房地產(chǎn)法論文精選(九篇)
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第1篇：房地產(chǎn)法論文范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；可持續(xù)發(fā)展
1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的必要性
政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控就是指以政府為主體,通過經(jīng)濟(jì)、法律、并輔之以計(jì)劃與行政的手段和機(jī)制,對整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行所進(jìn)行的宏觀調(diào)節(jié)和控制,以發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)中應(yīng)有的作用,保證其健康可持續(xù)的發(fā)展。
1.1房地產(chǎn)資源優(yōu)化配置的需要
市場經(jīng)濟(jì)體制的基本要求是社會資源以市場配置為基礎(chǔ),但市場配置資源有其自發(fā)性和盲目性等缺陷。為彌補(bǔ)市場失靈,保證其健康運(yùn)行,政府必須對市場經(jīng)濟(jì)進(jìn)行干預(yù)和調(diào)控。中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為市場經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)子系統(tǒng),其資源配置在充分發(fā)揮市場機(jī)制調(diào)節(jié)作用的基礎(chǔ)上,同樣要受到政府的調(diào)節(jié)和控制,以保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。土地和房屋是重要的社會資源,特別是作為房地產(chǎn)基礎(chǔ)的土地是一種不可再生的稀缺資源,它的合理配置直接關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展,所以各國對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的控制和干預(yù)相對較強(qiáng)。
1.2加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位和作用的需要
房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位和作用決定了必須對它實(shí)施政府宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)同國民經(jīng)濟(jì)的其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度大,是基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r,直接影響這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的產(chǎn)值在國民生產(chǎn)總值中所占比重的增長,房地產(chǎn)經(jīng)營收入日益成為政府財(cái)政收入的重要組成部分,所以房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。
1.3保證我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的需要
我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于起步階段,其發(fā)展的幼稚性也要求對它實(shí)施政府宏觀調(diào)控。這種幼稚性主要表現(xiàn)在如下幾方面:（1）發(fā)展不穩(wěn)定；（2）地區(qū)間發(fā)展不平衡。（3）競爭無序,市場運(yùn)行不規(guī)范;（4）房地產(chǎn)價(jià)格秩序混亂,價(jià)格體系尚未理順;（5）作為市場主體的房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動缺乏經(jīng)驗(yàn),操作不規(guī)范;（6）房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理,需求增長過快。
2房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的相關(guān)舉措
國家兩會的召開和宏觀調(diào)控的深入，使人們進(jìn)一步認(rèn)識到我國政府希望看到的是房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步、健康和持續(xù)發(fā)展。政府宏觀調(diào)控的目的并不簡單的是為了打壓房價(jià)和整頓市場，而是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)商品的市場價(jià)格，理順房地產(chǎn)消費(fèi)和加強(qiáng)住房保障，使房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入理性發(fā)展的軌道，滿足廣大消費(fèi)者的基本住房要求。因此，在2007年這個(gè)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策落實(shí)和執(zhí)行年中，我國政府和相關(guān)部門又推出一系列的配套政策和相關(guān)舉措，使我國這一輪的宏觀調(diào)控政策得以真正落到實(shí)處。
2.1嚴(yán)控高檔住宅用地和別墅用地
針對今年仍然存在的房地產(chǎn)項(xiàng)目土地出讓審批和開發(fā)環(huán)節(jié)出現(xiàn)的諸多問題，國土資源部等八部委繼聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知》后，日前又共同組織召開全國電視電話會議，正式開始安排布置我國房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作。針對各地不規(guī)范的土地出讓制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地后不按出讓合同規(guī)定開發(fā)利用土地，擅自更改土地使用條件，違反國家用地政策搞別墅類房地產(chǎn)開發(fā)等問題進(jìn)行全面檢查。此次國土資源部等八部委的專項(xiàng)檢查中的重點(diǎn)是禁止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)和嚴(yán)控高檔公寓、低密度、大套型等高檔住宅用地。我國2007年土地利用計(jì)劃中農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和耕地占用指標(biāo)仍然將保持在去年的水平上，而在指標(biāo)分配上，將適當(dāng)壓縮工業(yè)用地，增加民生用地。政府在此次聯(lián)合檢查中，將加大閑置土地處置力度，其依法沒收的土地，要首先用于保障性住房的建設(shè)，繼續(xù)加大土地審批后的監(jiān)管力度，嚴(yán)格落實(shí)土地出讓合同中有關(guān)竣工時(shí)間和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)條款的管理，加快已供土地的建設(shè)速度，以促進(jìn)房源的增加。2.2土地增值稅將采用清算后多退少補(bǔ)的方法
土地增值稅是我國宏觀調(diào)控體現(xiàn)杠桿作用的重要稅種，我國《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》明確規(guī)定：納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工，辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。國家稅務(wù)總局和各級地方稅務(wù)機(jī)關(guān)將在年內(nèi)進(jìn)一步做好土地增值稅的清算工作，確保土地增值稅條例及其細(xì)則的貫徹落實(shí)。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)及轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)決定了對其征收土地增值稅必須采取先預(yù)征后清算的征算方式，這類似于企業(yè)所得稅按季或按月預(yù)征，按年度匯算清繳。只是土地增值稅清算工作受房地產(chǎn)開發(fā)周期的影響，不能按年度進(jìn)行，要等到項(xiàng)目完工并實(shí)現(xiàn)銷售以后再進(jìn)行。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅實(shí)行先預(yù)征再清算，最終的稅款將采用多退少補(bǔ)的方法，這實(shí)際上也是該稅種開征以后明確規(guī)定的，只是由于各種主客觀原因使我國一直以來沒有嚴(yán)格照章辦事和令行禁止。今年2月起實(shí)施的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》為規(guī)范和做好土地增值稅清算工作，特別是針對土地增值稅清算中的一些具體問題和操作難點(diǎn)，在征管方面作出了一些新的規(guī)定，從而簡化了清算辦法，使土地增值稅的征收更加科學(xué)和合理。通知明確各省級稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)通知的規(guī)定并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定具體清算管理辦法。
2.3徹底清查我國房地產(chǎn)市場中存在的違法行為
建設(shè)部日前公布的2007年建設(shè)部稽查工作要點(diǎn)中明確表明：今年下半年將集中開展房地產(chǎn)市場秩序的專項(xiàng)整治工作，在房產(chǎn)市場領(lǐng)域，突出對房地產(chǎn)企業(yè)惡意炒作、哄抬房價(jià)、違規(guī)銷售、中介機(jī)構(gòu)違法操作等違法違規(guī)行為的專項(xiàng)稽查。在加強(qiáng)稽查工作的同時(shí)，要嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為。其中，在房地產(chǎn)市場領(lǐng)域?qū)⑼怀鰧Ω鞣N違法違規(guī)行為進(jìn)行稽查。而建筑市場領(lǐng)域也將對各種違法違規(guī)行為突擊稽查。集中開展房地產(chǎn)市場秩序的專項(xiàng)整治工作，全面清理、排查房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的有關(guān)部門及其相關(guān)工作人員的違法違規(guī)行為。與行政監(jiān)察機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)配合，集中查辦房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法違規(guī)和權(quán)錢交易等行為，建立健全我國房地產(chǎn)業(yè)健康、有序發(fā)展的長效機(jī)制。
2.4推動住宅產(chǎn)業(yè)化,大力推廣節(jié)能和綠色建筑
節(jié)能建筑是指按節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建造、使其在使用過程中降低能耗的建筑;綠色建筑是指為人們提供健康、舒適、安全的居住、工作和活動的空間,同時(shí)在建筑全生命周期中實(shí)現(xiàn)高效率地利用資源(能源、土地、水資源、材料)、最低限度地影響環(huán)境的建筑物。
2.5完善房地產(chǎn)法律制度
運(yùn)用以法律手段為主的政策配置,建立法制化、規(guī)范化的房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行環(huán)境,是轉(zhuǎn)軌時(shí)期促進(jìn)中國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的重要任務(wù)和有效途徑。具有強(qiáng)制性、規(guī)范性、穩(wěn)定性等特點(diǎn)的法律手段,主要是通過規(guī)范房地產(chǎn)市場主體行為、市場競爭行為和政府管理行為等方式,在協(xié)調(diào)各方利益的基礎(chǔ)上,從而創(chuàng)造房地產(chǎn)業(yè)的法制化環(huán)境,引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
［1］洪開榮.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)(第一版)［M］.武漢：武漢大學(xué)出版社,2006.
第2篇：房地產(chǎn)法論文范文
1997年3月7日，中國農(nóng)業(yè)銀行武漢市分行A辦事處與武漢B藥業(yè)有限公司簽訂了一份武農(nóng)銀承兌協(xié)字97年第040011號《銀行承兌協(xié)議書》。其內(nèi)容為：收款人：武漢某鏈條標(biāo)牌廠第一門市部；付款人為B藥業(yè)有限公司，匯款金額為400萬元，其中協(xié)議第二條約定申請人以武漢C制革廠自有房地產(chǎn)作為本協(xié)議載明承兌的擔(dān)保，同日A辦事處提供填充格式的合同文本由C制革廠與A辦事處簽訂了武農(nóng)銀抵合字97年第040011號《抵押合同》一份，C制革廠抵押物的價(jià)值經(jīng)有權(quán)部門評估為699萬元整，抵押擔(dān)保的范圍包括承兌申請人根據(jù)主合同向抵押權(quán)人申請承兌400萬元票款本金及其利息，違約金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。抵押擔(dān)保的期限為自設(shè)定抵押之日起至擔(dān)保范圍的全部本息清償完畢止。當(dāng)月12日A辦事處和C制革廠分別在權(quán)利物資清單上簽字加蓋印章。C制革廠持相關(guān)文件到房地產(chǎn)管理部門辦理了房屋岸房他97字第026號他項(xiàng)權(quán)證，之后交給A辦事處。但A辦事處沒有按武農(nóng)銀承兌協(xié)字97年第040011號合同約定向承兌申請人開具承兌匯票。
1997年4月18日A辦事處與B藥業(yè)有限公司簽訂了一份武農(nóng)銀承兌協(xié)字97年第040021號協(xié)議，C制革廠又與A辦事處簽訂武農(nóng)銀抵合字97年第040021號抵押合同，但該合同中無任何具體抵押物內(nèi)容，也沒有進(jìn)行抵押登記。同日B藥業(yè)有限公司與A辦事處簽訂了一份價(jià)值為160萬元的質(zhì)押合同。1997年4月25日A辦事處依據(jù)武農(nóng)銀承兌協(xié)字97年第040021號協(xié)議，向承兌申請人的收款人開出了400萬元承兌匯票。
由于B藥業(yè)有限公司沒有依約定全額償還A辦事處兌付的400萬元。1999年10月12日，A辦事處根據(jù)武農(nóng)銀承兌協(xié)字第040021號協(xié)議的約定向B藥業(yè)有限公司和C制革廠發(fā)催收通知，要求B藥業(yè)有限公司和C制革廠抓緊還所欠銀行為其墊付的資金，本息合計(jì)299.6萬元沒能實(shí)現(xiàn)的債權(quán)。依據(jù)相關(guān)金融政策與措施將其債權(quán)剝離轉(zhuǎn)讓給中國長城資產(chǎn)管理公司D辦事處。
2002年8月，C制革廠以1997年3月7日B藥業(yè)有限公司與A辦事處所簽的武農(nóng)銀承兌協(xié)字97年第040011號協(xié)議沒有生效，也沒有實(shí)際履行其債權(quán)不成立，因而其抵押擔(dān)保也不成立為由，將D辦事處告上法庭，請求將岸房他97字第026房屋他項(xiàng)權(quán)證予以注銷。
在審理過程中，原、被告對04001號抵押合同及岸房他97字第026號房屋他項(xiàng)權(quán)證以及該協(xié)議未履行的真實(shí)性均無異議。但對040011號抵押合同的效力產(chǎn)生了重大的分歧。原告主張既然040011號合同沒有履行，擔(dān)保沒有擔(dān)保債權(quán)，抵押無效應(yīng)當(dāng)撤銷，040021號抵押合同沒有抵押物，沒有設(shè)定抵押。被告主張兩份抵押合同都是有效的，040011號抵押合同是040021號合同的前置程序，依銀行慣例要先辦理好房屋抵押的他項(xiàng)權(quán)證之后才能開出承兌匯票款。
法院認(rèn)為：1997年3月7日，原告（C制革廠）與A辦事處為武農(nóng)銀承兌協(xié)字第040011號協(xié)議所簽訂的武農(nóng)銀抵合字97第040011號抵押合同，是雙方的真實(shí)意思表示，并依法辦理抵押登記，領(lǐng)取了房屋他項(xiàng)權(quán)證，抵押合法有效。但由于武農(nóng)銀承兌協(xié)字97年第040011號協(xié)議作為主合同根本沒有履行且已超過履行期限，作為主合同的武農(nóng)銀抵合字97年第040011號抵押合同的擔(dān)保責(zé)任也就隨之消滅，遂判決準(zhǔn)予其請求。
【案例分析】
本案爭議的焦點(diǎn)是房地產(chǎn)抵押權(quán)的法律效力，他項(xiàng)權(quán)證的法律地位如何界定。
一、房地產(chǎn)抵押
在我國房地產(chǎn)的抵押由《中華人民共和國擔(dān)保法》作出相關(guān)規(guī)定：《擔(dān)保法》第三十三條，抵押是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對本法第三十四條所列財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償，第三十六條；以依法取得的國有土地上的房屋抵押的該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時(shí)抵押，以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國有土地上的房屋同時(shí)抵押。這是我國法律對單獨(dú)以房屋或土地使用權(quán)抵押的行為采取的“房隨地走”和“地隨房走”的雙向原則，也是因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)和房屋所有權(quán)之間存在著依附關(guān)系習(xí)慣上稱謂“房屋抵押”即包括土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的抵押。
二、抵押登記
1、抵押合同的簽訂
首先抵押合同的形式依《擔(dān)保法》第三十八條之規(guī)定：抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立抵押合同。
其次抵押合同的內(nèi)容也由該法第三十九條作了明確的規(guī)定，抵押合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
（一）被擔(dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額。
（二）債務(wù)人履行債務(wù)的期限。
（三）抵押物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量狀況所在地、所有權(quán)權(quán)屬或
者使用權(quán)權(quán)屬。
（四）抵押擔(dān)保的范圍。
（五）當(dāng)事人認(rèn)為需要約定其他事項(xiàng)。
筆者認(rèn)為上述四項(xiàng)必須具備的要件是抵押合同的重要內(nèi)容缺一不可，即使不完全具備可以補(bǔ)正，這里可以補(bǔ)正同樣是必須的，其第五項(xiàng)是備用性的、選擇性的即雙方當(dāng)事人共同認(rèn)可的。
2、抵押合同的效力
抵押合同經(jīng)雙方簽字后，即對雙方具有約束力，對于不動產(chǎn)、特定物的生效條件是經(jīng)登記才能生效。《擔(dān)保法》第四十一條，當(dāng)事人以本法第四十二規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效，第四十二條列舉了必須登記的抵押物及登記部門。辦理抵押物登記的部門如下：
（一）以無地上定作物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用
權(quán)證書的土地管理部門。
（二）以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押
的，為縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門。
（三）以林木抵押的，為縣級以上林木主管部門。
（四）以航空器、船舶、車輛抵押的為運(yùn)輸工具的登記部門。
（五）以企業(yè)的設(shè)備和其他動產(chǎn)抵押的，為財(cái)產(chǎn)所在地的工商行政管理部門。
凡是以房地產(chǎn)作為抵押物是必須進(jìn)行登記的，不登記的抵押合同是沒有法律效力的。但我之理解抵押合同只要雙方一簽字即對雙方具有約束力，登記行為是我國對不動產(chǎn)、特定物設(shè)定的一種公示制度。抵押登記也是這種公示制度延伸，它的目的與在于保護(hù)第三人的合法權(quán)益。
關(guān)于抵押權(quán)登記最高人民法院對此作了解釋。
法釋（2000）44號第五十六條抵押合同對被擔(dān)保的主債權(quán)種類、抵押財(cái)產(chǎn)沒有約定或者約定不明，根據(jù)主合同和抵押合同不能補(bǔ)正或者無法推定，抵押不成立。法律規(guī)定登記生效的抵押合同簽定后，抵押人違背誠實(shí)信用原則拒絕辦理抵押登記致使債權(quán)人受到損失的，抵押人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。這項(xiàng)規(guī)定主要解決擔(dān)保法關(guān)于抵押合同中兩個(gè)方面補(bǔ)遺，一是對于簽訂的抵押合同不符合擔(dān)保法第三十九條所列舉的內(nèi)容之后由第二款規(guī)定可以補(bǔ)正的方面，而沒能補(bǔ)正的，這樣的情形下抵押行為不成立；二是符合前述內(nèi)容應(yīng)當(dāng)?shù)怯浂鴽]能登記的原因是抵押人違背了誠實(shí)信用原則、拒絕辦理，那么在這種情況下使債權(quán)人受到損失的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。
A辦事處與C制革廠簽訂的040021號抵押合同內(nèi)容不符合法律的規(guī)定，簽訂合同后也沒能及時(shí)補(bǔ)證，所以C制革廠的主張是能夠成立的，當(dāng)然就不適用解釋的第二款了。
三、其他方面幾個(gè)問題
1、關(guān)于抵押物的價(jià)值
抵押物價(jià)值實(shí)則是債權(quán)人的抵押權(quán)價(jià)值，《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十五條第一款：抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值，該規(guī)定確認(rèn)抵押物的價(jià)值與被擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額是大于或等于關(guān)系。對此有兩種觀點(diǎn)：第一，如孫衛(wèi)瓊、白聯(lián)洲《關(guān)于房地產(chǎn)抵押權(quán)登記若干問題的探討》認(rèn)為該規(guī)定是一種提示和建議性的規(guī)定，不是強(qiáng)制的規(guī)定，不能認(rèn)為不符合該規(guī)定就會導(dǎo)致抵押合同無效；第二，既然是法律明確規(guī)定不得超過，以文意上分析“不得”應(yīng)為禁止性的規(guī)定，那么抵押物的價(jià)值必須大于或等于抵押權(quán)的價(jià)值，筆者也不贊同“不得”為提示和建議性的規(guī)定。
第3篇：房地產(chǎn)法論文范文
房地產(chǎn)市場矛盾中蘊(yùn)含的法理價(jià)值分析
(一)宏觀調(diào)控中政府權(quán)力干預(yù)的處境
1。政府宏觀調(diào)控的必要性
筆者認(rèn)為，市場一方面在創(chuàng)造利益，另外一方面在破壞利益。對于房地產(chǎn)市場的起伏不定，權(quán)力掌控的主體———國家，必須要對市場進(jìn)行一定的行政干預(yù)，如果不采取干預(yù)措施，市場失靈，則帶來的影響不僅僅是金融風(fēng)暴所能比擬的，它對整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的影響和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的破壞難以想象。具體到房地產(chǎn)市場，如果土地完全市場化、各類配套設(shè)施能通過市場手段獲得、銀行貸款是完全透明的，則房地產(chǎn)交易價(jià)格是競爭性的。而這些條件的滿足需要以整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的市場運(yùn)行為前提，至少目前中國房地產(chǎn)市場還沒達(dá)到這種水平。［6］從這個(gè)意義上講，在我國目前的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，讓房地產(chǎn)市場自由發(fā)展既無條件又失公平。面對這樣的市場，政府有充分的理由進(jìn)行干預(yù)。市場缺乏政府宏觀政策調(diào)控和法律監(jiān)管猶如一場沒有音樂的舞會一樣，再好的舞姿也因?yàn)闆]有旋律的指揮而無所適從。
2.政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的處境
關(guān)于政府對市場干預(yù)的力度，不少學(xué)者提出了很多質(zhì)疑。因?yàn)闄?quán)力的運(yùn)用在其宏觀調(diào)控中有模糊的地帶。有的專家認(rèn)為政策的調(diào)控本身沒有法律的規(guī)范性和強(qiáng)制力，但在具體實(shí)施過程中，地方政府甚至將政策依據(jù)作為處罰和上位法的解釋依據(jù)，這本身就是不合法的。［7］另外政府一方面想通過房地產(chǎn)業(yè)帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以期達(dá)到產(chǎn)業(yè)鏈的平衡。但另一方面又行使權(quán)力來過度干預(yù)市場的發(fā)展，既要做到支持、保護(hù)、維護(hù)房地產(chǎn)投資人的利益，又要采取行政手段遏制他們的利益。令政府感到尷尬的是抑制房地產(chǎn)的發(fā)展也是抑制自身的利益。這是一個(gè)無法調(diào)和的矛盾。因?yàn)槭袌龅囊?guī)律、規(guī)則不通過政府干預(yù)，那么更多的消費(fèi)者權(quán)利將得不到切實(shí)的保護(hù)。無論如何，政府都只能犧牲部分利益來成全整體利益。因?yàn)楣怖媸鞘孜坏摹９P者認(rèn)為這是宏觀調(diào)控的初衷，也是目前政府扮演的角色和所處的環(huán)境。
(二)利益在房產(chǎn)市場主體中的分割
市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，參與市場、角逐市場，根本的目的還是獲取利益的最大化。有學(xué)者說，一個(gè)好的市場既要滿足市場經(jīng)濟(jì)體制的完善，也要滿足法治體系的健全，關(guān)鍵的還是要看市場利益機(jī)制是否均衡。在房地產(chǎn)行業(yè)，無論是房開商還是貸款銀行、無論是政府部門還是其他產(chǎn)業(yè)鏈(如建筑業(yè)、化工業(yè)、機(jī)械制造業(yè)、交通運(yùn)輸及倉儲業(yè)等多個(gè)行業(yè)有密切的關(guān)系;同時(shí)還有金融、保險(xiǎn)業(yè)、電力、煤氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、社會服務(wù)業(yè)、交通運(yùn)輸、倉儲及郵電通信業(yè)、批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲業(yè)家用電器業(yè)、家具制造業(yè)、建筑裝飾業(yè)等)。甚至廣大消費(fèi)者，都希望最大化的減少風(fēng)險(xiǎn)和損失，以期在利益的分配中能占更多的份額，當(dāng)然有的利益已經(jīng)被預(yù)設(shè)。如房價(jià)、利率、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的商品價(jià)格等。在復(fù)雜的利益格局中，被動的消費(fèi)群體始終處于弱勢的地位。但利益的追求不能建立在違法違規(guī)和損害公民權(quán)利基礎(chǔ)之上。無論社會利益格局如何調(diào)整和變動，都要保障公民的生存權(quán)和發(fā)展權(quán)。根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，及時(shí)調(diào)整最低生活保障、最低工資、貧困線和其他保障水平，防止利益格局固定化、部門化、權(quán)力化。政府之間、政府與市場之間要建立正常的利益協(xié)調(diào)、博弈機(jī)制，使權(quán)力與職責(zé)、利益相符合。［8］打于強(qiáng)勢的銀行、房產(chǎn)投資人、政府的利益壟斷。最大化的將局部利益轉(zhuǎn)向公共利益。
(三)競爭秩序需建立在道德的邏輯優(yōu)先性上
競爭必須依賴于一定的市場競爭機(jī)制，不能違反法律規(guī)范及市場規(guī)則。否則將不會形成有序的行業(yè)競爭格局。秩序是穩(wěn)定的首要條件，沒有良好的秩序規(guī)則就沒有和諧發(fā)展的基礎(chǔ)。針對房地產(chǎn)市場因價(jià)格波動帶來的不穩(wěn)定性，政府不斷開展整頓市場和規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)秩序的各種舉措。這對維系房地產(chǎn)市場秩序、一定程度上遏制房地產(chǎn)價(jià)格起到至關(guān)重要的作用。一旦市場秩序混亂，規(guī)則沒有得到遵守，利益的無限追求已經(jīng)突破了道德可以容忍的底線，那國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將是災(zāi)難性的，屆時(shí)再合理地宏觀調(diào)控措施估計(jì)都難以進(jìn)行及時(shí)有效的補(bǔ)救。所以，為了維護(hù)房地產(chǎn)市場不至于壟斷利益，影響整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。政府的宏觀調(diào)控和市場干預(yù)有絕對的合理性和必要性，但也不能將這種干預(yù)手段作為房地產(chǎn)市場秩序唯一的穩(wěn)定依據(jù)。因?yàn)檫€有一個(gè)不可忽略的因素，即道德力量。民生問題是任何一個(gè)國家發(fā)展的歸宿點(diǎn)，市場秩序即便不穩(wěn)定，也不能以消費(fèi)者或廣大民眾的利益做為代價(jià)。市場在建立起自身機(jī)制的同時(shí)，也應(yīng)該慢慢形成自我的道德體系。競爭無界，道德有底。所以市場不缺乏人性，市場也不能脫離道德。在我國的房地產(chǎn)市場競爭機(jī)制中，道德的邏輯性必須置于首要地位。不要形成企業(yè)與地方政府聯(lián)合反調(diào)控的行為。因此，市場競爭秩序乃是基于社會共同的道德訴求。由于既不存在一個(gè)完備的道德，也不存在完備的法律，道德與法律須臾不可分離。我們既可以從社會的法律活動中去閱讀到特定社會的道德狀況，也可以通過社會的道德資源去反思它的法律處境。當(dāng)現(xiàn)代社會孜孜以求的法制追求不足以維持市場秩序時(shí)，我們不能忘記，道德具有邏輯的優(yōu)先性，因而必須尋求和利用現(xiàn)實(shí)的道德資源。如此，才能促進(jìn)繁榮穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場秩序。
(四)房地產(chǎn)市場的健康需要法律體系的規(guī)范化
不僅僅是房地產(chǎn)市場，其他任何行業(yè)的發(fā)展都需要一部相對完善的法律規(guī)范來加以調(diào)整和保護(hù)。法律與社會其他調(diào)控手段一樣，既有自己的運(yùn)行方式和規(guī)律，也有調(diào)整其規(guī)范對象的規(guī)律。對于房地產(chǎn)市場，由于牽涉到的主體比較多，即便是政府也不例外。這是房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性質(zhì)所決定的。但無論有多復(fù)雜的參與主體，都必須遵守一定的規(guī)則和法律規(guī)范。沒有完善的法律體系就不可能有完善的健康的行業(yè)發(fā)展。針對房地產(chǎn)發(fā)展的極端不穩(wěn)定性及與其他行業(yè)甚至與整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)性，國家出臺了許多規(guī)范性文件和政策，但有的如《行政處罰法》、《行政許可法》、《立法法》、《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《擔(dān)保法》等規(guī)定上內(nèi)容含混不清，缺乏確定性，經(jīng)常用一些常識性概念表達(dá)專業(yè)性問題，缺乏應(yīng)有的確定性和嚴(yán)謹(jǐn)性，在法律責(zé)任上很難界定。在我國制定的關(guān)于房地產(chǎn)的法律法規(guī)及相關(guān)的政策、制度中，還應(yīng)當(dāng)防止保護(hù)房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的專門立法與既存法律發(fā)生競合。“消費(fèi)者保護(hù)法廣泛地存在于各種法律規(guī)范之中，不受部門的限制。凡對消費(fèi)者利益具有保護(hù)功能的法律規(guī)定，都是消費(fèi)者保護(hù)法的組成部分”。［9］P220對房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)可通過完善相關(guān)法律的途徑實(shí)現(xiàn)，并在相關(guān)法律中規(guī)定對不同種類的房地產(chǎn)權(quán)益予以不同程度的保護(hù)。況且房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益內(nèi)容龐雜，一部法規(guī)難以窮盡，且廣泛涉及諸多相關(guān)法律，易導(dǎo)致法律適用的競合。主要是與民法通則或未來的民法典、房地產(chǎn)法、合同法、建筑法等法律的競合，雖然可以強(qiáng)調(diào)對有關(guān)公民基本生存權(quán)利的規(guī)范優(yōu)先適用的競合規(guī)則，但制訂新法和修改法律畢竟要以防止而不是增加競合為宜。
(五)責(zé)任的承擔(dān)主體模糊
責(zé)任的承擔(dān)既有個(gè)人的也有集體的、既有社會的也有國家的。責(zé)任是擔(dān)當(dāng)。在房地產(chǎn)市場，隨著利益主體錯綜復(fù)雜的關(guān)系及多元的參與性，使得這一領(lǐng)域凸顯的社會問題被弱化，筆者甚至懷疑政策層面的調(diào)控措施是否是某些地方政府責(zé)任的變相推卸，或者是將弱化的問題迅速提及到保護(hù)大眾公共利益的高度，使人們忽視了他們自己其實(shí)已經(jīng)遭受的利益損失、權(quán)益流失?根據(jù)盧梭的社會契約理論，人們的權(quán)力已經(jīng)委托給了國家，則相應(yīng)的權(quán)利保護(hù)應(yīng)該由國家來完成。當(dāng)人們合法利益受到損害的時(shí)候，誰來承擔(dān)侵權(quán)的責(zé)任?房地產(chǎn)市場涉及的主體不僅僅是房地產(chǎn)投資人，還有銀行、地方政府及國家職能部門等。如果以消費(fèi)者的利益受到侵害就片面的將房開商提高價(jià)格作為唯一的罪魁禍?zhǔn)?，那是不公平的。造成這一局面的推手還有政府層面。因?yàn)樵诜湃问袌龊驼{(diào)控市場方面國家必須做到這種宏觀調(diào)控力度的把握。不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域有不同的特點(diǎn)，將制定的法律法規(guī)或者其他規(guī)范性文件、政策等全部適用于所有的行政區(qū)域值得考量。市場調(diào)研不充分的話，責(zé)任的擔(dān)當(dāng)不可避免。問題是怎樣將百姓的損失通過責(zé)任承擔(dān)主體凸顯出來。在實(shí)踐中，基本都是房地產(chǎn)投資人或銀行來承擔(dān)責(zé)任，其實(shí)我們的政府在某些時(shí)候如果確實(shí)系自身行為使然的話，也要勇于承擔(dān)責(zé)任，否則既挫傷了投資人的積極性，也不利于我國營造安康的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。
第4篇：房地產(chǎn)法論文范文
資產(chǎn)證券化源于70年代美國的住房抵押證券，隨后證券化技術(shù)被廣泛應(yīng)用于抵押債權(quán)以外的非抵押債權(quán)資產(chǎn)，并于80年代在歐美市場獲得蓬勃發(fā)展。90年代起，資產(chǎn)證券化開始出現(xiàn)在亞洲市場上，特別是東南亞金融危機(jī)爆發(fā)以后，在一些亞洲國家得到迅速發(fā)展。資產(chǎn)證券化（包括不良資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)證券化）是近30年來世界金融領(lǐng)域最重大和發(fā)展最快的金融創(chuàng)新和金融工具，是衍生證券技術(shù)和金融工程技術(shù)相結(jié)合的產(chǎn)物。通俗地講，資產(chǎn)證券化就是把缺乏流動性，但具有預(yù)期穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)匯集起來，形成一個(gè)資產(chǎn)池，通過結(jié)構(gòu)性重組，使之成為可以在金融市場上出售和流通的證券，據(jù)以融資的過程。目前在我國存在大量的可用于資產(chǎn)證券化的資產(chǎn)，例如房地產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、房地產(chǎn)抵押貸款等。資產(chǎn)證券化尤其使房地產(chǎn)證券化在我國具有廣闊的發(fā)展空間，我們應(yīng)當(dāng)充分把握這一機(jī)會，在拓寬溶資渠道和完善資本市場的同時(shí)，建立良好的政策法律環(huán)境和投資環(huán)境。2003年6月5日，中國人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，即“121號文件”，以控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，其中的核心內(nèi)容有：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30％；商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款嚴(yán)禁跨地區(qū)使用；商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。這好比把造成銀行不良資產(chǎn)的緊箍咒轉(zhuǎn)嫁給了房地產(chǎn)開發(fā)商，使房地產(chǎn)融資渠道單一的窘境雪上加霜。加快房地產(chǎn)證券化的發(fā)展以激活資本投資市場勢在必行，啟動相關(guān)的專項(xiàng)研究和政策法律的研究也就顯得尤為重要。
二、房地產(chǎn)證券化的含義、性質(zhì)和特征
（一）房地產(chǎn)證券化的含義和性質(zhì)
以住房抵押貸款證券化為代表的房地產(chǎn)證券化最早出現(xiàn)于上個(gè)世紀(jì)70年代的美國。房地產(chǎn)證券化（RealEstateSecuritization），是指把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)的投資轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程，從而使投資人與房地產(chǎn)投資標(biāo)的物之間的物權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)化為有價(jià)證券形式的股權(quán)和債權(quán)。主要包括房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)的證券化和房地產(chǎn)投資權(quán)益的證券化兩種形式。房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化即商業(yè)性房地產(chǎn)投資證券化。
因?yàn)樽C券化本身就是一個(gè)非常寬泛的概念，而且目前也沒有關(guān)于資產(chǎn)證券化的權(quán)威法律定義，所以理論界對房地產(chǎn)證券化的理解也存在著很大的分歧：
有的學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)證券化是指通過發(fā)行股票或公司債券進(jìn)行融資的活動，包括直接或間接成為房地產(chǎn)上市公司，從而使一般房地產(chǎn)企業(yè)與證券相融合，也包括一般上市公司通過收購、兼并、控股投資房地產(chǎn)企業(yè)等形式進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，從而使上市公司與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合，發(fā)行股票或債券。這種觀點(diǎn)意味著房地產(chǎn)證券化，既可以解決開發(fā)企業(yè)流動資金不足的問題，又可分散房地產(chǎn)開發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)。有的學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)證券化是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資的證券化，即以某具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為投資對象，由投資方或開發(fā)企業(yè)委托金融機(jī)構(gòu)發(fā)行有價(jià)證券籌集資金的活動。
實(shí)際上，房地產(chǎn)證券化產(chǎn)生的背景及實(shí)踐表明，房地產(chǎn)證券化是指房地產(chǎn)投資由原來的物權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)橛袃r(jià)證券的股權(quán)或債券，是指房地產(chǎn)投資權(quán)益的證券化和房地產(chǎn)抵押貸款的證券化，而并非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行股票或債券的籌資活動，也不是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資證券化。
房地產(chǎn)證券化實(shí)質(zhì)上是不同投資者獲得房地產(chǎn)投資收益的一種權(quán)利分配，其具體形式可以是股票、債券，也可以是信托基金與收益憑證等。因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身的特殊性，其原有的融資方式單一，房地產(chǎn)證券化是投資者將對物權(quán)的占有和收益權(quán)轉(zhuǎn)化為債權(quán)或股權(quán)。其實(shí)質(zhì)上是物權(quán)的債權(quán)性擴(kuò)張。房地產(chǎn)證券化體現(xiàn)的是資產(chǎn)收入導(dǎo)向型融資方式。傳統(tǒng)融資方式是憑借資金需求者本身的資信能力來融資的。資產(chǎn)證券化則是憑借原始權(quán)益人的一部分資產(chǎn)的未來收入能力來融資，資產(chǎn)本身償付能力與原始權(quán)益人的資信水平被徹底割裂開來。
與其他資產(chǎn)證券化相比，房地產(chǎn)證券化的范圍更廣，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了貸款債權(quán)的證券化范圍。貸款證券化的對象為貸款本身，投資人獲得的只是貸款凈利息，然而，房地產(chǎn)投資的參與形式多種多樣，如股權(quán)式、抵押式等等，其證券化的方式也因此豐富多彩，只有以抵押貸款形式參與的房地產(chǎn)投資證券化的做法才與貸款證券化相似，其他形式的證券化對象均不是貸款本身，而是具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目。所以房地產(chǎn)證券化包括房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)的證券化和房地產(chǎn)投資權(quán)益的證券化兩種形式。
房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)的證券化是指以一級市場即發(fā)行市場上抵押貸款組合為基礎(chǔ)發(fā)行抵押貸款證券的結(jié)構(gòu)性融資行為。
房地產(chǎn)投資權(quán)益的證券化又稱商業(yè)性房地產(chǎn)投資證券化，是指以房地產(chǎn)投資信托為基礎(chǔ)，將房地產(chǎn)直接投資轉(zhuǎn)化為有價(jià)證券，使投資者與投資標(biāo)的物之間的物權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)閾碛杏袃r(jià)證券的債權(quán)關(guān)系。
房地產(chǎn)證券化的兩種形式一方面是從銀行的角度出發(fā)，金融機(jī)構(gòu)將其擁有的房地產(chǎn)債權(quán)分割成小單位面值的有價(jià)證券出售給社會公眾，即出售給廣大投資者，從而在資本市場上籌集資金，用以再發(fā)放房地產(chǎn)貸款；另一方面是從非金融機(jī)構(gòu)出發(fā)，房地產(chǎn)投資經(jīng)營機(jī)構(gòu)將房地產(chǎn)價(jià)值由固定資本形態(tài)轉(zhuǎn)化為具有流動的證券商品，通過發(fā)售這種證券商品在資本市場上籌集資金。
總之，房地產(chǎn)證券化是一種資產(chǎn)收入導(dǎo)向型融資，以房地產(chǎn)抵押貸款債券為核心的多元化融資體系，泛指通過股票、投資基金和債券等證券化金融工具融通房地產(chǎn)市場資金的投融資過程，包括房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化和房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化。其宗旨是將巨額價(jià)值的房地產(chǎn)動產(chǎn)化、細(xì)分化，利用證券市場的功能，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資本大眾化、經(jīng)營專業(yè)化及投資風(fēng)險(xiǎn)分散化，為房地產(chǎn)市場提供充足的資金，推動房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)快速發(fā)展。它既是一種金融創(chuàng)新，更是全球性經(jīng)濟(jì)民主化運(yùn)動的重要組成部分。
（二）房地產(chǎn)證券化的特征
1、基礎(chǔ)資產(chǎn)的法律形式是合同權(quán)利。無論是房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)的證券化還是房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化，在證券化過程中，基礎(chǔ)資產(chǎn)都被法律化為一種合同權(quán)利。
2、參與者眾多，法律關(guān)系復(fù)雜。在整個(gè)證券化過程中，從基礎(chǔ)資產(chǎn)的選定到證券的償付，有眾多的法律主體以不同的身份參與進(jìn)來，相互之間產(chǎn)生縱橫交錯的法律關(guān)系網(wǎng)，其涉及面之廣是其他資產(chǎn)證券化所不能及的。借款人和貸款人之間的借貸法律關(guān)系，委托人和受托人之間的信托關(guān)系，SPV（特設(shè)機(jī)構(gòu)）和原始權(quán)益人的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓關(guān)系，SPV和證券承銷商的承銷關(guān)系，還有眾多的中介機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)而產(chǎn)生服務(wù)合同關(guān)系等等，一個(gè)證券化過程中，有著多種多樣的法律關(guān)系，牽涉國家方方面面的法律規(guī)定。任何一個(gè)法律規(guī)定的忽視都將影響證券化的實(shí)施效果。
3、獨(dú)特的融資模式。這主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一方面體現(xiàn)在融資結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)上。房地產(chǎn)證券化的核心是設(shè)計(jì)出一種嚴(yán)謹(jǐn)有效的交易結(jié)構(gòu)，通過這個(gè)交易結(jié)構(gòu)來實(shí)現(xiàn)融資目的。另一方面體現(xiàn)在負(fù)債結(jié)構(gòu)上。利用證券化技術(shù)進(jìn)行融資不會增加發(fā)起人的負(fù)債，是一種不顯示在資產(chǎn)負(fù)債表上的融資方法。通過證券化，將資產(chǎn)負(fù)債表中的資產(chǎn)剝離改組后，構(gòu)造成市場化的投資工具，這樣可以提高發(fā)起人的資本充足率，降低發(fā)起人的負(fù)債率。
4、安全系數(shù)高。在由其他機(jī)構(gòu)專業(yè)化經(jīng)營的同時(shí)，投資者的風(fēng)險(xiǎn)由于證券化風(fēng)險(xiǎn)隔離的設(shè)計(jì)，只取決于基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流的收入自身，非以發(fā)起人的整體信用為擔(dān)保，并且和發(fā)起人的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)隔離，和SPV（特設(shè)機(jī)構(gòu)）的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)隔離，SPV或者是為證券化特設(shè)一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)SPV，或者對證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)實(shí)行專項(xiàng)管理，SPV的經(jīng)營范圍不能有害于證券化，對基礎(chǔ)資產(chǎn)的現(xiàn)金流收入委托專門的金融機(jī)構(gòu)?？顚簟＿@種獨(dú)特的設(shè)計(jì)降低了原有的風(fēng)險(xiǎn)，提高安全系數(shù)。另外，證券化的信用級別也不受發(fā)起人影響，除了取決于自身的資產(chǎn)狀況以外，還可以通過各種信用增級手段提高證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)的信用級別，降低風(fēng)險(xiǎn)，提高安全性。而且，房地產(chǎn)證券具有流通性，可以通過各種方式流通，提早收回投資，避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
5、證券品種多樣化，適合于投資。房地產(chǎn)證券本身就根據(jù)不同投資者的不同投資喜好設(shè)計(jì)了品種多樣：性質(zhì)各異的證券，有過手證券，有轉(zhuǎn)付證券，有債券，有收益憑證，等等。
6、政策性強(qiáng)。房地產(chǎn)證券化之所以起源于美國，是和美國政府的推動作用分不開的。眾所周知，美國是崇尚市場機(jī)制的國家，但與其它經(jīng)濟(jì)金融部門相比，房地產(chǎn)市場是美國政府干預(yù)較深的一個(gè)領(lǐng)域。一方面通過為抵押貸款提供保險(xiǎn)和發(fā)起設(shè)立三大政府機(jī)構(gòu)-聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會、聯(lián)邦住房抵押貸款公司以及政府抵押貸款協(xié)會參與到證券化業(yè)務(wù)中來，直接開展住宅抵押貸款證券化交易，并通過它們的市場活動來影響抵押貸款市場的發(fā)展。另一方面它則通過制定詳盡的法律法規(guī)來規(guī)范和引導(dǎo)市場的發(fā)展：美國政府調(diào)整了法律、稅務(wù)、會計(jì)上的規(guī)定和準(zhǔn)則，包括通過《稅收改革法案》；以FAS125規(guī)則替代FAS77規(guī)則，重新確定了“真實(shí)銷售”的會計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；通過了FASIT立法提案等等。所以，房地產(chǎn)證券化市場受政府政策導(dǎo)向影響大。
三、海外房地產(chǎn)證券化的立法體例
海外房地產(chǎn)證券化的法律規(guī)定，從體例上看，可以分為分散立法型和統(tǒng)一立法型，這兩種體例跟各自的國情是緊密聯(lián)系的。
（一）分散立法型國家的法律規(guī)定。
1、美國關(guān)于房地產(chǎn)證券化的法律規(guī)定。
美國是最早進(jìn)行房地產(chǎn)證券化的國家，在法律制度方面積累了非常豐富的經(jīng)驗(yàn)，其主要立法有：1933年的《證券法》、1934年的《證券交易法》。1940年《投資公司法》。在房地產(chǎn)投資信托方面，應(yīng)當(dāng)說，《投資公司法》與1935年《公用事業(yè)控股公司法》、1939年《信托契約法》、1940年《投資顧問法》，都成為日后投資公司經(jīng)營房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)管理規(guī)則的基本框架?！兜?25號財(cái)務(wù)會計(jì)準(zhǔn)則》（FAS125）、《轉(zhuǎn)讓、提供金融資產(chǎn)服務(wù)及債務(wù)清除之會計(jì)處理》。兩法采用金融合成分析法，改變過去對“真實(shí)銷售”只“重形式輕實(shí)質(zhì)”的缺陷，該法還對房地產(chǎn)證券化中的會計(jì)報(bào)表及其報(bào)表合并等問題作了詳細(xì)規(guī)定，有利于保護(hù)投資者的合法權(quán)益。在地產(chǎn)投資信托方面，正式開創(chuàng)了REIT.2、英國關(guān)于房地產(chǎn)證券化的法律規(guī)定。
英國自1987年開始發(fā)行按揭支撐證券，在抵押貸款市場，通過證券化的資產(chǎn)建立出借機(jī)構(gòu)。例如國家房屋貸款有限公司、私人抵押有限公司。英國的抵押支撐證券通過建筑保險(xiǎn)、人壽保險(xiǎn)和抵押賠償單進(jìn)行組合。銀行、機(jī)構(gòu)投資者和海外投資者是英國證券化市場的主要投資者。在法律方面，英國1986年《建筑團(tuán)體法》中“適宜抵押公司”指導(dǎo)建筑團(tuán)體發(fā)行抵押支撐證券；1991年《流動資產(chǎn)咨詢注解》鼓勵建筑團(tuán)體在抵押支撐證券市場的投資；1989年2月《貸款轉(zhuǎn)讓與證券化準(zhǔn)則》由英格蘭銀行頒布，起到了宏觀調(diào)控與監(jiān)督的作用；此外《關(guān)于統(tǒng)一國際資本衡量和資本標(biāo)準(zhǔn)的協(xié)議》、《1986年財(cái)政支付法》、《1974年消費(fèi)者信用法》、《1989年公司法》、《披露草案42》和《披露草案49》，在眾法之間既有鼓勵房地產(chǎn)證券化也有約束的作用。
3.采用分散型立法的國家和地區(qū)還有法國、德國、澳大利亞、加拿大和我國香港地區(qū)。
（二）統(tǒng)一立法型國家的法律規(guī)定。
1、日本關(guān)于房地產(chǎn)證券化的法律規(guī)定。
日本的房地產(chǎn)證券化起步于80年代中后期，當(dāng)時(shí)在法律上還存在著諸多限制，致使該產(chǎn)品無法在市場上廣泛開展，直到1997年金融風(fēng)暴后，日本金融市場受到重?fù)?，在殘酷的現(xiàn)實(shí)環(huán)境催迫下，1998年通過《特殊目的公司法》，并于2000年修正為《資產(chǎn)流動化法》，至此，才為日本證券化市場的全面開展掃清了法律上的障礙。此外，在日本推動金融資產(chǎn)證券化的同時(shí)，我們?nèi)匀徊荒芎鲆曇韵路稍谧C券化中的作用：《抵押證券法》、《抵押證券業(yè)規(guī)制法》、《信托法》、《信托業(yè)法》、《特定債權(quán)事業(yè)規(guī)制法》。這些法相較《資產(chǎn)流動化法》來說，雖然更分散，但仍然具有補(bǔ)充適用的價(jià)值。
2、韓國關(guān)于房地產(chǎn)證券化的法律規(guī)定。
韓國的資產(chǎn)證券化實(shí)踐主要出現(xiàn)在1997年金融危機(jī)之后，這之前基本未開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，也沒有制定相關(guān)的法規(guī)，而僅允許離岸資產(chǎn)的跨國界證券化。金融危機(jī)爆發(fā)后，韓國的金融業(yè)暴露出許多問題，在嚴(yán)格的金融監(jiān)管下，韓國的金融機(jī)構(gòu)都在盡力通過提高資本充足率來改善它們的安全性，金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行有效的資產(chǎn)負(fù)債管理的重要性變得更加突出。隨著金融改革和調(diào)整的深化，韓國政府希望通過證券化的方式來清除不良貸款，以最大限度地降低對整個(gè)社會的沖擊。于是在1998年7月就頒布了《資產(chǎn)證券化法案》，該法從立法預(yù)告到法案生效，歷時(shí)僅2個(gè)多月。
3、采取統(tǒng)一立法型的國家和地區(qū)還有印尼、馬來西亞、泰國和我國的臺灣地區(qū)。
四、我國推行房地產(chǎn)證券化的必要性和可行性
（一）我國房地產(chǎn)證券化的發(fā)展現(xiàn)狀
房地產(chǎn)證券化是當(dāng)代經(jīng)濟(jì)、金融證券化的典型代表，是一國經(jīng)濟(jì)發(fā)展到較高階段的必然趨勢。20世紀(jì)70年代以來，西方國家金融業(yè)發(fā)生了重大變化，一直占據(jù)金融業(yè)主導(dǎo)地位的銀行業(yè)面臨著挑戰(zhàn)，而證券化卻在競爭中得到了迅速發(fā)展，成為國際金融創(chuàng)新的三大主要趨勢之一。在金融證券化浪潮中，房地產(chǎn)證券化成了金融銀行業(yè)實(shí)踐結(jié)構(gòu)變化和新的國際金融工具創(chuàng)新的主要內(nèi)容之一。我國目前對于房地產(chǎn)證券化還處于研討和摸索階段。
1、房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化的發(fā)展現(xiàn)狀
房地產(chǎn)證券化從銀行金融機(jī)構(gòu)的角度看，表現(xiàn)為金融機(jī)構(gòu)出于單純的融資目的，將其擁有的房地產(chǎn)抵押權(quán)即債權(quán)分割成小單位的有價(jià)證券面向公眾出售以籌集資金的方式。由此形成的資金流通市場，稱之為房地產(chǎn)二級抵押市場。從我國目前的實(shí)際情況來看，抵押債權(quán)證券化的發(fā)展尚為一片空白。主要表現(xiàn)為：（1）抵押貸款的規(guī)模很小。拿中國建設(shè)銀行來講，該行房地產(chǎn)信貸部所經(jīng)辦的抵押貸款業(yè)務(wù)僅占到房貸部貸款總額的10.7％，占總行貸款總額的比例還不到1％。由于沒有相當(dāng)規(guī)模的抵押貸款積累，抵押債權(quán)的證券化便難以推行；（2）我國住房抵押貸款市場只有一級市場還不存在二級市場。我國的住房抵押貸款市場結(jié)構(gòu)單一，仍處在放貸一還款的簡單循環(huán)階段，由此決定了抵押貸款資金的流動性差，抵押貸款市場尚需進(jìn)一步發(fā)展。
2、房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化的發(fā)展現(xiàn)狀
我國改革開放以來，伴隨著資本證券市場的不斷形成和發(fā)育，房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化也得到了一定程度的發(fā)展，并成為我國當(dāng)前房地產(chǎn)證券化發(fā)展的主體格局。主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：（1）房地產(chǎn)股票市場的發(fā)展。我國目前股票市場的上市公司中，幾乎80％左右的企業(yè)，其從股票市場上發(fā)行股票籌集來的資金均有一部分流入房地產(chǎn)業(yè)。有條件的房地產(chǎn)企業(yè)，除了可以在深交所和上交所辦理一定的手續(xù)上市外，還可以在NET和STAQ兩個(gè)場外交易所系統(tǒng)上市。這都為房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的進(jìn)一步擴(kuò)展創(chuàng)造了極為有利的條件；（2）房地產(chǎn)債券市場的發(fā)展。我國目前的債券市場上，為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)行的債券已有兩種：第一種是房地產(chǎn)投資券。第二種是受益?zhèn)?。如農(nóng)業(yè)銀行寧波市信托投資公司于1991年1月20日向社會公開發(fā)行的“信托投資收益證券”，總額達(dá)1000萬人民幣，期限為10年。主要投資于房地產(chǎn)和工商業(yè)等項(xiàng)目。
（二）我國推行房地產(chǎn)證券化的可行性和必要性
1、房地產(chǎn)證券化的必要性
（1）有利于提高銀行資產(chǎn)的流動性，釋放金融風(fēng)險(xiǎn)。由于個(gè)人住房抵押貸款期限比較長，而商業(yè)銀行資金來源以短期為主，因而產(chǎn)生了由于“短存長貸”引發(fā)的流動性問題。雖然目前我國商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款占全部貸款的比例不到4%，資金也比較寬松，流動性沒問題。但是，由于業(yè)務(wù)發(fā)展的不平衡，個(gè)人住房抵押貸款發(fā)展最快的建行，其余額占全部貸款金額的比重已超過9%，參照發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)國家，我國的住房抵押貸款業(yè)務(wù)還有很大的增長空間，銀行資產(chǎn)的流動性風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯現(xiàn)出來。房地產(chǎn)證券化有利于釋放由此產(chǎn)生的金融風(fēng)險(xiǎn)。
（2）有利于拓展房地產(chǎn)業(yè)資金來源，構(gòu)建良好的房地產(chǎn)運(yùn)行機(jī)制。目前，我國商品房空置量已超過7000萬平方米，積壓其上的國有商業(yè)銀行貸款已超過2000億，再加上新建的商品房，要想全面啟動房市，約需要3500億元的巨額資金。這樣巨大的資金缺口僅靠我國現(xiàn)有的住宅金融支持是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，而推行房地產(chǎn)證券化，直接向社會融資并且融資的規(guī)模可以不受銀行等中介機(jī)構(gòu)的制約，有助于迅速籌集資金、建立良好的資金投入機(jī)制。
（3）有利于健全我國的資本市場，擴(kuò)大投資渠道。房地產(chǎn)證券化作為重要的金融創(chuàng)新工具，給資本市場帶來的重大變化是融資方式的創(chuàng)新，將大大豐富我國金融投資工具，有利于增加我國資本市場融資工具的可選擇性，房地產(chǎn)證券化可使籌資者通過資本市場直接籌資而無須向銀行貸款或透支，同時(shí)其較低的融資成本有利于提高我國資本市場的運(yùn)作效率。
2、房地產(chǎn)證券化的可行性
（1）我國已經(jīng)具備了進(jìn)行房地產(chǎn)證券化的良好經(jīng)濟(jì)環(huán)境。從整個(gè)國家的宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)而言，我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況良好，金融體制改革不斷深化，為房地產(chǎn)的證券化創(chuàng)造了一個(gè)穩(wěn)定的大環(huán)境。
（2）我國已經(jīng)初步具備住房抵押貸款一級市場的雛形。眾所周知，住房抵押貸款是最容易進(jìn)行證券化的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一，其原始債務(wù)人信用較高，資金流動性穩(wěn)定，安全性高，各國的資產(chǎn)證券化無不起源于住房抵押貸款證券化。而我國隨著住房貨幣供給體制逐步取代住房福利供給體制以來，住房抵押貸款不斷上升，已經(jīng)初步形成規(guī)模。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1998年底，商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款余額只有514億元，到2000年，這一數(shù)字已迅速增長到3306億元，兩年中增長了5倍多。
（3）我國房地產(chǎn)市場體系和證券市場體系初具規(guī)模。首先，國家金融政策的適當(dāng)調(diào)整和完善，使我國房地產(chǎn)市場已發(fā)展成為包括房地產(chǎn)開發(fā)、住房金融、保險(xiǎn)等多方位、功能齊全的市場體系；其次，我國證券市場經(jīng)過幾年的發(fā)展逐步走向成熟和規(guī)范，證券市場監(jiān)管力度正在加大，法規(guī)體系逐步形成，證券管理、證券交易條件日趨完善，也積累了一些的發(fā)展證券市場的經(jīng)驗(yàn)，為實(shí)行房地產(chǎn)證券化提供了較好的金融市場基礎(chǔ)。
五。我國房地產(chǎn)證券化的立法體例探討
眾所周知，金本位體制崩潰以后的金融體系，完全建立在法律的基礎(chǔ)之上，因而完全可以這樣斷言，沒有法律，也就沒有整個(gè)金融體系。從這個(gè)意義上說，法律對于金融創(chuàng)新的積極作用是主要的，也是重要關(guān)鍵的。
我國關(guān)于房地產(chǎn)證券化的實(shí)踐十分少見，新華信托推出的住房貸款項(xiàng)目的資金信托，頗有點(diǎn)房地產(chǎn)貸款證券化（MBS）與房地產(chǎn)投資信托（REIT）相結(jié)合的特點(diǎn)。2003年國內(nèi)第一支住宅產(chǎn)業(yè)基金，“精瑞”房地產(chǎn)信托基金的啟動無疑又是一大開拓。從目前的趨勢以及必要性考慮，房地產(chǎn)證券化在不久的將來必然會成為我國資本市場的一種重要融資方式，因此這方面的立法應(yīng)當(dāng)先行。在立法體例方面，是將房地產(chǎn)證券化的各個(gè)環(huán)節(jié)集中起來統(tǒng)一立法還是將各個(gè)環(huán)節(jié)提出來分散立法？目前學(xué)界還存在著爭議。筆者認(rèn)為，我國應(yīng)當(dāng)仔細(xì)考察國際上兩種立法體例后面的深層因素。
采用分散型立法體例的國家和地區(qū)中，美國最早從事房地產(chǎn)證券化，其目的是為了解決銀行住房貸款資金不足的問題，由于它是一個(gè)全新的課題，只能通過“摸石頭過河”的方式，出現(xiàn)一個(gè)問題就出臺或修改一個(gè)規(guī)則，最終通過不同的法律形成了對房地產(chǎn)證券化的規(guī)制，因此不存在統(tǒng)一立法。而且美國是一個(gè)崇尚金融創(chuàng)新的國家，統(tǒng)一立法可能會給房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品的創(chuàng)新設(shè)置太多條條框框，分散立法以及美國的衡平法傳統(tǒng)更注重的是事后評價(jià)，因此可以給金融創(chuàng)新創(chuàng)造條件。英國則是典型的英美法系國家，成文法在其法律體系中處于次要地位，所以它們更多地是判例法或者至多是單個(gè)成文法對房地產(chǎn)證券化進(jìn)行規(guī)范。澳大利亞和我國香港的立法傳統(tǒng)受英國的影響很深，分散立法就是一個(gè)表現(xiàn)。至于德國、法國等傳統(tǒng)的大陸法系國家，由于證券市場并不十分發(fā)達(dá)，特別是德國，銀行屬于“全能銀行”，銀行流動性問題并不是很嚴(yán)重，因此沒有進(jìn)行房地產(chǎn)貸款證券化（MBS）的動力；至于房地產(chǎn)投資信托（REIT），由于大陸法系沒有信托的傳統(tǒng)，對信托缺乏具體規(guī)定，因此這方面的規(guī)定基本空白?？梢哉f，房地產(chǎn)證券化在這兩個(gè)國家只是一個(gè)配角地位，統(tǒng)一立法的成本要大于效益。
采用統(tǒng)一立法體例的國家和地區(qū)中，我們可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)共同的特點(diǎn)，即這些國家和地區(qū)都處于亞洲，立法的時(shí)間都發(fā)生在1997年亞洲金融危機(jī)之后，盡管在這之前，一些國家也曾從事過房地產(chǎn)證券化的實(shí)踐，但真正促使這些國家下定決定統(tǒng)一立法的，還是由于金融危機(jī)暴露了金融機(jī)構(gòu)的流動性風(fēng)險(xiǎn)，為了鞏固國家的金融安全，大力發(fā)展資產(chǎn)證券化勢在必然，而制定統(tǒng)一的資產(chǎn)證券化法案，對于房地產(chǎn)證券化的操作和規(guī)范運(yùn)行是必要的。
由此可以得出我國房地產(chǎn)證券化的立法體例：統(tǒng)一立法型。理由在于：
1.我國有大力發(fā)展資產(chǎn)證券化的客觀要求。我國金融機(jī)構(gòu)的處境并不樂觀，一是銀行不良貸款的比例很高，二是銀行的資本充足率太低，不符合《巴塞爾協(xié)議》8%的要求，應(yīng)當(dāng)說，我國沒有出現(xiàn)類似于亞洲其他國家的金融危機(jī)，很大程度上是由于政府信用的存在，但隨著市場化運(yùn)作的日益深入，如果銀行的處境再沒改觀的話，爆發(fā)金融危機(jī)的可能性非常大。因此發(fā)展資產(chǎn)證券化是大勢所趨，而進(jìn)行統(tǒng)一立法我們就不會碰到法、德存在的立法尷尬。
2.統(tǒng)一立法有利于參與者更好地操作。房地產(chǎn)證券化是一個(gè)新生的事物，參與者的水平參差不齊，采取統(tǒng)一立法，可以使房地產(chǎn)證券化的過程一目了然，便利于實(shí)踐中的操作。
第5篇：房地產(chǎn)法論文范文
一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同管理的主要目的是：
建立現(xiàn)代企業(yè)制度的需要
建立現(xiàn)代企業(yè)制度，無論是對于國有企業(yè)還是對于非國有企業(yè)，都是一個(gè)不可回避的深刻而嚴(yán)峻的話題。建立現(xiàn)代企業(yè)制度，是社會化大生產(chǎn)和市場經(jīng)濟(jì)的必然要求，是市場改革的方向?，F(xiàn)代企業(yè)制度的建立，對公司提出了新的要求，企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《公司法》有關(guān)建立現(xiàn)代企業(yè)制度的規(guī)定，堅(jiān)持“自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我約束”的原則，更多地考慮到市場需要的變化，采用先進(jìn)的管理模式和技術(shù)經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)真向國際和國內(nèi)同行學(xué)習(xí)，提升自己的業(yè)務(wù)水平。
項(xiàng)目合同，是主體企業(yè)進(jìn)入市場的重要制度，是進(jìn)行工程施工、監(jiān)理、驗(yàn)收的重要依據(jù)，關(guān)系到開發(fā)參加單位的根本利益。因此，加強(qiáng)對項(xiàng)目合同的管理，已經(jīng)成為建立現(xiàn)代企業(yè)制度的重要內(nèi)容。
規(guī)范市場交易行為
規(guī)范市場的交易行為，包括二個(gè)方面的內(nèi)容。
一是規(guī)范市場主體的行為。項(xiàng)目合同管理的一個(gè)重要內(nèi)容就是確保開發(fā)參加方具有市場認(rèn)可的主體資質(zhì)，具有參與開發(fā)活動的權(quán)利能力和行為能力，只有這樣，才能保證房地產(chǎn)開發(fā)市場交易的安全性。
二是規(guī)范開發(fā)市場的價(jià)格。市場經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要特征就是通過市場來調(diào)整價(jià)格，而不是由政府干預(yù)價(jià)格。我國目前正在建立一種“政府宏觀指導(dǎo)，企業(yè)自主報(bào)價(jià)，競爭形成價(jià)格，加強(qiáng)動態(tài)管理”的市場價(jià)格機(jī)制。因此，各方必須充分挖掘市場潛在的優(yōu)勢，通過各種競爭形式形成合同管理的模式，規(guī)范彼此雙方的價(jià)格關(guān)系，以最大限度優(yōu)化己方的利益。
保證合同的履行
由于市場情況瞬息萬變，開發(fā)過程中各方由于情勢的變化或者由于其它原因，很難保證在開發(fā)過程中一直履行自己的義務(wù)，但是一時(shí)有一方退出，不單可能直接導(dǎo)致開發(fā)行為無法進(jìn)行，而且不會引發(fā)連鎖反應(yīng)，從而給開發(fā)方或者其它方造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失。防范開發(fā)行為中風(fēng)險(xiǎn)的一種有效方式就是通過合同約定，強(qiáng)化彼此的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，加強(qiáng)對雙方的監(jiān)督行為，明確違約責(zé)任，這樣一方面可以使違約情形的出現(xiàn)機(jī)率降至最低，另一方面，一旦對方出現(xiàn)違約情形，由于合同已經(jīng)設(shè)定了違約責(zé)任的處理方式，也可以使救濟(jì)得到及時(shí)的處理，從而使損失減至最低。
開拓國際市場的需要
第6篇：房地產(chǎn)法論文范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；國民經(jīng)濟(jì)；關(guān)系
一、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用
1．房地產(chǎn)投資有效地促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)的增長。近年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用越來越顯現(xiàn)。以江蘇為例，江蘇省2002年完成房地產(chǎn)開發(fā)的投資額達(dá)702.35億元。1991年~2002年，江蘇房地產(chǎn)投資以年均39.87%的速度增長，明顯快于全國年均21.04%的固定資產(chǎn)投資額以及本省年均19.75%的GDP增長速度。江蘇房地產(chǎn)業(yè)對全省經(jīng)濟(jì)增長起到了很大的促進(jìn)作用。
2．房地產(chǎn)業(yè)帶動了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。據(jù)世界銀行資料，20世紀(jì)80年代中期至90年代初，發(fā)展中國家的房地產(chǎn)投資對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的乘數(shù)效應(yīng)約為2倍，并對以房地產(chǎn)為主導(dǎo)產(chǎn)品群的房地產(chǎn)業(yè)鏈下游和上游50多個(gè)物質(zhì)生產(chǎn)部門產(chǎn)生感應(yīng)或影響。
3．房地產(chǎn)對GDP的貢獻(xiàn)。以江蘇為例,1991年房地產(chǎn)業(yè)對于GDP的直接貢獻(xiàn)率為6.34%，1991年以來，房地產(chǎn)業(yè)對江蘇GDP的直接貢獻(xiàn)正在逐年加大，至2002年其貢獻(xiàn)率已超過10%。因此，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。
4．房地產(chǎn)業(yè)對居民居住條件改善的貢獻(xiàn)。隨著人們收入水平的提高以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，居民的居住條件有了較快提高，城鎮(zhèn)居民人均居住面積從1985年的5.60平方米增加到2002年的10.87平方米，增加了5平方米，年均增長4.36%。計(jì)算1991年~2002年房地產(chǎn)投資與人均居住面積之間的相關(guān)系數(shù)高達(dá)0.9363，說明房地產(chǎn)投資或房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與居民居住條件的改善具有顯著的相關(guān)關(guān)系。
5．房地產(chǎn)業(yè)對社會財(cái)富的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)是國民財(cái)富的主要構(gòu)成部分，是構(gòu)成整個(gè)社會財(cái)富的重要內(nèi)容，對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有穩(wěn)定而長遠(yuǎn)的影響。房地產(chǎn)業(yè)一般會先于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展而發(fā)展，并帶動關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)群的快速發(fā)展。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會促進(jìn)或拉動國民經(jīng)濟(jì)的增長。
目前我國城市建設(shè)用地約1.34萬平方公里，加上建制鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)存量土地已達(dá)2.5萬平方公里，如果以每平方公里5億元資產(chǎn)計(jì)算則約有12.5萬億元，如果再加上幾十億平方米的房屋資產(chǎn)，房地產(chǎn)業(yè)是我國國民財(cái)富的主要構(gòu)成部分。
6．房地產(chǎn)業(yè)能夠?yàn)槌鞘蟹e累資金，改善城市的投資環(huán)境。城市是經(jīng)濟(jì)社會在空間上聚集的地區(qū)，在城市有限的土地上聚集了大量的財(cái)富。城市土地的開發(fā)和再開發(fā)，城市的各種公共建筑物和構(gòu)筑物，城市巨大的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，都是城市對基礎(chǔ)設(shè)施的投入。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，這些投入都應(yīng)當(dāng)通過利潤、稅金、地租等經(jīng)濟(jì)杠桿收回投資，有些還可以取得一定的利潤，然后再投入城市的基礎(chǔ)設(shè)施和社會設(shè)施建設(shè)，進(jìn)一步改善城市投資環(huán)境，把城市建設(shè)管理納入良性循環(huán)的軌道。
7．發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以吸引外資、促進(jìn)對外開放。中國巨大的房地產(chǎn)市場、不斷改善的投資環(huán)境和較為豐厚的投資回報(bào)，使房地產(chǎn)業(yè)成為外商競相投資的重要領(lǐng)域。以江蘇為例，2003年1~10月份外商投資房地產(chǎn)共計(jì)154億元人民幣，同比增長57.86%。目前，中國的房地產(chǎn)企業(yè)中，外商投資企業(yè)數(shù)量逐年增多，利用外資金額逐年加大。
二、影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關(guān)因素的分析
1．政府政策。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)受政府政策影響，對政策敏感性極大的產(chǎn)業(yè)。由于政府嚴(yán)格控制著房地產(chǎn)一級市場中最重要的資源——土地。使得它對整個(gè)房地產(chǎn)市場有著絕對的控制權(quán)。它決定了市場供求關(guān)系平衡位置，決定了價(jià)格走向。作為在政府宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與整個(gè)社會經(jīng)濟(jì)制度緊密相關(guān)，政策是決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的最重要的因素之—。從上述國民經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)度可以看出，只有促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，才能加速國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
2．市場規(guī)模。市場規(guī)模即市場需求量，市場需求量的大小是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提條件。
房地產(chǎn)主要包括住宅、商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)廠房等。其中住宅、商業(yè)用房、辦公用房占其總量的97%以上。特別是住宅占整個(gè)房地產(chǎn)市場需求量的70%以上，因此居住人口越多，對市場需求就越大。同時(shí)市場越繁榮，流動人口越多，對商業(yè)用房需求就越大。商業(yè)用房占整個(gè)房地產(chǎn)市場需求量的20%以上。因此國民經(jīng)濟(jì)越繁榮，房地產(chǎn)市場規(guī)模就越大。
3．市場范圍與開放度。市場范圍與市場規(guī)模是密切相關(guān)的。市場范圍大，市場規(guī)模也隨之?dāng)U大；反之，市場范圍小，市場規(guī)模也會隨之縮小。市場范圍，即房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品房的銷售范圍，它是一個(gè)市場空間概念。由于房地產(chǎn)所特有的地域性強(qiáng)，使用其開發(fā)建設(shè)的商品房一般不會超出以地級市、縣級市銷售的范疇。因此，在某一地的房地產(chǎn)開發(fā)隨該城市地域的擴(kuò)張，城市化的進(jìn)程隨市場范圍擴(kuò)大而加快。
同時(shí)，由于各城市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科研、社會發(fā)展、對外開放程度的不同，因此其房地產(chǎn)市場范圍不盡相同。對外開放程度越高，政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科研、社會發(fā)展水平越高，其城市吸引力越強(qiáng)，人口流動性越大，人口聚集性越強(qiáng)，市場范圍就越大。
三、制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素分析
中國是一個(gè)發(fā)展中國家，目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展正在成為世界經(jīng)濟(jì)增長的火車頭。這為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，但現(xiàn)實(shí)中，仍有一些因素制約房地產(chǎn)業(yè)的更快發(fā)展，這些因素包括：
1．城市化率偏低。2002年，我國城市化率僅為37.80%，低于世界平均水平13個(gè)百分點(diǎn)，但與我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相比明顯偏低，較低的城市化水平嚴(yán)重制約了對房地產(chǎn)的需求規(guī)模。
2．房價(jià)相對偏高。世界銀行研究結(jié)果表明，住宅價(jià)格與一般家庭年收入之比(即房價(jià)之比)在3：1至6：1之間時(shí)，居民方有支付能力，若高于收入的6倍，住宅則難以形成消費(fèi)熱點(diǎn)。雖然從全國而言，房價(jià)收入已從1991年的7.32：1縮小到1998年的5.66：1，但不少城市的房價(jià)收入比仍然偏高，使許多居民難以承受。近日對江蘇各市的房價(jià)收入比進(jìn)行的調(diào)查表明，南京的房價(jià)收入比高達(dá)6.7：1，蘇州房價(jià)收入比6.03:1,已超過警戒線，無錫房價(jià)收入比已接近警戒線，較高的房價(jià)使許多居民只能望樓興嘆，潛在需求無法變成有效需求。
3．房地產(chǎn)市場稅費(fèi)政策不盡完善。目前全國的房地產(chǎn)市場稅費(fèi)政策不盡完善，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的稅費(fèi)收取有重復(fù)之嫌。房地產(chǎn)開發(fā)包括土地成本、建設(shè)成本、配套建設(shè)費(fèi)。其中土地成本中已經(jīng)包含契稅，配套建設(shè)費(fèi)中已經(jīng)包括各種配套建設(shè)費(fèi)用，但是營業(yè)費(fèi)的收繳是上述各項(xiàng)費(fèi)用的總和，這種費(fèi)上加稅，稅上加稅的稅費(fèi)政策必然使得房地產(chǎn)價(jià)格居高不下，制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時(shí)租賃市場灰色交易嚴(yán)重。隨著商業(yè)、餐飲、娛樂、商務(wù)、居住等不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)租賃活動異?；钴S，但由于目前房地產(chǎn)租賃市場的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)過重，使大量房地產(chǎn)租賃活動以灰色交易方式存在。以南京市為例，房地產(chǎn)租賃市場的稅費(fèi)占租金收入的22.5%左右（17%房產(chǎn)租賃稅+5.55%營業(yè)稅），這在客觀上制約了房地產(chǎn)租賃市場的發(fā)育。
4．經(jīng)濟(jì)實(shí)用房建設(shè)不足，拆遷矛盾日益增大。近幾年來，安居工程的實(shí)施對加速解決低收入家庭的住房問題起到了重要作用，但是在實(shí)施中卻明顯“變味”。由于安居工程不僅需要投入一定的資金，而且需要無償投入土地資源。各地政府為提高經(jīng)營城市的能力，對經(jīng)濟(jì)適用房采取壓縮甚至停止建設(shè)。同時(shí)由于近兩年住宅價(jià)格上漲過快，加上我國宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整步伐，許多職工退二進(jìn)三，下崗職工增加，造成拆遷安置戶無法利用拆遷款購買所需房屋，給國民經(jīng)濟(jì)、社會造成了不良影響。
四、房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策建議
1．加快城市化建設(shè)的進(jìn)程。我國城鎮(zhèn)規(guī)模普遍較小，農(nóng)村城市化水平低，吸吶與擴(kuò)張能力弱，嚴(yán)重滯后于工業(yè)化水平。一般認(rèn)為，城市人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)70％以上，城市化進(jìn)程才會穩(wěn)定下來，而我國這一比重才37.8％左右，因此，城市化的潛力很大。在建設(shè)過程中一定要按照統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的要求進(jìn)行城市化建設(shè)。
2．調(diào)整稅費(fèi)政策降低房價(jià)。房價(jià)與土地開發(fā)成本、房屋建筑成本以及房地產(chǎn)租賃價(jià)格有關(guān)。目前，房價(jià)偏高是與各種稅費(fèi)分不開的，因此，政府應(yīng)在繼續(xù)削減房地產(chǎn)有關(guān)稅費(fèi)的基礎(chǔ)上為房地產(chǎn)業(yè)營造一個(gè)良好的發(fā)展環(huán)境。
3．進(jìn)一步加快住房分配貨幣化改革步伐。目前，由于各城市體制改革的深入，企業(yè)改制成為趨勢，國家行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位住房分配貨幣化補(bǔ)貼到位情況較好。但是少數(shù)城市改制企業(yè)還不夠理想，影響了個(gè)人購房的全面啟動。因此，應(yīng)強(qiáng)化落實(shí)住房分配貨幣化的政策措施，特別要落實(shí)企業(yè)住房分配貨幣化改革措施，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
4．完善房地產(chǎn)金融體系。一是完善住房金融制度，具體包括：（1）規(guī)范公積金運(yùn)作，住房公積金信貸、結(jié)算等具體業(yè)務(wù)可委托商業(yè)銀行辦理，住房公積金管理機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂腥谫Y和貸款職能的政策性非銀行金融機(jī)構(gòu)；（2）構(gòu)建住宅儲蓄機(jī)制；（3）建立股份制、政策性、專業(yè)化的住房金融機(jī)構(gòu)，促進(jìn)公積金的保值增值。二是建立房地產(chǎn)共同基金。房地產(chǎn)共同基金的建立，有助于解決房地產(chǎn)開發(fā)資金的短缺，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資規(guī)模，解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股份制改造中的規(guī)模問題和資金問題。三是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)上市籌資。房地產(chǎn)企業(yè)的上市有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高經(jīng)營管理水平，也有利于企業(yè)無形資產(chǎn)及信譽(yù)度的提高，能為企業(yè)籌資及實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營打下良好的基礎(chǔ)。
5．大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房。政府在住房補(bǔ)貼政策實(shí)施過程中，應(yīng)在大幅降低經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格的基礎(chǔ)上，將經(jīng)濟(jì)適用房賣給真正需要補(bǔ)助的低收入者，對一些連經(jīng)濟(jì)適用房也買不起的無房者，政府應(yīng)提供額外補(bǔ)助。
參考文獻(xiàn)：
1．胡榮華，韓健，張曉鋒．江蘇省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢研究，2001年4月．
第7篇：房地產(chǎn)法論文范文
房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)可將土地和房屋合在一起開發(fā)，也可將土地和房屋分開開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。進(jìn)行的主要業(yè)務(wù)有：
1.1土地的開發(fā)與經(jīng)營。
企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設(shè)施，然后作為商品作價(jià)出售，還可以開展土地出租業(yè)務(wù)。
1.2房屋的開發(fā)與經(jīng)營。
房屋的開發(fā)指房屋的建造。房屋的經(jīng)營指房屋的銷售與出租。企業(yè)可以在開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，可作為商品作價(jià)出售或出租。企業(yè)開發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房和代建房等。
1.3城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)。
1.4代建工程的開發(fā)。
代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。
2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與施工企業(yè)不同。其經(jīng)營特點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)：
2.1開發(fā)經(jīng)營的計(jì)劃性。
企業(yè)征用的土地、建設(shè)的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施都應(yīng)嚴(yán)格控制在國家計(jì)劃范圍之內(nèi)，按照規(guī)劃、征地、設(shè)計(jì)、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則和企業(yè)的建設(shè)計(jì)劃、銷售計(jì)劃進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營。
2.2開發(fā)產(chǎn)品的商品性。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進(jìn)入市場，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價(jià)格或市場價(jià)格作價(jià)轉(zhuǎn)讓或銷售。
2.3開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。
所謂復(fù)雜性包括兩個(gè)方面：(1)經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜。企業(yè)除了土地和房屋開發(fā)外，還要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施。經(jīng)營業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷、勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。(2)涉及面廣，經(jīng)濟(jì)往來對象多。企業(yè)不僅因購銷關(guān)系與設(shè)備、材料物資供應(yīng)單位等發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來，而且因工程的發(fā)包和招標(biāo)與勘察設(shè)計(jì)單位、施工單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來，還會因受托代建開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品等與委托單位和承租單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來。
2.4開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大
開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個(gè)開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。另外，上述每一個(gè)開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價(jià)很高，需要不斷地投入大量的資金。
2.5經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大
開發(fā)產(chǎn)品單位價(jià)值高，建設(shè)周期長、負(fù)債經(jīng)營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。
3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資費(fèi)用估算
經(jīng)營房地產(chǎn)投入資金多，風(fēng)險(xiǎn)大，在項(xiàng)目的規(guī)劃階段，必須對項(xiàng)目的投資與成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，以便作出經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)、投資決策。
由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資過程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程，因而其投資估算與成本費(fèi)用估算不可截然分開，應(yīng)合二為一。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價(jià)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及開發(fā)期間的稅費(fèi)等全部投資。
房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)項(xiàng)目的類型不同而有其自身的特點(diǎn)，因此不同類型的建設(shè)項(xiàng)目，其投資和費(fèi)用構(gòu)成有一定的差異。對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用．由開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。
3.1開發(fā)成本
共有八項(xiàng)：
3.1.1土地使用權(quán)出讓金。
國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。
3.1.2土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。
(1)土地征用費(fèi)。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)?、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。農(nóng)村土地征用費(fèi)的估算可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。(2)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因出讓土地使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補(bǔ)償。它實(shí)際上包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
3.1.3前期工程費(fèi)
前期工程費(fèi)主要包括：(1)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用。一般可以按項(xiàng)目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3％左右，水文地質(zhì)勘探費(fèi)可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。(2)“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場地平整費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等。這些費(fèi)用可以根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。3.1.4建安工程費(fèi)
它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)(建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備及安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿馈⑾?、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。在可行性研究階段，建安工程費(fèi)可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等估算。
3.1.5基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
它又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來計(jì)算。
3.1.6公共配套設(shè)施費(fèi)
它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費(fèi)”的估算方法。
3.1.7不可預(yù)見費(fèi)
它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述1～6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3％一5％計(jì)算。
3.1.8開發(fā)期間稅費(fèi)。
開發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。在一些大中城市，這部分費(fèi)用在開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估箅。
3.2開發(fā)費(fèi)用
開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。
3.2.1管理費(fèi)用。
可按項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成中前1-6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3％左右計(jì)算。
3.2.2銷售費(fèi)用
它指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下三項(xiàng)：(1)廣告宣傳費(fèi)。約為銷售收人的2％一3％；(2)銷售費(fèi)。約為銷售收入的1．5％一2％；(3)其他銷售費(fèi)用。約為銷售收入的0．5％一1％。以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占銷售收人的4％一6％。
3.2.3財(cái)務(wù)費(fèi)用。
它指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用(如匯兌損失等)。
3.3投資與成本費(fèi)用估算結(jié)果的匯總
為了便于對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)支出進(jìn)行分析和比較，常把估算結(jié)果以匯總表的形式列出，格式略。
4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算的作用
一是籌集建設(shè)資金和金融部門批準(zhǔn)貸款依據(jù)；二是確定設(shè)計(jì)任務(wù)書的投資額和控制初步設(shè)計(jì)概算的依據(jù)；三是可行性研究和在項(xiàng)目評估中進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的依據(jù)。
5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算特點(diǎn)
由于其經(jīng)營活動的特殊情況和管理要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)相比，會計(jì)核算有如下特殊情況：產(chǎn)成品的種類多，核算方法不同；產(chǎn)品成本的核算復(fù)雜；經(jīng)營收入及其相關(guān)稅金的核算不同。
第8篇：房地產(chǎn)法論文范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)成本控制
本文針對影響工程造價(jià)比較大的設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)投標(biāo)階段、施工階段、竣工結(jié)算階段的工程造價(jià)控制，發(fā)表一點(diǎn)拙見，起到拋磚引玉的作用，供廣大同行商榷：
一、設(shè)計(jì)階段的成本控制
設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上，由此可見，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長短，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)10%。但在工程設(shè)計(jì)中不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而對經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項(xiàng)目成本的有效控制。例如：某高層住宅每層電梯井走廊僅十多米的距離，其間又無防火分區(qū)，就設(shè)了三只消防箱，而按消防規(guī)范要求，只要兩支水槍同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位即可。這種設(shè)計(jì)不合理，造成了一定浪費(fèi)，顯然是對工程的各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不夠重視。因此，設(shè)計(jì)階段對項(xiàng)目投資的影響是極其重要的。特別是擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)的影響達(dá)70-%95%，實(shí)際上，當(dāng)擴(kuò)初設(shè)計(jì)批復(fù)之后，存在的技術(shù)問題、費(fèi)用問題都很難解決，因此必須重視擴(kuò)初設(shè)計(jì)，以避免“先天不足”。
推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位
積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的圍護(hù)、綠化等均放在一起進(jìn)行招標(biāo)，采用多家競投，組織有關(guān)專家綜合評比，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價(jià)上下功夫。
開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)
積極推行限額設(shè)計(jì)，健全設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。設(shè)計(jì)人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價(jià)格，然后按項(xiàng)目投資估算控制初步設(shè)計(jì)及概算，再用初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)及概算。因此，各專業(yè)在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計(jì)和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，以保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)管理人員應(yīng)與設(shè)計(jì)部門積極配合，及時(shí)提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。
當(dāng)前普遍存在著設(shè)計(jì)不精、深度不夠的情況。這是增加工程造價(jià)的不確定因素。由于設(shè)計(jì)頻繁變更，給工程造價(jià)控制帶來一定的難度。依據(jù)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和投資估算的要求，必須有效地確定設(shè)計(jì)限額（造價(jià)、三材消耗指標(biāo)等），并建立獎懲考核激勵機(jī)制。對哪個(gè)專業(yè)或哪一段突破了造價(jià)指標(biāo)，必須分析原因，用設(shè)計(jì)修改的辦法加以解決。克服那種只顧畫圖、不顧算帳的傾向，變“畫了算”為“算了畫”。并利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計(jì)，降低工程造價(jià)。
采用合同措施，有效控制造價(jià)
針對目前設(shè)計(jì)人迥經(jīng)濟(jì)觀念淡薄，設(shè)計(jì)變更隨心所欲。筆者認(rèn)為應(yīng)在設(shè)計(jì)合同經(jīng)濟(jì)條款上，增加設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制條款，如設(shè)計(jì)變更費(fèi)超出施工合同價(jià)的某一比例（如5%）時(shí)，則扣罰一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)（設(shè)計(jì)質(zhì)保金）。采取一定的約束力是對設(shè)計(jì)規(guī)范、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概預(yù)算指標(biāo)等各方面控制的一種舉措。
二、招標(biāo)投標(biāo)階段的成本控制
項(xiàng)目招標(biāo)過程中的成本控制
工程招標(biāo)投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個(gè)方面，通過招投標(biāo)開發(fā)商擇施工單位或材料供應(yīng)商，這對項(xiàng)目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。筆者認(rèn)為，在招標(biāo)過程中成本控制，業(yè)主方應(yīng)注意與加強(qiáng)以下幾點(diǎn)：
（1）招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開、公正、誠信的原則。招標(biāo)前，應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地考察，避免“特級企業(yè)投標(biāo)，一級企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級企業(yè)進(jìn)場”等不正?，F(xiàn)象，這對項(xiàng)目成本控制非常不利。
（2）做好招標(biāo)文件的編制工作，造價(jià)管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料，對影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測、分析、評價(jià)，然后編制招標(biāo)文件。對招標(biāo)文件中涉及費(fèi)用的條款要反復(fù)推敲，盡量做到“知己知彼”，以利于日后的造價(jià)控制。
（3）合理低價(jià)者中標(biāo)。目前推行的工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo)，作為業(yè)主方應(yīng)杜絕一味尋求絕對低價(jià)中標(biāo)，以避免投標(biāo)單位以低于成本價(jià)惡意競爭。所謂合理低價(jià)，是在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價(jià)。
做好合同的簽定工作
應(yīng)按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對合同中涉及費(fèi)用的如工期、價(jià)款的結(jié)算方式、違約爭議處理等，都應(yīng)有明確的約定。在簽定的過程中，對招標(biāo)文件和設(shè)計(jì)中不明確、不具體的內(nèi)容，通過談判，爭取得到有利于合理低價(jià)的合同條款。同時(shí)，正確預(yù)測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發(fā)生。此外，應(yīng)爭取工程保險(xiǎn)、工程擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)控制措施，使風(fēng)險(xiǎn)得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價(jià)的控制效果。工程擔(dān)保和工程保險(xiǎn)，是減少工程風(fēng)險(xiǎn)損失和賠償糾紛的有效措施。
三、施工階段的成本控制
施工階段是資金投入的最大階段，是招投標(biāo)工作的延伸，是合同的具體化。加強(qiáng)施工控制，就是加強(qiáng)履約行為的管理。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)是隨著國家住房分配供給體系的改革而產(chǎn)生的。雖然與基建項(xiàng)目具有共性，但也會不可避免地發(fā)生“三超”現(xiàn)象，但“三超”的超額必須由企業(yè)的贏利來彌補(bǔ)，如果控制失衡，會使企業(yè)經(jīng)營虧本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利目的決定了項(xiàng)目投資必須實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)。該階段成本控制的主要工作為：
抓好合同管理，減少工程索賠
在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對工程變更實(shí)行有效控制。針對目前工程量清單報(bào)價(jià)，施工單位往往采取“低價(jià)中標(biāo)，索賠贏利”的方式承攬工程。作為業(yè)主方造價(jià)管理人員要做到事前把關(guān)，主動監(jiān)控，嚴(yán)格審核工程變更，計(jì)算各項(xiàng)變更對總投資的影響，從使用功能、經(jīng)濟(jì)美觀等角度確定是否需要進(jìn)行工程變更，減少不必要的工程費(fèi)用支出，避免投資失控；另外，對施工單位及材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù)及時(shí)提出反索賠，使成本得到有效控制。
從管理模式上著手，建立建設(shè)監(jiān)理制，追求項(xiàng)目投資的有效控制按照監(jiān)理規(guī)定和實(shí)施細(xì)則，完善職責(zé)分工及有關(guān)制度，落實(shí)責(zé)任，從工程管理機(jī)制上建立健全的投資控制系統(tǒng)。同時(shí)做好月度工程進(jìn)度款審核，避免投資失控。工程進(jìn)度款的審核，對經(jīng)監(jiān)理方確定的工程量，按合同約定的計(jì)價(jià)依據(jù)，套用材料單價(jià)及費(fèi)用定額進(jìn)行核價(jià)后支付相應(yīng)的工程進(jìn)度款。
從技術(shù)措施上展開項(xiàng)目投資的有效控制
對主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上，廣泛應(yīng)用新材料、新工藝、新辦法等等，想方設(shè)法在技術(shù)上實(shí)施項(xiàng)目投資的有效控制。技術(shù)措施是實(shí)施項(xiàng)目投資的必要保證。據(jù)統(tǒng)計(jì)，材料費(fèi)一般占直接工程費(fèi)的70%左右。同時(shí)，直接費(fèi)的高低影響到間接費(fèi)的高低，因此，選用新工藝、新材料，是提高勞動生產(chǎn)率和縮短工期的有力保證。
從經(jīng)濟(jì)措施上展開項(xiàng)目投資的有效控制
嚴(yán)格控制現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)和總部管理費(fèi)，合理使用廣告策劃費(fèi)、銷售費(fèi)等，減少銷售成本，最大限度降低靜態(tài)投資。例如：占道費(fèi)、綠化賠償費(fèi)和其他補(bǔ)償費(fèi)等，對大宗材料或大型設(shè)備按合同要求可直接進(jìn)行甲供，以達(dá)到降低造價(jià)之目的。
甲供材料須根據(jù)工序及施工進(jìn)度安排進(jìn)料計(jì)劃，盡量降低存儲成本。另外，加強(qiáng)甲供材料的現(xiàn)場管理，合理堆放，減少搬運(yùn)及損耗。
四、竣工階段的成本控制
該階段是成本控制工作的最后階段。根據(jù)合同、預(yù)算及費(fèi)用定額、竣工資料、國家或地方的有關(guān)法規(guī)，認(rèn)真審核工程款。以政策為依據(jù)，對送審的竣工決算進(jìn)行核實(shí)工程量，落實(shí)聯(lián)系單簽證費(fèi)用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià)。
第9篇：房地產(chǎn)法論文范文
一、我國房地產(chǎn)的發(fā)展
在改革開放之前，我國還沒有真正意義的房地產(chǎn)業(yè)，直到1978年后，隨著國家土地使用制度和住房制度的改變，土地和房產(chǎn)成為了商品，能夠進(jìn)行買賣，使人們逐漸形成了對房地產(chǎn)的認(rèn)識，由此開始形成房地產(chǎn)市場。1992年，伴隨著對住房改革的全面實(shí)施，國家引入了住房公積金制度，一度使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了過熱現(xiàn)象。由于房地產(chǎn)市場暴露出的缺陷越來越多，國家對相關(guān)制度進(jìn)行了完善，同時(shí)實(shí)行了住房按揭貸款，房地產(chǎn)市場在后來的發(fā)展中保持著平穩(wěn)的發(fā)展勢頭。但2003年以后，房地產(chǎn)的投資出現(xiàn)了增長迅速的態(tài)勢，直接導(dǎo)致了房價(jià)的上漲。目前，由于國家宏觀調(diào)控力度加強(qiáng)，房價(jià)出現(xiàn)了不同程度的回落。由此可見，我國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展起伏較大，每一個(gè)時(shí)期都有其發(fā)展面臨的困難和問題，影響了房地產(chǎn)的健康發(fā)展。
二、目前我國房地產(chǎn)市場開發(fā)面臨的問題
房地產(chǎn)行業(yè)在國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著越來越重要的作用，近幾年，城市高樓大廈隨處可見，為了實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃，進(jìn)行城市建設(shè)，我國加快了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在追求房地產(chǎn)發(fā)展速度的同時(shí)，房地產(chǎn)的開發(fā)卻面臨著土地價(jià)格增長迅速，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金不足和開發(fā)商缺乏對市場供求關(guān)系的正確認(rèn)識等方面的問題，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
(一)土地價(jià)格增長迅速
自1978年改革開放以來，土地成為了一種商品逐漸受到人們的重視，一方面房地產(chǎn)開發(fā)商從中找到了有效發(fā)展房地產(chǎn)的，謀取利益的方法和渠道；另一方面，土地所有者也意識到了土地資源為他們帶來的經(jīng)濟(jì)利益。近些年來，國家加快了城市化進(jìn)程的腳步，在城市化建設(shè)中，房地產(chǎn)建設(shè)成為重點(diǎn)，而房地產(chǎn)的開發(fā)離不開土地資源的開發(fā)和利用，由此造成了土地價(jià)格的快速增長，土地價(jià)格的增長又必定造成房地產(chǎn)開發(fā)成本的增加，進(jìn)而直接作用于房價(jià)上，造成房價(jià)居高不下的現(xiàn)象。
(二)房地產(chǎn)市場開發(fā)企業(yè)的資金供給不足
房地產(chǎn)開發(fā)所需要的資金數(shù)額較大，建筑材料、建筑工人的工資等都是一筆不小的費(fèi)用，也就是說，房地產(chǎn)業(yè)所需的成本較大，而我國的房地產(chǎn)開發(fā)商自身所持有的資金較少，主要是通過銀行貸款等方式來籌集資金。有數(shù)據(jù)顯示，在2010年，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自籌資金比例還不到整個(gè)開發(fā)資金的一半，可見開發(fā)企業(yè)資金不足的現(xiàn)象明顯[1]。企業(yè)自身資金不足，依靠銀行貸款等方式進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌措，在施工期間將會造成建設(shè)資金不到位，拖欠建設(shè)工人工資等問題，不僅影響了房地產(chǎn)建設(shè)的進(jìn)程，也影響了開發(fā)商的信譽(yù)。
(三)開發(fā)企業(yè)缺乏對市場供求關(guān)系的正確認(rèn)識
隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所帶來的高收益誘惑，更多的房地產(chǎn)商投入到了土地開發(fā)中，力求在房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)中取得更豐厚的效益。而城市化進(jìn)程也使得人民對于住房的需求量增加，由此也造成開發(fā)商的盲目投資，盲目開發(fā)。這正是由于開發(fā)商缺乏對市場的供求關(guān)系進(jìn)行冷靜客觀的分析和判斷，沒有認(rèn)識到消費(fèi)者的需求，造成了住房供大于求或小于求的不合理現(xiàn)象。
三、我國房地產(chǎn)市場開發(fā)中存在問題的解決思路
鑒于房地產(chǎn)開發(fā)中仍然存在著相當(dāng)大的問題，政府和開發(fā)企業(yè)本身都應(yīng)該采取相應(yīng)措施，避免類似情況的發(fā)生，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的良好發(fā)展。
(一)政府積極對土地價(jià)格進(jìn)行宏觀調(diào)控我國土地資源的價(jià)格一路攀升，造成房地產(chǎn)開發(fā)成本的增加，影響了住房價(jià)格，對民生發(fā)展產(chǎn)生了嚴(yán)重影響。政府應(yīng)該本著“以民為本”的
思想，加強(qiáng)我國的民生發(fā)展力度，因此應(yīng)該從房地產(chǎn)開發(fā)的源頭上進(jìn)行控制，積極施行調(diào)控政策，對土地買賣中出現(xiàn)的抬高價(jià)格，不合理買賣等現(xiàn)象進(jìn)行宏觀調(diào)控，保證開發(fā)商以較低的成本價(jià)格買到較好的土地進(jìn)行合理開發(fā)，為居民的住房建設(shè)作出保障。
(二)企業(yè)應(yīng)該拓寬資金來源，保證開發(fā)資金
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)時(shí)往往會因?yàn)橘Y金不足而影響建設(shè)進(jìn)度，這也就意味著減緩了資金回籠的速度，造成企業(yè)發(fā)展的惡性循環(huán)。因此，企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)之前，應(yīng)積極拓寬資金籌集的渠道，努力增加企業(yè)自身的資金，使企業(yè)自身的資金力量更加雄厚，打破過度依賴貸款的局面，為房地產(chǎn)開發(fā)提供持續(xù)有力資金支持，最大限度的發(fā)揮出人力、物力的作用，保證房地產(chǎn)建設(shè)的順利進(jìn)行。
(三)正確認(rèn)識房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系
為了有效避免房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的盲目投資現(xiàn)象，企業(yè)應(yīng)該在開發(fā)之前進(jìn)行調(diào)查研究，分析房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，了解清楚消費(fèi)者的消費(fèi)需求和消費(fèi)心理，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)帶來的高額收益做好準(zhǔn)備。在開發(fā)建設(shè)前，應(yīng)該根當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，人口數(shù)量，消費(fèi)者對住房的需求量，家庭平均收入水平等來考慮是否進(jìn)行開發(fā)投資。對市場需求做出正確的分析和定位，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的合理性，防止供過于求或功小于求的緊張現(xiàn)象出現(xiàn)。
四、結(jié)束語
