房地產(chǎn)企業(yè)項目投資管理優(yōu)化探析

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［摘要］近年來，受經(jīng)濟形勢以及國家“堅持房子是用來住的，不是用來炒的”等政策的影響，房產(chǎn)企業(yè)的運營、生存壓力都日益增長。為了進一步獲得利潤，房產(chǎn)企業(yè)在投資領(lǐng)域上投入了更多的資本，高資本雖可能帶來高收益，但也不可避免地會使企業(yè)面臨高風險。由此，與財務(wù)相關(guān)的財務(wù)杠桿、投資組合、財務(wù)分析等理論成為房地產(chǎn)企業(yè)必須重視的投資優(yōu)化工具，合理利用這些工具能使企業(yè)在多個投資項目之間平衡風險與收益。但在當前房地產(chǎn)企業(yè)的投資過程中，從財務(wù)角度出發(fā)對其進行的研究仍顯不足。基于此，本文探討房地產(chǎn)企業(yè)在投資管理中的現(xiàn)狀和不足，并提出針對性的對策，希望能對實踐起到一定的指導意義。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)企業(yè)；項目投資；決策優(yōu)化

一、前言

眾所周知，房地產(chǎn)經(jīng)濟在我國經(jīng)濟中占有舉足輕重的地位。房地產(chǎn)投資指的是房地產(chǎn)企業(yè)通過籌集資本來進行項目投資，以期獲得經(jīng)濟收益的活動。對地產(chǎn)商而言，項目投資是否能獲益、產(chǎn)生的經(jīng)濟效益多少都會直接影響到企業(yè)能否順利實現(xiàn)其經(jīng)營目標。在投資行為的眾多影響因素中，財務(wù)視角是非常直觀且重要的一環(huán)，如何有效利用財務(wù)知識規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場風險，從而提升企業(yè)的盈利能力和償債能力成為房地產(chǎn)企業(yè)必不可少的研究內(nèi)容。

二、房地產(chǎn)企業(yè)投資管理的現(xiàn)狀和不足

（一）投資規(guī)模大，投資行為不合理

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，需要在建筑項目上投入大量的人力、物力、財力，行業(yè)整體的資本負債率一直居高不下，其資本投資決策的影響效應也居于行業(yè)首位。就目前的情況來看，雖然全國百強的房地產(chǎn)企業(yè)擁有融資優(yōu)勢，但房地產(chǎn)商整體負債比率仍然較大，行業(yè)內(nèi)普遍存在投資規(guī)模大、資本結(jié)構(gòu)不科學、財務(wù)杠桿利用不合理等問題。大部分地產(chǎn)商的財務(wù)杠桿水平都超過限定指數(shù)，企業(yè)的盈利很容易通過債息轉(zhuǎn)移至負債方，融資風險較高，在一定程度上抑制了管理者的投資行為。再加上經(jīng)過疫情后，部分企業(yè)面臨的競爭和生存壓力陡然增加，出現(xiàn)不少為求高收益而承擔過高風險的不理智投資行為，這不僅會導致企業(yè)資金被占用，錯失投資的良好時機，更可能致使企業(yè)的發(fā)展陷入破產(chǎn)危機之中。

（二）投資組合利用不足，現(xiàn)金流有風險

考察房地產(chǎn)企業(yè)的投資現(xiàn)狀可知，很多企業(yè)雖然投入了大量資金，但回報率卻不盡如意，且在投資選擇上往往注重單個項目的利潤回報，沒有將風險與收益結(jié)合起來綜合考慮。對于在特定風險情況下將財富進行分配，在不同的資產(chǎn)組合下獲得最大化收益和最低風險的研究都顯不足。同時，資本結(jié)構(gòu)的不合理導致房地產(chǎn)企業(yè)過度依賴銀行借款。雖然銀行借款可以在短期內(nèi)使企業(yè)獲得充足的資金，但銀行借款占據(jù)資金總額高達70%的比例也使得地產(chǎn)商的資金來源單一化，多樣化融資工具相對匱乏，企業(yè)的籌資風險較高。此外，當企業(yè)的流動比率、速動比率都高于正常水平、無法抵御常見風險時，資金的周轉(zhuǎn)速率就會明顯降低，致使現(xiàn)金流出現(xiàn)問題3，流動性風險也隨之上升。

（三）財務(wù)分析方式單一，缺乏針對性

財務(wù)分析方法是房地產(chǎn)行業(yè)在進行投資決策時常用的可行性分析方法,通過該方法可以直觀量化目標項目的潛在風險,在多個項目中找尋到最具經(jīng)濟效益的選擇。但是，當前的可行性分析主要采用內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值兩個參考指標，選用這兩個指標本身毋庸置疑，問題在于單一依靠這兩個指標會帶來一系列的片面問題，沒有把握財務(wù)分析的整體應用，使得最終的評價效果難以達到預期。比如，在計算凈現(xiàn)值時，房地產(chǎn)行業(yè)不同企業(yè)選擇的折現(xiàn)率大多是根據(jù)資產(chǎn)定價模型或者戈登模型等而推出，未能與企業(yè)現(xiàn)實的融資成本、預期效益、預期風險等情況相結(jié)合，測算出的折現(xiàn)率和凈現(xiàn)值的針對性不強，導致實際的可行性分析效果不佳。

三、高效率投資管理的應對措施

（一）合理安排債務(wù)杠桿

財務(wù)杠桿的利用對于房地產(chǎn)企業(yè)投資決策的重要性不可小覷，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)杠桿與投資之間呈現(xiàn)負相關(guān)關(guān)聯(lián)。適當利用財務(wù)杠桿可以提高企業(yè)的投資效率，但過高的財務(wù)杠桿則代表債務(wù)資金占據(jù)資金來源的主要部分，償還債務(wù)會導致企業(yè)的投資實力受損。所以，要想利用好財務(wù)杠桿這把“雙刃劍”，必須讓財務(wù)杠桿保持在合理區(qū)間內(nèi)。為了做到這一點，財務(wù)人員在研究分析時需長期動態(tài)地考慮企業(yè)運行的真實情況、當前政府對市場的經(jīng)濟調(diào)控政策以及地產(chǎn)行業(yè)自身資金回籠期等多種因素，審慎均衡資本比例，確定區(qū)間范圍。同時，應加強對現(xiàn)金流的管理，全面掌握企業(yè)的資金往來，謹慎投資，保證現(xiàn)金流合理充足。另外，考慮到當前房地產(chǎn)行業(yè)是政府調(diào)控的重點對象之一，面臨的政策風險、回本壓力都較大，在必要情況下房地產(chǎn)企業(yè)之間可進行合作投資，共擔風險，共享收益。

（二）有效利用投資組合

要正確認識投資組合的理念，要系統(tǒng)性地認識到某一投資項目是否屬于特定投資組合不僅取決于該項目自身的效益，還與其同投資組合之間的相關(guān)關(guān)系有關(guān)。比如，當將資金大量投入到某投資性商業(yè)購物中心或?qū)懽謽菚r，雖然可能會獲得高收益，但企業(yè)卻不能通過項目組合分散可能帶來的高風險。因此，地產(chǎn)商在投資時，要避免“將雞蛋放在同一個籃子里”，應科學組合測算各項目的投資回報率。鑒于各項目自身的風險值不同，組合投資時其分線波動就會相對平緩，從而降低風險、提高收益，使資金效用最大化。此外，近年來，銀行的借款成本提高，借款條件也日漸嚴苛，企業(yè)過分依賴銀行借款會加大融資風險。因此，企業(yè)可以充分利用債券市場、金融工具、期貨、保險等多種方式融資，保障資金來源多樣化。

（三）強化項目財務(wù)分析

房地產(chǎn)商在項目投資可行性分析過程中需綜合考慮財務(wù)分析方式的客觀性、評價效果、評價種類等多種因素，提高財務(wù)分析的準確性。因此，企業(yè)應切實優(yōu)化、豐富財務(wù)分析的方式，增強項目針對性，具體可從兩方面入手。一方面，提升實操技術(shù)水平。財務(wù)分析工作對于技術(shù)水平的要求較高，科學的財務(wù)分析不僅需要扎實的投資知識儲備，還需要豐富的實操經(jīng)驗指導投資分析。隨著房地產(chǎn)企業(yè)不再滿足于單一的傳統(tǒng)商品房開發(fā)項目，逐步向新興產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、大型綜合商場等領(lǐng)域擴張，財務(wù)分析方法也亟需針對不同的項目進行針對性調(diào)整。另一方面，要做好人才隊伍建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)需引進兼?zhèn)渲R儲備和實操經(jīng)驗的高素質(zhì)人才，充分發(fā)揮其專業(yè)優(yōu)勢。同時，引導高水平人才創(chuàng)新財務(wù)分析方法和財務(wù)機制，促進財務(wù)優(yōu)化。

（四）完善投資決策機制

房地產(chǎn)企業(yè)的科學投資決策機制可以有效避免在決策時由主、被動因素導致的過于理想化，合理規(guī)避掉這些因素可以使企業(yè)的決策更客觀，更有可能長效獲益。因此，企業(yè)需要建立健全決策機制，全面了解企業(yè)經(jīng)營活動的全過程和可能承擔的各種風險，盡可能規(guī)避財務(wù)分析中認為的主觀因素，科學投資。具體來看：一方面，要嚴格執(zhí)行與決策機制相關(guān)的各項財務(wù)分析等規(guī)定，使相關(guān)規(guī)定發(fā)揮預期的管理效果；另一方面，要做好配套的監(jiān)督工作，保障財務(wù)分析過程的合規(guī)性、合理性，使投資決策實現(xiàn)預期經(jīng)營收益，可通過落實執(zhí)行責任制、交叉復核、過程留痕等舉措實現(xiàn)。

四、結(jié)語

對房地產(chǎn)企業(yè)而言，分析其投資行為的可行性并進行風險規(guī)避至關(guān)重要，對于維持企業(yè)良性發(fā)展有重要意義。本文從財務(wù)視角出發(fā)，主要研究了如何優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策。通過對當前房地產(chǎn)企業(yè)的投資現(xiàn)狀以及存在的問題進行分析，認為企業(yè)應該從加強財務(wù)杠桿合理性、進行投資組合、豐富財務(wù)分析方式和完善投資決策四個主要方面有效防范、化解企業(yè)的投資風險，以期優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策分析能力。

作者:李宏杰 單位:中國鐵建房地產(chǎn)集團有限公司