房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問題與對(duì)策

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［摘要］近年來，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)慢慢占據(jù)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的半壁江山，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展也給國(guó)民的生活環(huán)境帶來了翻天覆地的變化，但是過快發(fā)展的同時(shí)，也給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理帶來相關(guān)問題。文章對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的時(shí)代背景進(jìn)行了分析，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的不足進(jìn)行了剖析，對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理問題提出了建議。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn);經(jīng)濟(jì)管理;經(jīng)濟(jì)管理體制

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的騰飛，房地產(chǎn)市場(chǎng)所帶來的經(jīng)濟(jì)問題也越來越嚴(yán)重，這些問題不僅影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)也給中國(guó)的金融市場(chǎng)、家具市場(chǎng)、裝潢市場(chǎng)甚至對(duì)國(guó)民的生活帶來了不利的影響。

1我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的時(shí)代背景

國(guó)內(nèi)的大部分的房地產(chǎn)企業(yè)單位的經(jīng)濟(jì)管理都是以企業(yè)本身的經(jīng)濟(jì)管理制度為基礎(chǔ)的，在最基本的業(yè)務(wù)管理方面頗有成效，但是依然還是有一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)管理存在非常多的問題，這種理解不到位使得房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)管理方面出現(xiàn)了混亂，而新時(shí)代的社會(huì)市場(chǎng)發(fā)展越來越迅速，也需要更加專業(yè)的管理制度，這也使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理所存在的問題越來越難以處理。國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的管理層不僅僅是對(duì)經(jīng)濟(jì)管理存在誤解這一個(gè)問題，同時(shí)又缺少相關(guān)的監(jiān)管制度，這也使得財(cái)務(wù)信息變得混亂。［1］在實(shí)際工作中，董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)對(duì)企業(yè)的監(jiān)管只是留存于形式，并沒有有效的監(jiān)管，部分工作人員視法律為無物，再加上監(jiān)管制度的缺失，便給那些不法分子帶來了犯罪條件。

2我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理中的不足

2.1經(jīng)濟(jì)管理體制不完善。隨著時(shí)代的不斷進(jìn)步，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理制度也在不斷地進(jìn)步，但是政府的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理相關(guān)部門依然很難有效地控制房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理問題，這個(gè)難以解決的問題漸漸地步入了大眾的視野，隨著財(cái)經(jīng)新聞的不斷報(bào)道，引起了國(guó)家的高度重視。因此國(guó)家頒布了更加詳盡的經(jīng)濟(jì)管理政策，也出臺(tái)了多項(xiàng)調(diào)控方案，但是并沒有達(dá)到預(yù)期的效果?，F(xiàn)代的中國(guó)，房地產(chǎn)行業(yè)正在處于一個(gè)改革階段，房地產(chǎn)帶來的經(jīng)濟(jì)利益是很多地方政府的主要經(jīng)濟(jì)來源，所以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的制度不夠健全需要引起政府相關(guān)部門的重視。2.2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的政策制度細(xì)化程度不夠。近期國(guó)務(wù)院連續(xù)頒布多項(xiàng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的調(diào)控政策，主要目的為了達(dá)到房地產(chǎn)行業(yè)能夠可持續(xù)發(fā)展起來，盡量去限制房?jī)r(jià)過高對(duì)人們帶來的影響。但是各方政府的房地產(chǎn)管理的相關(guān)部門并沒有考慮實(shí)際情況，忽視細(xì)節(jié)，這便造成調(diào)控政策很難執(zhí)行下去。這也使得一些房地產(chǎn)企業(yè)利用政策中的漏洞，在經(jīng)濟(jì)管理中投機(jī)取巧，對(duì)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)帶來了惡劣的影響。如經(jīng)濟(jì)適用房政策、房屋公積金貸款政策等，這些政策的管理目標(biāo)建立的不夠準(zhǔn)確，這給房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展帶來了不利的影響。［2］2.3房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理形式化嚴(yán)重。當(dāng)前有許多房地產(chǎn)企業(yè)并不看重政府所推出的管理機(jī)制，對(duì)政府所要求的規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目工作人員普遍工作形式化，做表面的工程，沒有引起企業(yè)管理者的重視。我國(guó)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)法規(guī)對(duì)其責(zé)任劃分不夠明確，導(dǎo)致中央政府與地方政府管理出現(xiàn)混亂，致使政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)監(jiān)管不到位，政府的相關(guān)部門監(jiān)督不到位也使得企業(yè)財(cái)務(wù)監(jiān)督很難有效地實(shí)行下去，混亂的管理導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理很難有效發(fā)展，由此可見，明確劃分政府相關(guān)部門的管理職責(zé)是解決房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理嚴(yán)重形式化的有效途徑。

3房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的建議

3.1進(jìn)一步健全相關(guān)的法律法規(guī)體制。法律法規(guī)體制的建立是需要一定的時(shí)間來累積經(jīng)驗(yàn)的，從初步的探索，到實(shí)施階段發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，再進(jìn)一步提出問題，然后形成下一個(gè)改良后的法律法規(guī)體制，如此反復(fù)，逐步完善具有中國(guó)特色的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的法律法規(guī)體制，真正的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。3.2進(jìn)一步健全房地產(chǎn)企業(yè)的管理機(jī)制。目前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)所存在的問題并不是簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)管理體制問題，想要單純地依靠政府調(diào)控來解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問題是不現(xiàn)實(shí)的。所以需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理體制進(jìn)行相應(yīng)的研究、提出問題。改革現(xiàn)代的房地產(chǎn)的管理體制才是真正的有效途徑。［3］3.3合理規(guī)劃企業(yè)的投資計(jì)劃在投標(biāo)、競(jìng)標(biāo)的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)投標(biāo)內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，進(jìn)行科學(xué)合理的企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算。房地產(chǎn)企業(yè)不要盲目投資，要正確對(duì)企業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)做出財(cái)務(wù)相關(guān)的數(shù)據(jù)報(bào)告，對(duì)企業(yè)可流動(dòng)現(xiàn)金有個(gè)初步了解，再進(jìn)行相應(yīng)的投標(biāo)計(jì)劃，這樣能更加有效地控制企業(yè)的可流動(dòng)資產(chǎn)，減少不必要的財(cái)務(wù)管理方面的風(fēng)險(xiǎn)值，使得房地產(chǎn)企業(yè)在中國(guó)特色的房地產(chǎn)市場(chǎng)下可持續(xù)地發(fā)展下去。3.4監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本的監(jiān)督與管理一直都是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的重要組成部分，對(duì)于激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，價(jià)格戰(zhàn)爭(zhēng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)悄然打響，對(duì)價(jià)格的控制已經(jīng)成為企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的重中之重，如何能增加在價(jià)格戰(zhàn)中起到優(yōu)勢(shì)成為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)高層研究的主要對(duì)象，其中降低員工工資和工程物資都是不正確的。正因如此，如何控制開發(fā)成本成為價(jià)格戰(zhàn)的主要話題。宏觀調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本可以通過以下三個(gè)方式:第一，提升項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的管理職責(zé)，讓項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)企業(yè)的開發(fā)成本承擔(dān)主要的責(zé)任人，致使項(xiàng)目的成本管理與項(xiàng)目負(fù)責(zé)人直接存在利益關(guān)系，這樣能夠從項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)層上改善項(xiàng)目成本控制意識(shí);第二，進(jìn)一步健全企業(yè)工程成本控制體制，對(duì)體制進(jìn)行細(xì)化，對(duì)權(quán)責(zé)利體制進(jìn)行更加全面的建設(shè)，讓房地產(chǎn)企業(yè)員工全面理解自身在企業(yè)成本管理中的職責(zé);第三，成本監(jiān)控要根據(jù)實(shí)際出發(fā)，通過現(xiàn)場(chǎng)的施工情況來合理地對(duì)成本進(jìn)行管理，不能任何事情要求成本最小化，要從實(shí)際出發(fā)，做到科學(xué)有效地監(jiān)控成本管理。3.5可持續(xù)發(fā)展的角度實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)最大化。房地產(chǎn)企業(yè)并非公益性質(zhì)的企業(yè)，企業(yè)的營(yíng)業(yè)目標(biāo)永遠(yuǎn)都是實(shí)現(xiàn)用最少的錢獲取最大的利潤(rùn)，如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)最大化是一家房地產(chǎn)企業(yè)管理層管理的最終目標(biāo)。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的主要依據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理層通過對(duì)自身財(cái)務(wù)的預(yù)算，得出預(yù)算分析報(bào)告，企業(yè)高層通過報(bào)告進(jìn)行更加合理的資金流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)資金流動(dòng)的最大化，從而達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)資金價(jià)值的最大化，最終達(dá)到企業(yè)利潤(rùn)的最大化。

4結(jié)論

綜上所述，隨著中國(guó)特色的房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，原有的房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理已經(jīng)越來越難以滿足房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)要求。并且房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展是關(guān)乎中國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的大事，也是關(guān)乎整個(gè)國(guó)民生活的大事。由此可見，如何可持續(xù)性的發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)成為國(guó)民關(guān)注的重點(diǎn)。通過本文的分析與論述，政府的房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)工作人員可以通過法律法規(guī)的進(jìn)一步健全，房地產(chǎn)企業(yè)管理制度的進(jìn)一步健全來有效地對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)進(jìn)行管理。

參考文獻(xiàn):

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作者:解尊松 單位:菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局