)格。同時(shí)多級(jí)的住房多級(jí)市場也是房地產(chǎn)多級(jí)市場的主要原因，二手房屋的買賣也解決了很多外來城市移民對(duì)房屋供給上的需要，故而也有很多房地產(chǎn)商在二手房屋市場上大肆的牟取暴利，把本來僅僅的二手房屋價(jià)格，抬高到一手房屋的定位，同時(shí)市場經(jīng)濟(jì)的需求解決了市場的發(fā)展，更多的二手住宅的業(yè)主也樂于采用一種以小換大，以舊換新的模式從中得到房屋上的利潤，同時(shí)也推動(dòng)了我國房地產(chǎn)多級(jí)市場的步伐。

2.房地產(chǎn)的開發(fā)缺乏深遠(yuǎn)的系統(tǒng)思考

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是一個(gè)城市商業(yè)服務(wù)與空間調(diào)整的重要手段，當(dāng)前許多商業(yè)物業(yè)的開發(fā)卻有意無意地忽略了與城市功能之間的關(guān)系。只有具備輻射聚合能力和一定消費(fèi)規(guī)模的城市才能提高商業(yè)價(jià)值，并為商業(yè)現(xiàn)代化、多元化提供實(shí)際的載體和平臺(tái)。政府、銀行、開發(fā)商共同參與。商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)和運(yùn)營對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生重大影響，因而要受到政策、法律法規(guī)的嚴(yán)格約束。政府政策對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)域選擇和未來發(fā)展前景有很大的影響。同時(shí)由于商業(yè)地產(chǎn)的高投入特點(diǎn)，決定了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)需要銀行參與，以解決其融資問題，從而也注定了房地產(chǎn)與國家的經(jīng)濟(jì)主脈所割不開的關(guān)系。

三、房地產(chǎn)多級(jí)市場的對(duì)策

1.努力發(fā)展二手房產(chǎn)市場

房地產(chǎn)二級(jí)、三級(jí)市場具有經(jīng)營和消費(fèi)性質(zhì)， 即在經(jīng)營與使用消費(fèi)之間平行轉(zhuǎn)移， 表現(xiàn)為經(jīng)營者與經(jīng)營者， 經(jīng)營者與消費(fèi)者， 乃至消費(fèi)者之間的交易行為。二手市場主要是房地產(chǎn)的增量市場， 三級(jí)市場主要是存量房地產(chǎn)的再轉(zhuǎn)讓市場。企業(yè)和本地與外地的房地產(chǎn)需求與消費(fèi)有重大的意義。在我國， 房地產(chǎn)二手市場已形成了一個(gè)完整的、有機(jī)的市場體系， 發(fā)揮了巨大的整體功能， 促進(jìn)了城市的土地資源、房產(chǎn)資源的優(yōu)化配置和使用效率的不斷提高， 因此， 活躍二手房地產(chǎn)的增量市場和存量市場有著廣闊的前景，樹立讓利于民的思想， 并加強(qiáng)宣傳， 不斷提高居民的商品意識(shí)， 為活躍房地產(chǎn)多級(jí)市場打下良好的思想基礎(chǔ)。同時(shí)加大中介人員的培訓(xùn)力度， 不斷提高中介人員素質(zhì)， 提高服務(wù)和管理水平。

2.調(diào)整我國房地產(chǎn)的整體結(jié)構(gòu)

根據(jù)我國人多地少的特點(diǎn)，很多經(jīng)濟(jì)開發(fā)商，想根據(jù)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目從而來提高國民生產(chǎn)總值，這就整體上而言存在的根本上的弊端。同時(shí)經(jīng)濟(jì)相關(guān)開發(fā)者與房地產(chǎn)商聯(lián)合，一味的將其看作是經(jīng)濟(jì)的新增長點(diǎn)也是不現(xiàn)實(shí)的。目前為止，我國的中低檔的房地產(chǎn)多是建在較為偏遠(yuǎn)，離市中心較遠(yuǎn)的地方，如此一來政府相關(guān)部分便需要在此投入較多人力物力財(cái)力去為住區(qū)添加相關(guān)的交通服務(wù)設(shè)施。所以， 調(diào)整住房的結(jié)構(gòu)， 主要不是壓制中高檔住房市場的發(fā)展， 也不是鼓勵(lì)低檔房建設(shè)， 而是要以產(chǎn)品創(chuàng)新為核心來調(diào)整現(xiàn)有低、中、高檔住房。而中、高檔住房理應(yīng)成為中國房地產(chǎn)業(yè)及其市場長期發(fā)展的重點(diǎn)，從而拉動(dòng)房地產(chǎn)多級(jí)市場的發(fā)展。

總而言之，房地產(chǎn)多級(jí)市場由于其高投入、高產(chǎn)出和高回報(bào)以及建設(shè)周期長、涉及單位多等特點(diǎn)，決定了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)耳開發(fā)經(jīng)營過程中的高風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目除了一般項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)具有不確定性、相對(duì)性和可管理性等特點(diǎn)以外還具有多樣性、階段性和不均衡性等自身的特征。根據(jù)前文的總結(jié)，筆者認(rèn)為，根據(jù)我國房地產(chǎn)的多級(jí)市場，對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，以整體銷售、整體出租，或部分銷售、部分出租的方法作為基本模式；對(duì)于規(guī)模較小的商業(yè)地產(chǎn)而言，大多數(shù)項(xiàng)目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項(xiàng)目的底商和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售、零散經(jīng)營的模式，特別是臨街商鋪大多采取獨(dú)立經(jīng)營的方式。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊有志.我國住房公積金繳存率模式的創(chuàng)新[J].財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2013（12）.

第7篇：商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；內(nèi)涵；運(yùn)營模式；建議

中圖分類號(hào)： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

1、前言

商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，使其問題也不斷暴漏，商業(yè)地產(chǎn)的研究探討成為學(xué)術(shù)界研究的重點(diǎn)。本文通過對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式的不足進(jìn)行分析，對(duì)其運(yùn)作模式的改善提出一些建議。

2、商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵

商業(yè)地產(chǎn)的涵義分為廣義和狹義兩種。從廣義上看來，商業(yè)地產(chǎn)包括各種非居住性以及非生產(chǎn)性物業(yè)，如會(huì)議中心、公寓、辦公樓和商業(yè)服務(wù)業(yè)所對(duì)應(yīng)的各種經(jīng)營場所等。從狹義上看來，商業(yè)地產(chǎn)指那些被商業(yè)服務(wù)業(yè)用來經(jīng)營的各種物業(yè)形式，如休閑、娛樂、零售、健身、餐飲設(shè)施，其對(duì)應(yīng)的經(jīng)營模式、融資模式、開發(fā)模式和其對(duì)應(yīng)的用途、功能等都和辦公樓、公寓、住宅等地產(chǎn)形式有所區(qū)別。目前，商業(yè)地產(chǎn)囊括了豐富的內(nèi)容和形式，而對(duì)其研究的較為普遍的是狹義意義下的商業(yè)地產(chǎn)，特別是零售方面的商業(yè)地產(chǎn)。本文所研究的內(nèi)容皆以狹義上的涵義為基準(zhǔn)。商業(yè)地產(chǎn)是一種綜合性行業(yè)，兼有投資、商業(yè)以及地產(chǎn)三重特征，既和單純的商業(yè)或者投資有所區(qū)別，也和住宅房地產(chǎn)有所區(qū)別。商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)有別之處在于商業(yè)地產(chǎn)對(duì)后期相應(yīng)的管理以及經(jīng)營更加關(guān)注，并且開發(fā)潛力大，周期長，對(duì)資金要求往往更高。當(dāng)前，商業(yè)地產(chǎn)迅速而大量的涌現(xiàn)于全國各個(gè)城市，據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國各個(gè)城市紛紛都有對(duì)應(yīng)的商業(yè)街，僅步行商業(yè)街就多達(dá)兩百條以上。房地產(chǎn)開發(fā)逐漸轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)為大勢所趨，而且商業(yè)地產(chǎn)可以給企業(yè)帶去更好的效益。

3、運(yùn)營模式中的不足

經(jīng)濟(jì)整體不夠景氣，這種情況打擊投資者的熱情也可能將小投資者或者投資集團(tuán)對(duì)應(yīng)的投資推向他處; 此外，經(jīng)濟(jì)危機(jī)限制了個(gè)人消費(fèi)，減緩了零售業(yè)發(fā)展步伐，甚至可能因?yàn)榻?jīng)營虧本而隱退市場，這些都給商業(yè)地產(chǎn)招商造成了影響，甚至削弱了商業(yè)地產(chǎn)的收益。對(duì)我國而言，商業(yè)地產(chǎn)自身的金融資金欠缺，融資渠道較為單一情況阻礙了商業(yè)地產(chǎn)自身的資金運(yùn)轉(zhuǎn)，同時(shí)，金融政策由原來的寬松逐漸到收緊的過程也加大了商業(yè)地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。所有這些元素共同導(dǎo)致當(dāng)今商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式不穩(wěn)定。

運(yùn)營模式自身的不穩(wěn)定性會(huì)相應(yīng)的造成一定的負(fù)面影響。第一，阻礙了城市發(fā)揮其自身的功能。運(yùn)營模式具有的不穩(wěn)定性會(huì)對(duì)建筑體統(tǒng)一運(yùn)營以及統(tǒng)一管理造成干擾，會(huì)有損商業(yè)地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的區(qū)域的總效用。此外，投資者并不樂觀的預(yù)期也會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)對(duì)應(yīng)場地的建設(shè)以及開發(fā)規(guī)模帶來影響，限制了城市發(fā)揮其功能。第二，給商業(yè)地產(chǎn)走向成熟帶來了阻礙。我國商業(yè)地產(chǎn)逐漸由銷售轉(zhuǎn)向了自持，而介于當(dāng)今復(fù)雜的政策形勢，為了減少資金風(fēng)險(xiǎn)，又轉(zhuǎn)為銷售模式。這些情況對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)以及企業(yè)都十分不利，專業(yè)的運(yùn)營商亦步履維艱，很難實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。第三，阻礙了城市長期發(fā)展。很多商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)闆]有統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一招商而使行業(yè)發(fā)展不夠景氣，重復(fù)建筑同時(shí)也致使空間無法均衡發(fā)展，這些都有損城市長足發(fā)展。

4、商業(yè)房地產(chǎn)統(tǒng)一運(yùn)營管理的模式構(gòu)建

商業(yè)房地產(chǎn)統(tǒng)一運(yùn)行管理的模式，需要在項(xiàng)目定位的基礎(chǔ)上，從商業(yè)理念設(shè)計(jì)、構(gòu)建運(yùn)行組織結(jié)構(gòu)的角度，并結(jié)合各個(gè)利益主體的需求，制定運(yùn)行管理的策略，除此之外，還需要從招商、企劃營銷、客戶服務(wù)與現(xiàn)場管理、物業(yè)管理等方面，提高統(tǒng)一管理的針對(duì)性。

4.1 項(xiàng)目的定位。

商業(yè)房地產(chǎn)統(tǒng)一運(yùn)行管理的項(xiàng)目定位，需要綜合項(xiàng)目的優(yōu)勢、劣勢。以臨沂市東關(guān)古城商業(yè)街的商業(yè)房地產(chǎn)的定位為例，該項(xiàng)目位于臨沂市商業(yè)中心區(qū)，地理位置好，是臨沂古城的舊址所在，商業(yè)價(jià)值非常高，適用于銷售和租賃，可以為商家創(chuàng)造主力店品牌的優(yōu)勢，而劣勢方面該古城商業(yè)步行街產(chǎn)權(quán)出售較為分散，不利于招商管理和品質(zhì)提升。通過以上優(yōu)劣勢的分析，可以將項(xiàng)目定位為古城風(fēng)貌步行街，為城市歷史文化核心區(qū)，對(duì)外展示的窗口。

客戶群體主要是文化品牌商家、商圈內(nèi)居民、部分旅游者，經(jīng)營定位則是以展示臨沂城市的歷史文化、風(fēng)土人情、集休閑娛樂為一體，通過成立專業(yè)商業(yè)管理企業(yè)，以打造臨沂古城商業(yè)街的品牌知名度和美譽(yù)度。

4.2 運(yùn)行的策略。

首先從商業(yè)理念設(shè)計(jì)方面，尋找新的開發(fā)模式突破口，打破以往建筑和環(huán)境的格局，從客戶的需求出發(fā)，將區(qū)域文化的精髓挖掘出來，嘗試商業(yè)、旅游、文化等的融合，從而探究新的戰(zhàn)略目標(biāo)。其次是管理組織架構(gòu)的構(gòu)建，為了形成前臺(tái)運(yùn)行和后臺(tái)運(yùn)營的管理模式，會(huì)在前臺(tái)設(shè)置運(yùn)行部和管理部，前者負(fù)責(zé)招商、企劃營銷、客戶服務(wù)、現(xiàn)場等的統(tǒng)一管理，后者主要針對(duì)物業(yè)的統(tǒng)一管理，后臺(tái)則設(shè)置了品質(zhì)部和行政部，分別負(fù)責(zé)品質(zhì)和行政事務(wù)的統(tǒng)一管理。再次是兼顧各方主體的利益，其中包括消費(fèi)者、經(jīng)營者和投資者，以為消費(fèi)者提供高品質(zhì)商品和服務(wù)為目的，從經(jīng)營者的角度進(jìn)行統(tǒng)一企劃營銷，提升項(xiàng)目的知名度和人氣，增強(qiáng)投資者的信心。

4.3 前后臺(tái)運(yùn)行管理。

從商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的管理組織架構(gòu)分析可以看出，其統(tǒng)一運(yùn)行管理可以從前臺(tái)統(tǒng)一運(yùn)營和后臺(tái)統(tǒng)一運(yùn)營兩個(gè)角度進(jìn)行管理：

4.3.1前臺(tái)統(tǒng)一運(yùn)營管理。

首先是招商統(tǒng)一管理，根據(jù)市場的引導(dǎo)機(jī)制，與業(yè)務(wù)和商家進(jìn)行積極溝通，以掌握全面信息，同時(shí)建立提前預(yù)警機(jī)制，然后均衡各方的利益，而在招商流程方面，需要分析商鋪銷售經(jīng)營的狀況，以季度為時(shí)間單位進(jìn)行市場調(diào)研，分析項(xiàng)目的業(yè)態(tài)和品牌組合，編制出合理的招商方案。其次是企劃營銷的統(tǒng)一管理，根據(jù)項(xiàng)目的發(fā)展需求，建立GIS識(shí)別系統(tǒng)，一方面提高項(xiàng)目知名度和經(jīng)營業(yè)績，另一方面提高廣告的效果，在統(tǒng)一管理方面，需要以文化營銷作為主線，在深入社區(qū)營銷的基礎(chǔ)上，結(jié)合休閑娛樂、健康養(yǎng)生等社區(qū)方式，精心設(shè)計(jì)項(xiàng)目營銷的理念，并營造濃厚的商業(yè)氛圍。再次是客戶服務(wù)和現(xiàn)場的統(tǒng)一管理，客戶服務(wù)方面需要接待咨詢各類保修、申請(qǐng)等，同時(shí)處理各種投訴和對(duì)投資者、經(jīng)營者、消費(fèi)者的滿意度進(jìn)行調(diào)查，而溝通方面最常見的是座談會(huì)、致電、上門、服務(wù)熱線等。最后是物業(yè)的統(tǒng)一管理，在裝修、衛(wèi)生、保安、消防等方面，針對(duì)商家和消費(fèi)者提出的要求，建立高標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一管理模式，以提高商家和消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的滿意度。

4.3.2 后臺(tái)統(tǒng)一運(yùn)行管理。

首先是品質(zhì)的統(tǒng)一管理，從視覺、行為、理念等的可識(shí)別化方面，對(duì)品牌進(jìn)行整合，導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量、ISO14000環(huán)境、OASOS18000職業(yè)健康等國家標(biāo)準(zhǔn)體系，并與工商部門、稅務(wù)部門、司法部門、公安部門等合作，提高品牌的權(quán)威性。其次是相關(guān)事務(wù)的統(tǒng)一管理，與各個(gè)政府主管部門建立良好合作關(guān)系，爭取更多的優(yōu)惠政策，優(yōu)化項(xiàng)目的運(yùn)營環(huán)境，全面提高項(xiàng)目的運(yùn)營效率和服務(wù)質(zhì)量。最后是根據(jù)政策和市場的變化，譬如國家商業(yè)地產(chǎn)宏觀調(diào)整政策和消費(fèi)者的投訴意愿等，對(duì)項(xiàng)目的管理流程、環(huán)節(jié)、內(nèi)容等進(jìn)行統(tǒng)一的調(diào)整，在不違背經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的前提下，提高項(xiàng)目發(fā)展的可持續(xù)性。

5、發(fā)展建議

5.1注重商業(yè)地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的城市景觀。

商業(yè)地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品其表現(xiàn)出來的是各種構(gòu)筑物、街道空間、廣場、建筑物等，其色彩、形式、外觀的多樣性比那些單一建筑如住宅、酒店、寫字樓等都多，所以，開發(fā)商不但要滿足其在商業(yè)上的價(jià)值，也應(yīng)當(dāng)注重城市景觀，使社會(huì)價(jià)值以及經(jīng)濟(jì)價(jià)值高度統(tǒng)一。

5.2 開發(fā)復(fù)合型模式，滿足各種需求。

復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)主要表現(xiàn)在三個(gè)方面，一是各種商業(yè)業(yè)態(tài)相互混合，如商業(yè)街以及購物中心; 二是商業(yè)與運(yùn)動(dòng)、娛樂、文化、休閑等服務(wù)實(shí)施相互混合，如教育實(shí)施、銀行、購物場所、郵電、健身場所等; 三是動(dòng)態(tài)的娛樂、文化、服務(wù)對(duì)應(yīng)的設(shè)施和靜態(tài)的酒店、辦公、居住設(shè)施相互混合。

5.3 改造舊城，復(fù)興老商業(yè)街區(qū)。

老商業(yè)街區(qū)作為有著豐富文化底蘊(yùn)的歷史建筑，給其注入時(shí)代精華，恢復(fù)其原有的活力，打造城市特有的魅力十足的名片。應(yīng)當(dāng)遵循保護(hù)性開發(fā)思想，此種開發(fā)有其限度，但是并不會(huì)有損其商業(yè)價(jià)值，而且有利于挖掘旅游資源。復(fù)興不但要更新建筑以及設(shè)備等，更需要整治其對(duì)應(yīng)的綜合環(huán)境，如綠化、街道空間、建筑外觀以及廣場空間等。

6、結(jié)束語

綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營要從全局出發(fā)，保證具有良好的持續(xù)經(jīng)營目標(biāo)，這就要求其在項(xiàng)目定位的基礎(chǔ)之上，考慮各方主體利益需求，制定相應(yīng)的管理策略，提高項(xiàng)目管理的成功率。

參考文獻(xiàn)

第8篇：商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式范文

摘 要 近年來，商業(yè)地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展格局中一枝獨(dú)秀，幾乎每個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域性都可以看到商業(yè)地產(chǎn)的影子。然而，由于商業(yè)地產(chǎn)有其特殊性，所以在估價(jià)中的影響因素也具有其自身的特點(diǎn)。本文主要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行總體闡述，分析當(dāng)前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，在此基礎(chǔ)上對(duì)商業(yè)地產(chǎn)估價(jià)工作中的影響因素進(jìn)行簡要分析。

關(guān)鍵詞 商業(yè)地產(chǎn) 現(xiàn)狀 估價(jià)

一、商業(yè)地產(chǎn)概述

商業(yè)地產(chǎn)是在各種零售，餐飲，娛樂，醫(yī)療服務(wù)，休閑設(shè)施和其他商業(yè)用途的房地產(chǎn)形式。在經(jīng)營模式和功能、用途方面，區(qū)別于普通住宅，公寓，別墅等房地產(chǎn)形式。鑒于具有公共服務(wù)的特點(diǎn)，特別強(qiáng)調(diào)公共空間的功能作用、指導(dǎo)作用和附加值，以提升整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值；從項(xiàng)目長期經(jīng)營的市場需求來說，商業(yè)地產(chǎn)在這個(gè)經(jīng)營過程中，必須以動(dòng)態(tài)的形式來經(jīng)營，不像普通住宅、公寓等，建設(shè)完成、銷售完畢后就結(jié)束了開發(fā)過程。從客戶級(jí)別來看，商業(yè)地產(chǎn)被分為項(xiàng)目的開發(fā)商即最終的運(yùn)營者，和項(xiàng)目的受惠群體即大眾消費(fèi)者兩級(jí)。

二、國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀

商業(yè)地產(chǎn)并不是簡單的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，還帶動(dòng)著周邊第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提升，也是提升城市功能和城市形象的有效手段。我國的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)目前來說經(jīng)歷了三個(gè)階段：以“直線型布局、功能單一、較低端”的現(xiàn)行商鋪為主的初級(jí)階段；以“呈塊狀布局，通常為商業(yè)和辦公兩種功能的集合體”的商辦綜合樓為主的中級(jí)階段；以“呈總和立體布局，集商業(yè)、辦公、酒店、住宅、旅游、會(huì)展、交通、文化等多種功能于一體”的城市綜合體為主的高級(jí)階段。

早在2011年時(shí)，全國商業(yè)地產(chǎn)已呈爆發(fā)式增長態(tài)勢，并創(chuàng)歷史新高。根據(jù)《中國統(tǒng)計(jì)年鑒（2011）》記載，2010 年全國商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓開發(fā)投資完成額分別達(dá)到 5598.9 億元、1806.5 億元，而 2011 年分別增長34.2%和 31.2%；相應(yīng)的銷售額分別達(dá)到 5354 億元、2149 億元，分別增長 46.3%和 31.2%。[1]

縱觀商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，可以看到其與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展、商業(yè)形態(tài)、人均收入水平等各方面都有著緊密聯(lián)系。從辦公類商業(yè)地產(chǎn)來看，主要取決于所在城市中的以下的四個(gè)方面：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，尤其是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度；交通的通達(dá)性；城市的技術(shù)設(shè)施及社會(huì)服務(wù)水平；城市的性質(zhì)，是否為中心城市，對(duì)周邊區(qū)域的輻射程度。在我國，目前北京、上海等東部發(fā)達(dá)城市由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，很多國內(nèi)外知名公司都聚集于此，因而辦公類商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展自然就位列前茅。

對(duì)于商業(yè)營業(yè)用房來說，主要是為商業(yè)提供營業(yè)的場所，因此此類商業(yè)用房通常與當(dāng)?shù)氐娜司杖?、?jīng)濟(jì)發(fā)展、商業(yè)繁華程度等因素緊密聯(lián)系起來。2010 年全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為 6921.5 萬平方米，其中東部地區(qū) 3358.7 萬平方米，中部地區(qū) 1739.2 萬平方米，西部地區(qū) 1523.5 萬平方米，分別占 25.68%，25.13%，22.01%，相比于辦公樓東西部差距較小。 [1]

總體來看，目前國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)的市場還沒有完全成熟，預(yù)計(jì)未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展還將會(huì)迎來黃金十年。不過，由于其自身的復(fù)雜性也明顯高于住宅，因此在短期內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)市場還將會(huì)存在很多不確定因素，尤其是在開發(fā)運(yùn)營管理上與住宅領(lǐng)域因?yàn)橛兄薮蟮牟町悾@也是直接關(guān)系到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功與否的關(guān)鍵。

三、商業(yè)地產(chǎn)估價(jià)影響因素簡析

1、關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式

商業(yè)地產(chǎn)的出發(fā)點(diǎn)在于整合地產(chǎn)資源和其他資源，將土地開發(fā)升華培育為區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。在這期間對(duì)于土地和房產(chǎn)的發(fā)展來說，是持續(xù)性的二次、三次的深度開發(fā)和利用，使其具有更廣闊的升值潛力和投資價(jià)值。因此商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值更多地反映商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式，并依托行業(yè)的發(fā)展前景。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)重在追求資源價(jià)值最大化，而不是企業(yè)價(jià)值最大化。在使用市場比較法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，對(duì)可選案例所做的不僅僅是簡單的篩選、比較和測算，更多的應(yīng)該分析商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式的合理性和前瞻性，是否符合社會(huì)發(fā)展的主流和未來的發(fā)展方向。

2、格外關(guān)注政策的影響

目前很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都爭相上馬，尤其在一些重大項(xiàng)目上，在申報(bào)過程中，在規(guī)劃、對(duì)補(bǔ)地價(jià)、容積率等方面都有相當(dāng)?shù)恼呖梢詢?yōu)惠處理。但是，仍有一些項(xiàng)目會(huì)受到某些政策的瓶頸限制，在規(guī)劃及產(chǎn)權(quán)的分割方面，也許會(huì)與某些政策相悖。如何將商業(yè)地產(chǎn)嵌入到城市的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃中，這將是每個(gè)項(xiàng)目都可能會(huì)遇到的問題，商業(yè)地產(chǎn)要深層次的發(fā)展，就必須將其合法化。在商業(yè)地產(chǎn)的估價(jià)中，要非常重視發(fā)展中所遇到的政府政策的問題，而且根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)類型的不同，所受地方政策的優(yōu)惠和限制也不同，所以在估價(jià)時(shí)就應(yīng)格外關(guān)注各地各種政策對(duì)其市場價(jià)值的影響。

3、充分考慮投資回報(bào)的長周期屬性

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)來說，從資金運(yùn)用角度分析，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于資金的要求很高，投資回收期很長，而且在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作過程中，運(yùn)營資金的需求量也很大。因此，即使項(xiàng)目招商成功之后，還會(huì)需要很多的資金為其完成后期的運(yùn)營服務(wù)。這對(duì)于資金實(shí)力的要求就會(huì)很高，需要資金實(shí)力和技術(shù)實(shí)力都很雄厚的企業(yè)，只有這樣才能做好商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營，才能為入住企業(yè)和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)。所以，商業(yè)地產(chǎn)在采用收益法估價(jià)的時(shí)候，確定折現(xiàn)率就要充分考慮到商業(yè)地產(chǎn)的投資回收期特別長的特點(diǎn)，而且因類型不同，投資回報(bào)率和回收周期也是不同的，需仔細(xì)分析，有針對(duì)性地確定。

參考文獻(xiàn)：

[1]數(shù)據(jù)來源于中國統(tǒng)計(jì)年鑒 .2011.

[2]何艷，吳豐.中心城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)分析.資源與人居環(huán)境.2010（5）.

[3]趙陽.我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的問題與對(duì)策.建筑經(jīng)濟(jì).2009（4）.

第9篇：商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；開發(fā)；管理

前言

現(xiàn)如今，隨著我國綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷增長以及我國城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，我國商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展，投資規(guī)模、開發(fā)面積等不斷增長。但是快速發(fā)展的同時(shí)也暴露出了很多問題，嚴(yán)重制約了商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展。下文主要就商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及管理進(jìn)行思考。

一、商業(yè)地產(chǎn)的主要特征

（1）開發(fā)商投資規(guī)模大，項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)高。商業(yè)地產(chǎn)的選址多數(shù)定位于城市中心繁華區(qū)域，此地帶的地價(jià)比普通住宅地價(jià)更高；項(xiàng)目建成后，出售及持有并存的模式使得開發(fā)商資金投資回收周期更長；項(xiàng)目的選址、建設(shè)、經(jīng)營每個(gè)階段都面臨著內(nèi)部更改及外部政策變動(dòng)的不確定性因素的干擾，風(fēng)險(xiǎn)之大不言而喻。

（2） 招商先行，開發(fā)隨后的模式。商業(yè)地產(chǎn)有別于住宅地產(chǎn)，其開發(fā)模式也不同于住宅地產(chǎn)以及其他類型的地產(chǎn)，利用專業(yè)的市場調(diào)研以及成熟的商業(yè)策劃明確項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)及未來的客戶十分重要。如若缺乏前期所述工作抑或項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位模糊即開發(fā)施工，項(xiàng)目建成后期招商階段問題頻出，原因在于所開發(fā)的項(xiàng)目戶型未必適合進(jìn)場商家的需求，最直接的結(jié)果就是招商困難甚至失敗，造成資源浪費(fèi)和經(jīng)濟(jì)損失。

（3）運(yùn)營模式多樣化。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式多種多樣，出租、出售、租售結(jié)合、整體運(yùn)營、獨(dú)立運(yùn)營、托管運(yùn)營等模式逐一出現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理模式中。另外，商業(yè)地產(chǎn)的核心在于"商業(yè)"，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的順利與否直接決定著其未來價(jià)值及收益，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)整合投資、建設(shè)、運(yùn)營管理三位一體，實(shí)行整體開發(fā)和整體經(jīng)營的運(yùn)營模式，以期借助周邊土地增值、設(shè)施完備、物業(yè)增值等帶動(dòng)自身增值獲取收益。

二、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)階段存在的問題

1.項(xiàng)目定位水平較低

商業(yè)地產(chǎn)的收益者眾多，其中最主要的收益者為開發(fā)商、投資商、經(jīng)營商以及消費(fèi)者。在現(xiàn)實(shí)社會(huì)中，多數(shù)開發(fā)商并未真正把握商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)涵，在實(shí)際商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作中，很多開發(fā)商模糊了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的核心概念，偏離了開發(fā)的定位中心。在整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的過程中，應(yīng)著重加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的前期定位以及商業(yè)招商，后期加強(qiáng)對(duì)已建項(xiàng)目的運(yùn)營管理。商業(yè)地產(chǎn)成功的招商為商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)建立了根本基礎(chǔ)，通過后期優(yōu)秀的運(yùn)營管理，可以確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長期及可持續(xù)的盈利能力。

2.商業(yè)地產(chǎn)缺乏規(guī)范的運(yùn)作體系及專業(yè)的開發(fā)模式

我國的商業(yè)地產(chǎn)在真正意義上的開發(fā)起步較晚，時(shí)至今日，仍未形成具有可操作性的規(guī)范的市場運(yùn)作體系。商業(yè)地產(chǎn)在前期定位中，仍舊處于探索階段，缺乏標(biāo)準(zhǔn)化以及流程化的開發(fā)運(yùn)作模式。商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)不同，住宅市場存在著大型的專業(yè)化市場，投融資市場空間大，商業(yè)地產(chǎn)在社會(huì)市場運(yùn)作中，缺乏專業(yè)的基金信托、招商服務(wù)機(jī)構(gòu)以及大型的咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)。另外，關(guān)于評(píng)價(jià)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營成熟的評(píng)估模型以及評(píng)價(jià)指標(biāo)體系尚未建立。

3.商業(yè)地產(chǎn)缺乏專業(yè)的服務(wù)機(jī)構(gòu)

與國外相比，在我國的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)現(xiàn)階段咨詢顧問機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈的專業(yè)化程度較低，缺乏專業(yè)化集中的咨詢顧問機(jī)構(gòu)。專業(yè)集成化的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，其在整個(gè)市場內(nèi)長期服務(wù)于大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，具備訂單式的開發(fā)體系。長期活動(dòng)于商業(yè)地產(chǎn)板塊中，依靠長期的招商前期工作經(jīng)驗(yàn)，專業(yè)化的服務(wù)機(jī)構(gòu)可以累積大量的商業(yè)客戶資源，憑借其常年拓展保持聯(lián)系的不同層面、不同級(jí)別的商家資源，可提高后續(xù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目成功的概率。發(fā)展專業(yè)顧問咨詢機(jī)構(gòu)，有利于更進(jìn)一步明確開發(fā)商、投投資商、運(yùn)營商各方之間的職責(zé)，規(guī)范各方操作，提高項(xiàng)目開發(fā)的穩(wěn)定性。

三、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理建議

1.選址是關(guān)鍵，業(yè)態(tài)定位需結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?/p>

商業(yè)設(shè)施選址直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)營的戰(zhàn)略決策，是商業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力，其定位要符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)背景及市場情況。商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)定位性質(zhì)直接決定了建筑的檔次、成本和運(yùn)營模式。關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)和設(shè)計(jì)工作的出發(fā)點(diǎn)，應(yīng)致力于未來項(xiàng)目的租售定位、項(xiàng)目檔次以及業(yè)態(tài)組合模式。第一，明確項(xiàng)目未來的銷售模式，即出售或租賃。二者的選擇與該項(xiàng)目的成本、將來運(yùn)營模式具有最為直接的關(guān)系，因此需要投資部門和營銷部門在大量調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合地段，給出清晰和明確的項(xiàng)目的租售決策。第二，明確項(xiàng)目的檔次。項(xiàng)目檔次的高低直接關(guān)系項(xiàng)目的投資、成本。第三，明確項(xiàng)目未來的業(yè)態(tài)組合模式。

2.規(guī)劃設(shè)計(jì)需契合定位要求，必須滿足商業(yè)建筑使用特點(diǎn)

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)不像普通住宅，其關(guān)系到商業(yè)建筑最終服務(wù)商家的需求、客戶運(yùn)營與利潤的及時(shí)獲得，在整個(gè)建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電設(shè)計(jì)上需結(jié)合商戶使用要求進(jìn)行定位。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來說，項(xiàng)目業(yè)態(tài)的確定取決于項(xiàng)目前期的可行性分析，項(xiàng)目業(yè)態(tài)一經(jīng)確定，繼而招商主力店就有了方向，換句話說，也就意味著明確了市場上客戶的需求，最終對(duì)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營模式更加明晰化，可以盡可能地規(guī)避在設(shè)計(jì)階段的盲目性和唐突性，有效地降低設(shè)計(jì)圖紙頻繁改動(dòng)的概率，同時(shí)，在項(xiàng)目成本控制方面也是比較樂觀的。值得注意的是，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，對(duì)于項(xiàng)目的設(shè)計(jì)應(yīng)保留一定的機(jī)動(dòng)性，用以靈活應(yīng)對(duì)后期項(xiàng)目細(xì)節(jié)變化。

3.工程管控難度較大，提高人員工程管理素質(zhì)

（1）加強(qiáng)前期施工圖的審核。避免后期施工過程中因圖紙深度不夠帶來一系列的問題。（2）謹(jǐn)慎選擇具有資質(zhì)的施工單位以及戰(zhàn)略單位。施工單位的能力直接關(guān)系到整個(gè)工程質(zhì)量及品質(zhì)的保證，應(yīng)全過程、全方位地對(duì)施工單位進(jìn)行考量和確定。（3）計(jì)劃管理需合理。項(xiàng)目總控計(jì)劃勿 "前緊后松" ，即預(yù)售之前的計(jì)劃安排偏緊，達(dá)到預(yù)售之后的時(shí)間節(jié)點(diǎn)偏松，應(yīng)編制合理的總控計(jì)劃，管理要有前瞻性，影響關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的重大問題應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)和預(yù)警。（4）提高工程管理人員素質(zhì)。前期需引進(jìn)專業(yè)商業(yè)招商及經(jīng)營管理人才，后期施工過程中，特別是對(duì)其執(zhí)行力提出更高要求，因此，在工程管理過程中應(yīng)選擇具有豐富的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的工程人員。

4.源頭控制成本，過程開發(fā)建設(shè)管控成本

成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)控制最重要的環(huán)節(jié)之一，成本控制的好壞直接關(guān)系到后期的利益。前期做好規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商工作，服務(wù)于成本控制。招商工作先行，避免后期大量工程改造費(fèi)用。中期應(yīng)非常重視和加強(qiáng)施工現(xiàn)場的管控。在人員管理方面，嚴(yán)格貫徹和執(zhí)行施工現(xiàn)場的各種規(guī)章制度，約束人員的施工行為；在材料使用方面，切切實(shí)實(shí)地保障建筑材料的質(zhì)量以及相應(yīng)的施工設(shè)備。后期核實(shí)工程簽證、設(shè)計(jì)變更成本占總價(jià)比例是否滿足預(yù)期控制要求，對(duì)比招商及項(xiàng)目開業(yè)前的改造費(fèi)用占總價(jià)的比例用以定量分析成本控制的效用，以結(jié)算價(jià)、投標(biāo)價(jià)、控制價(jià)之間的差距進(jìn)行成本控制分析。

結(jié)語

綜上可知，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)的復(fù)雜性不同于普通住宅地產(chǎn)及其他地產(chǎn)，應(yīng)充分做好商業(yè)地產(chǎn)前期的定位、招商先行、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、成本管理等工作，使其受控于系統(tǒng)性、密切性的管理之中，這樣才能夠更好地將整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)置于管控的范圍之內(nèi)。

參考文獻(xiàn)