房地產(chǎn)開發(fā)部門精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)開發(fā)部門范文

關(guān)鍵詞：規(guī)劃；房地產(chǎn)

中圖分類號：F29 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

房地產(chǎn)業(yè)是一種城市形態(tài)的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的興起、發(fā)展都離不開城市地域，它是在人群聚居的城市地區(qū)中，隨著工業(yè)化、城市化的發(fā)展而發(fā)展，并形成的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)業(yè)在社會經(jīng)濟(jì)實踐活動中的重要作用也主要是在城市形態(tài)中體現(xiàn)出來的?？梢姡康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市的發(fā)展有著密切聯(lián)系。但我國的房地產(chǎn)業(yè)在實際運(yùn)作中，由于起步晚、基礎(chǔ)差，因此與城市的發(fā)展存在著不協(xié)調(diào)之處。首先是長期的滯后，隨后出現(xiàn)了短期的過熱，即使在經(jīng)過調(diào)整后的今天，仍存在一些不協(xié)調(diào)的問題。

1.城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的特點：城市規(guī)劃是一種政府干預(yù)行為，規(guī)劃方案多由政府部門組織編制，具有很強(qiáng)的計劃性和政策性，考慮整體利益和長遠(yuǎn)利益；而房地產(chǎn)開發(fā)多是企業(yè)或個人的經(jīng)濟(jì)行為，以謀求最大利潤為目的，受市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的制約。這決定了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的不同特點。

1.1城市規(guī)劃的整體最優(yōu)和房地產(chǎn)開發(fā)的個體最優(yōu)

城市規(guī)劃考慮整個城市甚至更大區(qū)域范圍內(nèi)用地的合理組織，以求達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一，具有全局性的特點。它尋求城市發(fā)展的整體最優(yōu)模式，對某一特定地段，某一特定行業(yè)的發(fā)展往往不是最優(yōu)，甚至可能是極為不利。房地產(chǎn)開發(fā)是個體經(jīng)濟(jì)行為，開發(fā)商從自身利益出發(fā)，總是選擇區(qū)位條件最好的地段，采用收益最大的開發(fā)方式，要求更高的容積率。如果缺乏規(guī)劃管理，其開發(fā)活動很可能造成交通擁塞、環(huán)境污染、缺少公共設(shè)施等問題。

1.2城市規(guī)劃的長遠(yuǎn)利益和房地產(chǎn)開發(fā)的短期行為

我國城市總體規(guī)劃的年限一般為20年，即城市規(guī)劃最終形式表達(dá)為20年以后的城市物質(zhì)形態(tài)，城市長期發(fā)展利益為其重要依據(jù)。而對城市土地投資者和開發(fā)商最為重要的是如何使投入資金在最短時間內(nèi)獲得最大利潤，短期行為目標(biāo)成為衡量項目可行性的重要依據(jù)。城市開發(fā)建設(shè)要協(xié)調(diào)長遠(yuǎn)利益與短期利益的關(guān)系，使城市規(guī)劃的宏偉藍(lán)圖通過一個又一個的房地產(chǎn)開發(fā)的短期活動來實現(xiàn)，城市得到穩(wěn)步、協(xié)調(diào)的發(fā)展。如果過份強(qiáng)調(diào)長遠(yuǎn)利益，會失去經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)會；過分強(qiáng)調(diào)短期效益，則可能加重未來城市的負(fù)擔(dān)和損害城市公眾利益。

1.3城市規(guī)劃的相對穩(wěn)定性和房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性

我國城市規(guī)劃編制工作需較長時間完成后具有法律效應(yīng)，實施若干年后，才加以修訂，它的內(nèi)容和表達(dá)形式具有相對穩(wěn)定性。在具備競爭機(jī)制的市場體制下.房地產(chǎn)開發(fā)要抓住時機(jī)和注重開發(fā)后的收益，往往會出現(xiàn)出乎規(guī)劃管理人員預(yù)想的突發(fā)行為。城市房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性對現(xiàn)有城市規(guī)劃沖擊很大。對城市發(fā)展具有重大影響的開發(fā)項目甚至導(dǎo)致政府決策與規(guī)劃目標(biāo)相悖，使整個規(guī)劃構(gòu)思被打破，城市發(fā)展格局完全打亂，原有規(guī)劃失去意義。

2.城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系首先城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)起到必要的管制作用。

首先，我國《城市規(guī)劃法》規(guī)定"城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。"具體來說，就是城市建設(shè)用地的性質(zhì)、位置、面積、建設(shè)工程的外觀、高度、建筑密度、容積率等都必須接受規(guī)劃管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)以追求最大利潤為目的，受市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律影響，若沒有規(guī)劃干預(yù)容易產(chǎn)生過度開發(fā)，隨意開發(fā)和忽視公眾利益等問題，通過規(guī)劃手段對其進(jìn)行管制是十分必要的。

其次，城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)。建立在詳細(xì)調(diào)查和科學(xué)論證基礎(chǔ)上的城市規(guī)劃，為開發(fā)商提供了大量信息和開發(fā)依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)的地段選擇，開發(fā)方案選取，價格評估等都能從城市規(guī)劃中獲得指導(dǎo)。合理的城市規(guī)劃也能增強(qiáng)投資者的信心，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展和形成一批開發(fā)"熱點"。

再次，城市規(guī)劃設(shè)計也是房地產(chǎn)成片開發(fā)的必經(jīng)階段和必要手段。房地產(chǎn)成片開發(fā)必須經(jīng)過總體的規(guī)劃設(shè)計才能進(jìn)行工程建設(shè)，合理的規(guī)劃設(shè)計能夠節(jié)省投資、降低成本，在較 高層 次規(guī)劃許可的范圍內(nèi)，獲得數(shù)量更多、用途更廣的物業(yè)，從而使開發(fā)者達(dá)到最高的經(jīng)濟(jì)效益，也有利于多快好省地滿足人們生活生產(chǎn)的需要。

3.我國房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃不協(xié)調(diào)發(fā)展的表現(xiàn)，我國一些城市仍存在著房地產(chǎn)開發(fā)背離城市規(guī)劃的現(xiàn)象。

3.1過度開發(fā)。在追求收益的經(jīng)營目標(biāo)驅(qū)動下，往往會造成一些地段內(nèi)的進(jìn)度的開發(fā)建的是居住片區(qū)的開發(fā)或改建過程中，開發(fā)部門為提高出房率，對住宅間距一壓再壓，盡可能增大建筑密度，簡單的行列式密集排列，往往導(dǎo)致居住區(qū)面貌單調(diào)，日照不足，居住環(huán)境質(zhì)量下降等。

3.2開發(fā)的隨意性。在城市開發(fā)活動中，不同用途的土地進(jìn)行開發(fā)時其收益水平也不同，導(dǎo)致開發(fā)部門的開發(fā)行為在一定程度上的隨意性。

3.3對公共開發(fā)的冷落。公共設(shè)施是城市發(fā)展的基礎(chǔ)和必不可少的前提，為社會的利益服務(wù)。但以市政設(shè)施、綠化、道路等公用設(shè)施為主體的公共開發(fā)，由于沒有直接的經(jīng)濟(jì)效益，因而沒有開發(fā)部門主動進(jìn)行投資。

4.我國房地產(chǎn)開發(fā)與城市協(xié)調(diào)發(fā)展采取的措施

城市規(guī)劃對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)控的作用最直接，最具體，也最有影響，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本依據(jù)。而房地產(chǎn)開發(fā)又是城市規(guī)劃的落腳點和得以實施的執(zhí)行者。因此，只有制定符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)劃的城市規(guī)劃才能有效控制房地產(chǎn)發(fā)展。

4.1城市規(guī)劃應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)的管理。首先，必須增強(qiáng)規(guī)劃的超前意識。城市規(guī)超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時間和思想、物質(zhì)準(zhǔn)備按照規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

4.2規(guī)劃要充分考慮開發(fā)者的利益，增強(qiáng)規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力。

在市場經(jīng)濟(jì)中，城市規(guī)劃在城市發(fā)展過程中始終不具有開發(fā)的決定權(quán)，而只具有否決權(quán)，因此城市規(guī)劃要加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的研究，做到以規(guī)劃為"龍頭"，帶動房地產(chǎn)開發(fā)和城市建設(shè)的發(fā)展，以使規(guī)劃設(shè)想付諸實施。

4.3與房地產(chǎn)開發(fā)管理相適應(yīng)的新的規(guī)劃方法控制性詳細(xì)規(guī)劃是我國近年來在西方國家區(qū)劃管理經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，適應(yīng)城市土地有償使用和房地產(chǎn)開發(fā)管理而發(fā)展起來的一個新的規(guī)劃層次。

城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)可以理解為城市建設(shè)的不同階段，計劃與實施的關(guān)系，兩者共同為建設(shè)城市服務(wù)，從這一點看，它們的目標(biāo)是一致的。低一個層次來看，開發(fā)投資者和規(guī)劃管理者追求的目標(biāo)又是不一致的，導(dǎo)致城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)之間產(chǎn)生沖突。房地產(chǎn)開發(fā)要服從城市規(guī)劃，同時將開發(fā)過程中遇到的新問題、新情況及時反饋給城市規(guī)劃部門；城市規(guī)劃要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)的管理，適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，使規(guī)劃易于實施?？傊?，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)要相互了解，協(xié)調(diào)互動，以實現(xiàn)城市開發(fā)建設(shè)的良性循環(huán)。

參考文獻(xiàn)

[1]《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

第2篇：房地產(chǎn)開發(fā)部門范文

法定代表人田中耕，總經(jīng)理。

委托人馮世揚(yáng)，上海怡華房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司辦公室主任。

委托人唐惟佳，上海怡華房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司職員。

被告三洋房產(chǎn)（太倉）有限公司，住所地江蘇省太倉市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。

法定代表人大久保榮顯，董事長。

委托人陳健，上海市光大律師事務(wù)所律師。

被告上海申美房地產(chǎn)開發(fā)公司，住所地本市閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)莘潭路280號。

法定代表人張雪明，總經(jīng)理。

委托人閔曼君，上海市新閔律師事務(wù)所律師。

原告上海怡華房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司訴被告三洋房產(chǎn)（太倉）有限公司、上海申美房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司房屋預(yù)售一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托人馮世揚(yáng)、唐惟佳，被告三洋房產(chǎn)（太倉）有限公司的委托人陳健，被告上海申美房地產(chǎn)開發(fā)公司的法定代表人張雪明、委托人閔曼君到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱：1993年7月，原告通過媒介得知三洋房產(chǎn)（太倉）有限公司上海辦事處以榮德大廈總的身份對外銷售榮德大廈商品房。在該公司出示了由上海申美房地產(chǎn)開發(fā)公司出具的榮德大廈銷售證明書及商品房廣告后，得知房屋由上海申美房地產(chǎn)開發(fā)公司為發(fā)展商，三洋房產(chǎn)（太倉）有限公司上海辦事處為總后，原告于1993年7月19日、8月3日與三洋房產(chǎn)（太倉）有限公司上海辦事處簽訂了《榮德大廈房屋預(yù)售合同》兩份，并先后支付房款22731327元。但被告至今不能交房?，F(xiàn)要求法院確認(rèn)上述預(yù)售合同無效，判令倆被告共同返還購房款22731327元及利息。

被告三洋房產(chǎn)（太倉）有限公司辯稱：與原告簽訂的房屋預(yù)售合同合法有效，要求原告繼續(xù)履行。

被告上海申美房地產(chǎn)開發(fā)公司辯稱：原告與被告三洋房產(chǎn)（太倉）有限公司簽訂房屋預(yù)售合同與其無關(guān)，其不承擔(dān)任何責(zé)任。

經(jīng)審理查明：1993年7月6日，上海申美房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱“申美公司”）與三洋房產(chǎn)（太倉）有限公司（以下簡稱“三洋公司”）上海辦事處簽訂《上?！礃s德大廈〉合作銷售協(xié)議》，雙方約定，“申美公司”同意“三洋公司”以“申美公司的名義向社會公開銷售《榮德大廈》商品房，”三洋公司“同意按售樓總價的1%作為”申美公司“管理費(fèi)。7月12日，”申美公司“出具《銷售征明書》；‘三洋房產(chǎn)（TC）有限公司上海辦事處與我公司協(xié)作經(jīng)營《榮德大廈》商品住宅項目，三洋房產(chǎn)（TC）有限公司上海辦事處有協(xié)議范圍內(nèi)對外出售房源的自主權(quán)?！敝蟆叭蠊尽睘榭?。1993年7月19日，“三洋公司”上海辦事處與原告簽訂《榮德大廈房屋預(yù)售合同》，原告向被告預(yù)購榮德大廈I號樓產(chǎn)權(quán)房，金額為人民幣36947074元，房屋于1994年8月30日前交付原告使用。8月3日，“三洋公司”上海辦事處又與原告簽訂《榮德大廈房屋預(yù)售合同》，原告向被告預(yù)購榮德大廈II號樓35套，金額為人民幣15142424元，交房日期為1994年8月30日。期間原告分十二次于1993年7月13日、7月14日、7月16日、7月20日、8月3日、8月3日、10月13日、10月28日、11月9日、1994年3月3日、3月9日、4月9日分別向“三洋公司”上海辦事處支付房款人民幣69萬元、69萬元、476.2063萬元、35萬元、35萬元、157.1364萬元、500萬元、200萬元、341.79萬元、100萬元、200萬元、150萬元，上述款項共計人民幣22731327元。1994年4月15日，原告與“三洋公司”簽訂協(xié)議書，原告將榮德大廈II號樓30套房屋原價退還“三洋公司”，上述房屋的交房時間延至1994年10月初。由于榮德大廈I號樓至今只完成框架結(jié)構(gòu)的土建工程至6層，且已停械，原告訴訟至法院。

另查明；榮德大廈由原上海申美房地產(chǎn)開發(fā)公司海華房地產(chǎn)開發(fā)部立項，由上海申莘工業(yè)投資開發(fā)總公司領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。1992年10月20日，上海申莘工業(yè)投資發(fā)展公司與上海海華液化石油氣有限公司。1993年8月28日，上海海華液化石油氣有限公司以上海申美房地產(chǎn)開發(fā)公司海華房產(chǎn)開發(fā)部（未經(jīng)本市房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)及取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格）的名義與“三洋公司”簽訂協(xié)議，在上述地塊造房，產(chǎn)權(quán)歸“三洋公司”所有。上述土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓均未向有關(guān)主管部門申報并獲核準(zhǔn)。“三洋公司”系外商獨(dú)資經(jīng)營公司，該公司在江蘇省太倉市注冊登記。

本院認(rèn)為：“三洋公司”在江蘇省太倉市注冊登記，在上海無開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的資格，榮德大廈的立項及《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的申報主體既不是“三洋公司”，也不是“申美公司”，故“三洋公司”與原告簽訂的上述《榮德大廈房屋預(yù)售合同》無效，“三洋公司”應(yīng)返還原告購房款及法定孳息。“申美公司”不是榮德大廈開發(fā)商，應(yīng)當(dāng)知道“三洋公司”以“申美公司”為發(fā)展商、“三洋公司”為總向外銷售房屋的行為，但不表示反對且從中收取管理費(fèi)，該行為應(yīng)認(rèn)定為違法。因此，對上述購房款的返還應(yīng)負(fù)連帶責(zé)任。據(jù)此，依照《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款第五項、第六十一條第一款、第六十七條之規(guī)定，判決如下：

一、原告與被告三洋房產(chǎn)（太倉）有限公司于1993年7月19日、8月3日簽訂的二份《榮德大廈房屋預(yù)售合同》無效；

二、被告三洋房產(chǎn)（太倉）有限公司應(yīng)在判決生效三十日內(nèi)返還原告購房款人民幣22731327元及利息（利息按中國人民銀行同期企業(yè)固定資產(chǎn)貸款利率計算，其中69萬元自1993年7月13日始至執(zhí)行之日止，69萬元自1993年7月14日始至執(zhí)行之日止，476.2063萬元自1993年7月16日始至執(zhí)行之日止，35萬元自1993年7月20日始至執(zhí)行之日止，192.1364萬元自1993年8月3日始至執(zhí)行之日止，500萬元自1993年10月13日始至執(zhí)行之日止，200萬元自1993年10月28日始至執(zhí)行之日止，341.79萬元自1993年11月9日始至執(zhí)行之日止，100萬元自1994年3月3日始至執(zhí)行之日止，200萬元自1994年3月9日始至執(zhí)行之日止，150萬元自1994年4月9日始至執(zhí)行之日止。）

三、被告上海申美房地產(chǎn)開發(fā)公司對上述款項及利息的返還承擔(dān)連帶責(zé)任。

第3篇：房地產(chǎn)開發(fā)部門范文

關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃；房地產(chǎn)開發(fā)；協(xié)調(diào)發(fā)展

中圖分類號：TU984 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

我國的房地產(chǎn)業(yè)在實際運(yùn)作中，由于起步晚、基礎(chǔ)差，因此與城市的發(fā)展存在著不協(xié)調(diào)之處。首先是長期的滯后，隨后出現(xiàn)了短期的過熱，即使在經(jīng)過調(diào)整后的今天，仍存在一些不協(xié)調(diào)的問題。其中，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)業(yè)的不協(xié)調(diào)性問題是比較突出的一個方面。如何采取措施，才能促使形成房地產(chǎn)業(yè)這一地域性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市規(guī)劃發(fā)展的良性互動，使房地產(chǎn)業(yè)這一基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)更好地在城市發(fā)展中發(fā)揮作用。

1、城市規(guī)劃的概述

城市規(guī)劃是一門自古就有的學(xué)問，每個民族都有其獨(dú)特的知識組成。而城市規(guī)劃其實是通過規(guī)劃方案對城市土地利用進(jìn)行控制，對城市空間布局、空間發(fā)展的合理組織，創(chuàng)造良好的城市生活和生產(chǎn)環(huán)境，滿足社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的技術(shù)手段。同時城市規(guī)劃的研究是城市的未來發(fā)展、城市的合理布局和綜合安排城市各項工程建設(shè)的綜合部署，是一定時期內(nèi)城市發(fā)展的藍(lán)圖，是城市管理的重要組成部分，是城市建設(shè)和管理的依據(jù)，也是城市規(guī)劃、城市建設(shè)、城市運(yùn)行三個階段管理的龍頭。

城市規(guī)劃是城市發(fā)展的目標(biāo)和城市建設(shè)的依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)則是城市發(fā)展目標(biāo)的實施過程。房地產(chǎn)開發(fā)必須服從城市規(guī)劃，服從城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，這是從城市建設(shè)與發(fā)展的全局利益出發(fā)考慮的，同時也保證了房地產(chǎn)開發(fā)的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。然而，在當(dāng)前我國城市化進(jìn)程快速推進(jìn)的過程中，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間并非是理論上的協(xié)調(diào)發(fā)展，一方面房地產(chǎn)開發(fā)速度過快，過度開發(fā)、破壞性開發(fā)等現(xiàn)象嚴(yán)重；另一方面城市規(guī)劃則滯后于城市房地產(chǎn)的發(fā)展，嚴(yán)重影響了政府對城市發(fā)展的宏觀控制力。

2、城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系

所謂的房地產(chǎn)開發(fā)是把多種原材料組合在一起，為人們提供各種用途建筑物的活動，是一個把土地開發(fā)轉(zhuǎn)變成房屋的過程。從某種程度上說，這兩者是城市建設(shè)的不同階段，其共同目的是為城市服務(wù)、創(chuàng)造良好的生活和生產(chǎn)環(huán)境，以滿足人們需要。而城市規(guī)劃是一個城市房地產(chǎn)開發(fā)的"龍頭"，它指導(dǎo)和制約著城市房地產(chǎn)開發(fā)，而城市規(guī)劃所繪制的城市發(fā)展藍(lán)圖要依靠房地產(chǎn)開發(fā)來實現(xiàn)，并針對開發(fā)過程中出現(xiàn)的新情況而作出調(diào)整和補(bǔ)充，兩者關(guān)系密不可分。同時城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的側(cè)重點不同。在戰(zhàn)略上，城市規(guī)劃側(cè)重于宏觀地分析城市的發(fā)展條件，確定城市的發(fā)展方向；而房地產(chǎn)開發(fā)則多從微觀的角度考慮企業(yè)的發(fā)展和現(xiàn)實收益。從信息反饋角度來看，城市規(guī)劃側(cè)重于聽取市民的反饋意見，滿足大多數(shù)市民的需要；而房地產(chǎn)開發(fā)則側(cè)重于收集市場信息，適應(yīng)市場的需要。在空間上，城市規(guī)劃注重整體的空間結(jié)構(gòu)組織和各類用地功能的配置；而房地產(chǎn)開發(fā)多從局部考慮項目的區(qū)位選擇。在時間上，城市規(guī)劃側(cè)重于長遠(yuǎn)的效果，并兼顧近期的發(fā)展建設(shè)；而房地產(chǎn)開發(fā)更側(cè)重近期的效果。從效益來看，城市規(guī)劃注重研究經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的相互統(tǒng)一，側(cè)重于研究降低社會邊際成本，提高整體綜合效益；而房地產(chǎn)開發(fā)更關(guān)心開發(fā)項目、開發(fā)土地和開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

因此，城市規(guī)劃是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，沒有城市規(guī)劃，房地產(chǎn)開發(fā)就沒有方向和依據(jù)。只有在詳盡的城市規(guī)劃指導(dǎo)下，房地產(chǎn)開發(fā)才具有前瞻性，才能可持續(xù)發(fā)展，在收到經(jīng)濟(jì)效益的同時，還可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,以達(dá)到其本來的目的。兩者的關(guān)系也可以說是宏觀與微觀、整體與部分、長期與短期的關(guān)系，是后者服從前者、前者應(yīng)兼顧后者的相輔相成的關(guān)系。

3、我國城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間存在的問題

3.1、房地產(chǎn)開發(fā)片面追求利潤，忽視了城市空間的綜合利用

房地產(chǎn)開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)利益目標(biāo)的驅(qū)動下，忽視了開發(fā)項目的環(huán)境效益，甚至脫離了城市規(guī)劃控制，使得一些地塊過度開發(fā)，建筑密度、容積率和建筑間距能提則提、能壓則壓，與居住舒適度直接相關(guān)的綠地率一降再降，開發(fā)行為的隨意性較大，難以使規(guī)劃控制作用真正落到實處。國外高層建筑的發(fā)展為城市騰挪出更多的公共綠地和休閑空間，而我國高層建筑的發(fā)展卻只是單純的提高了土地的容積率和建筑密度。開發(fā)商往往從自身利益出發(fā)，注重企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益和微觀效益，忽視了全局利益和地塊的綜合利用價值，使得城市宜居功能嚴(yán)重缺失，城市的綜合競爭力受到很大影響。

3.2、城市規(guī)劃的相對穩(wěn)定性和房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性 我國城市規(guī)劃編制工作需較長時間，完成后經(jīng)權(quán)力機(jī)關(guān)批準(zhǔn)才具有法律效應(yīng)，實施若干年后，加以修訂，它的內(nèi)容和表達(dá)形式具有相對穩(wěn)定性。在具備競爭機(jī)制的市場體制下.房地產(chǎn)開發(fā)要抓住時機(jī)和注重開發(fā)后的收益，往往會出現(xiàn)出乎規(guī)劃管理人員預(yù)想的突發(fā)行為。城市房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性對現(xiàn)有城市規(guī)劃沖擊很大。對城市發(fā)展具有重大影響的開發(fā)項目甚至導(dǎo)致政府決策與規(guī)劃目標(biāo)相悖，使整個規(guī)劃構(gòu)思被打破，城市發(fā)展格局嚴(yán)重失調(diào)，原有規(guī)劃失去意義。

3.3、城市規(guī)劃編制體系不完善、面臨挑戰(zhàn) 其主要表現(xiàn)在以下兩方面：（1）規(guī)劃編制內(nèi)容綜合性不夠，缺乏經(jīng)濟(jì)分析。由于房地產(chǎn)開發(fā)具有明顯的對經(jīng)濟(jì)利益的投機(jī)性，因此，城市規(guī)劃編制的內(nèi)容綜合性不夠、可操作性差，缺乏經(jīng)濟(jì)分析和規(guī)劃編制體系不完善等問題，勢必削弱其對房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控能力。（2）城市規(guī)劃編制的動態(tài)性和可操作性差。目前，城市規(guī)劃的編制仍較多的偏重于物質(zhì)建設(shè)規(guī)劃，注重于確定規(guī)劃期的人口和用地規(guī)模；對于房地產(chǎn)開發(fā)所需的城市土地利用基本上仍沿用功能分區(qū)的原則，注重于靜態(tài)的“最終藍(lán)圖”；對城市總體規(guī)劃要求面面俱到，編制和審批的時間過長，可操作的時效性差；而控制性詳細(xì)規(guī)劃，往往又不能從全局上把握城市土地開發(fā)利用過程中房地產(chǎn)開發(fā)用地的規(guī)模和強(qiáng)度。

協(xié)調(diào)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)和諧發(fā)展的舉措

4.1完善法制建設(shè),強(qiáng)化城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的約束性、引導(dǎo)性管理

目前，我國城市規(guī)劃大多以終極的理性規(guī)劃方式為主, 難以面對現(xiàn)實中的沖突。規(guī)劃只是政府部門的政績與形式，在具體的實施管理中也缺乏相關(guān)的法制依據(jù)有效保障規(guī)劃的實施。所以，我國需要以《城市規(guī)劃法》為基本依據(jù)，建立健全的規(guī)劃實施辦法和監(jiān)督辦法以及區(qū)域性技術(shù)規(guī)范和地方法規(guī)，增強(qiáng)城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)中的風(fēng)險和不確定性的適應(yīng)性，提高城市規(guī)劃的服務(wù)意識，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃的互動關(guān)系，以完整的責(zé)權(quán)約束機(jī)制和廣泛的監(jiān)督機(jī)制保障規(guī)劃實施中的強(qiáng)制性，以超前意識指導(dǎo)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，保障規(guī)劃實施中的持續(xù)效應(yīng)。

4.2、城市空置化現(xiàn)象日益突出

目前，城市空置化現(xiàn)象這一問題日益嚴(yán)重，即城市的中心存在一定數(shù)量的未完全開發(fā)的土地空間。開發(fā)商開發(fā)規(guī)模過大，也會導(dǎo)致供大于求的局面，房屋滯銷，空置房過多。此外，社會上層富裕人群購置多處房產(chǎn)進(jìn)行炒作轉(zhuǎn)售從中賺取利潤，實際使用率卻很低，以及不法房地產(chǎn)商故意捂盤惜售或哄抬房價等。這就要求我們完善城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的引導(dǎo)機(jī)制。此問題可以從3個方面著手：首先是增強(qiáng)全民的法制意識。應(yīng)根據(jù)各地的實際情況,以市場為前提，以《城市規(guī)劃法》為依據(jù)，制定《城市規(guī)劃法》實施細(xì)則、城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī)，使城市規(guī)劃的法律效力對房地產(chǎn)開發(fā)的全過程起到重要的宏觀制約作用；其次是增強(qiáng)規(guī)劃的超前戰(zhàn)略性意識。城市規(guī)劃通過戰(zhàn)略研究發(fā)現(xiàn)空間變化的多種可能性，分析哪些是影響空間變化的決定性因素，能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時間和思想、物質(zhì)準(zhǔn)備，按照規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展；最后是增強(qiáng)規(guī)劃行政主管部門的職能，提高城市規(guī)劃的服務(wù)意識。

4.3、盡快完善房地產(chǎn)市場的預(yù)警監(jiān)測體系

建立房地產(chǎn)市場監(jiān)測系統(tǒng)，形成統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息庫，可以為城市規(guī)劃提供其所必需的信息。因此，要加快建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，加強(qiáng)對房地產(chǎn)特別是商品住房市場運(yùn)行情況的動態(tài)監(jiān)測。要建立和完善土地市場動態(tài)監(jiān)測制度，加強(qiáng)對建設(shè)用地供應(yīng)、土地價格變動情況的監(jiān)測分析。與此同時，要盡快結(jié)束當(dāng)前土地市場的“雙軌制”，實現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場化，以強(qiáng)化地價對城市用地結(jié)構(gòu)合理化的促進(jìn)作用。

4.4城市規(guī)劃應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)的管理

城市規(guī)劃應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)的管理首先必須增強(qiáng)全民法制意識。各城市應(yīng)根據(jù)各地的實際情況，以市場經(jīng)濟(jì)為前提，以《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》為依據(jù)，制定實施細(xì)則、規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī)，使城市規(guī)劃的法律效力對房地產(chǎn)開發(fā)的全過程起到重要的宏觀制約作用；其次是必須增強(qiáng)規(guī)劃的超前意識。城市規(guī)劃超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)商有一定的時間準(zhǔn)備按照規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。第三是做好控制性詳細(xì)規(guī)劃。通過各項控制指標(biāo)來控制過度開發(fā)，它一般規(guī)定8-9項控制指標(biāo)（用地界線、建筑性質(zhì)、容積率、建筑高度、出入口等）來控制劃定地塊的用地性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度和建筑形態(tài)。為了吸引投資，讓投資者在選址方面有更大的自由度，同時又符合規(guī)劃要求，控制性詳規(guī)的各項控制指標(biāo)應(yīng)有一定的彈性和靈活性，甚至可以使用獎勵容積率等手段。第四是必須增強(qiáng)規(guī)劃行政主管部門的職能意識。許多城市的實踐證明，新形勢下規(guī)劃管理權(quán)必須高度集中，不宜下放。通過強(qiáng)有力的執(zhí)行、調(diào)控和整合，協(xié)調(diào)各方利益，真正做到局部利益服從整體利益，個別利益服從大局利益，眼前利益服從長遠(yuǎn)利益。

結(jié)束語

城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)都是為改善城市環(huán)境和提高人們生活的質(zhì)量服務(wù)。由于行為方式、實施主體、實現(xiàn)周期和實現(xiàn)方法等方面的不同，城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)之間存在一定的矛盾。因此，正確處理這兩者的關(guān)系，采取適當(dāng)措施，使兩者協(xié)調(diào)互動，才可以使城市得到更好的和諧發(fā)展，不僅可以為人們的居住提供一個更好的環(huán)境，而且還可以使城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)互動，從而實現(xiàn)城市開發(fā)建設(shè)的良性循環(huán)。

參考文獻(xiàn)：

第4篇：房地產(chǎn)開發(fā)部門范文

Key words： real estate company；value chain theory；organizational structure

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2013）09-0014-02

1 “價值鏈理論”

“價值鏈理論”認(rèn)為“每個企業(yè)都是用來進(jìn)行設(shè)計、生產(chǎn)、交貨以及對產(chǎn)品起輔助作用的各種活動的集合。所有這些活動都可以用價值鏈表示出來?！痹趦r值鏈中，價值的概念可以從內(nèi)外兩個角度來理解：對外針對企業(yè)的客戶，主要指產(chǎn)品的使用價值；對內(nèi)主要針對企業(yè)自身及其內(nèi)部流程等。這里主要借鑒價值鏈作為內(nèi)部分析工具。

“價值鏈”理論的基本觀點是：①企業(yè)日常工作是由一系列價值活動構(gòu)成的，包括基本價值活動和輔助價值活動?；净顒邮怯赏度氲疆a(chǎn)出的轉(zhuǎn)化，是實質(zhì)的資本創(chuàng)造積累過程。②并不是所有環(huán)節(jié)的活動都為企業(yè)創(chuàng)造價值。企業(yè)的增值以及競爭優(yōu)勢主要來自企業(yè)價值鏈上的某些特定的活動。這些真正為企業(yè)創(chuàng)造價值的經(jīng)營活動，就是企業(yè)價值鏈上的“戰(zhàn)略環(huán)節(jié)”，抓住了這些關(guān)鍵環(huán)節(jié)就相當(dāng)于掌握了整個企業(yè)。

2 房地產(chǎn)公司組織架構(gòu)中的“價值鏈理論”

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以理解為由基本價值活動和輔助價值活動組成。根據(jù)項目開發(fā)流程，大部分企業(yè)采用的基本價值活動，即“戰(zhàn)略環(huán)節(jié)”，包括：項目可行性研究（投資機(jī)會篩選）、土地獲取、土地開發(fā)、項目策劃、項目規(guī)劃、項目設(shè)計、工程建設(shè)、房產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)物業(yè)管理等；輔助價值活動包括：財務(wù)管理、人力資源管理、戰(zhàn)略管理、采購管理等。房地產(chǎn)開發(fā)就是在一系列價值活動中成型，實現(xiàn)價值增值，為開發(fā)企業(yè)帶來利潤。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價值鏈中的輔助活動圍繞基本活動展開，穿插、融合在房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈的全過程。

3 XX公司組織架構(gòu)的調(diào)整與優(yōu)化

XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱XX地產(chǎn)）是一家位于山東省的民營房地產(chǎn)開發(fā)商（組織架構(gòu)見圖1），成立于2001年，現(xiàn)階段基本上為單一項目開發(fā)，立足未來，公司制定了開展多區(qū)域、多項目的戰(zhàn)略規(guī)劃。

從目前XX地產(chǎn)組織架構(gòu)看，核心價值活動基本屬于計劃副總和工程副總職權(quán)范圍內(nèi)，這種由副總管理相關(guān)業(yè)務(wù)板塊的模式，已經(jīng)具有價值鏈整合的雛形，是合理的，符合趨勢的，為了更加清晰明了，下面主要從副總的層面完成對XX地產(chǎn)價值鏈的整合。

原有計劃副總僅下設(shè)計劃發(fā)展部一個部門，為適應(yīng)戰(zhàn)略發(fā)展需要，建議將計劃副總改稱開發(fā)副總，下設(shè)戰(zhàn)略發(fā)展部和開發(fā)部。

在XX地產(chǎn)基本上處于單項目開發(fā)階段，總經(jīng)理層面幾乎承擔(dān)了全部公司的戰(zhàn)略定位和單項目決策等事項，從以往的情況看，計劃發(fā)展部大多承擔(dān)操作層面的事務(wù)，這種設(shè)置未見弊端，但未來按照公司戰(zhàn)略規(guī)劃要求，進(jìn)行多項目開發(fā)后，這種設(shè)置很難適應(yīng)戰(zhàn)略規(guī)劃的需要，隨著項目的增加和區(qū)域的拓展，總經(jīng)理的著眼點將是公司全局和多項目協(xié)調(diào)開發(fā)，沒有精力對公司的每一個項目進(jìn)行事無巨細(xì)的管理和決策，開發(fā)副總是多項目的拓展上的主要力量，位于整個價值鏈的前端，基于多項目管理，開發(fā)副總作為公司整體運(yùn)營分析與項目開發(fā)的直接領(lǐng)導(dǎo)者，在總經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，主持公司經(jīng)營計劃分析、房地產(chǎn)行業(yè)研究、區(qū)域市場研究、產(chǎn)品設(shè)計研究、公司投資分析以及項目儲備和前期開發(fā)工作。

戰(zhàn)略發(fā)展部為新增部門，在開發(fā)副總直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)公司市場信息調(diào)研、項目可行性研究；承擔(dān)土地投標(biāo)的有關(guān)工作；負(fù)責(zé)制訂公司的中長期發(fā)展規(guī)劃和市場拓展計劃。

開發(fā)部負(fù)責(zé)公司負(fù)責(zé)土地的“通平”工作；負(fù)責(zé)前期手續(xù)、項目竣工后的驗收手續(xù)及產(chǎn)權(quán)登記等手續(xù)的報批等工作。

價值鏈層面考慮，開發(fā)副總管理范圍內(nèi)完成了項目可行性研究階段、土地獲取階段、土地開發(fā)階段，將具備建設(shè)條件的土地移交給工程副總。

原工程副總（兼總工程師）下屬業(yè)務(wù)職能部門只有工程技術(shù)部一個部門，從業(yè)務(wù)整合和價值鏈最優(yōu)考慮，現(xiàn)增加合同造價部和采購部。將合同管理的工作從財務(wù)部和內(nèi)部審計部剝離出來，將招投標(biāo)業(yè)務(wù)從計劃發(fā)展部剝離，劃到工程管理部管理。從這樣工程副總的負(fù)責(zé)范圍從設(shè)計管理、招標(biāo)管理開始，經(jīng)歷工程建設(shè)，材料采購，合同、成本管理階段，確保工程項目質(zhì)量、成本與進(jìn)度目標(biāo)的達(dá)成，將合格的建筑產(chǎn)品移交給市場營銷部。工程副總下設(shè)合同造價部和工程管理部。

合同管理和成本管理有密切關(guān)系，XX地產(chǎn)原成本管理和合同管理分別由工程技術(shù)部和財務(wù)部、內(nèi)部審計部負(fù)責(zé)，這加大了部門之間的協(xié)調(diào)工作，加大了管理成本，為此將XX地產(chǎn)成本管理業(yè)務(wù)和合同管理業(yè)務(wù)合并，成立合同造價部管理。公司開展多項目后需要采購材料、設(shè)備大量增加，為此組建采購部。

合同造價部主要負(fù)責(zé)：負(fù)責(zé)公司各開發(fā)項目的概算、預(yù)算、結(jié)算、成本控制和合同管理工作；協(xié)助工程管理部完成招標(biāo)中的商務(wù)標(biāo)部分；為公司的項目決策提供科學(xué)的成本數(shù)據(jù)分析；在項目的全過程中與項目部和工程管理部協(xié)作控制項目成本。

采購部主要職責(zé)：進(jìn)行材料、設(shè)備的考察、對材料、設(shè)備的品牌和價格進(jìn)行確定，全面配合項目的開展，對合同網(wǎng)絡(luò)圖中的A類材料進(jìn)行采購，配合完成合同網(wǎng)絡(luò)圖編制，負(fù)責(zé)建立公司A、B、C類設(shè)備材料的目錄等。

從價值鏈層面考慮，工程副總管理范圍內(nèi)完成了項目策劃階段、項目規(guī)劃、項目設(shè)計階段、工程建設(shè)階段，將合格的建筑產(chǎn)品移交給銷售副總。

房產(chǎn)銷售、物業(yè)管理階段。此階段現(xiàn)均屬于經(jīng)營副總分管，建議將物業(yè)公司從公司核心環(huán)節(jié)剝離出去，歸屬總經(jīng)理直接管理，改經(jīng)營副總為銷售副總，分管市場營銷部。

上面基本完成了對XX地產(chǎn)核心的，基本的價值鏈的整合，但其他輔助活動也需要重新整合優(yōu)化。

①從公司層面考慮。

公司原有物業(yè)公司、經(jīng)貿(mào)公司、典當(dāng)行分別由三位副總管理，但從價值鏈角度考慮，這些業(yè)務(wù)不屬于公司的核心戰(zhàn)略環(huán)節(jié)，從公司的長遠(yuǎn)發(fā)展和業(yè)界趨勢來看，建議將物業(yè)公司、經(jīng)貿(mào)公司、典當(dāng)行從公司職能部門剝離出來，建立二級公司，直接對總經(jīng)理負(fù)責(zé)。

②財務(wù)副總管理范圍，公司成本管理業(yè)務(wù)因和工程建設(shè)密切相關(guān)，故將成本管理業(yè)務(wù)剝離，劃歸合同造價部管理，歸屬工程副總管理范圍。其他職能不變。

③審計部的設(shè)置。審計部應(yīng)保持公正性和權(quán)威性，審計部不能參與公司的任何業(yè)務(wù)經(jīng)營活動，必須置身于全部管理職能之外，故此次審計部從財務(wù)副總中獨(dú)立出來，直屬于總經(jīng)理管理。

④總辦管理范圍：為加強(qiáng)人力資源管理，以適應(yīng)未來戰(zhàn)略要求，將人力資源管理職能從總辦剝離出來成立人力資源部歸屬總經(jīng)理管理。

調(diào)整后XX地產(chǎn)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)如圖2。

第5篇：房地產(chǎn)開發(fā)部門范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；成本控制；問題與對策

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中存在的問題

（一）全員成本控制意識薄弱

房地產(chǎn)企業(yè)較長時期受計劃經(jīng)濟(jì)的影響，房地產(chǎn)開發(fā)“重開發(fā)，輕成本”，更多關(guān)注開工面積、竣工面積和銷售面積及回籠資金情況，而對項目開發(fā)全過程的成本控制沒有系統(tǒng)性的考慮，不重視企業(yè)的成本管理。一些房地產(chǎn)企業(yè)沿襲了企業(yè)普遍存在的成本觀念和市場觀念淡薄的弊端。雖然公司高層也意識到了成本控制的重要性，已經(jīng)在資產(chǎn)重組后采取了一系列的成本控制措施，也取得了一定成效，但是針對性不強(qiáng)、可操作性的成本控制系統(tǒng)仍未完善，并沒有把成本管理提高到戰(zhàn)略的高度，員工仍未樹立起現(xiàn)代成本控制意識和全員參與的成本控制觀念，這在一定程度上影響了成本控制的效果。目前企業(yè)沒有實行“全員、全過程、全要素和全方位”的全面成本管理。

（二）成本控制缺乏統(tǒng)一性

一些房地產(chǎn)公司實行職能型組織結(jié)構(gòu)，成本責(zé)任部門例如投資部、項目部、開發(fā)部、營銷部等是平行的。職能型組織架構(gòu)優(yōu)點在于結(jié)構(gòu)比較簡單，責(zé)任分明，命令統(tǒng)一。但同時這種組織架構(gòu)的缺點也很明顯，即橫向聯(lián)系差，缺乏彈性，必然帶來協(xié)調(diào)上的困難。在職能型部門架構(gòu)設(shè)置下，職能部門容易有本位主義思想，要完成一個復(fù)雜的項目，通常要求多個職能部門來共同合作，而各個部門所更為注重的，往往是本領(lǐng)域，整個項目的目標(biāo)則被忽略了。各部門只關(guān)心各自的工作，目標(biāo)不一，部門之間扯皮現(xiàn)象較多，協(xié)調(diào)工作耗費(fèi)公司決策層的大量精力。即便這一點能夠得到克服，還有一個問題，要進(jìn)行跨部門的交流與合作，也會比較困難。

（三）企業(yè)成本控制機(jī)制僵化

一些中外合資的房地產(chǎn)企業(yè)，決策速度過慢，這點與民營企業(yè)對比就非常不足。建設(shè)速度慢，運(yùn)營效能不高，從而也導(dǎo)致企業(yè)成本較高。資金運(yùn)營管理方面不夠靈活，習(xí)慣于利用自有資金進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，財務(wù)杠桿運(yùn)用能力不足，也影響了公司的持續(xù)發(fā)展能力。市場研究和項目策劃方面，主要通過職能部門投資部負(fù)責(zé)，組織業(yè)務(wù)相關(guān)職能部門討論，最后確定方案報送集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批。方案往返，決策慢，變動多。對比其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，合生創(chuàng)展、富力集團(tuán)則重視項目策劃。合生創(chuàng)展的項目策劃多由幾位老總直接參與，決策速度很快。富力集團(tuán)由設(shè)計部負(fù)責(zé)項目策劃工作，由分管副老總直接確定予以通過，之后極少改變，決策和執(zhí)行都十分迅速。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的對策

（一）增強(qiáng)全公司成本控制意識

建立全員、全過程、全要素和全方位的全面成本管理理念。只有調(diào)度各個參與主體的積極性，才能有效地對開發(fā)項目全過程成本進(jìn)行控制。應(yīng)盡早樹立戰(zhàn)略導(dǎo)向、顧客導(dǎo)向和活動導(dǎo)向的目標(biāo)成本管理理念，實施戰(zhàn)略導(dǎo)向、顧客導(dǎo)向和活動導(dǎo)向的成本管理辦法。成本管理是一項跨職能的工作，利用一個財務(wù)職能或幾個財務(wù)人員是控制不住成本的。財務(wù)人員由于受專業(yè)的限制，對其他業(yè)務(wù)和作業(yè)流程不一定了解和熟悉，只能對一部分過程進(jìn)行管理和控制，不能深入到所有過程和整個系統(tǒng)中。而成本是在過程中發(fā)生的，是一個系統(tǒng)性的問題，設(shè)計、開發(fā)、采購、生產(chǎn)、銷售和服務(wù)等過程的運(yùn)作都會發(fā)生成本。在公司營造新的成本管理理念將是搞好房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作的前提條件。

（二）科學(xué)制定成本控制目標(biāo)

建立和完善建設(shè)項目成本核算制度，不斷規(guī)范項目開發(fā)全過程成本控制與管理。以目標(biāo)成本為核心，加強(qiáng)項目成本預(yù)測、成本計劃、成本動態(tài)控制、成本分析，做到“事前有預(yù)算，事中有核算，事后有決算”，形成了事前有預(yù)測、決策和計劃，事中有核算和控制，事后有分析和考核的現(xiàn)代成本管理的完整循環(huán)。項目橫向?qū)Ρ确治?，產(chǎn)品橫向?qū)Ρ确治觯杀緮?shù)據(jù)縱向分析特別是可研階段，懂得把握宏觀政策方向，以退為進(jìn)，慎重研究每一項建設(shè)投資，可以通過嚴(yán)謹(jǐn)分析，不參與政府大型項目東塔項目土地競投，雖然土地儲備未能大幅度增加，但是卻保證了公司的資金鏈，持續(xù)發(fā)展能力。

（三）建立有效的目標(biāo)成本控制系統(tǒng)

一是根據(jù)項目定位，選擇相應(yīng)的設(shè)計招標(biāo)形式，降低成本。將項目類型大致分為四類，其中重大公建項目進(jìn)行國際招標(biāo)，確保項目的設(shè)計質(zhì)素達(dá)到地標(biāo)性效果，同時還可以擴(kuò)大公司品牌的影響力；大型公建項目采用國內(nèi)招標(biāo)方式；較大型住宅小區(qū)項目采用不同設(shè)計院方案進(jìn)行比選的方式；規(guī)模相對比較小的項目直接由集團(tuán)系統(tǒng)內(nèi)的設(shè)計院提交多個方案進(jìn)行比選。通過項目類型的分類，達(dá)到在滿足項目設(shè)計質(zhì)量的前提下，節(jié)約設(shè)計成本的目的。二是推行限額設(shè)計，有效控制建設(shè)成本。分析以往工程項目的建造成本、竣工成本，分樓盤檔次、定位來制定限額設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)作為參考值。保證設(shè)計品質(zhì)的前提下推行限額設(shè)計，對建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備等設(shè)計圖紙進(jìn)行嚴(yán)格的技術(shù)審查，嚴(yán)格控制工程實施建設(shè)期間的工程設(shè)計變更，及時提出可優(yōu)化設(shè)計的建議和方案，保證總投資限額不突破。三是制定設(shè)計統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。開展對戶型結(jié)構(gòu)、建筑部品（門窗、大宗裝修材料、電梯、樓梯等）的標(biāo)準(zhǔn)化研究，盡可能縮短后期施工圖的設(shè)計周期。

三、結(jié)論

房地產(chǎn)行業(yè)暴利時代已漸行漸遠(yuǎn)，微利時代悄然來臨?；诜康禺a(chǎn)開發(fā)流程的成本控制方法是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的有效方法之一，此方法的推廣和采用，必將對房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，逐步邁向低碳地產(chǎn)產(chǎn)生積極作用。

參考文獻(xiàn)：

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[3]許敏.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制探討[J].財經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2010（06）

第6篇：房地產(chǎn)開發(fā)部門范文

一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理存在的問題

（一）企業(yè)方面存在問題:

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅申報方面普遍存在故意少申報收入多申報成本、費(fèi)用，少計當(dāng)期應(yīng)納稅所得的現(xiàn)象。具體包括以下幾方面：

1、隱匿預(yù)收房款。有幾種方式，一是將預(yù)收購房者的預(yù)付款掛在“其他應(yīng)付款”等往來賬上，或記入“短期借款”等科目，賬面不反映收入；二是用自收憑證收取預(yù)收房款，存入非基本賬戶或其它銀行卡上，故意打埋伏，這種做法隱蔽性較強(qiáng)。故然開發(fā)企業(yè)最終會因購房者需要開具發(fā)票而作收入處理，但明顯減少了當(dāng)期收入，減少當(dāng)期應(yīng)繳稅金；三是將預(yù)收的定金以購房者的名義存入銀行改頭換面不作預(yù)收款申報收入等等。

2、延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入。大多數(shù)開發(fā)企業(yè)都以辦理竣工決算為收入結(jié)轉(zhuǎn)的時點，通過延遲辦理竣工決算拖延收入結(jié)轉(zhuǎn)的時間，或者部分開發(fā)企業(yè)以款項收齊開具正式發(fā)票為結(jié)轉(zhuǎn)收入的時點，收入確認(rèn)由企業(yè)人為控制，這兩種做法在房地產(chǎn)企業(yè)較為普遍，總局新的31號文件明確了完工產(chǎn)品的三個條件，新的文件有效的遏制了企業(yè)故意延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入的現(xiàn)象。

3、成本費(fèi)用支出不實。房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用項目多，構(gòu)成復(fù)雜，專業(yè)性強(qiáng)。因此雖然大都數(shù)企業(yè)成本費(fèi)用的列支取得的票據(jù)是合法的，但稅務(wù)部門審核時對其支出的真實性和合理性難以準(zhǔn)確界定。主要有四種情形：一是開發(fā)項目分期進(jìn)行，對先期開發(fā)部分的成本確認(rèn)困難。；二是實際開發(fā)成本超出預(yù)算的企業(yè)不能提供確鑿的證據(jù)。有部分企業(yè)存在開發(fā)成本的實際支出數(shù)明顯超過工程預(yù)算，企業(yè)一般只提供最終的決算資料，并不能提供相關(guān)的合同變更書，給出成本增加的合理理由，由中介機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)企業(yè)決算資料因各自的利益關(guān)系和原因并不能真實反映企業(yè)的實際開發(fā)成本，由此給稅務(wù)部門的審核帶來難度；三是人員變動頻繁，公司前后的管理模式和資料的保管出現(xiàn)脫節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)項目立項后或已開盤銷售后，一些企業(yè)因投資人之間合作關(guān)系不佳或?qū)嶋H運(yùn)作時資金困難等諸多因素撤資換人，由此帶來投資人和企業(yè)財務(wù)人員變動頻繁，相關(guān)資料保管不善，對審核中發(fā)現(xiàn)的有些問題無法給出合理的解釋，造成稅務(wù)部門審核難；四是部分期間費(fèi)用的支出數(shù)額過大，與實際經(jīng)營需要不相符。這種情況也較為普遍，有些企業(yè)費(fèi)用中出現(xiàn)大量的辦公費(fèi)支出、勞保用品支出以及工資支出等，沒有附物品采購明細(xì)，沒有許多的人員用工，明顯存在以虛開、代開的發(fā)票或工資支出單列支各種隱性支出使不合法變?yōu)楹戏ǖ默F(xiàn)象。

4、人為多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。主要有兩種現(xiàn)象：一是加大先期開發(fā)成本費(fèi)用?，F(xiàn)有的大部分開發(fā)企業(yè)均為項目開發(fā)，開發(fā)項目雖不大，但多數(shù)分期滾動開發(fā)，這就給企業(yè)人為加大先期開發(fā)費(fèi)用有機(jī)可趁。企業(yè)在整個開發(fā)項目完工前按土地出讓合同分期付清土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)，在項目開發(fā)前期付清規(guī)劃設(shè)計費(fèi)等前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，企業(yè)全部計入開發(fā)成本，不按分期開發(fā)的項目分配計算當(dāng)期的開發(fā)成本，必然加大本期計稅成本。二是按預(yù)算預(yù)估開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會十分注重資金的時間價值，在未形成工程決算時，一般不會按合同總價款全額支付工程款，因此開發(fā)企業(yè)也就無法取得對方的合法票據(jù)，他們會從自身利益考慮根據(jù)已付的工程款計算開發(fā)成本，或者干脆按工程預(yù)算計算開發(fā)成本。這兩種方式都違背了《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)（20__）84號）文件第三條及總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔20__〕31號）第八條第4、5款要求開發(fā)產(chǎn)品成本必須真實、合法的基本原則，由此帶來同樣的后果就是加大可售面積單位工程成本，和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，減少了當(dāng)期應(yīng)納稅所得。

5、混淆期間費(fèi)用和開發(fā)成本的界限。主要表現(xiàn)在：一是混淆開辦費(fèi)和開發(fā)成本、期間費(fèi)用的界限。有些開發(fā)企業(yè)將正常開工建設(shè)后發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、添置的固定資產(chǎn)等均作為開辦費(fèi)，待工程開工后作為期間費(fèi)用一次性稅前扣除；二是混淆當(dāng)期費(fèi)用和開發(fā)成本的界限。最常見的是將成本對象完工前發(fā)生的各種性質(zhì)的借款費(fèi)用直接在當(dāng)期費(fèi)用中列支，售樓部、樣板房的裝修費(fèi)用未單獨(dú)核算時企業(yè)未記入開發(fā)成本直接作期間費(fèi)用稅前扣除。

6、財務(wù)核算欠規(guī)范。會計科目設(shè)置和運(yùn)用的較為隨意，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都未設(shè)立“開發(fā)產(chǎn)品”科目，對完工的確認(rèn)從財務(wù)資料上無法判斷?！邦A(yù)收賬款”、“其他應(yīng)付款”等往來科目的運(yùn)用較為隨

意。預(yù)收房款時繳納的地方稅金直接記入“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”，在20__年以前稅前扣除，未通過“遞延稅款”這一過渡科目核算。7、視同銷售行為不確認(rèn)收入。企業(yè)一般對這類行為不會主動向稅務(wù)部門申報，被稅務(wù)部門檢查或評估發(fā)現(xiàn)后再確認(rèn)收入，如以房屋回建的形式作為拆遷戶的補(bǔ)償、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)、用土地使用權(quán)換取開發(fā)產(chǎn)品等等，不作少記當(dāng)期收入。

8、利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤。一是成立仍屬于自已的房地產(chǎn)銷售公司，轉(zhuǎn)移利潤少繳稅。二是關(guān)聯(lián)企業(yè)之間開具施工發(fā)票、預(yù)收預(yù)付款只記借款費(fèi)用，不記應(yīng)收利息收入等。

9、房地產(chǎn)企業(yè)沒有把及時向稅務(wù)部門報告開發(fā)銷售進(jìn)展當(dāng)作企業(yè)應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)。

（二）稅務(wù)部門管理存在的問題

一是政策不明朗。主要表現(xiàn)在：

1、國稅發(fā)（20__）83號文不完善的方面：完工結(jié)轉(zhuǎn)的時點不明確，期間費(fèi)用的扣除不統(tǒng)一，總局31號文下發(fā)前各地根據(jù)自行對政策的主觀理解去執(zhí)行，帶來完工確認(rèn)的時間不一致，收入結(jié)轉(zhuǎn)不一致。預(yù)售期間發(fā)生的期間費(fèi)用是否應(yīng)并入當(dāng)期申報，執(zhí)行口徑也不統(tǒng)一，影響到房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行的嚴(yán)肅性和公平性。

2、總局的關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的兩個文件列出公式注明均按總成本和總可售面積計算單位銷售成本，以此作為結(jié)轉(zhuǎn)已售開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，這種方法顯然存在一定的弊端，其確認(rèn)的計稅成本與不同售價產(chǎn)品所確認(rèn)的收入不配比，造成既有商品房又有商鋪開發(fā)的企業(yè)商品房先售出的先期實現(xiàn)的利潤小，后期商鋪賣得好實現(xiàn)的利潤大，但如果商鋪遲遲賣不出去將會出微利或虧損的現(xiàn)象。某城區(qū)以商貿(mào)經(jīng)營為主，但商鋪的價格定位較高，與商品房相比高出70以上，有的甚至2-3倍，除個別處于市中心商鋪相對好賣、資金回籠快有較高的利潤外，大部分中小規(guī)模的企業(yè)均出現(xiàn)商品房已售完但商鋪遲遲賣不出去的局面，多數(shù)是微利或虧損，因此采取這種計算方法顯然違背了國稅發(fā)（20__）84號關(guān)于企業(yè)所得稅稅前扣除辦法規(guī)定的收入與成本費(fèi)用相配比的基本原則，影響了當(dāng)期稅收的實現(xiàn)。

3、20__年以前文件未規(guī)定企業(yè)向稅務(wù)部門反饋房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)信息應(yīng)作為納稅人的義務(wù)，在征管力量不足的情況下造成稅務(wù)部門不能及時掌握企業(yè)的開發(fā)進(jìn)展，管理不到位。

4、對賬證不健全擬實行核定征收的，實際操作有難度?？偩?1號文明確新辦房地產(chǎn)企業(yè)事先不得直接核定征收，那么對通過核查后擬核定征收的企業(yè)如何核定應(yīng)繳稅款。31號文只表述為“對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理并逐步規(guī)范?！蹦敲磳嶋H征收時會涉及三個問題：一是這里所指的：“以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅”是當(dāng)年應(yīng)繳的還是房地產(chǎn)企業(yè)開工以來應(yīng)繳的企業(yè)所得稅，未予明確；二是按國稅發(fā)（20__）38號核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法第三條第三款規(guī)定核定應(yīng)稅所得率征收是“根據(jù)納稅年度內(nèi)的收入總額或成本費(fèi)用等項目的實際發(fā)生額，按預(yù)先核定的應(yīng)稅所得率計算繳納企業(yè)所得稅的辦法”，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，如從開工以來計算則與38號核定征收辦法規(guī)定的“年度內(nèi)的收入總額或成本費(fèi)用”相悖，如按當(dāng)年預(yù)收收入、銷售收入或當(dāng)年發(fā)生的成本費(fèi)用計算核定稅款則又因房地產(chǎn)企業(yè)成本按整個項目累計滾動計算而無法核定，三是由查賬征收改核定征收后，按38號文第六條規(guī)定：“企業(yè)所得稅征收方式鑒定工作每年進(jìn)行一次，時間為當(dāng)年的1至3月底。”再有31號文上述引用的政策告訴我們，按核定征收辦法后要促進(jìn)企業(yè)“逐步規(guī)范”，這說明核定后仍可再視企業(yè)建賬的規(guī)范程度在每年的1至3月份對企業(yè)改按查賬征收，那同樣存在再實行查賬征收，如何計算企業(yè)的開發(fā)成本和計稅成本，因此新的31號文在核定征收的具體操作上仍存在缺陷，以至于對實行過核定征收又改按查賬征收的企業(yè),如何進(jìn)行稅款清算,都需要一個適合房地產(chǎn)企業(yè)特點的更便于基層一線操作的所得稅管理辦法。

二是稅務(wù)部門自身征管力量不足。當(dāng)前稅務(wù)部門具有一定房地產(chǎn)管理經(jīng)驗的人員很少，專職管理更難以到位，管理人員的業(yè)務(wù)水平和工作能力制約了房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅管理質(zhì)量。

（三）管理難和溝通難不利于房地產(chǎn)管理。一是房地產(chǎn)企業(yè)管理難。房產(chǎn)開發(fā)周期長，少則三、四年，多則十年以上，成本費(fèi)用支出項目多，工程建設(shè)編制的預(yù)算、簽訂的合同、變更書，各級項目審批部門的批文等企業(yè)沒有作為稅務(wù)機(jī)關(guān)必須審核的資料妥善保管，或者無法提供，造成稅務(wù)部門對成本確認(rèn)困難，加之跨年度審核工作量大、企業(yè)法人、財務(wù)人員變更頻繁，資料保管不善，帶來審核工作難以到位。二是房地產(chǎn)業(yè)各相關(guān)部門的管理信息溝通不到位，國地稅分設(shè)，部門之間信息的不對稱和各自為政，使總局提倡的實行房地產(chǎn)企業(yè)一體化管理難以在短期內(nèi)到位。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的對策和建議

（一）摸清與房地產(chǎn)開發(fā)項目的相關(guān)信息。有針對性的對房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項目、開發(fā)地段、完工情況、銷售情況等進(jìn)行的調(diào)查摸底。并對其售樓處進(jìn)行調(diào)查，向售樓處的工作人員了解被調(diào)查企業(yè)整個樓座的建筑總面積、已售數(shù)量、最低售價、預(yù)付款比例等內(nèi)容，推算出企業(yè)的銷售收入和應(yīng)預(yù)繳的所得稅數(shù)額。

（二）建立涉稅信息傳遞和協(xié)作機(jī)制，全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的第一手基礎(chǔ)信息資料。一是建立與房管、規(guī)劃、建設(shè)、金融和地稅等部門信息溝通制度，全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的立項、開工日期、預(yù)計完工日期、建筑面積、銷售進(jìn)度、現(xiàn)金流量和預(yù)收房款情況、已交付產(chǎn)權(quán)情況等各種信息，力求通過信息交換和分析比對，最大限度地掌握有關(guān)涉稅信息。二是加強(qiáng)信息分析比對，對差異戶進(jìn)行實地核查，及時發(fā)現(xiàn)和解決漏征漏管問題。三是加強(qiáng)信息交換，進(jìn)一步了解掌握房地產(chǎn)項目開發(fā)的經(jīng)營規(guī)律，進(jìn)而準(zhǔn)確審核納稅申報資料，強(qiáng)化控管。

（三）健全票據(jù)領(lǐng)、用、存制度，加強(qiáng)票據(jù)管理。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)實情況，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用的收據(jù)，如預(yù)收房款收據(jù)、代收各種集資款收據(jù)視同發(fā)票進(jìn)行規(guī)范管理，實行統(tǒng)一印制、發(fā)放和繳銷，規(guī)范領(lǐng)、用、存。對沒有按規(guī)定使用統(tǒng)一票據(jù)支付結(jié)算、偷逃稅款的企業(yè)嚴(yán)厲處罰。

（四）加強(qiáng)銀行賬戶預(yù)收款和關(guān)聯(lián)方等信息的監(jiān)控。爭取銀行部門的合作，對設(shè)立的預(yù)售房款賬戶進(jìn)行有效監(jiān)控，掌握銷售收入情況，實現(xiàn)源頭控管。通過實地調(diào)查了解等方式，及時掌握樓盤銷售的進(jìn)度，加強(qiáng)對售樓情況的適時監(jiān)控，保證銷售信息、預(yù)收房款真實、準(zhǔn)確，確保稅款及時、足額入庫。到企業(yè)關(guān)聯(lián)方進(jìn)行走訪調(diào)查，了解關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來關(guān)系，看其收入、費(fèi)用的劃分是否合理、合法。

（五）加強(qiáng)對虧損、微利和低價出售等疑點納稅戶的重點檢查。用房地產(chǎn)抵付各種應(yīng)付款項（包括以房抵債，以完工房地產(chǎn)抵付借款、銀行貸款，抵付回租租金，換取其他單位、個人的非貨幣資產(chǎn)、抵付各種應(yīng)付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出，抵付職工獎勵支出等等）、以低價銷售給內(nèi)部職工等應(yīng)作為重點檢查對象，對查實偷稅的，嚴(yán)格按規(guī)定補(bǔ)稅罰款，涉嫌犯罪的依法移送司法機(jī)關(guān)處理。對不符合查賬征收條件的，嚴(yán)格按所得稅核定征收辦法核定稅款征收。

（六）建立房地產(chǎn)企業(yè)管理軟件。全面反映企業(yè)開發(fā)項目的的基本情況：投資總額、開發(fā)面積、開發(fā)時間，開工時間，預(yù)計竣工時間、施工單位等；根據(jù)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的總平面圖制作開發(fā)產(chǎn)品備案臺賬，逐戶記載每一套開發(fā)產(chǎn)品的建、銷、存情況，在預(yù)售開始后企業(yè)必須在申報時向稅務(wù)部門報送，從房源上控管。

第7篇：房地產(chǎn)開發(fā)部門范文

按照房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)化分工要求和開發(fā)流程管理的需要，中小型房地產(chǎn)企業(yè)常見的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置一般分為開發(fā)部、研發(fā)部、工程部、成本部、營銷部、財務(wù)部、物業(yè)部、人資部、綜合部和項目部等部門，在上述部門設(shè)置中，除房地產(chǎn)經(jīng)營與管理服務(wù)部門外，其中的研發(fā)部、工程部、成本部屬于專業(yè)工程管理部門，各項目部屬于組織各項工程實施的執(zhí)行部門，對上述工程項目管理部門及上層分工領(lǐng)導(dǎo)的職責(zé)以及機(jī)制如何進(jìn)行劃分和設(shè)置，才能既有效地發(fā)揮工程項目管理的專業(yè)化優(yōu)勢，同時又能對工程投資的全過程實施有效監(jiān)督和管控，這對于房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營管理至關(guān)重要。

房地產(chǎn)工程項目管理機(jī)制設(shè)置的原則

1、 “三權(quán)制衡”原則

從強(qiáng)化專業(yè)分工，加強(qiáng)相互監(jiān)督，嚴(yán)格成本控制的角度考慮，房地產(chǎn)工程項目管理部門及其職責(zé)宜按照“三權(quán)制衡”的原則進(jìn)行設(shè)置：即研發(fā)部屬于“立法”部門，工程部屬于“執(zhí)法”部門，成本部屬于“審計”部門?！傲⒎ā辈块T主要負(fù)責(zé)項目建設(shè)標(biāo)的物的標(biāo)準(zhǔn)制定，“執(zhí)法”部門主要負(fù)責(zé)組織、監(jiān)督建設(shè)標(biāo)的物按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建造，“審計”部門主要負(fù)責(zé)按照有關(guān)規(guī)則對按照標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計建造的標(biāo)的物進(jìn)行審計核查。任何一方如果不經(jīng)過另外兩方的協(xié)調(diào)一致，不得隨意指令標(biāo)的物的建設(shè)執(zhí)行部門改變建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量、造價和工期等。通過這一原則的執(zhí)行，從制度上有利于遏制工程項目管理中出現(xiàn)的隨意變更、質(zhì)量低劣、高估冒算等違規(guī)、違紀(jì)和違法行為。

2、 “兩權(quán)分離”原則

為有序提高工程項目管理的效率，房地產(chǎn)企業(yè)除設(shè)置上述三大工程管理部門外，還必須在項目現(xiàn)場設(shè)置能夠直接組織協(xié)調(diào)勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理、供貨等來自外部的各個建設(shè)主體責(zé)任單位以及開展其他現(xiàn)場項目協(xié)調(diào)管理工作的綜合執(zhí)行部門――項目部。從而實現(xiàn)工程項目管理“監(jiān)督管理權(quán)”與“綜合執(zhí)行權(quán)”的分離，在提高工程項目建設(shè)效率的同時，進(jìn)一步規(guī)避和最大程度地減少工程管理中出現(xiàn)的弄虛作假、吃拿卡要等各種腐敗和黑交易行為的發(fā)生風(fēng)險。

房地產(chǎn)工程項目管理部門設(shè)置與職責(zé)劃分

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)化要求和開發(fā)流程管理的需要，遵照上述原則，在取得項目建設(shè)用地后，中小型房地產(chǎn)企業(yè)工程項目管理部門設(shè)置與職責(zé)分工如下。

研發(fā)部：一是負(fù)責(zé)組織實施項目的勘察、規(guī)劃、建筑、裝飾、環(huán)境、管線等專業(yè)設(shè)計與設(shè)計管理工作；二是負(fù)責(zé)組織實施項目的產(chǎn)品研發(fā)與技術(shù)創(chuàng)新工作；三是負(fù)責(zé)項目建設(shè)過程中的圖紙會審、技術(shù)交底、變更管控等技術(shù)管理與服務(wù)工作；四是協(xié)調(diào)、配合和協(xié)助其他相關(guān)部門完成關(guān)聯(lián)工作。

工程部：一是負(fù)責(zé)對各項目部的工程質(zhì)量與進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督、檢查與考評；二是負(fù)責(zé)對各項目部進(jìn)行現(xiàn)場安全與文明施工的督促、檢查與管控；三是負(fù)責(zé)對各項目部人員工作質(zhì)量與績效的考評管理；四是協(xié)調(diào)、配合和協(xié)助其他相關(guān)部門完成關(guān)聯(lián)工作。

成本部：一是負(fù)責(zé)組織工程預(yù)、決算編制與審計工作；二是負(fù)責(zé)工程招、投標(biāo)管理及大宗設(shè)備物資采購管理；三是負(fù)責(zé)工程合同的審查會簽與監(jiān)督執(zhí)行；四是協(xié)調(diào)、配合和協(xié)助其他相關(guān)部門完成關(guān)聯(lián)工作。

項目部：一是負(fù)責(zé)嚴(yán)格按照審批的設(shè)計圖紙和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定組織項目的實施；二是按照合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)工期、投資預(yù)算、安全文明等目標(biāo)要求協(xié)調(diào)推進(jìn)項目建設(shè)；三是做好各類工程信息資料的管理；四是積極做好房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部工程專業(yè)管理部門、有關(guān)建設(shè)主體單位與項目管理服務(wù)單位（勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理、供貨等）和外部行政審批監(jiān)督檢查部門的協(xié)調(diào)與溝通。

另外，根據(jù)項目管理需要有利于加大協(xié)調(diào)或加強(qiáng)制約的考量，房地產(chǎn)企業(yè)上述分工部門的上一個層級的高管既可以是一個分管領(lǐng)導(dǎo)，也可以是兩個或三個分管領(lǐng)導(dǎo)。一般情況下，成本部的分管高管不宜與其他部門為同一個人。有些開發(fā)企業(yè)，為強(qiáng)化產(chǎn)品研發(fā)與圖紙設(shè)計工作的權(quán)威性，研發(fā)部的分管高管也不宜與其他部門為同一人。

房地產(chǎn)工程項目管理機(jī)制的運(yùn)轉(zhuǎn)分析

上述房地產(chǎn)工程項目管理機(jī)制中的兩大原則以及各個部門的職責(zé)應(yīng)用貫穿于項目建設(shè)的各個階段。他們在各個階段相互關(guān)聯(lián)、相互配合、相互支持、相互制約、相互監(jiān)督，形成了一個既分工明確，又有序統(tǒng)一的工程項目管理體系。

設(shè)計前期及設(shè)計階段

在這個階段，工程項目管理的核心部門為研發(fā)部，這一階段的主要工作一般由其獨(dú)自或牽頭組織實施，但是其他關(guān)聯(lián)部門也要在這一階段從各自的職能出發(fā)積極參與，如工程部、成本部、項目部都要參與設(shè)計任務(wù)書、設(shè)計招標(biāo)文件和設(shè)計投標(biāo)方案、設(shè)計合同以及擴(kuò)大初步設(shè)計、施工圖設(shè)計文件的會簽與會審，成本部還要負(fù)責(zé)組織進(jìn)行投資概算、施工圖預(yù)算等工程經(jīng)濟(jì)分析工作。最終才能共同協(xié)調(diào)優(yōu)選一個技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相對較為合理的設(shè)計文件。

施工階段

在這個階段，工程項目管理的核心部門為工程部和項目部，其中，工程部為工程綜合管理考評部門，對各個項目部的質(zhì)量、進(jìn)度、安全、文明等負(fù)有經(jīng)常性監(jiān)督、檢查、考評和管理的責(zé)任與義務(wù)，并定期組織公司內(nèi)部各個項目部之間以及公司與外部項目部之間進(jìn)行交流和學(xué)習(xí)，按期對各個項目部的工作績效進(jìn)行考評，有權(quán)建議撤換不稱職的項目經(jīng)理和項目部工作人員；項目部為工程項目管理的核心執(zhí)行部門，在項目實施中代表業(yè)主發(fā)出的所有指令都必須通過項目部和項目經(jīng)理完成，具體包括研發(fā)部批準(zhǔn)并完成會簽的設(shè)計變更、工程部和成本部參與的重大隱蔽工程計量與簽證以及工程進(jìn)度款撥付等。

竣工結(jié)算與保修階段

第8篇：房地產(chǎn)開發(fā)部門范文

【關(guān)鍵詞】實例；房地產(chǎn)；開發(fā)項目；管理；問題；措施

中圖分類號： F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

一、前言

隨著市場競爭的激烈，房地產(chǎn)開發(fā)項目面臨巨大的挑戰(zhàn)，做好項目的設(shè)計和管理才能贏得市場，在設(shè)計開發(fā)過程中，要根據(jù)實際情況，有效保證工程的質(zhì)量。

二、案例分析

過去幾十年國家規(guī)定，一般工程設(shè)計中不允許采用銅芯線。上世紀(jì)90年代后，行業(yè)內(nèi)的有關(guān)技術(shù)交流中，普遍認(rèn)為鋁芯線的缺點太多，而忽略了它的優(yōu)點。特別是近年來在工程設(shè)計中(除室外高壓架空線外)，基本不采用鋁芯電纜。過去較早的一些住宅建設(shè)中，照明回路采用2.5mm2的鋁芯線，讓廣大的住戶吃了不少苦頭。因此，現(xiàn)行規(guī)范規(guī)定住宅內(nèi)部不允許采用鋁芯線。

我國是一個缺銅的國家，大部分銅需要進(jìn)口。根據(jù)現(xiàn)行國家規(guī)范，對于室外供電干線還沒有不允許采用鋁芯線的規(guī)定。為節(jié)約投資，方便工程安裝，2006年我們將某住宅小區(qū)截面為35mm2以上的供電主干線(主要是從配電室至小區(qū)各單元總配電箱的這一段線路)由銅芯電纜改為鋁芯電纜。為滿足載流量的要求，適當(dāng)加大了鋁芯電纜的截面，安裝連接時采用銅鋁過渡接線鼻子，避免了銅鋁直接接觸產(chǎn)生的弊端。經(jīng)計算，改用較大的鋁芯電纜截面，能使線路電能損耗和電壓損失均比原設(shè)計采用銅芯時小，且熱穩(wěn)定效驗也滿足要求。鋁芯電纜重量較銅芯電纜輕，施工安裝方便，更主要的是經(jīng)濟(jì)效益顯著。通過對某住宅小區(qū)共8幢的高層住宅供電干線進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析：采用銅芯電纜時材料總費(fèi)用為153萬元，改用鋁芯電纜后材料總費(fèi)用為28萬元。節(jié)約電纜材料費(fèi)投資125萬元，兩方案的投資費(fèi)用比為5.5：1。

對該住宅小區(qū)交付使用后進(jìn)行跟蹤檢查，鋁芯電纜完全滿足供電要求。于是得到這樣的一個經(jīng)驗：“根據(jù)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)實力和負(fù)荷的重要性，適當(dāng)采用鋁芯電纜；特別是負(fù)荷分散的住宅小區(qū)、二(或三)級負(fù)荷的供電干線，以及臨時電源供電適當(dāng)采用鋁芯電纜；此舉措對節(jié)約投資、方便安裝均有重要作用”。

結(jié)合這個案例，我們對房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計管理進(jìn)行分析。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理

1、設(shè)計過程控制

設(shè)計過程的控制是設(shè)計意圖得以圖紙化的有力手段。多數(shù)工程在設(shè)計的過程中不太重視過程的控制，缺乏必要的跟蹤，導(dǎo)致設(shè)計結(jié)果出現(xiàn)不應(yīng)有的偏差。做好這環(huán)節(jié)的工作可以從以下幾個方面來考慮：

（1）關(guān)鍵節(jié)點控制。在設(shè)計開始實施前，設(shè)計部門與公司領(lǐng)導(dǎo)擬定該設(shè)計項目的關(guān)鍵節(jié)點計劃；在關(guān)鍵節(jié)點，設(shè)計部門組織檢查，必要時可組織各部門參與的研討會，同時碰到不確定性問題時應(yīng)即時的征詢規(guī)劃部門意見，盡早發(fā)現(xiàn)問題，提前解決問題。

（2）日常跟蹤。在設(shè)計過程中，設(shè)計部門應(yīng)有專人及時跟蹤，及時掌握設(shè)計動態(tài)，避免設(shè)計偏離重心，造成返工現(xiàn)象。

（3）過程記錄。在與設(shè)計單位的溝通交流中，隨時隨地的做好詳細(xì)的過程記錄，便于項目完結(jié)后進(jìn)行統(tǒng)計分析，避免類似問題的復(fù)發(fā)，也便于對設(shè)計單位的考核管理。

2、設(shè)計成果評審

設(shè)計成果評審是設(shè)計意圖得以圖紙化的另一重要手段。設(shè)計評審是房地產(chǎn)企業(yè)對設(shè)計單位提供成果的最后一次把關(guān)，這一次把關(guān)的成敗很大程度決定了后面設(shè)計變更和工程簽證的多少，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)給予高度的重視。目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)或采取口頭等非正式溝通的方式或不重視走形式，導(dǎo)致該環(huán)節(jié)的控制作用不能很好的發(fā)揮。設(shè)計成果評審會的實施可以考慮做好以下幾點：

（1）評審會的合理組織。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)部門的工作時間異常寶貴，應(yīng)盡可能的組織在花功夫使之更加科學(xué)合理有效。在時間上應(yīng)充分考慮到評審參與者的工作安排，避免出差或其他原因?qū)е碌娜毕辉O(shè)計方案或施工圖應(yīng)根據(jù)量的大小提前（2-3天）下發(fā)評審參與者，以備消化吸收，提高評審會效率；選擇權(quán)威人士擔(dān)任主持人，提高各參與部門的重視程度，同時在出現(xiàn)爭持意見時決策拍板，避免長期爭執(zhí)影響效率。

（2）參與部門充分。一般來說，提供設(shè)計輸入的部門以及領(lǐng)導(dǎo)都應(yīng)參與，核對提供的設(shè)計要求或建議是否在設(shè)計圖紙中得到體現(xiàn)。必要時，還應(yīng)邀請外部有關(guān)專家參與。

（3）參與部門重視。參與部門重視才能起到評審的效果，而參與部門往往都是比較忙碌的業(yè)務(wù)部門，要避免來了聽聽走人的心態(tài)。

（4）評審紀(jì)要。評審紀(jì)要的嚴(yán)肅對待可以提高部門的重視程度，并且為日后的設(shè)計分析總結(jié)提供素材和依據(jù)。各個評審會都應(yīng)由詳盡的評審意見記錄，并要求簽字確認(rèn)。

3、設(shè)計變更控制

設(shè)計變更可能產(chǎn)生好的影響，如節(jié)省成本，產(chǎn)品在功能上更加符合業(yè)主的要求，也可能產(chǎn)生不好的影響，如帶來成本的嚴(yán)重超出。設(shè)計變更的產(chǎn)生可以有多方面的原因，主要包括以下幾種：

（1）公司領(lǐng)導(dǎo)要求變更：因領(lǐng)導(dǎo)的換屆導(dǎo)致現(xiàn)有設(shè)計風(fēng)格不符合領(lǐng)導(dǎo)要求，或原有領(lǐng)導(dǎo)基于公司發(fā)展的角度要求進(jìn)行變更等。

（2）營銷部門要求變更：產(chǎn)品的功能設(shè)計不符合業(yè)主的要求或給業(yè)主帶來十分的不便等情況，營銷部門提出進(jìn)行變更。

（3）施工單位要求變更：施工單位因材料設(shè)備使用問題而提出來的變更，如原有材料設(shè)備缺貨要使用替代產(chǎn)品，又比如使用新材料；施工單位發(fā)現(xiàn)圖紙設(shè)計失誤而提出來的變更，如出現(xiàn)明顯的圖紙錯漏現(xiàn)象。

（4）設(shè)計院要求變更：此類情況多數(shù)發(fā)生于多邊工程（邊勘察、邊設(shè)計、邊施工、邊圖審、邊報批），由于工程設(shè)計倉促、圖審報建滯后等原因，導(dǎo)致施工圖錯、漏、碰、缺、問題百出。

設(shè)計變更的控制主要從設(shè)計變更發(fā)生的次數(shù)和每一次設(shè)計變更的處理兩個方面進(jìn)行控制。

（1）減少設(shè)計變更次數(shù)。要想減少設(shè)計變更次數(shù)，最關(guān)鍵的是將風(fēng)險前移，也就是說將發(fā)生設(shè)計變更的可能性盡可能的在前面的設(shè)計管理工作中予以解決。概括說來，就是做好前述的設(shè)計任務(wù)書編制、設(shè)計過程控制和設(shè)計成果評審三項基本工作。根據(jù)筆者經(jīng)驗，做好該三項工作后，設(shè)計變更的次數(shù)可以得到一個較好的控制。

（2）嚴(yán)格控制設(shè)計變更的發(fā)生。設(shè)計變更發(fā)生的控制主要是堅持“先研討再測算最后決策”的控制原則，簡單說來，先從技術(shù)上驗證是否可行，然后從成本上驗證是否可行，最后決策是否變更。這樣做來，可能會影響施工效率，在此可以適當(dāng)?shù)慕o予項目負(fù)責(zé)人一定設(shè)計變更的權(quán)限進(jìn)行操作。

（3）設(shè)計單位素質(zhì)的優(yōu)劣也是一個不可忽視的環(huán)節(jié)。目前國內(nèi)設(shè)計單位的設(shè)計水平和素質(zhì)差異較大，一般來說，大型設(shè)計院設(shè)計水平高，設(shè)計質(zhì)量更為可靠，但價格稍高而且配套服務(wù)不能跟上，中小型設(shè)計院設(shè)計水平偏低，設(shè)計質(zhì)量也相應(yīng)折扣，但價格稍低而且配套服務(wù)質(zhì)量高。建議房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身資源情況選擇合理的設(shè)計單位，不要盲目的追求大型設(shè)計院，也不要一味的追求節(jié)約成本。

（4）設(shè)計先行科學(xué)合理安排設(shè)計工期。設(shè)計工作往往是前松后緊，概念方案設(shè)計久拖不決，施工圖設(shè)計夜以繼日、疲于奔命，影響了圖紙設(shè)計質(zhì)量。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程管理

1、完善規(guī)劃管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要及時了解國家規(guī)劃部門相關(guān)政策法規(guī)，尋找政策保護(hù)。尤其是在當(dāng)前形勢下，國家目前對于保障房配置率及限購規(guī)定的新規(guī)頻頻。同時，開發(fā)部門在負(fù)責(zé)考察、論證項目及拿地的過程中要全面了解項目所在地的地方性法規(guī)政策，以便開發(fā)工作的順利開展。施工前有一系列的手續(xù)都是需要得到國家及地方相關(guān)部門批準(zhǔn)才能開展后續(xù)工作的，所以在項目開工之前就要做好工程的前期規(guī)劃管理。具體的規(guī)劃管理，需要循序漸進(jìn)地完成。房地產(chǎn)開發(fā)商需要結(jié)合市場行情，要充分考慮土地價格、環(huán)境配套、戶型、市場競爭度、市場購買力等因素，尋找更具商業(yè)價值的地理位置作為開發(fā)地點。同時要進(jìn)行市場調(diào)查，結(jié)合項目所在地的風(fēng)土人情，摸清預(yù)期數(shù)消費(fèi)者的需求，這些都要進(jìn)行合理的前期策劃。

2、加強(qiáng)建筑工程招標(biāo)管理工作

招標(biāo)工作對于工程的質(zhì)量以及建設(shè)單位的效益有著直接影響。傳統(tǒng)的統(tǒng)一招標(biāo)法過于單一籠統(tǒng)，可將統(tǒng)一招標(biāo)與個別分析招標(biāo)法相結(jié)合。在充分考慮競標(biāo)價格的同時，要對投標(biāo)單位的各方面進(jìn)行評估。如競標(biāo)單位的資質(zhì)、技術(shù)水平、資金周轉(zhuǎn)能力、信譽(yù)、已交付工程的質(zhì)量以及與本企業(yè)是否有過長期良好的合作關(guān)系等。通過全方位的評估，選擇最優(yōu)的施工單位。認(rèn)真詳細(xì)編制招標(biāo)文件，做好與承建的中標(biāo)單位的合同簽定工作。競標(biāo)結(jié)束后，雙方要簽訂詳細(xì)的工程建設(shè)合同，一切的建筑生產(chǎn)活動都要按合同的要求展開。此外，在項目施工前還需要積極的采取工程擔(dān)保措施，如履約保證金、履約保函等。降低賠償糾紛的幾率，提高對開發(fā)項目的成本管理效果。

3、建筑工程項目管理中的成本控制

建筑工程成本管理很大程度上決定著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利水平，因此成本管理是建筑工程管理的重點內(nèi)容之一。目標(biāo)成本是進(jìn)行成本控制管理的參照標(biāo)準(zhǔn)，因此需要制定合理可行的成本控制目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理是一個集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理的過程，成本控制的各個階段對各類成本的管理重點、力度以及相應(yīng)管理責(zé)任是不同的。因此，需要從全過程對項目各類成本進(jìn)行有效管理。在投資決策階段對土地獲取、項目定位等幾個重要決策環(huán)節(jié)，做好科學(xué)全面的系統(tǒng)分析，使之達(dá)到行之有效。在項目立項上，要做好調(diào)查研究，并收集大量的市場信息，讓目標(biāo)成本及目標(biāo)利潤具有可預(yù)見性和可控性。在項目前期的設(shè)計階段是成本控制的關(guān)鍵，要做好設(shè)計概算。設(shè)計過程中嚴(yán)格控制材料消耗量指標(biāo)，比如進(jìn)行鋼筋測算。在保證結(jié)構(gòu)安全的情況下，嚴(yán)格控制鋼筋含量。施工圖下發(fā)階段，甲方的預(yù)決算部門應(yīng)積極做好成本預(yù)算工作，做到心中有數(shù)，預(yù)算金額是控制和審核工程進(jìn)度款的重要把門關(guān)。當(dāng)施工過程中涉及施工方案調(diào)整、設(shè)計變更等變化時，工程概預(yù)算也需及時調(diào)整。進(jìn)度過正中，要嚴(yán)把進(jìn)度款審批關(guān)，絕對杜絕進(jìn)度款超合同付款現(xiàn)象的發(fā)生?？⒐そY(jié)算階段，甲方應(yīng)要認(rèn)真核對工程各項內(nèi)容是否符合合同條件要求達(dá)到竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)算資料是否齊全。尤其是涉及到設(shè)計變更和索賠的內(nèi)容，要嚴(yán)格把關(guān)，因為竣工結(jié)算是甲方最后一次占據(jù)主動地位。做到竣工結(jié)算，能夠真實反映實際的工程造價。另外，再強(qiáng)調(diào)一點，施工過程中要嚴(yán)格控制現(xiàn)場合同外簽證工程量。同時及時收集有利我方證據(jù)，重視反索賠工作。

4、建立統(tǒng)一安全與質(zhì)量管理體系

安全與質(zhì)量管理相互制約、相互影響。只有統(tǒng)一安全和質(zhì)量管理，才能增強(qiáng)管理力度，實現(xiàn)安全保質(zhì)量、質(zhì)量促安全的局面。要保證工程項目質(zhì)量，需要建立一套高效且系統(tǒng)性、指令性、可操作性的保障體系，對安全和質(zhì)量有效控制。對現(xiàn)場施工實行有效的控制，在保證安全和質(zhì)量的前提下，可以合理壓縮工期。但絕不能用安全和質(zhì)量換進(jìn)度，確保工程的安全和質(zhì)量可以落到實處。

5、利用計劃分析控制設(shè)計管理的質(zhì)量

通過分析的方式對房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計管理的質(zhì)量進(jìn)行控制，主要包括以下幾個方面的控制內(nèi)容：

（1）設(shè)計部門定期檢查項目開發(fā)設(shè)計的進(jìn)度，分析設(shè)計中不符合實際的點，提出改進(jìn)措施，并保障其實施到位；

（2）根據(jù)房地產(chǎn)的實際設(shè)計體系，進(jìn)行質(zhì)量的監(jiān)控，保障設(shè)計的進(jìn)程控制在可接受的質(zhì)量范圍內(nèi)，并針對設(shè)計體系的約束構(gòu)建預(yù)防制度，并要求建筑設(shè)計師，書寫設(shè)計日志，預(yù)留設(shè)計質(zhì)量信息；

（3）規(guī)定質(zhì)量控制的目標(biāo)，例如：進(jìn)行階段性項目設(shè)計時，制定相關(guān)質(zhì)量控制的目標(biāo)，并對其進(jìn)行優(yōu)化處理，提高質(zhì)量控制能力；

（4）保障項目開發(fā)設(shè)計一次性通過，避免日后設(shè)計不合理的變更，其對質(zhì)量控制影響較大，在很大程度上影響房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計的質(zhì)量，以及后期的施工質(zhì)量；

（5）房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計的過程中，合理加入材料購置的設(shè)計，促使兩者保持在同步發(fā)展的狀態(tài)，避免由于間隔太長，出現(xiàn)計劃與實際材料不相符合的情況，避免材料成本影響設(shè)計質(zhì)量控制；

（6）實現(xiàn)設(shè)計與控制的結(jié)合，提高項目開發(fā)設(shè)計的控制力，實現(xiàn)質(zhì)量的綜合控制，切實做好質(zhì)量指導(dǎo)與控制的工作。

五、結(jié)束語

通過長期的實踐積累，我們能夠了解到設(shè)計和管理對于房地產(chǎn)項目的影響是巨大的，只有做好設(shè)計與工程管理，才能保證項目的質(zhì)量，并得到市場認(rèn)可，使企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)

[1]姜鈺瑩.淺談影響建筑工程管理的主要因素及對策分析[J].科技風(fēng),2013(04).

第9篇：房地產(chǎn)開發(fā)部門范文

【關(guān)鍵詞】成本 成本管理 目標(biāo)成本 成本控制 業(yè)績考核 合同考核制

1序

任何事物的發(fā)展,都離不開人的因素,房地產(chǎn)開發(fā)也不例外,尤其是企業(yè)成本管理。在工程計價領(lǐng)域,由于電子技術(shù)的引入而簡化了計算過程,人為因素(專業(yè)能力和技術(shù)水平)就成了主要因素,因為計價基礎(chǔ)的一致性,這種主導(dǎo)方式也立即傳遞到了房地產(chǎn)行業(yè),即人成為了控制開發(fā)成本的第一位因素。當(dāng)前由于金融危機(jī)和市場競爭的加劇,已經(jīng)對房地產(chǎn)開發(fā)的各項工作提出了更高要求,過去那種只要拿到土地、建好樓房就能獲利的時代已經(jīng)一去不復(fù)返了,房地產(chǎn)市場優(yōu)勝劣退的時代已經(jīng)來臨。在商品房售價受到各方面均衡制約以后,企業(yè)依靠抓自身管理、增技術(shù)優(yōu)勢、挖內(nèi)部潛力,提升競爭實力就顯得更為重要。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了微利時代,企業(yè)只有不斷提升管理水平,迎難而上,才會發(fā)展得更高更遠(yuǎn),真正做大做強(qiáng)。

企業(yè)怎樣考核評價員工業(yè)績?怎樣控制開發(fā)成本?是企業(yè)管理者經(jīng)常探索的問題。這兩者是有機(jī)統(tǒng)一的,工作業(yè)績的考核和成本管理是密不可分的,因為企業(yè)是以效益為最高目標(biāo),離開了開發(fā)效益去談工作業(yè)績是本末到置,同樣開發(fā)效益也是同員工的工作創(chuàng)新和業(yè)績創(chuàng)新密不可分的,兩者就是因與果的關(guān)系。

2 成本控制方法

成本管理是同開發(fā)過程的各項工作密不可分的。所有的開發(fā)工作,如果涉及到要支出費(fèi)用,那就形成了成本。成本就是費(fèi)用,是因為開展各項工作所需的費(fèi)用,如人員工資、政府繳費(fèi)、工程發(fā)包等等。所以開發(fā)工作在明,是明線,成本管理在暗,是暗線,一明一暗,這兩條線貫穿了開發(fā)的全過程。因此,要搞好房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制,抓住這兩條主線就行,以明線指導(dǎo)開發(fā)工作,給員工定崗派工作任務(wù),進(jìn)行考核;以暗線來掌握資金支出,控制開發(fā)成本。

因此搞好開發(fā)成本管理,首先是要明確開發(fā)流程,劃分各階段的各項開發(fā)工作,然后找出各工作應(yīng)完成的事項內(nèi)容,對其相應(yīng)的費(fèi)用進(jìn)行成本歸集;其次是要把握開發(fā)過程的關(guān)健環(huán)節(jié),即花費(fèi)最多的環(huán)節(jié),通過優(yōu)化、比較,去掉或降低其中不合理的費(fèi)用,達(dá)到不花費(fèi)或少花費(fèi)也能達(dá)成工作目標(biāo)。這就為企業(yè)考核員工和各部門的工作業(yè)績提供了客觀參考依據(jù),同時通過考核也可實現(xiàn)項目的成本控制目標(biāo)。

(1)全過程開發(fā)工作與成本內(nèi)容:

(2)目標(biāo)成本的建立:

匯總開發(fā)各工作環(huán)節(jié)的成本內(nèi)容,就形成了整個項目的開發(fā)成本,按會計處理原則,房地產(chǎn)開發(fā)成本分為土地成本、報建費(fèi)用、建造成本、期間費(fèi)用四類,將表一中各成本內(nèi)容分別歸入。其中,期間費(fèi)用包括銷售費(fèi)用和未列入表中的財務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用組成,后兩者由財務(wù)部門直接統(tǒng)計得出。不同的房地產(chǎn)企業(yè)可按照各自開發(fā)特點,先由財務(wù)部門進(jìn)行成本歸集,按已完項目匯總成本,再進(jìn)行有效分類,得出本企業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗成本。以經(jīng)驗成本為基準(zhǔn),吸收同類型企業(yè)成本數(shù)據(jù),并比照市場行情的成本波動情況,進(jìn)行合理調(diào)整,逐步建立起一套適合本企業(yè)的項目開發(fā)成本分類指標(biāo)數(shù)據(jù)庫,作為指導(dǎo)新開工項目的成本依據(jù)。企業(yè)在新項目建設(shè)時,由部門責(zé)任人按照項目實際情況和工作計劃安排編制本部門的詳細(xì)成本計劃,企業(yè)成本中心按企業(yè)指標(biāo)數(shù)據(jù)庫審核確定,以此作為費(fèi)用支出的上限,即部門目標(biāo)成本,各部門目標(biāo)成本匯總就形成了整個項目的目標(biāo)成本。項目目標(biāo)成本一旦確立,以后該工作環(huán)節(jié)的成本支出必需嚴(yán)格控制,杜絕超出。項目目標(biāo)成本就成為衡量考核部門工作業(yè)績好壞的基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)。

(3)關(guān)健工作環(huán)節(jié)成本控制:

在開發(fā)流程中,關(guān)健開發(fā)工作有很多項。項目一旦運(yùn)轉(zhuǎn),在目標(biāo)成本范圍內(nèi),有的成本是固定的,不可調(diào)整的,而有的是通過員工工作努力和技術(shù)提升,可以控制的。這就要求我們在項目開發(fā)中盡可能的找出哪些屬于可調(diào)成本,哪些是可以避免的成本,通過層層監(jiān)控,最后達(dá)成控制目標(biāo)成本。

通過研究各項開發(fā)工作的特點,可以得出開發(fā)成本變動發(fā)生的關(guān)健環(huán)節(jié)在:土地轉(zhuǎn)讓;工程設(shè)計;政府報建;工程發(fā)包;工程管理;工程結(jié)算;銷售環(huán)節(jié);管理環(huán)節(jié)這八個關(guān)健環(huán)節(jié)。分析每個環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生的項目成本,探索有效降低和改善成本的方法,是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行成本控制的核心。成本工作開展的好壞,均在于此。下面來進(jìn)行一些方法探討。

3 成本管理與員工業(yè)績考核

3.1 成本控制管理體系

成本管理涉及到公司管理的各個部門,搞好成本管理應(yīng)該層層設(shè)防,相互監(jiān)督,才能防范于未然,成本管理不是某個部門或某幾個人的事,而是全公司每個員工共同的事情,這構(gòu)成了企業(yè)考核員工業(yè)績的基礎(chǔ)。員工的工作是通過部門業(yè)績體現(xiàn)出來的,因此員工考核可通過先考核部門業(yè)績,然后在部門內(nèi)部通過評定來實現(xiàn)。從表2中對應(yīng)看出各部門與各項成本的工作密切關(guān)系。

對一個中型以上規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)立的職能部門進(jìn)行研究,開發(fā)部、工程部、技術(shù)部、營銷部、采購部、物業(yè)部是企業(yè)負(fù)責(zé)生產(chǎn)的部門,是成本發(fā)生的第一道審批關(guān),涵蓋政府報建費(fèi)用、工程費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用;成本部和合同部負(fù)責(zé)成本發(fā)生的審核監(jiān)督,是二審把關(guān);總經(jīng)辦和總裁辦對公司所有成本事項進(jìn)行審核把關(guān),是成本的第三道關(guān);財務(wù)部對資金支出進(jìn)行把關(guān)是成本的第四道關(guān);最后由總經(jīng)理、總裁進(jìn)行支出全面把關(guān)。企業(yè)依此形成全面制衡的有效成本監(jiān)控管理體系。

3.2 成本管理與部門業(yè)績評價內(nèi)容

3.3 成本管理業(yè)績考核辦法

業(yè)績考核以目標(biāo)成本為基準(zhǔn),以項目實際成本為考核評價依據(jù),通過對員工參與執(zhí)行工程合同情況進(jìn)行考核,以達(dá)到成本控制目標(biāo)。企業(yè)成本可先分解為若干個項目目標(biāo),每個項目目標(biāo)再分解為若干個合同目標(biāo)、每個合同目標(biāo)再按責(zé)任比例逐一進(jìn)行考核和評價企業(yè)部門。項目所有合同考核匯總就形成了項目考核部門業(yè)績,所有項目考核匯總就形成了企業(yè)考核部門業(yè)績。