房地產(chǎn)工程精細(xì)化管理精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)工程精細(xì)化管理范文

隨著國家宏觀調(diào)控的力度不斷加大，房地產(chǎn)交易量價(jià)大幅度降低，而地產(chǎn)開發(fā)公司的成本越來越高，如何降低成本提高利潤，是每個(gè)地產(chǎn)公司的共同關(guān)注的問題，所以成本精細(xì)化管理對(duì)房地產(chǎn)公司運(yùn)營就至關(guān)重要。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)；成本管理體系；管理預(yù)案機(jī)制

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)投資額大、耗材大、周期長、涉及成本范圍較廣的一項(xiàng)工程。其成本管理是企業(yè)的工作重點(diǎn)，在成本管理逐漸由粗放管理到精細(xì)化管理中，我們應(yīng)該明確成本精細(xì)化管理的方向和細(xì)化其工作方法：

一、成本管理總體原則

1、全員成本管理原則。公司所有員工要建立成本控制意識(shí)和責(zé)任，并貫徹于日常工作中。

2、全過程成本管理原則。項(xiàng)目從可行性研究到竣工決算，要有完整的估算、概算、測算、預(yù)算及結(jié)算，全過程的成本比較、方案選擇、信息反饋與分析控制。

3、合同化管理原則。所有預(yù)算成本范圍內(nèi)的成本，都需簽訂經(jīng)濟(jì)合同，細(xì)致、明確地規(guī)定乙方的工作范圍、內(nèi)容、進(jìn)度、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及工程結(jié)算辦法、違約責(zé)任等。

4、目標(biāo)成本管理原則。項(xiàng)目投資決策階段確定的項(xiàng)目收益水平是項(xiàng)目最終收益的下限，與此對(duì)應(yīng)的成本水平在售價(jià)不能提高的情況下，是不可突破的項(xiàng)目成本控制目標(biāo)（上限）；項(xiàng)目的總體控制目標(biāo)分解為各部門的各項(xiàng)費(fèi)用成本目標(biāo)。

5、責(zé)任成本控制原則。任何部門、任何個(gè)人不能單獨(dú)代表公司，獨(dú)立完成涉及公司利益的成本決策與業(yè)務(wù)操作；公司建立責(zé)任成本管理體系，將各項(xiàng)成本目標(biāo)落實(shí)到各個(gè)責(zé)任主體（相關(guān)部門與個(gè)人），各責(zé)任主體要按程序報(bào)批，操作。

6、可復(fù)查原則。業(yè)務(wù)操作及估算、概算、測算、預(yù)算、結(jié)算全過程應(yīng)有完整、詳細(xì)的記錄和檔案管理，所有結(jié)果應(yīng)具備可復(fù)查性。

二、建立制度化、流程化的成本管理體系。

編制《工程預(yù)算編審管理流程》、《設(shè)計(jì)變更管理流程》、《現(xiàn)場簽證管理流程、》《工程結(jié)算編審管理流程》、《目標(biāo)與責(zé)任成本管理流程》等操作流程，規(guī)定工作方法、流程流向、責(zé)任范圍、責(zé)任部門，重點(diǎn)注意事項(xiàng)等，按流程辦事，按流程流轉(zhuǎn)工作內(nèi)容，權(quán)責(zé)明確，提高工作效率；同時(shí)根據(jù)流程的控制要點(diǎn)轉(zhuǎn)化為成本控制要點(diǎn)和成本數(shù)據(jù)的積累，讓成本管理中的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)在企業(yè)中傳承。在流程中貫徹以下：

有效憑據(jù)體系：如預(yù)算編審依據(jù)為蓋有紅章的有效合同、補(bǔ)充協(xié)議、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證、材料、設(shè)備控制價(jià)格及一些甲、乙雙方簽認(rèn)明確費(fèi)用的函件、經(jīng)審批確認(rèn)費(fèi)用的會(huì)議紀(jì)要，被確認(rèn)用于施工的施工圖，或者經(jīng)核對(duì)過原件的以上資料復(fù)印件。每一份預(yù)算結(jié)果都要有有效憑據(jù)做后盾，脫離以上編審依據(jù)的預(yù)算則不成立。

廉潔奉公體系：工作中應(yīng)遵守法律法規(guī)，恪守職業(yè)道德，如出現(xiàn)不正當(dāng)計(jì)價(jià)行為，將按照有關(guān)規(guī)定給予處罰。

多級(jí)審核體系：根據(jù)流程審核額度進(jìn)行兩級(jí)或兩級(jí)以上審核，嚴(yán)格把關(guān)。

高效體系：各項(xiàng)計(jì)算應(yīng)準(zhǔn)確、清晰、符合規(guī)定，具有很高的準(zhǔn)確度，同時(shí)保持較高的工作效率，做到及時(shí)帳清；

合理低價(jià)體系：工作中應(yīng)充分理解合同，靈活運(yùn)用造價(jià)管理規(guī)定、市場競爭原則、甲方品牌資源等因素，處理好質(zhì)量、工期與成本的關(guān)系，追求以合理較低價(jià)格確定工程造價(jià)。

方案優(yōu)化體系：積極協(xié)同設(shè)計(jì)、工程管理等進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工措施、材料設(shè)備等方面的方案優(yōu)化工作。

信息通達(dá)體系：編審時(shí)要與相關(guān)部門及時(shí)溝通，通報(bào)現(xiàn)場實(shí)際信息，對(duì)資料、信息應(yīng)及時(shí)整理、通報(bào)。

責(zé)任共擔(dān)體系：工作內(nèi)容經(jīng)復(fù)核人員確認(rèn)復(fù)核完畢后，復(fù)核人員將與初審人員一起負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，共同承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

三、建立成本管理預(yù)案機(jī)制

1．項(xiàng)目可行性研究階段

從項(xiàng)目的可行性研究開始，就要重視投資控制工作。如項(xiàng)目論證決策、項(xiàng)目投資結(jié)算、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估、資源有效地配置和利用、資金籌集和回收、市場需求預(yù)測等。只有合格地通過了可行性研究的項(xiàng)目，才能進(jìn)行開發(fā)。

2．設(shè)計(jì)選型、優(yōu)化設(shè)計(jì)階段

一般而言，設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣對(duì)工程造價(jià)的影響度約占75％左右。房產(chǎn)商要擇優(yōu)選用信譽(yù)好、資質(zhì)高的設(shè)計(jì)院。應(yīng)嚴(yán)格要求設(shè)計(jì)方，將設(shè)計(jì)的保險(xiǎn)系數(shù)在規(guī)范允許范圍內(nèi)降至最下限。例如在保證工程質(zhì)量的前提下，選用砼級(jí)別越低，單位平方米含鋼量越少，造價(jià)越低；裝飾材料選用檔次適中、價(jià)格實(shí)惠的材料，工程成本則會(huì)有較大幅度的降低。

3．工程招投標(biāo)階段

工程招標(biāo)一般有費(fèi)率招標(biāo)、設(shè)計(jì)概算招標(biāo)、施工圖招標(biāo)等形式，確定合理的合同價(jià)。應(yīng)首先做到工程成本測算，合理預(yù)測工程造價(jià)，做到胸中有數(shù)，再次要考慮簽約合同模式，善于合理轉(zhuǎn)嫁施工期間的系列風(fēng)險(xiǎn)。例如在編寫投標(biāo)須知時(shí),須將開辦費(fèi)、優(yōu)惠條件、結(jié)算原則、工程獎(jiǎng)罰明細(xì)等列入報(bào)價(jià)范圍。在保證質(zhì)量、工期的前提下合理降低中標(biāo)價(jià)。同時(shí)要借鑒市場的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，選取資質(zhì)、信譽(yù)、經(jīng)驗(yàn)及技術(shù)標(biāo)全方位的綜合實(shí)力強(qiáng)的施工單位。

4．合同簽約階段

編制合同標(biāo)準(zhǔn)模板，在合同中對(duì)有風(fēng)險(xiǎn)的事項(xiàng)進(jìn)行約定，在合同階段就進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避有的工程，同時(shí)根據(jù)工作中產(chǎn)生的問題和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)不斷改進(jìn)合同模板，優(yōu)化合同，提升合同簽約價(jià)值。同時(shí)合同條款格式須規(guī)范,文字嚴(yán)謹(jǐn)、精練。

5．工程預(yù)結(jié)算階段

編制審核工程預(yù)（結(jié)）算。應(yīng)按現(xiàn)行規(guī)定，結(jié)合工程合同、項(xiàng)目招投標(biāo)的精神辦理。要求工程量計(jì)算準(zhǔn)確，選套定額子目及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)正確，主材補(bǔ)差等無誤。工程預(yù)算與結(jié)算的本質(zhì)區(qū)別就是，預(yù)算按施工圖紙計(jì)算，結(jié)算按竣工圖紙計(jì)算；工程結(jié)算比工程預(yù)算，主要是多

考慮了設(shè)計(jì)變更和簽證等費(fèi)用。

甲供料或甲方指定供應(yīng)商。通過過甲方供應(yīng)主要材料（砼、鋼筋等），或甲方指定材料（設(shè)備）供應(yīng)商的方法，讓供應(yīng)商讓利的部分即本可屬于施工方的利潤，全部或部分地轉(zhuǎn)化為甲方收益，這樣直接可以降低工程成本。在合同中約定甲供料或甲方的供應(yīng)商，甲供料的損耗率要按現(xiàn)行的定額標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取等細(xì)則。應(yīng)當(dāng)注意，現(xiàn)在的裝飾材料層出不窮，凡定額或中準(zhǔn)價(jià)有的材料均可按現(xiàn)行規(guī)定辦。遇到定額或中準(zhǔn)價(jià)缺項(xiàng)的材料,須合同中注明，應(yīng)首先經(jīng)甲方簽章確認(rèn)。甲方在結(jié)算時(shí)應(yīng)掌握材料（設(shè)備）市場價(jià)格幅度。

監(jiān)控設(shè)計(jì)變更費(fèi)用。一般情況下，從工程開工至竣工，或多或少地會(huì)發(fā)生一些設(shè)計(jì)變更費(fèi)用。歸納有以下兩種情況：一是因業(yè)主要求或其它非設(shè)計(jì)方原因造成的設(shè)計(jì)變更，根據(jù)合同的性質(zhì)，其發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)；二是由于設(shè)計(jì)方未吃透業(yè)主的意圖，或未完全按業(yè)主的意愿進(jìn)行設(shè)計(jì)，或設(shè)計(jì)工作有誤等。屬于此類性質(zhì)的設(shè)計(jì)變更費(fèi)用，理應(yīng)由設(shè)計(jì)方承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

監(jiān)控技術(shù)核定單和經(jīng)濟(jì)簽證費(fèi)用。設(shè)計(jì)變更通知由設(shè)計(jì)院發(fā)出，而技術(shù)核定單則由施工方經(jīng)辦，報(bào)設(shè)計(jì)、監(jiān)理、業(yè)主確認(rèn)。房產(chǎn)商須保持清醒頭腦，首先定性分析，該核定單費(fèi)用由誰承擔(dān)。其次，定量分析審核其合理性。經(jīng)濟(jì)簽證的現(xiàn)象，施工中一般難以避免。在確認(rèn)時(shí)，須分析研究。凡合同（招投標(biāo)）中已明確的內(nèi)容或費(fèi)用，或定額中（直接費(fèi)或綜合費(fèi)率）均已包含的費(fèi)用，或圖紙中能夠反映的內(nèi)容，一律不予認(rèn)可。否則，易出現(xiàn)簽證內(nèi)容或費(fèi)用重復(fù)的現(xiàn)象。例如技術(shù)措施費(fèi)（如，施工方要求砼級(jí)別提高、摻外加劑等）、安全文明施工措施費(fèi)等均屬于開辦費(fèi)。而開辦費(fèi)一般合同已注明包干，故屬于開辦費(fèi)性質(zhì)的簽證等，可均不予確認(rèn)。

高度重視反索賠。反索賠是非業(yè)主的原因（可以是施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、供應(yīng)商等單位），造成了業(yè)主的經(jīng)濟(jì)損失。此時(shí)，應(yīng)向有關(guān)責(zé)任方進(jìn)行反索賠（工期索賠、費(fèi)用索賠）。屬于設(shè)計(jì)方的失誤，造成了不必要的設(shè)計(jì)變更，或因設(shè)計(jì)圖紙遲供；屬監(jiān)理方未能盡責(zé)，造成工程質(zhì)量事故；屬于施工方的工程質(zhì)量事故；屬供應(yīng)商的原因,推遲供貨或供貨質(zhì)量不符合合同約定的要求等原因，致使質(zhì)量、工期受到影響并增加費(fèi)用的，都可以進(jìn)行反索賠。

監(jiān)控建筑安裝工程造價(jià)以外的其他費(fèi)用。（1）建設(shè)單位管理費(fèi)。房產(chǎn)商應(yīng)規(guī)范管理，深挖潛力，努力降低項(xiàng)目的管理成本。（2）設(shè)備購置費(fèi)及工器具、生產(chǎn)家具購置費(fèi)。在保證質(zhì)量、效果及供貨期的前提下，房產(chǎn)商應(yīng)貨比三家，選用價(jià)廉物美的設(shè)備和家具等，多渠道地降低工程成本。（3）生產(chǎn)準(zhǔn)備費(fèi)和聯(lián)合試車費(fèi)。縮短生產(chǎn)準(zhǔn)備期，降低生產(chǎn)培訓(xùn)費(fèi)用。聯(lián)合試車費(fèi)。要求單機(jī)安裝質(zhì)量好，單機(jī)試車正常（其調(diào)試費(fèi)屬于安裝單位承擔(dān)）。認(rèn)真審核聯(lián)合調(diào)試的方案，力爭一次性聯(lián)機(jī)試車成功，達(dá)到設(shè)計(jì)要求，降低調(diào)試的成本。（4）各種稅費(fèi)。利用政策的優(yōu)惠條件，盡量爭取減稅、免稅，降低成本。

房地產(chǎn)作為商品，成本合理最小化，企業(yè)的價(jià)格就越富有競爭性，而價(jià)格競爭將成為市場最重要的因素，在現(xiàn)今房地產(chǎn)市場動(dòng)蕩的背景下，低成本的公司將成為未來的勝利者，對(duì)于成本的精細(xì)化管理必將是房地產(chǎn)企業(yè)管理的方向。

參考文獻(xiàn)

第2篇：房地產(chǎn)工程精細(xì)化管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目、精細(xì)化管理、優(yōu)化

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

一、前言

房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金投入量大，企業(yè)負(fù)債比例在項(xiàng)目開發(fā)前期、中期都維持在一個(gè)較高的水平。在資金運(yùn)轉(zhuǎn)周期長，現(xiàn)金流壓力大，財(cái)務(wù)費(fèi)用占投資比重大，銷售利潤空間不高，公司人力、物力、財(cái)力高度集中的情況下，管理一旦出現(xiàn)失誤將會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)以致命性打擊?，F(xiàn)階段，國內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)還存在諸多問題，開發(fā)者缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，決策還停留在經(jīng)驗(yàn)判斷水平，片面追求高利潤，盲目開發(fā)經(jīng)營、違規(guī)操作和高風(fēng)險(xiǎn)投資的情況時(shí)有發(fā)生。高位維持的房價(jià)，使得很多房地產(chǎn)企業(yè)普遍不重視市場調(diào)查，有的企業(yè)甚至僅憑經(jīng)驗(yàn)或簡單的計(jì)算就進(jìn)行決策。科學(xué)有效的項(xiàng)目可行性分析缺失，完善的風(fēng)險(xiǎn)決策方法相對(duì)較少，就導(dǎo)致“好項(xiàng)目不掙錢”的窘境出現(xiàn)。

二、精細(xì)化管理概述

1、精細(xì)化管理的內(nèi)涵

精細(xì)化管理是一種精益求精的管理方法。精細(xì)化管理本質(zhì)上強(qiáng)調(diào)的是一個(gè)持續(xù)改進(jìn)、不斷完善的過程,即工作由粗到細(xì),由細(xì)到精,由精到優(yōu),由優(yōu)到領(lǐng)先,堅(jiān)持不懈地追求精益求精,持續(xù)不斷地尋求優(yōu)化的方法。具體來講,精細(xì)化管理就是以風(fēng)險(xiǎn)可控為前提,以效益最大為目標(biāo),以規(guī)范、規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)為指引,以精細(xì)、嚴(yán)密、規(guī)范、系統(tǒng)、科學(xué)的管理為過程的一種管理方法。其核心是“以人為本”,目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)“精細(xì)化、人本化、制度化”管理,最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利益最大化。

2、實(shí)施精細(xì)化管理的必要性

在當(dāng)今的企業(yè)管理中細(xì)節(jié)既是企業(yè)成功的基礎(chǔ),又是企業(yè)成功的引導(dǎo)者。面對(duì)激烈的市場競爭,推進(jìn)精細(xì)化管理將成為企業(yè)發(fā)展的必然要求。

（1）精細(xì)化管理是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的需要

我國企業(yè)實(shí)行現(xiàn)代化管理的時(shí)間非常短,在企業(yè)的細(xì)節(jié)管理方面與西方發(fā)達(dá)國家的企業(yè)相比相距甚遠(yuǎn)。伴隨著經(jīng)濟(jì)全球化和改革開放不斷深入,我國企業(yè)在國內(nèi)外市場所面臨的競爭越來越激烈。因此,只有推進(jìn)精細(xì)化管理,增強(qiáng)核心競爭力,才能打造一流的企業(yè)、才能在激烈的競爭環(huán)境中找到一條可持續(xù)發(fā)展的道路。

（2）精細(xì)化管理是企業(yè)打造核心競爭力的需要

精細(xì)化管理是企業(yè)為適應(yīng)集約化和規(guī)?；a(chǎn)方式而建立的一種管理模式。目前我國的企業(yè)與國外的大公司相比,存在著自有資金不足、融資渠道單一、專業(yè)技術(shù)人員匱乏、戰(zhàn)略前瞻性不足以及應(yīng)變能力差等問題。所以只有通過合理定位、規(guī)范運(yùn)作和量化管理來推動(dòng)精細(xì)化管理,才能大力提升自己的核心競爭力,逐步達(dá)到世界先進(jìn)的管理水平。

（3）精細(xì)化管理是企業(yè)超越競爭者、超越自我的需要

精細(xì)化管理對(duì)企業(yè)最大的貢獻(xiàn)在于創(chuàng)新思維、降本增效。一個(gè)實(shí)行精細(xì)化管理的企業(yè)，一般都能夠把成本控制在最低限度，用最低的成本組成博取最大的利潤空間，使有限的資源得到最恰當(dāng)?shù)睦?。只有這樣才能從根本上保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。從而使企業(yè)在面對(duì)競爭時(shí)從容自信、不斷超越競爭對(duì)手，并通過精細(xì)的管理不斷完善自我、提高自我、超越自我。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的精細(xì)化管理現(xiàn)狀

改革開放以來，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，跑馬圈地式、粗放式的管理模式已無法適應(yīng)經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)展的要求。隨著我國土地、金融和審批等各項(xiàng)政策的完善，開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)的日趨嚴(yán)苛，目標(biāo)客戶群的日益成熟，外資、港資開發(fā)商，使我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大壓力：

1、來自于宏觀調(diào)控政策變化的壓力

我國政府出臺(tái)了關(guān)于“90平方米以下住宅開發(fā)占70%以上”的政策，關(guān)于建筑節(jié)能、節(jié)地等強(qiáng)制性規(guī)范。地方政府新出臺(tái)的建筑面積規(guī)范，如上海市2011年10月1日起實(shí)行新的建筑面積規(guī)范，其對(duì)設(shè)備層的層高限制、地下室房間地平而與室外地平面的高差限制、商業(yè)及辦公樓的層高限制、陽臺(tái)進(jìn)深的設(shè)計(jì)及窗臺(tái)設(shè)計(jì)等規(guī)定，以此限制房地產(chǎn)企業(yè)的投機(jī)行為，促使開發(fā)商有效地利用好每一寸土地。同時(shí)，消費(fèi)者在購買商品房時(shí)變得越來越理性，市場的主導(dǎo)權(quán)已從開發(fā)商轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者。市場格局的變化意味著房地產(chǎn)企業(yè)唯有強(qiáng)化產(chǎn)品創(chuàng)新、內(nèi)部管理創(chuàng)新，為市場提供性價(jià)比更高的產(chǎn)品，才能取得競爭的優(yōu)勢。

2、來自于房地產(chǎn)企業(yè)的自身壓力

多年來低價(jià)拿地和寬松的貸款政策降低了行業(yè)門檻，產(chǎn)品供不應(yīng)求也使得開發(fā)商不太重視產(chǎn)品制造與客戶服務(wù)的精細(xì)化。盡管房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了一些企業(yè)戰(zhàn)略家，但缺少精益求精的執(zhí)行者，缺少能經(jīng)受時(shí)代考驗(yàn)的精細(xì)產(chǎn)品。隨著項(xiàng)目開發(fā)成本的大幅提高、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷擴(kuò)大、利潤空間不斷縮小，特別是消費(fèi)市場的成熟，粗放式經(jīng)營和單純依靠土地溢價(jià)的開發(fā)模式已難以為繼。這就要求企業(yè)轉(zhuǎn)變自身發(fā)展戰(zhàn)略，即從外延性擴(kuò)張轉(zhuǎn)向內(nèi)涵的提升，做到以市場為導(dǎo)向，以產(chǎn)品為核心，認(rèn)真、精細(xì)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、專業(yè)地做好產(chǎn)品。

3、來自外資及港資開發(fā)商的競爭壓力

持續(xù)的樓市調(diào)控政策使樓市開始步入下行通道。以港資為代表的開發(fā)商頻頻向內(nèi)地?cái)U(kuò)張。據(jù)公開資料表明，2011年前三季度末，港資房地產(chǎn)企業(yè)頻頻出手，砸下百余億元的資金拿地。相比之下，內(nèi)地開發(fā)商的市場敏感度較弱。在項(xiàng)目運(yùn)營能力上，內(nèi)地開發(fā)商缺乏推行精細(xì)化管理的經(jīng)驗(yàn)，而導(dǎo)致開發(fā)品質(zhì)較差。

四、房地產(chǎn)企業(yè)如何優(yōu)化項(xiàng)目精細(xì)化管理

1、實(shí)行財(cái)務(wù)集中化管理

過去實(shí)行的財(cái)務(wù)分權(quán)管理制, 弊端主要表現(xiàn)在: (1)公司總部難于及時(shí)動(dòng)態(tài)地掌握各項(xiàng)目部的財(cái)務(wù)運(yùn)營狀況以及資金使用情況；(2)各個(gè)項(xiàng)目部之間僅靠財(cái)務(wù)報(bào)表的方式反映財(cái)務(wù)信息, 缺乏詳細(xì)、準(zhǔn)確的管理手段，以至總部不能及時(shí)地進(jìn)行數(shù)據(jù)分析和決策，甚至因缺乏有效的監(jiān)管手段而出現(xiàn)問題。因此,經(jīng)營層應(yīng)將戰(zhàn)略決策權(quán)、投資融資權(quán)、人事權(quán)、資金調(diào)度權(quán)、資產(chǎn)管理權(quán)等重大決策權(quán)進(jìn)行集中管理。通過實(shí)施財(cái)務(wù)集中管理模式,有效使用資金，降低財(cái)務(wù)成本，并使管理者能夠?qū)崟r(shí)掌握企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果, 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。

2、工程精細(xì)化管理

第3篇：房地產(chǎn)工程精細(xì)化管理范文

關(guān)鍵詞：精細(xì)化管理 房地產(chǎn) 成本控制 應(yīng)用

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部和外部的環(huán)境也都發(fā)生著變化，所以公司的成本控制問題就會(huì)首當(dāng)其沖地面臨著風(fēng)險(xiǎn)，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展而變得更加復(fù)雜。所以，作為企業(yè)就應(yīng)該意識(shí)到這些風(fēng)險(xiǎn)的存在，了解促使這些風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的影響因素，并采取有效的措施加以防范，對(duì)于企業(yè)的核心競爭力以及創(chuàng)新能力的提高也具有非常重要的價(jià)值和意義。

一、精細(xì)化管理的概述

（一）定義

企業(yè)財(cái)務(wù)的精細(xì)化管理主要指的就是財(cái)務(wù)管理的一種文化和理念，它是對(duì)社會(huì)的精細(xì)化分工，是精細(xì)化的服務(wù)質(zhì)量和管理的現(xiàn)代化的必然要求，它是在常規(guī)管理基礎(chǔ)上建立起來的，并且能夠?qū)⒊Ｒ?guī)的管理引入更深層次的管理模式和基本思想，它可以以最大的限度減少管理對(duì)資源的占用使管理的成本得到有效降低。

（二）意義

精細(xì)管理的最重要的意義表現(xiàn)在它是分解細(xì)化目標(biāo)和戰(zhàn)略并且能夠?qū)⑵渎鋵?shí)的過程，可以讓企業(yè)在戰(zhàn)略規(guī)劃的每個(gè)環(huán)節(jié)都能得到有效地貫徹落實(shí)并且發(fā)揮出它的作用，它也是對(duì)企業(yè)的整體執(zhí)行能力進(jìn)行提升的一個(gè)重要方式。企業(yè)如果確立了發(fā)展精細(xì)管理工程的方向性思路，最重要的就是要結(jié)合當(dāng)前企業(yè)的發(fā)展情況，按照精細(xì)思路，對(duì)關(guān)鍵問題和薄弱環(huán)節(jié)采取分階段的方式進(jìn)行，在每個(gè)階段都能完成一個(gè)體系并且可以對(duì)該體系實(shí)施運(yùn)轉(zhuǎn)和完善，對(duì)相關(guān)的體系也有牽動(dòng)和修改的作用，這樣才可以使全部的體系得到最終整合，使精細(xì)化的管理工程在企業(yè)的發(fā)展中功能和效果以及作用都能實(shí)現(xiàn)。但是，也應(yīng)該清醒認(rèn)識(shí)到，實(shí)施精細(xì)管理工程過程中，最重要的就是要在意識(shí)上把規(guī)范性與創(chuàng)新性結(jié)合起來。從這個(gè)角度上來看，精細(xì)化的管理工程可以更快地將企業(yè)引向成功。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本控制管理中存在的一些問題

（一）在簽訂合同時(shí)存在的不平等現(xiàn)象致使掉入合同陷阱

對(duì)發(fā)包方來說，由于現(xiàn)在的建筑市場工程量相對(duì)較少的現(xiàn)象，很多的建筑施工企業(yè)為了工程的承包，在簽訂合同的時(shí)候，對(duì)于合同的細(xì)節(jié)一般不太能關(guān)注到，而陷阱就往往存在于這些合同的細(xì)節(jié)中，會(huì)導(dǎo)致建筑施工企業(yè)隱性措施費(fèi)增加，導(dǎo)致企業(yè)會(huì)墊付大量的資金，從而降低了企業(yè)的資金流動(dòng)性，導(dǎo)致企業(yè)的利潤低下，甚至?xí)a(chǎn)生虧損。對(duì)分包商來說，有的時(shí)候沒有在合同中表明是否具有足以取得擔(dān)保條件的擔(dān)保條款，分包商一出現(xiàn)虧損就會(huì)漫天要價(jià)并要挾其退場，而進(jìn)行施工的企業(yè)就必須為了自己企業(yè)的名聲而妥協(xié)，滿足對(duì)方的要求，導(dǎo)致企業(yè)要承擔(dān)巨大的損失。

（二）會(huì)計(jì)的核算不集中，真實(shí)的會(huì)計(jì)信息不能被工程的項(xiàng)目及時(shí)掌握

建筑工程項(xiàng)目的分散化的特點(diǎn)，導(dǎo)致網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和成本受到局限和限制，以及企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)一本賬的模式難以實(shí)現(xiàn)，所以就會(huì)采用匯表的方式來代替匯賬方式來整理和匯總企業(yè)的成本控制信息，從而形成編制成本控制報(bào)表。但與此同時(shí)，因?yàn)楦鱾€(gè)項(xiàng)目都是采用建造合同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則來進(jìn)行報(bào)表的編制，很多的項(xiàng)目為了中期的考核利益很有可能對(duì)項(xiàng)目預(yù)計(jì)合同的總收入以及預(yù)計(jì)的總成本不進(jìn)行認(rèn)真地分析，使收入被提前確認(rèn)，前期的項(xiàng)目利潤被粉飾，從而使大量虛假的在建工程形成，使成本控制風(fēng)險(xiǎn)以及企業(yè)資產(chǎn)的負(fù)債率增加，使大量的虧損在發(fā)現(xiàn)的時(shí)候已經(jīng)無法彌補(bǔ)，對(duì)于建筑施工企業(yè)來說，就會(huì)影響企業(yè)進(jìn)行正確、及時(shí)地進(jìn)行經(jīng)營決策。

（三）對(duì)資金缺乏統(tǒng)一的管理，致使資金的分布比較松散

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在生產(chǎn)上具有分散和流動(dòng)的特點(diǎn)，最近幾年來，隨著建筑施工企業(yè)的不斷擴(kuò)大，項(xiàng)目的分散和流動(dòng)性也進(jìn)一步加大，導(dǎo)致項(xiàng)目在每個(gè)地區(qū)都要開立單獨(dú)的賬戶，所以在資金的管理上就比較松散，不能統(tǒng)一的進(jìn)行管理。還有一點(diǎn)就是現(xiàn)如今在建筑施工企業(yè)的內(nèi)部也出現(xiàn)了一些問題，例如，內(nèi)部的控制制度不夠完善，在制度的執(zhí)行和考核上也存在著一些困難，這些問題使資金的管理變得更加困難，還經(jīng)常會(huì)發(fā)生舞弊的行為，導(dǎo)致企業(yè)的成本控制風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。

三、精細(xì)化管理在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中的具體應(yīng)用

（一）樹立整個(gè)企業(yè)的精細(xì)化成本控制意識(shí)

企業(yè)成本精細(xì)化的管理從小的方面來說可以看作為一種新型的管理理念，要想將這種管理方式在企業(yè)之中推廣開來就必須對(duì)之前的粗獷性的管理模式進(jìn)行轉(zhuǎn)變，樹立起全面的節(jié)約思想，可以在公司內(nèi)部開展大范圍的節(jié)約活動(dòng)，對(duì)生產(chǎn)活動(dòng)中的各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行適當(dāng)壓縮，使降低成本增加效益的目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，號(hào)召企業(yè)全體員工應(yīng)該從小事做起，形成企業(yè)全體的成本文化管理，相關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)干部要起到帶頭作用，任何事情都要從精細(xì)化管理的角度來執(zhí)行。

（二）要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的建筑成本進(jìn)行精細(xì)化的核算和管理

企業(yè)進(jìn)行精細(xì)化管理最重要的一個(gè)方面就是對(duì)成本進(jìn)行有效控制，精細(xì)化管理就能夠?qū)⒊杀镜目刂七_(dá)到一個(gè)最佳狀態(tài)，主要就是因?yàn)橥ㄟ^精細(xì)化管理可以對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)進(jìn)行提高，使生產(chǎn)的流程得到優(yōu)化，對(duì)財(cái)務(wù)進(jìn)行精細(xì)化成本管理就是要細(xì)化財(cái)務(wù)管理的考核和管理目標(biāo)，使財(cái)務(wù)的成本得到有效降低，重要的宗旨就是追求效率，杜絕浪費(fèi)。在建筑材料的報(bào)價(jià)和成本要進(jìn)行有效控制，在施工的具體過程中應(yīng)該控制材料的浪費(fèi)。對(duì)成本進(jìn)行控制關(guān)鍵點(diǎn)就是要將成本的控制指標(biāo)嚴(yán)格地一級(jí)級(jí)地落實(shí)下去，對(duì)內(nèi)部的成本考核機(jī)制進(jìn)行重點(diǎn)完善，建立起對(duì)應(yīng)的考核制度，將內(nèi)部核算和預(yù)算管理制度進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，建立相應(yīng)的成本核算激勵(lì)機(jī)制，在企業(yè)成本支出的管理上做到更加科學(xué)和精細(xì)。

（三）對(duì)成本的目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化，將責(zé)任落實(shí)到每個(gè)部門，加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)管

對(duì)成本進(jìn)行控制和管理的前提就是要對(duì)成本核算的指標(biāo)進(jìn)行細(xì)分，對(duì)于成本管理的控制點(diǎn)要進(jìn)行合理確定。按照將成本進(jìn)行細(xì)分的原則，使成本的指標(biāo)能夠進(jìn)行單獨(dú)核算，將具體費(fèi)用的指標(biāo)和生產(chǎn)經(jīng)營的指標(biāo)單位直接體現(xiàn)出來，通過基層施工部門、輔助生產(chǎn)的部門、對(duì)后勤進(jìn)行支持的部門、管理部門四個(gè)部門來對(duì)費(fèi)用進(jìn)行核算，使核算的管理制度得到進(jìn)一步完善，對(duì)管理單位以及操作人員的成本控制進(jìn)行完善，形成一個(gè)比較完善的成本管理體系。

在企業(yè)內(nèi)部應(yīng)該實(shí)行全面的內(nèi)部控制制度，要加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)控，找出內(nèi)部控制制度的缺陷，將企業(yè)一年全部的預(yù)算費(fèi)用，通過層層落實(shí)，到達(dá)各個(gè)工程部以及項(xiàng)目部，在每個(gè)月初都要做好預(yù)算，到了月底的時(shí)候要對(duì)執(zhí)行情況進(jìn)行嚴(yán)格檢查。要建立起相應(yīng)費(fèi)用支出的預(yù)警機(jī)制，通過考核大會(huì)對(duì)支出的費(fèi)用情況進(jìn)行通報(bào)，對(duì)于超額支出的情況應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)格控制和杜絕。企業(yè)財(cái)務(wù)的預(yù)算編制工作也是開展企業(yè)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理工作的基礎(chǔ)，為整個(gè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行起到帶頭作用。建立起完整的審批、預(yù)算編制、調(diào)整、執(zhí)行、考核、分析等一系列的精細(xì)化管理制度，可以使形式化預(yù)算工作的形成得到有效避免，使全面的預(yù)算管理執(zhí)行得到有效地保證，使企業(yè)的精細(xì)化管理成為可能。

四、結(jié)語

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)成本控制中運(yùn)用精細(xì)化的管理模式，可以進(jìn)一步解決在財(cái)務(wù)管理中存在的深層次的問題，使管理的思路得到進(jìn)一步拓寬，進(jìn)一步提高企業(yè)在財(cái)務(wù)管理上的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

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第4篇：房地產(chǎn)工程精細(xì)化管理范文

【關(guān)鍵詞】精細(xì)化管理；工程項(xiàng)目；應(yīng)用

1.引言

改革開放以來，隨我國房地產(chǎn)行業(yè)有了快速的發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模和數(shù)量也在逐漸增多，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)面臨著更大的競爭。傳統(tǒng)的管理模式已經(jīng)不能適應(yīng)外部環(huán)境的發(fā)展，精細(xì)化管理理念逐漸深入人心，其對(duì)于提升項(xiàng)目建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)化，降低項(xiàng)目成本，縮短工期，有著重要的影響作用。

2.精細(xì)化管理的含義和實(shí)施

在對(duì)精細(xì)化管理的研究過程中，不同的學(xué)者對(duì)“精細(xì)化管理”有著不同的定義，精細(xì)化管理可以說是對(duì)常規(guī)的管理辦法的提升和改進(jìn)，大多數(shù)的思想還是常規(guī)的管理辦法，只是在工程項(xiàng)目中引入了管理學(xué)的基本思想和辦理方法，旨在達(dá)到減少資源的浪費(fèi)、降低施工的成本目標(biāo)。本文以佛山市禪城區(qū)佛平路與市東路交匯處，地處東方廣場商圈的房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目為例介紹施工過程的精細(xì)化管理[2]。

從項(xiàng)目工程管理的角度出發(fā)，精細(xì)化管理的目標(biāo)主要體現(xiàn)以下幾個(gè)方面：

（1）模糊的工作明確化

現(xiàn)代工程項(xiàng)目管理一般都較為復(fù)雜，需要進(jìn)行提升和改進(jìn)的地方還有很多，但不可能將每一項(xiàng)工作都進(jìn)行精細(xì)化管理，因此必須要進(jìn)行合理、必要的篩選工作。這就需要將模糊的管理工作分解成一些明確的管理元素，比如預(yù)算管理、安全管理、合同管理、生產(chǎn)管理等等，將模糊的管理工作進(jìn)行明確化，以便于各部門對(duì)自身責(zé)任和工作的具體化。

（2）明確的工作流程化

實(shí)施精細(xì)化管理工作的另一個(gè)目的在于將項(xiàng)目工程的管理責(zé)任具體化、明確化，通過對(duì)項(xiàng)目工程管理過程中的各個(gè)工作環(huán)節(jié)的分析，能夠?qū)φ麄€(gè)項(xiàng)目工程形成更加深刻的認(rèn)識(shí)，更有利于實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目工程的綜合管理工作，保證項(xiàng)目工程的質(zhì)量以及廣大客戶的具體需求。

（3）流程的工作信息化

實(shí)施精細(xì)化管理能夠確保建設(shè)單位實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目工程管理的實(shí)時(shí)監(jiān)測，建立信息化下的工作流程，信息化對(duì)于提升建設(shè)單位與施工單位和供貨單位的溝通效率有著很大的推動(dòng)作用，推動(dòng)流程管理的實(shí)現(xiàn)，有效拓展管理的空間。

3. 工程項(xiàng)目的精細(xì)化管理內(nèi)容

3.1進(jìn)度目標(biāo)責(zé)任制及考核制度

建設(shè)單位的主要目的在于能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目工程施工的綜合管理，包括對(duì)項(xiàng)目工程的進(jìn)度管理。在佛山市佛平路項(xiàng)目工程總包合同中對(duì)工程關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的達(dá)成或延誤，明確獎(jiǎng)懲辦法；在監(jiān)理服務(wù)酬金中，專設(shè)建設(shè)單位對(duì)監(jiān)理監(jiān)控施工進(jìn)度節(jié)點(diǎn)評(píng)價(jià)的監(jiān)理報(bào)酬，合計(jì)12萬；在設(shè)計(jì)合同中明確出圖計(jì)劃以及出圖質(zhì)量要求，明確相應(yīng)獎(jiǎng)懲辦法；在專業(yè)工程施工合同中根據(jù)總體計(jì)劃明確完工和驗(yàn)收時(shí)間。對(duì)配合程度差的合作單位，提請(qǐng)集團(tuán)招標(biāo)中心約談；對(duì)配合情況惡劣的單位，直接建議招標(biāo)中心取消其合作資格[3]。進(jìn)度控制管理方面，建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)制定工程建設(shè)總控計(jì)劃，按照總控計(jì)劃審核施工進(jìn)度計(jì)劃和設(shè)備進(jìn)場計(jì)劃。對(duì)工程進(jìn)度實(shí)行動(dòng)態(tài)控制，對(duì)不能如期按計(jì)劃實(shí)施的環(huán)節(jié)及時(shí)協(xié)調(diào)跟蹤解決，監(jiān)督落實(shí)施工單位采取有效措施搶回滯后進(jìn)度，確保進(jìn)度符合總控計(jì)劃要求。

3.2 成本的精細(xì)化管理

要想實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目成本的精細(xì)化管理，強(qiáng)化單位內(nèi)部對(duì)于項(xiàng)目工程成本的綜合管理能力，就需要做好成本的控制工作，同時(shí)成本控制工作也貫穿著整個(gè)工程項(xiàng)目建設(shè)的生命周期中。房地產(chǎn)的項(xiàng)目成本主要是分為兩部分，即開發(fā)成本和期間費(fèi)用。開發(fā)成本即工程項(xiàng)目從開始策劃到最終竣工需要投入使用的各項(xiàng)費(fèi)用總和，實(shí)現(xiàn)對(duì)所支出費(fèi)用的合理使用和管理，能夠達(dá)到最有效的收益，從而有效提升成本的價(jià)值。針對(duì)佛平路房產(chǎn)項(xiàng)目工程的成本管理，在施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段，把好成本控制關(guān)，建設(shè)單位建立施工圖審圖機(jī)制，組織專家、監(jiān)理單位和施工單位對(duì)施工圖進(jìn)行審圖，對(duì)圖紙不合理地方和能夠節(jié)省費(fèi)用的地方提出來要求設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改，減少因圖紙不合理造成的工程返工。工程施工階段，要求施工單位履行合同義務(wù)和嚴(yán)格按圖施工。工程現(xiàn)場加強(qiáng)工程變更簽證管理，合理控制變更簽證率，及時(shí)向設(shè)計(jì)單位反映現(xiàn)場施工進(jìn)度，盡量在施工之前發(fā)出設(shè)計(jì)變更，減少變更返工簽證。對(duì)變更簽證內(nèi)容進(jìn)行審核，減除不合理和不必要的工程量，并做到變更簽證一月一清，使成本部門掌握工程成本動(dòng)態(tài)變化。對(duì)項(xiàng)目審核進(jìn)度工程量，防止出現(xiàn)進(jìn)度款撥付超付情況。

3.3 質(zhì)量的精細(xì)化管理

項(xiàng)目工程的質(zhì)量是關(guān)乎建造者和使用者生命安全的首要因素，同時(shí)也影響著項(xiàng)目工程的成本和工期進(jìn)度。對(duì)于質(zhì)量的精細(xì)化管理，需要質(zhì)量第一、以人為本以及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的原則，通過建立科學(xué)合理、嚴(yán)格規(guī)范的質(zhì)量管理機(jī)制，并在精細(xì)化理念的基礎(chǔ)上建立質(zhì)量管理目標(biāo)。以佛山市佛平路的房產(chǎn)項(xiàng)目工程為例，根據(jù)工程項(xiàng)目所處階段的不同，整個(gè)項(xiàng)目工程的質(zhì)量精細(xì)化控制工作需要分為事前、事中、事后三個(gè)階段，即事前的準(zhǔn)備工作、事中的建設(shè)工作以及事后的檢驗(yàn)工作。在佛平路房產(chǎn)項(xiàng)目，建設(shè)單位在總包施工合同中明確該項(xiàng)目工程質(zhì)量要符合《工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)單位工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目工程要獲得佛山市優(yōu)良樣板工程，爭取省優(yōu)良樣板工程。建設(shè)單位委托第三方單位對(duì)工程項(xiàng)目每季度進(jìn)行項(xiàng)目工程質(zhì)量的實(shí)測實(shí)量評(píng)估，對(duì)于項(xiàng)目評(píng)估得分靠后的施工單位進(jìn)行一定的經(jīng)濟(jì)處罰，嚴(yán)重的停止其投標(biāo)資格。

3.4 安全文明精細(xì)化管理

安全文明精細(xì)化管理的主要內(nèi)容包括項(xiàng)目現(xiàn)場安全文明施工保障措施；現(xiàn)場消防安全管理；現(xiàn)場保衛(wèi)制度；現(xiàn)場防塵降噪等防擾民措施；現(xiàn)場衛(wèi)生管理等。針對(duì)佛平路房產(chǎn)項(xiàng)目，建設(shè)單位確定項(xiàng)目工程安全文明目標(biāo)就是獲得佛山市安全文明施工樣板工地，對(duì)相關(guān)安全責(zé)任人明確相應(yīng)獎(jiǎng)懲措施。建設(shè)單位監(jiān)督施工單位安全文明施工管理制度的建立和實(shí)施，監(jiān)督施工單位組織安全培訓(xùn)和應(yīng)急演練工作。建設(shè)單位定期組織專家對(duì)項(xiàng)目開展安全文明生產(chǎn)檢查，并委托第三方單位對(duì)項(xiàng)目安全文明生產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，提出整改意見并監(jiān)督落實(shí)，確保項(xiàng)目安全文明目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。在日常管理過程中發(fā)現(xiàn)問題時(shí)建設(shè)單位須在第一時(shí)間發(fā)出《安全隱患整改通知書》，要求施工單位在限期內(nèi)進(jìn)行整改。此外為配合營銷，在現(xiàn)場進(jìn)行樣板展示，并做好相應(yīng)的安全防護(hù)工作。建設(shè)單位要求施工單位外架搭設(shè)懸挑在樣板層以上兩層，并且做好外架懸挑處封閉處理，避免上面施工層雜物掉落。樣板層頂板預(yù)留孔洞做好封閉，避免污水流入樣板層?？捶客ǖ廊绻┰绞┕ぷ鳂I(yè)面和塔吊運(yùn)輸范圍，須做好看房通道的頂棚和兩側(cè)圍擋的防護(hù)，避免施工作業(yè)對(duì)看房通道造成安全影響。4.結(jié)論

本文從精細(xì)化管理理念的定義和優(yōu)勢入手，分析精細(xì)化管理理念在工程項(xiàng)目中的具體應(yīng)用，其能夠在滿足用戶需求以及工程質(zhì)量的前提下，促進(jìn)項(xiàng)目成本付出的最小代價(jià)，獲取投資的最大收益，其貫徹于項(xiàng)目工程執(zhí)行的整個(gè)過程，需要每一位工程項(xiàng)目參與者的共同努力，建立健全完善的項(xiàng)目精細(xì)化綜合管理機(jī)制。

【參考文獻(xiàn)】

[1]張曉梅.略談房地產(chǎn)工程項(xiàng)目精細(xì)化管理[J].中華民居，2014，（24）：408-408.

第5篇：房地產(chǎn)工程精細(xì)化管理范文

【關(guān)鍵詞】制度 策劃 設(shè)計(jì) 選材 成本 營銷 后評(píng)估

中圖分類號(hào)：S611文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

1項(xiàng)目概況

項(xiàng)目用地面積6.48公頃，總建筑面積23萬平方米，容積率3.0，建筑密度17.8%，綠地率38.8%，該項(xiàng)目共分兩期開發(fā)，一期總建筑面積11.6萬平方米，二期總建筑面積11.7萬平方米，建設(shè)期3年，預(yù)計(jì)總投資額10.7億元。

2管理重點(diǎn)及難點(diǎn)

管理難點(diǎn)：項(xiàng)目管理粗放、不注重細(xì)節(jié)。

管理重點(diǎn)：從建章建制、樓盤策劃、樓盤設(shè)計(jì)、選材與施工管理、成本管理、營銷與服務(wù)、后評(píng)估七個(gè)方面，提升項(xiàng)目精細(xì)化管理水平。

3管理策劃及創(chuàng)新特點(diǎn)

創(chuàng)新構(gòu)建工程項(xiàng)目管理體制，是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，也是提高企業(yè)發(fā)展整體競爭能力的迫切需要。為本著積極慎重、大膽穩(wěn)妥、重點(diǎn)突破、逐步推進(jìn)的思路，結(jié)合企業(yè)自身發(fā)展實(shí)際，制定了以下幾項(xiàng)管理措施：

1、建章建制，規(guī)范管理

2、強(qiáng)化樓盤策劃的精細(xì)化管理

3、強(qiáng)化樓盤設(shè)計(jì)的精細(xì)化管理

4、強(qiáng)化選材與施工管理的精細(xì)化管理

5、強(qiáng)化成本管理的精細(xì)化管理

6、強(qiáng)化營銷與服務(wù)的精細(xì)化管理

7、強(qiáng)化后評(píng)估的精細(xì)化管理

4管理措施和風(fēng)險(xiǎn)控制

1、建章建制，規(guī)范管理

項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的基點(diǎn)，項(xiàng)目管理的成敗，決定了企業(yè)管理的成??；項(xiàng)目管理的水平，體現(xiàn)了企業(yè)管理的水平。針對(duì)項(xiàng)目管理制度不規(guī)范、不健全的情況，應(yīng)當(dāng)要一方面緊抓項(xiàng)目管理的建章建制工作，新制定、修訂完善各項(xiàng)管理制度，夯實(shí)項(xiàng)目管理基礎(chǔ)；另一方面狠抓各項(xiàng)規(guī)章制度的執(zhí)行，強(qiáng)化檢查、考核力度，逐步規(guī)范項(xiàng)目管理。建章建制，規(guī)范管理，為創(chuàng)新構(gòu)建工程項(xiàng)目管理體制打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2、樓盤策劃的精細(xì)化

策劃是樓盤開發(fā)的龍頭，只有策劃優(yōu)秀，才能開發(fā)出優(yōu)秀的樓盤，才能讓客戶買得稱心、住得舒心。在策劃階段尤其要注重對(duì)客戶的分析，并合理地進(jìn)行客戶細(xì)分。共分為三個(gè)階段：第一階段的客戶細(xì)分變量包括：地理因素、社會(huì)因素、心理因素和人口因素，通過不同的客戶細(xì)分變量來進(jìn)行典型的或者有代表性的細(xì)目分類，從而將客戶細(xì)分為不同細(xì)目的客戶區(qū)隔，進(jìn)行精確的定位；第二階段客戶價(jià)值定位：在客戶細(xì)分之后，需要進(jìn)行價(jià)值定位，分辨高價(jià)值和低價(jià)值的客戶細(xì)分區(qū)隔?？蛻魞r(jià)值定位變量包括：客戶響應(yīng)率、客戶銷售收入、客戶利潤貢獻(xiàn)、忠誠度、推薦成交量等，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的不同點(diǎn)通過不同的變量對(duì)客戶細(xì)分區(qū)隔進(jìn)行價(jià)值定位，選定最有價(jià)值的細(xì)分客戶；第三階段客戶共同需求：圍繞客戶細(xì)分和客戶價(jià)值定位，選定最有價(jià)值的客戶細(xì)分作為目標(biāo)客戶細(xì)分，提煉他們的共同需求，以客戶需求為導(dǎo)向精確定義企業(yè)的運(yùn)營流程，為每個(gè)目標(biāo)細(xì)分市場提供差異化的營銷組合?？蛻艏?xì)分的變量要素不是靜態(tài)的、一成不變的，應(yīng)根據(jù)市場環(huán)境和客戶響應(yīng)情況等等及時(shí)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整和優(yōu)化。

3、樓盤設(shè)計(jì)的精細(xì)化

優(yōu)秀的樓盤設(shè)計(jì)以節(jié)約成本和對(duì)業(yè)主的人性化關(guān)懷為核心，是保證工期、質(zhì)量和成本控制的關(guān)鍵。通過組織策劃、設(shè)計(jì)單位等召開項(xiàng)目設(shè)計(jì)專題會(huì)，認(rèn)真研究項(xiàng)目的特質(zhì)，能夠很好地把握整體造型、建筑風(fēng)格、戶型結(jié)構(gòu)以及建筑細(xì)節(jié)等，實(shí)現(xiàn)了房產(chǎn)品的最大化價(jià)值。

同時(shí)也可將競爭機(jī)制運(yùn)用到樓盤設(shè)計(jì)階段。要有多個(gè)設(shè)計(jì)單位投標(biāo)從中擇優(yōu)選定最佳的設(shè)計(jì)方案，并吸收未中標(biāo)單位好的設(shè)計(jì)要點(diǎn)，取各家之長，達(dá)到優(yōu)化設(shè)計(jì)方案的目的，而且有利于項(xiàng)目成本的控制，使中標(biāo)的設(shè)計(jì)方案能夠達(dá)到預(yù)定的成本控制目標(biāo)。推行限額設(shè)計(jì)，在概算確定后明確地對(duì)設(shè)計(jì)單位提出限額要求，如每平方米用鋼量、含砼量、砼標(biāo)號(hào)等，設(shè)計(jì)總負(fù)責(zé)人按安全、可靠、實(shí)用、經(jīng)濟(jì)的建設(shè)方針將概算按單位工程，分工種、按專業(yè)分解，并要求設(shè)計(jì)人員采用新技術(shù)、新工藝反復(fù)優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，達(dá)到安全可靠、經(jīng)濟(jì)合理的要求。

4、選材與施工管理的精細(xì)化

施工工藝和建筑用材對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)至關(guān)重要。要以建造品質(zhì)優(yōu)良的樓盤為目標(biāo)，嚴(yán)格把好選材關(guān)、施工管理關(guān)，施工質(zhì)量追求高標(biāo)準(zhǔn)，造精品、創(chuàng)品牌，建造百年建筑，讓樓盤建筑成為城市凝固的、永恒的藝術(shù)。

通過建立供應(yīng)商、承包商信息庫，考察、選擇擬邀標(biāo)單位，建立戰(zhàn)略合作供應(yīng)商，爭取獲得比招標(biāo)采購更低的價(jià)格。并通過公開公正的招標(biāo)采購程序，選擇服務(wù)好價(jià)格低的供應(yīng)商，降低采購成本。并且，及時(shí)了解當(dāng)?shù)夭牧蟽r(jià)格，了解有關(guān)新工藝、新材料、積累廣泛的市場信息。采購時(shí)通過招投標(biāo)，貨比三家，壓低采購價(jià)格。

5、成本管理的精細(xì)化

房地產(chǎn)企業(yè)的成本包括直接成本和間接成本。直接成本中有土地成本、設(shè)計(jì)成本、貸款利息支出、銷售成本等；間接成本中有管理成本、機(jī)會(huì)成本等。機(jī)會(huì)成本、貸款利息支出等對(duì)項(xiàng)目的影響非常大，所以在考慮成本時(shí)必須綜合來考慮，大處著眼，而在控制成本時(shí)要從細(xì)節(jié)下手。單純考慮單個(gè)任務(wù)的成本往往會(huì)產(chǎn)生完全相反的結(jié)果。因此可采用動(dòng)態(tài)控制法，也就是動(dòng)態(tài)成本法進(jìn)行控制，它與目前市場上的動(dòng)態(tài)成本法是不同的，這種方法需要建立一種模型，把各個(gè)任務(wù)之間的關(guān)聯(lián)及相互影響考慮在內(nèi)，只要任何一個(gè)任務(wù)的成本發(fā)生了變化，那么由該模型自動(dòng)得到該項(xiàng)目的總的預(yù)測成本，通過與項(xiàng)目的目標(biāo)成本的比較可以得到結(jié)論：當(dāng)前的項(xiàng)目是否在成本控制范圍內(nèi)。

通過合同管理為主線，貫穿項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的始終。嚴(yán)格合同管理，簽證環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)。組織圖紙?jiān)O(shè)計(jì)評(píng)審，成本管理人員也應(yīng)當(dāng)參與項(xiàng)目現(xiàn)場工程例會(huì)，及時(shí)了解現(xiàn)場情況，分析影響成本變動(dòng)因素，就現(xiàn)場發(fā)生的成本增減問題提出專業(yè)意見。在項(xiàng)目實(shí)施過程中應(yīng)當(dāng)認(rèn)真地學(xué)習(xí)和研究合同，特別是有關(guān)索賠、變更簽證確認(rèn)、合同計(jì)價(jià)條件等方面要認(rèn)真的研究，要及時(shí)提出索賠及相應(yīng)的反制措施，以確保企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益免于受制于人。

6、營銷與服務(wù)的精細(xì)化

營銷精細(xì)化要以提高顧客滿意度和忠誠度為核心，重點(diǎn)做了以下工作：充分了解顧客的需求、認(rèn)真分析新消費(fèi)趨勢、制定完善的日常營銷管理制度、加強(qiáng)對(duì)營銷人員的業(yè)務(wù)知識(shí)和服務(wù)水平培訓(xùn)、做好售樓中心的陳列以及對(duì)銷售成本的有效監(jiān)控等。銷售成本是用于和銷售推廣有關(guān)的銷售中心、樣板房、現(xiàn)場包裝、廣告宣傳、銷售資料、推廣活動(dòng)等的所有費(fèi)用，控制好銷售費(fèi)用非常重要，因?yàn)檫@不但關(guān)系到花錢的多少，項(xiàng)目成本的高低，還影響樓盤的銷售，控制不好，錢花了，預(yù)期效果沒達(dá)到，成本上升，資金回籠又不理想，形成惡性循環(huán)；而銷售推廣費(fèi)用使用得當(dāng)，則會(huì)起到一兩撥千斤的作用。

7、后評(píng)估的精細(xì)化

第6篇：房地產(chǎn)工程精細(xì)化管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 考核激勵(lì) 獎(jiǎng)金包激勵(lì) 股權(quán)激勵(lì)

從前期看，房地產(chǎn)行業(yè)黃金十年，利潤主要來源于地價(jià)的上漲，人口紅利的兌現(xiàn)，“拿到地就賺到了錢”，粗放管理幾乎成為房地產(chǎn)行業(yè)管理的統(tǒng)一模式。從近期看，為抑制房價(jià)過快增長，國家出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，“能活下來就是勝利”，在此階段房地產(chǎn)企業(yè)主要工作是變現(xiàn)。從未來看，長期發(fā)展、適度波動(dòng)、穩(wěn)定增長將是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要特征，行業(yè)發(fā)展步入成熟期，決定了房地產(chǎn)企業(yè)步入精細(xì)化管理時(shí)代。

精細(xì)化管理的核心問題，是如何調(diào)動(dòng)員工積極性來完成企業(yè)發(fā)展目標(biāo)，考核激勵(lì)制度的建立正是為了解決這個(gè)問題。在考核激勵(lì)制度制定前，首先要確立激勵(lì)考核的主次。按一般常識(shí)認(rèn)為，提高員工收入，就增加了企業(yè)成本。其實(shí)不然，因?yàn)楫?dāng)員工的工作積極性提高后，效率也相應(yīng)的提高了，而最終獲得的收益大部分還是歸投資人所有。

其次，要明白考核的目的是為了激勵(lì)員工，不是為了公平。該表揚(yáng)什么對(duì)象，用什么方式表揚(yáng)，才能激勵(lì)我們的員工達(dá)到企業(yè)經(jīng)營的最終目的，所以企業(yè)針對(duì)不同的考核人群可以采用不同的激勵(lì)方式而不是追求公平。

一、考核激勵(lì)方式的選擇

現(xiàn)行考核激勵(lì)的方式主要有：獎(jiǎng)金包激勵(lì)方式及股權(quán)激勵(lì)方式兩種。

1、獎(jiǎng)金包激勵(lì)方式的特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)相當(dāng)復(fù)雜的管理過程，需要在開發(fā)的不同階段聘請(qǐng)不同的專業(yè)人員來處理房地產(chǎn)投資、開發(fā)、交易、使用過程中的問題，它是一種團(tuán)隊(duì)合作的體現(xiàn)，比其他行業(yè)更需要合作精神，因此很多房地產(chǎn)企業(yè)激勵(lì)方案中引進(jìn)了團(tuán)隊(duì)獎(jiǎng)金包的概念。

所謂團(tuán)隊(duì)獎(jiǎng)金包激勵(lì)方式，就是依據(jù)團(tuán)隊(duì)合作的結(jié)果來確定獎(jiǎng)金是否發(fā)放，發(fā)放多少。它是以階段性任務(wù)作為考核目標(biāo)，操作靈活，兌現(xiàn)時(shí)滯短，能及時(shí)體現(xiàn)員工工作價(jià)值和調(diào)動(dòng)其積極性。其缺點(diǎn)在于因任務(wù)短期化，有可能造成員工為了完成短期的目標(biāo)而犧牲企業(yè)的長期利益。

2、股權(quán)激勵(lì)方式的特點(diǎn)

所謂股權(quán)激勵(lì)，就是通過考核評(píng)定讓員工獲得企業(yè)股權(quán)，享有一定企業(yè)的經(jīng)濟(jì)權(quán)利，使得他們能以股東的身份參與企業(yè)決策、分享利潤、承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，從而為企業(yè)的長期發(fā)展服務(wù)的一種激勵(lì)方式。

股權(quán)激勵(lì)使員工更關(guān)心股東利益，使員工和股東的利益追求盡可能趨于一致，可以防止員工的短期行為，引導(dǎo)其長期行為，這種激勵(lì)方式具有較好的激勵(lì)和約束作用。

股權(quán)激勵(lì)的缺點(diǎn)：大面積實(shí)行會(huì)造成企業(yè)經(jīng)營決策權(quán)的分散，不利于企業(yè)發(fā)展。且長期目標(biāo)與一般員工工作職責(zé)很難掛鉤，其工作積極性難于調(diào)動(dòng)。同時(shí)企業(yè)長期目標(biāo)完成情況信息，一般員工及時(shí)獲取有難度，不便于全體員工參與。

3、房地產(chǎn)企業(yè)考核激勵(lì)方式的選擇

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)對(duì)不同的考核激勵(lì)對(duì)象采用不同激勵(lì)方式，以便保證房地產(chǎn)企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展，可以對(duì)全體員工采用團(tuán)隊(duì)資獎(jiǎng)金包考核方式，對(duì)精英人才追加股權(quán)激勵(lì)考核方式。

由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目決策、投資方向等對(duì)企業(yè)長期目標(biāo)的決定性因素掌握在企業(yè)精英人員手中，因而對(duì)需要對(duì)該類人員實(shí)行股權(quán)激勵(lì)的考核激勵(lì)辦法，同時(shí)股權(quán)激勵(lì)考核時(shí)限較長，有利于鼓勵(lì)精英人員的留存。

對(duì)一般員工實(shí)行團(tuán)隊(duì)獎(jiǎng)金包的考核激勵(lì)辦法，可以破解一般員工無法及時(shí)獲取企業(yè)長期目標(biāo)信息的難題，可以破解企業(yè)長期目標(biāo)難于與一般員工個(gè)人利益掛鉤的難題，同時(shí)解決了實(shí)行普惠制股權(quán)激勵(lì)帶來的股權(quán)分散、激勵(lì)成本過高問題。

二、考核指標(biāo)的設(shè)定

考核指標(biāo)的設(shè)定要做到清晰明了，能夠表達(dá)出企業(yè)決策層想要企業(yè)達(dá)到那些目標(biāo)，做到那種程度，完成那些任務(wù)，從而達(dá)到通過考核使得員工與企業(yè)的目標(biāo)達(dá)成一致。

1、獎(jiǎng)金包考核指標(biāo)的設(shè)定

在獎(jiǎng)金包考核指標(biāo)設(shè)定時(shí)要考慮到，獎(jiǎng)金兌現(xiàn)次數(shù)越頻繁越能激發(fā)員工積極性，“讓員工每天有錢拿的老板，肯定是最輕松的老板”。

指標(biāo)設(shè)定要能及時(shí)準(zhǔn)確地反映企業(yè)短期目標(biāo)，再依據(jù)不同目標(biāo)建立不同的獎(jiǎng)金包制度。如工程質(zhì)量獎(jiǎng)、工程進(jìn)度獎(jiǎng)、銷售進(jìn)度獎(jiǎng)、成本管理獎(jiǎng)等，能明確體現(xiàn)企業(yè)短期內(nèi)工作重點(diǎn)。

2、股權(quán)激勵(lì)考核指標(biāo)的設(shè)定

股權(quán)激勵(lì)是一種長期激勵(lì)，因此，考核目標(biāo)應(yīng)該反映企業(yè)長期發(fā)展的業(yè)績?cè)V求。

首先確定考核指標(biāo)周期，股權(quán)激勵(lì)考核目標(biāo)可以按企業(yè)長期計(jì)劃時(shí)段或項(xiàng)目經(jīng)營周期設(shè)定，設(shè)定企業(yè)長期財(cái)務(wù)目標(biāo)，如：新湖中寶股權(quán)激勵(lì)方案，分別設(shè)定三年年度凈利潤及凈資產(chǎn)收益率，三年的目標(biāo)同時(shí)完成方可兌現(xiàn)獎(jiǎng)勵(lì)。

其次確定考核指標(biāo)?，F(xiàn)在很多企業(yè)對(duì)股權(quán)激勵(lì)考核都采用經(jīng)濟(jì)增加值為主要指標(biāo)，主要是因?yàn)樵撝笜?biāo)剔除了非經(jīng)常性收益，考慮了資本成本較為充分地體現(xiàn)了企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值的先進(jìn)管理理念，有利于促進(jìn)企業(yè)長期發(fā)展。但經(jīng)濟(jì)增加值指標(biāo)指向結(jié)果，無法體現(xiàn)產(chǎn)品、員工、客戶等非財(cái)務(wù)信息。需要增加一些產(chǎn)品、運(yùn)營等指標(biāo)做為補(bǔ)充。

三、激勵(lì)分配辦法的制定

1、獎(jiǎng)金包分配辦法

首先，確定獎(jiǎng)金包總額，按照與獎(jiǎng)金包目標(biāo)有工作直接聯(lián)系的員工團(tuán)隊(duì)確定獎(jiǎng)金包分配范圍；然后，在獎(jiǎng)金包總額范圍內(nèi)，根據(jù)與目標(biāo)工作關(guān)聯(lián)度確定獎(jiǎng)金包分配系數(shù)。根據(jù)工作目標(biāo)的重要性、完成獎(jiǎng)勵(lì)條件的難易和計(jì)獎(jiǎng)人數(shù)的多少，合理確定各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)金額分別占企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)基金總額的比例。一般來說，對(duì)企業(yè)影響最大，且相關(guān)人數(shù)又多的獎(jiǎng)勵(lì)項(xiàng)目，其獎(jiǎng)金額占企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)基金的比例就大，反之，則小。

2、股權(quán)激勵(lì)比例的分配

按《上市企業(yè)股權(quán)激勵(lì)辦法規(guī)定》全部有效的股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃所涉及的標(biāo)的股票總數(shù)累計(jì)不得超過企業(yè)股本總額的10％。非經(jīng)股東大會(huì)特別決議批準(zhǔn)，任何一名激勵(lì)對(duì)象通過全部有效的股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃獲授的本企業(yè)股票累計(jì)不得超過企業(yè)股本總額的1％，這兩條在制定股權(quán)激勵(lì)方案時(shí)有一定的可借鑒性。

一般在確定股權(quán)激勵(lì)的分配標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，企業(yè)主要考慮職務(wù)價(jià)值，大多數(shù)企業(yè)是依據(jù)職務(wù)價(jià)值來確定差異系數(shù)的。

考核激勵(lì)是一項(xiàng)長期的工作，它具有很強(qiáng)的時(shí)效性，如何堅(jiān)持持續(xù)激勵(lì)是企業(yè)管理中另一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。

參考文獻(xiàn)：

第7篇：房地產(chǎn)工程精細(xì)化管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)出路；國家調(diào)控政策；資金緊缺；管理危機(jī)；信息發(fā)展瓶頸；實(shí)現(xiàn)粗放式管理向精細(xì)化管理的轉(zhuǎn)變；信息化管理

在國家調(diào)控政策不斷的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨銷售量急劇萎縮、資金更加緊缺等，甚至經(jīng)營出現(xiàn)負(fù)現(xiàn)金流的情況，同時(shí)也暴露出企業(yè)更深層發(fā)展問題。

第一、資金緊缺，企業(yè)經(jīng)營困難，是國家調(diào)控政策的必然結(jié)果。

在政府體制、財(cái)政、信貸、土地、稅收制度不斷完善，融資渠道監(jiān)管深入。資金緊缺，成為開發(fā)企業(yè)最大的問題。讓我們先分析一下房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源情況，一方面，銀行信貸和預(yù)售制度，可使開發(fā)資金80％以土地使用權(quán)抵押貸款獲得，購房者資金75％也可以房屋抵押貸款獲得，銀行貸款給開發(fā)商預(yù)先支付非常充裕的資金。房地產(chǎn)開發(fā)周期一般2-3年，非常充裕的資金這一段時(shí)間成了“閑錢”，造成大量的“資金沉淀”。另一方面，國家為了拉動(dòng)內(nèi)需，大力投資基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)，優(yōu)化投資環(huán)境。土地使用條件發(fā)生變化，供求關(guān)系緊張，導(dǎo)致地價(jià)上升，房價(jià)上漲。高房價(jià)下的高利潤，吸引著許多社會(huì)資金、

“熱錢”、海外資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，大量資金涌入和脆弱監(jiān)管體制，也誘導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商不計(jì)成本拿地，瘋狂土地儲(chǔ)備，盲目擴(kuò)張規(guī)模，夢(mèng)想著預(yù)期豐厚利潤。因此“地王”產(chǎn)生了、土地“擱荒”了，囤地、捂盤成了謀取超級(jí)利潤的手段。房價(jià)上漲以嚴(yán)重違背價(jià)值規(guī)律，違背國家政府制定一系列房改政策的初衷，大多數(shù)普通老百姓的住房條件沒有改善，老百姓享受不到科技進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果。

第二、管理危機(jī)是房地產(chǎn)企業(yè)真正的危機(jī)。

長期以來房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際是以資金和資源為核心，以粗放式、擴(kuò)張式模式發(fā)展，主要依靠“投機(jī)”的手段，不斷拿地升值和高投入的快速擴(kuò)大規(guī)模，而達(dá)到贏利目的。也使企業(yè)高層對(duì)企業(yè)實(shí)際的運(yùn)營管理缺乏關(guān)注，現(xiàn)階段即將面臨著粗放式管理遺留下許多問題：1、資產(chǎn)運(yùn)用：資金緊缺、資本運(yùn)作不力、土地閑置無力開發(fā)(土地占用大量資金)。2、成本管理：開發(fā)成本、工程成本、實(shí)際成本無法合理確定及控制，全面成本管理從何談起。3、人力資源管理：企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃缺乏，管理制度不健全等，出現(xiàn)辛辛苦苦招人，稀里糊涂走人，人員流失嚴(yán)重，大量工作滯后……而且同樣的問題反復(fù)發(fā)生。只贏不賠或贏多贏少的日子即將過去了，自己掏腰包的時(shí)代即將來臨，加強(qiáng)企業(yè)管理任重而道遠(yuǎn)。

第三、信息封閉、溝通不暢是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的“瓶頸”

在房地產(chǎn)行業(yè)急劇擴(kuò)張事態(tài)下，集團(tuán)公司、區(qū)域分／子公司、項(xiàng)目部以及海外公司等眾多公司及部門設(shè)立，企業(yè)內(nèi)部工作聯(lián)系、業(yè)務(wù)對(duì)接聯(lián)系，下屬部門經(jīng)營情況反映，受到時(shí)間和地域的制約。如何快速、科學(xué)、正確作出決策；如何解決緊急問題等，實(shí)現(xiàn)信息管理，經(jīng)濟(jì)技術(shù)交流，節(jié)約資源，使企業(yè)急需解決的問題。企業(yè)內(nèi)部信息管理網(wǎng)絡(luò)化大多停留在簡單的信息傳遞水平。內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)成立“擺設(shè)”

新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)的出路建議

第一、房地產(chǎn)企業(yè)可以積極調(diào)整應(yīng)對(duì)策略，改變布局結(jié)構(gòu)，深入資金運(yùn)作，完善投資結(jié)構(gòu)，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。首先，企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況及市場定位，靈活制定更加優(yōu)惠政策，運(yùn)用多渠道、全方位銷售手段，克服種種困難，快速資金回籠。其次，發(fā)揮資金運(yùn)作優(yōu)勢，高速運(yùn)轉(zhuǎn)，在調(diào)控時(shí)期，保證企業(yè)現(xiàn)階段或更長一時(shí)段擁有充足資金，再次，尋找其他融資渠道，保持企業(yè)依然擁有較大發(fā)展機(jī)遇，具有更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。房地產(chǎn)企業(yè)還可以積極參與到政府保障性住房建設(shè)，既可以盡社會(huì)責(zé)任，還可以維持企業(yè)健康發(fā)展。開始回報(bào)社會(huì)，促進(jìn)公益事業(yè)發(fā)展，為建設(shè)和諧社會(huì)做出貢獻(xiàn)。

第二、建設(shè)以管理和技術(shù)為核心的精細(xì)化管理增長模式。首先，制定以精心化管理為核心的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，包括資本運(yùn)營、產(chǎn)品、品牌、資源戰(zhàn)略，編制可行的實(shí)施方案。完善決策的機(jī)制，設(shè)計(jì)合理的組織機(jī)構(gòu)，健全的規(guī)章制度，加強(qiáng)執(zhí)行力，發(fā)揚(yáng)企業(yè)文化，提升團(tuán)隊(duì)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)以人為中心的管理的理念。其次，完善企業(yè)成本管理，實(shí)現(xiàn)全面成本管理，實(shí)現(xiàn)以設(shè)計(jì)為重點(diǎn)，提高工程質(zhì)量為核心，降低工程成本為目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)主動(dòng)控制管理，通過經(jīng)濟(jì)和技術(shù)相結(jié)合的管理手段，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。再次，加強(qiáng)房地產(chǎn)人力資源管理，增加人力資源費(fèi)用，徹底轉(zhuǎn)變用人觀念，健全人力資源部門編制，明確崗位要求。健全公平績效考核與合理薪酬體系。同時(shí)，把人力資源管理納入企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃，使它與團(tuán)隊(duì)建設(shè)、企業(yè)文化緊密結(jié)合，實(shí)現(xiàn)粗放式管理向精細(xì)化管理的轉(zhuǎn)變。

第8篇：房地產(chǎn)工程精細(xì)化管理范文

一、房地產(chǎn)稅收一體化管理面臨的現(xiàn)狀和存在的問題

(一)房地產(chǎn)行業(yè)偷稅現(xiàn)象的存在。雖然近些年房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，但是房地產(chǎn)企業(yè)納稅人普遍一味地追求利益的最大化，納稅意識(shí)淡漠，財(cái)務(wù)管理混亂，導(dǎo)致偷逃稅現(xiàn)象較為嚴(yán)重。很多財(cái)務(wù)人員素質(zhì)較低，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度、核算辦法不熟悉；個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有意隱瞞利潤逃避稅收，不記或少記收入，虛列成本費(fèi)用；設(shè)置“帳外帳”，開具虛假發(fā)票、白條現(xiàn)象比比皆是；售樓款掛往來不入“收入賬”，隨意調(diào)劑收入；以房抵債、抵費(fèi)用或弄虛作假不計(jì)銷售收入，偷逃相關(guān)稅收；以代收賬款或其他名義為由不按規(guī)定申報(bào)納稅，偷逃稅款；還有些房地產(chǎn)開發(fā)商由于資金緊張,有意侵占國家財(cái)政資金,在預(yù)售樓盤時(shí)故意延遲繳納稅款，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額，甚至少報(bào)稅款或逃避納稅。

(二)稅收征管力度的薄弱。由于房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算復(fù)雜，涉及稅種相對(duì)較多，使得征管難度加大，同時(shí)稅務(wù)部門的房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)稅收基礎(chǔ)管理工作不扎實(shí)，使得房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管存在較多的缺失。

(三)政策宣傳力度不夠，政策執(zhí)行不能到位。目前，在土地使用權(quán)的出讓和房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)涉及的稅種較多，其相關(guān)的稅收政策都在不斷的修訂完善中。一些納稅人對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策缺乏認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)絕大多數(shù)是私營企業(yè)，這些企業(yè)的負(fù)責(zé)人往往不注重財(cái)務(wù)管理，更別談了解相關(guān)的稅收政策。如房地產(chǎn)企業(yè)從商品房的預(yù)售房屋的定金、預(yù)收帳款中的預(yù)收款何時(shí)確認(rèn)或轉(zhuǎn)作收入核算認(rèn)識(shí)不一。同時(shí)，房地產(chǎn)公司不積極配合也增加了征收難度，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)稅收政策執(zhí)行不到位。

(四)處罰力度不到位。由于處罰力度不到位，給那些少繳、不繳、甚至偷逃稅款的人有機(jī)可乘，造成稅源的白白流失。對(duì)偷逃稅的處罰不嚴(yán)，在實(shí)際工作中，稅務(wù)部門往往以補(bǔ)代罰，以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥幸的心理。如產(chǎn)權(quán)交易雙方或者中介機(jī)構(gòu)采取瞞報(bào)成交價(jià)，訂立假合同等手段降低計(jì)稅依據(jù)以達(dá)到少繳稅款的目的，由于稅法對(duì)這類偷逃稅行為沒有相應(yīng)的處罰條款，加上查處不嚴(yán)，致使開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)以及產(chǎn)權(quán)承受人肆無忌憚地弄虛作假，偷逃國家稅款。

(五)相關(guān)部門配合不力。稅務(wù)部門在具體進(jìn)行房地產(chǎn)稅收征管過程中，一些基礎(chǔ)信息來源于房管、土地等部門，但由于彼此不屬于同一領(lǐng)導(dǎo)部門，以及沒有一個(gè)具體的法律或規(guī)章來約束相關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)稅護(hù)稅行為，致使部門之間協(xié)調(diào)配合乏力。稅務(wù)部門對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅收的征管工作，普遍需要依靠相關(guān)部門的協(xié)助配合，才能掌握房地產(chǎn)企業(yè)的稅源資料，但在實(shí)際工作中，出于種種原因很難形成部門合力，由于涉及的部門較多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)，遇到問題不能及時(shí)解決，缺乏相應(yīng)的激勵(lì)制約手段，未能實(shí)現(xiàn)信息共享，難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。

二、對(duì)房地產(chǎn)稅收一體化管理的有益嘗試

一體化管理對(duì)內(nèi)是一個(gè)整合管理資源，提高工作質(zhì)量和效率的過程，對(duì)外是一個(gè)便民高效、環(huán)節(jié)透明、服務(wù)更優(yōu)的服務(wù)過程。我們提出“一個(gè)部門負(fù)責(zé)、一個(gè)窗口服務(wù)、一條龍征收管理”的工作思路，把稅收服務(wù)貫穿于稅收征管全過程，簡化辦稅程序，將一窗式管理、一戶式管理、捆綁式管理的理念和方法延伸到所有稅種，變多部門管理為一站式管理，極大方便納稅人。

（一）推廣稅務(wù)管理的“三一模式”和房管部門協(xié)稅護(hù)稅的“一票一證制”。一是稅款征收一體化，即以契稅為把手，對(duì)在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營行為中涉及的一切應(yīng)納稅款實(shí)行捆綁式管理，對(duì)行業(yè)經(jīng)營鏈條中的當(dāng)事各方實(shí)施系統(tǒng)化、精細(xì)化管理，不再分稅種單項(xiàng)征管。二是稅款征收一窗式，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收統(tǒng)一征管窗口，對(duì)開發(fā)企業(yè)及建筑業(yè)在基建及銷售過程中的涉稅事項(xiàng)在地稅辦稅服務(wù)大廳申報(bào)窗口實(shí)施稅收服務(wù)，對(duì)一手房及二手房交易等房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營行為的涉稅事項(xiàng)在政務(wù)大廳一體化窗口提供發(fā)票、受理申報(bào)、征收稅款、審驗(yàn)資料等服務(wù)。三是納稅資料一戶式，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的納稅主體??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及建筑安裝企業(yè)實(shí)施征管資料一戶式儲(chǔ)存，完善納稅評(píng)估機(jī)制進(jìn)行全面監(jiān)控輔導(dǎo)。四是房管、土地部門在辦理房屋和土地權(quán)屬的產(chǎn)權(quán)證照時(shí)，除有地稅部門的契稅完稅證外，還應(yīng)有不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票，以發(fā)揮以票控稅作用。

（二）加大清繳力度，采取措施全力壓縮欠稅。一是對(duì)欠稅開發(fā)企業(yè)實(shí)行“等比例清欠”辦法，即欠稅企業(yè)到大廳申請(qǐng)代開發(fā)票時(shí)，必須繳納同比例欠稅，并經(jīng)主管局長批準(zhǔn)方可開具發(fā)票。二是在開工放線環(huán)節(jié)，對(duì)以前工程要求結(jié)清欠繳稅款，才予辦理當(dāng)年工程相關(guān)手續(xù)。三是在驗(yàn)收環(huán)節(jié)，對(duì)當(dāng)年工程要求結(jié)清稅款后才予辦理接水接電手續(xù)。

（三）實(shí)時(shí)監(jiān)控，開展經(jīng)常性的納稅評(píng)估。一是設(shè)立項(xiàng)目臺(tái)帳實(shí)時(shí)監(jiān)控，強(qiáng)化稅源精細(xì)化管理，嚴(yán)格實(shí)行以工程所在地進(jìn)行項(xiàng)目屬地管理。建立健全項(xiàng)目跟蹤臺(tái)帳，做好基礎(chǔ)資料建設(shè)，對(duì)納稅人報(bào)送資料及時(shí)進(jìn)行整理分析，準(zhǔn)確認(rèn)定納稅人的征收方法，規(guī)范用票管理。二是建立重點(diǎn)工程項(xiàng)目檔案管理，對(duì)每個(gè)基建項(xiàng)目納稅情況進(jìn)行重點(diǎn)跟蹤，對(duì)申報(bào)計(jì)稅明顯偏低單位，即使督促追繳。三是推行核定征管，對(duì)未設(shè)立會(huì)計(jì)帳簿或設(shè)立賬簿卻不能準(zhǔn)確完整進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，不能提供施工合同、不能提供工程結(jié)算價(jià)款、不進(jìn)行納稅申報(bào)以及申報(bào)計(jì)稅額偏低的單位，推行核定征收方式。四是開展經(jīng)常性的納稅評(píng)估，全面掌握房地產(chǎn)稅收的動(dòng)態(tài)信息，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)納稅人普遍存在的納稅意識(shí)不高的現(xiàn)狀，稅務(wù)人員深入房地產(chǎn)企業(yè)做好納稅輔導(dǎo)工作。幫助企業(yè)建立完整的財(cái)務(wù)核算體系；幫助企業(yè)解決與稅收有關(guān)的疑難問題以及輔導(dǎo)納稅申報(bào)是否正確等。及時(shí)同契稅征管中獲取的信息比對(duì)，運(yùn)用納稅評(píng)估的方法，堵塞征管漏洞。

三、對(duì)深化房地產(chǎn)稅收一體化管理的建議

(一)創(chuàng)造和諧的征納稅氛圍。一方面加強(qiáng)稅務(wù)系統(tǒng)內(nèi)部培訓(xùn)，在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收實(shí)施一體化管理的問題上，要加強(qiáng)稅務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅收政策的學(xué)習(xí)，要有針對(duì)的開展房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策和會(huì)計(jì)核算制度的培訓(xùn)，讓稅收征管人員熟悉掌握房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的政策法規(guī)，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)制度，明確其收入和成本費(fèi)用的確認(rèn)方式，了解整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)交易的全過程，能夠掌握房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算方式，進(jìn)行納稅調(diào)整和查帳檢查工作，適應(yīng)復(fù)雜的房地產(chǎn)稅收征管工作。另一方面要采取多種形式加大房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理過程中的相關(guān)政策的宣傳力度，采取送政策上門、納稅輔導(dǎo)上門、組織培訓(xùn)等方式理順、溝通征納關(guān)系。啟動(dòng)相關(guān)稅收政策宣傳途徑，舉辦相關(guān)政策培訓(xùn)班等，有針對(duì)、有重點(diǎn)地進(jìn)行宣傳，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識(shí)，營造房地產(chǎn)行業(yè)稅收良好的征納稅環(huán)境。

(二)加大日常稅收征管措施和稅務(wù)稽查力度。加強(qiáng)日常納稅評(píng)估和輔導(dǎo)工作，完善“以票控稅、項(xiàng)目管理”辦法，加強(qiáng)發(fā)票管理工作，加大稅收檢查力度，打擊房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法行為。要切實(shí)推行稅收管理員制度，要強(qiáng)化其管理職責(zé)，及時(shí)掌握納稅人在開發(fā)經(jīng)營、財(cái)務(wù)核算以及納稅等方面存在的問題，根據(jù)情節(jié)、性質(zhì)及時(shí)處理或移送稽查部門處理，及時(shí)有效地打擊稅收違法行為，加大對(duì)偷逃稅等違法行為的處罰力度。

第9篇：房地產(chǎn)工程精細(xì)化管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目成本成本控制

在我國，房地產(chǎn)業(yè)是涵蓋建筑、建材、運(yùn)輸、中介、金融在內(nèi)的大產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不可或缺的關(guān)鍵行業(yè)。伴隨著市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，許多房地產(chǎn)公司逐漸的發(fā)展起來，且很多具備國家一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，經(jīng)營的范圍不僅是房地產(chǎn)開發(fā)，還兼具物業(yè)管理、機(jī)電設(shè)備的安裝等。一些公司通過不斷的改革與創(chuàng)新，許多大型的企業(yè)全面采取預(yù)算成本控制制度，堅(jiān)持實(shí)施工程管理的主導(dǎo)流程控制。能夠?qū)崿F(xiàn)全員的成本控制，總體來講要將項(xiàng)目成本控制分為準(zhǔn)備階段、施工階段的事中項(xiàng)目實(shí)施階段，以及項(xiàng)目事后評(píng)估階段。目前的市場條件下，在成本控制中仍然還存在著一些問題，能否做好以及如何做好成本控制是一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目能否盈利或者盈利水平高低的關(guān)鍵。

一、房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目成本構(gòu)成

1.土地成本。

土地成本主要包括土地出讓金、土地契稅及交易服務(wù)費(fèi)等。土地成本占總成本的30%—50%，在項(xiàng)目成本中占有很大的比重，其中土地契稅約占土地成本中的3%，可見取得土地的成本價(jià)格高低是房地產(chǎn)公司能否賺到錢的關(guān)鍵。

2.前期費(fèi)用。

前期費(fèi)用主要包括項(xiàng)目開發(fā)的可行性研究費(fèi)用、三通一平費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)以及交給政府涉及到報(bào)建的費(fèi)用等。該項(xiàng)費(fèi)用在總成本中占5%左右。

3.建筑安裝工程費(fèi)。

建筑安裝工程費(fèi)是指在項(xiàng)目開發(fā)過程中的實(shí)體工程費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)和安裝費(fèi)等。此項(xiàng)費(fèi)用在總成本中占的比例較大，一般在35%以上。

4.基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。

基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)主要包括服務(wù)性的一些工程支出和基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi)用。前者主要有供電、道路、環(huán)衛(wèi)、排水等；后者主要是停車場、警務(wù)室等；占總成本的10%—20%。

5.間接費(fèi)用及稅費(fèi)等。

間接費(fèi)用主要包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。稅費(fèi)包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、印花稅等。

二、房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本控制存在的問題分析

1.成本控制理念不全面。

公司的人治問題太嚴(yán)重，管理層參與度太高，事無具細(xì)，大大降低了工作的效率。沒有樹立起全面的成本控制理念，僅僅局限在具體的流程控制中，看似在監(jiān)控之中，但是卻沒有嚴(yán)格的設(shè)計(jì)監(jiān)督機(jī)制。在項(xiàng)目施工的過程中，各個(gè)部門只站在自己的立場上來看待問題，使本該擁有的規(guī)模效益大打折扣。在設(shè)計(jì)階段不論是圖紙的設(shè)計(jì)還是方案的設(shè)計(jì)，從開始設(shè)計(jì)時(shí)就要想到如何設(shè)計(jì)成本低，或者是更合理、收益高的方案。由此可見，建立全面的成本管理理念勢在必行，刻不容緩。

2.管控模式和組織架構(gòu)設(shè)計(jì)不合理。

該模式具有民營企業(yè)的通病，人治往往凌駕于制度流程之上，所以如果沒有監(jiān)督和標(biāo)準(zhǔn)就會(huì)使得管理控制流于形式。再者，項(xiàng)目的流程控制只能對(duì)流程可以規(guī)范的項(xiàng)目成本費(fèi)用進(jìn)行，僅僅控制的是審批、執(zhí)行階段，在工程項(xiàng)目控制的流程設(shè)計(jì)上審批的流程過于繁瑣，沒有體現(xiàn)出各個(gè)部門的獨(dú)立性，過多的關(guān)注了部門間的相關(guān)性，使得流程過多且涉及部門多，使工作效率大打折扣。

3.項(xiàng)目各階段具體成本控制不系統(tǒng)。

房地產(chǎn)公司從投資拿地開始到工程竣工，其成本控制大致可以分為：事前控制、事中控制和事后控制三個(gè)部分。但是具體成本控制上沒有系統(tǒng)成本控制，導(dǎo)致很多職能部門或者在職責(zé)上是重疊的，或者是都參與卻無人負(fù)責(zé)的現(xiàn)象。沒有主導(dǎo)部門或者主要負(fù)責(zé)人去推動(dòng)或者承擔(dān)責(zé)任。這樣就必然會(huì)導(dǎo)致工程項(xiàng)目進(jìn)度的延遲或者其他環(huán)節(jié)實(shí)施的延遲、無法進(jìn)行。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本控制的措施

1.樹立公司全員成本控制意識(shí)。

設(shè)立相應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施，提高員工對(duì)改善成本控制的積極性，才能夠使得全面成本成為可能。但是這就要求企業(yè)員工及各個(gè)職能部門具備高素質(zhì)的管理，不僅需要工作和職能的細(xì)分，還有監(jiān)督與職責(zé)的各個(gè)部門的協(xié)作，這些都需要對(duì)每個(gè)員工更為嚴(yán)格的要求。所以全員的成本控制理念的樹立也是非常重要的。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目管控模式選擇及組織架構(gòu)設(shè)計(jì)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目從拿地到實(shí)施竣工，期間整個(gè)過程可以分為幾個(gè)方面：土地投資論證、項(xiàng)目啟動(dòng)、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、工程實(shí)施、竣工。所以地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制要從這幾個(gè)階段入手，這樣就需要采用項(xiàng)目成本流程控制與目標(biāo)成本控制相結(jié)合的模式。還要建立項(xiàng)目成本具體環(huán)節(jié)控制節(jié)點(diǎn)體系，要根據(jù)各個(gè)部分各個(gè)階段具體環(huán)節(jié)在其實(shí)施過程中所需的實(shí)際操作，進(jìn)行節(jié)點(diǎn)管控，將控制分解到具體的職能部門，將每個(gè)部分的每個(gè)階段環(huán)節(jié)嚴(yán)格落實(shí)到實(shí)處。建立合理的項(xiàng)目全過程成本控制體系。按照各個(gè)階段的特點(diǎn)，設(shè)計(jì)目標(biāo)成本，然后再通過預(yù)算與決算的比較來改進(jìn)預(yù)算。將目標(biāo)成本控制與項(xiàng)目流程控制相結(jié)合。同時(shí)各個(gè)階段注重每個(gè)階段關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的控制。將各個(gè)職能部門的職責(zé)精細(xì)化、明確化，同時(shí)形成具體的成文形式加以公布，貫徹執(zhí)行的過程中能夠嚴(yán)格的按此執(zhí)行。

3.房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目成本體系的優(yōu)化。

公司要設(shè)計(jì)有針對(duì)性的指標(biāo)進(jìn)行考核，對(duì)超過指標(biāo)的金額通過流程進(jìn)行審批，將其控制在部門管理中，使公司的商業(yè)機(jī)密在一定程度內(nèi)得到了控制，節(jié)約人力成本。在項(xiàng)目成本體系優(yōu)化方面，還應(yīng)該加強(qiáng)會(huì)計(jì)制度和規(guī)則的建立，使各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)之間，在具體的一些成本核算上有更統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，使各個(gè)企業(yè)間的成本，更具可比性和借鑒性。而新的會(huì)計(jì)成本核算體系的建立，也會(huì)為成本的控制提供更多的理論支持和改善的可行性建議。

4.項(xiàng)目成本控制流程的完善。

在項(xiàng)目成本控制流程中，應(yīng)該更緊密的與成本預(yù)算相結(jié)合，給以部門更多的權(quán)限。項(xiàng)目成本控制流程要嚴(yán)格的進(jìn)行篩選，通過進(jìn)行設(shè)計(jì)方案的評(píng)選。與供應(yīng)商的合同要進(jìn)行市場調(diào)查，防范未來可能發(fā)生的材料價(jià)格上漲引發(fā)的成本大幅上升問題等各項(xiàng)事前控制，使得其在項(xiàng)目成本的控制上更加的精細(xì)化，也能從源頭上起到節(jié)流的作用。

參考文獻(xiàn)：

[1]姜晨翔，姜寶珍.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本控制研究[J].生產(chǎn)力研究，2014(10):77-78.