地產(chǎn)開發(fā)計劃精選(九篇)

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第1篇：地產(chǎn)開發(fā)計劃范文

（一）依托我市良好的自然環(huán)境和“最佳宜居城市”等名片，會同相關部門、友鄰協(xié)會、企業(yè)及中介機構，組織實施“走出去”戰(zhàn)略，搞好整體策劃和宣傳，全力打造“煙臺地產(chǎn)”品牌。這其中主要抓好以下幾項工作：一是加強與相關部門和當?shù)丶榜v煙媒體的溝通和聯(lián)系，做好正面引導和宣傳，適時進行房地產(chǎn)市場情況和信息披露，通過客觀、準確、適時、適度的宣傳報道，引導開發(fā)商理性投資，老百姓理性消費；二是與友鄰協(xié)會、中介機構和開發(fā)企業(yè)合作，根據(jù)煙臺的實際，通過各種形式的招商會、推介會、座談會、說明會、展示會和投資會，吸引外來投資和消費。重點引導企業(yè)向北京、東北及西部煤炭基地拓展。

（二）協(xié)同主管部門，加強對骨干企業(yè)的宣傳扶持力度，為做強做大本地企業(yè)搞好服務。年內(nèi)，要配合主管部門利用這次房地產(chǎn)市場調(diào)整期，鼓勵和扶持一批信譽好、投資實力強、項目影響力大的企業(yè)，并在項目選擇、資金投向、優(yōu)惠政策等方面予以傾斜，并做好宣傳推廣、引導我市房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。

（三）解放思想、拓展思路、積極做好為企業(yè)發(fā)展服務工作。年內(nèi)，要在人才培訓、外出考察、尋找商機、政策扶持、資金投向、招商引資等方面，本著急企業(yè)所急、幫企業(yè)所需的原則，積極主動的做好服務工作。還要注意發(fā)揮監(jiān)督咨詢委員會的作用，及時的分析形勢，研究對策，與企業(yè)群策群力，共渡難關。

（四）圍繞行業(yè)文化建設，積極開展形式多樣的文體活動。年內(nèi)，擬組織第五屆系統(tǒng)內(nèi)乒乓球比賽。圍繞國慶60周年擬開展“煙臺人與住房攝影征文比賽”；并根據(jù)相關情況，舉辦一些喜聞樂見的文體活動，以此弘揚地產(chǎn)人良好地精神風貌。

（五）圍繞適應新形勢要求，切實加強協(xié)會自身建設。一要認真搞好新會員的接納，不斷壯大協(xié)會力量；二是視情況搞好協(xié)會有關人員的調(diào)整充實，完善組織機構；三是加強與友鄰協(xié)會的溝通聯(lián)系，取人之長、補已之短，不斷強化自身建設；四是加強協(xié)會人員的自身修養(yǎng)，努力提高工作能力，擔當起協(xié)會賦予的工作使命。

第2篇：地產(chǎn)開發(fā)計劃范文

【關鍵詞】高原訓練；訓練基地；產(chǎn)業(yè)化開發(fā)；建議

0 前言

高原訓練是指有目的、有計劃地將運動員組織到具有適宜海拔高度（2000～2500m）的地區(qū)進行定期專項訓練的方法。其理論基礎是通過高原缺氧和運動的雙重刺激，使訓練者產(chǎn)生強烈的應激反應，以最大限度地調(diào)動機體的內(nèi)在潛能。[1]

云南省擁有豐富的地質(zhì)地貌景觀，從熱帶雨林到雪山峽谷、從地熱溫泉到湖泊江河、海拔1500米至2300米的廣大紅土高原、四季如春、氣候宜人。這種優(yōu)越的自然地理條件是進行高原訓練最理想的去處。目前云南省已具有昆明海埂訓練基地、呈貢訓練基地、云南省水上項目訓練基地等設施及服務較為全面的高原訓練基地，此外，在云南的麗江、會澤、沅江、香格里拉、河口等地州縣市也建立了體育訓練基地。[2]

優(yōu)越的區(qū)位地理條件、逐漸完善的服務設施吸引了越來越多的國內(nèi)外運動隊來云南訓練，給云南帶來的經(jīng)濟收益也日漸明顯。充分利用、有序經(jīng)營、高效管理、合理開發(fā)高原訓練體育資源，促進基地產(chǎn)業(yè)化進程，創(chuàng)造可觀的經(jīng)濟效益。已經(jīng)收到政府、企業(yè)等社會各部門的廣泛關注。

1 云南省高原訓練基地產(chǎn)業(yè)化開發(fā)的優(yōu)勢

1.1 優(yōu)越的高原地理環(huán)境

云南省地處中國西南邊陲，云貴高原平均海拔2000m左右，最高點為滇藏交界的德欽縣梅里雪山高峰卡格博峰，海拔6740m，最低點在與越南交界的河口縣境內(nèi)南溪河與元江匯合處，海拔僅76.4m。云南地勢地貌總特征：其一，是高原呈波濤狀；其二，是高山峽谷相間，此特征在滇西北會澤縣等地區(qū)尤為突出；其三，是全省地勢自西北向東南分三大階梯遞降；其四，是斷陷盆地星羅棋布；其五，是山川湖泊縱橫。云南溫泉多，分布廣，地熱資源豐富。溫泉水含有多種有益于健康的礦物質(zhì)，溫泉浴有利于運動員療養(yǎng)保健、緩解疲勞、機體恢復。

1.2 適宜常年訓練高原氣候類型和特征

云南地處低緯高原，地理位置特殊，地形地貌復雜。由于大氣環(huán)流的影響，冬季受干燥的大陸季風控制，夏季盛行濕潤的海洋季風，屬低緯高原季風氣候。全省大部分地區(qū)冬暖夏涼，四季如春。夏季，最熱天平均溫度在19-22℃左右；冬季，最冷月平均溫度在6-8℃以上。

1.3 開展高原訓練的基礎

云南獨特的地形外貌為高原訓練、高低海拔交叉訓練提供了絕好的自然條件，使云南高原成為田徑、自行車、游泳、球類、皮劃艇、賽艇等體能類項目運動員高原訓練的理想場地。目前，許多國家的運動員都相繼來到云南進行高原訓練，并有意傾向于在云南進行高低海拔交叉的訓練。云南優(yōu)良的高原訓練、高低交叉的訓練環(huán)境有利于提高訓練效率及訓練效果

1.4 具備產(chǎn)業(yè)化開發(fā)的基本條件

隨著經(jīng)濟的飛速發(fā)展和市場要求的不斷提高，政府對基地的建設不斷加大，省內(nèi)各大高原訓練基地場地設施，后勤保障體系和娛樂餐飲服務設施已正在逐步完善，并初具規(guī)模。此外，云南具有豐富的人文和自然資源，加上基地內(nèi)眾多訓練、健身娛樂設施和豐富的民族傳統(tǒng)體育項目資源，可以形成集觀賞性、娛樂性、參與性于一體的產(chǎn)業(yè)群。

2 基地產(chǎn)業(yè)化開發(fā)存在的問題

2.1 科研服務體系還不完善、不實用、運作障礙、科研人員嚴重缺乏、科研人員的知識結構不夠合理、缺乏完善的信息化管理系統(tǒng)等主要問題。還不能能提供全面的生理、生化、生物力學、訓練學、心理、營養(yǎng)、醫(yī)學等多方面的研究和服務。一定程度上限制了基地的發(fā)展。

2.2 管理措施有待改善，目前云南個高原訓練基地已逐步走出計劃經(jīng)濟模式，嘗試通過企業(yè)管理模式對高原基地的資源進行市場開發(fā)，但由于剛剛起步，市場管理的體系還不夠完善[3]。

2.3 基地開發(fā)過程中對人文資源以及云南少數(shù)民族傳統(tǒng)體育項目資源的利用還不夠充分，餐飲、住宿、娛樂等服務體系有待完善，還沒有形成以訓練基地為中心的產(chǎn)業(yè)群體。

3 促進云南省高原訓練基地產(chǎn)業(yè)化開發(fā)的措施

3.1 以昆明的高原訓練基地為龍頭逐步建立健全各基地的科研服務體系，建立良好的運作機制，聘用高素質(zhì)的科研人員，完善基地信息化管理系統(tǒng)，是基地具備承辦國內(nèi)外大型體育運動的所要求的軟、硬件設施。

3.2 利用企業(yè)管理的管理模式對訓練基地的剩余資源進行市場化運作。聘用體育管理人才，對部分基地資源實施承包、租賃、委托經(jīng)營等多種經(jīng)營方式，以達到對訓練基地的資源充分利用的目的，創(chuàng)造更大的經(jīng)濟收益。

3.3 基地管理者應具有大局觀念，充分利用云南省豐富的人文資源、少數(shù)民族傳統(tǒng)體育項目資源建立以基地為中心的體育旅游場所，此外，合理規(guī)劃布局基地周圍的餐飲、住宿等服務場所，最終建立起一各高原訓練基地為中心的產(chǎn)業(yè)群，提高基地經(jīng)濟效益和社會效益。

【參考文獻】

[1]溫優(yōu)良，徐國琴.高原訓練的生理適應與運動能力[J].廣州體育學院學報， 2001，6.

[2]周潔.云南省高原地理環(huán)境與交叉訓練[J].體育科學，2006，26（9）.

[3]李建設，叢湖平.海埂訓練基地產(chǎn)業(yè)化運作的方案選擇與評估[J].中國體育科技，2001，37（2）.

第3篇：地產(chǎn)開發(fā)計劃范文

今天，我們在這里召開全縣建筑業(yè)及房地產(chǎn)開發(fā)工作會議，主要任務是：回顧和總結20*年全縣建筑業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)工作，深入研究在新形勢下建筑業(yè)及房地產(chǎn)開發(fā)面臨的新問題，部署2007年的工作目標任務，動員廣大干部職工瞄準建設現(xiàn)代化中等城市發(fā)展定位，圍繞年度工作重點，積極進取，團結拼搏，實現(xiàn)全縣建筑及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的全面提速?，F(xiàn)在，根據(jù)會議安排，我講兩個方面的內(nèi)容：

一、強化行業(yè)管理，拓寬發(fā)展思路，20*年度建設工作成績斐然

20*年，我縣堅持以市、縣建筑及房地產(chǎn)業(yè)工作會議精神為指導，緊緊圍繞“建筑大縣、建筑強縣”的目標，結合年初制定的工作目標責任狀，通過狠抓建筑行業(yè)管理、強化房地產(chǎn)市場控管，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的綜合實力得到有效提升，“雙創(chuàng)”和安全生產(chǎn)工作成效顯著，房地產(chǎn)市場步入了良性發(fā)展軌道，為經(jīng)濟社會進步做出了重要貢獻。

（一）建筑業(yè)快速發(fā)展。

建筑業(yè)既是為我縣增加收入、增加積累的一個重要產(chǎn)業(yè)部門，也是發(fā)展生產(chǎn)、帶動和影響其他行業(yè)的重要產(chǎn)業(yè)部門。20*年，我們共完成建筑施工產(chǎn)值18.95億元，實現(xiàn)建筑業(yè)增加值4.01億元，分別比2005年增長25％和18.64％；截止20*年底，全縣共有建筑業(yè)從業(yè)人員6.83萬人，完成年度目標任務的103.5%，其中在冊人員3.78萬人，占年度計劃的105%。全縣建立勞務輸****人市場2個，500人市場4個。完成成建制勞務輸出2.25萬人，實現(xiàn)外出施工產(chǎn)值2.4億元。出國勞務38人，完成境外營業(yè)額41.8萬美元。新增二級總承包企業(yè)1個，新增三級建筑施工總承包企業(yè)4個，新成立勞務企業(yè)4個，新成立專業(yè)公司4個；應用“四新”成果21項。申報“QC”課題20項，獲市二等獎1項，優(yōu)秀獎19項。我們的主要做法表現(xiàn)在6個方面：

第一，加大檢查和督導力度，狠抓安全生產(chǎn)。

20*年年初，我們制定了全縣建筑業(yè)年度安全生產(chǎn)工作意見，明確了工作目標，與全縣各施工企業(yè)（含外地企業(yè)）簽訂了安全生產(chǎn)目標責任狀。為了強化安全生產(chǎn)管理，落實各項安全生產(chǎn)措施，我們對全縣在建工程進行了7次拉網(wǎng)式的安全生產(chǎn)檢查，當場消除各類事故隱患2200余起。一是抓工地三化，規(guī)范施工現(xiàn)場管理。要求施工企業(yè)按照標化工地標準，狠抓工地的美化、亮化和硬化，從根本上改變以往施工現(xiàn)場臟、亂、差的現(xiàn)象，在工程現(xiàn)場醒目處公布企業(yè)、項目負責人及管理人員照片、電話和公司名稱及宣傳標語。還統(tǒng)一制作了安全生產(chǎn)宣傳條幅，在全縣各施工現(xiàn)場張掛，使安全生產(chǎn)工作深入人心，營造了濃烈的安全生產(chǎn)氛圍。二是抓架子工隊伍管理。全年共召開兩次架子工隊伍負責人會議。以往我縣架子工隊伍管理混亂，競爭無序，全縣腳手架搭設水平低下，20*年5月17日，沭陽城關建安公司承建的信安花園32號樓，腳手架搭設存在重大安全隱患，被建管執(zhí)法人員責令當場拆除。通過檢查，有效的消除了我縣建筑施工現(xiàn)場的安全隱患，提高了我縣建筑施工安全生產(chǎn)的管理水平。

第二，加大培訓力度，全面提高業(yè)務素質(zhì)

20*年，我們利用各種機會組織干部職工學習建筑安全生產(chǎn)紀律、法律法規(guī)和安全生產(chǎn)應知應會知識。6月份是全國第5個安全生產(chǎn)月，我們緊緊抓住這一契機，通過懸掛橫幅、張貼標語、開展班前班后安全教育，采取企業(yè)自查、建管處抽查等方式，在城區(qū)主要街道，臨街建筑懸掛安全生產(chǎn)月活動宣傳條幅50條，宣傳標語500余張，出板報12期，在全縣范圍內(nèi)大張旗鼓地開展安全生產(chǎn)工作。6月11日，我局又在蘇果購物中心廣場開展“安全發(fā)展，國泰民安”為主題的安全生產(chǎn)咨詢活動，加大安全生產(chǎn)宣傳聲勢，在全社會形成“關愛生命、關注安全”的良好輿論氛圍。6月14日，我們又舉辦了“建筑施工企業(yè)經(jīng)理安全生產(chǎn)知識培訓班”；全年鞏固建筑職工培訓基地1個，舉辦各類培訓班7期，培訓人數(shù)近3000人，發(fā)證2911人。使建筑安全培訓的覆蓋面形成了橫向到邊、縱向到底的良好局面。20*年以來，全縣未發(fā)生一起建筑安全生產(chǎn)重傷和死亡事故。

第三，加大安全投入，全面更新現(xiàn)場防護設施

良好的安全防護設施和施工機具是建筑安全生產(chǎn)的有力保障，也是推動我縣建筑工地進入標準化、文明化的前提。近年來，隨著我縣社會經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，建筑業(yè)也呈現(xiàn)出日新月異的變化，建筑規(guī)模不斷擴大，建筑檔次不斷提升，建筑從原來的經(jīng)濟型向精品型轉(zhuǎn)變。這對我們建筑安全工作既是一次機遇，又是一個挑戰(zhàn)。20*年，我們以城區(qū)新開工高層建筑為重點，要求施工企業(yè)進一步增加安全投入，采用先進的安全防護設施和防護用品，如：高層腳手架嚴格按照要求分段懸挑，分段搭設；卸料平臺采用槽鋼預埋，規(guī)范搭設，不得使用自制溜槽，不得與腳手架連接；安全網(wǎng)一律使用具有省局頒發(fā)《準用證》的合格安全網(wǎng)，“三證”不全的安全網(wǎng)一律不得使用。另外，我們還出臺了《機械設備管理辦法》，強化塔吊市場管理，要求我縣所有塔吊必須進入租賃市場，由租賃公司統(tǒng)一進行管理。并對城區(qū)所有塔吊進行統(tǒng)一編號，建立檔案，無檔案的一律不得安裝使用。企業(yè)在安裝之前須將塔吊報建管處備案，這樣對于規(guī)范管理全縣塔吊市場、規(guī)范各方主體行為起到了積極作用。各種安全防護設施的更新，保證了我縣建筑施工的安全生產(chǎn)。

第四，加大專項治理力度，遏制重大事故發(fā)生

近年來，我們在建設系統(tǒng)內(nèi)深入開展了建筑工程安全專項治理活動，對建筑工程施工安全事故多發(fā)的土石方開挖、模板支撐、塔吊拆裝、施工用電及施工圍墻等方面進行專項治理。各施工企業(yè)能結合本單位實際，制定切實可行的治理方案，針對專項治理的重點項目進行排查，對查出的問題，落實到人、制定措施、限時整改，有效遏制重大安全事故的發(fā)生，維護了我縣建筑施工安全的良好局面。

第五，加強施工現(xiàn)場管理，扎實開展文明工地創(chuàng)建工作

為了進一步優(yōu)化施工環(huán)境，提高工程質(zhì)量，我們繼續(xù)在全縣范圍內(nèi)開展創(chuàng)建文明工地工作。始終按照《沭陽縣建筑施工現(xiàn)場安全文明標準化管理標準》和《沭陽縣建筑業(yè)創(chuàng)建文明工地考核標準》進行嚴格檢查、評比。另外，通過強抓工程建設標準強制性條文執(zhí)行情況以及監(jiān)理單位質(zhì)量行為的監(jiān)督，從根本上治理住宅工程質(zhì)量通病，保障了建筑工程質(zhì)量走上良性發(fā)展軌道。20*年，全縣共申報省級文明工地8項17個單體工程，市級文明工地56個，實現(xiàn)了施工現(xiàn)場標準化和規(guī)范化管理。

第六，強化“三項制度”的落實，切實保障建筑用工合法權益

結合我縣建筑市場的實際情況，我們針對不同的清理環(huán)境著力抓好以下幾項工作：一是公布舉報電話，安排專人值班，保證群眾舉報渠道暢通，讓被拖欠的群體有投訴、舉報地方。二是做到有報

必受理、有報必落實，并做好登記造冊工作。三是要求縣內(nèi)各施工企業(yè)按要求如實、按時、準確地上報各種拖欠情況，匯總后上報上級主管部門。四是主動出擊，抽調(diào)專職執(zhí)法人員深入企業(yè)，走訪在建工程的建筑工人，與他們面對面交流，立求摸清底數(shù)，掌握第一手資料。五是建立農(nóng)民工工資保障金等三項制度。要求施工企業(yè)在指定銀行繳納農(nóng)民工工資保障金，從源頭上解決農(nóng)民工的后顧之憂。在工作檢查中，《民工權益告知制度》及《勞動計酬手冊》的使用情況作為重點進行從嚴把關。六是加大宣傳力度。讓欠款單位認清拖欠工程款和農(nóng)民工工資問題的嚴重性，使之自覺落實還款義務。七是從根本上取締了建筑工程“包工頭”，保障了農(nóng)民工權益，為有效防止拖欠農(nóng)民工工資行為的發(fā)生起到了積極作用。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)升溫

20*年，我縣通過創(chuàng)新工作機制，采取有力措施，嚴抓開發(fā)管理，規(guī)范物業(yè)行為，有效改善了我縣的小區(qū)人居環(huán)境、提升了城市品位。

第一，房地產(chǎn)開發(fā)整體進度加快

20*年，我縣的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務得到了迅猛發(fā)展，現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由去年的35家增至目前41家，累計開發(fā)各類商住小區(qū)72個，總建筑面積約430萬平方米。新開工房地產(chǎn)項目40個，共計164.46萬平方米；全年累計竣工面積達80萬平方米。商品房銷售價格穩(wěn)中有升，一些優(yōu)勢地段商品房售價已突破1700元/平方米，豪園•沭陽故事、春風沂水、華麗世家、書香名邸、東方名都、穎都家園等小區(qū)建設進度較快，達到了快速建設、快出形象的目標要求，為我縣房地產(chǎn)市場的日益壯大增加了新的發(fā)展后勁。

第二，房地產(chǎn)市場得到了有效控管

一是建立健全房地產(chǎn)開發(fā)檔案,規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)檔案管理，為實施動態(tài)管理奠定了基礎。二是嚴把商品房預售關。全年累計為巴黎新城、東城馥邦、陽光天地等27個工程項目核發(fā)了《商品房預售許可證》。三是嚴格開發(fā)資質(zhì)管理。全年累計為10家企業(yè)辦理了資質(zhì)年檢手續(xù)，為4家企業(yè)辦理了資質(zhì)申報手續(xù)，并為2家企業(yè)辦理了資質(zhì)升級手續(xù)，按有關規(guī)定注銷2家開發(fā)企業(yè)，并有3家開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級按有關規(guī)定進行了延期。四是加強登記備案管理。全年累計登記備案合同6664份，登記備案商品房銷售面積76.49萬平方米，備案合同金額10.96億元。五是建立定期檢查制度。全年對金城花園等10家開發(fā)企業(yè)的違規(guī)售房行為進行了嚴肅查處，對3家開發(fā)企業(yè)實施了經(jīng)濟處罰，有效規(guī)范了房地產(chǎn)市場秩序。

第三，住宅小區(qū)檔次不斷提升

城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營策略上逐步實現(xiàn)從數(shù)量到質(zhì)量的轉(zhuǎn)變，注重在小區(qū)的戶型結構設計、配套功能完善上下功夫。產(chǎn)品結構由原來的單幢建筑，逐步發(fā)展為復式、小高層、高層、獨立別墅等多樣化戶型。近期竣工和即將竣工的一批住宅小區(qū)。如豪園•沭陽故事、光明花苑、東方名都等在規(guī)劃設計、現(xiàn)場施工、綠化配置、設施配套、物業(yè)管理等方面都達到了較高水平。

第四，物業(yè)管理整治成效顯著

一年來，在小區(qū)物業(yè)管理專項整治中，我們通過組織物管企業(yè)負責人外出參觀、觀摩以及互查互評，有效提高了物管企業(yè)的服務水平。同時，還對學府小區(qū)、南京路小區(qū)、建陵嘉園等10多個小區(qū)實施了綜合整治，集中清運垃圾雜物，安排專人處理業(yè)主投訴。我們結合平安創(chuàng)建工作，著力改善小區(qū)技防條件，目前全縣各商住小區(qū)的整體技防水平有了顯著提高。另外，我們還在住宅小區(qū)成立了應急隊伍，處理小區(qū)各類應急事件和突擊活動，收到了良好效果，城區(qū)住宅小區(qū)的居住環(huán)境進一步好轉(zhuǎn)。

20*年，我們在縣委、縣政府的大力支持下，圍繞加快發(fā)展建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的目標，統(tǒng)一組織、統(tǒng)一實施、統(tǒng)一管理，收到了明顯成效，對促進我縣縣域經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康的發(fā)展起到了積極的作用，對拉動經(jīng)濟增長和改善人民生活發(fā)揮了重要作用。但是，我縣的發(fā)展現(xiàn)狀與先進地區(qū)相比仍有差距，集中表現(xiàn)在四個方面：

一是建筑施工管理沒有全面到位。少數(shù)施工企業(yè)的安全意識仍然較差。企業(yè)負責人對安全生產(chǎn)思想上存在麻痹、僥幸心理和自滿、松懈情緒，安全意識淡??；在文明措施費的落實和監(jiān)管方面，有些企業(yè)在施工現(xiàn)場仍使用一些“三證”不全的不合格安全網(wǎng)、自制溜槽料臺等，部分設備安全防護裝置不齊全，不可靠，有的設備陳舊，超期服役；在文明工地創(chuàng)建積極性方面，因建筑工程實施低價中標等不規(guī)范行為，導致創(chuàng)建的精品不多，標準不高，施工企業(yè)認識不到位，創(chuàng)優(yōu)意識不強；在現(xiàn)場監(jiān)理人員安全監(jiān)管方面，有些監(jiān)理人員不按《建設工程安全生產(chǎn)管理條例》規(guī)定，對施工現(xiàn)場的安全隱患置若罔聞；在建筑施工查處方面，建筑市場各方主體行為仍不規(guī)范，由于種種原因，加上部門之間不夠協(xié)調(diào)，施工手續(xù)不全擅自開工現(xiàn)象大量存在，資質(zhì)掛靠現(xiàn)象普遍。特別是大量外地企業(yè)涌入我縣，收取少量管理費，有的外地企業(yè)連管理人員都沒有。而我們在建筑市場管理中還存在縮手縮腳，或查而不處、處而不罰的現(xiàn)象。

二是房地產(chǎn)開發(fā)整體進度不平衡。少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設進度緩慢，開發(fā)進度不平衡，無法形成合力，不能達到快速形成規(guī)模、快速拓展形象的要求。

三是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管缺乏活力。一些建成多年的老住宅小區(qū)存在建筑規(guī)模小、檔次低、配套設施不全等問題，臟、亂、差現(xiàn)象嚴重。目前仍然有少數(shù)住宅小區(qū)存在配套設施不到位、綠化不到位、物管不到位、治安防范不到位的實際問題。

四是物管企業(yè)服務水平有待提高。我縣的15家物業(yè)管理企業(yè)中，大部分物業(yè)公司能夠做到規(guī)范服務，在物業(yè)服務上做到公開服務承諾、服務內(nèi)容、收費標準、監(jiān)督電話、報修電話，24小時受理居民報修，并做到事后回訪。但也有一些物業(yè)企業(yè)服務行為不規(guī)范，服務水平不高，如：有的處理急修項目不及時，有的在環(huán)境衛(wèi)生秩序管理上存在死角，甚至存在臟、亂、差現(xiàn)象，業(yè)主投訴較多。

上述這些問題需要我們在新的一年里，進行深刻地反思和認真的研究，進一步發(fā)揮行業(yè)優(yōu)勢，從根本上消除不利于行業(yè)發(fā)展的制約因素，使我縣的建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)得以健康和可持續(xù)發(fā)展。

二、以建筑行業(yè)為龍頭，加速房地產(chǎn)業(yè)壯大，實現(xiàn)2007年行業(yè)發(fā)展再創(chuàng)新高

2007年是實施“十一五”規(guī)劃的攻堅之年，也是我縣全面建設現(xiàn)代化中等城市的關鍵一年，我們建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的工作思路是：緊緊圍繞“十一五”規(guī)劃目標，以培強做大高資質(zhì)企業(yè)為主線，以“建筑大縣、建筑強縣”為主攻方向，推動建筑施工企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐步完善現(xiàn)代化管理制度，大力發(fā)揮行業(yè)優(yōu)勢，確保建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)各項指標在原有增長幅度的基礎上，保持快速發(fā)展的良好態(tài)勢。

我們的主要工作目標是：堅持以市場需求為導向戰(zhàn)略，強化責任，深化整治，依法監(jiān)管，夯實基礎，加強教育，搞好服務，全方位提升行業(yè)從業(yè)人員的綜合素質(zhì)，使我縣的文明工地創(chuàng)建和房地產(chǎn)開發(fā)工作上水平、上臺階、上檔次。全力提升我縣建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)綜合實力，確保2007年實現(xiàn)建筑業(yè)產(chǎn)值8億元，其中外出完成施工產(chǎn)值2億元，組織建筑勞務輸出2萬人，實現(xiàn)勞務費收入2000萬元。大力推進城市改造，確保年內(nèi)新竣工商品房面積150萬平方米。

圍繞上述工作思路和工作目標，2007年，我縣建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的工作中心集中在以下兩個方面：

（一）強化管理，力求突破，確保建筑行業(yè)發(fā)展體現(xiàn)新水平

作為我縣的一大重要支柱產(chǎn)業(yè)，“質(zhì)量興業(yè)”和“安全第一”的意識是建

筑業(yè)得到長足發(fā)展的基礎和保障。在今年的工作中：

一要健全安全生產(chǎn)控制指標體系。要把落實安全生產(chǎn)控制指標作為一項重要工作，建立健全安全生產(chǎn)責任制，形成一級抓一級，一級對一級負責，層層抓落實的良好局面。2007年，我局將與各企業(yè)簽訂目標責任狀，健全安全生產(chǎn)控制指標體系。各企業(yè)也要結合各自實際，層層分解，逐級簽訂責任狀，把責任落實到各部門和各個項目部，落實到各個工作崗位和責任人。要根據(jù)建設部在建筑施工企業(yè)中全面開展安全質(zhì)量標準化活動的要求，以推行《施工企業(yè)安全生產(chǎn)評價標準》和《建筑施工安全檢查標準》為核心內(nèi)容，以提高企業(yè)和施工現(xiàn)場安全生產(chǎn)控制能力為目標，積極引導企業(yè)建立健全每個環(huán)節(jié)、每個崗位的安全生產(chǎn)工作標準，全面規(guī)范安全生產(chǎn)行為，督促企業(yè)嚴格落實安全生產(chǎn)責任制，健全施工現(xiàn)場安全保證體系。各企業(yè)要按照建設部下發(fā)的《建筑施工企業(yè)安全生產(chǎn)管理機構設置及專職安全生產(chǎn)管理人員配備辦法》的要求，合理配備企業(yè)和施工現(xiàn)場安全管理機構和專職安全管理人員。我局將對企業(yè)和施工現(xiàn)場安全管理機構和專職安全管理人員的配備情況進行檢查，發(fā)現(xiàn)不符合要求的將立即限期整改，情節(jié)嚴重的，將按相關法律法規(guī)進行處罰。

二要全面落實監(jiān)理企業(yè)的安全生產(chǎn)責任。根據(jù)《建設工程安全生產(chǎn)管理條例》規(guī)定，要進一步明確監(jiān)理企業(yè)的安全責任，督促監(jiān)理企業(yè)認真學習安全生產(chǎn)有關法律法規(guī)和技術標準，要求監(jiān)理企業(yè)把監(jiān)理安全責任納入監(jiān)理規(guī)劃，并制定實施措施，嚴格執(zhí)行。同時，強化對監(jiān)理企業(yè)履行安全責任的監(jiān)督檢查。為了督促監(jiān)理企業(yè)認真履行安全監(jiān)理職責，我局將對監(jiān)理企業(yè)落實安全生產(chǎn)責任情況進行一次專項檢查，并對施工現(xiàn)場監(jiān)理人員進行安全知識考核。對檢查考核不合格的企業(yè)和個人，將責令限期整改，逾期不整改或整改不合格的，將依據(jù)相關法律法規(guī)進行處罰。

三要繼續(xù)開展建筑安全生產(chǎn)專項治理。各單位要認真總結前幾年專項治理的經(jīng)驗，結合我縣建筑行業(yè)實際和建筑施工特點，制定切實可行的專項治理方案，深入開展專項整治活動。嚴格執(zhí)行安全生產(chǎn)許可證制度和“三類”人員考核合格上崗制度，凡沒有取得安全生產(chǎn)許可證的企業(yè)堅決不準進入我縣建筑市場；堅決不向沒有安全生產(chǎn)許可證企業(yè)承接的工程發(fā)放施工許可證；對沒有取得安全生產(chǎn)知識考核合格證上崗的項目經(jīng)理、專職安全管理人員堅決不準上崗，并按相關規(guī)定進行處罰。對重大事故責任人和責任單位的行政處罰，嚴格遵循“四不放過”的原則，決不因為有人說情或是提出特殊情況，而減輕處罰。對事故多發(fā)的高處墜落和易發(fā)群死群傷的坍塌事故，要提出有針對性的防范措施。對高空間、大跨度的建筑，要加大檢查力度，進行重點監(jiān)控。要堅決淘汰危及安全生產(chǎn)的工藝和設備，推廣使用安全性能好的工藝技術和設備。嚴格按照“安全第一、預防為主”的方針，加大對在建工程的安全生產(chǎn)檢查力度。除日常必要的安全巡查以外，每季度要組織一次綜合性安全生產(chǎn)大檢查。一季度結合春節(jié)開展春季大檢查，二季度結合“五一”及“安全生產(chǎn)月”活動開展大檢查，三季度結合防汛、迎接“十一”開展大檢查，四季度結合年終及迎元旦開展大檢查，切實將各類事故隱患消除在萌芽狀態(tài)，杜絕監(jiān)管范圍內(nèi)的四級以上安全生產(chǎn)事故，控制監(jiān)管范圍內(nèi)的重傷事故，減少一般性事故，確保全縣建筑安全生產(chǎn)無事故。每季度檢查結果將以書面形式通報全縣，對好的企業(yè)予以通報表揚，對施工現(xiàn)場管理差的企業(yè)予以通報批評，必要時可用新聞媒體進行曝光，通報結果將直接記入企業(yè)信用管理手冊。凡被連續(xù)兩次通報批評的企業(yè)將被列入不良企業(yè)黑名單并報縣招投標管理中心。

四要扎實推進文明工地的創(chuàng)建工作。建管處要積極引導企業(yè)開展創(chuàng)建文明工地活動，各企業(yè)要成立由主要領導掛帥、有關部門參加的領導小組，制定切實可行的創(chuàng)建文明工地目標和措施，明確責任，確保落實。二級施工企業(yè)要創(chuàng)建省文明工地1個、市級文明工地2個，三級企業(yè)要創(chuàng)建市級文明工地2個，全縣創(chuàng)建市級以上文明工地30個。開展QC活動成果課題20項。各企業(yè)還要制定相應的獎勵措施，使企業(yè)在創(chuàng)建文明工地活動中的投入得到應有的回報，以推動創(chuàng)建文明工地活動的深入開展。

五要

（二）突出重點，激發(fā)活力，確保房地產(chǎn)開發(fā)實績實現(xiàn)新高度

目前我縣的房地產(chǎn)市場保持著持續(xù)升溫的態(tài)勢，在這種環(huán)境下，我們要運用“可持續(xù)發(fā)展”理念來研究我縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀，堅持發(fā)展的階段性、創(chuàng)新性，保持發(fā)展的可持續(xù)性，進一步盤活市場、規(guī)范市場。

一要進一步規(guī)范開發(fā)市場秩序。

對進入我縣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要嚴格按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等規(guī)定，嚴格用地、立項、規(guī)劃、建設、銷售、物管等手續(xù)，做到從嚴把關、規(guī)范運作、長效管理，確保規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場秩序，營造良好的開發(fā)環(huán)境。

二要進一步加強開發(fā)市場監(jiān)管

一是加強規(guī)劃監(jiān)控管理。規(guī)劃部門要切實加強對房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃動態(tài)管理，做到小區(qū)基礎配套設施與房屋同時規(guī)劃、同步設計、同期建設，把監(jiān)督檢查貫穿于規(guī)劃設施的全過程，建設單位必須嚴格按照規(guī)劃設計方案，將物管用房、廁所、垃圾用房、路燈、地下管網(wǎng)、技防等配套設施如期如實建設到位。二是加強工程質(zhì)量管理。要加強對監(jiān)理公司的管理工作，提高監(jiān)理人員素質(zhì)，完善建設監(jiān)理機制，質(zhì)檢站要充分發(fā)揮工程質(zhì)量監(jiān)管職能作用，全過程對工程質(zhì)量進行跟蹤監(jiān)督，確保工程質(zhì)量，不能再出現(xiàn)屋面滲漏、墻體裂縫等工程質(zhì)量問題。三是加強綜合驗收管理。繼續(xù)嚴格按照“先驗收配套，再驗收主體”的步驟，進行綜合驗收，確保道路、綠化、物管用房、公廁、垃圾房、路燈、地下管網(wǎng)、技防等基礎配套設施建設到位。

三要進一步規(guī)范物業(yè)管理服務行為

要根據(jù)不同的小區(qū)、不同的物業(yè)，采取不同的管理服務方式，走專業(yè)化、社會化的道路。對早期開發(fā)的零星分散小區(qū)，要加大整治改造力度，逐步完善硬件，增加配套設施，具備條件的要進行小區(qū)封閉、整合，實施屬地管理。要繼續(xù)加強督查和日常檢查，定期開展互查互評活動和綜合檢查考核工作。對排名處于末位的經(jīng)營不善、管理能力低、服務水平差、業(yè)主反映強烈的物業(yè)管理企業(yè)，要責令整改，并在電視臺公開曝光，沒收物管保證金，直至退出我縣物業(yè)管理市場，對那些工作不力、表現(xiàn)較差的保安、保潔等人員要堅決清退出物業(yè)服務從業(yè)隊伍。

第4篇：地產(chǎn)開發(fā)計劃范文

論文關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要稅種納稅籌劃

論文摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的首要方法是用好用足稅收優(yōu)惠政策；其次是選擇適用適當?shù)臅嬚?，盡量降低營業(yè)額，同時增加扣除項目金額，從而達到縮小計稅基數(shù)或者適用低稅率、零稅率，減少應納稅額的目的。在此前提條件下，探討具體各個稅種的納稅籌劃技巧才具有實際意義。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅納稅籌劃技巧

1.1籌劃思路

納稅人提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應納稅額。營業(yè)稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，貫穿于企業(yè)經(jīng)營的整個過程。營業(yè)稅以營業(yè)額為計稅依據(jù)，營業(yè)額是納稅人提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款及價外費用。價外費用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費、基金、集資費、代收款項及其他各種性質(zhì)的價外收費。應納稅額計算公式為：應納稅額一營業(yè)額×稅率，由計算公式可以看出，要想降低應納稅額，一要降低營業(yè)額，二要爭取適用較低稅率甚至是零稅率。

1.2籌劃案例

案例一：丙企業(yè)通過參與土地拍賣競得一塊地價6億元的土地。由于丙的技術水平有限，采用合作建房方式與丁企業(yè)聯(lián)合開發(fā)此房產(chǎn)。由丙提供土地使用權，丁提供資金。丙、丁兩企業(yè)商定，房屋建好后，雙方平分。完工后，估計雙方可各分得價值7億元的房屋。合作建房有兩種方式：純粹“以物易物”方式和成立“合營企業(yè)”方式。根據(jù)營業(yè)稅法的規(guī)定，兩種不同的合作建房方式將產(chǎn)生完全不同的納稅義務：(1)“以物易物”方式。丙企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的所有權，從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應交納營業(yè)稅的納稅義務。此時其轉(zhuǎn)讓土地使用權的營業(yè)稅為6億元，丙應納的營業(yè)稅為3000萬元。(2)“合營企業(yè)”方式，丙企業(yè)以土地使用權、丁企業(yè)以貨幣資金成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。由于丙企業(yè)投入的土地使用權是無形資產(chǎn)，無須繳納營業(yè)稅。

2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅納稅籌劃技巧

2.1籌劃思路

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅。區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法；對于只用的房屋，按房產(chǎn)計稅余值征收，稱為從價計征，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％～30％后的余值作為計稅依據(jù)，按1.2％的稅率計算年應納稅額；對于出租、出典的房屋，按租金收入征稅，稱為從租計征，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，按12％的稅率計算應納稅額。這兩種方式的差異為納稅籌劃提供了空間。房產(chǎn)稅的籌劃思路就是想方設法將“出租”房屋行為轉(zhuǎn)變?yōu)椤白誀I”房屋行為，或者采用拆分法將租金進行分解。

2.2籌劃案例

案例二：A公司開發(fā)了一棟高層商住樓，第一到第四層樓設計為商場，開發(fā)成本為1500萬元，市場價值6000萬元，如果出租，預計年租金500萬元。由于該商住樓的增值率比較高，如果對外銷售需要繳納2000多萬元的土地增值稅，經(jīng)股東會決議決定將該商場自留用于出租。H先生擬租下該商場用來做酒樓，提供餐飲服務。

方案1：A公司與H先生簽訂房屋租賃合同，年租金500萬元。則應繳納房產(chǎn)稅：500X12％=60(萬元)。

方案2：A公司將該商場轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，并到工商行政管理部門去變更營業(yè)執(zhí)照，增加附營業(yè)務餐飲業(yè)，然后與H先生簽訂承包經(jīng)營合同，年承包費500萬元。此時，該房產(chǎn)屬于自營性質(zhì)，可以按賬面原值從價計征。根據(jù)《固定資產(chǎn)》會計準則，自建自用的房屋的入賬價值為實際的建造成本加相關稅費。為簡單起見，我們不考慮將開發(fā)產(chǎn)品結轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的有關稅費問題，則應繳房產(chǎn)稅1500×(1－30％)×1.2％=12.6(萬元)?？梢姡悍桨?巧妙地將出租行為轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪?jīng)營行為，改出租房屋為自營房屋，就可以按建造成本從價計征房產(chǎn)稅，比方案1少繳納房產(chǎn)稅47.40萬元。

3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃技巧

3.1籌劃思路

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分。稅率為40％；增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。土地增值稅以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為計稅依據(jù)。增值額是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的差額。增值額越多，適用稅率越高。另外，稅法規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售。如果增值額沒有超過扣除項目金額的20％，免予征收土地增值稅。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是：根據(jù)土地增值稅的稅率特點及有關優(yōu)惠政策控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。降低增值額的途徑有兩條：(1)減少或分解銷售收入?？梢詫⒀b修收入從銷售收入中分解出去；也可以適當降低商品房的售價。(2)增加扣除項目金額?？梢约哟髮@林綠化的投入；也可以提高住宅的配套設施標準。

3.2籌劃案例

案例三：Y公司開發(fā)一住宅小區(qū)，總可售面積100000m2，均為普通住宅。銷售均價3500元／m2，預計總收入35000萬元，預繳營業(yè)稅及附加1960萬元，總開發(fā)成本20800萬元(不含銀行費用)。

方案1：直接按現(xiàn)狀進行開發(fā)與銷售，則；

①可扣除項目金額=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(萬元)

②增值額=35000－29000=6000(萬元)

③增值率=6000÷29000×100％=20.69％

④應繳納的土地增值稅＝6000X30％=1800(萬元)

方案2：追加園林綠化方面的投資200萬元，則：

①可扣除項目金額=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(萬元)

②增值額=35000－29260=5740(萬元)

③增值率=5740÷29260×100％=19.62％

④因為增值率<20％，所以免土地增值稅。

可見：方案2比方案1雖然多投資200萬元，但卻因此導致增值率低于20％，從而節(jié)約了土地增值稅1800萬元。

第5篇：地產(chǎn)開發(fā)計劃范文

一、建立房屋售價籌劃方程式

我國土地增值稅暫行條例實施細則規(guī)定：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算，房屋售價籌劃也應以核算項目為單位來進行。增值額=銷售收入總額-扣除項目金額，土地增值率=增值額÷扣除項目金額×100%，速算扣除數(shù)額=扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。

第一，當銷售額未超過除銷售稅金及附加以外的扣除項目金額的1.2848倍時，企業(yè)既享受免稅優(yōu)惠又獲得較高價位。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%時，免征土地增值稅，增值額超過扣除項目金額的20%的，應就其全部增值額按規(guī)定納稅。假定開發(fā)產(chǎn)品售價為X，營業(yè)稅稅率為5%，城市維護建設稅稅率為7%，教育費附加為3%，除營業(yè)稅金及附加外的扣除項目金額為K，則全部扣除項目金額為=K+5%X（1+7%+3%）=K+5.5%X，[X-（K+5.5%X）]/（K+5.5%X）

第二，增值率在20%～50%之間，稅率30%，開發(fā)產(chǎn)品售價越接近1.6349K，現(xiàn)金流入就越多。假定房屋定價提高到X+X1（即1.2848K+X1），相應的銷售稅金及附加提高了5.5%X1，則允許扣除項目金額=K+5.5%X+5.5%X1，應納土地增值稅=[（X+X1）-（K+5.5%X+5.5%X1）]30%=30%X+30%X1-30%K-30%5.5%X-5.5%X1=6.42408%K+28.35%X1，其中X是增值率為20%的定價，此時增值率略高于20%，適用稅率30%，若納稅人欲通過提高定價達到增加收益，就必須使X1>（6.42408%K+28.35%X1）+5.5%X1，解得X1>0.0971K此時開發(fā)產(chǎn)品售價下限為1.2848K+0.0971K=1.3819K，售價上限為[X-（K+5.5%X）]÷（K+5.5%X）=50%，X=（1+50%）（K+5.5%X），解得X=1.6389K。

第三，增值率在50%～100%之間，稅率在40%，開發(fā)產(chǎn)品售價越接近2.2472K，現(xiàn)金流入越多。假定房屋定價提高到X+X2時，其中X是增值率為50%的售價，此時增值率高于50%，但低于100%，適用稅率40%， ［X-（K+5.5%X）］÷（K+5.5%X）=100%，X=（1+100%）（K+5.5%

X），此時提高售價上限解為X=2.2472K，則增值率在50%～100%之間，稅率為40%，開發(fā)產(chǎn)品售價下限為1.6389K，售價上限為2.2472K。

第四，增值率在100%～200%之間，稅率在50%，開發(fā)產(chǎn)品售價越接近3.5928K，現(xiàn)金流入越多。假定房屋售價提高到X+X3時，其中X是增值率為100%的售價，此時增值率高于100%，但低于200%，適用稅率50%， ［X-（K+5.5%X）］÷（K+5.5%X）=200%，X=（1+200%）（K+5.5%X），解得X=3.5928K，則增值率在100%～200%之間，稅率為50%，開發(fā)產(chǎn)品售價下限為2.2472K，售價上限為3.5928K。

第五，增值率只要略高于200%，稅率為60%，開發(fā)產(chǎn)品售價下限在3.5928K。

二、建立開發(fā)產(chǎn)品定價籌劃模型

創(chuàng)建“房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品售價籌劃模型”工作表，把工作表中sheet1命名為“房地產(chǎn)企業(yè)售價籌劃模型” 把房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品售價籌劃文本錄入相應的單元格內(nèi)。然后，定義單元公式，建立開發(fā)產(chǎn)品售價籌劃數(shù)學關系式。 具體如下：

第一，增值額與扣除項目金額比率不超過20%普通住宅定價上限售價籌劃方程式。C5=500（假設除營業(yè)稅及附加外的扣除項目已達到合法合理最大化列支），D5=C5，E5=D5，F(xiàn)5=E5，G5=F5，C6=G6，輸入5.5%， C7=20%， D7=50%， E7=50%， F7=100%， G7=200%，C8=

（C4-C5-C4×C6）/（C5+C4×C6），C9=IF（C8

40%， IF（C8

5%， IF（C9=50%， 15%， IF（C9=60%，35%）））） ，C11 =C4-C5-C4×

C6，C12=（C4-C5-C4×C6）×C9-（C5+C4×C10）×C10，C13=IF（（C4

-C5-C4×C6）/（C5+C4×C6）

C6）/（C5+C4×C6）

C12）），15=（C7+1）/（1-C6-C6×C7），C16 =C5×C15，C17 =C16-C5

-C16× C6，C18=C16-C17，C19 =C17/C18， C20 =C17×C9-（C5+C16

×C6）×C10，C21=IF（C19

-（C20-C21），C25=C23-C24， C4=C16-0.0001。

第二，增值額與扣除項目金額比率不超過20%～50%定價下限售價籌劃方程式。利用自動填充功能，選中C8～C14單元格，按住C14單元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至G14，系統(tǒng)根據(jù)這7個單元格默認的公式，在拖拽到的單元格內(nèi)一次填充有規(guī)律的數(shù)據(jù)。D15=C15+（C15×D9-C15×D9×D6-D9）/（1-D9-D6+D9×D6），選中C16～C25單元格，按住C25單元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至D25，系統(tǒng)根據(jù)這10個單元格默認的公式，在拖拽到的單元格內(nèi)一次填充有規(guī)律的數(shù)據(jù)。

第三，增值額與扣除項目金額比率超過50%～100%下限、100%～200%下限、200%下限售價方程式。E15 =（E7+1）/（1-E6-E6×E7），選中D16～D25單元格，按住D25單元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至E25，系統(tǒng)根據(jù)這個單元格默認的公式，在拖拽到的單元格內(nèi)一次填充有規(guī)律的數(shù)據(jù)，又選中E15～E25單元格，按住E25單元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至G25，系統(tǒng)根據(jù)這11單元格默認的公式，在拖拽到的單元格內(nèi)一次填充有規(guī)律的數(shù)據(jù)。

第四，D4=E16-0.0001，選中D4單元格，按住D4單元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至F4，系統(tǒng)根據(jù)這個單元格默認的公式，在拖拽到的單元格內(nèi)一次填充有規(guī)律的數(shù)據(jù)，此時，增值額與扣除項目金額比率超過50%～100%售價下限、100%～200%售價下限自動生成， G4只要錄入數(shù)據(jù)超過1747、4072萬元，，假設為5000萬元。

上述模型已經(jīng)形成，任何一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用該模型時，不需要設計公式、不需要編程，只要在模型的單元格C5輸入自身開發(fā)產(chǎn)品中除營業(yè)稅金及附加外的扣除項目金額后，模型中不同檔次的接近最佳定價的銷售收入就自動顯示出來。如圖1所示。

參考文獻：

第6篇：地產(chǎn)開發(fā)計劃范文

關鍵詞：低碳旅游產(chǎn)品；旅游景區(qū)；體驗；設計開發(fā)

一、低碳旅游

低碳旅游產(chǎn)生于低碳經(jīng)濟的大背景。低碳經(jīng)濟是在20世紀90年代人類為應對全球變暖提出的一個新的發(fā)展理念，是以低能耗、低污染、低排放為基礎的經(jīng)濟模式。低碳經(jīng)濟正逐漸成為新的時展潮流，旅游業(yè)作為當今最重要的產(chǎn)業(yè)之一。響應低碳經(jīng)濟的發(fā)展，既是人類發(fā)展的必然要求，也是實現(xiàn)自身可持續(xù)發(fā)展的重要途徑。

2009年5月世界經(jīng)濟論壇“走向低碳的旅行及旅游業(yè)”報告中最早正式提出“低碳旅游”的概念，將其定義為一種降低“碳”的旅游。在旅游活動中計算二氧化碳的排放量，盡量降低二氧化碳排放，并用自己的行動彌補行動所釋放的“碳”。低碳旅游是以低能耗、低污染為基礎的綠色旅游，它不僅對旅游資源的規(guī)劃開發(fā)提出了新要求，而且對旅游者和旅游全過程提出了明確要求。

二、旅游景區(qū)開展低碳旅游的意義

第一，實現(xiàn)旅游景區(qū)可持續(xù)發(fā)展的重要途徑。低碳旅游實質(zhì)上是協(xié)調(diào)旅游業(yè)發(fā)展與環(huán)境的關系問題，因為與環(huán)境的密切關系，低碳旅游無疑為旅游景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供保證。

第二，推動旅游景區(qū)經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變。目前我國旅游景區(qū)的發(fā)展存在許多問題，如重視硬開發(fā)，忽視軟開發(fā)；景區(qū)內(nèi)服務設施等方面能源消耗比較突出；智能化技術和節(jié)能減排技術應用不足。發(fā)展“低碳旅游”能夠推動景區(qū)由高能耗、高排放、高污染向低能耗、低排放、低污染的經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變。

第三，促進低碳產(chǎn)業(yè)合作。由于旅游業(yè)具有高度的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性，低碳旅游景區(qū)在開展低碳旅游的過程中，必然要與其他低碳產(chǎn)業(yè)開展多種形式的合作，這將有利于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，形成“共贏”的發(fā)展模式。

第四，有利于旅游景區(qū)豐富旅游產(chǎn)品。低碳旅游是一種新的旅游理念，將這種新理念納入到景區(qū)的開發(fā)及經(jīng)營管理中，有利于旅游景區(qū)開發(fā)新產(chǎn)品、開辟新領域。

第五，宣傳低碳理念的平臺。旅游日益成為人們的一種重要生活方式，旅游景區(qū)通過開展低碳旅游讓人們?nèi)ンw驗低碳生活，由此而成為低碳理念的宣傳平臺，在倡導“低碳”中發(fā)揮著重要的作用。

第六，塑造旅游景區(qū)良好的形象。在目前大力倡導低碳經(jīng)濟的社會背景下，旅游景區(qū)開發(fā)設計低碳旅游產(chǎn)品是迎合社會發(fā)展的明智之舉，有利于景區(qū)在國民意識中打造良好的企業(yè)形象，獲取競爭優(yōu)勢。

三、旅游景區(qū)低碳旅游產(chǎn)品體驗化設計的原則

第一，低碳化。低碳旅游產(chǎn)品的主題就是“低碳”。旅游景區(qū)就是要圍繞這一主題進行低碳旅游產(chǎn)品的設計和開發(fā)。

第二，參與性。只有親身參與，才能獲得最深刻持久的體驗。旅游產(chǎn)品的設計，一方面要加強景區(qū)與游客的互動，使游客參與到旅游產(chǎn)品的設計中；另一方面旅游景區(qū)要更多地設計參與性的旅游活動，促使游客親身體驗，獲得更好的體驗效果。

第三，全面性。低碳旅游作為一種新的旅游理念，具有相當廣泛的適用性。在旅游景區(qū)低碳旅游產(chǎn)品的設計中，應將“低碳”理念滲透到食、住、行、游、娛、購的各個環(huán)節(jié)，帶給游客更加全面的體驗。

第四，情感化。低碳旅游是經(jīng)濟社會發(fā)展的必然趨勢，人們也越來越意識到“低碳”的必要性和緊迫性。低碳旅游產(chǎn)品的設計應符合人們的這種情感需求，倡導低碳的生活理念，引起旅游者的共鳴。

第五，創(chuàng)新性。低碳旅游的發(fā)展離不開新能源技術的支持。因此，旅游景區(qū)應加強市場調(diào)研，及時了解游客需求、低碳技術及相關產(chǎn)品的進展，更新旅游項目和設施，增強旅游產(chǎn)品對游客的持續(xù)吸引力。

四、旅游景區(qū)低碳旅游產(chǎn)品體驗化的開發(fā)策略

（一）低碳旅游產(chǎn)品體驗化設計的核心思想

旅游產(chǎn)品是游客獲得體驗的重要載體。PinEiI和Gilmore曾將體驗分為四類：娛樂、教育、逃避現(xiàn)實和審美，而最豐富的體驗包括這四類。這四個方面具有不同的體驗類型和深度。因此，在旅游產(chǎn)品設計中應重點把握兩方面內(nèi)容：豐富旅游體驗類型和增加旅游體驗深度。

第7篇：地產(chǎn)開發(fā)計劃范文

關鍵詞：房地產(chǎn)；土地增值稅；籌劃

中圖分類號：F810.42 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）12-0-01

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負情況

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，隨著國家宏觀調(diào)控步步緊逼，房地產(chǎn)業(yè)的利潤被極度擠壓，加之現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)競爭越來越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過稅收籌劃減小企業(yè)稅收負擔，減輕資金壓力，從而增加經(jīng)濟效益。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按銷售收入的5%交納營業(yè)稅，按所得額的25%交納企業(yè)所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等?？傊康禺a(chǎn)公司通過稅收籌劃，實現(xiàn)稅負的減輕，是公司的唯一選擇。

二、房地產(chǎn)公司涉及的稅種

房地產(chǎn)企業(yè)從項目前期、開發(fā)過程、銷售等不同階段涉及耕地占用稅、契稅、營業(yè)稅、印花稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等稅種。

三、房地產(chǎn)公司土地增值稅稅收籌劃

地增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅負，也是企業(yè)開展稅收籌劃的重點稅種。以下對稅負較大的土地增值稅所存在的問題、風險及若何籌劃作詳細說明。

（一）土地增值稅匯繳實務中存在問題及風險

土地增值稅是指對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅實行超額累進稅率，其高低決定了稅負的大小，稅率最低為30%，最高為60%，對企業(yè)的資金壓力大，在實際操作中存在以下問題及風險：

1.各單位財務人員對土地增值稅的重要性都有一定認識，但在實際操作中受所在單位的限制無法充分利用稅收籌劃的切入點。

2.對土地增值稅的籌劃，由于缺乏與工商局、稅務局等部門的溝通，不能取得公司相關部門和人員支持，對企業(yè)整個流程了解不足，籌劃無法帶來收益。

3.對增值額計算中所涉成本扣除項目的理解不到位，致使未能合理按稅法規(guī)定歸集成本，造成項目工程建安成本虛高，給企業(yè)帶來稅收風險。

（二）按房地產(chǎn)開發(fā)流程對土地增值稅進行的稅收籌劃

1.項目前期準備階段

（1）開發(fā)主體經(jīng)營組織形式的選擇

首先應考慮房地產(chǎn)開發(fā)項目公司的組織形式是子公司還是分公司。由于子公司與分公司承擔的法律義務與責任不同，進行選擇時，應考慮區(qū)域間的稅率差異、地區(qū)間的優(yōu)惠政策來選擇最適合開發(fā)項目的組織形式。

（2）開發(fā)方式選擇

一個地產(chǎn)項目可分為自建、合作建房和代建三種開發(fā)方式。

合作建房稅法規(guī)定：對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)可充分利用優(yōu)惠政策，實現(xiàn)雙贏。

代建房稅法規(guī)定：代建房指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。

2.項目建設階段

（1）建設期扣除項目籌劃

對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除。按此規(guī)定，成本核算對象直接影響房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算，繼而影響土地增值稅的計算。另房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目所在地區(qū)差異，導致不同地方開發(fā)的房地產(chǎn)增值額高低不同，所以，在確定成本核算對象時，可對同一地點、結構類型相同、開工、竣工時間接近、同一施工單位施工的群體開發(fā)項目合并為一個成本核算對象。對個別規(guī)模較大的開發(fā)項目，可按一定區(qū)域和不同的分攤方法劃分成本核算對象。

（2）借款費用的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的利息費用在計算土地增值稅時有兩種扣除率，即5%或10%。如果企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項目主要依靠負債籌資，預計利息費用較高，則計算分攤利息，提供了金融機構證明的，據(jù)實扣除；反之，如果主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較低，則不計算應分攤利息，有利于實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。

3.項目銷售階段

（1）銷售方式的選擇

可采取直接銷售和設立獨立核算的銷售公司銷售等。基于土地增值稅稅率是超額累進稅率，增加銷售環(huán)節(jié)后，適用稅率下降，將自身的銷售部門分離出來，設立獨立核算的銷售子公司，就可免征土地增值稅，而只對外銷售征收土地增值稅，稅收負擔變小。

（2）銷售定價的籌劃

根據(jù)相關法律規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；若超過其20%，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。籌劃就是將普通標準住宅的增值率控制在20%以內(nèi)。在扣除項目既定的情況下，合理定價就是關鍵，如在銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率，通過適當降低價格可以減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負。

（3）把代收費用并入房價減少稅基進行籌劃

如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取，則不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算扣除項目金額時，代收費用就不得在收入中扣除。將代收費用并入房價向購買方一并收取只會增加其扣除項目金額，從而對房地產(chǎn)企業(yè)較為有利。

四、對房地產(chǎn)稅收籌劃的思考

上述籌劃方案看起來推理嚴密、論證完整、結論可靠，但在實際操作中扔存在著很大風險。稅收籌劃似乎成鏡花水月，存在著理論與實踐脫節(jié)的現(xiàn)象。稅務籌劃不僅是稅收的事情，要把它放到整個企業(yè)的價值鏈中去考量。缺少對企業(yè)整個流程的了解，沒有充分考慮企業(yè)周圍利益群體的反應的理論性籌劃，并沒有十足的實用性。

參考文獻：

第8篇：地產(chǎn)開發(fā)計劃范文

關鍵詞：文化遺產(chǎn)；校本課程；藝術教育；開發(fā)；價值；途徑

中圖分類號：J021文獻標識碼：A

校本課程開發(fā)（school—basedcurriculumdevelopment）是20世紀70年代在英美等發(fā)達國家中開始受到廣泛重視的一種與國家課程開發(fā)相對應的課程開發(fā)策略。當前，世界越來越多的國家認識到校本課程具有自身的優(yōu)勢和價值并進行了校本課程的開發(fā)。結合民間文化遺產(chǎn)進行藝術類專業(yè)校本課程資源的開發(fā)研究，是符合時代潮流的一種取向。

（一）地方高校藝術類校本課程開發(fā)的現(xiàn)狀分析

隨著知識經(jīng)濟時代的發(fā)展和社會對高素質(zhì)人才培養(yǎng)的需求，對高校課程的需求日益多樣化和個性化。校本課程開發(fā)是我國高校進行課程改革的一大趨勢，對地方高校藝術類專業(yè)而言，更具有很大的探索空間。

1.地方上有著豐富的民間文化課程資源有待開發(fā)

文化遺產(chǎn)又分物質(zhì)文化遺產(chǎn)和非物質(zhì)文化遺產(chǎn)，物質(zhì)文化遺產(chǎn)更多地表現(xiàn)為固化、凝定的物質(zhì)文化形態(tài)，而非物質(zhì)文化遺產(chǎn)則可表述為“活態(tài)文化遺產(chǎn)”，主要依賴傳承人口傳心授的方式傳承，活態(tài)流變性是它們的主要特征。民間藝術是一種特殊的形態(tài)，同時又是中國傳統(tǒng)文化的一部分，是中國民間文化的物化形式和形象載體，它是在傳統(tǒng)民間社會生活的背景下和民間傳統(tǒng)文化的基礎上產(chǎn)生和發(fā)展的，是民間文化的內(nèi)容和組成部分。我國各地都有著豐富的民間文化藝術遺產(chǎn)資源，包括民間音樂、民間舞蹈、民間曲藝、戲曲與戲劇、民間美術、民間工藝設計、傳統(tǒng)手工技藝、民俗、古建筑等等。隨著經(jīng)濟發(fā)展和社會的急劇變遷，許多民間文化遺產(chǎn)資源處于瀕危狀態(tài)，有待保護和開發(fā)研究。有些民間文化遺產(chǎn)資源已經(jīng)得到社會的重視，但發(fā)掘、研究和傳承工作還有待進一步深入和加強。因此，對地方高校藝術專業(yè)而言，具有良好的校本課程開發(fā)的資源環(huán)境和條件。

2.地方高校藝術專業(yè)校本課程開發(fā)有待推進

雖然地方高校在校本課程開發(fā)上有著資源上的優(yōu)勢，但總的來說，在高等教育領域無論是理論研究還是實踐都未引起應有的重視。高校藝術類專業(yè)教學大都沿襲傳統(tǒng)的專業(yè)教學模式和教材，專業(yè)設置相對狹窄和單一，基本上以學習專業(yè)課為主，課程設置單一化，全國相同專業(yè)的課程體系在各個學校之間相差不多，課程體系缺乏彈性和自由度，不能很好地適應當代科技發(fā)展和產(chǎn)業(yè)的變化，不利于新興邊緣學科的發(fā)展和人才的培養(yǎng)，學校和教師的課程意識與課程開發(fā)能力欠缺?？傊?，校本課程遇到高校內(nèi)部管理體制、教育觀念、師資隊伍和課程開發(fā)能力等現(xiàn)狀的挑戰(zhàn)。當前，我國普通高等學校呈現(xiàn)出多元辦學模式，藝術學的學科建設在培養(yǎng)目標、指導理念、運作機制、評價方式等方面出現(xiàn)了新的發(fā)展趨勢，對藝術學科的課程改革提出了新的要求。

（二）地方高校藝術專業(yè)校本課程的開發(fā)的意義與價值

地方藝術文化資源中的價值、審美觀念是幾千年社會發(fā)展和文化沉淀的結果，學校教育是最有影響力和最有價值的民間藝術繼承方式。課程與文化之間存在天然的血肉聯(lián)系，文化視域下，地方課程的開發(fā)具有特殊的意義和價值。

1.有利于地方高校辦學特色的凝練和形成

隨著高等教育日益激烈的競爭和社會需求的多樣化，地方高校的藝術學院必須準確定位，加快內(nèi)涵建設，優(yōu)化課程結構，形成自身特色，保證人才培養(yǎng)的質(zhì)量，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。校本課程更具地方特色，更加符合獨特的地方環(huán)境和教育需求。每一所學校都是一個獨特的實體，校本課程因校而已，更能體現(xiàn)學校的辦學特點。各地的民間文化遺產(chǎn)資源各有其獨特的表現(xiàn)題材與審美形態(tài)，作為富有民族特色、地方特色的民間藝術，由于不同時代、不同民族、不同文化背景下的民眾，其思維方式、價值觀念、審美情感、藝術觀念，乃至整個社會的風尚、習俗、氣質(zhì)等都有或多或少的差異，從而表現(xiàn)出各自的特質(zhì)。在全球化時代的今天，這種地域個性鮮明的藝術便成了獨有的文化財富。不同的民間藝術資源，可以產(chǎn)生出更多的藝術風格，打破現(xiàn)代教學的趨同性。通過開發(fā)一系列基于民間文化遺產(chǎn)的具有地方特色的校本課程，有利于地方高校藝術類專業(yè)構建具有特色的課程體系，進而形成自身的辦學特色。

2.有利于民間藝術文化遺產(chǎn)的傳承和保護

民間文化遺產(chǎn)是凝聚民族精神、傳承民族文化、維系人類創(chuàng)造力、維護世界文化多樣性、促進人類社會可持續(xù)發(fā)展的重要基礎和基本紐帶。伴隨著世界經(jīng)濟、科技一體化和現(xiàn)代化進程的加快，民間文化遺產(chǎn)的生存與發(fā)展面臨著嚴峻挑戰(zhàn)。同時出現(xiàn)的文化標準化趨勢，以前所未有的速度消解著與人類的精神、情感世界緊密相連的文化遺產(chǎn)。發(fā)達國家對文化資源和文化市場的搶占，其大規(guī)模的思想文化、價值觀念的滲透，也會動搖和破壞我們的價值體系和人文信念。高校藝術類專業(yè)校本課程的開發(fā)，有助于喚醒學生的主體意識和社會責任感，通過開展對課程資源的考察、發(fā)掘、學習和研究等一系列活動，有力地促進和推動地方傳統(tǒng)優(yōu)秀民族文化遺產(chǎn)的弘揚、保護和傳承。

3.有利于學生人文素養(yǎng)和藝術創(chuàng)新能力的培養(yǎng)

基于民間文化遺產(chǎn)的藝術類校本課程，通過反映特定的地方文化特征、人文知識以及發(fā)展歷史，有助于學生了解自己所屬地域文化的成就及文化生態(tài)環(huán)境，形成人和自然、文化和諧共存的理念，提高學生的人文素養(yǎng)。同時，校本課程開發(fā)是主體性教育思想的發(fā)展和升華，為學生的個性化學習拓展了空間，校本課程加強了課程與地方經(jīng)濟、社會、生活的聯(lián)系，學生們的活動領域延伸到廣闊的自然與社會，通過對民間文化遺產(chǎn)的了解學習，許多民間藝術元素可以運用到藝術專業(yè)學習中來，極大地調(diào)動了學生的自主探究能力和創(chuàng)造性，為學生的多樣化發(fā)展提供了充足、厚實的條件。

第9篇：地產(chǎn)開發(fā)計劃范文

【關鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)項目；成本控制；對策

當前，中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了穩(wěn)定的成長期，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也呈現(xiàn)出了規(guī)范化的發(fā)展趨勢。在國家對房地產(chǎn)行業(yè)實施嚴格的宏觀調(diào)控政策的背景下，開發(fā)商要想獲得原有的豐厚利潤，就必須從項目開發(fā)本身出發(fā)，對開發(fā)項目實施科學的成本控制與管理，這不僅對于項目本身的競爭力具有重要的影響，同時，對于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的品牌也具有重要的意義。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制對象

房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制是一個全過程、全方位的控制過程，企業(yè)只有對開發(fā)項目實施嚴格的控制，才能最大限度地降低項目的開發(fā)費用，提高企業(yè)的利潤水平。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制應該主要圍繞土地成本費用控制、開發(fā)決策階段控制、項目設計階段成本控制、招投標階段成本控制、施工竣工階段成本控制以及營銷階段成本控制等幾個環(huán)節(jié)展開，采取具有針對性的措施，降低項目開發(fā)的成本，以最大限度地提高項目的獲利水平。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制與管理存在的問題

隨著我國房地產(chǎn)市場競爭的日趨規(guī)范化，房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制也逐漸趨于合理。但是，與西方發(fā)達國家的項目開發(fā)相比，我國的房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制還存在著諸多問題，成為制約企業(yè)獲利能力、行業(yè)發(fā)展的重要因素。我國的房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制與管理主要存在以下幾個方面的問題：

2.1 缺乏對開發(fā)項目實施全過程控制與管理

從我國房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制現(xiàn)狀來看，大多都比較注重項目施工階段的成本控制，而對其它幾個環(huán)節(jié)則缺乏足夠的重視，導致開發(fā)項目成本的額外增加。房地產(chǎn)開發(fā)項目是一個產(chǎn)業(yè)鏈，任何一個環(huán)節(jié)的成本控制對于降低整個項目的開發(fā)成本都具有重要的影響。當前，企業(yè)都比較重視開發(fā)項目的“顯性成本”，而對“隱性成本”的控制重視程度不夠。事實上，決策、招標、設計等各個階段的成本控制對于提高項目的獲利水平都具有積極地意義。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制計劃缺失

當前，房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制更多地是停留在以“人”為主的管理階段，缺少詳細地、科學地管理計劃。從歐美等發(fā)達國家房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制的實踐來看，項目成本控制計劃是典型的事前管理，在整個項目開發(fā)過程中具有指導性的作用。事實上，房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制計劃是整個項目成本分析、成本考核的標準，通過制定詳細地成本控制計劃，可以將成本控制“化整為零”，從各個環(huán)節(jié)降低項目的開發(fā)成本。而我國大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商為了趕工期，不愿意花費時間去制定成本控制計劃，基本上實行的是“走一步看一步”的控制措施，導致開發(fā)項目的成本居高不下。

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制方法落后

房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制方法比較落后，大多數(shù)的企業(yè)是在工程完工后，根據(jù)財務部門提供的數(shù)據(jù)、決算報告進行核算，這種方法不利于企業(yè)收集、處理、儲存在項目開發(fā)過程中遇到的各種支出成本，企業(yè)不能準確地、及時地發(fā)現(xiàn)開發(fā)項目成本控制方面存在的問題，從而企業(yè)失去了對癥下藥、采取針對性控制措施的良機，損害了企業(yè)的經(jīng)濟利益。實施這種控制方法，企業(yè)的成本已經(jīng)成為一種既定的事實，額外支出的成本已經(jīng)無法挽回。

2.4 企業(yè)不重視對開發(fā)項目成本控制進行總結

在我國，一些中小型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在項目結束后，往往會立刻轉(zhuǎn)向下一個項目，甚至于就地解散現(xiàn)有的項目開發(fā)“機構”，項目開發(fā)組織架構不夠穩(wěn)定，沒有對已經(jīng)開發(fā)完畢的項目進行總結、分析。在這種情形下，開發(fā)項目的成本績效考核、獎懲也就很難落到實處。缺乏“有獎有懲”的成本控制機制約束，開發(fā)項目的成本控制和管理也就失去了其應有的意義。

3 優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制與管理的對策

綜上分析，我國房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)時，確實存在著一些問題，筆者認為可以從以下幾個方面制定具有針對性的措施，對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行嚴格的成本控制和管理，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利益實現(xiàn)最大化。

3.1 進行全過程成本控制與管理

在對房地產(chǎn)開發(fā)項目實施成本控制與管理時，應該按照全面控制與重點控制相結合的原則，在注重施工階段控制的同時，加強對決策、設計、驗收、銷售等各個環(huán)節(jié)的控制，以實現(xiàn)全壽命周期成本最小的目標。決策階段影響開發(fā)項目成本的程度最大，是整個房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的基礎階段，對開發(fā)項目的成本控制具有指導作用。設計階段是房地產(chǎn)開發(fā)項目的關鍵，從支出成本來看，設計費用一般不足整個工程成本的1%，但是，其對整個工程造價的影響卻達75%，企業(yè)可以通過設計招標、階段設計成果審批制度、實施設計質(zhì)量獎懲以及推行設計監(jiān)理制度等措施，提高設計的質(zhì)量。招投標階段的成本控制應該首先制定科學的、公正的評標方法，加強對評標的管理力度，仔細分析各個投標單位的文件，嚴禁低價中標、不平衡報價行為出現(xiàn)。

3.2 制定房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制計劃

依據(jù)基本建設工程的預算，按照相關的規(guī)定，制定出房地產(chǎn)開發(fā)項目的總體和階段性成本控制計劃。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本計劃與管理主要包括概算和預算兩個方面的內(nèi)容，在進行項目概算和預算時，可以采取因素測算法和直接計算法兩種計算方法。制定成本控制計劃時，應該重點考慮兩個方面的內(nèi)容：（1）項目初期成本計劃質(zhì)量必須高，項目建設初期由于只是對整個項目成本進行估算，難以得到詳細地成本數(shù)據(jù)，而且項目建設和開發(fā)過程中還面臨著一些外在因素的影響，這些因素都會影響到開發(fā)項目成本計劃制定的過程和質(zhì)量；（2）開發(fā)項目成本計劃的制定要考慮到人為因素的影響，由于計劃是以專業(yè)人員對未來數(shù)據(jù)、市場行情進行預測的基礎上制定的，成本的大小不可避免地會受到人為因素的影響。因此，企業(yè)在制定開發(fā)項目成本控制計劃時，應該從項目決策的高度出發(fā)，依據(jù)科學性的原則，并考慮客觀因素的影響，才能實現(xiàn)對各種資源的優(yōu)化配置，降低項目的開發(fā)成本。

3.3 運用先進的項目管理方法，對項目實施成本控制

對于大型的房地產(chǎn)開發(fā)項目可以運用工作分解結構（WBS）、增值管理技術（EVM）等方法對開發(fā)項目進行事中控制。兩種控制方法對控制技術水平的要求較高，需要企業(yè)建立于WBS、EVM相配套的成本控制基礎管理體系?？刂企w系的建設要綜合考慮項目管理組織結構、經(jīng)濟責任制、網(wǎng)絡信息管理技術、成本控制績效考核制度、管理費用定額包干使用制度等幾個方面的內(nèi)容，對項目開發(fā)的全過程進行控制，對開發(fā)項目進行科學地成本控制及管理。

4 結論

在房地產(chǎn)市場日益規(guī)范、競爭近乎近于白熱化的條件下，如何降低房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本是影響企業(yè)發(fā)展的重要因素。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在積極進行營銷策劃的同時，應該對決策、設計、招標及施工等各個階段實施全過程項目開發(fā)成本控制，促進項目競爭力的提高。

參考文獻

[1]唐軼，代文字.淺議房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制[J]．山西建筑，2008，34(17).