房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)流動性監(jiān)管淺探

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［提要］目前，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)流動性監(jiān)管是經(jīng)濟全球化大環(huán)境下地產(chǎn)主管機構(gòu)的核心任務(wù)，也是各金融機構(gòu)資金流動性監(jiān)管領(lǐng)域的重要目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)流動性監(jiān)管方式具有獨立的屬性，它同各金融機構(gòu)資金流動性監(jiān)管目標(biāo)具有眾多的一致性，房地產(chǎn)企業(yè)和各金融機構(gòu)資金流動性監(jiān)管的負(fù)債狀態(tài)形式也具有共同的屬性。本文從提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)流動性管控目標(biāo)入手，進一步強化房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)流動性監(jiān)管的制度建設(shè)，細(xì)化管控措施手段，從根本上確保房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)流動性安全。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)；流動性；監(jiān)管；對策研究

房地產(chǎn)企業(yè)是市場經(jīng)濟飛速發(fā)展與我國銀行進一步改革條件下的產(chǎn)物。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)流動性是房企提升資金有效流動、增加房企收益的根本保證。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)本著為內(nèi)部機構(gòu)流動性服務(wù)的原則，不斷降低企業(yè)融資風(fēng)險，降低房企財務(wù)成本，提高企業(yè)資金利用率，并以此促進房地產(chǎn)企業(yè)效益提升。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)流動性問題是市場經(jīng)濟條件下的財務(wù)創(chuàng)新和宏觀調(diào)控政策作用的產(chǎn)物，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)流動性監(jiān)控的目標(biāo)是保證房企財務(wù)流動性安全運營。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)流動性監(jiān)控的特征

根據(jù)當(dāng)前金融機構(gòu)流動性監(jiān)控要求，房企流動性風(fēng)險監(jiān)控指的是房地產(chǎn)企業(yè)以較低成本保證資金充足，能夠及時還清到期債務(wù)，從而完成常規(guī)性支出義務(wù)，完成一般性項目財務(wù)目標(biāo)，這樣就可以避免經(jīng)費支出環(huán)節(jié)的風(fēng)險，上述目標(biāo)是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)主管部門開展資金運行監(jiān)控的關(guān)鍵問題及重點內(nèi)容。這也是金融機構(gòu)等資金單位監(jiān)管房地產(chǎn)企業(yè)流動性的基本選項，目前各金融機構(gòu)是依照房地產(chǎn)企業(yè)財會工作運行占比數(shù)值來進行流動性監(jiān)管的。核算房地產(chǎn)企業(yè)流動性占比每一個季度的流動資產(chǎn)以及一個季度中內(nèi)的流動性負(fù)債數(shù)值。另外，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)的流動性占比必須大于28%，這樣金融機構(gòu)可以有效地掌控房地產(chǎn)企業(yè)資金，從而做好各項金融服務(wù)。另外，受房企自身資金和管控規(guī)模的限制，房企的流動性占比表現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債約束上具有特殊性。

（一）負(fù)債資產(chǎn)特征。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)負(fù)債項目是基于房企內(nèi)部子公司的資金結(jié)余。與銀行機構(gòu)這類的金融部門資產(chǎn)特征有所不同，金融機構(gòu)存款的人有較高一致性，并且超大額資金比較豐富；而房地產(chǎn)企業(yè)集團中各分支機構(gòu)間資金呈現(xiàn)不均衡分布，這樣勢必會造成一定的風(fēng)險隱患，部分房地產(chǎn)企業(yè)在集團與各分公司內(nèi)部，會形成一定的財務(wù)資金流動性不暢，長此以往必然會影響房企財務(wù)存款規(guī)模。同時，房企對資金方在提升效益方面具有很高的傾向性，在當(dāng)前市場化利率環(huán)境下，金融機構(gòu)的存款利息、資金理財及受理信托業(yè)務(wù)對房地產(chǎn)集團的資金有較大的分流影響，上述因素是制約存款安全的關(guān)鍵要素。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)公司同金融機構(gòu)有所不同，房地產(chǎn)企業(yè)各分公司的資金來源受集團公司行政影響比較多，房地產(chǎn)公司把資金作為關(guān)鍵要素實施統(tǒng)一考核，但同時，由于根據(jù)各個公司行政制度迥異，財務(wù)部門的資金來源和運營變動有很大區(qū)別。以期限負(fù)債為例，下級企業(yè)大體上是短期或活期存款，房地產(chǎn)集團除資本金以外，缺少三年或以上長期存款等穩(wěn)定的負(fù)債資金來源。

（二）資本運營特征。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)形態(tài)大多是銀行信貸資金，企業(yè)資金主要集中于集團財務(wù)部門?；诜康禺a(chǎn)企業(yè)各分公司都是從事房地產(chǎn)行業(yè)的，他們的運營方式和房地產(chǎn)集團完全相同，這就使集團資金的運營及風(fēng)險比較集中。這種運營模式包含基礎(chǔ)授信及房地產(chǎn)系統(tǒng)金融鏈等內(nèi)容，這與房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)規(guī)則緊密相關(guān)。房地產(chǎn)集團對各分支機構(gòu)可以開展股權(quán)投放，房地產(chǎn)集團的資金在運營過程中產(chǎn)生的債權(quán)及股權(quán)基本上源于房地產(chǎn)集團內(nèi)部，對風(fēng)險的產(chǎn)生具有放大的可能。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)機構(gòu)為滿足各分公司的資金要求，為分支機構(gòu)發(fā)放流動資金，此類即借即還的短期性投放對資金財務(wù)運行與安全具有積極的影響，但是也極易對流動資金占比的結(jié)構(gòu)造成影響。就各金融機構(gòu)貸款周期來分析，無論是從房地產(chǎn)企業(yè)支持其分公司還是從短期籌資方面的需求，房地產(chǎn)企業(yè)基于長期獲取信貸收益的角度，都極為重視運用集團貸款資金、房地產(chǎn)企業(yè)貸款滿足長期流動資金，一般比較容易發(fā)生資產(chǎn)同負(fù)債不一致的現(xiàn)象。在各金融機構(gòu)頭寸備付上，與各金融單位在人民銀行的備付金儲備的清算不同，房地產(chǎn)企業(yè)是模仿金融機構(gòu)統(tǒng)算方式開展內(nèi)部清算的。房地產(chǎn)企業(yè)大都通過多家銀行單位的眾多路徑結(jié)算來實施各分公司之間的資金結(jié)算，這樣容易使房地產(chǎn)企業(yè)的資金頭寸和備付異常分散，極易發(fā)生流動資金系統(tǒng)性風(fēng)險；而銀行部門只在金融機構(gòu)的資金頭寸不足時，才容易發(fā)生流動性風(fēng)險。

二、目前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)流動性管理業(yè)務(wù)中常見的若干問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)流動資金管理目標(biāo)模糊。依照占比目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)對資產(chǎn)與負(fù)債的時間差問題體現(xiàn)不全面。從資產(chǎn)負(fù)債視角分析，在資產(chǎn)欄中對同行業(yè)信貸的投入等資產(chǎn)的管控比較重視，對負(fù)債風(fēng)控力度比較弱，還缺乏資產(chǎn)與負(fù)債的匹配管控。從資金管控視角分析，基本上是重自營，特別是對自營資金項非常重視，但對非本幣項的重視程度不夠。

（二）風(fēng)控管理環(huán)節(jié)漏洞較多。房地產(chǎn)企業(yè)對流動性風(fēng)控動態(tài)目標(biāo)不明晰。房企基本上在月末時按有關(guān)部門監(jiān)管要求來進行流動性占比指標(biāo)的研判和分析，他們的管理行為是變相靜態(tài)目標(biāo)管理，并非動態(tài)流動性管控，這種靜態(tài)目標(biāo)管理難以對后續(xù)問題發(fā)出預(yù)警。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算中短期流動資金占比變動非常大，特別是同行業(yè)資金來往項目分配形式多樣化。因此，資金來往項目流動性占比波動起伏，極易發(fā)生資金往來時點同管理指標(biāo)資金的誤差，這同時也反映出流動性占比項目在運營過程中的局限性。

（三）資金風(fēng)控手段弱化。房地產(chǎn)企業(yè)流動性風(fēng)控的手段和方法相對弱化，有些房地產(chǎn)企業(yè)的管控制度基本是為了相關(guān)部門監(jiān)管規(guī)定而建立，沒有高效的房地產(chǎn)企業(yè)流動性風(fēng)控管理制度，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)控制度對流動性安全閥設(shè)置不完善，房地產(chǎn)集團流動性風(fēng)控管理的量化內(nèi)容不能適應(yīng)流動性管理的總體目標(biāo)，管理較為粗放，大體上是根據(jù)傳統(tǒng)的經(jīng)驗來安排資金頭寸風(fēng)控工作。對一些易產(chǎn)生問題的流動性資金缺少緊急處置方案，從根本上還難以形成房地產(chǎn)企業(yè)流動性問題應(yīng)急管理控制辦法。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)流動性風(fēng)控信息的反饋渠道不暢。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)流動性風(fēng)控管理模式，在每一個實施階段，特別是財務(wù)管控力和效能的提高方面，還存在著非常多的問題，最突出的問題是信息的反饋渠道不暢。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)已拓展到各個省市，基于不同區(qū)域存在著不同的市場情況，房地產(chǎn)企業(yè)流動性風(fēng)控管理中采取的策略過于分散。過于分散的流動性風(fēng)控管理模式就會造成相關(guān)財會信息反饋不夠及時，客觀上不利于房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略的實施，容易造成一些發(fā)展機遇的喪失，或使局部財務(wù)流動性呈現(xiàn)出惡性發(fā)展的態(tài)勢。

三、房地產(chǎn)企業(yè)流動性風(fēng)控建議

（一）加強房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài)資金管控力度。近年來，我國市場經(jīng)濟發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)業(yè)伴隨著市場快速發(fā)展的腳步，市場總量已經(jīng)位居世界前列。隨著房地產(chǎn)企業(yè)資金規(guī)模的進一步擴大，房地產(chǎn)環(huán)境也呈現(xiàn)多變的市場化特性，對企業(yè)流動性而言，多種制約因素在不斷增大，負(fù)債同資產(chǎn)更加緊密相關(guān)、相互影響，這樣極易造成資產(chǎn)方和負(fù)債方難以實施有效的資金流動性風(fēng)控管理。對此，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷地強化資金流動性制度建設(shè)，把握好資金管控力度。

（二）多向管控流動性資金。由于資產(chǎn)、負(fù)債波動性明顯，反映出房地產(chǎn)企業(yè)資金應(yīng)用不足，缺乏流動性。另外，房地產(chǎn)根植于市場、服務(wù)于市場，負(fù)債方必須讓利于分支機構(gòu)，資金與貸款的利差空間很小，易對分配利率提較多的要求，這樣很容易產(chǎn)生過高的流動性。過低與過高的流動性都是有風(fēng)險的，因此有必要多向管控流動性資金，在確保資金運營正常的情況下，負(fù)債方時刻處于財務(wù)部門能夠承擔(dān)的流動性分析范圍內(nèi)，要精準(zhǔn)嚴(yán)格地計算期間的流動性動態(tài)，高效管控財務(wù)資金。

（三）健全流動性管理體系。企業(yè)有必要將流動性問題風(fēng)控的重點從宏觀平衡轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)過程的系統(tǒng)管理，要把靜態(tài)思維轉(zhuǎn)變?yōu)閯討B(tài)思維，要建立健全流動性管理體系，特別是備付頭寸過程管理一定要作為房地產(chǎn)企業(yè)流動風(fēng)控工作的核心。

（四）創(chuàng)建房地產(chǎn)企業(yè)資金流動性風(fēng)險預(yù)警體系。當(dāng)前大中型地產(chǎn)集團在資金流動性管控工作中，創(chuàng)建風(fēng)險預(yù)警體系，可以提前預(yù)測企業(yè)資金流動性風(fēng)險，同時還可以適時擬定資金流動性管控措施，用制度把資金流動性風(fēng)險降至最低。首先，要對房地產(chǎn)市場開展全面的調(diào)查研究，全面匯總與整理地產(chǎn)發(fā)展變化信息。另外，要對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報表進行一次有效的整合，對房地產(chǎn)市場的外部與內(nèi)部信息展開系統(tǒng)的分析和研究。其次，依據(jù)Logistic數(shù)學(xué)算法開展預(yù)警核算，及時獲取財務(wù)運行過程中的風(fēng)險點。最后，根據(jù)測算結(jié)果以及資金運行模型，系統(tǒng)完整地完成處理及整合意見。在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)資金風(fēng)險預(yù)警管控中，必須確保部門之間協(xié)調(diào)有力、溝通及時，對突發(fā)性資金問題第一時間預(yù)警。

（五）加強房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理力度。對特大型房地產(chǎn)企業(yè)來說，加強管理資金現(xiàn)金流的管理力度，能夠有效地防范和化解財務(wù)資金系統(tǒng)性風(fēng)險。當(dāng)前，特大型房地產(chǎn)企業(yè)公司現(xiàn)金流管控工作財務(wù)資金大多涉及土地購買資金、房產(chǎn)款項銷售與回流、建設(shè)款項等。企業(yè)要認(rèn)真掌握公司財務(wù)資金流動性情況，認(rèn)真核算資產(chǎn)與債務(wù)的合理占比，始終把負(fù)債與資產(chǎn)占比核定在一個安全框架內(nèi)。與此同時，企業(yè)一定要將現(xiàn)金流量控制在可控范圍內(nèi)，并按照現(xiàn)金管理標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)化要求，加強投融資渠道管控，在資金安全的前提下努力拓寬融投資范圍與渠道，杜絕投融資形式單一化，讓企業(yè)通過擴寬資金供給不斷降低資產(chǎn)負(fù)債率。目前，房地產(chǎn)企業(yè)一定要對各財務(wù)業(yè)務(wù)內(nèi)容開展系統(tǒng)的評估，并根據(jù)財務(wù)流金流動時間期限，對所有項目進行有效整合，進一步細(xì)化資金管控內(nèi)容，分散資金風(fēng)險，促進財務(wù)資金充沛與安全，促進企業(yè)資金周轉(zhuǎn)順暢與健康。同時，還要對不同區(qū)域、不同樓盤建設(shè)項目開展地區(qū)化現(xiàn)金流管理，注重地產(chǎn)行業(yè)周期特點，保證合理的現(xiàn)金流，實現(xiàn)財務(wù)資金投融資的安全目標(biāo)和獲利目標(biāo)。

（六）強化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控機制的組織與建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)一定要根據(jù)各個階段性要求，加強財務(wù)部門內(nèi)控機制的組織與建設(shè)。在房地產(chǎn)項目立項之初，一定要依照各樓盤建設(shè)費用的不同，制定一系列的創(chuàng)建開工階段項目成本管理預(yù)案，同時按照費用預(yù)案壓縮和減少不合理費用支出。在項目開工之初，必須將每一個項目預(yù)算壓實到位，全面提升成本預(yù)算精度，為后續(xù)建設(shè)資金的精準(zhǔn)使用奠定良好基礎(chǔ)。在項目招標(biāo)投標(biāo)階段，要對評標(biāo)成本與中標(biāo)成本開展嚴(yán)格評判或預(yù)判，努力做好每個階段前期預(yù)案工作，為日后建設(shè)項目的策劃、設(shè)計等成本管控打好基礎(chǔ)。同時，在建設(shè)項目開工后，一定要按照前期預(yù)算及決算方案進行成本管理，對突發(fā)性事務(wù)要有事前處置的可行性預(yù)案，特別是要重視項目外部環(huán)境的突發(fā)事件，對人工成本階段性突變要有預(yù)案，對材料成本變動所造成的意外影響要高度重視。企業(yè)一定要建立健全長效內(nèi)控管理機制，對財務(wù)資金投融資開展嚴(yán)密管控，使房地產(chǎn)企業(yè)的整個工作鏈條保持安全健康發(fā)展形態(tài)。

作者:林成喜 單位:蘇州經(jīng)貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院