房地產(chǎn)企業(yè)資金管理制度精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)企業(yè)資金管理制度范文

關鍵詞:經(jīng)濟新常態(tài)；房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理

一、當下房產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)的資金管理現(xiàn)狀

(一)制度方面

制度是管理執(zhí)行的基石。房地產(chǎn)企業(yè)具有資金規(guī)模較大，周轉周期較長的特點，制度的建立和不斷完善是其管理執(zhí)行力度和效果的根本保證。當下我國房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理的制度建立和設計方面存在著一定的不足，主要體現(xiàn)在制度的建立缺失和設計的不合理兩個方面。對于關系到制度有無的問題，制度的建立是企業(yè)進行資金管理的第一步，是管理工作的開始和出發(fā)點。當下我國的房地產(chǎn)企業(yè)，除去具有較大規(guī)模的企業(yè)外，部分規(guī)模較小或者存續(xù)時間較短的企業(yè)在這方面的建設有一定的滯后性，一方面是由于“不需要”的意識導致；另一方面是由于“不知道從何下手”的技術性問題導致。這就是另一方面的問題，企業(yè)建立的資金管理制度存在著一定的合理性和科學性的問題，這就給后面的執(zhí)行帶來了較大的問題。綜合各個方面的因素分析，技術性方面的缺失和不足主要是由于人才和建立的決心導致，這個在下面的“技術方面”會進行詳細的闡釋和分析。

(二)技術方面

正如上文所述，房地產(chǎn)企業(yè)在建立自己的資金管理制度的時候，會通過自己的人才隊伍，然后根據(jù)自身的建設目的、自身企業(yè)的運營特點和所處的行業(yè)地位來進行較為有針對性的建設。但是，受到人才能力的限制，以及相關建設的目的和行業(yè)地位等具體環(huán)境的判斷研究的不準確，企業(yè)所建立的資金管理制度會存在著一定的缺陷和不足。這種不足主要體現(xiàn)在兩個方面，一個是技術層面的不先進和不科學，另一個是脫離實際情況。

(三)執(zhí)行方面

任何的制度在建立之后，都需要在不斷的實踐中進行總結和反思，以期在這個過程中進行不斷的完善和修正，以期達到預期的制度設計效果和目的。對于資金管理來講，就是達到降低資金使用成本和使用風險，保證企業(yè)資金使用安全的目的?？傮w來說，當下房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理執(zhí)行情況不容樂觀，除了較大規(guī)模的企業(yè)之外，部分企業(yè)的資金管理執(zhí)行情況還處在“走形式”階段，歸根結底，這種情況的發(fā)生一方面是由于企業(yè)的相關執(zhí)行人員的認識程度沒有到位，另一方面，也是企業(yè)所設計的資金管理制度在執(zhí)行之后沒有明顯的效果，足以讓相關管理和執(zhí)行人員認識到這種管理方式起到的巨大積極作用，這就給制度和管理方式的推廣和完善帶來較大的問題。

二、案例分析

在經(jīng)濟新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)也開始積極探索具有較強適應能力的資金管理方式，其中具有一定創(chuàng)新思維的是“動態(tài)資金管理”，就企業(yè)本身來講，青島市市南區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)在適應經(jīng)濟新常態(tài)所展現(xiàn)出來的措施和態(tài)度，值得研究。總體來講，青島市市南區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)深知房地產(chǎn)市場在經(jīng)濟新常態(tài)的當下，面臨著銷售和資金壓力，更加需要企業(yè)練好內功，做好防范和管理工作。具體來講，該區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)深刻把握動態(tài)資金管理即是以成本控制為中心，通過合約規(guī)范，實現(xiàn)全過程、全局、全方位的資金成本管理，做好資金流分析，特別是動態(tài)和靜態(tài)現(xiàn)金流的相結合的分析方式，提升企業(yè)內部控制資金成本和風險的能力和效果，促進房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟新常態(tài)下的資金管理能力提升，保證企業(yè)的資金使用安全。

三、經(jīng)濟新常態(tài)下的房地產(chǎn)企業(yè)資金管理建議和措施

(一)制度方面

針對制度方面，房地產(chǎn)企業(yè)應該引起足夠的重要，要充分認識到企業(yè)的資金管理制度的設計和完善是資金管理工作的開始和基點，這基本決定著后期執(zhí)行的效果和效率。總體來講，企業(yè)在進行資金管理制度設計和建立的時候，需要積極引進相關的技術人才，積極和先進的企業(yè)進行交流和學習，提升自身對資金管理的認識和理解，增強自身對于資金管理制度的設計和完善能力。另一方面，也要增強企業(yè)對于自身發(fā)展特點和所處階段的解讀能力，充分把握這樣的發(fā)展特征，并將這種特征積極的融入到制度的建設中去，建立起具有自身特色的資金管理制度，為資金管理能力的提升奠定良好的基礎。

(二)技術方面

對于技術方面來說，企業(yè)應該積極的引進相關的人才和培訓體系，建立自身的知識和技能儲備中心，為企業(yè)建設和完善資金管理制度做好充分的準備工作。同時，企業(yè)應該積極和先進的企業(yè)建立良好的交流機制，就資金管理各個方面的問題進行較好的交流，相互學習，取長補短，實現(xiàn)資金管理能力提升的共贏局面。更為重要的是，企業(yè)應該在引進人才和相互交流的基礎上，建立起自身的研究中心，這里可以不僅僅針對資金管理，可以面向企業(yè)各個方面的內部管控，做好這樣的研究中心，有利于時刻保持在管理理念和管理方式方面的不斷更新，提升管理效率和效果。

(三)執(zhí)行方面

在執(zhí)行方面，企業(yè)應該積極建立相關執(zhí)行督查制度和體系，不僅僅要對具體的執(zhí)行人員進行嚴格的篩選，選擇那些具有相當?shù)膱?zhí)行能力、技術能力、責任心的人員，還要對其進行系統(tǒng)的執(zhí)行前培訓，夯實執(zhí)行基礎。另外，也要對相應的管理人員進行反向的約束，建立起良好的上通下達信息流通機制，積極反饋執(zhí)行情況，做好應急解決措施準備，降低執(zhí)行相應時間。

四、結束語

在經(jīng)濟新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著的內外部環(huán)境正在發(fā)生著較大的不同，企業(yè)在積極適應這種新常態(tài)的時候，需要不斷的根據(jù)具體的情況積極調整策略。對于資金管理來說，其重要性不言而喻，是房地產(chǎn)企業(yè)積極迎接挑戰(zhàn)的重要方面?？傮w來講，房地產(chǎn)企業(yè)首先應該深入的研究當下所面臨著的經(jīng)濟新常態(tài)環(huán)境，把握其特點和不同，然后積極研究當下企業(yè)在資金管理方面的不足和問題，特別是和經(jīng)濟新常態(tài)的特點不相適應的地方。最后，要積極學習先進地方和先進企業(yè)的經(jīng)驗和教訓，結合自身的特點進行制度的設計等等。具體來講，企業(yè)應該在制度設計和完善方面，積極引進相關的技術人才，學習先進經(jīng)驗，掌握先進的技術和知識能力，做好后期的執(zhí)行工作，落實責任制，在實踐中不斷的糾正和完善，使之能夠在未來的變革中具有更好的適應能力，切實提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理能力。

參考文獻:

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第2篇：房地產(chǎn)企業(yè)資金管理制度范文

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理；預算；監(jiān)督

近年來，國家針對房地產(chǎn)業(yè)實施從緊的宏觀調控政策，新國十條、限購、限貸、限外等一系列的調控施壓，2012年3月住建部重申房地產(chǎn)調控絕不會松動，嚴控地方微調，房地產(chǎn)企業(yè)面臨更嚴峻的考驗。在一系列宏觀調控和管制之下，全國各地房價與成交價先后出現(xiàn)回落，部分房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金困局，甚至資金鏈斷裂的問題。房地產(chǎn)企業(yè)如何擺脫困境，保障企業(yè)現(xiàn)金流成為解決這個問題的關鍵。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金特點及發(fā)展現(xiàn)狀

由于土地資源稀缺、不可替代且限量供給，近年來城市土地價格不斷上升，加上房屋的建筑安裝成本、人工成本、稅收成本，都需要大量的資金流。一個房地產(chǎn)開發(fā)項目從土地取得、立項、設計、建筑施工、銷售至項目清算等整個環(huán)節(jié)，通常需要3-5年，通過獲得租金收回投資往往需要10年以上。近年來的宏觀調控，價格走低，成交量減少，更加劇現(xiàn)金流動緩慢的狀況。種種因素使房地產(chǎn)業(yè)成為一個高度資金密集型行業(yè)，項目成本高，占用資金多，資金周轉期長，所需資金成本高。

由于房地產(chǎn)不同于普通商品可以輕易脫手，其資產(chǎn)很難在短期內變現(xiàn)，這樣房地產(chǎn)項目就存在變現(xiàn)力風險。房地產(chǎn)市場是一個較為復雜的特殊市場，具有許多可變的不確定性因素，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)管理者不斷提高投資決策及經(jīng)營管理水平，降低經(jīng)營性風險。同時，房地產(chǎn)投資效果會受到社會政治、經(jīng)濟發(fā)展的影響，存在較大的宏觀經(jīng)濟風險。

房地產(chǎn)企業(yè)完全依靠自有資金進行開發(fā)的微乎其微，通常需要依賴各種金融工具和金融手段。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關系密切，一方面房地產(chǎn)企業(yè)需要大量資金為銀行等金融機構提供了一種優(yōu)良的投資渠道；另一方面，二者結合使整體經(jīng)濟的抗風險能力下降，一旦房地產(chǎn)價格下跌、成交量下降或者房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營不善造成房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠困難，償貸能力降低，可能會造成金融體系動蕩，進而累及整個國民經(jīng)濟。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

（一）資金預算管理制度不完善，投資行為盲目

由于一些房地產(chǎn)企業(yè)對資金的管理不夠重視，資金的預算管理認識不到位，沒有建立、完善企業(yè)的資金預算管理制度，缺少對企業(yè)在項目投資、經(jīng)營等各個環(huán)節(jié)中資金管理的控制，導致項目各個環(huán)節(jié)中成本費用超支。房地產(chǎn)企業(yè)未能科學分析宏觀政治、經(jīng)濟環(huán)境，未能分析房地產(chǎn)市場的消費趨勢、消費者的購買能力和市場上的供求情況，工程建設進度與銷售進度脫節(jié)，盲目進行項目投資，盲目進行企業(yè)擴張，勢必會使得房地產(chǎn)企業(yè)的投資很難得到合理回報，企業(yè)陷入資金上的窘境。

大部分房地產(chǎn)企業(yè)有可能制訂了資金預算管理制度，但是制度形同虛設，企業(yè)并不能按計劃執(zhí)行，造成預算與實際脫節(jié)，影響企業(yè)資金的正常周轉和有效利用。

（二）融資形式單調

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小企業(yè)，幾乎不可能通過債券和股票方式籌集資金，其主要融資方式還只能依賴于銀行等金融企業(yè)貸款，對房地產(chǎn)企業(yè)的資金運作和發(fā)展非常不利，使企業(yè)的融資風險高、償債壓力大。

（三）資金管理意識淡薄，資金管理模式落后

大部分房地產(chǎn)企業(yè)有可能制訂了資金預算管理制度，但是制度形同虛設，企業(yè)并不能按計劃執(zhí)行，造成預算與實際脫節(jié)，影響企業(yè)資金的正常周轉和有效利用。

房地產(chǎn)項目工程進度款拔付不能很好的控制成本和拔付時點。一個房地產(chǎn)企業(yè)通常會在不同的地點，不同區(qū)域或者不同省市都存在項目，這些項目組或者隊伍通常會設立單獨的銀行賬戶，導致企業(yè)的資金分散，上級單位很難掌握、了解資金的使用情況。由于這種落后的資金結算管理模式的存在，使得房地產(chǎn)企業(yè)存在嚴重的賬外循環(huán)資金。

（四）缺乏資金使用監(jiān)督激勵機制

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對資金預算執(zhí)行情況不重視，不能定期對資金使用情況進行檢查，對資金的使用情況沒有進行全面深入的了解，應收賬款，預付賬款，其他應收款等往來賬目不能進行逐筆跟蹤管理，不能將項目承包責任人績效同應收款項的回收速度和回收金額掛鉤，也沒有制定相應的獎罰激勵制度，缺乏對項目的事前預防和事中控制。

三、解決房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題的對策

（一）完善資金預算管理制度，建立全面預算管理模式

資金預算是資金管理的基礎，是實現(xiàn)資金良性循環(huán)的首要環(huán)節(jié)。有效的資金預算制度能為企業(yè)提高資金使用效率、促進有效使用資金。財務部門應結合企業(yè)實際情況編制資金預算計劃，它由資金預算收入、資金預算支出兩大主體內容構成。資金預算收入最核心的內容是企業(yè)通過經(jīng)營活動帶來的現(xiàn)金凈增加額；預算支出最核心的內容是企業(yè)投資所需資金支出。加強企業(yè)領導對資金預算管理的重視，完善房地產(chǎn)企業(yè)的資金預算管理制度，成立企業(yè)資金預算管理小組，明確責、權、利，依據(jù)制度制定項目資金預算計劃。使項目負責人全面了解項目資金預算計劃，并給予一定的權限，鼓勵其對預算的執(zhí)行力度，在預算執(zhí)行過程中，資金預算管理小組要及時全面的對項目的各環(huán)節(jié)進行追蹤與檢查，全面了解預算的執(zhí)行情況，分析預算與實際的差異，對存在的問題提出改進措施與建議，定期向預算管理部門報告，以利于預算管理部門掌握整個預算的執(zhí)行進度情況。因為預算的不合理或者是不確定因素造成的預算失誤，企業(yè)可以分析原因，適當修正，并納入預算外支出，以確保經(jīng)營目標和預算目標的實現(xiàn)。全面預算管理通過事前的資金規(guī)劃、并通過建立完善的預算流程以實現(xiàn)資金的有效控制，并且將所有的業(yè)務活動都納入到財務監(jiān)控之中，實現(xiàn)業(yè)務活動的計劃控制。將全面預算結合資金的集中管控模式，制定每周、每月、季度、年度資金收支計劃，并結合預算執(zhí)行分析機制，實現(xiàn)企業(yè)資金的有序管理。

（二）拓寬企業(yè)的融資渠道，創(chuàng)新銷售模式

銷售是回籠資金的重要途徑，房地產(chǎn)企業(yè)的一個主要經(jīng)營風險就在于銷售的實現(xiàn)。如果銷售形勢良好，那么資金鏈就實現(xiàn)了良性循環(huán)。目前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐漸度過了只要有房就不愁銷售的階段了，房地產(chǎn)的價格已經(jīng)極大地打壓了消費者的真實消費需求。同時，消費者對于房地產(chǎn)的品質要求已經(jīng)上升到一定高度。房地產(chǎn)項目的戶型、內外部環(huán)境、配套設施、品位、風格、建筑質量等逐漸成為決定房地產(chǎn)項目品質的關鍵要素，客戶的需求也越來越挑剔。房地產(chǎn)企業(yè)必然要提升自身的項目開發(fā)能力、設計能力以及內部管理能力以適應市場需求，因此項目從預開發(fā)、開發(fā)、品牌定位、過程中的推廣及客戶服務成為重要環(huán)節(jié)，這些都要求房地產(chǎn)商進行銷售模式創(chuàng)新，以實現(xiàn)快速銷售及資金回籠，降低資金占用成本。

房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過開展項目合作與參建，吸引資金。例如，通過進行項目合作吸收資金，與其他企業(yè)合作投資或組織項目開發(fā)公司，共同開發(fā)，共享利潤；或通過參建籌集資金，將其中部分房產(chǎn)以商定價格吸收其他企業(yè)參與建設，參建單位按協(xié)議定期支付參建款，待項目竣工交付后，參建單位可按協(xié)議獲得部分房產(chǎn)所有權。

供應商、施工單位墊資，延遲企業(yè)資金流出，也是另一種融資渠道。

目前，房地產(chǎn)企業(yè)與銀行的關系仍是長期依存的關系，房地產(chǎn)企業(yè)要充分地了解自己的項目特點、銀行的信貸政策。維系良好的銀企關系是房地產(chǎn)企業(yè)的一項重要工作。銀行的貸款資金仍是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)建設資金的主要來源，同時，與其他生產(chǎn)型、商業(yè)型企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)貸款仍是銀行投資首選。正如某股份制商業(yè)銀行的信貸員所說“個人房貸的壞帳率雖然在上升，但相比之下還是各項貸款中質量最高的。除此之外，我們還能做什么呢？銀團貸款吧，一年里遇到那么幾次就不錯了；中小企業(yè)貸款吧，各個企業(yè)的情況不同、項目不同，做起來很復雜。而且要求企業(yè)有足額抵押。放給高科技項目吧，風險非常大，這樣的貸款放下去自己都害怕……還是房地產(chǎn)行業(yè)收益高?！苯衲暌詠砩虾６嗉毅y行的首套房購買利率開始悄然松動。如果符合銀行規(guī)定“資質優(yōu)秀客戶”的衡量標準，部分銀行可給予在基準利率上打9.5折的“優(yōu)惠”舉措，甚至有個別銀行還可以擴大至9折優(yōu)惠。與去年銀根緊縮的情況不同，隨著銀行信貸額度的增加，銀行房貸政策亦在發(fā)生變化。

（三）加強全員資金管理意識，強化內部資金管理

首先，房地產(chǎn)企業(yè)各級領導必須切實認識到資金管理對企業(yè)生存發(fā)展的重要性，將資金管理提升到企業(yè)戰(zhàn)略的重要位置上。要從支出上加強控制。其次，要強化全員參與的成本管理意識、全員全方位的成本控制，合理規(guī)避資金使用的財務風險。企業(yè)應利用現(xiàn)代化的網(wǎng)絡平臺，實施資金在線監(jiān)控。通過在線監(jiān)控各項目的資金流動情況，企業(yè)可以及時發(fā)現(xiàn)資金使用中存在的問題并加以解決，減少或避免項目在資金使用上的風險，使各項目在資金的投向和使用上更加趨近于企業(yè)的整體利益。加強企業(yè)內部流動資金管理，減少資金閑置，在充分估計風險的前提下，將資金投資于高收益項目。針對企業(yè)應收賬款管理，應設立房款臺賬，記錄每個客戶的信息，同時財務部門要定期與銷售部門核對客戶情況，積極催款以保證資金回收。應貫徹并執(zhí)行分期滾動開發(fā)的理念，減少在建工程成本的占有量。同時，強化利息觀念，并在企業(yè)制定和實施生產(chǎn)經(jīng)營目標中運用。企業(yè)內部對資金占用應建立完善的結算機構與制度，準確核算占用量及占用期，努力降低企業(yè)資金的占用成本。

（四）加強監(jiān)督，完善項目資金監(jiān)控

企業(yè)應定期、不定期地對資金使用情況進行檢查，既通過日常的報表了解全面情況，通過專項檢查發(fā)現(xiàn)資金預算執(zhí)行過程中的深層次問題，特別是應收款、預付賬款、其他應收款等往來賬目應逐筆實行跟蹤管理，將項目負責人及業(yè)務人員的績效同應收款項的回籠速度和回籠金額掛鉤，制定相應的獎罰辦法，把壞賬損失降到最低程度。企業(yè)還可以積極開展內部審計，對財務會計信息和經(jīng)營業(yè)績真實性與合法性進行審計與監(jiān)督，前移監(jiān)督關口，強化事前預防和事中控制，確保資金的安全和完整。完善房地產(chǎn)企業(yè)項目的資金監(jiān)控，包括期前預控和期間監(jiān)控。期前預控的目的是為了事先對資金流向和流量進行較為準確的預測，以“防患于未然”。企業(yè)根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的需要，編制年度、季度和月度的資金收支計劃，對企業(yè)每一個具體開發(fā)項目的資金收入和資金投入情況，按時間、數(shù)量分別排列組合，找出資金收入和支出的波谷期及其節(jié)點，分析造成缺口的原因，擬訂彌補缺口的措施。期間控制貫穿于企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營的資金管理全過程，包括對商品房預銷售收入和項目開發(fā)資金支出的監(jiān)控、資金收支大類的監(jiān)控和統(tǒng)籌資金收支等方面。通過項目的期前預控和期間監(jiān)控，最終實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)項目資金的良好管理。

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第3篇：房地產(chǎn)企業(yè)資金管理制度范文

關鍵詞：房地產(chǎn) 企業(yè)項目 融資資金 管控存在 問題解決措施

資金對房地產(chǎn)企業(yè)來說，是其生存、發(fā)展的重要資源，對資金進行管控，是確保房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展和經(jīng)營管理中的關鍵環(huán)節(jié)，特別是房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，非常有必要對其資金進行高效管控。房地產(chǎn)企業(yè)項目的開發(fā)、投資都需要很大的規(guī)模，資金的周轉時間也會比較長，一旦資金鏈出現(xiàn)問題，房地產(chǎn)企業(yè)就很容易破產(chǎn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)相較于企業(yè)而言，其資金的管控是非常重要的。房地產(chǎn)企業(yè)加強項目融資和資金管控，能夠提高企業(yè)資金的周轉速度，降低企業(yè)的成本，提升企業(yè)的經(jīng)濟效益，促進企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。因此，解決當前房地產(chǎn)企業(yè)在項目融資和資金管控方面存在的問題是有著其重要性和必要性的。

一、房地產(chǎn)企業(yè)項目融資與資金管控存在的問題

（一）融資決策不當

房地產(chǎn)企業(yè)項目融資與資金管控存在的問題之一是融資決策不當。房地產(chǎn)企業(yè)在對地產(chǎn)項目投資之前，都會先進行融資決策分析，然后進一步確定房地產(chǎn)企業(yè)對該地產(chǎn)項目融資的渠道以及風險，最后再確定是否對其進行投資。就目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)仍然缺乏科學的決策分析流程，對項目融資決策進行綜合分析不夠到位，對于項目融資的評價不夠完善和合理。融資決策的不當，使得房地產(chǎn)在項目融資經(jīng)濟方面和安全方面不到位，使得企業(yè)產(chǎn)生巨大的融資成本和承擔高財務風險。此外，由于審批流程、審批制度的不完善，也會在一定程度對房地產(chǎn)企業(yè)融資決策造成影響。

（二）融資市場體系不健全，融資效率低下

房地產(chǎn)企業(yè)項目融資與資金管控存在的問題之二是融資市場體系不健全，融資效率低下。通常來說，房地產(chǎn)企業(yè)項目融資的主渠道就是向銀行進行貸款，單一的融資模式就會讓房地產(chǎn)企業(yè)承擔的融資風險更大，且融資效率低下。我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資市場體系不健全，使得房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中過度依賴銀行貨款，但是銀行貨款又受到國家政策和市場因素的影響，因而在很大程度上制約了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

（三）企業(yè)內部管控水平較低

房地產(chǎn)企業(yè)項目融資與資金管控存在的問題之三是企業(yè)內部管控水平較低。當前，房地產(chǎn)企業(yè)絕大多數(shù)的高層管理人員都缺乏合理科學的管理意識，造成房地產(chǎn)企業(yè)在項目融資、資金管控等方面都存在較多問題，造成企業(yè)巨大的損失和帶來極大的風險。房地產(chǎn)企業(yè)內部管控水平較低主要體現(xiàn)在：沒有建立健全房地產(chǎn)企業(yè)內部控制體系。同時，財務會計管理的風險、融資風險的識別和應對機制不完善；對項目融資風險、資金管控風險冷靜的和科學的認識與分析不到位，造成房地產(chǎn)企業(yè)財務風險隱患嚴重；缺乏健全的內部控制機構，有效的監(jiān)督管理職能部門對于企業(yè)的項目融資和資金管控較為缺乏。

（四）企業(yè)資金管控不嚴，資金調控不合理

房地產(chǎn)企業(yè)項目融資與資金管控存在的問題之四是企業(yè)資金管控不嚴，資金調控不合理。當前房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資和進行開發(fā)的過程中存在資金管控不嚴和資金調控不合理等問題，使得房地產(chǎn)企業(yè)的項目資金管理效率較為低下，經(jīng)常出現(xiàn)資金挪用、抽逃和侵占等問題，使得房地產(chǎn)企業(yè)陷入嚴重的財務困境。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的資金在使用的過程中缺乏監(jiān)督和控制，也會影響資金的正常運轉。

二、解決房地產(chǎn)企業(yè)項目融資和資金管控存在問題的措施

（一）加強融資決策分析

加強對融資決策的分析，提高融資決策的科學性和民主性，對于提高房地產(chǎn)企業(yè)的項目融資水平，降低企業(yè)的項目融資成本和風險是有著非常重大的意義的。房地產(chǎn)企業(yè)在對項目的進行投資之前和之后，都應對該融資決策進行科學的分析和探討，對融資方式、成本、途徑以及風險等進行科學全面的分析研究。房地產(chǎn)企業(yè)應該對項目資金的各種籌集方式和各種籌集途徑進行分析比較，對企業(yè)的債務責任、融資規(guī)模以及期限等進行分析比較，進而確定對于企業(yè)來說能夠獲取最大經(jīng)濟利益的融資目標和融資方案，降低房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目融資過程中的融資成本和風險。

（二）拓寬融資渠道，實現(xiàn)多元化融資

目前，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中最主要的融資方式還仍然是銀行貸款，但是僅僅這一融資渠道過于單一，企業(yè)應拓寬融資渠道，實現(xiàn)多元化的融資，如可以通過股權融資和債券融資等方式進行融資。股權融資，即房地產(chǎn)企業(yè)通過上市的方法發(fā)行股票來獲取發(fā)展資金，這是有效利用日益發(fā)展的資本市場，并實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展和股民實現(xiàn)收益雙贏局面的措施。債券融資，即房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債券來獲取企業(yè)的發(fā)展建設資金，滿足企業(yè)的長期資金需求，改變企業(yè)以往對于信貸過于依賴的情形，改善企業(yè)的融資結構，實現(xiàn)融資的多元化。房地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資渠道，實現(xiàn)多元化融資，能夠有效降低企業(yè)的融資風險和融資成本，提高企業(yè)的融資效率，促進房地產(chǎn)企業(yè)的進一步發(fā)展。

（三）監(jiān)督資金使用過程，提高資金使用效率

房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)督資金的使用過程，提高資金的使用效率主要從以下三個方面著手：要嚴格監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)的建設資金使用過程。對于這個環(huán)節(jié)而言，可以有效的對房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用效率予以提升，降低房地產(chǎn)企業(yè)在使用過程中的資金風險。同時，還要監(jiān)督好房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)中、施工建設中以及材料采購中的資金使用情況，擬定出相應的計劃，保證資金使用的合理性，有效的避免資金的浪費和流失；要提高房地產(chǎn)企業(yè)項目資金建設的管理。通常來說，房地產(chǎn)企業(yè)項目建設資金主要用在二個環(huán)節(jié)，分別是工程建設階段和工程采購階段。所以一定要對這二個階段的資金使用進行監(jiān)督，嚴格進行審批，把控好資金的使用、支持，以此來保障資金的安全。同時，財務部門還要制定出房地產(chǎn)企業(yè)的財務預算計劃，對預算資金予以重視，進而確保后續(xù)資金流動過程的安全高效；提高房地產(chǎn)項目資金收入以及資金支出的管理控制。一定要嚴格的對房地產(chǎn)運作項目中的關鍵資金流動環(huán)節(jié)進行重點管控，不僅要對房地產(chǎn)企業(yè)資金內部控制制度予以健全，還要對資金使用的審批制度予以完善，這樣才能對資金的使用風險進行有效防范和規(guī)避。

（四）建立健全資金管理制度，保障資金安全

在進行項目開發(fā)的時候，房地產(chǎn)企業(yè)因為投資資金大，投資周期也較漫長，就造成房地產(chǎn)企業(yè)的資金管控存在一定的難度和復雜性。所以，房地產(chǎn)企業(yè)一定要建立健全資金管理制度，保障資金的安全。此外，還需要對房地產(chǎn)企業(yè)項目的資金存取、費用收付制度予以完善，規(guī)范企業(yè)資金流動的審批和操作過程，從而有效的對資金進行管理控制。同時，在對項目進行開發(fā)初期，就要對項目資金使用計劃進行編制，從而根據(jù)實際的工期、進度來對項目資金進行合理的安排，實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目資金的有效管控。

三、結束語

現(xiàn)今我國房地產(chǎn)業(yè)雖然蓬勃發(fā)展中，但是實際上其在項目融資和資金管控等方面仍然存在許多問題，需要解決這些存在的問題，才能夠使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更加健康和長久。要解決房地產(chǎn)企業(yè)在項目融資和資金管控方面存在的問題，需要加強融資決策分析，需要拓寬融資渠道、實現(xiàn)多元化融資，需要監(jiān)督資金的使用過程、提高資金的使用效率，還需要建立健全資金管理制度、保障資金安全。只有解決了房地產(chǎn)企業(yè)項目融資和資金管控方面的問題，房地產(chǎn)企業(yè)才能實現(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展，進而發(fā)揮其對相關產(chǎn)業(yè)的帶動作用，促進國民經(jīng)濟的發(fā)展。

參考文獻：

[1]田原.房地產(chǎn)企業(yè)項目融資與資金管控[J].經(jīng)濟研究導刊，2014，29：246-247

[2]劉慶.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理應用研究[D].蘭州交通大學，2012

[3]肖倫亞.多項目開發(fā)模式下的房地產(chǎn)企業(yè)資金管理研究[D].武漢科技大學，2012

第4篇：房地產(chǎn)企業(yè)資金管理制度范文

 

關鍵詞：房地產(chǎn) 財務管理 資金 融資 稅收籌劃 

一、引言 

 

房地產(chǎn)開發(fā)從立項、審批、建設、預售、驗收到交付使用，開發(fā)周期通常為二至五年，項目本身具有建設周期長、資金投入大、投資回收期長、風險性高等特點。同時，房地產(chǎn)行業(yè)又深受國家法規(guī)與政策的嚴格調控，為了確保項目開發(fā)建設的順利進行和按期完成，只有加強財務管理與監(jiān)督，才能降低成本、增加利潤增長點，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。 

 

二、國有房地產(chǎn)企業(yè)財務管理中存在的主要問題 

 

第一，財務管理制度流于形式。一是財務收支審批流程不規(guī)范，存在審批人員沒有在授權的權限范圍內審批，經(jīng)濟業(yè)務辦理審批手續(xù)不齊全等現(xiàn)象。二是費用開支標準混亂，沒有按照財務管理制度執(zhí)行，常常按領導的意圖辦理。 

第二，有效的資金管理體系尚未形成。一是雖然制定了年度建設投資計劃，卻沒有把計劃目標進行分解，編制出季度、月度計劃加以控制管理。二是公司內部資金余缺不勻、配置不平衡，存在某些子公司資金閑置，而另一些子公司卻資金緊缺的情況，無法對資金進行集中管理，資金使用效率低下。 

第三，融資渠道比較單一，主要依靠銀行貸款。隨著國家陸續(xù)出臺房地產(chǎn)市場調控措施、連續(xù)上調存款準備金率等政策，銀行融資監(jiān)管趨緊，信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來越高。 

第四，房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負高于其他行業(yè)，然而很多房地產(chǎn)企業(yè)由于對稅法和會計政策的理解不夠深入，不能合理合法地運用稅收籌劃的手段來推遲稅款繳納的時間，達到稅收負擔最小化，無形中增加了企業(yè)的財務負擔。 

第五，審計監(jiān)督不到位。雖然設置了內部監(jiān)督部門，制定了監(jiān)督制度，但因種種原因難以及時有效地發(fā)揮作用，監(jiān)控不力。 

 

三、國有房地產(chǎn)企業(yè)加強財務管理的措施 

 

第一，健全財務管理制度。一是強化財務部門的職責，加強會計監(jiān)督職能。會計人員除了進行會計核算外，還要參與項目預決算、經(jīng)濟合同的會審，監(jiān)督經(jīng)濟合同的履行情況等。二是規(guī)范主要經(jīng)濟業(yè)務的財務收支審批程序，明確審批人員、審批權限、審批依據(jù)和審批人員的責任。三是制定費用開支標準，以控制項目投資和費用支出。此外，根據(jù)業(yè)務需要還可以制定專項費用管理辦法，完善核算辦法和監(jiān)督手段。

    

第二，完善資金管理體制。一是編制包括經(jīng)營、建設、投資、籌資等在內的全面資金預算。在此基礎上，每月末還要根據(jù)項目建設進度以及完成的工程量編制次月的項目建設資金使用計劃表。計劃表應優(yōu)先安排關鍵節(jié)點、重要項目、重要設備的資金支付，確保重要項目的按時完成和重要設備的安裝到位。二是根據(jù)“有計劃不超支，無計劃不開支”的原則，按計劃用款，并嚴格按照規(guī)定的用途使用資金。嚴格限制超計劃的資金支出，對超計劃的資金支出要有特別的授權與審批程序。三是財務部門專門設置臺賬，定期對項目資金、專項資金的使用情況進行跟蹤管理，若發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象及時向項目部和有關業(yè)務部門反饋，待違規(guī)情況整改完畢后再繼續(xù)支付下一筆資金。 

第5篇：房地產(chǎn)企業(yè)資金管理制度范文

關鍵詞：房地產(chǎn)；財務管理；資金；融資；稅收籌劃

一、引言

房地產(chǎn)開發(fā)從立項、審批、建設、預售、驗收到交付使用，開發(fā)周期通常為二至五年，項目本身具有建設周期長、資金投入大、投資回收期長、風險性高等特點。同時，房地產(chǎn)行業(yè)又深受國家法規(guī)與政策的嚴格調控，為了確保項目開發(fā)建設的順利進行和按期完成，只有加強財務管理與監(jiān)督，才能降低成本、增加利潤增長點，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

二、國有房地產(chǎn)企業(yè)財務管理中存在的主要問題

第一，財務管理制度流于形式。一是財務收支審批流程不規(guī)范，存在審批人員沒有在授權的權限范圍內審批，經(jīng)濟業(yè)務辦理審批手續(xù)不齊全等現(xiàn)象。二是費用開支標準混亂，沒有按照財務管理制度執(zhí)行，常常按領導的意圖辦理。

第二，有效的資金管理體系尚未形成。一是雖然制定了年度建設投資計劃，卻沒有把計劃目標進行分解，編制出季度、月度計劃加以控制管理。二是公司內部資金余缺不勻、配置不平衡，存在某些子公司資金閑置，而另一些子公司卻資金緊缺的情況，無法對資金進行集中管理，資金使用效率低下。

第三，融資渠道比較單一，主要依靠銀行貸款。隨著國家陸續(xù)出臺房地產(chǎn)市場調控措施、連續(xù)上調存款準備金率等政策，銀行融資監(jiān)管趨緊，信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來越高。

第四，房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負高于其他行業(yè)，然而很多房地產(chǎn)企業(yè)由于對稅法和會計政策的理解不夠深入，不能合理合法地運用稅收籌劃的手段來推遲稅款繳納的時間，達到稅收負擔最小化，無形中增加了企業(yè)的財務負擔。

第五，審計監(jiān)督不到位。雖然設置了內部監(jiān)督部門，制定了監(jiān)督制度，但因種種原因難以及時有效地發(fā)揮作用，監(jiān)控不力。

三、國有房地產(chǎn)企業(yè)加強財務管理的措施

第一，健全財務管理制度。一是強化財務部門的職責，加強會計監(jiān)督職能。會計人員除了進行會計核算外，還要參與項目預決算、經(jīng)濟合同的會審，監(jiān)督經(jīng)濟合同的履行情況等。二是規(guī)范主要經(jīng)濟業(yè)務的財務收支審批程序，明確審批人員、審批權限、審批依據(jù)和審批人員的責任。三是制定費用開支標準，以控制項目投資和費用支出。此外，根據(jù)業(yè)務需要還可以制定專項費用管理辦法，完善核算辦法和監(jiān)督手段。

第二，完善資金管理體制。一是編制包括經(jīng)營、建設、投資、籌資等在內的全面資金預算。在此基礎上，每月末還要根據(jù)項目建設進度以及完成的工程量編制次月的項目建設資金使用計劃表。計劃表應優(yōu)先安排關鍵節(jié)點、重要項目、重要設備的資金支付，確保重要項目的按時完成和重要設備的安裝到位。二是根據(jù)“有計劃不超支，無計劃不開支”的原則，按計劃用款，并嚴格按照規(guī)定的用途使用資金。嚴格限制超計劃的資金支出，對超計劃的資金支出要有特別的授權與審批程序。三是財務部門專門設置臺賬，定期對項目資金、專項資金的使用情況進行跟蹤管理，若發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象及時向項目部和有關業(yè)務部門反饋，待違規(guī)情況整改完畢后再繼續(xù)支付下一筆資金。

第三，優(yōu)化融資方式。一是依托集團的資金管理中心，對資金進行統(tǒng)一集中管理，利用各子公司的閑置資金進行內部調劑使用，不僅可以使房地產(chǎn)企業(yè)相當于獲得無息貸款，也提高了資金的整體使用效益。二是借助集團綜合優(yōu)勢，銀行給予集團綜合授信額度并提供優(yōu)惠利率，由集團向銀行取得統(tǒng)借統(tǒng)還貸款后再向房地產(chǎn)企業(yè)分撥借款，付息期間按銀行貸款利率向房地產(chǎn)企業(yè)收取借款利息后統(tǒng)一歸還銀行。此外，房地產(chǎn)信托也是國家宏觀調控政策下房地產(chǎn)企業(yè)的又一重要融資渠道。

第四，合理運用稅收籌劃手段。一是在土地增值稅核算中房地產(chǎn)開發(fā)費用有兩種扣除辦法，利息支出如果能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，準予按稅收有關規(guī)定據(jù)實扣除，其他開發(fā)費用按土地成本和開發(fā)成本兩項之和的5%以內計算扣除；如果不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明，房地產(chǎn)開發(fā)費用按土地成本和開發(fā)成本兩項之和的10%以內計算扣除。因此，比較兩種辦法的扣除金額孰大，選擇對企業(yè)有利的扣除方式。二是房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的征收方法為開發(fā)產(chǎn)品未完工前按預計計稅毛利率計算預征企業(yè)所得稅，待完工結算后按實際毛利率計算企業(yè)所得稅。由于計稅毛利率比實際平均毛利率小的多，因此，應根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品完工的確認條件，選擇最佳的完工時間點。同時完工到竣工結算之間還有一段時間，會計上由于未取得全額發(fā)票，此時發(fā)票不足金額可以預提（最高不超過合同總金額的10%），據(jù)此計算企業(yè)所得稅。因此合理推遲竣工結算時間，將延遲繳納的稅款轉化為企業(yè)無息貸款，獲取資金使用的時間價值，減輕資金緊張壓力。

第五，加大審計評價力度。一是審計部門除了項目完工后的全面審計外，還要在項目建設中實施不定期的專項審計，對在審計中發(fā)現(xiàn)的問題督促項目部和相關業(yè)務部門及時進行整改，并對整改落實情況進行評價。二是建立完工項目后評價制度，組織各業(yè)務部門對項目完成后取得的經(jīng)濟效益進行綜合分析與評價，總結經(jīng)驗教訓，為今后新項目開發(fā)的投資決策提供可行性建議。

四、結束語

綜上所述，國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有通過健全財務管理制度、完善資金管理體制、優(yōu)化融資方式、合理運用稅收籌劃等措施，以加強財務管理與監(jiān)督，降低成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

參考文獻：

第6篇：房地產(chǎn)企業(yè)資金管理制度范文

一個企業(yè)的經(jīng)營管理離不開這個企業(yè)的財務管理，財務管理可以反映出這個企業(yè)的管理水平高低，還可以反映出這個企業(yè)經(jīng)濟效益如何。然而，資金是生命線，所以說“企業(yè)的管理是以財務管理作為中心，而財務管理又是以資金管理作為核心的”就是這個道理。企業(yè)的資金從開始籌集，把籌集到的資金分配好，再有效的使用，然后去監(jiān)督和管理的過程就是資金管理。當這個企業(yè)籌集的資金達到一定量的時候，在這個基礎上去合理的使用，做到把銷售收入提高，還有把利潤最大化，然后把這些回收的資金再進行合理的安排，從而保證新的項目順利地開展。資金不僅是一個企業(yè)繼續(xù)經(jīng)營的核心因素，而且還能實時的反映出一個企業(yè)的財務狀況，房地產(chǎn)企業(yè)只有把資金管理工作做好，才能掌握住企業(yè)的命脈，因為管理好企業(yè)的資金也就相當于管理控制住這個企業(yè)的生存發(fā)展線和生命線。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

（一）房地產(chǎn)投資資金回籠的安全性難以保證。眾所周知，在一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)所投資項目規(guī)模越大，需要的資金就會越多，投入的資金越多經(jīng)營風險就會越高，因為企業(yè)項目規(guī)模和資金投入量成一個正比率關系，一個規(guī)模大的項目所用的時間也多，資金所需要的時間會順其自然的延伸，這樣也就是說：如果這個項目的工程期延長一天，就會多加一天的經(jīng)營成本，但是項目時間延長并不是經(jīng)營者可以預料到的，更別說可以去控制。就像是投資這個項目前需要做一些背景調查，如果在調查的時候不夠仔細認真，就會把一些不容易發(fā)現(xiàn)的關于產(chǎn)權方面的問題給忽視掉，其實這個問題就存在項目中，只是調查的時候不夠深入而不被發(fā)現(xiàn)。導致項目的投資資金不能按時的安全回籠，這樣還是比較輕的，如果嚴重的話，這將給整個投資項目帶來巨大的損失，對企業(yè)的發(fā)展不利。然而，除了這個以外，尚有很多不確定因素在慢慢地對房地產(chǎn)投資資金的回籠產(chǎn)生影響。

（二）資金預算管理制度不夠完善。因為各種原因，企業(yè)的全面預算資金管理還存在一定的缺陷，比如預算編制、批準、執(zhí)行、決算編制和審批很難去把握；再一個是監(jiān)督考核工作沒有做好，同時還缺少了激勵制度導致員工的積極性不高。目前，要建立全面的資金預算管理制度而且還要合適這個企業(yè)的發(fā)展，還沒有幾個房地產(chǎn)企業(yè)能夠做到，所以企業(yè)的資金預算管理還是處于松散的狀態(tài)，這樣的話可能會導致實際的資金和預算的資金出入很大，從而也會影響到企業(yè)資金高效率地使用與平時正常的周轉，也會影響到項目工程的進度，工程款也不能很好地去控制。除了這些以外，還會使上級和下級、部門和部門內部職員之間的溝通出現(xiàn)障礙，而且不能很好地去交流，更談不上合作了。

（三）融資形式單調。企業(yè)想要更好地發(fā)展，融資是不可缺少的手段，因為融資可以擴充企業(yè)的資金，解決企業(yè)面臨的資金問題。根據(jù)統(tǒng)計了解到，在我國房地產(chǎn)市場中，負債率可高達70%～80%左右，從而可以想到對大部分房地產(chǎn)興辦企業(yè)來講，這個項目中企業(yè)自己所擁有的資金只占20%～30%左右，房地產(chǎn)企業(yè)所用來周轉的資金大多數(shù)都是靠銀行貸款與項目銷售，進一步的說明了我國房地產(chǎn)行業(yè)融資形式單調，資金的來源少，并且存在的風險又很高、企業(yè)償還債務的壓力也很大。現(xiàn)如今，隨著貸款政策越來越嚴格，房地產(chǎn)企業(yè)貸款也越來越難，加大了籌集使用資金的難度，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不穩(wěn)定性，再加上單一的融資形式，使得企業(yè)的發(fā)展受到了限制。

三、解決對策

（一）加強對房地產(chǎn)企業(yè)信用管理。一個人如果沒有誠信，就無法立足于這個社會。一個企業(yè)如果沒有誠信，也就無法在這個行業(yè)里生存發(fā)展。所以說，誠信是一個企業(yè)最基本的，也是最重要的。信用就像是一個企業(yè)的生命，能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)一直持續(xù)發(fā)展下去。企業(yè)只有守信用，人家才會貸款給你，如果你的信用一直良好，人家會長期貸款給你，而且收的利息也低。貸款可以使資金一直的補充進來，這樣可以緩解資金回收時候的緊張狀態(tài)，如果有新的項目，企業(yè)也可以繼續(xù)開發(fā)，這樣才能賺更多的利潤，更好地發(fā)展下去。

（二）保證資金的流動性。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營的時候會受到某些因素的阻礙，這樣的話資金的流動性也會受到約束，就會造成想用錢的時候錢拿不出來。然而，導致這一現(xiàn)象的原因主要是該收的錢沒有收回來、有些項目開發(fā)了一半就停止等等，發(fā)生了這些以后，企業(yè)的錢就像扔在了水里一樣收不回了，即使收回也是只收回一點點。所以，企業(yè)要實時叮囑財務人員把該收的錢收回來，而且對剩余的工程材料要定期檢查，那些開發(fā)了一半就停止的項目要盡快把它處理掉，將投資進去的資金盡快回收，保證資金的流動性。

（三）把企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和全面資金預算管理相結合，鼓勵全員積極參與管理。為了使房地產(chǎn)企業(yè)能夠更好地發(fā)展，全面資金預算管理要與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略保持一致，做到發(fā)展戰(zhàn)略帶領著預算、預算支撐著發(fā)展戰(zhàn)略，企業(yè)應該做一個長期的發(fā)展規(guī)劃，去市場上做調查，然后把資金分配好，做好市場調查，也是為了編制全面資金預算做準備。有的時候企業(yè)也會出現(xiàn)對未來發(fā)展重新規(guī)劃，發(fā)展戰(zhàn)略轉變的情況，這時候企業(yè)應該及時地調整好資金預算，做好相關的工作。企業(yè)想要更好地發(fā)展，就要把企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和全面資金預算相結合起來。而且想要全面的把資金預算管理起來，需要企業(yè)的全體工作人員積極配合、都參與到管理中，這時候企業(yè)應該鼓勵員工積極地參與到管理中，預算部門起著帶頭的作用，在預算部門的帶領下，把工作合理的分配好，落實到每個員工，然后共同把預算的編制工作完成。

第7篇：房地產(chǎn)企業(yè)資金管理制度范文

房地產(chǎn)企業(yè)在日常運營時，一方面要強化內部資金的有效管理，提升資金運用效率，另一方面又要做好資金的使用控制，強化內部資金在運用上的有效性，降低企業(yè)的運營風險與提高市場競爭力。

二、房地產(chǎn)業(yè)基本特征與資金管理原則

1、基本特征

(1)資金投資大

房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型，項目建設所需投入成本較高。例如，企業(yè)在獲取土地使用權的過程中，往往需要準備大量的土地出讓金，再加上后期的舊房拆遷與項目立項等都需要大量的資金。到了工程施工建設時，其需要墊付60%以上的總成本。

(2)建設周期較長

在房地產(chǎn)項目開發(fā)上，一個工程的周期往往較長，一般都需要3-5年左右。因此房地產(chǎn)企業(yè)在資金投資上，回籠的時段較長。對企業(yè)資金管理與周轉來說，其面臨的難題與挑戰(zhàn)較大。

(3)項目風險較大

房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)時，由十商品銷售周期較長，在商品價值體現(xiàn)的過程中存在較大的壓力與風險。另外，從最近幾年的發(fā)展來看，房地產(chǎn)企業(yè)由十國家宏觀調控政策調整出現(xiàn)問題的案例較多，存在風險較大。

2、構建資金管理原則

(1)合法性

房地產(chǎn)企業(yè)在進行資金管理時，由于其屬十一種市場行為，即涉及自身的利益關系，又關系到其他經(jīng)濟體與個人的利益，因此一定要遵從國家與地方政府的法律法規(guī)，保證資金管理與使用控制的有效性。

(2)適應性

其主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在進行資金管理與使用控制時，必須要具備一定的動態(tài)可調性，既要滿足企業(yè)現(xiàn)今的發(fā)展情況與市場需求，又要符合未來發(fā)展趨勢，總的來說就是具備良好的操作性與靈活性。

(3)整體性

房地產(chǎn)企業(yè)在進行資金管理與使用控制時，不但要立足現(xiàn)有利益空間，還要符合長期戰(zhàn)略發(fā)展目標需求;不但滿足企業(yè)的資金有效管理，還要符合企業(yè)的全面管理。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理與使用控制上常見的問題

1、內部人員的管理意識較為淡薄

房地產(chǎn)企業(yè)在我國發(fā)展的歷史并不算長久，屬十改革開放的產(chǎn)物，從其發(fā)展歷程來看，還屬十朝陽行業(yè)。但是在近年來，其發(fā)展速度可以說是驚人的，在急劇增長的泡沫下，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理與逐漸暴露出諸多問題，主要包括以下幾個方面。一是在理論研究上還極為薄弱，房地產(chǎn)在發(fā)展的過程中，與其他行業(yè)相比還較為缺乏經(jīng)驗的積累與理論的實踐，大部分企業(yè)無法認識到資金有效管理與使用控制的重要性，再加上領導層在理論與經(jīng)驗積淀上明顯不足，因此容易忽視資金管理與使用控制對企業(yè)重要性。

2、缺乏完善的內控管理制度

國家宏觀調控與經(jīng)濟政策作為房地產(chǎn)行業(yè)較為重要的影響因素，其在出現(xiàn)調整或者市場出現(xiàn)供求變化時，企業(yè)在資金管理與使用控制上往往需要作出及時的調整，積極迎合國家政策與市場情況，減少企業(yè)發(fā)展的阻力。但是在實際情況中，我國部分房地產(chǎn)企業(yè)對十資金管理還較為缺乏資金的內控制度，部分企業(yè)雖然已經(jīng)有所涉及，但是其執(zhí)行力與可行性上嚴重與實際不相符合，因此需要不斷的完善工作。

3、資金監(jiān)督力度不足

目前，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)在資金監(jiān)督上的力度明顯不足，從實際情況來石，這主要是因為在資金管理上缺乏權威的內部控制體系，因此在資金管理與使用控制時容易出現(xiàn)形式主義，通過合法手段掩蓋非常資金運用的事實;部分房地產(chǎn)企業(yè)即使建立了相應的資金內控管理體系，但是由十資金屬十敏感事物，往往由高級領導層直接管理，下屬機構則缺乏足夠的管理權限。由此也就容易導致管理層面的不科學，在監(jiān)督上嚴重的缺失。另外，在房地產(chǎn)企業(yè)中，難免會存在部分財務人員職業(yè)素質低下的狀況，對企業(yè)資金管理與使用控制流程不夠熟悉，因此在進行監(jiān)督工作時，無法保證各項制度與程序的具體落實，削弱了房地產(chǎn)企業(yè)資金有效管理的標準。

4、融資模式過十單一

對十我國房地產(chǎn)行業(yè)來說，由十存在項目投資周期長、成本大以及資金回籠時間長等特征，大部分企業(yè)在運營資金的管理上需要外部輸血，這可以說屬十一個行規(guī)與畸形的發(fā)展模式。相對來說，企業(yè)在資產(chǎn)負債過高時，其資金流轉壓力將急劇增大，企業(yè)在運營時稍有問題都有可能導致破產(chǎn)。

四、加強房地產(chǎn)企業(yè)資金管理與使用控制創(chuàng)新的相關措施

1、構建資金預算體系

通過構建資金預算管理體系，可以強化房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理與使用控制上的籌集、支出以及回收等工作，屬十房地產(chǎn)企業(yè)資金管理與使用控制關鍵手段。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以構建多級別、多層次的資金預算管理體系，在各部門與項目單位上設立主要負責人。具體工作主要包括以下幾個方面:

(1)構建多級資金預算管理機構

在房地產(chǎn)企業(yè)資金管理與使用控制時，為了確保預算管理體系可以真正體現(xiàn)出實效，可以在遵從企業(yè)內部資金管理的基礎上，構建多級別與多層次預算管理機構，強化房地產(chǎn)企業(yè)內部資金管理責任的層級分明，使每一項資金的運用都簡單、明了。

(2)落實具體責任與義務

在房地產(chǎn)預算管理上，由十所涉及的環(huán)節(jié)與事項較多，因此在實際工作中較為復雜。在實際工作中，一定要落實相關責任與義務，使每一個人與部門在權責層面分明，確保資金預算管理工作的高效運行。

(3)確保資金預算制度的有效執(zhí)行

對十房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理與使用控制工作來說，在構建預算管理體系后，一定要強化資金預算制度的重視力度，根據(jù)不同時期預算管理的實際內容出發(fā)，要求各部門與項目單位嚴格執(zhí)行，保證資金管理與使用控制可以取得較好的效果。

2、完善資金風險防范措施

房地產(chǎn)企業(yè)在進行資金管理與使用控制時，對資金風險的管控一定要提高重視力度。對十房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金周轉靈活與安全在很大程度上影響到企業(yè)項目開發(fā)效益。

3、提高資金使用的創(chuàng)新渠道

(1)引進銀行信用，提高資金融通

信用證是房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營業(yè)務活動中經(jīng)常使用的一種融資和規(guī)避風險的業(yè)務，國內信用證主要是利用銀行信用作為中間擔保，以銀行的信用來彌補商業(yè)信用的不足，規(guī)避企業(yè)結算業(yè)務中的資金風險，提高企業(yè)資金的周轉和融通。房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理與使用中，考慮到企業(yè)自有資金的不足，企業(yè)通常需要通過銀行貸款等方式進行資金融通。

(2)構建資金回流機制，強化資源優(yōu)化升級

對十房地產(chǎn)企業(yè)來說，由十其項目資金的投資規(guī)模較大，資金回收速度卻相對較慢，因此確保企業(yè)可以及時完成資金回流，是整個企業(yè)獲取經(jīng)濟效益的核心部分。相對來說，房地產(chǎn)產(chǎn)品在推銷的過程中，較為容易受到市場行情、政策制度以及經(jīng)濟條件等因素的影響，因此需要房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場行情動態(tài)，及時完成價格的調整與促銷。

4、加強內部監(jiān)管力度

房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理與使用控制時，內部監(jiān)督屬十一項較為管用的手段。在具體工作上主要可以從以下幾個方面進行。

(1)完善內部監(jiān)管體系

房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理與使用控制時，內部監(jiān)督體系主要可以重點監(jiān)督企業(yè)資金的具體流向與融資渠道，保證資金在使用的過程中處于合理范圍。另外，資金監(jiān)督與分析報告還可以為房地產(chǎn)企業(yè)高層領導的決策工作提供一手資料。

(2)完善資金使用制度

房地產(chǎn)企業(yè)在進行資金監(jiān)督工作時，完善的使用制度在任何時候都是企業(yè)監(jiān)督管理的重要依據(jù)，可以確保企業(yè)資金使用具有嚴格的規(guī)范性。

第8篇：房地產(chǎn)企業(yè)資金管理制度范文

我國房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀及房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理

伴隨著改革開放的深入和我國加入世界貿易組織以來經(jīng)濟發(fā)展的深化，我國的房地產(chǎn)行業(yè)取得了快速的發(fā)展，已經(jīng)成為基礎設施建設、國家民生工程和人民群眾物質需求的提供者、保障者，并發(fā)揮著越來越重要的作用。進入21世紀以來，伴隨著國家對房地產(chǎn)市場的開放，很多民營資本相繼進入地產(chǎn)市場，很大程度上帶動了房地產(chǎn)行業(yè)新一輪的發(fā)展、投資和建設熱潮。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2005年上半年我國房地產(chǎn)業(yè)投資達到6193億元，而當年我國社會總投資為32895億元，房地產(chǎn)行業(yè)所占的比重為18.8%。這意味著，房地產(chǎn)市場的活躍和深度發(fā)展已經(jīng)成為推動經(jīng)濟社會發(fā)展的一股重要力量。在房地產(chǎn)市場風起云涌的發(fā)展浪潮中，房地產(chǎn)企業(yè)起到了主導性的作用。受益于我國房地產(chǎn)市場的火熱，很多房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般出現(xiàn)，如著名的萬科集團、恒大集團、碧桂園集團等。這些房地產(chǎn)企業(yè)的崛起和發(fā)展加速了房地產(chǎn)市場的升級和變革，給撲朔迷離的市場形勢帶來了更多的不確定性。

在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，財務管理問題常常成為企業(yè)格外關注的話題。這是因為，財務狀況是房地產(chǎn)企業(yè)安身立命的根本，也是企業(yè)能否立足于激烈市場競爭中的核心要素，歷來受到企業(yè)領導層、管理者和投資人的重視。從我國房地產(chǎn)市場的情況看，很多企業(yè)的財務管理仍然存在不少的問題。這其中，既包含制度性的體系、體制和機構問題，也有人力資源、財務涉外的問題，還有財務理念、內部控制的問題……總之，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理問題多多，不一而足。面對新時期房地產(chǎn)市場的急速變化和深刻動蕩，各個企業(yè)都在千方百計地針對市場情況制定戰(zhàn)略決策，以促進企業(yè)核心競爭力的提升。而財務管理是眾多企業(yè)極為關心的問題，因此尤為引人注目。能否切實理解房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的問題所在，找出解決問題的辦法和策略，一定程度上關系到房地產(chǎn)企業(yè)今后的生存和發(fā)展，應該受到廣大房地產(chǎn)企業(yè)的高度重視。

我國房地產(chǎn)企業(yè)財務管理存在的問題

在錯綜復雜的房地產(chǎn)市場形勢下，我國廣大的房地產(chǎn)企業(yè)如何面對挑戰(zhàn)，找出財務管理的問題所在，強化企業(yè)的財務管理，是關系企業(yè)發(fā)展的重要議題。從目前的實際情況分析，房地產(chǎn)企業(yè)財務管理主要存在如下問題。

·企業(yè)內部財務觀念落后，缺乏科學管理的理念

房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理，主要是依賴企業(yè)內部財務部門和財務人員的工作。因此，財務人員的觀念、意識和理念，直接影響到日常企業(yè)財務工作的效率和質量。是否具備現(xiàn)代化市場特征的財務操作、辦理和管理理念，是否具備科學化的財務運行和問責觀念，直接關系到企業(yè)財務管理的水平。從目前我國很多地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)的調研情況看，大部分企業(yè)的內部財務觀念仍然很落后，缺乏科學管理和流程操作的必要程序，造成了企業(yè)財務狀況的混亂，影響了企業(yè)內部管理的有序、協(xié)調。比如，很多企業(yè)內部的財務人員不熟悉財務辦理的流程，不了解或沒有掌握財務處理的規(guī)范，造成了財務程序的混雜，影響了財務工作的效率，給企業(yè)正常運營帶來了很多不必要的麻煩。

同時，很多財務機構之間的協(xié)調、交流和彼此扶持不夠，造成了各組織機構之間存在不同類型的矛盾，影響了機構間的合作和協(xié)助。由于房地產(chǎn)企業(yè)內部涉及的財務狀況較為繁雜，企業(yè)設立的財務管理部門通常情況下分為不同的枝干，也就是不同的小組、組織。這些小組、組織各自承擔的責任和義務不同，一旦出現(xiàn)某一個組織負擔財務工作義務時，就可能出現(xiàn)推諉卸責、彼此埋怨的情況，給財務工作的整體進展造成了阻礙。所以，在房地產(chǎn)企業(yè)的內部，協(xié)調、處理好各部門、各機構組織間的責任與義務關系，加強宣傳、教育和培訓，提升員工的財務責任意識，規(guī)范財務管理流程，是企業(yè)財務管理必然的選擇，也是提升企業(yè)內部競爭力的有效路徑。

·房地產(chǎn)企業(yè)的財務制度不健全，財務機制不夠完善

企業(yè)的管理和正常運行，必須要依靠一系列科學、合理、民主化的管理制度作為約束。失去制度保障的企業(yè)，管理水平很難有質的提升。沒有制度約束的企業(yè)，也不可能處理好內部的事務，更不可能取得跨越式的發(fā)展。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，這些理論同樣適用。房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理工作，必須要依賴強有力的財務管理制度、體制的保障。所以，分析當前我國房地產(chǎn)企業(yè)財務管理制度的問題，是找出財務管理難點的一個有效方法?，F(xiàn)在，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)都加強了對財務管理的重視程度，并建立了一些財務制度和體制。但是從現(xiàn)實的情況看，很多企業(yè)的財務管理存在著諸如多頭開戶、資金分散、企業(yè)財權分割、私自設立小金庫、帳外資金循環(huán)等問題。這些問題的存在，都有著深刻的制度背景，都離不開體制不健全的影響。

房地產(chǎn)企業(yè)財務制度的不健全，還表現(xiàn)為企業(yè)資金支付、調動和運行的混亂，導致企業(yè)高層和管理者無法掌握資金流通的真正情況，無法為企業(yè)下一步的整體決策作出參考。同時，財務監(jiān)督、審核和審批機制的不完善，也存在于眾多的房地產(chǎn)企業(yè)中。倘若企業(yè)財務管理的相關機制不完善，那么財務管理的科學性和可靠性就會受到質疑，財務管理的質量也會大打折扣。同時，企業(yè)內部缺乏有效的財務監(jiān)督體制，給財務管理的透明、民主帶來了嚴重的阻礙，一定程度上影響了員工的工作積極性，也影響了企業(yè)領導層的戰(zhàn)略決策科學化水平。所以，綜合我國房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的發(fā)展大勢，必須要對財務管理制度、體制的問題作出深刻的反省和思考，并針對現(xiàn)實存在的問題、困難制定相應的解決對策，并堅決的予以貫徹執(zhí)行。只有企業(yè)內部的財務管理制度健全了，財務監(jiān)督、審核機制完善了，企業(yè)的財務管理才能實現(xiàn)科學、透明和民主。換言之，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理制度，運用更為積極、穩(wěn)健的財務監(jiān)督機制，才能為提升企業(yè)財務管理水平，保障企業(yè)穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展提供強有力的后續(xù)力量。

·企業(yè)缺乏有效的財務激勵與約束機制，獎懲體系不健全

激勵與約束，就是企業(yè)管理中獎懲機制的具象化分解，也反映了現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下企業(yè)管理的整體趨勢。也就是說，企業(yè)的財務管理，僅僅依靠道德約束、制度保障還是遠遠不夠。在加強房地產(chǎn)企業(yè)內部財務控制、相關制度建設和人才培養(yǎng)的同時，應該重視對獎懲體制的設計和完善。企業(yè)要本著對員工負責、為企業(yè)謀劃的態(tài)度，堅決執(zhí)行激勵與約束的制度規(guī)范，用“兩手抓，兩手都要硬”的工作理念指導獎懲機制的建設工作。在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中，很多企業(yè)不知獎懲機制為何物，不了解獎懲機制的運行規(guī)律和好處，自然也就忽略了對獎懲體系的建設和布局。從房地產(chǎn)企業(yè)長遠發(fā)展來看，這些現(xiàn)象都是應該徹底杜絕的。要想房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)財務管理的高標準、高質量，就必須引入、應用獎懲機制，建立健全科學化的激勵與約束體系。所以，房地產(chǎn)企業(yè)獎懲機制不健全的問題，是應該引起足夠警示的。

如，很多房地產(chǎn)企業(yè)的獎懲機制不夠完善，造成了財務主管權力過大的情況，這對于財務管理科學化是一個嚴重的挑戰(zhàn)。具體來說，財務主管的業(yè)務工作范圍往往不納入到績效考核的范疇，所以給獎懲的考察、運用帶來困難。諸如此類，不少房地產(chǎn)企業(yè)內部，都一定程度上存在著績效考核不科學、預算執(zhí)行不嚴謹、激勵約束不明確的問題，這些問題是阻礙財務管理的“毒瘤”和“定時炸彈”，如果不進行適時的“清除”，后果將很難預料。另外，有些房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身發(fā)展實際，設計和建設了“所謂”的激勵體制、懲罰體制和考核體制，但是由于執(zhí)行不力、處罰不嚴，還是使得這些看似嚴密的制度體系難以真正貫徹和落實。所以，企業(yè)中既存在獎懲體制不健全的問題，也有執(zhí)行落實不徹底的問題。如何深入剖析問題的根源，找到根除問題的思路和對策，恐怕是廣大房地產(chǎn)企業(yè)領導層必須思考的問題。

·企業(yè)投資活動方向盲目，流動資金管理不科學

縱觀我國的房地產(chǎn)市場，大部分房地產(chǎn)企業(yè)以民營企業(yè)為主，而在房地產(chǎn)主力軍的民營企業(yè)中，管理者和領導層的管理智慧、知識技能水平將直接決定企業(yè)財務管理的質量高低。而現(xiàn)實的狀況則是，大部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者不具備科學的管理思路，忽略了市場風險的存在，一定程度上給企業(yè)的財務投資造成了困難。比如，很多房地產(chǎn)企業(yè)的投資活動較為盲目，往往只考慮回報成果，而忽視了其中存在的風險和不確定因素。另外，很多房地產(chǎn)企業(yè)追求多元化經(jīng)營，力圖擴大企業(yè)經(jīng)營的范圍和版圖，提升企業(yè)市場占有率。其出發(fā)點雖然是值得鼓勵的，但是在多元化戰(zhàn)略布局的進程中，不少企業(yè)陷入了資金鏈條斷裂、技術人才匱乏、資源調配不合理和市場開拓不力的窘境。這些問題的出現(xiàn)，不得不說是企業(yè)財務管理出現(xiàn)了嚴重的問題。簡言之，房地產(chǎn)企業(yè)過度追求虛榮性、浮華的多元化經(jīng)營，換來的必然是市場分散風險的增大。市場經(jīng)濟的規(guī)律告訴我們，跨區(qū)域、跨行業(yè)的多元化經(jīng)營活動，如果失去了內部財務科學化管理的支撐，失去了正確戰(zhàn)略決策的保障，其結果往往殊難預料。

其次，很多房地產(chǎn)企業(yè)不重視流動資金的管理，忽視了“現(xiàn)金流”的重要性，這給企業(yè)的財務科學化管理帶來不小的壓力。在現(xiàn)代企業(yè)管理理論中，現(xiàn)金流的重要性是不言而喻的。李嘉誠曾經(jīng)說過，企業(yè)成功的秘訣就是“現(xiàn)金為王”，這也進一步說明了企業(yè)運行中流動資金的重要性。毫不避諱的說，房地產(chǎn)企業(yè)對流動資金的需求是很大的，倘若失去了可供企業(yè)調配、使用的大量流動資金，那么企業(yè)的運營就會立刻受到影響。現(xiàn)今，很多房地產(chǎn)企業(yè)不重視流動資金的管理，缺乏對流動資金長期、中期和短期的規(guī)劃、布局，缺乏現(xiàn)金儲備的意識，企業(yè)的現(xiàn)金波動較大，給企業(yè)的正常運營活動帶來了很多不確定因素。另外，很多的房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴大生產(chǎn)，采取所謂的多元化經(jīng)營，會進一步壓縮現(xiàn)金流空間，使企業(yè)的資金鏈條運行出現(xiàn)困難，帶來難以想象的結果。同時，一些房地產(chǎn)企業(yè)對內和對外的資金管理不善，造成了資金的呆滯甚至流失，給企業(yè)財務管理帶來不小的壓力。如果再出現(xiàn)存貨積壓、不良資產(chǎn)掛賬的情況，那么企業(yè)的正常運營就必然受到嚴重的影響。上述的這些問題都是客觀存在的，都是需要企業(yè)經(jīng)營者和管理者深刻警醒的。如果不解決好企業(yè)的財務管理問題，那么房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展就必須受到?jīng)_擊，這一點廣大企業(yè)經(jīng)營者必須認識清楚。

總結和展望

房地產(chǎn)行業(yè)是推動經(jīng)濟發(fā)展、社會民生和基礎建設的重要力量，其發(fā)展歷來受到社會各界的關注。尤其是作為處于“風口浪尖”的眾多房地產(chǎn)企業(yè)來說，如何調整管理思維，實施科學化管理戰(zhàn)略，不僅是企業(yè)生存發(fā)展的大問題，也是關系我國經(jīng)濟健康運行的大問題。所以，要重視房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理情況，要對企業(yè)財務管理中存在的一系列問題進行科學的分析和解讀，要找到問題存在的根源和本因，為接下來制定科學、有序的解決對策、措施提供依據(jù)。

第9篇：房地產(chǎn)企業(yè)資金管理制度范文

摘 要：本文根據(jù)作者多年財務工作經(jīng)驗就房地產(chǎn)財務管理中關鍵環(huán)節(jié)的有效控制進行了簡單的闡述。

關鍵詞 ：房地產(chǎn) 財務管理 關鍵環(huán)節(jié) 有效控制

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的特殊性

1.開發(fā)項目差異大、周期長、涉及的環(huán)節(jié)多。開發(fā)項目所處的位置、環(huán)境不同，其特點各異；建設周期長，每個項目少則幾個月，多則幾年；每個項目經(jīng)過選址、可行性論證、立項、規(guī)劃、征地拆遷、勘察設計、報建招標、開工建設、預售、竣工驗收、交付客戶入住、售后服務等環(huán)節(jié)；期間需同土管、住建、規(guī)劃、施工、供應商、購房戶等多方打交道，關系復雜。

2.投入大、不確定性高。單個項目少則幾百萬、幾千萬，多則幾個億甚至幾十億的投入；開發(fā)過程不確定因素多：小到城市規(guī)劃、項目設計變更，大到國家產(chǎn)業(yè)、稅收、貨幣政策的變化，社會因素、政治因素、技術因素的變化都給房地產(chǎn)業(yè)帶來風險。

3.從產(chǎn)品方面看，其開發(fā)產(chǎn)品具有高價值屬性，其價格及銷售受國家政策調控影響巨大，銷售方式多采用預售和分期付款銷售。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的上述特點，決定了房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的特殊性，影響因素多，管理難度大。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的內容

房地產(chǎn)企業(yè)財務管理內容具體包括以下方面：營運資金、投資、籌資、利潤分配等方面管理；經(jīng)營中伴隨資金的流動分成以下幾個業(yè)務循環(huán)：銷售與收款、采購與付款、籌資與投資等，財務預算是綜合的財務計劃，貫徹于整個業(yè)務循環(huán)。圍繞房地產(chǎn)財務管理過程的業(yè)務循環(huán)及全面預算，控制好財務管理的關鍵環(huán)節(jié)，才能真正降低成本、提高經(jīng)濟效益。

基于房地產(chǎn)企業(yè)的運營特征，筆者提取了構成企業(yè)財務管理關鍵環(huán)節(jié)的兩個核心要素，現(xiàn)將其列示如下。

第一，資金管理。從整體來說，房地產(chǎn)企業(yè)的資金運作流程不外乎三點：融資——投資——效益產(chǎn)出?？梢哉f，是這三個部分構成了房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈的核心，而這三個部分又都涉及了資金管理這項重要內容，因此，資金管理可視為是房地產(chǎn)企業(yè)財務管理關鍵環(huán)節(jié)的構成要素之首。這是一項系統(tǒng)工程。在這項工程中，所有環(huán)節(jié)都是重點。只有確保建立有效的融資渠道，保障運營資金能夠有效利用，以及各項投資都科學合理，才能達成房地產(chǎn)企業(yè)效益最大化這一戰(zhàn)略目標，并促進企業(yè)的健康發(fā)展。

第二，稅務籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)擁有一個龐大的稅賦網(wǎng)絡，其中，企業(yè)所涉及到的稅種主要包括營業(yè)稅、城建稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅等等。全力做好稅務籌劃工作是房地產(chǎn)企業(yè)財務管理部門的重要職責，這項工作直接關系著企業(yè)的最終效益，以及企業(yè)資金能否有效利用，能否避免稅務風險，保障房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。將稅務籌劃作為一個單獨項目從財務管理中提取出來，其也構成了一個價值鏈條，而這一鏈條的主體僅有兩個部分，一是稅務遵從，二是稅務籌劃。在工作實踐中，前者是后者的基礎，只有做到稅務遵從，才能順利開展稅務籌劃工作。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理關鍵環(huán)節(jié)的有效控制

1.強化資金管理力度。資金管理的主體由兩個部分構成，一是融資管理，二是投資管理。首先，我們先來探討如何構建有效的融資管理體系。在中國，對于企業(yè)而言融資是一項極為艱難的工作。從當前房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀來看，融資渠道狹隘更是其所面臨著的一個重點問題。因此，要強化資金管理，構建有效的融資管理體系，房地產(chǎn)企業(yè)財務部門就必須要全力拓寬融資渠道。例如，企業(yè)可采用股權融資的方式吸引資金，這一融資方式的優(yōu)點在于降低了房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險，彌補了銀行貸款需到期還本付息的不足，而缺點是易于分散企業(yè)控制權，且資金成本投入較高。再如，企業(yè)可利用債務融資的方式吸引資金，這種方式的優(yōu)點在于投資小，風險易控制，并能夠優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結構，全面發(fā)揮債務資金的財務杠桿作用；而缺點是存在較大的還本付息壓力，且風險往往是潛在的，雖然易于控制，卻不易發(fā)覺，而且一旦造成風險，會影響財務杠桿的平衡，導致企業(yè)運轉資金面臨著較大的壓力。

其次我們再來探討如何加強投資管理。首先，企業(yè)應制定科學完善的資金管理制度，結合我國相關法律法規(guī)，用制度來保障投資管理的科學合理性。其次，在房地產(chǎn)企業(yè)的所有投資項目中，單獨的項目僅是企業(yè)投資的起點，而財務部門的主要工作是協(xié)同其他部門做好開發(fā)項目的可行性分析，以及結合戰(zhàn)略規(guī)劃參與投資項目的前期決策。由此可見，影響財務部門投資管理的因素主要由三點構成：一是財務部門工作人員的專業(yè)素質；二是房地產(chǎn)企業(yè)在投資項目方面賦予財務部門的參與權力，即財務決策在項目整體決策中所占據(jù)的比重；三是財務部門如何參與財務決策，如何開展對投資項目的可行性分析。只有確保三個因素的達成，才能有效加強投資管理，提升管理力度和保障資金的合理運用。

2.優(yōu)化稅務籌劃方案。在房地產(chǎn)企業(yè)的整體項目策劃中，稅務籌劃是其中的一個重要環(huán)節(jié)，并且，稅務籌劃應在投資項目已勾勒出大體框架時立即介入，全力配合項目策劃做好決策工作，以保障投資項目的脈絡清晰，目標明確。稅務籌劃共有兩個部分構成，一是稅務遵從，二是稅務籌劃的主體部分。其中，稅務遵從是一個原則性問題。無論房地產(chǎn)企業(yè)如何壓縮成本投入和壓縮哪一環(huán)節(jié)的成本投入來保障效益目標，都不能摒棄稅務遵從這一基本原則，即不能壓縮稅賦成本。以此為前提，稅務籌劃工作應從兩個方面來開展。第一，通過多種稅賦方式對比得出最優(yōu)方案。例如，房地產(chǎn)企業(yè)通過轉讓方式得到土地使用權，而在直接購買土地使用權和購買在建項目或通過股權轉讓方式的兩者權衡下，后者顯然會減少企業(yè)的稅賦成本。第二，在我國稅務總局對房地產(chǎn)行業(yè)全面開展土地增值稅匯算清繳的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)可通過細化開發(fā)項目融資利息支出的方式優(yōu)化稅務籌劃工作。例如，我國土地增值稅暫行條例規(guī)定，裝修費用可計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，因此，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)實際財務狀況，將毛坯房出售改為精裝出售，將裝修工程委托于與企業(yè)下屬單位，如此，則可以將一部分收入轉嫁到裝修單位，從而實現(xiàn)節(jié)稅的目的。

三、結束語

隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)調控政策的深入，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營環(huán)境將更加惡化，各房地產(chǎn)企業(yè)將面臨更大的資金和市場壓力，企業(yè)要生存、發(fā)展、獲利，只有苦練內功，在抓好包括以上關鍵環(huán)節(jié)在內的財務管理的前提下，加強精細化管理，降低開發(fā)成本、費用，提高產(chǎn)品品質及功能，滿足不同消費群體的需求，才能在激烈的競爭中處于不敗之地。

參考文獻：

[1] 王濤.房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的防范與控制[J].財經(jīng)界，2013（21）：194.