房地產(chǎn)投資與風(fēng)險(xiǎn)分析精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產(chǎn)投資與風(fēng)險(xiǎn)分析主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房地產(chǎn)投資與風(fēng)險(xiǎn)分析范文

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)投資 險(xiǎn) 防范

自2001年北京申辦奧運(yùn)成功以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)一躍成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要支柱產(chǎn)業(yè),各地房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重被迅猛拉升至15%左右，特別是北京市的房地產(chǎn)投資在2004年高達(dá)58.27%。雖然在2008年住宅銷(xiāo)售量有明顯下降，但房地產(chǎn)投資依然保持強(qiáng)勁的態(tài)勢(shì)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1月～6月，全國(guó)房地產(chǎn)投資為1.5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)35.1%。但由于房地產(chǎn)投資形態(tài)具有投資金額巨大、回報(bào)率高、位置固定性、建設(shè)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)投資活動(dòng)的不穩(wěn)定性和高風(fēng)險(xiǎn)性，由此，房地產(chǎn)投資者必須認(rèn)真地分析與研究其投資風(fēng)險(xiǎn)，探討和采取有效的防范措施，這樣才能獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)收益。

一、房地產(chǎn)投資主要風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型研究

任何一項(xiàng)房地產(chǎn)投資的形成都要經(jīng)歷投資信息收集和整理、考察、評(píng)審、實(shí)施與管理、竣工后的評(píng)價(jià)與分析。某個(gè)環(huán)節(jié)的變化或某個(gè)因素的形成都會(huì)給房地產(chǎn)投資項(xiàng)目帶來(lái)多種多樣的風(fēng)險(xiǎn)。傳統(tǒng)上，其風(fēng)險(xiǎn)主要分為投資系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和非投資系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。前者會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，后者只針對(duì)單項(xiàng)房地產(chǎn)價(jià)格變化。

1.投資系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

(1)政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要支柱產(chǎn)業(yè)，在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)尚未完善的情況下，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作了嚴(yán)格的控制，如政府限外政策、第二套住房首付按揭規(guī)定、限制別墅建設(shè)等等相關(guān)宏觀調(diào)控政策都給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

(2)利率風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前房地產(chǎn)投資的資金60%主要來(lái)自銀行貸款，所以銀行利息率的少許變化，都會(huì)給房地產(chǎn)投資帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，利率越低，房地產(chǎn)投資成本越低，其投資收益越大；反之，利率越高，房地產(chǎn)投資成本越高，其投資收益越低。2004年以前我國(guó)執(zhí)行的是較低的存貸利率，有效的配合了房地產(chǎn)的發(fā)展。但是隨著房地產(chǎn)出售市場(chǎng)價(jià)格的飛速上升，我國(guó)開(kāi)始執(zhí)行從緊的貨幣政策，僅在2007年一年內(nèi)就加息六次，一年期存貸款利率分別累計(jì)上調(diào)1.62個(gè)百分點(diǎn)和1.35個(gè)百分點(diǎn)，公積金貸款利率累計(jì)上調(diào)0.54個(gè)百分點(diǎn)，拉緊了房地產(chǎn)投資的資金鏈，加大了投資成本和風(fēng)險(xiǎn)。

(3)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹是指因紙幣發(fā)行量超過(guò)市場(chǎng)流通的實(shí)際所需要量而引起的紙幣貶值、物價(jià)飛漲、實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力下降。我國(guó)從2007年年底開(kāi)始物價(jià)逐月上升，通貨膨脹現(xiàn)象顯現(xiàn)。其主要原因之一是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目過(guò)多，導(dǎo)致相關(guān)的材料如鋼材、煤電等需求量大于供給，使其售價(jià)水平上漲，材料等售價(jià)水平的上漲又成為生產(chǎn)者要求工資上漲的理由，周而復(fù)始，形成成本推進(jìn)性通貨膨脹。通貨膨脹越高，其購(gòu)買(mǎi)力越低，使更多房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)完成后所收回的資金與投入的資金之間的差距拉大，造成實(shí)際收益率降低的風(fēng)險(xiǎn)。

(4)供求變化的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)供不應(yīng)求時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格急速上升，產(chǎn)生高額利潤(rùn)，吸引大量的投資者進(jìn)入，逐步增大供給量，使之達(dá)到平衡。消費(fèi)者需求的偏好會(huì)隨著時(shí)間推移和價(jià)格的變化而發(fā)生變化，其不確定性給房地產(chǎn)投資帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)市場(chǎng)供給量超越需求達(dá)到一定程度時(shí)，房地產(chǎn)投資者將面臨“空房”率高漲的尷尬局面。

(5)自然風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素（如地震、火災(zāi)、洪水、風(fēng)暴、雪災(zāi)等等）的不確定性和不可抗拒性對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。如今年5月份的四川汶川大地震，災(zāi)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到毀滅性破壞,雖然國(guó)家對(duì)災(zāi)區(qū)執(zhí)行了從松的貨幣政策，提供大量的臨時(shí)住所和住房補(bǔ)貼，但由于地震的影響在人們心理上產(chǎn)生的巨大負(fù)面影響，導(dǎo)致大量的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目取消，已經(jīng)在地震災(zāi)區(qū)所支付的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目將面臨著是否繼續(xù)還貸、房屋如何維護(hù)和銷(xiāo)售的難題。

2.非投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

(1)經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，由于房地產(chǎn)投資者在經(jīng)營(yíng)上的不善或失誤，會(huì)喪失對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的占有率，造成期望收入水平與實(shí)際結(jié)構(gòu)相背離的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)主要來(lái)源投資者的主觀因素，它包括投資地點(diǎn)選擇失誤、對(duì)法律條文的不了解等等。如南昌市的象湖新城有900萬(wàn)平米開(kāi)發(fā)量，大小樓盤(pán)過(guò)分密集，在2008年該區(qū)某大型樓盤(pán)打出打折、送精裝修等促銷(xiāo)手段，房?jī)r(jià)一度跌至2700元/平米，導(dǎo)致同區(qū)樓盤(pán)也紛紛相應(yīng)降價(jià)，房?jī)r(jià)逼近開(kāi)發(fā)商的投資成本，風(fēng)險(xiǎn)頗大。

(2)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資者資金來(lái)源分為自有資金和借入資金，在利率保持不變的狀態(tài)下，投資者可以充分利用自有資金和借入資金這支財(cái)務(wù)杠桿的效應(yīng)，擴(kuò)大投資利潤(rùn)，如果這支財(cái)務(wù)杠桿運(yùn)用得不好，同時(shí)也加大了收不抵債的可能性和風(fēng)險(xiǎn)。特別是在當(dāng)前由于房?jī)r(jià)下滑，全國(guó)退房呼聲高漲，造成購(gòu)房者不按期或推遲或取消支付購(gòu)房款情況下，會(huì)給負(fù)債經(jīng)營(yíng)的投資方帶來(lái)新風(fēng)險(xiǎn)。

(3)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。在同地區(qū)同價(jià)位的房地產(chǎn)面前，項(xiàng)目的施工質(zhì)量就成為投資者首要考慮的要素。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工質(zhì)量不達(dá)標(biāo)準(zhǔn)，可能導(dǎo)致返工、加固、更改設(shè)計(jì)等技術(shù)處理，而且會(huì)拖延工期，加大資金投入。各大城市都有因?yàn)橄涝O(shè)施設(shè)計(jì)、施工不達(dá)標(biāo)或施工質(zhì)量不過(guò)關(guān)的“爛尾樓”出現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范

1.投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的防范

(1)時(shí)刻關(guān)注政策導(dǎo)向，把握投資時(shí)機(jī)。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，市場(chǎng)不夠完善，因此國(guó)家經(jīng)常會(huì)出臺(tái)一系列政策來(lái)引導(dǎo)其健康發(fā)展。房地產(chǎn)投資者在投資決策做出前，應(yīng)主動(dòng)與當(dāng)?shù)卣⒔鹑跈C(jī)構(gòu)、各級(jí)主管部門(mén)取得聯(lián)系，及時(shí)了解國(guó)家各項(xiàng)財(cái)稅政策和城市建設(shè)規(guī)劃變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)可能產(chǎn)生的影響，及時(shí)調(diào)整投資策略，控制投資風(fēng)險(xiǎn)，提高投資效益。

(2)提高預(yù)期和采用固定利率合同形式，規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于國(guó)家貨幣政策的變化，具有不可預(yù)見(jiàn)性。但國(guó)家的每次調(diào)整都是有跡可循的，如GDP指標(biāo)的高漲都會(huì)引起國(guó)家金融機(jī)構(gòu)的高度緊張，房地產(chǎn)投資者可以時(shí)刻關(guān)注這些指標(biāo)系數(shù)，及早做出安排，同時(shí)為應(yīng)付我國(guó)銀行貸款利率的提高可能及預(yù)期，可以預(yù)先與銀行等金融機(jī)構(gòu)簽訂固定利率合同。

(3)有效控制供應(yīng)鏈和銷(xiāo)售渠道，規(guī)避通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹的主要表現(xiàn)在上游供應(yīng)鏈中的材料價(jià)格的飛漲，如果和材料供應(yīng)商和施工方在簽署合同時(shí)，就對(duì)供應(yīng)價(jià)格做出明確的限制或直接采用固定價(jià)格，則可以達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給供應(yīng)商和施工方。同時(shí)在銷(xiāo)售渠道中，加大宣傳力度，采用預(yù)售預(yù)租等手段，將資金盡快回籠再投資出去，也可以抵消通貨膨脹帶來(lái)的成本增長(zhǎng)。

(4)進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)供求變化做出良好的反應(yīng)?？梢晕凶稍?xún)公司、房地產(chǎn)公司對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況進(jìn)行調(diào)查和分析，獲取詳細(xì)的信息資料，同時(shí)根據(jù)社會(huì)需求和城市建設(shè)規(guī)劃來(lái)調(diào)整投資項(xiàng)目，避免供給過(guò)旺和重復(fù)建設(shè)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

(5)加強(qiáng)保險(xiǎn)意識(shí)，規(guī)避自然風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)保險(xiǎn)不同于其他類(lèi)型是以房屋及建筑物的安全為標(biāo)的，能有效將地震、火災(zāi)等不可抗拒力帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，從而成為房地產(chǎn)投資者規(guī)避自然風(fēng)險(xiǎn)的主要途徑。

2.非投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的防范

(1)重視競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，有效防范經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，競(jìng)爭(zhēng)無(wú)處不在，要防范經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)做到以下兩點(diǎn)：一是清晰的認(rèn)識(shí)到各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間優(yōu)缺點(diǎn)，找出投資項(xiàng)目的差別化和亮點(diǎn)；二是努力降低投資成本，加強(qiáng)管理績(jī)效，逼退其他經(jīng)營(yíng)性競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，獲得或保持較好的市場(chǎng)占有率。

(2)優(yōu)化投資組合，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資活動(dòng)雖然是一個(gè)周期長(zhǎng)、高風(fēng)險(xiǎn)高收益的活動(dòng)，但是各個(gè)投資建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度、獲利能力、資金需求量各有不同。投資者可以合理恰當(dāng)?shù)拇钆涓鞣N不同投資類(lèi)型的項(xiàng)目，計(jì)算整體收益與整體風(fēng)險(xiǎn)之間的相關(guān)性，盡可能縮短投資回收期，降低借入資金成本，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)減少資金成本中借入資金的比例，吸引更多的投資者，分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

(3)健全監(jiān)管機(jī)制，保障房地產(chǎn)質(zhì)量。房地產(chǎn)項(xiàng)目在房地產(chǎn)業(yè)中是待售商品，除了考慮優(yōu)質(zhì)投資地段選擇、施工成本低廉外，還需要選好設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料供應(yīng)商的質(zhì)量。投資者在投資過(guò)程應(yīng)明確各個(gè)環(huán)節(jié)和流程，并有相應(yīng)的監(jiān)管制度，如在材料招標(biāo)過(guò)程中，應(yīng)與信譽(yù)良好的供應(yīng)商簽定較長(zhǎng)期的供應(yīng)合同。在施工過(guò)程，利用質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)相掛鉤的形式，簽訂責(zé)任狀，對(duì)工期和施工質(zhì)量及時(shí)監(jiān)管，避免扯皮現(xiàn)象，保障投資項(xiàng)目的完成。

總之，房地產(chǎn)投資者應(yīng)理性對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)投資系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)提高警戒和預(yù)測(cè)，對(duì)非投資系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)更應(yīng)及時(shí)消除和規(guī)避，及時(shí)注意使用多種投資方式，分散風(fēng)險(xiǎn)，減少損失，達(dá)到建設(shè)投資利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

[1]韓春民:建設(shè)單位在工程項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)管理[J].建筑經(jīng)濟(jì),2006(10)

[2]蔣先玲:房地產(chǎn)投資教程[M].北京:對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社,2005

第2篇：房地產(chǎn)投資與風(fēng)險(xiǎn)分析范文

[關(guān)鍵詞]小城鎮(zhèn)；房地產(chǎn)；投資；風(fēng)險(xiǎn)；分析

[作者簡(jiǎn)介]陳友華，孝感學(xué)院城市建設(shè)學(xué)院講師，武漢大學(xué)土木建筑學(xué)院碩士研究生，湖北孝感432000

[中圖分類(lèi)號(hào)]F293．3

[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A

[文章編號(hào)]1672―2728(2006)12―0066―03

我國(guó)城鎮(zhèn)化已進(jìn)入高速發(fā)展階段，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也隨之不斷擴(kuò)大，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可增加地方財(cái)政收人，帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟ㄖI(yè)、建材業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、飲食業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施的完善，同時(shí)擴(kuò)大農(nóng)村消費(fèi)需求，吸收農(nóng)村富余勞動(dòng)力。房地產(chǎn)投資資金投入量大，建設(shè)周期長(zhǎng)，影響收益的不確定的因素很多，因此，房地產(chǎn)業(yè)屬典型的高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)。小城鎮(zhèn)在城鎮(zhèn)體系中，具有特殊性，因此，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資除了具有一般房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的共性外，還具有其獨(dú)特個(gè)性。

一、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)特征分析

1．居民有效購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)。盡管全國(guó)范圍內(nèi)，小城鎮(zhèn)人口眾多，市場(chǎng)較大，但是單個(gè)小城鎮(zhèn)市場(chǎng)規(guī)模并不大，消費(fèi)群體有限。目前小城鎮(zhèn)居民多數(shù)是從農(nóng)村致富后遷移到城鎮(zhèn)居住的，他們要么沒(méi)有住宅，要么當(dāng)前住宅環(huán)境較差，對(duì)住宅的需求較強(qiáng)烈，需求量較大，但是這部分人由于家庭收入結(jié)構(gòu)單一，一般沒(méi)有持久性收入，收入水平受外界因素影響較大，購(gòu)買(mǎi)能力極易受到市場(chǎng)變化因素影響，存在一定的有效購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，房?jī)r(jià)一般為居民家庭收入的3～6倍，發(fā)達(dá)國(guó)家為5～6倍，中等發(fā)達(dá)國(guó)家為4～5倍，發(fā)展中國(guó)家為3～4倍。2005年1～10月，我國(guó)商品房每平方米平均售價(jià)為3009元。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布，2005年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為10493元，按2005年全國(guó)城鎮(zhèn)戶(hù)均住宅建筑面積83．2平方米來(lái)計(jì)算，售價(jià)為25．03萬(wàn)元，是戶(hù)均年可支配收入(戶(hù)均按3．4人計(jì)算)的7．02倍，超過(guò)國(guó)際公認(rèn)的發(fā)展中國(guó)家合理的房?jī)r(jià)收入比。因此，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的有效購(gòu)買(mǎi)能力不高。

另外，由于來(lái)小城鎮(zhèn)居住的農(nóng)民大多沒(méi)有享受住房公積金政策，國(guó)家商業(yè)銀行住房消費(fèi)貸款也極少在縣城以下的小城鎮(zhèn)實(shí)施，因此他們就失去了住房公積金和貸款制度對(duì)提高他們有效購(gòu)買(mǎi)能力的幫助。

2．規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商擬在某地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，都要與當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理部門(mén)進(jìn)行溝通，詳細(xì)了解區(qū)域規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃，因?yàn)閰^(qū)域規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃的修訂將直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成果的價(jià)值。但是，目前我國(guó)有的小城鎮(zhèn)還沒(méi)有建設(shè)規(guī)劃，或者雖有規(guī)劃但只是“規(guī)劃規(guī)劃，墻上掛掛”而已，沒(méi)有嚴(yán)格地按規(guī)劃執(zhí)行，主觀隨意性較大。有的小城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)建設(shè)純粹是長(zhǎng)官意志，隨著長(zhǎng)官的變化，建設(shè)規(guī)劃和思路也可能會(huì)變化，城鎮(zhèn)規(guī)劃的主導(dǎo)作用會(huì)失去，有的小城鎮(zhèn)雖有規(guī)劃，但是規(guī)劃也不盡科學(xué)合理，隨時(shí)都有修訂的可能。

這種無(wú)規(guī)劃或不嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃，將可能會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)與城鎮(zhèn)規(guī)劃中的功能分區(qū)不符，生活區(qū)、工業(yè)區(qū)和商業(yè)區(qū)等功能相互混雜，建筑風(fēng)格與周?chē)匀画h(huán)境、人文景觀不協(xié)調(diào)等，從而失去區(qū)位優(yōu)勢(shì)，影響房產(chǎn)的價(jià)值，帶來(lái)投資風(fēng)險(xiǎn)。

3．房產(chǎn)投資類(lèi)型單一風(fēng)險(xiǎn)。不宜投資組合降低風(fēng)險(xiǎn)。所謂投資組合就是由兩個(gè)或兩個(gè)以上的投資方案，按照不同的比例額度構(gòu)成的一個(gè)復(fù)合體。上世紀(jì)50年代初期，美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬利維茨率先提出了現(xiàn)代證券組合理論，并廣泛地在證券業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)以及金融業(yè)中加以推廣和運(yùn)用，成為一種幫助投資者做出明智決策的有效方法，投資者常奉行一句格言：“不要把雞蛋放在一個(gè)籃子里”，在美國(guó)等國(guó)方國(guó)家中最為流行的“投資三分法”等就充分體現(xiàn)了這一理論思想。

房地產(chǎn)投資組合是利用多樣性來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)開(kāi)發(fā)不同房地產(chǎn)產(chǎn)品和不同的投資方式的組合，以求得單位風(fēng)險(xiǎn)水平上收益最高或單位收益水平上風(fēng)險(xiǎn)最小。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)需求，主要集中在居民對(duì)住宅房地產(chǎn)的需求，需求愿望強(qiáng)烈且需求量較大，但是對(duì)大型商鋪、旅館等房產(chǎn)的需求并不明顯，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不宜采用投資組合來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)。

4．消費(fèi)習(xí)慣風(fēng)險(xiǎn)。在大中城市，由于城市市民文化素質(zhì)相對(duì)較高，城市居民來(lái)自不同地方，一般不易形成比較統(tǒng)一的消費(fèi)習(xí)慣。我國(guó)地域廣闊，小城鎮(zhèn)眾多，但各小城鎮(zhèn)居民絕大多數(shù)為當(dāng)?shù)鼐用?，他們的、文化背景、歷史淵源、傳統(tǒng)和觀念各不相同，多數(shù)小城鎮(zhèn)的消費(fèi)者都有特定的消費(fèi)心理和消費(fèi)習(xí)慣。如果投資者開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)與當(dāng)?shù)氐南M(fèi)習(xí)慣不一致，可能會(huì)造成滯銷(xiāo)。

5．開(kāi)發(fā)企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自身能力和素質(zhì)，影響到開(kāi)發(fā)活動(dòng)的每個(gè)階段，這也是開(kāi)發(fā)的一個(gè)比較大的風(fēng)險(xiǎn)。在小城鎮(zhèn)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，多數(shù)是從原來(lái)的建筑企業(yè)或農(nóng)村的建筑隊(duì)轉(zhuǎn)型而來(lái)，都不同程度地存在著素質(zhì)低、資金實(shí)力弱、技術(shù)人員少、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足等問(wèn)題，有的甚至是無(wú)資金、無(wú)技術(shù)、無(wú)隊(duì)伍的皮包公司。在投資決策、項(xiàng)目建設(shè)施工以及銷(xiāo)售管理過(guò)程中，作出的決策有時(shí)不合理，很可能給項(xiàng)目帶來(lái)諸多不確定性因素，從而帶來(lái)比較大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

6．公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)。這是由于某項(xiàng)房地產(chǎn)的興建，影響到周?chē)用竦睦娑构娮杂X(jué)地進(jìn)行干預(yù)，阻止該項(xiàng)目的發(fā)展，從而可能給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)各種形式的損失。小城鎮(zhèn)土地所有權(quán)和使用權(quán)復(fù)雜，土地權(quán)有的屬?lài)?guó)家所有，有的屬集體所有，屬集體所有的土地，形式也不一樣，因此獲取土地需支付相關(guān)的費(fèi)用不盡相同。另外，原土地上的附著物產(chǎn)物類(lèi)型不一，形式多樣。因此，獲取土地時(shí)賠付過(guò)程復(fù)雜，經(jīng)常出現(xiàn)各種經(jīng)濟(jì)糾紛，影響項(xiàng)目正常進(jìn)展，帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

二、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范

1．廣泛收集信息，做好可行性研究。科學(xué)決策。決策是指在若干個(gè)方案中選擇最佳方案的過(guò)程，這一過(guò)程所做工作的質(zhì)量，最終決定投資決策的質(zhì)量。眾所周知，房地產(chǎn)投資決策所涉及的金額較大，一次投入后，要較長(zhǎng)時(shí)間收回，并對(duì)投資者產(chǎn)生長(zhǎng)期的持續(xù)影響，而且投資決策一旦被實(shí)施，就很難改變，或者要付出很大的代價(jià)。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策必須進(jìn)行可行性研究，對(duì)擬投資項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)、全面的論證，以減少投資決策的盲目性。

在投資決策階段，一般都要通過(guò)做可行性研究報(bào)告來(lái)進(jìn)行決定。因此，可行性研究報(bào)告對(duì)決策意義深遠(yuǎn)，它是對(duì)擬投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)分析，是房地產(chǎn)及任何其他投資項(xiàng)目前期不可缺少的一個(gè)階段。目前，我國(guó)很多開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的研究報(bào)告，只是投資者申請(qǐng)立項(xiàng)時(shí)的例行公文，缺乏科學(xué)分析和市場(chǎng)需求的有力支持，而且虛假和不實(shí)成分較多，達(dá)不到可行性研究報(bào)告應(yīng)有的作用。市場(chǎng)上的“爛尾樓”、“空置房”和官司纏身的項(xiàng)目大都是決策失誤造成的。以海南省三亞市為例，截止2000年10

月，城市人口不足50萬(wàn)的三亞市共有120多宗“爛尾樓”。這些由于缺乏科學(xué)決策而形成的“爛尾樓”，給國(guó)家和企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

在可行性研究階段，小城鎮(zhèn)規(guī)劃也是不得不關(guān)注的問(wèn)題，投資者一定要詳細(xì)了解小城鎮(zhèn)的建設(shè)規(guī)劃的制定和執(zhí)行情況，和當(dāng)?shù)匾?guī)劃主管部門(mén)和政府機(jī)關(guān)加強(qiáng)溝通和聯(lián)系，及時(shí)了解小城鎮(zhèn)的建設(shè)思路，保證房地產(chǎn)的地理位置和區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

2．不可盲目追求特色和檔次。開(kāi)發(fā)規(guī)模不宜過(guò)大。小城鎮(zhèn)消費(fèi)者收入不高，承受的價(jià)格隨能力較低，大都屬于一次置業(yè)，注重的是住宅的居住功能，對(duì)住宅的特色等輔助功能不是非常關(guān)注，因此不要盲目追求特色，以免增加成本，從而從價(jià)格上影響居民的購(gòu)買(mǎi)欲望。小城鎮(zhèn)居民對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目接受較慢，因此，每次開(kāi)發(fā)規(guī)劃不宜過(guò)大，可以采取分期開(kāi)發(fā)的方式，逐步投入資金。投資者要充分考慮我國(guó)住宅方式、消費(fèi)觀念對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，及時(shí)掌握國(guó)家小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，使投資項(xiàng)目在功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)安排、新材料、新能源的運(yùn)用上，能不斷滿(mǎn)足消費(fèi)市場(chǎng)的特殊需求，保證投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與消費(fèi)市場(chǎng)的需求保持一致。

同時(shí)，必須考慮市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力，找到最佳的價(jià)格定位。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價(jià)格較低，利潤(rùn)空間相對(duì)較小，降低每套住宅價(jià)格主要靠減少面積。從中央政策來(lái)看，2006年5月17日出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六點(diǎn)意見(jiàn)》(簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)六條”)中提出，“切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”，“重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房”。國(guó)務(wù)院辦公廳在轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》中提到，“要重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房”，“自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70％以上”。這些都充分體現(xiàn)了廣大城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)力并不強(qiáng)大，需要的中低價(jià)位、中小套型的普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房。

3．提升企業(yè)自身素質(zhì)。加強(qiáng)管理。確保工程質(zhì)量。開(kāi)發(fā)企業(yè)要理順企業(yè)體制，廣開(kāi)資金籌措渠道，提升開(kāi)發(fā)實(shí)力，引進(jìn)管理人才，提高管理水平。開(kāi)發(fā)企業(yè)要高度關(guān)注工程質(zhì)量，要實(shí)行項(xiàng)目監(jiān)理制度，聘請(qǐng)工程監(jiān)理公司對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)行全面監(jiān)督和管理。項(xiàng)目施工是一項(xiàng)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要較全面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，而絕大部分投資者或開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有能力也沒(méi)有足夠的精力來(lái)直接從事項(xiàng)目的管理。因此，有必要聘請(qǐng)有資質(zhì)的工程監(jiān)理隊(duì)伍對(duì)項(xiàng)目施工全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督和管理。一方面督促施工方嚴(yán)格履行施工合同，對(duì)項(xiàng)目工期、質(zhì)量實(shí)行嚴(yán)格控制，對(duì)材料設(shè)備等資金成本進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，并加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)簽證，有效控制施工質(zhì)量和工程成本。

推行項(xiàng)目負(fù)責(zé)人制度，從房屋的規(guī)劃設(shè)計(jì)到竣工驗(yàn)收，全程都要加強(qiáng)管理，確保質(zhì)量。要向消費(fèi)者提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，切實(shí)保障消費(fèi)者的權(quán)益，獲得消費(fèi)者的認(rèn)可，促進(jìn)潛在消費(fèi)群體的消費(fèi)。

第3篇：房地產(chǎn)投資與風(fēng)險(xiǎn)分析范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；風(fēng)險(xiǎn)分析；風(fēng)險(xiǎn)防范

我國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)2010年政府新一輪宏觀調(diào)控后，2011年隨即面臨多重考驗(yàn)，后續(xù)市場(chǎng)還存在諸多不確定因素，在CPI高漲、城市化進(jìn)程加劇等客觀因素的推動(dòng)下，房地產(chǎn)投資者必須清醒把握房地產(chǎn)投資的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，采取有效的防范措施，以獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)收益。

一、房地產(chǎn)投資主要風(fēng)險(xiǎn)因素分析

房地產(chǎn)投資需要經(jīng)歷投資機(jī)會(huì)分析、實(shí)施與管理、投資后的評(píng)價(jià)與分析三個(gè)主要過(guò)程，其中某個(gè)環(huán)節(jié)的變化或某個(gè)因素的形成都會(huì)給房地產(chǎn)投資帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。概括起來(lái)，影響房地產(chǎn)投資的主要風(fēng)險(xiǎn)因素包括以下五種因素。

1.政策風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于國(guó)家或地方政府實(shí)施政策的變化給房地產(chǎn)投資帶來(lái)潛在的經(jīng)濟(jì)損失，主要包含土地管理政策、住房結(jié)構(gòu)政策、宏觀投資規(guī)模控制政策、稅收政策以及環(huán)境保護(hù)政策等方面的風(fēng)險(xiǎn)。由于政策的變化而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)將對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生重大的影響。房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要支柱產(chǎn)業(yè)，在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有待完善的情況下，政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資的影響尤為重要。

2.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于供求關(guān)系變化，引起房地產(chǎn)投資市場(chǎng)中投資主體進(jìn)行的投資行為變化而帶來(lái)的投資潛在損失。房地產(chǎn)市場(chǎng)中購(gòu)買(mǎi)能力下降、勞動(dòng)力價(jià)格上漲或原材料價(jià)格上漲等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)。

3.金融風(fēng)險(xiǎn)

金融風(fēng)險(xiǎn)是指由于利率、融資規(guī)模等的變化對(duì)房地產(chǎn)投資者帶來(lái)的損失。房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大，對(duì)利率、融資規(guī)模的依賴(lài)非常大。當(dāng)可融資規(guī)模減少時(shí)，房地產(chǎn)投資者自有資金投入增大，會(huì)產(chǎn)生資金流動(dòng)困難的情況，容易產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；當(dāng)利率上升時(shí)，房地產(chǎn)投資者投資成本增大，在房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)能力下降的情況下，將可能產(chǎn)生投資實(shí)際收益率降低的風(fēng)險(xiǎn)。

4.技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于技術(shù)進(jìn)步對(duì)房地產(chǎn)投資者帶來(lái)的可能性損失。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)主要包括建筑施工工藝和技術(shù)、建筑設(shè)計(jì)、建筑材料等方面的更新而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

5.自然風(fēng)險(xiǎn)

自然風(fēng)險(xiǎn)是指自然原因?qū)Ψ康禺a(chǎn)投資造成損害的風(fēng)險(xiǎn)，如地震、火災(zāi)、洪水、風(fēng)暴、雪災(zāi)等等。這些風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的幾率相對(duì)較低，可一旦出現(xiàn)，造成的投資損失是相當(dāng)巨大的。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范策略

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范關(guān)鍵在于能否采取有力的措施規(guī)避和控制風(fēng)險(xiǎn),從而減少投資者的收益損失。根據(jù)可能造成投資損失的主要風(fēng)險(xiǎn)因素分析，投資者應(yīng)從以下四方面采取措施。

1.把握政策變動(dòng)，關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)投資正處于高速發(fā)展的時(shí)期，國(guó)家和地方政府宏觀政策調(diào)控頻繁，這就要求房地產(chǎn)投資者在進(jìn)行投資決策前，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)，國(guó)家稅收政策、財(cái)政政策及貨幣政策等政策的研究，把握國(guó)家政策的宏觀動(dòng)態(tài)；同時(shí)對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的市場(chǎng)調(diào)查和分析，掌握價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)情況及未來(lái)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)等。通過(guò)對(duì)各項(xiàng)政策的研究和市場(chǎng)調(diào)查分析，既有助于房地產(chǎn)投資者確定正確的投資方案，又利于其根據(jù)政策和市場(chǎng)變動(dòng)及時(shí)調(diào)整投資策略，有效控制政策風(fēng)險(xiǎn)。

2.優(yōu)化投資組合，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資是投資周期長(zhǎng)、高風(fēng)險(xiǎn)的活動(dòng)，同時(shí)各類(lèi)房地產(chǎn)投資在風(fēng)險(xiǎn)程度、預(yù)期收益和資金總量方面各不相同。房地產(chǎn)投資者應(yīng)當(dāng)合理選擇不同投資可靠性的投資組合方案，維持穩(wěn)妥投資與積極投資的比例關(guān)系，盡量在投資整體安全性保障的前提下使整體收益提高；注意房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，合理確定長(zhǎng)期投資與短期投資的比例，盡可能縮短投資回收期，降低投資成本，以規(guī)避和防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

3.合理融通資金，減少金融風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大，通常采取融資的方式滿(mǎn)足其投資需求。而金融風(fēng)險(xiǎn)的存在，要求房地產(chǎn)投資者在投資機(jī)會(huì)分析時(shí)要在考慮貸款規(guī)模減少和利率可能升高的基礎(chǔ)上進(jìn)行，合理安排投資資金，確保自有資本金充足，在出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)的情況下，能夠迅速實(shí)現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)，從而對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范。另外，房地產(chǎn)投資者可以合理利用固定利率的抵押貸款，將因利率引起的金融風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。

4.加強(qiáng)保險(xiǎn)意識(shí)，規(guī)避自然風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資者可以通過(guò)對(duì)投資實(shí)物進(jìn)行房地產(chǎn)保險(xiǎn)，將地震、火災(zāi)等不可抗拒力帶來(lái)的自然風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司, 降低自身?yè)p失，從而為房地產(chǎn)投資者規(guī)避自然風(fēng)險(xiǎn)。

總之，現(xiàn)階段房地產(chǎn)投資者應(yīng)理性對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)，充分考慮自有資金情況，及時(shí)注意使用多種投資方式，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判能力和風(fēng)險(xiǎn)承受能力，分散風(fēng)險(xiǎn)，減少損失，達(dá)到投資利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

［1］劉秋雁.房地產(chǎn)投資分析［M］.東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2007-09.

第4篇：房地產(chǎn)投資與風(fēng)險(xiǎn)分析范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；投資；風(fēng)險(xiǎn)

1 引言

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有重要的拉動(dòng)作用，而且它也一直被認(rèn)為是一種高收益的投資，因此，房地產(chǎn)投資將成為今后幾年內(nèi)社會(huì)投資的一個(gè)持續(xù)熱點(diǎn)。但是房地產(chǎn)投資過(guò)程是風(fēng)險(xiǎn)和收益并存的，而且受各個(gè)方面的影響很大，尤其在我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期，風(fēng)險(xiǎn)更是房地產(chǎn)商必須考慮的方面之一，因此研究房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)以及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施有著重大的現(xiàn)實(shí)意義。

2 風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概論

風(fēng)險(xiǎn)即某一特定危險(xiǎn)情況發(fā)生的可能性和后果的組合。風(fēng)險(xiǎn)有兩種定義：一種定義強(qiáng)調(diào)了風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為不確定性；而另一種定義則強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為損失的不確定性。若風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為不確定性，說(shuō)明風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的結(jié)果可能帶來(lái)?yè)p失、獲利或是無(wú)損失也無(wú)獲利，屬于廣義風(fēng)險(xiǎn)，金融風(fēng)險(xiǎn)屬于此類(lèi)。而風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為損失的不確定性，說(shuō)明風(fēng)險(xiǎn)只能表現(xiàn)出損失，沒(méi)有從風(fēng)險(xiǎn)中獲利的可能性，屬于狹義風(fēng)險(xiǎn)。本文是從狹義概念方面進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的研究。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資主體直接或間接地把一定量的資金投入房地產(chǎn)項(xiàng)目，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于受到多種不確定因素影響而造成的房地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的利潤(rùn)甚至賠本。由于房地產(chǎn)的壽命周期持續(xù)時(shí)間比較長(zhǎng)，資金需要比較大、受外界因素影響比較多而且比較大，因而在其周期的的各個(gè)階段，投資者均要面臨各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)[1]。

3 房地產(chǎn)投資過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)投資周期，是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，充滿(mǎn)著不確定性。任何一個(gè)環(huán)節(jié)的疏忽都可能導(dǎo)致投資的失敗，投資者必須對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的不確定因素進(jìn)行識(shí)別并加以防范。

3.1 投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，這一階段特別重要，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中擁有最大不確定性、風(fēng)險(xiǎn)最大的階段， 決策的正確與否關(guān)系到這個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成敗， 因?yàn)槿魏我粋€(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都有其差異性，所做計(jì)劃工作的多少，必須與公司的規(guī)模和項(xiàng)目的規(guī)模相適應(yīng)。房地產(chǎn)投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)可從政策、經(jīng)濟(jì)、區(qū)域社會(huì)環(huán)境、開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)等四方面進(jìn)行分析。

3.1.1 政策風(fēng)險(xiǎn)

產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會(huì)直接促進(jìn)城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)、樓宇市場(chǎng)的繁榮；政府通過(guò)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，降低房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位，緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金，將會(huì)減少房地產(chǎn)商品市場(chǎng)的活力，給房地產(chǎn)投資商帶來(lái)?yè)p失。

金融政策風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)投資金額大、投資周期長(zhǎng)，這就注定外部資金尤其是銀行貸款額相當(dāng)大。因此，國(guó)家金融政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響。其中，金融政策風(fēng)險(xiǎn)中的利率風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資的影響尤為重大。利率風(fēng)險(xiǎn)是指資金利率的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和可能給投資者帶來(lái)的損失。該風(fēng)險(xiǎn)存在于房地產(chǎn)投資的全過(guò)程。由于房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債規(guī)模較大，當(dāng)利率上升時(shí)，企業(yè)支付的利息隨之增高，資本成本增大，樓盤(pán)成本加大，如果價(jià)格調(diào)高，樓盤(pán)賣(mài)不動(dòng)，如果價(jià)格不動(dòng)，則利潤(rùn)減少甚至為零，更壞的結(jié)果是銷(xiāo)售價(jià)格低于成本、虧本。

土地政策風(fēng)險(xiǎn)。土地產(chǎn)權(quán)制度的變更、不確定，不同的土地取得方式（公開(kāi)拍賣(mài)、招標(biāo)和協(xié)議房市）、土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。

稅收政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資中，各種稅費(fèi)名目繁多，占開(kāi)發(fā)成本的相當(dāng)大的比例，因此，一旦提高稅率，房地產(chǎn)商將面臨巨大成本風(fēng)險(xiǎn)[2]。

城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)。城市規(guī)劃導(dǎo)致的布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整、交通的變化等來(lái)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)重大影響。

3.1.2 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。任何一項(xiàng)投資都始于市場(chǎng)，終于市場(chǎng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期一般較長(zhǎng)，房地產(chǎn)商在投資決策前，必須關(guān)注市場(chǎng)行情的變化，預(yù)測(cè)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。投資決策準(zhǔn)確與否，直接關(guān)系到房地產(chǎn)商品的利潤(rùn)能都實(shí)現(xiàn)。

通貨風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資周期較長(zhǎng)，期間可能遭受由于物價(jià)下降帶來(lái)的通貨緊縮風(fēng)險(xiǎn)，也可能遭受因物價(jià)上漲而形成的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。

3.1.3 區(qū)域社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的不可逆性和地理位置固定性，使得開(kāi)發(fā)區(qū)域社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策具有更重要的意義。

3.1.4 開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)選擇風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，易受?chē)?guó)民經(jīng)濟(jì)的影響，因此經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)就成為影響開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的主要因素。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成長(zhǎng)期，各類(lèi)房地產(chǎn)需求旺盛，房地產(chǎn)可望獲得較好的收益。當(dāng)經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求，房?jī)r(jià)下跌，房產(chǎn)難于租售，導(dǎo)致巨額資金占用和成本上升，預(yù)期的收益變成了實(shí)際的虧損[3]。

3.2 土地獲取階段的風(fēng)險(xiǎn)

土地獲取是進(jìn)行房地產(chǎn)投資前期階段中除投資決策以外最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。在此階段，征地拆遷耗資費(fèi)神，風(fēng)險(xiǎn)較大。征地拆遷涉及許多法律和安置補(bǔ)償?shù)壬鐣?huì)問(wèn)題，由于我國(guó)法律建設(shè)以及個(gè)別民眾的心理因素，使拆遷很難順利進(jìn)行，最終投資者不得不付出比預(yù)期更多的金錢(qián)和時(shí)間，承受更大的機(jī)會(huì)成本。

3.3 項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)

3.3.1 工期拖延風(fēng)險(xiǎn)

工期延長(zhǎng)，一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能會(huì)發(fā)生較大的變化，錯(cuò)過(guò)最佳租售時(shí)機(jī)，如已預(yù)售，會(huì)承擔(dān)逾期交付的違約損失、信譽(yù)損失[4]；另一方面，會(huì)增加投入資金利息支出，增加管理費(fèi)。

3.3.2 項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

質(zhì)量是企業(yè)的生命。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的適用性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性、美觀與環(huán)境協(xié)調(diào)五個(gè)方面。企業(yè)一旦因質(zhì)量問(wèn)題失去了市場(chǎng)或被告上法庭，就很難再維系，最后只能淡出房地產(chǎn)界。

3.3.3 開(kāi)發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)源于開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段。建設(shè)前期對(duì)項(xiàng)目成本的影響程度達(dá)95%～100%，越到后期影響程度越小。

3.4 經(jīng)營(yíng)管理階段的風(fēng)險(xiǎn)

3.4.1 營(yíng)銷(xiāo)策劃風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃中，價(jià)格定位、銷(xiāo)售渠道、營(yíng)銷(xiāo)方式等都是很重要的方面。因?yàn)橄M(fèi)者對(duì)價(jià)格最敏感，價(jià)格過(guò)高遠(yuǎn)離市場(chǎng)會(huì)引起房地產(chǎn)銷(xiāo)售困難，難以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)；而價(jià)格過(guò)低不僅會(huì)減少房地產(chǎn)上的利潤(rùn)，還可能致使消費(fèi)者懷疑商品房的質(zhì)量，從而影響房地產(chǎn)商在市場(chǎng)中的形象和信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)[5]。

3.4.2 物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，消費(fèi)者不僅注重其價(jià)格和質(zhì)量，而且還十分注重其售后服務(wù)，即物業(yè)管理[6]。不良的售后服務(wù)以及不合理的得物業(yè)管理收費(fèi)都是導(dǎo)致企業(yè)信譽(yù)不佳、難以發(fā)展的重要原因。

4 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范建議

4.1 進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查分析以做出科學(xué)的項(xiàng)目決策

由于房地產(chǎn)投資一旦展開(kāi)進(jìn)行，所面臨的將是一個(gè)相對(duì)狹窄的消費(fèi)市場(chǎng)，這就具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性。通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況和趨勢(shì)進(jìn)行全面的調(diào)查分析，從中選擇社會(huì)最需要的并能夠取得較大收益的投資項(xiàng)目，這將直接影響到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成功與否。

4.2 在投資決策時(shí)考慮銀行貸款利率提高的可能

銀行貸款利率的提高，是發(fā)生頻率相當(dāng)高的事情。特別是近兩年，銀行幾次加息，且間隔時(shí)間非常短。為了降低由此帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，一是在簽訂銀行貸款合同時(shí)，盡量選擇固定利率；二是在評(píng)價(jià)投資方案時(shí)，預(yù)先就對(duì)銀行貸款利率的提高做出防范。三是在進(jìn)行投資方案的評(píng)價(jià)時(shí)，對(duì)銀行貸款利率并進(jìn)行靈敏度分析，充分考慮貸款利率可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

4.3 采取有效措施轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)

首先，投資者通過(guò)合同，將風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)由另一方承擔(dān)和賠償。例如，可通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)合同轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。在責(zé)任問(wèn)題中，合同雙方可以充分利用它，巧妙地轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)損失責(zé)任。如一般房地產(chǎn)建設(shè)工程工期較長(zhǎng)，施工期間將面臨建材、設(shè)備市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)等風(fēng)險(xiǎn)。投資者可在協(xié)議條款中載明，若承建方造成工期延誤及其他損失時(shí)，責(zé)任和費(fèi)用由承建方承擔(dān)。

其次，可以通過(guò)保險(xiǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，即參加保險(xiǎn)，以小數(shù)額的保費(fèi)為代價(jià)，避免所承受的風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)，不是所有的風(fēng)險(xiǎn)都是可通過(guò)保險(xiǎn)來(lái)轉(zhuǎn)移的[7]。保險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)的范圍只包括純粹保險(xiǎn)。所以，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移，部分性地受到限定。

4.4 運(yùn)用投資組合巧妙減小風(fēng)險(xiǎn)

不同類(lèi)型房地產(chǎn)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不一樣，獲利能力不一樣，為了降低投資的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，又要保證獲取預(yù)期的投資收益，較理想的對(duì)策是進(jìn)行房地產(chǎn)類(lèi)型組合投資。利用不同類(lèi)型房地產(chǎn)功能的相互補(bǔ)充，以及不同類(lèi)型房地產(chǎn)資金的調(diào)劑作用，適應(yīng)市場(chǎng)需要，能提高總體抗風(fēng)險(xiǎn)能力和獲利能力。

4.5 健全監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)工程建設(shè)管理

工程建設(shè)既是投資項(xiàng)目資金的消耗過(guò)程，又是工程項(xiàng)目建設(shè)完成過(guò)程。在這一過(guò)程中節(jié)約資金的可能性很小，但增加資金的可能性很大。因此房地產(chǎn)商要認(rèn)真簽訂施工合同，保證經(jīng)濟(jì)利益，聘請(qǐng)工程監(jiān)理對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)行全面的監(jiān)督和管理，在施工過(guò)程中不對(duì)施工圖做較大的修改等有效的管理措施，減少因工期、質(zhì)量、成本所引起的風(fēng)險(xiǎn)[8]。

4.6 風(fēng)險(xiǎn)自留

風(fēng)險(xiǎn)自留是指當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目中的某種風(fēng)險(xiǎn)不能避免、控制、轉(zhuǎn)移或因冒該風(fēng)險(xiǎn)可能獲得較大利潤(rùn)時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取較現(xiàn)實(shí)的態(tài)度，在不影響其大局利益的前提下，自身將這種風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)下來(lái)，并承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)所致的損失。風(fēng)險(xiǎn)自留是一種重要的財(cái)務(wù)型風(fēng)險(xiǎn)處理手段，其實(shí)質(zhì)是在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生并造成一定損失后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)內(nèi)外部資金的融通來(lái)彌補(bǔ)受損單位所受損失，即在損失后為其提供財(cái)務(wù)保障。風(fēng)險(xiǎn)自留還是處理殘余風(fēng)險(xiǎn)的一種技術(shù)手段，在某些情況下也是唯一的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策。

4.7 創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)方法來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)

目前，房地產(chǎn)商通常采用的方式有分期付款、貸款購(gòu)房、預(yù)租預(yù)售等。分期付款是目前大多數(shù)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售主要方式。貸款購(gòu)房也稱(chēng)為按揭方式，是指由金融機(jī)構(gòu)或其他機(jī)構(gòu)提供給消費(fèi)者用于購(gòu)買(mǎi)住房的貸款及其擔(dān)保，促進(jìn)了住宅的商品化，購(gòu)房者可以在貸款銀行先存入全部房屋價(jià)款的30%或40%的存款，以此作為購(gòu)房的首期付款，其余由銀行貸款墊付，并且由開(kāi)發(fā)公司為購(gòu)房者提供不可撤銷(xiāo)的全部擔(dān)保。為了分散投資風(fēng)險(xiǎn)，減輕借貸壓力，投資者可以通過(guò)預(yù)租預(yù)售的形式出售房地產(chǎn)[9]。投資者應(yīng)該積極研究和分析當(dāng)前的金融政策，采取有效的銷(xiāo)售方式來(lái)規(guī)避和分散投資過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)。

5 結(jié)語(yǔ)

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境日趨復(fù)雜，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也大為增加。企業(yè)、行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，如何防范風(fēng)險(xiǎn)、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，已成為企業(yè)經(jīng)營(yíng)者面臨的重要問(wèn)題。特別在當(dāng)前后危機(jī)時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入新一輪洗牌，如何加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，尋求在微利時(shí)代下的盈利之道、生存之道，顯得尤為重要。本文在此對(duì)房地產(chǎn)投資過(guò)程中可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)以及如何防范風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行粗淺探討，希望能對(duì)房地產(chǎn)投資有所借鑒。

參考文獻(xiàn)：

[1]張建旭.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析與防范研究[J]. 經(jīng)營(yíng)與管理，2008，（1）

[2]方圓，高瑩瑩.淺議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)措施[J].華商. 2007，（22）

[3]朱澤標(biāo).中小房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)全程面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)與管理[J].科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào). 2008，（21）

[4]褚惠玲.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析與防范[J]. 現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息. 2009，（15）

[5]萬(wàn)俊.房地產(chǎn)租售與物業(yè)管理階段風(fēng)險(xiǎn)分析[J].建筑管理現(xiàn)代化，2000，（3）

[6]劉加剛.售后回租投資型物業(yè)的優(yōu)劣勢(shì)分析[J].房地產(chǎn)市場(chǎng)，2004，（3）

[7]曲波.中國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的評(píng)介與探析[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融，2003，（2）

[8]奇光.對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本判斷和政策建議[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融，2003，（3）

[9]邵謙謙，王洪.日本房地產(chǎn)泡沫的成因分析繼對(duì)我國(guó)的經(jīng)驗(yàn)借鑒[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融，2003，（5）

第5篇：房地產(chǎn)投資與風(fēng)險(xiǎn)分析范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn);風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)法;肯定當(dāng)量法

中圖分類(lèi)號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A 文章編號(hào):1673-291X(2007)01-0174-03

一､房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類(lèi)型

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)涉及政策風(fēng)險(xiǎn)､社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)､技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)､自然風(fēng)險(xiǎn)和國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)等,而這其中對(duì)房地產(chǎn)投資影響較大,同時(shí)又是可以預(yù)測(cè)､規(guī)避的主要是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)｡經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要包含市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)､經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等｡

1.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),指由于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況變化的不確定性給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)｡其中主要有:

(1)流動(dòng)性和變現(xiàn)力風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)是低流動(dòng)性資產(chǎn),這就決定了投資在房地產(chǎn)上的資金流動(dòng)性差､變現(xiàn)能力弱｡也就是說(shuō),當(dāng)房地產(chǎn)投資者在急需資金時(shí),無(wú)法將其手中的房地產(chǎn)很快脫手,即使投資者能較快地完成房地產(chǎn)交易,也很難以合理的價(jià)格成交,從而大大影響其投資收益,所以,房地產(chǎn)不能流動(dòng)及其變現(xiàn)上的困難,給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)了變現(xiàn)及收益上的風(fēng)險(xiǎn)｡

(2)購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)

指由于物價(jià)水平上升而使投資者出售或出租房地產(chǎn)獲得的現(xiàn)金的購(gòu)買(mǎi)力下降的風(fēng)險(xiǎn)｡這里的風(fēng)險(xiǎn)主要出在投資者提價(jià)的“時(shí)滯”上,特別是在高通貨膨脹時(shí)期｡購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)影響消費(fèi)者,但在貨幣購(gòu)買(mǎi)力水平普遍下降的情況下,人們會(huì)把有限的購(gòu)買(mǎi)力用到最急需的消費(fèi)上,從而影響了對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)購(gòu)買(mǎi),這樣即使房地產(chǎn)本身能夠保值,由于人們降低了對(duì)它的需求,也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者遭受一定的損失｡

(3)利率風(fēng)險(xiǎn)

指由于利率的變動(dòng)給投資者帶來(lái)?yè)p失的可能性｡利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)投資者主要有兩方面的影響:第一,對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的影響｡一般使用高利率折現(xiàn),會(huì)降低投資者的凈現(xiàn)值收益;第二,對(duì)房地產(chǎn)債務(wù)資金成本的影響｡貸款利率上升,會(huì)直接增加投資者的開(kāi)發(fā)成本,加重其債務(wù)負(fù)擔(dān)｡

2.經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn),指由于經(jīng)營(yíng)上的不善或失誤所造成的實(shí)際經(jīng)營(yíng)結(jié)果與期望偏離的可能性｡這種風(fēng)險(xiǎn)即與企業(yè)內(nèi)在因素有關(guān)(由于投資者得不到準(zhǔn)確充分的市場(chǎng)信息,而可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)決策的失誤),也與經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素的影響有關(guān)(如房地產(chǎn)市場(chǎng)､房地產(chǎn)價(jià)格､國(guó)家政策等)｡

3.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),指由于房地產(chǎn)投資者運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿,即在使用貸款的條件下,既擴(kuò)大了投資的利潤(rùn)范圍,同時(shí)也增加了不確定性,增加的收入不足以?xún)斶€債務(wù)的可能性｡另外,違約風(fēng)險(xiǎn)也是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一種,違約風(fēng)險(xiǎn)指由于投資者財(cái)務(wù)狀況惡化而使房地產(chǎn)投資及其報(bào)酬無(wú)法全部收回的可能性,或者是房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者不能按約按期支付購(gòu)買(mǎi)房款,拖欠嚴(yán)重,使投資者入不敷出所造成的一種風(fēng)險(xiǎn)｡

二､房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析方法

經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定和市場(chǎng)的不完善,使風(fēng)險(xiǎn)總是客觀存在的,因此,在進(jìn)行投資決策時(shí)必須給以充分的重視｡房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析常用的方法是風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率法和肯定當(dāng)量法｡

(一)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率法

這種方法的基本思想是對(duì)于高風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目,采用較高的貼現(xiàn)率去計(jì)算凈現(xiàn)值,然后根據(jù)凈現(xiàn)值法的規(guī)則來(lái)選擇方案｡問(wèn)題的關(guān)鍵是根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的大小確定風(fēng)險(xiǎn)因素的貼現(xiàn)率即風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率｡

1.計(jì)算公式

風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率的計(jì)算公式為:K=i+b×Q

式中:K――風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率

i――無(wú)風(fēng)險(xiǎn)貼現(xiàn)率

b――風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬斜率

Q――風(fēng)險(xiǎn)程度

2.風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率法的計(jì)算步驟:

(1)風(fēng)險(xiǎn)程度的計(jì)算

首先,計(jì)算方案各年的現(xiàn)金流入的期望值(E);

其次,計(jì)算方案各年的現(xiàn)金流入的標(biāo)準(zhǔn)差(d);

再次,計(jì)算方案現(xiàn)金流入總的離散程度,即綜合標(biāo)準(zhǔn)差(D);

最后,計(jì)算方案各年的綜合風(fēng)險(xiǎn)程度,即綜合變化系數(shù)(Q)｡

(2)確定風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬斜率

首先,計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬斜率(b);

其次,根據(jù)公式:K=i+b×Q確定項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率;

最后,以“風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率”為貼現(xiàn)率計(jì)算方案的凈現(xiàn)值,并根據(jù)凈現(xiàn)值法的規(guī)則來(lái)選擇方案｡

例如,假設(shè)有兩個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目方案A､B,兩方案的風(fēng)險(xiǎn)和期望的現(xiàn)金流相同,只考慮一年的現(xiàn)金流情況,兩方案的資本支出即初始現(xiàn)金流相同,無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%,投資方案A､B的現(xiàn)金流量如表1:

計(jì)算為:

E(A)=E(B)=3000 D(A)=D(B)=632.4 Q(A)=Q(B)=0.21

K(A)=K(B)=I+B*Q=6%+0.1*0.21*100%=8.1%

NPV(A)=1775

NPV(B)=1375

(注:計(jì)算過(guò)程略｡K代表風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率,I代表無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率,B代表風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬斜率,Q代表風(fēng)險(xiǎn)程度｡B假定為0.1｡)

(二)肯定當(dāng)量法

這種方法的基本思路是先用一個(gè)系數(shù)把有風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)金收支調(diào)整為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)金收支,然后用無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的貼現(xiàn)率去計(jì)算凈現(xiàn)值,以便用凈現(xiàn)值法的規(guī)則判斷投資機(jī)會(huì)的可取程度｡

其計(jì)算公式為:

式中:at――t年現(xiàn)金流量的肯定當(dāng)量系數(shù),它在0-1之間

i――無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的貼現(xiàn)率

CFAT――稅后現(xiàn)金流量

在運(yùn)用肯定當(dāng)量法時(shí),關(guān)鍵是確定肯定當(dāng)量系數(shù)｡肯定當(dāng)量系數(shù)是指肯定的現(xiàn)金流對(duì)與之相當(dāng)?shù)牟豢隙ǖ钠谕F(xiàn)金流的比值,它代表了投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度｡此系數(shù)的確定有幾種方式,如根據(jù)歷史資料進(jìn)行推斷､由經(jīng)驗(yàn)豐富的分析人員進(jìn)行主觀判斷､根據(jù)變異系數(shù)與其之間的關(guān)系來(lái)確定,在此我們不做詳細(xì)討論｡

由上面的計(jì)算可知變異系數(shù)為0.21,根據(jù)變異系數(shù)和肯定當(dāng)量系數(shù)的關(guān)系,肯定當(dāng)量系數(shù)為0.8(經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù))｡

因?yàn)镋(A)=E(B)=3000,所以,兩個(gè)方案的肯定當(dāng)量為3000*0.8=2400,由此,我們可以得出NPV(A)=2400/(1+6%)-1000=1264;NPV(B)=1015｡

(三)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率法和肯定當(dāng)量法的比較分析

從上表可知,運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率法計(jì)算的兩方案凈現(xiàn)值的差額為400,肯定當(dāng)量法差額為249｡可見(jiàn),在房地產(chǎn)投資方案的評(píng)價(jià)中,風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率法比肯定當(dāng)量法產(chǎn)生的偏差大｡考慮到風(fēng)險(xiǎn)因素,風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率有以下兩點(diǎn)不足:

第一,此方法把時(shí)間價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值混在一起,并據(jù)此對(duì)現(xiàn)金流量進(jìn)行貼現(xiàn),意味著風(fēng)險(xiǎn)隨著時(shí)間的推移而加大,這種情況往往與實(shí)際情況不符,甚至是相互矛盾的｡因?yàn)?在實(shí)際中的很多投資在投資初期風(fēng)險(xiǎn)比較大,而隨著時(shí)間的推移,由于投資者對(duì)市場(chǎng)變化的趨勢(shì)有了清晰的認(rèn)識(shí)及內(nèi)部管理方式的改進(jìn),現(xiàn)金流會(huì)逐漸趨向穩(wěn)定,風(fēng)險(xiǎn)也隨之減少｡

對(duì)資金投放戰(zhàn)略來(lái)說(shuō),投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流入一般發(fā)生的時(shí)間比較晚､持續(xù)時(shí)期較長(zhǎng)｡所以,在運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率時(shí)偏差更大｡

第二,此方法在計(jì)算凈現(xiàn)值時(shí),在方案持續(xù)時(shí)期內(nèi)運(yùn)用統(tǒng)一的貼現(xiàn)率｡而我們知道,在項(xiàng)目持續(xù)期間內(nèi),其風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)隨著認(rèn)識(shí)的不斷加深和環(huán)境因素的改變而變成肯定因素｡因此,我們?cè)谶M(jìn)行貼現(xiàn)求凈現(xiàn)值時(shí),不能每一個(gè)期間都采用同一個(gè)貼現(xiàn)率｡尤其對(duì)于戰(zhàn)略方案來(lái)說(shuō),在較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)波動(dòng)會(huì)更激烈,相同的貼現(xiàn)率會(huì)嚴(yán)重失實(shí)｡

這樣,與風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率法相比,肯定當(dāng)量法主要表現(xiàn)出以下兩個(gè)優(yōu)點(diǎn):

第一,此方法充分考慮了時(shí)間因素｡風(fēng)險(xiǎn)的不同會(huì)體現(xiàn)在不同的變異系數(shù)上,從而表現(xiàn)出不同的肯定當(dāng)量系數(shù),這比較符合現(xiàn)實(shí)情況｡當(dāng)然,為每一年準(zhǔn)確確定肯定當(dāng)量系數(shù),在實(shí)踐中是很難的｡對(duì)此,我們可以將戰(zhàn)略項(xiàng)目分為戰(zhàn)略引進(jìn)階段､戰(zhàn)略發(fā)展階段､戰(zhàn)略成熟階段和戰(zhàn)略衰退階段｡在每一個(gè)階段,風(fēng)險(xiǎn)的特征和大小是相似的,具有一定的統(tǒng)一性｡這樣就可以為每個(gè)時(shí)期確定一個(gè)肯定當(dāng)量系數(shù),既保證了效率又保證了效果｡

第二,運(yùn)用肯定的現(xiàn)金流易被接受｡風(fēng)險(xiǎn)管理思想認(rèn)為,“肯定的一元錢(qián)與不肯定的一元錢(qián)的價(jià)值是不同的”｡肯定當(dāng)量法先將不肯定的一元錢(qián)轉(zhuǎn)化為肯定的一元錢(qián),將有風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)化為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)金流｡在現(xiàn)實(shí)中,作為風(fēng)險(xiǎn)厭惡型的決策人員從心理上容易接受｡

從以上的分析可以看出,肯定當(dāng)量法克服了風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率法夸大遠(yuǎn)期風(fēng)險(xiǎn)的缺點(diǎn),可以根據(jù)各年不同的風(fēng)險(xiǎn)程度,分別采用不同的肯定當(dāng)量系數(shù)｡這樣,在對(duì)投資項(xiàng)目的評(píng)價(jià)就相當(dāng)準(zhǔn)確,因此,在實(shí)際中應(yīng)對(duì)其進(jìn)行推廣｡

三､房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避與控制

高風(fēng)險(xiǎn)高收益､低風(fēng)險(xiǎn)低收益的關(guān)系決定房地產(chǎn)投資既是一種高收益的投資項(xiàng)目,同時(shí)也是一種高風(fēng)險(xiǎn)的投資項(xiàng)目｡對(duì)于風(fēng)險(xiǎn),很多人傾向于盡量回避,以最少的風(fēng)險(xiǎn)獲得更高的收益｡但是在房地產(chǎn)投資過(guò)程中,風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的,對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)在于能及時(shí)地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測(cè)到并能及時(shí)地采取有效的措施對(duì)其進(jìn)行化解､減輕和控制,降低投資者預(yù)期收益損失的可能性,并減少風(fēng)險(xiǎn)的危害性｡

規(guī)避和控制風(fēng)險(xiǎn)的基本思路是對(duì)于某種損失出現(xiàn)的可能性大小及其程度高低做出判斷并進(jìn)行調(diào)整,進(jìn)而盡可能地降低這種可能性,具體方法有:

1.風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避｡規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)方法的原理非常簡(jiǎn)單,即在預(yù)期收益相同的情況下,投資于風(fēng)險(xiǎn)小的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目｡房地產(chǎn)投資項(xiàng)目種類(lèi)較多,它們的風(fēng)險(xiǎn)度大小不一,有的風(fēng)險(xiǎn)度較大,可能遭遇的不確定性因素也較高,而有些投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)度較小,選擇風(fēng)險(xiǎn)度小的投資項(xiàng)目,可以使投資收益得到有效的保證｡

2.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移｡指房地產(chǎn)投資者以某種合理､合法的方式將風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)給他人承擔(dān)｡如:在租賃房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中,租約規(guī)定承租人負(fù)擔(dān)所有的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用､維修､保養(yǎng)費(fèi)用甚至稅收,就能將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給承租人;在長(zhǎng)期租約中,規(guī)定租金隨著物價(jià)指數(shù)上升而相應(yīng)地變動(dòng),就能把購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給承租者｡在開(kāi)發(fā)商與建筑商的施工合同中,規(guī)定建筑材料由建筑商采購(gòu),也起到了類(lèi)似的作用｡

3.風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控｡風(fēng)險(xiǎn)無(wú)非是指在投資經(jīng)營(yíng)中存在各種不確定因素,從而使實(shí)際收益偏離預(yù)期收益的可能性｡減少這種不確定性從而減少這種偏離的最好辦法,就是通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查,獲得盡可能詳盡的信息,把不確定性降低到最低限度,從而較好地控制房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)｡

第6篇：房地產(chǎn)投資與風(fēng)險(xiǎn)分析范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè)；投資風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)策分析

近年來(lái)國(guó)家不斷推出新的調(diào)控政策，控制房?jī)r(jià)的的非理性增長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)面臨著的風(fēng)險(xiǎn)影響因素也不斷變化，對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行正確評(píng)估，減小風(fēng)險(xiǎn)對(duì)收益的影響程度，提高項(xiàng)目的投資效益，對(duì)于指導(dǎo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有非常重要的意義。

一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)分析

1、政策風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策發(fā)生變化給房地產(chǎn)生產(chǎn)者與經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失。由于房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著越來(lái)越重要的地位，其發(fā)展對(duì)于其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)都具有不可替代的作用。因此，政府會(huì)根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，使房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)，共同促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。政策風(fēng)險(xiǎn)是影響房地產(chǎn)投資的重要風(fēng)險(xiǎn)因素之一，包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、經(jīng)濟(jì)體制及住房制度改革等，它們都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資者的收益目標(biāo)帶來(lái)很大的影響。

產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)是政策風(fēng)險(xiǎn)中的重要方面，是指因產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化對(duì)房地產(chǎn)生產(chǎn)者和經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失。如“上海國(guó)五條細(xì)則”：“堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，嚴(yán)禁發(fā)放第三套及以上購(gòu)房貸款；同時(shí)要增加普通商品住房用地供應(yīng)，按照全年供應(yīng)量不低于前5年年均實(shí)際供應(yīng)量的要求。”這在一定程度上抑制了商品房的需求。當(dāng)前的土地制度使土地供應(yīng)逐年呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，而貨幣不斷超發(fā)，也使得投資渠道缺乏。土地使用年限的減少、補(bǔ)償費(fèi)用的收取都可以增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本。經(jīng)濟(jì)體制的改革刺激了經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，增加了人們的收入水平，進(jìn)一步提高了公眾的購(gòu)買(mǎi)力，刺激了商品住宅房的需求。

2、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素的出現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響的可能性。主要包括市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值通常比較大，因此受供求關(guān)系的影響較大。市場(chǎng)的供給與需求是不斷變化的，當(dāng)供給短缺或需求不足時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體就會(huì)受到損失。這種供需之間的不平衡，就會(huì)給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)巨大的損失，因此房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)的供需變化的客觀規(guī)律進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)，規(guī)避市場(chǎng)供求變化帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)投資者一般會(huì)借助于各種融資工具，有研究表明，在大部分的房地產(chǎn)投資中，貸款額度占到總投資一半以上，甚至更高。比率的大小受投資的成本以及項(xiàng)目的預(yù)期收入及貸款利率等因素的影響，貸款的利率越高，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款成本就越高，而降低了市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力，最終導(dǎo)致房產(chǎn)預(yù)期收益的減少。反之利率越低，貸款成本越低，人們的購(gòu)買(mǎi)力旺盛，房地企業(yè)更容易得到較好的收益。此外國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平也會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場(chǎng)越繁榮，而經(jīng)濟(jì)停滯，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)呈現(xiàn)蕭條。

3、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是由于技術(shù)部門(mén)設(shè)計(jì)或施工管理技術(shù)不足而給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失。隨著科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度的不斷深入，人們對(duì)住房消費(fèi)的需求苛刻程度增加，因此，企業(yè)要提高施工技術(shù)，率先將其應(yīng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目中，不斷滿(mǎn)足消費(fèi)者對(duì)住房質(zhì)量的要求，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)主要包括建筑材料的更新、施工技術(shù)和革新、計(jì)算失誤風(fēng)險(xiǎn)等，如果不能處理好這些技術(shù)問(wèn)題，將會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)直接經(jīng)濟(jì)損失。

4、購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)是指由于投資完成后收回的資金與初始投入的資金相比，由于購(gòu)買(mǎi)力的減低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)投資資金大、周期時(shí)間長(zhǎng)，其投資風(fēng)險(xiǎn)的高低與通貨膨脹率存在著很大的關(guān)系，只要存在通貨膨脹因素，投資者就面臨著通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)投資者應(yīng)該十分關(guān)注此風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，并且通過(guò)適當(dāng)?shù)姆椒▉?lái)減少通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。如，可以通過(guò)適當(dāng)調(diào)整其要求的最低收益率來(lái)降低該風(fēng)險(xiǎn)對(duì)實(shí)際收益率的影響程度。

5、自然風(fēng)險(xiǎn)

自然風(fēng)險(xiǎn)是由于不可抗力的因素變化而對(duì)房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)過(guò)程中或著已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成的商品的危害，從而給房地產(chǎn)企業(yè)造成的經(jīng)濟(jì)損失。自然風(fēng)險(xiǎn)主要包括地震、洪水、火災(zāi)、泥石流等災(zāi)害。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐牡乩須夂驐l件來(lái)購(gòu)買(mǎi)相應(yīng)保險(xiǎn)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，減少自然災(zāi)害對(duì)項(xiàng)目造成的經(jīng)濟(jì)損失。

二、房地產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略

1、順應(yīng)政策導(dǎo)向，把握投資時(shí)機(jī)

要順應(yīng)政策導(dǎo)向，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況和趨勢(shì)進(jìn)行全面的調(diào)查分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求基本上是一種引致需求，相對(duì)投資項(xiàng)目的銷(xiāo)售來(lái)說(shuō)這種需求是一種有支付能力的需求，包括現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求兩部分。要從宏觀經(jīng)濟(jì)上分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，從微觀上分析影響房地市場(chǎng)的相關(guān)因素，合理預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求類(lèi)型和需求量。把握房地產(chǎn)周期波動(dòng)，合理選擇投資時(shí)期。根據(jù)馬斯洛“需求層次理論”，對(duì)住房需求，了解消費(fèi)者需求，不斷開(kāi)拓市場(chǎng)，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，選擇可靠性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)小的開(kāi)發(fā)方案，保證項(xiàng)目收益。

2、合理分配資金，提高保險(xiǎn)意識(shí)

在房地產(chǎn)企業(yè)投資時(shí)，在收益相同的前提下總是追求風(fēng)險(xiǎn)最小，或著在風(fēng)險(xiǎn)相同時(shí)追求利益最大化。在投資時(shí)，要注意合理分配資金，靈活應(yīng)用投資組合理論，選擇不同區(qū)域的投資組合或不同房產(chǎn)類(lèi)型的投資合等來(lái)達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。投資者要依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度和獲利能力，遵照一定的原則搭配各種不同的房產(chǎn)類(lèi)型以降低投資風(fēng)險(xiǎn)。要提高保險(xiǎn)意識(shí)，通過(guò)保險(xiǎn)手段來(lái)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)向保險(xiǎn)公司投保，繳納保險(xiǎn)為代價(jià)，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)來(lái)承擔(dān)，降低自身的損失程度。也可以通過(guò)擬定正當(dāng)、合法的合同條款將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位，如可將施工過(guò)程中危險(xiǎn)性較高的工作轉(zhuǎn)色給其他專(zhuān)業(yè)施工單位，減少自身承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。

3、完善監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)施工管理

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，這就需要強(qiáng)化業(yè)務(wù)宏觀指導(dǎo)，建立地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)機(jī)制，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)定期分析報(bào)告制度，探索住房金融改革以及發(fā)展的深層問(wèn)題。加強(qiáng)工程施工過(guò)程的管理，創(chuàng)新施工工藝，將其率先應(yīng)用在施工過(guò)程中，提高工程質(zhì)量，樹(shù)立品牌意識(shí)。對(duì)于難度較大的工程項(xiàng)目，可以轉(zhuǎn)包給專(zhuān)業(yè)施工團(tuán)隊(duì)，提高施工質(zhì)量，降低自身風(fēng)險(xiǎn)。

4、提高管理水平，降低決策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須建立一支高水平、專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)，提高管理水平，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研，對(duì)方案進(jìn)行可行性研究。要對(duì)影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)及環(huán)境因素進(jìn)行的搜集與分析，建立信息系統(tǒng)，通過(guò)科學(xué)預(yù)測(cè)、對(duì)項(xiàng)目的定位，選擇合適的投資時(shí)機(jī)以及投資項(xiàng)目的類(lèi)型，降低投資開(kāi)發(fā)的盲目性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)對(duì)政策走勢(shì)的研究、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)以及消費(fèi)需求等問(wèn)題進(jìn)行分析，將不確定的因素控制到最低，為投資決策提供前瞻性和科學(xué)性依據(jù)，確保投資決策的正確性，降低決策風(fēng)險(xiǎn)，從而更好地控制房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，具有高風(fēng)險(xiǎn)、高效益的特性，市場(chǎng)存在著諸多的不確定性。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)在投資決定前進(jìn)行科學(xué)分析來(lái)預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)先采取規(guī)避措施，將風(fēng)險(xiǎn)控制到最低限度，從而減少不必要的損失，提高房地產(chǎn)企業(yè)的收益。

參考文獻(xiàn)：

第7篇：房地產(chǎn)投資與風(fēng)險(xiǎn)分析范文

論文關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)　防范風(fēng)險(xiǎn)　防范

論文摘要：商業(yè)房地產(chǎn)的投資在我國(guó)乃至于全球都是備受矚目的，因?yàn)榉慨a(chǎn)投資本身的獲利有著不可估量的前景，不過(guò)跟一般的投資項(xiàng)目一樣，商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)也是存在的，怎樣正確認(rèn)識(shí)商業(yè)房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)并通過(guò)有效的措施進(jìn)行防范，是本文講述的重點(diǎn)。

由于前期國(guó)家出臺(tái)了很多關(guān)于商業(yè)房產(chǎn)方面的有利措施，所以現(xiàn)在很多人愿意投資商業(yè)房產(chǎn)，以獲取既得利益。不過(guò)商業(yè)房地產(chǎn)有其自身的發(fā)展規(guī)律和特點(diǎn)，它的投資風(fēng)險(xiǎn)也很大。尤其隨著國(guó)家近期房產(chǎn)政策的調(diào)控，部分城市的房產(chǎn)價(jià)格肯定會(huì)降下來(lái)。作為商業(yè)房產(chǎn)，由于投入比較大，房租比較高，房?jī)r(jià)也一直在攀升，超過(guò)了商家所能接受的范圍，這樣房產(chǎn)投資就很有可能面臨巨額資金難以收回的情況。所以我們應(yīng)該正視商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)，并采取策略應(yīng)對(duì)其帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

一、商業(yè)房地產(chǎn)的概念及特點(diǎn)

所謂“商業(yè)房地產(chǎn)”，顧名思義，就是指用作商業(yè)用途的房產(chǎn)。像是商超，酒店，街道上的商鋪，還有那些商業(yè)廣場(chǎng)，批發(fā)市場(chǎng)或者是購(gòu)物中心等所用的房產(chǎn)都屬于商業(yè)房地產(chǎn)。表現(xiàn)最突出的就是購(gòu)物中心，它是最典型的一種商業(yè)房地產(chǎn)形態(tài)。當(dāng)然，之所以叫做商業(yè)房地產(chǎn)，肯定跟住宅地產(chǎn)有明顯的差異。首先，商業(yè)房地產(chǎn)的收益高。不同于住宅直接販賣(mài)，商業(yè)房產(chǎn)主要靠租金來(lái)增加收入。所以地段的好壞，建成后的管理層次，開(kāi)發(fā)商的商業(yè)品牌，最終的資金流通程度對(duì)于房租的多少都會(huì)產(chǎn)生作用，而且影響深遠(yuǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)的收益還跟當(dāng)時(shí)的物價(jià)水平緊密相連，隨著物價(jià)的上漲，房租也有可能隨之上升。其次，商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式相似，但內(nèi)容多種多樣。雖然商業(yè)房地產(chǎn)一般都是將各個(gè)店鋪?zhàn)饨o相應(yīng)的商家，然后通過(guò)租金來(lái)獲益，但是出租給商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)模式是多種多樣的，不管是搞餐飲還是搞IT都可以。再次，商業(yè)房地產(chǎn)一般投資規(guī)模大而且建設(shè)周期和資金回收期比較長(zhǎng)。就像購(gòu)物中心，如果要建成一個(gè)特色的商業(yè)區(qū)，前期必須投資大量的資金，而且大部分的商業(yè)房地產(chǎn)都要經(jīng)歷兩到三年的過(guò)渡后才能走向正軌，這就要求房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有雄厚的資金來(lái)周轉(zhuǎn)才行。最后，對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)來(lái)講，經(jīng)營(yíng)管理要求也會(huì)偏高一些。由于商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的好壞直接決定自身的盈利狀況，而且現(xiàn)在商業(yè)房產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特別激烈，所以對(duì)于經(jīng)營(yíng)管理者的要求也變得比較苛刻。

二、商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)

由于商業(yè)房地產(chǎn)本身投資比較高，收益比較慢，所以在此過(guò)程中肯定是存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，加之商業(yè)房地產(chǎn)的投資回報(bào)率比較高，所以高收益肯定包含高風(fēng)險(xiǎn)。從宏觀和微觀兩方面考慮，現(xiàn)在商業(yè)房地產(chǎn)的投資主要風(fēng)險(xiǎn)如下：

(一)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是針對(duì)于商業(yè)房產(chǎn)投資者而言的，是指由于自身的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題而導(dǎo)致收益水平實(shí)現(xiàn)率不夠或是沒(méi)有實(shí)現(xiàn)收益的問(wèn)題。也可以說(shuō)是資金流出與期望不符的風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于投資企業(yè)或者投資者自身的內(nèi)在因素，如果經(jīng)營(yíng)管理不善，決策出現(xiàn)嚴(yán)重失誤就很有可能導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)成本增加，期望值減低。值得一提的是，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也是目前商業(yè)房地產(chǎn)面臨的最主要的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)房地產(chǎn)投資者或者其它主題財(cái)務(wù)因受到影響而使得商業(yè)房地產(chǎn)不能完工或者不能形成資金回收等狀況。第一，投資者在運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿時(shí)可能帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。所謂財(cái)務(wù)杠桿指的是投資者運(yùn)用借貸的資金來(lái)擴(kuò)大自身的透支產(chǎn)出，這樣就會(huì)導(dǎo)致投資的不確定性增大，從而不能達(dá)到預(yù)期收益的可能性也會(huì)增大。第二，拖欠風(fēng)險(xiǎn)也是應(yīng)該考慮的問(wèn)題。當(dāng)房屋購(gòu)買(mǎi)者或者租賃者不按時(shí)交房租或者借款的時(shí)候，由于拖欠自己所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)就壓到了商業(yè)房地產(chǎn)投資者的身上。

(三)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格得變動(dòng)而給房產(chǎn)投資者帶來(lái)?yè)p失的風(fēng)險(xiǎn)。這一點(diǎn)是很值得重視的，因?yàn)槭袌?chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是最難把握的，它會(huì)隨著市場(chǎng)的走向而變動(dòng)。

(四)利率風(fēng)險(xiǎn)

利率風(fēng)險(xiǎn)顧名思義就是指商業(yè)房地產(chǎn)投資因?yàn)槔实淖兓绊懯找嫠鶐?lái)的風(fēng)險(xiǎn)。眾多周知，商業(yè)房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)初期的投資力度都是很大的，所以大部分的開(kāi)發(fā)商都會(huì)選擇跟銀行合作，進(jìn)行貸款等動(dòng)作，這樣一來(lái)，銀行利率的增減就跟商業(yè)房產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)直接掛鉤了。 轉(zhuǎn)貼于

(五)無(wú)流動(dòng)性變化風(fēng)險(xiǎn)

由于商業(yè)房地產(chǎn)從建房開(kāi)始都是不能流動(dòng)的，所以投資進(jìn)去的資金就不能夠隨時(shí)轉(zhuǎn)出轉(zhuǎn)進(jìn)，這樣就有可能由于投資周期過(guò)長(zhǎng)，使用周期等早場(chǎng)房地產(chǎn)價(jià)值增大，交易成本也很高的局面，也由于這種流動(dòng)性太差的原因很有可能導(dǎo)致投資收益水平，而造成無(wú)流動(dòng)性變化風(fēng)險(xiǎn)。

(六)自然災(zāi)害帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

自然災(zāi)害帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)一般人都可以理解，像是地震，水災(zāi)等風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)也是不可抵擋的，不過(guò)這項(xiàng)災(zāi)害可以轉(zhuǎn)嫁到保險(xiǎn)公司那里，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)比較低。

三、商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的防范策略

商業(yè)房地產(chǎn)的投資收益是建立在對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)判斷的基礎(chǔ)上的，只要判斷的準(zhǔn)確就一定能夠得到好的結(jié)果。不過(guò)由于很多不確定因素的困擾，使得很多情況下房產(chǎn)的實(shí)際收益與預(yù)期收益偏差太多，所以防范這種預(yù)期收益的偏差成了商業(yè)房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)最重要的防范策略。最好的辦法就是通過(guò)仔細(xì)認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)查，考慮各種因素，最終進(jìn)行歸納統(tǒng)籌，得出最準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)最為投資依據(jù)。要做到這些，首先作為投資者來(lái)講，要對(duì)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)比較了解，對(duì)于市場(chǎng)的走向要有比較深刻的意識(shí)，最重要的是要針對(duì)自己所投資的商業(yè)房產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展有非?？陀^的認(rèn)識(shí)，要能統(tǒng)籌全局，掌控趨勢(shì)。其實(shí)防范商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，大體上有這幾種途徑：一，風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、損失控制與風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。簡(jiǎn)單地講就是回避一些風(fēng)險(xiǎn)比較大的項(xiàng)目，而選擇風(fēng)險(xiǎn)較小的項(xiàng)目進(jìn)行投資。這是一種最理性的策略，可以將房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低。二，損失控制。它主要是指通過(guò)一些方式方法，而將房產(chǎn)損失控制到最低。就像我們可以通過(guò)改善管理方法，減少風(fēng)險(xiǎn)投資。三，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。這點(diǎn)的意思就是把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到其它項(xiàng)目或單位上，比如保險(xiǎn)公司就是一個(gè)很好的平臺(tái)。

總結(jié)

總之，商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)是不可忽視也不可阻擋的。投資者在選擇投資項(xiàng)目的同時(shí)一定要根據(jù)自身的狀況慎重選擇，盡量避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)，必要時(shí)采取一定的措施，防范于未然。

參考文獻(xiàn)

[1]楊洋，房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)分析與防范[J]價(jià)值工程，2010，26

第8篇：房地產(chǎn)投資與風(fēng)險(xiǎn)分析范文

【關(guān)鍵詞】次貸危機(jī)；投資基金

Draws out the investment in real estates trust fund by the loan crisis the ponder

Yu Shuang

【Abstract】For the past year the country has enlarged to the investment in real estates management dynamics, to suppress the house price which stays at a high level, the country has released many regulative measures, causes the human to remember US’s loan crisis. The loan crisis is refers to, because the American overlying mortgage loans the borrower to break a contract increases, then affects the whole world money market turbulence which and the fluid crisis falls largely with the loan related monetary assets price causes. US’s loan crisis to American and the global influence is very huge, including to our country real estate market influence. Because our country real estate sources of fund channel is narrow, depends upon the bank loan most, our country credit system is not in addition perfect, therefore, has the loan crisis’s risk similarly. In this kind of situation, increases the real estate financing channel――to develop our country investment in real estates trust fund, absorbs the US investment in real estates trust development the lesson, is very essential. This article main mentality is: Enlarges from the country to the house price regulative dynamics and the American loan crisis associates increases the real estate financing channel, the development investment in real estates trust fund necessity, through to the investment in real estates trust fund’s superiority analysis, the risk analysis, proposed that our country develops real estate trust investment fund several suggestions.

【Key words】Loan crisis; Investment fund

引言

次貸危機(jī)是一次全球性金融危機(jī)，主要是因次級(jí)按揭貸款通過(guò)證券化這個(gè)變壓器把風(fēng)險(xiǎn)高倍放大。

目前，國(guó)家加大了對(duì)房地產(chǎn)投資的管理力度，為了抑制居高不下的房?jī)r(jià)，國(guó)家出臺(tái)了很多調(diào)控措施，特別是對(duì)金融機(jī)構(gòu)貸款政策的調(diào)整。

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，這一特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)質(zhì)上是一個(gè)準(zhǔn)金融行業(yè)。相對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)融資渠道來(lái)說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完備，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資途徑主要是通過(guò)銀行貸款，而資本市場(chǎng)和其他融資渠道相對(duì)落后，在這樣的情況下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著相當(dāng)大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

因此，思考我國(guó)房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題并提出解決方案，是解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，化解銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，提高人民生活水平的關(guān)鍵所在。

1. 次貸危機(jī)概述

要想了解次貸危機(jī)，必須了解它的含義、產(chǎn)生的背景及對(duì)影響。

1.1 次貸危機(jī)的含義：所謂的次貸危機(jī)就是指次級(jí)住房抵押貸款借款人大量違約而引起的信貸市場(chǎng)上的信用危機(jī)以及以次級(jí)貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行的證券大面積縮水而導(dǎo)致的資本市場(chǎng)上的次級(jí)債危機(jī)。。

1.2 次貸危機(jī)的根源――資產(chǎn)泡沫：理論上來(lái)看，資產(chǎn)泡沫的源頭是流動(dòng)性過(guò)剩，當(dāng)過(guò)剩的流動(dòng)性紛紛涌向證券市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)，就意味著過(guò)多的流動(dòng)性資產(chǎn)追逐有限的投資機(jī)會(huì)，資產(chǎn)價(jià)格自然會(huì)上漲，如果這種投機(jī)逐利進(jìn)一步發(fā)展，資產(chǎn)價(jià)格必然慢慢超過(guò)其真實(shí)價(jià)值而虛擬膨脹，最終產(chǎn)生泡沫資產(chǎn)泡沫一下子破滅，危機(jī)也緊隨其后。

美國(guó)房市在次貸危機(jī)爆發(fā)前正存在著這樣的資產(chǎn)泡沫，從2001年到2006年美國(guó)房?jī)r(jià)大幅上漲，而一路攀升的房?jī)r(jià)既沒(méi)有建立在住房市場(chǎng)的真實(shí)需求上，也沒(méi)有以居民可支配收入為支撐。資產(chǎn)泡沫化成為一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，泡沫破裂只是早晚的災(zāi)難。

泡沫一旦被引爆，便會(huì)帶來(lái)一系列的災(zāi)難性連鎖反應(yīng)，直至危機(jī)發(fā)生，次級(jí)住房抵押貸款危機(jī)（即所謂的次貸危機(jī)）便全面爆發(fā)了。

由于受到次貸危機(jī)的影響，使得美國(guó)人尤其是持有與次級(jí)貸款相關(guān)產(chǎn)品的人們的資產(chǎn)大幅度縮水，勢(shì)必會(huì)影響到投資、消費(fèi)、就業(yè)等多個(gè)方面，從而對(duì)美國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成影響。全球經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度減緩。而次貸危機(jī)給全球金融市場(chǎng)帶來(lái)的沖擊，使得各國(guó)的與次級(jí)貸款相聯(lián)系的銀行、對(duì)沖基金、私人基金以及國(guó)家基金等都蒙受了巨大的虧損。同時(shí)，給各個(gè)國(guó)家的股市、債市、匯市都帶來(lái)了巨大的波動(dòng)，及時(shí)是對(duì)于像中國(guó)這樣資本市場(chǎng)并不完全開(kāi)放的國(guó)家來(lái)說(shuō)，仍舊通過(guò)影響人們投資的信心而使證券市場(chǎng)持續(xù)下行。

2. 次貸危機(jī)與房地產(chǎn)融資

由次貸引發(fā)的資本市場(chǎng)的猛烈反應(yīng)，使得對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的融資也有了再次探討。房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展需要資金來(lái)源多元化，僅依靠企業(yè)自身積累不能滿(mǎn)足快速發(fā)展的要求。外資、私募股權(quán)投資基金、上市以及上市房地產(chǎn)企業(yè)增發(fā)等渠道融通資金，加大權(quán)益型資本投入，是房地產(chǎn)企業(yè)的必然選擇。而外資、上市和增發(fā)由于政策限制，股權(quán)投資基金成為首選，但我國(guó)私募股權(quán)投資基金發(fā)展剛剛起步，相應(yīng)法律法規(guī)不健全，規(guī)模難以滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還需一個(gè)了解認(rèn)識(shí)的過(guò)程。而房地產(chǎn)投資信托基金作為新的金融產(chǎn)品，旨在解決成熟商業(yè)物業(yè)的變現(xiàn)能力，并非是針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段的金融產(chǎn)品。

由于受美國(guó)次貸危機(jī)的影響，市場(chǎng)上對(duì)結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品都有一定顧忌，所以房地產(chǎn)投資信托基金的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和制度安排上要注重風(fēng)險(xiǎn)防范。此外產(chǎn)品模式上要盡量簡(jiǎn)單化。國(guó)外的產(chǎn)品模式比較多，中國(guó)擬在吸取美國(guó)次貸危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，力求簡(jiǎn)化產(chǎn)品鏈條提高產(chǎn)品透明度，設(shè)計(jì)符合國(guó)家法律要求以及適合我國(guó)投資者購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。

房地產(chǎn)信托投資基金作為一種創(chuàng)新融資方式，將有效地解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困境。

3. 發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的優(yōu)勢(shì)及風(fēng)險(xiǎn)

2010年注定是資本市場(chǎng)的突破年，繼融資融券、股指期貨獲批后，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）也呼之欲出，有望成為今年資本市場(chǎng)又一項(xiàng)重大制度創(chuàng)新成果。投資信托基金是通過(guò)集合社會(huì)散資金，使用專(zhuān)業(yè)人士投資、經(jīng)營(yíng)管理，不僅可以解決房地產(chǎn)公司的外部融資渠道單一和融資難問(wèn)題，而且也可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的資金結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，并為中小投資者參與房地產(chǎn)投資和收益分配提供了現(xiàn)實(shí)途徑，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一條較好的融資渠道。

3.1 房地產(chǎn)投資信托基金的定義：房地產(chǎn)投資信托基金最早的定義是：有多個(gè)受托人作為管理者、并持有可轉(zhuǎn)換的收益股份所組成的飛公司組織。由此界定為專(zhuān)門(mén)持有房地產(chǎn)、抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或同時(shí)持有兩種資產(chǎn)的封閉型投資基金。

3.2 房地產(chǎn)投資信托基金的優(yōu)點(diǎn)

3.2.1 具有房地產(chǎn)融資的靈活性：房地產(chǎn)投資信托基金通常在房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成、并能產(chǎn)生穩(wěn)定收益階段才會(huì)介入。因此，在各種資金供給者中，房地產(chǎn)投資信托基金所扮演的是一個(gè)“接盤(pán)者”的角色，可為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期投入的各種資金提供一個(gè)有效的退出通道。

3.2.2 房地產(chǎn)投資信托基金，因投資組合多元化，而使其風(fēng)險(xiǎn)較?。核梢酝ㄟ^(guò)多元化投資組合投資于不同類(lèi)別的房地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)房地產(chǎn)投資信托基金有義務(wù)定期向外界公布各期財(cái)務(wù)報(bào)表、財(cái)務(wù)運(yùn)作情況，有較高的透明度。因此它可以有效地回避投資風(fēng)險(xiǎn)，投資回報(bào)相對(duì)較高，并有定期的股息收益。而那些房地產(chǎn)直接投資，受市場(chǎng)各種因素變化的影響非常大，投資風(fēng)險(xiǎn)也較高。

3.2.3 建立房地產(chǎn)投資信托基金有利于資源配置：建立房地產(chǎn)投資信托基金，不僅可以為房地產(chǎn)業(yè)提供新的融資渠道，客觀上也可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的優(yōu)勝劣汰，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。同時(shí)，深化資本市場(chǎng)，減低房地產(chǎn)貸款集中在銀行體系的負(fù)擔(dān)，化解房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)的社會(huì)大眾資本因?yàn)橥顿Y渠道狹窄而沒(méi)有得到有效運(yùn)用。房地產(chǎn)投資信托基金的出現(xiàn)將房地產(chǎn)投資由實(shí)物投資轉(zhuǎn)向證券產(chǎn)品，可以提高長(zhǎng)期收益性地產(chǎn)的流動(dòng)性，同時(shí)房地產(chǎn)信托具有專(zhuān)家理財(cái)特征，為社會(huì)大眾資本介入房地產(chǎn)業(yè)提供有利條件。

3.3 房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險(xiǎn)分析

3.3.1 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資信托基金運(yùn)行過(guò)程中，在規(guī)范運(yùn)作的前提下由于不可準(zhǔn)確預(yù)知的因素所造成的收益下降。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要是由項(xiàng)目選擇風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成。項(xiàng)目選擇風(fēng)險(xiǎn)是指由于對(duì)投資項(xiàng)目選擇的失誤而造成的損失。如果房地產(chǎn)投資信托基金的規(guī)模較小，項(xiàng)目的選擇工作也隨之較少，基金公司和基金管理公司可以集中精力把工作做好。但與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資信托基金的規(guī)模小，就會(huì)給組合投資帶來(lái)較大的難度，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)很難分散，一旦項(xiàng)目選擇失誤，就有可能造成對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的致命打擊；有些房地產(chǎn)投資信托基金的規(guī)?？赡鼙容^大，投資的回旋余地就大，有利于進(jìn)行組合投資，從而分散風(fēng)險(xiǎn)。但不利的一面是，資金量大給經(jīng)營(yíng)管理又帶來(lái)了難度，眾多項(xiàng)目要一一篩選。這些由于風(fēng)險(xiǎn)投資基金本身規(guī)模所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，我們稱(chēng)之為“規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)”。

3.3.2 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。各種風(fēng)險(xiǎn)因素綜合作用的結(jié)果，其具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)資本不足問(wèn)題能否得到解決，投資能否按期收回并獲得令人滿(mǎn)意的利潤(rùn)；是否會(huì)出現(xiàn)較高的拖欠風(fēng)險(xiǎn)、流通風(fēng)險(xiǎn)和期限風(fēng)險(xiǎn)。為此，被投資企業(yè)應(yīng)建立健全財(cái)務(wù)制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，房地產(chǎn)投資信托基金公司本身也應(yīng)健全財(cái)務(wù)制度。

3.3.3 環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是指由于外部環(huán)境的不確定性而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，主要有以下兩個(gè)方面的內(nèi)容：一是政策風(fēng)險(xiǎn)，由于地方政府或中央政府對(duì)待房地產(chǎn)投資信托基金的政策引起的對(duì)收益的影響。二是法律風(fēng)險(xiǎn)，由于現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)等的不完善，以及執(zhí)法部門(mén)執(zhí)法不力等造成對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金損害的可能性。

4. 發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的幾點(diǎn)建議

4.1 我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托起步較晚，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資理論的研究探索，并推動(dòng)政策的市場(chǎng)化。我國(guó)的現(xiàn)狀是銀行大量的資金流向房地產(chǎn)，并且很多已經(jīng)成為銀行的不良資產(chǎn)，給銀行的經(jīng)營(yíng)造成了很大風(fēng)險(xiǎn)。我們應(yīng)該盡快建立一套房地產(chǎn)投資信托基金體系，完善房地產(chǎn)投資信托基金的具體操作，減輕銀行的壓力。

4.2 加強(qiáng)法律調(diào)控手段，制訂相關(guān)的法律文件。一種新行房地產(chǎn)信托投資基金的出現(xiàn)必須有相關(guān)的法律條文，使有法可依，做到有法必依，要建立完善的法律體系，僅僅頒布單一的《信托法》、《證券投資基金法》是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。必須將法律制定工作細(xì)化、完備化，要達(dá)到此目標(biāo)還必須配備一些其他的相關(guān)法規(guī)。還可制定針對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的專(zhuān)項(xiàng)管理措施，如對(duì)投資渠道、投資方式的限制等等。使我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金從一開(kāi)始就以較規(guī)范的形式發(fā)展。

4.3 加大人才的培養(yǎng)。加快房地產(chǎn)投資信托基金的人才培養(yǎng)，必須建立一支既精通業(yè)務(wù)，又了解房地產(chǎn)市場(chǎng)、熟悉業(yè)務(wù)運(yùn)作的專(zhuān)業(yè)管理人才隊(duì)伍。我國(guó)目前還沒(méi)有真正意義上的機(jī)構(gòu)投資者，這對(duì)于房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展非常不利，所以加快培育機(jī)構(gòu)投資者勢(shì)在必行。

4.4 借鑒別國(guó)經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)造自己的基金特色。我們應(yīng)在吸取美國(guó)次貸危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，力求簡(jiǎn)化產(chǎn)品鏈條提高產(chǎn)品透明度，設(shè)計(jì)符合國(guó)家法律要求以及適合我國(guó)投資者購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。

引進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金是對(duì)銀行為手段的間接金融的補(bǔ)充，但因?yàn)閲?guó)情不同，我們不能照搬美國(guó)等一些發(fā)達(dá)國(guó)家的證券模式，應(yīng)該制訂符合中國(guó)國(guó)情的信托投資發(fā)展道路。

參考文獻(xiàn)

[1] 黃慧敏等.在救房產(chǎn)業(yè).每日經(jīng)濟(jì)新聞，2008.3

[2] 杜厚文、初春莉.美國(guó)次級(jí)貸款危機(jī):根源、走勢(shì)、影響.中國(guó)人民大學(xué)學(xué)報(bào),2008.1

[3] 劉秋雁.房地產(chǎn)投資分析.東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2009.1

第9篇：房地產(chǎn)投資與風(fēng)險(xiǎn)分析范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；投資項(xiàng)目；可行性研究

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性研究是在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策階段，對(duì)項(xiàng)目的投資環(huán)境和條件等內(nèi)容進(jìn)行較為深入的調(diào)查研究，制定、分析和評(píng)價(jià)各種投資方案的可能性、技術(shù)性和經(jīng)濟(jì)合理性。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究是投資決策、資金籌措、實(shí)施操作、立項(xiàng)審批的重要依據(jù)之一。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目一般具有投入多、風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的可行性研究，是控制投資風(fēng)險(xiǎn)、確保合理開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)性條件，甚至關(guān)系到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盈虧成敗。

一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的作用

（1）作為項(xiàng)目投資方的決策依據(jù)?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的第一個(gè)環(huán)節(jié)，根據(jù)可行性研究的研究分析結(jié)論，項(xiàng)目投資方會(huì)進(jìn)行研讀并最終決定是否投資該項(xiàng)目和投資規(guī)模等事項(xiàng)。（2）作為項(xiàng)目主管方的審批依據(jù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)就擬投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目編制申請(qǐng)報(bào)告，報(bào)送項(xiàng)目審批核準(zhǔn)機(jī)關(guān)申請(qǐng)審核批準(zhǔn)。項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告中所含最重要的文件之一就是項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。項(xiàng)目審批核準(zhǔn)機(jī)關(guān)是否批準(zhǔn)該項(xiàng)目，很大程度在于項(xiàng)目可行性研究是否科學(xué)、合法、合理，是否具有理想的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。（3）作為項(xiàng)目籌資的重要參考資料。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目一般是高投入高風(fēng)險(xiǎn)，不進(jìn)行深入的可行性分析研究，一般很難對(duì)外籌資。銀行等金融企業(yè)、投資公司等財(cái)務(wù)戰(zhàn)略投資者是在承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較小、項(xiàng)目具有足夠的還款能力的情況下，才可能給予項(xiàng)目貸款。（4）作為項(xiàng)目進(jìn)行前期工作的依據(jù)。項(xiàng)目的前期工作包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、人員招聘、施工準(zhǔn)備等，在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性研究中，都會(huì)提及各項(xiàng)工作安排的時(shí)間表。如無(wú)其他情況的改變，一般應(yīng)根據(jù)該計(jì)劃行事。

二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究階段的劃分

（1）投資機(jī)會(huì)研究。投資機(jī)會(huì)研究是指對(duì)項(xiàng)目投資者選擇投資機(jī)會(huì)和方向提出輪廓性建議，目的是在特定的地區(qū)內(nèi)，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和政策，同時(shí)結(jié)合資源條件和市場(chǎng)供求等條件尋找并選擇合適有利的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。投資機(jī)會(huì)研究一般依靠粗略的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析，主要是從投資收益等角度研究投資的可能性，進(jìn)行投資機(jī)會(huì)的選擇和鑒別，引起高層決策者的投資意向。投資機(jī)會(huì)研究的結(jié)果允許誤差在30%之內(nèi)，研究費(fèi)用占投資總額的0.1%～0.2%。如果初步證明項(xiàng)目投資的設(shè)想是盈利并且可行的，則可以再進(jìn)行更深入細(xì)致的研究分析。（2）初步可行性研究。初步可行性研究是指對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中一些重要環(huán)節(jié)和關(guān)鍵問(wèn)題進(jìn)行專(zhuān)題研究，進(jìn)一步說(shuō)明投資項(xiàng)目的價(jià)值所在。研究分析的關(guān)鍵問(wèn)題主要包括：分析投資機(jī)會(huì)研究的結(jié)論；有哪些關(guān)鍵問(wèn)題需要進(jìn)行輔助研究；在擁有詳盡資料的基礎(chǔ)上進(jìn)行測(cè)算并作出是否進(jìn)一步研究的決定等等。初步可行性研究階段的結(jié)果允許誤差在20%之內(nèi)，研究費(fèi)用占投資總額的0.25%～1.25%。通過(guò)初步可行性研究，可以對(duì)項(xiàng)目的盈利和前景做進(jìn)一步的分析和判斷。（3）詳細(xì)可行性研究。詳細(xì)可行性研究是項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)和關(guān)鍵步驟。其主要是對(duì)項(xiàng)目從技術(shù)和財(cái)務(wù)等方面進(jìn)一步探討可能性和合理性，對(duì)項(xiàng)目提出結(jié)論性意見(jiàn)并最終形成正式的可行性研究報(bào)告。詳細(xì)可行性研究的結(jié)果允許誤差在10%之內(nèi)，研究費(fèi)用占投資總額的比例根據(jù)項(xiàng)目大小不同而有所不同，一般在投資總額的0.2%～3%之內(nèi)。另外，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，對(duì)于限額以上的大、中型項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，須經(jīng)有權(quán)審批的單位委托有資質(zhì)的咨詢(xún)?cè)u(píng)估公司就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行充分的分析論證和評(píng)價(jià)。未經(jīng)該程序的項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批和組織建設(shè)。其主要內(nèi)容包括：全面審核報(bào)告中反映的各項(xiàng)情況是否真實(shí)存在；全面審核各項(xiàng)指標(biāo)計(jì)算、參數(shù)選擇是否正確；從企業(yè)、社會(huì)和國(guó)家等方面綜合分析和判斷項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益；分析并最終判斷項(xiàng)目可行性研究的可靠性和客觀性，對(duì)項(xiàng)目作出最終的投資決策提供專(zhuān)業(yè)的評(píng)價(jià)意見(jiàn)。

三、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的基本內(nèi)容

根據(jù)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度的不同，可行性研究的內(nèi)容各有側(cè)重，不盡相同。本文以廣東省DQ房地產(chǎn)投資項(xiàng)目為例，具體探討可行性研究基本內(nèi)容的以下幾個(gè)方面：第一部分是介紹DQ當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。具體可從當(dāng)?shù)氐牡乩砦恢谩⒔煌ㄇ闆r、人口數(shù)量、生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資額、社會(huì)消費(fèi)品零售總額等方面進(jìn)行資料和數(shù)據(jù)的收集，以作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)背景資料。第二部分是DQ當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)分析。具體可從房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀的政策法規(guī)和市場(chǎng)行情，結(jié)合DQ當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行理論和數(shù)據(jù)分析，以作為項(xiàng)目研究的重要決策資料。第三部分是項(xiàng)目概述。具體包括項(xiàng)目名稱(chēng)、項(xiàng)目地塊的權(quán)屬人及相關(guān)方、項(xiàng)目的地理位置和現(xiàn)狀、土地面積、土地成本、主要建設(shè)條件和規(guī)劃要點(diǎn)（包括容積率、建筑密度、綠化率等）。第四部分是規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)方案的選擇。根據(jù)上述當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)分析、項(xiàng)目概述和規(guī)劃要點(diǎn)，進(jìn)行市場(chǎng)供求現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)，服務(wù)對(duì)象分析，房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格預(yù)測(cè)并最終制定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，選擇并確定商住、商業(yè)或其他建設(shè)方案，制定租售計(jì)劃，確定擬建項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置和建筑方案選擇。第五部分是經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益評(píng)價(jià)。一是根據(jù)規(guī)劃要點(diǎn)，預(yù)算項(xiàng)目的投資總額，并計(jì)算出項(xiàng)目的稅后利潤(rùn)、總投資回報(bào)率、自有資金投資回報(bào)率等多項(xiàng)指標(biāo)；如規(guī)劃要點(diǎn)尚不確定，可選擇幾個(gè)最接近的規(guī)劃要點(diǎn)，計(jì)算出多個(gè)方案。二是投資效益評(píng)價(jià)，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)主要有投資回報(bào)率（ROI），內(nèi)含報(bào)酬率（IRR），凈現(xiàn)值（NPV），投資回收期（PP）等等，可根據(jù)項(xiàng)目的不同，選取其中的幾項(xiàng)指標(biāo)作為評(píng)價(jià)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的依據(jù)?？蓮膰?guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、項(xiàng)目環(huán)境效益等進(jìn)行社會(huì)及綜合效益評(píng)價(jià)。第六部分是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，采取定量和定性?xún)煞N分析方法。定量分析主要采取臨界點(diǎn)分析，一般以?xún)?nèi)部收益率10%為限來(lái)確定最低銷(xiāo)售價(jià)格和最高建安費(fèi)用。定性分析則需要對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行分析，并得出相應(yīng)的具體對(duì)策及預(yù)案。第七部分是現(xiàn)金流量以及資金籌措。主要包括：現(xiàn)金流量年度流入和流出的具體安排計(jì)劃、資金的籌集方案和籌集成本、項(xiàng)目的還貸能力分析等。第八部分是開(kāi)發(fā)思路和項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理模式、機(jī)構(gòu)設(shè)置、管理人員的配備方案、人員聘用及培訓(xùn)計(jì)劃、項(xiàng)目管理費(fèi)用預(yù)算等等。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度主要前期開(kāi)發(fā)進(jìn)度和工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃，具體包括各個(gè)單項(xiàng)工程的開(kāi)工和竣工時(shí)間，施工進(jìn)度安排，建設(shè)場(chǎng)地布置，施工隊(duì)伍選擇等等。第九部分是研究結(jié)論及建議。根據(jù)上述研究分析結(jié)果，對(duì)投資項(xiàng)目是否具有可行性作出明確的結(jié)論性意見(jiàn)，同時(shí)針對(duì)投資項(xiàng)目存在的一些關(guān)鍵問(wèn)題提出具體的建議供高層決策。一份優(yōu)秀的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告應(yīng)是編制依據(jù)真實(shí)可靠、結(jié)構(gòu)內(nèi)容豐富完整；報(bào)告文本格式要規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)，附圖、附表、附件齊全；報(bào)告表述形式盡量圖文并茂，具有數(shù)字化、圖表化和直觀化的特點(diǎn)；報(bào)告的深度和廣度能夠滿(mǎn)足投資決策的需要。

四、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究中的關(guān)鍵問(wèn)題

1.市場(chǎng)定位。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目最重要的關(guān)鍵問(wèn)題之一就是市場(chǎng)定位，應(yīng)以適量的超前意識(shí)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合理的規(guī)劃和定位。一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目一般需要兩年以上，這段時(shí)間內(nèi)的法律政策、市場(chǎng)環(huán)境和消費(fèi)行為觀念可能會(huì)有變化，有時(shí)甚至變化甚大。如何適應(yīng)變化，這就需要掌握變化的走勢(shì)，找準(zhǔn)項(xiàng)目準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的市場(chǎng)定位就是需要在深入細(xì)致的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、研究、分析的基礎(chǔ)上，選定目標(biāo)市場(chǎng)，確定項(xiàng)目檔次，圈定消費(fèi)群體。市場(chǎng)定位要與企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向保持一致，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略包括品牌戰(zhàn)略、管理戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略等。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目必須以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為基礎(chǔ)，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，發(fā)揮企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，體現(xiàn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建并發(fā)揚(yáng)壯大所屬企業(yè)和產(chǎn)品的品牌，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。市場(chǎng)定位要具有實(shí)實(shí)在在的可行性，其中項(xiàng)目實(shí)施的可行性是指由于房地產(chǎn)市場(chǎng)處在不斷地變化之中，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的市場(chǎng)定位必須充分考慮項(xiàng)目實(shí)施的可行性，以免開(kāi)發(fā)后賣(mài)不出去、租不出去形成資金回籠壓力；同時(shí)要根據(jù)所在區(qū)域、地塊特性、項(xiàng)目規(guī)模和優(yōu)勢(shì)來(lái)分析開(kāi)發(fā)和入市的好時(shí)機(jī)，設(shè)計(jì)好項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度。而所謂的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的可行性則是要運(yùn)用定量與定性分析、動(dòng)態(tài)與靜態(tài)分析、微觀效益與宏觀效益分析等多種分析相結(jié)合的方法，準(zhǔn)確分析項(xiàng)目各種經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)并確定項(xiàng)目的可行性。

2.風(fēng)險(xiǎn)管理。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，它具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金投入量大等特點(diǎn)，難以在項(xiàng)目研究階段即對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的有關(guān)費(fèi)用和收益情況作出精確的測(cè)定。在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的數(shù)據(jù)有很大一部分來(lái)自對(duì)未來(lái)的估算，使得依據(jù)這些數(shù)據(jù)計(jì)算出的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)存在某種不確定性，這可能給房地產(chǎn)投資項(xiàng)目帶來(lái)一些風(fēng)險(xiǎn)。因此，有必要對(duì)各種不確定性因素的變化情況，以及這些變化對(duì)投資者的收益的影響進(jìn)行詳細(xì)分析。風(fēng)險(xiǎn)管理是一個(gè)完整的過(guò)程。項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理是指用系統(tǒng)的、動(dòng)態(tài)的方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，以減少項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的不確定因素，按邏輯順序可以分為風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)回避與轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)控制和風(fēng)險(xiǎn)損失的處理等五個(gè)步驟。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析的方法一般有敏感性分析和盈虧平衡分析等。敏感性分析是指從眾多的不確定性因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析和測(cè)算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。盈虧平衡分析是通過(guò)盈虧平衡點(diǎn)分析項(xiàng)目成本與收益的平衡關(guān)系的一種方法。各種各樣的不確定因素（投資、成本、銷(xiāo)售量、產(chǎn)品價(jià)格、項(xiàng)目期間等）的變化會(huì)影響投資方案的經(jīng)濟(jì)效果，當(dāng)這些因素的變化達(dá)到某一臨界值時(shí)，就會(huì)影響方案的取舍。售價(jià)和租金是房地產(chǎn)項(xiàng)目最主要的不確定性因素，能否實(shí)現(xiàn)預(yù)定的租售價(jià)格，是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的關(guān)鍵。

3.財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)是指根據(jù)國(guó)家的財(cái)務(wù)、稅收等制度，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盈利、償債能力等項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是定性和定量分析相結(jié)合，以定量計(jì)算為主。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況具體通過(guò)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)反映，如以是否考慮時(shí)間因素分類(lèi)，可以將其分為靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)兩種。靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)是指在不考慮資金的時(shí)間價(jià)值的情況下，考察項(xiàng)目盈利能力的一種財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)，在分析工期短的小型項(xiàng)目投資時(shí)有一定程度的使用價(jià)值，而對(duì)于大中型的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，則只在投資機(jī)會(huì)研究和初步可行性分析階段有所應(yīng)用?，F(xiàn)在比較常見(jiàn)的靜態(tài)分析指標(biāo)主要有：投資利潤(rùn)率、靜態(tài)投資回收期等。動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)則是考慮到了資金的時(shí)間價(jià)值，它能夠更加科學(xué)全面地反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益指標(biāo)，因而在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析的應(yīng)用較為普遍?，F(xiàn)在比較常用的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)主要有：凈現(xiàn)值、內(nèi)部回報(bào)率、動(dòng)態(tài)投資回收期和盈利指數(shù)等。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]譚術(shù)魁.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)[M].上海：復(fù)旦大學(xué)出版社，2006

[2]陳弘.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析[J].經(jīng)濟(jì)評(píng)論.2004（2）