房地產(chǎn)公司盈利模式精選(九篇)
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第1篇：房地產(chǎn)公司盈利模式范文
本文即將針對未來房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)者問題進行分析，研究誰將成為未來房地產(chǎn)市場的真正主導(dǎo)者。
一 、Reits之與商業(yè)物業(yè)發(fā)展商
恰如創(chuàng)業(yè)板之與創(chuàng)業(yè)人。創(chuàng)業(yè)板不能直接幫助創(chuàng)業(yè)人，雖然創(chuàng)業(yè)板的市場準(zhǔn)入條件降低了很多，但是畢竟也不是誰想創(chuàng)業(yè)就馬上可以IPO，畢竟還要先由創(chuàng)投基盎進行投資，把創(chuàng)業(yè)人的創(chuàng)業(yè)理念變成相對成熟的商業(yè)盈利模式后，才存在創(chuàng)業(yè)板融資的可能，但若沒有創(chuàng)業(yè)板，創(chuàng)投基金就沒有退出渠道，進而風(fēng)險投資失去參與的熱情，創(chuàng)業(yè)計量的成功率就會更小。商業(yè)物業(yè)發(fā)展商的產(chǎn)品就像是創(chuàng)業(yè)人的創(chuàng)業(yè)理念和企業(yè)家精神，REITS所需要的是成熟商業(yè)物業(yè)，你開發(fā)的物業(yè)再好，也很難直接讓reits來購買，你要變現(xiàn)自己的產(chǎn)品不能直接依靠PELTS，但rmts的誕生卻可以間接為開發(fā)商業(yè)物業(yè)的地產(chǎn)商服務(wù)，因為有了rel[S，類似于創(chuàng)投基金的房地產(chǎn)私募產(chǎn)業(yè)基金就可以有退出渠道，從而可以大膽收購開發(fā)商的商業(yè)物業(yè)去進行孵化，把清冷的處女地開發(fā)成繁華的商業(yè)街，當(dāng)私募投資人將商業(yè)地產(chǎn)包裝成具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的商業(yè)資產(chǎn)后，他們就可以高價出售給fel。ts，從reits處獲取變現(xiàn)?？梢妑eits與開發(fā)商沒有直接關(guān)系，但卻通過市場機制的建立為開發(fā)商的順暢運行創(chuàng)造了商業(yè)環(huán)境。這與reits投資者的風(fēng)險偏好有關(guān)，投資reits的人追求的是穩(wěn)定現(xiàn)金流，所以不接受未成熟的物業(yè)，私募產(chǎn)業(yè)基金追求高回報，把生地(或新樓盤)孵化為成熟商業(yè)街區(qū)的過程是一個通過經(jīng)營規(guī)劃提烈商業(yè)物業(yè)自身價值的過程，這個過程雖然租金收益很少，但資產(chǎn)增值的幅度很大。這就好比買股票，reits投資者需要的現(xiàn)金分紅，而私募產(chǎn)業(yè)基金追求的股票價格的瘋漲。但股價漲上去7，得有人去接盤，re-沁就是接盤入，也就是為商業(yè)物業(yè)開發(fā)商提供間接融資支持的金融產(chǎn)品和金融機制。
雖然reits對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的融資支持不是直接的，不會立竿見影，但是只要reits機制正式運行，開發(fā)商就等于找到了便利的融資渠道。因為有私募產(chǎn)業(yè)基金的投資，地產(chǎn)開發(fā)商可以不必過多的考慮資金問題，轉(zhuǎn)而把精力轉(zhuǎn)向產(chǎn)品設(shè)計和項目管理上。甚至更進一步，如果私募產(chǎn)業(yè)基金對房地產(chǎn)的介入較深，完全可以從土地購買進行介入，這樣一來，開發(fā)商將獲得更大解放，完全不必考慮資金和投資，只需把產(chǎn)品生產(chǎn)環(huán)節(jié)的規(guī)劃、設(shè)計、質(zhì)量、安金和進度把握好，就可以成為專業(yè)化的房地產(chǎn)公司。因為資金問題不在成為制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸，所以進入門坎將大幅度降低，大量的市場參與者的進入，一方面導(dǎo)致了競爭的加劇，另一方面也會促使開發(fā)商進行專業(yè)升級，提升自身的專業(yè)水平和品牌效益，依靠品牌和專業(yè)在高度競爭的市場上獲得生存空間。
綜上所述，relts時代的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商將不再依賴資金，成為專業(yè)化的開發(fā)公司。開發(fā)商將更加注重專業(yè)能力的提升和品牌效應(yīng)的積累。由于專業(yè)水平的提升，和開發(fā)商對品牌效應(yīng)的追求，也將極大的提升房地產(chǎn)的質(zhì)量和社會效益。開發(fā)商將成為以房地產(chǎn)開發(fā)管理為主業(yè)，以收取開發(fā)管理費為盈利模式的專業(yè)機構(gòu)。對于有一定資金積累的開發(fā)商，還可以參與部分投資，持有開發(fā)項目的部分股權(quán)，但投資已經(jīng)不是主營業(yè)務(wù)。
二、Reits之與私募產(chǎn)業(yè)基金
在reits運作成熟的市場，產(chǎn)業(yè)基金是商業(yè)房地產(chǎn)的重要投資力量。究其原因。是由商業(yè)地產(chǎn)的特性所決定。作為商業(yè)地產(chǎn)，其價值與自身的建造成本和運營成本沒有必然聯(lián)系，而是體現(xiàn)在因為繁榮的商業(yè)環(huán)境和成熟的商業(yè)模式所能為物業(yè)帶來的較高租金收益。運作成功的商業(yè)物業(yè)，可以實現(xiàn)數(shù)倍于自身建造成本的經(jīng)濟價值。正因為商業(yè)地產(chǎn)的這個特性，就為投資人提供了巨大的利潤空間。專業(yè)的投資機構(gòu)根據(jù)自身對商業(yè)物業(yè)的理解，以正常的價格購入土地委托專業(yè)開發(fā)商開發(fā)，或購入開發(fā)商已經(jīng)開發(fā)完成的不成熟物業(yè)，經(jīng)過專業(yè)的規(guī)劃、策劃、和包裝將普通的建筑孵化成繁榮、成熟的商業(yè)街區(qū)。因為購入價是土地成本(或房地產(chǎn)的建造成本加必要利潤)，而成熟物業(yè)的價值則是未來現(xiàn)金流的折現(xiàn)。其間的價值差異有大有小，但正常來說都會有較大幅度的增值。這個豐厚的資產(chǎn)增值，就為私募產(chǎn)業(yè)基金提供了足夠的利潤空間。而relts的存在，又為產(chǎn)業(yè)基金的平穩(wěn)退出創(chuàng)造了條件，有利于提高產(chǎn)業(yè)基金的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，產(chǎn)業(yè)基金可以只賺取價值增長最快的孵化期利潤，而將穩(wěn)定現(xiàn)金流出讓于relts。
目前中國的私募產(chǎn)業(yè)基金很少投資干房地產(chǎn)項目，即便有投向房地產(chǎn)的資金，也不是為了通過運營具體項目來賺取房地產(chǎn)本身價值的增加值，而是為了將房地產(chǎn)企業(yè)IPO，賺取巨額資本利差。究其原因是投資房地產(chǎn)后沒有退出渠道，當(dāng)reits時代到來后，產(chǎn)業(yè)基金就可以通過經(jīng)營房地產(chǎn)項目，賺取房地產(chǎn)本身增加值的方式獲取利潤。從風(fēng)險和收益對等的角度分析，雖然投資房地產(chǎn)的收益可能不如風(fēng)險投資孵化創(chuàng)業(yè)企業(yè)那樣獲得十幾倍甚至幾十倍的資本溢價，但房地產(chǎn)投資有固定資產(chǎn)作保障，風(fēng)險很小，在商業(yè)物業(yè)孵化期的收益率也遠高于社會平均收益率，不失為風(fēng)險承受力不大，而利潤要求較高的投資者的最佳選擇。也就是說，reits市場的誕生，不但解放了開發(fā)商，還將誕生一個以房地產(chǎn)為投資對象的產(chǎn)業(yè)基金，將目前市場上的炒房團轉(zhuǎn)化為專業(yè)化的金融投資機構(gòu)，即滿足了投資者獲取房地產(chǎn)溢價的愿望、又分散了房地產(chǎn)實物投資的巨大風(fēng)險。(有種觀點認為reits將吸收目前炒房團群體的資金，把房地產(chǎn)實物投資，轉(zhuǎn)變?yōu)榛鸱蓊~的金融投資。筆者對此表示質(zhì)疑。畢竟felts獲得的是穩(wěn)定回報，炒房團追求的是房價的升值，兩者沒有可比性。真正吸收炒房團資金的應(yīng)當(dāng)是reits時代將誕生的私募房地產(chǎn)投資基金，也就是本部分論述的對象。)
三、Reits之與REITS基金管理公司
兩者的關(guān)系就如雞和蛋，要創(chuàng)建reits就必須組建基金管理公司，而組建基金管理公司的前提是reits的出現(xiàn)。兩者的高度依存關(guān)系不難理解，這里不做詳解。由于在reits存在之前，市場上不可能存在felts基金管理公司，所以國內(nèi)讀者對基金管理公司的職責(zé)定位不太了解。在此。我們暫
以香港的模式為例說明基金管理人的角色定位。就香港的reits而言，基金管理人主要承擔(dān)如下職責(zé)：①制訂該計劃的投資策略及政策；②運用募集資金投資于符合該計劃的投資目標(biāo)的房地產(chǎn)項目；③厘定該計劃的借款限額；④維持、管理及增加基金的投資組合內(nèi)的房地產(chǎn)項目。從其職責(zé)看，基金管理者所做的事情就是房地產(chǎn)投融資工作，但其投資的選擇標(biāo)準(zhǔn)不是房地產(chǎn)本身價格的升值空間，而是基于物業(yè)租金回報率的分析。由于基金管理人運用的是基金資金，所以沒有自身資產(chǎn)，其作為經(jīng)營者，業(yè)務(wù)是資者管理和運作基金資產(chǎn)，其收益來源是管理費等服務(wù)收費。具體收費項目為：管理費(基本管理費+業(yè)績提成)、物業(yè)購置費、物業(yè)出售費等。上述基本管理費一般在基金資產(chǎn)規(guī)模的0.1％，業(yè)績提成約為基金收益的5％，物業(yè)購置費和物業(yè)出售費分別約為物業(yè)交易價格的0.5％-1％之間。以2007年11月底的壘球reits市值7640億美元計，各項管理收費將超過100億美金。
由于基金管理人的職責(zé)主要是房地產(chǎn)投融資，這一職能與私募房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)基金的工作有雷同之處，所不同在于，reits的投資局限在已經(jīng)產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的商業(yè)地產(chǎn)，而產(chǎn)業(yè)基金投資領(lǐng)域廣泛，可以是住宅市場，也可以是商業(yè)地產(chǎn)。所以，從專業(yè)整合的角度考慮，若私募產(chǎn)業(yè)基金的資產(chǎn)管理人和re-its基金管理人由同一個金融控股集團來承擔(dān)，則不但有利于資源共享和專業(yè)能力的強強聯(lián)合，還能夠在產(chǎn)業(yè)鏈上對產(chǎn)業(yè)基金和reits基金的投資進行必要劃分，讓私募基金特有的不成熟物業(yè)有了未來的出路，而reits基金在看中目標(biāo)區(qū)域的物業(yè)后，就可以由私募基金先行投資，進行市場培育。兩種性質(zhì)基金的優(yōu)勢互補，就可以為金融控股公司帶來更大規(guī)模的業(yè)務(wù)來源，從而增加管理費收益，而投資者則可以憑借管理人專業(yè)的投資水平和強大的投資整合能力，獲得更高的投資回報。
四、REITs之于商業(yè)物業(yè)管理人
商業(yè)物業(yè)管理人的職責(zé)表現(xiàn)在：①策劃租戶的組合及物色潛在租戶；②制訂及落實租約策略；③執(zhí)行租約條件；④確保所管理的物業(yè)遵守政府規(guī)例；⑤履行租約管理工作，例如管理租戶租用物業(yè)的情況及附屬康樂設(shè)施，就出租、退租、租金檢討、終止租約及續(xù)訂租約與租戶磋商；⑥進行租約評估、制訂租約條款、擬備租約、收取租金、進行會計、追收欠租及收回物業(yè)；⑦執(zhí)行例行的管理服務(wù)，包括保安監(jiān)控、防火設(shè)施、通訊系統(tǒng)及緊急事故管理；⑧制訂及落實有關(guān)樓宇管理、維修及改善的政策及計劃；⑨提出翻修及監(jiān)察有關(guān)活動。
從上述職責(zé)看，這里的物業(yè)管理人除了承擔(dān)房地產(chǎn)傳統(tǒng)意義上、的物業(yè)管理職責(zé)外，還承擔(dān)著租賃和商業(yè)規(guī)劃的職責(zé)。在REITs之前，由于商業(yè)物業(yè)主要分散在眾多投資者手中，很難形成統(tǒng)廣的商業(yè)規(guī)劃和租賃管理，所以商業(yè)物業(yè)的管理只有傳統(tǒng)意義的物管業(yè)務(wù)是統(tǒng)一進行的，而招租主要是靠業(yè)主自己或委托鉗邊的中介公司進行操作，商業(yè)規(guī)劃則根本無從談起。受制于業(yè)務(wù)的分散，中介公司雖然承接了大量的招租業(yè)務(wù)，但也很難進行有系統(tǒng)得管理。當(dāng)REITs時代來臨且REITs市場成熟后，商業(yè)物業(yè)將主要由產(chǎn)業(yè)基金(不成熟階段)和REITs持有，由于物業(yè)產(chǎn)權(quán)的集中，就存在對商業(yè)規(guī)劃的內(nèi)在需求，商業(yè)物業(yè)管理才能真正成為一個專業(yè)經(jīng)營的領(lǐng)域。
那么物業(yè)管理人在RElTs時代將以何種身份存在呢?在上面的分析中我們已近看到：房地產(chǎn)開發(fā)商將擺脫資本依附，成為專業(yè)化的以房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)為主營業(yè)務(wù)，以收取開發(fā)管理費為盈利模式的公司；房地產(chǎn)投融資將由產(chǎn)業(yè)基金管理公司和RE―ITs基金管理公司或者由兩類公司整合在一起的金融控股公司進行專業(yè)化的投融資運作。從這個專業(yè)化分工的趨勢看，商業(yè)物業(yè)管理人的最佳定位應(yīng)當(dāng)是成為專業(yè)化的商業(yè)物業(yè)運營公司，把商業(yè)規(guī)劃、租賃管理和物業(yè)服務(wù)作為主營業(yè)務(wù)，通過向委托人收取管理費獲得經(jīng)濟利益。
當(dāng)然，從資源整合的角度，私募產(chǎn)業(yè)基金將投資的不成熟物業(yè)進行培育后出售也需要對商業(yè)物業(yè)有專業(yè)的認識。為此私募基金的管理公司也會招募商業(yè)物業(yè)管理方面的專家；為降低外部交易成本，不排除房地產(chǎn)投資機構(gòu)自身設(shè)立內(nèi)部機構(gòu)專司商業(yè)物業(yè)管理職責(zé)。但就房地產(chǎn)發(fā)展趨勢而言，必將是專業(yè)分工日益細化，商業(yè)物業(yè)管理人必將主要以獨立公司的身份存在于房地產(chǎn)市場。
五、REITs時代是房地產(chǎn)金融的時代。房地產(chǎn)公司應(yīng)及早籌建金融事業(yè)部
本文以REITs時代來臨為切入點，而RElTs主要投資方向為商業(yè)物業(yè)，所以文章大部分篇幅分析的都是商業(yè)房地產(chǎn)市場的變革。變革后的商業(yè)地產(chǎn)市場將主要存在三方市場主體：開發(fā)商、商業(yè)物業(yè)管理人、房地產(chǎn)投融資機構(gòu)(房地產(chǎn)金融公司)。具體的運作流程將由房地產(chǎn)金融公司主導(dǎo)，當(dāng)房地產(chǎn)金融公司通過自身分析，確認市場時機和地段價值存在投資機會時，將通過私募基金購入土地委托開發(fā)商進行房地產(chǎn)開發(fā)，并將開發(fā)好的物業(yè)委托商業(yè)物業(yè)管理人進行前期市場培育直至物業(yè)產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。此后，私募基金再向REITs出售資產(chǎn)，REITs管理人將物業(yè)委托商業(yè)物業(yè)管理人進行后續(xù)管理。在整個流程中，房地產(chǎn)金融公司始終居于主導(dǎo)地位，雖然開發(fā)商和商業(yè)物業(yè)管理人的專業(yè)水平是決定其市場競爭力的源泉，但房地產(chǎn)金融公司因為擁有了業(yè)務(wù)委托權(quán)，所以在很大程度上可以引領(lǐng)市場，并左右開發(fā)商和物業(yè)管理商的命運。
不僅商業(yè)地產(chǎn)的市場格局出現(xiàn)上述變化，住宅市場也將進行專業(yè)分工，所不同之處在于在住宅商品房銷售市場上，商業(yè)物業(yè)管理人的角色將由房地產(chǎn)營銷專業(yè)公司取代。
總之，PElTs時代的到來將意味著房地產(chǎn)金融時代的到來，未來的房地產(chǎn)市場一方面將分工日益精細，另一方面將出現(xiàn)由金融主導(dǎo)的格局。目前的房地產(chǎn)公司應(yīng)找準(zhǔn)自己的定位，或作專業(yè)化開發(fā)商或作專業(yè)化租售公司(商業(yè)物業(yè)管理人或住宅物業(yè)銷售人)，當(dāng)然，如果自身條件具備，最好是從事房地產(chǎn)金融，成為專業(yè)化的房地產(chǎn)投融資機構(gòu)。對于目前一些資金雄厚，管理先進，市場號召力強的公司，甚至可以進行資產(chǎn)重組，對目前的業(yè)務(wù)進行拆分，將開發(fā)、租售和投融資分別成立事業(yè)部，統(tǒng)攬房地產(chǎn)行業(yè)的各個專業(yè)業(yè)務(wù)，但與以往所不同之處在于要強調(diào)各個模塊的專業(yè)性建設(shè)。在reits來臨前，這些事業(yè)部就要進行獨立運作，各自就自身的專業(yè)領(lǐng)域到市場上與競爭對手進行格殺，’并培育品牌和知名度，為未來的實戰(zhàn)做好各項準(zhǔn)備。
第2篇：房地產(chǎn)公司盈利模式范文
關(guān)鍵詞：金融危機；中小房地產(chǎn)企業(yè)；發(fā)展；對策
我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近30年的發(fā)展，已成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)帶動了一大批關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，拉動國民經(jīng)濟快速增長，提高城鎮(zhèn)化水平具有極其重要的作用。但是隨著美國次貸危機引發(fā)的全球金融風(fēng)暴，全球經(jīng)濟增速放緩，我國中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨盈利水平低、流動資金不足、銷售困難等多方面影響。中小房地產(chǎn)企業(yè)必須給自己準(zhǔn)確定位，并且采取積極有效的應(yīng)對措施，才能獲得企業(yè)生存和發(fā)展的空間。
一、當(dāng)前中小房地產(chǎn)企業(yè)特點及面臨的問題
經(jīng)過近30年的積累和市場淘汰，我國房地產(chǎn)行業(yè)涌現(xiàn)出一批資產(chǎn)實力雄厚、市場反映良好的大型房地產(chǎn)企業(yè)集團。但從總體來說，中小房地產(chǎn)企業(yè)是我國房地產(chǎn)企業(yè)的主體，占我國房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的90%之多，其在資產(chǎn)規(guī)模、資本結(jié)構(gòu)、管理體制等方面仍然存在著不少突出問題。
（一）缺乏戰(zhàn)略規(guī)劃，盈利模式模糊
在2005-2007年房地產(chǎn)市場上升突進的幾年里，部分房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造了快速發(fā)展、迅速壯大的神話，在土地市場上盡力拿地、銷售市場多面出擊，成為業(yè)界的美談。但很多中小房地產(chǎn)企業(yè)缺乏長遠發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃，而著重在運作一個個項目，項目賺錢企業(yè)就盈利。由于沒有長期的戰(zhàn)略規(guī)劃，也不研究企業(yè)的經(jīng)營模式和盈利模式、產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)周期、宏觀經(jīng)濟環(huán)境等重要問題，經(jīng)營業(yè)績完全依賴于單個項目的運作情況，因此波動性較大。隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)整期的到來，各種問題逐漸涌現(xiàn)：高價拿地者，有及時退出的、有開發(fā)猶豫的、有忍痛前行的；幸未囤積土地者，多迷茫于未來的政策、未來的方向、未來的產(chǎn)品、未來的動與不動。
（二）融資渠道單一，企業(yè)資產(chǎn)負債率普遍偏高
房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集的行業(yè)，其開發(fā)、消費過程都離不開金融支持。由于我國目前直接融資規(guī)模太小，加上經(jīng)濟危機導(dǎo)致股市融資功能大幅減弱，大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能向銀行申請貸款。再加上原材料和勞動力成本的增加，房地產(chǎn)企業(yè)既面臨著融資困難，又面臨著成本增加的壓力，資金鏈越來越緊張。數(shù)據(jù)顯示2007年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體資產(chǎn)負債率為74.4%。截至2008年8月21日，兩市共75家房地產(chǎn)類上市公司的平均資產(chǎn)負債率為59.55%，非上市房企的負債率普遍超過了75%，在部分省市，房地產(chǎn)行業(yè)的平均負債率甚至超過了80%（證券日報數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計）。這種過高的負債必然影響企業(yè)資信，增加其項目的財務(wù)成本，使其盈利水平下降或出現(xiàn)虧損現(xiàn)象。部分自有資金不足的中小房地產(chǎn)企業(yè)，靠銀行貸款、施工企業(yè)墊資和拖欠材料款等進行房地產(chǎn)開發(fā)，一旦商品房銷售不暢，資金不能及時回籠，將會導(dǎo)致工程難以為繼，甚至引發(fā)負面的連鎖反應(yīng)。
（三）運作手法靈活，管理不規(guī)范
現(xiàn)階段中小房地產(chǎn)企業(yè)，多半是在完全市場化競爭的局面下產(chǎn)生。在產(chǎn)品切入、市場分析、土地獲取等方面靈活、務(wù)實，對市場經(jīng)濟反應(yīng)的靈敏在項目開發(fā)前充分體現(xiàn)。但在項目立項之后，此類企業(yè)的問題也逐步顯現(xiàn)。由于沒有完整的管理體系和規(guī)章制度，工程管理占用高層大量精力，在內(nèi)部成本控制上常常達不到管理目標(biāo)；物業(yè)管理、售后服務(wù)等缺乏整體考慮；人事、業(yè)務(wù)部門短期行為嚴(yán)重；缺乏對員工的約束和激勵機制，工作效率低下；這些管理的不規(guī)范嚴(yán)重影響了中小房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
（四）資源整合意識強，人才缺乏導(dǎo)致專業(yè)依托不足
中小房地產(chǎn)企業(yè)往往不具備房地產(chǎn)整鏈條開發(fā)能力，自身缺少規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃、物業(yè)管理、招商等核心技術(shù)人才和經(jīng)驗，在操盤過程中，多采用和“外腦”合作的方式進行，如與建筑規(guī)劃設(shè)計院、地產(chǎn)營銷機構(gòu)合作。但是實際操作中，和“外腦”合作使中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨兩類困難：一是外腦只是一段式合作，各合作機構(gòu)大都以自己目標(biāo)利益為重，缺少對房地產(chǎn)企業(yè)未來全盤統(tǒng)籌規(guī)劃的考慮；二是內(nèi)外接口容易出現(xiàn)問題，如規(guī)劃設(shè)計理念不同容易出現(xiàn)分歧，直接導(dǎo)致的結(jié)果就是項目效率下降，錯失黃金銷售季節(jié)。
二、我國中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展對策
隨著全球經(jīng)濟危機的來臨，我國中小房地產(chǎn)企業(yè)如何克服各種阻礙，獲得企業(yè)生存和發(fā)展的空間，已成為刻不容緩的任務(wù)。
（一）加快房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營機制轉(zhuǎn)換，增強自身實力
面對全球經(jīng)濟增速放緩，房地產(chǎn)市場迎來冬天之際，中小房地產(chǎn)企業(yè)如何在冬天保存實力、凝聚力量成為首要的問題。當(dāng)下正是中小房地產(chǎn)企業(yè)盤點自身資源，梳理自身特性，積蓄自身實力的時期。未來的房地產(chǎn)企業(yè)要具備真正的核心競爭力，關(guān)鍵要通過對企業(yè)內(nèi)外部資源的把握，重點分析國家經(jīng)濟政策的走向、資本市場的未來發(fā)展、客戶的需求變化趨勢；明確企業(yè)業(yè)務(wù)范圍、重點經(jīng)營地域、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)質(zhì)量的優(yōu)劣狀況，建立符合自身特點的業(yè)務(wù)模式。同時要加強內(nèi)部管理，如按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求建立科學(xué)的管理體系，對產(chǎn)品質(zhì)量形成完整的內(nèi)部監(jiān)控體系，培育房地產(chǎn)公司營銷體系、市場網(wǎng)絡(luò)等各相關(guān)環(huán)節(jié)的能力，完善用人制度和激勵機制，準(zhǔn)備在房地產(chǎn)市場春天來臨時全力而出。
（二）準(zhǔn)確定位，實行差異化經(jīng)營戰(zhàn)略
調(diào)整期對中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，不僅僅需要對國家宏觀經(jīng)濟政策、土地政策、金融政策、土地市場的深入研究，充分占有各類信息，而且企業(yè)要因地制宜，依據(jù)當(dāng)前的實際情況給自己準(zhǔn)確定位，既要尋找適合自身發(fā)展的區(qū)位及項目，也要充分挖掘市場潛力。中小房地產(chǎn)企業(yè)與大企業(yè)競爭，其優(yōu)勢不在價格方面，而在于生產(chǎn)批量少、規(guī)格特別的地區(qū)性產(chǎn)品。開發(fā)、生產(chǎn)和銷售這些產(chǎn)品，需要熟悉局部市場的情況和消費者的消費特點以及他們的特殊要求。在新形勢下，中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)擺脫在大城市中心、在高檔住宅方面的廝殺，實行差異化經(jīng)營戰(zhàn)略，在房地產(chǎn)市場上創(chuàng)造短缺，創(chuàng)造個性，創(chuàng)造不可替代性。筆者所在的德邦控股集團就針對目前的經(jīng)濟形勢，選擇了在三線城市慈溪開發(fā)酒店式公寓世貿(mào)嘉園，公司不僅力推“100-140m2”的主力戶型，而且考慮到今后入住人群對生活方便、舒適的需求，做好樓盤的生活配套設(shè)施。這樣做也蘊藏著極大的商機，面積小的房型需求人群較多，銷售快，資金回籠快，風(fēng)險比較小，酒店式公寓同時可以增加“賣點”，促進房產(chǎn)的銷售。
（三）以品牌為載體，拓展企業(yè)發(fā)展空間
對于房地產(chǎn)業(yè)來說，品牌是規(guī)劃、設(shè)計、文化、品質(zhì)、信譽、實力、服務(wù)、營銷等多層面因素的集成和凝結(jié)，是企業(yè)內(nèi)部有效管理的綜合體現(xiàn)。就其實質(zhì)來說，它代表著銷售者交付給客戶的產(chǎn)品特征、利益和服務(wù)的一貫性的承諾，久負盛名的品牌就是優(yōu)質(zhì)質(zhì)量的保證。中小房地產(chǎn)企業(yè)由于公眾認知度不高，因此急需加強自身創(chuàng)造附加值的能力和專業(yè)化能力，如產(chǎn)品設(shè)計、工程進度、質(zhì)量控制、成本管控和營銷策劃等諸多方面。與其他產(chǎn)業(yè)鏈相比，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈前端有較多的環(huán)節(jié)，而在行業(yè)利潤分配上，幾乎是越靠近前端，越有強大的市場權(quán)力。為了實現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的擴張，提高品牌價值和企業(yè)影響，中小房地產(chǎn)企業(yè)需要實施積極的品牌戰(zhàn)略與服務(wù)戰(zhàn)略，拓展企業(yè)的市場空間。
（四）拓寬融資渠道，解決資金“瓶頸”
面對新形勢，中小房地產(chǎn)企業(yè)要多方拓寬融資渠道，降低融資成本，緩解資金困難。一是探索有效的民間融資方式。在確保避免金融風(fēng)險的前提下，可以按適當(dāng)高于銀行同期利率尋求向其他企業(yè)、自然人融資。這種形式建立在充分誠實守信的基礎(chǔ)上，靈活、簡單、方便，對解決個別中小房地產(chǎn)企業(yè)臨時資金短缺能起到很大作用。二是出讓部分股權(quán)，與其他房地產(chǎn)企業(yè)建立戰(zhàn)略聯(lián)盟。中小房地產(chǎn)企業(yè)在具有自主性和靈活性等優(yōu)點的同時，也存在企業(yè)規(guī)模小、資源數(shù)量有限的問題。不斷擴大企業(yè)規(guī)模，提高經(jīng)濟效益，是中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的目標(biāo)之一，而戰(zhàn)略聯(lián)盟是實現(xiàn)這個目標(biāo)的有效手段。個別開發(fā)企業(yè)在有些項目上雖然擁有土地，但又缺乏龐大的資金進行開發(fā)，為了吸收資金，可以采取將該項目開發(fā)企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓出去一部分，尋求與之相匹配的資金及技術(shù)管理能力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)共同開發(fā)。這樣不僅可以解決中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金難題，更有利于中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理水平提高、擴大市場等目標(biāo)的實現(xiàn)，達到雙方共贏的目的。
（五）利用房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整時期儲備專業(yè)人才
人才是當(dāng)今時代最重要的資源和生產(chǎn)要素，對管理能力不足、人才欠缺的中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起著決定性作用。最近一年來，隨著美國次貸危機以及由此引發(fā)的全球金融危機，國內(nèi)外出現(xiàn)了人才的特殊流動跡象――“海歸人才從國外回到國內(nèi)尋求發(fā)展機會，大企業(yè)裁員引起人才流動到中小企業(yè)，部分人才流出房地產(chǎn)行業(yè)”。行業(yè)的調(diào)整，使越來越多的業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心降薪、失業(yè)，尋求穩(wěn)定的、更好的發(fā)展機會，是一部分人轉(zhuǎn)投其他行業(yè)的初衷。在北京、上海等地一部分業(yè)內(nèi)人士，基于對行業(yè)調(diào)整期的悲觀看法，已經(jīng)開始流向其他二線、三線城市。有志于長期從事房地產(chǎn)開發(fā)的中小型企業(yè)，在這個時候可以用較低的成本獲取流出知名房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)人才，同時制定一系列吸引人才、留住人才、培養(yǎng)人才的政策，真正進行人才儲備。中小房地產(chǎn)企業(yè)若沒有在行業(yè)調(diào)整期積累起自己的人才體系，就失去了在市場轉(zhuǎn)暖期快速發(fā)展的資本。
全球經(jīng)濟增長放緩和我國宏觀經(jīng)濟形勢使我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。那些嚴(yán)重依賴獲取稀缺資源而自身創(chuàng)造價值能力不足的房地產(chǎn)公司，將面臨嚴(yán)重的生存危機。我國中小房地產(chǎn)企業(yè)要在市場中站穩(wěn)腳跟，就要準(zhǔn)確定位，牢牢把握好市場開發(fā)方向，提高自身綜合實力，才能獲得生存和長遠發(fā)展。
參考文獻：
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第3篇：房地產(chǎn)公司盈利模式范文
一、房地產(chǎn)市場集中度分析
分析房地產(chǎn)市場的集中度主要是進行房地產(chǎn)企業(yè)之間的橫向比較，以及在時間維度上對未來趨勢的研究。集中度的分析一般主要是從房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)年的銷售金額和銷售面積上考慮，來分析房地產(chǎn)市場中排名靠前的大企業(yè)市場占有情況。本文選取的數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)企業(yè)的總量銷售數(shù)據(jù)，計算集中度的公式如下所示：
銷售金額集中度=當(dāng)年入榜企業(yè)的銷售金額/當(dāng)年全國商品房銷售金額*100% （1）
銷售面積集中度=當(dāng)年入榜企業(yè)的銷售面積/當(dāng)年全國商品房銷售面積*100% （2）
需要說明的是，因房地產(chǎn)企業(yè)單獨的住宅銷售額和銷售面積數(shù)據(jù)難以收集，故本文選取的是房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額和銷售面積總量數(shù)據(jù)。根據(jù)上述公式，本文分別計算了銷售金額和銷售面積排名前10、前20、前50的房地產(chǎn)企業(yè)最近三年的集中度，結(jié)果如表1和表2所示。從表1中，我們可以看出，最近三年，無論是TOP10、TOP20還是TOP50，房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額的集中度都在逐年上升，表明大企業(yè)的實力有進一步增強的趨勢和傾向，截止2012年，全國所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一共有89859家，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量如此之大，目前上榜的這10家、20家、50家企業(yè)的銷售金額集中度可以說是相當(dāng)高，進一步從表2看，也可以得出同樣的結(jié)論，銷售面積的集中度也是逐年上升，且占比相對較高。未來，在日趨激烈的市場環(huán)境中，大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有明顯的資金實力、開發(fā)規(guī)模等優(yōu)勢，在利率市場化的大背景下，未來一段時間內(nèi)利率中樞有抬升的趨勢，這對小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，面臨被洗牌的風(fēng)險較大，而大的開發(fā)企業(yè)在市場重組中能獲得相對較多的優(yōu)勢和收益，產(chǎn)生明顯的馬太效應(yīng)。
表1 上榜企業(yè)銷售金額集中度
注：數(shù)據(jù)來源于CRIC，中國房地產(chǎn)測評中心。
表2 上榜企業(yè)銷售面積集中度
注：數(shù)據(jù)來源于CRIC，中國房地產(chǎn)測評中心。
表3 上榜企業(yè)銷售金額/銷售面積之比
根據(jù)表1和表2，將二者的集中度相除，其比值數(shù)據(jù)如表3所示，該表至少反映了以下兩個問題。第一，表中歷年的數(shù)字顯著大于1，即相對上榜企業(yè)的銷售面積而言，其對應(yīng)的銷售金額占比更大，表明上榜企業(yè)的品牌價值較大，產(chǎn)品的認可度高，最重要的是定價能力強，這可能是基于兩方面的原因，其一，即使在同一區(qū)域，大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品也可以比小企業(yè)的產(chǎn)品定價高，因為品牌的認可度高，定價相對偏高也可以順利實現(xiàn)銷售;其二，即使在行情不好時，大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金實力雄厚，不需要通過降價或者只進行小幅度的降價銷售來回籠資金，而小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金鏈的高度緊張，通常更愿意進行更大幅度的降價促銷來促使資金回籠。無論是上述哪一個原因，都表明大的開發(fā)商所面臨的風(fēng)險比小開發(fā)商要小的多，且收益率相對高很多。第二，從最近三年的變動趨勢來看，都有顯著降低的趨勢，表明市場的競爭日趨激烈，即使大的房地產(chǎn)開發(fā)商也有利潤下滑的趨勢，這很可能是源于土地的價格持續(xù)走高，導(dǎo)致其成本顯著上升。
綜上所述，未來市場的集中度有進一步增加的趨勢，大企業(yè)發(fā)展所面臨的風(fēng)險相對較小，而小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則在日益激烈的競爭環(huán)境中生存的壓力更大，面臨被洗牌的風(fēng)險。尤其是未來隨著房地產(chǎn)企業(yè)盈利模式的轉(zhuǎn)變，小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)型過程中面臨資金支持不足的問題，其被淘汰的概率大幅度上升。
二、房地產(chǎn)企業(yè)股東背景分析
為了進一步分析上述上榜企業(yè)實力背后的影響因素，本文側(cè)重從股東背景和是否為上市公司兩個角度展開分析。相關(guān)的統(tǒng)計結(jié)果如表4和表5所示。
表4 2013年上榜企業(yè)的股東背景
表5 2013年上榜企業(yè)上市融資情況
表4顯示了上榜企業(yè)的股東背景，主要從是否是國有控股還是民營控股兩個角度看，統(tǒng)計結(jié)果顯示，上榜的企業(yè)中，無論是TOP10、TOP20還是TOP50，上榜的企業(yè)中民營企業(yè)的占比達到了半壁江山，總體維持在60%的比例左右，說明目前的房地產(chǎn)市場，并不是國有企業(yè)一家獨大，民營企業(yè)由于在管理理念、盈利水平等定位比較清晰、目標(biāo)比較明確，所以在未來的市場發(fā)展中，更有可能獲得較大的發(fā)展，可持續(xù)性也較強。上述結(jié)論主要是鑒于以往房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的一些標(biāo)志性事件來判斷，在過去十年房地產(chǎn)市場發(fā)展的黃金時期，尤其是在地王頻出的幾年里，我們可以看到，獲得地區(qū)地王稱號的基本上是國有或國有控股的房地產(chǎn)企業(yè)，由于其資金實力雄厚，加上領(lǐng)導(dǎo)的考核模式，國有房地產(chǎn)更加注重企業(yè)的規(guī)模大小，而對利潤等指標(biāo)的重視程度不夠，導(dǎo)致他們在做決策時往往強調(diào)的是市場份額、開發(fā)區(qū)位等，盈利能力相對較差。他們的決策使得房地產(chǎn)市場在過熱的時候起到了添油加醋的效果，最終導(dǎo)致所有參與者的福利水平下降，因此，2010年3月18日，國資委針對78家央企進入房地產(chǎn)行業(yè)表態(tài)：“處于調(diào)整階段的中央企業(yè)集團下屬控股或參股的房地產(chǎn)公司，要加快結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，15個工作日內(nèi)制訂有序退出的方案?！庇纱丝梢?，今后民營房地產(chǎn)企業(yè)由于較高的效率會更上一層樓，整個市場也會表現(xiàn)的更加理性。
實際的市場表現(xiàn)也確實如此，我們可以從最近十年的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量變化當(dāng)中看出一些端倪，從1998年國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè){1}一家獨大，經(jīng)過短短幾年的發(fā)展，民營房地產(chǎn)企業(yè)在數(shù)量上占比迅速提升，到2012年，其占比更是達到了90%以上的絕對多數(shù)，但是不可否認的是，現(xiàn)存的國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在體量上平均明顯偏大，而民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展參差不齊，比如在2003年和2008年出現(xiàn)兩個房地產(chǎn)企業(yè)顯著增加的時段，當(dāng)時由于房地產(chǎn)行業(yè)的火爆，一些主營業(yè)務(wù)并非房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)通過成立項目公司的形式，購買一兩塊土地就開始搞房地產(chǎn)開發(fā)，這樣的企業(yè)在行情不好的時候很容易被淘汰。但不可否認的是，目前民營房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)、投資中地位不可同日而語，排名靠前的企業(yè)相對實力有了顯著的提升，在未來的發(fā)展中處于相對有利的位置。
其次，從上市的角度分析，如表5所示，上榜企業(yè)各層次排名中上市的比例基本維持在80%以上，說明上市的房地產(chǎn)企業(yè)在市場當(dāng)中很有競爭力，這一點不難理解，通過上市這一行為，可以大量的擴充自有資本金，企業(yè)的實力自然快速提升，在房地產(chǎn)這樣一個資金密集型行業(yè)，資金的優(yōu)勢往往就是企業(yè)實力的象征、行業(yè)地位的保障。從今年3月份開始，房地產(chǎn)企業(yè)的上市融資重新開閘，可以想象，獲得上市融資的企業(yè)實力可以獲得進一步的增強，在應(yīng)對市場行情周期波動中也可以游刃有余，因此，可以說，房地產(chǎn)企業(yè)上市的好處是顯而易見的。
三、未來房地產(chǎn)企業(yè)的走向
我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了十多年的市場化發(fā)展，雖然市場的集中度有所上升，但目前仍然呈現(xiàn)比較分散的競爭格局。究其原因，一方面是市場供不應(yīng)求和土地紅利為行業(yè)提供可觀的利潤空間;另一方面在整個價值鏈當(dāng)中利潤集中在拿地環(huán)節(jié)，其他環(huán)節(jié)技術(shù)粗放，均可外包。形成了高利潤、低門檻，因而分散割據(jù)，并形成行業(yè)以拿地環(huán)節(jié)和貸款為核心的“土地紅利+高杠桿”盈利模式。但自從土地實施招拍掛后，土地價格的飛速上漲壓縮由土地紅利帶來的利潤空間，且受持續(xù)的宏觀調(diào)控影響，融資成本的大幅攀升和銀行開發(fā)貸款的限制，進一步壓縮開發(fā)商通過低成本杠桿套取土地紅利的能力。再加上，各類宏觀調(diào)控行政干預(yù)政策，使近年來行業(yè)的競爭門檻和行業(yè)風(fēng)險不斷提高，讓具備資金規(guī)模、融資能力、區(qū)域土地獲取能力強的企業(yè)加快兼并市場，加速了行業(yè)的整合。因此，我們看到了近幾年市場的集中提有了一定的提升。
展望未來十年，行業(yè)整合步伐繼續(xù)加速，參考發(fā)達國家與地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)演進，本文認為隨著行業(yè)的精細化、專業(yè)化分工的發(fā)展，未來行業(yè)將向綜合型和各環(huán)節(jié)專業(yè)型公司兩大類分化。因為土地紅利空間的下降迫使行業(yè)的盈利模式，從僅僅集中在拿地環(huán)節(jié)，逐步向下游各個環(huán)節(jié)延伸。通過各環(huán)節(jié)的精細化管理發(fā)展，提升盈利能力和可持續(xù)的競爭力。
第4篇：房地產(chǎn)公司盈利模式范文
一、房地產(chǎn)行業(yè)遇增長瓶頸，金融創(chuàng)新帶來變革機遇
1.房地產(chǎn)行業(yè)面臨增長天花板，房企盈利能力下滑
2015年至今，在持續(xù)的貨幣寬松、信貸增產(chǎn)、政策松動的強刺激下，房地產(chǎn)行業(yè)進入小周期上升階段，市場交易行情持續(xù)復(fù)蘇，房企資金鏈明顯好轉(zhuǎn)，收獲了靚麗的成績單。但是從長期來看，除一線城市和少數(shù)核心二線城市出現(xiàn)供小于求的情況，大部分城仍然市面臨庫存積壓、降價難銷的困境，去庫存依舊是未來長期主題。同時，天價地王頻頻出現(xiàn)，地價漲幅持續(xù)高于房價漲幅，房地產(chǎn)企業(yè)盈利空間繼續(xù)縮窄在所難免。
傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)面臨銷售規(guī)模增長的中長期瓶頸，依靠簡單拿地、開發(fā)賣房的盈利模式將難以持續(xù)。從上市房企財務(wù)數(shù)據(jù)看，自2011年以來，房地產(chǎn)企業(yè)銷售毛利率從接近40%的高位持續(xù)下降至28%，銷售凈利潤率從16%下滑至不足10%，行業(yè)盈利空間持續(xù)被壓縮。雖然近兩年房地產(chǎn)行業(yè)明顯回暖，但多數(shù)房企增收不增利，2016年一季度行業(yè)銷售凈利率為9.68%，同比下降了3.3個百分點。今年一季度房企盈利繼續(xù)出現(xiàn)分化，1/4的上市房企銷售凈利率高于10%，而另有1/4的房企卻已經(jīng)為負值。
2.部分房地產(chǎn)企業(yè)負債率高企，急需改善融資結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式，必然會導(dǎo)致高杠桿和負債率偏高，而房企的主要融資渠道為債務(wù)融資（銀行貸款、委托貸款、公司債等）。去年以來信貸政策寬松，銀行貸款利率多次下調(diào)，房企融資成本明顯降低，同時A股再融資渠道也在放寬，房企融資沖動強烈。2016年1-6月，上市房企發(fā)行公司債、企業(yè)債、超短融等信用債超過2500億元，遠高于去年同期水平，代表房企發(fā)行公司債的票面利率普遍在3%-4%之間，較去年明顯降低；2015年28家上市房企定向增發(fā)募集資金超過1200億元，今年上半年又有20家房企定向增發(fā)700多億元，另有25家房企正處于審批流程中，部分房企甚至連續(xù)推出定增方案，房企資金饑渴可見一斑。
房地產(chǎn)企業(yè)融資的增加，造成部分房企資產(chǎn)負債率居高不下。上市房企資產(chǎn)負債率持續(xù)升高，2015年達到76.64%，比2014年提高1.8個百分點。綠地控股、泛?？毓傻炔糠址科蟮馁Y產(chǎn)負債率超過了87%，遠高于行業(yè)平均值，其負債以債券、銀行貸款等為主。房企負債率高企，意味著企業(yè)償債壓力巨大，同時會影響企業(yè)后續(xù)再融資的安排，因而急需開拓融資渠道及創(chuàng)新融資模式。
3.房地產(chǎn)與金融合作密切，金融創(chuàng)新浪潮帶來發(fā)展機遇
房地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)都是傳統(tǒng)的資金密集型行業(yè)，二者合作廣泛而密切，在國外的行業(yè)分類中，房地產(chǎn)行業(yè)直接被視為金融的一部分。一方面，房地產(chǎn)的資產(chǎn)屬性使其成為金融領(lǐng)域最重要的抵押品和融資工具；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)債、IPO、定增等傳統(tǒng)方式融資，同樣離不開金融機構(gòu)的支持。
近幾年，隨著金融市場管制逐步放寬，金融創(chuàng)新尤其是直接融資渠道拓寬，互聯(lián)網(wǎng)金融如火如荼，金融行業(yè)迎來新一輪發(fā)展階段，也為房地產(chǎn)行業(yè)帶來變革的機遇。以P2P、眾籌等為代表的新型互聯(lián)網(wǎng)融資方式，為房企將重資產(chǎn)的房子、土地轉(zhuǎn)換為輕資產(chǎn)提供了便利。金融創(chuàng)新也在推動房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化不斷發(fā)展，譬如ABS＼MBS＼CMBS、類REITs、公積金貸款證券化等產(chǎn)品開始涌現(xiàn)，這為房企開辟了新的融資渠道，有利于提高資產(chǎn)流動性。在“地產(chǎn)+金融+互聯(lián)網(wǎng)”大融合的趨勢下，部分房企借助金融創(chuàng)新力量，加速戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，目標(biāo)成為產(chǎn)業(yè)金融集團或其他類基金投資管理機構(gòu)，也變得順理成章。
二、房企轉(zhuǎn)型金融背后動因思考
1.企業(yè)利潤多元化，謀求高投入高回報
房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)，最主要的目的是尋求更大增量市場，突破現(xiàn)有行業(yè)發(fā)展瓶頸，拓寬企業(yè)利潤來源。而金融行業(yè)門檻高、資本金數(shù)量大、盈利能力強，正符合房企未來戰(zhàn)略需求。部分投資于金融行業(yè)的房企，已經(jīng)獲得豐厚回報。泛?？毓傻拿裆C券公司已經(jīng)成為其利潤主要來源，2015年證券公司營業(yè)利潤占比達到51.2%。綠地控股的全資子公司綠地金控去年實現(xiàn)凈利潤30 億元，占比上市公司凈利達40%。
2.拓寬融資渠道，調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，降低融資成本
房企直接參與金融業(yè)務(wù)，將融資渠道從銀行、公司債擴展至信托、私募基金、保險、REITs、互聯(lián)網(wǎng)金融等領(lǐng)域，并且不斷發(fā)展出融資租賃、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化、P2P與眾籌等新型融資方式。而以債權(quán)融資為主的融資結(jié)構(gòu)，也悄然發(fā)生改變，股權(quán)融資占比大幅增加，房地產(chǎn)股權(quán)投資基金開始興起。直接參股或控股金融機構(gòu)的房企，享有更多融資便利，入股保險的企業(yè)將有可能獲得大量低成本、長期限的保險資金；對入股銀行的房企而言，一方面其在地產(chǎn)開發(fā)周期中的融資需求皆有所滿足，包括前期拿地保證金、開發(fā)貸、銷售期按揭貸款以至于在持有運營階段的經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款、社區(qū)金融服務(wù)等，另一方面也可對房企產(chǎn)業(yè)鏈的上下游企業(yè)提供融資服務(wù)。
3.推動房企經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型
傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)多為重資產(chǎn)模式，即企業(yè)投入大量自有資金用于拿地、開發(fā)項目；但是借助金融創(chuàng)新方式，房地產(chǎn)基金、眾籌等多種融資渠道獲取資金，將項目大部分權(quán)益打包轉(zhuǎn)讓，一方面使企業(yè)債務(wù)出表，從而優(yōu)化房企財務(wù)報表結(jié)構(gòu)，另一方面使企業(yè)專注于設(shè)計、建造、招商及運營管理等環(huán)節(jié)，使企業(yè)經(jīng)營模式向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)換。
三、地產(chǎn)轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)的三大主要模式
1.成立金融控股平臺，統(tǒng)籌金融業(yè)務(wù)，獲取金融全牌照
房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型金融最直接的模式就是成立金融控股平臺，獨立開展所有進入業(yè)務(wù)，通過多種渠道布局，目標(biāo)是獲取金融領(lǐng)域全牌照。采用這種模式的多為房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，如萬達集團、恒大集團、綠地集團等，它們未來謀求房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與金融業(yè)務(wù)板塊的協(xié)同效應(yīng)，力求打造金融地產(chǎn)財團的發(fā)展模式。
萬達集團在2015年正式成立萬達金融集團，目前已經(jīng)擁有網(wǎng)絡(luò)金融、保險、投資等子公司，今年上半年收入155億元，發(fā)展極其迅速。恒大集團成立恒大金融集團，先后獲得保險、銀行等業(yè)務(wù)牌照，設(shè)立恒大金服公司涉足互聯(lián)網(wǎng)金融，其中“恒大人壽”借助亞冠決賽高調(diào)亮相，引起廣泛關(guān)注。綠地集團將金融業(yè)務(wù)作為三大新業(yè)務(wù)版塊，成立金融控股集團，進入包括互聯(lián)網(wǎng)金融、私募基金、小貸/擔(dān)保等多個領(lǐng)域，并參股東方證券、上海農(nóng)商銀行、錦州銀行等金融機構(gòu)。
2.參股控股金融機構(gòu)，擴大金融布局
部分中型房企由于自身實力有限，但是在金融行業(yè)擁有一定的經(jīng)驗或資源，選擇直接參股或控股金融機構(gòu)的方式，以“地產(chǎn)+金融+X”為戰(zhàn)略目標(biāo)，逐步轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)。一般而言，房企主要通過認購上市金融機構(gòu)定向增發(fā)的股份或二級市場收購、收購非上市金融機構(gòu)股權(quán)等手段，獲取金融機構(gòu)的參與乃至控制權(quán)，快速開展金融業(yè)務(wù)；或者聯(lián)合其他房企、資本共同發(fā)起設(shè)立壽險、財險、再保險、民營銀行等公司，從而獲取金融牌照，擴大金融領(lǐng)域布局。
泛?？毓墒堑湫偷霓D(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)公司，從2014 年起加大了在金融領(lǐng)域的投資，在“金融+房地產(chǎn)+戰(zhàn)略投資”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型思路指導(dǎo)下，先后收購并增資民生證券、亞太財險、民生信托、民生期貨等，設(shè)立基金、投資管理公司、民金所等子公司，聯(lián)合其他民企發(fā)起成立壽險、再保險公司等，不斷完善金融版圖。
互聯(lián)網(wǎng)金融平臺則是房企轉(zhuǎn)型金融的熱門路徑。今年以來，就有金地集團、碧桂園集團、佳兆業(yè)等房地產(chǎn)企業(yè)紛紛上線互聯(lián)網(wǎng)金融平臺，推出眾籌、首付貸、供應(yīng)鏈融資等各類金融產(chǎn)品。2016年9月，泛?？毓稍O(shè)立民生金服控股有限公司，也建立了互聯(lián)網(wǎng)金融控股平臺。
3.與金融機構(gòu)合作，創(chuàng)新發(fā)展房地產(chǎn)金融產(chǎn)品
雖然很多房企意識到金融業(yè)務(wù)的價值，但是出于自身實力、整體戰(zhàn)略等多種原因，難以直接參與金融業(yè)務(wù)，所以選擇與外部金融機構(gòu)合作，實現(xiàn)地產(chǎn)與金融的創(chuàng)新結(jié)合。
房地產(chǎn)公司與券商、基金合作推動房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，將成熟物業(yè)等存量資產(chǎn)打包發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），房企實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)項目的投資退出，提前變現(xiàn)租金收益，縮短投資回報周期，提高資金運用效率，加速輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型，而REITs投資人享受租金、物業(yè)升值等帶來的投資收益，豐富資產(chǎn)配置品種，實現(xiàn)雙贏目標(biāo)。例如，2015年萬科地產(chǎn)與鵬華基金發(fā)起的國內(nèi)首只公募REITs“鵬華前海萬科REITs”，以不高于基金資產(chǎn)50%的比例投資于萬科前海企業(yè)公館股權(quán)，運作一年的投資收益達到了9%，而同期的同期滬深300指數(shù)下跌近19%。
房企與P2P、眾籌等互聯(lián)網(wǎng)金融平臺的合作，有些集中于首付貸、眾籌購房等產(chǎn)品，雖然能幫助房企提高成交量，推動項目去化，加速銷售資金回籠，但是存在助長房價上漲和涉嫌非法集資等法律風(fēng)險，部分地區(qū)已經(jīng)叫停。而現(xiàn)在房企與互聯(lián)網(wǎng)平臺的合作，更加重視場景與金融的結(jié)合，挖掘消費金融潛力，譬如圍繞購買房地產(chǎn)過程購房、裝修、物業(yè)管理的消費需求，借助互聯(lián)網(wǎng)為客戶提供金融解決方案。
此外，多家房企引入保險等機構(gòu)作為戰(zhàn)略投資者。保利地產(chǎn)引入泰康人壽、珠江人壽、安邦保險，遠洋地產(chǎn)引入中國人壽等，推進地產(chǎn)與保險在戰(zhàn)略層面的長遠合作，二者在融資、運營、業(yè)務(wù)開拓方面實現(xiàn)協(xié)同發(fā)展。譬如在當(dāng)前熱門的養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，保險作為低成本長期資金的投入者，地產(chǎn)企業(yè)作為養(yǎng)老社區(qū)的承建者、運營者，雙方的結(jié)合將帶來持續(xù)良好的效益。
四、房企轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)須重視風(fēng)險
房地產(chǎn)與金融雖然都是資金密集型行業(yè)，但是二者在政策監(jiān)管、市場競爭等方面存在很大的不同，房企轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)過程中不可避免面臨諸多風(fēng)險。
金融行業(yè)競爭激烈，轉(zhuǎn)型金融同樣面臨盈利困難的風(fēng)險。以壽險業(yè)為例，2015年上海人壽、恒大人壽、人保健康等均出現(xiàn)凈利潤虧損億元以上。我國經(jīng)濟進入新常態(tài)后，金融機構(gòu)不良貸款處于上升通道，房企轉(zhuǎn)型金融不得不面臨這個風(fēng)險。我國銀行業(yè)不良資產(chǎn)總量和占比最近幾年持續(xù)雙升，不良資產(chǎn)率已經(jīng)突破2%，銀行利潤增速出現(xiàn)銳減。
我國金融機構(gòu)牌照采用審批制，獲取牌照的難度極大，通過發(fā)起設(shè)立金融機構(gòu)獲取金融業(yè)務(wù)牌照的房企不得不面對漫長的審批過程，也有可能無法通過審批。監(jiān)管機構(gòu)對產(chǎn)業(yè)資本獲取金融牌照采取嚴(yán)格審核的態(tài)度，譬如目前有200多家企業(yè)排隊申請保險牌照，但保監(jiān)會15年至今年上半年僅批準(zhǔn)24家籌建，對發(fā)起企業(yè)提出財務(wù)報表良好、有持續(xù)出資能力、股東社會信用要好、有專業(yè)人才隊伍等多項要求。
而熱門的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融，目前并沒有嚴(yán)格的行業(yè)規(guī)范，也缺乏相關(guān)法律的監(jiān)管和約束。部分房企的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品甚至存在自融問題，即旗下平臺將募集資金投入到關(guān)聯(lián)公司的房地產(chǎn)項目上，而這種隱蔽的風(fēng)險很難被監(jiān)管部門及時發(fā)現(xiàn)。有些互聯(lián)網(wǎng)金融平臺的房地產(chǎn)P2P產(chǎn)品還存在資金監(jiān)管缺失、重復(fù)抵押等問題，面臨房價下跌、逾期等風(fēng)險，如果因此出現(xiàn)兌付問題，對行業(yè)發(fā)展和房企品牌都是巨大傷害，投資者更是面臨嚴(yán)重損失。
從監(jiān)管層面來看，房地產(chǎn)參股金融，受到住建部、央行、證監(jiān)會、銀監(jiān)會、保監(jiān)會等多個部門的監(jiān)管，涉及多個部門的協(xié)調(diào)，有可能存在一定的監(jiān)管空白。而房地產(chǎn)與金融作為關(guān)聯(lián)度很強的行業(yè)，二者的融合，存在影響金融系統(tǒng)穩(wěn)定的隱患――以房企入股銀行為例，房企可能一定程度上影響銀行的決策，銀行信貸政策、利率政策、風(fēng)控機制獨立性減弱，如果房企或銀行一方發(fā)生問題，風(fēng)險將會疊加放大。
五、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)的建議
房地產(chǎn)企業(yè)紛紛切入金融業(yè)務(wù)，企圖從“地產(chǎn)+金融”的融合中獲取企業(yè)新的發(fā)展動力，再加上“互聯(lián)網(wǎng)”的因素，地產(chǎn)與金融的創(chuàng)新更是層出不窮。房企在轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)過程中，應(yīng)該在以下四個方面努力。
首先，制定轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略目的，做好頂層設(shè)計規(guī)劃，譬如選擇整體轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)還是走產(chǎn)融結(jié)合，選擇戰(zhàn)略投資或者財務(wù)投資，實現(xiàn)全牌照的金控集團還是集中某一行業(yè)深耕等。
其次，結(jié)合企業(yè)自身的運營模式、資本實力等條件和優(yōu)勢選擇實現(xiàn)路徑。以國有大型房企為例，它們資金實力雄厚、股東背景強大，可以直接獲取金融牌照，甚至直接成立金控集團，在發(fā)展房地產(chǎn)主業(yè)同時，做大金融業(yè)務(wù)，推動企業(yè)跨越式發(fā)展。中小房企則資本有限，可選擇互聯(lián)網(wǎng)金融平臺，開展金融創(chuàng)新，服務(wù)地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展。
再次，建立符合金融行業(yè)特點的人才管理與激勵機制。金融行業(yè)是資本密集型+知本密集型行業(yè)，人才是核心資源。房企需要建立起市場化的激勵機制，完善職業(yè)上升通道，并著手培養(yǎng)地產(chǎn)+金融的復(fù)合型管理人才。
最后，建立地產(chǎn)業(yè)務(wù)與金融業(yè)務(wù)的隔離機制，在分業(yè)監(jiān)管的模式下還應(yīng)建立不同金融機構(gòu)間的防火墻機制。企業(yè)內(nèi)部建立嚴(yán)格的風(fēng)險控制體系，對房地產(chǎn)與金融機構(gòu)間、不同金融機構(gòu)間的關(guān)聯(lián)交易建立審查制度和機構(gòu)，在符合法律規(guī)定的情況進行關(guān)聯(lián)交易，并向監(jiān)管部門報告。
第5篇：房地產(chǎn)公司盈利模式范文
關(guān)鍵詞：旅游企業(yè)；縱向一體化；相關(guān)多樣化
一、引言
在競爭日益激烈的市場環(huán)境中，企業(yè)能否尋求到適合自身的成長模式是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的動力，對此各經(jīng)典理論基于所處時代企業(yè)發(fā)展的實踐，從不同的立場對此問題進行了精辟的論述。然而，在企業(yè)成長過程中，不同行業(yè)不同企業(yè)面臨的問題具有較強的特殊性，因此，對行業(yè)中典型企業(yè)的發(fā)展模式進行案例研究具有重要的實踐意義。
我國旅游業(yè)目前正是處于成長期的朝陽產(chǎn)業(yè)，旅游上市公司近年來發(fā)展迅速；加之我國旅游業(yè)開始全面對外資開放，外資旅游企業(yè)的進入必然給國內(nèi)旅游市場造成巨大沖擊，激烈競爭的市場環(huán)境對本土旅游企業(yè)的發(fā)展和企業(yè)綜合實力提出了更高的要求。因此，本文選擇在我國旅游行業(yè)中處于領(lǐng)先地位的深圳華僑城控股股份有限公司(以下簡稱“華控公司”)案例進行理論分析和探討，本文認為，華控公司“旅游+地產(chǎn)”發(fā)展模式的成功對于促進我國旅游企業(yè)尤其是旅游大企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有一定的借鑒意義。
二、文獻回顧
企業(yè)發(fā)展模式的選擇在戰(zhàn)略上體現(xiàn)為是否進行縱向一體化經(jīng)營，在戰(zhàn)術(shù)上則體現(xiàn)為企業(yè)是否進行多樣化經(jīng)營，而這又取決于對多樣化經(jīng)營經(jīng)濟后果的認識。目前，關(guān)于多樣化經(jīng)營的經(jīng)濟后果即多樣化與企業(yè)經(jīng)營業(yè)績之間的關(guān)系還存在著較多爭議。有研究認為多樣化給企業(yè)經(jīng)營業(yè)績帶來了負面的影響，如Maksinovic和Phillips的研究表明同樣規(guī)模的多樣化企業(yè)效率低于非多樣化的企業(yè)，但也有研究表明多樣化并非一定帶來負面影響。
根據(jù)企業(yè)多樣化經(jīng)營理論，多樣化經(jīng)營又可分為相關(guān)多樣化和純粹多樣化。理論分析認為，由于相關(guān)多樣化可以通過業(yè)務(wù)層面的活動共享和公司層面核心競爭力的傳遞，最大限度地發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，獲得范圍經(jīng)濟、規(guī)模經(jīng)濟和市場影響力，因此可能獲得更高績效。因此，在區(qū)分相關(guān)多樣化和純粹多樣化后有研究發(fā)現(xiàn)，適度多樣化經(jīng)營的公司生產(chǎn)效率更高，不相關(guān)多樣化的企業(yè)盈利能力顯著低于相關(guān)多樣化的企業(yè)；多樣化經(jīng)營成為了國外許多優(yōu)秀大企業(yè)發(fā)展壯大的主要策略，這是因為國外大企業(yè)在實行多樣化經(jīng)營戰(zhàn)略的時候，往往是為了規(guī)避原來單一市場的風(fēng)險，尋求新的利潤來源，重視多樣化經(jīng)營中的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)程度。同樣，還有研究認為多樣化本身是中性的，公司的多樣化確實存在一個度，相關(guān)多樣化策略優(yōu)于不相關(guān)多樣化策略。
由此可見，企業(yè)在制定未來發(fā)展戰(zhàn)略時，如果能夠充分發(fā)揮主業(yè)優(yōu)勢，基于產(chǎn)業(yè)鏈進行適度相關(guān)的多樣化經(jīng)營，將有利于提高企業(yè)經(jīng)營效率、改善企業(yè)經(jīng)營績效。
三、華控公司“旅游+地產(chǎn)”發(fā)展模式及經(jīng)濟后果
1、華控公司簡介
華控公司1997年9月在深圳證券交易所上市，華僑城集團為其控股股東。華控公司是旅游業(yè)中總資產(chǎn)規(guī)模最大的企業(yè)，主要從事旅游及旅游主題地產(chǎn)等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的投資經(jīng)營，擁有數(shù)量最多、規(guī)模最大、效益最好的主題公園群，是品牌卓著的旅游上市公司，同時其特有的“旅游+地產(chǎn)”發(fā)展模式有效地促進了公司在競爭日益激烈的旅游市場中，持續(xù)保持良好的增長勢頭。
2、華控公司“旅游+地產(chǎn)”模式的形成
2000年，華控公司以資產(chǎn)置換方式，將原參與公司合并報表的全資、控股的水電公司和華中發(fā)電公司置換取得了華僑城房地產(chǎn)公司25％的股權(quán)，并在此后繼續(xù)增持華僑城房地產(chǎn)公司的股權(quán)。自2001年后，華控公司所持華僑城房地產(chǎn)有限公司的股權(quán)達到了40％的比重，為公司積極推行“旅游+地產(chǎn)”的互動發(fā)展模式奠定了基礎(chǔ)。2003年，公司持股份額已達50％，與華僑城房地產(chǎn)公司合作開發(fā)的房地產(chǎn)項目“波托菲諾”又取得了成功，從而有力地促進了公司“旅游+地產(chǎn)”獨特品牌的形成和完善。至2006年，公司主題旅游地產(chǎn)銷售收入約占公司主營業(yè)務(wù)收入的53％。同時，以深圳華僑城為基地，華控公司還極力向外拓展，通過對北京、上海、成都、三峽項目的投資，推廣該模式，初步完成戰(zhàn)略布點布局，為未來發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。
然而，這種模式能否真正地為企業(yè)創(chuàng)造了“1+1>2”的資源整合優(yōu)勢，形成品牌效應(yīng)、經(jīng)濟效應(yīng)、環(huán)境效應(yīng)和社會效應(yīng)，并最終提高企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績，對華控公司“旅游+地產(chǎn)”發(fā)展模式經(jīng)濟后果的分析將有助于我們解答此問題。
3、“旅游+地產(chǎn)”模式的經(jīng)濟后果分析
“旅游+地產(chǎn)”發(fā)展模式的經(jīng)濟后果最終體現(xiàn)在企業(yè)業(yè)績上。對此，董觀志和班曉君在對旅游上市公司整體樣本進行主成分分析時已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，華控公司的盈利能力在旅游上市公司中最高，其“旅游+房地產(chǎn)”獨特盈利模式是公司核心競爭力，是旅游板塊里面最為穩(wěn)健的一只股票。為了更詳細地論證華控公司“旅游+地產(chǎn)”發(fā)展模式的經(jīng)濟后果，本文將分別從市場業(yè)績和財務(wù)業(yè)績兩個方面，對華控公司案例進行深入分析。我們以股票價格和月市場回報率反映企業(yè)的市場業(yè)績，并把企業(yè)的回報率與行業(yè)回報率進行比較；以財務(wù)指標(biāo)反映企業(yè)的財務(wù)業(yè)績，分析企業(yè)各項財務(wù)指標(biāo)的變動趨勢，并將其與相關(guān)行業(yè)指標(biāo)進行比較。相關(guān)數(shù)據(jù)引自深圳國泰安公司的CSMAR數(shù)據(jù)庫。
(1)市場業(yè)績
上市公司股票的市場表現(xiàn)是公司經(jīng)營狀況的反映，同時它更體現(xiàn)了投資者對上市公司的預(yù)期。當(dāng)然，股價的波動還不可避免地受到宏觀經(jīng)濟因素的影響。
由圖1可以看出，經(jīng)歷了在上市之初股價波動之后，1999年華控公司的股價開始回調(diào)。隨后在2000年呈現(xiàn)出波動上漲的趨勢。但是至2003年，股價卻突然大幅下跌。跌至谷底后，2004年到2006年，其股價又呈現(xiàn)出持續(xù)上升的趨勢。此外，通過對華控公司的月市場回報率與旅游行業(yè)平均月市場回報率比較我們還可以發(fā)現(xiàn)，自2000年開始，期間除了2005年中期和2006年中期公司的月市場回報率較之行業(yè)平均月市場回報率出現(xiàn)兩個暫時性的低點之外，其他所有時期，華控公司的月個股回報率均高于行業(yè)平均月個股回報率，而且在2003年表現(xiàn)得尤為顯著(見圖2)。公司的股價之所以在2003年出現(xiàn)異常，主要是受當(dāng)時遍及全國的非典型性肺炎(SARS)的影響，公司股價大幅下跌，但由于公司整體業(yè)績得到房地產(chǎn)投資收益的有效支撐，因此較之同行業(yè)其他企業(yè)，公司的月市場回報率始終高于行業(yè)水平。因此，從總體上來看，剔除災(zāi)難性事件的影響，隨著2000年公司開始涉足房地產(chǎn)并在該行業(yè)不斷深入，華控公司的市場業(yè)績整體表現(xiàn)較好，呈現(xiàn)出波動上升的趨勢，而且整體回報率高于行業(yè)水平。
(2)財務(wù)業(yè)績
上市公司的財務(wù)業(yè)績可以從企業(yè)的盈利能力、發(fā)展能力、股東獲利能力以及公司的償債能力和風(fēng)險水平等多個方面加以衡量，其中反映公司盈利能力的資產(chǎn)報酬率、反映公司股東獲利能力的每股收益以及反映公司發(fā)展能力的資本保值增值率為正向指標(biāo)，指標(biāo)值越大表示相應(yīng)的能力越強。而反映企業(yè)風(fēng)險水平的綜合杠桿指數(shù)以及反映償債能力的資產(chǎn)負債率為負向指標(biāo)，指標(biāo)值越大，反映企業(yè)相關(guān)能力越弱。相對于市場表現(xiàn)，財務(wù)業(yè)績反映了公司基本層面的信息。
根據(jù)表1的統(tǒng)計結(jié)果我們可以發(fā)現(xiàn)，資產(chǎn)報酬率和每股收益指標(biāo)在經(jīng)歷了上市之初的波動后，從2000年開始上升，但是在2003年卻急劇下降，隨后穩(wěn)定上升。之所以會出現(xiàn)這種狀況，同樣與2003年非典型性肺炎事件對旅游業(yè)的影響相關(guān)。而公司的資本保值增值率從2001年開始保持穩(wěn)定上升的趨勢。此外，我們還可以發(fā)現(xiàn)公司的償債能力處于一個下降的趨勢，同時華控公司的風(fēng)險水平并沒有得到有效控制，相對水平較高。為了排除行業(yè)因素的影響，我們還結(jié)合行業(yè)平均水平，對華控公司的財務(wù)業(yè)績進行進一步分析。根據(jù)表1的比較可以看出，華控公司的盈利能力、發(fā)展能力以及股東獲利能力均在2000年開始顯著高于旅游行業(yè)整體水平，并在2003年表現(xiàn)尤為突出。但是公司的償債能力卻低于行業(yè)水平，公司的風(fēng)險水平相對來說高于行業(yè)的風(fēng)險水平。因此，從總體上來看我們可以認為，若剔除2003年突發(fā)事件的影響，隨著公司在房地產(chǎn)業(yè)的擴展以及“旅游+地產(chǎn)”發(fā)展模式的逐步形成，公司在財務(wù)業(yè)績呈現(xiàn)出上升趨勢。
四、對“旅游+地產(chǎn)”發(fā)展模式的深入分析
根據(jù)前文的分析我們可以發(fā)現(xiàn)，作為旅游類上市公司，華控公司在無壟斷性資源可以依托的情況下，加強自主創(chuàng)新，積極推進“旅游+地產(chǎn)”的發(fā)展模式并取得了顯著的成果，從而實現(xiàn)了“1+1>2”的資源整合優(yōu)勢。這種經(jīng)濟后果的出現(xiàn)，與所選擇的發(fā)展模式密切相關(guān)，下文將結(jié)合企業(yè)所處的行業(yè)特征及相關(guān)理論進行深入分析。
1、行業(yè)特征分析
華控公司的主業(yè)是主題公園經(jīng)營。相對來說在經(jīng)營成本方面以游樂設(shè)備為主，該產(chǎn)業(yè)有投入大、回收周期長、更新?lián)Q代壓力大等特點。此外，主題公園經(jīng)營業(yè)績易受到景點知名度、景點改造的投入、居民消費水平、居民消費意向等多種因素的影響。然而，這種景點類上市公司卻又具有其獨特的優(yōu)勢，其綜合性強帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)同步發(fā)展的彈性最大，對發(fā)展和繁榮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟，起著極其重要的作用，從而能得到政府的優(yōu)惠政策和政策扶持。因此，經(jīng)營完善的主題公園又可以為企業(yè)聚集人氣，帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流、良好的社會效應(yīng)和環(huán)境效應(yīng)，為企業(yè)品牌培育提供支撐。
房地產(chǎn)行業(yè)的特征與旅游業(yè)截然不同。房地產(chǎn)產(chǎn)品具有較強的地域性、固定性和唯一性的特征，房地產(chǎn)投資開發(fā)模式處于不斷變化和演進的過程。此外，房地產(chǎn)行業(yè)資金投入規(guī)模大、風(fēng)險大，但是回報率較高，一般來說房地產(chǎn)行業(yè)有20％至30％的平均回報率。
2、“旅游+地產(chǎn)”發(fā)展模式分析
(1)專用性資產(chǎn)共享
根據(jù)產(chǎn)業(yè)組織經(jīng)濟學(xué)的觀點，由于專用性資產(chǎn)如專用物質(zhì)資本、專用人力資本、特定的地點資本等的存在會導(dǎo)致企業(yè)交易成本較高，甚至?xí)l(fā)企業(yè)的機會主義行為，而實行縱向一體化就可以避免有可能發(fā)生的機會主義行為，從而促進企業(yè)發(fā)展。
華控公司所開發(fā)的“主題旅游地產(chǎn)”充分地運用主題公園旅游區(qū)各項優(yōu)勢，有效地實現(xiàn)了旅游行業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的優(yōu)勢互補。一方面，主題公園等旅游景點的建設(shè)，創(chuàng)造了良好的周邊生態(tài)環(huán)境，積聚了人氣，形成了良好的品牌效應(yīng)、社會效應(yīng)和環(huán)境效應(yīng)，以此為依托，配套適度的主題地產(chǎn)開發(fā)，既實現(xiàn)了人與自然的和諧，建成具有示范效應(yīng)的主題社區(qū)，又使得地產(chǎn)經(jīng)營具有不可復(fù)制的特征，避免產(chǎn)品雷同。此外，在區(qū)域進入上，完善的規(guī)劃和優(yōu)質(zhì)旅游項目的開發(fā)又促使公司可以借助旅游建立起來的環(huán)境和品牌優(yōu)勢，建立良好的公共關(guān)系，獲得更為優(yōu)惠的進入條件。另一方面，地產(chǎn)開發(fā)為旅游上市公司創(chuàng)造利潤，增強了上市公司的綜合實力；地產(chǎn)開發(fā)相對短期可以形成收益，借此可補貼主題公園的高投入發(fā)展。有利于形成有效的內(nèi)部資本市場。因此，華控公司所經(jīng)營的旅游業(yè)務(wù)和旅游主題地產(chǎn)開發(fā)充分享有了特定的地點資本、專用的物質(zhì)資本等所帶來的優(yōu)勢，形成了有效的縱向一體化。
(2)相關(guān)多樣化經(jīng)營
華控公司的“旅游+地產(chǎn)”的經(jīng)營模式同樣也可看作一種相關(guān)的多樣化經(jīng)營，既是經(jīng)營產(chǎn)品的擴展，由主題公園的建設(shè)和運營擴展到旅游主題地產(chǎn)的成片開發(fā)；又是地區(qū)的擴展，成片開發(fā)的模式從深圳擴展到北京、成都、上海等地。這些項目的開發(fā)多是華僑城“旅游+地產(chǎn)”成片綜合開發(fā)模式的延續(xù)，如北京世紀(jì)華僑城項目是以旅游景區(qū)、旅游主題房地產(chǎn)為主的主題社區(qū)開發(fā)概念。由于企業(yè)資源是有限的，能夠支持企業(yè)經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)也是有限的，因此，合理而科學(xué)的多樣化經(jīng)營應(yīng)保持產(chǎn)業(yè)之間的高度關(guān)聯(lián)性，以充分發(fā)揮原企業(yè)的資源優(yōu)勢并充分節(jié)約資源，在華僑城進行多樣化經(jīng)營的過程中，旅游業(yè)和旅游主題地產(chǎn)的開發(fā)模式二者具有較高的行業(yè)關(guān)聯(lián)度，有利于提高多樣化經(jīng)營的整體績效。具體體現(xiàn)在以下幾個方面：
第一，華控公司在主題公園業(yè)所具有的品牌優(yōu)勢和旅游景區(qū)的管理經(jīng)驗為旅游主題地產(chǎn)的開發(fā)提供了相關(guān)的品牌、聲譽等無形資產(chǎn)或者軟技術(shù)，利用多樣化經(jīng)營實現(xiàn)了對企業(yè)無形資產(chǎn)的充分利用和深度開發(fā)。
第二，旅游行業(yè)利潤率較高，產(chǎn)品回報較為穩(wěn)定，與房地產(chǎn)行業(yè)對資金的大量需求相互適應(yīng)，同時房地產(chǎn)經(jīng)營的高回報可加大對旅游項目的投資與開發(fā)，有利于內(nèi)部資本的合理配置。房地產(chǎn)投資給企業(yè)帶來了巨額的收益，在華控公司開始進入房地產(chǎn)后，企業(yè)的房地產(chǎn)收益逐年上升，占企業(yè)總利潤的比重也越來越大，2000年房地產(chǎn)實現(xiàn)收益3687萬元，到2005年房地產(chǎn)收益則高達35166萬元。
第三，多樣化的經(jīng)營可以分散企業(yè)的行業(yè)風(fēng)險。根據(jù)前文的分析，華控公司的盈利能力、發(fā)展能力以及股東獲利能力方面均高于行業(yè)水平，在這其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的作用是不容忽視的。2003年在旅游業(yè)遭受行業(yè)風(fēng)險整體不景氣的情況下，華控公司此時的總利潤幾乎全部為投資收益，投資收益占華控公司總利潤的比重為99.11％，“旅游+地產(chǎn)”的經(jīng)營模式使得華控公司的整體業(yè)績遠遠好于同行業(yè)的其他上市公司；此后，房地產(chǎn)投資收益也保持在占總利潤70％以上。
當(dāng)然，以“旅游+地產(chǎn)”的發(fā)展模式進行多樣化經(jīng)營也會存在一定的風(fēng)險，其中最可能的便是債務(wù)拖累。根據(jù)表l我們發(fā)現(xiàn)，自華控公司開進入房地產(chǎn)行業(yè)后，其償債能力和企業(yè)總風(fēng)險水平都在一定程度上加大，這可能是受房地產(chǎn)投資高投入、高風(fēng)險特征的影響，因此采取有效的措施規(guī)范和控制內(nèi)部資金的使用將顯得十分重要。
五、結(jié)論與啟示
第6篇：房地產(chǎn)公司盈利模式范文
關(guān)鍵詞：高速公路上市公司；毛利率；財務(wù)狀況：分析
目前，滬深兩市一共有19家高速公路上市公司。從公開數(shù)據(jù)看，這些公司的銷售毛利率高得驚人：其中，50%的毛利率常見，60%、70%、甚至80%以上也能見到。從2011年三季報數(shù)據(jù)來看，19家高速公路上市公司的整體銷售毛利率高達59.27%，遠遠超過被指為暴利的房地產(chǎn)行業(yè)30-40%的毛利率，在遙遙領(lǐng)先的高毛利率影響下，高速公路上市公司直面的是廣大媒體與公民的指責(zé)，要求降低收費標(biāo)準(zhǔn)、征收其“暴利稅”的呼聲不絕如縷。事實上，現(xiàn)今中國高速公路上市公司正確確實實經(jīng)歷著十分尷尬局面。
一、超高毛利率成因
（一）畸高過路費
高昂過路費是群眾能夠感受到的高速公路公司暴利的最直接的外在途徑，主要表現(xiàn)在單位里程費用高、收費站點過多、部分路段逾期收費等。除了以上因素，筆者認為，也不可忽略今年來私家車數(shù)量漲幅驚人，致使各路段車流量暴漲。贛粵高速屬于車輛出口型高速路段，其下屬昌九、昌樟、昌泰和九景高速收入分別同比上升了16.59%、21.12%、28.35%和18.06%；客車車流量分別同比上升了14.4%、1.4%、9.3%和22.4%；貨車車流量同比分別上升了8.4%、-19%、11%和20.5%，在車流量攀升的情況下，高速公路的運營成本也隨之抬升，為彌補養(yǎng)路成本，過路費也水漲船高。與此同時，整個資本市場的通貨膨脹也是致使高速公路過路費抬升的一個主要原因。
（二）公司涉足房地產(chǎn)業(yè)
從公開渠道來看，收費公路收取的費用主要用于還貸、道路養(yǎng)護、人員費用、管理費、投資再建設(shè)其他道路等。筆者了解到，在這19家A股高速公路上市公司中，大部分公司的主要收入來源為公路收費，但隨著公路收費期限的減少和規(guī)范性程度的提高，為了保證公司收益，有的公司已經(jīng)將業(yè)務(wù)觸角和資金投向延伸到了其他行業(yè)。如高速公路上的廣告服務(wù)，資金參股其他公司和房地產(chǎn)業(yè)等。從《中國經(jīng)濟周刊》中獲悉，如今，贛粵高速（600269.SH）、海南高速（000886.SZ）、山東高速（600350.SH）、五洲交通（600368.SH）、湖南投資（000548.SZ）均涉足房地產(chǎn)。開始投資房地產(chǎn)行業(yè)，也對凈利潤率的提高有幫助。以海南高速為例，因為在海南高速公路實行的是不收費原則，其高速公路這一塊兒的收入主要來源于燃油稅形式的提現(xiàn)收費和政府每年一定的補償款。2010年，海南高速的營業(yè)收入中房地產(chǎn)業(yè)貢獻的營業(yè)收入有4.53億元，而交通運輸業(yè)貢獻的營業(yè)收入僅為0.79億元。隨著國家對地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，以地產(chǎn)業(yè)為主的海南高速的盈利模式顯然受到投資者的質(zhì)疑，從年初至今，其股價下跌了20.71%。
二、凈資產(chǎn)收益率下的高速公路上市公司財務(wù)狀況分析
媒體報道中常常提到的高速公路“暴利”，其中的“利”便是指代“毛利率”，眾多報道中提到高速公路公司利潤率高，毛利率高，但都沒考慮投資收益的問題。上市公司參股其他公路可獲得投資收益，并且數(shù)額較大，但營業(yè)收入只計算能夠控股的一部分，營業(yè)利潤/營業(yè)收入，算出來的值就偏高了，所謂的毛利率對比更適用于銷售型公司。
筆者認為，應(yīng)該用凈資產(chǎn)收益率（ROE）來進行對比，這一指標(biāo)是反映上市公司盈利能力及經(jīng)營管理水平的核心指標(biāo)。該指標(biāo)反映股東權(quán)益的收益水平，用以衡量公司運用自有資本的效率。指標(biāo)值越高，說明投資帶來的收益越高。
數(shù)據(jù)顯示，高速公路上市公司2011年ROE最高的是重慶路橋18.2%，其次是富臨運業(yè)18.1%，第三是現(xiàn)資16.3%。19家高速公路上市公司中，有12家ROE達到了10%以上，ROE最低的為龍江交通，僅有5.9%。再看124家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司，ROE在10%以上的達到了67家，中宏地產(chǎn)以127%獨占鰲頭，而高速路上市公司只能排在房地產(chǎn)公司ROE的27名之后?！跋窀咚俟防碚撋腺Y本周轉(zhuǎn)一次得至少十幾年，房地產(chǎn)的話，一個項目頂多做4年就全部收回了。由于高速路上市公司區(qū)位好，因此ROE能上10%?！鄙鲜鰪氖赂咚俟飞鲜泄竟蓹?quán)管理的知情人士表示。
行業(yè)主營業(yè)務(wù)利潤（毛利）占行業(yè)主營業(yè)務(wù)收入的43.9%，比股市高31.6個百分點，在各行業(yè)中利潤占收入比由高到低排第2位，排位超前。行業(yè)主營業(yè)務(wù)利潤比凈利潤高1.3倍。然而，行業(yè)整體平均每股凈資產(chǎn)收益率約11.7%，比總股市平均每股凈資產(chǎn)收益率低3.8個百分點，在各行業(yè)中由大到小排第30位。
三、財務(wù)狀況成因分析
通過指標(biāo)的簡要分析，筆者認為高速公路屬資金密集型行業(yè)，初期資金投入量大，資金回收期長，資金周轉(zhuǎn)慢，凈資產(chǎn)盈利能力低。2011年高速公路公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率僅0.6次，不及全國國有公司資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率1.3次的一半.以2010年銷售毛利率57.14%排在暴利排行榜榜首的山東高速（600350）來說，2010年以124億元的凈資產(chǎn)僅取得12.51億的利潤，另一家位列前列的贛粵高（600269）2010年度以185億總資產(chǎn)（其中凈資產(chǎn)124億元）僅取得10.2億元的營業(yè)凈利潤，凈資產(chǎn)收益率不到8%，經(jīng)營還算穩(wěn)定，但稱暴利還不夠格。2010年國務(wù)院公司績效評價指標(biāo)顯示，高速公路凈資產(chǎn)收益率4.9%，與國企平均值6.3%尚有一定差距。高速公路經(jīng)營有較高的毛利率，但為什么凈資產(chǎn)收益率不高并且債臺高筑呢？筆者認為有如下兩個方面的原因：
（一）高速公路通行費收入在一定時期內(nèi)是相對穩(wěn)定的，經(jīng)營者無法通過經(jīng)營手段對車流量產(chǎn)生實質(zhì)性的影響而提高營業(yè)額，因此，再高的利潤率也發(fā)揮不了作用。
（二）高速公路主營業(yè)務(wù)利潤率不會長期處于高水平，先高后低，總體呈現(xiàn)下降趨勢。這是由于高速公路收入與成本費用配比特點和優(yōu)質(zhì)路段項目越來越少、平均水平必然下降兩個因素作用形成的。某段高速公路建成通車后，前三年主營業(yè)務(wù)收入會較快增加，隨后增長平穩(wěn)。成本費用卻在前五六年較穩(wěn)定，在七年至十二年中會有大中修或技術(shù)改造，成本增加較多，主營業(yè)務(wù)利潤率隨之下降。高速公路的發(fā)展規(guī)律，是先易后難，先交通要道后聯(lián)網(wǎng)布面。因此，越是在后期修建的公路，建設(shè)成本越高，車流量卻越少，毛利率下降是顯而易見的。
參考文獻：
第7篇：房地產(chǎn)公司盈利模式范文
繼銀行貸款、股市融資兩大融資渠道被切斷之后，房地產(chǎn)信托這根地產(chǎn)商最后的“救命稻草”也面臨被折斷的危險。作為房地產(chǎn)信托最強銷售渠道的銀行已經(jīng)暫停代銷，信托業(yè)務(wù)的收緊無疑會進一步加劇開發(fā)商的資金壓力。
當(dāng)然也有特例。2010年接連完成四筆信托融資，今年年初再接再勵又添一筆的南國置業(yè)(指“武漢南國置業(yè)股份有限公司”)顯然已經(jīng)做好了準(zhǔn)備。南國置業(yè)CFO袁林在接受《首席財務(wù)宮》雜志專訪時也證實了這一點。
“根據(jù)市場和大環(huán)境的發(fā)展趨勢，CFO需要提前對公司的融資規(guī)模做出理性判斷。不是融的越多越好，合理的融資規(guī)模才是最好的。”渾身充滿學(xué)者氣質(zhì)的袁林主張地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營要理性。
轉(zhuǎn)型升級
與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大佬萬達相比，南國置業(yè)在市場上的聲音偏小。這與其長期偏安于湖北一隅不無關(guān)系。
南國置業(yè)成立于1998年，次年由于南湖機場被新機場取代，留下大片空地，遂被建成一個30多萬平方米的大型社區(qū)。當(dāng)時南國置業(yè)董事長許曉明把深圳住宅的設(shè)計理念帶回湖北，社區(qū)建成后獲得了空前的成功。自此南國置業(yè)一直在房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)深耕細作。
南國置業(yè)目前是一家商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，主要產(chǎn)品線分為兩條。一是專業(yè)建材賣場，當(dāng)?shù)匕傩斩炷茉數(shù)拇笪錆h家裝便是這一產(chǎn)品線的經(jīng)典作品。該項目原址曾是個破舊的建材市場，小商戶開的小店鋪比比皆是，顯得雜亂無序。南國置業(yè)遂接手將此建成了日后武漢最大的家裝賣場。南國置業(yè)通過對商戶進行環(huán)保審核、成立退還中心和產(chǎn)品質(zhì)監(jiān)所為綠色家裝筑起了一道防火墻，同時也得到了商戶的認可。大武漢家裝的成功開發(fā)運營也就成了南國置業(yè)進軍商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型之作。
第二條產(chǎn)品線則是購物中心。從最早開發(fā)的南湖都會到西匯城市廣場、北都城市廣場，南國置業(yè)在區(qū)域購物中心的運作上越來越得心應(yīng)手。
公司最新的產(chǎn)品研究集中在LifestyLe式的生活廣場。作為紀(jì)念的重點項目，南國置業(yè)更是被政府委以重任開發(fā)首義匯項目，公司希望能夠?qū)⒃擁椖看蛟斐晌洳男绿斓?，成為武昌區(qū)乃至武漢市的城市客廳、城市名片。
盡管相比開發(fā)住宅，商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)周期長、資金回籠慢、體量難以迅速擴大，但南國置業(yè)卻還是堅持將商業(yè)地產(chǎn)作為戰(zhàn)略主線。眼下地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)者與專家紛紛表示，商業(yè)地產(chǎn)將迎來“黃金10年”，南國置業(yè)在坐享無限商機的背后也將承受更多轉(zhuǎn)型的壓力。
過去10年由于房改和城市化的助推，房地產(chǎn)企業(yè)一路野蠻生長，開發(fā)商在獲得驚人暴利的同時導(dǎo)致市場過熱，也沉淀了各種畸形發(fā)展的問題。如變更規(guī)劃、違章建筑、環(huán)保超標(biāo)、物業(yè)管理不到位等。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控力度日益加強。就住宅而言，一波接一波的限購令，限制了購買和投資的需求，另一方面是持續(xù)上漲的土地價格。雙面夾擊之下，住宅開發(fā)商開始將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。華潤、保利、金地等開發(fā)商的進入進一步加劇了商業(yè)地產(chǎn)的競爭。
過去積攢的問題不斷暴露在日光之下，加上新競爭對手不斷搶奪市場，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)急需轉(zhuǎn)型升級。袁林表示，目前競爭格局發(fā)生變化，獲得資金和土地僅這兩個要素不再能輕易獲利。未來商業(yè)地產(chǎn)是否賺錢更應(yīng)考驗開發(fā)商的前期規(guī)劃定位能力和后期的商業(yè)運營管理能力。同時，地產(chǎn)行業(yè)隨著宏觀環(huán)境的變化，精細化管理水平的高低也將逐步成為房地產(chǎn)企業(yè)能夠持續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵因素。從目前商業(yè)地產(chǎn)的競爭來看，購物中心的設(shè)計定位、施工建設(shè)、招商運營、后續(xù)管理各個環(huán)節(jié)都需要更高的管理水平。過去的“錢越多越好，地越多越好”這種單純的盈利模式已逐步失效了。
事實上，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)所涉及的整條產(chǎn)業(yè)鏈都在轉(zhuǎn)型。首先，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已從北京、上海、深圳向中小城市轉(zhuǎn)移。其次，商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式也日益多元化。袁林表示，住宅主要用于出售，寫字樓既可出租也可出售，但購物中心更希望持有。原因在于自持物業(yè)不僅可以獲得租金收入還可以獲得升值回報。第三，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)流程和管理模式也開始轉(zhuǎn)型升級。在袁林看來，商業(yè)地產(chǎn)的投融資未來對技術(shù)性分析要求更高。在投資方面，項目所在地的宏觀經(jīng)濟狀況、居民消費能力、市場競爭環(huán)境分析等宏觀因素以及項目自身的規(guī)劃定位、財務(wù)資源和人力資源匹配等可行性分析都會納入評估體系，最終確定項目是否值得和能夠投資。融資方面也要經(jīng)過宏觀和微觀市場等環(huán)境的趨勢分析，結(jié)合公司的資本結(jié)構(gòu)安排以及項目自身現(xiàn)金流短缺峰值和試點合理判斷與安排融資規(guī)模，以此匹配公司整體經(jīng)營計劃用以達成公司戰(zhàn)略。
優(yōu)化管理
外界環(huán)境不容樂觀，南國置業(yè)顯然看到了這一點。
就在2009年上市后不久，南國置業(yè)為了提高公司的核心競爭力和管理效益，保證商業(yè)地產(chǎn)多項目開發(fā)、高效運營，就組織架構(gòu)做了一些調(diào)整，全面實行扁平化集中化管理。目前南國置業(yè)由公司總部和項目部兩個平臺構(gòu)成?？偛堪捶康禺a(chǎn)開發(fā)流程下設(shè)五個中心，即投資發(fā)展中心、研發(fā)中心、開發(fā)中心、商業(yè)運營中心和資源管理中心。項目部則分為開發(fā)項目部與商業(yè)運營項目部兩塊。
對此袁林表示，公司總部今后的主要任務(wù)就是從戰(zhàn)略角度出發(fā)，確定目標(biāo)和方向，同時定期對項目部進行指導(dǎo)和監(jiān)督，最后對項目的開發(fā)運營管理情況進行反饋和考核。實質(zhì)上是對管理流程和管理理念的重新梳理。新的組織架構(gòu)將有利于資源的合理分配，中間層級的減少使得管理決策效率大大提高，同時也為后期的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。
組織架構(gòu)的調(diào)整僅僅是南國置業(yè)優(yōu)化管理的一部分。另一方面，從20lO年開始南國置業(yè)開始引入平衡記分卡進行管理。平衡記分卡是一種績效管理體系，其目的在于將精煉籠統(tǒng)的戰(zhàn)略細化為一個個細小的目標(biāo)并最終落實在行動上。平衡記分卡主要分為財務(wù)、客戶、內(nèi)部運營、學(xué)習(xí)成長四個維度，四者之間存在一定的邏輯關(guān)系。員工通過多方面學(xué)習(xí)可以提高對行業(yè)的認識和了解，對公司運營和管理能力從而推動公司內(nèi)部流程的創(chuàng)新，滿足客戶需求，最終實現(xiàn)營業(yè)收入的提升。
事實上，此前已有多家房地產(chǎn)公司采用平衡記分卡進行管理。原因在于很多開發(fā)商以獲取利潤作為唯一目的，注重短期利益，經(jīng)營過程中多有違法違紀(jì)現(xiàn)象，只求“一竿子買賣”，后期的開發(fā)經(jīng)營難以為繼，故引入平衡記分卡確保持續(xù)發(fā)展。
袁林認為，大多人一般更關(guān)注企業(yè)的財務(wù)數(shù)據(jù)，事實上財務(wù)數(shù)據(jù)只是經(jīng)營的結(jié)果，并不是源頭。如要從根本上提高公司收益，包括高管、中級管理人員和基層員工在內(nèi)的所有人都應(yīng)重視經(jīng)營業(yè)績產(chǎn)生的源頭并將自身績效與部門、公司績效捆綁在一起，實現(xiàn)從上向下層層分解，從下向上層層聚焦。每個員工都充分發(fā)揮自己的價值去實現(xiàn)公司的戰(zhàn)略目標(biāo)。
袁林進一步介紹道，公司的管理團隊基本出自“學(xué)院派”，董事長是香港科技大學(xué)和美國西北大學(xué)的EMBA，總經(jīng)理是加拿大海歸，其他管理人員也都上過國內(nèi)及中歐等著名商學(xué)院就讀過EMBA，因此對員工的學(xué)習(xí)成長非常重視。公司屬于典型的學(xué)習(xí)型組織。
事實證明的確如此。南國置業(yè)經(jīng)常外派員工調(diào)研成功的商業(yè)地產(chǎn)項目。北京的大悅城、來福土；上海的新天地、正大廣場；深圳的萬象城，南國置業(yè)都考察過，部分員工甚至去日本和新加坡吸收先進的管理經(jīng)驗。其內(nèi)容涉及到項目的定位、招商、財務(wù)、管理運營各個方面，使公司員工對商業(yè)地產(chǎn)運營流程有一個全面的認識。此外也通過分析失敗的案例來規(guī)避開發(fā)運營中的風(fēng)險。
“目前我們做了一年，效果還是比較明顯。公司組織結(jié)構(gòu)發(fā)生了一些變化，績效考核也緊跟每個員工，戰(zhàn)略真正得到落實，同時也進一步滿足了客戶的需求。公司短期利益和長期目標(biāo)得到平衡?！痹趾唵慰偨Y(jié)了過去一年里優(yōu)化管理帶來的效果。
融資有道
2010年財務(wù)報告顯示，南國置業(yè)總?cè)谫Y額為9.07億元，同比增加36.92％。其資金主要來源于房地產(chǎn)信托。2010年5月南國置業(yè)首次嘗試信托融資，通過江西國際信托發(fā)行3億元的信托產(chǎn)品，隨后在10月、11月、12月通過信托完成了3次融資。四次信托融資總計8.68億元。
2010年的大力度融資在滿足公司資金需求的同時，也省下了一大筆融資成本。袁林表示，公司的信托融資成本不高于15％，而今年在銀行信貸、股市融贅進一步收緊的情況下，房地產(chǎn)信托非常火爆，融資成本也一路飆升達到20％左右，部分企業(yè)甚至更高。
在袁林看來，商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)周期長，對財務(wù)規(guī)劃的要求較高，資金安排也是一個長期的過程。因此根據(jù)公司戰(zhàn)略規(guī)劃提前確定融資規(guī)模、制定融資計劃顯得尤為重要。而資金來源主要有經(jīng)營性現(xiàn)金流、籌資性現(xiàn)金流和投資性現(xiàn)金流。公司目前主要依靠前兩類現(xiàn)金流形成財務(wù)資源。經(jīng)營性收入很簡單，主要是通過銷售或出租回籠資金。根據(jù)2010年年報，南國置業(yè)2011年將通過銷售首義匯，北都城市廣場和悅公館三個項目實現(xiàn)約17億元主營業(yè)務(wù)收入。
相比之下融資復(fù)雜得多。銀行貸款、股市融資去年收緊的跡象不斷增強，南國置業(yè)一早看到了這個發(fā)展的趨勢，上半年以銀行信貸為主，充分挖掘公司融資潛力；下半年信貸趨緊后，果斷進行信托融資。目前南國置業(yè)的長期負債從上市前的1／3迅速上升到2／3，公司的負債結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化；同時固定利息債務(wù)的比重也達到2／3，在一定程度上弱化了加息帶來的負面影響。除債券以外，公司的資本結(jié)構(gòu)基本完整，從銀行貸款、夾層融資到股權(quán)融資，公司都進行了不同程度的嘗試。
第8篇：房地產(chǎn)公司盈利模式范文
根據(jù)地產(chǎn)顧問公司仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，包括亞洲投資者在內(nèi)的全球投資者今年上半年在亞太地區(qū)共收購了600億美元的商業(yè)地產(chǎn)，規(guī)模較上年同期增長21%。第二季度期間，投資者們在中國商業(yè)地產(chǎn)的投資達到60億美元，較第一季度的36億美元增長65%。
可以看出，在整體經(jīng)濟調(diào)整的背景下，商業(yè)地產(chǎn)的投資不降反升。以北京為例，個人投資者占到商業(yè)地產(chǎn)投資比例的50%。此前曾傳出的“房哥”、“房姐”坐擁幾十套房產(chǎn)，其中大多數(shù)都是商業(yè)地產(chǎn)。
商業(yè)地產(chǎn)是以經(jīng)營商業(yè)活動為主題的房地產(chǎn)細分行業(yè)，涉及商場、娛樂場所、休閑場所和其他消費場所的一個綜合商業(yè)經(jīng)營市場。據(jù)統(tǒng)計，中國新興城市50強城鎮(zhèn)人口達2.6億，輻射人口3.7億，預(yù)計到2020年，其甲級辦公樓存量將新增3000.萬平方米，現(xiàn)代零售物業(yè)將超過1億平方米，廣闊的發(fā)展空間推動商業(yè)地產(chǎn)迅猛增長。
目前國內(nèi)房地產(chǎn)公司對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的典型模式多采用“租售結(jié)合”，將一層出租，其余出售，萬達、恒大、SOHO中國等地產(chǎn)公司都是這種模式的代表。房地產(chǎn)限購政策的出臺一定程度上抑制了炒作住宅房價的現(xiàn)象，但卻對商業(yè)地產(chǎn)影響不大。
由于商業(yè)地產(chǎn)的投資本來就對貸款有著嚴(yán)格的限制，而且其本身就具有投資屬性，加上商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)成本維護更高，因此很難像住宅地產(chǎn)那樣被惡炒。這也迫使部分投資者從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，而地方政府也積極地推崇商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，這就加快了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，2012年全國商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量較上年上漲22%。
商業(yè)地產(chǎn)投資可大可小
現(xiàn)代的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)不像是以前買幾間鋪子等待收租那么簡單了。不同的地理位置、配套設(shè)施、物業(yè)管理等都決定了商業(yè)地產(chǎn)的投資價值。與住宅地產(chǎn)投資不同的是，商業(yè)地產(chǎn)投資可大可小。往小了說，一間鋪子、一個商場柜臺都可以算得上商業(yè)地產(chǎn)投資；往大了說，寫字樓、公寓、甚至是大型的多功能商業(yè)中心都是可以投資對象。
從商業(yè)地產(chǎn)投資的功能屬性上看，其主要可以分為專業(yè)性的批發(fā)市場、購物中心、商鋪、地區(qū)商業(yè)投資。
專業(yè)性的批發(fā)市場是我們最為熟悉也是最常見的投資方式。一個柜臺、一個賣場門面都是這類投資。在城市商業(yè)中心投資這類地產(chǎn)相對比較容易出租，收益也相對穩(wěn)定。但實際操作起來并不容易，由于其所處的商場、市場的特性，對該行業(yè)的專業(yè)水平要求很高。如果看不準(zhǔn)或者是投資地段沒有充足的人流量作為保證，投資很可能有去無回。
商業(yè)街的商鋪投資算是最悠久的投資標(biāo)的。隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，國內(nèi)幾乎每個城市都會建有自己的商業(yè)街，類似于北京西單、上?；春Ｂ贰⒛暇┬陆挚诶锏纳啼佋缫呀?jīng)是“千金難求”。
這不僅是因為其巨大的人流量保證了其商鋪的價值，更重要的是商業(yè)街已經(jīng)形成品牌效應(yīng)。商業(yè)街的商鋪投資方式較多，可以出租、自營，風(fēng)險相對可控，比較適合中小投資者。當(dāng)然，不會每個城市都有那些知名的品牌商業(yè)街。專業(yè)的管理和商業(yè)規(guī)劃對一個商業(yè)街發(fā)展至關(guān)重要。對于投資者而言，在投資商業(yè)街商鋪時應(yīng)當(dāng)了解其背后的物業(yè)管理團隊和未來發(fā)展定位再決定是否投資。
購物中心投資相對商鋪投資要更加規(guī)范。由于擁有統(tǒng)一的物業(yè)管理、較為規(guī)范的營銷策劃，一些購物中心的產(chǎn)權(quán)商鋪近年來開始進入中小投資者們的視野。當(dāng)然，其投資價格也要高于普通的小商鋪投資。一個購物中心的投資價值主要由其后期的運營管理將決定。良好的經(jīng)營環(huán)境可以使購物中心成為焦點，但如果管理不善，購物中心很可能門可羅雀。
社區(qū)商業(yè)涵蓋范圍比較廣，主要出現(xiàn)在一些一、二線城市，SOHO中國便是其中代表。除了寫字樓投資外，社區(qū)中的商鋪、配套應(yīng)用設(shè)施都可以進行投資。在歐美，這類投資已經(jīng)非常成熟，在中國也是未來最具潛力的商業(yè)投資類型。不過這類投資的適用人群比較固定，而且在三、四線城市很難成規(guī)模，投資回報率很難估算。
商業(yè)地產(chǎn)投資泡沫需提防
商業(yè)地產(chǎn)投資潛力巨大，但其中風(fēng)險也不可不防。據(jù)清科集團統(tǒng)計，2012年在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域私募房地產(chǎn)投資基金共有14起投資案例，涉及金額7.44億美元。當(dāng)前，房企對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)多數(shù)是轉(zhuǎn)移住宅地產(chǎn)投資風(fēng)險，不排除部分為投機性投資。
清科研究中心認為，商業(yè)地產(chǎn)回報期長，占用資金量大，新增商業(yè)地產(chǎn)迅猛增加，容易導(dǎo)致市場定位不清、空置率上升、多數(shù)項目缺乏配套的管理和人才，盈利模式是否奏效有待時間檢驗。此外部分開發(fā)商懷揣投機心理，容易產(chǎn)生商業(yè)地產(chǎn)泡沫。
從普通投資者角度來看，現(xiàn)在國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)不管是單戶獨棟的寫字樓、辦公樓還是大規(guī)模房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商業(yè)中心、步行街、城市綜合體，都普遍存在著對商業(yè)地產(chǎn)概念認識不清的問題。
第9篇：房地產(chǎn)公司盈利模式范文
馬勇
旅游產(chǎn)業(yè)專家。湖北大學(xué)旅游發(fā)展研究院院長,教授。兼任湖北省人民政府咨詢委員、教育部工商管理學(xué)科教學(xué)指導(dǎo)委員會委員、中國會展經(jīng)濟研究會副會長等。
研究方向:區(qū)域旅游規(guī)劃、5A級旅游景區(qū)規(guī)劃、旅游企業(yè)集團品牌戰(zhàn)略管理、會展管理與節(jié)事活動策劃、旅游地產(chǎn)投資策略、旅游目的地營銷策劃等。
代表著作:《區(qū)域旅游規(guī)劃》《WTO與中國旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展新論》《旅游市場營銷管理》《飯店投資與精細化建設(shè)管理》《會展管理理論、方法與案例》《旅游規(guī)劃與開發(fā)》等。
主持項目:《長江三峽庫區(qū)旅游可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略研究》《福建省旅游發(fā)展總體規(guī)劃研究》《福州市旅游發(fā)展總體規(guī)劃研究》《湖北省旅游規(guī)劃創(chuàng)新研究》《福建海濱旅游開發(fā)總體規(guī)劃研究》《海峽西岸旅游區(qū)旅游發(fā)展總體規(guī)劃》等。
一、休閑地產(chǎn)的發(fā)展趨勢
1、全球化趨勢
休閑地產(chǎn)發(fā)展的話題不僅中國在談,近些年已成為一個全球性的話題。休閑地產(chǎn)的全球化主要表現(xiàn)在三個方面:
第一,需求的全球化。隨著國民收入,各國國民收入的增長,特別是對健康的需求,對休閑的要求,那么這種需求對旅游房地產(chǎn)應(yīng)該成為一種房地產(chǎn)消費和開發(fā)的一種新的業(yè)態(tài)和新的模式。
第二,投資的全球化。休閑地產(chǎn)在很大程度上跟一般的住宅地產(chǎn)不同,休閑地產(chǎn)的跨地區(qū)發(fā)展過程特征非常明顯,全球化特征非常明顯。比如迪拜,很多項目就屬于旅游休閑房地產(chǎn)范疇。我們現(xiàn)在評價迪拜模式成功或失敗可能還早一點,不過,從金融角度分析,迪拜的發(fā)展轉(zhuǎn)型既有很多成功經(jīng)驗,也有很多可以總結(jié)的教訓(xùn)。
第三,競爭全球化。中國休閑地產(chǎn)的競爭對手很多,像旅游競爭對手一樣。所以,從投資角度、消費角度、產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度,以及盈利模式角度考量,發(fā)展休閑地產(chǎn)要有全球觀點。
2、生態(tài)化的趨勢
生態(tài)化的趨勢在休閑地產(chǎn)方面也反映非常明顯。最近新聞里炒的非常熱的就是全球氣候會議,講氣候變化,還有一個新電影《2012》對人們的觀念影響也很大。我曾經(jīng)總結(jié)過休閑地產(chǎn)的六種類型,不管是哪種類型,從消費者角度理解,都非常注重生態(tài)化。在離丹麥?zhǔn)锥几绫竟话俟镉袀€城市,碳排放居然是零!城市建設(shè)在生態(tài)關(guān)系上可以做很多創(chuàng)意,在營銷城市時就有很大賣點。
3、品牌化的趨勢
休閑地產(chǎn)跟其他地產(chǎn)有共性也有差異,共性包括企業(yè)品牌形象。以海南地產(chǎn)發(fā)展為例,海南地產(chǎn)發(fā)展引領(lǐng)著全國旅游地產(chǎn)發(fā)展,因為全國最著名的地產(chǎn)公司都在海南投資開發(fā)過,在海南尋找比較好的獨特贏利模式。但是,從休閑地產(chǎn)的品牌提升來看,我們還處在探索階段,產(chǎn)品品牌還不夠,競爭力還有待增強。
中國經(jīng)濟發(fā)生了很大變化,如果談房地產(chǎn)未來判斷,我們可能都是縱向的理解,理解政策的演變、價格的變動,忽視很重要的區(qū)域選擇,只是簡單地分為大城市、中等城市、小城市。實際上,很大程度上區(qū)域創(chuàng)造品牌,因為區(qū)域更具有個性化。
北部灣這個區(qū)域的發(fā)展,海峽西岸發(fā)展,海南國際旅游島發(fā)展,如果我們不在區(qū)域上面加以考慮、在區(qū)域方面進行思考的話,可能投資商會帶來投資失誤,以及對政策理解的一種缺失。
4、市場化趨勢
休閑地產(chǎn)的市場化趨勢表現(xiàn)為:
第一是項目開發(fā)商市場化。休閑地產(chǎn)是新的形式,我們對休閑地產(chǎn)的理解還不夠,現(xiàn)在大多數(shù)還是消費者需要什么我們滿足什么。實際上,休閑地產(chǎn)需要創(chuàng)新的產(chǎn)業(yè)形態(tài),休閑地產(chǎn)項目開發(fā)應(yīng)該創(chuàng)造需求,甚至引領(lǐng)我們的消費。中央的政策在某種程度上還是有收緊的,政策的收緊是因為部分區(qū)域的房地產(chǎn)市場變動失調(diào)。我們要關(guān)注產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向,國家剛剛出臺了扶持旅游產(chǎn)業(yè)的文件,同時還要扶持現(xiàn)代服務(wù)業(yè),如果將旅游跟地產(chǎn)進行嫁接,以旅游功能提升為主導(dǎo),我們可以找到很多新的機會。
第二,項目管理市場化。我們應(yīng)該遵循市場規(guī)律進行科學(xué)管理,因為旅游地產(chǎn)不是簡單地把第二住宅當(dāng)成旅游地產(chǎn),它一定是有功能的。多元化目標(biāo)是休閑地產(chǎn)發(fā)展的趨勢,休閑地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合等,多元化目標(biāo)趨向可以提升休閑地產(chǎn)的功能結(jié)構(gòu),能夠形成合理的旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品體系,并進而提升投資效益。要隨著政策的轉(zhuǎn)向、市場機會的變化而變化,如果不變,就會被市場所淘汰。
5、個性化的趨勢
個性化主要是主題演繹個性化,現(xiàn)在我們的主題演繹不夠,項目設(shè)計缺乏個性化,缺乏有創(chuàng)意的產(chǎn)品。休閑地產(chǎn)的個性化在很大程度上體現(xiàn)為服務(wù)的個性化,我們還需要很好的探索。
國內(nèi)有一些純住宅地產(chǎn),現(xiàn)在也像旅游地產(chǎn),提出的口號是:“給你一個五星級酒店的家”,建了五星級會所,對外就是一種五星級酒店的形象,而且還建一個五星級景區(qū)。這樣,整個品質(zhì)、整個功能都會發(fā)生變化,所以,休閑地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)態(tài)深化、提升或者功能放大,或者尋找新的贏利模式的方向。
二、休閑地產(chǎn)投資成功的要素
第一個要素是主題,休閑地產(chǎn)的成功與否,鮮明的主題是休閑地產(chǎn)打造成功的首要要素,除此之外,還需要科學(xué)的定位,這個主題跟定位是很有關(guān)系的,而且休閑地產(chǎn)一般都是高端產(chǎn)品。
第二個成功要素是功能,休閑地產(chǎn)特別強調(diào)功能的表現(xiàn)。在很大程度上主導(dǎo)功能非常突出,休閑地產(chǎn)需要科學(xué)的布局,功能在很大程度上是體現(xiàn)在空間上的。我們有些商業(yè)地產(chǎn)和其他的地產(chǎn)不像這些,在功能分區(qū)上比較到位。
第三是區(qū)位,休閑地產(chǎn)成功與否區(qū)位很重要。交通區(qū)位上,休閑地產(chǎn)一般要求交通要便捷,有比較好的可進入性,經(jīng)濟區(qū)位上,一般應(yīng)出現(xiàn)在一、二線城市。此外,人氣的聚集度和環(huán)境配套,包括自然環(huán)境和人文環(huán)境。過去休閑地產(chǎn)追求西洋式、西洋化,要么依托山水型,要么依托人文型。
第四是休閑地產(chǎn)的設(shè)計,不同于一般的設(shè)計,休閑地產(chǎn)的設(shè)計要強調(diào)設(shè)計理念。環(huán)境學(xué)院、旅游學(xué)院不少,但很少培養(yǎng)休閑房地產(chǎn)方面的設(shè)計人才。
第五是技術(shù)。我們的技術(shù)落后,國內(nèi)達不到技術(shù)的要求,包括我們的資料庫,目前數(shù)據(jù)庫建設(shè)不夠。休閑地產(chǎn)要打造成功,配套設(shè)施也是很重要的要素,我們很多房地產(chǎn)公司打出來“休閑地產(chǎn)”“旅游地產(chǎn)”的牌子,但是在配套方面卻大量缺乏,有時候在概念上有,而在硬件上不具備這個條件。休閑地產(chǎn)有很多指標(biāo),配套條件要求比較高,而且具有獨特的功能,這也是價值提升很關(guān)鍵的因素。
第六是品質(zhì),品質(zhì)是休閑地產(chǎn)立足的資本。至少在五年以前休閑地產(chǎn)是一個高端產(chǎn)品,以質(zhì)量求生存,以價值求發(fā)展,以品牌求提升。休閑地產(chǎn)在目前國家出臺的一系列限管政策的情況下,成為規(guī)避政策風(fēng)險的一個很好的途徑。
第七是管理,休閑地產(chǎn)的管理,跟一般房地產(chǎn)的物業(yè)管理是不一樣的,需要多層面的管理人才,包括市場經(jīng)銷管理、CIM(客戶關(guān)系)管理,僅僅有物業(yè)管理是不行的。
按照這樣的理念,休閑地產(chǎn)的投資策略應(yīng)該是:
第一、以產(chǎn)業(yè)鏈為依托的投資策略,延伸到休閑地產(chǎn)投資的領(lǐng)域,比如奧運地產(chǎn),實際上就是休閑地產(chǎn)。要從文化的結(jié)合點拓展空間,就是拓展盈利空間,國家政策在很大程度上限制盈利空間,休閑地產(chǎn)在很大程度上就是拓展這個空間,靠旅游做社會效益,靠旅游房地產(chǎn)做經(jīng)濟效益,比如宋城集團、華僑城的主題公園和景觀房產(chǎn)結(jié)合起來。
第二、投資情感策略,投資商的理念和消費者的理念是兩個理念。休閑地產(chǎn)在很大程度上要關(guān)注投資商,研究消費者。休閑地產(chǎn)在很大程度上要關(guān)注投資商,所以我們在很多地方招商,但不知道投資方要做什么。第二個要研究的是消費者,休閑地產(chǎn)的消費者是不一樣的。
