老工業(yè)區(qū)改造項目投資收益

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一、引言

國家發(fā)展改革委員會根據黨和政府工作政策的要求，將北京首都鋼鐵廠納入到工業(yè)區(qū)搬遷改造試點范圍，對其進行升級改造。其目就是要加快產業(yè)升級，提高民生服務水平，改善城市生態(tài)環(huán)境，縮小區(qū)域差距。國家發(fā)展改革委指出，老工業(yè)區(qū)的搬遷試點工作千萬不能忽略，需要充分考慮老工業(yè)區(qū)發(fā)展的特點，并在此基礎上充分利用各方資源，通過建立組織，籌措資金來為老工業(yè)區(qū)改造奠定物質基礎，進而在此基礎上完善公共服務建設，對土地進行充分開發(fā)，形成一整套具有模仿、推動的老城區(qū)改造經驗，進而指導全國老城區(qū)改造工作。孫力如（2012）結合鄭州市舊城改造情況對當前國內舊城改造的方法過于單一，都是開發(fā)房地產等，沒有考慮其他方法。其次，老城區(qū)改造強度過高，而且改造項目分部不科學，有些項目一直沒有進行改造。在此基礎上，他們對合理制定改造標準等方面提出了相應建議，以期對今后的舊城改造提供更好的思路。董姝娜等（2015）認為老城區(qū)改造很容易誘發(fā)一些社會公共事件，進而影響社會的和諧穩(wěn)定。第一，環(huán)境可能受到再次污染。改造過程中可能會牽扯到多方面的因素，比如挖掘土壤等，一不小心就可能再次污染環(huán)境。第二，老工業(yè)區(qū)搬遷改造所設定的承接區(qū)和騰退區(qū)在未來的發(fā)展中定位如何，可能會誘發(fā)一定的突發(fā)事件。第三，老工業(yè)區(qū)搬遷改造涉及到大量資金的投入，在一定程度上很可能引起金融體系的變革，特別是房地產金融體系的變革，進而誘發(fā)金融風險的產生。城區(qū)老工業(yè)區(qū)搬遷改造資金融通規(guī)模巨大，在征信系統(tǒng)不發(fā)達、金融體系不健全、法律保障不完善等情況下，極有可能導致融資鏈條斷裂，并導致突發(fā)性社會事件的發(fā)生。由于老工業(yè)區(qū)改造項目不可逆轉性的特點使工程實施后很難推倒重來，否則將造成重大的經濟損失，也會損害到社會利益和國家的利益。準確的投資收益預測，對節(jié)約國家投資，提高基礎設施投資效率具有重要的作用。

二、項目投資收益理論

老工業(yè)區(qū)整體改造項目投資效益主要包括經濟效益、社會效益、生態(tài)環(huán)境等，其中經濟效益主要是通過對老工業(yè)區(qū)改造，對落后工業(yè)區(qū)整體搬遷，引進新產業(yè)，實現(xiàn)產業(yè)升級，獲得投資收益。1.經濟效益。一般認為是項目的財務效益。財務效益就是項目的投資能夠為投資者獲取一定現(xiàn)金流入，在企業(yè)報表項目體現(xiàn)為投資收益科目，投資收益科目為正數(shù)，則意味著具有財務效益。2.社會效益。社會效益則是從社會角度出發(fā)，分析投資行為對社會產生的效益。一般可以從投資者、被投資、社會經濟三個方面進行分析。從投資者角度而言，社會效益就是促進了社會產業(yè)的發(fā)展，比如投資者投資了一個老城區(qū)改造企業(yè)，而該老城區(qū)改造項目正是目前我國所需要的改造模式，這樣就能形成一套系統(tǒng)改造方法，進而有效指導全國老城區(qū)改造項目。從被投資者角度而言，社會效益就是其獲得相應的資金投入，進而能夠推動自身的改革發(fā)展，具有更多的資金進行研發(fā)，促進企業(yè)創(chuàng)新。從社會經濟角度上看，社會效益則是整個產業(yè)鏈的發(fā)展，通過投資之后，企業(yè)發(fā)展具有資金，就會促進生產，進而帶動整個產業(yè)鏈的發(fā)展。比如老城區(qū)的改造，可能促進房地產、建筑行業(yè)、建材行業(yè)、裝飾行業(yè)等產業(yè)鏈的整體發(fā)展。3.環(huán)境效益。環(huán)境效益就是一個項目的投資對環(huán)境所引起的效益，以工業(yè)老城區(qū)搬遷改造為例，傳統(tǒng)的工業(yè)老城區(qū)一般都是一些污染比較嚴重的企業(yè)，比如鋼鐵廠、煤炭廠等等，這些企業(yè)如果出現(xiàn)在城區(qū)中，對城區(qū)的環(huán)境將會產生一定的不良影響。對其進行投資，在一定程度上能更有效改善目前的環(huán)境狀況，進而提升人民群眾生活的質量水平，促進人與自然的和諧發(fā)展。

三、投資收益相關指標

國家發(fā)展改革委、建設部2006年8月出版的《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》（第三版）中提到項目收益的分析是就是從某一項目的盈利情況、償債情況以及財務績效三方面進行分析的。這三個指標中，盈利能力是核心基礎內容，一般會從投資前及投資后兩個層面分析該項目的盈利能力。投資前的分析一般都是通過建立投資收益評級按指標進行分析的，所利用的指標包括NPV和IRR兩個，NPV就是凈現(xiàn)值分析方法，通過對未來現(xiàn)金流量進行折現(xiàn)來了解項目投資收益。而IRR是內含報酬率法，就是通過計算內涵報酬率與資本成本之間的關系來分析投資的可行性。融資后的分析是一般是從資金成本的角度出發(fā)，對該投資項目進行分析，因此所利用的指標一般只有內含報酬率法，而較少考慮凈現(xiàn)值情況。償債情況主要是使用盈虧平衡分析方法和敏感性分析，來了解被投資項目的償債能力，通過對風險和不確定性因素做出評價，并在此基礎上進行敏感性分析，確定投資項目最敏感的風險，并通過概率進行分析，通過對概率的折算，確定某一被投資項目風險大小，進而確定相應的償債情況。財務績效則是指本投資所能產生的最終財務績效是多少，需要通過對項目一段時間的分析才能確定，在分析過程中需要考慮資金的投入量、項目周期、預計未來現(xiàn)金流量，并結合相關因素對此進行有效測算，確定具體的財務績效。張俊瑞（2004）認為要重視現(xiàn)金流的指標，提出了一些利用現(xiàn)金流量信息進行分析和評價的財務指標，如反映盈利能力的主營收現(xiàn)比率、主營成本付現(xiàn)比率、變現(xiàn)收益率、投資收益變現(xiàn)比率等；并采用因子分析法、主成分分析對影響財務評價的因素進行分析，對企業(yè)綜合評價指標采用層次分析法。簡立君（2005）認為實踐中常用的貼現(xiàn)率有三種：銀行貸款平均利率、行業(yè)平均利潤率、企業(yè)的平均資金成本作為貼現(xiàn)率。在貼現(xiàn)率的量化上不能在整個項目壽命周期內一成不變，而應該根據宏觀和微觀不斷變化的經濟形勢在不同的情況下分別采用不同的貼現(xiàn)率對投資項目進行動態(tài)經濟分析。凈現(xiàn)值法是在投資過程中經常使用的方法。我們在投資一個項目時，肯定在近1~2年是不會產生現(xiàn)金流量的，很可能在未來5~10年內才會逐漸產生現(xiàn)金凈流量，因此，通過確定每一年的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，對其進行折現(xiàn)，進而計算該項目的投資收益。如果投資收益為正數(shù)，則表明該項投資比較合理，否則就是一個失敗的投資行為。正是由于該方法思路和計算過程比較簡便，在現(xiàn)實中被廣泛使用。

四、社會環(huán)境效益評估模型的構建

老工業(yè)區(qū)改造項目是一個非常復雜的過程，涉及的內容非常多，因此在社會環(huán)境效益評估模型構建時，必須要考慮，眾多方面和因素。本研究通過借鑒他人的研究方法，首先運用層次分析法計算出每一個因素指標的權重，進而在此基礎上運用模糊綜合評價方法，依據各個指標的權重形成相應的特征效益矩陣，進而計算出各個權重的具體效益，實現(xiàn)定性分析和定量分析的結合，得出較為客觀、可靠的結果。層次分析法的具體步驟主要是這樣的：第一，要將與總決策有關的影響因素逐一分解成具有不同特征的層次。第二，在此基礎上進行定性描述。第三，根據定性描述的結果利用相應的公式進行定量分析，進而計算出具體的權重。這種方法的優(yōu)點就在于能夠對一些比較深入的問題進行有效分析，通過因素分解，抽絲剝繭，了解各個因素的影響程度和權重，運用少量的數(shù)學思維將抽象化的元素具象化，從而為一些多目標、多元素或者毫無結構秩序的問題提供解決思路。模糊綜合評價法則是通過利用模糊數(shù)學理念的一種評價方法。該綜合評價法的基本原理就是根據模糊數(shù)學中的隸屬原理把定性分析轉變?yōu)槎糠治?，進而對受到多因素影響的老城區(qū)改造項目作出一個綜合總體評價。該方法的特點就是計算結果簡單、易懂，而且計算過程具有一定的系統(tǒng)性，能夠較好解決一些模糊的、具有高度不確定性的項目。具體模型構建方法如下：1.確定老城區(qū)項目改造集：O=（O1,O2……On），U=（U1,U2……Un）式中Ui（i=1,2,……n）為老城區(qū)改造項目綜合評級按具體影響因素；評價等級集V=（V1,V2……Vn）為老城區(qū)改造項目最終的評價結果，U和V都是既定的有限論域。2.建立老城區(qū)改造評價因素權重矩陣：一般情況下n個評價因素對老城區(qū)改造項目而言并非同等重要，各單方面因素的表現(xiàn)對老城區(qū)改造項目綜合表現(xiàn)的影響是不同的，因此在合成運算前要確定模糊權分配量W=（W1,W2……Wn），根據歸一化原則∑W=1。3.對老城區(qū)改造項目進行單因素評價，建立模糊關系矩陣R。在構造了等級模糊子集后，要逐個對老城區(qū)改造項目從每個具體因素上進行量化，建立模糊關系矩陣R，R中元素Rij是對象Oj在因素Ui上關于評語V的特性指標，成為隸屬度。對于有限論域U上的每個因素Ui都有一個單因素評價矩陣，Ri=（ri1,ri2,……rim）其中rij表示第i個因素對于第j個評價等級的隸屬度，矩陣中的不同行反映了某個被評價事物從不同的單因素來看對各等級模糊子集的隸屬程度。4.計算老城區(qū)改造項目評價結果矩陣B，B=WΛR，其中模糊綜合評判就是給定W和R，通過模糊變換得到B，其中W表示諸因素的權重分配，B表示評價結果，“Λ”為廣義模糊算子。5.對模糊綜合評價結果向量進行分析。對不同的一維綜合評價值可以按照方便的順序進行排序，而對不同的多維模糊向量則需要進行具體分析之后才能進行比較排序。

作者：王玲英 龍均云 單位：河南中醫(yī)藥大學