房地產(chǎn)調(diào)控研究論文精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)調(diào)控研究論文范文

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)價格；居民；投資行為

社會經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展使得國家在經(jīng)濟(jì)層面更加關(guān)注可持續(xù)性發(fā)展，但是近年來由于房價過高而引起的投資與消費(fèi)不足成為制約我國經(jīng)濟(jì)可持續(xù)性發(fā)展的一大障礙。本篇論文將著眼于房產(chǎn)價格與居民投資消費(fèi)行為的關(guān)系，分析房價變動對居民投資消費(fèi)行為的影響。

一、關(guān)于財富效應(yīng)和擠出效應(yīng)

研究房產(chǎn)價格變動對居民投資消費(fèi)行為的影響會提到財富效應(yīng)和擠出效應(yīng)，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的兩個常用的概念，只有對相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)的概念理解清晰，才能對本篇論文的中心論點(diǎn)，房產(chǎn)價格變動對居民投資消費(fèi)行為影響有更深刻的認(rèn)識與分析，所以論文接下來的一部分將分別詳細(xì)的介紹財富效應(yīng)和擠出效應(yīng)。

（一）房地產(chǎn)的理論性介紹

對房地產(chǎn)市場上房價波動的研究，第一步要明白房地產(chǎn)的相關(guān)理論性概念。房地產(chǎn)是指建筑物，土地以及依附在土地和建筑物上的不可分離的各個部分和其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)分類可以根據(jù)很多不同的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)房地產(chǎn)的用途來劃分，房地產(chǎn)財富可以分為商用房地產(chǎn)財富和民用房地產(chǎn)財富，其中住宅類即民用房地產(chǎn)財富是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，也是與居民投資消費(fèi)行為聯(lián)系最為密切的一個層面。為了有針對性的分析房地產(chǎn)市場上房產(chǎn)價格波動對居民投資消費(fèi)行為的影響，本篇論文的研究對象就選為狹義的房地產(chǎn)市場，也就是上文提及的民用類房地產(chǎn)市場。

（二）關(guān)于財富效應(yīng)

財富效應(yīng)并不是很早就存在的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的經(jīng)典概念，而是隨著現(xiàn)代社會的不斷發(fā)展，為了適應(yīng)社會，市場的需要而產(chǎn)生的一個新的理念。財富效應(yīng)是指某種財富累積達(dá)到一定規(guī)模的時候，會產(chǎn)生對相關(guān)領(lǐng)域的控制效應(yīng)或者傳導(dǎo)效應(yīng)。

其次，財富效應(yīng)是因某些貨幣政策的實(shí)施，引起貨幣存量的增減，因此會對居民手中持有財富產(chǎn)生影響。居民手持資產(chǎn)越多，消費(fèi)和投資的欲望越強(qiáng)烈，這是非常自然客觀的規(guī)律。所謂的財富包括兩種形式，一是金融資產(chǎn)，比如貨幣，另外一個就是實(shí)物資產(chǎn)，其中包括房產(chǎn)，提到房產(chǎn)，就與本篇論文的論點(diǎn)有關(guān)，房產(chǎn)作為財富的一種存在形式，是適用于上文提到的財富效應(yīng)的，也就是說以房產(chǎn)這種形式的財富體現(xiàn)會影響居民消費(fèi)和投資需求。

（三）關(guān)于擠出效應(yīng)

擠出效應(yīng)簡單來講是一種政府行為對私人產(chǎn)生的影響，具體是指政府投資消費(fèi)增加會對私人投資消費(fèi)產(chǎn)生一定程度的擠占，進(jìn)而導(dǎo)致由于政府?dāng)U大投資而產(chǎn)生的國民收入可能會因?yàn)閿D出效應(yīng)使得私人投資消費(fèi)減少或者有一部分被抵消掉甚至被全部抵消。

這一過程具有一定的傳導(dǎo)性，具體解釋就是，由于政府的消費(fèi)投資增加，也就是政府?dāng)U大支出，就會使商品市場上購買勞務(wù)與產(chǎn)品的競爭加劇，這從價格上就表現(xiàn)為物價的上漲，當(dāng)然延展到房地產(chǎn)領(lǐng)域就是具體指房價的上漲，在此種情況下，假設(shè)市場上貨幣的名義供給量保持穩(wěn)定不變，實(shí)際的貨幣供給量就會因?yàn)閮r格的上漲而縮水，理解為實(shí)際貨幣供給量的減少，實(shí)際貨幣供給量減少必然會導(dǎo)致人們抑制消費(fèi)和投資的意愿。

二、研究房產(chǎn)價格變動對居民投資行為影響的意義

針對上文提到的財富效應(yīng)可以得知，資產(chǎn)價格波動與消費(fèi)和投資的關(guān)系在近階段以來收到了學(xué)界和政府與社會廣泛關(guān)注，其中表現(xiàn)最明顯的領(lǐng)域就是股票市場，炒股熱潮在我國已經(jīng)不是近期出現(xiàn)的事情，而社會都對這一領(lǐng)域有著很多的研究與關(guān)注，但是對于房地產(chǎn)市場上價格的波動對消費(fèi)與投資的影響，或者說對于房地產(chǎn)市場的財富效應(yīng)卻并沒有得到像股票市場那么多的關(guān)注與重視。但是近年來，股票市場連續(xù)蕭條，情況低迷，而房地產(chǎn)市場反而表現(xiàn)出持續(xù)繁榮的發(fā)展態(tài)勢，這一現(xiàn)狀使得房地產(chǎn)市場上價格的波動對居民消費(fèi)和投資的影響成為了不容忽視的一個問題。

（一）研究房產(chǎn)價格波動對投資行為影響的必要性

由于房地產(chǎn)市場上價格變動對居民消費(fèi)投資帶來的影響，政府開始重視這一問題，從現(xiàn)實(shí)背景來看，房地產(chǎn)市場日趨繁榮，但是也日趨復(fù)雜，房地產(chǎn)市場上房價的變動對消費(fèi)投資的巨大影響受到理論界和社會各部門的重視。近幾年來，政府對發(fā)展房地產(chǎn)市場采取了一系列的積極措施，有意識有目的地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以拉動消費(fèi)，帶動經(jīng)濟(jì)的增長，這是因?yàn)閷Ψ慨a(chǎn)的消費(fèi)也是消費(fèi)投資的一種，這種情況在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展初期表現(xiàn)為一種好的態(tài)勢，因?yàn)檎墓膭钫吆蜕鐣蠈Υ朔N行為的認(rèn)可確實(shí)會有利于在房產(chǎn)領(lǐng)域刺激消費(fèi)需求從而帶動經(jīng)濟(jì)的增長。

但是隨著時間的推移和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，逐漸成熟的領(lǐng)域中出現(xiàn)了很多弊端，很多地方把城市經(jīng)營轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋刎斦头慨a(chǎn)財政，這使得各個地方的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)一片繁榮的景象，但是這逐漸演化成一種非理性的繁榮，這樣的發(fā)展態(tài)勢將會慢慢脫離開始時對房地產(chǎn)行業(yè)寄予的拉動經(jīng)濟(jì)增長的期望，反而會因?yàn)檫^度的繁榮對除房地產(chǎn)之外的居民消費(fèi)與投資行為產(chǎn)生負(fù)面的影響，因此關(guān)注與研究房地產(chǎn)領(lǐng)域房價的波動對居民消費(fèi)與投資行為的影響就顯得意義重大。

（二）研究房產(chǎn)價格波動對投資行為影響的意義

政府工作報告多次提出并著重強(qiáng)調(diào)了調(diào)控房地產(chǎn)市場上房價的波雍屠缶用襝費(fèi)投資的重要性，以此作為當(dāng)前政府部門工作的一項(xiàng)重要任務(wù)。各政府部門應(yīng)該協(xié)同房地產(chǎn)行業(yè)中的領(lǐng)頭人考慮如何更好的調(diào)控房地產(chǎn)市場，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，與此同時又不影響到居民消費(fèi)投資行為的增長和國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康增長。因此，深入研究房地產(chǎn)市場價格波動對居民消費(fèi)投資行為的影響既有助于對房地產(chǎn)市場與消費(fèi)投資的內(nèi)在聯(lián)系形成全面的認(rèn)識，認(rèn)識到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對居民消費(fèi)投資和國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的正面影響和負(fù)面影響，還為政府的相關(guān)管理部門利用房地產(chǎn)市場調(diào)控居民消費(fèi)投資，監(jiān)督管理房地產(chǎn)市場等工作提供了理論性的指導(dǎo)和實(shí)踐性的支持，所以，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場價格過度波動，住房消費(fèi)成為居民難題，國內(nèi)消費(fèi)投資不足的現(xiàn)狀下，對這一問題的深入探討對我國的房地產(chǎn)市場的管理和處于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性的考慮都具有前瞻性的意義。

三、對房地產(chǎn)市場當(dāng)前現(xiàn)狀分析的政策建議

我國的房地產(chǎn)市場幾乎吸納了居民因經(jīng)濟(jì)發(fā)展而增長的絕大部分收入，但是卻對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資減少，這種情況對我國的經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展是及其不利的，所以論文接下來的部分將針對房地產(chǎn)行業(yè)這種不健康的發(fā)展態(tài)勢給出一些政策性的建議。

（一）建立抑制房價上漲的機(jī)制

面對當(dāng)今房地產(chǎn)市場上房價持續(xù)攀升，居高不下的現(xiàn)狀，政府的政策是抑制房價過熱增長的重要手段。政府應(yīng)該有針對性的出臺一些法律法規(guī)或者相關(guān)文案，建立有效抑制房地產(chǎn)市場房價過熱的長效機(jī)制，抑制房價的過快上漲。將房價控制在合理的水平群屠蠊內(nèi)居民消費(fèi)并不矛盾，在房地產(chǎn)市場發(fā)展的早期，將房產(chǎn)投資作為刺激居民消費(fèi)投資的一種重要的手段，也在當(dāng)期產(chǎn)生了一定的積極影響，刺激了消費(fèi)投資需求，帶動了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但是在當(dāng)今現(xiàn)狀來看，應(yīng)該保持房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定性發(fā)展，使居民消費(fèi)投資合理的像多方面發(fā)散式延展，以此實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

（二）保持房價調(diào)控政策的連續(xù)性

以往有結(jié)論稱房地產(chǎn)行業(yè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的標(biāo)識性領(lǐng)域，房價的波動是一國經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的重要參考，但是隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，多元化經(jīng)濟(jì)和新經(jīng)濟(jì)體的出現(xiàn)，房產(chǎn)價格的波動并不會在宏觀領(lǐng)域?qū)?jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生很大的影響，前文提到的房地產(chǎn)市場上的擠出效應(yīng)表明，抑制房價的過熱增長有利于擴(kuò)大居民的投資消費(fèi)，因此，政府應(yīng)該堅(jiān)定的實(shí)施對房產(chǎn)價格的調(diào)控政策，保持房產(chǎn)價格調(diào)控政策的連續(xù)性。

四、總結(jié)

由于社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為了適應(yīng)發(fā)展現(xiàn)狀，對房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)控，尤其是對房產(chǎn)價格波動的調(diào)整是保證居民投資消費(fèi)行為像更加健康穩(wěn)定方向發(fā)展，使國民收入實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展的重要舉措，政府相關(guān)部門應(yīng)該堅(jiān)定的實(shí)施對房地產(chǎn)市場各方面尤其是房產(chǎn)價格的調(diào)節(jié)與控制政策，使房地產(chǎn)行業(yè)為促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展貢獻(xiàn)積極的力量。

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第2篇：房地產(chǎn)調(diào)控研究論文范文

【關(guān)鍵詞】土地價格；房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)虛擬性

中圖分類號：F27文獻(xiàn)標(biāo)識碼A文章編號1006-0278（2015）09-050-01

目前我國的理論學(xué)者還沒有深入探討房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)目前這種虛擬性模式的形成本質(zhì)，因此本文從現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度去分析土地經(jīng)濟(jì)給房地產(chǎn)的這種虛擬性經(jīng)濟(jì)形勢帶來的改善，進(jìn)一步去分析形成房地產(chǎn)目前這種虛擬性經(jīng)濟(jì)的根本原因，再通過國外的數(shù)據(jù)統(tǒng)計去檢驗(yàn)土地價格對于房地產(chǎn)虛擬性經(jīng)濟(jì)的作用。

一、房地產(chǎn)目前這種虛擬性經(jīng)濟(jì)和土地價格之間的聯(lián)系

通常來講，有兩個因素決定了房地產(chǎn)的價格走勢。一個是土地附帶的建筑物所產(chǎn)生的價格。因?yàn)榻ㄖ锖蜕唐芬粯?，通過工人的勞動所創(chuàng)造的物品，它的價值包括建筑物材料的價值和工人勞動力的價值。由于材料價格和勞動力價格相對來說很穩(wěn)定，不會有太大的變化，因此建筑物的價格相對穩(wěn)定。另一個則是土地自身的價值。土地是自然存在的物質(zhì)，沒有經(jīng)過勞動生產(chǎn)所創(chuàng)造出來的，本身是不存在價值的。但由于土地能夠進(jìn)行商業(yè)買賣，這就使得土地也擁有了價值，但本質(zhì)上來講這是地租價值的表現(xiàn)形式。

地租也會有相對的價值差異，這種差異并不是由于勞動力所決定的，而是由土地本身所處的自然位置所決定。地租價值不屬于勞動力所付出的時間，事實(shí)上消費(fèi)者付出的費(fèi)用多于實(shí)際生產(chǎn)中勞動力付出時間的價值。地租的虛擬性使得在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)機(jī)構(gòu)多于社會平均機(jī)構(gòu)的情況下，地租價值不屬于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)機(jī)構(gòu)所實(shí)現(xiàn)的價值，而是屬于產(chǎn)品自身的壟斷出的價格，因此地租同樣具備虛擬性。此外，壟斷地租來源于勞動人員的薪水。

地租所具有的虛擬性就是影響土地最終價格虛擬性關(guān)鍵的變量因素，也就是讓土地價格所具有的虛擬性轉(zhuǎn)換成房地產(chǎn)目前這種虛擬性經(jīng)濟(jì)模式的根本原因。并且根據(jù)上面得出的理論能夠發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)虛擬型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的合適空間。

二、土地價格影響房地產(chǎn)價格內(nèi)在聯(lián)系的驗(yàn)證

通過對照國外房地產(chǎn)價格以及土地價格的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來驗(yàn)證土地和房地產(chǎn)之間價格的內(nèi)在聯(lián)系，本次論文采用的是美國房地產(chǎn)以及土地的價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)。

（一）居住商品房和土地之間的價格指數(shù)

本次論文采用的是美國紐約的數(shù)據(jù)，樣本時間是從1984年到2009年的數(shù)據(jù)，本文數(shù)據(jù)采取美國官方房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計的網(wǎng)站。

（二）數(shù)據(jù)驗(yàn)證

第一，驗(yàn)證數(shù)據(jù)的穩(wěn)定性。首先對數(shù)據(jù)的元序列的穩(wěn)定性進(jìn)行驗(yàn)證，原序列如果不是很穩(wěn)定的，那么之前通過數(shù)據(jù)得出的任何結(jié)論都是沒有意義的。因此我們應(yīng)該對住房以及土地兩者之間的價格通過數(shù)據(jù)驗(yàn)證，數(shù)據(jù)穩(wěn)定性驗(yàn)證就是對單位根的存在進(jìn)行檢驗(yàn)，只要沒有單位根，那么原序列就屬于平穩(wěn)的。

第二，協(xié)整驗(yàn)證。采用估計法對于數(shù)據(jù)的變量實(shí)行協(xié)整檢驗(yàn)，有VAR開始確定正確的滯后期數(shù)，然后憑借約翰遜相似比統(tǒng)計數(shù)據(jù)用來驗(yàn)證協(xié)整向量的所有數(shù)目。以沒有協(xié)整關(guān)系的零假設(shè)出發(fā)一步步進(jìn)行檢驗(yàn)，協(xié)整公式如下：

LHV=10.06049+0.160103LLV

1984到2009這25年之內(nèi)，土地和住房之間的價格變化走勢基本相同，土地和住房之間價格指數(shù)還有一定的關(guān)聯(lián)，土地和住房之間的價格指數(shù)漲跌基本一致。

三、數(shù)據(jù)結(jié)果統(tǒng)計分析

第一，土地的價格波動確實(shí)能夠?qū)е路康禺a(chǎn)的價格也發(fā)生波動，所以土地價格的波動是造成房地產(chǎn)價格起伏的關(guān)鍵因素。

第二，土地價格具有的虛擬性確實(shí)能夠給房地產(chǎn)目前這種虛擬性經(jīng)濟(jì)帶來重要的作用，也是房地產(chǎn)目前這種虛擬性經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)原因。

第三，所有相關(guān)的因素影響著土地的價格，增強(qiáng)了土地價格具有的虛擬性，一旦使得房地產(chǎn)過于的虛擬化就很有可能造成金融危機(jī)。

四、探討我國房地產(chǎn)目前經(jīng)濟(jì)的虛擬性帶來的啟示

房地產(chǎn)的這種虛擬性的經(jīng)濟(jì)模式有利也有弊，一定要在一個合理的空間運(yùn)行，像美國次貸危機(jī)就屬于房地產(chǎn)過度虛擬化所造成的。從我國目前來看，房地產(chǎn)過于虛擬化導(dǎo)致房價增高，房租也高于國際規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。所以我國政府需要加大力度對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，但是還不能從根本上解決房地產(chǎn)目前過度虛擬化經(jīng)濟(jì)狀況，應(yīng)該針對土地價格的控制上進(jìn)行調(diào)控。因此，我國政府需要重點(diǎn)控制土地價格，使得土地價格虛擬化程度降低，這是解決房地產(chǎn)目前虛擬化過度的根本思路。

五、結(jié)語

本次論文針對我國的房地產(chǎn)目前經(jīng)濟(jì)過于虛擬化這一現(xiàn)狀進(jìn)行了一番闡述，首先分析土地價格是否能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)價格發(fā)揮重要的作用，通過對于土地和房地產(chǎn)之間內(nèi)在聯(lián)系的探討發(fā)現(xiàn)，土地價格確實(shí)是影響房地產(chǎn)價格的重要原因。為了驗(yàn)證這一理論的準(zhǔn)確性，我們采用國外的土地、住房數(shù)據(jù)，其中以美國紐約1984至之2009年間的數(shù)據(jù)報告為例，土地和住房價格之間走勢基本一致，土地和住房之間價格指數(shù)趨勢也基本相同，從中可以得出，土地的價格走勢基本能夠引導(dǎo)房地產(chǎn)的價格走勢，土地的虛擬性也能引導(dǎo)房地產(chǎn)的虛擬性。通過這一結(jié)論，我們可以清楚的意識到控制土地價格的重要性。一旦土地價格虛擬化程度加深就會導(dǎo)致房地產(chǎn)虛擬化程度也加深，一旦房地產(chǎn)虛擬化程度超過一定的標(biāo)準(zhǔn)空間，就很可能造成金融危機(jī)的發(fā)生。因此，我國政府重點(diǎn)控制土地價格，使得我國土地價格虛擬化程度降低，這也是解決我國房地產(chǎn)目前虛擬化過度的根本思路。

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第3篇：房地產(chǎn)調(diào)控研究論文范文

【摘要】改革開放以來，隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的不斷深入，房地產(chǎn)市場快速快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)作為地產(chǎn)市場發(fā)展的主要推動力量也迎來了蓬勃發(fā)展時期，伴隨著房價上漲過快和資產(chǎn)泡沫化、杠桿化問題，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況本身就存在著很多問題。隨著政府對房地產(chǎn)企業(yè)的一系列調(diào)控政策不斷收緊，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著越來越緊張的資金鏈和更加殘酷的市場競爭，更加重了其財務(wù)狀況出現(xiàn)預(yù)警的可能性。本文主要通過觀察調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展環(huán)境、可能引發(fā)財務(wù)預(yù)警的因素、財務(wù)預(yù)警對策分別進(jìn)行分析，進(jìn)而得出研究結(jié)論。

【關(guān)鍵詞】調(diào)控政策 房地產(chǎn) 財務(wù)預(yù)警

一、調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展環(huán)境分析

房地產(chǎn)企業(yè)具有資本密集、投資匯報周期長、易受外界宏觀環(huán)境影響的特點(diǎn)，因此財務(wù)上也具有資金投入量大、資金回籠慢、營業(yè)利潤波動大、財務(wù)杠桿率高等突出問題。加強(qiáng)財務(wù)信息的分析工作，防范企業(yè)財務(wù)風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)的必修課。對國家宏觀調(diào)控政策的關(guān)注和分析，可以及時規(guī)避調(diào)控政策對企業(yè)財務(wù)狀況與現(xiàn)金流的影響，從而盡量減少政策對企業(yè)財務(wù)狀況帶來的負(fù)面影響，避免不必要的財務(wù)危機(jī)。

本文通過分析認(rèn)為，國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)的政策調(diào)控效果很明顯。自2008年世界性金融危機(jī)以后，中國房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展，寬松的貨幣政策更是給房地產(chǎn)企業(yè)提供了大量的貨幣源，導(dǎo)致全國房價特別是以一線城市為代表的城市房價一路飆升，相關(guān)部門于2009年末出臺了最為嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控政策，16個城市出臺了限購令，房產(chǎn)市場有所降溫，影響效果明顯。自2010年起，以國務(wù)院辦公廳相繼出臺的“國十一條”“新國四條”“國八條”為代表，各部位也出臺了很多限制購買準(zhǔn)入、限制土地供應(yīng)、調(diào)整金融杠桿等一系列房產(chǎn)調(diào)控政策，對我國樓市投資、投機(jī)行為進(jìn)行了嚴(yán)厲打壓。特別是2011 年是實(shí)施限購政策以來調(diào)控最為嚴(yán)厲的一年，70個大中城市的新房和二手房房價得到了有效地抑制，房價下行通道基本確立。

二、調(diào)控政策下影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)警因素分析

影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況的因素有很多，如政治（政策）因素、經(jīng)濟(jì)因素、市場因素、利率因素、技術(shù)因素、經(jīng)營因素等，總結(jié)歸納起來可以分為內(nèi)部因素和外部因素兩大類。第一，就影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)警的內(nèi)部因素而言，公司股權(quán)結(jié)構(gòu)、公司治理、企業(yè)經(jīng)營和發(fā)展戰(zhàn)略、財務(wù)制度、財務(wù)人員素質(zhì)等都對企業(yè)財務(wù)狀況有重要影響。第二，就影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)警的外部因素而言，國家宏觀調(diào)控、金融政策、土地資源政策、市場環(huán)境、稅收等政策環(huán)境，能夠直接引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險問題。

三、調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)警對策分析

在調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)要做好財務(wù)預(yù)警，需要從融資、決策、長期規(guī)劃等方面著手，以規(guī)避財務(wù)風(fēng)險，為房地產(chǎn)企業(yè)健康良性發(fā)展打好財務(wù)基礎(chǔ)。

（一）完善融資政策

融資是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展面臨的關(guān)鍵財務(wù)問題。企業(yè)主動融資有利于降低資金杠桿，降低財務(wù)費(fèi)用，但起本質(zhì)上還是一種資產(chǎn)負(fù)債行為，稍不注意很可能招致虧損。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)政策變化，適時完善融資政策，合理融資，降低財務(wù)風(fēng)險。具體來說，一是嚴(yán)格把控融資資金使用流向；二是組合融資方式多樣化；三是充分考慮權(quán)益融資和負(fù)債融資等因素，提升融資決策的可靠性；四是根據(jù)企業(yè)實(shí)際發(fā)展情況控制資金需求，不要盲目融資，從而造成閑置資金掛賬，增加企業(yè)運(yùn)營成本。

（二）降低決策風(fēng)險

考慮到房地產(chǎn)企業(yè)存在著項(xiàng)目資金量大、投入成本高、資金周轉(zhuǎn)率低的特點(diǎn)，科學(xué)的財務(wù)決策對企業(yè)的生存發(fā)展至關(guān)重要，所以，必須充分預(yù)防決策風(fēng)險。具體來說，一是在決策前充分考慮市場需求，如通過前期市場調(diào)研，對購房者的年領(lǐng)、階層、消費(fèi)習(xí)慣、價值觀念、住房環(huán)境、支付水平等充分了解，增加項(xiàng)目投資的針對性；二是在決策時科學(xué)決策程序，分散股權(quán)制衡，防止一股獨(dú)大，充分發(fā)揮公司治理的作用，利用外部機(jī)構(gòu)牽制，嚴(yán)格執(zhí)行股東大會程序。三是要分散投資風(fēng)險，利用組合投資降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

（三）制定長期規(guī)劃

要提高房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險的能力，企業(yè)除了從完善融資和優(yōu)化決策等眼前著手，更應(yīng)該制定合理的長期發(fā)展規(guī)劃，防患于未然。具體來說，一是要完善應(yīng)收賬款財務(wù)管理制度，加強(qiáng)應(yīng)收賬款的回收管理，提升企業(yè)流動資金周轉(zhuǎn)率；二是要加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理，降低應(yīng)收賬款壞賬率，為企業(yè)資金使用提供有利條件。三是要進(jìn)一步加強(qiáng)人力資源管理，提高企業(yè)的競爭軟實(shí)力。

四、研究結(jié)論

通過以上分析可以得出，在調(diào)控政策下，對房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行有效財務(wù)預(yù)警是保證行業(yè)健康穩(wěn)健發(fā)展的必要手段。隨著國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)整和限制不斷增多，給房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展提出了更高的要求，隨著調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈和財務(wù)狀況的影響不斷增強(qiáng)，企業(yè)建立及時有效的財務(wù)預(yù)警機(jī)制，短期來看，一定程度上保證了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)安全，長期來看，對我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展也將持續(xù)起著積極正面的影響。

參考文獻(xiàn)：

[1]徐淼.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析及預(yù)警初探[J].會計之友，2006，（7）.

[2]王新華.宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理研究[J].中國總會計師，2010，（12）.

[3]李景霞，瑞安房.地產(chǎn)財務(wù)分析及風(fēng)險預(yù)警[M].重慶大學(xué)專業(yè)碩士學(xué)位論文，2011.

[4]朱晨露.調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)警模型研究[D].西北農(nóng)林科技大學(xué)，2012.

第4篇：房地產(chǎn)調(diào)控研究論文范文

伴隨時代的不斷發(fā)展，以及社會體系的不斷進(jìn)步，社會相關(guān)職能部門越來越關(guān)注經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和政策的宏觀調(diào)控。因此，本次研究從我國房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控行為的基本特征角度進(jìn)行收入進(jìn)行分析，在掌握相關(guān)內(nèi)容的基礎(chǔ)上進(jìn)行經(jīng)濟(jì)法體系相關(guān)規(guī)章制度的探討與研究，促進(jìn)我國社會經(jīng)濟(jì)體制的完善發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的長足進(jìn)步。

關(guān)鍵詞:

經(jīng)濟(jì)法;視域;房地產(chǎn);宏觀調(diào)控;行為透析

一、我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為特征分析

(一)遵循法律規(guī)定下進(jìn)行宏觀調(diào)控具體行為我國房地產(chǎn)工作的宏觀調(diào)控行為具有眾多特點(diǎn)，根據(jù)其工作的性質(zhì)進(jìn)行判斷不難發(fā)現(xiàn)，宏觀調(diào)控的制度行為必須遵循嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆珊头ㄒ?guī)制度，在良好的制度體系框架下實(shí)現(xiàn)對經(jīng)濟(jì)工作的進(jìn)一步完善。在良好的環(huán)境和氛圍之下進(jìn)行相關(guān)工作的運(yùn)作，所有的運(yùn)作權(quán)利和職能，以及程序中涉及的具體內(nèi)容和措施都是需要遵循一定制度執(zhí)行的。

(二)遵守市場監(jiān)管法則基礎(chǔ)下進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控工作還需要遵循市場的基本原則，服從市場的監(jiān)督和管理制度，在良好的法則規(guī)范條件下進(jìn)行制度的運(yùn)作和執(zhí)行。社會的相關(guān)職能部門必須認(rèn)識到市場運(yùn)營的重要性，以及法律、法規(guī)監(jiān)督管理的重要性，希望能夠通過良好的宏觀調(diào)控制度在遵循市場管理工作的基礎(chǔ)上進(jìn)行相關(guān)工作的執(zhí)行。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)需要重視土地資源維護(hù)我國房地產(chǎn)工作開展的過程中存在不同的宏觀調(diào)控特征，其中非常重要的工作內(nèi)容還涉及到房地產(chǎn)開發(fā)時設(shè)計的土地資源維護(hù)工作內(nèi)容。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中出現(xiàn)的土地資源工作不單單涉及到環(huán)境的因素，還存在財政、稅務(wù)等眾多內(nèi)容。

(四)房價調(diào)控政策不能脫離經(jīng)濟(jì)法原則市場運(yùn)作過程中出現(xiàn)的房價調(diào)控工作內(nèi)容，也需要在良好的制度監(jiān)督下完成，并且不能夠脫離實(shí)際的經(jīng)濟(jì)法規(guī)則和內(nèi)容，需要進(jìn)行相關(guān)工作的宏觀調(diào)控，具體工作設(shè)計到對實(shí)際產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)價值進(jìn)行有償?shù)姆?wù)，另外就是在行政法規(guī)和制度的內(nèi)容下進(jìn)行調(diào)節(jié)與完善，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對制度的調(diào)整。

二、我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為的經(jīng)濟(jì)法規(guī)章制度

(一)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控需要堅(jiān)持合法性本質(zhì)原則需求從整體角度進(jìn)行觀察，我國的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控制度存在一定的行為約束，需要在經(jīng)濟(jì)法的基礎(chǔ)下進(jìn)行相關(guān)工作的執(zhí)行，要求在規(guī)章制度監(jiān)督的條件下完成眾多的工作內(nèi)容。只有完善相關(guān)的工作職能和效果，才能夠合理的進(jìn)行市場行為的推進(jìn)和拓展。

(二)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控需要在經(jīng)濟(jì)決策和法律規(guī)制緊密聯(lián)系下執(zhí)行房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控工作需要在良好的經(jīng)濟(jì)法規(guī)和秩序下進(jìn)行，只有將決策的內(nèi)容與法律的規(guī)則進(jìn)行融合，才能夠保證相關(guān)部門對于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控需求，也實(shí)現(xiàn)對國家法律、法規(guī)的進(jìn)一步完善，以此實(shí)現(xiàn)國家權(quán)力和制度的進(jìn)一步執(zhí)行與完善。構(gòu)建宏觀的職能體系對于社會的進(jìn)步具有重要的意義，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)政府與行業(yè)發(fā)展之間的緊密聯(lián)系。

(三)脫離經(jīng)濟(jì)法的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控會導(dǎo)致行政專權(quán)一旦房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控工作出現(xiàn)問題，就會導(dǎo)致實(shí)際的經(jīng)濟(jì)法規(guī)監(jiān)督和管理工作出現(xiàn)偏差和缺失，導(dǎo)致社會體系發(fā)展的單一性和不規(guī)則形。行政專權(quán)的局面影響了市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性，在不符合經(jīng)濟(jì)法范疇的管理制度監(jiān)督下影響了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控制度的缺失。

三、經(jīng)濟(jì)法視域下完善我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對策

(一)構(gòu)建良好的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法律體系構(gòu)建良好的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法律監(jiān)督體系，對于完善房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有重要的影響作用，這一政策的實(shí)施具有非凡的意義，是改革開放政策不斷進(jìn)步與發(fā)展的重要體現(xiàn)，也是關(guān)注到我國特色社會主義國情發(fā)展的基本需求而進(jìn)行調(diào)整的重要工作內(nèi)容。關(guān)注到國家發(fā)展的基本情況，以良好的法律監(jiān)督體系實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)工作體系的進(jìn)一步鞏固，以此實(shí)現(xiàn)對經(jīng)濟(jì)視域下房地產(chǎn)行業(yè)的長足發(fā)展。

(二)體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)法利益觀的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中受到了市場經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，這一政策的實(shí)施實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)法的利益觀念完善，也體現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)法視野發(fā)展下的社會需求，對于完善我國的基本經(jīng)濟(jì)制度和宏觀調(diào)控工作具有良好的影響力。

(三)以制度創(chuàng)新促進(jìn)房地產(chǎn)市場調(diào)控成效革新房地產(chǎn)行業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的宏觀局面，需要以良好的制度進(jìn)行管理和控制，實(shí)現(xiàn)全面的制度監(jiān)督是完善整體市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境在重要措施和發(fā)展對策。體現(xiàn)出宏觀調(diào)控對于我國國民經(jīng)濟(jì)權(quán)益上的保護(hù)，才能夠滿足社會不斷發(fā)展和完善的重要目標(biāo)。

(四)以科學(xué)的市場調(diào)節(jié)手段實(shí)現(xiàn)最大程度的公眾利益以科學(xué)的方式進(jìn)行市場經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)，才是滿足社會發(fā)展重要需求的關(guān)鍵。房地產(chǎn)行業(yè)在運(yùn)營和發(fā)展的過程中不斷的遇到新的問題，采取宏觀調(diào)控的制度能夠解決行業(yè)發(fā)展中存在的問題，同時也成為保護(hù)社會民眾經(jīng)濟(jì)利益的重要舉措。

四、結(jié)論

綜上所述，本次研究通過了解和掌握我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的相關(guān)內(nèi)容，并具體分析其中涉及的特征和內(nèi)容，希望能夠在掌握相關(guān)工作細(xì)節(jié)的基礎(chǔ)上，積極的與我國經(jīng)濟(jì)法律和法規(guī)進(jìn)行配合，以此實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)制度的完善。

［參考文獻(xiàn)］

［1］邱格磊．我國房地產(chǎn)臨時性調(diào)控政策的經(jīng)濟(jì)法反思———以“限購令”為視角［J］．福建江夏學(xué)院學(xué)報，2012，02:72－79．

第5篇：房地產(chǎn)調(diào)控研究論文范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)稅；房價；回歸分析；新房產(chǎn)稅

一、房地產(chǎn)稅概述

房地產(chǎn)稅收是一個綜合性概念，與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動過程有直接關(guān)系的稅收都被稱為房地產(chǎn)稅收。在我國包括房地產(chǎn)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅等十種稅收，而本篇論文研究的是直接以房地產(chǎn)為征稅對象的稅收，共五種，分別是房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和契稅（城市房地產(chǎn)稅自2009年1月1日起廢止，在此不作分析）。

二、房地產(chǎn)稅的現(xiàn)狀

到目前為止，我國并沒有形成一套專門的房地產(chǎn)稅收制度。2011年1月28日起，國家改革房產(chǎn)稅政策，從原來的只對城鎮(zhèn)經(jīng)營性房屋征稅變?yōu)閷€人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)也開始征收房產(chǎn)稅，上海、重慶被選為試點(diǎn)，為了便于研究，稱之為新房產(chǎn)稅，而2011年之前的則稱為舊房地產(chǎn)稅。

三、舊房地產(chǎn)稅對房價的影響

從1998年到2009年的五種稅收收入數(shù)據(jù)可以看出，我國直接針對房地產(chǎn)的五種稅收收入呈快速增長的趨勢，1998年到2009年十二年間，稅收收入從310.64億元增加到4812.32億元，增加了14.4倍。與此同時，我國商品房的均價也逐年快速增長，從1998年的2062元增加到2009年的4695元，增加了2.3倍。下文將運(yùn)用Eviews軟件，對2008年到1998年的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析。（1）統(tǒng)計模型的建立與分析。第一，建立模型。為了便于運(yùn)算，將房地產(chǎn)稅定為tax，將房價定為hp。建立回歸方程：hp=b0+b1tax。其中，tax為自變量，hp為因變量，b0、b1是回歸系數(shù)。輸入數(shù)據(jù)，得出結(jié)果。第二，數(shù)據(jù)分析。通過Eviews軟件可以得出：b0=1940.662，T（b0）=27.83356，b1=5.95*10-10，T（b1）=18.02483，r2=0.9701，S（b0）=69.72382，S（b1）=3.30*10-10，Se=160.3868，F(xiàn)=324.8944。得出回歸方程為：hp=1940.662+5.95*10-10tax，因?yàn)楦黜?xiàng)數(shù)值都符合顯著性檢驗(yàn)，所以b1及回歸方程均是顯著的。從回歸方程可以看出，房價與房產(chǎn)稅呈正相關(guān)關(guān)系，房地產(chǎn)稅的系數(shù)為5.95*10-10，也就是說當(dāng)房產(chǎn)稅增長時，房價也程上漲趨勢，但是上漲的幅度非常小。這說明我國房地產(chǎn)稅對房價的調(diào)控作用非常不明顯。（2）房地產(chǎn)稅對房價調(diào)控作用不明顯的原因。一是土地閑置、浪費(fèi)嚴(yán)重。二是鼓勵了投資者的投機(jī)行為。三是助長了土地的隱形交易，逃稅現(xiàn)象普遍。

四、新房產(chǎn)稅對房價的影響

（1）新房產(chǎn)稅的概述。2011年1月28日，房產(chǎn)稅在上海、重慶兩地正式試點(diǎn)，條件成熟時將向全國范圍進(jìn)行推廣。下圖是重慶和上海房產(chǎn)稅細(xì)則。

（2）實(shí)施新房產(chǎn)稅政策后房價的變化。新房產(chǎn)稅政策實(shí)施后，對重慶、上海兩地的房價起到了抑制的作用，但是下降的幅度并不是很大，抑制作用不明顯。（3）新房產(chǎn)稅對房價調(diào)控作用不明顯的原因。第一，新舊稅制體系的銜接問題。第二，群眾基礎(chǔ)不牢固。第三，房產(chǎn)估價體制不健全。第四，我國居民對持有房產(chǎn)的傳統(tǒng)思想根深蒂固，使房產(chǎn)市場具有剛性需求。第五，房產(chǎn)稅只是稅收體系中的一個小稅種，把抑制房價這樣的艱巨任務(wù)壓在這樣一個小稅種上，并不合理。（4）完善新房產(chǎn)稅的建議。第一，合理處置舊稅制體系下持有的房屋，在保證公平的基礎(chǔ)上對這些房產(chǎn)進(jìn)行征稅。第二，采取“統(tǒng)籌規(guī)劃，分步實(shí)施，試驗(yàn)推廣”的方針政策。第三，要加強(qiáng)個人房產(chǎn)稅的宣傳工作，提高廣大居民的自覺納稅意識。第四，建立逐步完善的房產(chǎn)價值評估機(jī)制。第五，絕不能將房產(chǎn)稅作為抑制房價的唯一手段。

從以上分析可以看出，房產(chǎn)稅對房價是有一定影響的，但是單單依靠房產(chǎn)稅來調(diào)控房價是不可行的。房價最終是由市場供求關(guān)系決定的，僅僅通過完善房地產(chǎn)稅收制度就想達(dá)到抑制房價的目的是不現(xiàn)實(shí)的，必須同時加強(qiáng)房產(chǎn)稅收制度以外的制度因素變革來實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)

[1]《上海開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》

[2]《重慶市人民政府關(guān)于進(jìn)行對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》

[3]李孟然．房產(chǎn)稅，沒有想象那么美[J]．中國土地．201（6）

第6篇：房地產(chǎn)調(diào)控研究論文范文

摘 要 相比房地產(chǎn)信托在國外的迅猛發(fā)展而言，我國房地產(chǎn)信托的發(fā)展卻還處于低水平狀態(tài)。從效果上看，發(fā)展房地產(chǎn)信托不僅有利于房地產(chǎn)業(yè)融資渠道多樣化，而且對于整個金融市場的風(fēng)險分散、投資渠道多元化都具有十分重要的意義。本文通過對2010年我國房地產(chǎn)信托發(fā)展情況的總結(jié)，在此基礎(chǔ)上指出房地產(chǎn)信托對推動我國房地產(chǎn)發(fā)展的重要性，揭示房地產(chǎn)信托發(fā)展所面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)信托 機(jī)遇 挑戰(zhàn)

一、引言

“中國的房地產(chǎn)行業(yè)是一個高利潤的行業(yè)，一般平均利潤超過30%至40%。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)信托的出現(xiàn)無疑打通了普通投資人進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)分享增長利潤的通道?！敝袊嗣翊髮W(xué)信托研究所所長邢成博士說。

近幾年來，我國房地產(chǎn)的發(fā)展速度十分迅速。房地產(chǎn)企業(yè)一直將采用銀行貸款作為其主要的融資渠道，房地產(chǎn)貸款在金融機(jī)構(gòu)及新增機(jī)構(gòu)資產(chǎn)中比重呈上升趨勢。然而隨著新經(jīng)濟(jì)形勢的出現(xiàn)以及國家拉動內(nèi)需政策的出臺，國家近年來銀行貸款投向?qū)⒂兴{(diào)整，房地產(chǎn)融資渠道極其單一的弊端凸顯出來，房地產(chǎn)業(yè)面臨較為嚴(yán)峻的融資難題。面對房地產(chǎn)開發(fā)“缺血”的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)投資信托作為國外運(yùn)營的較為成功的房地產(chǎn)融資形式，逐漸受到國家和社會的廣泛關(guān)注。

二、機(jī)遇

我國房地產(chǎn)企業(yè)加大了對房地產(chǎn)信托的重視力度，發(fā)展房地產(chǎn)信托不僅可以擴(kuò)大了房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道，推動房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營開發(fā)，而且也依托房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展使本國經(jīng)濟(jì)得到顯著的提升。2009年寬松的貨幣政策使得大部分房企都能從銀行輕松得到貸款，在2010年銀行信貸收緊，這對信托業(yè)務(wù)的開展是一個巨大的機(jī)會，為2010年我國房地產(chǎn)信托提供了機(jī)遇。

這種機(jī)會主要源于宏觀與行業(yè)的雙向調(diào)控中，銀行信貸與資本市場再融資的收緊①。一方面，隨著2010年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的不斷深入，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的融資收緊，在貸款資格和貸款額度上有了嚴(yán)格的規(guī)定，再加上近期央行連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，房地產(chǎn)企業(yè)融資得門檻和難度大大增加。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)資本市場的融資路徑也正在收緊。從暫緩再融資審批到聯(lián)手國土資源部排查房企違規(guī)圈錢，證監(jiān)會的嚴(yán)格控制房地產(chǎn)上市公司再融資的意圖已是十分明顯。為了緩解資金緊張的困境，很多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛將目光投向房地產(chǎn)信托。

這種機(jī)會使得房地產(chǎn)信托在2010年在數(shù)量上和規(guī)模上迅速增長。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，僅2010年4、5月份，全國用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的集合信托資金就超過194億元，而2010年上半年全國房地產(chǎn)信托融資產(chǎn)品140多款350余億元，在發(fā)行量上已經(jīng)接近2009年全年的181款，在規(guī)模上則已超過。截至到2010年12月底，在全國發(fā)行的1970款信托產(chǎn)品中，在數(shù)量上占整體的25%的500款產(chǎn)品投向了房地產(chǎn)領(lǐng)域。而在資金規(guī)模上，共計1908億的信托資金中，投向房地產(chǎn)的資金為1047億元，占到了總數(shù)的54.87%。

三、挑戰(zhàn)

但宏觀與行業(yè)的雙向調(diào)控是把雙刃劍，房地產(chǎn)信托在迅速發(fā)展的同時也面臨著一系列挑戰(zhàn)。房價在牛年的沖天牛氣終于讓國家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)在2010年瞄向了房地產(chǎn)。2010年4月開始住建部、銀監(jiān)會等部門密集出臺樓市宏觀調(diào)控政策，旨在嚴(yán)控房地產(chǎn)投機(jī)，抑制房價過渡上漲。在調(diào)控房價的同時，房地產(chǎn)信托的過快發(fā)展，也引起監(jiān)管部門的注意。在2010年6月底和7月中，銀監(jiān)會就分別以5月以及2季度末的數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，對房地產(chǎn)信托進(jìn)行了兩輪壓力測試，隨后又叫停了銀信合作。2010年8月24日，銀監(jiān)會《信托公司凈資本管理辦法》，在風(fēng)險資本的計算中擬對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)作出嚴(yán)格的要求，制定較高的風(fēng)險系數(shù)，以有效做好對國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的落實(shí)工作。

然而在開發(fā)商延緩開發(fā)節(jié)奏、資金流動性寬裕的情況下，2010年年末，中國樓市的房價、地價依然繼續(xù)攀高。為了遏制這種趨勢，2010年11月15日銀監(jiān)會發(fā)文，提出股權(quán)融資方式投資“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的信托業(yè)務(wù)將被禁止。接著銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》，要求各信托公司進(jìn)行合規(guī)性風(fēng)險自查，并逐筆分析業(yè)務(wù)合規(guī)性和風(fēng)險狀況，同時要求各銀監(jiān)局加強(qiáng)對轄內(nèi)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)性監(jiān)控和風(fēng)險監(jiān)控。信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)受此沖擊，發(fā)行量銳減，很多信托公司相繼暫時叫停了房地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)。據(jù)悉，包括中融信托、山西信托、天津信托、平安信托等在內(nèi)的多家信托公司已暫停房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的推介。

四、總結(jié)

從2010年我國房地產(chǎn)信托的發(fā)展中可以看出，房地產(chǎn)信托作為一種在資本市場發(fā)達(dá)的國家有效的房地產(chǎn)融資工具，將會成為我國未來房地產(chǎn)發(fā)展的重要融資手段，有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的依賴性，對我國房地產(chǎn)資本市場發(fā)展起到極其重要的作用。

與此同時，從我國目前房地產(chǎn)信托的發(fā)展程度來說，房地產(chǎn)信托在我國的發(fā)展尚未成熟，它在發(fā)展過程中面臨很多現(xiàn)實(shí)困難和問題，如風(fēng)險控制機(jī)制不健全，法律規(guī)范不健全，監(jiān)管機(jī)制缺失等等。如果不能妥善解決這些問題，房地產(chǎn)信托的發(fā)展會與國家調(diào)控主旨相背離，最終阻礙我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

因此，我國大力發(fā)展房地產(chǎn)信托，要正視發(fā)展過程中面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。加大信托產(chǎn)品創(chuàng)新力度，豐富了金融市場產(chǎn)品品種，滿足廣大投資主體多樣化投資需求，為房地產(chǎn)企業(yè)開拓一條重要的融資渠道，使過度集中的風(fēng)險可以得到有效的轉(zhuǎn)移配置，進(jìn)而深化了房地產(chǎn)金融體制改革。

參考文獻(xiàn)：

[1]郭嵐,楊前衛(wèi).在新經(jīng)濟(jì)形勢下關(guān)于房地產(chǎn)信托投資的思考.科技信息.2009(18).

[2]張曉赫.展望2010:房地產(chǎn)信托漸成主流.中國房地產(chǎn)報.2010.2.1.

[3]金立新.房地產(chǎn)信托:重在控制風(fēng)險和節(jié)奏.金融時報.2010.5.1.

[4]唐真龍.繞道信貸緊縮房地產(chǎn)信托融資爆棚.上海證券報.2010.4.16.

第7篇：房地產(chǎn)調(diào)控研究論文范文

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè),稅收籌劃,籌劃風(fēng)險

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高，因而房地產(chǎn)公司要在激烈的市場競爭中生存、發(fā)展、獲利，就必須根據(jù)企業(yè)本身的特點(diǎn)采取不同有效的方法，在這些方法中，創(chuàng)造成本優(yōu)勢是通用的基本手法之一，而稅收負(fù)擔(dān)的輕重是直接影響其成本高低的一個重要因素，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在考慮其生產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略時，必須綜合考慮稅收這一成本因素，作為財務(wù)成本很大一塊的稅收支出，如何通過稅收籌劃予以控制，對公司來說就變得相當(dāng)關(guān)鍵。

二、稅收籌劃的基本理論及依據(jù)

稅收籌劃，是指在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關(guān)法律法規(guī)）的前提下，通過對納稅主體（法人或自然人）的經(jīng)營活動或投資行為等涉稅事項(xiàng)做出事先安排，以達(dá)到少繳稅或遞延納稅目標(biāo)的一系列謀劃活動。其理論依據(jù)為：1.稅收調(diào)控理論與稅收籌劃稅收調(diào)控理論認(rèn)為政府利用稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上是通過稅收利益差別來引導(dǎo)納稅主體行為使之產(chǎn)生正向影響，實(shí)現(xiàn)一定的社會、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。正是這種稅收調(diào)控使得稅收產(chǎn)生利益差別，從而使得稅收籌劃成為減輕稅收負(fù)擔(dān)最有效的途徑。稅收調(diào)控納稅主體行為是通過彈性稅負(fù)來誘導(dǎo)納稅主體行為的，因此在稅收負(fù)擔(dān)有差異或有彈性的領(lǐng)域，稅收籌劃是可行的。2.稅收價格理論和稅收籌劃?，F(xiàn)代財政理論認(rèn)為稅收的本質(zhì)是國家提供公共產(chǎn)品的價格。因?yàn)楣伯a(chǎn)品的提供需要支付費(fèi)用，政府就需要通過向社會成員征稅來補(bǔ)償。由于公共物品具有消費(fèi)的非排他性，納稅人即使想拒絕該商品是不可能的，所以納稅人總是試圖以盡可能低的價格來購買該商品。所以納稅人的稅收籌劃活動就自然產(chǎn)生了。3.企業(yè)契約理論與稅收籌劃。科斯的企業(yè)契約理論認(rèn)為:“企業(yè)實(shí)質(zhì)是一系列契約的聯(lián)結(jié)”企業(yè)與政府間的稅收契約就屬于其中之一。”企業(yè)逐利性和契約的可策劃性下，作為契約關(guān)系人一方的企業(yè)就有動力和機(jī)會進(jìn)行一些安排，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價值或稅后利潤最大化的目標(biāo)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的部分方法

房地產(chǎn)業(yè)所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營業(yè)稅等，房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產(chǎn)業(yè)自身的特點(diǎn)進(jìn)行具有自身特色的稅收籌劃。在現(xiàn)行政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何能夠?qū)崿F(xiàn)良好業(yè)績，獲得企業(yè)的利潤?除了進(jìn)行合理的價格策略外，進(jìn)行合理的稅收籌劃方案也起著至關(guān)重要的作用。下面簡要介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:

1.利用公司的組織形式進(jìn)行稅收籌劃，設(shè)立銷售公司。目前我國的土地增值稅采用的是四級超率累進(jìn)稅率，而且對于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，可以適當(dāng)考慮增加銷售環(huán)節(jié)，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數(shù)很多，就可以享受到起征點(diǎn)帶來的稅收優(yōu)惠。因此，在實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將企業(yè)的銷售部單獨(dú)設(shè)立具有法人地位的銷售公司。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過合理的定價將房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給銷售公司，再由銷售公司進(jìn)行第三方銷售，從而能夠人為地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)銷售公司的增值率，通過籌劃使得企業(yè)承受較低的土地增值稅。2.利用公共配套設(shè)施投入扣除《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》規(guī)定:可以對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和加計20%扣除。在市場接受的范圍內(nèi)適當(dāng)?shù)募哟蠊才涮自O(shè)施的投入，用以改善環(huán)境，增加賣點(diǎn)，提高產(chǎn)品的競爭力。同時也能夠提高銷售價格。比如:可以在小區(qū)內(nèi)有限的空間內(nèi)增設(shè)體育設(shè)施，可以讓人們足不出戶就可以享受到鍛煉的樂趣;也可以設(shè)立會所和在頂層設(shè)立游泳池等。這樣既可以娛樂，又能夠休閑，相應(yīng)的隱私也能夠受到保護(hù)。這些項(xiàng)目均可以列入到開發(fā)成本里進(jìn)行加計扣除。

四、充分關(guān)注稅收的籌劃風(fēng)險

風(fēng)險管理是經(jīng)濟(jì)主體通過對風(fēng)險的確認(rèn)和評估，采用合理的經(jīng)濟(jì)手段及技術(shù)手段對風(fēng)險加以控制，規(guī)避或減少風(fēng)險損失的一種管理活動。稅收籌劃風(fēng)險是指房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為因?yàn)闆]有正確遵循稅收法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，使得房地產(chǎn)企業(yè)沒有準(zhǔn)確和及時的繳納稅款，從而引發(fā)稅務(wù)機(jī)關(guān)對企業(yè)進(jìn)行檢查、調(diào)整、處罰等等，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的損失。稅收籌劃面臨諸多的不確定性和不斷變化的規(guī)則約束，因此其風(fēng)險更難于掌握，所以，在進(jìn)行稅收籌劃時，企業(yè)可以通過采取以下措施加強(qiáng)風(fēng)險管理：1.正確區(qū)分違法與合法的界限，樹立正確的籌劃觀。2.關(guān)注稅收政策的變化趨勢。由于企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的多變形、復(fù)雜性及不確定事件的發(fā)生，稅法常隨經(jīng)濟(jì)情況的變化或?yàn)榕浜险叩男枰粩嘈拚屯晟?。企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時，應(yīng)充分收集和整理與企業(yè)經(jīng)營相關(guān)的稅收政策及其變動情況，在實(shí)施納稅籌劃時，充分考慮籌劃方案的風(fēng)險，然后作出正確決策。3.聘請稅收籌劃專家，提高稅收籌劃的權(quán)威性，可靠性，科學(xué)性。稅收籌劃是一項(xiàng)高層次的理財活動和系統(tǒng)工程，是一門綜合性學(xué)科，涉及法律、稅收、會計、財務(wù)、金融、企業(yè)管理等多方面的知識，具有很強(qiáng)的專業(yè)性和技能性，需要專業(yè)技能高的籌劃人員來操作。4.力求整體效益最大化?；I劃時，不能僅僅緊盯住個別稅種的稅負(fù)高低，而要著眼于整體稅負(fù)的輕重。一項(xiàng)成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優(yōu)化選擇的結(jié)果。優(yōu)化選擇的標(biāo)準(zhǔn)不是稅收負(fù)擔(dān)最小，而是在稅收負(fù)擔(dān)相對較小的情況下，企業(yè)整體利益最大。

參考文獻(xiàn)

1 李大明,論稅收籌劃的稅收理論依據(jù),財政研究,2003年第5期.

第8篇：房地產(chǎn)調(diào)控研究論文范文

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)市場 預(yù)警 經(jīng)濟(jì)計量模型

房地產(chǎn)市場預(yù)警，屬于經(jīng)濟(jì)預(yù)警的范疇，指通過定性及定量的手段，對房地產(chǎn)市場當(dāng)前運(yùn)行態(tài)勢進(jìn)行分析、測度和判斷，并對未來的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行預(yù)測和預(yù)報，以便及時采取適當(dāng)?shù)恼{(diào)控措施，促進(jìn)市場的健康和可持續(xù)發(fā)展。

我國房地產(chǎn)市場自1998年以來呈現(xiàn)出快速發(fā)展的勢頭，尤其是最近兩年房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展以及市場價格的大幅度上漲，使得人們對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場是否過熱、有無泡沫、能否健康持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生了諸多質(zhì)疑。為此，政府宏觀決策部門把加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的監(jiān)測預(yù)警及宏觀調(diào)控作為工作的重中之重。在2002年初武漢召開的全國房地產(chǎn)工作會議上，建設(shè)部首次提出了建立房地產(chǎn)市場預(yù)警體系的工作目標(biāo)，即：2003年上半年完成房地產(chǎn)市場預(yù)警體系研究；選擇已經(jīng)開展預(yù)警體系研究的5-6個城市進(jìn)行試運(yùn)行，并爭取于2003年底前在35個大中城市和部分有代表性的城市推廣使用。

與政府部門的巨大聲勢相比，對我國房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的研究和實(shí)踐事實(shí)上在更早的時候就已經(jīng)在學(xué)術(shù)界和房地產(chǎn)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)展開，到目前仍是房地產(chǎn)領(lǐng)域研究的熱點(diǎn)問題。下文以預(yù)警方法的不同為依據(jù)，將國內(nèi)房地產(chǎn)預(yù)警的研究與實(shí)踐分別加以歸納、介紹及評價，以期為我國房地產(chǎn)預(yù)警監(jiān)測體系的建設(shè)提供有用信息，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

一、常用房地產(chǎn)預(yù)警方法簡介

景氣指數(shù)法、綜合模擬法及經(jīng)濟(jì)計量模型法是目前房地產(chǎn)市場預(yù)警理論和實(shí)踐運(yùn)用中最為常見的三種方法。

1、景氣指數(shù)法。景氣指數(shù)法與經(jīng)濟(jì)波動周期理論密切相關(guān)，它是指在房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)分類的基礎(chǔ)上，構(gòu)造一種“指數(shù)”來度量房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的活躍程度。該方法一般分為四個步驟：第一步確定時間參照系，即基準(zhǔn)年份或月份；第二步選擇與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相關(guān)的變量作為構(gòu)成指標(biāo)；第三步按照指標(biāo)波動與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的時間關(guān)系，將上述指標(biāo)劃分為先行、同步、滯后三類；第四步對先行、同步、滯后指標(biāo)分別編制景氣指數(shù)。其中，在第二步選擇指標(biāo)的過程中，可以采用主成分分析、聚類分析以及經(jīng)驗(yàn)判斷等方法；在第三步劃分先行、同步、滯后指標(biāo)時，馬場法、時差相關(guān)分析、灰色關(guān)聯(lián)度分析以及K-L信息量等方法較為常用。目前，普遍采用的景氣指數(shù)有兩類，即擴(kuò)散指數(shù)和合成指數(shù)。

2、綜合模擬法。又稱統(tǒng)計預(yù)警法，它采用類似于交通管制信號系統(tǒng)的方法來反映房地產(chǎn)業(yè)的綜合變化狀況與變化趨勢。該方法首先選定若干項(xiàng)監(jiān)測指標(biāo)，每項(xiàng)指標(biāo)根據(jù)其變化幅度大小設(shè)定一定的分值，某一時期各監(jiān)測指標(biāo)分值的加權(quán)平均值就是對這一時期房地產(chǎn)業(yè)綜合景氣狀況的數(shù)量評價；再根據(jù)綜合景氣評分高低設(shè)立若干定性區(qū)間。例如，分值落在3附近時認(rèn)為市場處于正常狀態(tài)；當(dāng)分值偏小或偏大，認(rèn)為市場過冷或過熱。

3、經(jīng)濟(jì)計量模型法。又稱預(yù)警信號法，從模型選擇上看，多采用被解釋變量為0或1的二元選擇模型、決策樹模型以及人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型等。同前兩種方法相比，該方法的突出特點(diǎn)是與經(jīng)濟(jì)波動分析基本沒有方法上的聯(lián)系。

二、我國房地產(chǎn)市場預(yù)警研究與實(shí)踐

隨著1998年以來房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，有關(guān)我國房地產(chǎn)市場監(jiān)測和預(yù)警系統(tǒng)的研究也不斷涌現(xiàn)，景氣指數(shù)法、綜合模擬法以及經(jīng)濟(jì)計量模型等方法被大量運(yùn)用到研究與實(shí)踐當(dāng)中。

景氣指數(shù)法方面，最具代表性的成果是國家統(tǒng)計局于1997年研制建立的“國房指數(shù)”。該指數(shù)的編制采用了合成指數(shù)的計算方法，從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須同時具備的三個基本條件（土地、資金和市場需要）出發(fā)，選擇了房地產(chǎn)開發(fā)投資、資金來源、土地轉(zhuǎn)讓收入、土地開發(fā)面積、新開工面積、竣工面積、空置面積以及商品房銷售價格共8個具有代表性的統(tǒng)計指標(biāo)進(jìn)行分類測算，以1995年3月為基期對比計算而來。余曉紅、盛承懋（2004）根據(jù)蘇州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)和實(shí)際情況，依據(jù)“國房指數(shù)”的編制方法，建立了蘇州房地產(chǎn)景氣指數(shù)預(yù)警系統(tǒng)；李斌、丁烈云、葉艷兵（2003）在運(yùn)用景氣指數(shù)對房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)警時，針對計算擴(kuò)散指數(shù)DI和合成指數(shù)CI時可能出現(xiàn)的警兆不一致并導(dǎo)致警情失真等弊端，對傳統(tǒng)DI計算方法進(jìn)行了改進(jìn)，引入精度比較的概念，選擇精度更高的指數(shù)來進(jìn)行景氣評價，有效地消除了兩指數(shù)間的矛盾沖突。

趙黎明、賈永飛、錢偉榮（1999）認(rèn)為，景氣指數(shù)法單純用合成后的綜合指數(shù)的波動來分析經(jīng)濟(jì)形勢變化缺乏成熟的理論基礎(chǔ)支持，而且在預(yù)警分析中有時難以分清合成指數(shù)的變化到底是由哪些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)引起的，不利于針對具體的經(jīng)濟(jì)變量進(jìn)行調(diào)控。由此，趙黎明等提出了基于綜合模擬法的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)。他們認(rèn)為，該方法既可以看出經(jīng)濟(jì)活動的升降，又可以反映各指標(biāo)的綜合結(jié)果，不僅能監(jiān)控整體經(jīng)濟(jì)活動的波動，還可以監(jiān)控每一個指標(biāo)的波動，由此可以從宏觀上明確對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動調(diào)控的目標(biāo)和方向。由于該設(shè)計定量化、系統(tǒng)化地分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的走向，為后來的很多房地產(chǎn)預(yù)警研究所采用，相關(guān)的研究包括葉劍平（2000）、彭羽（2002）、丁烈云和徐澤清（2003）、韓立達(dá)（2004）等。同時，郭磊、王鋒、劉長濱（2003）建立的深圳市房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)，上海市房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系研究課題組（張鴻銘、陳則明，2004）所建立的上海房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)以及胡健穎等（2006）所建立的北京房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)也都采用了綜合模擬方法。在這種方法的運(yùn)用中，單一指標(biāo)和綜合指標(biāo)預(yù)警區(qū)間的確定是核心問題，多數(shù)研究采用了基于樣本均值和樣本方差的3sigma方法（或稱6sigma方法）。在采用年度數(shù)據(jù)進(jìn)行研究時，為了解決樣本過少的問題，楊佃輝（2005）等文獻(xiàn)還采用了bootstrap方法對單一指標(biāo)均值和方差進(jìn)行估計，取得了一定效果。此外，王慧敏（1998）考慮了樣本方差的時變特性，通過將ARCH模型引入預(yù)警系統(tǒng)的研究，使預(yù)報的置信區(qū)間能夠與經(jīng)濟(jì)時間序列的波動程度相適應(yīng)，從而使警限能夠動態(tài)反映實(shí)際的經(jīng)濟(jì)狀況。陳峰、丁烈云（2006）認(rèn)為，在以往房地產(chǎn)綜合模擬預(yù)警法的研究中存在長期趨勢建模和預(yù)警域確定的誤區(qū),這使得房地產(chǎn)市場的預(yù)警預(yù)報出現(xiàn)失真現(xiàn)象。針對存在的偏差，他們從系統(tǒng)角度出發(fā)建立了簡單的修正模型，模型顯著提高了房地產(chǎn)預(yù)警的有效度和精度。

與上面兩種方法相比，采用經(jīng)濟(jì)計量模型方法對房地產(chǎn)市場監(jiān)控和預(yù)警的研究還剛剛開始，使用并不多。陳日清、李雪增（2007）在總結(jié)國內(nèi)外房地產(chǎn)泡沫預(yù)警研究的基礎(chǔ)上，論述了二值響應(yīng)模型在房地產(chǎn)泡沫預(yù)警研究中的應(yīng)用，并以日本為例進(jìn)行了實(shí)證研究。該文以被解釋變量的樣本擬合值為標(biāo)準(zhǔn)，將0.25、0.5和0.75作為劃分預(yù)警級別的警界值，結(jié)果表明，二值響應(yīng)模型在房地產(chǎn)泡沫預(yù)警中有比較準(zhǔn)確的預(yù)測作用。丁烈云（2002）將模糊系統(tǒng)理論和神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)理論相結(jié)合，考慮了心理因素對房地產(chǎn)市場的影響，將人氣指數(shù)作為輸入變量，使預(yù)警模型更切合實(shí)際。楊佃輝（2005）采用BP與RBF兩種神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)，分別運(yùn)用不同的思路實(shí)現(xiàn)了上海房地產(chǎn)的監(jiān)測預(yù)警。他認(rèn)為，BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)在房地產(chǎn)預(yù)警的應(yīng)用重在評價市場的冷熱程度，而RBF網(wǎng)絡(luò)需與相關(guān)預(yù)警區(qū)間的劃分或評價標(biāo)準(zhǔn)相結(jié)合，功能重在預(yù)測。

三、簡評

從研究和實(shí)踐成果來看，國內(nèi)學(xué)者在房地產(chǎn)市場的監(jiān)測和預(yù)警方面做了大量工作，所運(yùn)用的預(yù)警方法也各有特點(diǎn)。

景氣指數(shù)法單純用合成后的綜合指數(shù)的波動來分析行業(yè)形勢的變化，缺乏成熟的理論基礎(chǔ)支持，而且在預(yù)警分析中難以分清合成指數(shù)的變化由哪些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)引起，不利于找到警源并針對具體的經(jīng)濟(jì)變量進(jìn)行調(diào)控。

在綜合模擬法中，風(fēng)險預(yù)警的各區(qū)域（“偏冷”、“偏熱”、“過冷”、“過熱”、 “正常”）警界值的確定對最終的預(yù)警結(jié)果是否可行起著關(guān)鍵作用。目前，對警界值的確定要么基于經(jīng)驗(yàn)，要么采用基于正態(tài)分布假設(shè)的3sigma方法。由于我國房地產(chǎn)市場的統(tǒng)計數(shù)據(jù)從1996年開始才逐步規(guī)范，缺乏多指標(biāo)的月度數(shù)據(jù)，樣本長度的不足使得3sigma方法難以取得良好的效果。盡管一些文獻(xiàn)試圖采用bootstrap放回抽樣的方法克服這一困難，但是一個異常值的出現(xiàn)往往就能夠?qū)е聵颖揪岛头讲畹墓烙嫵霈F(xiàn)較大偏差。

上述方法所遇到的種種問題使得房地產(chǎn)預(yù)警研究的方向轉(zhuǎn)到建立經(jīng)濟(jì)計量模型上，而其中又以采用人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)方法建立的預(yù)警模型最受矚目。房地產(chǎn)市場本身是一個非常復(fù)雜、龐大的非線性系統(tǒng)，人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)預(yù)警模型能夠模仿人類自我學(xué)習(xí)和調(diào)整的過程，隨時準(zhǔn)備依據(jù)新數(shù)據(jù)資料進(jìn)行自我學(xué)習(xí)和訓(xùn)練，并能夠調(diào)整其內(nèi)部的儲存權(quán)重參數(shù)以對應(yīng)多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，較好地體現(xiàn)了系統(tǒng)的非線性特性。但是，無論是BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)還是RBF神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)，其有效性主要由樣本代表性決定。如果樣本不具備較好的代表性，訓(xùn)練好的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)用于樣本以外的數(shù)據(jù)時誤差就可能比較大，甚至出現(xiàn)錯誤。如前文提到過的那樣，我國房地產(chǎn)市場的統(tǒng)計數(shù)據(jù)從1996年開始才逐步規(guī)范，多數(shù)指標(biāo)僅為年度數(shù)據(jù)，缺乏多指標(biāo)的月度數(shù)據(jù)，這一現(xiàn)實(shí)情況給神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用帶來了一定的挑戰(zhàn)。因此，神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)理論在房地產(chǎn)監(jiān)測預(yù)警中的應(yīng)用還處于起步階段，方法體系還有待進(jìn)一步的完善和發(fā)展。

本文認(rèn)為在房地產(chǎn)預(yù)警研究當(dāng)中有一類方法尚未得到足夠的重視和深入的研究，那就是被解釋變量為0或1的二元選擇模型以及能夠輸出多級預(yù)警信號的排序選擇模型。與景氣指數(shù)法及綜合模擬法相比，這類預(yù)警模型無須憑主觀經(jīng)驗(yàn)或?qū)＜乙庖姶_定各因素的權(quán)重，排序選擇模型甚至可以自動估計出發(fā)生不同級別警情的臨界值，因而無論從理論角度還是預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)用的實(shí)踐角度來看，都值得我們進(jìn)行進(jìn)一步的研究和討論，代表了房地產(chǎn)市場預(yù)警系統(tǒng)發(fā)展的未來和方向。

【參考文獻(xiàn)】

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[3] 李斌、丁烈云、葉艷兵：房地產(chǎn)景氣預(yù)警中DI的改進(jìn)及與CI的精度比較研究[J].系統(tǒng)工程理論與實(shí)踐，2003（1）.

第9篇：房地產(chǎn)調(diào)控研究論文范文

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期土地儲備制度

中國當(dāng)前房地價格快速增長，將會嚴(yán)重影響了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為了防止金融危機(jī)的出現(xiàn)，必須適當(dāng)控制房價增長的速度。同時，控制房地產(chǎn)價格已成為政府的重要工作部分，各項(xiàng)政策陸續(xù)出臺，但效果不是很明顯。論文主要從成本和供求關(guān)系兩個方面出發(fā)，結(jié)合房地產(chǎn)價格的影響因素和中國當(dāng)前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀，得出房地產(chǎn)價格的快速上漲的主要原因，并提出了一些對策建議。

一、中國當(dāng)前房地產(chǎn)價格上漲的基本情況

自2001年起，中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入了新一輪增長周期，房地產(chǎn)開發(fā)、投資、銷售均以20%以上的速度高速增長，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期GDP的增長速度。伴隨著此輪增長周期，全國房地產(chǎn)價格迅速攀升。據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2002年全國商品房平均銷售價格為2226元/平方米，2003年則迅速增長到2379元，增長了6.9%。2004年，全國房地產(chǎn)價格一路飆升，全國商品房平均銷售價格高達(dá)2714元/平方米，比2003年上升14.08%，與2002年相比，上漲幅度達(dá)21.92%。2005年，辦公樓平均銷售價格同比增長13.2%；商業(yè)營業(yè)用房平均銷售價格增長15.2%。2006年繼續(xù)快速增長，6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.8%，環(huán)比上漲0.7%，同比和環(huán)比漲幅均與上月持平。

二、中國房地產(chǎn)價格上漲的主要原因分析

影響房地產(chǎn)價格的因素多而復(fù)雜，其中，經(jīng)濟(jì)因素包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、物價、居民的收入水平、銀行利率。社會因素包括人口狀態(tài)、家庭結(jié)構(gòu)、社會福利、城市化。政策因素包括土地政策、住房政策、規(guī)劃政策、房地產(chǎn)價格政策、稅收政策、特殊政策。

價值決定價格，商品價格又受到供求的影響，成本和供不應(yīng)求是導(dǎo)致商品價格快速上漲的主要因素。結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)的特殊性和我國現(xiàn)實(shí)情況，可以知道，房地產(chǎn)價格快速上漲主要原因如下。

1.城市化高速推進(jìn)導(dǎo)致剛性需求的增加

目前，我國的城市化水平保持在每年提高1個～1.5個百分點(diǎn)的水平上，是改革開放以來城市化演進(jìn)速度最快的時期。據(jù)世界銀行統(tǒng)計，我國2005年底城市人口達(dá)到5.62億，城市化水平達(dá)到43%，2010年我國城市化水平將達(dá)到50%左右，城鎮(zhèn)人口會達(dá)到6.5 億人左右。如果新增城鎮(zhèn)人口中有60%需要解決住房，人均居住面積按28平方米計算，（6.5人～5.62人）*60%*28=14，得出2005年～2010年共需住房面積14億平方米，年需住房2.8億平方米。

2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期

房地產(chǎn)價格是由客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律決定的，我國所處房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)周期注定房地產(chǎn)價格的快速增長。我國房地產(chǎn)第一個波峰是1993年，當(dāng)時在局部地區(qū)出現(xiàn)了過熱現(xiàn)象，1993年下半年，國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，房市跌入波谷。相隔四年，到1998年又進(jìn)入復(fù)蘇與增長階段。這就可以解釋1995～1999年左右房地產(chǎn)市場一直低迷，當(dāng)前我國處于房地產(chǎn)增長階段，客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律決定了房地產(chǎn)價格的增長。

3.土地儲備制度實(shí)施和“經(jīng)營城市”觀念的偏差

土地儲備制度實(shí)施以后，通過拍賣、競標(biāo)獲取土市場上最高價的土地。而政府為了獲取更多的建設(shè)資金，一味公開拍賣土地，加上政府對住宅用地拍賣最高價不加限制，使得房地產(chǎn)商競相爭搶住宅用地，造成土地價格的飛漲，但開發(fā)商作為一個商人不愿意自己的預(yù)期開發(fā)利潤因此而降低。加之，開發(fā)商爭相“圈地”進(jìn)一步抬高了地價，加劇了土地供應(yīng)緊張的矛盾。

4.按揭售房方式的推出與大量運(yùn)用

這些年國家在金融信貸上對房地產(chǎn)業(yè)給予極大的支持，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)規(guī)模逐年增大，種類不斷增加。就全國來講，房地產(chǎn)信貸從1998年的800多億，猛增到2003年的1.2萬億，2004年上半年更達(dá)1.7萬億，凈增長21.25倍。

按照需求是購買欲望和購買能力的統(tǒng)一的說法，按揭購房其實(shí)是將潛在的購買能力轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購買能力的過程，其實(shí)質(zhì)是將未來幾年乃至幾十年的購買能力提前釋放，由此激發(fā)出來的自然是對商品住房的爆發(fā)式的需求。

5.投機(jī)炒作

我國近幾年股市持續(xù)低迷，民間投資渠道的單一，銀行利率不斷下降，而經(jīng)商投資又有一定的風(fēng)險，對比各類投資的收益率，部分民間資本和居民把住房當(dāng)作保值增值的良好的投資品，投資性購房大增。在上海，投資比例達(dá)到16.6%，長沙市的住房投資比例為16%寫字樓則高達(dá)40%。“溫州炒房團(tuán)”的出現(xiàn)，就是這種投機(jī)性住房投資現(xiàn)象的集中體現(xiàn)。

市場投機(jī)炒作導(dǎo)致房價上漲幅度和周期長度增加。房地產(chǎn)投機(jī)炒作盡管不屬于對房地產(chǎn)的真實(shí)需求（居住需求或投資需求），但它依然是市場需求的重要組成部分。更重要的是，它構(gòu)成了巨大的宣傳效應(yīng)，特別是經(jīng)過媒體和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的宣傳，其對人們的心理預(yù)期的“雪球效應(yīng)”來強(qiáng)化這一過程，增大了供需矛盾，造成了價格的上漲。

6.鋼材、水泥等原材料的漲價

2003年，我國的鋼材市場快速升溫，供需增勢強(qiáng)勁，價格高位攀升，鋼材的平均價格比上年同期相比增長30％～40%，水泥平均價格上漲10%左右。進(jìn)入2004年后，這兩種材料的價格仍繼續(xù)攀升，特別是居高不下的鋼材價格并沒有出現(xiàn)市場預(yù)期的回調(diào)，反而延續(xù)了2003年的上升態(tài)勢，2005年和2006年建材價格更是全面提升，致使建造成本增加。

7.大規(guī)模的城建拆遷

近幾年來各地政府加大了城建投入，大規(guī)模的城市建設(shè)、老城改造，使大量拆遷居民要重新購房，形成大量“剛性需求”。同時，隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷培育，居民的房屋財產(chǎn)意識顯著增強(qiáng)，這使城市房屋拆遷逐步由地方政策定價過渡到市場定價為準(zhǔn)，不僅大幅度提高了房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，也拉長了房屋拆遷周期，房屋拆遷成本急劇提高，致使房地產(chǎn)開發(fā)成本的上升。

三、對策研究

針對上述主要原因，可以得出積極的調(diào)控措施，國家建設(shè)部、銀行等部門和很多地區(qū)也采取了一些措施，也起到一些效果，但也存在一些不足。通過對房地產(chǎn)價格快速上漲的原因分析，我們可以知道，房地產(chǎn)價格的上漲是多方面原因造成的，要想很好控制房價也要從多方面入手，對于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場的情況，我們給出一些對策建議。

1.搞活股市，開辟多種投資渠道，以減少炒房投機(jī)行為

股市與房地產(chǎn)是中國當(dāng)前社會資金尋求回報的兩條主要渠道。由于資金流向取決于投資回報率，決定了這兩條渠道在吸納資金上具有相互排斥的特點(diǎn)，股市贏利率高，社會資金就往股市流，反之，社會資金就往房地產(chǎn)領(lǐng)域流。

2.加強(qiáng)對原材料供應(yīng)市場的宏觀調(diào)控

在材料供求關(guān)系緊張，價格快速持續(xù)上漲，并波及到全社會物價水平的情況下，政府應(yīng)采取必要的措施，對鋼材、水泥等原材料的出廠及銷售價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)控，防止囤積居奇、哄抬價格。

3.提高首付比例和降低貸款的期限

這樣可以緩和商品住房供需的嚴(yán)重不平衡，有效地降低需求，對降低房價有一定的作用。最近，不少地方的商業(yè)銀行不約而同地提高了房貸的門檻。

4.對土地使用制度要進(jìn)行適度的宏觀調(diào)控，以發(fā)揮其應(yīng)有的功效

嚴(yán)禁開發(fā)商囤積土地，嚴(yán)格按批準(zhǔn)文件與合同約定開發(fā)建設(shè)。經(jīng)營城市是政府對土地資源的市場化運(yùn)作，因此，正確認(rèn)識和把握哪些應(yīng)有市場運(yùn)作，哪些是市場無能為力而由政府來操作的。

四、結(jié)束語

當(dāng)前政府已經(jīng)在以積極的姿態(tài)對待我國的房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，果斷采取各種有效措施以達(dá)到平抑房價的目的。雖然很多措施沒有達(dá)到預(yù)期的效果，但我們只要堅(jiān)持探索，在不遠(yuǎn)的將來中國的房地產(chǎn)市場會走向一個良性的循環(huán)。由于我國房地產(chǎn)價格上漲過快的現(xiàn)象是多種原因造成的，所以在實(shí)踐中我們應(yīng)該多種措施綜合運(yùn)用，打“組合拳”，加強(qiáng)對于政策的執(zhí)行力，才能使各種措施更好的發(fā)揮其功效，更好的控制房價。

參考文獻(xiàn):

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