商業(yè)地產(chǎn)全面預(yù)算管理
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摘要：近年來國內(nèi)市場經(jīng)濟的發(fā)展和人們物質(zhì)生活水平的提高給了房地產(chǎn)企業(yè)難得一見的春天，商品房的房價也應(yīng)運而起，一路走高，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也因此獲得了巨大利潤。因此，要想使企業(yè)有限的資金得到最有效的分配和使用，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就必須擁有完善的全面預(yù)算管理，將企業(yè)收入、成本、資金等內(nèi)容融合到一個體系中，為企業(yè)創(chuàng)造最大的經(jīng)濟效益。但目前我國不少商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對全面預(yù)算管理的概念沒有全面的正確認(rèn)識，容易混淆，導(dǎo)致預(yù)算管理過程中存在漏洞，無法發(fā)揮其真正作用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想持續(xù)健康的發(fā)展，就要做好項目規(guī)劃，正確的預(yù)算管理，保證企業(yè)蓬勃發(fā)展。
關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)全面預(yù)算管理
1商業(yè)地產(chǎn)全面預(yù)算管理的概念與意義
1.1商業(yè)地產(chǎn)全面預(yù)算管理的概念
預(yù)算是一種系統(tǒng)的方法，商業(yè)地產(chǎn)全面預(yù)算是利用預(yù)算對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門單位的財務(wù)、實物及人力等資源進行有效的分配、控制、考核、組織和協(xié)調(diào)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，最終保證企業(yè)的經(jīng)營和分配合理化符合企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)要求。
1.2商業(yè)地產(chǎn)全面預(yù)算管理的意義
企業(yè)可以通過預(yù)算來預(yù)測生產(chǎn)、成本和現(xiàn)金收支，監(jiān)控企業(yè)各目標(biāo)實施的進展情況，反映企業(yè)未來的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，有助于控制支出，預(yù)測現(xiàn)金流量；商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的利潤，進而協(xié)調(diào)企業(yè)的戰(zhàn)略管理和價值增長。
2商業(yè)地產(chǎn)全面預(yù)算管理的現(xiàn)狀及不足
2.1對全面預(yù)算管理的認(rèn)識不全面
隨著國內(nèi)市場經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，人們的生活水平和消費能力有了顯著提升，同時也帶動了房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。然而，近年來，政府對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的宏觀政策不斷收緊，我國房地產(chǎn)企業(yè)的整體利潤增長開始減弱，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存和發(fā)展前景暗淡，情況不容樂觀。但我國一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)過于注重眼前利益，缺乏價值管理和系統(tǒng)管理的整體觀念，忽視了全面預(yù)算管理的全過程和全面預(yù)算管理的重要作用。還有一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)工作太隨意沒有端正工作態(tài)度，企業(yè)內(nèi)部不夠重視，表面上實施全面預(yù)算管理，實質(zhì)上是用年度計劃充當(dāng)全面預(yù)算管理，缺少規(guī)劃性和預(yù)測性，形式化嚴(yán)重，對全面預(yù)算管理認(rèn)識很片面。
2.2相關(guān)人員缺乏認(rèn)知度
目前，我國大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都意識到全面預(yù)算管理的重要性，開始在企業(yè)經(jīng)營中實施全面預(yù)算管理。然而，由于相關(guān)人員的認(rèn)識不足，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多數(shù)仍處于傳統(tǒng)的預(yù)算管理和編制模式，對全面預(yù)算管理缺乏真正有效的認(rèn)知，多是將該事項歸為一項財務(wù)工作，實際工作中沒有權(quán)威部門協(xié)調(diào)統(tǒng)籌預(yù)算，只是將預(yù)算作為前期的計劃，認(rèn)為預(yù)算只是財務(wù)部門的工作職責(zé)，其他部門實際并未參與到預(yù)算管理編制之中，導(dǎo)致編制內(nèi)容不完整，效果不佳。另外，財務(wù)部門僅憑財務(wù)知識也很難獨自完成，容易造成數(shù)據(jù)不完全、編制馬虎，全面預(yù)算管理工作推進受阻，全面預(yù)算編制目的無法達(dá)成。
2.3企業(yè)全面預(yù)算管理制度不健全
目前，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全面預(yù)算管理尚不健全，約束性較差，一般情況下，實行全面預(yù)算管理的順序是由財務(wù)、預(yù)算等部門編制的預(yù)算首先由管理者審核，然后將具體的預(yù)算目標(biāo)和計劃送交各部門，然后逐個下達(dá)，把這個作為部門的工作計劃和目標(biāo)并貫徹執(zhí)行。然而預(yù)算管理在實踐中并沒有順利實施，在具體的過程中，管理者和職能部門之間沒有明確和完善的溝通，員工沒有辦法把預(yù)算落實到實際工作中，預(yù)算和企業(yè)管理間缺少關(guān)聯(lián)性和整體的規(guī)劃，企業(yè)也沒有重視對預(yù)算編制的考核，全面預(yù)算管理制度沒有得到有效執(zhí)行，導(dǎo)致很多預(yù)算管理基本是形同虛設(shè)，容易給商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生經(jīng)營風(fēng)險。探其本質(zhì)，一個很顯著的原因是部分企業(yè)尚不具備完整的全面預(yù)算管理體系，缺乏整體的計劃性，整個體系實際處于十分松散的狀態(tài)。
3房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預(yù)算的有效措施
3.1企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)算編制中，應(yīng)在企業(yè)的預(yù)算編制中掌握好企業(yè)未來的發(fā)展戰(zhàn)略，根據(jù)企業(yè)的整體規(guī)劃和經(jīng)營目標(biāo)，結(jié)合自身的經(jīng)營情況，充分考慮企業(yè)內(nèi)外的經(jīng)營形勢和國家經(jīng)濟政策等方面的當(dāng)前走向，分別圍繞銷售額、利潤和成本等因素設(shè)定具體的財務(wù)指標(biāo)，解決企業(yè)會面臨的“內(nèi)憂外患”等問題。同時，企業(yè)發(fā)展的長期和短期的戰(zhàn)略目標(biāo)應(yīng)被作為全面預(yù)算管理的指導(dǎo)，緊密結(jié)合著戰(zhàn)略規(guī)劃，落實工作任務(wù)及目標(biāo)，制定全面預(yù)算管理的方案及指標(biāo)體系。此外，企業(yè)在預(yù)算編制中，應(yīng)對預(yù)算目標(biāo)分解明細(xì)，逐級下達(dá)，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算計劃。企業(yè)應(yīng)單獨預(yù)測和評估各部門的數(shù)據(jù)，在預(yù)算執(zhí)行過程中，預(yù)算的實際偏差要及時不斷的調(diào)整和糾正，最終實現(xiàn)預(yù)算目標(biāo)的合理性。
3.2相關(guān)人員樹立新理念
如果國內(nèi)的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要實施全面預(yù)算，加強預(yù)算管理，保證企業(yè)整體目標(biāo)的達(dá)成，那么企業(yè)的相關(guān)人員應(yīng)該要優(yōu)先樹立起全面預(yù)算管理的新概念。企業(yè)里的每個人、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和員工都是參與者，都應(yīng)該增強對全面預(yù)算管理重要性的認(rèn)識。特別是管理層，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須在每年編制預(yù)算前認(rèn)真對公司員工進行全面預(yù)算管理培訓(xùn)，中高層必須參加。為了在企業(yè)內(nèi)部建立全面預(yù)算管理的概念，可以成立一個“全面預(yù)算管理小組”，負(fù)責(zé)人和組長分別是企業(yè)管理者和部門經(jīng)理，全體員工都為小組成員。充分參與，充分發(fā)揮群眾的力量，達(dá)成各部門及企業(yè)的目標(biāo)，目標(biāo)確立后要嚴(yán)格遵照執(zhí)行，不能隨意調(diào)整。
3.3健全全面預(yù)算管理體系
制度是一個企業(yè)持續(xù)健康向上發(fā)展的重要保障，因此，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)從制度層面對其加以完善，根據(jù)預(yù)算管理中存在的問題和風(fēng)險因素，確定全面預(yù)算管理的整體目標(biāo)，將預(yù)算管理分權(quán)與分責(zé)。根據(jù)企業(yè)的管理模式、發(fā)展特點、經(jīng)濟環(huán)境的不同建立特有的全面預(yù)算管理制度，特別是預(yù)算使用途徑中的費用報銷等部分要明確，徹底提高企業(yè)的預(yù)算管理能力，保障全面預(yù)算管理的順利實施。此外，在系統(tǒng)的實際實施中，必須因時因地的根據(jù)企業(yè)的發(fā)展和變化進行修改與完善。任何制度的建立都要求監(jiān)督部門發(fā)揮其作用，以避免制度制定過程中出現(xiàn)問題，使企業(yè)能夠快速發(fā)現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險，及時止損。企業(yè)可以設(shè)置權(quán)威部門對預(yù)算進行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，如運營保障部，該部門可以作為全面預(yù)算管理組織體系的核心，部門要有專業(yè)人員對所需的預(yù)算數(shù)據(jù)進行分析匯總，組織協(xié)調(diào)各部門制訂預(yù)算目標(biāo)，針對各指標(biāo)的變化影響結(jié)合實際情況提出調(diào)整預(yù)算指標(biāo)的建議，同時有權(quán)監(jiān)督糾正預(yù)算執(zhí)行過程中存在的問題，使管理層能夠及時發(fā)現(xiàn)問題做好預(yù)防措施，未雨綢繆。設(shè)立獎懲機制，以預(yù)算為標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)公司發(fā)展的實際情況，嚴(yán)格獎懲和分配，不斷完善事后評價，對各部門執(zhí)行結(jié)果進行考評，獎罰分明。
3.4合理規(guī)劃編制時間
企業(yè)的全面預(yù)算編制時間要注意準(zhǔn)確性和實效性，根據(jù)戰(zhàn)略目標(biāo)，提前做好全面預(yù)算編制時間的規(guī)劃。企業(yè)通常會在下半年對整年的預(yù)算進行編制，而當(dāng)年的預(yù)算數(shù)據(jù)對下一年的預(yù)測有很重要的參考作用，所以企業(yè)可以將下一年的預(yù)算編制同期進行，堅持“合理性、準(zhǔn)確性、及時性”的三個原則，對預(yù)期目標(biāo)進行合理規(guī)劃。提前下達(dá)第二年的預(yù)期目標(biāo)，使企業(yè)來年根據(jù)目標(biāo)預(yù)算執(zhí)行時能分析好各項目的執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)問題并及時糾正。
4結(jié)語
綜上所述，隨著國家經(jīng)濟水平的持續(xù)增強，房地產(chǎn)企業(yè)在短暫的低迷期后依然會迎來再一次的增長，而在這場改革發(fā)展的浪潮之中，眾多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)若想扎穩(wěn)腳跟，提高自己的核心競爭力，在競爭中分到更大的“蛋糕”，就一定要重視全面預(yù)算管理工作，認(rèn)真實施好成本項目的集中管理，使全面預(yù)算管理符合企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，這需要所有企業(yè)部門和員工的共同參與，這樣才能制定完善的全面預(yù)算管理制度，充分考慮企業(yè)內(nèi)外部風(fēng)險因素，更好地為企業(yè)的經(jīng)營節(jié)約成本，規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險，也才能夠整合企業(yè)的資源，最大限度地發(fā)揮全面預(yù)算管理的作用，形成一套符合企業(yè)自身特點的管理方法，既能為社會創(chuàng)造更多價值，又能獲得更多經(jīng)濟效益，有助于企業(yè)健康可持續(xù)的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
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作者：王詠梅 單位：合肥萬普置業(yè)有限公司