房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷方法精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷方法范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷優(yōu)劣勢(shì)手段

房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷是利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，現(xiàn)代通訊技術(shù)以及數(shù)字交互式媒介平臺(tái)進(jìn)行房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷活動(dòng)。概括地說，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷主要有四個(gè)特點(diǎn)。(1)雙向的交流與選擇。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷與傳統(tǒng)營(yíng)銷相比，最大的特點(diǎn)在于其本質(zhì)上是一種互動(dòng)營(yíng)銷，其信息流向是雙向而并非單向的。即樓盤的開發(fā)商利用互聯(lián)網(wǎng)，通過對(duì)采購(gòu)平臺(tái)、廣告平臺(tái)、銷售平臺(tái)、信息平臺(tái)、交流平臺(tái)以及管理平臺(tái)的架設(shè)，分別與供應(yīng)商、目標(biāo)消費(fèi)群、業(yè)主等群體發(fā)生相互的信息交流?；ヂ?lián)網(wǎng)幾乎無限的信息容量可以容納不同開發(fā)商針對(duì)不同消費(fèi)者的差異化房地產(chǎn)信息，能夠較好地適應(yīng)房地產(chǎn)消費(fèi)者的選擇性。就單個(gè)開發(fā)商而言，其推出的房地產(chǎn)商品在網(wǎng)絡(luò)上可以即時(shí)獲得消費(fèi)者的反饋，并針對(duì)消費(fèi)者的口味加以改進(jìn)。(2)實(shí)現(xiàn)了三維空間的溝通。借助于現(xiàn)代化的網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)，克服了時(shí)空對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷相關(guān)各方制約性，拉近了營(yíng)銷各方的距離，使超越時(shí)空的房地產(chǎn)營(yíng)銷成為可能。(3)增強(qiáng)了市場(chǎng)信息的雙向透明度。利用房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站和專業(yè)網(wǎng)站，開發(fā)商將企業(yè)信息、產(chǎn)品信息、附加服務(wù)信息、價(jià)格信息、中介信息在網(wǎng)上，為房地產(chǎn)消費(fèi)者及時(shí)獲得相關(guān)信息提供了保障，同時(shí)房地產(chǎn)消費(fèi)者也可以把自己的支付能力、產(chǎn)品偏好、購(gòu)買價(jià)格定位等信息掛在網(wǎng)上與開發(fā)商進(jìn)行交流，便于開發(fā)商掌握真實(shí)的消費(fèi)者需求。(4)以數(shù)據(jù)庫(kù)作為營(yíng)銷工具。開發(fā)商把自己與潛在顧客發(fā)生的每一次聯(lián)系所獲得的信息包括潛在購(gòu)買數(shù)量、價(jià)格、區(qū)位、時(shí)間、特定需求及家庭成員等記錄在案，建立顧客數(shù)據(jù)庫(kù)，根據(jù)數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)，選擇合適的營(yíng)銷策略。

一、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)分析

基于網(wǎng)絡(luò)的自身特點(diǎn)以及與房地產(chǎn)業(yè)相互結(jié)合，同傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷相比，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷具有明顯的優(yōu)勢(shì)。

1、真正做到以消費(fèi)者為中心。就傳統(tǒng)營(yíng)銷方式而言，真正做到以消費(fèi)者為中心還有很大難度。而房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷始終以消費(fèi)者為營(yíng)銷的出發(fā)點(diǎn)與歸宿點(diǎn)，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)互動(dòng)式信息交流，消費(fèi)者可以通過網(wǎng)絡(luò)主動(dòng)查詢感興趣的房地產(chǎn)的價(jià)格、地理位置、品牌、咨詢有關(guān)信息。通過BBS提問并及時(shí)得到解答，房地產(chǎn)企業(yè)與消費(fèi)者保持密集的雙向溝通和交流，大大提高了營(yíng)銷過程中消費(fèi)者的地位，給予消費(fèi)者前所未有的參與和選擇自由，極大地強(qiáng)化了消費(fèi)者的核心地位。

2、減少了市場(chǎng)信息的不對(duì)稱，擴(kuò)大了消費(fèi)者的選擇空間。房地產(chǎn)是一種復(fù)雜商品，消費(fèi)者購(gòu)買時(shí)需要了解諸如價(jià)格、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)、合同、產(chǎn)權(quán)等大量信息，由于互聯(lián)網(wǎng)具有傳播范圍廣、速度快、無時(shí)空限制、無版面約束、雙向交流、反饋迅速的特點(diǎn)，對(duì)上述信息能夠做到全面快速準(zhǔn)確的傳遞，減少了信息在供求雙方之間的不對(duì)稱。同時(shí)利用互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)，消費(fèi)者足不出戶，就可了解所需商品有關(guān)位置、戶型、結(jié)構(gòu)、布局、環(huán)境、物業(yè)管理等微觀信息，還可以進(jìn)一步查詢建設(shè)設(shè)計(jì)、城市規(guī)劃、能源利用、景觀布局等中觀信息，使房地產(chǎn)產(chǎn)品差異化特征更加直觀，更有利于不同偏好的消費(fèi)者選擇。

3、目標(biāo)消費(fèi)群集中，可以實(shí)現(xiàn)高效營(yíng)銷。報(bào)紙、廣播、電視等傳統(tǒng)媒體的受眾雖多，但人群分布過于廣泛，年齡、收入等差距較大，導(dǎo)致房地產(chǎn)營(yíng)銷的實(shí)際命中率很低。而房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷主要針對(duì)上網(wǎng)人群，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2005年底，中國(guó)的互聯(lián)網(wǎng)用戶人數(shù)為1．2億人，在全球僅次于美國(guó)。他們的主力年齡是25-35歲。而在未來幾年內(nèi)，這一人群也將是房地產(chǎn)的主力消費(fèi)群。與傳統(tǒng)營(yíng)銷相比，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷有更為確定的目標(biāo)消費(fèi)群。

4、降低成本，提高效率，效果易于測(cè)量。目前地產(chǎn)廣告主要依靠報(bào)紙，網(wǎng)絡(luò)廣告與其相比，成本只有報(bào)紙廣告的約二十分之一，而且，隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目的不斷開發(fā)，報(bào)紙上房地產(chǎn)廣告正日漸增多，報(bào)紙廣告表現(xiàn)形式單一，人們對(duì)每個(gè)廣告的關(guān)注程度日益下降。網(wǎng)絡(luò)媒體則通過運(yùn)用三維展示、電子地圖、語音解說等多媒體技術(shù)向購(gòu)房者展示項(xiàng)目的所有信息，信息量大而翔實(shí)，不受時(shí)空限制，讓購(gòu)房者的選購(gòu)有更大的自主性。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷采用網(wǎng)上采購(gòu)、網(wǎng)上設(shè)計(jì)、網(wǎng)上銷售方式，有效地降低了包括采購(gòu)費(fèi)、場(chǎng)地租賃費(fèi)、媒體廣告費(fèi)、推銷人工費(fèi)等在內(nèi)的營(yíng)銷成本，由于網(wǎng)絡(luò)信息傳播與制作的快捷性特點(diǎn)，從材料的提交到，只需要很短的時(shí)間就能把信息出去，提高了營(yíng)銷效率。傳統(tǒng)營(yíng)銷效果很難測(cè)量，而在網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷當(dāng)中，只要在相關(guān)程序中插入流量統(tǒng)計(jì)和探測(cè)流量來源的代碼，多少人看過此廣告、多少人點(diǎn)擊詳細(xì)查看等數(shù)據(jù)都易于測(cè)出。

二、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷劣勢(shì)分析

1、虛擬和現(xiàn)實(shí)存在矛盾，消費(fèi)者對(duì)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷缺乏足夠信任。房地產(chǎn)是一件價(jià)值巨大的產(chǎn)品，每個(gè)購(gòu)買者都是相當(dāng)謹(jǐn)慎的。網(wǎng)絡(luò)雖然可以全方位展示房地產(chǎn)的外形及結(jié)構(gòu)，向消費(fèi)者提供購(gòu)買依據(jù)，但它無法向消費(fèi)者提供親身體驗(yàn)。房地產(chǎn)作為一種高價(jià)值、差異性極大的特殊商品，現(xiàn)場(chǎng)感受對(duì)消費(fèi)者來說是非常重要的，況且我國(guó)的消費(fèi)者與房地產(chǎn)商的互信度一直較差，所以目前消費(fèi)者是無法充分信任網(wǎng)上信息，網(wǎng)上交易更是困難。

2、硬件設(shè)施的制約，網(wǎng)絡(luò)內(nèi)容簡(jiǎn)單。我國(guó)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷尚處于初步發(fā)展階段，基礎(chǔ)設(shè)施、技術(shù)軟件、網(wǎng)絡(luò)安全保護(hù)措施和高水平的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷人員等方面均存在問題，網(wǎng)絡(luò)立法、結(jié)算系統(tǒng)及互聯(lián)網(wǎng)普及等也制約了網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷現(xiàn)階段在我國(guó)的發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)網(wǎng)站不少，但大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力較弱，服務(wù)內(nèi)容單調(diào)，在數(shù)量和質(zhì)量上都沒有超過傳統(tǒng)媒體，僅是將網(wǎng)站當(dāng)成傳統(tǒng)平面媒體運(yùn)用，缺乏與來訪者的互動(dòng)交流，忽略了網(wǎng)絡(luò)媒體的特性和優(yōu)勢(shì)，使項(xiàng)目失去了與潛在客戶溝通的機(jī)會(huì)。這樣的信息量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以促動(dòng)網(wǎng)站訪問者做出購(gòu)買決策的，至少應(yīng)做到提供三維動(dòng)態(tài)的樣板房、小區(qū)的位置及環(huán)境，除了房地產(chǎn)本身的信息外，為訪問者提供一些有關(guān)國(guó)家政策、法律咨詢、購(gòu)房程序、技巧等知識(shí)也是很有必要的。

3、房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)

銷的認(rèn)識(shí)和投入不足。有些房地產(chǎn)企業(yè)開展網(wǎng)上營(yíng)銷的目的不明確，缺少計(jì)劃性。實(shí)際上，房地產(chǎn)項(xiàng)目在開展網(wǎng)上營(yíng)銷活動(dòng)時(shí)，應(yīng)明確企業(yè)建立網(wǎng)站的目標(biāo)，做出完整計(jì)劃，包括目的、市場(chǎng)調(diào)研、所需的資源、資金分配、預(yù)期效果等。由于網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷是建立在日新月異的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)之上的，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)發(fā)展要求企業(yè)經(jīng)常更新和維護(hù)的網(wǎng)站，這會(huì)使企業(yè)在網(wǎng)絡(luò)上的投資逐步增加。只有不斷更新，才能使企業(yè)網(wǎng)站保持較高水準(zhǔn)，否則網(wǎng)站缺乏吸引力。目前不少企業(yè)滿足于建立一個(gè)網(wǎng)站，不愿意追加投資，當(dāng)然不能取得良好的營(yíng)銷效果。

三、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的主要手段

1、房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站。房地產(chǎn)網(wǎng)站主頁一般應(yīng)包括企業(yè)介紹、企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、企業(yè)新聞、主要產(chǎn)品與品牌、營(yíng)銷與服務(wù)、

企業(yè)管理與文化、財(cái)務(wù)與經(jīng)營(yíng)狀況披露，行業(yè)動(dòng)態(tài)與政策法規(guī)、房地產(chǎn)知識(shí)在線、BBS在線、站內(nèi)搜索、我們的聯(lián)系方式等內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站建設(shè)的著重點(diǎn)在于提升企業(yè)的品牌形象。設(shè)計(jì)獨(dú)特、內(nèi)容詳實(shí)、實(shí)時(shí)更新的網(wǎng)站更能吸引消費(fèi)者的目光，更容易在消費(fèi)者群體中樹立品牌形象。

2、網(wǎng)絡(luò)廣告。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告主要包括固定廣告、彈出窗口廣告、浮動(dòng)廣告、Flash廣告等四種類型。網(wǎng)絡(luò)廣告具有受時(shí)空限制少，信息容量大、即時(shí)更新、自由查詢等特點(diǎn)，同時(shí)它還具有很強(qiáng)的交互性與感官刺激性，并且其受眾可通過點(diǎn)擊次數(shù)準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)，正好匹配房地產(chǎn)廣告信息量大、時(shí)效性強(qiáng)、廣告受眾經(jīng)濟(jì)層次高的特征。目前，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告正以其制作成本低、超越時(shí)空限制、可隨時(shí)更新、動(dòng)態(tài)跟蹤統(tǒng)計(jì)效果等優(yōu)勢(shì)而日漸成為房地產(chǎn)廣告的中堅(jiān)。

3、電子郵件(E－mail)。電子郵件的主件與附件可作為房地產(chǎn)商品宣傳的載體。由于互聯(lián)網(wǎng)上電子郵件的普遍使用，使得電子郵件已經(jīng)超越了原有的網(wǎng)上通信交流工具的范疇，成為網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的重要促銷手段。電子郵件營(yíng)銷的優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在四個(gè)方面。(1)電子郵件適于最新的交互式個(gè)性營(yíng)銷典型模式，即一對(duì)一營(yíng)銷。(2)電子郵件營(yíng)銷成本較電話、傳真、郵寄等促銷方式要低得多，營(yíng)銷成本降低意味著競(jìng)爭(zhēng)力的提高。(3)電子郵件營(yíng)銷具有直觀、簡(jiǎn)潔的特點(diǎn)，容易為受眾接受(4)通過電子郵件，企業(yè)與客戶可以建立信任與友誼，使它們之間的關(guān)系由買賣關(guān)系變?yōu)榕笥殃P(guān)系，符合關(guān)系營(yíng)銷法則。電子郵件營(yíng)銷日益成為房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的主要手段。

4、網(wǎng)上中介。房地產(chǎn)中介是最早應(yīng)用電子商務(wù)的行業(yè)之一，而房地產(chǎn)中介行業(yè)電子商務(wù)化的最終表現(xiàn)形式是目前流行歐美國(guó)家的MLS(MultipleListingService)。欲購(gòu)買房地產(chǎn)的消費(fèi)者只需在中介商所設(shè)電腦終端上輸入目標(biāo)房地產(chǎn)的特征參數(shù)，就可查閱所有符合條件的房地產(chǎn)類型，并且還可以通過網(wǎng)上電子地圖查看目標(biāo)房地產(chǎn)的準(zhǔn)確位置，通過網(wǎng)上播放的實(shí)地互動(dòng)畫面“考察”目標(biāo)房地產(chǎn)的外觀、環(huán)境、內(nèi)部構(gòu)造及結(jié)構(gòu)細(xì)節(jié)；若房源不夠充足，還可委托中介商把其要求上傳至房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站，在更龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)中查找。MLS使房地產(chǎn)中介商的服務(wù)更加專業(yè)化，更能有效地滿足消費(fèi)者需求選擇性。

四、整合互補(bǔ)、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的成功之道

房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷是一種新的營(yíng)銷模式，它并沒有完全取代傳統(tǒng)營(yíng)銷，傳統(tǒng)營(yíng)銷與網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)整體營(yíng)銷策略的兩個(gè)有機(jī)組成部分，整合網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷與傳統(tǒng)營(yíng)銷，進(jìn)行優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，是網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的成功之道。

第2篇：房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷方法范文

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)邁入中高速度的新常態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)也步入新常態(tài)，新常態(tài)下的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出一系列新變化，具體表現(xiàn)為：（1）全國(guó)的房地產(chǎn)投資速度持續(xù)下滑，從高速度增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向中低速度，甚至是低速度增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以去庫(kù)存為主。2015年1-6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資43955億元，同比名義增長(zhǎng)4.6%，相對(duì)于2014年同期的同比增長(zhǎng)14.1%，增長(zhǎng)幅度下降了近10個(gè)百分點(diǎn)。2015年1-6月份，房屋新開工面積67479萬平方米，下降15.8%。（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需大勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，供需關(guān)系趨于平衡。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過多年的高速投資，隨著居民自有住房率的提高，房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)調(diào)整呈現(xiàn)出飽和和過剩的狀態(tài)。房地產(chǎn)需求逐步平穩(wěn)，購(gòu)房者的購(gòu)買行為趨于理性，購(gòu)房者越來越回歸房產(chǎn)的居住需求，房產(chǎn)的投資性需求較之前減少。中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)顯示，2014年3月，住宅、辦公樓和商業(yè)用房投資收益下降，城市的占比分別高達(dá)44.82%、48.21%和59.30%。2015年盡管采取了一系列鼓勵(lì)房地產(chǎn)發(fā)展的刺激措施，但房產(chǎn)銷售上升的幅度并不是特別大，其復(fù)蘇的可持續(xù)性值得關(guān)注。（3）房地產(chǎn)的區(qū)域分化開始加劇。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的2015年9月全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，漲幅前十的基本都是一線城市和準(zhǔn)一線城市，跌幅后十位的，9個(gè)都是三線城市。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的塑造

在房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入新常態(tài)的背景下，中小房企面對(duì)著多樣化、個(gè)性化、多變性顧客需求和競(jìng)爭(zhēng)者推出的一系列房產(chǎn)創(chuàng)新的新舉措的挑戰(zhàn)，同時(shí)自身的實(shí)力又處于相對(duì)劣勢(shì)。因此要想在新的環(huán)境下，尋求生存和發(fā)展的空間，中小房企必須準(zhǔn)確把握行業(yè)調(diào)整、發(fā)展的趨勢(shì)，順勢(shì)而為，結(jié)合自身的特點(diǎn)塑造自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，具體思路如下。

一是轉(zhuǎn)變發(fā)展理念，適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的新常態(tài)。要改變房地產(chǎn)“黃金時(shí)代”的粗放型經(jīng)營(yíng)模式，即拿地-建設(shè)-銷售-資金回收的模式。深刻把握新常態(tài)下房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)律。企業(yè)更需要通過提高周轉(zhuǎn)、提高運(yùn)營(yíng)效率的模式提高回報(bào)率，從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)方向的運(yùn)作，更加重視品牌的建設(shè)、客戶資源的維護(hù)管理和增加服務(wù)附加值。

二是采取差異化競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，樹立自己的特色和差異。結(jié)合自己的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，不要面面俱到，可以通過有效方法，實(shí)現(xiàn)在采購(gòu)、設(shè)計(jì)、制造、銷售及服務(wù)等某些環(huán)節(jié)的差異化和優(yōu)勢(shì)，尋找市場(chǎng)空隙。憑借對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的了解，對(duì)區(qū)域地產(chǎn)需求的精準(zhǔn)把握，做成功的區(qū)域地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商。

第3篇：房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷方法范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)　網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷

[中圖分類號(hào)]F293

[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A

[文章編號(hào)]1009－5349(2010)05－0089－01

一、房地產(chǎn)行業(yè)存在的普遍問題

(一)行業(yè)發(fā)展不規(guī)范

由于房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)興起時(shí)間不長(zhǎng)，從業(yè)人員資格認(rèn)證制度尚不規(guī)范，匆匆上崗的絕大多數(shù)人都沒有從事過相關(guān)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)歷。有些雖然取得了執(zhí)業(yè)證書，在要求的制度環(huán)境下也往往會(huì)走上歪路――過分追求商業(yè)利益、不講誠(chéng)信、為拉攏客戶行欺騙之能事等。整個(gè)行業(yè)雖蓬勃向上，但不規(guī)范的中介和開發(fā)商的欺詐必將影響行業(yè)健康發(fā)展。

(二)消費(fèi)者期望值與現(xiàn)狀不相符

房地產(chǎn)具有特殊的產(chǎn)品特性，綜合程度很高，集建筑施工、室內(nèi)施工(送裝修)、物業(yè)管理很多環(huán)節(jié)于一體，中間環(huán)節(jié)太多，材料供應(yīng)渠道廣泛。對(duì)于房地產(chǎn)這樣的綜合的大額消費(fèi)品，由于支付的費(fèi)用高，消費(fèi)者的要求和期望程度很高，一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)了小問題，就會(huì)“過敏”，以致造成對(duì)整個(gè)行業(yè)的印象不好，甚至導(dǎo)致市民認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)缺乏誠(chéng)信。

(三)銀行放貸過快存在隱性風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)銀行的風(fēng)險(xiǎn)在于：重復(fù)抵押和無價(jià)值物品抵押?jiǎn)栴}。銀行的抵押物中很多是重復(fù)抵押的，比如房子，材料商抵押了材料，開發(fā)商又抵押出工程款，業(yè)主又抵押出買房款。無價(jià)值物品抵押說的是地產(chǎn)，地產(chǎn)是不存在價(jià)值的，它只有價(jià)格，價(jià)格抵押就存在貸款風(fēng)險(xiǎn)，而有價(jià)值的房產(chǎn)抵押貸款是不存在風(fēng)險(xiǎn)的。房地產(chǎn)中房產(chǎn)的比例占到7成以上的時(shí)候，銀行風(fēng)險(xiǎn)的確很小，而現(xiàn)在房產(chǎn)比例占到三成三左右的時(shí)候，抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)就非常大了。

二、房地產(chǎn)發(fā)展網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的必要性

(一)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷節(jié)約成本

我們知道，房產(chǎn)企業(yè)在網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行廣告宣傳，最大的好處就是費(fèi)用低、時(shí)間長(zhǎng)、范圍廣。這也是多數(shù)企業(yè)開展網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的最初出發(fā)點(diǎn)。而且，房產(chǎn)購(gòu)買者并不需要到區(qū)域，就能通過網(wǎng)絡(luò)找到大量信息，從而通過網(wǎng)絡(luò)了解自己的目標(biāo)房子。

(二)網(wǎng)絡(luò)能全天候提供房產(chǎn)服務(wù)

房地產(chǎn)企業(yè)建立自己的網(wǎng)站，只要不出意外，就能滿足全國(guó)各地的房產(chǎn)潛在購(gòu)買者的需求，能及時(shí)提供供求信息，這給平時(shí)快節(jié)奏下生活的年輕一代能帶去方便。房產(chǎn)企業(yè)開展網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷符合目前快節(jié)奏的生活方式和需要。

(三)提升企業(yè)形象

迄今為止，絕大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)采用原有傳統(tǒng)的營(yíng)銷模式，如能采用網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷，將會(huì)提升企業(yè)品牌形象，通過虛擬的網(wǎng)站將項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)展現(xiàn)在客戶面前。對(duì)營(yíng)銷具有積極作用，改變并提升企業(yè)形象。

三、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的措施

(一)做好網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷策劃

房產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷是一個(gè)非常關(guān)鍵的推廣。企業(yè)現(xiàn)有的營(yíng)銷模式不能達(dá)到最大的效果。策劃網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷活動(dòng)，必須了解網(wǎng)絡(luò)顧客的特征。網(wǎng)絡(luò)顧客特征有：喜歡上網(wǎng)瀏覽，合意后才會(huì)上門考察；注重性價(jià)比；考察樓盤最重要的是區(qū)域、價(jià)格、周圍教育環(huán)境等。企業(yè)只有充分了解網(wǎng)絡(luò)顧客的購(gòu)買行為，制定有計(jì)劃的策劃方案，這樣才能使后續(xù)工作有條不紊。

(二)設(shè)計(jì)有特色的網(wǎng)站，并經(jīng)常進(jìn)行維護(hù)

注重網(wǎng)站品牌的培育。網(wǎng)絡(luò)品牌是發(fā)展網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷企業(yè)必經(jīng)之路。房產(chǎn)企業(yè)在網(wǎng)絡(luò)上，首先要充分利用網(wǎng)絡(luò)特性，并且設(shè)計(jì)鮮明的網(wǎng)絡(luò)標(biāo)志，才能在眾多的網(wǎng)絡(luò)資源中給顧客留下深刻的印象。房地產(chǎn)網(wǎng)址的名稱應(yīng)簡(jiǎn)單、鮮明、易記，通常為企業(yè)的品牌或名稱。全面?zhèn)鬟f房產(chǎn)信息，達(dá)到吸引眼球的目的。

(三)利用互聯(lián)網(wǎng)配合各種媒介進(jìn)行推廣

充分利用互聯(lián)網(wǎng)和其他媒體的補(bǔ)充，采用各種媒介進(jìn)行廣泛宣傳。在各種傳統(tǒng)新聞媒體廣播、電視、報(bào)紙上宣布網(wǎng)站的建立，在自己的宣傳手冊(cè)、信封、所在地制作互聯(lián)網(wǎng)域名標(biāo)志：并對(duì)自己的網(wǎng)絡(luò)站點(diǎn)進(jìn)行廣告宣傳、介紹上網(wǎng)訪問方法，不時(shí)通過傳統(tǒng)媒體自己站點(diǎn)新鮮內(nèi)容的介紹，吸引新老上網(wǎng)者訪問網(wǎng)站，擴(kuò)大網(wǎng)站的影響。房地產(chǎn)行業(yè)的購(gòu)買者其中一部分是年輕人，網(wǎng)絡(luò)廣告應(yīng)更具有針對(duì)性。

(四)提供互動(dòng)

第4篇：房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷方法范文

房地產(chǎn)傳統(tǒng)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷

截至2016年6月，相關(guān)調(diào)查表明中國(guó)已有7.1億互聯(lián)網(wǎng)用戶，互聯(lián)網(wǎng)普及率達(dá)到51.7%，其中有63%的用戶在20～35歲之間，這63%中有93%的用戶畢業(yè)于本科及本科以上。這一部分人群正是網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)的主要群體，也是年紀(jì)最小、受教育程度最高、購(gòu)買力最強(qiáng)的群體。預(yù)測(cè)在未來幾年內(nèi)，他們將成為房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)主體。消費(fèi)主體對(duì)“網(wǎng)絡(luò)+”產(chǎn)品的極度關(guān)注，對(duì)生活信息獲取的網(wǎng)絡(luò)化傾向，雙向交流與選擇的要求，正是決定了現(xiàn)階段傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷模式已不能滿足社會(huì)發(fā)展的需求，只有通過在傳統(tǒng)的營(yíng)銷模式上合理利用網(wǎng)絡(luò)帶來的現(xiàn)代化信息技術(shù)，才能提高房地產(chǎn)商自身的優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)力。因此，促進(jìn)房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷具有很重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1Ρ確康夭傳統(tǒng)營(yíng)銷與網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷

1.1傳統(tǒng)營(yíng)銷的缺陷

傳統(tǒng)的營(yíng)銷僅僅是銷售者將有關(guān)房地產(chǎn)的信息通過紙媒、戶外媒體、電話媒體等傳達(dá)給消費(fèi)者，并等待消費(fèi)者自己上門咨詢，這種方式不僅增加了營(yíng)銷時(shí)長(zhǎng)和費(fèi)用，并且不能夠及時(shí)獲得消費(fèi)者的想法和意見，原本就被動(dòng)接受的消費(fèi)者對(duì)銷售者更反感。顯而易見，這種模式已不能滿足現(xiàn)代房地產(chǎn)發(fā)展的需求。

1.2網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的特征

網(wǎng)絡(luò)具有將信息公開化、透明化的特點(diǎn)。通過網(wǎng)絡(luò)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行營(yíng)銷，不僅可以使消費(fèi)者主動(dòng)接受信息還可以使消費(fèi)者之間互相傳達(dá)交流信息，增大信息的利用率及傳遞速度。

1.3網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷帶來的沖擊

網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷對(duì)傳統(tǒng)營(yíng)銷無論是營(yíng)銷策略還是營(yíng)銷渠道都帶來了巨大的沖擊：（1）互聯(lián)網(wǎng)可以使企業(yè)在全世界內(nèi)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研并快速獲得產(chǎn)品的信息反饋，對(duì)產(chǎn)品策略造成了沖擊。（2）在開展網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷時(shí)需要在網(wǎng)上管理好自己的產(chǎn)品，這對(duì)企業(yè)尤其是國(guó)際品牌的管理策略造成了沖擊。（3）網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的優(yōu)勢(shì)可以減少促銷花費(fèi)，降低成本的使用，對(duì)定價(jià)策略造成了巨大沖擊。（4）企業(yè)可以通過網(wǎng)絡(luò)交流與客戶直接取得聯(lián)系，對(duì)中間商起了嚴(yán)重的影響，從而對(duì)營(yíng)銷渠道造成了沖擊。（5）網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷可以利用網(wǎng)絡(luò)不受空間、地點(diǎn)的限制特點(diǎn)快速傳播信息，提高房地產(chǎn)廣告的傳播效率，對(duì)廣告的策略造成沖擊。（6）在網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)發(fā)展的同時(shí)網(wǎng)絡(luò)交流工具也不斷更新。在之前的房地產(chǎn)營(yíng)銷模式中會(huì)通過老式的網(wǎng)絡(luò)方式如網(wǎng)絡(luò)推廣。目前，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)采用新的網(wǎng)絡(luò)手段，也是多數(shù)年輕人使用的交流工具如微信來進(jìn)行營(yíng)銷。房地產(chǎn)商的商業(yè)嗅覺使他們可以利用這樣好的信息交流工具進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)的營(yíng)銷模式。

2網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷對(duì)傳統(tǒng)營(yíng)銷的突破

2.1在采購(gòu)平臺(tái)方面

房地產(chǎn)企業(yè)通過網(wǎng)絡(luò)重新整合收集的信息，可以使采購(gòu)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)了一定的突破。建立房地產(chǎn)網(wǎng)站建立了與相關(guān)企業(yè)交流的平臺(tái)，與上下游產(chǎn)業(yè)之間展開電子商務(wù)交易，構(gòu)成企業(yè)間的信息傳遞鏈，有利于交易成本的降低。在減少了中間工作的同時(shí)提高了企業(yè)活動(dòng)的公開透明度，加大了合作單位的范圍。

2.2在廣告推廣平臺(tái)方面

在廣告平臺(tái)方面，房地產(chǎn)企業(yè)通過建立自身的網(wǎng)站來進(jìn)行產(chǎn)品的廣告推廣，可以使得房地產(chǎn)廣告取得快捷、高效的宣傳效果。在以往的房地產(chǎn)營(yíng)銷模式中主要采用傳統(tǒng)的廣告平臺(tái)進(jìn)行推廣如通過電視、廣播和報(bào)紙等進(jìn)行推廣。網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展在為房地產(chǎn)營(yíng)銷推廣方面帶來的突破不容忽視。

2.3在銷售平臺(tái)的突破

在銷售平臺(tái)的突破分為網(wǎng)絡(luò)直銷和間接銷售。網(wǎng)絡(luò)直銷是指房地產(chǎn)商通過網(wǎng)絡(luò)直接將產(chǎn)品銷售給消費(fèi)者，在減少銷售成本、提高工作效率的同時(shí)還可以直接收集到消費(fèi)者的意見。這種方式更適用于大型房地產(chǎn)公司營(yíng)銷戰(zhàn)略。網(wǎng)絡(luò)間接銷售是指房地產(chǎn)商通過網(wǎng)絡(luò)上的中間機(jī)構(gòu)進(jìn)行營(yíng)銷。這種方式要求中間機(jī)構(gòu)不僅要具備房地產(chǎn)方面的知識(shí)，還要有豐富的經(jīng)驗(yàn)。這種間接的模式更適用于一些中小型房地產(chǎn)公司。

2.4在信息交流平臺(tái)方面

與傳統(tǒng)營(yíng)銷模式相比較，采用網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷模式可以利用建立的網(wǎng)站或?qū)ｉT設(shè)計(jì)的網(wǎng)頁加快企業(yè)相關(guān)信息的、宣傳，還可以通過留言板、業(yè)主論壇等在短時(shí)間內(nèi)與消費(fèi)者進(jìn)行交流，及時(shí)獲得反饋的意見。通過這種模式可以使廠商真正的與消費(fèi)者之間進(jìn)行信息互動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過網(wǎng)絡(luò)與業(yè)主之間建立有效的信息交流平臺(tái)，增加交換信息的方式，對(duì)實(shí)現(xiàn)更多的交流產(chǎn)生了重要影響。

2.5管理平臺(tái)的突破

實(shí)行好的管理方式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的售后服務(wù)具有重要的作用。在網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷中，房地產(chǎn)企業(yè)可以施加一系列管理關(guān)系的影響，從房地產(chǎn)開發(fā)商到房產(chǎn)物業(yè)公司，再到相關(guān)社區(qū)方面的管理，再到業(yè)主，構(gòu)成管理鏈。網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷管理平臺(tái)在房地產(chǎn)售后管理及社區(qū)的規(guī)范化管理中可以極大減少房地產(chǎn)企業(yè)的管理工作量和售后任務(wù)。

3對(duì)房地產(chǎn)傳統(tǒng)營(yíng)銷與網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷模式整合

3.1對(duì)發(fā)展傳統(tǒng)營(yíng)銷做鋪墊

采用網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷過程中，可以利用網(wǎng)絡(luò)信息交流技術(shù)為房地產(chǎn)商和消費(fèi)者兩者之間建立信息通道。此外在進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷需要采取一定的方法引起消費(fèi)者的興趣進(jìn)入房地產(chǎn)管理層設(shè)置的網(wǎng)站中瀏覽，只有這樣才能使消費(fèi)者了解到相關(guān)產(chǎn)品的資料信息。但僅僅采用網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷模式是不能夠吸引消費(fèi)者將其帶到自己特定設(shè)置的網(wǎng)站中去的，不過可以采用傳統(tǒng)營(yíng)銷模式利用廣告、廣播等媒體來對(duì)其網(wǎng)站進(jìn)行宣傳推廣。由此可知，有效地將房地產(chǎn)傳統(tǒng)營(yíng)銷與網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷整合在一起對(duì)房地產(chǎn)的營(yíng)銷更有高效作用。當(dāng)然，只有房地產(chǎn)商樹立好自身企業(yè)的品牌和企業(yè)形象，才能夠做好為推廣營(yíng)銷網(wǎng)站廣告的推廣工作。這種利用傳統(tǒng)的網(wǎng)站媒介進(jìn)行推廣，進(jìn)而采用網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷模式進(jìn)行的方式是整合二者的良好范例。

3.2企業(yè)的營(yíng)銷以網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷為主

網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷具有大量信息量的特點(diǎn)。在倡導(dǎo)將房地產(chǎn)傳統(tǒng)營(yíng)銷與網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷整合的模式作為新型銷售戰(zhàn)略時(shí)要學(xué)會(huì)運(yùn)用其特點(diǎn)。信息主要具體包括房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)品的價(jià)格和所處地理位置等。使用網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷時(shí)雖然不能將消費(fèi)者帶到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地考察并觀察房間，但是網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷可以通過互聯(lián)網(wǎng)介紹企業(yè)和相關(guān)項(xiàng)目，使用傳統(tǒng)媒體媒介生動(dòng)形象地展示自己，也可采用電子地圖、三維的動(dòng)畫、語音的解說、網(wǎng)絡(luò)的視頻等制作全立體式的全景模式，還可通過計(jì)算機(jī)的虛擬技術(shù)讓消費(fèi)者體驗(yàn)自己想要所選房屋的整體大小、具體光線明暗程度、周圍的環(huán)境情況等，使得每位消費(fèi)者留下不可磨滅的印象和愉快的感覺，甚至完全不需要售樓人員的詳細(xì)講解。但是現(xiàn)階段房地產(chǎn)在網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷過程中消費(fèi)者還不能夠做到在網(wǎng)上直接進(jìn)行購(gòu)買產(chǎn)品，因此只有整合網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷模式與傳統(tǒng)營(yíng)銷模式，在利用網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷為消費(fèi)者提供信息交流體驗(yàn)平臺(tái)的同時(shí)采用傳統(tǒng)的營(yíng)銷模式為消費(fèi)者做好最后的產(chǎn)品交易工作。

3.3加大推廣房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站的力度和品牌的建立

在社會(huì)生活中房地產(chǎn)產(chǎn)品與一般的產(chǎn)品有著很大的區(qū)別，房地產(chǎn)產(chǎn)品不僅僅價(jià)格昂貴而且具有聯(lián)系多情況復(fù)雜的特點(diǎn)。所以如果一般的房地產(chǎn)企業(yè)不能樹立起良好的聲譽(yù)和品牌效應(yīng)，一般很難獲得消費(fèi)者的信任。因此可以通過有效地將房地產(chǎn)傳統(tǒng)營(yíng)銷和網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷模式整合，加大企業(yè)自身網(wǎng)站的推廣力度及其品牌效應(yīng)建立的速度。

3.4在營(yíng)銷的時(shí)候利用網(wǎng)絡(luò)提供的信息

因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)可以給房地產(chǎn)開發(fā)商提供的信息量很大，所以在進(jìn)行房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷模式時(shí)，要掌握好可以最大利用網(wǎng)絡(luò)提供的信息的方法。且網(wǎng)絡(luò)銷售平臺(tái)的相關(guān)產(chǎn)品的基本資料和信息是由開發(fā)商編輯決定的，不需要考慮傳統(tǒng)媒體的空間、時(shí)間、版面大小等范圍限制，可與房地產(chǎn)項(xiàng)目新的銷售策略進(jìn)行選擇性的更換。但是，僅僅通過在網(wǎng)上獲得房地產(chǎn)產(chǎn)品的信息，并不會(huì)給予消費(fèi)者很高的安全感，其實(shí)不易對(duì)產(chǎn)品產(chǎn)生真實(shí)感和信任感，從而不易對(duì)企業(yè)產(chǎn)品進(jìn)行認(rèn)可。所以，在使消費(fèi)者通過網(wǎng)絡(luò)獲取相關(guān)產(chǎn)品信息后，還應(yīng)通過傳統(tǒng)的營(yíng)銷方式讓消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品產(chǎn)生真實(shí)感和信任感，提高對(duì)企業(yè)的認(rèn)可度。

4結(jié)論

總之，隨著網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)的不斷快速發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)正一步步地改變著我們的生活，尤其是在消費(fèi)中較為明顯。但現(xiàn)階段，作為一種新的房地產(chǎn)營(yíng)銷模式，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷模式并不會(huì)取代傳統(tǒng)的營(yíng)銷模式。兩者都為房地產(chǎn)整體性營(yíng)銷策略中重要的不可缺少的組成部分。通過對(duì)傳統(tǒng)營(yíng)銷與網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷進(jìn)行優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)將其有效整合在一起，可以對(duì)房地產(chǎn)的營(yíng)銷成功起到重要作用，幫助房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)中占有優(yōu)勢(shì)地位。

參考文獻(xiàn)：

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第5篇：房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷方法范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目開發(fā)；營(yíng)銷策劃

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃以整合營(yíng)銷概念為指導(dǎo)，以市場(chǎng)調(diào)研預(yù)測(cè)為載體，整合整個(gè)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的市場(chǎng)還沒有成熟的發(fā)展起來，對(duì)實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)的營(yíng)銷策劃還沒有一個(gè)成熟的體系，需要進(jìn)行深入的探究。

一、房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃存在的問題分析

（一）目標(biāo)市場(chǎng)不明

就目前來看，在房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃中，諸多房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的主要問題是目標(biāo)市場(chǎng)不明。原因在于，在建設(shè)房地產(chǎn)時(shí)，開發(fā)商和策劃者沒有考慮到當(dāng)?shù)貙?shí)際的消費(fèi)水平，把消費(fèi)的人群盲目地定位為高檔的消費(fèi)者，然后大肆興建一些高檔的商品，無法滿足當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)房地產(chǎn)水平的需求，使很多人支付不起高昂的費(fèi)用，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)賣不出去，市場(chǎng)地位不明。

（二）營(yíng)銷主線不清

使得房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃陷人困境之一的原因就是營(yíng)銷主線不清。整個(gè)營(yíng)銷活動(dòng)的主線就是主題定位。在房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃中，出現(xiàn)定位偏差的原因就是沒有清楚的判斷房地產(chǎn)形勢(shì)，使得在推廣時(shí)也不能很好的給消費(fèi)者一個(gè)清晰的介紹，滿足不了實(shí)際消費(fèi)居民的需要，營(yíng)銷主線不清會(huì)使消費(fèi)者對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)的定位不清楚，無法看到整個(gè)樓盤的亮點(diǎn)，無法吸引到消費(fèi)者購(gòu)買，這樣的話就降低了樓盤在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

（三）網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷不佳

互聯(lián)網(wǎng)的開發(fā)應(yīng)用為房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃提供了新的平臺(tái)，為了順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)時(shí)，網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)必不可少。為了擴(kuò)大營(yíng)銷效果，許多房地產(chǎn)開發(fā)商在網(wǎng)絡(luò)上建立網(wǎng)站。然而，這種方式暫時(shí)沒有取得預(yù)期的效果。原因在于利用互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷的體制還不成熟，房地產(chǎn)企業(yè)不能有效的評(píng)估網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷活動(dòng)的手段，所以在達(dá)到的效果上面并不盡如人意。

二、解決房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃問題的措施

（一）認(rèn)清消費(fèi)需求，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)調(diào)研

獲得真實(shí)信息的基礎(chǔ)和依據(jù)是市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃的準(zhǔn)備就是要認(rèn)清消費(fèi)需求，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)調(diào)研，要在調(diào)研前就要準(zhǔn)備好問題，確定好調(diào)研人群。這樣的話才能正確的做出營(yíng)銷策劃方案，然后進(jìn)行結(jié)果的論證。認(rèn)清消費(fèi)者的消費(fèi)需求，找到市場(chǎng)方向是制定房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃的前提。

（二）明確目標(biāo)市場(chǎng)，做好市場(chǎng)細(xì)分

要在房地產(chǎn)市場(chǎng)中提高自己的競(jìng)爭(zhēng)力的前提是要做好市場(chǎng)細(xì)分工作。房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃的重要環(huán)節(jié)就是要明確目標(biāo)市場(chǎng)，做好市場(chǎng)細(xì)分。消費(fèi)者的構(gòu)成涉及到各階層，各領(lǐng)域，市場(chǎng)對(duì)其不是很好把控，所以應(yīng)以消費(fèi)者購(gòu)買行為的不同為依據(jù)做好市場(chǎng)細(xì)分，把需求類似的消費(fèi)者整合到一起，對(duì)需求不同的消費(fèi)者進(jìn)行劃分，盡力的了解消費(fèi)者的需求，好提高市場(chǎng)的占有率，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

（三）把握產(chǎn)品賣點(diǎn)，合理定位營(yíng)銷

主體定位是房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷中的重要環(huán)節(jié)。能否掌握產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，然后做出合理的定位進(jìn)行營(yíng)銷是房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃能否成功的決定性因素。另外，在制定房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷時(shí)，要有一個(gè)明確的主題，這個(gè)主題應(yīng)該一直貫穿整個(gè)策劃方案，這樣的話才可以明確的實(shí)行這個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃。

三、營(yíng)銷策劃對(duì)于房地產(chǎn)銷售的重要性

（一）房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃，可以提高市場(chǎng)占有率，為整個(gè)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展起到重要作用

由于中央和政府對(duì)房地產(chǎn)一直實(shí)行調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一直處于低迷狀態(tài)，很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于缺少資金而面臨破產(chǎn)，整個(gè)行業(yè)的發(fā)展可能會(huì)有一些變化。另外，總是時(shí)不時(shí)的推出一些新奇的營(yíng)銷手段，抓住消費(fèi)者好奇的心里，再提出符合產(chǎn)品定位的營(yíng)銷，這樣的話會(huì)吸引消費(fèi)者，銷售成功的可能性大大提高，市場(chǎng)受到歡迎，企業(yè)也會(huì)獲得高回報(bào)。所以說營(yíng)銷策劃能促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售水平，尤其是有創(chuàng)意的市場(chǎng)營(yíng)銷，是企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上提高競(jìng)爭(zhēng)力的有效手段。

（二）房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃能增強(qiáng)企業(yè)的管理創(chuàng)新能力

房地產(chǎn)策劃與企業(yè)管理在某些方面也是類似的，進(jìn)行房地產(chǎn)策劃也是提高企業(yè)管理創(chuàng)新能力的方法之一。策劃人以策劃程序?yàn)橐罁?jù)，創(chuàng)新管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，通過考察房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的問題，對(duì)解決管理問題進(jìn)行探索。才會(huì)更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，在這種嚴(yán)峻的大背景下生存下來。

四、結(jié)語

第6篇：房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷方法范文

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)營(yíng)銷策略、房地產(chǎn)、房地產(chǎn)營(yíng)銷

    一、房地產(chǎn)的概念

    在我國(guó)所謂房地產(chǎn),是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分和附著于其上的各種權(quán)益(權(quán)利)的總和。這些固著在土地、建筑物上不可分離的部分,主要包括為提高房地產(chǎn)的使用價(jià)值而種植的花草、樹木、或人工建造的花園、假山;為提高建筑物的使用功能而安裝在建筑物上的水、暖、電、衛(wèi)生、通風(fēng)、通訊、電梯、消防等設(shè)備。它們往往被看作土地或建筑物的構(gòu)成部分。因此,房地產(chǎn)本質(zhì)上包括土地和建筑物及附著于其上的權(quán)益兩大部分。房地產(chǎn)由于其位置固定、不可移動(dòng),通常又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。

    房地產(chǎn)主要有三種存在形態(tài)。其中土地指的是地球陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間;建筑物是一種土地定著物,具體是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑構(gòu)件和建筑設(shè)備等組成的整體物。包括房屋和構(gòu)筑物兩大類;其他土地定著物指的是建筑物以外的土地定著物,具體是指固定在土地或建筑物上,與土地建筑物不可分離的物,或者雖然可以分離,但是分離不經(jīng)濟(jì),或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能,或者會(huì)使土地、建筑物價(jià)值明顯受到損害的物。

    房地產(chǎn)是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的綜合體。實(shí)物指的是房地產(chǎn)中可以看得見、摸得著的部分,例如外觀、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等;權(quán)益指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分,包括權(quán)利、利益、收益(如使用權(quán)、所有權(quán)、抵押權(quán)等)。在我國(guó),就房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)來說,附著于土地和建筑物上的權(quán)益包括土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)以及在其上設(shè)置的他項(xiàng)權(quán)利,如抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)等;房地產(chǎn)區(qū)位指的是房地產(chǎn)的空間位置。具體的說,一宗房地產(chǎn)的區(qū)位是該宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系。

    二、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的概念

    房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷是市場(chǎng)營(yíng)銷的一個(gè)重要分支.房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷與其他市場(chǎng)營(yíng)銷一樣,也是個(gè)人和集體通過一系列的活動(dòng),特別是某些創(chuàng)造性的活動(dòng),同別的個(gè)人和集體交換產(chǎn)品和價(jià)值,以實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)目的的一種社會(huì)過程.可見,房地產(chǎn)營(yíng)銷的實(shí)質(zhì)是以消費(fèi)者對(duì)各類房地產(chǎn)商品的需求為出發(fā)點(diǎn),企業(yè)通過有效地提供住宅,辦公樓,商業(yè)樓宇,廠房等建筑物及相關(guān)服務(wù)來滿足消費(fèi)者生產(chǎn)或生活,物質(zhì)和精神等的需求,以獲取一定利潤(rùn)的一種商務(wù)活動(dòng).與一般商品市場(chǎng)營(yíng)銷相比,房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的主要特點(diǎn)是其交換對(duì)象的特殊性,房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的客體是房地產(chǎn)物質(zhì)實(shí)體和依托 物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益等,因此,房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷既有其特點(diǎn),同時(shí)市場(chǎng)營(yíng)銷的一般原理也能在房地產(chǎn)領(lǐng)域得到很好的運(yùn)用.

    現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷已經(jīng)從商品交換過程發(fā)展到以商品交換為核心的各項(xiàng)相關(guān)活動(dòng)中,涵蓋了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié).市場(chǎng)營(yíng)銷作為一門獨(dú)立的學(xué)科,在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家是從20世紀(jì)50年代開始趨于成熟,在我國(guó)則是在20世紀(jì)80年代中期以后才在不少行業(yè)中得到廣泛的推廣和應(yīng)用 。

    三、房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道策略

    目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中,房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道策略可以大致分為企業(yè)直接推銷﹑委托推銷以及近幾年興起的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷﹑房地產(chǎn)超市等。

    企業(yè)直接推銷,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過自己的營(yíng)銷人員直接推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為,也稱為直銷或自銷。直接推銷的優(yōu)勢(shì)在于它可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)省一筆數(shù)量可觀的委托推銷的費(fèi)用(相當(dāng)于售價(jià)的1.5%~3.0%),但推銷經(jīng)驗(yàn)的不足和推銷網(wǎng)絡(luò)的缺乏也是這種銷售渠道的致命缺陷。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步階段,房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制尚不健全,必需的人才與管理經(jīng)驗(yàn)還有待于積累發(fā)掘。所以目前它還是我國(guó)房地產(chǎn)銷售的主要渠道,在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的將來,它依然會(huì)占據(jù)重要位置。

    委托推銷,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)推銷商來推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為。所謂房地產(chǎn)推銷商,是指接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托,尋找消費(fèi)者,介紹房地產(chǎn),提供咨詢,促成房地產(chǎn)成效的中間商。委托商可以分為企業(yè)商和個(gè)人商,前者是指由多人組成的具備法人資格的機(jī)構(gòu),后者是指中介的個(gè)人,即經(jīng)紀(jì)人。

    網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷是信息時(shí)代和電子商務(wù)的發(fā)展的產(chǎn)物,目前它也運(yùn)用到了房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷上,目前國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了一些以房地產(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站,如搜房網(wǎng)﹑中房網(wǎng)等,它們?yōu)榉康禺a(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者提供了全新的信息溝通渠道;同時(shí),許多房地產(chǎn)商也利用internet網(wǎng)絡(luò)資源,進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷。2000年9月,上海“青之杰”花園推出了全國(guó)第一本電子樓書,標(biāo)志著網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)營(yíng)銷又增加了新的手法?，F(xiàn)在不少開發(fā)商都在互聯(lián)網(wǎng)上注冊(cè)了自己的網(wǎng)站,為企業(yè)和產(chǎn)品進(jìn)行宣傳和推廣。通過互聯(lián)網(wǎng)雙向式交流,可以打破地域限制,進(jìn)行遠(yuǎn)程信息傳播,面廣量大,其營(yíng)銷內(nèi)容詳實(shí)生動(dòng)、圖文并茂,可以全方位地展示房地產(chǎn)品的外形和內(nèi)部結(jié)構(gòu),同時(shí)還可以進(jìn)行室內(nèi)裝飾和家具布置的模擬,為潛在購(gòu)房者提供了諸多方便。隨著電子商務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展,網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上一種具有相當(dāng)潛力和發(fā)展空間的營(yíng)銷策略。

    房地產(chǎn)超市營(yíng)銷是最近在浙江﹑上海等地出現(xiàn)的一種全新的營(yíng)銷渠道。它的出現(xiàn)表明我國(guó)房地產(chǎn)銷售開始告別傳統(tǒng)的開發(fā)商自產(chǎn)自銷的單一模式,進(jìn)入一個(gè)以超市為顯著特征的商品零售時(shí)期。有專家認(rèn)為,房地產(chǎn)超市是我國(guó)樓市營(yíng)銷理念﹑方式的一次改革和突破,為解決當(dāng)前商品房銷售困難帶來了新的思路和轉(zhuǎn)機(jī)。

    四、房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的現(xiàn)狀

    目前 ,我國(guó)常用的房地產(chǎn)營(yíng)銷策略主要有房地產(chǎn)企業(yè)直接銷售、委托銷售和 網(wǎng)絡(luò) 銷售三種。

    1.企業(yè)直接銷售策略。它是指房地產(chǎn)企業(yè)利用自己的銷售部門對(duì)房地產(chǎn)商品進(jìn)行直接銷售。目前我國(guó)絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)商都是采用這種銷售渠道。最常見的形式是派出銷售人員,在一個(gè)固定的場(chǎng)所現(xiàn)場(chǎng)售房。這種策略的優(yōu)點(diǎn)是銷售渠道最短、反應(yīng)最迅速、控制也最為有效。

    2.委托銷售策略。它是指一般開發(fā)商委托房地產(chǎn)商尋找顧客,顧客經(jīng)過商中間介紹來購(gòu)買物業(yè)的銷售渠道方式。相對(duì)于直接銷售模式,委托銷售降低了開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn),通過商的服務(wù)性質(zhì),更易于把握市場(chǎng)機(jī)會(huì),能更快地銷售房產(chǎn)。

    3.網(wǎng)絡(luò)銷售策略。網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷策略是利用現(xiàn)代 電子 商務(wù)的手段,實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的銷售。與傳統(tǒng)的銷售策略相比,網(wǎng)絡(luò)銷售策略可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷成本,可以實(shí)現(xiàn)零距離和全天候的服務(wù),更方便地和消費(fèi)者溝通,可以樹立房地產(chǎn)企業(yè)意識(shí)領(lǐng)先、服務(wù)全面、信息完備的良好形象,有利于增加房地產(chǎn)企業(yè)的無形資產(chǎn),有利于消除銷售的地域性等優(yōu)勢(shì)

    當(dāng)前,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略主要有以下特點(diǎn):

    品牌領(lǐng)導(dǎo)形象震撼——確立市場(chǎng)地位,引起市場(chǎng)關(guān)注,鎖定目標(biāo)消費(fèi)群;

    把握時(shí)機(jī)高昂入市——抓住有利時(shí)機(jī),高姿態(tài)低價(jià)格進(jìn)入市場(chǎng),迅速掌握市場(chǎng)主動(dòng)權(quán);

    分期分批賣點(diǎn)不斷——分期開發(fā)分批銷售,步步為營(yíng),組織儲(chǔ)備賣點(diǎn)群隨銷售階段適時(shí)引爆,帶動(dòng)價(jià)格走高,達(dá)到持續(xù)熱賣效果;

    進(jìn)度跟進(jìn)迭起——緊跟工程進(jìn)度(奠基、正負(fù)零、封頂、竣工、樣板房開放、園林開放等)制造階段性銷售,實(shí)現(xiàn)階段性銷售目標(biāo);

    以質(zhì)論價(jià)升值誘人——以戶型、朝向、樓層、景觀論價(jià),小幅多頻高走,預(yù)留升值空間,以升值空間激發(fā)熱銷;

    物管跟進(jìn)后顧無憂——物業(yè)管理提前介入能迅速樹立項(xiàng)目形象,強(qiáng)化認(rèn)同感,購(gòu)買者無后顧之憂,達(dá)到促銷效果。

    五、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷觀念。

    企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷觀念直接影響企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)的組織和管理,在商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中,市場(chǎng)營(yíng)銷的觀念經(jīng)歷了三種不同的指導(dǎo)思想.

    (一)生產(chǎn)觀點(diǎn)

    20世紀(jì)20年代以前,資本主義經(jīng)濟(jì)雖然得到了高度發(fā)展,但社會(huì)生產(chǎn)的增長(zhǎng)速度仍然落后于消費(fèi)增長(zhǎng)的速度,社會(huì)產(chǎn)品供應(yīng)不足,產(chǎn)品品種比較單一,市場(chǎng)需求處于被動(dòng)的地位,沒有多大的選擇余地.企業(yè)生產(chǎn)出來的產(chǎn)品不愁賣不出去,因此,企業(yè)整個(gè)的著眼點(diǎn)就放在生產(chǎn)上面,“我能生產(chǎn)什么,就能夠賣什么”,企業(yè)的普遍思想是“生產(chǎn)觀點(diǎn)”.

    (二)推銷觀點(diǎn)

    20世紀(jì)20年代以后,經(jīng)過第一次世界大戰(zhàn)后的復(fù)蘇,資本主義經(jīng)濟(jì)由于大批軍品生產(chǎn)設(shè)備和技術(shù)運(yùn)用于民品,社會(huì)生產(chǎn)得到迅速發(fā)展,市場(chǎng)商品數(shù)量,品種開始增加,部分商品出現(xiàn)供過于求的狀況,競(jìng)爭(zhēng)開始加劇,不少企業(yè)逐漸采用“推銷觀點(diǎn)”指導(dǎo)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng).其基本特征是“我賣什么,人們就買什么”.這一時(shí)期企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)雖然增加了推銷活動(dòng),但其仍然是一種“以產(chǎn)定銷”的觀念,即“我生產(chǎn)了什么,就推銷什么”.

    (三)市場(chǎng)營(yíng)銷觀點(diǎn)

    第二次世界大戰(zhàn)以后,特別是20世紀(jì)50年代以后,商品經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展,廣大消費(fèi)者的生活方式發(fā)生了極大的變化,市場(chǎng)商品進(jìn)一步供過于求,各種需求和欲望花樣翻新,市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng),許多企業(yè)家開始認(rèn)識(shí)到,能不能使自己的產(chǎn)品滿足市場(chǎng)的需求,在市場(chǎng)上占有較大的份額,關(guān)系到企業(yè)的生死存亡,因此,許多企業(yè)逐漸用“市場(chǎng)營(yíng)銷觀點(diǎn)”代替“推銷觀點(diǎn)”.

    用市場(chǎng)營(yíng)銷的觀點(diǎn)組織房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷活動(dòng),最基本的一點(diǎn)就是要清楚地了解潛在的市場(chǎng)和需求,以及消費(fèi)者和可能的買主的消費(fèi)觀念和偏好,并運(yùn)用合適的產(chǎn)品,定價(jià),銷售渠道,促銷和服務(wù)等方法來滿足消費(fèi)者的需要,房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)商應(yīng)本著顧客需要的宗旨去開發(fā)和經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn),才有可能吸引購(gòu)房者,才能獲取盈利,實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo),做不到這一點(diǎn),市場(chǎng)營(yíng)銷工作就可能是浪費(fèi)金錢和時(shí)間.

    我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)雖然起步晚,但發(fā)展速度快,房地產(chǎn)企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)加劇,部分房地產(chǎn)出現(xiàn)了供過于求的現(xiàn)象,因此,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)必須運(yùn)用市場(chǎng)營(yíng)銷觀點(diǎn)組織房地產(chǎn)營(yíng)銷活動(dòng),才能在激烈競(jìng)爭(zhēng)中取勝.

    六、房地產(chǎn)營(yíng)銷價(jià)格策略 。

第7篇：房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷方法范文

[關(guān)鍵詞]運(yùn)營(yíng)模式；盈利模式；房地產(chǎn)電商綜合平臺(tái)

[DOI]10. 13939/j. cnki. zgsc. 2016. 06. 105

1 引 言

房地產(chǎn)業(yè)正進(jìn)入“白銀時(shí)代”，房屋銷量下降，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇；同時(shí)，“90后”正逐漸加入房地產(chǎn)消費(fèi)群體，他們具有明顯的網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)特征。市場(chǎng)變化促使房地產(chǎn)電商迅速發(fā)展，房地產(chǎn)電商綜合平臺(tái)是互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)的新型營(yíng)銷模式，改變了傳統(tǒng)房地產(chǎn)電商模式，試圖為購(gòu)房者、開發(fā)商、中介搭建一個(gè)透明交易平臺(tái)，為房地產(chǎn)電商探索出新方向。

1994年，張健坤等提出房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷概念[1]，之后我國(guó)興起了研究房地產(chǎn)營(yíng)銷新模式的熱潮。易勇等（1999）指出房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷24小時(shí)全天候服務(wù)、買賣雙方可互動(dòng)交流等優(yōu)勢(shì)；[2]有學(xué)者將優(yōu)勢(shì)總結(jié)為時(shí)空限制少、溝通效果強(qiáng)等。[3]2001年，陳東錦提出房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷有整合營(yíng)銷和軟營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)[4]，使研究重點(diǎn)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷與傳統(tǒng)營(yíng)銷整合；[5]余建國(guó)等人認(rèn)為應(yīng)將傳統(tǒng)營(yíng)銷與網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷整合在一起開展房地產(chǎn)電商。[6]房地產(chǎn)電商發(fā)展迅速但效益不佳，由此房地產(chǎn)網(wǎng)站盈利模式與績(jī)效引起學(xué)者關(guān)注[7-8]，部分學(xué)者使用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法對(duì)房企電子商務(wù)績(jī)效進(jìn)行評(píng)價(jià)。[9]張蓓蓓從房地產(chǎn)電商構(gòu)建者角度，將房地產(chǎn)網(wǎng)站劃分為房地產(chǎn)公司自建網(wǎng)站、房地產(chǎn)業(yè)門戶網(wǎng)站、綜合網(wǎng)站房地產(chǎn)欄目等；[10]而陳林杰（2015）則認(rèn)為房地產(chǎn)電商類型有媒體電商、渠道電商與交易電商。[11]綜觀我國(guó)房地產(chǎn)電商相關(guān)研究，大都以傳統(tǒng)房地產(chǎn)電商為研究對(duì)象，鮮有關(guān)于新興房地產(chǎn)電商綜合平臺(tái)運(yùn)營(yíng)模式的研究。有鑒于此，文章從房地產(chǎn)電商綜合平臺(tái)運(yùn)營(yíng)模式出發(fā)，通過介紹平臺(tái)業(yè)務(wù)類型與盈利模式，指出幾點(diǎn)不足并提出改進(jìn)建議。

2 房地產(chǎn)電商綜合平臺(tái)運(yùn)營(yíng)模式

房地產(chǎn)電商綜合平臺(tái)模式即搭建網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)或開發(fā)App，與地產(chǎn)商合作獲得新盤信息，在平臺(tái)上；同時(shí)與經(jīng)紀(jì)公司合作，給原本只從事二手房的經(jīng)紀(jì)人提供新建房源信息，使其在二手房業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上向購(gòu)房者推廣新房的模式。綜合平臺(tái)對(duì)開發(fā)商、二手房業(yè)主、經(jīng)紀(jì)人、購(gòu)房者進(jìn)行整合；建設(shè)網(wǎng)站、App、搜索引擎、微信公眾號(hào)等多樣化營(yíng)銷渠道；提供線上搜索咨詢，線下看房簽約服務(wù)；并新設(shè)經(jīng)紀(jì)人評(píng)分等增值服務(wù)，為購(gòu)房者打造線上查詢房源信息、初步達(dá)成購(gòu)買意向，線下看房并做出決策簽約的全新購(gòu)房體驗(yàn)。房地產(chǎn)電商綜合平臺(tái)運(yùn)營(yíng)模式如圖1所示。

圖1 房地產(chǎn)電商綜合平臺(tái)運(yùn)營(yíng)模式

綜合平臺(tái)資源整合途徑主要有以下幾種。

2. 1 簽約經(jīng)紀(jì)人帶入客戶、房源信息

平臺(tái)最初資源積累選擇從資源豐富的經(jīng)紀(jì)公司入手，組建團(tuán)隊(duì)調(diào)查拜訪經(jīng)紀(jì)公司，并與其簽署合作協(xié)議。之后，合作經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)紀(jì)人在平臺(tái)注冊(cè)，分享購(gòu)房者、房源等信息，為平臺(tái)帶入資源。

2. 2 開發(fā)商、業(yè)主投入房源

綜合平臺(tái)與開發(fā)商、商談判，承諾按效果收費(fèi)，與開發(fā)商、商合作，獲取樓盤資源在網(wǎng)站或App上。同時(shí)，平臺(tái)規(guī)定業(yè)主上傳房源信息免費(fèi)，吸引業(yè)主將房源聚集至平臺(tái)或App上進(jìn)行交易，幫助平臺(tái)整合零散的二手房信息。

2. 3 用戶流量帶入數(shù)據(jù)資源

用戶流量隨平臺(tái)的發(fā)展逐漸增多，能夠收集大量客戶瀏覽、需求數(shù)據(jù)。在大數(shù)據(jù)時(shí)代，平臺(tái)通過處理數(shù)據(jù)，分析市場(chǎng)變化，能夠及時(shí)調(diào)整平臺(tái)運(yùn)營(yíng)方向。[12]

3 房地產(chǎn)電商綜合平臺(tái)盈利模式

3. 1 為開發(fā)商做宣傳推廣，收取傭金

綜合平臺(tái)與開發(fā)商約定按推廣效果收費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有兩種：一種是平臺(tái)承諾提升一定百分比成交率，開發(fā)商按照平臺(tái)提升的百分比支付傭金；另一種是如果平臺(tái)沒有完成承諾成交率提升比例，則開發(fā)商根據(jù)平臺(tái)推廣增加的成交套數(shù)付費(fèi)。交易成功后，平臺(tái)抽取較小比例傭金作為推廣費(fèi)，將大部分傭金交付給經(jīng)紀(jì)公司，作為經(jīng)紀(jì)人服務(wù)傭金。

3. 2 開展團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，收取服務(wù)費(fèi)用

綜合平臺(tái)與開發(fā)商達(dá)成協(xié)議，拿到多于線下的房?jī)r(jià)優(yōu)惠，如購(gòu)房款優(yōu)惠三萬元等，然后平臺(tái)利用房?jī)r(jià)優(yōu)惠開展團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，如交一萬抵三萬、交五千抵一萬等，吸引購(gòu)房者注意。購(gòu)房者參加團(tuán)購(gòu)活動(dòng)繳納的保證金，開發(fā)商不再收回，而是作為平臺(tái)推廣服務(wù)費(fèi)。

3. 3 投放相關(guān)廣告，收取廣告位租賃費(fèi)

綜合平臺(tái)與房地產(chǎn)公司合作，將其廣告在平臺(tái)上，收取廣告位租賃費(fèi)用。廣告位置、篇幅不同，平臺(tái)對(duì)應(yīng)收取的廣告費(fèi)有所差別。

3. 4 以二手房傭金為本金，進(jìn)行金融理財(cái)

綜合平臺(tái)規(guī)定二手房業(yè)主、購(gòu)房者可免費(fèi)使用二手房交易產(chǎn)品，但要求他們通過平臺(tái)電子金融產(chǎn)品交付傭金，如房多多的傭金寶。電子金融產(chǎn)品承擔(dān)支付寶等類似第三方角色，在簽訂買賣合同時(shí)，買方/賣方簽訂《傭金代收代付協(xié)議》，并將傭金提前支付到平臺(tái)。之后，平臺(tái)再分階段支付給經(jīng)紀(jì)人：如網(wǎng)簽后，支付50%傭金；過戶后，支付40%傭金；交房后，支付10%傭金。在分階段支付期間，綜合平臺(tái)以傭金作為資本，做金融理財(cái)賺取收入，積少成多，積累財(cái)富。

4 房地產(chǎn)電商綜合平臺(tái)業(yè)務(wù)類型

4. 1 新房銷售

新房銷售業(yè)務(wù)覆蓋新房、寫字樓、別墅等，交易流程如圖2所示。首先平臺(tái)與開發(fā)商合作，獲取最新樓盤信息在平臺(tái)上；然后對(duì)樓盤信息分類加工，推送在網(wǎng)站或App上，開展互聯(lián)網(wǎng)推廣工作。綜合平臺(tái)推廣方式有：與分類網(wǎng)站合作，增加平臺(tái)流量；購(gòu)買關(guān)鍵詞，提升搜索引擎排名；利用微信、微博等社會(huì)化媒體進(jìn)行項(xiàng)目推廣等。購(gòu)房者可隨時(shí)通過平臺(tái)網(wǎng)站、App搜索房源信息，并自主選擇聯(lián)系經(jīng)紀(jì)人，咨詢申請(qǐng)看房。經(jīng)紀(jì)人收到看房申請(qǐng)后，將客戶信息提交至系統(tǒng)記錄，為購(gòu)房者展示房源、推薦置業(yè)顧問；在后期購(gòu)房過程中，平臺(tái)還會(huì)跟進(jìn)購(gòu)房進(jìn)度，提供相關(guān)咨詢服務(wù)。

圖2 新房交易流程

4. 2 二手房買賣

平臺(tái)與經(jīng)紀(jì)公司合作，簽約大量經(jīng)紀(jì)人，匯聚二手房房源信息；同時(shí)，平臺(tái)規(guī)定個(gè)人業(yè)主在平臺(tái)上房源信息免費(fèi)，可隨時(shí)與購(gòu)房者聯(lián)系，吸引業(yè)主委托平臺(tái)賣房。購(gòu)房者使用App或網(wǎng)站搜索、選定房源后，與經(jīng)紀(jì)人或業(yè)主聯(lián)系看房談價(jià)，完成購(gòu)房交易。期間，平臺(tái)有業(yè)主服務(wù)團(tuán)隊(duì)幫助業(yè)主拍攝房源照片、打理房源；并有專業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)全程跟進(jìn)購(gòu)房者的購(gòu)房流程，包括簽約交付定金、申請(qǐng)貸款、代辦過戶等。

同時(shí)，綜合平臺(tái)為經(jīng)紀(jì)人提供大量的新房資源，使經(jīng)紀(jì)人不僅能為購(gòu)房者推薦二手房，而且可以推薦新房，實(shí)現(xiàn)“一二手聯(lián)動(dòng)”。[13]

4. 3 金融產(chǎn)品

4. 3. 1 為購(gòu)房者提供金融信貸產(chǎn)品

平臺(tái)為購(gòu)房者提供認(rèn)籌金經(jīng)營(yíng)、首付貸款等金融產(chǎn)品。認(rèn)籌金經(jīng)營(yíng)將購(gòu)房者繳納的認(rèn)籌金作為投資，提供比銀行利率高的收益。針對(duì)首付款不足的購(gòu)房者，平臺(tái)增設(shè)首付貸款服務(wù)，并且縮短了信貸審批時(shí)間。

4. 3. 2 為開發(fā)商提供融資服務(wù)

平臺(tái)匯聚收到的認(rèn)籌資金、團(tuán)購(gòu)押金等，以信托方式給開發(fā)商提供大量資金，幫助其以更低成本、更快速有效的途徑填補(bǔ)開發(fā)資金空缺。

4. 3. 3 為經(jīng)紀(jì)人提供電子傭金結(jié)算產(chǎn)品

綜合平臺(tái)開發(fā)電子傭金結(jié)算系統(tǒng)，將經(jīng)紀(jì)人完成的交易即時(shí)登記，經(jīng)紀(jì)人帶看記錄、達(dá)成交易紀(jì)錄在結(jié)算系統(tǒng)中一目了然。一旦交易完成，平臺(tái)立即通過結(jié)算系統(tǒng)結(jié)付傭金，方便快捷。

4. 4 增值服務(wù)

平臺(tái)的增值服務(wù)有：①房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)資訊，平臺(tái)利用大數(shù)據(jù)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)，為用戶提供最新房地產(chǎn)資訊；②經(jīng)紀(jì)人打分評(píng)級(jí)，鼓勵(lì)用戶對(duì)經(jīng)紀(jì)人的帶看次數(shù)、響應(yīng)速度、服務(wù)專業(yè)度等打分，分?jǐn)?shù)決定經(jīng)紀(jì)人等級(jí)、享用平臺(tái)信息權(quán)限；③移動(dòng)社區(qū)增值服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容涉及線上購(gòu)物、物業(yè)、家政等，將電子商務(wù)帶進(jìn)購(gòu)房者日常生活。[14]

5 房地產(chǎn)電商綜合平臺(tái)的不足

5. 1 綜合平臺(tái)的推廣效果不易明確

開發(fā)商按照綜合平臺(tái)提升成交量付費(fèi)，但影響房地產(chǎn)成交的因素多種多樣，開發(fā)商不易辨別電商綜合平臺(tái)的推廣效果。有的電商綜合平臺(tái)買通置業(yè)顧問，截留案場(chǎng)正常銷售數(shù)據(jù)；或者經(jīng)紀(jì)人案場(chǎng)外死守售樓處門口，截留正常到訪客戶；個(gè)別中介買通置業(yè)顧問，導(dǎo)出購(gòu)房者數(shù)據(jù)；平臺(tái)與營(yíng)銷經(jīng)理合作，集體數(shù)據(jù)造假，甚至包抄競(jìng)品樓盤，安排中介人員攔截目標(biāo)客戶等問題頻發(fā)，開發(fā)商在大量來客數(shù)據(jù)中很難辨別電商綜合平臺(tái)的有效業(yè)績(jī)信息，致使案場(chǎng)管理混亂，開發(fā)商營(yíng)銷成本增加，不利于雙方長(zhǎng)期合作。

5. 2 購(gòu)房者需要體驗(yàn)，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷提供的體驗(yàn)不足

由于房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值量大，在做出決策前，購(gòu)房者需要對(duì)房源的周邊環(huán)境、樓層、戶型、朝向、小區(qū)位置等做多方面的調(diào)查體驗(yàn)，了解房屋質(zhì)量，充分感受房屋舒適程度。綜合平臺(tái)雖然可以展示房地產(chǎn)的外形和結(jié)構(gòu)，卻不能為購(gòu)房者提供親身體驗(yàn)服務(wù)。在現(xiàn)場(chǎng)看房前，購(gòu)房者從App或網(wǎng)頁上獲取的房源信息不足，從網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷渠道獲得的購(gòu)買依據(jù)有限。因此，綜合平臺(tái)難以滿足購(gòu)房者多方面需求，存在繼續(xù)改進(jìn)的空間。

5. 3 平臺(tái)業(yè)務(wù)相對(duì)單一，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大

雖然大型房地產(chǎn)電商綜合平臺(tái)已經(jīng)開展新房、二手房等多項(xiàng)業(yè)務(wù)，但多數(shù)新建的綜合平臺(tái)仍以新房銷售為主，業(yè)務(wù)內(nèi)容相對(duì)單一。在“白銀時(shí)代”，市場(chǎng)整體狀況不好，開發(fā)商前期高估市場(chǎng)，拿地過多導(dǎo)致資金鏈緊張，供過于求的市場(chǎng)狀態(tài)促使開發(fā)商與平臺(tái)合作，以達(dá)到快速消化存量房，回籠資金等目的。此時(shí)，綜合平臺(tái)以新房業(yè)務(wù)為主，能夠幫助平臺(tái)快速發(fā)展。但隨著存量房消費(fèi)，供需達(dá)到平衡，平臺(tái)新房業(yè)務(wù)量將減少。若平臺(tái)依然以新房為主，不重視二手房等業(yè)務(wù)開展，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。

5. 4 注冊(cè)用戶參與活動(dòng)積極性低

由于網(wǎng)絡(luò)信息不全面、購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)中介印象較差，用戶注冊(cè)App后，對(duì)綜合平臺(tái)組織的活動(dòng)積極性比較低，參與比率不高。如房地產(chǎn)電商綜合平臺(tái)開展的交1萬抵3萬等團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，由于需要購(gòu)房者先期交1萬元給平臺(tái)，導(dǎo)致購(gòu)房者非常抵觸，活動(dòng)效果不佳；而平臺(tái)日常組織的認(rèn)籌送小禮品等活動(dòng)，由于禮品價(jià)值不高，難以抵消網(wǎng)上認(rèn)籌風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致購(gòu)房者興趣不大，推廣效果不好。

5. 5 其他類型房地產(chǎn)電商整合轉(zhuǎn)型，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇

綜合平臺(tái)發(fā)展迅速，成熟的模式、大量的利潤(rùn)吸引其他類型房地產(chǎn)電商轉(zhuǎn)型。而綜合平臺(tái)的核心技術(shù)沒有申請(qǐng)專利，技術(shù)模擬容易，行業(yè)進(jìn)入成本低廉，使得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。原本只做二手房的房地產(chǎn)電商開始涉入新房推廣領(lǐng)域，如安居客等；僅以廣告為主要盈利模式的房地產(chǎn)電商也逐漸向電商綜合平臺(tái)靠攏，如搜房網(wǎng)等；此外，如房譜網(wǎng)等同類型的綜合平臺(tái)正在建立，房地產(chǎn)電商正在向相似的渠道模式發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)者逐漸增多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。

6 對(duì)策與建議

6. 1 實(shí)行搶客模式，實(shí)現(xiàn)中介相互監(jiān)督

開發(fā)商在案場(chǎng)實(shí)行聯(lián)合、公平競(jìng)爭(zhēng)，誰先搶到客戶誰接待，利用多家公司相互監(jiān)督來斷絕數(shù)據(jù)造假、截留散客信息等問題。如在同一個(gè)案場(chǎng)內(nèi)，A公司的張三賣給中介的客戶，可能是B公司的李四接待的，中介向開發(fā)商提交成交信息后，客戶信息與其他公司提交的信息重疊，則中介公司買入散客信息就會(huì)暴露。一旦發(fā)現(xiàn)有購(gòu)買散客行為，開發(fā)商實(shí)施嚴(yán)厲的懲罰措施，能夠提升開發(fā)商辨別平臺(tái)推廣效果的能力。

6. 2 采用新型房源信息載體，提升體驗(yàn)效果

房地產(chǎn)電商綜合平臺(tái)在向購(gòu)房者推廣房源時(shí)，不應(yīng)局限于照片展示、文字描述，應(yīng)積極改進(jìn)信息加工技術(shù)，加入新興科學(xué)技術(shù)，如flas、視頻、Web 3D虛擬全景展示技術(shù)（Imaged-based VR）、幾何式虛擬現(xiàn)實(shí)展示技術(shù)（Geometry-based VR）、基于GIS的地理信息系統(tǒng)展示技術(shù)等，打造電子沙盤，多方位、多角度展示房產(chǎn)信息，為購(gòu)房者打造身臨其境的體驗(yàn)和感覺，實(shí)現(xiàn)信息傳遞效率最大化。

6. 3 多項(xiàng)業(yè)務(wù)同時(shí)開展，分散風(fēng)險(xiǎn)

中國(guó)很多城市二手房市場(chǎng)潛力巨大，如北京、上海、廣州等，綜合平臺(tái)開展二手房業(yè)務(wù)有很大發(fā)展空間。所以，房地產(chǎn)電商綜合平臺(tái)在繼續(xù)發(fā)展新房業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，應(yīng)重視二手房交易，整合中小型經(jīng)紀(jì)公司，并爭(zhēng)取與大型經(jīng)紀(jì)公司合作，鼓勵(lì)業(yè)主通過平臺(tái)交易，全力匯聚二手房房源，構(gòu)建線上二手房交易閉環(huán)，努力建立多項(xiàng)業(yè)務(wù)共同發(fā)展的線上交易市場(chǎng)，分散風(fēng)險(xiǎn)。

6. 4 小活動(dòng)與大活動(dòng)交替開展，采取多種推廣方式

在推廣過程中，平臺(tái)可不時(shí)組織小型活動(dòng)，如送小禮品、認(rèn)籌抽獎(jiǎng)活動(dòng)等，使樓盤信息不間斷傳入購(gòu)房者手中，提升購(gòu)房者對(duì)樓盤的關(guān)注度。同時(shí)，平臺(tái)可收集分析大數(shù)據(jù)，匯總對(duì)樓盤感興趣的用戶人數(shù)，當(dāng)人數(shù)達(dá)到一定數(shù)量時(shí)，組織舉辦大型優(yōu)惠活動(dòng)，營(yíng)造熱烈的購(gòu)房氛圍，刺激潛在購(gòu)房者快速認(rèn)籌。此外，面向不經(jīng)常登錄平臺(tái)的注冊(cè)用戶，平臺(tái)還可采取打電話、發(fā)信息、發(fā)微信朋友圈、發(fā)微博等多樣化推廣方式。

6. 5 打造房地產(chǎn)電商綜合平臺(tái)品牌，提高行業(yè)進(jìn)入壁壘

在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，房地產(chǎn)電商綜合平臺(tái)應(yīng)提供精準(zhǔn)房源信息，規(guī)范經(jīng)紀(jì)人服務(wù)，提高服務(wù)質(zhì)量，提升用戶滿意度，將注冊(cè)用戶轉(zhuǎn)變?yōu)橹艺\(chéng)客戶，建造真實(shí)的房地產(chǎn)交易平臺(tái)，打造平臺(tái)品牌，形成口碑傳播與品牌優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，平臺(tái)應(yīng)積極利用新興科學(xué)技術(shù)，不斷更新改善網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施與技術(shù)手段，并對(duì)核心技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)設(shè)施技術(shù)等申請(qǐng)專利，提高行業(yè)進(jìn)入壁壘與成本，提升平臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

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第8篇：房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷方法范文

關(guān)鍵詞：互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)；數(shù)據(jù)庫(kù)；系統(tǒng)開發(fā)

中圖分類號(hào)：TP311.52

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的深入和貨幣分房制度的推行，房地產(chǎn)樓盤的購(gòu)買方式從以集團(tuán)購(gòu)買為主轉(zhuǎn)向了消費(fèi)者自主購(gòu)買，所有房地產(chǎn)開發(fā)商將直面市場(chǎng)化運(yùn)作。開發(fā)商的信譽(yù)、資質(zhì)和樓盤的策劃、宣傳、營(yíng)銷將影響和主導(dǎo)消費(fèi)者的選擇。因此，房地產(chǎn)公司形象及樓盤的宣傳工作顯得更為重要。建設(shè)網(wǎng)上虛擬房地產(chǎn)中介市場(chǎng)正是一種房地產(chǎn)開發(fā)商天天進(jìn)行房展的新形式，用戶可以隨時(shí)、隨地、直觀地查詢房地產(chǎn)公司、樓盤及相關(guān)行業(yè)的任何資料（地理位置、小區(qū)環(huán)境、戶型、房?jī)r(jià)、物業(yè)管理、裝飾材料、施工技術(shù)等等），貨比三家，選擇滿意的產(chǎn)品，使房產(chǎn)服務(wù)真正到位。

1 基于ADO在ASP數(shù)據(jù)庫(kù)訪問技術(shù)中的應(yīng)用

在Microsof 的解決方案中，數(shù)據(jù)訪問對(duì)象（DAO）、遠(yuǎn)程數(shù)據(jù)對(duì)象（RDO）、活動(dòng)數(shù)據(jù)對(duì)象（ADO）是用于檢索和操縱數(shù)據(jù)庫(kù)的數(shù)據(jù)訪問方法，這些模型執(zhí)行相似的功能，但是每一種都是針對(duì)一種特定的情形優(yōu)化的。顯示了三種方法的比較表1。

ASP環(huán)境下對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)的訪問主要是通過ADO數(shù)據(jù)模型。使用它，你可以對(duì)來自許多種數(shù)據(jù)提供者的數(shù)據(jù)進(jìn)行讀取和寫入操作。例如，你可以使有ADO來訪部Microsof Access，Microsof SQL和Oracle數(shù)據(jù)庫(kù)中的信息，以及其它與ODBC兼容的數(shù)據(jù)庫(kù)。

ADO（ActiveX Data Objects）是一項(xiàng)容易使用并且可擴(kuò)展的將數(shù)據(jù)庫(kù)訪問添加到 Web 頁的技術(shù)?？梢允褂?ADO 去編寫緊湊簡(jiǎn)明的腳本以便連接到Open Database Connectivity（ODBC）兼容的數(shù)據(jù)庫(kù)和OLE DB兼容的數(shù)據(jù)源ADO與數(shù)據(jù)庫(kù)的連接方式。

2 系統(tǒng)開發(fā)環(huán)境與工具的選擇

經(jīng)過一系列的分析，我們就要決定用什么樣的工具，什么樣的環(huán)境進(jìn)行開發(fā)軟件開發(fā)。

本系統(tǒng)由于是采用的微軟公司所推出的分布式Web應(yīng)用構(gòu)架，所以開發(fā)平臺(tái)使用了Windows server2003，數(shù)據(jù)庫(kù)選用ACCESS，Web服務(wù)器程序使用自帶的IIS5.1。系統(tǒng)可以平滑過渡到WINDOWS SEREVER2000，數(shù)據(jù)庫(kù)也可以升遷SQLSERVER2000?；贗IS的開發(fā)環(huán)境。

IIS（Internet information server）是搭配微軟Windows NT/2000操作系統(tǒng)的Web服務(wù)器，他如同Unix和linux上知名的免費(fèi)Web服務(wù)器Apache一樣，可以讓用戶在Windows NT/2000的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)中架設(shè)Web網(wǎng)站。

設(shè)計(jì)本系統(tǒng)時(shí)之所以采用IIS是由于IIS并不只是一個(gè)單純的Web服務(wù)器，他是一個(gè)整合的Web應(yīng)用程序開發(fā)環(huán)境，能夠在Web上開發(fā)具有擴(kuò)充性和組件基礎(chǔ)的客戶/服務(wù)器應(yīng)用程序；再加上Windows NT4 Server 完全整合Web服務(wù)，不僅允許用戶建立專業(yè)的網(wǎng)站，而且還提供網(wǎng)絡(luò)和集成式的系統(tǒng)管理功能。采用它有諸多的好處：

（1）可靠的應(yīng)用程序服務(wù)

IIS支持"ASP"（active server pages），JAVA技術(shù)，整合Message Queue能夠在網(wǎng)絡(luò)上可靠的發(fā)送和結(jié)束消息。

（2）合的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)

IIS高度整合至Windows NT 4 Server，將Web服務(wù)器整合在操作系統(tǒng)之中，Windows 2003配合IIS提供有整合的平臺(tái)，可以管理網(wǎng)絡(luò)和各種Web應(yīng)用程序的服務(wù)。

3 系統(tǒng)流程圖的設(shè)計(jì)

開始設(shè)計(jì)工程時(shí)第一步也是最重要的一步就是通過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼{(diào)查分析后畫出流程圖，有了流程圖我們就可在以后的程式編寫中緊緊圍繞它來完成各個(gè)功能。

處理流程圖如1所示

4 設(shè)計(jì)目標(biāo)及各項(xiàng)功能

會(huì)員制的房產(chǎn)程序，會(huì)員分四個(gè)級(jí)別。系統(tǒng)管理員、會(huì)員、非會(huì)員、vip會(huì)員。

4.1 非會(huì)員模塊：這是系統(tǒng)的基本

只要登錄該系統(tǒng)即可擁有：查看出售信息、查看房屋出租信息、查看推薦信息、查看新聞、查詢房屋信息

4.2 會(huì)員有自己的管理后臺(tái)

會(huì)員登錄擁有功能：個(gè)人資料、修改個(gè)人資料、我的房產(chǎn)（會(huì)員自行管理自己的信息）、收件箱、發(fā)件箱、寫郵件（站內(nèi)），發(fā)送信件后可以知道對(duì)方是否已經(jīng)閱讀了您發(fā)給他的信件、可以查詢發(fā)件人的個(gè)人資料

4.3 vip會(huì)員有自己的管理后臺(tái)

VIP用戶擁有功能：個(gè)人資料、修改個(gè)人資料、我的房產(chǎn)（會(huì)員自行管理自己的信息）收件箱、發(fā)件箱、寫郵件（站內(nèi)）、發(fā)送信件后可以知道對(duì)方是否已經(jīng)閱讀了您發(fā)給他的信件、可以查詢發(fā)件人的個(gè)人資料、可以查詢?nèi)说穆?lián)系方式，方便聯(lián)系。

4.4 管理員后臺(tái)

管理員后臺(tái)擁有功能：房源管理在這里可以對(duì)所有房源信息進(jìn)行修改刪除操作，也設(shè)置了搜索功能，更方便了管理查找房源，新聞管理在這里可以新聞，對(duì)新聞進(jìn)行刪除操作，圖片管理在這里可以對(duì)圖片進(jìn)行上傳刪除操作，友情連接在這里可以對(duì)所有友情站點(diǎn)進(jìn)行審核、修改、刪除操作，用戶管理在這里可以對(duì)所有用戶進(jìn)行修改、刪除、設(shè)置VIP會(huì)員等操作，系統(tǒng)設(shè)置在這里可以修改網(wǎng)站名稱、管理員名稱、網(wǎng)站地址、版權(quán)信息、公告等，更改密碼在這里可以修改后臺(tái)管理員的名字和密碼，首頁顯示站內(nèi)統(tǒng)計(jì)信息，搜索功能設(shè)置為多功能搜索，新聞管理系統(tǒng)采用UBB代碼，友情連接采用自助式，網(wǎng)友自行添加，管理可以在后臺(tái)進(jìn)行審核，審核通過后才會(huì)被顯示，居家欣賞主要采用圖片為主，在首頁顯示4張最新圖片，在后臺(tái)可以進(jìn)行上傳、刪除，留言本采用最簡(jiǎn)單最使用的方式制作！管理員登陸后可以直接進(jìn)行管理，而不需要到后臺(tái)。

5 結(jié)束語

本文采用基于互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)信息化查詢、觀賞等功能，實(shí)現(xiàn)不限時(shí)間不限地點(diǎn)可以了解房屋的各種信息，可以在交易之前提前了解房屋的基本信息，讓用戶能夠提前了解到房屋的基本信息。

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第9篇：房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷方法范文

王仁華在網(wǎng)上的昵稱叫“蔚藍(lán)天空”，他還經(jīng)常在微博里發(fā)一些天空的圖片。3年房產(chǎn)記者，8年地產(chǎn)開發(fā)，3年搜房網(wǎng)，王仁華一直在房產(chǎn)的領(lǐng)域中摸索前行。慢慢地，王仁華對(duì)行業(yè)有了自己的理解，越來越清晰地知道自己的方向在哪里，他頭頂?shù)哪瞧炜找苍絹碓介_闊。

暫別“新聞夢(mèng)”

1999年畢業(yè)后，王仁華首先進(jìn)入了位于上海的《品牌時(shí)報(bào)》，成為了一名記者，主要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)行業(yè)的報(bào)道。在做記者的日子里，王仁華常常和一些地產(chǎn)公司接觸，逐漸形成了自己對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)知，同時(shí)積累了很多的人脈關(guān)系。

2001年，一個(gè)偶然的機(jī)會(huì)，王仁華認(rèn)識(shí)了一位地產(chǎn)公司的老板。這位老板非?？春梅康禺a(chǎn)行業(yè)的未來，并意識(shí)到了及時(shí)有效的信息對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的重要意義，因此想籌辦一份房地產(chǎn)方面的報(bào)紙或是雜志。王仁華覺得可以嘗試一下，便離開了所在媒體，進(jìn)入了地產(chǎn)公司。

王仁華起初認(rèn)為，這次換工作只是一次簡(jiǎn)單的調(diào)整，但隨后，老板想籌辦的媒體因?yàn)楦鞣N原因沒能進(jìn)展下去，擺在王仁華面前的，是從媒體到企業(yè)的一個(gè)大轉(zhuǎn)型。

好在，地產(chǎn)公司留給王仁華的時(shí)間還算寬裕，整個(gè)轉(zhuǎn)型也是循序漸進(jìn)的。王仁華首先從公司的媒介部門做起，記者的經(jīng)歷讓他更了解媒體的所思所想，繼而有的放矢。

2000年初期的上海，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)仍處于低谷，零首付，每平米4000元左右。于是，王仁華開始跟隨這個(gè)行業(yè)一點(diǎn)點(diǎn)成長(zhǎng)。每天所做的工作雖然與之前的不同，但終歸屬于一個(gè)領(lǐng)域。在新的崗位上，王仁華一點(diǎn)點(diǎn)剝?nèi)ビ浾咝袠I(yè)帶給他的“博而不精”，把全部精力放在公司這個(gè)單一的案例中，日夜思考如何突破。

王仁華在這家民營(yíng)的地產(chǎn)公司一做就是8年，見證了公司從1個(gè)億一直做到上百億，同時(shí)，也見證了中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生的翻天覆地的變化。

在這個(gè)過程中，王仁華和公司老板的一些理念產(chǎn)生了分歧，而他自己也遇到了職業(yè)發(fā)展中的一個(gè)瓶頸，亟需調(diào)整自己的狀態(tài)。

結(jié)緣搜房網(wǎng)

2009年底，王仁華進(jìn)入了搜房網(wǎng)，開始了又一段新的旅途。

搜房網(wǎng)成立于1999年，業(yè)務(wù)以中國(guó)為核心，覆蓋亞太地區(qū)，是非常成熟的房地產(chǎn)家居網(wǎng)絡(luò)媒體和信息服務(wù)企業(yè)，一家典型的由創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)和風(fēng)險(xiǎn)資本合作發(fā)展壯大起來的企業(yè)。美國(guó)IDG資本、美國(guó)高盛（Goldman Sachs）投資銀行、法國(guó)Trader Classified Media分類傳媒集團(tuán)和世界500強(qiáng)企業(yè)澳大利亞電訊Telstra先后投資搜房網(wǎng)。其中來自法國(guó)Trader Classified Media的2億元人民幣的投資和來自澳大利亞電訊Telstra 20億元人民幣的投資均是當(dāng)時(shí)中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)歷史上最大私募投資之一。2008年12月，搜房網(wǎng)已圓滿實(shí)現(xiàn)“百城戰(zhàn)略”，擴(kuò)張至106個(gè)城市。2010年9月17日，搜房網(wǎng)在紐約證券交易所上市。

王仁華非常看好搜房網(wǎng)，于是，在上?！捌绷硕嗄甑乃氐搅死霞医K，到搜房網(wǎng)的南京站擔(dān)任總經(jīng)理助理一職。

初到南京，王仁華多少感到了些不適應(yīng)。畢竟，工作幾年來積累下的資源大多在上海，來到南京，一切都要重新開始。

王仁華充滿了干勁，面對(duì)還不太熟悉的市場(chǎng)，他帶著團(tuán)隊(duì)的成員拼命地尋找著可以突破的地方?！皼]有什么訣竅，就是想盡一切辦法贏得客戶的信任。”王仁華回憶說。

功夫不負(fù)有心人，在王仁華的帶領(lǐng)下，他的團(tuán)隊(duì)在整個(gè)南京站的6個(gè)團(tuán)隊(duì)中脫穎而出，取得了第一名的成績(jī)。3個(gè)月后，王仁華即被提拔為副總。

扎根本土市場(chǎng)

為了進(jìn)一步在南京扎下根，王仁華報(bào)名參加了南京大學(xué)商學(xué)院2010年房地產(chǎn)EMBA的課程。一方面，他希望能夠通過這個(gè)課程進(jìn)一步了解房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；另一方面，他希望能多結(jié)識(shí)一些來自同行業(yè)的人，讓自己獲得更多的本地資源，更快地投入到南京的市場(chǎng)中去。

南京大學(xué)房地產(chǎn)高級(jí)工商管理EMBA課程針對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，以提升管理者戰(zhàn)略決策水平為目標(biāo)，注重綜合知識(shí)和能力的培養(yǎng)，旨在幫助房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者和行業(yè)管理者掌握科學(xué)的房地產(chǎn)開發(fā)、營(yíng)銷、管理的規(guī)律及運(yùn)作模式，獲得最新房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理論和方法，同時(shí)為參加者拓展相互交流、合作的平臺(tái)。其目標(biāo)學(xué)員主要包括房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的董事長(zhǎng)、總經(jīng)理及相關(guān)參與決策的高層管理人員，各級(jí)政府房地產(chǎn)相關(guān)主管部門與單位的高層管理人員，擬進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)家、投資人及相關(guān)高層管理人員等。學(xué)員將在那里建立完善的管理知識(shí)體系，掌握房地產(chǎn)前沿知識(shí)和操作手段，更好地了解行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及規(guī)律，提高戰(zhàn)略決策水平和管理、操盤及營(yíng)銷能力，并與專家教授相互交流，提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)水平。

之前，王仁華對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解都是通過自己工作中的見識(shí)和感悟，進(jìn)入商學(xué)院之后，他開始有意識(shí)地補(bǔ)全自己系統(tǒng)知識(shí)上的不足，通過教授們提供的案例，他對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的了解更加全面了。

南京大學(xué)商學(xué)院2010年房地產(chǎn)EMBA項(xiàng)目中，聚集了許多長(zhǎng)三角周邊的地產(chǎn)界精英，王仁華很快和班里的40多位同學(xué)相互熟悉了起來，并從他們那里了解了南京以及周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀。當(dāng)時(shí)一位同學(xué)正好在運(yùn)作一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，王仁華積極地出謀劃策，協(xié)助項(xiàng)目順利落地。這樣的故事在這一群地產(chǎn)精英中還發(fā)生了很多。也正是在這樣的相互幫助中，王仁華收獲了來自同學(xué)的信任和友誼，逐步在南京建立起了自己的人脈。

一開始，許多人對(duì)王仁華的選擇并不太理解：從地產(chǎn)公司到搜房網(wǎng)，相當(dāng)于從甲方到了乙方，從天天被人求變成了天天出門見客戶。但是王仁華卻很坦然地面對(duì)了這種挑戰(zhàn)。一方面，當(dāng)年的新聞夢(mèng)還一直在他的腦海里盤旋縈繞，當(dāng)年培養(yǎng)出來的新聞敏感度和處理信息的能力是他的優(yōu)勢(shì)；另一方面，十余年來的工作經(jīng)驗(yàn)讓他更加了解了自己的能與不能。在搜房網(wǎng)，他看到了屬于自己的天空。

在搜房網(wǎng)的工作逐漸步入正軌，王仁華越來越體現(xiàn)出了獨(dú)當(dāng)一面的才能和素質(zhì)。2012年夏天，他被調(diào)往合肥，擔(dān)任搜房網(wǎng)新房集團(tuán)合肥公司總經(jīng)理。

2012年合肥搜房網(wǎng)總共合作客戶139家，合作房企80家，總銷金額150億元左右。另外合肥電商總共有1700多套房子，總銷售額10多億元，超過30萬的會(huì)員正在使用合肥搜房，每天的發(fā)帖量8500帖，每年的會(huì)員量都以30%的速度增長(zhǎng)。

加速成長(zhǎng)

來到合肥，王仁華有不少的感慨。從上海到南京，再到合肥，整個(gè)城市的氛圍都有很大的差距。王仁華說，10年前在上海的時(shí)候，工作時(shí)大家就常以MSN相互溝通，整個(gè)城市對(duì)互聯(lián)網(wǎng)的理解和依賴也在逐步建立并成熟；但是現(xiàn)在的合肥，互聯(lián)網(wǎng)還是沒有能深入市民的生活，對(duì)于買房、租房這樣的“大事”，也很少有人習(xí)慣于借助網(wǎng)絡(luò)來解決—網(wǎng)絡(luò)在他們看來多少還是有些虛無縹緲的。這種情況下，在合肥推廣搜房網(wǎng)的難度要更大一些，因?yàn)檫@不單是在推薦一種新產(chǎn)品，同時(shí)也是在培養(yǎng)整個(gè)環(huán)境的消費(fèi)習(xí)慣。

在合肥工作的過程中，王仁華提出了一些很有意思的概念，例如“好樓盤就應(yīng)該360°無死角”。他的意思是說，好樓盤不應(yīng)該只是某一方面的好，而要全方位面的審視判定。首先就開發(fā)商而言，大品牌房企應(yīng)該更有保障?？诒?，尤其是老業(yè)主評(píng)價(jià)高非常重要。其次，項(xiàng)目質(zhì)量一定要過關(guān)，無明顯的工程質(zhì)量問題。在戶型設(shè)計(jì)上能夠更合理、更人性化。小區(qū)內(nèi)環(huán)境要好，舒適度強(qiáng)，綠化率最少達(dá)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。另外周邊配套要滿足日常生活需求，交通便捷等。當(dāng)然，好的服務(wù)是肯定不能忽視的，尤其是物業(yè)管理方面，在堅(jiān)守標(biāo)準(zhǔn)的情況下更人性化一些，這樣才會(huì)更加宜居。

此外，搜房網(wǎng)在當(dāng)?shù)匾裁媾R著一些挑戰(zhàn)，如本土的地產(chǎn)網(wǎng)站以更加親民的姿態(tài)出現(xiàn)在眾人面前，業(yè)務(wù)更加接地氣。不過，面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，搜房網(wǎng)也一直保持著向上的姿態(tài)。8月8日，搜房網(wǎng)公布了2013年第二季度未經(jīng)審計(jì)財(cái)報(bào)。報(bào)告顯示，第二季度營(yíng)收為1.441億美元，同比增長(zhǎng)48.6%；歸屬于搜房網(wǎng)股東凈利潤(rùn)為5540萬美元，同比增長(zhǎng)67.5%。據(jù)了解，第二季度來自營(yíng)銷服務(wù)營(yíng)收為5890萬美元，較去年同期的5570萬美元增長(zhǎng)5.9%；第二季度來自電子商務(wù)服務(wù)營(yíng)收為4500萬美元，較去年同期的2440萬美元增長(zhǎng)84.2%。這主要由于搜房網(wǎng)在北京、上海以及在成都、重慶等其他城市會(huì)員服務(wù)業(yè)務(wù)得到擴(kuò)展；第二季度房源分類信息服務(wù)營(yíng)收為3840萬美元，較去年同期的1550萬美元增長(zhǎng)147.3%；第二季度來自其它增值服務(wù)營(yíng)收為180萬美元，較去年同期的140萬美元增長(zhǎng)30.8%。第二季度營(yíng)收成本為2610萬美元，較去年同期的1820萬美元增長(zhǎng)43.5%。第二季度營(yíng)收成本的同比增長(zhǎng)，主要由于受到用工成本和稅額增長(zhǎng)的推動(dòng)。盡管下半年中國(guó)房地產(chǎn)市徹存在不確定性，搜房網(wǎng)將其2013年全年總營(yíng)收預(yù)期從5.270億美元至5.380億美元上調(diào)到5.380億美元至5.480億美元，即同比增長(zhǎng)幅度從22.5%至25.0%上調(diào)至25.0%至27.5%。