商業(yè)地產(chǎn)項目分析精選(九篇)
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第1篇：商業(yè)地產(chǎn)項目分析范文
1.工程造價簡介
工程造價的意思就是工程的建造價格。廣義上工程造價涵蓋建設(shè)工程造價，安裝工程造價，市政工程造價，電力工程造價，水利工程造價，通信工程造價等。另外，工程造價也是指進(jìn)行某項工程間建設(shè)所花費(fèi)的全部費(fèi)用，其核心內(nèi)容是投資估算、設(shè)計概算、修正概算、施工圖預(yù)算、工程結(jié)算、竣工決算等等。而工程造價的任務(wù)主要是根據(jù)圖紙、定額以及清單規(guī)范，計算出工程所包含的直接費(fèi)用、間接費(fèi)用、規(guī)劃費(fèi)用以及稅金等等。
2.工程造價的基本職能
工程造價的基本職能主要體現(xiàn)在評價職能、調(diào)控職能、預(yù)測職能、控制職能等方面。評價職能是在評價土地價格、建筑安裝產(chǎn)品和設(shè)備價格的合理性時，就必須使用工程造價資料，而在評價建筑項目的償貸能力、獲利能力和宏觀效益時，也可以依據(jù)工程造價進(jìn)行評判。調(diào)控職能是指國家對于地產(chǎn)項目的規(guī)模、結(jié)構(gòu)等進(jìn)行調(diào)控和管理；在我國政府依然是項目調(diào)控和管理的主要單位，對于地產(chǎn)項目中的物資消耗水平、建設(shè)規(guī)模和投資方向等都要進(jìn)行調(diào)控和把控，讓地產(chǎn)項目的規(guī)劃建設(shè)更加的合理，而且不造成資源的浪費(fèi)，可見工程造價調(diào)控職能的重要性。預(yù)測職能是指投資者或者開發(fā)商在項目開建之前，對項目做整體的預(yù)測和把控，只有這樣投資商才能知道自己的錢都花在了哪些地方，在項目開建之前需要籌集多少資金；而開發(fā)商也能根據(jù)預(yù)測知道如何開展工作。控制職能主要體現(xiàn)在兩個方面：一方面是它對投資的控制，就是字投資的各個階段，能夠根據(jù)對造價的多次性預(yù)算和評估，對造價進(jìn)行全過程多層次的控制；另一方面，是對承包商所提交的商品和勞務(wù)供應(yīng)進(jìn)行成本控制。
二、商業(yè)地產(chǎn)項目造價控制特點(diǎn)分析
商業(yè)地產(chǎn)項目造價控制就是通過相應(yīng)的管理方法對項目的各個階段進(jìn)行控制，這個控制不但體現(xiàn)在費(fèi)用的控制上，更多的是體現(xiàn)在合理安排和損失控制上，控制不必要的費(fèi)用浪費(fèi)和損失，以便于項目能夠在不必要的階段造成浪費(fèi)。通過這些內(nèi)容分析，商業(yè)地產(chǎn)項目造價控制的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個方面。首先，商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)造價投入巨大。商業(yè)地產(chǎn)項目作為大型固定資產(chǎn)投資投入項目，是一項建設(shè)規(guī)模巨大、開發(fā)周期長、資金占據(jù)大的工作，如果造價控制在整個工程實施過程中不能起到控制全局的作用，那么就很容易造成虧損，使得商業(yè)地產(chǎn)項目的利益縮水，損害投資商和開發(fā)商的利益。其次，商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)造價控制管理的差異性加大。現(xiàn)在隨著人們審美意識的提高以及商業(yè)地產(chǎn)項目的同質(zhì)化嚴(yán)重，眾多的開發(fā)商開始屢出奇招吸引客戶的注意力。他們開始在建筑的外觀、內(nèi)部的裝修裝飾以及區(qū)位配套等方面下功夫，不管是歐式風(fēng)格、韓式風(fēng)格還是哥特風(fēng)格，亦或是綠化、小區(qū)配套、學(xué)區(qū)配套等方面，開始大力投入以期讓客戶過來購買；但是這些都需要大量資金的投入，而項目造價控制的意義就在這里，通過采取不同的措施來達(dá)到管理的目的。最后，商業(yè)地產(chǎn)項目造價控制管理具有明顯的動態(tài)特征。上述已經(jīng)提及，商業(yè)地產(chǎn)項目是一項大型固定資產(chǎn)建設(shè)，建設(shè)周期長、投入巨大；因此在這個建設(shè)過程中，會有很多不可控的因素，不光是政策的變動，加之費(fèi)率等的調(diào)整，項目投入亦有不同。因此在商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)上，應(yīng)該遵循動態(tài)管理的原則，不同階段采用不同的造價措施，根據(jù)時局的變化進(jìn)行調(diào)整。
三、商業(yè)地產(chǎn)項目造價控制管理手段
1.商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)準(zhǔn)備階段的造價控制
商業(yè)地產(chǎn)項目準(zhǔn)備階段的主要工作包括：項目的設(shè)計、工程項目的征地及項目建設(shè)條件的準(zhǔn)備，設(shè)備、工程招標(biāo)及承包商的選定、簽訂合同等。在項目開發(fā)伊始，就要首先制定商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)造價的方案。要思慮到開發(fā)過程中各個階段的情況，綜合考量下，制定出商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)造價的總方案，并成立項目管理組織機(jī)構(gòu)，在項目實施的過程中，對不同階段的造價控制辦法、工程付款方法以及風(fēng)險管理等方面進(jìn)行明確的規(guī)定。另外，在項目開發(fā)準(zhǔn)備階段，還要注意完善商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)造價控制管理組織并確定各個階段的造價控制管理目標(biāo)。以備在項目實施過程中，能夠把控全局。商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)準(zhǔn)備階段是整個項目的根基，只有根基穩(wěn)定才能夠保證項目在后期實施的過程中有條不紊，因此做好項目開發(fā)準(zhǔn)備階段的造價控制重中之重。
2.商業(yè)地產(chǎn)項目決策階段的造價控制
商業(yè)地產(chǎn)項目決策階段的造價控制是整個造價控制階段中最重要的一環(huán)，是造價控制的源頭，因此這個階段的造價控制重中之重。在這個階段里，造價控制管理工作的重點(diǎn)就是根據(jù)工程標(biāo)準(zhǔn)、工程規(guī)模等估算投資額。工程標(biāo)準(zhǔn)、工程規(guī)模、配套設(shè)施、工程定位等這些在項目決策階段都要準(zhǔn)確衡量，才能對項目造價進(jìn)行準(zhǔn)備的把控。另外，對商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)中的建筑工程費(fèi)、設(shè)備與器具購置費(fèi)、安裝工程費(fèi)以及工程建設(shè)等其他費(fèi)用進(jìn)行估算也是項目決策階段的重點(diǎn)，合理把控好決策階段的造價控制，對于整個項目的良好運(yùn)作將起到事半功倍的效果。最后，商業(yè)地產(chǎn)項目決策階段的造價控制還取決于經(jīng)濟(jì)環(huán)境。在改革開放之初，我國的房地產(chǎn)發(fā)展未露鋒芒，因此房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展環(huán)境并未成熟，相關(guān)配套措施也未被考慮；但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日益發(fā)展，同質(zhì)化的產(chǎn)品越來越多，而人們的要求卻越來越高，不匹配的供需導(dǎo)致人們對于房地產(chǎn)越來越不滿意。為了爭取更多的客戶，現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)商開始花樣百出，只為爭取更多的業(yè)主，而這不同的吸引手段則需要相應(yīng)的支出，因此在商業(yè)地產(chǎn)的決策階段進(jìn)行造價控制并預(yù)計到未來支出，也是重要一環(huán)。
3.商業(yè)地產(chǎn)項目設(shè)計階段的造價控制
商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計階段是總價控制的重要一環(huán)，在這個階段，首先要采取招標(biāo)制度，不能人為的確定哪家公司來進(jìn)行項目執(zhí)行工作，要設(shè)計嚴(yán)格的招標(biāo)方法，以此來降低設(shè)計費(fèi)用；同時在招標(biāo)階段，要采取競爭的方式，讓招標(biāo)單位能夠發(fā)揮所長，盡量做到造價控制，以此來優(yōu)化設(shè)計方案。其次，在商業(yè)地產(chǎn)項目的設(shè)計階段，還要采取標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計和限額設(shè)計兩種不同的方式，其中標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計就是按照常規(guī)的用料用量來進(jìn)行設(shè)計，進(jìn)行工程造價；限額設(shè)計就是在確保工程質(zhì)量的同時，對一些用料用量進(jìn)行控制來進(jìn)行設(shè)計，以此來控制工程造價。第三，除了我們說的常規(guī)的招標(biāo)制度外，還有請專家學(xué)者來對設(shè)計方案進(jìn)行把關(guān)，看是否有需要調(diào)整的地方，以優(yōu)化設(shè)計方案，從而從設(shè)計階段來進(jìn)行造價控制。專家學(xué)者不同于設(shè)計人員，他們的學(xué)識更加淵博，相關(guān)經(jīng)驗更加豐富；而且由其進(jìn)行審核沒有利益糾葛，因此便更加的公平公正。加之有專家學(xué)者進(jìn)行把關(guān)后，設(shè)計階段的各項問題可以被提前發(fā)現(xiàn)并修正，以防止后期出現(xiàn)不可預(yù)估的錯誤和漏洞；而設(shè)計師們也可以通過和專家學(xué)者的交流，更好的提升自己的專業(yè)素養(yǎng)，在以后的設(shè)計過程中，能夠避免類似的問題出現(xiàn)和發(fā)生，將問題扼殺在搖籃里，以使得商業(yè)地產(chǎn)工程造價在設(shè)計階段能夠被嚴(yán)格把控。第四，嚴(yán)格控制設(shè)計變更，有效控制工程投資，在項目設(shè)計的初步階段，會受到各個方面不同因素的影響，比如工程性質(zhì)、設(shè)備材料的供應(yīng)、物資采購、供應(yīng)價格等方面的變化，最終都會影響到設(shè)計階段的工程造價，但是這種誤差范圍一般都是小范圍的，也是被允許的，但是即使如此，嚴(yán)格控制和審核各個流程的造價使其盡量能夠按照前期的設(shè)計圖紙進(jìn)行，也是被大家期許的。
另外，在項目施工圖實施過程中，設(shè)計人員要做好調(diào)研，不能與經(jīng)濟(jì)相脫節(jié)，要加強(qiáng)圖紙審核、校對的次數(shù)，只有這樣才可以將工程造價脫節(jié)問題暴露在施工前，才能更好的進(jìn)行控制。第五，加強(qiáng)相關(guān)立法建設(shè)，中國現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，相關(guān)經(jīng)濟(jì)法制也與時俱進(jìn)一應(yīng)俱全；自我國房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)達(dá)以來，相繼出臺了《中華人民共和國建筑法》、《合同法》《招標(biāo)投標(biāo)法》等相關(guān)法律法規(guī)。而在1995年，我國建設(shè)部、國家計委也出臺了《工程建設(shè)監(jiān)理規(guī)定》，根據(jù)這個法律法規(guī)，各省市也根據(jù)自己的相應(yīng)行情頒布了一些具體的實施方法，對提高我國各省市的工程質(zhì)量起到了重要的作用。但是即使如此，縱觀房產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)依然甚少，因此在控制工程造價，提高房產(chǎn)質(zhì)量水平這條道路上，我國依然還有很長的路要走。
4.商業(yè)地產(chǎn)項目實施階段的造價控制
在商業(yè)地產(chǎn)項目實施階段進(jìn)行造價控制，關(guān)系到實際商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)過程中的實際開銷，因此應(yīng)該從造價、質(zhì)量以及工程進(jìn)度等方面進(jìn)行全面把控，以確保項目整體目標(biāo)的實現(xiàn)。首先，上述我們已經(jīng)說過，在商業(yè)地產(chǎn)項目實施過程中，要以前期的造價控制為依據(jù)，嚴(yán)格按照此執(zhí)行，為了方便操作，執(zhí)行雙方應(yīng)該簽訂勞動合同，以此來保證項目的順利開展；在合同中要就項目實施各個階段的內(nèi)容進(jìn)行明確規(guī)定，只有這樣才能在意外發(fā)生的時候雙方有理可據(jù)，同時也可以保證項目在合同的管理下順利開展，減少雙方不必要的損失。其次，在商業(yè)地產(chǎn)項目實施階段，要對實際用料進(jìn)行嚴(yán)格把控；項目用料在工程造價中占據(jù)重大篇幅，因此嚴(yán)格控制用量，可以避免浪費(fèi)的情況發(fā)生；另外，在工程實際作業(yè)的過程中，難免會有變動和意外導(dǎo)致用料的不同，在這個過程中，雙方要就意外出現(xiàn)的情況和用料增減的情況寫成合同并雙方簽字，避免后期不必要的麻煩。最后，在商業(yè)地產(chǎn)項目實施階段及工程進(jìn)度方面，也要進(jìn)行把控，雙方在簽訂合同的時候，要根據(jù)工程進(jìn)度安排資金支付，不能將所有工程的全款一次付清，要循序漸進(jìn)，這樣做一方面可以較少占用資金，另一方面當(dāng)工程出現(xiàn)其他問題時候，雙方也可以進(jìn)行協(xié)商，以防處于被動位置。
5.商業(yè)地產(chǎn)項目結(jié)算階段的造價控制
商業(yè)地產(chǎn)項目階段階段的造價控制是工程造價審核的最后一步，即在項目完工后，請相關(guān)審計部門對現(xiàn)場進(jìn)行審計，這個審計過程是要和施工單位就工程進(jìn)行過程中的單據(jù)進(jìn)行一一核對，同時要對工程進(jìn)度過程中變更的項目進(jìn)行核對，對項目所有的定額單價進(jìn)行核對，對項目進(jìn)行過程中的一應(yīng)支出進(jìn)行核對，同時要就項目的實際花費(fèi)和原始的造價資料進(jìn)行核對，了解項目實施過程中哪些地方發(fā)生了變化，以便于其他項目實施過程中進(jìn)行把控。
四、結(jié)語
第2篇：商業(yè)地產(chǎn)項目分析范文
【關(guān)鍵詞】商業(yè)建筑；超市業(yè)態(tài)；冷鏈系統(tǒng)；冷凝器
中圖分類號：G267 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
一、引題
超市業(yè)態(tài)已經(jīng)越來越多的成為各商業(yè)地產(chǎn)項目之主力店的常規(guī)業(yè)態(tài)。冷凝器，作為超市冷鏈系統(tǒng)中的重要設(shè)備，其不同形式，對于初投資、運(yùn)行效果、運(yùn)行費(fèi)用、建筑條件、客戶感受等方面也有著不同的影響，經(jīng)過綜合對比分析來看，對于超市業(yè)態(tài)的小型冷鏈系統(tǒng)，采用風(fēng)冷冷凝器，將冷凝器布置在室外首層的設(shè)計方案為最佳，具體的內(nèi)容如下文。
二、已知條件
1. 案例：位于沈陽華府天地地庫一層的雍戶超市，小型規(guī)模冷庫，壓縮機(jī)組總匹數(shù)270匹，平均制冷系數(shù)2.0，采用風(fēng)冷冷凝器，機(jī)位布置在地庫二層室內(nèi)停車場。華府天地裙樓地上部分共5層，每層結(jié)構(gòu)層高5.4米。
2. 相關(guān)規(guī)范：《冷庫設(shè)計規(guī)范》GB50072-2010。
3. 常規(guī)冷凝器形式：風(fēng)冷式、蒸發(fā)式、水冷式。
三、方案列舉
以這家超市冷鏈系統(tǒng)的規(guī)模體量為基礎(chǔ)，結(jié)合已知條件，我們列舉出以下幾個方案，作為對比對象。
1．采用風(fēng)冷式冷凝器，由不同的機(jī)位布置形式，形成3個方案：
方案1，將設(shè)備布置在首層室外。
方案2，將設(shè)備布置在地庫內(nèi)。
方案3，將設(shè)備布置在裙樓屋面。
2．采用蒸發(fā)式冷凝器，由不同的機(jī)位布置形式，形成3個方案：
方案4，將設(shè)備布置在首層室外。
方案5，將設(shè)備布置在裙樓屋面。
3．采用水冷式冷凝器，形成2個方案：
方案6，使用專門的冷卻水系統(tǒng)進(jìn)行冷卻。
方案7，夏季利用空調(diào)冷凍水進(jìn)行冷卻，冬季利用免費(fèi)供冷系統(tǒng)冷卻。
四、方案描述及對比
五、對比結(jié)論：
通過上面的對比，從不同視角出發(fā)，各方案優(yōu)劣對比結(jié)論如下表：
方案1，采用風(fēng)冷式冷凝器，將設(shè)備布置在首層室外。
方案2，采用風(fēng)冷式冷凝器，將設(shè)備布置在地庫內(nèi)。
方案3，采用風(fēng)冷式冷凝器，將設(shè)備布置在裙樓屋面。
方案4，采用蒸發(fā)式冷凝器，將設(shè)備布置在首層室外。
方案5，采用蒸發(fā)式冷凝器，將設(shè)備布置在裙樓屋面。
方案6，采用水冷式冷凝器，使用專門的冷卻水系統(tǒng)進(jìn)行冷卻。
方案7，采用水冷式冷凝器，夏季利用空調(diào)冷凍水進(jìn)行冷卻，冬季利用免費(fèi)供冷系統(tǒng)冷卻。
“”為最優(yōu)；“”為最劣。
通過以上的對比可以看出：
方案7的綜合得分最多，但其中有兩個最劣項，其發(fā)展商初投資最高，租戶的夏季運(yùn)行費(fèi)用也最高；且同時租戶在選擇冷鏈主機(jī)成套設(shè)備時，必須選擇可以接受并適應(yīng)低溫冷卻水的產(chǎn)品，而這類產(chǎn)品在市場上的可選擇范圍較小；從實際應(yīng)用方面，上述各條件對雙方來講，都較難實現(xiàn)，但理論上其良好的運(yùn)行效果和客戶品質(zhì)感卻為方案7贏得了較多的得分。
方案1、方案2和方案3的綜合得分次之，方案2中有兩個最劣項，但從發(fā)展商初投資最少，僅需在地庫內(nèi)找到合適的可用來擺放設(shè)備的位置即可，但卻會犧牲部分停車位的有效使用空間以及項目的整體品質(zhì)感；方案1的運(yùn)行費(fèi)用最低，且其他各項均有不同程度的得分，以致其整體綜合得分較高；方案3的實現(xiàn)前提是系統(tǒng)主機(jī)可以克服較長冷媒管路所帶來的諸如壓縮機(jī)回油不利、管道延程阻力較大、系統(tǒng)承壓較高等不利因素的影響，對主機(jī)及其成套設(shè)備的要求較高，相對也會縮小租戶選擇冷鏈系統(tǒng)主機(jī)等成套設(shè)備的范圍。
對于方案4和方案5所采用的蒸發(fā)式冷凝器，租戶要承擔(dān)較高的初投資，但其運(yùn)行效果要優(yōu)于風(fēng)冷式冷凝器，且為了確保系統(tǒng)在冬季時仍可以穩(wěn)定安全的運(yùn)行，還需要有可靠的防凍保護(hù)措施才可得以實現(xiàn)。
方案6等于是為這套小型冷庫新建了一套水冷冷卻系統(tǒng)，因此發(fā)展商初投資也相對較高，且也需要面對冬季防凍保護(hù)的問題。
綜上所述：
鑒于方案7的實際可行性，以及方案2的運(yùn)行效果以及客戶品質(zhì)感的兩項最劣項，我們選擇方案1為最佳方案，這個結(jié)論也與《冷庫設(shè)計規(guī)范》GB50072-2010中“第6.3.5.4條，對使用氫氟烴及其混合物為制冷劑的中、小型冷庫，宜選用風(fēng)冷冷凝器。”的要求相一致。
第3篇：商業(yè)地產(chǎn)項目分析范文
[關(guān)鍵詞] 國有企業(yè)；經(jīng)濟(jì)園區(qū)；招商引資
[DOI] 10.13939/ki.zgsc.2015.08. 151
1 國有企業(yè)經(jīng)濟(jì)園區(qū)招商引資問題分析
1.1 市場定位問題
國有企業(yè)經(jīng)濟(jì)園區(qū)的招商引資，一般沿用“商圈經(jīng)濟(jì)”理念，借助商圈中具有投資能力和投資傾向的投資者集中性，作為經(jīng)濟(jì)園區(qū)招商引資效果判斷的依據(jù)。目前國內(nèi)大多數(shù)國有企業(yè)經(jīng)濟(jì)園區(qū)的招商引資，生搬硬套其他項目的招商引資模式，包括區(qū)位定位、目標(biāo)客戶定位、規(guī)模定位、招商定位、規(guī)劃設(shè)計定位、價格定位等表現(xiàn)出很大的盲目性，使得前期市場調(diào)研工作不充分，未能掌握所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)園區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)狀況。
1.2 招商管理問題
相比于普通項目，國有企業(yè)經(jīng)濟(jì)園區(qū)的招商要求更高，招商難度更大。目前國內(nèi)大多數(shù)經(jīng)濟(jì)園區(qū)沿用普通項目招商引資模式，其招商模式往往滯后于開發(fā)工作，或者在項目建設(shè)一半后才進(jìn)行招商，在項目資源供不應(yīng)求的背景下，這種招商方式無可厚非。而國有企業(yè)招商時對項目的市場定位、規(guī)劃設(shè)計等均有嚴(yán)格要求，譬如某經(jīng)濟(jì)園區(qū)項目落成后，三年內(nèi)入駐該園區(qū)的商家寥寥無幾，經(jīng)分析，主要是因為該項目位置偏離主市區(qū)，而且周圍的住宅地產(chǎn)處于施工狀態(tài)，再加上主城區(qū)有類似的項目，以致招商工作進(jìn)展滯后。
1.3 融資管理問題
國內(nèi)企業(yè)經(jīng)濟(jì)園區(qū)的融資以銀行貸款為主，而且大多數(shù)為3年以下的短期貸款，對于需要長期運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)園區(qū)項目來說，這種單一的融資方式已經(jīng)難以滿足項目開發(fā)運(yùn)營的資金需求，但隨著市場競爭力的加大，單一的融資渠道已經(jīng)開始不能勝任于項目的全方位開發(fā)運(yùn)營，尤其是定位較為復(fù)雜的項目，不僅資金占用的數(shù)額大，而且資金回籠速度慢，極有可能導(dǎo)致項目陷入資金困境，并影響項目的后續(xù)經(jīng)營管理。
2 國有企業(yè)經(jīng)濟(jì)園區(qū)招商引資策略研討
2.1 市場定位策略
針對國有企業(yè)經(jīng)濟(jì)園區(qū)招商過程中市場定位模糊的問題，筆者在綜合考慮人口因素、經(jīng)濟(jì)因素、行政因素、消費(fèi)因素、社會因素等，從區(qū)位定位、目標(biāo)客戶定位和規(guī)模定位，提出以下兩個方面的解決思路。一方面是區(qū)位定位和目標(biāo)客戶定位，在經(jīng)濟(jì)園區(qū)策劃初期，要求尋找合適的地點(diǎn)和投資群體，即區(qū)位定位和目標(biāo)客戶定位。區(qū)位定位直接關(guān)系到項目的出租率和入駐經(jīng)營者的效益，目標(biāo)客戶定位則需要考量項目所在區(qū)域消費(fèi)者的消費(fèi)能力，即是否存在具有足夠消費(fèi)能力的消費(fèi)群體。區(qū)位定位和目標(biāo)客戶定位是經(jīng)濟(jì)園區(qū)招商引資需要同步考慮，而且不可分開的定位因素，其中包含開發(fā)者對商圈位置的期望，在確定區(qū)位和目標(biāo)客戶時，要求全面分析人口總量、人口預(yù)期增加量、人口結(jié)構(gòu)、區(qū)域內(nèi)可支配收入、預(yù)期增加人口可支配收入、市場飽和度等因素，并以此作為確定項目市場有效需求面積的依據(jù)。另一方面是在確定經(jīng)濟(jì)園區(qū)項目市場的有效需求面積后，要以此為依據(jù)決策項目具體的招商引資規(guī)模，這一點(diǎn)與經(jīng)濟(jì)園區(qū)開發(fā)者本身的資金實力、招商實力、土地形狀等有關(guān)，簡單來說，如果經(jīng)濟(jì)園區(qū)的大部分資金源自于銀行借款，而且在招商實力水平未能有效確定時，則要盡可能控制開發(fā)運(yùn)營的規(guī)模，并合理預(yù)留出足夠的發(fā)展空間，結(jié)合項目所在商圈位置的消費(fèi)情況，保持項目開發(fā)運(yùn)營規(guī)模的彈性水平。
2.2 招商管理策略
首先是市場調(diào)查，作為招商管理工作的首要步驟，市場調(diào)查工作要求針對目標(biāo)市場所在區(qū)域的交通人流、消費(fèi)群體、居民收入、消費(fèi)需求、消費(fèi)層次和消費(fèi)習(xí)慣等，以及周圍商鋪和同類型經(jīng)濟(jì)園區(qū)項目的經(jīng)營狀態(tài)、租金水平和經(jīng)營面積等，明確招商管理工作的宏觀發(fā)展現(xiàn)狀。至于項目產(chǎn)品本身，其街鋪、商業(yè)裙樓、綜合市場、商業(yè)街等物業(yè)形態(tài)，以及鋪面、開間、進(jìn)深、租金、租期和優(yōu)惠條件等，均需要作為考慮吸引更多商家入駐的有利條件，這也是招商管理的重要工作前提。其次是業(yè)態(tài)組合，現(xiàn)今經(jīng)濟(jì)園區(qū)的類型和數(shù)量與日俱增，其開發(fā)運(yùn)營管理模式也逐漸趨向于精益求精的水平，目前經(jīng)濟(jì)園區(qū)的業(yè)態(tài)組合，主要有商業(yè)街商鋪、市場類商鋪、百貨商場、街鋪等，從功能視角又分為餐飲類、百貨類、電子類、家具類、服裝類和綜合類等。在經(jīng)濟(jì)園區(qū)決策定位階段，就需要在市場調(diào)查和項目分析的基礎(chǔ)上，展開全方位的業(yè)態(tài)組合，分析各種業(yè)態(tài)組合的招商條件和招商優(yōu)勢，進(jìn)而確定具體的業(yè)態(tài)組合模式。最后是招商推廣，在劃分業(yè)態(tài)布局之后，即可開始實施招商工作。為了提高招商工作的效率水平，在工作開展同時，有必要借助各種宣傳手段進(jìn)行推廣，譬如廣告媒體、電話來訪、海報外派、上門拜訪等。通過合適的推廣方式，讓更多的人了解商業(yè)地產(chǎn)項目的地理位置、項目定位、經(jīng)營規(guī)模、水電配套等，以此促成更多商家與項目業(yè)主方合作。
2.3 融資管理策略
首先保持與銀行良好的合作關(guān)系，選擇合適的合作銀行，并與銀行簽訂“總對總授信”協(xié)議，既與商業(yè)銀行總行簽訂授信協(xié)議，然后在商業(yè)銀行各地的分行進(jìn)行貸款，而不需要重復(fù)履行信貸逐級審批的程序，大大提高了貸款審批的效率。除此之外，經(jīng)濟(jì)園區(qū)項目的開發(fā)者需要保持良好的信譽(yù)，及時付還銀行貸款本息，針對項目本身的開發(fā)運(yùn)營模式，在各個開發(fā)運(yùn)營階段向銀行申請足量的周轉(zhuǎn)資金。就目前國內(nèi)金融市場的發(fā)展形勢分析，其他信貸融資方式正逐漸搶占銀行在金融市場的份額，但在今后幾十年中，銀行融資貸款仍然是主要的融資方式，因此經(jīng)濟(jì)園區(qū)項目的開發(fā)運(yùn)營融資，仍然提高對銀行融資貸款的重視程度，并發(fā)揮銀行融資貸款的資金效應(yīng)。其次經(jīng)濟(jì)園區(qū)基金融資，作為產(chǎn)業(yè)基金的重要類型，經(jīng)濟(jì)園區(qū)基金融資通過收益憑證、基金股份等基金券的發(fā)行，借助投資管理機(jī)構(gòu)的融資優(yōu)勢，通過資本的合理經(jīng)營和增值服務(wù)提供，引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)園區(qū)項目資產(chǎn)的保值增值和投資回收。經(jīng)濟(jì)園區(qū)項目開發(fā)經(jīng)營中應(yīng)用基金融資方式，主要根據(jù)《產(chǎn)業(yè)基金投資管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，向特定的投資者發(fā)行基金份額，以及設(shè)立私募基金，由基金管理人與投資者私下協(xié)商，最終確定基金的銷售與贖回。關(guān)于資金融資方式的具體應(yīng)用方法，一方面是成立投資管理公司，以合法規(guī)避基金融資的政策限制，譬如通過回購房、買斷、租約等方式，合法流通和回收資金，另一方面是根據(jù)企業(yè)的信譽(yù)、規(guī)模和實力等，選擇具有代表性的經(jīng)濟(jì)園區(qū)經(jīng)營項目，從商業(yè)和服務(wù)的開放性視角，對項目近幾年的需求量展開預(yù)見性分析，以及根據(jù)宏觀政策的影響幅度，選定多元化的資金來源，以便與日益變化的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢接軌，從而逐步成為便于快速進(jìn)入和推出的融資機(jī)制。最后是應(yīng)用信托融資方式，主要的形式有信用貸款型信托、股權(quán)型信托、財產(chǎn)信托幾種。不同形式的信托融資，具有各自的優(yōu)勢和劣勢，但從經(jīng)濟(jì)園區(qū)未來發(fā)展的趨勢分析，信托通過為開發(fā)商補(bǔ)充銀行信貸的缺失條件，爭取從銀行順利獲得融資，是經(jīng)濟(jì)園區(qū)招商引資金融創(chuàng)新的主流方式。
3 結(jié)束語
通過研究論述，基本明確了國有企業(yè)經(jīng)濟(jì)園區(qū)招商引資的問題及策略，但考慮到不同經(jīng)濟(jì)園區(qū)招商引資條件和要求的差異性，以上策略在相關(guān)經(jīng)濟(jì)園區(qū)招商引資工作中應(yīng)用時，還需要根據(jù)不同經(jīng)濟(jì)園區(qū)招商引資的主客觀情況，予以靈活地參考借鑒。
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