房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃

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摘要：本文在簡(jiǎn)要介紹土地增值稅的基礎(chǔ)上，分析了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而提出了有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃及清算的技巧，以求明顯縮減房地產(chǎn)企業(yè)的成本支出，對(duì)其以后的發(fā)展有所益處。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；稅收籌劃；清算技巧

伴隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收也在持續(xù)增多，稅收金額也是一筆很大的數(shù)目。房地產(chǎn)企業(yè)的高管人員及財(cái)稅人員如果進(jìn)行一系列完備的稅收籌劃，不但可以緩解企業(yè)的稅收壓力，增強(qiáng)企業(yè)的獲利能力，而且有助于縮減企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)，更加迅速的實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值追求。

一、土地增值稅概述

土地增值稅的實(shí)施目的是適當(dāng)增強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開拓、業(yè)務(wù)行為的全面調(diào)控，限制土地炒價(jià)現(xiàn)象以保證土地的合理使用，進(jìn)而維持國(guó)家穩(wěn)定。土地增值稅具有如下幾個(gè)特征：一是征稅范圍相對(duì)廣；二是利用扣除法得出增值額；三是采用超率累進(jìn)稅率；四是按照次數(shù)征稅；五是納稅時(shí)期、納稅方式依據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)狀確定。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的優(yōu)勢(shì)

（一）有利于完善稅收法律

在稅率上，土地增值稅采取了累進(jìn)計(jì)算法，按照納稅義務(wù)人增值率的差異而選取對(duì)應(yīng)的稅率。在土地增值稅稅收優(yōu)惠待遇里，明晰了符合哪些情形可以免稅，增值率20%是關(guān)鍵的標(biāo)準(zhǔn)。一旦增值率高于20%，就不可以免稅。針對(duì)一般住宅而言，可在稅收優(yōu)惠政策下進(jìn)行適當(dāng)?shù)亩愂栈I劃。比如可依靠稅收籌劃適度壓低樓房售價(jià)，這樣不僅能避免減少企業(yè)的稅前收入，還很有可能帶來稅前收入的增多，這是由于在有差別的籌劃方式里，所降低的土地增值稅額度不一樣。如此特別的稅收優(yōu)惠政策給房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃帶來了契機(jī)，所以，在籌劃時(shí)要適當(dāng)?shù)倪\(yùn)用。此外，在進(jìn)行籌劃時(shí)，必須明晰其各種條件，比如與一般標(biāo)準(zhǔn)相符的小區(qū)住宅，在售出房屋時(shí)，其升值額扣掉項(xiàng)目金額的比重必須少于20%。如果企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目是多個(gè)項(xiàng)目的結(jié)合，還要分別算出其增值額，不這樣做的話就無(wú)法利用有關(guān)的稅收待遇。

（二）有利于全面調(diào)控

加大對(duì)房地產(chǎn)的全面調(diào)控，能夠推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)更上一個(gè)臺(tái)階。稅收政策屬于宏觀調(diào)控中的關(guān)鍵舉措，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的成長(zhǎng)有著關(guān)鍵的推進(jìn)作用。比如房地產(chǎn)企業(yè)可依據(jù)土地增值稅的有關(guān)優(yōu)惠政策決定是否注資和開建，以便減輕企業(yè)的資金壓力，從而使企業(yè)獲得很大的利潤(rùn)。另外，稅收政策還有利于國(guó)家調(diào)整產(chǎn)業(yè)構(gòu)成，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)資源的最優(yōu)分配，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的繁榮進(jìn)步。

（三）有利于增加房地產(chǎn)企業(yè)的收益

依靠土地增值稅稅收籌劃，不但增強(qiáng)了企業(yè)的繳稅認(rèn)識(shí)度，也使企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水準(zhǔn)上升到了一個(gè)新層次，進(jìn)而提升企業(yè)的運(yùn)營(yíng)收益。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，在支出、盈收等因素確定的情形下，繳稅金額與稅前利潤(rùn)二者是此起彼伏的關(guān)系。經(jīng)過稅收籌劃后，可以幫助企業(yè)采用適當(dāng)?shù)谋芏愂侄螠p少企業(yè)的納稅金額，這對(duì)提高企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效益有著關(guān)鍵的推動(dòng)作用。

三、土地增值稅稅收籌劃及清算技巧

（一）全面利用稅收優(yōu)惠政策

在稅率上，土地增值稅采取累進(jìn)計(jì)算法，按照納稅義務(wù)人增值率的差異而選取對(duì)應(yīng)的稅率。在土地增值稅稅收優(yōu)惠待遇里，明晰了符合哪些情形可以免稅，住宅增值率20%是關(guān)鍵的標(biāo)準(zhǔn)。一旦增值率高于20%，就不可以免稅。針對(duì)一般住宅而言，可在稅收優(yōu)惠政策下進(jìn)行適當(dāng)?shù)亩愂栈I劃。比如可依靠稅收籌劃適度壓低樓房售價(jià)，增值比例不同，稅率也不同，在稅率臨界點(diǎn)的基礎(chǔ)上，計(jì)算出降價(jià)金額與稅收的數(shù)值相比較，適當(dāng)降價(jià)或許能增加稅前收入，降低稅負(fù)，使公司利潤(rùn)增大。并非銷售價(jià)額越高公司利潤(rùn)越大。這是由于在有差別的籌劃方式里，考慮土地增值稅的同時(shí)，也需兼顧增值稅及其他稅種。對(duì)于成本的加計(jì)扣除費(fèi)用的列支也是籌劃的重點(diǎn)，成立項(xiàng)目部，其成員的所有費(fèi)用列入開發(fā)間接費(fèi)而并非期間費(fèi)用，計(jì)入的科目不一樣，直接影響著土地增值稅額。一塊地上，土地增值稅可以按辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的時(shí)間不同而進(jìn)行分別清算。如果一塊地上有高層、別墅及商業(yè)辦公樓等，合在一起清算，根據(jù)這塊地的容積率按照建設(shè)面積分?jǐn)偟脑?，高層增值很少；但?duì)于別墅來說，增值很大，土地增值稅按累計(jì)稅率交納非常不合適，這些問題就是籌劃的重點(diǎn)，預(yù)測(cè)收入、成本、費(fèi)用、稅金等，適當(dāng)?shù)姆珠_申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證，可以少交納土地增值稅，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化。根據(jù)清算政策，公司可以選擇先蓋什么、后蓋什么，因清算日期不同，對(duì)公司的現(xiàn)金流及稅負(fù)也有一定的影響。

（二）恰當(dāng)選取清算的時(shí)點(diǎn)

當(dāng)前，國(guó)家在征繳土地增值稅時(shí)，采用了預(yù)征的方法，對(duì)預(yù)征率統(tǒng)一確定后，在項(xiàng)目核算完畢后計(jì)算土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)在拿到預(yù)售資格后所獲取的資金收入依照固定的預(yù)征率上繳土地增值稅，當(dāng)項(xiàng)目符合增值稅清算前提時(shí)再按規(guī)定核算。當(dāng)前，我國(guó)各地政府在土地增值稅預(yù)征率制度上還有著相當(dāng)明顯的差別，在對(duì)其進(jìn)行預(yù)征時(shí)，如果應(yīng)繳納稅款的額度高于清算時(shí)應(yīng)繳納稅款的額度，就要立刻進(jìn)行清算；如果土地增值稅預(yù)征要繳納的稅款額度低于土地增值稅清算要繳納的稅款額度，就要延遲清算。在詳細(xì)的籌劃方案里，企業(yè)必須關(guān)注對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目清算時(shí)點(diǎn)的選取，當(dāng)土地增值率低于其臨界值時(shí)必須盡早清算；與之相反，必須延遲清算。還要注意的是，必須在項(xiàng)目符合清算條件前的籌劃清算時(shí)點(diǎn)，唯有如此才可以增強(qiáng)企業(yè)在清算時(shí)點(diǎn)上的主動(dòng)性，最大限度的為企業(yè)爭(zhēng)取利益。

（三）適度明確可扣除項(xiàng)目金額

土地增值稅應(yīng)繳納稅款的多少，同所扣除的項(xiàng)目數(shù)額有著不可分割的聯(lián)系。適度的明確可扣除項(xiàng)目的金額，可以大幅度縮減土地增值稅稅額。借助稅收籌劃，可以明顯增多稅前利潤(rùn)；雖說在籌劃的過程中，容易產(chǎn)生扣除項(xiàng)目金額增多的狀況，但是，基于整體的稅收利潤(rùn)比較大，依然可以彌補(bǔ)項(xiàng)目金額過多的窘境，實(shí)現(xiàn)籌劃的目的。針對(duì)可扣除項(xiàng)目金額，需要參考企業(yè)的現(xiàn)實(shí)狀況，選取適當(dāng)?shù)念~度，使稅前利潤(rùn)抵達(dá)最高值，最終落實(shí)稅收籌劃的目的。

（四）合理參考土地增值稅的征稅范疇

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建立住宅樓時(shí)，在一些情形下可憑借選取合作伙伴減少稅負(fù)，國(guó)家在有關(guān)稅法中也有類似的規(guī)定。依照制度分房供自己用的，姑且免于征收土地增值稅。若是對(duì)土地項(xiàng)目開拓，建成住房樓，那么在出售住房時(shí)，就要依照確定的稅率繳納土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)在確定合作搭檔時(shí)，必須切實(shí)思考這個(gè)層面，合理參考增值稅對(duì)征稅范疇的界定，然后作出納稅籌劃。除此之外，還可利用房地產(chǎn)的代建房來減少稅款。房地產(chǎn)企業(yè)在代建房屋的過程中，獲得了相應(yīng)的代建費(fèi)用，但是這種代建費(fèi)用單純是房地產(chǎn)企業(yè)的勞務(wù)費(fèi)用，而竣工的房舍在未移轉(zhuǎn)所有權(quán)的前提下，是無(wú)須繳付增值稅的。此種代建房屋的方式，房地產(chǎn)企業(yè)必須首先斟酌最后的房屋用戶，然后進(jìn)行適當(dāng)開發(fā)，進(jìn)而在一定范圍內(nèi)減少稅款。

（五）科學(xué)選擇利息支付方式

房地產(chǎn)企業(yè)在上繳土地增值稅的時(shí)候，可借助借款利息支付方式的差異來做納稅籌劃。從如今借款利息扣除的限額手段來講，大體有如下兩類：其一，在銀行同期借款利率中，依照可扣掉的最大額度來扣除；其二，把利息費(fèi)同其他費(fèi)用相結(jié)合，大體上根據(jù)稅法確定的原則，即按房地產(chǎn)開發(fā)成本的10％以下扣除。不一樣的利息支付方式，所產(chǎn)生的減稅成效也不一樣，這樣能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)減稅目的提供可靠參考。

四、結(jié)語(yǔ)

由于土地增值稅稅收籌劃關(guān)涉到房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)而言，必須確定恰當(dāng)?shù)幕I劃管控方案，使企業(yè)的管理和決策具備可靠的參考，從而緩解企業(yè)的資產(chǎn)壓力，提升企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成效。

參考文獻(xiàn)：

[1]周文新.土地增值稅清算制度下的稅收籌劃問題研究[D].上海海關(guān)學(xué)院，2015.

[2]劉君麗.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃及清算技巧探究[J].財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版)，2016（03）.

作者：程瑞芳 單位 ：青島黃海置業(yè)集團(tuán)有限公司