地產(chǎn)公司合同管理制度精選(九篇)

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第1篇：地產(chǎn)公司合同管理制度范文

房地產(chǎn)公司合同管理是房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制的重要內(nèi)容。本文就內(nèi)部控制下的房地產(chǎn)公司合同管理方法為主題，分別從房地產(chǎn)公司合同管理常見的問題以及完善房地產(chǎn)公司合同管理方法兩個角度進(jìn)行分析，希望可以對我國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展起到一定的幫助作用。

二、房地產(chǎn)公司合同管理常見的問題

（一）合同訂立缺乏嚴(yán)格的審核程序，導(dǎo)致合同內(nèi)容出現(xiàn)問題

目前，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度越來越快，房地產(chǎn)行業(yè)更是如火中天地發(fā)展著。房地產(chǎn)公司的每一項業(yè)務(wù)都離不開經(jīng)濟(jì)合同，每一份合同都和房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟(jì)利益有很大的聯(lián)系，而近幾年房地產(chǎn)市場比較火爆，企業(yè)利潤可觀，一部分房地產(chǎn)公司往往忽視合同的管理，覺得合同管理不是公司的重要經(jīng)濟(jì)行為。殊不知合同一旦出現(xiàn)了問題，會給企業(yè)帶來無法挽回的損失，對一些小企業(yè)甚至?xí)霈F(xiàn)滅頂?shù)臑?zāi)難，究其原因，主要是合同管理不到位，在合同訂立方面是由于缺乏嚴(yán)格的審核程序，具體工作人員忽視合同中的一些細(xì)節(jié)問題，而導(dǎo)致合同內(nèi)容不嚴(yán)謹(jǐn)、合同條款不合理造成的。

（二）合同執(zhí)行過程中監(jiān)管不到位，導(dǎo)致合同執(zhí)行不力

在合同的執(zhí)行過程中必須要有一些必要的監(jiān)管行為，這樣才可以保證合同的順利執(zhí)行，也可以降低房地產(chǎn)公司的風(fēng)險。在實際工作中，有許多的房地產(chǎn)公司往往會忽視對合同執(zhí)行的監(jiān)管工作或者監(jiān)管不是非常完善和科學(xué)。這樣一來容易造成合同執(zhí)行不力，甚至出現(xiàn)合同違約的現(xiàn)象，給公司造成不必要的損失，所以，企業(yè)應(yīng)當(dāng)明白合同的執(zhí)行并不是一個人或是一個部門的事情，在監(jiān)管的過程中需要許多的部門一同來完成，這樣才可以保證合同及時有效地執(zhí)行，確保公司的經(jīng)濟(jì)利益不受損失。

（三）對合同管理缺乏正確的認(rèn)識

由于合同的內(nèi)容不夠嚴(yán)謹(jǐn)曾給某些房地產(chǎn)公司造成非常嚴(yán)重的麻煩，許多房地產(chǎn)公司也都予以借鑒，大多都提高了對合同制定的重視程度，但是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尤其是一些小型房地產(chǎn)企業(yè)，在合同制定并簽訂結(jié)束之后便認(rèn)為結(jié)束了，對合同后期的管理沒有統(tǒng)一的管理流程，僅僅只是將合同交給相關(guān)的人員，對合同未執(zhí)行完畢的一些細(xì)節(jié)沒有后續(xù)跟進(jìn)，更沒有對合同進(jìn)行復(fù)審的環(huán)節(jié)，這樣除了制定和簽訂的人員之外，其他工作人員對合同的內(nèi)容并不是很了解，很容易導(dǎo)致合同未執(zhí)行完畢的部分出現(xiàn)拖拉、甚至違約現(xiàn)象，給企業(yè)造成不必要的損失。

三、完善房地產(chǎn)公司合同管理的方法

（一）建立起一套完善的適合本公司的合同管理制度

在內(nèi)部控制下的合同管理部分，房地產(chǎn)公司需要根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)的引導(dǎo)，并結(jié)合企業(yè)自身的特點和戰(zhàn)略目標(biāo)，制定一套合理的適合自己的合同管理制度。合同管理制度對合同涉及的各部門職責(zé)要有明確的規(guī)定，對合同制定、簽訂、執(zhí)行及后續(xù)管理各環(huán)節(jié)均要有詳細(xì)明確的規(guī)定，做到合同制定前、制定中、制定后均要有相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，切實維護(hù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益不受損失。

（二）設(shè)立規(guī)范的組織機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)公司要想管理好經(jīng)濟(jì)合同需要建立規(guī)范的組織機(jī)構(gòu)。首先，需要對相關(guān)員工進(jìn)行必要的培訓(xùn)工作，要讓他們在思想上對合同管理的工作加以重視；其次，需要建立一個專門的部門對合同進(jìn)行嚴(yán)格管理，合同管理部門的人員必須是能力強(qiáng)、素質(zhì)高、經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的員工；最后，需要根據(jù)房地產(chǎn)公司的具體情況來制定合同管理體系，使企業(yè)的合同管理制度更加完善。

（三）加強(qiáng)對合同各個環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理

房地產(chǎn)企業(yè)想要加強(qiáng)對合同的管理，就必須加強(qiáng)合同各階段的審核監(jiān)督工作。

1.加強(qiáng)合同制定前的管理。首先需要對制定合同的規(guī)范非常熟悉，對合同的訂立內(nèi)容充分了解；其次，了解合同對方的各方面情況，確保對方當(dāng)事人具備合同履約能力；另外，對于涉及專業(yè)技術(shù)或法律關(guān)系復(fù)雜的合同要組織法律、技術(shù)及相關(guān)人員參與談判。

2.對合同制定中的監(jiān)督，要對合同的細(xì)節(jié)部分加以重視，防止在合同中出現(xiàn)漏洞，給企業(yè)造成不必要的損失。在這個環(huán)節(jié)要嚴(yán)格按照企業(yè)合同簽訂程序進(jìn)行，相關(guān)部門及人員對合同按程序進(jìn)行審核，特別注意合同的主體、內(nèi)容和形式是否合法，合同內(nèi)容是否符合企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，合同各項條款是否簽訂明確等。

3.合同履行過程中的監(jiān)督及控制。一是如果在合同履行過程中發(fā)現(xiàn)條款有誤、對方有欺詐行為，或國家政策變更、市場變化等客觀情況發(fā)生，可能或已經(jīng)對企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益造成不利影響時，應(yīng)及時按程序上報并和對方協(xié)商變更或解除合同事宜。二是合同履行中有糾紛的，及時安排相關(guān)部門及人員與對方協(xié)商解決，協(xié)商無法解決的按約定選擇仲裁或訴訟。三是加強(qiáng)合同登記的管理和監(jiān)督，定期對合同進(jìn)行統(tǒng)計、登記和歸檔，詳細(xì)登記合同的訂立、履行和變更情況。另外，定期將相關(guān)員工集結(jié)起來，讓他們總結(jié)在此段時間內(nèi)合同各環(huán)節(jié)所遇到的問題和不足，并確定改進(jìn)方案，防止以后出現(xiàn)同樣的問題。

第2篇：地產(chǎn)公司合同管理制度范文

關(guān)鍵詞：內(nèi)部控制；房地產(chǎn)；合同管理；方法

中圖分類號：F715.4 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

收錄日期：2016年3月8日

房地產(chǎn)公司合同管理是房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制的重要內(nèi)容。本文將內(nèi)部控制下的房地產(chǎn)公司合同管理方法作為主題，分別從房地產(chǎn)公司合同管理常見的問題以及如何完善房地產(chǎn)公司合同管理方法兩個角度進(jìn)行分析，希望可以對我國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展起到一定的幫助作用，有效地推動房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步。

一、房地產(chǎn)公司合同管理常見問題

（一）合同訂立缺乏嚴(yán)格的審核程序，導(dǎo)致合同內(nèi)容出現(xiàn)問題。目前，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度越來越快，房地產(chǎn)行業(yè)更是如火中天地發(fā)展著。房地產(chǎn)公司的每一項業(yè)務(wù)都離不開經(jīng)濟(jì)合同，每一份合同的簽訂都和房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟(jì)利益有很大的聯(lián)系。由于近幾年房地產(chǎn)市場比較火暴，企業(yè)利潤可觀，一部分房地產(chǎn)公司往往忽視合同的管理，覺得合同管理不是公司的重要經(jīng)濟(jì)行為，給予的重視度不夠。殊不知合同一旦出現(xiàn)了問題，會給企業(yè)帶來無法挽回的損失，對一些小企業(yè)甚至?xí)霈F(xiàn)滅頂?shù)臑?zāi)難。究其原因，主要是合同管理不到位，在合同訂立方面由于缺乏嚴(yán)格的審核程序，在具體操作中，工作人員容易忽視合同中的一些細(xì)節(jié)問題，而導(dǎo)致合同內(nèi)容不嚴(yán)謹(jǐn)、合同條款不合理，缺乏完整性和嚴(yán)密性，漏洞百出，問題層出不窮。

（二）合同執(zhí)行過程中監(jiān)管不到位，導(dǎo)致合同執(zhí)行不力。在合同的執(zhí)行過程中必須要有一些必要的監(jiān)管行為，有專門人員處理、監(jiān)督每一個環(huán)節(jié)，這樣才可以保證合同的順利執(zhí)行，同時也可以降低房地產(chǎn)公司的潛在風(fēng)險。在實際工作中，有許多的房地產(chǎn)公司往往會忽視對合同執(zhí)行的監(jiān)管工作或者監(jiān)管不是非常完善和科學(xué)。這樣一來容易造成合同執(zhí)行不力，甚至出現(xiàn)合同違約的現(xiàn)象，給公司造成不必要的損失，對企業(yè)的形象造成了影響。所以，企業(yè)應(yīng)當(dāng)明白合同的執(zhí)行并不是一個人或是一個部門的事情，在監(jiān)管的過程中需要許多的部門共同協(xié)作，相互配合完成，這樣才可以保證合同及時有效地執(zhí)行，確保公司的經(jīng)濟(jì)利益不受損失，樹立良好的企業(yè)形象。

（三）對合同管理缺乏正確的認(rèn)識。由于合同的內(nèi)容不夠嚴(yán)謹(jǐn)曾給某些房地產(chǎn)公司造成非常嚴(yán)重的后果，這給許多企業(yè)敲響了警鐘，許多房地產(chǎn)公司才給予重視，大多都提高了對合同制定的重視程度。但是隱性的危機(jī)仍然存在，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尤其是一些小型房地產(chǎn)企業(yè)，在合同制定并簽訂結(jié)束之后便認(rèn)為結(jié)束了，對合同后期的管理欠缺統(tǒng)一的管理流程，僅僅只是將合同交給相關(guān)的人員，對合同未執(zhí)行完畢的一些細(xì)節(jié)問題沒有后續(xù)跟進(jìn)，欠缺解決。同時更沒有對合同進(jìn)行復(fù)審的環(huán)節(jié)。這樣除了制定和簽訂的人員之外，其他工作人員對合同的內(nèi)容并不是很了解，很容易導(dǎo)致合同未執(zhí)行完畢的部分出現(xiàn)拖拉、甚至違約現(xiàn)象，給企業(yè)造成不必要的損失，或者牽涉經(jīng)濟(jì)糾紛。

二、完善房地產(chǎn)公司合同管理的方法

（一）建立一套完善的適合本公司的合同管理制度。在內(nèi)部控制下的合同管理部分，房地產(chǎn)公司需要根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)的引導(dǎo)，并結(jié)合企業(yè)自身的特點和戰(zhàn)略目標(biāo)，制定一套合理的適合自己的合同管理制度。合同管理制度對合同涉及的各部門職責(zé)要有明確的規(guī)定，對合同制定、簽訂、執(zhí)行及后續(xù)管理各環(huán)節(jié)均要有詳細(xì)明確的規(guī)定，做到合同制定前、制定中、制定后均要有相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，保障相關(guān)企業(yè)與本公司的利益，切實維護(hù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益不受損失，獲得雙贏。

（二）設(shè)立規(guī)范的組織機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)公司要想管理好經(jīng)濟(jì)合同需要建立規(guī)范的組織機(jī)構(gòu)。首先，需要對相關(guān)員工進(jìn)行必要的培訓(xùn)工作，要讓他們在思想上對合同管理的工作加以重視，時刻將合同的嚴(yán)謹(jǐn)性和條理化記于心中，作為標(biāo)尺；其次，需要建立一個專門的部門對合同進(jìn)行嚴(yán)格管理，合同管理部門的人員必須是能力強(qiáng)、素質(zhì)高、經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的員工，在實踐中嚴(yán)格執(zhí)行，保障制度的執(zhí)行；最后，需要根據(jù)房地產(chǎn)公司的具體情況來制定合同管理體系，既從宏觀把握全局，注重整個合同的完整性，又要注重合同中的每一個細(xì)節(jié)，著實處理合同簽署后的每一個環(huán)節(jié)的工作，使企業(yè)的合同管理制度更加完善，為企業(yè)的發(fā)展在合同環(huán)節(jié)掃除障礙。

（三）加強(qiáng)對合同各個環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理。房地產(chǎn)企業(yè)想要加強(qiáng)對合同的管理，就必須加強(qiáng)合同各階段的審核監(jiān)督工作。

1、加強(qiáng)合同制定前的管理。首先，需要對制定合同的規(guī)范非常熟悉，對合同的訂立內(nèi)容充分了解，把握每一個條款對雙方的利害關(guān)系；其次，了解合同對方的各方面情況，確保對方當(dāng)事人具備合同履約能力，簽署的合同真實有效；最后，對于涉及專業(yè)技術(shù)或法律關(guān)系復(fù)雜的合同要組織法律、技術(shù)及相關(guān)人員參與談判，確保整個流程順利進(jìn)行。

2、對合同制定中的監(jiān)督，要對合同的細(xì)節(jié)部分加以重視，防止在合同中出現(xiàn)漏洞，給企業(yè)造成不必要的損失。在這個環(huán)節(jié)要嚴(yán)格按照企業(yè)合同簽訂程序進(jìn)行，相關(guān)部門及人員對合同按程序進(jìn)行審核，特別注意合同的主體、內(nèi)容和形式是否合法，合同內(nèi)容是否符合企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，合同各項條款是否簽訂明確，合同所涉及的雙方權(quán)利義務(wù)是否對，等等。

3、合同履行過程中的監(jiān)督及控制。一是如果在合同履行過程中發(fā)現(xiàn)條款有誤、對方有欺詐行為，或國家政策變更、市場變化等客觀情況發(fā)生，可能或已經(jīng)對企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益造成不利影響時，應(yīng)及時按程序上報并和對方協(xié)商變更或解除合同事宜；二是合同履行中有糾紛的，及時安排相關(guān)部門及人員與對方協(xié)商解決，協(xié)商無法解決的按約定選擇仲裁或訴訟，通過法律途徑獲得最好的解決辦法；三是加強(qiáng)合同登記的管理和監(jiān)督，定期對合同進(jìn)行統(tǒng)計、登記和歸檔，詳細(xì)登記合同的訂立、履行和變更情況，及時將變化的信息更新。另外，定期將相關(guān)員工集結(jié)起來，讓他們總結(jié)在此段時間內(nèi)合同各環(huán)節(jié)所遇到的問題和不足，并確定改進(jìn)方案，防止以后出現(xiàn)同樣的問題，防患于未然。

三、結(jié)束語

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)管理方面便會出現(xiàn)各種各樣的問題，人事、財務(wù)、風(fēng)險等各個部門都會存在不同的問題。但是比較重要的一點就是合同管理問題。合同管理在公司中舉足輕重，關(guān)乎企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)利益，以及潛在的風(fēng)險問題。本文以內(nèi)部控制下的房地產(chǎn)公司合同管理方法為題，分別從房地產(chǎn)公司合同管理常見的問題以及完善內(nèi)部控制下的房地產(chǎn)公司合同管理方法兩方面進(jìn)行分析，提出了一些對房地產(chǎn)公司來說相對適用的方法，對解決該問題時可以給予相應(yīng)的借鑒，希望可以為一些房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)合同管理方面有所幫助，解決了房地產(chǎn)公司中存在的潛在問題，解析了本領(lǐng)域的疑難雜癥，從而達(dá)到提高房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟(jì)效益以及社會效益的目的，促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]余宜林，張海東.合同管理在施工企業(yè)中的重要地位[J].交通標(biāo)準(zhǔn)化，2004.10.

第3篇：地產(chǎn)公司合同管理制度范文

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，社會資金不斷涌入，房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益劇烈，如何加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制提升管理效率是每個企業(yè)做強(qiáng)做大的必經(jīng)之路。絕大多數(shù)企業(yè)收入、成本都是通過合同來約定，房地產(chǎn)企業(yè)合同種類繁多，尤其施工合同金額大、履約時間長。本文以房地產(chǎn)企業(yè)加大合同管理為研究對象，希望通過本文的研究為相關(guān)企業(yè)提供借鑒意義。

二、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理過程中存在的問題

合同是企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的反映，是經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)起點到終點的規(guī)范和約束。合同管理是指對合同進(jìn)行商榷、草擬、簽訂、履行、變更、解除等一系列行為進(jìn)行跟蹤管理，是系統(tǒng)全程的動態(tài)管理過程。合同管理不僅僅關(guān)注合同的訂立內(nèi)容，還關(guān)注合同簽訂前的準(zhǔn)備工作及合同簽訂后的履約管理。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)合同管理大致存在下列問題。1.相關(guān)主體的資信審查匱乏。資信審查指的是，對房地產(chǎn)項目的審查包括承辦方的信用審核和資質(zhì)審核。房地產(chǎn)項目合同簽訂之前的擬定環(huán)節(jié)、相關(guān)主體的資質(zhì)和履約能力等等直接關(guān)系到盈利能力。房地產(chǎn)公司倘若在擬定合同前，忽視了對合作方的審核，很容易埋下合同風(fēng)險，導(dǎo)致內(nèi)控管理機(jī)制失效，甚至影響房地產(chǎn)公司的正常經(jīng)營。因此，如何加大對合同主體的審核機(jī)制是房地產(chǎn)工作簽訂合同之前的重要內(nèi)容。例如某些“皮包公司”缺少施工資質(zhì)，也缺少固定的營運場地，“皮包公司”僅僅是通過利用某些大型施工企業(yè)騙得發(fā)包方對施工方的信任，倘若房地產(chǎn)企業(yè)忽視了對其的資質(zhì)審查，很容易影響其后續(xù)的盈利能力。2.合同文本內(nèi)容不細(xì)致嚴(yán)謹(jǐn)。合同是企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)經(jīng)濟(jì)行為的規(guī)范和約束，若合同條款內(nèi)容約定不清晰或存在漏洞，合同履行就可能存在多種選擇，各個利益主體處于自身經(jīng)濟(jì)利益的考慮選擇對自身最有利的履約方式，相關(guān)的糾紛矛盾也將隨之發(fā)生。3.合同重簽訂，輕執(zhí)行，違約風(fēng)險加大。合同生效后，其合同主體便需承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)的施工合同、銷售合同等履約時間長達(dá)好幾年，部分企業(yè)在合同簽訂后對履約的條件、時間、違約條款等關(guān)鍵要素沒有持續(xù)跟蹤，導(dǎo)致出現(xiàn)未按合同履約或者違約現(xiàn)象。例如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金支出的審批程序較為繁瑣，資金收支缺乏預(yù)算，后續(xù)的工程款無法按約支付，導(dǎo)致拖欠工程款、農(nóng)民工工資和延期竣工交房等問題，引起了嚴(yán)重的訴訟案件，拉低了該房地產(chǎn)企業(yè)的社會信譽，造成了無法挽回的經(jīng)濟(jì)損失。4.合同保管零散，缺乏系統(tǒng)管理。房地產(chǎn)企業(yè)合同種類繁多，根據(jù)合同標(biāo)的物可分為采購合同、施工合同、勘察設(shè)計合同、廣告宣傳合同等、不動產(chǎn)銷售及租賃合同等。部分房地產(chǎn)企業(yè)的合同在各個部門各個經(jīng)辦人員手中零散保管，沒有系統(tǒng)保管管理，不能從既往的合同中分析總結(jié)收入成本的有效數(shù)據(jù)，甚至出現(xiàn)合同缺失導(dǎo)致合同履行缺乏依據(jù)的情況。

三、基于內(nèi)部控制下的房地產(chǎn)公司加強(qiáng)合同管理的措施

1.制定完善的合同管理制度。合同管理是指對合同進(jìn)行商榷、草擬、簽訂、履行、變更、解除等一系列行為進(jìn)行跟蹤管理，是系統(tǒng)全程的動態(tài)管理過程。房地產(chǎn)企業(yè)首先要參照企業(yè)內(nèi)部控制制度，結(jié)合企業(yè)自身的發(fā)展階段，制定職責(zé)明確、分工合理的合同管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)需依據(jù)各個部門的職能，科學(xué)規(guī)劃合同商榷、草擬、審批、履約、保管等合同管理中各個環(huán)節(jié)的執(zhí)行部門，明確每個部門在合同管理過程中的職責(zé)，需要注意的一點是財務(wù)部門一定要對合同有前期介入或者審批，并由獨立部門（比如審計部或者風(fēng)控部）對前面各個環(huán)節(jié)進(jìn)行程序監(jiān)督或過程監(jiān)督，由此形成全面的系統(tǒng)的動態(tài)的合同管理，減少企業(yè)的合同風(fēng)險。2.提高合同管理的法律理念。提高合同管理的法律意識主要包括法律意識的宣傳培養(yǎng)，也包括合同條款內(nèi)容中對法律法規(guī)的遵守和運用。一方面房地產(chǎn)企業(yè)可定期組織員工學(xué)習(xí)房地產(chǎn)法律法規(guī)，在日常合同管理環(huán)節(jié)中，培養(yǎng)員工法律和風(fēng)險意識，提高員工的法律知識水平。另一方面，可以設(shè)置專門的法務(wù)部門或者外聘法律顧問，對重要或者一定金額以上的合同參與合同草擬或者對合同出具法律專業(yè)意見或建議，彌補(bǔ)具體業(yè)務(wù)部門在法律條文上的知識空白或欠缺。3.強(qiáng)化合同管理的監(jiān)督機(jī)制。強(qiáng)化合同管理監(jiān)督機(jī)制可從組織架構(gòu)和內(nèi)控措施入手，房地產(chǎn)企業(yè)可指定或者新增合同管理的監(jiān)管部門，合同監(jiān)管部門要定期或者不定期對進(jìn)入供應(yīng)商目錄庫的合作方資質(zhì)的審查、合同審批的程序、合同的執(zhí)行、合同的保管歸檔進(jìn)行檢查，詳盡落實合同管理的內(nèi)容，及時發(fā)現(xiàn)合同管理中存在的問題，責(zé)令相關(guān)部門及責(zé)任人改正工作糾正偏差。4.提升合同管理的電子信息化水平。房地產(chǎn)企業(yè)合同繁多，有條件的企業(yè)要利用信息技術(shù)進(jìn)行合同管理，比如委托開發(fā)或者購買專門的合同管理軟件，逐步實現(xiàn)合同管理的程序化和電子化。尚不具備條件的企業(yè)也應(yīng)分類建立合同臺賬，比如施工合同臺賬、不動產(chǎn)銷售合同臺賬、不動產(chǎn)租賃合同臺賬、廣告宣傳合同臺賬等，對合同主體、標(biāo)的、金額、付款方式、保證金、已收付款、最終結(jié)算價、是否履行完畢等關(guān)鍵因素進(jìn)行登記，實現(xiàn)數(shù)據(jù)的集成與匯總，提高合同管理效率。5.提高房地產(chǎn)企業(yè)的合同履約能力。房地產(chǎn)企業(yè)合同簽訂后，承辦部門便需積極開展合同的交底工作，交底工作是需將合同內(nèi)容細(xì)化至每個部門和員工，保證合同條款正確有效執(zhí)行，全方位樹立員工的合同管理意識。例如，合同履約部門需落實合同履行義務(wù)，在履約時需堅持安全性、謹(jǐn)慎性原則，加大對各類文件管理的同時，收管文件原件，并做好相關(guān)文件交接記錄，例如施工項目的簽證、設(shè)計等等，保管與之相關(guān)的資料，切實防范合同履約的法律風(fēng)險。再如，財務(wù)管理部門加大對流動資金的管理力度、及時監(jiān)管價格波動趨勢、及時關(guān)注尾款結(jié)算、保證金收回等情況，提醒履約部門做好收尾工作，這些都可實現(xiàn)合同管理的“閉環(huán)管理”。再者，房地產(chǎn)企業(yè)在保證自身權(quán)益的同時，還需重視合同糾紛的索賠機(jī)制，在施工項目竣工驗收時，可由組成驗收隊伍小組，按照國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗收，杜絕流于形式的驗收方式，加大對開發(fā)項目的質(zhì)量把控，減少日后客戶的投訴和索賠糾紛。最后，針對我國法律政策的變化，房地產(chǎn)企業(yè)需對此加以重視，樹立風(fēng)險導(dǎo)向性合同管理理念，預(yù)防可能發(fā)生的法律風(fēng)險，對其可能發(fā)生的違約問題盡快解決，并擬定解決方案，預(yù)防房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。例如，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)履行抗辯權(quán)時，倘若由于房地產(chǎn)企業(yè)的原因引起的合同履約方面存在的問題，房地產(chǎn)企業(yè)需積極彌補(bǔ)合同，防止違約行為的發(fā)生。

四、結(jié)束語

綜上所述，隨著房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理意識的增強(qiáng)，合同管理也逐步成為其內(nèi)控管理的重要內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)需加大對合同的管理力度，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

［1］劉哲.財務(wù)人員在房地產(chǎn)銷售企業(yè)合同管理中的作用［J］.中國市場，2018，（30）：156＋158.

第4篇：地產(chǎn)公司合同管理制度范文

關(guān)健詞：房地產(chǎn) 合同 管理

建設(shè)工程投資巨大、周期長，涉及單位、人員多，是一個系統(tǒng)工程，為了保證工程參與各方的利益，協(xié)調(diào)各方面責(zé)任，權(quán)利和義務(wù)，保證工程順利進(jìn)行和工程所涉及的社會公眾利益，必須在工程開始時對有關(guān)關(guān)鍵問題進(jìn)行協(xié)商，形成可以指導(dǎo)和規(guī)范整個工程的綱領(lǐng)性文件―工程建設(shè)合同。

（一）、建設(shè)工程合同的形式和類別非常多，不同種類的合同有不同的應(yīng)用條件、不同的權(quán)利和責(zé)任的分配及不同的合同風(fēng)險。按計價方式的不同，房地產(chǎn)開發(fā)項目承包合同一般分為總價合同、單價合同和成本加酬金合同3大類；按照合同所包括的工程范圍，以及承包關(guān)系不同，合同形式又可分總包合同，獨立承包合同及發(fā)展商直接發(fā)包的專業(yè)承包合同；按照是否包料的標(biāo)準(zhǔn)，可劃分為包工包料合同、包工部分包料合同、包工不包料合同。

1．1固定總價合同

固定總價合同就是按照商定的總價簽訂的承包合同。它的特點是以圖紙和工程說明為依據(jù)，明確承包內(nèi)容和計算標(biāo)價，并一筆包死。

1．2單價合同

當(dāng)準(zhǔn)備發(fā)包的工程項目的內(nèi)容和設(shè)計指標(biāo)一時不能確定，或是工程量可能出入較大，則采用單價合同形式為宜。這樣可以避免由于工程量的不精確，而使得合同任何一方承擔(dān)過大風(fēng)險。

1．3成本加酬金合同

按工程實際發(fā)生的成本（包括人工費、材料費、施工機(jī)械使用費、其它直接費用和施工管理費及各項獨立費用。這種合同方式主要適用于開工前對工程內(nèi)容尚不十分清楚的情況。

1．4總包合同

總包就是指一個建設(shè)項目的全過程或某個階段的全部工作由一個承包人負(fù)責(zé)組織實施，據(jù)此簽訂的合同稱為總包合同。

1．5招標(biāo)人直接發(fā)包的專業(yè)合同

這種方式是指在同一開發(fā)項目中，招標(biāo)人直接把工程分包給各承包人，并由此簽訂的合同。

1．6獨立承包合同

當(dāng)開發(fā)項目規(guī)模較小，技術(shù)要求較為簡單時，則招標(biāo)人可將開發(fā)項目的建設(shè)任務(wù)發(fā)包給一個承包人獨立完成。

1．7包工包料合同

包工包料就是指承包人負(fù)責(zé)施工所用的全部人工和材料設(shè)備。

（二）、建設(shè)工程合同管理的特點

2．1工程持續(xù)時間長，合同管理必須同步。

2．2合同管理對工程經(jīng)濟(jì)效益影響巨大，工程價值量大，合同價格高，使得合同管理對工程經(jīng)濟(jì)效益影響很大。工程項目合同管理好，可使承包商避免虧本，贏得利潤，否則承包商要蒙受較大的經(jīng)濟(jì)損失，在現(xiàn)代工程中，由于競爭激烈，合同價格中包括的利潤減少，合同管理中稍有失誤即會導(dǎo)致工程虧本。

2．3合同管理工作極為復(fù)雜、繁瑣，是高度準(zhǔn)確、嚴(yán)密和精細(xì)的管理工作。這是由如下幾方面原因造成的。

2．3．1現(xiàn)代工程體積龐大，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)高，要求相應(yīng)的合同實施的技術(shù)水平和管理水平高。

2．3．2由于現(xiàn)代工程資金來源渠道多，有許多特殊的融資方式和承包方式，使工程項目合同關(guān)系越來越復(fù)雜。

2．3．3現(xiàn)代工程合同條件越來越復(fù)雜，這不僅表現(xiàn)在合同條款多，所屬的合同文件多，還表現(xiàn)在與主合同相關(guān)的其他合同多。例如在工程承包合同范圍內(nèi)可能有許多分包、供應(yīng)、勞務(wù)、租賃、保險合同，它們之間存在極為復(fù)雜的關(guān)系，形成一個嚴(yán)密的合同網(wǎng)絡(luò)。復(fù)雜的合同條件和合同關(guān)系要求高水平的項目管理特別是合同管理與支配，否則合同條件沒有實用性，項目不能順利實施。

2．3．4工程的參加單位和協(xié)作單位多，通常涉及業(yè)主、總包、分包、材料供應(yīng)商、設(shè)備供應(yīng)商、設(shè)計單位、監(jiān)理單位、運輸單位、保險公司等十幾家甚至幾十家。各方面負(fù)責(zé)的劃分、合同的權(quán)利和義務(wù)的定義異常復(fù)雜，合同文件出錯和矛盾的可能性加大。合同在時間上和空間上的銜接和協(xié)調(diào)極為重要，同時又極為復(fù)雜和困難。合同管理必須協(xié)調(diào)和處理各方面的關(guān)系，使相關(guān)的各合同和合同規(guī)定的各工程活動之間不相矛盾，在內(nèi)容上、技術(shù)上、組織上、時間上協(xié)調(diào)一致，形成一個完整、周密、有序的體系，以保證工程有秩序、按計劃地實施。

2．3．5合同實施過程復(fù)雜，從購買標(biāo)書到合同結(jié)束必須經(jīng)歷許多過程。簽約前要求完成許多手續(xù)和工作，簽約后進(jìn)行工程實施，要完整地履行一個承包合同，必須完成幾百個甚至幾千個相關(guān)的合同事件，從局部完成到全部完成。在整個過程中，稍有疏忽就會導(dǎo)致前功盡棄，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失。所以必須保證合同在工程的全過程和每個環(huán)節(jié)上都順利實施。

2，3．6在工程實施過程中，合同相關(guān)文件，各種工程資料繁多。在合同管理中必須取得、處理、使用、保存這些文件和資料。

2．3．7管理過程持續(xù)時間長。建筑工程項目是一個漸進(jìn)的過程，工程持續(xù)時間長，這使得相關(guān)的合同，特別是工程承包合同的生命期較長。它不僅包括施工期，而且包括招標(biāo)投標(biāo)和合同談判以及保修期，所以一般至少兩年，長的可達(dá)5年或更長時間。合同管理必須在這么長時間內(nèi)連續(xù)地不間斷地進(jìn)行，從領(lǐng)取標(biāo)書直到合同完成并失敗。

（三）、綜上所述，建設(shè)工程合同管理工作尤為重要。合同管理的指對項目合同的簽訂、履行、變更和解除進(jìn)行監(jiān)督檢查，對合同履行過程中發(fā)生的爭議進(jìn)行處理，以確保合同依法訂立和全面履行。合同管理貫穿于合同簽訂、履行、終結(jié)直至歸檔的全過程

3．1內(nèi)容

3．1．1對合同履行情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。通過檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時協(xié)調(diào)解決，提高合同履約率。

3．1．2經(jīng)常對項目經(jīng)理及有關(guān)人員進(jìn)行合同法及有關(guān)法律知識教育，提高合同管理人員的素質(zhì)。

3．1．3建立建全工程項目合同管理制度。包括項目合同歸口管理制度；考核制度；合同用章管理制度；合同臺賬、統(tǒng)計及歸檔制度。

3．1．4對合同履行情況進(jìn)行統(tǒng)計分析。包括工程合同份數(shù)、造價、履約率、糾紛次數(shù)、違約原因、變更次數(shù)及原因等。通過統(tǒng)計分析手段，發(fā)現(xiàn)問題，及時協(xié)調(diào)解決提高提高利用合同進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營的能力。

第5篇：地產(chǎn)公司合同管理制度范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 內(nèi)部控制

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

引言：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制制度包括貨幣資金控制、材料設(shè)備采購領(lǐng)用控制、施工控制、投資融資控制、預(yù)決算審核控制、銷售收款控制、開發(fā)成本核算控制、合同管理控制等。

建立執(zhí)行有效的內(nèi)部控制制度，有利于保證開發(fā)項目有效運行和資源的合理使用，有利于經(jīng)濟(jì)效益的提高，有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力的增強(qiáng)。

建立內(nèi)部控制制度首先要明確控制目標(biāo)，分析風(fēng)險點，確定控制點，以下將從九個方面進(jìn)行論述

一、 貨幣資金控制

貨幣資金的控制目標(biāo)是保證貨幣資金的安全性、合法性、記錄的真實性、完整性等。對貨幣資金控制的崗位設(shè)計包括不相容職務(wù)分離、崗位輪換制度、貨幣資金的審批支付權(quán)限、會計記錄、賬實核對、票據(jù)及印章的管理等。不相容職務(wù)主要包括：授權(quán)批準(zhǔn)與業(yè)務(wù)經(jīng)辦、業(yè)務(wù)經(jīng)辦與會計記錄、會計記錄與財產(chǎn)保管、辦理采購與辦理銀行結(jié)算、業(yè)務(wù)經(jīng)辦與業(yè)務(wù)稽核、授權(quán)批準(zhǔn)與監(jiān)督檢查、銀行印鑒的保管與使用等。崗位輪換是對不相容崗位的經(jīng)辦人員的工作進(jìn)行輪換。

票據(jù)和印章的管理，明確票據(jù)的購買、保管、領(lǐng)用、背書轉(zhuǎn)讓、注銷、交接等環(huán)節(jié)的職責(zé)權(quán)限和處理程序，并專設(shè)登記簿進(jìn)行記錄。印章的保管應(yīng)有專人保管，相互牽制。嚴(yán)格履行簽字或蓋章手續(xù)，并進(jìn)行登記。

二、材料設(shè)備采購領(lǐng)用控制

工程材料的控制目標(biāo)，是保證工程項目材料的采購、保管、領(lǐng)用符合工程建設(shè)的要求，保證材料的合理使用。

材料控制包括采購申請、選擇供應(yīng)商、商議合同條款、批準(zhǔn)同意、簽訂合同、發(fā)出訂單、驗收入庫、復(fù)核支付款項、日常保管、領(lǐng)用等過程。

材料的采購控制，對一般材料的采購，必須有明確的授權(quán)；對重要材料，單價、數(shù)量、總價達(dá)到一定金額，必須經(jīng)過董事會批準(zhǔn)，經(jīng)過招標(biāo)程序，確定供應(yīng)商，簽訂合同。對每批材料采購，應(yīng)附有材料的采購預(yù)算、批準(zhǔn)文件。入庫須有驗收手續(xù)，出庫須有項目經(jīng)理簽字。

對機(jī)電設(shè)備的購置必須是工程部提出采購計劃、經(jīng)董事會決定招標(biāo)、技術(shù)部門參加會審、確定供應(yīng)商，專業(yè)技術(shù)人員組織驗收。對于進(jìn)口機(jī)電設(shè)備，應(yīng)有商檢報告。對大型設(shè)備借款費用應(yīng)予以資本化。

三、開發(fā)項目施工控制

開發(fā)項目的施工控制包括施工組織設(shè)計、施工進(jìn)度控制、施工質(zhì)量控制、施工安全控制、施工現(xiàn)場控制、竣工驗收控制等。施工控制目標(biāo)是保證工程項目在合同約定期限、符合工程質(zhì)量要求、保證安全、約定造價范圍內(nèi)完成工程項目的建設(shè)。

開發(fā)項目施工控制實行項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，配備符合法律法規(guī)規(guī)定的質(zhì)量管理人員、安全管理人員。項目經(jīng)理負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場管理，監(jiān)理機(jī)構(gòu)現(xiàn)場監(jiān)督，施工企業(yè)應(yīng)建立質(zhì)量管理體系并形成文件，建筑施工人員資格符合法律法規(guī)，在施工過程中應(yīng)明確質(zhì)量管理制度、安全管理制度。建立內(nèi)部質(zhì)量管理、安全管理監(jiān)督檢查和考核機(jī)制，保證質(zhì)量管理制度、安全管理制度的有效執(zhí)行。

工程項目施工過程中采用的主要材料、半成品、成品、建筑構(gòu)配件、器具和設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場驗收。凡涉及安全、功能的有關(guān)產(chǎn)品，應(yīng)按各專業(yè)工程質(zhì)量驗收規(guī)范規(guī)定進(jìn)行復(fù)驗，并經(jīng)監(jiān)理工程師檢查認(rèn)可。各工序的施工質(zhì)量，各專業(yè)工種之間交接檢驗，并形成記錄，尤其是隱蔽工程、安全試塊的見證取樣。工程竣工后按法律法規(guī)規(guī)定進(jìn)行工程質(zhì)量驗收，報備工程竣工驗收報告和有關(guān)文件資料。

四、投資融資控制

長期投資的控制目標(biāo)是規(guī)范投資行為、保證投資安全、提高投資效益。長期投資控制必須經(jīng)過科學(xué)嚴(yán)密的可行性研究和論證、董事會批準(zhǔn)，并指定專人管理長期投資的后續(xù)工作、評估長期投資效果。長期投資的處置與執(zhí)行應(yīng)符合控制規(guī)定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程項目資金需求量大，完全依靠自有資金不能滿足資金需要，對外融資的控制，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)模、工程進(jìn)度需要確定融資規(guī)模、融資時間長短、融資渠道。

五、工程預(yù)決算審核控制

工程預(yù)決算審核控制應(yīng)依據(jù)工程項目當(dāng)?shù)禺?dāng)期的造價定額、工程合同、施工圖紙、監(jiān)理文件、工程簽單等資料進(jìn)行審核。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可選擇當(dāng)?shù)厝乙陨嫌匈Y質(zhì)信譽較好的造價咨詢公司，比較篩選確定工程造價預(yù)決算審核單位。

工程預(yù)決算審核應(yīng)經(jīng)建設(shè)單位負(fù)責(zé)人、施工單位負(fù)責(zé)人、項目經(jīng)理、監(jiān)理工程師等參與建設(shè)方簽字確認(rèn)。

六、銷售和收款控制

銷售控制目標(biāo)是保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入的合法性、真實性、完整性。

銷售控制包括商品房銷售價格符合規(guī)定、銷售折扣有授權(quán)批準(zhǔn)、收入確認(rèn)準(zhǔn)確、應(yīng)收款的催收及時、壞賬的核銷符合規(guī)定等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售分為自銷和代銷。

自銷是開發(fā)企業(yè)設(shè)立銷售部門進(jìn)行銷售。代銷是委托中介公司銷售，其銷售價格、折扣率、費率等均應(yīng)在合同中明確規(guī)定。對特殊情況的銷售，如折扣折讓銷售、優(yōu)惠銷售等，其折扣率、優(yōu)惠額、信用額度、付款方式等應(yīng)有授權(quán)批準(zhǔn)，批準(zhǔn)與執(zhí)行應(yīng)相互牽制。

七、預(yù)算控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算由收入預(yù)算和支出預(yù)算組成。收入預(yù)算包括：商品房的銷售收入、其他收入等；支出預(yù)算包括：土地費用、前期工程費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、公共配套費、開發(fā)間接費、管理費用、財務(wù)費用等。預(yù)算控制目標(biāo)是對收入、支出合理安排；預(yù)算編制質(zhì)量、編制方法、預(yù)算執(zhí)行等影響預(yù)算控制的效果。

八、開發(fā)成本核算控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)過立項、規(guī)劃設(shè)計、工程招標(biāo)、材料設(shè)備采購、現(xiàn)場管理、工程造價與決算、竣工驗收等幾個方面，開發(fā)周期較長，投入資金較多。項目的開發(fā)成本有土地費用、勘察設(shè)計費、監(jiān)理費、行政事業(yè)收費、土建安裝工程費、供水供電綠化道路等基礎(chǔ)設(shè)施費、學(xué)校會所等公共配套費、工程管理費等，房地產(chǎn)開發(fā)項目的核算應(yīng)按工程進(jìn)度、開發(fā)期、施工標(biāo)段、不同建筑類型正確劃分成本費用，準(zhǔn)確核算，并定期進(jìn)行考核分析。

九、合同管理控制

合同管理是工程項目管理的核心，工程質(zhì)量、施工進(jìn)度、成本費用、安全、信息等管理都是與合同管理密不可分的，合同管理的質(zhì)量會直接影響到其他項目管理內(nèi)容的管理質(zhì)量。合同是經(jīng)濟(jì)活動的法律文書，是對合同雙方的權(quán)利義務(wù)的約束。經(jīng)濟(jì)活動是基于合同而成立。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合同應(yīng)采用書面形式。合同的設(shè)立、變更應(yīng)經(jīng)房地產(chǎn)企業(yè)管理層會商、執(zhí)行規(guī)定的審批程序，商定審批后蓋章簽字，生效合同應(yīng)專人負(fù)責(zé)整理歸檔。

結(jié)語：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)范管理，可以降低開發(fā)成本，提高經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，不斷提高房地產(chǎn)建設(shè)質(zhì)量，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭力。

參考文獻(xiàn)：

（1）《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》，財會[2008]7號

（2）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，2007.8.

第6篇：地產(chǎn)公司合同管理制度范文

合同管理遇到三重門

企業(yè)資產(chǎn)及業(yè)務(wù)發(fā)展迅速、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，從哪里入手強(qiáng)化風(fēng)險控制？如何通過信息技術(shù)固化、傳播、推廣已有的管理模式？在經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的過程中，中國正在由民航大國向民航強(qiáng)國轉(zhuǎn)變，首都機(jī)場管理集團(tuán)的發(fā)展已經(jīng)不再是簡單、粗放式的規(guī)模擴(kuò)張，更多的體現(xiàn)為內(nèi)涵式的品質(zhì)提升。

首都機(jī)場集團(tuán)公司年均簽約數(shù)量約在300至400份之間，總額上百億人民幣，涵蓋股權(quán)投資、金融、采購、建設(shè)、委托管理、資產(chǎn)租賃、土地管理、中介服務(wù)等多個領(lǐng)域。

在這些數(shù)字的背后，是合同管理的復(fù)雜性日益加劇。在開發(fā)合同管理系統(tǒng)之前，首都機(jī)場在合同管理上遇到了“三重門”。第一重，是管理效率。傳統(tǒng)的手工管理合同方式，由于涉及的部門眾多，合同類型復(fù)雜，需要管理的合同要素也各不相同，容易面臨文檔管理困難，進(jìn)度控制困難，信息匯總困難，缺少預(yù)警機(jī)制，信息不集中，實時性不強(qiáng)，各部門協(xié)作、業(yè)務(wù)流程組建、監(jiān)控制度執(zhí)行效率不高等問題。在系統(tǒng)建設(shè)前，集團(tuán)審核一個合同的周期至少要2個月。第二重，是透明與規(guī)范程度不夠。在紙質(zhì)合同流轉(zhuǎn)的過程中，無論是業(yè)務(wù)部門，還是監(jiān)督部門，比如規(guī)劃、財務(wù)、法務(wù)等部門都無法清晰準(zhǔn)確的了解到當(dāng)前合同處在哪個審批流程環(huán)節(jié)，更無法獲知這個合同審批流轉(zhuǎn)的過程是否符合合同管理制度的要求。在信息不透明的前提下，更無法談規(guī)范。第三重，是合同風(fēng)險控制不足。風(fēng)險管理需要強(qiáng)調(diào)事前、事中、事后的閉環(huán)管理。在傳統(tǒng)的合同管理模式下，風(fēng)險管理的歸口管理部門（法務(wù)部）沒有途徑及時獲得合同執(zhí)行過程中和合同終結(jié)后的信息，存在很大的隱患。

如何防范合同中面臨的法律風(fēng)險，進(jìn)而向合同管理要管理效率？李純是首都機(jī)場集團(tuán)法律事務(wù)部總經(jīng)理，在她看來，作為集團(tuán)法律事務(wù)信息管理系統(tǒng)的核心部分，合同管理系統(tǒng)不僅要實現(xiàn)文本管理電子化的過程，還要將合同的靜態(tài)分散管理變?yōu)閯討B(tài)全過程管理、建立公司合同管理法律風(fēng)險防范機(jī)制，對合同管理全過程各階段中的風(fēng)險點進(jìn)行識別及預(yù)先控制。

實現(xiàn)合同管理一體化

2010年4月中，首都機(jī)場集團(tuán)開始了針對合同管理系統(tǒng)的外部調(diào)研，形成了合同系統(tǒng)設(shè)計思路，明確系統(tǒng)建設(shè)內(nèi)容和時間表。

盡管在系統(tǒng)建設(shè)之前，首都機(jī)場集團(tuán)已經(jīng)有了比較完備的合同管理流程，但是從管理的成熟度向IT的成熟度轉(zhuǎn)化，仍然是一個很大的挑戰(zhàn)。首都機(jī)場集團(tuán)的合同管理系統(tǒng)，在國內(nèi)沒有同行業(yè)的經(jīng)驗可以借鑒，李純提出的“自下而上，簡潔實用，從服務(wù)的角度來做系統(tǒng)”的思路得到了很多業(yè)務(wù)部門的支持，尤其是合同金額比較大，合同數(shù)目比較多的業(yè)務(wù)部門。

2011年4月8日，首都機(jī)場合同管理系統(tǒng)正式上線。項目組走訪收集系統(tǒng)問題，完善系統(tǒng)功能，進(jìn)行驗收準(zhǔn)備工作。4月15日，系統(tǒng)終驗通過。在系統(tǒng)正式上線以后，首都機(jī)場建設(shè)集團(tuán)堅決停止了紙質(zhì)合同的審核――“強(qiáng)迫”大家真正使用系統(tǒng)，充分發(fā)揮IT系統(tǒng)的“威力”，大大解決了原來合同管理遇到的問題。

2011年項目組完成了集團(tuán)旗下一半二級企業(yè)的合同管理系統(tǒng)上線，2012年計劃實現(xiàn)集團(tuán)公司本部、成員企業(yè)、二級企業(yè)全部上線，這意味著，在2012年可以實現(xiàn)在本部輕松調(diào)閱所有企業(yè)的合同情況，并且同時實行重大合同備案制度，集團(tuán)及相關(guān)企業(yè)所有的合同，集團(tuán)本部管理層只要進(jìn)行點擊就可以看見。與此同時，整個合同管理的標(biāo)準(zhǔn)也實現(xiàn)一體化，并且通過對合同及時、多維度的分析，實現(xiàn)了輔助決策的功能。

第7篇：地產(chǎn)公司合同管理制度范文

關(guān)鍵詞:工程；管理模式；全過程管理

中圖分類號：E271文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

勝浦濱江路工程位于蘇州工業(yè)園區(qū)勝浦鎮(zhèn)，西起唯勝路，沿吳淞江北岸向東至勝浦路西側(cè)，并設(shè)置回車場。道路總長1940米，車行道寬14米，采用瀝青混凝土路面?？缭焦疗趾咏ㄒ蛔?孔25米簡支橋梁。工程總投資約6000萬元。由蘇州工業(yè)園區(qū)地產(chǎn)經(jīng)營管理公司投資，勝浦鎮(zhèn)實施，是區(qū)鎮(zhèn)一體化建設(shè)的重點工程之一。工程管理模式采用具有類似工程管理經(jīng)驗的并有相應(yīng)工程監(jiān)理資質(zhì)的單位對工程進(jìn)行全過程管理（監(jiān)理）。濱江路于2009年9月30日開工，2010年9月8日通車。結(jié)合工程實施情況，在以下幾方面取得一定的成效。

一、質(zhì)量控制方面

項目管理（監(jiān)理）部制定了切實可行的實施規(guī)劃，設(shè)計階段，審核設(shè)計圖紙，不僅考慮工程總體質(zhì)量，而且考慮設(shè)計中某些節(jié)點的做法是否存在質(zhì)量隱患。在工程施工準(zhǔn)確備階段，審核施工單位上報的施工方案是否可行、工人完成某些節(jié)點有沒有安全隱患、保護(hù)措施是否滿足。工程施工階段對進(jìn)場的原材料嚴(yán)格審查，凡是材料品牌和標(biāo)書不一致的、檢測不合格的予以退場；通過平行檢驗、旁站、巡視檢查等手段，嚴(yán)格工序監(jiān)理。項目管理與施工階段監(jiān)理為同一單位，有利于工程質(zhì)量控制工作有效執(zhí)行，避免了項目管理公司只注重總體質(zhì)量的控制與單純施工階段監(jiān)理單位只注重施工方法間的矛盾。濱江路在整個工程施工中，未出現(xiàn)大的質(zhì)量事故，出現(xiàn)的一般的施工通病，經(jīng)項目管理（監(jiān)理）部督促得到及時整改，各工序、分項及分部工程均得到有效的控制，總體施工質(zhì)量好，達(dá)到了合同規(guī)定的要求。

二、進(jìn)度控制方面

1、采用由監(jiān)理單位全過程管理與項目管理加監(jiān)理并行模式相比，由監(jiān)理單位全過程管理只需要進(jìn)行一次招標(biāo)，減少了招標(biāo)環(huán)節(jié)，加快了工程實施進(jìn)程。勝浦濱江路工程于2009年4月中旬落實管理（監(jiān)理）單位，管理（監(jiān)理）單位立即按照委托管理（監(jiān)理）合同要求組建管理（監(jiān)理）部，安排人員進(jìn)行障礙物統(tǒng)計，落實勘察、測量、方案及施工圖設(shè)計工作，將前期報建與工程施工招標(biāo)并行進(jìn)行，工程于2009年9月順利開工。與同類工程采用項目管理與監(jiān)理并行模式相比工程實施周期至少提前45個日歷天。

2、項目管理（監(jiān)理）部依據(jù)于委托管理（監(jiān)理）合同結(jié)合工程實際情況，制定工程總進(jìn)度計劃（包括設(shè)計、施工招標(biāo)、工程報批報建、竣工驗收、移交）。在對各個里程碑節(jié)點給予要求的同時，綜合考慮施工工藝、人、物、天氣等因素的干擾。避免了項目公司只顧提前完成為目標(biāo)與監(jiān)理公司以安全、保質(zhì)量、保工期為目標(biāo)間不統(tǒng)一。勝浦濱江路工程施工階段工期的設(shè)置充分考慮了工程施工條件、水泥攪拌樁、灰土、水穩(wěn)、橋梁混凝土的施工要求及試驗檢測時間的要求，同時也明確了通車時間節(jié)點。在瀝青路面施工過程中落實了標(biāo)線標(biāo)牌的完成時間，工程于2010年9月8日順利通車，為吳淞江大橋北連接道路維修封閉施工提供了保障。

三、工程費用控制方面

采用由監(jiān)理單位全過程管理，設(shè)計階段，監(jiān)理人員參與審圖，有利于減少因節(jié)點無法施工而導(dǎo)致的工程變更，避免增加工程投資。工程進(jìn)度款按施工合同有關(guān)條款支付，工程造價控制在合同價內(nèi)。工程變更嚴(yán)格執(zhí)行合同內(nèi)的變更程序，先認(rèn)可再變更然后施工，否則不予計量。勝浦濱江路工程發(fā)生的變更主要是在施工過程中為配合道路周邊建設(shè)而增減工作量所實施的工程變更，工程變更總額控制在原合同價的5%以內(nèi)。

四、安全文明管理方面

在施工招標(biāo)階段，監(jiān)理人員參與施工招標(biāo)文件編制，就要求本工程爭創(chuàng)“蘇州市文明工地”稱號。項目管理（監(jiān)理）部始終把安全工作擺在工程建設(shè)的首位，制定各項安全文明施工管理制度，規(guī)定了安全管理工作的具體措施及實施方法，職責(zé)清晰明確。堅持做到認(rèn)識、機(jī)構(gòu)、制度、措施、活動五到位，形成了建設(shè)現(xiàn)場“人人講安全、時時講安全、處處講安全”的良好局面。

現(xiàn)場監(jiān)理人員堅持每天巡視監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)違章現(xiàn)象或安全隱患及時進(jìn)行處理和解決；加強(qiáng)對現(xiàn)場施工器械的安全管理，加大安全文明施工現(xiàn)場的整潔力度，做到安全組織體系化、安全管理制度化、安全設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)化、安全教育經(jīng)常化。始終保持現(xiàn)場安全文明施工的良好局面。勝浦濱江路工程建設(shè)期間，整個工程實現(xiàn)了無重大安全事故發(fā)生，獲蘇州市2010年度安全文明工地稱號。

五、合同管理方面

合同管理工作是一項系統(tǒng)性、政策性和法規(guī)性很強(qiáng)的綜合管理工作。采用由監(jiān)理單位會過程管理模式，由項目管理（監(jiān)理）部依據(jù)建設(shè)單位的合同管理制度，制定了合同管理辦法，明確合同管理的組織、職責(zé)和工作內(nèi)容、工作流程，對合同價款支付的申報審批格式、支付條件、合同變更等各項工作做出了詳盡的規(guī)定。項目管理（監(jiān)理）部參與招標(biāo)文件的編制、招投標(biāo)會議、合同文本的準(zhǔn)備、簽訂的全過程管理工作，及時收集與合同管理相關(guān)的各類資料。在工程施工過程中，項目管理（監(jiān)理）部及時組織召開合同管理工作會議研究和處理合同履行中出現(xiàn)的問題、制訂工作計劃并形成會議紀(jì)要。與采用管理加監(jiān)理并行模式相比，有效提高了合同管理工作效率。

六、信息管理方面

項目管理（監(jiān)理）部制定資料收發(fā)流程、資料格式、資料編碼原則等管理辦法，并依靠蘇州工業(yè)園區(qū)地產(chǎn)經(jīng)營管理公司實施的項目管理系統(tǒng)，資源共享。采用由監(jiān)理單位全過程管理，減少中間流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，通過項目管理（監(jiān)理）部內(nèi)部合理分工，現(xiàn)場管理人員及時向項目負(fù)責(zé)人匯報現(xiàn)場信息，項目負(fù)責(zé)人根據(jù)建設(shè)單位的要求，來指導(dǎo)承包單位施工，避免了采用項目管理與監(jiān)理模式中項目管理部與監(jiān)理部權(quán)限重復(fù)的矛盾，加速了信息傳遞，提高了工作效率。

七、現(xiàn)場協(xié)調(diào)管理方面

采用監(jiān)理單位全過程管理模式，現(xiàn)場協(xié)調(diào)管理工作更加便利。從工程一開始，項目管理（監(jiān)理）部制定嚴(yán)格的現(xiàn)場施工協(xié)調(diào)管理制度，每周五上午召開工地例會。通過會議形式解決現(xiàn)場協(xié)調(diào)問題，并形成會議紀(jì)要發(fā)放給相關(guān)單位。每次會議對上一次會議提出的問題逐項檢查落實。針對現(xiàn)場存在的矛盾比較突出的階段性問題，項目負(fù)責(zé)人及時組織召開專題會議集中解決。對沽浦河橋東側(cè)綠化、沽浦河閘、沽浦河上方高壓電線等影響施工問題，項目管理（監(jiān)理）部及時與勝浦鎮(zhèn)相關(guān)單位聯(lián)系，通過多次召開專題會議進(jìn)行協(xié)調(diào)，作業(yè)時間計算到每一天，充分發(fā)揮群智群策，在各方的共同努力下，贏得了工期。

在勝浦濱江路工程實踐中，探索了采用具有類似工程項目管理經(jīng)驗的監(jiān)理單位進(jìn)行全過程管理模式。在各參建單位的支持和幫助下，圓滿完成了工程建設(shè)任務(wù)，既取得了較為理想的效果，也積累了一定的經(jīng)驗。為建設(shè)“三區(qū)、三城”、推進(jìn)蘇州工業(yè)園區(qū)區(qū)鎮(zhèn)一體化建設(shè)管理模式提供借簽。

參考文獻(xiàn)

第8篇：地產(chǎn)公司合同管理制度范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；稅務(wù)風(fēng)險；控制措施

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的支柱性行業(yè)之一，只有實現(xiàn)健康、快速發(fā)展，才能為國民經(jīng)濟(jì)的有序運行提供可靠保障。面對企業(yè)全面實行“營改增”和金稅監(jiān)管下的各類財稅風(fēng)險，各個行業(yè)該如何采取有效內(nèi)部控制措施防控企業(yè)的各個環(huán)節(jié)風(fēng)險，避免不必要的損失，并運用風(fēng)險管控的手段獲取最大化的稅收收益，成為目前各類企業(yè)的首要任務(wù)。對此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對各業(yè)務(wù)流程進(jìn)行調(diào)整與完善，加大內(nèi)部管理力度，注重提升稅務(wù)管理水平，最大限度降低稅務(wù)，從而有效規(guī)避各種稅務(wù)風(fēng)險。

一、房地產(chǎn)公司稅務(wù)風(fēng)險分析

（一）稅務(wù)風(fēng)險管理意識薄弱

“營改增”政策雖然已經(jīng)全面實行，但是很多房地產(chǎn)公司仍然缺乏風(fēng)險防范意識，仍實行“粗放式”的經(jīng)營管理模式。公司領(lǐng)導(dǎo)與管理人員納稅觀念和稅收遵從意識不強(qiáng)，工作上只關(guān)注財務(wù)風(fēng)險，忽視了稅務(wù)風(fēng)險，這樣不利于自身的可持續(xù)發(fā)展。

（二）缺乏健全的稅務(wù)風(fēng)險機(jī)構(gòu)

很多房地產(chǎn)公司還未成立專門的稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)，也沒有安排專業(yè)的稅務(wù)管理人員，個別公司雖然有稅收管理崗位，也僅僅是承擔(dān)報稅的職責(zé)，未履行稅務(wù)風(fēng)險管理職能。且一些房地產(chǎn)公司的稅收管理人員由出納或其他會計崗位人員兼任，其稅收專業(yè)素質(zhì)不能滿足規(guī)定要求。

（三）稅務(wù)風(fēng)險內(nèi)部防控制度不完善

現(xiàn)階段很多房地產(chǎn)公司還沒有建立完善的信息溝通機(jī)制。首先，各部門涉稅信息傳遞與交流不及時；其次財務(wù)人員與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通與交流較少，不能第一時間了解稅收政策變化情況；最后未建立完善的稅務(wù)風(fēng)險管理體系，無法及時識別稅務(wù)風(fēng)險，缺乏對稅務(wù)風(fēng)險評估、應(yīng)對措施及控制、風(fēng)險控制評價等環(huán)節(jié)?？梢姸悇?wù)風(fēng)險控制過程中，加強(qiáng)內(nèi)部管理，將防范措施做到位，是稅務(wù)風(fēng)險控制首要任務(wù)。

（四）會計制度與稅法不統(tǒng)一

當(dāng)前會計制度和稅法還有著很大的差異，營改增后稅法產(chǎn)生了新的問題。在此背景下，財務(wù)人員需要認(rèn)真學(xué)習(xí)、理解并掌握改革后的財務(wù)和稅務(wù)知識，在日常工作過程中將會計制度和稅法規(guī)定的差異協(xié)調(diào)好。這對財務(wù)人員提出了更高的要求，關(guān)系著對稅務(wù)風(fēng)險的控制效果。

二、房地產(chǎn)公司稅務(wù)風(fēng)險控制措施

（一）增強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險控制管理意識

首先應(yīng)在公司內(nèi)部創(chuàng)建良好的稅務(wù)風(fēng)險管理文化氛圍，公司領(lǐng)導(dǎo)要帶頭轉(zhuǎn)變自身的思想觀念，切實增強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險意識，建立健全稅務(wù)風(fēng)險管理體系，培養(yǎng)員工良好職業(yè)道德與專業(yè)素質(zhì)，提高員工的風(fēng)險防范意識。在實際工作過程中，財務(wù)部應(yīng)根據(jù)各業(yè)務(wù)流程，制定相應(yīng)的報銷制度，并進(jìn)行全員培訓(xùn)，強(qiáng)調(diào)各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的稅務(wù)風(fēng)險，明確違反報銷制度的獎罰措施。將稅務(wù)風(fēng)險管理與員工利益相掛鉤，促使稅務(wù)風(fēng)險管理意識不斷增強(qiáng)。

（二）健全稅務(wù)管理體制

健全稅務(wù)管理體制是防范稅務(wù)風(fēng)險的前提，應(yīng)做好以下幾點工作：一、設(shè)置稅務(wù)會計崗位，由專業(yè)人員負(fù)責(zé)涉稅事項，明確職責(zé)權(quán)限。負(fù)責(zé)定期收集稅收政策并匯總上報，根據(jù)各項目具體情況制定切實可行的稅收籌劃計劃并監(jiān)督實施，加強(qiáng)與稅務(wù)部門溝通，保證稅務(wù)工作順利運行。二、成立合約規(guī)劃小組，合理分解項目成本，編制合約規(guī)劃。制定合同管理制度，明確合同簽訂、執(zhí)行、付款審核過程中的權(quán)限。編制采購、施工等關(guān)鍵環(huán)節(jié)合同模板，明確重要條款內(nèi)容，減少稅務(wù)及法律風(fēng)險。三、根據(jù)稅法規(guī)定做好納稅申報工作，避免出現(xiàn)錯報、漏報情況。將納稅資料及時裝訂成冊，妥善保存，確保其完整性。積極配合稅務(wù)檢查，防止因資料丟失帶來不必要的處罰。四、財務(wù)部應(yīng)加強(qiáng)發(fā)票管理力度，為避免出現(xiàn)不合規(guī)發(fā)票的情況，應(yīng)明確可抵扣進(jìn)項，不可抵扣進(jìn)項業(yè)務(wù)范圍，制定詳細(xì)的審核及付款流程，保證財務(wù)核算準(zhǔn)確規(guī)范，促進(jìn)稅收籌劃工作正常運行。

（三）完善內(nèi)部控制管理制度

房地產(chǎn)公司企業(yè)組織架構(gòu)、營銷模式、集中采購、財務(wù)管理、稅務(wù)管理、合同涉稅、信息系統(tǒng)等各環(huán)節(jié)都可能出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險，為確保將所有稅務(wù)風(fēng)險問題解決好，除增強(qiáng)風(fēng)險管控意識、健全稅管理體制外，還要完善內(nèi)部管理制度。房地產(chǎn)公司稅務(wù)風(fēng)險管理過程主要包括事前、事中和事后三個部分，且各部分有著一定的聯(lián)系，需要加強(qiáng)各部門人員之間的配合與支持，才能形成完善的內(nèi)部控制管理體系。在事前預(yù)防方面，應(yīng)對公司組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，將各業(yè)務(wù)流程中的審批、執(zhí)行、記錄、資料保管等職權(quán)分離，將不相容業(yè)務(wù)分離，形成權(quán)力制衡。

（四）加強(qiáng)會計核算實務(wù)與稅務(wù)風(fēng)險管控

隨著營改增全面落地，國家稅務(wù)總局先后出臺了多項政策，財政部也出臺了《增值稅會計處理規(guī)定》的文件，同時，“金稅三期”系統(tǒng)的上線實施也使得稅務(wù)監(jiān)管手段不斷豐富，稽查力度進(jìn)一步強(qiáng)化，增值稅的處理成為納稅人每月都要面對的一道難題。要解決這個難題，首先要理清增值稅會計核算基礎(chǔ)和會計科目設(shè)置，以及與之相關(guān)的納稅申報思路。其次財務(wù)人員要熟悉商品房銷售與交付流程，掌握各項目增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間，及時申報納稅。項目開發(fā)過程發(fā)生的成本費用要合理歸集分配，可以抵扣的進(jìn)項稅完稅憑證由專人負(fù)責(zé)保管、認(rèn)證及抵扣工作，提前做好土地增值稅測算工作。財務(wù)人員既要熟悉營改增相關(guān)政策又要做好會計核算和申報工作，才能規(guī)避相關(guān)稅務(wù)風(fēng)險。

三、結(jié)語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)如果不及時解決稅務(wù)風(fēng)險，將不利于自身的穩(wěn)定發(fā)展。稅務(wù)風(fēng)險存在于房地產(chǎn)企業(yè)所有業(yè)務(wù)活動中，需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)提高重視程度，加大監(jiān)督管理力度，將稅務(wù)風(fēng)險控制在合理范圍內(nèi)，方能保證經(jīng)營管理工作更加安全。此外，房地產(chǎn)公司還要結(jié)合稅法政策變動情況，及時作出相應(yīng)的調(diào)整，提升稅務(wù)風(fēng)險控制能力，為自身的進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造更加有利的條件。

參考文獻(xiàn)：

[1]李軍.淺談房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險及其應(yīng)對策略[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財務(wù)，2014，(09):60-61.

第9篇：地產(chǎn)公司合同管理制度范文

市場經(jīng)濟(jì)是契約經(jīng)濟(jì)，企業(yè)的經(jīng)營行為都是法律行為，房地產(chǎn)企業(yè)的法律風(fēng)險是指房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理過程中疏于法律常識，不守法律規(guī)則，不經(jīng)法定程序，忽視國家法律監(jiān)管和約束，所實施的行為產(chǎn)生的、可預(yù)見的或難以預(yù)見的、造成與法律相悖或觸犯法律的可能。房地產(chǎn)開發(fā)的每個環(huán)節(jié)，即從房地產(chǎn)開發(fā)的土地受讓、成立項目公司、房屋拆遷、市政配套到房地產(chǎn)的合作開發(fā)、施工建造、項目轉(zhuǎn)讓、房屋銷售、按揭貸款、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)都有疏漏和失誤的可能性，進(jìn)而承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失和否定性的法律后果。法律風(fēng)險是客觀存在的風(fēng)險，只要在房地產(chǎn)市場中運作，就會毫無例外地面對各種法律風(fēng)險，就必須事先采取預(yù)防措施，事中加以控制，事后加以補(bǔ)救。

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性、房地產(chǎn)開發(fā)過程的系統(tǒng)性和復(fù)雜性等特點，房地產(chǎn)開發(fā)法律風(fēng)險呈現(xiàn)出以下主要特點：一是房地產(chǎn)開發(fā)涉及法律多且關(guān)聯(lián)性強(qiáng)。房地產(chǎn)開發(fā)涉及《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《建筑法》、《合同法》、《物權(quán)法》、《公司法》、《擔(dān)保法》、《招標(biāo)投標(biāo)法》等法律法規(guī)，這些法律共同作用，影響著房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程。二是房地產(chǎn)開發(fā)法律風(fēng)險的階段性特點明顯。房地產(chǎn)開發(fā)時間周期長，具有明顯的階段性，因各個階段主要任務(wù)不同其法律風(fēng)險表現(xiàn)也是不同的。三是房地產(chǎn)開發(fā)法律風(fēng)險多且具挑戰(zhàn)性。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)屬于物權(quán)的范疇，而且是所有物權(quán)中最具份量的。房地產(chǎn)由于位置固定性、價值量大、附著于其上的社會關(guān)系復(fù)雜等特點，使國家針對房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、產(chǎn)權(quán)使用和讓渡等都從法律上進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)定，遠(yuǎn)比一般物權(quán)復(fù)雜，這就決定了房地產(chǎn)開發(fā)面臨著更多、更具挑戰(zhàn)性的法律風(fēng)險。綜上筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)是高投入、高收益、高風(fēng)險的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的法律風(fēng)險防控工作非常重要，必須采取“三點一線”模式，即以土地獲取階段防控為基點，以投資決策階段防控為難點，以建設(shè)銷售管理階段防控為重點，以完善的法律風(fēng)險識別、分析、評估、防范流程管理為主線，實現(xiàn)“點線面”結(jié)合，對房地產(chǎn)開發(fā)項目實施全面、系統(tǒng)、完整的法律風(fēng)險管理。

1、把土地獲取階段作為法律風(fēng)險防控的基點，搞好項目立項可研論證和風(fēng)險分析，把好企業(yè)法律風(fēng)險防范第一關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目開發(fā)運作之前，應(yīng)注意對項目的可行性進(jìn)行充分論證，詳細(xì)制作項目可行性報告、法律風(fēng)險評估書、法律風(fēng)險意見書等文件。對項目立項的依據(jù)手續(xù)、工作流程等都要規(guī)范，形成體系，使之符合國家相關(guān)法律、法規(guī)及政策規(guī)定。在項目立項的可行性研究論證的過程中，要結(jié)合規(guī)劃設(shè)計、拆遷安置補(bǔ)償和資金籌集等工作，應(yīng)重點關(guān)注土地法律風(fēng)險、市場法律風(fēng)險、拆遷安置法律風(fēng)險和和籌資法律風(fēng)險，加強(qiáng)對項目開發(fā)經(jīng)營的風(fēng)險性分析、適用性分析和價值性分析，進(jìn)行項目立項的可行性和不可行性比較，再決定是否進(jìn)行項目運作，較大程度地降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險和法律風(fēng)險。實踐經(jīng)驗也證明，項目運作前和企業(yè)重大經(jīng)營決策前的法律風(fēng)險預(yù)警是企業(yè)健康經(jīng)營的第一道屏障。

2、把投資決策階段作為法律風(fēng)險防控的難點，把握好投資的方向、力度和節(jié)奏，減輕企業(yè)法律風(fēng)險防范負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)的法律風(fēng)險體現(xiàn)在投資決策的全過程，何時何地開發(fā)何種類型的房地產(chǎn)，能否把握好投資的方向、力度和節(jié)奏，堅持“有所為有所不為”對于法律風(fēng)險防范非常關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)必須考慮有關(guān)開發(fā)區(qū)域、開發(fā)房地產(chǎn)類型、開發(fā)時機(jī)的法律風(fēng)險，堅持分散投資的策略，對備選項目的城市布局、區(qū)位優(yōu)勢、物業(yè)形態(tài)、消費市場等方面都要進(jìn)行深入調(diào)研分析，全方位把控，確保摸清、看透、投準(zhǔn)。房地產(chǎn)投資分散是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達(dá)到減少風(fēng)險的目的，一般分投資區(qū)域分散、投資時間分散、投資主體分散等方式。投資區(qū)域分散是將房地產(chǎn)投資分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟(jì)不景氣對投資的影響，達(dá)到降低風(fēng)險的目的。投資時間分散則是要確定一個合理的投資時間間隔，從而避免因市場變化、或市場脈搏把握不好而帶來的損失。投資主體分散是通過尋求良好的合作伙伴，充分調(diào)動投資各方的積極性，雙方實現(xiàn)利益共享，風(fēng)險同擔(dān)，最大限度的發(fā)揮自身優(yōu)勢，避免各類風(fēng)險的發(fā)生。

3、把項目建設(shè)銷售管理階段作為法律風(fēng)險防控的重點，加強(qiáng)運營過程的合同管理，強(qiáng)化企業(yè)法律風(fēng)險防范載體。投資房地產(chǎn)是一項收益與風(fēng)險都很高的經(jīng)營項目，而合同條款的嚴(yán)謹(jǐn)和完備程度決定了合同法律風(fēng)險的大小。合同是房地產(chǎn)企業(yè)對外經(jīng)濟(jì)往來最重要的載體，在當(dāng)事人之間具有意定的“法律”效果。事實證明，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的大量的法律糾紛都與合同及相關(guān)法律文件的不規(guī)范、不嚴(yán)謹(jǐn)甚至不合法有關(guān)。而房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)銷售管理階段是合同管理的重中之重，在招標(biāo)模式、承包方式、承包合同、工期拖延、施工索賠、租售合同、銷售時機(jī)、自然災(zāi)害和意外事故等方面都存在法律風(fēng)險。因此，必須建立健全合同管理體系，重點完善對合作方履約信用和能力的審查機(jī)制；完善對合同的定價管理機(jī)制，嚴(yán)格執(zhí)行招投標(biāo)、審核定價制度；制定完善的合同管理制度，實行合同審批領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)簽、部門會簽制度，使合同管理有章可循；制作公司內(nèi)部各種規(guī)范性的制式合同文本；對公司管理人員及相關(guān)經(jīng)辦人員組織合同規(guī)范運作的專業(yè)培訓(xùn)；建立公司合同跟蹤、付款的監(jiān)督、保護(hù)機(jī)制和辦法，實行互相制約、層層把關(guān)的監(jiān)督機(jī)制。通過系統(tǒng)的合同管理以及履約責(zé)任制的建立，有效防止法律風(fēng)險的產(chǎn)生。

4、以法律風(fēng)險識別、分析、評估、防范流程管理為主線，建立完善的企業(yè)法律風(fēng)險內(nèi)控體系。房地產(chǎn)開發(fā)是一個涉及面廣、關(guān)系到眾多市場主體切身利益的復(fù)雜系統(tǒng)工程，企業(yè)的各項經(jīng)濟(jì)活動和對外交往都可能產(chǎn)生法律風(fēng)險。及時建立房地產(chǎn)項目法律風(fēng)險識別、分析、評估、防范一條龍流程管理制度模式，對防范法律風(fēng)險至關(guān)重要。法律風(fēng)險管理必須著力從四個方面下功夫：

一是要強(qiáng)化經(jīng)營管理人員的法律意識，營造企業(yè)法治文化氛圍。加強(qiáng)員工法律意識培育是防范企業(yè)法律風(fēng)險的前提和基礎(chǔ)。要使法律風(fēng)險防控形成長效機(jī)制，必須營造良好的企業(yè)法治文化氛圍。企業(yè)的每位成員，尤其是高層管理人員和核心業(yè)務(wù)人員必須認(rèn)真學(xué)習(xí)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營相關(guān)的法律、法規(guī)以及規(guī)范性文件，關(guān)注新法新規(guī)的出臺。企業(yè)必須將學(xué)習(xí)培訓(xùn)作為法律風(fēng)險防范關(guān)口前移的重要手段，加強(qiáng)對相關(guān)法律知識的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，提高從業(yè)人員的法律意識和運用法律知識解決實際問題的能力，提高法律風(fēng)險的警覺性和預(yù)見性，從而有效地構(gòu)建起防范法律風(fēng)險的無形屏障。

二是要加強(qiáng)法務(wù)隊伍建設(shè)，健全企業(yè)法律風(fēng)險防范機(jī)構(gòu)。法律風(fēng)險防范機(jī)構(gòu)建立，必須對外聘請法律顧問，對內(nèi)設(shè)立法務(wù)部門。外聘律師最重要作用并不在于訴訟階段，而在于非訴訟階段，即以事前防范為主，以事后處理為輔，在房地產(chǎn)開發(fā)各階段為企業(yè)解決經(jīng)營中的重大決策和危機(jī)處理，審點工作和重要環(huán)節(jié)的法律風(fēng)險，提出法律意見。只要充分發(fā)揮專業(yè)律師的作用，就能夠有效地避免簽約環(huán)節(jié)的失誤和疏漏，并及時為企業(yè)決策者提供專業(yè)的法律意見，從而順利完成房地產(chǎn)項目的開發(fā)。而內(nèi)設(shè)的企業(yè)法律部門主要側(cè)重于企業(yè)日常法律事務(wù)的處理，負(fù)責(zé)與外聘律師的工作對接，內(nèi)外銜接配合，更加細(xì)致準(zhǔn)確地解決企業(yè)的法律問題。企業(yè)的法務(wù)部門應(yīng)深入企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動，積極為重大決策發(fā)表法律意見，開展重要制度和重大合同的合法性審查，參與易發(fā)糾紛事件的預(yù)告防范和應(yīng)急處置，提前介入訴訟糾紛，找好法務(wù)工作的切入點，將業(yè)務(wù)部門和法律部門的工作有效銜接起來，處理好業(yè)務(wù)開展和風(fēng)險防控的關(guān)系，使法務(wù)工作與企業(yè)的經(jīng)營活動融為一體，與職能部門形成合力，切實履行法律管理和服務(wù)職能。

三是要建立企業(yè)法律風(fēng)險的自我診斷體系，實施全面法律風(fēng)險管理。根據(jù)房地產(chǎn)投資、建設(shè)、運營的特點，建立測評監(jiān)控企業(yè)法律風(fēng)險的指標(biāo)診斷體系，用以診斷識別企業(yè)經(jīng)營中的法律風(fēng)險狀態(tài)及建立企業(yè)法律風(fēng)險預(yù)警機(jī)制、排查制度和糾錯機(jī)制。房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理是一種系統(tǒng)的、完整的法律風(fēng)險管理過程，主要包括三個方面：第一是法律風(fēng)險識別，通過分析研究在項目每個階段在哪些方面存在哪些法律風(fēng)險，進(jìn)而對這些法律風(fēng)險進(jìn)行歸類分析。第二是法律風(fēng)險的分析評估，主要是分析研究項目實際運營中的法律風(fēng)險造成后果是什么，引起后果有多大，是否可以避免法律風(fēng)險等。第三是法律風(fēng)險處理，根據(jù)擬定的法律風(fēng)險對策，協(xié)調(diào)、解決和處理法律風(fēng)險問題。