房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范范文

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)管理 風(fēng)險(xiǎn)防范與控制 研究

一、前言

房地產(chǎn)公司想要平穩(wěn)地前進(jìn)和發(fā)展，財(cái)務(wù)管理方面的風(fēng)險(xiǎn)防范與控制是當(dāng)今迫切需要解決的首要問題。我國多數(shù)房地產(chǎn)公司都規(guī)模小、起步晚、規(guī)范化經(jīng)營程度低、受國家政策以及國際經(jīng)濟(jì)狀況影響大等特征，房地產(chǎn)公司在公司經(jīng)營和財(cái)務(wù)管理方面一直都承擔(dān)著十分巨大的風(fēng)險(xiǎn)，也缺乏行之有效的風(fēng)險(xiǎn)防范與控制措施和手段，公司的生存和發(fā)展都受到很多現(xiàn)實(shí)因素的制約和局限。在房地產(chǎn)建筑行業(yè)市場競爭日益激烈的環(huán)境下，健全公司財(cái)務(wù)管理體制，提高公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制能力，是保證公司不被淘汰的基礎(chǔ)和前提。

二、提高房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制的重要性認(rèn)識

我國的房地產(chǎn)公司起步較晚，公司經(jīng)營體制還沒有完全成熟，在實(shí)際房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和運(yùn)維過程中，常常發(fā)生許多問題。我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速但其中很多方面還不夠完善和成熟，如金融體系結(jié)構(gòu)和總體金融環(huán)境都對房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理造成一定風(fēng)險(xiǎn)。因此，需要房地產(chǎn)公司在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營時(shí)，科學(xué)預(yù)估財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，合理規(guī)劃財(cái)務(wù)管理，優(yōu)化財(cái)務(wù)管理制度，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成幾率和影響范圍。[1]

（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述

財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)主要指公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理結(jié)構(gòu)不科學(xué)、融資不合理致使公司面臨喪失債務(wù)償還能力的危機(jī)，造成房地產(chǎn)投資預(yù)期經(jīng)濟(jì)收益下滑的風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)又可以分為廣義上的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和狹義上的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（1）狹義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。狹義上的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，多指由于不當(dāng)使用公司財(cái)務(wù)杠桿，為房地產(chǎn)公司的正常項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營帶來經(jīng)濟(jì)收益發(fā)生大幅度波動的風(fēng)險(xiǎn)，甚至為整個(gè)房地產(chǎn)公司帶來破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

（2）廣義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。廣義上的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，多指房地產(chǎn)公司在其進(jìn)行資金的籌劃、融合、投放、運(yùn)營以及相關(guān)盈利的分配等財(cái)務(wù)管理活動時(shí)，因具體操作細(xì)節(jié)及各種實(shí)際因素導(dǎo)致公司的運(yùn)營、利潤以及發(fā)展等受到重大影響。

（二）提高財(cái)務(wù)管理的地位

明確財(cái)務(wù)管理工作在房地產(chǎn)公司運(yùn)行和管理當(dāng)中的核心地位。公司的運(yùn)營管理人員應(yīng)當(dāng)對公司的財(cái)務(wù)情況有全面的了解和掌握，重視提高資金的有效運(yùn)作能力，建立健全的財(cái)務(wù)預(yù)算系統(tǒng)，確保財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的決策、管理和執(zhí)行活動由專人負(fù)責(zé)，并確定相關(guān)人員的具體職責(zé)。讓財(cái)務(wù)管理在有序的、可控的環(huán)境中平穩(wěn)開展。[2]

（三）建立合理的財(cái)務(wù)管理理念

房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動普遍周期較長，包含土地的征收、競買到建筑立項(xiàng)、審核、施工、交付等多個(gè)階段。資金的流轉(zhuǎn)周期很長，周轉(zhuǎn)率也偏低，建筑項(xiàng)目的資金回收效率差。所以，加強(qiáng)房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金鏈管理，建立合理的財(cái)務(wù)管理理念和制度，避免發(fā)生因經(jīng)濟(jì)收益良好而盲目擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模給房地產(chǎn)公司帶來經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)象，提高公司的資金管理水平，保證公司的可持續(xù)性發(fā)展。

三、當(dāng)今我國房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理當(dāng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）財(cái)務(wù)管理不當(dāng)，造成公司負(fù)債現(xiàn)象

當(dāng)今我國的房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在貸款開發(fā)的現(xiàn)象，房地產(chǎn)公司開發(fā)某項(xiàng)建筑項(xiàng)目，資金來源主要是借貸，房地產(chǎn)開發(fā)借貸的資金量較大。當(dāng)公司所開發(fā)的項(xiàng)目相對大型，其負(fù)債的成本和償還壓力也越大。建筑工程項(xiàng)目上項(xiàng)時(shí)，因工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)制約，使項(xiàng)目發(fā)展成長期性問題，對房地產(chǎn)公司的資金回收以及債務(wù)償還造成很大困擾。[3]

（二）房地產(chǎn)公司缺乏合理的借貸計(jì)劃

我國現(xiàn)今房地產(chǎn)開發(fā)公司常急于將項(xiàng)目上項(xiàng)，但是在資金方面缺乏科學(xué)合理的規(guī)劃，對于公司的資金潛力缺乏正確評估，也沒有對公司負(fù)債情況的正視，而是采取盡最大可能從銀行和各事業(yè)單位當(dāng)中借貸資金的方式，維持公司的正常生產(chǎn)和施工，這種運(yùn)維模式會對房地產(chǎn)公司的投資帶來很大風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，公司取得項(xiàng)目的最初階段，沒有針對項(xiàng)目的需求和實(shí)際情況進(jìn)行科學(xué)合理的調(diào)研和分析，沒有制定合理的資金借貸計(jì)劃，就盲目上項(xiàng)，資金款項(xiàng)的發(fā)放和使用缺乏總體把控，增加了房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開發(fā)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不完善

我國很多房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)還很不完善，公司儲備資金與借貸資金比例不合理，導(dǎo)致公司最終收益受到一定影響。從事房地產(chǎn)開發(fā)的公司需要以足夠的資金儲備作為基礎(chǔ)，用以作為公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、“拿地”、開發(fā)和建設(shè)等活動的保證。房地產(chǎn)公司是否能夠在激烈的市場競爭當(dāng)中生存和發(fā)展，是否能夠高效優(yōu)質(zhì)地完成建筑項(xiàng)目的開發(fā)活動，與公司是否能夠適時(shí)的籌募到需要的資金有直接關(guān)系，是對房地產(chǎn)公司開發(fā)能力的直接體現(xiàn)，也是影響公司發(fā)展的重要因素。[4]我國的房地產(chǎn)公司多數(shù)使用自身儲備資金進(jìn)行“拿地”，再以土地作為抵押從銀行里借貸出大量的資金進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目施工，在這個(gè)借貸環(huán)節(jié)中，常發(fā)生借貸資金不能有效對接的現(xiàn)象，導(dǎo)致公司資金結(jié)構(gòu)不完善。

四、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制的措施探討

（一）完善房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)資金管理

我國房地產(chǎn)工程項(xiàng)目受經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會環(huán)境、施工環(huán)境和管理環(huán)境等條件的共同制約，開發(fā)時(shí)間長、資金投入量大等特點(diǎn)造成了房地產(chǎn)公司的高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營性質(zhì)。做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制目標(biāo)，需首先改善公司財(cái)務(wù)資金的管理制度，合理地調(diào)整和控制公司的負(fù)債情況。在完善財(cái)務(wù)資金管理過程中，需注意兩個(gè)方面：

（1）加強(qiáng)資金的預(yù)算。房地產(chǎn)公司可以將資金的預(yù)算與項(xiàng)目總體預(yù)算進(jìn)行相互結(jié)合，并將之運(yùn)用到公司的年度管理預(yù)算當(dāng)中，為公司總體資金的籌集、協(xié)調(diào)、運(yùn)作以及分配制定詳盡合理的年度規(guī)劃。

（2）加速資金的運(yùn)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)公司還應(yīng)當(dāng)加速資金運(yùn)轉(zhuǎn)速度，縮短資金運(yùn)轉(zhuǎn)周期，充分提高資金的有效利用率，以最少的資金投入保證多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的順暢間隔進(jìn)行，將資金進(jìn)行高效的周轉(zhuǎn)循環(huán)，緩解當(dāng)今銀行借貸縮緊政策給予房地產(chǎn)公司的壓力，平衡公司負(fù)債與收益的配比，良好防范和控制財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

（二）房地產(chǎn)公司應(yīng)具備一定的風(fēng)險(xiǎn)防范和處理能力

我國常對房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，易造成房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理發(fā)生強(qiáng)烈性、突發(fā)性風(fēng)險(xiǎn)，在公司面臨突如其來的政策風(fēng)險(xiǎn)或其他因素風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，財(cái)務(wù)管理應(yīng)當(dāng)具備相當(dāng)程度的風(fēng)險(xiǎn)防范應(yīng)變能力和風(fēng)險(xiǎn)處理能力。

（1）提高財(cái)務(wù)管理人員風(fēng)險(xiǎn)意識。強(qiáng)化房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理人員風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防意識，并調(diào)整財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)知識結(jié)構(gòu)，使其具備及時(shí)發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、并正確防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。

（2）健全和完善公司內(nèi)部控制機(jī)制。建立健全房地產(chǎn)公司的內(nèi)部控制機(jī)制。內(nèi)部控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是合理運(yùn)用籌資策略。房地產(chǎn)公司的籌資渠道多種多樣，應(yīng)根據(jù)內(nèi)外部條件的變化以及需求，堅(jiān)持投資回報(bào)穩(wěn)定原則，建立正規(guī)籌資委員會，明確財(cái)務(wù)管理權(quán)限，深入分析各類型籌資方案對公司財(cái)務(wù)管理的影響，運(yùn)用適合的財(cái)務(wù)杠桿，避免盲目借貸對公司財(cái)務(wù)造成過大壓力，采取群體決策避免個(gè)體決策的局限導(dǎo)致決策失誤。充分使用金融工具引進(jìn)新型融資。加強(qiáng)內(nèi)部控制、提高管理效率、保障財(cái)務(wù)安全，是實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營方目標(biāo)的直接途徑，也是抵抗經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)用手段。

（3）實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理預(yù)算化。房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)當(dāng)以開發(fā)項(xiàng)目預(yù)算和資金預(yù)算為基準(zhǔn)，綜合分析土地成本、資金運(yùn)轉(zhuǎn)、經(jīng)濟(jì)收益等方面，進(jìn)行科學(xué)合理的財(cái)務(wù)預(yù)算，對項(xiàng)目資金的投入和運(yùn)作應(yīng)從全局著想，作全盤性計(jì)劃，將資金使用根據(jù)實(shí)際情況做細(xì)致劃分和排序，制定可行性項(xiàng)目總體計(jì)劃和資金籌募計(jì)劃，對計(jì)劃內(nèi)容進(jìn)行認(rèn)真預(yù)算，并嚴(yán)格依據(jù)財(cái)務(wù)預(yù)算結(jié)果執(zhí)行計(jì)劃，提高項(xiàng)目投資決策準(zhǔn)確性和高效性，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，堅(jiān)持財(cái)務(wù)考核對項(xiàng)目所有經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行合理有效約束，發(fā)揮預(yù)算的財(cái)務(wù)預(yù)警功效，控制房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）進(jìn)行充分市場調(diào)研控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在我國的市場經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，房地產(chǎn)公司的經(jīng)營和發(fā)展一直伴隨著各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)。各種來源于市場的風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理產(chǎn)生了嚴(yán)重的影響，公司應(yīng)當(dāng)充分進(jìn)行市場調(diào)查和研究，科學(xué)分析市場風(fēng)險(xiǎn)程度。設(shè)立專業(yè)市場考察調(diào)研部門，設(shè)置專業(yè)市場調(diào)研人員對市場情況進(jìn)行調(diào)查研究，積極搜集和整理房地產(chǎn)市場的最新動態(tài)資訊以及市場容量狀態(tài)，了解市場需求，把握市場走向，以最新最快的信息搜集能力知道公司的項(xiàng)目開發(fā)活動。與此同時(shí)，房地產(chǎn)公司的市場調(diào)研部門還應(yīng)當(dāng)具備發(fā)掘潛在市場容量的能力和處理市場風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)變能力，清楚社會需求趨向和地方市場承受能力，將實(shí)時(shí)資訊有效傳遞給公司，以此控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率。

（四）建立具有實(shí)用性的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警方案

預(yù)警方案是公司避免或降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效手段和措施。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警方案在公司的財(cái)務(wù)管理當(dāng)中都有著重要作用。因此，房地產(chǎn)公司也應(yīng)該建立實(shí)用有效的財(cái)務(wù)預(yù)警察方案，確定公司財(cái)務(wù)警戒標(biāo)準(zhǔn)線，實(shí)時(shí)監(jiān)督經(jīng)營性質(zhì)負(fù)債與資產(chǎn)比例、償還期債務(wù)與公司現(xiàn)金數(shù)量的適配，將相關(guān)財(cái)務(wù)預(yù)警信息及時(shí)予以傳遞，并初步制定解決方案和措施。預(yù)警系統(tǒng)的功能有很多種，包括預(yù)測財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)征兆，提醒公司財(cái)務(wù)管理進(jìn)行的預(yù)防和控制；分析財(cái)務(wù)危機(jī)的成因，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大；總結(jié)風(fēng)險(xiǎn)因素彌補(bǔ)公司管理經(jīng)營缺陷，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)再次發(fā)生等。因此，在房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理當(dāng)中建立實(shí)用性和有效性兼具的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警方案，是十分重要的。

五、總結(jié)

房地產(chǎn)公司的平穩(wěn)運(yùn)營和發(fā)展是建立在財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的有效防范和控制基礎(chǔ)上的。房地產(chǎn)公司應(yīng)致力健全和完善自身的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范體制，制定科學(xué)有效的風(fēng)險(xiǎn)防范管理流程和制度，將風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防和控制能力不斷提高，使公司在市場競爭機(jī)制之下具有更為頑強(qiáng)的生命力和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

（作者單位為中垠地產(chǎn)有限公司）

[作者簡介：葛汝焱（1977―），男，山東德州人，大學(xué)，中級會計(jì)師，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。]

參考文獻(xiàn)

[1] 劉玉勉，姜發(fā)根.安徽中小公司法律風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制研究[J].合肥學(xué)院學(xué)報(bào)（社會科學(xué)版），2015，03（8）：51-56.

[2] 馮戈利，秦現(xiàn)生.航空制造公司中合同管理風(fēng)險(xiǎn)分析及控制應(yīng)用[J].生產(chǎn)力研究，2015，05（8）：133-136.

第2篇：房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；金融風(fēng)險(xiǎn)；問題；措施

作為我國國民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)基礎(chǔ)性強(qiáng)、關(guān)聯(lián)度大的資金密集型產(chǎn)業(yè)，因而，其發(fā)展和進(jìn)步，離不開金融機(jī)構(gòu)信貸資金的大力支持。但是，由于房地產(chǎn)價(jià)格的波動性較大、銀行業(yè)自身的缺陷等問題，給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展帶來不利影響的同時(shí)，嚴(yán)重阻礙了我國國民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，因此，解決房地產(chǎn)金融問題，及時(shí)防范和處理房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，成為推動我國國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長的強(qiáng)大動力之一[1]。

一、我國房地產(chǎn)金融中存在的問題

1、房地產(chǎn)的開發(fā)資金過度依賴于銀行貸款

作為一種資金密集型的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)資金過度依賴于銀行貸款，使得房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險(xiǎn)、融資信用風(fēng)險(xiǎn)主要集中于商業(yè)銀行，給商業(yè)銀行的發(fā)展帶來不利影響。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)估算，絕大部分的房地產(chǎn)開發(fā)資金和土地購置資金直接或者間接地來源于商業(yè)銀行的信貸。而且，通過土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款以及住房消費(fèi)貸款等形式，信貸資金主要集中于商業(yè)銀行，使得其直接或者間接的承擔(dān)了房地產(chǎn)市場中，各個(gè)環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，其中，以開發(fā)商貸款的風(fēng)險(xiǎn)為主，進(jìn)而給造成商業(yè)銀巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

2、消費(fèi)者的住房信貸存在著違約的風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)市場處于繁榮的階段，消費(fèi)者的消費(fèi)需求增加，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，但是，由于消費(fèi)者自身的承受能力有限，需要通過銀行信貸來滿足自身的消費(fèi)需求，從而給銀行業(yè)帶來一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在房地產(chǎn)行業(yè)繁榮階段，四大國有商業(yè)銀行的房地產(chǎn)住房抵押貸款的平均不良率較低，使得銀行業(yè)大力支持個(gè)人購房貸款，但是，由于我國的房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚、未建立個(gè)人誠信體系等問題，致使商業(yè)銀行不能及時(shí)、準(zhǔn)確的監(jiān)督和控制貸款人的貸款行為以及信用狀況，使得商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)增加[2]。

3、金融機(jī)構(gòu)自身經(jīng)營中存在的一系列的問題

目前，由于商業(yè)銀行把房地產(chǎn)信貸當(dāng)成一種優(yōu)良的資產(chǎn)，大力發(fā)展房地產(chǎn)信貸，并且在經(jīng)營業(yè)務(wù)上存在著急功近利的錯(cuò)誤傾向，例如，有的商業(yè)銀行降低對客戶資質(zhì)等級評定的門檻，簡化審查手續(xù)，加快審查速度，使得商業(yè)銀行存在著金融風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，在房地產(chǎn)貸款的發(fā)放過程中，有的商業(yè)銀行盲目樂觀的看待政府干預(yù)和政府擔(dān)保項(xiàng)目，甚至過度追捧政府干預(yù)和政府擔(dān)保項(xiàng)目，忽視項(xiàng)目所具有的風(fēng)險(xiǎn)性，給自身帶來不利影響。另外，很多的房地產(chǎn)企業(yè)依靠信托公司，按照銀行貸款的有關(guān)條款執(zhí)行信托，而在委托貸款方面，一些信托公司的經(jīng)營能力、管理水平等可能存在著不足，給房地產(chǎn)企業(yè)自身和商業(yè)銀行帶來負(fù)面影響。

二、防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的具體措施

1、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)抵押貸款的證券化

加快房地產(chǎn)行業(yè)抵押貸款證券化的進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)其證券化，可以有效的分散商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。所謂的住房抵押貸款證券化，是指金融機(jī)構(gòu)匯集和重組自身所持有的住房抵押貸款，經(jīng)由證券機(jī)構(gòu)，以現(xiàn)金方式購入證券，然后根據(jù)信用評級或者擔(dān)保，以證券形式為投資者提供貸款。在此過程中，商業(yè)銀行可以通過轉(zhuǎn)讓部分收益權(quán)的方式，及時(shí)回收資金，而證券投資者則從抵押貸款利益，獲得收益。因此，不斷加快住房抵押貸款的證券化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)其證券化，是防范和規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑。

2、積極發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的信托投資基金

加快房地產(chǎn)信托投資基金，解決房地產(chǎn)投資流動性差、投資門檻高的問題，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的融資，可以極大的緩解房地產(chǎn)行業(yè)過度依賴銀行業(yè)的局面。通過發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金，改善房地產(chǎn)企業(yè)融資困的狀況，擴(kuò)大投資者的范圍，減少金融風(fēng)險(xiǎn)，可以規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的行為，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

3、不斷提高金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)管理水平

銀行自身的經(jīng)營方式是自身生存和發(fā)展的前提，因此，銀行部門應(yīng)該制定科學(xué)的管理制度，不斷提高風(fēng)險(xiǎn)管理水平，以維護(hù)自身的穩(wěn)定發(fā)展。銀行應(yīng)該不斷完善房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的評估體系，建立信貸決策支持信息系統(tǒng)，加強(qiáng)內(nèi)部控制，加強(qiáng)與中介機(jī)構(gòu)之間的信息合作，以提高風(fēng)險(xiǎn)管理水平，及時(shí)防范和處理金融風(fēng)險(xiǎn)[3]。

三、總結(jié)

總而言之，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對于我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著至關(guān)重要的影響，因此，認(rèn)清房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動與金融風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系，建立完善的房地產(chǎn)金融體系，及時(shí)有效的防范和控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以不斷提高我國的整體經(jīng)濟(jì)水平。

作者:劉歡 單位:湖南外貿(mào)職業(yè)學(xué)院

參考文獻(xiàn)

[1]郝丁.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動與金融風(fēng)險(xiǎn)防范研究[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué),2016.

第3篇：房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；防范措施

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了長足的發(fā)展，全國各地相繼出現(xiàn)了所謂的“房地產(chǎn)熱”。但是，由于我國房地產(chǎn)行業(yè)的起步較晚，基礎(chǔ)不夠硬，發(fā)展規(guī)模還跟不上時(shí)展的要求，有些房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和運(yùn)行遠(yuǎn)沒有達(dá)到規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)，與國外較為成熟的房地產(chǎn)業(yè)之間存在較大的差距。因而，我國已經(jīng)出臺了相關(guān)的針對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策，以期為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供更好的政策支持和保障。但是，我國仍然有不少的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高，造成了較大的經(jīng)濟(jì)壓力，面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也較大。同時(shí)，當(dāng)前全球金融危機(jī)仍然沒有完全過去，這就使得我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更大的發(fā)展壓力。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分類及形成的原因分析

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)在我國發(fā)展的時(shí)間并不長，加之房地產(chǎn)企業(yè)自身的特殊性，其面臨著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一般來說，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的就是由于受到內(nèi)外部環(huán)境的不同影響，使得企業(yè)的財(cái)務(wù)系統(tǒng)出現(xiàn)了偏離預(yù)期目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)損失或者額外收益。它常常被分為廣義的和狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)兩種。由于廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)涵更利于從全局和全方位上來把握，因此，我們更多的考慮房地產(chǎn)企業(yè)廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)，我們認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般包含了這幾個(gè)方面：無力償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；再籌資風(fēng)險(xiǎn)；利率變動風(fēng)險(xiǎn)；通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)；稅率變動風(fēng)險(xiǎn)以及投資收回風(fēng)險(xiǎn)等多種情況。那么，房地產(chǎn)企業(yè)為什么會產(chǎn)生這么多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)呢？這是由于房地產(chǎn)企業(yè)自身資金量大，籌融資涉及的面廣，經(jīng)歷的經(jīng)濟(jì)環(huán)境又是復(fù)雜多變的。在這樣一個(gè)受到多種因素影響的大背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)就產(chǎn)生了較多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。究其原因，主要有這么幾個(gè)方面的因素：從宏觀方面來看，房地產(chǎn)企業(yè)較為容易受到國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的影響，未來走勢較為難預(yù)料。因此，作為資金量大，變現(xiàn)能力較低以及項(xiàng)目周期較長的房地產(chǎn)企業(yè)來說，當(dāng)前不夠成熟的市場環(huán)境導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資運(yùn)作上有一定的盲目性，政府調(diào)控房地產(chǎn)融資的政策進(jìn)一步加強(qiáng)，使得房地產(chǎn)企業(yè)籌融資變得愈加困難。作為一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)體系還不夠完善，到目前為止還沒有形成較為完整的會計(jì)核算體系。從微觀方面來分析，房地產(chǎn)企業(yè)很多對于自身的經(jīng)營狀況還缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算和財(cái)務(wù)分析，導(dǎo)致了財(cái)務(wù)分析結(jié)果無法真正起到較好的財(cái)務(wù)管理作用。這種缺乏較強(qiáng)的財(cái)務(wù)管理意識的現(xiàn)狀使得房地產(chǎn)企業(yè)到處盲目舉債，資本結(jié)構(gòu)不盡合理，導(dǎo)致了負(fù)債成本過高。此外，有些房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用控制不夠嚴(yán)格，往往把項(xiàng)目成本管理看作是簡單的單項(xiàng)成本控制與管理工作，導(dǎo)致了財(cái)務(wù)預(yù)算與成本管理偏差較大，影響了資金管理工作。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效防范措施

房地產(chǎn)企業(yè)在我國的發(fā)展歷程并不算長，加上房地產(chǎn)行業(yè)自身的經(jīng)營特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，其原因主要在于經(jīng)營環(huán)節(jié)過于復(fù)雜，對預(yù)算管理職能重視不足，資金管理低效，成本費(fèi)用控制不嚴(yán)，缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理意識，盲目舉債加重成本負(fù)擔(dān)，成本管理不力影響財(cái)務(wù)控制。認(rèn)真分析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)不同的理財(cái)環(huán)境和理財(cái)階段，把房地產(chǎn)企業(yè)的資本循環(huán)進(jìn)行籌資、投入、生產(chǎn)、分配四個(gè)節(jié)點(diǎn)上的風(fēng)險(xiǎn)分析。此外，由于宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控的不力，比如說金融宏觀調(diào)控政策，土地宏觀調(diào)控政策，稅收宏觀調(diào)控政策等的執(zhí)行不夠到位，這是由于我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理意識薄弱，對預(yù)算管理職能重視不足，內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)控機(jī)制不健全，資金管理低效以及成本費(fèi)用控制不嚴(yán)等。具體來說，我們可以從以下幾個(gè)方面來努力：（1）房地產(chǎn)企業(yè)首要的任務(wù)就是要不斷加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理觀念和作用，盡可能的強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理的地位，讓財(cái)務(wù)管理部門多參與到房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營活動當(dāng)中去，不斷的完善房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目管理工作。在不斷完善之前，房地產(chǎn)企業(yè)要注意增加投資項(xiàng)目決策的可行性分析，制定一套可行性分析報(bào)告，使得投資方案更為完善，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)還要充分了解各個(gè)部門的相關(guān)情況，拓展對于財(cái)務(wù)分析的領(lǐng)域。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要不斷提高企業(yè)管理者和財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)和能力，多提供機(jī)會并開發(fā)多種渠道讓管理者和決策者參加學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，從客觀的角度來分析自身情況和外部環(huán)境，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該努力提高對財(cái)務(wù)人員的管理和培訓(xùn)工作，除了專門進(jìn)行培訓(xùn)以外，還可以吸收具有較高素質(zhì)的財(cái)務(wù)人員。（2）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該認(rèn)真分析國家相關(guān)政策，一旦國家政策發(fā)生改變，房地產(chǎn)企業(yè)要能夠盡快的采取措施來調(diào)整財(cái)務(wù)管理手段，及時(shí)應(yīng)對國家相關(guān)政策的改變，最大限度的規(guī)避和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。比如說房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該選擇成本費(fèi)用較低的建設(shè)用地作為開發(fā)項(xiàng)目用地，盡可能的避免購置的土地空置或者閑置不用，造成資源的極大浪費(fèi)。國家也出臺了相關(guān)的新稅收政策，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該及時(shí)根據(jù)新規(guī)定調(diào)整和處理三項(xiàng)費(fèi)用，盡可能的避免不必要的損失。房地產(chǎn)企業(yè)還要針對當(dāng)前銀根縮緊的政策，及時(shí)改變自身的生產(chǎn)經(jīng)營模式，盡可能的依照穩(wěn)健發(fā)展的原則，多從中低價(jià)位、中小戶型的商品房中獲得應(yīng)得的利益。（3）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該著眼于整體利益，結(jié)合自身的行業(yè)特征和產(chǎn)品的特殊性，在項(xiàng)目開發(fā)之前就從整體效益出發(fā)，對成本進(jìn)行動態(tài)分析，從而分析出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性到底有多大，盡可能的從源頭上避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。此外，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)巨額投資的過程，籌融資任務(wù)尤其繁重，同時(shí)其資金周轉(zhuǎn)周期又較長。那么，針對這種特殊情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該構(gòu)建多元化的籌融資渠道，進(jìn)行組合式的投資，更為有效的協(xié)調(diào)多方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，盡可能的獲得更多更穩(wěn)定的投資收益。這種多元化的籌融資渠道包括了開發(fā)銀行以外的金融貸款業(yè)務(wù)，民間籌資，尋求海外有實(shí)力的資金團(tuán)體等，使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠以不斷優(yōu)化的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來充分發(fā)揮出負(fù)債的杠桿作用，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在合理范圍內(nèi)。（4）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要誘因之一就是其成本管理不夠到位，成本意識不強(qiáng)。因此，針對這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該全面加強(qiáng)對于企業(yè)自身的成本管理工作。應(yīng)該來說，房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用較高，以成本管理作為其核心的管理理念是企業(yè)順利發(fā)展的重要基礎(chǔ)。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定成本預(yù)算目標(biāo)，對成本費(fèi)用進(jìn)行正確的歸集和核算，對成本進(jìn)行深入的分析，重視基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集和整理等。房地產(chǎn)企業(yè)還要應(yīng)對復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境，建立財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。

總之，對于我國房地產(chǎn)行業(yè)這樣一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)來說，面對復(fù)雜多變的國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該正視自身的缺陷，采用宏觀和微觀的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測手法，并配之以風(fēng)險(xiǎn)回避策略，風(fēng)險(xiǎn)防范策略以及保險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁策略來將風(fēng)險(xiǎn)的損失程度降到最低。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行市場調(diào)研，防范市場風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)投資項(xiàng)目管理，控制投資風(fēng)險(xiǎn)，建立財(cái)務(wù)預(yù)警體系，加強(qiáng)和提高房地產(chǎn)企業(yè)決策者、財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)管理意識和綜合素質(zhì)，大膽而謹(jǐn)慎地利用金融衍生工具規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，把風(fēng)險(xiǎn)管理提高到企業(yè)管理的突出位置，避免財(cái)務(wù)危機(jī)，保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得穩(wěn)定、長期的經(jīng)濟(jì)效益。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]羅雙杰，張金峰．房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與對策[J]．經(jīng)濟(jì)技術(shù)協(xié)作信息．2008（4）

[2]任書芳，高樹嶺，張行貴．當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)現(xiàn)狀及管理建議[J]．時(shí)代金融．2006（4）

[3]于永順．企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范與管理[J]．企業(yè)導(dǎo)報(bào)．2009（6）：101

第4篇：房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范范文

雖然房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中占有極其重要的作用，但房地產(chǎn)投資及營銷過程中存在著復(fù)雜的不確定性因素。由于房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大、投資回收周期較長、變現(xiàn)能力差，房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的風(fēng)險(xiǎn)種類繁多。有些風(fēng)險(xiǎn)對地產(chǎn)市場的所有項(xiàng)目都會產(chǎn)生影響，如國家政治經(jīng)濟(jì)政策的變化、銀行利率的調(diào)整等；有些風(fēng)險(xiǎn)則只對某個(gè)或某幾個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生影響，如企業(yè)經(jīng)營管理狀況、房地產(chǎn)商品持有期的長短等；有些風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)投資者可以控制的，而有些風(fēng)險(xiǎn)則是無法回避和消除的。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)來源，將房地產(chǎn)營銷風(fēng)險(xiǎn)劃分為內(nèi)部操控風(fēng)險(xiǎn)及外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)兩大類。內(nèi)部操控風(fēng)險(xiǎn)主要包括以下幾個(gè)方面：從產(chǎn)品來上自身產(chǎn)品設(shè)計(jì)、質(zhì)量是否能夠達(dá)到和滿足業(yè)主需求；品牌的認(rèn)知程度及對客戶的吸引；售后服務(wù)鏈的完善。從企業(yè)來說包括內(nèi)控的制度的健全及完善；企業(yè)的控制力強(qiáng)弱；預(yù)見性及決策性是否正確。由于內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)主要是由于企業(yè)自身的建設(shè)及發(fā)展尚不完善，管理水平不到位引起的，因此只要做好內(nèi)控建設(shè)，提高全員素質(zhì)，利用管理手段可以得到穩(wěn)步提升。因此，不再詳加論述，下面主要探討對影響房地產(chǎn)企業(yè)最大的外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)較多主要包括市場風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)三大主要類型，結(jié)合筆者所在的房地產(chǎn)企業(yè)對這三種風(fēng)險(xiǎn)做簡要概述。

1、市場風(fēng)險(xiǎn)。市場風(fēng)險(xiǎn)是指市場中各類不確定因素所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，如建筑材料漲價(jià)、土地價(jià)格漲跌，例如我公司在東麗區(qū)華明鎮(zhèn)2007年購買兩塊地皮，其中一塊地建設(shè)時(shí)時(shí)逢奧運(yùn)會年，國家特別強(qiáng)調(diào)節(jié)能減排、治理污染及交通，造成建筑材料及人工費(fèi)大幅漲價(jià)，開發(fā)成本大幅增加，而原房屋定價(jià)已經(jīng)虧損，如果仍按原定價(jià)格銷售，則將造成較大虧損，而土地出讓協(xié)議又規(guī)定房屋價(jià)格，造成銷售困難。另一塊地皮，購買時(shí)樓面地價(jià)5，500元/平方米，算上開發(fā)成本，銷售價(jià)格應(yīng)在1萬元/平方米左右，但附近北京首創(chuàng)所開發(fā)的別墅項(xiàng)目，開盤價(jià)僅為9，600元/平方米，可想如果我公司繼續(xù)建設(shè)成為成片高層銷售將非常困難。

2、政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)商品更多地受到國家或地方政府政策和法令的限制。房地產(chǎn)市場是一個(gè)不完全競爭市場，并非完全市場化。不同的國家和地區(qū)對房地產(chǎn)的發(fā)展存在程度不同的干涉和限制。2011年來，央行連續(xù)六次提升存款準(zhǔn)備金率，并且緊縮銀根，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)企業(yè)貸款，以到達(dá)調(diào)解房價(jià)的目的，對房地產(chǎn)企業(yè)造成了嚴(yán)重的影響。我公司從下半年開始，貸款進(jìn)展極其緩慢，原定貸款計(jì)劃僅僅完成1/2，造成工程款都停止支付。

3、競爭對手風(fēng)險(xiǎn)。我公司在天津地區(qū)屬于較大企業(yè)，但是與萬科、恒大、富力，這些地產(chǎn)大鱷以及華潤、招商、遠(yuǎn)洋這些企業(yè)地產(chǎn)相比，無論在企業(yè)能力還是品牌戰(zhàn)略上均有較大的差距。例如，公司在南開區(qū)宜賓道開發(fā)一片商品房，不遠(yuǎn)處萬科開發(fā)假日風(fēng)情項(xiàng)目，雖萬科樓盤價(jià)格高于我公司開發(fā)樓盤，但萬科憑借其品牌優(yōu)勢及口碑，銷售情況非常好，而我公司樓盤銷售情況較差。

二、風(fēng)險(xiǎn)防范措施

1、提高自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力。中國有句古話，“修身養(yǎng)性平天下”，意思是一個(gè)人先把自己的身心鍛煉好，再談治理天下，首先經(jīng)營好自己的企業(yè)是提高自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力的重中之重，加強(qiáng)自身建設(shè)，完善各項(xiàng)制度，推行標(biāo)準(zhǔn)化、制度化、信息化，使得企業(yè)每一個(gè)決策，每一步前行，并不是憑空想象，而是經(jīng)過一系列的調(diào)查、研究、分析后的結(jié)果。

2、調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，合理價(jià)格定位。面對日益嚴(yán)峻的融資形式及市場風(fēng)險(xiǎn)，我公司的做法是調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)移開發(fā)重點(diǎn)，合理定價(jià)，多種渠道保證現(xiàn)金流。華明項(xiàng)目2塊地，第一塊地如果我公司直接開盤銷售，銷售情況將不容樂觀，我公司西側(cè)相同樓盤，早于我公司半年開始銷售，至今售房率不到50%。為此，我公司前期階段積極與各區(qū)房管局及企事業(yè)聯(lián)系，希望能夠整體買賣，結(jié)果27棟樓有8棟樓作為回遷房賣給河?xùn)|建委，由于華明鎮(zhèn)毗鄰空港，因此公司聯(lián)系空港幾家單位，對剩余樓盤進(jìn)行了整體銷售，雖然銷售價(jià)格較低，但由于整體銷售，資金回籠較快，節(jié)省了大量銀行貸款利息，解決了困擾公司2年的負(fù)擔(dān)；另一塊地由高層調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)，變更為別墅項(xiàng)目，使得銷售價(jià)格能夠得到一定的提升。雖然目前國家調(diào)控房屋價(jià)格，但國家鼓勵(lì)限價(jià)房及保障房建設(shè)，因此我公司將開發(fā)重點(diǎn)向“兩限”房轉(zhuǎn)移，以規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，特別是今年下半年，在西青區(qū)開盤的限價(jià)房項(xiàng)目一開盤即售罄，緩解了我公司的整體資金壓力。

第5篇：房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范范文

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)權(quán) 登記 風(fēng)險(xiǎn) 防范 控制

中圖分類號：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

一、我國房地產(chǎn)權(quán)登記中的風(fēng)險(xiǎn)

我國房地產(chǎn)權(quán)登記中的風(fēng)險(xiǎn)主要包括三個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)：第一，房地產(chǎn)制度本身不完善帶來的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為法律法規(guī)的不完善；第二，審查義務(wù)趨于嚴(yán)格帶來的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)權(quán)登記具體程序上的不足；第三，房地產(chǎn)登記中的當(dāng)事人帶來的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為當(dāng)事人偽造材料騙取登記等行為。

（一）審查義務(wù)規(guī)定不明確所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

在實(shí)踐中，以“房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)未盡到審查義務(wù)”為由提起的行政訴訟和在房地產(chǎn)登記糾紛中占據(jù)最大的比例。目前我國關(guān)于房地產(chǎn)登記的法律法規(guī)主要是《中華人民共和國物權(quán)法》、《房屋登記辦法》以及《土地登記辦法》等法律規(guī)范，其中《物權(quán)法》作為法律其效力最高，《房屋登記辦法》和《土地登記辦法》是全國性的部門規(guī)章，這些法律法規(guī)構(gòu)成了一個(gè)完整的房地產(chǎn)登記法規(guī)體系。在房地產(chǎn)登記法律體系中，《物權(quán)法》第12條規(guī)定，“登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）查驗(yàn)申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；（二）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請人；（三）如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。申請登記的房地產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看?！薄斗课莸怯涋k法》第18條則規(guī)定，“房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)申請登記材料，并根據(jù)不同登記申請就申請登記事項(xiàng)是否是申請人的真實(shí)意思表示、申請登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正，以及申請登記材料中需進(jìn)一步明確的其他有關(guān)事項(xiàng)詢問申請人。詢問結(jié)果應(yīng)當(dāng)經(jīng)申請人簽字確認(rèn)，并歸檔保留。房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為申請登記房屋的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，可以要求申請人補(bǔ)充材料?！倍凇锻恋氐怯涋k法》第十三條中規(guī)定“國土資源行政主管部門受理土地登記申請后，認(rèn)為必要的，可以就有關(guān)登記事項(xiàng)向申請人詢問，也可以對申請登記的土地進(jìn)行實(shí)地查看?！?從立法描述來看，我國《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》以及《土地登記辦法》等采取一種模糊態(tài)度，沒有明確規(guī)定房地產(chǎn)登記應(yīng)采取形式審查還是實(shí)質(zhì)審查，而是通過概括描述的方式規(guī)定登記機(jī)關(guān)應(yīng)盡的審查職責(zé)。 對于這種概括式的描述，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)與普通民眾之間對于登記機(jī)關(guān)的審查義務(wù)存在理解上的差異，所以經(jīng)常發(fā)生以登記機(jī)關(guān)未盡到審查義務(wù)的行政爭議糾紛，登記機(jī)關(guān)審查義務(wù)規(guī)定不明確成為了房地產(chǎn)權(quán)登記中最大的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）審查義務(wù)趨于嚴(yán)格產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

從司法實(shí)踐來看，越來越多的法院趨于要求登記機(jī)構(gòu)作實(shí)質(zhì)審查，法院傾向于將登記機(jī)構(gòu)的審查義務(wù)實(shí)質(zhì)化。 支持登記機(jī)構(gòu)所作的形式審查的法院一般認(rèn)為，登記機(jī)構(gòu)對這些材料的審核要求僅僅是申請人所提供材料符合法定形式條件即可。這些法定的形式包括但不限于：（1）申請書原件即房地產(chǎn)登記申請書，需經(jīng)轉(zhuǎn)讓人和受讓人兩人的簽名和印章；（2）雙方的身份證原件；（3）房地產(chǎn)權(quán)證書原件；（4）買賣合同或其他處分合同原件，或者公證文書；（5）契稅繳款書；（6）系爭房平面圖、宗地圖。法院認(rèn)為對申請人提交的文件真實(shí)性不應(yīng)由行政登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，而應(yīng)由申請人負(fù)責(zé)。只要當(dāng)事人提供的材料符合法條規(guī)定的條件，行政登記機(jī)構(gòu)就應(yīng)予以登記，即使這些文件是虛假的。只要登記機(jī)構(gòu)審查了文件的形式，法院就認(rèn)定登記機(jī)構(gòu)盡到了審查義務(wù)。

隨著《物權(quán)法》的實(shí)施以及配套規(guī)則的完善，法院可能會改變支持形式審查的立場。法院認(rèn)為《物權(quán)法》為登記機(jī)構(gòu)設(shè)定了實(shí)質(zhì)審查義務(wù)，從《物權(quán)法》所規(guī)定的登記錯(cuò)誤的責(zé)任承擔(dān)上分析，法院的這種認(rèn)識是成立的。從立法趨勢來看，越來越多的法律規(guī)范和規(guī)范性文件要求登記機(jī)構(gòu)采取實(shí)質(zhì)審查模式。例如舊《城市房地產(chǎn)管理法》沒有規(guī)定登記機(jī)構(gòu)審查轉(zhuǎn)移登記的程序，而新《城市房地產(chǎn)管理法》第十條不僅規(guī)定了審查程序，而且第二十七條規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)審查的程度和內(nèi)容。又如深圳市制定的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》也體現(xiàn)了對登記機(jī)構(gòu)嚴(yán)格審查義務(wù)的要求，且對登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任做了如下規(guī)定：因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，并建立了專門的賠償基金。

（三）當(dāng)事人過錯(cuò)所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

實(shí)踐中，經(jīng)常發(fā)生當(dāng)事人偽造、冒用文書、簽名和證件，以及以不正當(dāng)途徑獲得登記材料申請登記給第三人造成損害的現(xiàn)象，當(dāng)事人騙取登記的行為不但侵害了第三人的合法權(quán)益，同時(shí)也給房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的公信力帶來了損害。

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記一般由申請人向登記機(jī)關(guān)提出申請，經(jīng)登記機(jī)關(guān)受理、審核后，對符合法定條件的，由登記機(jī)關(guān)在房地產(chǎn)登記簿上辦理登記，并向申請人頒發(fā)權(quán)利證書。原則上，只要申請人的申請符合法律法規(guī)規(guī)定的條件，登記機(jī)關(guān)即應(yīng)予以辦理。但面臨的難題是：在偽造材料、證書及簽名等情況下，很容易導(dǎo)致核準(zhǔn)登記因?yàn)椴痪哂泻戏ㄐ曰A(chǔ)而被撤銷。一般認(rèn)為對申請人提交的文件真實(shí)性不應(yīng)由行政登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，而應(yīng)由申請人負(fù)責(zé)。只要當(dāng)事人提供的材料符合法條規(guī)定的條件，行政登記機(jī)構(gòu)就應(yīng)予以登記，哪怕這些文件是虛假的。 在司法實(shí)踐中，只要登記機(jī)構(gòu)審查了文件的形式，法院就認(rèn)定登記機(jī)構(gòu)盡到了審查義務(wù)。例外情形是，在形式審查中，如果登記機(jī)構(gòu)工作人員或者具有重大過失，應(yīng)當(dāng)查明而沒有查明登記文件的形式缺陷的，即有過錯(cuò)，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。另外，在當(dāng)事人過錯(cuò)申請登記案件中，登記機(jī)構(gòu)經(jīng)形式審查后所作的登記如果隨后經(jīng)證明為虛假而被法院撤銷，雖然登記機(jī)構(gòu)不必承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，但登記機(jī)構(gòu)的公信力將大打折扣。

二、房地產(chǎn)權(quán)登記中的風(fēng)險(xiǎn)防范與控制

防范與控制房地產(chǎn)權(quán)登記的風(fēng)險(xiǎn)，主要有三種方式：第一種，通過完善審查工作機(jī)制強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范與控制；第二種，通過完善登記程序強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范與控制；第三種，通過建立信息聯(lián)動機(jī)制強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范與控制。

（一）通過完善審查工作機(jī)制強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范與控制。

審查義務(wù)是房地產(chǎn)登記的核心內(nèi)容。對于房地產(chǎn)登記應(yīng)該遵循的程序、審查內(nèi)容等，法律都有比較明確的規(guī)定，如《中華人民共和國物權(quán)法》第12條規(guī)定了登記機(jī)關(guān)的審查義務(wù)，《房屋登記辦法》第18條作了進(jìn)一步規(guī)定。上述規(guī)章中的“查驗(yàn)”是指對申請登記的材料進(jìn)行檢查驗(yàn)收，主要目的在于審查材料是否齊備、是否有權(quán)利瑕疵等?！霸儐枴笔怯傻怯洐C(jī)關(guān)就與登記事項(xiàng)有關(guān)的問題向申請人提出，其主要目的在于核對登記申請人提交的材料，以確定材料的真實(shí)性。一般來說，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)必須履行法定、謹(jǐn)慎的注意義務(wù)，即須對申請人提供的材料加以審核確保書面材料無瑕疵，還須審查申請登記事項(xiàng)是否是申請人的真實(shí)意思表示、申請登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正等事項(xiàng)，經(jīng)過上述程序的審查是房地產(chǎn)登記行為合法有效的基本條件。

通過歸納上述法條，我們發(fā)現(xiàn)對于確定房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)審查義務(wù)的尺度和程度，立法是通過一種對具體事項(xiàng)概況描述的方式予以規(guī)定的，而并沒有一個(gè)清晰、統(tǒng)一的審查標(biāo)準(zhǔn)。這導(dǎo)致當(dāng)事人之間甚至當(dāng)事人與法院之間很可能產(chǎn)生責(zé)任承擔(dān)上的分歧，一旦發(fā)生爭端，即使房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)履行了上述法律法規(guī)中的審查義務(wù)，但由于與司法裁判中偏向?qū)嵸|(zhì)審查標(biāo)準(zhǔn)的不一致，仍可能承擔(dān)難以預(yù)測的法律風(fēng)險(xiǎn)。在司法實(shí)踐中，由于法院有主張登記機(jī)關(guān)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查的傾向，所以房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)審查義務(wù)，應(yīng)盡可能形成程式化的操作規(guī)范。不僅要審查申請人提交的材料是否齊全、是否符合規(guī)定的登記條件，而且要對申請登記事項(xiàng)是否是申請人的真實(shí)意思表示、申請登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正、司法機(jī)關(guān)及其他有權(quán)機(jī)關(guān)是否已對登記事項(xiàng)作出了相關(guān)的裁判或其他具有法律效力的行為等事項(xiàng)進(jìn)行審查，在必要時(shí)，還應(yīng)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查?？傊康禺a(chǎn)登記機(jī)關(guān)要不斷規(guī)范自己的登記行為，盡量避免法律風(fēng)險(xiǎn)。

（二）通過完善登記程序強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范與控制。

房地產(chǎn)登記中，登記類型具體包括總登記、初始登記、經(jīng)常登記，他項(xiàng)權(quán)利登記、設(shè)定登記、變更登記、注銷登記等等。不同種類的房地產(chǎn)登記的程序也并不一致，有必要根據(jù)不同的登記類型改進(jìn)登記工作。由于房地產(chǎn)登記分為種類繁多，但是進(jìn)行登記工作的卻是同一個(gè)登記機(jī)關(guān)，甚至是同一批登記工作人員。所以，有必要梳理各登記類型的登記程序，并針對各類型的登記實(shí)施不同的登記政策，這有利于明確房地產(chǎn)權(quán)利發(fā)生變動時(shí)登記應(yīng)當(dāng)注意的相關(guān)事項(xiàng)，做到有的放矢，為增強(qiáng)登記的公信力、維護(hù)房地產(chǎn)交易安全提供制度保障。

信息技術(shù)的發(fā)展，尤其是互聯(lián)網(wǎng)的擴(kuò)張正在引起政府管理的深刻變革。 對于房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)而言，利用互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)登記信息也便利其管理和保存信息，減少事務(wù)性工作。

（三）通過建立信息聯(lián)動機(jī)制強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范與控制。

從維護(hù)交易安全和交易秩序、保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)利的角度出發(fā)，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在登記工作中有必要和其他部門建立聯(lián)動機(jī)制，建立信息共享機(jī)制。在登記實(shí)踐中，對于經(jīng)常發(fā)生的偽造、冒用文書、簽名和證件的現(xiàn)象，需要專業(yè)的技術(shù)、方法和設(shè)備方能鑒定，登記機(jī)關(guān)并非專業(yè)的司法鑒定機(jī)構(gòu)，難以憑自身的技術(shù)力量作出準(zhǔn)確的判斷，在在偽造材料、證書及簽名的情況下，很容易導(dǎo)致核準(zhǔn)登記因?yàn)椴痪哂泻戏ㄐ曰A(chǔ)而被撤銷。所以，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)有必要和公安等其他部門實(shí)施信息共享，借助專業(yè)部門的專業(yè)手段輔助登記工作。另外，對于其他機(jī)關(guān)出具的相關(guān)證明文件，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)需要加強(qiáng)與出具證明文件的部門之間的配合和協(xié)調(diào)，盡量做到資源共享、信息銜接，尤其是電子數(shù)據(jù)的統(tǒng)一和銜接，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)證明文件的真?zhèn)巍?/p>

此外，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)可以建立相關(guān)信息的共享，以便房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)能夠知曉申請人的真實(shí)信息或者有關(guān)房產(chǎn)的真實(shí)信息，盡量避免申請人提交虛假材料騙取登記的情況發(fā)生。總之，由于房地產(chǎn)登記的復(fù)雜性以及牽涉面的廣闊性，涉及眾多部門的職能，各部門之間建立聯(lián)動機(jī)制，推進(jìn)各部門信息共享，既有利于房地產(chǎn)登記工作，也有利于其他各部門的相關(guān)工作。

（作者：深圳大學(xué)法學(xué)院憲法與行政法研究方向碩士研究生，研究方向：憲法與行政法）

注釋：

洪祖.略論物權(quán)變動與原因行為的區(qū)分原則[A].王利明.判解研究[C].北京：人民法院出版社，2003，145

江必新.全國法院再審典型案件評注（下）[M].北京：中國法制出版社，2011，754

王利明.民商法研究[M].北京：法律出版社，2001，261

第6篇：房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范范文

一、我國房地產(chǎn)金融中存在的問題

1、房地產(chǎn)的開發(fā)資金過度依賴于銀行貸款

作為一種資金密集型的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)資金過度依賴于銀行貸款，使得房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險(xiǎn)、融資信用風(fēng)險(xiǎn)主要集中于商業(yè)銀行，給商業(yè)銀行的發(fā)展帶來不利影響。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)估算，絕大部分的房地產(chǎn)開發(fā)資金和土地購置資金直接或者間接地來源于商業(yè)銀行的信貸。而且，通過土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款以及住房消費(fèi)貸款等形式，信貸資金主要集中于商業(yè)銀行，使得其直接或者間接的承擔(dān)了房地產(chǎn)市場中，各個(gè)環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，其中，以開發(fā)商貸款的風(fēng)險(xiǎn)為主，進(jìn)而給造成商業(yè)銀巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

2、消費(fèi)者的住房信貸存在著違約的風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)市場處于繁榮的階段，消費(fèi)者的消費(fèi)需求增加，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，但是，由于消費(fèi)者自身的承受能力有限，需要通過銀行信貸來滿足自身的消費(fèi)需求，從而給銀行業(yè)帶來一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在房地產(chǎn)行業(yè)繁榮階段，四大國有商業(yè)銀行的房地產(chǎn)住房抵押貸款的平均不良率較低，使得銀行業(yè)大力支持個(gè)人購房貸款，但是，由于我國的房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚、未建立個(gè)人誠信體系等問題，致使商業(yè)銀行不能及時(shí)、準(zhǔn)確的監(jiān)督和控制貸款人的貸款行為以及信用狀況，使得商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)增加。

3、金融機(jī)構(gòu)自身經(jīng)營中存在的一系列的問題

目前，由于商業(yè)銀行把房地產(chǎn)信貸當(dāng)成一種優(yōu)良的資產(chǎn)，大力發(fā)展房地產(chǎn)信貸，并且在經(jīng)營業(yè)務(wù)上存在著急功近利的錯(cuò)誤傾向。例如，有的商業(yè)銀行降低對客戶資質(zhì)等級評定的門檻，簡化審查手續(xù)，加快審查速度，使得商業(yè)銀行存在著金融風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，在房地產(chǎn)貸款的發(fā)放過程中，有的商業(yè)銀行盲目樂觀的看待政府干預(yù)和政府擔(dān)保項(xiàng)目，甚至過度追捧政府干預(yù)和政府擔(dān)項(xiàng)目，忽視項(xiàng)目所具有的風(fēng)險(xiǎn)性，給自身帶來不利影響。

二、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)波動以及防范金融風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑

（一）??對房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)波動的有效策略

1.適當(dāng)對房地產(chǎn)業(yè)的投資政策進(jìn)行調(diào)整，形成健康發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境

首先，改變投資主體的結(jié)構(gòu)，這是因?yàn)橥顿Y結(jié)果的變化會對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有一定的影響，并帶來周期性的變化。要想有效地應(yīng)對房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)波動，就必須堅(jiān)持職責(zé)清晰、產(chǎn)權(quán)分明的原則，并形成一套規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的有效機(jī)制，同時(shí)要依據(jù)企業(yè)自身的情況，來制定具體的實(shí)施措施。

其次，進(jìn)一步規(guī)范和健全政府部門的投資活動。眾所周知，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，政府部門的投資扮演著十分重要的作用，在一定程度上起到了引領(lǐng)的作用，同時(shí)，政府部門通過自身的投資行為，實(shí)現(xiàn)了管控房地產(chǎn)行業(yè)的目的。

2.提升對房地產(chǎn)價(jià)格變化的管控

房地產(chǎn)價(jià)格的變動是非常普遍和正常的現(xiàn)象，國家要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行分析以后，再對房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格進(jìn)行有效調(diào)控，然而調(diào)控并不是完全意義上的管理，如果房價(jià)的變動在正常范圍內(nèi)，國家就不需要對其進(jìn)行深入干預(yù)，因?yàn)檫@種正常的價(jià)格變動不僅能夠推動市場競爭水平的發(fā)展，還能提升房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

當(dāng)房地產(chǎn)和其附屬行業(yè)的價(jià)格一旦出現(xiàn)過高的情況或者是萬一存在脫離市場平均水平的現(xiàn)象，此時(shí)的政府部門就必須根據(jù)自身的情況進(jìn)行控制與調(diào)節(jié)，以此保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。因此，適當(dāng)?shù)牟扇≌{(diào)控手段來控制房地產(chǎn)的價(jià)格，能夠在一定程度上緩解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)中金融風(fēng)險(xiǎn)的策略

1.完善宏觀監(jiān)測的指標(biāo)系統(tǒng)。依照目前情況而言，完善金融預(yù)警的系統(tǒng)，才能有效控制房地產(chǎn)行業(yè)的供需關(guān)系，并分析現(xiàn)場的實(shí)際投資情況。通過有價(jià)值的指標(biāo)和真實(shí)數(shù)據(jù)，才可以更好的分析和監(jiān)測房地產(chǎn)所具備的金融風(fēng)險(xiǎn)，確保能夠完善相關(guān)的政策方針，以及正確引導(dǎo)貸款方面的投入。

2.構(gòu)建健全的個(gè)人征信系統(tǒng)。導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的一個(gè)重要的因素還包括個(gè)人信用系統(tǒng)不夠完善，同時(shí)，有一些房地產(chǎn)商存在嚴(yán)重的違約現(xiàn)象，這在一定程度上，對購房者自身還款的積極性產(chǎn)生一定的影響，由此，個(gè)人的住房貸款的違約率也在不斷攀高，致使銀行損失嚴(yán)重，這在一定程度上提高了金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率。構(gòu)建完善的個(gè)人征信系統(tǒng)的主要方式首先要個(gè)人信用調(diào)查系統(tǒng)必須要保證合理性和規(guī)范性融為一體，其次，良好的個(gè)人信用系統(tǒng)需要在一個(gè)有序的法律環(huán)境下實(shí)施進(jìn)行。

3.構(gòu)建全方位的投資途徑。房地產(chǎn)融資的主要是以銀行融資為主，這種單一融資方式導(dǎo)致房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)都集中在了銀行，因此，要根據(jù)具體的情況，通過拓寬融資渠道的方式，來構(gòu)建完善的合理的融資系統(tǒng)，進(jìn)而加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進(jìn)程。

第7篇：房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 金融風(fēng)險(xiǎn) 防范措施

近幾年，隨著我國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展與全球化的加劇，很容易出現(xiàn)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的問題。對于這種問題，我國也在慢慢完善相關(guān)機(jī)制以保障房地產(chǎn)行業(yè)能夠持續(xù)向上發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中房地產(chǎn)金融是其重要因素，因此防范金融風(fēng)險(xiǎn)不但決定了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展趨勢，還會對整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)與金融行業(yè)的持續(xù)發(fā)展造成深遠(yuǎn)影響。

一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的含義和類型

（一）金融風(fēng)險(xiǎn)含義

房地產(chǎn)金融的廣義是指房地產(chǎn)資金之間的流通，包含了房產(chǎn)金融與土地金融。而它的狹義是指與房地產(chǎn)開發(fā)與投資經(jīng)營相關(guān)聯(lián)的金融活動與投資活動。而金融風(fēng)險(xiǎn)指的就是房地產(chǎn)業(yè)在銀行的幫助下進(jìn)行籌措、融通、清算資金等相關(guān)金融業(yè)務(wù)時(shí)，因?yàn)楦鞣N突發(fā)問題而受到影響，使銀行在收益時(shí)不能夠達(dá)到預(yù)期收益，進(jìn)而需要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)損失，造成房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)類型

信用風(fēng)險(xiǎn)。主要指的是因借款人沒有能力償還或者不想償還，而出現(xiàn)的貸款利息不可以及時(shí)回收或根本沒有辦法回收的狀況。這種信用風(fēng)險(xiǎn)一般都會出現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)因房源銷售困難、投資周轉(zhuǎn)不暢或者因經(jīng)營不善導(dǎo)致虧損甚至倒閉等這些情況上面，如果借款的是個(gè)人，并且個(gè)人出現(xiàn)了收支減少、待業(yè)在家、支出更多或者亡故等因素也會導(dǎo)致沒有能力還款。

流動性風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樵诋?dāng)前金融機(jī)構(gòu)并沒有充足的運(yùn)轉(zhuǎn)資金與能夠隨時(shí)提現(xiàn)的資產(chǎn)，所以可能會出現(xiàn)無法償還到期債務(wù)，與無法滿足客戶提出要取出存款的要求，進(jìn)而承擔(dān)流動性風(fēng)險(xiǎn)。有部分流動性風(fēng)險(xiǎn)具有原發(fā)性，指的是在資產(chǎn)構(gòu)造里中長期資金貸款比例太大，現(xiàn)金等不能解決提款需求，同時(shí)又缺少資金融合的經(jīng)濟(jì)渠道與方法，從而使流通不暢；也有一些流動性風(fēng)險(xiǎn)具有繼發(fā)性，主要是因?yàn)樾庞蔑L(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)金融里有很多人是將房產(chǎn)作為貸款抵押品，而當(dāng)貸款人無法按時(shí)還取貸款時(shí)，銀行就會要求將抵押房產(chǎn)進(jìn)行處理以得到賠償，但是房產(chǎn)賣不掉就會導(dǎo)致銀行缺少相應(yīng)的資金用來解決提款等問題，這也會出現(xiàn)流動性風(fēng)險(xiǎn)。

匯率風(fēng)險(xiǎn)。如果在金融市場里出現(xiàn)外匯升值，就會導(dǎo)致本國貨幣在外貶值，而讓以外匯為主的債務(wù)出現(xiàn)家中的情況；如果情況剛好相反，就會讓用外匯計(jì)價(jià)的相關(guān)資產(chǎn)出現(xiàn)減少的情況。在進(jìn)行外匯買賣與收支時(shí)也有可能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，因此當(dāng)在房產(chǎn)金融里出現(xiàn)外匯或者外債的身影時(shí)，就有可能會出現(xiàn)外匯風(fēng)險(xiǎn)。

二、出現(xiàn)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的原因

（一）健全房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)機(jī)制

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)建設(shè)在不斷進(jìn)行完善，房地產(chǎn)市場也隨之在快速發(fā)展，兩者都具備了廣闊的發(fā)展前景，但是在當(dāng)前還沒有其他的專門針對房地產(chǎn)金融的法案，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢下，與房地產(chǎn)金融相關(guān)的規(guī)章制度應(yīng)該得到進(jìn)一步完善。

（二）房地產(chǎn)金融渠道單一，太過依賴銀行貸款

我國的房地產(chǎn)金融市場在經(jīng)歷了30年的發(fā)展之后，國內(nèi)銀行的相關(guān)體制建設(shè)漸漸成熟，但是房產(chǎn)開發(fā)所需資金大多依賴銀行貸款，既存現(xiàn)狀顯然會讓房地產(chǎn)金融出現(xiàn)更多的風(fēng)險(xiǎn)。目前我國銀行對于房地產(chǎn)行業(yè)的貸款方式主要有建筑貸款、房產(chǎn)資源開發(fā)貸款、儲備貸款與住房貸款等方式，所以，在房地產(chǎn)金融市場所運(yùn)轉(zhuǎn)的各項(xiàng)環(huán)節(jié)都會承擔(dān)其中運(yùn)行時(shí)可能會出現(xiàn)的信用與市場風(fēng)險(xiǎn)。而且，如果每項(xiàng)環(huán)節(jié)在運(yùn)轉(zhuǎn)的過程中產(chǎn)生差錯(cuò)就一定會給金融市場帶來不可估量的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）受益群體的利益訴求差異化

當(dāng)前我國國情決定了房地產(chǎn)金融市場的受益群體會有多元性，在這當(dāng)中包含了各階層政府、地產(chǎn)開發(fā)商、土地產(chǎn)權(quán)方、商業(yè)銀行和有住房需求的人等。這些受益群體在利益訴求方面存在著較大的差異，特別是房地產(chǎn)業(yè)在進(jìn)行市場化后，房產(chǎn)價(jià)值就會和受益群體之間有著千絲萬縷的聯(lián)系，在消費(fèi)者負(fù)擔(dān)不了高房價(jià)時(shí)，銀行不但會貸款給開發(fā)商同時(shí)還會提供貸款給普通消費(fèi)者，這又會讓銀行借貸身處風(fēng)險(xiǎn)之中，而且，在房地產(chǎn)金融市場里政府也占據(jù)了關(guān)鍵位置，因此要在利益和風(fēng)險(xiǎn)間找到支撐點(diǎn)。所以，房地產(chǎn)金融市場里受益群體的利益訴求決定了風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生幾率。

（四）個(gè)人住房貸款有潛在的違約風(fēng)險(xiǎn)

我國的個(gè)人征信系統(tǒng)已建立并在不斷完善，在當(dāng)中所包含的內(nèi)容越來越多，反映的信息情況越來越全面，因此銀行在對貸款人資產(chǎn)情況與貸款意圖進(jìn)行監(jiān)管調(diào)查時(shí)，會越來越方便，但隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，原有的客戶群體已發(fā)生很大變化，大量農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，也通過貸款方式解決住房問題，貸款客戶的人員組成變得多元化，但個(gè)人征信系統(tǒng)對這部分客戶的信息還不全面，這類客戶以往從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，個(gè)人信用信息沒有建立或不全面，使得銀行在貸款審批中無法借助個(gè)人征信信息來規(guī)避可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。另外，貸款客戶人員類型組成的的多元化，使得其還款來源也變得多樣化，還款的不穩(wěn)定性因素增加了，更容易導(dǎo)致客戶在申請按揭住房貸款后，出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）增強(qiáng)銀行的自身管理

銀行如果想防范自身的貸款風(fēng)險(xiǎn)那么在事前就應(yīng)該重視預(yù)防，不是在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后再想辦法解決。在貸款發(fā)出前，如果發(fā)生了開發(fā)商無法償還貸款的情況，那么銀行應(yīng)該立即將其抵押品沒收。但這種方法也是事后的補(bǔ)救，防范重點(diǎn)應(yīng)該還是事前控制。而另一面，需要強(qiáng)化監(jiān)控房地產(chǎn)行業(yè)貸款的各種細(xì)節(jié)。銀行一定要按照法律法規(guī)走流程，不能被利益蒙蔽了雙眼，發(fā)放貸款給不合標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)商，并需要強(qiáng)化認(rèn)識房地產(chǎn)金融市場的規(guī)律，不被金錢所誘惑，對銀行內(nèi)部進(jìn)行改革、改進(jìn)原有體制，并同時(shí)制定出科學(xué)合理的考核方式，施行權(quán)責(zé)合一的獎(jiǎng)罰制度。

（二）擴(kuò)展房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道

將房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道擴(kuò)展開來的目的是將銀行獨(dú)自承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)分給社會來共同承擔(dān)，主要方法有投資者自身承擔(dān)起房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的融資。當(dāng)前我國在房地產(chǎn)行業(yè)方面的主要融資方式有將貸款融資轉(zhuǎn)化為銀行貸款、資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)證券化、房產(chǎn)信托等多樣性融資渠道，是擴(kuò)展消費(fèi)者與房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道的重要方式，而且也能顯著減少房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)市場金融系統(tǒng)完備之后，房地產(chǎn)融資與個(gè)人貸款才可以在股權(quán)與債券融資中構(gòu)建完善的證券市場。在證券市場中，可以創(chuàng)新使用各種金融工具，其中包含了信托證券、投資基金等方面。這樣才能有效實(shí)現(xiàn)投資者在房地產(chǎn)市場中的融資渠道，進(jìn)而逐步分解對金融風(fēng)險(xiǎn)的分析。

（三）建立完善的市場機(jī)制

在我國現(xiàn)有的市場體系里，如果缺少了市場的監(jiān)督或者能力不足，就有可能出現(xiàn)資源配置不均衡的現(xiàn)象，導(dǎo)致部分收益?zhèn)€體把發(fā)展成本轉(zhuǎn)移到奉獻(xiàn)資源者身上，而這些人不但沒有辦法得到收益同時(shí)還需浪費(fèi)成本。房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險(xiǎn)主要是因?yàn)槭芤嫒后w之間的競爭，特別是有一些利益集團(tuán)無法對某些參與者產(chǎn)生約束力，最后出現(xiàn)利益失衡的現(xiàn)象。所以如果想防范房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險(xiǎn)就應(yīng)該建立高效率的約束機(jī)制，并通過平衡收益群體間的利益訴求，確保市場擁有相對公平，進(jìn)而完成風(fēng)險(xiǎn)和利益之間的平衡。

（四）完善個(gè)人信用評級機(jī)制

雖然我國現(xiàn)在建立了針對個(gè)人的信用評級制度，但是一般情況下都只會依靠道德約束與評判，如果在貸款過程中出現(xiàn)了違約問題，當(dāng)事人的要承擔(dān)的法律責(zé)任相對不會很嚴(yán)重，而銀行在其中的制約效力也會十分有限，所以，完善現(xiàn)有的個(gè)人信用評級制度是當(dāng)前銀行的首要任務(wù)，我國應(yīng)和國外已發(fā)展完善的個(gè)人信用評級機(jī)制看齊，建立信用調(diào)查、信用檔案等機(jī)制于一體的監(jiān)管制度，以有效的法律監(jiān)管個(gè)人貸款，增強(qiáng)違約風(fēng)險(xiǎn)成本，例如，銀行可以采取聯(lián)網(wǎng)的方式，在網(wǎng)上對涉嫌貸款違約的當(dāng)事人進(jìn)行公布，并同時(shí)取消其永久貸款資格；并強(qiáng)化對信用評級制度的使用，信用等級越高能夠得到的貸款金額越大，而且利息利率與貸款日期等都能夠相應(yīng)獲得優(yōu)待，以此方法完善信用評級機(jī)制，能夠有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

四、結(jié)束語

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)和金融產(chǎn)業(yè)之間的合作逐漸在深化開展當(dāng)中，由此便可以看出房地產(chǎn)行業(yè)只有擴(kuò)寬融資渠道才能夠防范與化解金融風(fēng)險(xiǎn)，除開傳統(tǒng)意義上的銀行投資，外來資金也應(yīng)成為我國房產(chǎn)金融業(yè)新的資金來源。銀行在進(jìn)行經(jīng)營改革時(shí)可以把潛在的貸款風(fēng)險(xiǎn)加入到考慮范疇。在此之外，政府之間也應(yīng)該將房產(chǎn)業(yè)中受益群體之間的各種訴求進(jìn)行平衡，并以順應(yīng)市場發(fā)展規(guī)律為前提正確掌握宏觀調(diào)控，使房地產(chǎn)金融市場能夠成功防范風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)展道路可以越來越穩(wěn)定。

參考文獻(xiàn)：

[1]湯磊.我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及防范[J].對外經(jīng)貿(mào)，2015，04

第8篇：房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范范文

一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須規(guī)范

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是一種嚴(yán)格的要件要式法律行為，即指轉(zhuǎn)讓主體要適格，轉(zhuǎn)讓的土地要經(jīng)批準(zhǔn)，要符合用地和城建規(guī)劃，土地使用權(quán)用途要具合法性，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)具備合法有效的土地使用權(quán)證，并已完成投入該地塊開發(fā)總金額的25%。

實(shí)踐中存在著大量的變相轉(zhuǎn)讓土地規(guī)避法律監(jiān)管的行為，如以土地聯(lián)建、合資入股、項(xiàng)目承包、合作建房、以土地承包開發(fā)的形式，以支付承包費(fèi)的形式掩蓋土地轉(zhuǎn)讓的事實(shí)變相轉(zhuǎn)讓土地，規(guī)避法律。這種承包合同中的一方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，不是共同開發(fā)房地產(chǎn)的行為，合同違法無效。也有企業(yè)以轉(zhuǎn)讓土地所代表的股權(quán)，卻不辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)、以土地入資或股份轉(zhuǎn)讓掩蓋地產(chǎn)買賣，這類股權(quán)轉(zhuǎn)讓必須辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

此外，個(gè)別地方政府在土地出讓合同中與第一手土地使用權(quán)受讓方約定必須由第一受讓方或本地開發(fā)商開發(fā)規(guī)定年限，如10年后才允許轉(zhuǎn)讓，以防止土地頻繁轉(zhuǎn)讓和保護(hù)地方利益。作為后手受讓方，特別是外地開發(fā)商更應(yīng)注意審查當(dāng)?shù)剞D(zhuǎn)讓方上手合同中有否此種限制條款，有的外地開發(fā)商對當(dāng)?shù)剞D(zhuǎn)讓方支付了地價(jià)款，卻得不到地皮，當(dāng)?shù)卣雒娓深A(yù)，還要通過訴訟向轉(zhuǎn)讓方追討地價(jià)款。

二、集體土地麻煩多

集體土地不許擅自轉(zhuǎn)讓。城鄉(xiāng)接合部的集體土地由于城市開發(fā)及輻射，地皮便宜且有升值潛力，縣鄉(xiāng)政府以低地價(jià)招商引資，村隊(duì)經(jīng)濟(jì)組織以農(nóng)民宅基地、自留地、飼料地等集體土地吸引城市企業(yè)前往投資項(xiàng)目、辦工廠、搞聯(lián)營，當(dāng)聯(lián)營體失敗，需要償債時(shí)，才發(fā)現(xiàn)集體土地不許擅自轉(zhuǎn)讓。國家壟斷土地一級市場，集體土地須經(jīng)國家依法征收后才能進(jìn)入二級市場買賣，補(bǔ)交國家土地收益之后，所剩余額才能用來償債。如果所剩余額不足以償債，此時(shí)聯(lián)營對方(村隊(duì)經(jīng)濟(jì)組織)再沒有別的財(cái)產(chǎn)，城市企業(yè)作為聯(lián)營一方承擔(dān)連帶責(zé)任，債務(wù)余額由城市企業(yè)承擔(dān)，這意味著城市企業(yè)又要增加償債份額。

鄉(xiāng)政府和村級集體組織擅自改變耕地用途，違規(guī)建賓館等旅游設(shè)施，違反國家保護(hù)耕地的基本國策，遲早被查處，資金被套牢。

開發(fā)商以發(fā)展高科技農(nóng)業(yè)，經(jīng)合法手續(xù)獲得土地（主要是耕地）的經(jīng)營，借口為上述項(xiàng)目建專家房、看守房超法律規(guī)定的比例建商品住宅、別墅出賣。郊區(qū)農(nóng)村舊村改造中不執(zhí)行土地整理和土地復(fù)墾的規(guī)定在村莊立體化改造之后空余的宅基地或耕地違法開發(fā)商品房。這類房產(chǎn)售出后，由于地皮違法辦不了產(chǎn)權(quán)證，引發(fā)購房人退房訴訟，一旦退房必然造成開發(fā)商資金損失。

有的開發(fā)商想通過兼并收購鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)來獲得企業(yè)腳下地皮，但不細(xì)審被兼并企業(yè)的合同文件，收購之后剛要搞開發(fā)，沒想到當(dāng)?shù)剞r(nóng)民出來干預(yù)。被兼并企業(yè)在以整體出賣自己之前已將這片土地賣給當(dāng)?shù)剞r(nóng)民17年使用權(quán)。收購方開發(fā)商要再等17年才能開發(fā)這片土地，這種收購是很失敗的，開發(fā)商沒有弄清這片土地存在著“一地二賣”的權(quán)利瑕疵，開發(fā)商作為后一買賣合同的買方要讓位于在先的權(quán)利人。

三、建立重大經(jīng)營活動法律審查機(jī)制

法制部門、公司律師要全面介入經(jīng)營管理活動，提供優(yōu)質(zhì)高效的法律服務(wù)，切實(shí)把好法律審查關(guān)預(yù)防、減少企業(yè)經(jīng)營或決策風(fēng)險(xiǎn)。首先要健全采購、銷售機(jī)制，預(yù)防、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)法制部門和公司律師應(yīng)全程介入，審查合同等法律文書及法律手續(xù)的合法性和規(guī)范性，并簽署法律意見，并負(fù)法律責(zé)任，以降低物資成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。對于重大工程項(xiàng)目，從方案設(shè)計(jì)到工程施工、監(jiān)理，要采用招投標(biāo)的方式進(jìn)行，企業(yè)法律顧問、公司律師和項(xiàng)目責(zé)任人要實(shí)行工程項(xiàng)目終身負(fù)責(zé)制，減少項(xiàng)目失誤，提升工程質(zhì)量。其次，依法加大對外欠款的清理力度，維護(hù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)權(quán)益。組織由專門法律服務(wù)人員參與的追討債務(wù)小組，建立目標(biāo)責(zé)任追究制度，對應(yīng)收賬款重新梳理分類，對陳賬老賬，采取各種法律手段，通過拍賣劃撥、以物折抵、延續(xù)債權(quán)等方式進(jìn)行回收。最后，對各項(xiàng)開支行為進(jìn)行嚴(yán)格審計(jì)和法律審查，杜絕違法開支現(xiàn)象；對重大工程建設(shè)項(xiàng)目則委托律師事務(wù)所和會計(jì)師事務(wù)所等社會中介機(jī)構(gòu)審計(jì)，提高透明度，防止暗箱操作，規(guī)范投資行為，提高投資效益。

四、融資擔(dān)保需慎重

某地產(chǎn)公司與澳門某公司有意合作經(jīng)營某商貿(mào)大廈的經(jīng)營項(xiàng)目，雙方就所關(guān)心的合作前景、投資比例進(jìn)行了談判，最后雙方同意成立一個(gè)注冊資金為1.5億人民幣的合資企業(yè)，約定雙方投資比例為：地產(chǎn)公司35%，澳門公司65%。合同簽訂后，地產(chǎn)公司與澳門公司第一期投資及時(shí)到位，新機(jī)構(gòu)也已正式運(yùn)行，不久，澳門公司以發(fā)展該項(xiàng)目為由，向美國花旗銀行申請貸款1000萬美元，在辦理貸款手續(xù)時(shí)，澳門公司及銀行根據(jù)該項(xiàng)目合作合同規(guī)定，要求廣州公司具結(jié)擔(dān)保書，該項(xiàng)目的合作合同有條款規(guī)定：“乙方（澳門公司）如果為投資需要向銀行貸款時(shí)，由甲方（地產(chǎn)公司）提供擔(dān)?！薄４撕贤瑮l款對中方地產(chǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)甚大且不公平，外商境外借款，賺錢贏利他分紅，如經(jīng)營虧損還不上借款，中方單方擔(dān)保，外商不承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)，由中方單方還款。如要為外商境外貸款作擔(dān)保必須相應(yīng)設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)劃分和自我保護(hù)條款，如設(shè)置共同還債條款，設(shè)置特別提款權(quán)條款，雙方共同簽字才能提款，款項(xiàng)必須進(jìn)境內(nèi)合資公司賬戶，設(shè)置反擔(dān)保條款，將外商在境內(nèi)可供扣押的實(shí)物財(cái)產(chǎn)反擔(dān)保給中方，或?qū)⑼馍淘诤腺Y公司中的股權(quán)反擔(dān)保質(zhì)押給中方，此案中外商的股權(quán)價(jià)值9750萬人民幣，擔(dān)保8300多萬人民幣貸款的債務(wù)額還是可以的。但要考慮股權(quán)的貶值問題，股權(quán)的價(jià)值取決于企業(yè)經(jīng)營的好壞，企業(yè)經(jīng)營的好，股權(quán)有權(quán)，股價(jià)有價(jià)；企業(yè)經(jīng)營的不好，股權(quán)無權(quán)，股價(jià)無價(jià)，股權(quán)難以變現(xiàn)受償，即使全部接受也無意義。

五、“假按揭”合同違法

開發(fā)商串通內(nèi)部員工或親屬甚至用錢收購身份證，偽造身份證偽造假購房人，從銀行借款購房，與銀行簽按揭合同。開發(fā)商通過“假按揭”獲得銀行貸款后，如能順利經(jīng)營項(xiàng)目，建房后售出可還銀行貸款。但多數(shù)情況是開發(fā)商無法還款，而借款人也以沒有真實(shí)購房為由主張合同無效拒絕償還銀行貸款，銀行貸款償還風(fēng)險(xiǎn)極大。開發(fā)商抱著有錢就還無錢就賴的態(tài)度。“假按揭”已成為房地產(chǎn)行業(yè)中獲得銀行資金的“公開的秘密”，許多開發(fā)商爭相仿效的捷徑。開發(fā)商有一種僥幸心理，認(rèn)為雖然是“假按揭”所籌款項(xiàng)，但用于房地產(chǎn)開發(fā)，并非用于非法目的而不會受到法律制裁。此類“假按揭”合同是在銀行不知情的情況下所簽，違背銀行的真實(shí)意思表示，開發(fā)商與假購房人串通，偽造虛假事實(shí)，以合法形式掩蓋非法目的的騙取貸款的行為，合同無效，屬于開發(fā)商與假購房人對銀行的欺詐行為，如情節(jié)嚴(yán)重還可能被認(rèn)定為詐騙罪。

六、謹(jǐn)防施工商墊資風(fēng)險(xiǎn)

施工商為攬工程帶資入場墊資施工，完工后開發(fā)商不能給付工程款，按合同法規(guī)定施工單位有權(quán)留置已建工程，拍賣所得可用于優(yōu)先償還工程款。但令施工單位沒想到的是開發(fā)商早已將在建工程出賣，購房人已付房款對房屋主張所有權(quán)。在此沖突中法規(guī)已明文規(guī)定如購房人已付50%以上的房款，優(yōu)先保護(hù)購房人對房屋的所有權(quán)。所以施工單位實(shí)現(xiàn)法定工程拍賣抵押權(quán)時(shí)常受到保護(hù)購房人所有權(quán)，維護(hù)社會穩(wěn)定法律價(jià)值取向的限制。因此施工商墊資施工必須事先審查在建工程是否已被開發(fā)商以期房或現(xiàn)房的形式賣出，否則將來難以保證追回工程款。

七、物業(yè)管理法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

小區(qū)建筑物上墜落物、脫落物砸傷人、車，物業(yè)公司是否有責(zé)任？物業(yè)公司是小區(qū)建筑物外立面管理人，對小區(qū)樓頂、樓外的潛在危險(xiǎn)應(yīng)有識別防范風(fēng)險(xiǎn)和加強(qiáng)管理的義務(wù)，如玻璃門窗裝修問題向居民和裝修公司明確警示，應(yīng)盡必要注意義務(wù)定期檢查,教育通知居民，建立必要的規(guī)章制度約束裝修公司及居民防范墜落物、脫落物砸傷人、車。如物業(yè)公司未盡必要注意和管理義務(wù)應(yīng)要承擔(dān)一定法律責(zé)任。

小區(qū)內(nèi)大風(fēng)刮倒枯樹壓斷電線，過往行人遭電擊身亡，小區(qū)內(nèi)水井、水溝、花房水深兒童溺水，護(hù)欄尖銳刺傷兒童，電源暴露兒童游玩觸電等等。如物業(yè)公司能夠證明自己已盡必要注意義務(wù)和管理義務(wù)，已采取必要的管理措施仍無法防止此類事故發(fā)生，物業(yè)才可能減免法律責(zé)任。 所以物業(yè)公司必須對危險(xiǎn)的非公共場所加強(qiáng)管理，設(shè)置警示標(biāo)志、圍欄，盡必要注意義務(wù)識別處理危險(xiǎn)源。像上述案例中由于是低壓電線，枯樹因大風(fēng)壓斷電線供電局無責(zé)，但對于物業(yè)公司而言，如遇大風(fēng)吹倒枯樹壓斷電線之結(jié)果完全可以事先預(yù)測，并應(yīng)采取相應(yīng)防范措施以防止此類事故發(fā)生。

第9篇：房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資成本；風(fēng)險(xiǎn)防范

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）11-0036-02

引言

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展早于金融業(yè)，但是卻在金融業(yè)發(fā)展之后才得到迅猛發(fā)展。近年來，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)更是密切相關(guān)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)離不開金融業(yè)，甚至成為了金融投資中另類投資組合的一部分，牽一發(fā)而動全身，都隨著經(jīng)濟(jì)周期的波動而波動。房地產(chǎn)業(yè)行情好，說明貨幣政策寬松，投資資金充足，投資機(jī)會相應(yīng)增多，證券業(yè)、銀行業(yè)、基金和保險(xiǎn)等金融行業(yè)也可以得到很多發(fā)展機(jī)會，資金流動性增強(qiáng)，可以保證資源的有效分配，把有限的資源分配到無限的投資機(jī)會中的最高效的機(jī)會上去，從而發(fā)揮資源的最大效用。

管理高效的房地產(chǎn)企業(yè)會利用與金融業(yè)聯(lián)系緊密的優(yōu)勢，抓住發(fā)展機(jī)會，從金融資本市場獲取資金，發(fā)展壯大自己的企業(yè)。但是對于大部分房地產(chǎn)企業(yè)來說，對于開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該融資多少、如何融資、采取不同的融資方式會有什么融資風(fēng)險(xiǎn)、對于融資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該如何防范等問題都并沒有一個(gè)清晰的認(rèn)識。大部分企業(yè)都存在處于借貸中的不利地位、融資渠道單一、自有資金不足、融資成本管理不完善等問題，對這些問題進(jìn)行分析探討，可以得到提高經(jīng)營效益、融資方式多元化、改善融資條件、加強(qiáng)融資成本管理等改善現(xiàn)狀的措施。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資成本現(xiàn)狀

（一）借貸中處于不利地位

銀行作為借貸方要考慮的因素很多，如貸款方的信用額度、貸款額度、還款情況、經(jīng)營情況，擔(dān)保人信息等。目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)不是上市企業(yè)，企業(yè)的經(jīng)營者和所有者都是同一個(gè)人。這種情況下，當(dāng)企業(yè)獲得項(xiàng)目開發(fā)貸款資金時(shí)，如果企業(yè)所有者不將資金用于項(xiàng)目開發(fā)而是用于其他高風(fēng)險(xiǎn)投資，就會形成違約成本低、違約機(jī)會多、違約風(fēng)險(xiǎn)大的局面。同時(shí)，由于經(jīng)營情況和資金使用情況等信息披露不充分、企業(yè)經(jīng)營情況不穩(wěn)定、管理者信用備案不全面等原因，企業(yè)向銀行申請貸款的時(shí)候，銀行會因?yàn)檫@種嚴(yán)重的信息不對稱承擔(dān)更多的風(fēng)險(xiǎn)，在對企業(yè)發(fā)放貸款時(shí)就會有更多顧慮，同時(shí)會對企業(yè)進(jìn)行多方面的限制，而且還會提高貸款的利率，也就會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本增加。

（二）融資渠道單一

銀行貸款、商品房預(yù)售和施工墊資占了目前房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)總資金的80%，其中銀行貸款占了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)總資金的60%，這種單一的融資渠道顯然有很大的融資風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)企業(yè)周期性經(jīng)營效益不好、資金流動受限，貸款還款不及時(shí)，就會導(dǎo)致企業(yè)在銀行的貸款信用降低，給以后的貸款帶來更多的限制。如果企業(yè)在銀行規(guī)定時(shí)間內(nèi)都不能還款，銀行就會強(qiáng)行使企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)清算程序。商品房預(yù)售依托于市場環(huán)境，行情好預(yù)售情況就好，預(yù)售額就多；行情不好預(yù)售情況就不好，預(yù)售額就少。資金的這種不確定性會給融資帶來很大風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，國家有關(guān)部門近年來依次公布多項(xiàng)禁令，明令禁止建筑企業(yè)墊資施工。以上種種，都給企業(yè)的融資帶來很大風(fēng)險(xiǎn)。

（三）自有資金不足

目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的資本金投入普遍小于總投資的20%，平均的資產(chǎn)負(fù)債率在85%左右。這樣的資本結(jié)構(gòu)并不是企業(yè)有意為之，而是迫于無奈。每個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)到施工再到銷售完成，都必須匹配相應(yīng)的預(yù)算開支，企業(yè)的資金基本沒有閑置狀態(tài)。當(dāng)為新的項(xiàng)目開發(fā)融資時(shí)，企業(yè)自身能夠投入的資金自然沒有太大額度。

根據(jù)融資順序的理論，任何企業(yè)都會首選內(nèi)部融資，當(dāng)內(nèi)部融資不能滿足融資額度要求時(shí)才會選擇外部融資，而外部融資中的債務(wù)融資和股權(quán)融資又首選債務(wù)融資，因?yàn)閭鶆?wù)融資不會稀釋企業(yè)的股權(quán)，而且債務(wù)融資的手續(xù)相比股權(quán)融資更簡單，因此，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都放棄了股權(quán)融資的方式，導(dǎo)致自有資金不足。

（四）融資成本管理不完善

我國目前各房地產(chǎn)企業(yè)雖然規(guī)模不同，但是管理機(jī)制類似，管理能力也相似。管理者們在融資成本管理方面的表現(xiàn)都不盡如人意。融資結(jié)構(gòu)的不合理、融資成本過高、資金融入與支出的不配合還有成本等原因，都說明融資成本管理系統(tǒng)漏洞百出，融資成本管理人員的不專業(yè)、企業(yè)融資管理的不完善，加劇房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)，無法為后續(xù)的項(xiàng)目開發(fā)提供保障。

（一）提高經(jīng)營效益