房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；可行性研究報(bào)告；編制要點(diǎn)；評(píng)估方法

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）03-0-02

為規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作，建設(shè)部頒布了《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。為配合“評(píng)價(jià)方法”的實(shí)施，建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所編制《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)案例》。案例均包含了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)必須的基本要素“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告案例，主要介紹了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估方面的內(nèi)容，編者從投資項(xiàng)目可行性研究及評(píng)估的角度指明該案例。本文結(jié)合上述案例素材，就房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制要點(diǎn)及其評(píng)估方法作簡(jiǎn)要的分析、探討。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制要點(diǎn)

(一)平衡計(jì)算項(xiàng)目的物資投入、產(chǎn)出

生產(chǎn)性項(xiàng)目可研報(bào)告的編制，要針對(duì)項(xiàng)目正常生產(chǎn)過(guò)程所需的各要素進(jìn)行初步平衡計(jì)算，其中主要包含生產(chǎn)原材料、輔助材料、水、電、氣、產(chǎn)出產(chǎn)品及廢料等。遵循質(zhì)量守恒定律，保證輸入系統(tǒng)物料總和等于輸出物料及物料損失量總和，保證其相互平衡。以質(zhì)量守恒定律為指導(dǎo)，項(xiàng)目可研報(bào)告中進(jìn)行詳細(xì)的物料衡算，能夠有效保證項(xiàng)目可研報(bào)告的整體質(zhì)量，詳細(xì)反映出項(xiàng)目投入與產(chǎn)出物數(shù)量，進(jìn)而有效確定原材料、輔助材料成本，計(jì)算產(chǎn)品及副產(chǎn)品的銷(xiāo)售總量及收入，確保項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的準(zhǔn)確性。如果物料衡算存在問(wèn)題，一般有以下四種情況：投入物計(jì)算錯(cuò)誤、產(chǎn)出物計(jì)算錯(cuò)誤、投入物及產(chǎn)出物數(shù)量偏多或偏少。物料衡算不準(zhǔn)確對(duì)項(xiàng)目成本費(fèi)用計(jì)算及銷(xiāo)售收入測(cè)算都有較大影響，不能有效的反映項(xiàng)目實(shí)際情況，導(dǎo)致財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)缺乏準(zhǔn)確性，影響整體項(xiàng)目決策。與之相類(lèi)似，項(xiàng)目公用工程應(yīng)以能量守恒定律為指導(dǎo)進(jìn)行用量計(jì)算，進(jìn)而為項(xiàng)目方案選擇、設(shè)備選型、燃料動(dòng)力費(fèi)用從測(cè)算、項(xiàng)目投資等提供有效依據(jù)。

(二)保證建設(shè)投資、內(nèi)容、工程量的統(tǒng)一、對(duì)應(yīng)

投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告與項(xiàng)目規(guī)劃、發(fā)展研究及課題存在一定聯(lián)系，也存在本質(zhì)上的不同，投資項(xiàng)目是具有明確起止點(diǎn)的一次性投資活動(dòng)，具有明確的投資目標(biāo)。投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告要求在一定時(shí)限內(nèi)，有效的提出框架式工程建設(shè)方案，并要求其中所包含的工程建設(shè)內(nèi)容、工程量及工程投資相互關(guān)聯(lián)，相互統(tǒng)一。在實(shí)際操作過(guò)程中，以下問(wèn)題仍需要注意及改正。首先，實(shí)際工程方案設(shè)計(jì)與可研報(bào)告不符，嚴(yán)重超出可研報(bào)告研究范圍。這種做法缺乏可行性，不能有效提出工程量，工程建設(shè)方案無(wú)法落實(shí)；其次，項(xiàng)目可研報(bào)告明確了項(xiàng)目單項(xiàng)工程費(fèi)用，但在實(shí)際工程建設(shè)方案中，工程內(nèi)容及工程量不明確；第三，可研報(bào)告中雖然明確了工程內(nèi)容，但工程量不夠明確，無(wú)法有判斷投資可信性。

(三)在資產(chǎn)保全原則的基礎(chǔ)上進(jìn)行投資估算

投資估算是指在有效研究并基本確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所涵蓋的各項(xiàng)信息、數(shù)據(jù)、資料以及方案后，進(jìn)行項(xiàng)目投入總資金估算，包含項(xiàng)目建設(shè)資金及流動(dòng)資金。其中，項(xiàng)目建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)、項(xiàng)目建設(shè)其他費(fèi)用、建設(shè)期利息、基本及漲價(jià)預(yù)留費(fèi)等構(gòu)成項(xiàng)目建設(shè)投資總費(fèi)用。項(xiàng)目投資估算要遵循資產(chǎn)保全原則，原則中規(guī)定，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，用于項(xiàng)目建設(shè)的資金要素及費(fèi)用都應(yīng)形成資產(chǎn)，根據(jù)不同形態(tài)可分為有形資產(chǎn)及無(wú)形資產(chǎn)。因此，建設(shè)投資中資金要素及費(fèi)用應(yīng)包含：項(xiàng)目原有固定資產(chǎn)，應(yīng)將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)值計(jì)入項(xiàng)目投資中；購(gòu)置及自有的土地使用權(quán)；購(gòu)置及自有的無(wú)形資產(chǎn)，要作價(jià)后計(jì)入總投資；設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用及附屬費(fèi)；項(xiàng)目投產(chǎn)前的技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；國(guó)家及行業(yè)規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用；工程建設(shè)包含的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、維護(hù)費(fèi)及大型設(shè)備遷移費(fèi)。

(四)在建設(shè)方案中明確項(xiàng)目的工程量

項(xiàng)目公用工程建設(shè)方案是一項(xiàng)在生產(chǎn)過(guò)程中如何有效供水、供電、供氣（汽）排水、制冷的供給方案，方案中應(yīng)對(duì)物質(zhì)來(lái)源、用量及供應(yīng)方案進(jìn)行明確闡述，并以此為依據(jù)，有效計(jì)算公用工程分項(xiàng)工程的工程量。項(xiàng)目方案應(yīng)全面詳盡，不能只側(cè)重工藝的比較、選擇及論述，還應(yīng)對(duì)公用工程方案進(jìn)行全面的比較和論述，明確項(xiàng)目工程量，優(yōu)化項(xiàng)目方案。同時(shí)，還應(yīng)全面分析論述公用工程建設(shè)方案，有效明確工程量，不能一語(yǔ)而過(guò)，全面保證項(xiàng)目可行。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)價(jià)中的市場(chǎng)調(diào)研

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是以市場(chǎng)供給為導(dǎo)向，以盈利為目的的投資活動(dòng)，市場(chǎng)調(diào)研分析和市場(chǎng)、產(chǎn)品定位都對(duì)房地項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有決定性影響。因此要全面開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行有效預(yù)測(cè)，并以此為基礎(chǔ)，全面評(píng)價(jià)項(xiàng)目租售價(jià)格、對(duì)象、營(yíng)銷(xiāo)方案及策略等，保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目宏觀市場(chǎng)分析。要求對(duì)國(guó)家及整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況及主要增長(zhǎng)領(lǐng)域進(jìn)行全面分析，發(fā)現(xiàn)并確認(rèn)當(dāng)前吸引力較強(qiáng)的投資類(lèi)型及投資方向，判斷當(dāng)前處于經(jīng)濟(jì)周期或房地產(chǎn)周期的哪個(gè)階段，分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)概括，預(yù)測(cè)國(guó)家及地區(qū)短期就業(yè)趨勢(shì)。確認(rèn)區(qū)域內(nèi)支柱產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)品。了解區(qū)域整體規(guī)劃，并對(duì)項(xiàng)目周邊土地及周?chē)煌顩r進(jìn)行詳細(xì)了解，做好競(jìng)爭(zhēng)分析。同時(shí)還要對(duì)房地產(chǎn)政策及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行短期預(yù)測(cè)，分析未來(lái)產(chǎn)業(yè)、市場(chǎng)及價(jià)格變化，對(duì)未來(lái)開(kāi)發(fā)形勢(shì)及行業(yè)總體發(fā)展進(jìn)行預(yù)測(cè)。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析。主要針對(duì)銷(xiāo)售市場(chǎng)進(jìn)行分析，分析市場(chǎng)現(xiàn)狀并進(jìn)行短期預(yù)測(cè)，對(duì)房屋存量及供給進(jìn)行詳細(xì)了解，分析區(qū)域內(nèi)就業(yè)情況、人口綜述、家庭規(guī)模及結(jié)構(gòu)、收入情況，預(yù)測(cè)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)需求類(lèi)型。還要進(jìn)行消費(fèi)情況調(diào)查，了解住房需求情況及區(qū)域消費(fèi)能力，判斷區(qū)域住房需求總量及住宅消費(fèi)趨勢(shì)，確認(rèn)區(qū)域?qū)α餍凶≌?、品牌住宅、公寓住宅等?lèi)型的接受及需求情況。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)分析。主要是針對(duì)規(guī)劃住宅的需求分析，通過(guò)全面的競(jìng)爭(zhēng)分析，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，有效估算市場(chǎng)總吸納量及吸納速度，判斷擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未來(lái)市場(chǎng)份額，明確項(xiàng)目產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。主要包含對(duì)項(xiàng)目區(qū)位、交通、配套設(shè)施、價(jià)格、房型結(jié)構(gòu)、消費(fèi)者心里、生活品質(zhì)要求等。

4.市場(chǎng)的選擇與定位。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)分析是在掌握市場(chǎng)信息基礎(chǔ)上進(jìn)行的，只要包含房地產(chǎn)市場(chǎng)需求信息、供應(yīng)信息及交易信息等。房地產(chǎn)市場(chǎng)選擇也成為市場(chǎng)定位，通過(guò)全面的市場(chǎng)分析，進(jìn)而確定項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)。對(duì)于市場(chǎng)的定位，應(yīng)分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)及市場(chǎng)需求，從消費(fèi)者需求的角度出發(fā)，考慮市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行有效預(yù)測(cè)，指導(dǎo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位要充分考慮市場(chǎng)及消費(fèi)需求，避免盲目開(kāi)發(fā)，而對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格的定位則需要有效分析市場(chǎng)及目標(biāo)市場(chǎng)價(jià)格及變動(dòng)規(guī)律，結(jié)合項(xiàng)目自身?xiàng)l件及社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境確定項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格，考慮區(qū)域發(fā)展?jié)摿半A段購(gòu)房趨勢(shì)，合理制定。對(duì)此，項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)方案、策略為：挖掘項(xiàng)目“賣(mài)點(diǎn)”，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。分析項(xiàng)目構(gòu)成因素及未來(lái)發(fā)展?jié)摿Γ咂放瓢l(fā)展的道路，突出項(xiàng)目規(guī)劃創(chuàng)意的優(yōu)越性。如項(xiàng)目戶(hù)型合理、配套施舍完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)越等。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)價(jià)的內(nèi)容、方法

(一)制定設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)要考慮多方面因素，實(shí)現(xiàn)各影響因素相互統(tǒng)一，提升并完善項(xiàng)目使用功能。項(xiàng)目設(shè)計(jì)關(guān)系到到建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能等相關(guān)專(zhuān)業(yè)，專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，設(shè)計(jì)較為復(fù)雜。建筑方案要保證兼顧項(xiàng)目整體構(gòu)思、創(chuàng)意、平面設(shè)計(jì)及立面等因素。以產(chǎn)品定位為基礎(chǔ)，開(kāi)展建筑設(shè)計(jì)工作，不斷完善產(chǎn)品使用功能，在提升項(xiàng)目質(zhì)量及科技含量的前提下，實(shí)現(xiàn)戶(hù)型設(shè)計(jì)、住宅空間設(shè)計(jì)及住宅套型模式的優(yōu)化、統(tǒng)一。

(二)對(duì)項(xiàng)目整體規(guī)劃的評(píng)價(jià)

在充分考慮項(xiàng)目建設(shè)條件及控制性規(guī)劃要求后，分析項(xiàng)目可使用土地面積、容積率、建筑密度、綠地率、車(chē)庫(kù)、停車(chē)位、配套設(shè)施、交通條件等，以市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，全面進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃。

(三)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的評(píng)述要從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及綜合評(píng)價(jià)進(jìn)行考慮。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在現(xiàn)行財(cái)稅制度及價(jià)格體系的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)收入及住處情況，通過(guò)合理分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力及資金狀況，有效分析房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性，并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，是項(xiàng)目評(píng)述的主要內(nèi)容。綜合評(píng)價(jià)則是從區(qū)域及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，通過(guò)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益及費(fèi)用的計(jì)算，分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)是否有積極的促進(jìn)作用，進(jìn)而有效判斷項(xiàng)目的可行性。

(四)制定合理、系統(tǒng)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度及價(jià)格體系基礎(chǔ)上進(jìn)行的，對(duì)項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)效益及費(fèi)用進(jìn)行分析、計(jì)算，進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表編制，有效計(jì)算項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)，并以此為基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目盈利能力、清償能力及外匯平衡等財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行全面考察，準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo)包含對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。設(shè)計(jì)規(guī)模只要針對(duì)項(xiàng)目占地面積、建筑面積等；經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)主要是指項(xiàng)目的總投資額、產(chǎn)品投資、資金籌措及各項(xiàng)稅費(fèi)等；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)包含項(xiàng)目利潤(rùn)率、利稅率及收益率等相關(guān)指標(biāo)。

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)作，若要在長(zhǎng)時(shí)間的建設(shè)周期內(nèi)有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、隱患，就必須進(jìn)一步提高前期可行性研究報(bào)告編制的效率、質(zhì)量，并通過(guò)科學(xué)、合理、全面的評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、改進(jìn)方案，保證后續(xù)業(yè)務(wù)流程的穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]宋春紅,蘇敬勤.論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究[J].基建優(yōu)化,2006(01).

[2]巫世峰.房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系研究[J].國(guó)外建材科技,2006(05).

第2篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；投資項(xiàng)目；可行性研究

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性研究是在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策階段，對(duì)項(xiàng)目的投資環(huán)境和條件等內(nèi)容進(jìn)行較為深入的調(diào)查研究，制定、分析和評(píng)價(jià)各種投資方案的可能性、技術(shù)性和經(jīng)濟(jì)合理性。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究是投資決策、資金籌措、實(shí)施操作、立項(xiàng)審批的重要依據(jù)之一。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目一般具有投入多、風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的可行性研究，是控制投資風(fēng)險(xiǎn)、確保合理開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)性條件，甚至關(guān)系到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盈虧成敗。

一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的作用

（1）作為項(xiàng)目投資方的決策依據(jù)?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的第一個(gè)環(huán)節(jié)，根據(jù)可行性研究的研究分析結(jié)論，項(xiàng)目投資方會(huì)進(jìn)行研讀并最終決定是否投資該項(xiàng)目和投資規(guī)模等事項(xiàng)。（2）作為項(xiàng)目主管方的審批依據(jù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)就擬投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目編制申請(qǐng)報(bào)告，報(bào)送項(xiàng)目審批核準(zhǔn)機(jī)關(guān)申請(qǐng)審核批準(zhǔn)。項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告中所含最重要的文件之一就是項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。項(xiàng)目審批核準(zhǔn)機(jī)關(guān)是否批準(zhǔn)該項(xiàng)目，很大程度在于項(xiàng)目可行性研究是否科學(xué)、合法、合理，是否具有理想的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。（3）作為項(xiàng)目籌資的重要參考資料。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目一般是高投入高風(fēng)險(xiǎn)，不進(jìn)行深入的可行性分析研究，一般很難對(duì)外籌資。銀行等金融企業(yè)、投資公司等財(cái)務(wù)戰(zhàn)略投資者是在承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較小、項(xiàng)目具有足夠的還款能力的情況下，才可能給予項(xiàng)目貸款。（4）作為項(xiàng)目進(jìn)行前期工作的依據(jù)。項(xiàng)目的前期工作包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、人員招聘、施工準(zhǔn)備等，在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性研究中，都會(huì)提及各項(xiàng)工作安排的時(shí)間表。如無(wú)其他情況的改變，一般應(yīng)根據(jù)該計(jì)劃行事。

二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究階段的劃分

（1）投資機(jī)會(huì)研究。投資機(jī)會(huì)研究是指對(duì)項(xiàng)目投資者選擇投資機(jī)會(huì)和方向提出輪廓性建議，目的是在特定的地區(qū)內(nèi)，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和政策，同時(shí)結(jié)合資源條件和市場(chǎng)供求等條件尋找并選擇合適有利的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。投資機(jī)會(huì)研究一般依靠粗略的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析，主要是從投資收益等角度研究投資的可能性，進(jìn)行投資機(jī)會(huì)的選擇和鑒別，引起高層決策者的投資意向。投資機(jī)會(huì)研究的結(jié)果允許誤差在30%之內(nèi)，研究費(fèi)用占投資總額的0.1%～0.2%。如果初步證明項(xiàng)目投資的設(shè)想是盈利并且可行的，則可以再進(jìn)行更深入細(xì)致的研究分析。（2）初步可行性研究。初步可行性研究是指對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中一些重要環(huán)節(jié)和關(guān)鍵問(wèn)題進(jìn)行專(zhuān)題研究，進(jìn)一步說(shuō)明投資項(xiàng)目的價(jià)值所在。研究分析的關(guān)鍵問(wèn)題主要包括：分析投資機(jī)會(huì)研究的結(jié)論；有哪些關(guān)鍵問(wèn)題需要進(jìn)行輔助研究；在擁有詳盡資料的基礎(chǔ)上進(jìn)行測(cè)算并作出是否進(jìn)一步研究的決定等等。初步可行性研究階段的結(jié)果允許誤差在20%之內(nèi)，研究費(fèi)用占投資總額的0.25%～1.25%。通過(guò)初步可行性研究，可以對(duì)項(xiàng)目的盈利和前景做進(jìn)一步的分析和判斷。（3）詳細(xì)可行性研究。詳細(xì)可行性研究是項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)和關(guān)鍵步驟。其主要是對(duì)項(xiàng)目從技術(shù)和財(cái)務(wù)等方面進(jìn)一步探討可能性和合理性，對(duì)項(xiàng)目提出結(jié)論性意見(jiàn)并最終形成正式的可行性研究報(bào)告。詳細(xì)可行性研究的結(jié)果允許誤差在10%之內(nèi)，研究費(fèi)用占投資總額的比例根據(jù)項(xiàng)目大小不同而有所不同，一般在投資總額的0.2%～3%之內(nèi)。另外，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，對(duì)于限額以上的大、中型項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，須經(jīng)有權(quán)審批的單位委托有資質(zhì)的咨詢(xún)?cè)u(píng)估公司就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行充分的分析論證和評(píng)價(jià)。未經(jīng)該程序的項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批和組織建設(shè)。其主要內(nèi)容包括：全面審核報(bào)告中反映的各項(xiàng)情況是否真實(shí)存在；全面審核各項(xiàng)指標(biāo)計(jì)算、參數(shù)選擇是否正確；從企業(yè)、社會(huì)和國(guó)家等方面綜合分析和判斷項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益；分析并最終判斷項(xiàng)目可行性研究的可靠性和客觀性，對(duì)項(xiàng)目作出最終的投資決策提供專(zhuān)業(yè)的評(píng)價(jià)意見(jiàn)。

三、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的基本內(nèi)容

根據(jù)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度的不同，可行性研究的內(nèi)容各有側(cè)重，不盡相同。本文以廣東省DQ房地產(chǎn)投資項(xiàng)目為例，具體探討可行性研究基本內(nèi)容的以下幾個(gè)方面：第一部分是介紹DQ當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。具體可從當(dāng)?shù)氐牡乩砦恢?、交通情況、人口數(shù)量、生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資額、社會(huì)消費(fèi)品零售總額等方面進(jìn)行資料和數(shù)據(jù)的收集，以作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)背景資料。第二部分是DQ當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)分析。具體可從房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀的政策法規(guī)和市場(chǎng)行情，結(jié)合DQ當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行理論和數(shù)據(jù)分析，以作為項(xiàng)目研究的重要決策資料。第三部分是項(xiàng)目概述。具體包括項(xiàng)目名稱(chēng)、項(xiàng)目地塊的權(quán)屬人及相關(guān)方、項(xiàng)目的地理位置和現(xiàn)狀、土地面積、土地成本、主要建設(shè)條件和規(guī)劃要點(diǎn)（包括容積率、建筑密度、綠化率等）。第四部分是規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)方案的選擇。根據(jù)上述當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)分析、項(xiàng)目概述和規(guī)劃要點(diǎn)，進(jìn)行市場(chǎng)供求現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)，服務(wù)對(duì)象分析，房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格預(yù)測(cè)并最終制定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，選擇并確定商住、商業(yè)或其他建設(shè)方案，制定租售計(jì)劃，確定擬建項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置和建筑方案選擇。第五部分是經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益評(píng)價(jià)。一是根據(jù)規(guī)劃要點(diǎn)，預(yù)算項(xiàng)目的投資總額，并計(jì)算出項(xiàng)目的稅后利潤(rùn)、總投資回報(bào)率、自有資金投資回報(bào)率等多項(xiàng)指標(biāo)；如規(guī)劃要點(diǎn)尚不確定，可選擇幾個(gè)最接近的規(guī)劃要點(diǎn)，計(jì)算出多個(gè)方案。二是投資效益評(píng)價(jià)，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)主要有投資回報(bào)率（ROI），內(nèi)含報(bào)酬率（IRR），凈現(xiàn)值（NPV），投資回收期（PP）等等，可根據(jù)項(xiàng)目的不同，選取其中的幾項(xiàng)指標(biāo)作為評(píng)價(jià)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的依據(jù)?？蓮膰?guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、項(xiàng)目環(huán)境效益等進(jìn)行社會(huì)及綜合效益評(píng)價(jià)。第六部分是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，采取定量和定性?xún)煞N分析方法。定量分析主要采取臨界點(diǎn)分析，一般以?xún)?nèi)部收益率10%為限來(lái)確定最低銷(xiāo)售價(jià)格和最高建安費(fèi)用。定性分析則需要對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行分析，并得出相應(yīng)的具體對(duì)策及預(yù)案。第七部分是現(xiàn)金流量以及資金籌措。主要包括：現(xiàn)金流量年度流入和流出的具體安排計(jì)劃、資金的籌集方案和籌集成本、項(xiàng)目的還貸能力分析等。第八部分是開(kāi)發(fā)思路和項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理模式、機(jī)構(gòu)設(shè)置、管理人員的配備方案、人員聘用及培訓(xùn)計(jì)劃、項(xiàng)目管理費(fèi)用預(yù)算等等。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度主要前期開(kāi)發(fā)進(jìn)度和工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃，具體包括各個(gè)單項(xiàng)工程的開(kāi)工和竣工時(shí)間，施工進(jìn)度安排，建設(shè)場(chǎng)地布置，施工隊(duì)伍選擇等等。第九部分是研究結(jié)論及建議。根據(jù)上述研究分析結(jié)果，對(duì)投資項(xiàng)目是否具有可行性作出明確的結(jié)論性意見(jiàn)，同時(shí)針對(duì)投資項(xiàng)目存在的一些關(guān)鍵問(wèn)題提出具體的建議供高層決策。一份優(yōu)秀的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告應(yīng)是編制依據(jù)真實(shí)可靠、結(jié)構(gòu)內(nèi)容豐富完整；報(bào)告文本格式要規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)，附圖、附表、附件齊全；報(bào)告表述形式盡量圖文并茂，具有數(shù)字化、圖表化和直觀化的特點(diǎn)；報(bào)告的深度和廣度能夠滿(mǎn)足投資決策的需要。

四、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究中的關(guān)鍵問(wèn)題

1.市場(chǎng)定位。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目最重要的關(guān)鍵問(wèn)題之一就是市場(chǎng)定位，應(yīng)以適量的超前意識(shí)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合理的規(guī)劃和定位。一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目一般需要兩年以上，這段時(shí)間內(nèi)的法律政策、市場(chǎng)環(huán)境和消費(fèi)行為觀念可能會(huì)有變化，有時(shí)甚至變化甚大。如何適應(yīng)變化，這就需要掌握變化的走勢(shì)，找準(zhǔn)項(xiàng)目準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的市場(chǎng)定位就是需要在深入細(xì)致的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、研究、分析的基礎(chǔ)上，選定目標(biāo)市場(chǎng)，確定項(xiàng)目檔次，圈定消費(fèi)群體。市場(chǎng)定位要與企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向保持一致，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略包括品牌戰(zhàn)略、管理戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略等。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目必須以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為基礎(chǔ)，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，發(fā)揮企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，體現(xiàn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建并發(fā)揚(yáng)壯大所屬企業(yè)和產(chǎn)品的品牌，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。市場(chǎng)定位要具有實(shí)實(shí)在在的可行性，其中項(xiàng)目實(shí)施的可行性是指由于房地產(chǎn)市場(chǎng)處在不斷地變化之中，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的市場(chǎng)定位必須充分考慮項(xiàng)目實(shí)施的可行性，以免開(kāi)發(fā)后賣(mài)不出去、租不出去形成資金回籠壓力；同時(shí)要根據(jù)所在區(qū)域、地塊特性、項(xiàng)目規(guī)模和優(yōu)勢(shì)來(lái)分析開(kāi)發(fā)和入市的好時(shí)機(jī)，設(shè)計(jì)好項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度。而所謂的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的可行性則是要運(yùn)用定量與定性分析、動(dòng)態(tài)與靜態(tài)分析、微觀效益與宏觀效益分析等多種分析相結(jié)合的方法，準(zhǔn)確分析項(xiàng)目各種經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)并確定項(xiàng)目的可行性。

2.風(fēng)險(xiǎn)管理。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，它具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金投入量大等特點(diǎn)，難以在項(xiàng)目研究階段即對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的有關(guān)費(fèi)用和收益情況作出精確的測(cè)定。在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的數(shù)據(jù)有很大一部分來(lái)自對(duì)未來(lái)的估算，使得依據(jù)這些數(shù)據(jù)計(jì)算出的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)存在某種不確定性，這可能給房地產(chǎn)投資項(xiàng)目帶來(lái)一些風(fēng)險(xiǎn)。因此，有必要對(duì)各種不確定性因素的變化情況，以及這些變化對(duì)投資者的收益的影響進(jìn)行詳細(xì)分析。風(fēng)險(xiǎn)管理是一個(gè)完整的過(guò)程。項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理是指用系統(tǒng)的、動(dòng)態(tài)的方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，以減少項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的不確定因素，按邏輯順序可以分為風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)回避與轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)控制和風(fēng)險(xiǎn)損失的處理等五個(gè)步驟。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析的方法一般有敏感性分析和盈虧平衡分析等。敏感性分析是指從眾多的不確定性因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析和測(cè)算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。盈虧平衡分析是通過(guò)盈虧平衡點(diǎn)分析項(xiàng)目成本與收益的平衡關(guān)系的一種方法。各種各樣的不確定因素（投資、成本、銷(xiāo)售量、產(chǎn)品價(jià)格、項(xiàng)目期間等）的變化會(huì)影響投資方案的經(jīng)濟(jì)效果，當(dāng)這些因素的變化達(dá)到某一臨界值時(shí)，就會(huì)影響方案的取舍。售價(jià)和租金是房地產(chǎn)項(xiàng)目最主要的不確定性因素，能否實(shí)現(xiàn)預(yù)定的租售價(jià)格，是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的關(guān)鍵。

3.財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)是指根據(jù)國(guó)家的財(cái)務(wù)、稅收等制度，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盈利、償債能力等項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是定性和定量分析相結(jié)合，以定量計(jì)算為主。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況具體通過(guò)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)反映，如以是否考慮時(shí)間因素分類(lèi)，可以將其分為靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)兩種。靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)是指在不考慮資金的時(shí)間價(jià)值的情況下，考察項(xiàng)目盈利能力的一種財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)，在分析工期短的小型項(xiàng)目投資時(shí)有一定程度的使用價(jià)值，而對(duì)于大中型的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，則只在投資機(jī)會(huì)研究和初步可行性分析階段有所應(yīng)用?，F(xiàn)在比較常見(jiàn)的靜態(tài)分析指標(biāo)主要有：投資利潤(rùn)率、靜態(tài)投資回收期等。動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)則是考慮到了資金的時(shí)間價(jià)值，它能夠更加科學(xué)全面地反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益指標(biāo)，因而在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析的應(yīng)用較為普遍?，F(xiàn)在比較常用的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)主要有：凈現(xiàn)值、內(nèi)部回報(bào)率、動(dòng)態(tài)投資回收期和盈利指數(shù)等。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]譚術(shù)魁.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)[M].上海：復(fù)旦大學(xué)出版社，2006

[2]陳弘.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析[J].經(jīng)濟(jì)評(píng)論.2004（2）

第3篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究范文

第一章 投資環(huán)境分析

一、 國(guó)內(nèi)環(huán)境：中國(guó)房地產(chǎn)還有20年以上的好景

2004年12月3日 上海新國(guó)際博覽中心，第六屆中國(guó)住交會(huì)拉開(kāi)序幕。與往屆相比，本屆住交會(huì)無(wú)論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱(chēng)史無(wú)前例。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會(huì)，從側(cè)面反映開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期向好，一致認(rèn)同住交會(huì)主辦方所預(yù)言“中國(guó)房地產(chǎn)還有20年以上的好景” 。

“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在2003年中國(guó)GDP增長(zhǎng)的9.3個(gè)百分點(diǎn)中，有1.8個(gè)百分點(diǎn)是由房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)的。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)直接帶動(dòng)了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒(méi)有一個(gè)其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動(dòng)力。

1998年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、竣工面積、銷(xiāo)售面積始終保持了年均20%左右的增長(zhǎng)。

2003年中國(guó)住宅投資占GDP比例超過(guò)了美國(guó)，已經(jīng)達(dá)到了5.7%。而在美國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的三大支柱產(chǎn)業(yè)（汽車(chē)、醫(yī)藥、房地產(chǎn)）之一，已持續(xù)了50多年。

2020年，中國(guó)的城鎮(zhèn)人口將達(dá)到10.2億人，年均增長(zhǎng)4%，城鎮(zhèn)住宅存量面積將達(dá)到330億平方米，比2004年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米?！?/p>

二、荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)：整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段迅速升溫

1、湖北省宏觀政策的指導(dǎo)

2004年6月，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，結(jié)合我省實(shí)際，湖北省政府出臺(tái)《省政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，將在一定程度上刺激商品房市場(chǎng)，保證房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

2、政府出臺(tái)房改政策，取消福利分房

自2000年年底荊州政府取消福利分房制度，個(gè)人購(gòu)房數(shù)量驟增。同時(shí)，隨著居民收入水平不斷提高以及消費(fèi)者觀念的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者對(duì)商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢(shì)，在很大程度上刺激了商品房市場(chǎng)迅猛發(fā)展。

3、人口城鎮(zhèn)化，擴(kuò)大了市場(chǎng)消費(fèi)需求。

荊州是一個(gè)文化古城，有著悠久的歷史，自古以來(lái)就是連貫?zāi)媳钡慕煌ㄒ臀镔Y集散地，隨著近年來(lái)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步完善，吸引了許多外地人來(lái)荊州投資經(jīng)商。另外戶(hù)籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費(fèi)市場(chǎng)增添了新的主力軍。

4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場(chǎng)消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)。

2003年荊州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7093元，上年增長(zhǎng)7.4%。人均消費(fèi)支出5400元，增長(zhǎng)3.3%；2003年全市農(nóng)民人均純收入2502元，增長(zhǎng)3.9%。(摘自：《荊州縱橫》之《2003年荊州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特點(diǎn)、問(wèn)題及對(duì)策》)

2004年荊州市完成生產(chǎn)總值430億元左右，同比增長(zhǎng)8．5％，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7600元，比上年增長(zhǎng)7．2％；農(nóng)民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長(zhǎng)20．0％，增長(zhǎng)速度創(chuàng)九年來(lái)最好水平，增長(zhǎng)速度居全省第一位，增加絕對(duì)額居全省第二位。（摘自：荊州市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《2004年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況新聞稿》）

以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個(gè)人的投資與消費(fèi)仍蘊(yùn)藏著較大的增長(zhǎng)潛力。

近年來(lái)，相當(dāng)一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。電腦、移動(dòng)電話、摩托車(chē)等消費(fèi)的快速增長(zhǎng)帶動(dòng)了城市消費(fèi)品市場(chǎng)的活躍，汽車(chē)、住房消費(fèi)的增加預(yù)示著新一輪消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)已為期不遠(yuǎn)。

5、同類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)情況

荊州花園、順馳太陽(yáng)城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對(duì)本類(lèi)產(chǎn)品的市場(chǎng)說(shuō)明任務(wù)，人們對(duì)高檔住宅已廣為認(rèn)同和接受，希望擁有這類(lèi)高檔住宅。在此基礎(chǔ)上，本類(lèi)產(chǎn)品的推廣、銷(xiāo)售也逐步成熟，深入人心。

三、荊州房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的新機(jī)遇：舊城改造與銀行按揭

1、舊城改造，造成了需求量的增加

鑒于原荊州城內(nèi)人口密度過(guò)大的狀況，為減輕市政壓力， 2003年，政府出臺(tái)“為古城減壓，城內(nèi)只許拆房，不許建房”的新規(guī)劃，開(kāi)始對(duì)城墻及城內(nèi)古跡、古建筑加以保護(hù)。同時(shí)下令城內(nèi)十二萬(wàn)人外遷六萬(wàn)，短期目標(biāo)是三年遷出三萬(wàn)人。這給城外的房地開(kāi)發(fā)提供了良好的市場(chǎng)環(huán)境。

2、銀行按揭政策的出臺(tái)，讓大量經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很強(qiáng)的家庭也步入了購(gòu)房者的行業(yè)，增加了市場(chǎng)的需求量。在銀行按揭政策，這些消費(fèi)者通常僅需支付相當(dāng)于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權(quán)。這就大大增加了消費(fèi)人群數(shù)量，有效刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)。

第二章 項(xiàng)目概況

一、建設(shè)地址

新風(fēng)小區(qū)二期工程——城南春天項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“本項(xiàng)目”）位于荊州城南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，建設(shè)中的大學(xué)城的中心。北臨城南片區(qū)交通主動(dòng)脈——高規(guī)格景觀路南環(huán)路，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結(jié)束；西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其拓建工程已經(jīng)動(dòng)工，預(yù)計(jì)2005年底將全部竣工，屆時(shí)將大大改善目前需繞道進(jìn)入市中心的狀況，在相當(dāng)大程度上增強(qiáng)本項(xiàng)目的地理優(yōu)勢(shì)。

二、項(xiàng)目規(guī)模

“新風(fēng)小區(qū)”項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為 61730.85平方米 ，總建筑面積 100300平方米 ，總居住人口2639人。其中，已開(kāi)發(fā)的一期工程用地面積 9666.61平方米 ，建筑面積 22000平方米 。

本項(xiàng)目“城南春天”為“新風(fēng)小區(qū)”二期待建工程，目前已列入荊州市2004年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃。用地面積 52064.24平方米 ，總建筑面積 82000平方米 ，其中含住宅建筑面積 70803平方米 ，商業(yè)用房面積 9659平方米 ，公建面積 1538平方米 。總套數(shù)為636套，入住人口約2000人。

三、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念

1、充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然的居住環(huán)境；

2、適應(yīng)大學(xué)城、開(kāi)發(fā)區(qū)高知人士需求，創(chuàng)造切合二十一世紀(jì)生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環(huán)境；

3、在延續(xù)一期建筑風(fēng)格的基礎(chǔ)上積極創(chuàng)新，利用科學(xué)的環(huán)境規(guī)劃方法，為荊州市的住宅小區(qū)發(fā)展創(chuàng)造良好的典范。

四、總體規(guī)劃構(gòu)思

本項(xiàng)目參照浙江、深圳等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)精萃，吸取各地域房地產(chǎn)業(yè)界的優(yōu)點(diǎn)，接合本地區(qū)實(shí)際情況，邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名景觀設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃大師傾力打造，對(duì)建筑外立面、戶(hù)型設(shè)計(jì)、樓宇間距、休閑會(huì)所、中心廣場(chǎng)等合理規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)計(jì)齊全，規(guī)劃建設(shè) 5000平方米 中央綠地廣場(chǎng)、約 1000 平方米 時(shí)尚休閑會(huì)所、 400米 特色商業(yè)街、大型地下停車(chē)場(chǎng)、社區(qū)醫(yī)療保健站、健，以及健身房等娛樂(lè)休閑設(shè)施。

1、規(guī)劃結(jié)構(gòu)

小區(qū)以城市主干道、小區(qū)廣場(chǎng)、小區(qū)干道、小區(qū)道路為網(wǎng)絡(luò)。整個(gè)小區(qū)地形成矩形狀，以南環(huán)路上設(shè)入口廣場(chǎng)，其余路設(shè)次入口，小區(qū)中心設(shè)區(qū)內(nèi)廣場(chǎng)，小區(qū)主干道串聯(lián)若干個(gè)小區(qū)廣場(chǎng)作為主交通網(wǎng)絡(luò)。

2、建筑單體設(shè)計(jì)

小區(qū)建筑單體呈南北向，以點(diǎn)面結(jié)合式布局，以小區(qū)主干道組織交通，均設(shè)公共綠地，單位建筑間路保持規(guī)定系數(shù)以上，使每個(gè)建筑具有較多綠地、陽(yáng)光和較好通風(fēng)。建筑底層設(shè)汽車(chē)庫(kù)，均與區(qū)內(nèi)主干道相連。中心廣場(chǎng)設(shè)置中心會(huì)所，滿(mǎn)足小區(qū)管理、服務(wù)、休閑等配套所需。次入口設(shè)置相應(yīng)的管理用房和停車(chē)場(chǎng)地。

第4篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究范文

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究是指根據(jù)市場(chǎng)需求和城市規(guī)劃、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃的要求,對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的各方面問(wèn)題進(jìn)行全面、深入的分析,從而判斷此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行,經(jīng)濟(jì)上是否合理的科學(xué)方法。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究中存在的問(wèn)題

1.缺乏系統(tǒng)的理論指導(dǎo)

目前能用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的指導(dǎo)性文件較少。比如說(shuō)如何根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市規(guī)劃的要求,運(yùn)用各種科學(xué)的分析方法,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的重要內(nèi)容進(jìn)行綜合分析、評(píng)價(jià)和確定,還缺乏明確的指導(dǎo)性意見(jiàn)。近幾年國(guó)內(nèi)的專(zhuān)家學(xué)者對(duì)可行性的理論也進(jìn)行了深入的研究。然而這些理論的指導(dǎo)性還有待于提高。由于指導(dǎo)理論的缺乏,必定影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的發(fā)展。

2.有待完善評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

規(guī)劃評(píng)價(jià)指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)、設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)指標(biāo)、市場(chǎng)定位評(píng)價(jià)指標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)不確定性評(píng)價(jià)指標(biāo)等是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性分析采用的主要的評(píng)價(jià)指標(biāo)。目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究通過(guò)不同的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的不同角度進(jìn)行分析評(píng)價(jià)。但是還存在很多的不足之處,有待于完善。

3.缺乏準(zhǔn)確的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究過(guò)程中需要收集大量的信息和多方面的資料和數(shù)據(jù)。這些都是前期工作中的基礎(chǔ)性工作,也是比較重要的工作。但是我國(guó)到目前為止還沒(méi)有形成一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)信息平臺(tái)。相比之下一些發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟,已有比較完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)平臺(tái)。這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的研究有很大的幫助。所以我們要不斷的完善我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù),對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有利。

4.統(tǒng)一行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)踐中我們會(huì)發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范性之間存在不一致性。這種不一致就會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)研究出的可行性研究報(bào)告和標(biāo)準(zhǔn)之間存在差異,編制單位將無(wú)從進(jìn)行準(zhǔn)確的工作和正常的交流,會(huì)使整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究缺少真是性,它將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序的發(fā)展產(chǎn)生影響。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究對(duì)策

1.可行性理論要不斷的深入和創(chuàng)新

首先,我們應(yīng)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)踐中不斷的歸納、整理可行性研究的理論,逐步建立系統(tǒng)的可行性研究理論,這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展迫切需要解決的。其次,在此基礎(chǔ)上要不斷的對(duì)理論創(chuàng)新,比如項(xiàng)目所在地理位置分析、項(xiàng)目所在地區(qū)的環(huán)境分析、項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析等。理論研究的不斷深入和發(fā)展才會(huì)更有利于我國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的不斷健全和完善。2.建立綜合評(píng)價(jià)體系可行性研究綜合評(píng)價(jià)體系是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究從社會(huì)、經(jīng)濟(jì)角度出發(fā),分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)本區(qū)域的影響情況,包括經(jīng)濟(jì)和社會(huì)影響兩個(gè)方面。通過(guò)它可以判斷出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是有利的還是有比弊的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系在房地產(chǎn)市場(chǎng)中起到舉足輕重的作用,所以建立科學(xué)的綜合評(píng)價(jià)體系對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展是不可缺少的。

3.建立可行性研究數(shù)據(jù)信息庫(kù)

房地產(chǎn)行業(yè)要想持續(xù)健康的發(fā)展,必須要盡早建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究數(shù)據(jù)信息庫(kù),它同時(shí)也給國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)提供了一個(gè)的平臺(tái),一個(gè)交流的平臺(tái)。數(shù)據(jù)信息庫(kù)的建立可以是多方面的,可以是全國(guó)性的也可以是地方性的。但數(shù)據(jù)信息庫(kù)的建立我認(rèn)為應(yīng)包含以下的內(nèi)容:(1)城市或一個(gè)區(qū)域的基礎(chǔ)情況。(人口、年齡、民族、文化背景、職業(yè))(2)城市或一個(gè)區(qū)域的規(guī)劃情況。(政府對(duì)本城市、本區(qū)域近5年的規(guī)劃)(3)城市或一個(gè)區(qū)域的所擁有的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量、資質(zhì)。(4)最近5年內(nèi)的城市樓盤(pán)銷(xiāo)售情況(5)不同層次的消費(fèi)者對(duì)房屋喜好。(面積、戶(hù)型、風(fēng)格)(6)該城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最新動(dòng)向。(7)建筑材料市場(chǎng)的最新動(dòng)態(tài)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究數(shù)據(jù)信息庫(kù)可以由政府和房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)同時(shí)建立,也可以單獨(dú)建立,最終的目的都是為了促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)正確的進(jìn)行投資決策,從而降低因信息缺乏帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)有序的發(fā)展。

第5篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究范文

關(guān)鍵詞：價(jià)值工程、全壽命周期、房地產(chǎn)、項(xiàng)目

Abstract:This paper focused on the value engineering theory in the entire application life cycle of real estate projects. Analysed the application of the value engineering theory in the real estate projects in various stages of project feasibility studies, design and construction. Finally, to achieve the purpose of improving the developers’ competitiveness and economic benefits through the application of theory.

Key words: value engineering, full life-cycle, real estate, project

中圖分類(lèi)號(hào)： K826.16文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

1.引言

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)云突變，從2007年的狂飆突進(jìn)到2008的經(jīng)濟(jì)寒冬，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)經(jīng)歷了嚴(yán)峻的考驗(yàn)。要想贏得消費(fèi)市場(chǎng)，就必須在減少成本、降低價(jià)格、提高功能、改善環(huán)境上下功夫，即“造價(jià)不高水平高，標(biāo)準(zhǔn)不高質(zhì)量好，面積不大功能全，占地不多環(huán)境美”。因此，本文將探討價(jià)值工程理論在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的應(yīng)用，以期實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。

2.房地產(chǎn)全壽命周期的概念

房地產(chǎn)全壽命周期是指項(xiàng)目從可行性研究、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、建造、使用直到報(bào)廢所經(jīng)歷的全部時(shí)間。運(yùn)用價(jià)值工程的原理來(lái)控制房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期的成本(Total Life Cycle Cost ，LCC)，是控制項(xiàng)目全壽命周期成本的一種重要方法[1]。

3.在可行性研究階段的應(yīng)用

可行性研究是在建設(shè)項(xiàng)目的投資前期。要在此階段運(yùn)用價(jià)值工程的基本原理提高投資項(xiàng)目的價(jià)值，首先必須要搞清楚投資項(xiàng)目可行性研究的主要內(nèi)容，然后才能有針對(duì)性地、系統(tǒng)性地運(yùn)用價(jià)值工程的思想和方法提高可行性研究報(bào)告的編制質(zhì)量。

在投資項(xiàng)目可行性研究中，除了全面應(yīng)用價(jià)值工程的思想進(jìn)行投資項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析之外，尤其是應(yīng)將以下內(nèi)容作為價(jià)值工程的主要活動(dòng)對(duì)象：

（1）對(duì)投資項(xiàng)目的資源開(kāi)發(fā)條件。從資源的可利用量，資源品質(zhì)，資源賦存條件等方面對(duì)資源開(kāi)發(fā)利用的可能性，合理性和可靠性進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。

（2）對(duì)投資項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案。從單位產(chǎn)品生產(chǎn)能力，投資收益，多產(chǎn)品項(xiàng)目資源綜合利用方案與效益等方面進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)和優(yōu)選。

（3）對(duì)投資項(xiàng)目的工程方案。出于項(xiàng)目的類(lèi)型不同，研究的內(nèi)容也就有所區(qū)別，如對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的住宅設(shè)計(jì)方案，可運(yùn)用價(jià)值管理的基本原理和方法，從配套設(shè)施性能、環(huán)境協(xié)調(diào)性、科技智能性、美學(xué)性能和經(jīng)濟(jì)性等方面選擇可使住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化的設(shè)計(jì)方案。

（4）對(duì)投資項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)治理措施的各局部方案和總體方案。從技術(shù)水平對(duì)比，治理效果對(duì)比，管理及監(jiān)測(cè)方式對(duì)比，環(huán)境效益對(duì)比等方面選擇可使投資項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化的環(huán)境保護(hù)治理措施方案。

（5）對(duì)投資項(xiàng)目的融資方案。從資金來(lái)源，融資結(jié)構(gòu)、成本、風(fēng)險(xiǎn)等方面選擇可使投資項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化的融資方案。

4.在設(shè)計(jì)階段的應(yīng)用

4.1利用價(jià)值工程進(jìn)行設(shè)計(jì)方案優(yōu)選

對(duì)項(xiàng)目建設(shè)單位而言，價(jià)值目標(biāo)是既對(duì)立又統(tǒng)一的。同時(shí)不同的價(jià)值目標(biāo)在一定范圍內(nèi)具有統(tǒng)一性，如適當(dāng)增加工程項(xiàng)目投資則可以加快項(xiàng)目的建設(shè)速度，及早發(fā)揮項(xiàng)目效益并收回投資從而提高項(xiàng)目的全壽命的經(jīng)濟(jì)效益；如果工期目標(biāo)制定較為合理，則可以既取得較好的項(xiàng)目質(zhì)量又可以節(jié)約項(xiàng)目投資；適當(dāng)提高項(xiàng)目的質(zhì)量和功能要求，雖然會(huì)導(dǎo)致一次性投資提高和工期延長(zhǎng)，但卻可以節(jié)約項(xiàng)目建成后的使用費(fèi)用和維護(hù)費(fèi)用，延長(zhǎng)使用年限，而提高項(xiàng)目的全壽命周期效益[2]。在建設(shè)工程設(shè)計(jì)階段引入價(jià)值工程分析方法，其意義在于促使設(shè)計(jì)人員從系統(tǒng)的角度看待價(jià)值目標(biāo)的問(wèn)題，更為重要的是它幫助設(shè)計(jì)人員從全壽命周期的角度看待價(jià)值目標(biāo)。

4.2利用價(jià)值工程進(jìn)行限額設(shè)計(jì)

要在設(shè)計(jì)階段對(duì)投資進(jìn)行有效的控制，就需要從整體上加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目投資的控制，由被動(dòng)反應(yīng)變成主動(dòng)控制，由事后核算變成事前控制，而限額設(shè)計(jì)就是根據(jù)上述要求提出的一種投資控制方法[3]。限額設(shè)計(jì)的控制對(duì)象是影響工程設(shè)計(jì)的靜態(tài)投資的項(xiàng)目。進(jìn)行投資分解和工程量控制是實(shí)行限額設(shè)計(jì)的最有效途徑和主要方法，通過(guò)層層限額設(shè)計(jì)來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目投資限額的動(dòng)態(tài)控制與管理。

價(jià)值工程強(qiáng)調(diào)功能與成本的匹配。通過(guò)價(jià)值工程的功能分析，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目各組成部分的功能加以量化，確定出其功能評(píng)價(jià)系數(shù)，以此作為設(shè)計(jì)限額分配時(shí)供參考的技術(shù)參數(shù)，從而最終求出分配到各專(zhuān)業(yè)、各單位工程的設(shè)計(jì)限額值。該方法的目的是使分配到各組成部分的成本比例與其功能的重要程度所占比例相近，即V=1，從而更大程度地達(dá)到項(xiàng)目各組成部分投資比例的合理性。

5.在施工階段的應(yīng)用

施工階段是項(xiàng)目成本形成的主要階段，而且這一階段的成本控制具有不可逆性，所以在這一階段應(yīng)用價(jià)值工程具有廣闊的前景。

（1）對(duì)施工方案的分析。制訂技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的施工方案，對(duì)施工方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，提高施工的經(jīng)濟(jì)效益，降低成本和提高工程質(zhì)量。對(duì)施工方案主要是對(duì)進(jìn)度計(jì)劃、施工平面布置、交通運(yùn)輸以及各種組織管理體制等進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，采用多方案評(píng)比的方法，從中選出最佳的施工方案。

（2）人工配置分析。人工的勞動(dòng)力是工程施工的主動(dòng)因素，勞動(dòng)力的技能與素質(zhì)直接影響施工的質(zhì)量及效果。以施工進(jìn)度計(jì)劃為基準(zhǔn)，編制勞動(dòng)力需要量計(jì)劃，優(yōu)化勞動(dòng)組合，剔除多余的勞動(dòng)力和不必要的技能花費(fèi)。同時(shí)應(yīng)充分調(diào)動(dòng)每個(gè)部門(mén)、班組和每一個(gè)員工控制成本、關(guān)心成本的積極性，真正樹(shù)立起全員控制成本的觀念。

（3）材料分析。價(jià)值工程就是在保證產(chǎn)品的質(zhì)量的基礎(chǔ)上充分應(yīng)用成本控制的節(jié)約原則，節(jié)約人力、物力、財(cái)力的消耗。首先，對(duì)降低材料的庫(kù)存成本和運(yùn)輸成本進(jìn)行分析，以確定最節(jié)約的材料采購(gòu)方案和運(yùn)輸方案，以及最合理的材料儲(chǔ)備。其次，在滿(mǎn)足功能要求的前提下，盡量減少高價(jià)材料的使用量，積極推廣新技術(shù)、新材料、新工藝的使用。再次，根據(jù)政策資料預(yù)測(cè)材料價(jià)格的變動(dòng)趨勢(shì)及市場(chǎng)供求狀況，制定采購(gòu)倉(cāng)儲(chǔ)方案。

（4）機(jī)械設(shè)備分析。結(jié)合施工方法，進(jìn)行機(jī)械設(shè)備選型，確定最合適的機(jī)械設(shè)備的使用方案。

6.結(jié)論

價(jià)值工程是一個(gè)系統(tǒng)工程，它的廣泛應(yīng)用不僅可以改善房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，更重要的是加強(qiáng)人們提高品質(zhì)、節(jié)約資源的意識(shí)，使我國(guó)的經(jīng)濟(jì)更加高效的運(yùn)行。尤其是房地產(chǎn)行業(yè)基本處于勞動(dòng)密集型階段，技術(shù)改進(jìn)空間很大，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目中應(yīng)用價(jià)值工程必將產(chǎn)生巨大的效果。

參考文獻(xiàn)：

[1]Akintoye, A.（2000）. “Analysis of factors influencing project cost estimating practice.”

Constr. Manage. Econom., 18（1）

第6篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究范文

1.1 論文選題背景

從上個(gè)世紀(jì)的末期以來(lái),我國(guó)的城市化速度增長(zhǎng)較快,同時(shí)也給房地產(chǎn)業(yè)提供了一個(gè)比較廣闊的發(fā)展空間,通過(guò)相關(guān)部門(mén)的數(shù)據(jù)顯示:我國(guó)的房地產(chǎn)投在從1993年的1937.5 億元到 2003 年已經(jīng)增長(zhǎng)到 10106.1 億元,在這十年之間已經(jīng)增長(zhǎng)了 4.2 倍,而每年的平均增長(zhǎng)率為 17.96%同我國(guó)全社會(huì)同期固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率相比而言低了 1.5個(gè)百分點(diǎn),但是同我國(guó)同期 GDP增長(zhǎng)速度相比還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出,于在2007年已經(jīng)出現(xiàn)了 5 年的高增長(zhǎng),而我國(guó)的國(guó)內(nèi)也出現(xiàn)了十分嚴(yán)重的通貨膨脹現(xiàn)象,為了將通貨膨脹現(xiàn)象控制,我國(guó)于 2008年開(kāi)始實(shí)施緊縮型的貨幣政策,而因?yàn)榇文甑拿绹?guó)次貸危機(jī)的影響,全球出現(xiàn)了十分嚴(yán)重的金融危機(jī),而這中情況之下,直接導(dǎo)致我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在2008年出現(xiàn)低迷現(xiàn)象,使得我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退現(xiàn)象,為了刺激經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇,在2008年的開(kāi)始,我國(guó)各地政府推出了相關(guān)的政策不斷促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展。近年來(lái),我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)新的發(fā)展態(tài)勢(shì),從2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看的話,出現(xiàn)了上半年回落而下半年穩(wěn)定,而到了年末之時(shí)則出現(xiàn)了回升現(xiàn)象,從價(jià)格的角度來(lái)說(shuō),在 2012 年的全年,我國(guó) 70 大中城市之中新建商品房住房的價(jià)格比降低的城市數(shù)量從之前的 49 個(gè)降到 8 個(gè),而二手住在比降低的城市數(shù)量降到 10 個(gè),在這之中、一線城市比如說(shuō)北上廣城市新建商品住宅的價(jià)格則分別上漲了 1.7%、1%、2.3%、8%同新建商品房相比而二手住在的價(jià)格則分別累積上漲了1.6%、0.59%、2.6%、1.2%,從2013年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的事業(yè)總體發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)講,當(dāng)前我國(guó)已經(jīng)同“高增長(zhǎng)”的時(shí)代告別,而在“穩(wěn)中求進(jìn)”的政策之下,我國(guó)的宏觀政策也逐漸加大了“預(yù)調(diào)微調(diào)”而當(dāng)前的外部環(huán)境依然比較嚴(yán)峻,現(xiàn)在已經(jīng)逐漸演變成依靠?jī)?nèi)需為主而拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。所以,在 2013年經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度逐漸提升,宏觀經(jīng)濟(jì)的形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也變得更加積極。同時(shí),在建筑工程項(xiàng)目的前期的投資效益分析,以及變?yōu)楫?dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之中的必須經(jīng)過(guò)的一個(gè)環(huán)節(jié)。投資效益的分析以及評(píng)價(jià)工作則就會(huì)變成項(xiàng)目是否成功的關(guān)鍵,則就表明,做好爭(zhēng)取的投資效益的分析,一方面是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行決策的先決條件以及項(xiàng)目建設(shè)單位進(jìn)行決策的文件,同時(shí)也是其他相關(guān)投資者進(jìn)行合作的主要依據(jù)。否則如果決策失誤的話,一方面將會(huì)將大量的資源浪費(fèi),給企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來(lái)諸多不便,甚至還會(huì)影響到企業(yè)的資金狀況,為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)一定的打擊,可能還會(huì)出現(xiàn)銀行貸款沉淀,進(jìn)而出現(xiàn)爛尾樓。所以,必須加強(qiáng)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的效益評(píng)價(jià)。

沈陽(yáng)Y房地產(chǎn)公司G小區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是Y房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司所承建的,該公司于1992年成立,屬于營(yíng)口港務(wù)集團(tuán),是經(jīng)過(guò)省建設(shè)廳批準(zhǔn)成立,有著三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),從公司開(kāi)始創(chuàng)建之時(shí),堅(jiān)持做責(zé)任地產(chǎn),著力打造“營(yíng)口港”品牌,旗下所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目主要有外理外代綜合樓、撫順石化大廈、港豐康樂(lè)中心、營(yíng)口港賓館、新港小區(qū)住宅等等工程,獲得了良好的口碑,其開(kāi)發(fā)的新港小區(qū)被評(píng)為遼寧省優(yōu)秀示范小區(qū)。

1.2 論文選題意義

對(duì)于沈陽(yáng)Y房地產(chǎn)公司G小區(qū)投資價(jià)值分析在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中有三個(gè)重要意義:

1.2.1 保證項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性

G 小區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積 75788.84 平方米,其中總建筑面積 112727 平方米,住宅建筑面積 85067 平方米,車(chē)庫(kù)、儲(chǔ)藏建筑面積 10305 平方米,公建建筑面積 17355平方米,其投資規(guī)模 15123 萬(wàn)元。因此,只有加強(qiáng)對(duì) G 小區(qū)項(xiàng)目背景、市場(chǎng)狀況、經(jīng)濟(jì)效益及其風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的進(jìn)行深入研究,才能保證該項(xiàng)目投資決策的合理性與科學(xué)性,進(jìn)而達(dá)到預(yù)期的投資效益。另外,在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中,其資金需求量大、周期長(zhǎng)、不確定因素多及牽涉面廣泛等特征,就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資必須建立在科學(xué)合理的投資決策之上。

1.2.2 保證項(xiàng)目投資的開(kāi)發(fā)價(jià)值

一般情況下,投資價(jià)值分析是為了更好的研究該項(xiàng)目的可行性。而項(xiàng)目的可行性分析其實(shí)是研究項(xiàng)目到底是否可行,能不能做,假若做了,那么企業(yè)將得到什么樣的收益,同時(shí)還研究了該項(xiàng)目如何去做的方法。而遼中位于遼寧省中部,地處遼河流域下游,屬遼河、渾河沖積平原,屬大陸性氣候,春季多風(fēng),夏季瀕雨。境內(nèi)主要有遼河、渾河、蒲河、細(xì)河等。可利用地下水資源 5.9 億立方米。全縣區(qū)域面積 1460 平方公里,轄 17 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn),根據(jù)第五次人口普查數(shù)據(jù),總?cè)丝?501627 人,其中非農(nóng)業(yè)人口約10萬(wàn),勞動(dòng)力資源豐富。遼中縣有漢、蒙、回、滿(mǎn)、錫伯等13個(gè)民族。遼中在2010年,地區(qū)GDP實(shí)現(xiàn)246 億元,相比2009年的GDP增長(zhǎng)了 34.5%;城鎮(zhèn)居民可支配收入(俗稱(chēng):居民能夠自由支配的收入)實(shí)現(xiàn)15500元,相比2009年的城鎮(zhèn)居民可支配收入增長(zhǎng)了36.3%;而對(duì)于當(dāng)?shù)剞r(nóng)民人均純收入實(shí)現(xiàn)10050元,相比2009年的農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng) 23.2%。因此,遼中縣是真正的北方生態(tài)水城。同時(shí)遼中大力發(fā)展特色農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)、品牌農(nóng)業(yè),推進(jìn)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)變,營(yíng)造以縣城、茨榆坨、肖寨門(mén)為中心的核心經(jīng)濟(jì)區(qū),沿產(chǎn)業(yè)大道的綜合發(fā)展為主軸,通過(guò)北部生態(tài)農(nóng)業(yè)片區(qū)、南部工業(yè)片區(qū)以及沿蒲河、渾河、

遼河的濱河生態(tài)景觀帶,實(shí)現(xiàn)本縣的“一心,一軸,兩片,三帶”縣域空間結(jié)構(gòu)。因此本項(xiàng)目具有極大的開(kāi)發(fā)價(jià)值。由上述可知,只有通過(guò)合理的投資價(jià)值分析,確定該項(xiàng)目的可行性指標(biāo),才能得出最佳項(xiàng)目方案,使投資獲取最大經(jīng)濟(jì)效益。 第 2章 理論基礎(chǔ)

2.1 項(xiàng)目評(píng)估理論

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之中不可離開(kāi)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)評(píng)估,其可以給房地產(chǎn)投資決策提供一定的判定依據(jù)。投資從根本上來(lái)說(shuō),則是為了獲得一定的利益,在獲得利益的同時(shí)也要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。在這之中,風(fēng)險(xiǎn)指的是在投資收益之上具有一定不確定性,則是投資在獲得利益的同時(shí)也會(huì)得到一定的風(fēng)險(xiǎn)。所得到盈利可以會(huì)多,也可能盈利比較小,甚至還會(huì)出現(xiàn)虧損現(xiàn)象,當(dāng)前任何一個(gè)投資都有可能包含著風(fēng)險(xiǎn)以及收益兩個(gè)因素。通常情況之下,當(dāng)?shù)禺a(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)則是使用一部分投入而得到一定的產(chǎn)生,同時(shí)投入是比較現(xiàn)實(shí)的以及確定的,然而產(chǎn)出則具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性、不確定性。同時(shí)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)則是應(yīng)該對(duì)此種投入以及產(chǎn)出進(jìn)行一定的衡量,之后進(jìn)行探討其是否值的,也就是說(shuō),在特定的風(fēng)險(xiǎn)之下,以后的收益,是否可以證明當(dāng)前的費(fèi)用 支出的合理性。

2.1.1 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估

所謂的經(jīng)濟(jì)效益就是指通過(guò)商品和勞動(dòng)的對(duì)外交換所取得的社會(huì)勞動(dòng)節(jié)約,一般來(lái)說(shuō)也就是花費(fèi)最少的勞動(dòng)能盡量獲得教多的經(jīng)營(yíng)成果,或者是以平等的勞動(dòng)盡可能獲得更多的經(jīng)營(yíng)成果。由此不難看出,經(jīng)濟(jì)效益的評(píng)估是資金占用、成本支出與有用生產(chǎn)成果之間的比較。人們口中的經(jīng)濟(jì)效益好,即就是指資金占用少,成本支出少,有用成果多。而對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,投資和成本,投資回報(bào)率和投資回報(bào)率是可行性研究的數(shù)據(jù)中最重要的基礎(chǔ)。該項(xiàng)目提高企業(yè)的管理水平,成本的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),房地產(chǎn)企業(yè)是實(shí)現(xiàn)的根本保證預(yù)期的收益。在正常情況下,該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)經(jīng)歷了三個(gè)階段:第一,成本考核和成本評(píng)估階段;二是基于成本或成本評(píng)估階段,增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已審批的基礎(chǔ)成本評(píng)估,以評(píng)估的基礎(chǔ)上完成的項(xiàng)目,以使評(píng)價(jià)指標(biāo)的項(xiàng)目成果項(xiàng)目的評(píng)估;三是項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益事前評(píng)估體系的建立,本階段重點(diǎn)是重視老化性的體制特征和加強(qiáng)科學(xué)評(píng)估、經(jīng)濟(jì)評(píng)估的合理性及全面性。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的第三階段是全面預(yù)算管理業(yè)務(wù)的重要組成部分,同時(shí)也是整個(gè)項(xiàng)目全過(guò)程項(xiàng)目管理的核心所在。房地產(chǎn)項(xiàng)目只能通過(guò)房地產(chǎn)管理活動(dòng),經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),研究是否盈利和盈利水平。為了更好的與成本的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)解決招投標(biāo)過(guò)程估計(jì)矛盾的問(wèn)題和使用的房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部固定的問(wèn)題。

一般情況下,建立科學(xué),合理的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,靜態(tài)盈利指標(biāo)和盈利能力指標(biāo)是項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的主要方法。此外,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不僅要考慮,以避免項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià),而且不確定性分析的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

2.2 可行性研究理論

其可行性研究指的是在當(dāng)前的環(huán)境之中,其投資則是一個(gè)較為長(zhǎng)期的項(xiàng)目,需要進(jìn)行系統(tǒng)分析以及對(duì)項(xiàng)目投資的必要性進(jìn)行綜合研究。項(xiàng)目在技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、法律、社會(huì)以及生態(tài)等等方面進(jìn)行科學(xué)的論述以及評(píng)價(jià),其是決策者進(jìn)行投資決策可靠以及準(zhǔn)確的根本保證。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究則是對(duì)規(guī)模、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的必要性、投資效益、項(xiàng)目實(shí)施的市場(chǎng)條件、企業(yè)融資能力等等方面,而進(jìn)行全面的調(diào)查以及全面的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析探討,在一定的程度之上可以決定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可否值得投資、以及如何使用較小的成本得到較好的投資效益的方法,這樣就可以提供決策依據(jù)的有效方法。

2.2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容

當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究主要指的是基于此項(xiàng)目的復(fù)雜程度、行之和規(guī)模的不同,依據(jù)可行性研究工作的廣度和該項(xiàng)目的所處的時(shí)期,將投資機(jī)會(huì)劃分為初步、詳細(xì)、投資機(jī)會(huì)研究以及項(xiàng)目評(píng)估四個(gè)時(shí)期。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行研究的內(nèi)容主要有對(duì)于項(xiàng)目選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)方式以及租售價(jià)格的確定、財(cái)務(wù)評(píng)級(jí)以及不確定性的分析。

2.2.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的作用與意義

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的階段,做好可行性研究是其基礎(chǔ),同時(shí)也是做好項(xiàng)目審批的依據(jù),所以當(dāng)前我國(guó)政府管理部門(mén)將投資項(xiàng)目劃分到我國(guó)投資計(jì)劃之中,特別是我國(guó)應(yīng)該在政府管理部門(mén)的審批之后,才能開(kāi)始進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目,而其主要的依據(jù)則是做好可行性研究的報(bào)告。同時(shí)可行性研究則是對(duì)項(xiàng)目資金做好籌集以及對(duì)其后階段的規(guī)劃管理、編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)以及開(kāi)發(fā)商同各個(gè)方面而簽訂的合同的主要依據(jù)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究是基于當(dāng)前我國(guó)相關(guān)法律法規(guī),也應(yīng)該對(duì)當(dāng)前城市規(guī)劃和行業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況,及時(shí)調(diào)整我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策以及行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的研究,同時(shí)還需要做好城市地質(zhì)、水文、氣象、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等方面的資料收集,也應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃條件之中指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)參數(shù),同時(shí)也應(yīng)該掌握好對(duì)于設(shè)計(jì)、法律、財(cái)務(wù)等等方面的知識(shí),那么才可以對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期管理有一定的認(rèn)識(shí)。才可以制定出具有一定的質(zhì)量保證的可行性報(bào)告,那么投資者才可以得到具有一定決策指導(dǎo)性的意見(jiàn)。

第3 章 投資項(xiàng)目背景..........11

3.1 開(kāi)發(fā)商概況...........11

3.2 項(xiàng)目概況........11

3.2.1 項(xiàng)目名稱(chēng)和簡(jiǎn)介........11

3.2.2 主要建設(shè)規(guī)劃要求 ............12

3.2.3 投資概況.........12

第4 章 投資項(xiàng)目的市場(chǎng)分析..........15

4.1 沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析........15

4.1.1 政策法規(guī)環(huán)境分析..........15

4.1.2 城市與區(qū)域規(guī)劃環(huán)境分析 ..........16

? 4.1.3 行業(yè)準(zhǔn)入分析............19

第5 章 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析.........26

5.1 項(xiàng)目的投資預(yù)測(cè)及資金籌措........26

5.1.1 項(xiàng)目總投資與總成本預(yù)測(cè) .........26

5.1.2 銷(xiāo)售收入估算........27

5.1.3 稅金及利潤(rùn)..............29

5.1.4 項(xiàng)目資金籌集與運(yùn)用.........30

第 6章 項(xiàng)目的社會(huì)效益分析

6.1 項(xiàng)目的環(huán)境影響分析

6.1.1 建設(shè)項(xiàng)目周?chē)h(huán)境現(xiàn)狀

本項(xiàng)目位于遼中縣商業(yè)街內(nèi),建設(shè)范圍為西至規(guī)劃路,東至商業(yè)街,北靠北三路,南抵北環(huán)路。項(xiàng)目用地周邊均為現(xiàn)有居民區(qū)。

本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地塊以北 2 公里即是京沈高速

公路,以北 5 公里即是遼中火車(chē)站,以南1公里為遼中商業(yè)中心,交通十分便捷。 ; 本項(xiàng)目周邊環(huán)境優(yōu)美,利于居民生活。

6.1.2 項(xiàng)目主要污染源

(1)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)

《地面水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3838——88)

《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3095——1996)

《城市區(qū)域噪聲標(biāo)準(zhǔn)》(GB3096——93)

(2)主要污染源

本工程在施工和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中將對(duì)擬建區(qū)域的自然環(huán)境產(chǎn)生一些負(fù)面影響,主要有:

一是建設(shè)期間水泥、瀝青、砂石料、鋼材、各種墻體材料、管材及開(kāi)挖的泥土等料場(chǎng)占地以及對(duì)周邊環(huán)境的污染;

二是工程竣工后,運(yùn)行設(shè)備和行駛車(chē)輛所產(chǎn)生的噪聲、廢氣、塵埃等對(duì)環(huán)境的污染。

該項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)應(yīng)該是通過(guò)項(xiàng)目單位與之相應(yīng)的資質(zhì)單位來(lái)承擔(dān),此報(bào)告不僅僅需要從工程的角度來(lái)對(duì)環(huán)境的影響進(jìn)行定性的分析,也應(yīng)該提出與之相應(yīng)的處理方法,對(duì)其進(jìn)行定量的評(píng)價(jià)。

6.1.3 施工期環(huán)境保護(hù)措施

在施工時(shí)期,開(kāi)挖泥土以及種種建筑材料一般會(huì)被堆放在施工的現(xiàn)場(chǎng),出現(xiàn)刮風(fēng)或者是車(chē)輛經(jīng)過(guò)之時(shí),就會(huì)揚(yáng)起一定的塵土,也會(huì)增加大氣之中的懸浮顆粒濃度,進(jìn)而也會(huì)污染環(huán)境。使附近的居民區(qū)、建筑物和植物蒙上厚厚的塵土,也會(huì)給城市環(huán)境以及居民生活產(chǎn)生諸多不便,在雨天之時(shí),因?yàn)橛晁臎_刷,和車(chē)輛的碾壓,導(dǎo)致施工現(xiàn)場(chǎng)的混亂,進(jìn)而對(duì)行人造成諸多的不變。

施工期間的噪音主要來(lái)自工程建設(shè)時(shí)施工機(jī)械及建筑材料的運(yùn)輸。特別是夜間,施工噪聲擾民,影響居民的工作和休息。

為減小施工期環(huán)境影響,應(yīng)采取必要的工程措施,同時(shí)要提倡在施工場(chǎng)地應(yīng)該文明施工,對(duì)環(huán)境工作價(jià)錢(qián)加強(qiáng)管理,如此可以有效減少施工帶來(lái)的影響。

第 7章 研究結(jié)論及建議

7.1 G 小區(qū)項(xiàng)目投資效益評(píng)價(jià)結(jié)論

繼國(guó)家實(shí)施東北老工業(yè)基地振興重大戰(zhàn)略之后,沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)上升為國(guó)家戰(zhàn)略,遼中作為沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要組成部分,有著獨(dú)特的政策優(yōu)勢(shì)和區(qū)位條件。遼中充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì),創(chuàng)造性地提出了近海的理念,規(guī)劃設(shè)計(jì)了沈西工業(yè)走廊遼中段兩側(cè) 668 平方公里開(kāi)發(fā)建設(shè)近海經(jīng)濟(jì)區(qū)。因此本項(xiàng)目的區(qū)域發(fā)展前景較好,在未來(lái)幾年的土地成交量會(huì)有一定程度的上升,而購(gòu)地者則是一些品牌開(kāi)發(fā)商,在諸多的品牌開(kāi)放商聯(lián)合作用之下,那么整個(gè)區(qū)域的地價(jià)將會(huì)被提升。當(dāng)前,遼中縣低價(jià)以及房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始快速提升,具有一定的升值空間。而遼中縣委、縣政府用科學(xué)的視角審視遼中經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,從戰(zhàn)略的高度、長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度力推遼中工業(yè)的快速發(fā)展,提出了“近海經(jīng)濟(jì)”概念,成立了沈陽(yáng)近海經(jīng)濟(jì)區(qū)。俯瞰遼寧經(jīng)濟(jì)版圖,遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶儼然是一張蓄滿(mǎn)力量的弓,沈西工業(yè)走廊是一根弦,那么沈陽(yáng)近海經(jīng)濟(jì)區(qū)就是一只蓄勢(shì)待發(fā)的箭。近海經(jīng)濟(jì)區(qū),正在從母城沈陽(yáng)附屬地區(qū)轉(zhuǎn)化為具有專(zhuān)業(yè)化職能、服務(wù)中心城市、支撐中心城市發(fā)展的新區(qū),成為沈陽(yáng)城市功能傳遞的樞紐、向臨海地區(qū)延伸的觸角和出海口。如果有符合相關(guān)要求的入?yún)^(qū)項(xiàng)目,政府需要將給予一定的優(yōu)惠,比如說(shuō)沈陽(yáng) Y 房地產(chǎn)公司則提供了一個(gè)較好的先例。創(chuàng)設(shè)出一個(gè)良好的開(kāi)發(fā)環(huán)境,于此同時(shí) G 小區(qū)則是該公司相關(guān)產(chǎn)品的延續(xù),同時(shí)對(duì)于G小區(qū)項(xiàng)可以成功進(jìn)入到沈陽(yáng)事項(xiàng)之中,也給 Y 房地產(chǎn)公司品牌營(yíng)銷(xiāo)有一定的意義。

第7篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；投資分析；風(fēng)險(xiǎn)分析評(píng)價(jià)

一、引言

近幾年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。國(guó)內(nèi)外各類(lèi)資金大量涌向房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)力也不斷增強(qiáng)。隨著近幾年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，人們也醒地認(rèn)識(shí)到，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展中也存在著這樣那樣的問(wèn)題。為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，國(guó)家近幾年來(lái)加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度。自2010年起，為遏制一些城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，國(guó)務(wù)院三次部署調(diào)控工作。為了繼續(xù)鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，2011年國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（即國(guó)8條）。2013年國(guó)務(wù)院部署房地產(chǎn)調(diào)控五大措施（即新五條），對(duì)此大家對(duì)"十二?五"時(shí)期中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)尤為關(guān)心。同時(shí)也加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的不確定性和房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)性。

在此背景下，房地產(chǎn)投資企業(yè)更應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資可行性和正確性，做出更加準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)和決策。本文對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)分析，針對(duì)該項(xiàng)目的實(shí)際情況，用現(xiàn)實(shí)的、客觀的數(shù)據(jù)來(lái)驗(yàn)證所評(píng)估的項(xiàng)目，充分分析、評(píng)估，最終確定該項(xiàng)目是否可行。通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)分析，運(yùn)用投資策劃和項(xiàng)目管理的基本理論和方法，為項(xiàng)目的選擇和立項(xiàng)提供了理論依據(jù)，對(duì)提高項(xiàng)目分析的科學(xué)性和準(zhǔn)確性具有實(shí)踐指導(dǎo)意義和可操作性。以期提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的重視程度。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)的確定

結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的研究情況，本文按照房地產(chǎn)的壽命周期，將房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素劃分為4大類(lèi)，分別為你投資前期階段、開(kāi)發(fā)建設(shè)階段、經(jīng)營(yíng)階段和管理里階段，詳細(xì)因素見(jiàn)圖1。

圖1 青島市天一房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)因素圖

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型

根據(jù)上文項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)因素的評(píng)價(jià)指標(biāo)，作為運(yùn)用層次、灰色、模糊相結(jié)合的綜合評(píng)價(jià)方法，對(duì)投資青島天一房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，可能的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)例的研究分析。

1、AHP計(jì)算各層次權(quán)重

根據(jù)圖1-1所示房地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)層次結(jié)構(gòu)模型和具體的風(fēng)險(xiǎn)因素的特性，綜合專(zhuān)家的咨詢(xún)意見(jiàn)，本文對(duì)各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素采用層次分析方法，在各層元素中進(jìn)行兩兩因素的比較，構(gòu)建比較判斷矩陣。其中兩兩因素比較的相對(duì)重要性，通過(guò)取1，2，…，9以及他們的倒數(shù)作為標(biāo)度，求出各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)重值。

通過(guò)計(jì)算我們可以得到一級(jí)指標(biāo)的權(quán)重為A=（B1，B2，B3，B4）=（0.25，0.25，0.25，0.25），而二級(jí)指標(biāo)的權(quán)重為B1=（0.526，0.273，0.124，0.077）；B2=（0.370，0.345，0.185，0.100）；B3=（0.623，0.239，0.137）；B4=（0.413，0.209，0.194，0.104，0.080）

2、確定評(píng)價(jià)值矩陣及評(píng)價(jià)等級(jí)

通過(guò)對(duì)上文風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法的分析，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系，本文將各影響因素的可能風(fēng)險(xiǎn)程度劃分為4個(gè)等級(jí)：高風(fēng)險(xiǎn)（V1）、較高風(fēng)險(xiǎn)（V2）、較低風(fēng)險(xiǎn)（V3）、低風(fēng)險(xiǎn)（V4）。按4分制打分，故確定評(píng)價(jià)等級(jí)集合為V={4，3，2，1}。本文通過(guò)收集專(zhuān)家對(duì)影響因素風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的評(píng)定得出以下數(shù)據(jù)（見(jiàn)表1）。

表1影響因素風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的評(píng)定

3、確定評(píng)價(jià)灰類(lèi)

根據(jù)上述的評(píng)價(jià)等級(jí)，我們確定相應(yīng)的灰數(shù)及白化權(quán)函數(shù)可分為如下四類(lèi)：

第一類(lèi)："高風(fēng)險(xiǎn)"，設(shè)定灰數(shù)為∈[4，∞） ，其白化權(quán)函數(shù)記為f1 （圖3-1）；第二類(lèi)： "較高風(fēng)險(xiǎn)"，設(shè)定灰數(shù)為∈[0，3.6] ，其白化權(quán)函數(shù)記為 f2（圖3-2）；第三類(lèi)： "較低風(fēng)險(xiǎn)"，設(shè)定灰數(shù)為∈[0，2.4] ，其白化權(quán)函數(shù)記為f3 （圖3-3）；第四類(lèi)： "低風(fēng)險(xiǎn)"，設(shè)定灰數(shù)為∈[0，1.2] ，其白化權(quán)函數(shù)記為f4 （圖3-4）

由nij=fr（dij）可以計(jì)算出評(píng)價(jià)矩陣的灰色統(tǒng)計(jì)數(shù)nij ；其中dij 為第j個(gè)專(zhuān)家對(duì)于第i個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素的評(píng)價(jià)值。

4、模糊評(píng)價(jià)計(jì)算項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)狀況

根據(jù) rij=nij /ni可以計(jì)算出灰色評(píng)估權(quán)值，得到模糊評(píng)價(jià)矩陣R為：

通過(guò)以上計(jì)算，我們可以計(jì)算出投資風(fēng)險(xiǎn)影響因素的權(quán)重和其模糊評(píng)價(jià)矩陣，則下步就可以逐級(jí)進(jìn)行模糊運(yùn)算。以此得出天一房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的總體評(píng)估結(jié)果。

首先，根據(jù)Bi與Ri經(jīng)過(guò)模糊運(yùn)算，得出風(fēng)險(xiǎn)影響因素Bi的評(píng)價(jià)模型Ti為：

Ti=Bi*Ri

可知天一房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)為：

T3=（0.18，0.23，0.31，0.28）；T4=（0.23，0.30，0.31，0.16）

由此可以計(jì)算出整個(gè)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)結(jié)果：

Z=V*T=V*（T1，T2，T3，T4）=2.496

按照房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的等級(jí)可知，青島天一房地產(chǎn)項(xiàng)目的額投資風(fēng)險(xiǎn)介于較高風(fēng)險(xiǎn)與較低風(fēng)險(xiǎn)之間，其風(fēng)險(xiǎn)處于一般風(fēng)險(xiǎn)水平。

四、結(jié)束語(yǔ)

在我國(guó)對(duì)于項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的研究較多，同時(shí)考慮從到房地產(chǎn)項(xiàng)目具體事實(shí)情況的差異性，因此投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)因素并不完全一致。對(duì)此本文的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，僅僅是結(jié)合天一房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)的。對(duì)于其他房地產(chǎn)項(xiàng)目可以對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，做部分細(xì)微的調(diào)整。

本文將層次分析法、灰色評(píng)價(jià)、模糊綜合評(píng)價(jià)方法三種方法相結(jié)合，運(yùn)用到房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)中，定性和定量的對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的程度進(jìn)行評(píng)價(jià)，可以處理同時(shí)具有灰色性和模糊性的綜合評(píng)價(jià)問(wèn)題，使房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)更加客觀可信，并論證了該方法，在理論和實(shí)際應(yīng)用上更具科學(xué)性和優(yōu)越性，為投資決策的提出提供理論支持。但同時(shí)，本文雖然結(jié)合天一房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素做了較為全面的分析研究，但是對(duì)于今后房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)來(lái)說(shuō)，如何更加準(zhǔn)確的對(duì)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行測(cè)定，仍有待進(jìn)一步的研究。

參考文獻(xiàn)：

[1]王勇. 項(xiàng)目可行性研究與評(píng)估（第二版）. 北京：建筑工業(yè)出版社，2010. 249-267

[2]符芳攀. 淺議房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)可行性研究.科技致富向?qū)В?010，20（1）：146-161

[3]Kai Li， Tiong， R.L.K. Assessment of Financial Feasibility of Vietnam Hydro Power Plant. Management and Service Science （MASS）， 2010 International Conference， 2010， 24（1）：35-37

[4] A Marco. Project Feasibility. Project Management for Facility Constructions， 2011. 124-132

[5]李秀麗，海燕. 對(duì)企業(yè)開(kāi)展電子商務(wù)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià). 中國(guó)商貿(mào)，2011，9（1）：101-102

[6]管學(xué)雷. 基于模糊層次分析法的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的決策研究[碩士學(xué)位論文]. 江蘇：南京理工大學(xué)，2010

第8篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究范文

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 項(xiàng)目管理 對(duì)策分析

Abstract : This paper discusses the pro-blems in the project management of the real estate company and countermeasures.

在當(dāng)今世界上許多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū),房地產(chǎn)業(yè)己成為經(jīng)濟(jì)繁榮的基本支撐點(diǎn),是為生產(chǎn)乃至整個(gè)社會(huì)活動(dòng)提供基礎(chǔ)性條件的重要產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng),一般劃分為項(xiàng)目決策階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段和項(xiàng)目實(shí)施階段。只有做到各環(huán)節(jié)緊密銜接、互相配合、協(xié)調(diào)發(fā)展,才能完成項(xiàng)目,并取得較高的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商作為管理主體,是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目決策到工程竣工驗(yàn)收交付使用的組織者,對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目要負(fù)總責(zé)。

1.我國(guó)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題與對(duì)策分析

1.1缺乏可行性研究,投資決策倉(cāng)促盲目?？尚行匝芯渴窃诠こ添?xiàng)目決策前,進(jìn)行財(cái)務(wù)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法,它是開(kāi)發(fā)商在開(kāi)工前對(duì)工程項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)是否可行,進(jìn)行全面的分析論證。有些開(kāi)發(fā)商以“市場(chǎng)是變化的,項(xiàng)目定位不能太死”為借口,不重視前期的項(xiàng)目詳細(xì)可行性研究,項(xiàng)目市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確,浪費(fèi)了項(xiàng)目的時(shí)機(jī)、時(shí)間。由于沒(méi)有詳細(xì)、“可行”的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告,導(dǎo)致決策猶豫不決。決策高層“猶豫”了一段時(shí)間后,大多會(huì)匆忙決策,這樣的決策確定的項(xiàng)目產(chǎn)品基本不科學(xué)、不系統(tǒng)、不全面,也不完全可行。可行性研究工作得不到重視,導(dǎo)致了一系列的問(wèn)題,如商品房空置面積上升,商業(yè)用房空置問(wèn)題突出;戶(hù)型單一、戶(hù)型偏大影響銷(xiāo)售或片面追求小戶(hù)型造成公攤加大、成本偏高;設(shè)計(jì)文件供應(yīng)遲緩、變更多等。

1.2設(shè)計(jì)監(jiān)理不當(dāng)。由于對(duì)設(shè)計(jì)單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制一時(shí)又無(wú)法跟上,造成在在項(xiàng)目的施工中發(fā)現(xiàn)大量設(shè)計(jì)中存在的問(wèn)題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計(jì)問(wèn)題很多,有些工程從開(kāi)工到竣工都發(fā)生了設(shè)計(jì)變更,變更圖紙比原設(shè)計(jì)圖紙還多。設(shè)計(jì)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題主要表現(xiàn)在:缺乏合理的設(shè)計(jì)招標(biāo)程序,忽視設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目投資控制的重要性,設(shè)計(jì)監(jiān)理缺失,文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理等。開(kāi)發(fā)商重施工、輕設(shè)計(jì),比較重視項(xiàng)目施工階段的投資控制,往往會(huì)投入大量的人力、物力去審查或計(jì)算建筑安裝工程造價(jià),卻很少考慮如何才能達(dá)到投入合理的資金獲得適用、經(jīng)濟(jì)、美觀的有形建筑產(chǎn)品。按照慣例,作為項(xiàng)目“三控”(質(zhì)量、進(jìn)度、成本)之一,一般投資控制咨詢(xún)單位實(shí)際上就是施工監(jiān)理單位。而此時(shí)項(xiàng)目的施工圖紙已完成,投資控制只能在現(xiàn)有的施工圖紙基礎(chǔ)上進(jìn)行,對(duì)成本控制的范圍、力度大大減弱。

1.3項(xiàng)目進(jìn)度管理及成本控制失控。項(xiàng)目運(yùn)行機(jī)制的不完善,導(dǎo)致項(xiàng)目管理的失控,如項(xiàng)目工程進(jìn)度失控,延期交房普遍;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制不力,管理費(fèi)用過(guò)高及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用超出預(yù)期。對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),要使自己能夠在激烈的市場(chǎng)上立于不敗,加強(qiáng)對(duì)自身項(xiàng)目成本的核算控制,如何達(dá)到減支增效,是今后發(fā)展中必須十分注重的問(wèn)題。

1.4項(xiàng)目管理概念的狹隘與局限。項(xiàng)目管理概念的狹隘與局限,導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)作成本過(guò)高、房地產(chǎn)交易糾紛不斷。對(duì)于項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理以外的工作,如項(xiàng)目的前期策劃、銷(xiāo)售工作、客服、融資與資金運(yùn)用等等。融資手段的單一及資金運(yùn)作計(jì)劃水平低下導(dǎo)致資金運(yùn)作成本偏高,直接影響了項(xiàng)目最終收益。另外銷(xiāo)售工作與客服管理水平低下導(dǎo)致房地產(chǎn)交易過(guò)程中,糾紛不斷。

2我國(guó)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目管理的對(duì)策分析

2.1要重視、加強(qiáng)項(xiàng)目前期投資決策階段的市場(chǎng)詳細(xì)可行性研究工作和前期工程項(xiàng)目管理計(jì)劃工作。項(xiàng)目前期研究分析工作一般包括:投資機(jī)會(huì)尋找與篩選、市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)定位、項(xiàng)目構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計(jì)、方案策劃、可行性研究及投資決策分析。前期的項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目的靈魂,而據(jù)此進(jìn)行的工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)是工程建設(shè)的龍頭,只有龍頭中有“魂”才能使工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)和項(xiàng)目過(guò)程管理有章可循。要重視項(xiàng)目的前期可行性研究工作,就要加強(qiáng)前期可行性研究的人力、物力、財(cái)力和時(shí)間的科學(xué)投入;要建立、完善決策支持機(jī)構(gòu),收集、整合決策支持性資源;完善決策程序,提高決策水平和效率,使項(xiàng)目市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位科學(xué)化、市場(chǎng)化、系統(tǒng)化。

2.2項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目建設(shè)的靈魂,是處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)和決定項(xiàng)目投資的重點(diǎn)階段,必須加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的投資控制。擬建項(xiàng)目經(jīng)過(guò)決策立項(xiàng)后,設(shè)計(jì)就成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的關(guān)鍵,其工作質(zhì)量的好壞直接影響著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)質(zhì)量、投資的回報(bào)和效益。設(shè)計(jì)應(yīng)以市場(chǎng)需求為目標(biāo),立足于技術(shù)定位,從安全、功能、標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)濟(jì)方面全面權(quán)衡。充分考慮地塊特征、戶(hù)型、面積、建筑風(fēng)格、環(huán)境、擬銷(xiāo)售價(jià)格、單套住房銷(xiāo)售總價(jià)、項(xiàng)目定位后的目標(biāo)客戶(hù)承受能力等方面因素,確定一個(gè)合理的設(shè)計(jì)方案。一方面,加強(qiáng)與設(shè)計(jì)單位的溝通。項(xiàng)目經(jīng)理在整個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行密切的深層次的合作;另一方面,重視設(shè)計(jì)對(duì)投資控制的影響。真正對(duì)投資控制有影響的是設(shè)計(jì)階段,因此項(xiàng)目管理中對(duì)設(shè)計(jì)階段概算及施工圖預(yù)算編制要求全面準(zhǔn)確,力求不漏項(xiàng)、不留缺口,并要考慮足夠的各種浮動(dòng)因素。

2.3 把握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程控制項(xiàng)目控制技術(shù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程控制項(xiàng)目控制技術(shù)一般包括:質(zhì)量控制、成本控制兩方面的內(nèi)容。

2.3.1質(zhì)量管理質(zhì)量對(duì)于任何產(chǎn)品都是至關(guān)重要的。重視事前質(zhì)量策劃,明確質(zhì)量目標(biāo)。所謂質(zhì)量策劃,就是制定質(zhì)量目標(biāo)并規(guī)定必要的運(yùn)行過(guò)程和相關(guān)資源以實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)。傳統(tǒng)的項(xiàng)目質(zhì)量管理,都集中在材料的甄別、施工過(guò)程的錯(cuò)漏等等。質(zhì)量,不再是不出錯(cuò),而是在資金使用的限制下,達(dá)到最好的使用標(biāo)準(zhǔn)。制定了好的標(biāo)準(zhǔn)也能為合同的簽訂及索賠打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。其次,以人為本,加強(qiáng)崗位技能培訓(xùn),提高全員質(zhì)量意識(shí)。最后,完善質(zhì)量管理體系,建立健全完善的質(zhì)量管理制度,加強(qiáng)過(guò)程檢驗(yàn)。

2.3.2成本控制的具體措施有以下幾個(gè)方面:①降低資金成本。首先,加強(qiáng)現(xiàn)金管理,制定合理的現(xiàn)金使用計(jì)劃,壓縮現(xiàn)金庫(kù)存與現(xiàn)金的使用量。其次,要加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理,盡快收回賒銷(xiāo)賬款,減少企業(yè)壞賬損失風(fēng)險(xiǎn)。②控制工程成本。首先,做好評(píng)估階段。這既是企業(yè)決策層進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策的依據(jù),也是進(jìn)行成本、銷(xiāo)售、利潤(rùn)控制和分析的依據(jù);再次,設(shè)計(jì)階段。第一,引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。爭(zhēng)取多個(gè)設(shè)計(jì)單位投標(biāo),第二,實(shí)行設(shè)計(jì)審核。第三,建立獎(jiǎng)懲制度。無(wú)論是甲方還是乙方或者第三方,施工階段。這一階段,主要是加強(qiáng)和完善現(xiàn)場(chǎng)簽證管理?，F(xiàn)場(chǎng)簽證的管理包括現(xiàn)場(chǎng)簽證的辦理和審查兩個(gè)階段。

2.4完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后期的項(xiàng)目管理。營(yíng)銷(xiāo)在當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的地位十分重要,項(xiàng)目經(jīng)理必須對(duì)項(xiàng)目定位準(zhǔn)確,正確把握營(yíng)銷(xiāo)理念。首先,做好產(chǎn)品市場(chǎng)定位;其次,加強(qiáng)產(chǎn)品市場(chǎng)推廣;項(xiàng)目經(jīng)理通過(guò)前期市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位對(duì)客戶(hù)進(jìn)行跟蹤分析,并在樓盤(pán)銷(xiāo)售過(guò)程中隨著市場(chǎng)的變化不斷調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)方案。

結(jié)語(yǔ)

第9篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究范文

一、國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型分析

（一）投資風(fēng)險(xiǎn)

地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)非常大的行業(yè)，這種投資風(fēng)險(xiǎn)主要是來(lái)自房地產(chǎn)自身經(jīng)營(yíng)管理上。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)非常復(fù)雜的過(guò)程，開(kāi)發(fā)過(guò)程中的每一項(xiàng)工作、每一個(gè)階段的經(jīng)營(yíng)管理情況都可能對(duì)項(xiàng)目房屋產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率、經(jīng)濟(jì)效益等產(chǎn)生大的影響，從而增大投資風(fēng)險(xiǎn)；其次，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的部門(mén)、環(huán)節(jié)眾多，要對(duì)項(xiàng)目工程的進(jìn)度、質(zhì)量、營(yíng)銷(xiāo)等方面內(nèi)容進(jìn)行控制的難度是非常大的，很容易出現(xiàn)工程周期拉長(zhǎng)、建設(shè)成本增加等情況，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨更大的資金壓力和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；此外，房地產(chǎn)企業(yè)不科學(xué)的投資決策也會(huì)增加投資風(fēng)險(xiǎn)，許多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有進(jìn)行深入的前期研究及投資可行性分析就進(jìn)行盲目投資，有些企業(yè)甚至存在著盲目跟風(fēng)投資的情況，這無(wú)疑進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)。而國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)由于其自身內(nèi)部組成、經(jīng)營(yíng)等特點(diǎn)，內(nèi)部治理不健全，往往沒(méi)有形成科學(xué)的決策機(jī)制，導(dǎo)致投資活動(dòng)面臨風(fēng)險(xiǎn)更大。

（二）籌資風(fēng)險(xiǎn)

一般來(lái)說(shuō)，國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)占用的資金量是非常大的，而且開(kāi)發(fā)的周期長(zhǎng)、投資額大，自由資金和預(yù)售房款往往不能滿(mǎn)足房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的需求，這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)只能通過(guò)籌集資金來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。而由于資金的供需市場(chǎng)、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境等是不斷變化的，籌資就會(huì)面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)如果不能很好的控制風(fēng)險(xiǎn)，因會(huì)出現(xiàn)資金循環(huán)不暢、無(wú)法按期支付本息等問(wèn)題。雖然說(shuō)相對(duì)于民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)而言，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)融資較容易，但是由于其自有資金的比例較低，對(duì)銀行的依賴(lài)性也更強(qiáng)，因此，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境及銀行信貸政策出現(xiàn)較大的變動(dòng)，受到的影響是很大的。

（三）債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

負(fù)債率高可謂是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一個(gè)突出特點(diǎn)，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目往往投資額巨大，流動(dòng)資金需要額也很大，這種情況下房地產(chǎn)企業(yè)只能通過(guò)銀行貸款進(jìn)行融資。而通常銀行的利息都是較高的，房地產(chǎn)還貸主要是依靠房地產(chǎn)項(xiàng)目日后的盈利，因此，如果房地產(chǎn)項(xiàng)目不能按期竣工完成，或者收益不佳的話，房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)面臨著很大的還貸壓力。此外，由于國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款相對(duì)容易，許多國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)在借貸的時(shí)候并沒(méi)有結(jié)合自身的財(cái)務(wù)情況進(jìn)行貸款，存在一定的盲目性，同時(shí)，銀行經(jīng)營(yíng)策略的調(diào)整以及房貸難度的增加，都會(huì)進(jìn)一步加大房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）資金回收風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境是處于動(dòng)態(tài)變化之中的，供求關(guān)系的變化對(duì)于房產(chǎn)產(chǎn)品的銷(xiāo)售有很大的影響，從而造成房屋產(chǎn)品價(jià)格的波動(dòng)。如果市場(chǎng)某種房屋產(chǎn)品供大于求，房屋產(chǎn)品就會(huì)出現(xiàn)積壓現(xiàn)象，發(fā)展到一定程度就可能引發(fā)其他更嚴(yán)重的問(wèn)題，這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金就很難回收，就會(huì)面臨更大的還貸壓力，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。而所謂的信用風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于應(yīng)收賬款不能及時(shí)收回所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)收賬款主要由首付款和按揭款構(gòu)成，雖說(shuō)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)一般都能按時(shí)收回首付款，但是如果購(gòu)房者通過(guò)按揭來(lái)購(gòu)房，受銀行貸款手續(xù)、購(gòu)房者還貸能力等因素的影響，銷(xiāo)售資金的回收是很難確定的，這種情況下國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)面臨的資金回收風(fēng)險(xiǎn)。

（五）收益分配風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)新興的行業(yè)，在其快速的發(fā)展中，相關(guān)的政策還不是很完善，尤其是在收益分配方面，目前還沒(méi)有形成系統(tǒng)的收益分配政策，導(dǎo)致分配存在很大的隨意性。一些房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資的時(shí)候就帶有一定的盲目性，對(duì)于未來(lái)發(fā)展的規(guī)劃更是缺乏考慮，因此在進(jìn)行收益分配時(shí)往往也只是根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)來(lái)進(jìn)行粗略的判斷，并沒(méi)有結(jié)合企業(yè)的籌資需求、資本結(jié)構(gòu)等進(jìn)行收益分配。這種隨意性的分配，不僅不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，而且由于我國(guó)證券法對(duì)于發(fā)行債券、股票等的公司在盈利水平、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)等方面有嚴(yán)格的要求，收益分配的隨意性會(huì)對(duì)這些方面都會(huì)產(chǎn)生不同程度的影響，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的籌資產(chǎn)生間接的影響。

二、國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施探究

（一）重視項(xiàng)目可行性研究，降低投資風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目可行性的研究是房地產(chǎn)企業(yè)投資過(guò)程的關(guān)鍵一步，也是防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是一個(gè)投資額大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)且涉及面復(fù)雜的過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中，許多因素都是處于動(dòng)態(tài)變化之中的。因此，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)要確保項(xiàng)目投資的準(zhǔn)確性就要高度重視項(xiàng)目可行性的研究。做好項(xiàng)目可行性研究，首先，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)要積極收集企業(yè)內(nèi)外部信息資料，并確保信息數(shù)據(jù)在不同部門(mén)間傳遞、共享的暢通，以便相關(guān)部門(mén)共同對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行全面、深入的可行性分析；其次，收集的信息資料要全面，外部資料應(yīng)包括項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)環(huán)境、政府限制或鼓勵(lì)投資政策等投資環(huán)境的研究以及房地產(chǎn)供求情況等市場(chǎng)研究；內(nèi)部資料也要盡可能的全面，企業(yè)現(xiàn)有投資規(guī)模、結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金流充裕程度等都應(yīng)在收集的內(nèi)容中；此外，對(duì)于項(xiàng)目可行性的分析過(guò)程，應(yīng)著重對(duì)銷(xiāo)售收入、前期工程費(fèi)、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)等進(jìn)行預(yù)測(cè)、估算，在進(jìn)行凈利潤(rùn)、現(xiàn)金流預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，做出全面的投入產(chǎn)出、投入回報(bào)財(cái)務(wù)評(píng)估指標(biāo)，并綜合評(píng)價(jià)這些指標(biāo)，分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性。

（二）拓寬籌資渠道，分散籌資風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額大，房地產(chǎn)企業(yè)往往要通過(guò)銀行借貸進(jìn)行籌資，對(duì)銀行貸款有很強(qiáng)的依賴(lài)性，因此，當(dāng)相關(guān)的銀行信貸政策發(fā)生調(diào)整時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)面臨很大的資金鏈壓力，面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該努力拓寬籌資的渠道，采取組合式的籌資方式對(duì)籌資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分散。比如，自有資金搭配銀行貸款、自有資金搭配基金等都是很好的組合式籌資方式，這種靈活性較強(qiáng)的籌資方式，不僅能夠有效增加籌資的途徑，還可以減少對(duì)銀行的依賴(lài)，是一種很好的緩解企業(yè)資金壓力及規(guī)避籌資風(fēng)險(xiǎn)的辦法。

（三）加強(qiáng)籌資過(guò)程監(jiān)控，減小負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)

國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)股東大會(huì)大多流于形式，應(yīng)有功能很難得到發(fā)揮，缺乏有效的內(nèi)部控制機(jī)制，導(dǎo)致法人治理結(jié)構(gòu)弱化及付款程序不健全、資源配置不到位、業(yè)務(wù)流程不統(tǒng)一、監(jiān)督不到位，給企業(yè)帶來(lái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患。因此，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)要減小財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，就要完善內(nèi)部機(jī)構(gòu)及職能，加強(qiáng)籌資過(guò)程監(jiān)控。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該指定專(zhuān)門(mén)的部門(mén)或人員對(duì)籌資進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)管理，嚴(yán)格審查籌資項(xiàng)目，確?；I資納入籌資預(yù)算中，并符合預(yù)算的規(guī)定；其次，要隨時(shí)掌握籌資進(jìn)度、資金到位等情況，出現(xiàn)問(wèn)題要進(jìn)行及時(shí)的協(xié)調(diào)和解決；此外，要加強(qiáng)對(duì)籌資部門(mén)的監(jiān)督，確保籌資執(zhí)行部門(mén)按時(shí)地向企業(yè)管理部門(mén)匯報(bào)籌資進(jìn)度等情況；同時(shí)，對(duì)于資金的使用情況也要進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，以確?；I集的資金按照計(jì)劃合理利用，避免隨意挪用資金給企業(yè)帶來(lái)新的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）做好房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)調(diào)查，防范資金回收風(fēng)險(xiǎn)

要有效防范資金回收風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)就要全面做好房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)行情調(diào)查工作，時(shí)刻關(guān)注房屋市場(chǎng)供應(yīng)量、價(jià)格變動(dòng)等反應(yīng)供求狀況的指標(biāo)變化。在做好市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，對(duì)銷(xiāo)售成本、開(kāi)發(fā)建設(shè)成本等進(jìn)行正確核算，并結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際行情確定合適的銷(xiāo)售價(jià)格。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)采取有效的營(yíng)銷(xiāo)策略，做好營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃工作，注重營(yíng)銷(xiāo)場(chǎng)所、廣告投放等有助于房屋銷(xiāo)售的管理工作，努力提高房屋銷(xiāo)售量，加快資金周轉(zhuǎn)。在面臨房產(chǎn)市場(chǎng)低谷的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)一步做好市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，正確把握市場(chǎng)行情訊息，把握新的銷(xiāo)售切入點(diǎn)，如果近期內(nèi)市場(chǎng)行情沒(méi)有好轉(zhuǎn)趨勢(shì)，就應(yīng)該適當(dāng)調(diào)低價(jià)格，盡快實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售，收回資金，減小資金回收風(fēng)險(xiǎn)。

（五）合理制定收益分配政策，規(guī)避收益分配風(fēng)險(xiǎn)

隨意性的收益分配非常不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，還會(huì)給企業(yè)帶來(lái)新的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此，要規(guī)避收益分配風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)就要合理的制定收益分配政策，杜絕分配的隨意性。國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)要在綜合考慮企業(yè)自身資本結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金流狀況、盈利穩(wěn)定性等情況的基礎(chǔ)上，結(jié)合實(shí)際，制定出合理的收益分配規(guī)劃，以增強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部融資能力，降低融資成本，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康、穩(wěn)定發(fā)展。