房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)售后 經(jīng)營(yíng)模式 稅收問(wèn)題

一、經(jīng)營(yíng)模式簡(jiǎn)述

所謂售后返租，就是開(kāi)發(fā)商在銷售商品房的同時(shí)與購(gòu)房者簽訂該房的租賃合同，要求購(gòu)房者在若干年的時(shí)間內(nèi)將購(gòu)買的房屋由開(kāi)發(fā)公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，以保證商業(yè)項(xiàng)目成功運(yùn)作及購(gòu)房者的利益不受損失。

參與人：開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者、物業(yè)管理公司

第一步：開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂《商品房銷售合同》的同時(shí)與購(gòu)房者簽訂《房屋租賃合同》；第二步：開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司公司簽訂《委托租房合同》；第三步：物業(yè)管理公司與各商戶簽訂《房屋租賃合同》，管理商場(chǎng)的房產(chǎn)、物業(yè)。

二、經(jīng)營(yíng)模式詳述及稅務(wù)問(wèn)題概

開(kāi)發(fā)商銷售商品房時(shí)按銷售不動(dòng)產(chǎn)交納營(yíng)業(yè)稅，這點(diǎn)與一般的商品房銷售交納稅金一致，我們不做詳細(xì)分析，我們重點(diǎn)分析與其他業(yè)務(wù)不同的地方。

開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂《房屋租賃合同》，《房屋租賃合同》中會(huì)有這樣的約定：購(gòu)房者將該房屋交付房地產(chǎn)公司管理后，無(wú)論該房屋實(shí)際出租與否，房地產(chǎn)公司均應(yīng)按約定的租金標(biāo)準(zhǔn)向購(gòu)房者支付租金。開(kāi)發(fā)商此業(yè)務(wù)需要按“租賃業(yè)”繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加，營(yíng)業(yè)稅是5%，城市維護(hù)建設(shè)稅是營(yíng)業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加是營(yíng)業(yè)稅的3%，地方教育費(fèi)附加是營(yíng)業(yè)稅的1%或者2%，按1‰交納租賃業(yè)印花稅，扣除成本、費(fèi)用、稅金后交納企業(yè)所得稅（由于開(kāi)發(fā)商采取的是平價(jià)、折價(jià)出租，此項(xiàng)業(yè)務(wù)可能一直虧損），開(kāi)發(fā)商不需要交納房產(chǎn)稅，土地使用稅，因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司不是房屋的所有權(quán)人，此項(xiàng)稅金由商戶繳納。

購(gòu)房者也要交納“租賃業(yè)”營(yíng)業(yè)稅金及附加，營(yíng)業(yè)稅是5%，城市維護(hù)建設(shè)稅是營(yíng)業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加是營(yíng)業(yè)稅的3%，地方教育費(fèi)附加是營(yíng)業(yè)稅的1%或者2%，個(gè)人出租商鋪按12%交納房產(chǎn)稅，按相應(yīng)土地級(jí)次交納土地使用稅，按1‰交納租賃業(yè)印花稅，按20%交納“財(cái)產(chǎn)租賃所得”個(gè)人所得稅。

接下來(lái)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂《委托租房合同》，合同中要約定：物業(yè)管理公司開(kāi)發(fā)商簽約下的所有商鋪；如實(shí)際出租該房屋的價(jià)格高于與開(kāi)發(fā)商約定的租金標(biāo)準(zhǔn)（此標(biāo)準(zhǔn)與返購(gòu)房者的租金金額一致），則高出部分做為物業(yè)管理公司受托租房的手續(xù)費(fèi)收入歸物業(yè)管理公司所有；如果實(shí)際出租該房屋的價(jià)格低于與開(kāi)發(fā)商約定的租金標(biāo)準(zhǔn)（此標(biāo)準(zhǔn)與返購(gòu)房者的租金金額一致），則按實(shí)際出租該房屋的價(jià)格返給開(kāi)發(fā)商。所有商鋪第一個(gè)月租金作為商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司手續(xù)費(fèi)收入，如果房屋未出租則不付任何費(fèi)用。

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2003]16號(hào)）第三條第十九款規(guī)定，“從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃㈦?、燃?xì)?、房屋租金的價(jià)款后的余額為營(yíng)業(yè)額?！贝藭r(shí)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司僅就租出價(jià)高于租入價(jià)的商鋪交納“業(yè)”營(yíng)業(yè)稅金及附加，營(yíng)業(yè)稅是5%，城市維護(hù)建設(shè)稅是營(yíng)業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加是營(yíng)業(yè)稅的3%，地方教育費(fèi)附加是營(yíng)業(yè)稅的1%或者2%，物業(yè)管理公司租房手續(xù)費(fèi)不是印花稅列舉稅目，不用交納印花稅，扣除成本、費(fèi)用、稅金后交納企業(yè)所得稅，也不需要交納房產(chǎn)稅，土地使用稅。

三、稅收問(wèn)題詳解

假定每年返購(gòu)房者租金12萬(wàn)元，每個(gè)月租金是1萬(wàn)元，則開(kāi)發(fā)商與商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司簽訂《委托租房合同》中的租金也為每年12萬(wàn)，每個(gè)月租金是1萬(wàn)元，高于12萬(wàn)的作為受托租房的手續(xù)費(fèi)歸商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司所有；低于12萬(wàn)的，按實(shí)際出租金額返給開(kāi)發(fā)商。所有商鋪第一個(gè)月租金作為商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司手續(xù)費(fèi)收入。

四、開(kāi)發(fā)商的會(huì)計(jì)處理

第一種情況以14.4萬(wàn)一年的價(jià)格租出

物業(yè)管理公司的會(huì)計(jì)處理：

收到租金時(shí)：借：銀行存款　144000 貸：其他應(yīng)付款－開(kāi)發(fā)商　120000　其他業(yè)務(wù)收入　24000

向開(kāi)發(fā)商支付租金時(shí)，按合同價(jià)格每年12萬(wàn)支付，第一個(gè)月租金1萬(wàn)做為手續(xù)費(fèi)

借：其他應(yīng)付款－開(kāi)發(fā)商　120000 貸：銀行存款 110000其他業(yè)務(wù)收入10000

計(jì)提營(yíng)業(yè)稅及附加5.6%，其中營(yíng)業(yè)稅是5%，城市維護(hù)建設(shè)稅是營(yíng)業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加是營(yíng)業(yè)稅的3%，地方教育費(fèi)附加是營(yíng)業(yè)稅的2%（遼寧省葫蘆島市規(guī)定）

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 1904 貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅1700 -應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅119 -應(yīng)交教育費(fèi)附加　51 -應(yīng)交地方教育費(fèi)附加 34

企業(yè)所得稅：收入24000+10000＝34000；成本費(fèi)用1904；應(yīng)納稅所得額34000-1904＝32096；應(yīng)納所得稅額32096×25%＝8024。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的會(huì)計(jì)處理：

收到物業(yè)管理公司支付的租金110000元時(shí)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向商場(chǎng)及獨(dú)立商戶開(kāi)具房屋租賃發(fā)票144000元，物業(yè)管理公司向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供手續(xù)費(fèi)發(fā)票34000元。

借：銀行存款110000銷售費(fèi)用34000　貸：其他業(yè)務(wù)收入144000

支付給購(gòu)房者租金時(shí)，收取購(gòu)房者的房屋租賃發(fā)票

借：其他業(yè)務(wù)成本　120000　貸：銀行存款　120000

計(jì)提營(yíng)業(yè)稅金及附加5.6%：借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 8064 貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 7200　-應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 504 -應(yīng)交教育費(fèi)附加 216 -應(yīng)交地方教育費(fèi)附加 144

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商按物業(yè)管理公司租出的的合同價(jià)款144000元和從購(gòu)房者租入合同價(jià)款120000元的合計(jì)金額繳納1‰的房屋租賃業(yè)印花稅

借：管理費(fèi)用－印花稅　264（264000×1‰） 貸：銀行存款（或現(xiàn)金）264

企業(yè)所得稅：收入144000；成本費(fèi)用34000+120000+8064+264＝162328；應(yīng)納稅所得額162328-144000＝18328；應(yīng)納所得稅額18328×25%＝4582。

第二種情況以低于約定價(jià)格租出，假定以8萬(wàn)元租出，每個(gè)月租金6666.67元：

物業(yè)管理公司的會(huì)計(jì)處理：

收到租金時(shí)：借：銀行存款80000 貸：其他應(yīng)付款－開(kāi)發(fā)商　80000

支付租金時(shí)：借：其他應(yīng)付款－開(kāi)發(fā)商　80000　貸：銀行存款　73333.33其他業(yè)務(wù)收入　6666.67

計(jì)提營(yíng)業(yè)稅及附加5.6%：　借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 4480 貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅　4000 -應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 280 -應(yīng)交教育費(fèi)附加 120 -應(yīng)交地方教育費(fèi)附加 80

企業(yè)所稅稅：收入6666.67；成本、費(fèi)用4480；應(yīng)納稅所得額6666.67-4480＝2186.67應(yīng)納所得稅額：2186.67×25%＝546.67

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的會(huì)計(jì)處理：

收到物業(yè)管理公司支付的租金73333.33元時(shí)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向商場(chǎng)及獨(dú)立商戶開(kāi)具房屋租賃發(fā)票80000元，物業(yè)管理公司向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供手續(xù)費(fèi)發(fā)票6666.67元。

借：銀行存款73333.33　銷售費(fèi)用6666.67貸：其他業(yè)務(wù)收入80000

支付給購(gòu)房者租金時(shí)，收取購(gòu)房者的房屋租賃發(fā)票

借：其他業(yè)務(wù)成本　120000貸：銀行存款　120000

計(jì)提營(yíng)業(yè)稅金及附加5.6%：　借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 4480 貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 4000 -應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 280 -應(yīng)交教育費(fèi)附加 120 -應(yīng)交地方教育費(fèi)附加 80

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商按物業(yè)管理公司租出的的合同價(jià)款80000元和從購(gòu)房者租入合同價(jià)款120000元的合計(jì)金額繳納1‰的房屋租賃業(yè)印花稅

借：管理費(fèi)用－印花稅　200 貸：銀行存款（或現(xiàn)金）200

企業(yè)所稅稅：收入80000；成本、費(fèi)用6666.67+120000+4480+200＝131346.67；應(yīng)納稅所得額6666.67-131346.67＝-51346.67；無(wú)應(yīng)納所得稅額，無(wú)需繳納企業(yè)所得稅。

第三種情況沒(méi)有租出

物業(yè)管理公司沒(méi)有會(huì)計(jì)處理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)計(jì)處理如下：

支付給購(gòu)房者租金時(shí)，收取購(gòu)房者的房屋租賃發(fā)票

借：其他業(yè)務(wù)成本　120000 貸：銀行存款 120000

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商按租入合同價(jià)款120000元繳納1‰的房屋租賃業(yè)印花稅

第2篇：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式范文

【關(guān)鍵詞】高職；工學(xué)結(jié)合；人才培養(yǎng)模式

我國(guó)高職房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)起步比較晚，缺乏相應(yīng)的辦學(xué)經(jīng)驗(yàn)，相應(yīng)的人才培養(yǎng)機(jī)制不健全，大多數(shù)高職院校的人才培養(yǎng)目標(biāo)與培養(yǎng)規(guī)格模糊，針對(duì)性與適應(yīng)性不夠明顯，并且跟社會(huì)需求相脫節(jié)。鑒于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)是一個(gè)新專業(yè)，沒(méi)有相關(guān)的成熟經(jīng)驗(yàn)可以拿來(lái)借鑒，如果想使此專業(yè)教育適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展，就必須需要改變觀念，敢于進(jìn)行大膽的探索。何況人才培養(yǎng)模式是高職人才培養(yǎng)問(wèn)題的重要組成部分，面對(duì)高職院校普遍存在的難題，怎么樣推進(jìn)改革高職人才培養(yǎng)模式，使其適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展需求，探析人才培養(yǎng)目標(biāo)與培養(yǎng)模式，培養(yǎng)出符合時(shí)代潮流、社會(huì)需要、具有較強(qiáng)的創(chuàng)新精神與實(shí)踐能力的高素質(zhì)人才， 如今成為廣大教育工作者所必須思考的問(wèn)題，具有比較大的現(xiàn)實(shí)意義與價(jià)值。

一、高職人才培養(yǎng)模式的特征

人才培養(yǎng)模式是指學(xué)校為學(xué)生構(gòu)建的能力與素養(yǎng)結(jié)構(gòu)以及實(shí)現(xiàn)這個(gè)結(jié)構(gòu)的路徑，也就是人才培養(yǎng)目標(biāo)、培養(yǎng)規(guī)格與培養(yǎng)方法。

（一）人才層次的高級(jí)性

高職人才不僅要具備同高等教育相對(duì)應(yīng)的基本知識(shí)、理論與技能，掌握一定的新知識(shí)、新技術(shù)與新工藝，而且以其較強(qiáng)的實(shí)踐動(dòng)手操作能力與分析、解決生產(chǎn)實(shí)際問(wèn)題的能力不同于普通高等教育，以知識(shí)面的寬廣與基礎(chǔ)理論知識(shí)的深厚差異于中等職業(yè)教育。

（二）知識(shí)、能力的職業(yè)性

高職教育在制定教學(xué)計(jì)劃的時(shí)候是根據(jù)職業(yè)崗位群的需要，構(gòu)建學(xué)生的知識(shí)、能力、素養(yǎng)結(jié)構(gòu)是在對(duì)職業(yè)能力分析的基礎(chǔ)上。提高職業(yè)知識(shí)與職業(yè)能力，側(cè)重于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，不斷更新教學(xué)內(nèi)容，優(yōu)化課程的結(jié)構(gòu)，著重對(duì)知識(shí)的橫向拓寬與融合，彰顯知識(shí)的先進(jìn)性與應(yīng)用性，培養(yǎng)學(xué)生駕馭新方法、新手段的能力。高職教育人才知識(shí)、能力的職業(yè)性，凸顯它隸屬于職業(yè)教育的本質(zhì)屬性。

（三）人才類型的技能性

高職畢業(yè)生的崗位是將所學(xué)到成熟的技術(shù)與管理規(guī)范轉(zhuǎn)換為現(xiàn)實(shí)，破解在轉(zhuǎn)變過(guò)程中面臨的各種實(shí)際問(wèn)題。因而，他們不但要求應(yīng)該具備必須的專業(yè)知識(shí)，還應(yīng)該具有較強(qiáng)的管理與實(shí)踐操作動(dòng)手能力。理論與實(shí)踐的緊密結(jié)合也是高等職業(yè)技能教育鮮明的特征。

（四）畢業(yè)生去向的基層性

鑒于高職教育培養(yǎng)的學(xué)生主要是面向生產(chǎn)第一線，因而高職人才畢業(yè)去向基層性就比較強(qiáng)。高職畢業(yè)生去向突出的基層性也是高職教育的生命力所在。

二、高職房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)工學(xué)結(jié)合人才培養(yǎng)模式的內(nèi)涵

工學(xué)結(jié)合的人才培養(yǎng)模式是指一種把學(xué)習(xí)與工作相融合的教育方式，彰顯職業(yè)性，以學(xué)生就業(yè)為導(dǎo)向，培養(yǎng)職業(yè)能力為其主要目的。這里講的工作不是模擬的工作或?qū)嵱?xùn)，而是跟普通上班族一樣的有薪酬的工作。從目前實(shí)施的情況來(lái)看，大多院校的工學(xué)結(jié)合主要是安排學(xué)生最后一年或一學(xué)期進(jìn)入企業(yè)進(jìn)行“頂崗實(shí)習(xí)”。此種模式是在學(xué)生學(xué)完全部課程后，為使其走向社會(huì)做鋪墊，接觸社會(huì)而所開(kāi)展的工學(xué)結(jié)合方式。但是除了頂崗實(shí)習(xí)以外，在專業(yè)課程的學(xué)習(xí)期間，也可以讓學(xué)生經(jīng)過(guò)幾輪“工學(xué)交替”，最后再讓學(xué)生進(jìn)行“頂崗實(shí)習(xí)”，進(jìn)而到學(xué)生順利畢業(yè)?！肮W(xué)交替”這種模式使學(xué)生在實(shí)踐認(rèn)知之后再進(jìn)行學(xué)習(xí)，形成“以工促學(xué)、以學(xué)促工”的良性循環(huán)，從而促使其學(xué)習(xí)的目的更加明確，主動(dòng)性更強(qiáng)烈，提高了學(xué)習(xí)的效果。

三、高職房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)工學(xué)結(jié)合人才培養(yǎng)模式的實(shí)施路徑選擇

（一）準(zhǔn)確定位房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)人才目標(biāo)

依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的崗位需求，高職房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的學(xué)生將來(lái)就業(yè)崗位是房地產(chǎn)售樓員、房地產(chǎn)估價(jià)員、產(chǎn)權(quán)人、房地產(chǎn)市調(diào)員、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)理、房地產(chǎn)策劃員等，高職房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)是掌握建筑工程基礎(chǔ)知識(shí)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、策劃、經(jīng)紀(jì)、估價(jià)的基本理論與方法，具備駕馭房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、營(yíng)銷、經(jīng)紀(jì)、估價(jià)、策劃等基本操作技能，能獨(dú)當(dāng)一面從事土地估價(jià)、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)策劃與咨詢、產(chǎn)權(quán)登記等的高素養(yǎng)技能型房地產(chǎn)專業(yè)人才。

（二）構(gòu)建工學(xué)結(jié)合，以房地產(chǎn)中介服務(wù)的工作過(guò)程為系統(tǒng)的課程體系

加大對(duì)課程改革的力度，雖然房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員非常多，但是入行的從業(yè)人員大部分只是具備理論知識(shí)而對(duì)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)與動(dòng)手能力甚是缺乏，這樣是滿足不了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的需求。因而大力推懂課程改，重點(diǎn)彰顯知識(shí)的應(yīng)用性與實(shí)踐性，創(chuàng)造從“知識(shí)本位”到“能力本位”的跨越、從“理論型”到“技能型”的轉(zhuǎn)型；經(jīng)過(guò)行業(yè)專家、高職教育專家的論證，確立高職房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)主要崗位群的核心職業(yè)能力，從而為校企深度合作——工學(xué)結(jié)合模式的實(shí)施創(chuàng)造了條件。

（三）實(shí)施教學(xué)做合一體的教學(xué)模式

為了提高教學(xué)質(zhì)量，對(duì)傳統(tǒng)的教學(xué)模式進(jìn)行改革，側(cè)重推行以行動(dòng)導(dǎo)向?yàn)楹诵牡慕虒W(xué)模式。堅(jiān)持以行動(dòng)導(dǎo)向，教學(xué)做合一體的理念，在做中學(xué)，學(xué)中做，在做中教。在教學(xué)做合一的基礎(chǔ)上，倡導(dǎo)一體化教學(xué)法如“案例教學(xué)法”、“項(xiàng)目教學(xué)法”等，彰顯出學(xué)生在教學(xué)活動(dòng)中的中心地位，采取學(xué)習(xí)任務(wù)跟工作任務(wù)一致、學(xué)習(xí)過(guò)程與工作過(guò)程一致、學(xué)習(xí)環(huán)境與工作環(huán)境一致，提倡“資訊、決策、計(jì)劃、實(shí)施、檢查、評(píng)價(jià)”為主的六步教學(xué)法，營(yíng)造起學(xué)習(xí)跟工作的直接聯(lián)系，增強(qiáng)學(xué)生的職業(yè)素質(zhì)與能力。

（四）塑造造具有雙師素質(zhì)、結(jié)構(gòu)合理的專業(yè)教學(xué)團(tuán)隊(duì)。

必須加強(qiáng)建設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的師資力量，一方面是要積極提倡專業(yè)任課老師參加國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的考試，同時(shí)安排老師進(jìn)入到房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)企業(yè)進(jìn)行掛職鍛煉，促使專業(yè)任課老師積累房地產(chǎn)實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，提高專業(yè)技術(shù)水平與實(shí)踐能力；另一方面，重金外聘房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)企業(yè)的技術(shù)骨干、管理人員擔(dān)任相關(guān)專業(yè)課程的兼職教師，逐步形成主要由具有相應(yīng)高技能水平的兼職教師來(lái)進(jìn)行講授實(shí)踐技能課程的局面，從而讓實(shí)踐技能課程跟房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)企業(yè)的服務(wù)水平相當(dāng)。

（五）落實(shí)辦學(xué)條件

依據(jù)高職房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)人才培養(yǎng)方案的要求，要加強(qiáng)學(xué)校教學(xué)硬件與軟件設(shè)施的建設(shè)投入，比如建立房地產(chǎn)銷售模擬實(shí)訓(xùn)室、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)情景教學(xué)室、房地產(chǎn)估價(jià)模擬實(shí)訓(xùn)室及軟件實(shí)訓(xùn)室、建材實(shí)驗(yàn)室、禮儀實(shí)訓(xùn)室、材料陳列室等，并且還應(yīng)該建立穩(wěn)定、雙贏的校外實(shí)訓(xùn)基地。為有效開(kāi)展實(shí)踐教學(xué)工作創(chuàng)造有利的條件。

（六）依據(jù)行業(yè)企業(yè)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，建立完善的學(xué)習(xí)質(zhì)量評(píng)價(jià)機(jī)制

提倡成立由學(xué)校專業(yè)教師與企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員共同組成的聯(lián)合教研室，依據(jù)企業(yè)職業(yè)崗位的能力要求，制訂相關(guān)課程的課程標(biāo)準(zhǔn)，把企業(yè)評(píng)價(jià)納入教學(xué)評(píng)價(jià)體系中來(lái)，并且對(duì)學(xué)生在企業(yè)的實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)環(huán)節(jié)，實(shí)行員工式管理，研究學(xué)生實(shí)訓(xùn)與頂崗實(shí)習(xí)的新模式，安排專任教師進(jìn)入到企業(yè)進(jìn)行掛職鍛煉實(shí)踐活動(dòng)，以提高教師的“雙師”素質(zhì)。倡導(dǎo)參考房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)對(duì)工作質(zhì)量的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，成立由企業(yè)估價(jià)師、策劃師、經(jīng)紀(jì)人跟校內(nèi)專業(yè)教師組成的考評(píng)小組，來(lái)評(píng)價(jià)學(xué)生的工作態(tài)度、技術(shù)能力、作業(yè)質(zhì)量等，推動(dòng)以過(guò)程考核為導(dǎo)向的質(zhì)量評(píng)價(jià)體系的形成。

四、高職房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)工學(xué)結(jié)合人才培養(yǎng)模式的意義

（一）共同參與，形成了良性互動(dòng)

在工學(xué)結(jié)合過(guò)程中，學(xué)生進(jìn)入企業(yè)，實(shí)訓(xùn)指導(dǎo)老師的跟蹤管理，因而老師與學(xué)生共同參與到實(shí)踐工作來(lái)，但是在學(xué)生實(shí)際操作過(guò)程中，往往可能會(huì)碰到困難，而老師有時(shí)也難以實(shí)地指導(dǎo)學(xué)生，因此可由本專業(yè)的教師與校企合作公司委派的工作人員來(lái)共同指導(dǎo)。通過(guò)這一種形式，一方面實(shí)訓(xùn)指導(dǎo)老師可以了解學(xué)生的實(shí)際工作情況并且可以有針對(duì)性地對(duì)學(xué)生進(jìn)行指導(dǎo)，明晰學(xué)生實(shí)踐方面的不足。另一方面，加強(qiáng)了學(xué)校與校企合作單位的聯(lián)系，讓學(xué)校更加洞悉企業(yè)的需求與愿望，同時(shí)也能推動(dòng)企業(yè)對(duì)學(xué)校的辦學(xué)模式與理念有更深一層的認(rèn)識(shí)，從而形成一個(gè)互動(dòng)式交流合作機(jī)制，創(chuàng)造了開(kāi)展工學(xué)結(jié)合模式的前提條件。

（二）實(shí)現(xiàn)了學(xué)校、企業(yè)、學(xué)生三贏的局面

1.首先贏的是學(xué)校教學(xué)工作與辦學(xué)。工學(xué)結(jié)合的本質(zhì)是一種“借雞下蛋”的實(shí)踐教學(xué)手段，校企合作單位為學(xué)校培養(yǎng)人才提供了寶貴的校外實(shí)踐學(xué)習(xí)基地，解決了學(xué)校教學(xué)資源的不足的難題。同時(shí)也提供了第一手寶貴的根據(jù)為高職房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的設(shè)置。

2.其次收益最多的是學(xué)生。工學(xué)結(jié)合教學(xué)模式，既增強(qiáng)了學(xué)生的綜合素養(yǎng)與職業(yè)崗位技能，同時(shí)也解決了學(xué)校校內(nèi)實(shí)踐教學(xué)的不足的難題。學(xué)生積累了一定的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)，并且思想逐漸從幼稚變?yōu)槌墒?，明晰了所在崗位的工作流程，駕馭了崗位的操作技能。另外，工學(xué)結(jié)合還促使學(xué)生獲得了享受勞動(dòng)果實(shí)帶來(lái)的快樂(lè)。一般工學(xué)結(jié)合來(lái)講，學(xué)生能頂崗工作，擁有一個(gè)比較穩(wěn)定的崗位，相對(duì)作為校方來(lái)說(shuō)，已是求之不得的，因而往往不會(huì)涉及到工作報(bào)酬。而又得校企合作單位給予學(xué)生一定的報(bào)酬，學(xué)生的工作積極性就被大大的提高了。

3.最后，工學(xué)結(jié)合對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)也是贏家。學(xué)生經(jīng)過(guò)兩年的專業(yè)課程學(xué)習(xí)，已經(jīng)掌握了一定的專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)與技能，所以能在較短的時(shí)間內(nèi)按質(zhì)按量的完成公司下達(dá)的工作任務(wù)。而企業(yè)通過(guò)接受“工學(xué)結(jié)合”的學(xué)生來(lái)本企業(yè)實(shí)習(xí)，滿足了企業(yè)對(duì)高素質(zhì)人才的需求，并且可以在頂崗實(shí)習(xí)期間發(fā)現(xiàn)人才、留住人才、培養(yǎng)人才，為企業(yè)的發(fā)展做好人力資源儲(chǔ)備。

高職房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的工學(xué)結(jié)合人才培養(yǎng)模式是依據(jù)高職教育培養(yǎng)目標(biāo)、適應(yīng)時(shí)展潮流、順應(yīng)當(dāng)前社會(huì)需求的探索，旨在有利于推動(dòng)高職房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)人才的培養(yǎng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)輸送更優(yōu)秀的高技能應(yīng)用型人才，筆者的探析望對(duì)高職房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)教育有點(diǎn)參考價(jià)值。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]王廷臣.基于“訂單”培養(yǎng)模式的高職課程改革與實(shí)踐[J].交通職業(yè)教育.2010（3）：10～12

第3篇：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)建筑學(xué)概論教學(xué)模式

【中圖分類號(hào)】G642【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A【文章編號(hào)】1006－9682（2010）11－0018－02

“建筑學(xué)概論”是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的一門基礎(chǔ)必修課程，高職類教育應(yīng)注重學(xué)生各種專業(yè)技能的培養(yǎng)，以滿足社會(huì)快速變化的需求。因此教師的教學(xué)應(yīng)避免照本宣科、生搬硬套，注重在教學(xué)內(nèi)容、教學(xué)方法、教學(xué)手段和實(shí)踐教學(xué)體系等方面的教學(xué)改革，以適應(yīng)高職教育的特點(diǎn)。高職類房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)具有較強(qiáng)的操作性和技能性，需要突破以往以理論為主的傳統(tǒng)教學(xué)模式，加入大量實(shí)踐和技能訓(xùn)練的教學(xué)內(nèi)容。本文以房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員的核心能力為依托探究高職類房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)《建筑學(xué)概論》的教學(xué)方法與模式。

一、高職類房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)建筑方面的核心能力

高職層次的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)主要培養(yǎng)能從事城鎮(zhèn)房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與開(kāi)發(fā)及房地產(chǎn)管理，并受到良好專業(yè)技術(shù)綜合訓(xùn)練的操作型、應(yīng)用型、技能型專業(yè)人才，培養(yǎng)對(duì)象的發(fā)展方向較為廣泛，如房地產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)估價(jià)等，根據(jù)國(guó)家相關(guān)政策的規(guī)定，主要可以考取房地產(chǎn)策劃師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)估價(jià)師三大類的職業(yè)資格證書。實(shí)踐證明，在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的諸多發(fā)展方向中都涉及建筑方面的專業(yè)知識(shí)，需要學(xué)生具備一定的建筑方面的知識(shí)與技能，可以歸納為以下兩個(gè)方面：一是圖紙識(shí)讀能力，包括專業(yè)建筑圖紙（建筑施工圖、結(jié)構(gòu)施工圖、設(shè)備施工圖）的識(shí)讀、區(qū)位宣傳圖的設(shè)計(jì)和戶型圖的識(shí)讀與評(píng)價(jià)及其宣傳用戶型圖的設(shè)計(jì)，其中專業(yè)建筑圖紙的識(shí)讀要求較低但該類圖紙專業(yè)性強(qiáng)，具體包括建筑總平面圖（也可延伸為電子沙盤立體模型）、建筑平面圖、建筑立面圖、建筑詳圖等。戶型圖的識(shí)讀與評(píng)價(jià)是高職層次的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)培養(yǎng)對(duì)象應(yīng)該具備的主要能力尤其是房地產(chǎn)的銷售行業(yè)。二是了解和明確建筑構(gòu)造術(shù)語(yǔ)，明白建筑的主要結(jié)構(gòu)。

二、高職類房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)《建筑學(xué)概論》教學(xué)現(xiàn)狀與問(wèn)題

高職類房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)以培養(yǎng)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)所需要的德、智、體全面發(fā)展的，能從事城鎮(zhèn)房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與開(kāi)發(fā)及房地產(chǎn)管理，并受到良好專業(yè)技能綜合訓(xùn)練的專業(yè)技術(shù)應(yīng)用復(fù)合型人才為目標(biāo)，如何培養(yǎng)適應(yīng)行業(yè)發(fā)展需求的房地產(chǎn)專業(yè)人才成為高等教育高職層次面臨的重要課題?！督ㄖW(xué)概論》是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的一門專業(yè)必修基礎(chǔ)課，如何構(gòu)建適應(yīng)高職層次學(xué)生的教學(xué)模式對(duì)完成該專業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)有重要意義，但目前高職層次的《建筑學(xué)概論》課程教學(xué)中仍存在諸多問(wèn)題。如：

一是教學(xué)內(nèi)容不適應(yīng)現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)學(xué)生發(fā)展的需求。目前與建筑學(xué)概論相關(guān)的書籍很多，但基本分為兩類，一類是很少涉及建筑識(shí)圖、構(gòu)造的建筑學(xué)概論書籍，一類是以建筑識(shí)圖與建筑構(gòu)造為主的書籍，兩類書籍中涉及的教學(xué)內(nèi)容帶有明顯的建筑專業(yè)的痕跡，與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的融合不夠，考慮房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)需求較少。

二是傳統(tǒng)的教學(xué)模式以教師的課堂講授為主，以理論教學(xué)為核心，學(xué)生被動(dòng)的接受性學(xué)習(xí)，這樣理論與實(shí)際相脫離，既缺乏對(duì)學(xué)生實(shí)踐操作能力的鍛煉培養(yǎng)，又不為學(xué)生所歡迎，學(xué)生學(xué)習(xí)興趣低，教學(xué)效果不好。例如有的教師把“建筑識(shí)圖”教學(xué)看成是建筑制圖國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的宣抄和投影原理、建筑圖紙的講授，嚴(yán)重挫傷了學(xué)生學(xué)習(xí)該門課程的積極性，也影響了后期專業(yè)課的學(xué)習(xí)。

三、高職類房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)《建筑學(xué)概論》教學(xué)模式研究

1．教學(xué)內(nèi)容的整合――針對(duì)教學(xué)對(duì)象品質(zhì)特征，合理設(shè)計(jì)教學(xué)內(nèi)容與教學(xué)模式。

（1）以教材體系為藍(lán)本，適當(dāng)刪減與增加教學(xué)內(nèi)容。針對(duì)高職學(xué)生的特點(diǎn)，結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的實(shí)踐調(diào)研，考慮房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)學(xué)生今后從業(yè)的需要，精心選定教材，并以教材為藍(lán)本，將“建筑學(xué)概論”課程歸整為建筑與建筑學(xué)、建筑識(shí)圖、建筑材料和建筑構(gòu)造四大部分，其中以建筑識(shí)圖部分為重點(diǎn)。在其中將透視圖、軸測(cè)投影等學(xué)生難以理解并不切實(shí)際的內(nèi)容刪減，而開(kāi)發(fā)和增加了“戶型圖的識(shí)讀”等緊貼學(xué)生今后從業(yè)需要的教學(xué)內(nèi)容，并將其延伸，納入到本專業(yè)的技能訓(xùn)練體系當(dāng)中。

（2）將分散式、解剖式的教學(xué)內(nèi)容高度合并，給教學(xué)對(duì)象產(chǎn)生一種高度概括性的、條理清晰的主題式教學(xué)內(nèi)容，突出重點(diǎn)與中心內(nèi)容。為了加深教學(xué)對(duì)象對(duì)知識(shí)的理解和掌握，將相對(duì)分散的教學(xué)內(nèi)容進(jìn)行合并歸納，為學(xué)生構(gòu)建明晰的知識(shí)體系和脈絡(luò)。在建筑識(shí)圖的教學(xué)中，將教材內(nèi)容歸納為投影原理、三面投影體系、建筑施工圖的識(shí)讀、戶型圖的識(shí)讀等幾章，在三面投影體系的講授中又歸納為原因、構(gòu)成、展開(kāi)、規(guī)律四部分，對(duì)于三面投影體系的構(gòu)成概括為三面、三軸、一點(diǎn)，增強(qiáng)學(xué)生對(duì)知識(shí)的把握。

2．教學(xué)方法與手段的創(chuàng)新

（1）結(jié)合教學(xué)對(duì)象特點(diǎn)，因材施教，創(chuàng)新教學(xué)模式。在《建筑學(xué)概論》的教學(xué)過(guò)程中，摒棄先理論后現(xiàn)象和案例的教學(xué)次序，采用先呈現(xiàn)現(xiàn)象，師生共同分析現(xiàn)象后歸納成科學(xué)知識(shí)體系的教學(xué)模式，即“通俗易懂、由淺入深”的教學(xué)模式。例如，在講授建筑物和構(gòu)筑物的不同時(shí)，先舉出教室、廠房、學(xué)生宿舍、劇院和人行天橋、萬(wàn)里長(zhǎng)城、西安城墻、三峽大壩兩組建筑，再共同分析兩組建筑的不同，總結(jié)得出建筑物與構(gòu)筑物的概念。

（2）理論與實(shí)踐結(jié)合，注重教學(xué)對(duì)象的技能培養(yǎng)。首先，在教學(xué)過(guò)程中，注意采用教學(xué)對(duì)象身邊的例子作為講解案例，盡量將房地產(chǎn)行業(yè)中相關(guān)的常用術(shù)語(yǔ)加入到課堂中，引發(fā)教學(xué)對(duì)象的學(xué)習(xí)興趣，增強(qiáng)其專業(yè)素質(zhì)和專業(yè)認(rèn)同感，從而提高教學(xué)效率。

其次，在教學(xué)過(guò)程中盡量讓教學(xué)對(duì)象動(dòng)起來(lái)，比如講解樓梯的類型時(shí)，要求學(xué)生同桌以及前后桌進(jìn)行合作，用自己手中的紙折疊出不同類型的樓梯，加深了學(xué)生的理解和認(rèn)識(shí)；在“建筑識(shí)圖”的授課過(guò)程中，要求學(xué)生在課堂上與老師共同完成作圖任務(wù)，這樣讓學(xué)生在課堂處于忙的狀態(tài)，有所收獲，教學(xué)效果較好。

最后，針對(duì)“建筑學(xué)概論”這門課程，設(shè)計(jì)學(xué)生“建筑繪圖與識(shí)圖”的技能訓(xùn)練，要求每個(gè)學(xué)生要完成5～8幅專業(yè)圖紙的繪制，分別是一幅日常物品的三面投影圖、1幅陜西教育學(xué)院三校區(qū)總平面圖，2～4幅三校區(qū)某幢樓的平面圖、1～2幅三校區(qū)某幢樓的立面圖和1個(gè)戶型圖的識(shí)讀，用任務(wù)來(lái)驅(qū)動(dòng)學(xué)生進(jìn)行學(xué)習(xí)，培養(yǎng)學(xué)生的技能，并在最后進(jìn)行成果的交流與總結(jié)，達(dá)到提升教學(xué)效果的目的。

（3）借助多種教學(xué)手段，教學(xué)方式多樣化。在教學(xué)過(guò)程中，注意采用多樣化的教學(xué)手段，比如，一方面注意教具的使用，由于建筑識(shí)圖部分要求學(xué)生的空間思維能力較強(qiáng)，因此教學(xué)中經(jīng)常采用粉筆盒、書本等物品作為教具進(jìn)行教學(xué)，加強(qiáng)學(xué)生對(duì)課程內(nèi)容的理解。另一方面，適當(dāng)應(yīng)用多媒體進(jìn)行教學(xué)，例如展示相關(guān)圖片、教材上沒(méi)有的圖等。

（4）引入啟發(fā)式教學(xué)，使理論課的教學(xué)趣味化。由于教學(xué)中避免不了相關(guān)理論的講解，為了提高學(xué)生的學(xué)習(xí)熱情，盡量將最新的知識(shí)和技術(shù)信息作為教學(xué)催化劑，加入到課堂教學(xué)中，多采用提問(wèn)、設(shè)問(wèn)的方式，引發(fā)學(xué)生的注意，啟發(fā)學(xué)生的思維。

3．“建筑識(shí)圖”部分任務(wù)驅(qū)動(dòng)教學(xué)法應(yīng)用研究實(shí)踐

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（1）“任務(wù)驅(qū)動(dòng)”教學(xué)法是基于人本主義理論和建構(gòu)主義理論的一種較新的教學(xué)模式和方法。對(duì)于學(xué)生而言，“任務(wù)驅(qū)動(dòng)”法可以作為一種學(xué)習(xí)方法，為學(xué)生確立學(xué)習(xí)目標(biāo)，主要適用于實(shí)踐性與操作性較強(qiáng)的知識(shí)與技能。對(duì)于教師而言，“任務(wù)驅(qū)動(dòng)”法可以作為一種教學(xué)方法，適于培養(yǎng)學(xué)生分析問(wèn)題與解決問(wèn)題的能力，適于培養(yǎng)學(xué)生的操作技能。

“任務(wù)驅(qū)動(dòng)”教學(xué)法在教學(xué)中以學(xué)生為主體，考慮學(xué)生的學(xué)習(xí)需求，有利于培養(yǎng)和提升學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，使學(xué)生變被動(dòng)學(xué)習(xí)為主動(dòng)學(xué)習(xí)，改變傳統(tǒng)的教學(xué)模式，但也對(duì)教師的教學(xué)提出一定的要求，要求改變傳統(tǒng)的師生角色。通過(guò)“任務(wù)驅(qū)動(dòng)”教學(xué)法可以讓教師在反思中發(fā)現(xiàn)教學(xué)中存在的問(wèn)題，在反思中提高。

“任務(wù)驅(qū)動(dòng)”教學(xué)法主要包括任務(wù)設(shè)計(jì)、任務(wù)呈現(xiàn)、任務(wù)實(shí)施、任務(wù)評(píng)價(jià)四個(gè)環(huán)節(jié)。

（2）《建筑識(shí)圖》“任務(wù)驅(qū)動(dòng)”教學(xué)模式探究。根據(jù)高職類房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)學(xué)生的特點(diǎn)，結(jié)合“任務(wù)驅(qū)動(dòng)”教學(xué)法的特點(diǎn)與適用范圍，可采用該方法進(jìn)行“建筑識(shí)圖”部分的教學(xué)，其教學(xué)模式見(jiàn)圖1。

圖1高職類房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)《建筑識(shí)圖》“任務(wù)驅(qū)動(dòng)”教學(xué)模式

整個(gè)教學(xué)過(guò)程基本上分為課內(nèi)訓(xùn)練和技能訓(xùn)練兩大部分。

1）課內(nèi)訓(xùn)練部分。由于高職類房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)實(shí)踐性與操作性較強(qiáng)，而理論性相對(duì)較弱，結(jié)合學(xué)生的特點(diǎn)，課內(nèi)教學(xué)的完全理論化不能滿足學(xué)生的需求，因此教師應(yīng)結(jié)合教學(xué)內(nèi)容，在課堂教學(xué)中讓學(xué)生動(dòng)起手來(lái)，從而提升學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，提高教學(xué)效果，增強(qiáng)教學(xué)效果。如“建筑識(shí)圖”教學(xué)內(nèi)容中的“三面投影體系圖”是建筑識(shí)圖部分基礎(chǔ)性的教學(xué)內(nèi)容，在課堂中教師可以設(shè)計(jì)讓學(xué)生跟教師一起完成該教學(xué)任務(wù)，并設(shè)計(jì)“請(qǐng)選擇一個(gè)日常生活中的物體并繪制其三面投影圖”的作業(yè)進(jìn)行強(qiáng)化理解。

2）技能訓(xùn)練部分。技能訓(xùn)練的主要目的在于強(qiáng)化學(xué)生對(duì)常用建筑圖紙的識(shí)讀技巧，是學(xué)生在學(xué)習(xí)以及今后的工作中能熟練識(shí)讀建筑圖紙。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)學(xué)生未來(lái)的從業(yè)需要與進(jìn)一步學(xué)習(xí)的方向，將該專業(yè)的技能訓(xùn)練分為戶型圖的識(shí)讀技能訓(xùn)練和常用建筑施工圖的識(shí)讀技能訓(xùn)練。

第一，戶型圖的識(shí)讀訓(xùn)練。對(duì)于戶型圖的識(shí)讀訓(xùn)練，先由教師在課內(nèi)進(jìn)行示范講解，講解的主要內(nèi)容包括戶型圖的圖例與符號(hào)、功能區(qū)轉(zhuǎn)化、戶型圖的描述和戶型圖的評(píng)價(jià)四個(gè)內(nèi)容。對(duì)學(xué)生而言，戶型圖的圖例與符號(hào)和戶型圖的描述比較容易理解，教師主要講解戶型圖功能區(qū)的轉(zhuǎn)化和戶型圖的評(píng)價(jià)，然后按照訓(xùn)練任務(wù)的呈現(xiàn)――任務(wù)的實(shí)施――學(xué)生交流總結(jié)――教師評(píng)價(jià)提升的步驟來(lái)完成。

對(duì)戶型圖的評(píng)價(jià)，需要教師在課內(nèi)講解戶型圖評(píng)價(jià)的主要標(biāo)準(zhǔn)，如舒適性、私密性、功能性等。在這里主要說(shuō)明功能區(qū)的轉(zhuǎn)化，由于日常所見(jiàn)到的戶型圖基本上是將建筑圖紙“照搬”的，不利于客戶的理解和銷售人員的講解，因此有必要對(duì)戶型圖進(jìn)行功能區(qū)轉(zhuǎn)化。

戶型圖識(shí)讀的主要訓(xùn)練任務(wù)為學(xué)生自由搜集一幅戶型圖，進(jìn)行功能區(qū)轉(zhuǎn)化、戶型圖描述、戶型評(píng)價(jià)等內(nèi)容的訓(xùn)練。

第二，常用建筑施工圖的識(shí)讀技能訓(xùn)練。常用施工圖主要包含建筑總平面圖、建筑平面圖、建筑立面圖，其訓(xùn)練過(guò)程也包括訓(xùn)練任務(wù)的呈現(xiàn)――任務(wù)的實(shí)施――學(xué)生交流總結(jié)――教師評(píng)價(jià)提升幾個(gè)步驟。其中，任務(wù)的實(shí)施階段主要由學(xué)生自主完成，結(jié)合實(shí)際，由學(xué)生對(duì)本校區(qū)的總平面圖、本校區(qū)內(nèi)某建筑的平面圖、立面圖進(jìn)行繪制，要求學(xué)生按照一定的制圖標(biāo)準(zhǔn)來(lái)完成。任務(wù)實(shí)施階段主要包括實(shí)地勘察和繪草圖、室內(nèi)作圖、實(shí)地檢驗(yàn)和室內(nèi)完善飾圖四個(gè)階段。

不論是課內(nèi)訓(xùn)練還是技能訓(xùn)練，教師最終的評(píng)價(jià)是十分重要的，直接影響到整個(gè)教學(xué)任務(wù)完成的效果，對(duì)學(xué)生和教師而言都是一個(gè)提升。

四、結(jié)束語(yǔ)

高職類房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)主要培養(yǎng)操作型、應(yīng)用型、技能型人才，《建筑學(xué)概論》課程的教學(xué)一定要緊密圍繞房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)學(xué)生的從業(yè)需求，構(gòu)建學(xué)生的核心能力，以此為基礎(chǔ)合理設(shè)計(jì)教學(xué)大綱，有選擇的取舍教學(xué)內(nèi)容，創(chuàng)新教學(xué)方法與手段，增強(qiáng)實(shí)踐技能訓(xùn)練，探索適宜于高職類房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的《建筑學(xué)概論》教學(xué)模式。

參考文獻(xiàn)

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3 楊增長(zhǎng).高職院?！督ㄖ茍D與識(shí)圖》教學(xué)方法的探討［J］.張家口職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)，2006（12）：54～55

4 章鴻雁.緊扣職業(yè)能力培養(yǎng)，提升高職學(xué)生核心競(jìng)爭(zhēng)力――高職房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)實(shí)踐教學(xué)內(nèi)容體系研究［J］.現(xiàn)代企業(yè)教育，2008（12）

第4篇：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)值；享樂(lè)價(jià)格法；地方公共物品；邊際收益

中圖分類號(hào)：F29330文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-723X（2012）09-0067-05

一、景觀對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響的研究進(jìn)展

隨著公眾對(duì)生活環(huán)境質(zhì)量的需求提高，環(huán)境因子成為決定房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素，國(guó)內(nèi)城市的景觀住宅、花園住宅等也越來(lái)越得到人們青睞。城市景觀是典型的地方公共產(chǎn)品，具有消費(fèi)的非競(jìng)爭(zhēng)性、非排他性和受益地方化的明顯特征，市場(chǎng)難以衡量其價(jià)值。因此，國(guó)內(nèi)學(xué)界雖意識(shí)到有必要把景觀因素考慮到房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中去[1]（P87～93），但對(duì)景觀舒適度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響的研究大多還停留在定性的層次上。

在國(guó)外，自從Rider（1967）第一個(gè)嘗試用房產(chǎn)價(jià)值資料來(lái)估計(jì)空氣質(zhì)量的變化的經(jīng)濟(jì)效益以來(lái)[2]，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們就開(kāi)始致力于房地產(chǎn)價(jià)格同環(huán)境舒適度之間的關(guān)系的研究，進(jìn)行了大量的理論和實(shí)證研究。評(píng)價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格同環(huán)境舒適度之間的關(guān)系有兩類思路[3]（P435）：一類是開(kāi)發(fā)出城市土地市場(chǎng)模型，由此確定土地價(jià)值的總變化是否能準(zhǔn)確計(jì)量環(huán)境改善所產(chǎn)生的效益，（Strotz， 1968； Lind，1973； Pines and Weiss，1976； Kanamoto，1988等等）；另一類是享樂(lè)價(jià)格模型法，也是主流方法，國(guó)內(nèi)很多學(xué)者都對(duì)此做了相關(guān)研究[4-11]，即通過(guò)對(duì)住房市場(chǎng)資料的分析建立享樂(lè)價(jià)格函數(shù)，分析有關(guān)環(huán)境影響的回歸方程的導(dǎo)數(shù)，再求取邊際隱性價(jià)格（Freeman， 1971； Anderson and Crockev，1972； Epple，1981； Goodman， 1988； Smith and Huang等）。國(guó)外學(xué)者對(duì)享樂(lè)價(jià)格函數(shù)研究頗多，享樂(lè)價(jià)格函數(shù)形式多樣，從線性的、平方的、指數(shù)的、對(duì)數(shù)的、半對(duì)數(shù)的到Box—Cox轉(zhuǎn)換的。國(guó)外有研究者認(rèn)為最合適的函數(shù)形式是采用可變的函數(shù)形式[12，13]，直到Cassel等指出[14]，找到享樂(lè)價(jià)格最合適的函數(shù)形式并不重要，關(guān)鍵的是要對(duì)環(huán)境特征的邊際隱價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。

但相關(guān)研究也存在局限性，對(duì)空氣質(zhì)量、水環(huán)境的房地產(chǎn)價(jià)值損益的實(shí)證研究比較多，而對(duì)景觀舒適度的專項(xiàng)影響研究還很少。而且從模型的假設(shè)看，享樂(lè)價(jià)格法要求有統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)，并且房地產(chǎn)市場(chǎng)是均衡的。而完全符合條件的對(duì)象市場(chǎng)幾乎是不存在的。

二、理論模型構(gòu)建

（一）模型特征向量與因子選取

影響房地產(chǎn)價(jià)格形成的因素是復(fù)雜多變，享樂(lè)價(jià)格法模型中解釋變量通常劃分為結(jié)構(gòu)特征、鄰里特征與環(huán)境特征三大類。各影響因素又互相影響，因而考察景觀對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響必然牽涉到其他相關(guān)因素之間的互相作用：

1.位置特征

區(qū)位特征（距離CBD的距離，土地等級(jí)）：區(qū)位因子是消費(fèi)者對(duì)通勤成本與房地產(chǎn)價(jià)格之間的權(quán)衡，也暗含消費(fèi)者對(duì)景觀價(jià)值的偏好。

區(qū)域環(huán)境質(zhì)量（空氣質(zhì)量、水環(huán)境、噪聲環(huán)境）：良好的景觀必然要求良好的環(huán)境質(zhì)量，否則景觀反會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值造成脅迫，如南京秦淮河沿岸以前因污染嚴(yán)重，兩岸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受到制約。

景觀特征（景觀規(guī)模、景觀距離、景觀類型、景觀眺望價(jià)值、景觀環(huán)境質(zhì)量）：不同的景觀特征對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格都會(huì)產(chǎn)生或多或少的影響，如景觀距離越小則去景觀地的通勤成本越低，觀賞更便捷；景觀的規(guī)模越大，環(huán)境質(zhì)量越好，會(huì)產(chǎn)生更多的正外部性；而自然類型的景觀會(huì)比人文類的更加受歡迎。

2.居所微觀特征

房地產(chǎn)項(xiàng)目特征（項(xiàng)目類型、項(xiàng)目品質(zhì)、協(xié)調(diào)性）：不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)景觀資源的要求不一樣，高檔住宅對(duì)景觀資源的要求更高，景觀資源的利用價(jià)值也更高；而不同的容積率的房地產(chǎn)中內(nèi)涵的景觀價(jià)格也大相徑庭。一般的，容積率越低，樓面地價(jià)內(nèi)涵的景觀價(jià)值也就越高，樓面地價(jià)相應(yīng)的也應(yīng)該越高；而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)得不合理會(huì)對(duì)景觀資源造成一定的破壞，對(duì)于景觀價(jià)值的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生負(fù)面影響。

3.交易年份，該項(xiàng)指標(biāo)可以充分地反映隨著時(shí)間的推移，人們對(duì)景觀房地產(chǎn)的偏好的變化。

表1特征向量分析

特征子特征影響因素指標(biāo)內(nèi)涵位置特征區(qū)位特征鄰里環(huán)境質(zhì)量景觀影響距離CBD距離商業(yè)區(qū)位土地等級(jí)土地區(qū)位與購(gòu)得成本空氣污染指數(shù)空氣質(zhì)量水污染指數(shù)水質(zhì)量聲環(huán)境噪聲指數(shù)景觀規(guī)模景觀的開(kāi)闊程度景觀距離景觀利用便利度景觀規(guī)模景觀空間范圍的大小景觀眺望價(jià)值視覺(jué)享受景觀環(huán)境質(zhì)量景觀的外溢價(jià)值微觀因素結(jié)構(gòu)特征樓盤類型樓盤類型容積率容積率協(xié)調(diào)性景觀與房地產(chǎn)項(xiàng)目是否協(xié)調(diào)交易年份交易年份交易年份考察時(shí)間因素對(duì)景觀偏好的影響

（二）景觀享樂(lè)價(jià)格模型的構(gòu)建

模型假設(shè)每個(gè)人的房地產(chǎn)效用u是房地產(chǎn)品X， 位置因素 Li，景觀因素Si，房屋結(jié)構(gòu)因素Di，交易年份Pi 的函數(shù)，且任何一個(gè)足夠大的地區(qū)都具有廣泛差異的個(gè)別因素特征，則可給出由這些個(gè)別因素特征決定的價(jià)格函數(shù)：

Phi=Ph（Li，Si，Di，Yi）

并設(shè)消費(fèi)者擁有房地產(chǎn)j，相應(yīng)效用函數(shù)為：

ui=ui（X， Li，Si，Di，Yi）

假設(shè)消費(fèi)者的住房偏好與其他消費(fèi)品的偏好可分離，即對(duì)房地產(chǎn)特征的需求可獨(dú)立于其他物品的價(jià)格，則實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者效用最大化的約束條件為：

M-Phi-X=0

對(duì)于各特征的最優(yōu)化一階條件為：

u/Sju/x=Phi/Sj；u/Lju/x=Phi/Lj；

第5篇：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式范文

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn) 發(fā)展模式 探討

商業(yè)地產(chǎn)是一種專門用于服務(wù)業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，主要包括餐飲、零售、健身、娛樂(lè)、休閑等行業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)在融資模式、開(kāi)發(fā)模式、功能用途和經(jīng)營(yíng)模式上與傳統(tǒng)的公寓、住宅、辦公樓等房地產(chǎn)形式有很大的區(qū)別。商業(yè)地產(chǎn)是一種集合投資、商業(yè)、地產(chǎn)三種屬性的綜合性汗液，相對(duì)于住宅地產(chǎn)它更加看重后期的管理經(jīng)營(yíng)，其開(kāi)發(fā)時(shí)間也相對(duì)較長(zhǎng)，對(duì)資金的要求也更高。近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)迅速發(fā)展，然而在2011年后在各城市都出現(xiàn)了不同程度的“降溫”現(xiàn)象。專業(yè)人士指出，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式出現(xiàn)了很多問(wèn)題，其重復(fù)建設(shè)和盲目開(kāi)發(fā)等現(xiàn)象給社會(huì)資源等造成了大量的浪費(fèi)。因此，加強(qiáng)有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式的探討對(duì)于為現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式提供一個(gè)科學(xué)化的發(fā)展方向具有重要意義。

一、目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀

我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)在20世紀(jì)80年代開(kāi)始發(fā)展，在經(jīng)過(guò)1995年后由于舊城商業(yè)區(qū)改造和住房制度改革的影響，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始迅速興起；在1998年后由于商業(yè)地產(chǎn)的高利潤(rùn)使其逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)行業(yè)中一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)，此時(shí)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了迅速發(fā)展階段；2000-200-年，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭持續(xù)升高，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓投資額每年都在增加，雖然增長(zhǎng)率出現(xiàn)了不同程度的浮動(dòng)，但依舊保持在20%左右的增長(zhǎng)率。金融危機(jī)的到來(lái)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了不同程度的波動(dòng)，但其增長(zhǎng)率仍舊保持為正數(shù)。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2009年全年商品房銷售額達(dá)到43995.52億元，同比增長(zhǎng)了21.2%，辦公樓投資達(dá)到1325.43億元，同比增長(zhǎng)了17.5%。

二、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中出現(xiàn)的問(wèn)題

經(jīng)過(guò)10多年的發(fā)展，雖然在如此短的時(shí)間內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)仍舊出現(xiàn)了部分成功的發(fā)展模式，但我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展模式仍處在這許多問(wèn)題：

經(jīng)營(yíng)管理模式不合理?，F(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)主要有租售結(jié)合、只租不售和只售不租三種經(jīng)營(yíng)模式，每一種經(jīng)營(yíng)模式都存在自身的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，選擇何種經(jīng)營(yíng)管理模式將直接影響到商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)久發(fā)展。根據(jù)現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式的實(shí)踐規(guī)律和經(jīng)驗(yàn)，只租不售的經(jīng)營(yíng)模式具有更好的實(shí)踐效果。目前，國(guó)內(nèi)也是采用只租不售的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式。只租不售經(jīng)營(yíng)模式是指商業(yè)地產(chǎn)將出租作為主要的管理方式，其地產(chǎn)只是全部用于出租，而不進(jìn)行銷售，地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)權(quán)和產(chǎn)權(quán)等都保持完整統(tǒng)一。此種模式具有的顯著優(yōu)點(diǎn)是投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較??；對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理有很大促進(jìn)，可以幫助企業(yè)樹(shù)立良好的品牌形象；資金回收速度相對(duì)較快。同時(shí)其缺點(diǎn)也是非常明顯的，此種模式對(duì)于開(kāi)發(fā)商等都有較高的要求，而且其資金壓力比較大，其產(chǎn)權(quán)分散問(wèn)題對(duì)于整體的統(tǒng)籌管理和分布產(chǎn)生諸多不利影響。

開(kāi)發(fā)模式相對(duì)盲目。由于商業(yè)地產(chǎn)的高利潤(rùn)，部分商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商急于追求個(gè)人利益，單純趨向新式的投資盈利方式，結(jié)果引起了大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的跟風(fēng)，而實(shí)際項(xiàng)目論證結(jié)果顯示不充分，建設(shè)開(kāi)發(fā)過(guò)程完全處于盲目狀態(tài)。同時(shí)，部分開(kāi)發(fā)商對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)不重視，只關(guān)心前期開(kāi)發(fā)的周期和成本，項(xiàng)目完成后就盡力租出，不考慮對(duì)于項(xiàng)目是否適合經(jīng)營(yíng)以及如何經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題；雖然部分開(kāi)發(fā)商及時(shí)關(guān)注了后續(xù)經(jīng)營(yíng)的管理，但項(xiàng)目出租后，卻忽視了對(duì)項(xiàng)目的整體控制和管理，難以掌控經(jīng)營(yíng)商戶對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的影響。另外，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中缺少專業(yè)的運(yùn)行商，知識(shí)行業(yè)內(nèi)部細(xì)劃分程度較低，地產(chǎn)和商業(yè)之間出現(xiàn)了嚴(yán)重分離，不利于商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期規(guī)劃、投資和經(jīng)營(yíng)。

融資渠道單一。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)不能夠長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)行的一個(gè)重要愿意就是融資渠道太單一，沒(méi)有相對(duì)多元化的融資模式。自有資金和銀行貸款是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)資金來(lái)源的主要渠道，而銀行貸款的比例為75%左右，自由資金只占25%左右。高比例銀行貸款的方式嚴(yán)重約束了開(kāi)發(fā)商的自主經(jīng)營(yíng)模式，使商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)變得較高，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一管理和運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生許多不利影響。

三、改進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式的策略

恰當(dāng)選取經(jīng)營(yíng)管理模式。目前國(guó)內(nèi)采用的只租不售的經(jīng)營(yíng)模式對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體品牌和形象的樹(shù)立有相對(duì)不利的影響。恰當(dāng)選取經(jīng)營(yíng)管理模式應(yīng)當(dāng)以區(qū)域特點(diǎn)和房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際情況為參考，在朝向商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展品牌化的經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)下，適當(dāng)突破和改進(jìn)原有模式，因地制宜的采取合理的經(jīng)營(yíng)管理模式，做到“統(tǒng)一招商、統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)、統(tǒng)一管理”，使該模式的整合優(yōu)勢(shì)得到充分發(fā)揮，盡力防止商鋪經(jīng)營(yíng)方式不一、形象不一致的問(wèn)題。

科學(xué)進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。一方面要合理科學(xué)的制定商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模和位置，在對(duì)商業(yè)地插項(xiàng)目進(jìn)行位置選取是，要區(qū)分商業(yè)地產(chǎn)的黃金季節(jié)和非黃金季節(jié)，全面調(diào)查分析兩個(gè)季節(jié)之間的客戶群體、客流量、群眾消費(fèi)水平和能力等，加強(qiáng)對(duì)政府城市規(guī)劃的分析和探究，了解城市規(guī)劃發(fā)展的基本方向，然后根據(jù)項(xiàng)目位置盡力發(fā)展新型產(chǎn)業(yè)；另一方面要做到準(zhǔn)確定位市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前，要詳細(xì)調(diào)查項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)形態(tài)、經(jīng)濟(jì)水平和市場(chǎng)需求等信息，以此確定目標(biāo)市場(chǎng)和需要的開(kāi)發(fā)規(guī)模，避免盲目開(kāi)發(fā)引起的不必要損失，同時(shí)開(kāi)發(fā)商要先進(jìn)行招商以充分開(kāi)拓市場(chǎng)，以確定商業(yè)建筑的組織結(jié)構(gòu)，避免出現(xiàn)開(kāi)發(fā)建筑不能滿足商鋪需求的問(wèn)題。

拓展融資渠道。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生應(yīng)當(dāng)盡力突破原有的銀行貸款融資模式，加強(qiáng)對(duì)海外基金、信托、商業(yè)證券等渠道的探索，如廣州越秀首先在香港引入房地產(chǎn)信托投資基金，實(shí)現(xiàn)了國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)物業(yè)在境外上市的突破，并成功與大連萬(wàn)達(dá)、澳大利亞麥格理銀行之間的合作，此基金的上市便提供了較好的融資渠道，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展和開(kāi)發(fā)商改善原有融資模式具有重要的現(xiàn)實(shí)意義和啟迪作用。

構(gòu)建良好的宏觀政策環(huán)境。政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的法律法規(guī)的完善，創(chuàng)造合理科學(xué)的法律環(huán)境；同時(shí)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的監(jiān)督管理，利用宏觀政策加以引導(dǎo)，使商業(yè)地產(chǎn)朝向穩(wěn)定可持續(xù)的方向發(fā)展。

四、結(jié)束語(yǔ)

商業(yè)地產(chǎn)的科學(xué)合理發(fā)展對(duì)于促進(jìn)我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的和諧穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有序進(jìn)行具有重要的作用。因此商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)人員應(yīng)當(dāng)結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展，在布局定位、規(guī)模定量、功能定性的基礎(chǔ)上科學(xué)規(guī)劃，以不斷促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)科學(xué)化發(fā)展。

第6篇：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 營(yíng)改增 問(wèn)題 對(duì)策

當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要推動(dòng)力是房地產(chǎn)行業(yè)，該行業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占的比重較大，甚至已經(jīng)被視為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱性產(chǎn)業(yè)。尤其是近些年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的廣大和深度不斷加大，導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)面臨著激烈的競(jìng)爭(zhēng)壓力。同時(shí)，由于房地產(chǎn)價(jià)格上漲帶來(lái)了較多的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題和社會(huì)問(wèn)題，從長(zhǎng)期來(lái)看，會(huì)引發(fā)較為嚴(yán)重的社會(huì)沖突。

為了有效地促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康地發(fā)展，國(guó)家針對(duì)該行業(yè)采取了較多的調(diào)控措施和手段，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。目前我國(guó)會(huì)計(jì)制度強(qiáng)調(diào)強(qiáng)營(yíng)業(yè)稅改為增值稅，這對(duì)于營(yíng)業(yè)收入占較大比重的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)會(huì)造成較大的影響，如何降低房地產(chǎn)行業(yè)受到此影響成為學(xué)術(shù)界比較關(guān)注的問(wèn)題，因此，本文的研究顯得十分有意義。

一、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）短期內(nèi)面臨稅負(fù)上升風(fēng)險(xiǎn)

統(tǒng)計(jì)得知，上海實(shí)施“營(yíng)改增”后的兩年時(shí)間，大約有90%的企業(yè)已實(shí)現(xiàn)“稅收減負(fù)”目標(biāo)，然而，還有一些企業(yè)的賦稅不僅沒(méi)有減少，反而有所增加，這造成許多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)“營(yíng)改增”仍有許多顧慮，企業(yè)賦稅上升的主要原因有以下兩點(diǎn)：一、稅率高。房地產(chǎn)行業(yè)及主要上下游行業(yè)目前的現(xiàn)行稅率在3%-5%之間，“營(yíng)改增”實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅率達(dá)17%或11%，所以，企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)不降反升。二、抵扣難。“營(yíng)改增”目前還只是試點(diǎn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)及主要的上下游并沒(méi)有完全被納入試點(diǎn)范圍，所以目前還沒(méi)有形成完整的增值稅抵扣鏈條，因此出現(xiàn)了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈增值稅抵扣困難的現(xiàn)象。比如，建筑工人費(fèi)還不能夠直接開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，再如，所購(gòu)買的原材料不可能全部取得增值稅專用發(fā)票。這一系列的問(wèn)題都會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。

（二）財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)處理的影響

營(yíng)業(yè)稅按照營(yíng)業(yè)收入全額來(lái)計(jì)算所得稅，增值稅計(jì)稅時(shí)所采用的則是差額增稅，應(yīng)繳納的稅款是銷項(xiàng)稅與進(jìn)項(xiàng)稅的差額。“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算會(huì)增加上十個(gè)會(huì)計(jì)科目，這無(wú)疑將增加了企業(yè)的會(huì)計(jì)核算的難度。房地產(chǎn)行業(yè)根據(jù)營(yíng)改增會(huì)計(jì)制度的改革，以及由此造成的會(huì)計(jì)政策和制度的變化，要求財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)人員不斷通過(guò)各種措施來(lái)提升財(cái)務(wù)工作者的工作素質(zhì)和專業(yè)技術(shù)能力，使所完成的工作是符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和制度的，從而降低納稅風(fēng)險(xiǎn)。

（三）營(yíng)改增會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)的資金短缺

當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)主要的運(yùn)營(yíng)模式是項(xiàng)目公司式，該種形式下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目先要根據(jù)預(yù)期的銷售收入來(lái)繳納一定的稅款，只有項(xiàng)目完成后房地產(chǎn)公司才會(huì)獲得大量的進(jìn)項(xiàng)稅款金額。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前需要繳納較高的增值稅額，以前房地產(chǎn)企業(yè)不斷增加的成本，使得房地產(chǎn)企業(yè)自由現(xiàn)金流較少，進(jìn)而會(huì)造成企業(yè)的資金比較短缺，再加上目前緊縮的貨幣政策和國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的控制，使得房地產(chǎn)企業(yè)和公司面臨著較為嚴(yán)重的資金短缺問(wèn)題。

二、應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”的對(duì)策和建議

（一）完善對(duì)供應(yīng)商管理

為了有效地降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該理性地選擇最適合企業(yè)的建筑施工方，由于他們擁有選擇權(quán)，應(yīng)該，在選擇建筑施工方時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格進(jìn)行選擇，尤其是要選擇那些能夠開(kāi)具增值稅發(fā)票以及有正規(guī)資質(zhì)的施工單位和企業(yè)。房地產(chǎn)在選擇供應(yīng)商時(shí)同樣要考慮能否有效地減低稅率。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行工程的決算管理時(shí)，需要及時(shí)地開(kāi)區(qū)正規(guī)增值稅發(fā)票，同時(shí)企業(yè)內(nèi)部也應(yīng)該對(duì)會(huì)計(jì)核算體系進(jìn)行優(yōu)化和完善，切實(shí)做到賬實(shí)相符，當(dāng)企業(yè)不能夠獲得正規(guī)的用于抵扣的發(fā)票時(shí)，一定不能進(jìn)行抵扣，以便會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)確性得到提高。

（二）轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式來(lái)避免資金短缺

營(yíng)改增會(huì)造成房地產(chǎn)行業(yè)的資金短趣，企業(yè)必須對(duì)這一問(wèn)題加以重視，通過(guò)采取有效地手段進(jìn)行解決，可以通過(guò)轉(zhuǎn)變企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行解決。包括兩個(gè)方面：首先，在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方面可以同企業(yè)進(jìn)行合作，比如實(shí)行項(xiàng)目的股份制，通過(guò)聯(lián)合可以有效地解決資金短缺的問(wèn)題；其次，可以不斷提升房地產(chǎn)的質(zhì)量，增加企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力，不斷擴(kuò)大該企業(yè)的市場(chǎng)占有率，為企業(yè)的發(fā)展提供充足的資金。

（三）優(yōu)化經(jīng)營(yíng)流程籌劃稅務(wù)

房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)企業(yè)自身的特點(diǎn)以及經(jīng)營(yíng)情況，來(lái)籌劃稅收的繳納，通過(guò)合理地籌劃最大程度地降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。該企業(yè)應(yīng)該對(duì)公司的項(xiàng)目進(jìn)行分析，找出能夠依據(jù)進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣對(duì)稅負(fù)造成遞減的項(xiàng)目，從而有效地降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨著機(jī)遇和挑戰(zhàn)，如何在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中抓住“營(yíng)改增”的機(jī)遇，發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勢(shì)成為該行業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要課題。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中要不斷做好企業(yè)的稅收籌劃相關(guān)的工作，同時(shí)以房地產(chǎn)企業(yè)自身的實(shí)際情況為出發(fā)點(diǎn)，為企業(yè)的發(fā)展制定好相應(yīng)過(guò)渡政策，不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式，以“營(yíng)改增”為契機(jī)，為企業(yè)的發(fā)展?fàn)幦〉礁嗟膬?yōu)惠和政策支持，在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中得以穩(wěn)定、快速和健康的發(fā)展。

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第7篇：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式范文

[關(guān)鍵詞]營(yíng)改增；房地產(chǎn)業(yè)；稅負(fù)變化

[中圖分類號(hào)]F812.42 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1009 ― 2234（2016）10 ― 0077 ― 02

一、引言

今年5月1日起，在各行業(yè)全面實(shí)施營(yíng)改增，營(yíng)業(yè)稅從此退出歷史舞臺(tái)。營(yíng)改增前，由于行業(yè)間的抵扣鏈條不完整，商品在流轉(zhuǎn)過(guò)程中容易出現(xiàn)重復(fù)征稅。營(yíng)改增的推進(jìn)逐步解決了重復(fù)征稅的問(wèn)題，破解了制約現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的稅制瓶頸。在所有行業(yè)全面實(shí)施營(yíng)改增，打通不同產(chǎn)業(yè)間的抵扣鏈條，為消除重復(fù)征稅提供了制度保障，有利于營(yíng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境。同時(shí)營(yíng)改增也會(huì)釋放政策紅利，通過(guò)政府收入的減少來(lái)?yè)Q取公司利潤(rùn)的增加以及企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的提升。

本輪營(yíng)改增是今年深化財(cái)稅體制改革、推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)的“重頭戲”，其重點(diǎn)是要在建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)這類與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)進(jìn)行稅負(fù)改革，難度大、任務(wù)緊。這會(huì)對(duì)資本密集型的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生怎樣的影響？房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何應(yīng)對(duì)？這引發(fā)當(dāng)下的高度關(guān)注，本文依據(jù)營(yíng)改增的政策精神，對(duì)該問(wèn)題進(jìn)行分析。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)

（一）建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)通常要經(jīng)過(guò)多個(gè)階段，整個(gè)項(xiàng)目周期少則一年，多則數(shù)年才能完工。另外，每個(gè)階段都需要先期投入大量資金來(lái)保證項(xiàng)目推進(jìn)。這些資金投入，大量占用著房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)資金，企業(yè)通常要多渠道融資來(lái)滿足開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)資金的需求。

（二）經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。所謂復(fù)雜性包括兩個(gè)方面：一是業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜。企業(yè)除了房屋開(kāi)發(fā)外，還要建設(shè)一系列的配套設(shè)施。經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)涵蓋了從征地、拆遷、規(guī)劃、招標(biāo)、施工到銷售全過(guò)程。二是業(yè)務(wù)涉及面廣，業(yè)務(wù)往來(lái)對(duì)象多。企業(yè)不僅因購(gòu)銷關(guān)系與建材供應(yīng)商發(fā)生業(yè)務(wù)往來(lái)，而且因工程的招標(biāo)和發(fā)包與政府相關(guān)部門、承建單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來(lái)。

（三）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高。商品房的單位價(jià)值高、建設(shè)周期長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)作為資本密集型行業(yè)，負(fù)債經(jīng)營(yíng)程度高。一旦企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策失誤或受融資困擾，房屋銷路不暢，將造成商品房積壓，形成大量庫(kù)存，易導(dǎo)致企業(yè)資金鏈緊張，營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)困難，企業(yè)會(huì)面臨較大財(cái)務(wù)壓力。

（四）受政策調(diào)控影響大，不確定因素多。由于房地產(chǎn)業(yè)涉及土地、建材、金融等眾多行業(yè)，具有“牽一發(fā)而動(dòng)全身”的效應(yīng)，往往成為政府宏觀調(diào)控的重點(diǎn)行業(yè)。同時(shí)，近年來(lái)政府積極利用“有形的手”緩沖經(jīng)濟(jì)下行壓力，房地產(chǎn)業(yè)更易受政策影響，繼而導(dǎo)致房?jī)r(jià)波動(dòng)，影響市場(chǎng)穩(wěn)定。

三、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

隨著營(yíng)改增的深入推進(jìn)，增值稅在流轉(zhuǎn)稅中的地位更加突出，由于增值稅對(duì)流轉(zhuǎn)過(guò)程中增值的部分課稅，更能體現(xiàn)稅收公平性和稅收中性原則。同時(shí)增值稅的環(huán)環(huán)抵扣可以有效避免重復(fù)征稅的問(wèn)題。營(yíng)改增后，能否及時(shí)取得充足合法的進(jìn)項(xiàng)稅，將直接決定企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)，只要房地產(chǎn)企業(yè)能夠從上游的施工單位和建材供應(yīng)商取得可抵扣的增值稅專用發(fā)票，企業(yè)稅負(fù)便會(huì)呈現(xiàn)降低趨勢(shì)。

從目前涉及房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策來(lái)看，營(yíng)改增前，房地產(chǎn)企業(yè)主要繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅等幾大稅種。營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)不再繳納營(yíng)業(yè)稅，改為上繳增值稅，在銷售金額不變的情況下，營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)獲取足額的進(jìn)項(xiàng)稅來(lái)降低企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公布的數(shù)據(jù)，全國(guó)前十大房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)改增后，企業(yè)總體稅負(fù)率明顯下降，中小房地產(chǎn)企業(yè)由于獲取進(jìn)項(xiàng)稅的途徑有限，總體稅負(fù)率微變但呈下降趨勢(shì)。可以預(yù)見(jiàn)的是，在后續(xù)的相關(guān)配套政策出臺(tái)后，增值稅的抵扣鏈條會(huì)更加完整，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)會(huì)進(jìn)一步下降。但營(yíng)改增在短期內(nèi)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)挑戰(zhàn)，見(jiàn)下文分析。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)面臨難以取得可抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在施工過(guò)程中的成本主要包括建筑材料成本和人工成本兩大塊。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在工程結(jié)算成本中，鋼筋混凝土等建筑材料約占60%，人工成本約占20%，其他費(fèi)用約占20%。

建筑材料方面，由于采購(gòu)種類眾多，不僅包括鋼材、混凝土等常規(guī)的行業(yè)交易商品，同時(shí)還有諸多低價(jià)值高消耗的小批量耗材。此類材料的供應(yīng)商通常以個(gè)體工商戶等小規(guī)模納稅人居多，其銷售材料無(wú)法開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，使房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法取得可抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅。

人工成本方面，施工時(shí)的勞務(wù)用工主要來(lái)自雇傭的農(nóng)民工或某些勞務(wù)企業(yè)。當(dāng)然，個(gè)人提供的勞務(wù)不能開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，公司不能獲得進(jìn)項(xiàng)稅。勞務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)因?yàn)樽陨聿痪邆淇傻挚鄣捻?xiàng)目，這使得勞務(wù)企業(yè)稅負(fù)激增，這會(huì)迫使勞務(wù)企業(yè)通過(guò)向房地產(chǎn)公司收取高額勞務(wù)費(fèi)的形式進(jìn)行稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)改增初期會(huì)面臨資金壓力

房地產(chǎn)公司在施工過(guò)程中，通常會(huì)運(yùn)用項(xiàng)目企業(yè)的模式進(jìn)行運(yùn)作。稅務(wù)部門要求房地產(chǎn)項(xiàng)目針對(duì)預(yù)售收入先行繳納稅款，等到項(xiàng)目完成核驗(yàn)后，方可實(shí)施一定規(guī)模的進(jìn)項(xiàng)稅款抵扣。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)公司會(huì)在預(yù)繳銷項(xiàng)稅后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)無(wú)法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，這顯然會(huì)對(duì)公司的現(xiàn)金流造成不利影響，再綜合現(xiàn)階段商業(yè)銀行對(duì)于房地產(chǎn)公司的信貸規(guī)定，加之國(guó)家“去庫(kù)存”的相關(guān)要求，房地產(chǎn)公司不應(yīng)當(dāng)在營(yíng)改增前期承擔(dān)太多的資金壓力。

同樣不容忽視的是，目前對(duì)于在建、在銷的房地產(chǎn)項(xiàng)目不具備科學(xué)合理的過(guò)渡機(jī)制。比如，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目已完工，但銷售還有余量，這時(shí)進(jìn)行“營(yíng)改增”，因?yàn)楣こ炭⒐ぃ呀?jīng)不能再獲得可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票。但是項(xiàng)目依然在銷售中，銷售的價(jià)位上下浮動(dòng)不大，那么企業(yè)就要依照銷售額的11%繳納增值稅銷項(xiàng)稅，同時(shí)無(wú)法獲取相關(guān)的進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行抵扣。假若無(wú)相關(guān)的過(guò)渡政策支持，在政策實(shí)施初期，一些公司的稅負(fù)會(huì)顯著增加。

（四）營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤(rùn)的影響

營(yíng)改增會(huì)對(duì)企業(yè)利潤(rùn)產(chǎn)生何種影響，這直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果，因此在營(yíng)改增政策出臺(tái)后就備受關(guān)注。從會(huì)計(jì)核算角度看，企業(yè)凈利潤(rùn)=營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)總成本+其他營(yíng)業(yè)凈收益+營(yíng)業(yè)外凈收益-所得稅費(fèi)用。營(yíng)改增前，房地產(chǎn)企業(yè)繳納的營(yíng)業(yè)稅計(jì)入營(yíng)業(yè)稅金及附加，作為損益類科目直接影響企業(yè)利潤(rùn)。營(yíng)改增后，由于增值稅是價(jià)外稅，通過(guò)“應(yīng)交稅費(fèi)―應(yīng)交增值稅”單獨(dú)核算，并不直接影響會(huì)計(jì)利潤(rùn)，在企業(yè)的利潤(rùn)表中也沒(méi)有直接體現(xiàn)，所以營(yíng)改增后，從報(bào)表上看，企業(yè)利潤(rùn)應(yīng)該會(huì)有所上升。

根據(jù)上述的凈利潤(rùn)計(jì)算公式，再結(jié)合國(guó)內(nèi)前十大房地產(chǎn)企業(yè)的季度報(bào)表來(lái)看，國(guó)內(nèi)主要地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤(rùn)在營(yíng)改增后呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。因此營(yíng)改增背景下，有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。但同樣不容忽視的是，在實(shí)際經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，企業(yè)利潤(rùn)會(huì)受眾多因素影響，增值稅作為價(jià)外稅，是連同收入一起向購(gòu)貨方收取的，不排除購(gòu)貨方因支付增加而減少購(gòu)買，從而導(dǎo)致企業(yè)銷售收入減少，進(jìn)而導(dǎo)致利潤(rùn)降低的風(fēng)險(xiǎn)。

四、營(yíng)改增背景下房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)措施

（一）營(yíng)改增由于涉及到企業(yè)的各方面工作，需要企業(yè)管理層全盤考慮、積極應(yīng)對(duì)，特別是要提前做好財(cái)會(huì)人員的培訓(xùn)工作，修訂財(cái)務(wù)、采購(gòu)等制度，使?fàn)I改增能在房地產(chǎn)業(yè)順利平穩(wěn)過(guò)渡。由于增值稅征納較為復(fù)雜，營(yíng)改增后企業(yè)應(yīng)設(shè)置專門的稅務(wù)崗位，增設(shè)相關(guān)稅務(wù)專員，統(tǒng)一管理企業(yè)納稅事項(xiàng)。

（二）加強(qiáng)供應(yīng)商管理，及時(shí)取得可抵扣的增值稅專用發(fā)票。營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)選擇具有正規(guī)資質(zhì)，能夠開(kāi)具專用發(fā)票的施工企業(yè)和建材供應(yīng)商。能否更多地抵扣增值稅，是決定房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)能否下降的關(guān)鍵因素。加強(qiáng)對(duì)施工企業(yè)的工程決算管理，做到及時(shí)取得可抵扣的專用發(fā)票，實(shí)現(xiàn)專用發(fā)票入賬及時(shí)、合法合理。

（三）調(diào)整經(jīng)營(yíng)模式，避免資金短缺。為了降低“營(yíng)改增”可能給企業(yè)帶來(lái)的資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)調(diào)整原有的經(jīng)營(yíng)模式。企業(yè)可以通過(guò)縮短項(xiàng)目周期、應(yīng)收賬款政策收緊來(lái)減少資金占用和降低財(cái)務(wù)費(fèi)用。企業(yè)也可以在行業(yè)間積極開(kāi)展項(xiàng)目合作，比如進(jìn)行樓盤的聯(lián)合開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目股份制等，同時(shí)多元化籌資，優(yōu)化資金來(lái)源渠道，盡量避免資金短缺，最大限度減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）再造業(yè)務(wù)流程，適當(dāng)稅收籌劃。企業(yè)可以通過(guò)非核心業(yè)務(wù)外包的形式來(lái)解決部分環(huán)節(jié)無(wú)法取得可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的問(wèn)題。同時(shí)企業(yè)要結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)實(shí)際，科學(xué)合理地進(jìn)行稅收籌劃，通過(guò)納稅義務(wù)發(fā)生和實(shí)際繳納的時(shí)間差來(lái)實(shí)現(xiàn)資金的有效利用，盡量減輕稅收負(fù)擔(dān)，在“營(yíng)改增”的契機(jī)下，爭(zhēng)取獲得更多政策優(yōu)惠。

（五）積極爭(zhēng)取政府的財(cái)稅政策支持。房地產(chǎn)企業(yè)可采取行業(yè)協(xié)會(huì)的形式建議政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施穩(wěn)定持續(xù)的財(cái)稅政策，以便房地產(chǎn)企業(yè)形成一定的政策預(yù)期，讓政府的調(diào)控政策成為房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的“壓艙石”和行業(yè)健康發(fā)展的“助推器”。在營(yíng)改增初期，房地產(chǎn)企業(yè)也可以向政府申請(qǐng)一定的財(cái)政補(bǔ)助，以緩解政策過(guò)渡階段的資金壓力。

（六）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)來(lái)最大限度獲取進(jìn)項(xiàng)稅。對(duì)于大型房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目眾多，分布地域廣，為了發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)以獲得最大的折扣力度，可以由集團(tuán)公司統(tǒng)一對(duì)外采購(gòu)建材物資再提供給各分公司。但簽訂合同時(shí)，由各分公司分別與供貨商簽訂，各自取得增值稅發(fā)票，各自分別抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。

總之，“營(yíng)改增”的實(shí)施標(biāo)志著我國(guó)稅制改革向前邁出了重要一步，這不僅是深化經(jīng)濟(jì)體制改革的必然要求，也是為企業(yè)松綁減負(fù)，激發(fā)創(chuàng)新活力的必然之舉。盡管“營(yíng)改增”所起到的助推經(jīng)濟(jì)作用相當(dāng)顯著，但仍無(wú)法忽略其可能給房地產(chǎn)企業(yè)造成的嚴(yán)峻考驗(yàn)。在營(yíng)改增背景下，相關(guān)企業(yè)必須主動(dòng)應(yīng)對(duì)，切實(shí)將準(zhǔn)備工作落實(shí)到位，根據(jù)企業(yè)實(shí)際，制定相關(guān)方案，有針對(duì)性有預(yù)見(jiàn)性地改善經(jīng)營(yíng)模式，降低政策過(guò)渡期可能面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，政府應(yīng)積極探索適合各地區(qū)、各行業(yè)的稅收政策，及時(shí)出臺(tái)配套文件使?fàn)I改增政策在基層落地生根，為在營(yíng)改增環(huán)節(jié)中遭遇挑戰(zhàn)的企業(yè)提供幫助，進(jìn)而讓稅制改革更充分地發(fā)揮杠桿效能，為經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)足發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

〔參 考 文 獻(xiàn)〕

〔1〕張運(yùn)賢.芻議“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)影響及對(duì)策〔J〕.會(huì)計(jì)師，2014，（14）：43-44.

〔2〕韓笑.實(shí)施“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)將面臨的問(wèn)題及對(duì)策〔J〕.市場(chǎng)研究，2014，（07）：20-23.

〔3〕沈瓊.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對(duì)策〔J〕.中國(guó)商論，2015，（11）：150-152.

第8篇：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式范文

房地產(chǎn)投資信托(Real Estate Investment Trusts，REITs)，是從事房地產(chǎn)買賣、開(kāi)發(fā)、管理等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一種金融方式，由房地產(chǎn)投資信托基金公司公開(kāi)發(fā)行收益憑證，將投資者的出資匯集成一定規(guī)模的信托資產(chǎn)，交由專門的投資管理機(jī)構(gòu)加以管理，獲得收益由基金券持有人按出資比例分享，形成收益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的一種融資模式，是房地產(chǎn)信托中最重要的一種形式。

在我國(guó)發(fā)展REITs的作用：一是增加房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，資金鏈?zhǔn)瞧髽I(yè)的血液，在市場(chǎng)動(dòng)蕩情況下，多元化的企業(yè)資本來(lái)源，對(duì)降低資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)、保證后續(xù)資金、維護(hù)房地產(chǎn)價(jià)格和資本市場(chǎng)的穩(wěn)定起到了重要作用：融資渠道的拓寬也降低了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依賴程度，減少了銀行將大量貸款集中于房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)。二是改變我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不足的現(xiàn)象，在同一城市中，往往存在幾家勢(shì)力較大的地產(chǎn)公司控制較多的地塊，從而造成壟斷定價(jià)現(xiàn)象的存在，引入房地產(chǎn)信托投資基金能使中小房地產(chǎn)公司彌補(bǔ)資金上的不足，從而增加市場(chǎng)供給，提高房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)力度，降低企業(yè)剝奪消費(fèi)者剩余的程度。三是增加民間資本的投資方式。2008年全國(guó)居民儲(chǔ)蓄存款達(dá)到20萬(wàn)億元，在2009年市場(chǎng)回暖、通貨膨脹預(yù)期增加的情況下，民間資本急于尋求投資渠道，由于我國(guó)居民投資形式單一，2006-2007年大量資本聚集于股市與現(xiàn)有房地產(chǎn)，導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫化形成，將民間資本引人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，一方面擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)資金供給，另一方面為民間資本疏通了房地產(chǎn)投資渠道。

為探索我國(guó)REITs的發(fā)展模式和發(fā)展路徑，以下將對(duì)在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展REITs存在的風(fēng)險(xiǎn)及解決方案作簡(jiǎn)要分析。

一、發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的風(fēng)險(xiǎn)分析

(一)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)

雖然。我國(guó)民間資本充裕且投資熱情高漲，但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在投資額巨大、回報(bào)周期長(zhǎng)、受經(jīng)濟(jì)周期影響大的特點(diǎn)，投資具有較大不確定性。剛開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)一般需要2-3年培育期，以較低的租金吸引商戶入駐，培育商業(yè)氛圍。而由于中小投資者急于求成的特點(diǎn)，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)或幾年內(nèi)收益率不高，開(kāi)放式經(jīng)營(yíng)的REITs將遭遇贖回風(fēng)險(xiǎn)，并影響后續(xù)資金的投入，造成REITs市場(chǎng)無(wú)法持續(xù)經(jīng)營(yíng)。因此，在市場(chǎng)發(fā)展初期，應(yīng)采用封閉式經(jīng)營(yíng)的REITs，以避免現(xiàn)金流波動(dòng)過(guò)大，同時(shí)鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)投資者，如社?；?、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、投資公司積極參與REITs項(xiàng)目的融資，形成長(zhǎng)期投資關(guān)系，維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定。

(二)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)格高、租金低，出現(xiàn)了出售和出租的倒掛現(xiàn)象，某些全市場(chǎng)化運(yùn)作的商業(yè)地產(chǎn)的租金回報(bào)率較低，因此要合理配置REITs的資產(chǎn)池，使不同投資項(xiàng)目相互搭配，在各期之間保持RElTs收益的穩(wěn)定性，這對(duì)REITs的經(jīng)營(yíng)者在戰(zhàn)略眼光、經(jīng)營(yíng)能力等方面都提出了較高的要求。而內(nèi)地商業(yè)運(yùn)營(yíng)水平仍偏低，在商業(yè)誠(chéng)信、商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)能力上存在不足。同時(shí)，由于REITs持有者與經(jīng)營(yíng)者之間存在信息不對(duì)稱和無(wú)法觀測(cè)其經(jīng)營(yíng)行為等現(xiàn)象，在REITs經(jīng)營(yíng)過(guò)程中不可避免地存在委托一問(wèn)題和逆向選擇問(wèn)題，這些都對(duì)REITs市場(chǎng)的健康發(fā)展提出了挑戰(zhàn)。因此。培育REITs市場(chǎng)的專業(yè)經(jīng)理人，建立完善的信息披露制度和監(jiān)管法規(guī)，才能確保REITs的持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

(三)法律政策風(fēng)險(xiǎn)

由于缺乏針對(duì)性的法律對(duì)REITs的組織形式、經(jīng)營(yíng)模式、稅收政策、監(jiān)督管理作詳細(xì)規(guī)定，造成了REITs發(fā)展上存在法律障礙和較大的不確定性。如1998年后基金公司只能投資于證券市場(chǎng)，不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)：現(xiàn)行法律對(duì)信托公司也有較多規(guī)模和融資方面的限制；我國(guó)《公司法》中對(duì)一般公司的規(guī)定并不適合REITs；由于我國(guó)REITs的發(fā)展也處于探索階段。政府的政策存在不確定性，這些方面都使得基金公司、信托公司以及其他投資機(jī)構(gòu)在政策前景不明朗的情況下，無(wú)法積極地參與REITs的運(yùn)作。因此，明確政策、健全法律是我國(guó)REITs發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。

二、房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展路徑設(shè)計(jì)

通過(guò)以上分析，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具體情況和國(guó)外REITs發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，提出我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展路徑，如下圖所示!

第一階段：政府引導(dǎo)的契約式信托

在REITs發(fā)展的初級(jí)階段，由于法律的調(diào)整需要較長(zhǎng)時(shí)間，REITs的經(jīng)營(yíng)在管理經(jīng)驗(yàn)不足的情況下經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大，且個(gè)人投資者對(duì)REITs的認(rèn)識(shí)和接受程度較低，為保證REITs市場(chǎng)的平穩(wěn)起步，培育REITs投資者，需要政府在REITs的項(xiàng)目選擇、協(xié)調(diào)參與主體、監(jiān)督管理中起重要作用，項(xiàng)目選擇上可以側(cè)重發(fā)展前景較好、政策扶植力度較大的投資項(xiàng)目，如下業(yè)園區(qū)和創(chuàng)業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)、政府保障住房項(xiàng)目、規(guī)劃區(qū)商業(yè)中心建設(shè)等，以較低土地成本使其具有較高的租金收益率，從而培育我國(guó)第一批REITs的發(fā)展。同時(shí)，為維護(hù)REITs在起步階段的資金鏈穩(wěn)定，可以吸納保險(xiǎn)基金、社保基金、住房公積金，并積極吸引戰(zhàn)略性機(jī)構(gòu)投資者，以封閉式基金的經(jīng)營(yíng)模式為起點(diǎn)建立債權(quán)型契約投資基金。

第二階段：完全市場(chǎng)化的契約式信托

經(jīng)過(guò)探索期的發(fā)展之后，我國(guó)REITs積累了一定的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)和公眾認(rèn)知度，并在此基礎(chǔ)上修改、完善了一些相關(guān)法律，為完全市場(chǎng)化運(yùn)作提供了客觀基礎(chǔ)。這一階段REITs的發(fā)展，在項(xiàng)目選擇、資產(chǎn)配置、投資者選擇、管理模式等方面以市場(chǎng)化運(yùn)作為基礎(chǔ)。借鑒香港和新加波的發(fā)展模式，可以由發(fā)起人依法設(shè)立REITs機(jī)構(gòu)，發(fā)行受益證券以獲得資金，組建或委托基金管理公司進(jìn)行管理，選擇多元化的投資項(xiàng)目，如商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)項(xiàng)目或其他法律允許的投資項(xiàng)目，從而分散風(fēng)險(xiǎn)，獲得穩(wěn)定回報(bào)。在基金運(yùn)作方式上可以選擇開(kāi)放式基金的經(jīng)營(yíng)模式，通過(guò)上市交易行為，提高受益證券的流動(dòng)性和REITs的信息披露程度，促進(jìn)REITs管理、監(jiān)督的制度化，從而提高REITs在金融市場(chǎng)上的接受程度，降低委托一問(wèn)題。保護(hù)中小投資者利益。

第三階段：嚴(yán)格監(jiān)管的公司制信托

美國(guó)金融危機(jī)的爆發(fā)使人們認(rèn)識(shí)到金融監(jiān)管的重要性，尤其在信用體制不完備的新興資本市場(chǎng)，放任金融衍生品的發(fā)展會(huì)帶來(lái)災(zāi)難性的后果。公司制的REITs集民間融資、房地產(chǎn)公司、投資基金、上市公司的各種特征為一體，發(fā)展初期需要在公司組建、資金募集、經(jīng)營(yíng)方案、收益分配、經(jīng)理人監(jiān)管、投資者權(quán)益保護(hù)等方面上受到更多的限制。參考美國(guó)REITs的發(fā)展，其發(fā)展過(guò)程也是伴隨著法律，尤其是稅法對(duì)REITs發(fā)展限制條件的逐步取消，經(jīng)歷了從嚴(yán)到寬的監(jiān)管過(guò)程。我國(guó)公司制RElTs在發(fā)展初期，可以由大型基金公司或信托公司作為發(fā)起人，成立較為獨(dú)立的REITs子公司，參考上市房地產(chǎn)公司的運(yùn)營(yíng)模式，其投資組合需要具備為穩(wěn)定的收益，其中，風(fēng)險(xiǎn)較高的投資項(xiàng)目需報(bào)監(jiān)管部門審批，同時(shí)在公司內(nèi)部建立嚴(yán)格的公司治理、內(nèi)部控制和信息披露制度，在公司外部成立獨(dú)立的REITs外部審計(jì)和專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，形成政府、投資者、第三方機(jī)構(gòu)多方監(jiān)管的管理體制。

第四階段：市場(chǎng)化的公司信托

經(jīng)過(guò)前三個(gè)階段的發(fā)展，我國(guó)REITs市場(chǎng)已經(jīng)積累了較多的管理運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，完成了投資者教育和人才培養(yǎng)過(guò)程，有了較為完善的法律體系和國(guó)際化的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。隨著我國(guó)資本市場(chǎng)的逐步放開(kāi)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，REITs市場(chǎng)迎來(lái)蓬勃發(fā)展的繁榮時(shí)期，在推進(jìn)我國(guó)城市化建設(shè)和商業(yè)發(fā)展上發(fā)揮重要作用，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)重要的融資工具和資本市場(chǎng)重要的投資渠道。

第9篇：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式范文

關(guān)鍵詞：中南房地產(chǎn)；借殼上市；建議

一、引言

伴隨購(gòu)房熱潮的高漲，不少民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)也加入到房地產(chǎn)行業(yè)中以求獲利。由于國(guó)家政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸融資也開(kāi)始緊縮，使房地產(chǎn)企業(yè)尤其是民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)只能望而興嘆。一方面不能有效地快速融資，擴(kuò)大市場(chǎng)份額，另一方面也使企業(yè)資金回籠速度變慢，增加資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。因此，民營(yíng)企業(yè)必須找到一條符合自身特點(diǎn)的融資渠道，才能實(shí)現(xiàn)資本的快速擴(kuò)張，保障企業(yè)健康長(zhǎng)久發(fā)展。在我國(guó)資本市場(chǎng)中，企業(yè)IPO上市審批程序嚴(yán)格，尤其對(duì)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)更是難上加難，不少民營(yíng)企業(yè)為了確保上市成功，只能采用借殼上市的方式擴(kuò)充資本，解決融資難題。為了幫助民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)提高借殼上市的成功率，本文選取中南房地產(chǎn)與大連金牛公司并購(gòu)的成功案例，對(duì)其借殼上市進(jìn)行效果剖析評(píng)價(jià)，為我國(guó)其他采用借殼上市的民營(yíng)企業(yè)提供相關(guān)建議。

二、中南房地產(chǎn)借殼上市的背景

（一）中南房地產(chǎn)公司借殼動(dòng)因

（1）中南房地產(chǎn)公司簡(jiǎn)介。中南房地產(chǎn)公司隸屬中南控股集團(tuán)，是中南控股集團(tuán)董事長(zhǎng)陳錦石名下的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)。公司擁有八家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司，并控股一家物流管理企業(yè)和一家建筑施工企業(yè)，該公司開(kāi)發(fā)了全國(guó)各地多處房地產(chǎn)項(xiàng)目，主要以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售、物業(yè)管理和工程承包為主營(yíng)業(yè)務(wù)，在江蘇省房地產(chǎn)行業(yè)中首屈一指。在企業(yè)借殼上市之前，公司總資產(chǎn)由2006年的0.372億元增至2008年的1.43億元，凈資產(chǎn)收益率由2006年的18.13%增至2008年的22.62%，資產(chǎn)負(fù)債率由2006年的87.53%降至2008年的52.42%?？梢?jiàn)，中南房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)一直持續(xù)快速發(fā)展，但其資產(chǎn)負(fù)債率卻一直居高不下。

（2）借殼動(dòng)因。一是破解融資難瓶頸。中南房地產(chǎn)公司作為一家民營(yíng)房地產(chǎn)公司，自身發(fā)展勢(shì)頭較好，但在房地產(chǎn)行業(yè)中要想做大做強(qiáng)，必須要有足夠的資金儲(chǔ)備進(jìn)行土地的開(kāi)發(fā)。對(duì)民營(yíng)企業(yè)而言，要想規(guī)避IPO上市的困難，只有采用借殼上市的融資方式。因此，中南房地產(chǎn)公司必須要尋找合適的殼公司才能解決公司融資困難的問(wèn)題，加快企業(yè)的發(fā)展。二是分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。同其他民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)一樣，中南房地產(chǎn)公司采用家族管理的經(jīng)營(yíng)模式，導(dǎo)致公司經(jīng)營(yíng)管理不規(guī)范，員工積極性不高，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。通過(guò)借殼上市，不僅能公開(kāi)發(fā)行新股募集資金，產(chǎn)生資金放大效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)資產(chǎn)的證券化，還能調(diào)動(dòng)企業(yè)員工參與管理的積極性，分散企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。三是加快企業(yè)發(fā)展速度。通過(guò)借殼上市，可以短時(shí)間內(nèi)完成資本的快速擴(kuò)張，擴(kuò)大企業(yè)資本規(guī)模，增加企業(yè)融資渠道；通過(guò)上市公司的信息披露，可以有效管理約束企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為，提高企業(yè)的知名度，帶來(lái)企業(yè)品牌的增值，繼而保證了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)實(shí)力，有利于拓展企業(yè)的全國(guó)性業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)的協(xié)同性。因此對(duì)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，借殼上市可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)跨越式發(fā)展。

（二）大連金牛公司售殼動(dòng)因

（1）大連金牛公司簡(jiǎn)介。大連金牛股份有限公司成立于1998年，由大連鋼鐵集團(tuán)、吉林炭素股份等六家公司經(jīng)大連市政府批準(zhǔn)共同成立的股份有限公司，當(dāng)年注冊(cè)資本17千萬(wàn)元，以特殊鋼冶煉和特殊鋼產(chǎn)品加工為主營(yíng)業(yè)務(wù)，其中最大控股人為東北特殊鋼鐵集團(tuán)有限公司。在企業(yè)售殼上市前，總資本由2006年0.36億元縮減至2008年的0.35億元，每股收益從2006年0.07元僅增至2008年0.08元，企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)狀況不理想。

（2）售殼動(dòng)因。一是避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。作為大連金牛公司最大股東的東北特鋼，也是北滿特鋼和撫順特鋼的控股股東。三家特鋼公司從事相同的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，為了避免形成同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，整合集團(tuán)整體利益，東北特鋼集團(tuán)必須要選擇一家上市公司進(jìn)行業(yè)務(wù)重組，經(jīng)過(guò)衡量比較，大連金牛公司成為售殼出讓的首選。二是提升集團(tuán)核心競(jìng)爭(zhēng)力。通過(guò)售殼，可以避免業(yè)務(wù)冗余造成的利潤(rùn)降低，集中另外兩家特鋼企業(yè)的優(yōu)勢(shì)資源，即能有效整合業(yè)務(wù)資源，又能提升集團(tuán)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

三、中南房地產(chǎn)借殼上市效應(yīng)分析

（一）對(duì)上市公司的效應(yīng)

（1）改變了上市公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)。借殼上市之后，中南房地產(chǎn)公司取代東北特鋼成為大連金牛公司最大的股東，成功完成了資產(chǎn)的重組。在上市期間的股權(quán)變動(dòng)中，東北特鋼的持股比例由41%變?yōu)?%，中南房地產(chǎn)公司新增加73%的股權(quán)。

（2）改變了上市公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)。借殼上市前，中南房地產(chǎn)公司主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售、物業(yè)管理科和建筑施工業(yè)務(wù)，大連金牛公司主要從事特殊鋼材冶煉和鋼產(chǎn)品加工貿(mào)易。上市后，大連金牛公司承接了中南房地產(chǎn)名下8家公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理等相關(guān)業(yè)務(wù)，原來(lái)的特鋼經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)全部轉(zhuǎn)移至東北特鋼。而中南房地產(chǎn)公司只投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，并無(wú)特鋼生產(chǎn)項(xiàng)目投資，避免產(chǎn)生并購(gòu)后的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)行為。

（3）改變了關(guān)聯(lián)交易現(xiàn)象。借殼上市前，由于公司主營(yíng)業(yè)務(wù)相近，大連金牛公司與東北特鋼及其關(guān)聯(lián)公司關(guān)聯(lián)交易較多，上市后，中南房地產(chǎn)公司主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，與大連金牛公司之前的業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度不大，因此，不存在企業(yè)間的關(guān)聯(lián)交易行為，更好地規(guī)范了上市公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍。

（二）對(duì)公司治理結(jié)構(gòu)的效應(yīng)

由于民營(yíng)公司缺少完善的公司治理結(jié)構(gòu)，其企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理仍然采用家族式的管理模式。借殼上市后，民營(yíng)企業(yè)吸收公眾投資者的資金，必須要健全公司治理結(jié)構(gòu)，應(yīng)用現(xiàn)代化的企業(yè)管理制度進(jìn)行管理，遵循合理的市場(chǎng)秩序。在經(jīng)營(yíng)決策方面，要及時(shí)向資本市場(chǎng)上的公眾進(jìn)行信息披露，公布公司治理效果，保證決策的規(guī)范化、程序化和制度化。在組織形象方面，要為其他投資者樹(shù)立良好的企業(yè)形象和品牌價(jià)值，避免股價(jià)波動(dòng)過(guò)大，影響投資者信心。在股權(quán)結(jié)構(gòu)方面，要及時(shí)公開(kāi)董事會(huì)重大決策，第一大股東在行使權(quán)力的同時(shí)，要受到其他股東的監(jiān)督和約束，為企業(yè)長(zhǎng)久健康發(fā)展提供良好的保障。

（三）對(duì)公司再融資的效應(yīng)

中南房地產(chǎn)公司利用借殼上市的方式，獲得在資本市場(chǎng)上再融資的機(jī)會(huì)，加速了資本的擴(kuò)張。同時(shí)利用與大連金牛公司的重組，為中南房地產(chǎn)先前項(xiàng)目注入了低成本資金，解決了企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率居高不下的難題，優(yōu)化了企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表狀況，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略提供了保障。同時(shí)，利用發(fā)行股票募集資金的方式，可以將籌集的大量資金應(yīng)用于新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，提高了市場(chǎng)占有率，為企業(yè)未來(lái)的擴(kuò)張戰(zhàn)略提供了較強(qiáng)的資金保障。

（四）對(duì)公司股價(jià)的效應(yīng)

自中南房地產(chǎn)公司重組大連金牛公司消息傳出后，公司股價(jià)出現(xiàn)了大幅度上漲，直到大連金牛正式更名為中南建設(shè)后，股價(jià)一直從12.67元飆升到21.38元，甚至出現(xiàn)27.50元的新高?？梢?jiàn)借殼上市后，投資者對(duì)中南房地產(chǎn)公司的成長(zhǎng)價(jià)值期望值較高。

四、中南房產(chǎn)借殼上市財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

為了進(jìn)一步研究并購(gòu)后企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力和財(cái)務(wù)狀況，衡量中南房地產(chǎn)公司借殼上市前后的經(jīng)營(yíng)績(jī)效變化，本文選取了中南房地產(chǎn)公司借殼上市后年報(bào)中的幾個(gè)重要的財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)其分析探討。

（一）償債能力

公司的償債能力可以評(píng)價(jià)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力和資金籌集手段，分為短期償債能力和長(zhǎng)期償債能力。因此，為了評(píng)價(jià)企業(yè)短期償債水平，本文選取流動(dòng)比率和速動(dòng)比率兩個(gè)指標(biāo)，指標(biāo)比率越高說(shuō)明公司短期償債能力好，但過(guò)高則會(huì)影響公司利潤(rùn)。選取利息保障倍數(shù)和資產(chǎn)負(fù)債率兩指標(biāo)用于評(píng)價(jià)企業(yè)長(zhǎng)期償債水平，利息保障倍數(shù)越高，資產(chǎn)負(fù)債率越低說(shuō)明償還長(zhǎng)期債務(wù)較易。

（二）盈利能力

公司的盈利能力可以評(píng)價(jià)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的業(yè)績(jī)水平。為了評(píng)價(jià)企業(yè)的盈利能力，本文選取了凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)收益率兩個(gè)指標(biāo)。凈資產(chǎn)收益率用來(lái)衡量公司資本價(jià)值，比率越高股東價(jià)值越高，盈利能力越高，總資產(chǎn)收益率用來(lái)衡量公司資產(chǎn)運(yùn)行效率，比率越高資產(chǎn)利用越好，盈利能力越高。

（三）營(yíng)運(yùn)能力

公司的營(yíng)運(yùn)能力可以評(píng)價(jià)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的效率和水平，企業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性越強(qiáng)，周轉(zhuǎn)速度越快，利潤(rùn)率越高，企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力就越強(qiáng)。本文選取了總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率三個(gè)指標(biāo)。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高說(shuō)明流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)快，在總資產(chǎn)中占有比例高，企業(yè)的營(yíng)運(yùn)水平好。而存貨周轉(zhuǎn)率高表示存貨流動(dòng)性較快，不會(huì)產(chǎn)生資金積壓，但周轉(zhuǎn)過(guò)快也會(huì)導(dǎo)致因應(yīng)收賬款過(guò)多而降低利潤(rùn)的現(xiàn)象。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高說(shuō)明變現(xiàn)速度快，為企業(yè)運(yùn)營(yíng)提供了保障。

（四）發(fā)展能力

公司的發(fā)展能力反映了企業(yè)未來(lái)的價(jià)值增值和成長(zhǎng)空間的大小。通過(guò)分析營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率、凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率和總資產(chǎn)增長(zhǎng)率三個(gè)指標(biāo)來(lái)判斷中南房房地產(chǎn)公司上市后的企業(yè)成長(zhǎng)能力。

五、民營(yíng)企業(yè)借殼上市的相關(guān)建議

（一）尋找合適的殼資源和有利的并購(gòu)模式

（1）借殼對(duì)象的選擇。不同上市公司有自身不同的特點(diǎn)，在選擇借殼對(duì)象時(shí)，要格外關(guān)注殼公司的資產(chǎn)負(fù)債情況，避免因殼公司自身的巨額債務(wù)為借殼企業(yè)帶來(lái)較大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致股權(quán)結(jié)構(gòu)失衡。要從定性和定量?jī)煞矫孢M(jìn)行殼公司的綜合評(píng)價(jià)，謹(jǐn)慎選擇殼資源，以確保借殼上市后目標(biāo)仍符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，保證公司的資金實(shí)力，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的核心價(jià)值。

（2）借殼模式的選擇。在選擇借殼模式時(shí)，根據(jù)企業(yè)自身的特點(diǎn)可以采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓、二級(jí)市場(chǎng)收購(gòu)、資產(chǎn)置換等某一種或幾種綜合應(yīng)用的模式，盡量不采用現(xiàn)金收購(gòu)的模式，以免減少賬面資產(chǎn)，增大上市審批壓力，同時(shí)導(dǎo)致未來(lái)資金周轉(zhuǎn)不靈活，影響借殼后企業(yè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略的有效實(shí)施。

（3）借殼資源的整合。不同企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)模式各有差異。借殼前，要充分重視借殼對(duì)象的內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，避免借殼對(duì)象的排斥和不配合。民營(yíng)企業(yè)更要做到一視同仁，充分掌握借殼對(duì)象內(nèi)部資源的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，采用靈活的經(jīng)營(yíng)模式整合借殼對(duì)象內(nèi)部資源。也可采用分階段購(gòu)買的方式，讓借殼對(duì)象充分了解借殼公司的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，制定多贏的業(yè)務(wù)計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)化的協(xié)同效應(yīng)。

（二）抓住資產(chǎn)重組的重心

民營(yíng)企業(yè)進(jìn)行借殼上市時(shí)，要以確保公司未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略為目標(biāo)進(jìn)行資產(chǎn)重組，不要過(guò)多關(guān)注短期利益的獲取，避免虛假的資產(chǎn)重組和殼資源的炒作重組。短期套利行為雖然能快速融資，但同時(shí)也降低了企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，增加了雙方并購(gòu)后資源整合的難度，浪費(fèi)了社會(huì)公共資源。因此，抓住實(shí)質(zhì)性的資產(chǎn)重組，才能為實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值提供有力保障。

（三）依靠中介機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)借力

民營(yíng)企業(yè)借殼上市時(shí)要借力于專業(yè)的中介結(jié)構(gòu)。中介機(jī)構(gòu)擁有經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人員，知識(shí)儲(chǔ)備充分，服務(wù)意識(shí)強(qiáng)，可信度高，能在資產(chǎn)重組交易中，對(duì)各方企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理、組織結(jié)構(gòu)等進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)，降低企業(yè)自身進(jìn)行信息收集和評(píng)估的高額成本。與此同時(shí)，中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估建議也會(huì)為借殼上市的雙方企業(yè)帶來(lái)有價(jià)值的參考意見(jiàn)，幫助各方投資者做出最優(yōu)的決策，保證資產(chǎn)重組的順利進(jìn)行。因此，借力于投資銀行、財(cái)務(wù)公司、會(huì)計(jì)師事務(wù)所和律師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)，可以最大程度的保證各方的利益，實(shí)現(xiàn)多方共贏。借殼上市時(shí)資本融資的重要手段，對(duì)民營(yíng)企業(yè)而言，要結(jié)合自身的特點(diǎn)，找準(zhǔn)適合自己的融資方式。為了保證民營(yíng)企業(yè)借殼融資的成功率，要充分考慮借殼后的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和資源整合，制定雙贏的融資模式，保證企業(yè)今后長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略。

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