房地產設計管理要點探析

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摘要：房地產項目設計階段的成本管理對項目總成本的影響超過70%，直接決定著項目成本管理成敗。本文將從成本控制角度出發(fā)，探討房地產設計管理的要點。首先分析了目前房地產項目設計管理中存在的成本控制問題，包括成本控制機制缺乏聯(lián)動性、成本控制制度不夠完善、成本控制方法相對落后等。在此基礎上，提出有針對性的建議措施，以期優(yōu)化房地產設計管理及成本控制效果。

關鍵詞：成本控制；房地產設計；管理要點

房地產市場的競爭激烈程度在不斷提升，企業(yè)為了爭取更多發(fā)展機會，保持市場優(yōu)勢地位，必須做好工程項目的成本管理工作，從而保證企業(yè)資金運轉流暢，順利完成各項戰(zhàn)略指標。成本控制是一項貫穿于工程項目建設全過程的管理活動，對設計階段而言，由于設計方案決定了大部分的項目成本支出，需要在其設計過程中，充分考慮成本控制的可實施性。只有做好前期的設計管理工作，才能保證后續(xù)的成本控制目標能夠實現(xiàn)。

1房地產設計管理中的成本控制問題

1.1成本控制機制缺乏聯(lián)動性

在房地產項目管理中，成本控制不是某個部門的管理任務，而是與財務部門、設計部門、采購部門、施工部門等都有密切聯(lián)系的。但是在房地產項目設計階段，成本控制工作的獨立性較高，沒有與其他部門工作有機結合起來。對設計部門而言，由于缺乏成本控制的專業(yè)知識技能，在設計過程中，不可避免的會出現(xiàn)考慮不周的情況，進而為后期的成本控制留下風險隱患。此外，設計部門的設計信息共享度不高，也為財務部門等其他部門人員參與設計成本控制增加了難度，目前主要采取事后核算方法，缺乏有效的事前和事中控制手段。在各專業(yè)的設計方案進行綜合匯總時，成本問題集中暴露出來，對其進行分析和處理也較為棘手。再加上財務報告本身具有一定的滯后性，也會對設計工作產生影響，設計部門將工作重點放在解決設計問題上，缺乏對成本控制問題的考慮，難以實現(xiàn)預期的成本控制目標[1]。

1.2成本控制制度不夠完善

房地產項目成本控制是一項系統(tǒng)化工作，其持續(xù)周期近似于項目實施周期，圖1房地產項目成本控制體系在項目進行過程中，存在多方面影響因素，容易因不確定因素影響成本控制的實施。因此，在開展成本控制管理的過程中，需要建立一套完整的管理制度，為具體工作的開展提供依據(jù)。但是在項目設計過程中，可以參考的成本控制制度有限，較為重要的成本控制責任制度等，也存在一定的片面性，未完全覆蓋所有參與主體。再加上上述各部門之間工作的分割性，難以根據(jù)項目設計實際需求，定期對總成本進行分析和管理。這一現(xiàn)象導致在設計管理過程中，成本控制的約束力不足，容易因追求工程質量、追求施工進度等，忽視成本控制問題，產生不必要的成本浪費。另一方面，許多設計人員自身缺乏成本控制意識，在外部約束力量不足的情況下，難以主動尋求成本控制的有效途徑。在設計過程中，缺乏對資源優(yōu)化配置等方面的考慮，成本控制處于被動狀態(tài)[2]。

1.3成本控制方法相對落后

目前國內許多房地產企業(yè)的成本控制方法還較為落后，特別是在設計階段，成本控制效果受控制方法和技術的影響較大，只有保證信息的及時傳遞、對設計方案進行全面審核，才能提前發(fā)現(xiàn)設計方案中存在的問題，將成本風險消滅在萌芽期。但是一些企業(yè)在資金管理方面，采用的預算方式過于老舊，缺乏對市場變化的考慮，信息化技術的應用水平也偏低，在設計和審核中，主要依靠設計圖紙和相關文件等進行成本核算，未能發(fā)揮BIM技術等在設計階段成本管理中的應用優(yōu)勢。此外，也存在資金管理預算不足的問題，缺乏科學的統(tǒng)籌設計理念，在不同專業(yè)的設計內容中，存在資源占用沖突等現(xiàn)象，導致后期施工期間，會出現(xiàn)較多的設計變更問題，造成大量的成本損失。必須盡快改進房地產項目設計管理方法，強化成本控制理念，通過掌握設計階段的成本控制管理要點，最大限度的降低成本控制風險[3]。

2基于成本控制角度的房地產設計管理要點

2.1成本控制影響要素分析

在房地產項目設計管理過程中，要達到預期的成本控制效果，首先應對成本控制影響要素加以明確。具體包括：（1）項目策劃影響因素。在規(guī)劃構思階段，應充分考慮地區(qū)實際情況，做好市場調研等工作，為項目設計提供基本方向，從而建立可行的成本管理體系，對項目實施全方位管理，盡可能的預測可能出現(xiàn)的變化問題。（2）建筑設計因素。房地產項目設計要充分考慮建筑構成要素和使用功能，做好各平面、立面的設計，同時安排好機電、暖通、排水等各專業(yè)施工，使其成為一個完整體系。同時應對各專業(yè)設計可能出現(xiàn)的沖突問題加以協(xié)調，將成本控制提前化，避免因設計變更造成成本損失。（3）選料設備選擇因素。在房地產項目建設過程中，使用的材料和設備必須滿足相關技術標準規(guī)范的要求，同時與工程施工的實際需要相符，否則容易因建筑質量不達標，給企業(yè)帶來懲處和賠償問題[4]。

2.2房地產設計方案優(yōu)化

在明確房地產項目成本控制影響要素的基礎上，設計階段的管理重點首先體現(xiàn)在設計方案優(yōu)化方面，通過對設計方案作出有效優(yōu)化，可以降低成本控制風險，甚至達到成本節(jié)約的效果。一般情況下，由于項目前期準備階段能夠掌握的基礎資料有限，設計人員在制定初始設計方案時，不可避免的會出現(xiàn)一些漏洞問題。通過后期更加全面的掌握工程地質資料、現(xiàn)場勘查材料等，可以將這些不足之處篩選出來，并作出有針對性的改進。房地產設計方案優(yōu)化具體包括對外觀設計的優(yōu)化、對日照間距、建筑容積率的優(yōu)化等，內容十分廣泛。在這些方面的優(yōu)化過程中，可以在滿足相關建設標準要求的前提下，節(jié)省建筑材料或能耗，進而達到成本控制的目的。因此，在房地產設計管理過程中，必須提高對設計方案審核及優(yōu)化的重視，對比選擇出最優(yōu)設計方案，同時考慮質量要求和經(jīng)濟性要求，通過節(jié)約成本，幫助企業(yè)提升項目建設效益。

2.3采取限額設計方法

在房地產項目設計管理中，積極推行限額設計方法，是實現(xiàn)成本控制目標的有效途徑。限額設計是成本控制理念的集中體現(xiàn)，能夠讓設計人員在制定設計方案時，充分考慮成本要素，在各專業(yè)設計過程中，對成本目標加以明確，并落實到具體的設計內容中，從而在各專業(yè)設計方案綜合時，能夠最大限度的降低成本問題。限額設計理念具體是指以房地產項目可行性分析為依據(jù)，在初步設計階段，融入成本控制方法，做好概預算工作。以實現(xiàn)業(yè)主的功能需求為前提，有計劃的分配投資限額，確保各專業(yè)設計的合理性。在總投資限額下，完成各專業(yè)設計任務，并對其進行優(yōu)化。在此方面，也可以體現(xiàn)出設計優(yōu)化的重要性，只有采取有效的優(yōu)化策略，才能確保投資限額的順利達成。在具體設計過程中，則應貫徹以價定量思想，通過對限額進行逐層分解，確保方案綜合時，概預算成本能夠控制在投資限額以內。這也需要實現(xiàn)成本控制責任的逐層分解，每一個設計環(huán)節(jié)都需要完成相應的成本控制任務。因此，必須構建完善的成本控制責任體系。

2.4落實項目成本控制責任制

項目成本控制責任制是成本控制管理的主要依據(jù)，其最終目的是實現(xiàn)項目整體的成本控制目標。因此，在責任分解過程中，要與成本控制任務的分解高度契合，將具體管理責任落實到部門和個人。對項目設計管理而言，成本控制容易出現(xiàn)的問題是成本虛高，同時也容易因設計精細化程度不足，導致設計方案與工程實際不符，進而出現(xiàn)成本浪費問題。因此，設計階段的成本控制還要從設計細節(jié)著手，明確成本控制的核心要求，加強獨立預算工作，真實反映項目成本變化。各部門和崗位不僅要承擔其自身的成本控制責任，還要主動承擔信息分享和溝通責任，通過及時反饋本部門工作情況，為其他部門成本控制工作的開展提供參考。設計部門作為該階段成本管理的核心部分，應主動向財務部門提供成本核算所需的設計資料。同時建立問責制度，一旦出現(xiàn)成本問題，應將問題具體到某專業(yè)、某個環(huán)節(jié)的設計內容，并追究相關責任人的責任，對其進行懲罰。另一方面，還需要建立績效評價制度和激勵制度，鼓勵設計人員通過采用新材料、新技術幫助房地產項目節(jié)約成本，并根據(jù)成本節(jié)約數(shù)量，按照一定比例對其進行嘉獎，從而激發(fā)設計人員參與成本控制管理的主動性。

2.5加強成本控制執(zhí)行力度

在房地產項目設計管理和成本控制的實際操作過程中，首先要強化成本控制理念，追求提高成本控制的有效性，不斷在工作實踐中總結經(jīng)驗和方法，構建切實可行的成本控制管理體系。其次應注重先進技術的應用，為改變部分企業(yè)成本控制管理落后的狀態(tài)，應進一步推動企業(yè)的信息化發(fā)展。利用具有一定智能化水平的信息管理工具，提高成本控制效率及成效。比如設計部門可以通過采用BIM技術軟件對設計方案進行碰撞檢測，減少實際施工過程中的沖突，從而減少設計變更問題。也可以將BIM三維模型設計與成本控制管理直接聯(lián)系起來，再加上進度控制方面的考慮，構建5D信息化管理模型，實現(xiàn)立體化管理和動態(tài)化管理。通過利用這些先進的技術手段，對項目成本控制風險進行科學預測，并制定有效的防范措施，在制度約束下落實到實際管理工作中，可以有效提升房地產企業(yè)的成本控制能力。最后，應對設計管理過程進行記錄，全面搜集和整理相關資料、文件，對成本控制管理的實施效果進行跟蹤監(jiān)督，直到最終成本目標的實現(xiàn)。

3結束語

本文從成本控制角度對目前房地產項目設計管理存在的問題進行分析，并采取有針對性的改進方法，可以有效提升設計管理的科學性，確保成本控制目標能夠順利實現(xiàn)。在具體的改進過程中，通過強化成本控制理念，創(chuàng)新設計管理的技術方法，并健全相關管理制度，可以為項目成本安全提供保障，幫助企業(yè)提升項目建設效益和市場競爭力。

參考文獻：

[1]盧顯奎.淺談房地產項目開發(fā)成本控制的要點[J].上海房地,2017(4):28-30.

[2]楊勣,陸戎.房地產項目成本控制影響因素淺析[J].特區(qū)經(jīng)濟,2017(1):119-122.

[3]招志凌.房地產設計管理淺析[J].建筑設計管理,2016,33(9):46-48.

[4]南遠飛.西安“昆明時光”限價商品房設計全過程精細化管理研究[D].西安建筑科技大學,2015.

作者：顧育青 單位：上海仁恒虹橋房地產開發(fā)有限公司