房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資測(cè)算分析

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1引言

“十三五”推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到不可估量的影響。眾所周知，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重的產(chǎn)能過(guò)剩、供求不平衡的問(wèn)題。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目，如何科學(xué)地去庫(kù)存、改善供求關(guān)系，成為一大難題。根據(jù)分析，房地產(chǎn)出現(xiàn)產(chǎn)能過(guò)剩，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)新投資減少最后導(dǎo)致GDP負(fù)增長(zhǎng)。我國(guó)房地產(chǎn)的空置房無(wú)論過(guò)多或者過(guò)少，都對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著巨大的負(fù)面影響。所以，這更需要我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行供給側(cè)改革，根據(jù)不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)規(guī)模、人口數(shù)量等現(xiàn)實(shí)因素，進(jìn)行科學(xué)的合理預(yù)算估測(cè)，從而推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的影響因素

2.1通貨膨脹

如果商品市場(chǎng)面臨通貨膨脹，商品購(gòu)買(mǎi)者總是在不斷地觀望，預(yù)期商品的價(jià)格會(huì)更加持續(xù)地上漲，如此貨幣貶值。正是如此，消費(fèi)者們希望通過(guò)購(gòu)買(mǎi)固定商品來(lái)防止貨幣貶值，尤其是像房子這樣一類(lèi)的極其耐用品。所以，在通貨膨脹的情況下，房子的銷(xiāo)售量往往大增，且有不斷上漲的趨勢(shì)。但是，作為房產(chǎn)類(lèi)，這些稀缺特殊的資源，一些商品的提供者總是遵守將貨品囤積在自己的手里的原則，而且房子這類(lèi)資源物品往往耗時(shí)較長(zhǎng)，需要很長(zhǎng)一段的開(kāi)發(fā)建立時(shí)間，這一系列原因最終導(dǎo)致房子的貨物量供不應(yīng)求。但是，在通貨膨脹的情況下，消費(fèi)者對(duì)于房子的需求在短時(shí)間并不會(huì)減少，而且在供應(yīng)方面，供應(yīng)房的數(shù)量也不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)劇增。所以，在供求失衡的情況下，兩方面原因?qū)е铝朔孔觾r(jià)格不斷上漲，往往直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資規(guī)模。所以，通貨膨脹間接導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)規(guī)模。

2.2城市化進(jìn)程

如何說(shuō)城市化進(jìn)程影響房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)規(guī)模。這要從城市化進(jìn)程代表一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，是一個(gè)城市的整體水平的標(biāo)志。如果一個(gè)城市城市化進(jìn)程較快，城市化水平高，這個(gè)城市就有許多的人口，居民數(shù)量極多，人口多導(dǎo)致需求大，對(duì)于各類(lèi)商品的需求量將會(huì)不斷地提升，特別是房地產(chǎn)這類(lèi)剛性的需求。供求相互作用，大量的需求拉動(dòng)供給，因此供應(yīng)端不斷地完善，大城市的房地產(chǎn)的硬件設(shè)備都比較完善，例如物業(yè)公園等設(shè)施，價(jià)值決定價(jià)格，同時(shí)大城市的房地產(chǎn)價(jià)格水平也普遍比小城市的房地產(chǎn)水平較高，如此又促進(jìn)了房地產(chǎn)的投資規(guī)模，如此不斷地往復(fù)。當(dāng)然，還有其他部分的原因，例如隨著城市進(jìn)程的不斷推進(jìn)，城市的土地面積有限，不夠城市的建設(shè)使用，因此，城市只好向周邊地區(qū)不斷推進(jìn)，不斷利用周邊農(nóng)村的土地資源，導(dǎo)致居住在農(nóng)村的農(nóng)民失去了土地，政府和開(kāi)發(fā)商為了安撫農(nóng)民需要支付安置費(fèi)用或者一些用來(lái)安置農(nóng)民住處的安置房，如此又使房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的成本不斷地上升，最后影響了房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)規(guī)模。還有另外一個(gè)原因，城市相比農(nóng)村，工資高，許多農(nóng)民為了謀圖發(fā)展，從農(nóng)村來(lái)到城市謀求工作，農(nóng)民工進(jìn)來(lái)城市需要住處，因此有大量的住房需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)的需求上升。最后，還有一大堆的畢業(yè)大學(xué)生在畢業(yè)之后，為了更好的未來(lái)，選擇在城市發(fā)展，安家落戶(hù)，因此一大波的畢業(yè)生對(duì)住房的需求量提升了城市的房地產(chǎn)的需求，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)投資規(guī)模。

2.3財(cái)務(wù)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)的費(fèi)用主要包括銷(xiāo)售、財(cái)務(wù)、管理三個(gè)方面。雖然費(fèi)用在總體投入的額度中占有的比重不是最大的，但是因?yàn)殇N(xiāo)售以及管理兩種費(fèi)用極其容易因?yàn)橐恍┎淮_定外在的原因所影響，因此費(fèi)用也是極其需重視的一個(gè)支出。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其開(kāi)發(fā)的費(fèi)用產(chǎn)生于前期資金融資而需要支付給銀行的利息。所以，要引起注意的是，追本溯源，對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行控制，就是對(duì)融資的額度規(guī)模進(jìn)行控制。如此，可以從根源上對(duì)財(cái)務(wù)的成本費(fèi)用進(jìn)行更好地控制。財(cái)務(wù)的良好控制現(xiàn)狀，可以促進(jìn)對(duì)房地產(chǎn)的投資規(guī)模的改善。房地產(chǎn)企業(yè)的資金究竟運(yùn)用到哪些領(lǐng)域，每個(gè)環(huán)節(jié)分別占用多少的份額。因此房地產(chǎn)企業(yè)建筑開(kāi)發(fā)需要加強(qiáng)其財(cái)務(wù)資金成本的使用范圍的準(zhǔn)控。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，一個(gè)產(chǎn)業(yè)往往會(huì)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行建筑項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，其資金會(huì)流動(dòng)到多個(gè)部分環(huán)節(jié)，包括:一是房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目所征用的土地所需的賠償居民的拆遷費(fèi);二是建筑項(xiàng)目的工程建設(shè)的成本費(fèi)用;三是建筑成型時(shí)后期軟安裝所需的成本費(fèi)用;四是房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目給未來(lái)居民的一些公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金投資，例如公園、電梯等;五是一些其他建設(shè)建筑項(xiàng)目所需且發(fā)生的直接費(fèi)用。當(dāng)然，這些各個(gè)部分所發(fā)生占用的比例經(jīng)常不合常理，有的幾種資金投入所占比例明顯超標(biāo)或者過(guò)少。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格督促財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)當(dāng)前建設(shè)項(xiàng)目的審計(jì)監(jiān)督。因此財(cái)務(wù)的現(xiàn)狀會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模。

2.4第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平

第三產(chǎn)業(yè)是服務(wù)產(chǎn)業(yè)，需要一大堆的勞動(dòng)力。其發(fā)展水平能代表一個(gè)區(qū)域或者一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的地區(qū)都是勞動(dòng)密集型地區(qū)，其對(duì)勞動(dòng)力有極大的需求。因此第三產(chǎn)業(yè)是影響我國(guó)房地產(chǎn)投資與規(guī)模的極其重要因素。比如第一、第二產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)力極其容易被大機(jī)器、科學(xué)技術(shù)所代替。相反，第三產(chǎn)業(yè)的服務(wù)行業(yè)其勞動(dòng)力的需求量極大，且短期內(nèi)不會(huì)被代替。所以大量的勞動(dòng)力水平需要大量的住房，帶動(dòng)房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)規(guī)模。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平較高的地方，城市的居民人數(shù)也高，往往聚集在一片的地區(qū)，所以房子都是大片聚集，覆蓋面積大。只要第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平高的地方，其商業(yè)化的水平也是相當(dāng)高的，交通水平也是相當(dāng)之高，因此帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)上漲，呈直線(xiàn)上升。第三產(chǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資有相當(dāng)大的影響。

3結(jié)論與相關(guān)建議

3.1結(jié)論

城市化進(jìn)程、第三產(chǎn)業(yè)和居民消費(fèi)指數(shù)增長(zhǎng)率都會(huì)影響房地產(chǎn)的投資規(guī)模，未來(lái)城市化進(jìn)程規(guī)模、速度、規(guī)劃以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都對(duì)房地產(chǎn)投資規(guī)模起巨大推動(dòng)作用且?guī)?dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此城市化率對(duì)其影響最為顯著。從行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)分析，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)量嚴(yán)重過(guò)剩、庫(kù)存積壓是如今的主要問(wèn)題之一，解決問(wèn)題的一大關(guān)鍵在于從供給側(cè)改革，減少產(chǎn)量，解放生產(chǎn)力在生產(chǎn)端提高競(jìng)爭(zhēng)力促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)投資規(guī)模增長(zhǎng)速度可能會(huì)在整體上有所下滑。

3.2相關(guān)建議

城市化水平是衡量一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的重要指標(biāo)。一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)的長(zhǎng)期需求是人口數(shù)量以及購(gòu)買(mǎi)力等決定的，推動(dòng)城市化進(jìn)程使得大量農(nóng)村人口遷移到城市，人口數(shù)量增加并且經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民收入上升，消費(fèi)水平購(gòu)買(mǎi)力上升。增加住房需求量以及購(gòu)買(mǎi)量在一定程度上減輕了房地產(chǎn)庫(kù)存積壓壓力。另外，也有利于城市建設(shè)和促進(jìn)戶(hù)籍改革。供給側(cè)改革，從源頭解決問(wèn)題;調(diào)整產(chǎn)業(yè)，縮減房產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模，房?jī)r(jià)控制在合理區(qū)間。不僅達(dá)到去庫(kù)存的目的，使社會(huì)資源也可以得到最佳利用。避免房產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，防止房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題導(dǎo)致破產(chǎn)。由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及廣泛，對(duì)房產(chǎn)業(yè)的調(diào)整改革有利于保障民生，穩(wěn)定國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)秩序。完善房地產(chǎn)金融制度，房地產(chǎn)企業(yè)融資困難是我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀之一，我國(guó)的金融制度不夠完善，企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)地需要足夠的資金，商業(yè)銀行貸款是房地產(chǎn)行業(yè)資金的主要來(lái)源。近年來(lái)我國(guó)對(duì)房產(chǎn)業(yè)貸款力度加大，企業(yè)貸款艱難，使得融資更加困難，融資不順影響房產(chǎn)質(zhì)量，相對(duì)也影響到了銀行系統(tǒng)甚至國(guó)家經(jīng)濟(jì)，總之房產(chǎn)業(yè)興起帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)興起，下滑也會(huì)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)下滑，完善房地產(chǎn)多元化融資制度，有利于房地產(chǎn)自身發(fā)展，同時(shí)穩(wěn)定銀行經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。

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作者：房艷杰 單位：臨沂新城吾悅置業(yè)有限公司