房地產投資策劃精選(九篇)

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第1篇：房地產投資策劃范文

［關鍵詞］房地產企業(yè)；項目投資；決策優(yōu)化

一、前言

眾所周知，房地產經(jīng)濟在我國經(jīng)濟中占有舉足輕重的地位。房地產投資指的是房地產企業(yè)通過籌集資本來進行項目投資，以期獲得經(jīng)濟收益的活動。對地產商而言，項目投資是否能獲益、產生的經(jīng)濟效益多少都會直接影響到企業(yè)能否順利實現(xiàn)其經(jīng)營目標。在投資行為的眾多影響因素中，財務視角是非常直觀且重要的一環(huán)，如何有效利用財務知識規(guī)避房地產企業(yè)面臨的市場風險，從而提升企業(yè)的盈利能力和償債能力成為房地產企業(yè)必不可少的研究內容。

二、房地產企業(yè)投資管理的現(xiàn)狀和不足

（一）投資規(guī)模大，投資行為不合理

房地產行業(yè)是資金密集型行業(yè)，需要在建筑項目上投入大量的人力、物力、財力，行業(yè)整體的資本負債率一直居高不下，其資本投資決策的影響效應也居于行業(yè)首位。就目前的情況來看，雖然全國百強的房地產企業(yè)擁有融資優(yōu)勢，但房地產商整體負債比率仍然較大，行業(yè)內普遍存在投資規(guī)模大、資本結構不科學、財務杠桿利用不合理等問題。大部分地產商的財務杠桿水平都超過限定指數(shù)，企業(yè)的盈利很容易通過債息轉移至負債方，融資風險較高，在一定程度上抑制了管理者的投資行為。再加上經(jīng)過疫情后，部分企業(yè)面臨的競爭和生存壓力陡然增加，出現(xiàn)不少為求高收益而承擔過高風險的不理智投資行為，這不僅會導致企業(yè)資金被占用，錯失投資的良好時機，更可能致使企業(yè)的發(fā)展陷入破產危機之中。

（二）投資組合利用不足，現(xiàn)金流有風險

考察房地產企業(yè)的投資現(xiàn)狀可知，很多企業(yè)雖然投入了大量資金，但回報率卻不盡如意，且在投資選擇上往往注重單個項目的利潤回報，沒有將風險與收益結合起來綜合考慮。對于在特定風險情況下將財富進行分配，在不同的資產組合下獲得最大化收益和最低風險的研究都顯不足。同時，資本結構的不合理導致房地產企業(yè)過度依賴銀行借款。雖然銀行借款可以在短期內使企業(yè)獲得充足的資金，但銀行借款占據(jù)資金總額高達70%的比例也使得地產商的資金來源單一化，多樣化融資工具相對匱乏，企業(yè)的籌資風險較高。此外，當企業(yè)的流動比率、速動比率都高于正常水平、無法抵御常見風險時，資金的周轉速率就會明顯降低，致使現(xiàn)金流出現(xiàn)問題3，流動性風險也隨之上升。

（三）財務分析方式單一，缺乏針對性

財務分析方法是房地產行業(yè)在進行投資決策時常用的可行性分析方法,通過該方法可以直觀量化目標項目的潛在風險,在多個項目中找尋到最具經(jīng)濟效益的選擇。但是，當前的可行性分析主要采用內部收益率和凈現(xiàn)值兩個參考指標，選用這兩個指標本身毋庸置疑，問題在于單一依靠這兩個指標會帶來一系列的片面問題，沒有把握財務分析的整體應用，使得最終的評價效果難以達到預期。比如，在計算凈現(xiàn)值時，房地產行業(yè)不同企業(yè)選擇的折現(xiàn)率大多是根據(jù)資產定價模型或者戈登模型等而推出，未能與企業(yè)現(xiàn)實的融資成本、預期效益、預期風險等情況相結合，測算出的折現(xiàn)率和凈現(xiàn)值的針對性不強，導致實際的可行性分析效果不佳。

三、高效率投資管理的應對措施

（一）合理安排債務杠桿

財務杠桿的利用對于房地產企業(yè)投資決策的重要性不可小覷，房地產企業(yè)的財務杠桿與投資之間呈現(xiàn)負相關關聯(lián)。適當利用財務杠桿可以提高企業(yè)的投資效率，但過高的財務杠桿則代表債務資金占據(jù)資金來源的主要部分，償還債務會導致企業(yè)的投資實力受損。所以，要想利用好財務杠桿這把“雙刃劍”，必須讓財務杠桿保持在合理區(qū)間內。為了做到這一點，財務人員在研究分析時需長期動態(tài)地考慮企業(yè)運行的真實情況、當前政府對市場的經(jīng)濟調控政策以及地產行業(yè)自身資金回籠期等多種因素，審慎均衡資本比例，確定區(qū)間范圍。同時，應加強對現(xiàn)金流的管理，全面掌握企業(yè)的資金往來，謹慎投資，保證現(xiàn)金流合理充足。另外，考慮到當前房地產行業(yè)是政府調控的重點對象之一，面臨的政策風險、回本壓力都較大，在必要情況下房地產企業(yè)之間可進行合作投資，共擔風險，共享收益。

（二）有效利用投資組合

要正確認識投資組合的理念，要系統(tǒng)性地認識到某一投資項目是否屬于特定投資組合不僅取決于該項目自身的效益，還與其同投資組合之間的相關關系有關。比如，當將資金大量投入到某投資性商業(yè)購物中心或寫字樓時，雖然可能會獲得高收益，但企業(yè)卻不能通過項目組合分散可能帶來的高風險。因此，地產商在投資時，要避免“將雞蛋放在同一個籃子里”，應科學組合測算各項目的投資回報率。鑒于各項目自身的風險值不同，組合投資時其分線波動就會相對平緩，從而降低風險、提高收益，使資金效用最大化。此外，近年來，銀行的借款成本提高，借款條件也日漸嚴苛，企業(yè)過分依賴銀行借款會加大融資風險。因此，企業(yè)可以充分利用債券市場、金融工具、期貨、保險等多種方式融資，保障資金來源多樣化。

（三）強化項目財務分析

房地產商在項目投資可行性分析過程中需綜合考慮財務分析方式的客觀性、評價效果、評價種類等多種因素，提高財務分析的準確性。因此，企業(yè)應切實優(yōu)化、豐富財務分析的方式，增強項目針對性，具體可從兩方面入手。一方面，提升實操技術水平。財務分析工作對于技術水平的要求較高，科學的財務分析不僅需要扎實的投資知識儲備，還需要豐富的實操經(jīng)驗指導投資分析。隨著房地產企業(yè)不再滿足于單一的傳統(tǒng)商品房開發(fā)項目，逐步向新興產業(yè)地產、大型綜合商場等領域擴張，財務分析方法也亟需針對不同的項目進行針對性調整。另一方面，要做好人才隊伍建設。房地產企業(yè)需引進兼?zhèn)渲R儲備和實操經(jīng)驗的高素質人才，充分發(fā)揮其專業(yè)優(yōu)勢。同時，引導高水平人才創(chuàng)新財務分析方法和財務機制，促進財務優(yōu)化。

（四）完善投資決策機制

房地產企業(yè)的科學投資決策機制可以有效避免在決策時由主、被動因素導致的過于理想化，合理規(guī)避掉這些因素可以使企業(yè)的決策更客觀，更有可能長效獲益。因此，企業(yè)需要建立健全決策機制，全面了解企業(yè)經(jīng)營活動的全過程和可能承擔的各種風險，盡可能規(guī)避財務分析中認為的主觀因素，科學投資。具體來看：一方面，要嚴格執(zhí)行與決策機制相關的各項財務分析等規(guī)定，使相關規(guī)定發(fā)揮預期的管理效果；另一方面，要做好配套的監(jiān)督工作，保障財務分析過程的合規(guī)性、合理性，使投資決策實現(xiàn)預期經(jīng)營收益，可通過落實執(zhí)行責任制、交叉復核、過程留痕等舉措實現(xiàn)。

四、結語

對房地產企業(yè)而言，分析其投資行為的可行性并進行風險規(guī)避至關重要，對于維持企業(yè)良性發(fā)展有重要意義。本文從財務視角出發(fā)，主要研究了如何優(yōu)化房地產企業(yè)的投資決策。通過對當前房地產企業(yè)的投資現(xiàn)狀以及存在的問題進行分析，認為企業(yè)應該從加強財務杠桿合理性、進行投資組合、豐富財務分析方式和完善投資決策四個主要方面有效防范、化解企業(yè)的投資風險，以期優(yōu)化房地產企業(yè)的投資決策分析能力。

［參考文獻］

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第2篇：房地產投資策劃范文

在房地產開發(fā)過程中,投資決策階段最為關鍵,擁有最大的不確定性與機動性｡房地產投資一旦展開進行,很難從項目建設中撤出,否則會付出高昂代價｡房地產投資決策階段風險主要源于政策和經(jīng)濟方面｡

1.政策風險

國家政策對產業(yè)發(fā)展的影響是全局的,政策的潛在變化可能給房地產開發(fā)經(jīng)營者帶來各種形式的經(jīng)濟損失｡尤其在我國,市場經(jīng)濟環(huán)境尚未完善的條件下,政策風險對房地產市場的影響尤為重要｡

(1)產業(yè)政策風險

國家產業(yè)政策的變化影響房地產商品需求結構變化,決定著房地產業(yè)的興衰｡國家強調大力發(fā)展第三產業(yè)會直接促進城市商業(yè)和服務業(yè)､樓宇市場的繁榮｡政府通過產業(yè)結構調整,降低房地產業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位,緊縮投資于房地產業(yè)的資金,將會減少房地產商品市場的活力,給房地產開發(fā)企業(yè)帶來損失｡

(2)金融政策風險

房地產投資絕大部分依靠銀行貸款而進行,國家金融政策的調整對房地產業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響｡2003年6月央行《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》,對房地產開發(fā)資金貸款､土地儲備貸款､建筑施工企業(yè)流動資金貸款､個人住房貸款等方面作了嚴格規(guī)定,提高房地產企業(yè)貸款準入門檻,使那些主要靠銀行貸款進行投資的企業(yè)面臨著一定的風險｡

(3)土地政策風險

房地產開發(fā)建設以土地為載體,土地政策的變化勢必對房地產業(yè)產生重要影響｡土地產權制度的變更､不同的土地取得方式､土地調控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會帶來房地產投資風險｡

(4)稅收政策風險

稅收政策的變化對房地產投資影響重大｡稅收政策和土地調控政策是市場經(jīng)濟條件下政府調節(jié)房地產市場的兩個有力工具｡房地產投資中,各種稅費名目繁多,占開發(fā)成本相當大的比例,因此,一旦提高稅率,房地產開發(fā)企業(yè)將面臨巨大成本風險｡

(5)城市規(guī)劃風險

城市規(guī)劃除了涉及到規(guī)劃指標和用途的相容性､容積率､建筑覆蓋率､建筑限高等,更重要的是通過城市規(guī)劃布局調整和城區(qū)功能調整､交通的變化等來對房地產業(yè)帶來影響｡因此,房地產企業(yè)能不能及早預測規(guī)劃目標,選擇增值潛力較大的合適地塊,是決定項目開發(fā)成敗的核心因素｡

2.經(jīng)濟風險

經(jīng)濟風險包括市場供求風險和通貨風險｡市場供求風險是最直接的風險｡市場供應量､市場購買力､市場價格等反映供需狀況指標的動態(tài)性和不確定性,導致供需的動態(tài)性和不確定性,進而極易導致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風險｡相反,市場供需不平衡會導致大量商品房空置滯銷,使投資者承受資金積壓的風險｡另外,房地產投資周期較長,其間可能遭受由于物價下降帶來的通貨緊縮風險,也可能遭受因物價上漲而形成的通貨膨脹風險｡膨脹率下降會抑制對房地產商品的需求,房地產價格下跌,給房地產投資者帶來損失,膨脹率增大會刺激對房地產的需求｡

3.區(qū)域社會環(huán)境風險

由于社會經(jīng)濟發(fā)展的不均衡性,各個國家､不同地區(qū)的社會環(huán)境各異,這使得不同地域的房地產開發(fā)面臨不同的風險因素,同一風險因素在各地的影響程度也相差懸殊,即風險具有比較明顯的地域性｡

4.開發(fā)時機風險

從房地產周期理論可知,項目開發(fā)時機也存在著一定的風險｡由于房地產開發(fā)周期長,易受國民經(jīng)濟的影響,因此,經(jīng)濟發(fā)展趨勢就成為影響開發(fā)時機的主要因素｡所以說,風險與開發(fā)時機的選擇密切相關｡

二、項目實施階段的風險

房地產投資的實施階段是指房地產投資計劃的具體實現(xiàn)過程,它包括從獲取土地､籌措資金到設計施工等過程｡此階段將面臨具體的風險因素｡

一方面,在土地獲取階段,房地產開發(fā)企業(yè)通過協(xié)議､招標和拍賣意投等方式來獲得所需要的土地,這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風險｡

另一方面,時間､質量和成本是房地產項目建設階段的三大管理核心,也是三大風險因素｡管理不當,將會使企業(yè)面臨工期拖延風險､質量風險和成本風險｡

1.工期拖延風險

工期一旦被延長,一方面房地產市場狀況可能會發(fā)生較大的變化,錯過最佳租售時機,如已預售,會承擔逾期交付的違約損失､信譽損失;另一方面,會增加投入資金利息支出,增加管理費｡

2.項目質量風險

質量是企業(yè)的生命｡開發(fā)項目質量主要體現(xiàn)在項目的適用性､可靠性､經(jīng)濟性､美觀性與環(huán)境協(xié)調性五個方面｡消費者重視房屋的物理質量,更強調房屋的效用｡承包商施工技術水平落后､偷工減料,建筑結構有安全隱患等,是造成項目質量風險的主要因素;房屋設計和戶型結構未充分考慮潛在消費者功能需求,也是房屋質量不佳的重要方面｡

3.開發(fā)成本風險

房地產項目開發(fā)成本風險源于開發(fā)的各個階段｡建設前期對項目成本的影響程度達95%—100%,越到后期影響程度越小｡在規(guī)劃設計中,方案陳舊､深度不夠,參數(shù)選用不合理以及未進行優(yōu)化優(yōu)選設計,都會導致生產成本的增加,在建設期間,國家調整產業(yè)政策,采用新的要求或更高的技術標準,也都會使房地產開發(fā)成本增加｡除此之外,通貨膨脹､物價上漲導致的建材價格上漲和建筑成本的增加及項目是否能按時完工､工程質量的保證､施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風險｡

三、經(jīng)營管理階段的風險

房地產項目建成后,資金投放工作基本結束,投資過程就轉入到房地產銷售､出租或物業(yè)管理的經(jīng)營管理階段｡該階段決定著房地產投資收益的實現(xiàn),是房地產投資風險最大的環(huán)節(jié)之一｡其中包括:營銷策劃風險､物業(yè)管理風險和其他風險｡

1.營銷策劃風險

營銷策劃是經(jīng)營管理的核心,它的成敗直接影響到成本能否收回､利潤能否實現(xiàn)｡在房地產營銷策劃中,價格定位､銷售渠道､營銷方式等都是很重要的方面｡其中,定價最關鍵,因為消費者對價格最敏感｡價格過高遠離市場會引起房地產銷售困難,難以實現(xiàn)利潤;而價格過低不僅會減少房地產利潤,還可能致使消費者懷疑商品房的質量,從而影響房地產商在市場中的形象和信譽風險｡

2.物業(yè)管理風險

物業(yè)管理的水平關系到企業(yè)的聲譽和后繼生存與發(fā)展｡房地產開發(fā)投資競爭日益激烈,消費者不僅注重其價格和質量,而且注重其售后服務,即物業(yè)管理,物業(yè)管理需要一些專業(yè)的管理人員來進行管理,這也面臨著一些不確定因素,如專業(yè)管理隊伍､管理構架､管理公約以及管理費用等｡

3.其他風險

其他風險有很大的不確定性｡其中包括不可抗力以及由人們的過失或故意行為所致的災害等等｡這些風險發(fā)生的可能性較小,但所造成的損失卻是較大的｡

總之,房地產投資過程是一個長期的､涉及面廣且復雜的過程｡這一過程中存在著大量不確定的風險因素,同時,還涉及到房地產投資者與政府部門､最終用戶等之間的諸多關系,涉及到大量的政策､法規(guī)和法律問題,要做出一系列非確定性決策,這些決策屬于風險性決策范疇,決策是否正確,直接影響到投資的效果甚至投資的成敗｡因此,必須對房地產投資過程作全面､系統(tǒng)的風險分析｡

參考文獻:

[1]許曉音.房地產投資風險與防范對策研究[J].商業(yè)研究,2002,(9).

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[3]俞明軒.房地產投資分析[M].北京:首都經(jīng)濟貿易大學出版社,2004.

第3篇：房地產投資策劃范文

關鍵詞：房地產企業(yè) 投資項目 后評價 價值

中圖分類號：F293

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2016）11-279-02

隨著社會經(jīng)濟中房地產企業(yè)的大發(fā)展，企業(yè)的投資項目也越來越多。為了讓投資帶來更多效益，投資項目后評價顯得非常重要。房地產企業(yè)管理層應進行理論學習和方法研究，對現(xiàn)有數(shù)據(jù)資料進行檢驗，再進行項目后評估，全面總結項目投資管理的經(jīng)驗，改進管理制度，對出現(xiàn)的問題進行不斷改進，及時有效地反饋存在問題，這對于未來項目的決策和效益的提高，能起到?jīng)Q定性作用。

一、房地產項目投資后評價的內涵

項目后評價是指對已經(jīng)完成的項目或規(guī)劃的目的、執(zhí)行過程、效益、作用和影響所進行的系統(tǒng)的客觀的分析。通過項目后評價完成對投資活動的檢查總結，確定投資預期的目標是否達到，項目是否合理有效，項目的主要效益指標是否實現(xiàn)，通過分析評價找出成敗的原因，總結經(jīng)驗教訓，并通過及時有效的信息反饋，為未來項目的決策和提高完善投資決策管理水平提出建議，同時也為被評項目實施運營中出現(xiàn)的問題提出改進建議，從而達到提高投資效益的目的。

項目后評價于19世紀30年代產生在美國，直到20世紀60年代，才廣泛地被許多國家和世界銀行、亞洲銀行等雙邊和多邊援助組織用于世界范圍的資助活動結果評價中。

房地產項目后評價是指在房地產項目建設完成并到達一定設計能力后，對房地產項目的前期工作、項目建設、建成后經(jīng)營管理情況等進行調查研究，從而判斷房地產項目的實施結果與計劃目標的差距，以確定房地產項目策劃和判斷的正確性，找出產生偏差的原因，總結經(jīng)驗教訓，并通過及時有效的信息反饋，對房地產項目現(xiàn)狀制定切實可行的對策及措施，為今后完善項目策劃、項目實施和管理、項目監(jiān)督、項目經(jīng)營管理等工作創(chuàng)造條件，提高投資效益。從房地產項目的獨特角度來看，其后評價內容主要有以下幾個部分：

1.房地產項目決策后評價，主要包括項目可行性研究報告內容與形式是否符合國家有關批復文件、部門的規(guī)定，項目決策程序是否符合基本建設程序等。

2.規(guī)劃設計后評價，主要是設計單位選擇，規(guī)劃布局與交通的組織。

3.房地產項目施工后評價，主要包括施工準備工作評價和施工管理工作的評價。

4.房地產項目商業(yè)運營后評價，包括：

（1）房地產項目目標后評價。該項評價的任務是評定項目立項時各項預期目標的實現(xiàn)程度，并要對項目原定決策目標的正確性、合理性和實踐性進行分析評價。

（2）房地產項目效益后評價。項目的效益后評價即財務評價和經(jīng)濟評價。

（3）房地產項目影響后評價。主要有經(jīng)濟影響后評價、環(huán)境影響后評價、社會影響后評價。

（4）房地產項目持續(xù)性后評價。項目的持續(xù)性是指在項目的資金投入全部完成之后，項目的既定目標是否還能繼續(xù)，項目是否可以持續(xù)地發(fā)展下去，項目業(yè)主是否可能依靠自己的力量獨立繼續(xù)去實現(xiàn)既定目標，項目是否具有可重復性，即是否可在將來以同樣的方式建設同類項目。

（5）房地產項目管理后評價。項目管理后評價是以項目目標和效益后評價為基礎，結合其他相關資料，對項目整個生命周期中各階段管理工作進行評價。

二、房地產企業(yè)投資項目后評價的特點

1.房地產項目后評價具有真實性。根據(jù)現(xiàn)實發(fā)生的真實數(shù)據(jù)，根據(jù)實際情況提供的數(shù)據(jù)資料進行分析。而投資項目前評價，是預測數(shù)據(jù)。房地產企業(yè)投資項目后評價的數(shù)據(jù)比較客觀。能夠真實地反映出投資的情況，有力地對企業(yè)項目進行評判。

2.房地產項目后評價具有整體性。房地產投資項目后評價能對整個項目的過程進行完整的分析，不僅可以分析項目的投資過程、經(jīng)營過程。還要分析投資帶來的整個收益，能夠對投資實施效果，經(jīng)濟收益，管理狀況，進行全面分析。能夠準確地掌握整個項目的現(xiàn)狀，無限地挖掘項目的潛力，最大程度地創(chuàng)造價值。

3.房地產項目后評價具有探索性。投資探索性分析整個項目運營狀況，根據(jù)其問題，制定未來的發(fā)展方向，對整個投資項目綜合進行評價，不斷探索項目是否具有持續(xù)發(fā)展的能力。所以，這就要求評價人員的綜合專業(yè)素質要高，有效地準確地分析出影響投資效益的因素，為項目指引正確的方向，少走彎路，盡可能地節(jié)省項目建設的資源，降低項目的成本，提高項目的建設效率，并且提出有效的、可實施的具體方案。

4.房地產投資項目后評價具有回饋性。項目投資前期評價為投資者提供了重要的決策依據(jù)，而項目投資后的評價目的，根據(jù)實際情況，可以向有關部門反饋真實信息，好的方面可以繼續(xù)發(fā)揚，不好的方面可以引以為戒，從而及時的找出改進措施，為今后管理、投資計劃、制定目標、積累經(jīng)驗起到了重要作用。用來檢測項目投資決定是否正確，為以后類似項目建設提供了正確的投資方向。

三、房地產企業(yè)投資項目后評價的價值

房地產企業(yè)投資項目后評價的價值對于企業(yè)來說，不是可有可無的，其重大的價值在于：

1.房地產投資項目后評價能正確評估企業(yè)投資的風險和收益。房地產企業(yè)在投資項目后進行評價，這樣可以有效地了解其中的風險和利益，有助于改善企業(yè)投資的策略，提升房地產企業(yè)在投資中的收益。運用投資項目后評價的方式評估投資能否達到設計能力、還貸能力，涉及各方面，企業(yè)通過投資項目或進行評價，認真分析、研究、然后進行評估。找出達不到預期目標效益的真正因素，通過分析之后，根據(jù)其原因進行項目決策、實施管理，根據(jù)分析，提出合理的改善措施。進行項目評估之后，將信息決策反饋到管理部和投資決策部，有利于改進企業(yè)投資項目。

2.房地產投資項目后評價是確保投資項目成功的客觀需求。對房地產企業(yè)投資項目進行綜合分析、評價能夠客觀、全面進行衡量，有利于提高各個部門的監(jiān)管能力、責任感從而建立健全績效考核制度，確保投資項目成功。

3.房地產投資項目后評價有利于提升投資項目管理水平。對企業(yè)投資項目的評價，有利于投資決策，從而提高投資收益。有利于加強項目管理，企業(yè)投資項目的管理比較繁瑣，項目中會存在著很多方面的問題，需要加大管理要求，健全管理體制。企業(yè)投資項目后，要對實際使用的材料、數(shù)據(jù)以及檢驗管理中會出現(xiàn)的問題進行綜合分析評價，形成科學合理的評估結果，通過企業(yè)對投資項目的評價，有利于新項目的投資、運轉，提升項目管理水平。

4.房地產投資項目后評價可以有效地促進項目的運營。項目后評價主要是在企業(yè)的運營階段進行，所以，可以有效的研究出投資初期和生產過程中的差距和不同。對預測和實際情況進行分析，找出其中的因素。加大管理力度，從而保證項目的正常運營，以提高項目的效益。

四、房地產企業(yè)投資項目后評價方法

房地產投資項目后評價方法的基礎理論是現(xiàn)代系統(tǒng)工程與反饋控制的管理理論，投資項目后評價亦應遵循工程相關的方法與原則。

1.房地產投資項目后評價的綜合評價方法是邏輯框架法。邏輯框架法（LFA）是由美國國際開發(fā)署（USAID）在1970年開發(fā)并使用的一種設計、計劃和評價的方法。目前有三分之二的國際組織把它作為援助項目的計劃、管理和評價方法。這種方法從確定待解決的核心問題入手，向上逐級展開，得到其影響及后果，向下逐層推演找出其引起的原因，得到所謂的“問題樹”。將問題樹進行轉換，即將問題樹描述的因果關系轉換為相應的手段---目標關系，得到所謂的目標樹。目標樹得到之后，進一步的工作要通過“規(guī)劃矩陣”來完成，規(guī)劃矩陣是一個4×4矩陣，矩陣自下而上的四行分別代表項目的投入、產出、目的和目標的四個層次；自左而右4列則分別為各層次目標文字敘述、定量化指標、指標的驗證方法和實現(xiàn)該目標的必要外部條件。目標樹對應于規(guī)劃矩陣的第一列，進一步分析填滿其他列后，可以使分析者對項目的全貌有一個非常清晰的認識。簡單地說，邏輯框架法是通過投入、產出、直接目的、宏觀影響四個層面對項目進行分析和總結的綜合評價方法。

2.房地產投資項目后評價的主要分析評價方法是對比法，即根據(jù)后評價調查得到的項目實際情況，對照項目立項時所確定的直接目標和宏觀目標，以及其它指標，找出偏差和變化，分析原因，得出結論和經(jīng)驗教訓。項目后評價的對比法包括前后對比、有無對比和橫向對比。

（1）前后對比法是項目實施前后相關指標對比，用以直接估量項目實施的相對成效。

（2）有無對比法是指在項目周期內“有項目”（實施項目）相關指標的實際值與“無項目”（不實施項目）的相關指標的預測值對比，用以度量項目真實的效益、作用及影響。

（3）房地產投資項目.橫向對比，是指同一行業(yè)內類似項目相關指標的對比，用以評價房地產企業(yè)的績效或競爭力。

（4）項目后評價調查，是采集對比信息資料的主要方法，包括現(xiàn)場調查和問卷調查。后評價調在事前策劃。

總之，企業(yè)投資項目后評價對改善管理制度，提高投資者效益起到了重要性作用，能夠有效地監(jiān)測到項目實際的收益。并對評價后出現(xiàn)的問題及時地采取彌補措施，調整發(fā)展方向的項目損失，保障企業(yè)獲得最大效益。

參考文獻：

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[2] 高喜珍，韓潔.公共工程項目后評價內容及指標體系構建[J].財會通訊（理財版），2008（01）

第4篇：房地產投資策劃范文

高職專業(yè)的課程理論教學比較枯燥，實踐教學存在嚴重的不足現(xiàn)象。為了培養(yǎng)高素質的技能型人才，房地產投資分析課程中，必須要探索實踐性教學改革的有效措施，促進課程教學目標的實現(xiàn)。

關鍵詞：

房地產投資分析；實踐性教學；改革

房地產投資分析是高職房地產專業(yè)學生必備的職業(yè)能力之一。為使學生更好地適應未來工作的需要，傳統(tǒng)以理論教學為主的房地產投資分析課程教學方法必須轉變?yōu)橐詫嵺`教學主。

一、房地產投資分析課程的實踐性教學改革內涵

房地產投資分析是高職高專院校房地產經(jīng)營與估價專業(yè)的一門專業(yè)課程，是社會中物業(yè)管理、房地產營銷與策劃等崗位的必備技能。地產投資分析課程應進行有效改革，促進學生掌握高質量的房地產投資分析方法，促進課程教學效果的提高。房地產投資分析課程的改革，趨向于通過真實工作情境的創(chuàng)設，向學生布置工作任務，從而以工作任務作為導向展開課程教學，在改革的課程教學過程中，更加注重通過引導學生的主動學習，提高學生的投資分析技能，獲得房地產投資分析工作的所需技能。實踐性教學是房地產投資分析課程改革的一個重要策略，有助于培養(yǎng)社會所需的應用型人才。教學如果與實踐脫離，則無法獲得較好的學效果，同時不能發(fā)揮實踐教學的意義。房地產投資分析是一門實踐性比較強的技能型課程，具有一定的綜合性。房地產投資分析課程的實踐性教學環(huán)節(jié)設置需要建立在對專業(yè)的深入了解的基礎上，通過有效的市場調查，對房地產開發(fā)知識進行了解，進而不斷深化崗位實踐。實踐性教學環(huán)節(jié)應包含三部分內容：（1）教學基礎，該基礎知識主要包括對房地產投資分析課程的專業(yè)認知，包括市場調查以及相關課程的理論教學；（2）教學實施過程，教學的有效實施過程主要包括對房地產投資分析課程的實踐性案例的相關教學訓練，同時還包括項目投資分析的模擬綜合實踐；（3）教學環(huán)節(jié)的最后一個是對學生的技能應用的有效提高，主要包括畢業(yè)設計以及頂崗實習兩種內容。

二、房地產投資分析課程的實踐性教學改革策略

（一）應用多樣化的教學形式，提高學生的動手能力房地產投資分析課程的實踐性教學應該是以實際項目為情境展開的一種有效的教學活動，主要可以通過兩種教學形式來實現(xiàn)，一種是觀摩性實踐教學，主要通過該實際項目的案例解說，來解決相關的問題，該過程中，教師通過課堂提問，引導學生進行思考，學生通過小組討論，展開教學活動，進而營造出良好的學習氛圍，從而開發(fā)學生的思路，不斷優(yōu)化教學效果。另一種教學形式是實戰(zhàn)性實踐教學，主要是以課外練習為主，將真實工程實例作為真實情境，安排相關的問題，學生在實際的實踐活動中獲得知識的內化，從而促進技能的提高。通過實戰(zhàn)型實踐教學過程中教師的答疑以及輔導工作，提高學生的學習積極性，對實踐活動進行分析總結，從而促進學生知識的記憶以及遷移。實踐教學是鞏固理論知識和加深對理論認識的有效途徑，是培養(yǎng)具有創(chuàng)新意識的高素質房地產人員的重要環(huán)節(jié)，是理論聯(lián)系實際、培養(yǎng)學生掌握科學方法和提高動手能力的重要平臺。還應注意學生素養(yǎng)的提高和正確價值觀的形成。

（二）選擇合適的實踐性教學實施形式，確定最優(yōu)化的選題在房地產投資分析實踐性教學課程中，比較強調理論與實踐的相結合，教學應該以可行性研究以及置業(yè)顧問作為工作的根本導向，利用任務驅動教學策略，有效應用理論知識在實踐過程中。該過程中，教師可以通過運用案例教學等方法，促進理論與實踐的深度融合，同時可以圍繞置業(yè)投資分析做好教學的選題工作，確定選題的范圍，并對投資進行高層次的內容選擇。選題應該具有一定的選擇性，選擇最優(yōu)化的選題。在實踐性教學過程中，教師應該在不同的教學環(huán)節(jié)中，采用不同的案例教學方法，實現(xiàn)最優(yōu)化的加息效果。實踐性教學的教學效果受到選題的影響，應該根據(jù)選題確定合適的教學案例，進而展開教學實踐，以期實現(xiàn)教學目標。

（三）嚴格遵守實踐性教學原則，建設實踐性教學體系在房地產投資分析課程教學過程中開展實踐性教學，必須要遵守以下幾個原則：（1）特色性原則。確立以素質教育為核心，技術應用能力培養(yǎng)為主線，應變能力培養(yǎng)為關鍵，產學研結合為途徑，與時俱進的人才教育培養(yǎng)模式這是我院實踐教學體系構建中遵循的原則。（2）實用型原則。要充分體現(xiàn)專業(yè)崗位的要求，與專業(yè)崗位群發(fā)展緊密相關。以此為原則組成一個層次分明、分工明確的實踐教學體系。（3）混合型原則?；旌闲腕w現(xiàn)在教師類型的混合、理論教學和實踐教學的混合、教室與實驗室的混合等方面，淡化理論教學與實踐教學、專業(yè)教師與實踐指導教師、教室與實驗室的界限，對實踐教學設施進行重新整合，形成一體化混合實踐教學模式。

三、結語

高職專業(yè)的課程理論教學比較枯燥，實踐教學存在嚴重的不足現(xiàn)象。為了培養(yǎng)高素質的技能型人才，房地產投資分析課程中，必須要探索實踐性教學改革的有效措施，促進課程教學目標的實現(xiàn)，教師應該不斷提高自己的實踐性教學水平。

【參考文獻】

［1］林雨，武躍子，黃炯華．應用型本科實踐性教學中存在的問題研究———以《證券投資分析》課程為例［J］．科技信息，2013，03．

［2］戴天柱，鄭俠．對實踐教學在高校教學改革中的認識與探索———證券投資分析課程的實踐教學體驗［J］．教育教學論壇，2012，11．

［3］王春芝．基于應用型人才培養(yǎng)的高?！斗康禺a估價》教學模式探討［A］．中國房地產估價與經(jīng)紀2013年第5期（總第102期）［C］．2013，03．

第5篇：房地產投資策劃范文

［關鍵詞］房地產投資;全球化；國際資本

作者簡介：汪利娜，女，中國社會科學院經(jīng)濟研究所，研究員，北京 100836

收稿日期：2006.8.30

20世紀80年代以來，現(xiàn)代信息技術的發(fā)展、各國放松金融管制和新興市場的迅速崛起使經(jīng)濟全球化呈現(xiàn)出前所未有的新特點：一是經(jīng)濟全球化不僅表現(xiàn)為貿易、生產的全球化，更重要的是資本的全球化。二是國際資本進入東道國的方式也不再是簡單的直接投資，如“綠地投資”，即跨國公司在東道主國興建新工廠和企業(yè)，擁有全部生產性資產的產權，實現(xiàn)對企業(yè)經(jīng)營管理的控制，而是較多采取了組合投資（FPEI），即以純粹的財務目的（而非企業(yè)的經(jīng)營控制權）進行的股票、債券等投資。三是國際資本的投資結構也在發(fā)生著變化，從初期的在世界各地建工廠，生產汽車、飛機、機電、冰箱、彩電和其它各種民用耐用消費，逐步滲透到電子信息、商務、金融及眾多非物質的服務領域（商業(yè)零售、運輸、海運、勞務、廣告、旅游、餐飲、飯店、醫(yī)療、文化、教育和娛樂業(yè)）等，其中房地產投資無疑是國際資本追逐的熱點之一。

一、國際房地產投資的方式

伴隨著經(jīng)濟全球化、信息技術的發(fā)展和金融產品創(chuàng)新,為從事國際房地產投資開辟了多種途徑。概括起來國際房地產投資或擁有不動產可分為三大類:

(一)直接投資與間接投資

所謂的直接投資就是投資者直接投資開發(fā)建設、收購、持有和經(jīng)營房地產。直接投資戰(zhàn)略的實施可以是本公司自己經(jīng)營管理，也可以設立分公司或委托給專業(yè)投資管理公司。許多國家是將經(jīng)營業(yè)務委托給第三方，但不設立分帳戶也被視為一種直接投資，這樣，投資戰(zhàn)略、收購――持有和出售等重大決策仍掌控在投資者手中。由于大規(guī)模和多樣化的房地產投資組合不僅需要大量專業(yè)的人才，包括資產收購、營銷、資產管理、評估、策劃人員等，還需要有雄厚的資本做后盾，因此，直接從事大規(guī)模的房地產組合投資多限于有實力的機構投資者。

間接投資是指以購買開放式和封閉式基金，或公開上市交易房地產股票等方式進行房地產投資。盡管是投資者自已決策選擇了某家房地產投資信托基金，看似直接投資，但實際的投資決策和房地產經(jīng)營權卻掌控在基金經(jīng)理人的手中。各國對間接投資房地產金融工具都有獨特的制度安排和規(guī)范，對多種房地產投資基金在流動性、可控性、管理費和資產凈值的計算等方面都存在一定的差異，這使得間接投資房地產對許多投資者來說成本不可低估。

(二)掛牌與非掛牌房地產投資證券

掛牌和非掛牌上市的房地產投資證券的主要區(qū)別在于是否在證券交易所公開掛牌交易。房地產投資信托基金（REITs）是典型在交易所的掛牌上市的房地產投資產品，但它與非掛牌私下交易的投資產品也有許多共性。例如，在美國，政府對房地產投資信托基金的運作有許多特殊的規(guī)定：（1）與其他投資基金不同，房地產投資信托是一種專門從事房地產投資經(jīng)營活動的投資基金；（2）其75%以上的資產必須是投資經(jīng)營有收益的房地產、以房地產為抵押的貸款、持有其他REITs股份、現(xiàn)金和政府證券；（3）其總收入的75%應來自房地產相關投資；（4）每年必須將95%的凈利潤分配給股東。這些規(guī)定使得掛牌和非掛牌的房地產投資證券，如開放式基金的收入結構極其相似。在許多國家，政府還為房地產投資信托基金提供稅收優(yōu)惠，即基金可減免公司所得稅，只是投資者的紅利需交納公司或個人所得稅。此外，兩類投資品的區(qū)別在于：掛牌交易的產品流動性強，信息透明度高，政府監(jiān)管嚴格、運作規(guī)范，這贏得了眾多中小投資者和擁有長期資金機構投資者的青睞。

(三)公募與私募房地產投資證券

公募房地產投資證券涵蓋了所有證券交易上市的、主營業(yè)務是房地產的公司股票，且其銷售的對象可以是機構投資者也可以是個人。私募房地產投資證券是指直接擁有不動產或借助開放式或封閉式基金間接投資。公募與私募的區(qū)別在許多方面類似掛牌與非掛牌房地產投資證券。近年來隨著房地產投資基金在全球的興起，當人們談論公募房地產投資產品時，多是指房地產投資信托基金，私募則是指開放式或封閉式房地產基金。兩大類房地產投資品的主要區(qū)別在于每股價值的計算方法不同，公募產品的股價取決于交易所市場的供需關系；私募產品的股價計算則要復雜得多，開放式基金單位的價值取決于不動產增值，而不是房屋銷售的價格。此外，公募投資品的透明度高，在美國公開上市交易的房地產信托投資基金必須在美國證券交易委員會登記注冊，接受監(jiān)管。不同產品對風險與收益的選擇也有不同偏好。

二、房地產投資市場規(guī)模及結構

在金融創(chuàng)新的今天，借助各種公募或私募的基金投資于房地產越來越普遍，其中，房地產投資信托基金（REITs）已成為間接投資最主要的金融工具。在1994年，全球只有5個國家(美國、荷蘭、澳大利亞、新西蘭和加拿大)推出了掛牌房地產投資信托基金,到2005年全球已有19個國家和地區(qū)（比利時、日本、韓國、新加坡、法國、臺灣、香港、保加利亞、馬來西亞、泰國、土耳其、以色列）推出掛牌REITs，英國、德國、芬蘭、意大利、印度和菲律賓也在積極準備推出掛牌REITs，這使得房地產投資證券的市場規(guī)模迅猛發(fā)展。

根據(jù)UBS國際資產公司的研究報告， 2003年26個核心國家和地區(qū)，人口占世界人口的18%，GDP占全球經(jīng)濟總量的80%，資本市場上的三大類資產（房地產證券、債券和股票）的資本市值為43.8萬億美元，其中房地產投資證券的市場是6.2萬億美元，占14%；債券市場規(guī)模為19.6萬億，占45%；股票市場規(guī)模18萬億美元，占41%。到2004年，房地產投資證券市場規(guī)模增長至6.6萬億美元。其中，投資熱點主要集中在美國，其房地產投資證券的市場規(guī)模為2.6萬億美元，占全球房地產證券投資的40%，北美2.831萬億美元，占全球房地產投資的50%,英國4800億美元，歐洲大陸1.86萬億美元，亞洲5430億美元(除日本外)，日本7520億美元，澳大利亞和新西蘭1420億美元（詳見表1）。

美國是全球吸引國外直接投資（FDI）最多的國家，其房地產投資也是國際資本停泊的最佳港灣。據(jù)美國國家統(tǒng)計署的數(shù)據(jù)，2000―2004年間，美國的外國直接投資分別是14185億美元、15144億美元、15044億美元、15050億美元和17001億美元，房地產投資分別為410億美元、351億美元、370億美元、361億美元和379億美元，占外商直接投資的3%左右，其中，日本外商直接投資房地產占14%，拉美占12%，英國占11%，德國占10%，荷蘭占9%，加拿大占9%，余下29%的市場份額來自其他國家。但這并不包括外資以其他方式（間接投資）進入房地產市場，也不包括外國人在美國購置住宅。按美國房地產經(jīng)紀人協(xié)會提供的數(shù)據(jù)，外資機構購買和持有的美國商業(yè)不動產在1700億美元左右。大量外資的涌入對美國經(jīng)濟的影響是利大于弊，其積極影響是：(1)促進了建筑業(yè)、房地產業(yè)和金融業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造了較多的就業(yè)機會；(2)大量國際資本的流入，充足的資金支持使美國住宅抵押貸款創(chuàng)45年新低，只有6%左右；(3)商業(yè)不動產空置率持續(xù)走低，2005年辦公樓、倉儲、公寓和零售的空置率分別為11%，10%，5%和7%左右。住宅銷售量旺盛，近三年新房和存量房年均銷售量700萬套以上。其負面的影響是：過度依賴國際資本，加之美國長期經(jīng)常項目赤字龐大，使其經(jīng)濟受外部環(huán)境的影響越來越大。但美國經(jīng)濟的失衡只是全球經(jīng)濟失衡的一個縮影。用美聯(lián)儲主席伯納克的話來講，是由于全球儲蓄過剩，特別是日本和中國持有大量儲蓄資金，加之發(fā)達國家人口的老齡化所導致，2000年日本65歲以上人口占人口比重為17.1%，德國占16.3%，法國16%，意大利18.1%，英國15.9%，全球僅養(yǎng)老基金就上百萬億美元，都在尋找投資機會，給自己養(yǎng)老錢找一個“安全的家”，那么，除投資于股票、債券外，房地產自然也成了國際資本理想的投資品。

三、中國的對策與挑戰(zhàn)

自21世紀以來,國際資本進入中國的投資方式、投資結構也在悄然發(fā)生著變化，其投資的目標在向第三產業(yè)，如銀行、保險、交通、電信、倉儲、餐飲零售等行業(yè)轉移，房地產也是國際資本追逐的“獵物”。外資熱衷于中國的房地產投資，除了有一般國際房地產投資共性外，還有著“中國現(xiàn)象”的特殊性，突出表現(xiàn)在：

1.中國的房地產是在國民經(jīng)濟穩(wěn)步快速增長的大背景下成長起來的，這種經(jīng)濟的高速增長在全世界其他地區(qū)是不多見的。中國國民經(jīng)濟增長的潛力是房地產持續(xù)發(fā)展的巨大動力。

2.人民幣升值潛力和有管理的浮動匯率政策，降低了投資風險。國際資本投資房地產最大風險之一是匯率風險，在一些國家匯率自由浮動幅度過大，常常會侵蝕投資者的收益，但中國人民幣與外幣浮動區(qū)間有限，且升值潛力較大，這可以使投資者獲得匯率和物業(yè)升值的雙重收益。

3.中國房地產業(yè)剛剛起步，即便在北京、上海和深圳，與全球國際化大都市相比，其許多商業(yè)性不動產的租金水平仍比較低，據(jù)CBRE最近公布的2005年全球主要城市甲級寫字樓每平方尺的月租金水平，排名前10位的有：倫敦（141.72美元），東京（111.45美元），巴黎（72.06美元），香港（58.81美元），華盛頓（45.47美元），紐約（44.85美元），馬德里（36.59美元），悉尼（33.22），洛杉磯（29.76美元）和多倫多（25.44美元）。可以預測隨著中國城市在國際化水平的提高，各類物業(yè)的租金水平增長潛力較大。

4.隨著日本（2000年）、韓國（2001年）、新加坡（2002年）和香港（2004年）資本市場對REITs的開放,為海外基金投資中國房地產打通了退出的通道。在1993―2003年間，外商投資中國房地產多采取直接投資、入股直接參與房地產的開發(fā)建設，房地產直接投資的施工期長，收益期也長。但自2004年以來，國際資本更多采取了間接投資的方式，雖然沒有公開的國際著名的房地產投資基金進入中國市場，但在大手筆的直接收購成熟的商業(yè)樓宇的背后都采取了基金運用的模式，即低價收購―提升價值―打包出售。這種運作方式可以讓國際投資者在短期內在國際資本市場上籌集大量資金，進入中國市場，又可在較短的時間內轉手在資本市場上出售、隨時變現(xiàn)投資的股權和債權，這可以說是國際資本快速獲利的一個捷徑。

上述“中國優(yōu)勢”正是吸引眾多國際資本進入中國房地產市場的誘因。摩根士丹利正是在“房地產泡沫、市場要崩盤了”的煙霧下成了中國房地產市場上胃口最大的投資銀行，先后以5億元人民幣收購上?！板\麟天地雅苑”，又以4億元收購北京富力雙子城商住樓，此后又分別以8.46億港元和9000萬美元收購了 “上海廣場”和“上海世界貿易大廈”。短短過去兩年，許多國際著名投資集團公司，如荷蘭的ING，新加坡的凱德置地和GIC投資公司，香港麥格理銀行，美國美林、高盛、雷曼兄弟、漢斯地產、洛克菲勒集團、凱雷投資集團和柯羅尼楊子基金等在中國房地產市場都有不凡的表現(xiàn)。

綜合上述分析我們可以看到：在經(jīng)濟全球化和資本以“流動空間”取代“地域空間”的大背景下，中國房地產投資全球化可以說是一種不可逆轉的趨勢，那么，簡單的限制常常是難以奏效，且限制是一把雙刃劍，在限制了別人的同時也限制了自己。這與中國為什么在貿易盈余和儲蓄過剩的情況下還要引進外商直接投資的道理是一樣的，因為我們引進外資的同時，或多或少都會伴隨著先進的技術、管理、規(guī)則、秘訣和國際市場環(huán)境等國內稀缺因素的引入，這對提高我國的管理水平、國際競爭力可產生積極的影響。同樣不可忽視的是，我們在引進外資的同時，也獲得了不易量化但卻實際存在的“就近學習”機會。

但不限制不等于放松監(jiān)督、管理和調控，目前我國房地產引進外資最大的問題是信息不明，監(jiān)管不到位，制度建設滯后，調控手段匱乏。

1.房地產市場透明度低，信息不充分。對于外資投資于房地產我們有許多未知數(shù)：中國到底有多少外資進入了房地產？從官方FDI統(tǒng)計數(shù)據(jù)我們看到，2005年外商投資房地產54億美元，僅占FDI的10%左右，外商直接投資較多仍是制造業(yè)、交通運輸、倉儲、電信、零售服務業(yè)等。從房地產投資的資金來源分析，1997年房地產利用外資460億元RMB，占比重高達12%，2004年利用外資228億元RMB，占比降至1.3%。除了直接投資和外資銀行貸款還有多少外資進入了房地產？

外資是以什么方式投資于房地產，是直接與間接投資、合資合作、兼并收購、銀行貸款，還是投資基金？在諸多外資投資中，多少是熱錢、多少是長期投資？其投資的熱點是寫字樓、商業(yè)樓宇還是住宅？換言之，現(xiàn)有的統(tǒng)計數(shù)據(jù)、統(tǒng)計指標根本不能全面準確地反映外資投資房地產的現(xiàn)狀。近期，瓊斯蘭格拉薩利研究所公布了全球房地產透明度指數(shù)，在它跟蹤的56個國家中，中國房地產市場透明度排列第42位。透明度低，信息不充分不僅阻礙了市場供需結構的改善，更使得政府調控失去了科學的依據(jù)，這也是房地產調控政策頻頻出臺，但效果并不理想的原因之一。

2.制度改革滯后，監(jiān)管不到位。中國推進市場化改革多年，如何讓市場在資源配置中發(fā)揮基礎性作用仍是一個沒有解決的問題，從而衍生出一些新的政府管制經(jīng)濟現(xiàn)象：一方面我國多年“雙順差”，儲蓄遠遠大于投資；另一方面各省長、市長仍在走馬燈式出國赴港，招商引資。吸引外資、上項目甚至成了衡量地方政府政績的關鍵指標，結果使中央的調控政策常常會遭遇“上有政策，下有對策”的尷尬。

3.調控手段匱乏，效率低下。國際資本，特別是“熱錢”進入房地產市場要獲得高收益，多得利于市場高度的流動性，即快進快退的便利。為了抑制國際資本對房地產市場的短期炒作行為，各國采取了多種調控措施，例如，在美國，REITs的經(jīng)營活動是受到多種法律法規(guī)限制的：（1）REIT持有的不動產期限不能少于4年；（2）在不動產銷售前的4年內，它在房地產上的資本性支出不能超過銷售價格的20%；（3）同一年度內銷售的房地產數(shù)量不能超過5宗；（4）出售的不動產不能是通過剝奪抵押贖回權獲得的。這些限制性條款在一定程度上提高了短期炒作的交易成本，從而有效抑制了REIT短期炒作的投機行為，引導REIT長期持有不動產，對穩(wěn)定房地產市場價格，促進市場健康發(fā)展起到積極促進作用。

綜合上述分析，我們認為，既然房地產投資全球化發(fā)展的趨勢是不可逆轉的，人們應當適應全球化，而不是反抗它。①應對房地產投資全球化，我們應在以下幾方面做出努力：一是加強各部門的信息網(wǎng)絡、信息披露制度建設，實現(xiàn)全社會的信息共享。要了解把握外資進入房地產的特點和運作規(guī)律，即時監(jiān)控外資房地產投資的投向，準確把握投資規(guī)模、投資結構和資金的動態(tài)信息，為政府科學調控和企業(yè)理性投資提供依據(jù)。二是在外商“購買―持有―出售”房地產的具體環(huán)節(jié)上制定具體可操作的措施，本國公民購買住房5年內要上市交易要交重稅，為什么不能對外資設定不動產持有期的下限，或依據(jù)不同的物業(yè)產品、持有期限設定不同的稅率，也可以設立金融轉移稅，即要求外國投資基金將一定比例資本在一定時期內存放中央銀行，以抑制短期炒作行為。三是通過金融創(chuàng)新，為國內資質好的企業(yè)提供多元化的融資渠道，提高他們房地產投資、經(jīng)營管理水平，以及國際投資者的競爭力。四是大力發(fā)展國內的房地產投資信托基金，我國民間資本初具規(guī)模，如何給中國民間資本以國民待遇并通過基金 “積少成多、專業(yè)化經(jīng)營、分散投資、利益共享”的運作方式，讓中小投資者投資或持有大型有收益的不動產，這將是中國資本走向世界的有效途徑。

注 釋：

①里斯本小組：《競爭的極限》，中央編譯出版社2000年版，第227頁。

主要參考文獻：

［1］特瑞斯.M.克勞瑞特．房地產金融［M］．北京：經(jīng)濟科學出版社，2004．

第6篇：房地產投資策劃范文

【關鍵詞】房地產項目；風險管理；政策風險

在房地產投資活動中,人們既想獲得較大的收益,也想規(guī)避各種風險。這是一對復雜而難解的矛盾。對一個理智的投資者,只有充分了解房地產投資的風險情況,對各種風險進行認真地分析和預測,并根據(jù)自身實力,估算投資風險的承受能力,綜合權衡房地產投資的收益和風險,制定規(guī)避風險的防范措施,以求達到風險小而收益高的目的,這才是房地產投資開發(fā)商的理智選擇?？梢?了解和掌握房地產投資風險并及時規(guī)避風險,才是投資者明智的選擇。

1 房地產開發(fā)項目的風險分析

1.1 項目的定位風險。房地產開發(fā)項目的市場定位包括

項目的產品定位、建筑產品的質量定位、建設環(huán)境的品質定位,都是根據(jù)市場調查、項目的經(jīng)濟技術分析、項目可行性研究報告做出的,是指導項目決策、項目設計、項目營銷策劃方案等前期工作的依據(jù)?？梢哉f,項目的市場定位確定以后,基本上就敲定了項目的建設風格、建設成本、營銷推廣方案,就決定了項目的銷售前景,一旦市場定位不準確,項目的指導思想出現(xiàn)失誤,是后期無法或者是非常困難彌補的風險,也是項目開發(fā)過程中,最大的風險,屬項目建設的決策性失誤風險,按照風險影響范圍劃分屬于總體風險(決策風險),從某種程度上講,其結果也是不可管理風險。

1.2 項目的財務風險。財務方面的風險因素主要有融資風險和購房者拖欠款風險。房地產投資通常通過集資或貸款等方式籌集資金的,如果房地產的總投資收益率低于銀行利率,則不僅資金籌集變得非常困難,而且會造成了負債經(jīng)營的局面,出現(xiàn)融資風險。在房地產經(jīng)營過程中,由于購買者財務狀況與開發(fā)時預測的財務狀況發(fā)生了變化,也直接影響到房地產的投資回收的可靠性,造成資金回收的拖欠風險。這兩個風險是構成房地產投資開發(fā)經(jīng)營中財務風險的主要因素。

1.3 項目建設階段的風險。土地獲取后，投資者根據(jù)需求以及地區(qū)的情況對獲取土地進行項目建設。在項目建設的過程中也存在著一系列的問題，包括: 設計理念以及風格的落后或者不切實際、建筑物實用性差、建筑物存在質量問題等。

1.4 銷售階段的風險。銷售是房地產項目投資的最后階段，也是資金回流的階段。在這個階段中存在的風險主要來自于房地產銷售的數(shù)量、價位以及時機。在不同的地方，房地產的價格是不同的。銷售時如果不切合實際的銷售，就會影響房地產的銷售進度，從而影響資金回流。另外，在房地產銷售階段自然災害也會對房地產項目帶來風險。例如: 地震、龍卷風、洪水等。

1.5 土地取得階段的風險。土地取得階段的風險主要是土地購買和征地安置風險。土地購買價格直接關系到企業(yè)的利潤，開發(fā)商應該具備預測獲取土地增值潛力的能力。購買了土地使用權后，還有大量的征地、拆遷、安置補償工作，這個階段的工作往往會遇見極大的阻力，從而給項目開發(fā)帶來風險。

2 開發(fā)商規(guī)避項目風險的方法

規(guī)避風險的方法是通過對風險識別、風險評估、風險評價,在此基礎上優(yōu)化組合各種風險,并對風險實施有效控制和妥善處理風險導致后果,期望達到以最少成本獲得最大安全保證的目標。規(guī)避風險的主體是企業(yè)決策層,其核心是選擇最佳風險技術管理的組合,目的是實現(xiàn)最大安全保障效能。因此,開發(fā)商規(guī)避項目風險的主要內容為:

2.1 明確界定開發(fā)項目覆蓋的范圍,加強對項目范圍變動的控制,將項目的任務細分的更具體、更明確、更嚴密、更便于控制,以規(guī)避因遺漏而產生的風險。

2.2 明確項目目標,在企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略的總體要求下,按照項目《經(jīng)濟技術分析報告》和《項目可行性研究報告》提供的依據(jù),用科學的方法和態(tài)度進行項目決策,確定項目目標,避免出現(xiàn)決策失誤風險。

2.3 企業(yè)要培訓員工的風險思想，要培養(yǎng)員工的抗風險素質。每個企業(yè)的發(fā)展和壯大都有一批素質極強的員工，那么房地產企業(yè)更應該在現(xiàn)今競爭激烈的環(huán)境下培養(yǎng)一批又風險思想和抗風險能力的員工。這也是除了客觀的風險存在下一個能最大限度避免主觀風險的要素。

2.4 分化資金，多面投資?，F(xiàn)代企業(yè)的資金投資渠道已經(jīng)從單一化向多元化發(fā)展，房地產行業(yè)也有不少這樣的例子。在現(xiàn)在競爭激烈和政策浮動較大的房地產行業(yè)，企業(yè)可以把資金分化投資，這樣就可以避免巨大資金的投入回收周期慢問題，避免陷入單一化循環(huán)經(jīng)營的策略。也可以聯(lián)合其它實力較小的房地產企業(yè)一起投資，分擔其中一部分的資金也是一種新的投資渠道。這樣就不會因為資金一次性投入過大而面臨倒閉的風險。在多元化經(jīng)營的今天，房地產業(yè)經(jīng)營模式已經(jīng)不能用傳統(tǒng)的模式來競爭，只有轉變思想才能有立足之地。

2.5 增強項目風險意識，編制項目風險計劃。房地產項目的風險管理是以房地產企業(yè)的項目建設活動為主要的管理載體，對每個項目在立項之初就形成風險意識，有計劃的編制項目風險計劃是十分必要的。要根據(jù)客觀環(huán)境和政策的變化及時的改變計劃，才能做到真正意義上的從意識到行動的有效途徑，規(guī)避風險。有效的編制風險計劃，就能最大程度上在建設過程中合理的安排管理，施工計劃，材料使用。從而保證質量并能避免延長工期的風險。

綜上所述，風險管理、規(guī)避風險貫穿房地產開發(fā)項目的全過程，風險管理靠項目集體管理的力量。每個風險的規(guī)避、控制和轉移都是綜合管理的結果。因此，建立現(xiàn)代管理制度和適應于市場環(huán)境發(fā)展需要的組織結構，重視“過程控制”的管理重視企業(yè)的體系化、制度化、程序化管理建設，客觀看待風險，對風險進行有效的管理，就會減少或規(guī)避風險對開發(fā)項目的不利影響。

參考文獻：

[1]陳煌紅，張 欣.房地產開發(fā)項目全面風險管理［J］． 西南科技大學學報，2006( 3) :56-58．

[2]鄧田生,徐杰軍.房地產開發(fā)項目風險管理體系設計初探［J］.企業(yè)技術開發(fā)，2006(11):101-103．

第7篇：房地產投資策劃范文

【關鍵詞】建筑策劃 ；房地產策劃

【中圖分類號】TU548【文獻標識碼】A【文章編號】1674-3954（2011）02-0006-02

一、建筑策劃與房地產策劃的起源

1、建筑策劃的起源

在國外,建筑策劃的原始思想來源于建筑設計前期的“民眾參與聽詢設計”,以避免居住環(huán)境的營造有悖于使用者和管理者的期望與需求。建筑策劃(Architectural Programming)的研究始于歐美的二戰(zhàn)以后。當時城市的重建與修復是在基本建設資金匱乏、基礎設施破壞嚴重的情形下展開的,為了基本建設項目投入資金的高回報,保證建成環(huán)境和空間功能的高效益,城市建設職能部門、開發(fā)商、規(guī)劃師和建筑師開始對建設項目的可行性研究傾注極大的心血,把研究成果運用到城市的基本建設中去,這為后來的建筑策劃理論框架的建構做出了積極的準備。

1959年美國威廉•佩納在《建筑實錄》上發(fā)表“建筑分析――一個好設計的開始”一文，成為建筑策劃的萌芽。20世紀80年代以后,以羅伯特•赫什伯格為代表人物的第二代建筑策劃研究學者又不斷將研究向前推進。在日本和英國，也有相當多的學者長期以來對此進行不斷的探索。到90年代，建筑策劃的應用在西方逐漸發(fā)展成熟。

2、房地產策劃的起源

房地產策劃的出現(xiàn)晚于建筑策劃，因為只有當一些建筑具有了商品屬性，從而形成了房地產行業(yè)，以及當房地產行業(yè)發(fā)展到一定的成熟階段時房地產策劃才會出現(xiàn)。

二、建筑策劃與房地產策劃的基本內容和操作程序

1、建筑策劃的概念和內容

建筑策劃的內容包括:

1）對建設目標的明確;

2）對建設項目外部條件的把握,如社會環(huán)境、人文環(huán)境、自然環(huán)境、基礎設施、規(guī)劃設計條件等;

3）對建設項目內部條件的把握,如使用者、住戶商家、物業(yè)管理者、功能要求等;

4）對建筑項目空間構想的表述形成概念設計,把空間構想的東西提出來,進行空間評價

5）建筑項目實現(xiàn)手段的確定,包括建筑材料、結構方式、構造、設備等技術構想。

2、建筑策劃的操作程序

建筑策劃運行主要的6個步驟為:

①制定目標,研究目標,成立策劃組,安排工作進度;

②收集相關信息條件;

③提出策劃初步構想;

④研究需求;

⑤總結出各項策劃要點;

⑥制定策劃書。

3、房地產策劃的概念和內容

房地產策劃并沒有一個統(tǒng)一的定義，可資借鑒的定義有:“房地產策劃就是為實現(xiàn)房地產投資開發(fā)的具體目標，提出創(chuàng)造性的思維對策，并制定出具體的實施計劃，包括房地產戰(zhàn)略策劃、房地產廣告策劃、房地產營銷策劃、房地產物業(yè)管理策劃”等等。

4、房地產策劃的程序步驟

房地產概念設計(主題策劃)、房地產項目策劃(前期策劃)和房地產營銷策劃(后期策劃)。

三、建筑策劃與房地產策劃的區(qū)別聯(lián)系

1、共同特征

因為都屬于策劃活動，所以房地產策劃和建筑策劃從策劃角度來說有許多類似的特性:

1）綜合性――二者進行研究和實踐的領域都位于幾個學科相互交叉的邊緣地帶，都體現(xiàn)了邊緣學科綜合借鑒相關學科知識的特征。

2）實性――由于它們都是對未來適應性和成果的預測，因此二者都非常重視對歷史資料、現(xiàn)狀項目、現(xiàn)有條件和社會實態(tài)的調查與分析。

3）域性――建筑是要建在一個特定的地點，這就涉及了不同建設地點的地理地質條件、氣候環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境、人文風俗習慣、社會文化背景和政治政策法規(guī)等，這些情況無論是房地產策劃或者建筑策劃都同樣需要考慮。

4）統(tǒng)性――房地產策劃和建筑策劃都強調策劃活動是一個龐大和科學的系統(tǒng)工程，涉及許多子系統(tǒng)，同時各子系統(tǒng)之間相互配合、聯(lián)系密切。

5）活性――這兩種策劃都講求策劃的成果能夠被評估和修正，同時，隨著環(huán)境和需求的變化具有最大限度的變通性和適應性。

2、房地產策劃與建筑策劃的區(qū)別

1）主要目標

房地產策劃的主要目標是以科學的方法為房地產投資者提供包括投資、概念、設計、營銷和管理等方面的專業(yè)建議，使開發(fā)商能夠合理地運用社會資源，以獲得最大的投資效益。經(jīng)濟目標，即變現(xiàn)獲利是房地產的主要目標，建筑策劃不同，它也注重經(jīng)濟性方面，但重點不是考慮如何獲得回報，而是關注建筑對于資源的有效利用和建筑的可持續(xù)發(fā)展方面。建筑策劃的主要目標，是為了使建筑能夠更好地為開發(fā)者、使用者和社會服務，它更重視滿足客戶、使用者的需求，以及對投資者、使用者、建筑師的價值取向做出平衡。同時，它還要通過對現(xiàn)狀的科學分析，做出合理預測，直接為下一步的設計提供依據(jù)，對設計進行優(yōu)化。其最終的目的是幫助建筑師和工程師完成一個符合客戶和使用者要求的好的建筑作品。

2）研究對象和范圍

房地產策劃的對象通常被認為包括投資分析、項目開發(fā)、工程管理和營銷推廣四個方面。

建筑策劃的研究對象是建筑的使用者、建筑的功能、建筑的形式、建筑的經(jīng)濟性和時間，以及它們之間的平衡和協(xié)調。

3）務對象

房地產策劃的服務對象是開發(fā)商、投資者，包括企業(yè)、個體投資者、基金、銀行和政府等。建筑策劃的服務對象可以是投資者、使用者，甚至社會大眾，實際上，有的投資者也是使用者，或者是使用者之一。

4）人員構成

根據(jù)策劃的發(fā)展要求和服務內容的變化，人員構成也在變化。房地產策劃和建筑策劃小組中一般都會包括建筑設計專業(yè)人員，但因其目標的不同，二者在其他人員構成上各自有不同的側重點。策劃小組的人員構成有建筑師、工程師、客戶代表、使用者代表、建筑經(jīng)濟師、社會學家、類學家等等。

四、建筑策劃與房地產策劃在我國的發(fā)展情況

1、建筑策劃在我國的發(fā)展情況

建筑策劃這個概念在我國出現(xiàn)得較晚,之前設計師對他的認識普遍不足,理解上也是五花八門;比如有的認為建筑策劃就是原來的基建處所行使的工作,有的認為策劃就是現(xiàn)場踏勘調研加結論,有的認為策劃就是對甲方的敷衍甚至是無用的形式工作等。無論是設計單位、項目業(yè)主或者是建設投資商和開發(fā)商，即使他們認識到了建筑策劃的重要性，而由于費用和時間的原因一般都不會系統(tǒng)的進行這一項工作，就算有類似的活動，也是對建筑策劃過程的簡化和弱化。這使得建筑策劃目前在我國呈現(xiàn)一種理論研究較多而實踐較少的狀況。

2、房地產策劃在我國的發(fā)展情況

我國房地產策劃起步于1993年，首先在廣東地區(qū)出現(xiàn)它不像建筑策劃從引進理論開始，而是從對房地產的營銷推廣開始的。活躍的市場競爭產生了一批地產策劃人，正是這些策劃人在不斷的實踐中積累和總結，促進了房地產策劃的發(fā)展。而從1998年房地產市場開始復蘇至今，房地產業(yè)的各個環(huán)節(jié)都逐漸得到社會和政府的關注和完善，政策、土地、金融、法律、貸和稅收等方面也更加規(guī)范。因此，在同等競爭條件下要想獲得更大的競爭力，房地產策劃的作用就凸顯出來。

五、小結

從國現(xiàn)階段房地產開發(fā)現(xiàn)狀來看，我國的房地產開發(fā)現(xiàn)在已經(jīng)進入一個理性萌芽時期,項目的前期工作愈來愈顯示出其重要性。房地產策劃以客戶的經(jīng)濟效益需求為其主要出發(fā)點，一個好的房地產策劃能夠保證投資者的投入可以獲得很好的回報。但是如果一味地追求經(jīng)濟效益而放棄了對其他效益的重視是得不償失的，建筑策劃重視建筑對于客戶、使用者、社會和建筑師的影響，以及他們之間價值取向的平衡和協(xié)調，重視建筑的使用功能、技術效果、社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益和管理效果的綜合作用，是對于房地產策劃所欠缺方面的積極補充。而建筑策劃也可以將房地產策劃的發(fā)展和實踐經(jīng)驗作為一個可資借鑒的榜樣。將這兩種策劃進行分析對比既有利于兩種學科的各自發(fā)展，同時也有利于它們從對方的研究和實踐成果中獲得借鑒。例如對于房地產企業(yè)來說，最好的對策應該是同時重視房地產策劃和建筑策劃的作用，在不同的項目發(fā)展時期將二者的工作協(xié)調起來綜合。

我國目前的實際情況是“房地產策劃”比“建筑策劃”發(fā)展的速度要快。這是由市場需求決定的，房地產策劃的經(jīng)濟效益是明顯的，其作用可以直接從投入產出量上顯示出來，好的策劃使客戶立竿見影地從經(jīng)濟上獲得回報。這些問題的有效解決途徑便是開發(fā)商與建筑師攜手做好建筑策劃與房地產策劃的工作。中國房地產業(yè)的發(fā)展,建筑師和策劃師應該是核心角色之一,雙方的合作與溝通是一個項目能否成功的關鍵。

參考文獻：

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[2][美]羅伯特•G•赫仕伯格.建筑策劃與前期管理[M].汪芳,李天驕,譯.中國建筑工業(yè)出版社,2005.

[3]莊惟敏,李道增.建筑策劃論―――設計方法學的探討[J].建筑學報,1992(7):429.

[4]魏愛武.建筑策劃的重要意義.

第8篇：房地產投資策劃范文

關鍵詞：房地產；經(jīng)濟評價；對策

一、房地產項目經(jīng)濟評價

（一）概念

房地產項目經(jīng)濟評價是進行房地產投資可行性分析中必不可少核心內容，是保障房產項目科學性決策的重要方法。它主要通過科學化分析手段，對擬建項目進行多個建設方案財務等相關因素對比分析，運用相關經(jīng)濟技術手段篩選出技術上先進、經(jīng)濟上合理的方案，并對其進行全面的技術、經(jīng)濟、社會等方面的評價，提出對投資項目的技術、經(jīng)濟、社會等方面的全面評價意見。

（二）特征

客觀性與主觀性相結合的特征?？陀^性是房地產項目經(jīng)濟評價的基本屬性，也是保證評價結果準確有效的基礎。評價人員的評價依據(jù)必須是真實的，是客觀存在的。因此，分析人員要善于利用各界的統(tǒng)計資料，對項目進行經(jīng)濟評價時一定要求分析是客觀的。但在實踐中，評價人員運用評價的方法的能力、專業(yè)技能、觀念意識等差異都會使評價結果具有高主觀性的特征。

高度策劃性特征。開展房產項目經(jīng)濟評價分析實質是為投資者出謀劃策。由此而來，策劃性便是房地產項目經(jīng)濟評價的重要目的。分析人員不僅要告訴投資者所面臨的客觀投資環(huán)境，更重要的是要告知投資者如何去應對和利用客觀投資環(huán)境，要為投資者分析投資進程中的機會與威脅，提出正確的策略和方法。當客觀因素變化難以確定時，要運用概率等科學的方法分析出變化的趨勢。

全面性特征。房地產項目經(jīng)濟評價是一個復雜的系統(tǒng)工程。要求分析人員對投資活動的各方面進行全面系統(tǒng)的診斷，從投資的方向選擇、形式特征、方案篩選、需求分析、資金籌措到投資收益、投資風險、社會因素評價等，充分運用定量分析的手段以便客觀準確的把握開發(fā)項目在市場中的實際狀況。

責任性特征。由房地產項目經(jīng)濟評價的策劃性決定了，進行經(jīng)濟評價的主要目的在于為投資者出謀劃策，輔助投資者進行科學正確的投資抉擇。一項好的經(jīng)濟評價可為投資者節(jié)省大量資金的同時謀得巨額收益，而一項質量較差或錯誤的經(jīng)濟評價可能使投資者產生巨額虧損。因此，分析者必須要對自己的分析結果負責。

（三）影響因素

首先是財務因素。對于一個擬建房地產開發(fā)項目，必須從財務角度厘清相關財務影響因子。包括固定資產投資收益、住宅銷售收益、商業(yè)部分銷售收益、土地轉讓收益、管理支出、資金投入、財務費用、稅費成本、投資回收期、清償能力和資金平衡能力等，這一系列財務指標都可能對評價產生重要影響。

其次是市場不確定因素。作為對未來事物的評價，房產開發(fā)還必須面對市場不確定因素，涵蓋從銷售單價、去化速度、房屋空置率、容積率、可售面積、開發(fā)時序、土地成本、建安費用、融資成本、資金來源等方面。

此外，在充分分析上述因素指標的同時還必須按照《房地產開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》制定的原則，同時綜合考慮新財會制度、國家現(xiàn)行法規(guī)和政策，按照合理合法的原則進行處理。

二、我國房地產項目經(jīng)濟評價中存在的主要問題

（一）“先入為主”，評價帶有極強的主觀性

在房地產開發(fā)實踐中，失敗項目的開發(fā)商總是認為有諸多的不可預見因素影響了項目的成功，在進行相關評價時，帶著求證自己心中的某種假設進行相關論證分析，自然而然的將分析重心置于論證分析某種方向可行的方面，人為的忽視項目的負面因素與不利影響。更有甚者在項目開工建設之后才開展項目經(jīng)濟評價分析工作，必然導致項目投資決策失誤的可能性大為增加。

（二）評價配套不完善，缺乏專業(yè)評價機構與人員

一個成熟可信的經(jīng)濟評價分析報告必須要求數(shù)據(jù)準確、使用的方法規(guī)范科學、觀點客觀可信，這就要求進行評價的機構和人員必須是業(yè)內的專家。一般來講，房地產項目的經(jīng)濟評價應由這樣幾種人來主持分析：由經(jīng)濟專家主持的市場調研；由有經(jīng)驗的工程師和財務專家主持的投資預算；由具有豐富市場經(jīng)驗的營銷專家進行市場推廣。

可在實際工作中，部分評價人員責任心較弱，加之缺乏自我補充學習能力，導致專業(yè)技能存在加大缺陷。此外，部分設計單位根本沒有配置市場分析、運營管理、財務分析、項目運營管理、資本運作等板塊專業(yè)人員，導致評價方案可靠性大為降低。甚至有些房地產項目根本沒有成立房地產項目經(jīng)濟評價小組，只是由開發(fā)商憑主觀經(jīng)驗編寫一份評價報告，敷衍了事。有些房地產項目即使成立了房地產項目經(jīng)濟評價小組，但其組成成員往外很難同時配備具備豐富經(jīng)驗經(jīng)濟專家、營銷專家、工程師等。這樣小組在進行評價工作時，往往憑借主觀經(jīng)驗，而非運用各種科學的方法進行技術、經(jīng)濟上的研究、論證，從而導致結論缺乏科學性和可靠性。

（三）缺乏市場分析，基礎工作不扎實

房地產項目經(jīng)濟評價必須堅持定量為主、定性為輔的分析方法?？陀^、高質的評價方案，必須建立在大量市場調研數(shù)據(jù)分析論證的基礎上。因此，必須扭轉部分開發(fā)商將房地產項目經(jīng)濟評價單一的理解為財務分析的意識。實際上，經(jīng)濟評價中首先要解決的是對市場的評價，其次才是財務評價。對于任何一個投資設想，要證明其是否可行，首先要研究它有沒有市場，其次才進行財務評價，研究是否可行。在對房地產市場現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢、特定的街區(qū)功能配置和變化，交通條件、社會和人文環(huán)境、社會商業(yè)利潤水平及其變動進行研究分析的基礎上再談財務評價，才能保證評價真正有效。

（四）忽視項目不確定因素分析

許多房地產開發(fā)商在進行項目經(jīng)濟評價過程中，將過多的精力置于論證項目投資回收周期、盈利能力的論證分析，而忽視了對項目不確定性因素的篩選與分析。但是任何一個房產投資項目都具有各式各樣的不確定性因素，合理界定項目不確定因子，對其影響因素進行有效分析并據(jù)此提出減少或規(guī)避風險的方法，對于保障項目評價的科學性與可靠性具有十分重要的作用。

（五）經(jīng)費不足

我國房產企業(yè)或投資者在房產項目決策階段，普遍依靠經(jīng)驗主義，定性的分析較多。未充分認識到經(jīng)濟評價對房產開發(fā)項目的重大指導意義，對項目經(jīng)濟評價的重視程度極為不足，有些開發(fā)商即使外表看來很重視，但人力、財力、物力等方面的投入又大幅壓縮，嚴重阻礙了評價方案的系統(tǒng)全面性與科學有效性。

三、對策建議

（一）改變觀念，從意識形態(tài)角度增強對項目經(jīng)濟評價的重視程度

經(jīng)濟評價對于房地產項目決策的重要作用已毋庸置疑。如果我們在意識形態(tài)上為能充分認識到它的重要作用，那么想得到科學、公正、客觀的評價結論幾乎是不可能的。一方面，作為房產業(yè)內人士必須高度重視房產項目經(jīng)濟評價，另一方面作為行業(yè)的關聯(lián)者或管理者的投資方、業(yè)主政府管理部門和人員同樣也必須高度重視房產項目的經(jīng)濟評價工作。在充分認識到經(jīng)濟評價對房地產開發(fā)項目的重大意義的同時，加大對經(jīng)濟評價的資金以及人力支持，保證評價過程的順利實施。

（二）完善科學的指標評價體系

完善房地產經(jīng)濟評價指標。首先是財務評價體系的規(guī)范化，利用相關財務分析指標，如財務盈利能力、資產平衡狀況、財務收支水平等明晰項目財務風險及其可行性；其次是充分運用綜合評價方法，站在區(qū)域發(fā)展運營的角度，對房產項目的區(qū)域效應與成本進行有效評估，衡量擬建項目對區(qū)域經(jīng)濟貢獻度，論證項目社會效益的有效性與合理性。

（三）培育專業(yè)房地產項目經(jīng)濟評價研究市場，規(guī)范房地產咨詢業(yè)發(fā)展

國家建設相關部門應加強對可行性研究工作的管理和引導，培育經(jīng)濟評價研究的專業(yè)市場。此外，應鼓勵企業(yè)與高校進行聯(lián)合，充分利用高校的人力資源，尤其是高校中的經(jīng)濟專家、營銷專家、工程師等，挖掘校企合作的模式，保證房產企業(yè)經(jīng)濟評價的客觀性與準確性。

（四）提高從業(yè)人員素質

在科技迅猛發(fā)展的今天，科學技術人員在進行經(jīng)濟評價時必須堅持與時俱進，在不斷增強自身業(yè)務能力，不斷完善與提高自身綜合能力的同時必須牢固樹立科學發(fā)展理念，提升自身使命感與責任感，以適應不斷變化的形勢的需要。

（五）強化市場調查對房產項目經(jīng)濟評價的重大作用

房地產投資項目經(jīng)濟評價是項目投資決策的重要依據(jù)。項目決策必須建立在科學分析、系統(tǒng)論證的基礎上，通過大量實地走訪調查，獲取第一手準確可靠的數(shù)據(jù)信息，并在其基礎上進行細致縝密的數(shù)據(jù)分析處理，從根源上明晰擬建項目的投資必要性與財務、技術、經(jīng)濟的可行性。

（六）加大對經(jīng)濟評價方案的再評估力度

學會運用專家驗證法，將掌握行業(yè)專業(yè)技術與經(jīng)驗豐富的專家意見同項目經(jīng)濟評價有機結合，對相關評價結論，組織專家團隊再評估，將評價過程中不合理因素進行有效的剔除，可極大地增強相關投資決策意見的科學性與合理性。

四、小結

房地產項目經(jīng)濟評價工作，可極大的提高房地產投資經(jīng)濟效益。同時也可為多個單位提供決策參考。它不僅可以作為房地產開發(fā)商決策的依據(jù)，也能作為政府管理部門房地產項目審批依據(jù)，還可以作為金融機構貸款審查依據(jù)。合理的房產經(jīng)濟評價報告在完善國家宏觀調控、避免項目決策失誤、引導投資方向、調整產業(yè)結構、合理利用資金、縮短建設工期、節(jié)約投資、提高投資效益、提高項目的管理水平等方面具有舉足輕重的地位，因此無論是房產從業(yè)人員，還是投資者、相關政府部門都應重視房地產項目經(jīng)濟評價在房地產開發(fā)過程中的地位與作用，科學合理的進行項目經(jīng)濟評價。（作者單位：成都理工大學）

參考文獻：

[1]李竹成. 房地產經(jīng)濟專業(yè)知識與實務[M].北京：團結出版社，2001

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[5]任長能.淺談房地產開發(fā)項目經(jīng)濟評價時應注意的問題[J].工程經(jīng)濟，2004（1）

第9篇：房地產投資策劃范文

【關鍵詞】房地產；經(jīng)濟；市場管理

房地產經(jīng)濟是一個國家向宏觀經(jīng)濟發(fā)展的堅實基礎和中堅力量，但近幾年來房地產的畸形發(fā)展對我國社會政治，經(jīng)濟造成了嚴重危害，帶來貧富分化加劇，社會矛盾加深，土地資源浪費，投資房價飆升以及房地產暴利等一系列問題，引起了公眾關注和政府重視。進一步加強對房地產市場的調查和分析，妥善調控、積極引導，保持房地產市場規(guī)范、有序，對我國房地產經(jīng)濟的發(fā)展具有重要作用。

一、我國房地產經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀分析

1、房地產投資波動大，投資效益低

在市場經(jīng)濟條件下，依據(jù)價值規(guī)律，住房價格應圍繞其固有價值上下波動。而住房的交換價值則意味著住房具有投資性質，可作為資產而帶來利潤。只要人們對房價有上漲預期，或房租高于長期存款利息，就助長更多炒房者進入市場，為“賣”而“買”的投機性需求就會產生。當房價有上漲趨勢時，富人和投機者對房價的上漲預期，使得他們對房地產投機需求不斷增加，出現(xiàn)房地產經(jīng)濟周期的波峰階段。由于過度投機，住房價格的“泡沫”越積越大。然而靠房價上漲（非理性炒作）支撐的房地產需求增長不可能長期持續(xù)，購買力的瓶頸遲早會到來，從而加劇了房地產經(jīng)濟衰退的惡化，引起房地產經(jīng)濟劇烈的波動，房地產投資效益低，乘數(shù)效應小。進而也導致房地產經(jīng)濟效益低，使連續(xù)的投資擴張不能繼續(xù)，投資擴張推動房地產行業(yè)增長的鏈條出現(xiàn)中斷，經(jīng)濟增長不可避免地下降。

2、房地產市場結構不合理，房價上漲幅度大

隨著我國經(jīng)濟發(fā)展和社會進步，小康進程的加快，房地產市場的需求空間非常大。從長遠看，我國房地產市場將長期利好。但從當前看，從局部地區(qū)分析，房地產市場卻有供應總量充足、結構失衡的現(xiàn)象，造成一部分中高端房地產商品積壓，而有大量需求的普通商品房則供給不足，形成價格攀升的態(tài)勢。同時，住房保障制度本身的缺陷造成住房保障政策在實施過程中，出現(xiàn)實施對象難以區(qū)分，經(jīng)濟適用房不經(jīng)濟、價格高、不適用等現(xiàn)象，制約了公房、經(jīng)濟適用房及其他存量房的交易，資金沉淀在閑置房產上無法收回，許多房地產企業(yè)的資金周轉將受到影響，制約房地產經(jīng)濟的發(fā)展。

3、房地產行政主管部門對房地產市場經(jīng)濟秩序建設的良性引導不足

一些城市政府的房地產經(jīng)營管理部門只偏重對直管公房的物業(yè)管理，而偏廢對社會房地產中介服務市場的營造和管理，規(guī)范性地方性中介大市場難以形成，擾亂了市場秩序，房地產行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展緩慢。同時，國家每年在房地產行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展中，雖說也有指導性目標計劃，也下達一些行業(yè)性政策，然而對一些內陸省份城市的執(zhí)行情況卻欠實質性的督察，以至一些省份和城市的房地產市場經(jīng)濟秩序難以形成，嚴重影響了我國房地產行業(yè)經(jīng)濟的快速發(fā)展。

二、加強房地產市場管理的策略

如何化解房地產經(jīng)濟帶來的不穩(wěn)定因素，推動房地經(jīng)濟健康穩(wěn)定發(fā)展，重點在于在剖析當前我國房地產市場現(xiàn)存問題的根源的基礎上加強管理，為國內房地經(jīng)濟的健康、穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展提出對策。

1、加強政府的宏觀調節(jié)

①正確進行投資引導。由于目前我國房地產投資的不穩(wěn)定，投資效益過低，因此在房地產投資政策制定中政府應充分考慮投資主體結構的變化對未來房地產周期變化的影響。引導開發(fā)商應側重于采取需求導向定位方法，即以消費者為出發(fā)點，以消費者的認知價值、需求強度及對價格的承受能力為依據(jù)，以市場占有率和最終利潤為目標，真正按照有效需求來策劃房地產投資和價格。同時需要密切關注房地產投資規(guī)模的變化，保證房地產投資規(guī)模與宏觀經(jīng)濟規(guī)模相適應，完善和規(guī)范政府投資。②抑制投機。市場經(jīng)濟具有高效率的天然優(yōu)點，同時，市場經(jīng)濟又具有引起收入差距拉大的天然不足。而過度投機的結果，必然是極少數(shù)人暴富，絕大多數(shù)人受損，引發(fā)社會的不穩(wěn)定。因此，目前我國政府應著手考慮對以協(xié)議方式取得土地開發(fā)權的項目，加強土地增值稅的征管，開征不動產稅等等。同時，要加強對金融機構資產運行情況的監(jiān)管，嚴格規(guī)定金融部門向房地產貸款的比例和房地產抵押貸款融資的比率，緊縮信貸總量。嚴格審查土地使用權抵押貸款條件，降低融資比率，加大對抵押物與信用擔保方的核實力度，建立一套全面評估貸款方的風險監(jiān)控體系。

2、調整市場供給結構

對目前房地產市場中所存在的結構性不合理和房價過高問題，當務之急是要以市場為導向，調整住房供應結構，增加普通商品住房供應，控制高檔商品房建設，鼓勵擴大中低價商品房和經(jīng)濟適用房的建設規(guī)模，提高低收入家庭的購房能力，滿足普通市民改善居住條件的愿望。首先，要建立和完善科學的房地產市場統(tǒng)計體系，規(guī)范統(tǒng)計渠道，對所有住宅項目的土地供應、上市情況、交易情況和售價指數(shù)等信息全部實行網(wǎng)上公示，實現(xiàn)對住宅開發(fā)項目全過程的監(jiān)控，預測預報房地產經(jīng)濟運行趨勢、波動趨勢與波動特征，為社會提供房地產運行行情，適時調整住房租賃與銷售之間的調比例關系，逐步完善各類住房銷售、租賃的住房供應體系，以適應不同支付能力家庭需求。其次，大力發(fā)展經(jīng)濟適用房和廉租房。政府必須通過科學規(guī)劃、相關政策的引導，適度控制高檔商業(yè)用房、高檔公寓、別墅的開發(fā)建設，保證對普通商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房的用地供應，提高普通商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房的供應比例，鼓勵中低收入者租用房屋以解決居住問題。同時，政府應不斷完善住房保障制度，政府在住房補貼政策實施過程中，

應在降低經(jīng)濟適用房價格的基礎上，將經(jīng)濟適用房賣給真正需要補助的低收入者。從而，減少空置房地產，完善產業(yè)資金周期，促進經(jīng)濟發(fā)展。最后，土地收購儲備中心應根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展目標和市場的需求，及時掌握市場信息和調控土地的供應總量。對高檔商品房的開發(fā)，應在土地供給總量上給予適度限制；對面向廣大居民的商品房和經(jīng)濟適用房的用地開發(fā)應予適當放寬。

3、營造規(guī)范房地產市場經(jīng)濟秩序

一方面對房地產中介機構實行市場準入，保護誠信房屋中介機構的合法權益，對信譽好、實力強、誠信高、規(guī)模大、房源多的中介機構要優(yōu)先扶持。淘汰一批違法違規(guī)操作和信譽差的房地產中介機構。同時，進一步明確房地產部門在房地產中介管理中的地位，由房管部門牽頭，聯(lián)合工商、稅務等職能部門共同對房地產中介服務市場進行清理。另一方面，加強國家房地產行業(yè)行政領導機關對各級地方人民政府的行業(yè)指導作用，以降低地方各級人民政府對各級房地產及規(guī)劃建設主管部門工作領導的盲動性，使之把主要精力轉化到房地產市場經(jīng)濟秩序的培育和規(guī)范上來，轉化到搞好目標計劃和政策研究上來，轉化到搞好區(qū)域性宏觀調控和相關行業(yè)經(jīng)濟的協(xié)調上來。

三、總結

房地產市場的管理重點在于要結合政府職能部門引導開發(fā)商以市場需求為導向合理投資，調整房地產供需結構，營造規(guī)范市場秩序來化解市場矛盾。通過市場這只“看不見的手”和政府這只“看得見的手”之間的相互配合及共同調控，房地產經(jīng)濟一定會走上健康的發(fā)展道路。

【參考文獻】