房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收籌劃精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);土地增值稅;稅收籌劃

稅收籌劃是納稅人在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)通過(guò)對(duì)投資、經(jīng)營(yíng)、理財(cái)?shù)然顒?dòng)的事先籌劃與安排,盡可能地取得節(jié)稅利益。稅收籌劃的實(shí)質(zhì)是在不損害國(guó)家利益的前提 下提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益,具有綜合性、事先性、合法性、目的性等特征。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的日益完善,稅收籌劃逐漸將成為企業(yè)尤其是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不可或缺的組成部分。在目前的政策下,房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源受到限制,伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)壁壘的打破和市場(chǎng)化程度的提高,房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展將向規(guī)范化、規(guī)?；?、品牌建立的方向發(fā)展,企業(yè)的并購(gòu)更加頻繁,現(xiàn)金流量成為企業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要指標(biāo)和保障,因此,如何在日趨殘酷的競(jìng)爭(zhēng)中不被淘汰出局,充分完全利用現(xiàn)有資源,在管理中合理利用資金,合理的進(jìn)行稅收籌劃,節(jié)省資金,創(chuàng)造節(jié)稅收益,是房地產(chǎn)企業(yè)制勝的重要法寶。

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃有很多方式,其中利用土地增值稅進(jìn)行納稅收籌劃是其主要方式,下面我們重點(diǎn)介紹土地增值稅稅收籌劃。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃簡(jiǎn)介

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。下面筆者從土地增值稅的自身特點(diǎn)出發(fā),結(jié)合相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策,并綜合考慮納稅人的整體利益,對(duì)土地增值稅的籌劃進(jìn)行闡述。

1.納稅人

土地增值稅的納稅人是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、土地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。

2.稅率的計(jì)算

土地增值稅按照增值額超過(guò)應(yīng)扣除項(xiàng)目的比率,采取四級(jí)超率累進(jìn)稅率形式,增值額與應(yīng)扣除項(xiàng)目的比率越大,適用的稅率越高,應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅負(fù)越重。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定,四級(jí)超率累進(jìn)稅率額分別是:增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分,稅率為30%;超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%但是未超過(guò)100%的部分,稅率為40%;超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%但未超過(guò)200%的部分,稅率為50%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%及以上的部分,稅率為60%。

3.應(yīng)稅項(xiàng)目和扣除項(xiàng)目的確定

應(yīng)稅收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入等。應(yīng)扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有關(guān)的稅金、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格以及其他扣除項(xiàng)目等。

4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅收優(yōu)惠政策

國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列的稅收優(yōu)惠政策,具體如下:

(1)根據(jù)我國(guó)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額為未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅;超過(guò)應(yīng)扣除項(xiàng)目金額的,應(yīng)按其全部增值額計(jì)稅。同時(shí)對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,應(yīng)分別核算增值額和應(yīng)稅金額。

(2)因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、回收的房產(chǎn),免征土地增值稅。

(3)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的,投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí),暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。

(4)合作建房中一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的主要方式

(一)利用避免進(jìn)入征稅范圍節(jié)稅籌劃

1.利用合作建房節(jié)稅

合作建房方式指一方出土地,一方出資金,雙方合作建房的行為?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》中規(guī)定:“對(duì)于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅?！?/p>

根據(jù)以上稅收優(yōu)惠政策,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以充分利用此項(xiàng)政策進(jìn)行稅收籌劃。

合作建房雙方分得的房產(chǎn)均不含有土地增值稅,可大大降低房產(chǎn)的成本,這樣可實(shí)現(xiàn)出資方和出地方的雙贏。一般情況下,合作建房中的一方通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的使用權(quán),但是卻產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅的義務(wù);而另一方因轉(zhuǎn)讓部分房屋所有權(quán)而發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅的義務(wù)。若兩企業(yè)協(xié)商采取土地使用權(quán)和房屋使用權(quán)相互交換的方式合作建房,此時(shí),對(duì)合營(yíng)企業(yè)提供土地使用權(quán)的行為將視為投資入股,而稅法中規(guī)定:“以無(wú)形資產(chǎn)投資入股,參加投資方的分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,不征營(yíng)業(yè)稅”,因此,就會(huì)只對(duì)企業(yè)銷(xiāo)售房屋取得的收入按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅,雙方分得的利潤(rùn)不征收營(yíng)業(yè)稅,這樣,合營(yíng)企業(yè)雙方都不多交營(yíng)業(yè)稅,均獲得了節(jié)稅收益。

2.利用代建房方式節(jié)稅

代建房方式是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶(hù)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),在開(kāi)發(fā)完成后向客戶(hù)收取一定比例的代建費(fèi)用的行為。代建房的整個(gè)經(jīng)濟(jì)行為中,雖然企業(yè)取得了收入,但是不涉及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變動(dòng),其收入也就只屬于勞務(wù)收入性質(zhì),所以不在土地增值稅納稅范圍之內(nèi),僅依據(jù)稅法中有關(guān)營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定依法繳納營(yíng)業(yè)稅。采用代建房方式,不僅可以在一定程度上減輕營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān),還可以不用繳納土地增值稅,大幅降低了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以利用代建房方式,在開(kāi)發(fā)之初就確定最終用戶(hù),實(shí)行定向開(kāi)發(fā),從而避免了開(kāi)發(fā)后再銷(xiāo)售時(shí)繳納土地增值稅,大大減輕了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

3.改出售為出租節(jié)稅

稅法規(guī)定的土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。因此,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)完成后,可以以出租的形式收回資金,由于沒(méi)有發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動(dòng),企業(yè)只需交納出租房產(chǎn)稅,這樣大大節(jié)省了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān),為企業(yè)創(chuàng)造了節(jié)稅收益。

4.改出售為投資聯(lián)營(yíng)節(jié)稅

按照稅法規(guī)定,以不動(dòng)產(chǎn)投資入股,參與接受投資方的利潤(rùn)分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,不繳營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅,而且以不動(dòng)產(chǎn)投資入股以后轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)也不需要補(bǔ)交營(yíng)業(yè)稅。這些規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展稅收籌劃提供了空間。如果具備一定條件的企業(yè)或公司作為房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)方,可以考慮先以不動(dòng)產(chǎn)投資入股,再以向購(gòu)買(mǎi)方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)達(dá)到銷(xiāo)售房地產(chǎn)的目的,從而為企業(yè)獲得節(jié)稅收益。

(二)利用增加可抵扣項(xiàng)目進(jìn)行節(jié)稅籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)可通過(guò)增加合理的利息支出等扣除項(xiàng)目金額以降低增值率,使其適用較低的稅率,從而達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。依據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中關(guān)于利息支出扣除項(xiàng)目之規(guī)定:“現(xiàn)行相關(guān)土地增值稅稅法對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用扣除項(xiàng)目中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額?！薄胺康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用,按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五以?xún)?nèi)計(jì)算扣除;凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十以?xún)?nèi)計(jì)算扣除?！边@些選擇性條款為企業(yè)提供了一個(gè)新的稅收籌劃空間。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中,都會(huì)發(fā)生大量的借款,不可避免的會(huì)有大量的利息支出,而依據(jù)上述規(guī)定利息支出的不同扣除方法會(huì)對(duì)企業(yè)應(yīng)納的土地增值稅產(chǎn)生很大的影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃中要注意的問(wèn)題

稅收籌劃能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)節(jié)稅收益,實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的增加和企業(yè)價(jià)值的提升。但是,房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時(shí)也有一定的風(fēng)險(xiǎn)性,因此,企業(yè)還要注意以下問(wèn)題:

(一)稅收籌劃應(yīng)以合理合法為前提

稅收籌劃不可盲目的鉆法律的空子,在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)應(yīng)堅(jiān)持依法原則,在不違背國(guó)家的各項(xiàng)法律、法規(guī)的前提下,結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的實(shí)際情況進(jìn)行籌劃,才能達(dá)到預(yù)期的效果和目標(biāo)。

(二)稅收籌劃應(yīng)注重戰(zhàn)略籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃納稅過(guò)程更重要的是公司管理層的決策過(guò)程,企業(yè)在決策時(shí)要注重規(guī)范性、戰(zhàn)略性的籌劃。有的房地產(chǎn)企業(yè)片面的認(rèn)為,納稅籌劃就是鉆稅法的空子,只對(duì)單個(gè)項(xiàng)目,單筆交易或者單個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行籌劃,而忽略了項(xiàng)目對(duì)企業(yè)在開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)成本上的影響,單純地追求通過(guò)稅費(fèi)籌劃來(lái)增加企業(yè)的節(jié)稅收益卻增加了開(kāi)發(fā)成本或經(jīng)營(yíng)成本,最終對(duì)企業(yè)產(chǎn)生了消極的影響。

因此,企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃,管理層和財(cái)務(wù)部門(mén)不僅要關(guān)注財(cái)務(wù)、稅務(wù)方面的事項(xiàng),也要關(guān)注企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)的各個(gè)方面,不僅需要財(cái)務(wù)部門(mén)的工作人員的合作,還要得到企業(yè)內(nèi)部其他部門(mén)的配合,才能充分取得稅收籌劃節(jié)稅效益的最優(yōu)額度。

綜上所述,稅收籌劃的目標(biāo)不僅僅是降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān),還要有利于提高企業(yè)的凈利潤(rùn)以及企業(yè)價(jià)值的穩(wěn)定增長(zhǎng)。企業(yè)只有合理的利用稅收優(yōu)惠政策,制定戰(zhàn)略稅收籌劃,才能發(fā)揮稅收籌劃的作用,保證企業(yè)的持續(xù)性的發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

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第2篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收籌劃范文

一、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)金融和稅收成本籌劃的重要性

在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的金融和稅收成本涉及的內(nèi)容比較多，不僅包括土地的征收和拆遷費(fèi)用、建設(shè)費(fèi)、工程費(fèi)、人員費(fèi)、設(shè)施費(fèi)等，而且還包含有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用以及財(cái)務(wù)費(fèi)用等。稅收籌劃就是對(duì)這些費(fèi)用進(jìn)行合理分析，這對(duì)企業(yè)和國(guó)家均具有重要的作用。對(duì)房產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，合理的稅收籌劃能夠有效減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，增加企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展；而對(duì)于國(guó)家來(lái)說(shuō)，良好的稅收籌劃能夠促進(jìn)企業(yè)遵隨國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向開(kāi)展各項(xiàng)工作，有利于國(guó)家宏觀調(diào)控的實(shí)施，有利于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)化管理，增加國(guó)家稅收，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。企業(yè)作為稅收籌劃的主體不僅要具備一定的經(jīng)營(yíng)管理知識(shí)，更應(yīng)該充分了解國(guó)家的各項(xiàng)稅收制度，以便能夠科學(xué)、合理的進(jìn)行稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃設(shè)計(jì)其經(jīng)營(yíng)過(guò)程的各個(gè)環(huán)節(jié)，企業(yè)應(yīng)該充分了解稅收籌劃條件、內(nèi)容、節(jié)稅技能，以便能夠減少稅收成本，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)金融和稅收成本籌劃具體內(nèi)容

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)對(duì)一些金融信貸和稅收政策的基本規(guī)定有所了解，但是對(duì)其中一些特殊的規(guī)定了解深度不夠，比如對(duì)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、按揭貸款等一些特殊的金融信貸了解甚少，導(dǎo)致企業(yè)沒(méi)能按期還款產(chǎn)生滯納金和需要支付的沒(méi)有按期還款的稅款，這種現(xiàn)象影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益的提高，甚至給房產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。所以房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有必要做好稅收籌劃工作，解決稅收成本過(guò)高的問(wèn)題。下面我們來(lái)具體分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)金融和稅收成本籌劃主要涉及內(nèi)容。

（一）金融信貸籌劃

國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)貸款規(guī)則要求比較嚴(yán)格，國(guó)家規(guī)定的貸款利率對(duì)金融貸款具有重要的影響。如果貸款利率增加，就會(huì)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款難度，這樣就增加了融資成本和貸款購(gòu)房者的還款壓力。而如果國(guó)家取消個(gè)人房貸優(yōu)惠利率，同時(shí)規(guī)定進(jìn)行購(gòu)房的利率調(diào)整，能夠影響貸款購(gòu)房著提前還款?？梢?jiàn)國(guó)家的金融信貸政策對(duì)稅收籌劃有著重要的影響作用，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)時(shí)進(jìn)行稅收對(duì)比們能夠減少貸款財(cái)務(wù)費(fèi)用。

（二）銷(xiāo)售成本籌劃

市場(chǎng)上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)比較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，房地產(chǎn)企業(yè)為了促進(jìn)銷(xiāo)售，往往會(huì)出臺(tái)一些優(yōu)惠政策吸引客戶(hù)。比如有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)一次付款的用戶(hù)給予購(gòu)房款總額的3-10成的讓利優(yōu)惠，這樣能夠增加資金的周轉(zhuǎn)率，緩解商品房擠壓和銀行還貸壓力；還有些房產(chǎn)企業(yè)在客戶(hù)購(gòu)房合同中寫(xiě)明贈(zèng)送客戶(hù)裝修費(fèi)，比如一套100平米的住房?jī)r(jià)值30萬(wàn)元，房地產(chǎn)商為了促進(jìn)銷(xiāo)售在合同中注明贈(zèng)送客戶(hù)0.5萬(wàn)元的裝修費(fèi)用，裝修費(fèi)用可以納入企業(yè)的業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)用中，可以在稅前列支。但是如果銷(xiāo)售合同中沒(méi)有說(shuō)明這0.5萬(wàn)元屬于房屋的裝修費(fèi)用，那么這0.5萬(wàn)元就需要納入成本進(jìn)行核算，并可以進(jìn)行稅前扣除。

（三）營(yíng)業(yè)稅籌劃分析

如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于代建單位，也就是說(shuō)房產(chǎn)企業(yè)并不是建設(shè)房產(chǎn)的所有者，而是受委托幫別人代建，在代建的過(guò)程中房產(chǎn)企業(yè)不需要墊付資金，這種情況下房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的代建房的代建手續(xù)費(fèi)需要納入“服務(wù)業(yè)--費(fèi)”中并需要繳納營(yíng)業(yè)稅。但是，如果在以上條件中房產(chǎn)企業(yè)有一條沒(méi)有滿(mǎn)足以上條件，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要全額結(jié)算收入并記入銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)費(fèi)用中，并需要繳納5%的營(yíng)業(yè)稅。這樣我們就可以看出二者之間的不同，也就是說(shuō)房產(chǎn)企業(yè)在代建過(guò)程中對(duì)稅收進(jìn)行合理的籌劃，能夠有效降低稅收成本，減少稅收開(kāi)支，提高經(jīng)營(yíng)效益。

（四）房產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅籌劃分析

我國(guó)法律明確規(guī)定土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行相應(yīng)的核算與分析，也就是說(shuō)如果增值額小于扣除項(xiàng)目金額的一半，土地增值稅稅率可以按照30%的稅率繳納；如果土地增值額大于50%的扣除項(xiàng)目金額，沒(méi)有超過(guò)的部分按照增值稅的40%進(jìn)行繳納；如果增值稅超過(guò)100%，但是沒(méi)有超過(guò)200%，按照稅率的50%進(jìn)行繳納；如果增值稅超過(guò)200%，按照稅率的60%進(jìn)行繳納。國(guó)家規(guī)定如果納稅人進(jìn)行房屋銷(xiāo)售，而增值稅在扣除項(xiàng)目金額的20%以下，這種情況下的土地增值稅可以實(shí)時(shí)免征，也就是說(shuō)此時(shí)不交土地增值稅。

第3篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收籌劃范文

[關(guān)鍵字]新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃

一、引言

隨著我國(guó)稅收制度的逐步發(fā)展，稅收籌劃已日益成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)成本降低、效益增加目標(biāo)的重要選擇。實(shí)際上，會(huì)計(jì)是稅收的基礎(chǔ)，稅收籌劃正體現(xiàn)了納稅人對(duì)會(huì)計(jì)和稅收環(huán)境的反應(yīng)和適應(yīng)，因此，新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的變化必然對(duì)我國(guó)稅收和稅收籌劃有重大的影響。

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)的重要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中不可或缺的重要組成部分。然而，被認(rèn)定為“暴利行業(yè)”的房地產(chǎn)近年來(lái)引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注，國(guó)家稅務(wù)總局也針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理出臺(tái)了相關(guān)文件，并不斷地進(jìn)行調(diào)整和完善。2007年，國(guó)家出臺(tái)了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅要進(jìn)行全面清算的規(guī)定。2008年，國(guó)家增加了房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的預(yù)繳比例。2009年，為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)沖擊，出臺(tái)了旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的“救市”政策，不僅改變了預(yù)繳方法，且降低了預(yù)繳率，項(xiàng)目計(jì)稅毛利率也下降5個(gè)百分點(diǎn)。2010年春以后，各地房?jī)r(jià)紛紛上漲，為了維護(hù)樓市穩(wěn)定，國(guó)家又加強(qiáng)了對(duì)其的稅收監(jiān)管：進(jìn)一步明確完工產(chǎn)品的確認(rèn)條件；進(jìn)一步細(xì)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從立項(xiàng)、建設(shè)、銷(xiāo)售到使用涉及十多種稅，占我國(guó)現(xiàn)行稅法體系中實(shí)體稅稅種的50%左右。房地產(chǎn)相關(guān)人士甚至認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售收入將被課以最高達(dá)73%的稅收。可以說(shuō)，房地產(chǎn)在我國(guó)是一個(gè)重稅行業(yè)。面對(duì)國(guó)家嚴(yán)格的宏觀調(diào)控政策和同行業(yè)對(duì)手的激烈競(jìng)爭(zhēng)，為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)期目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)自然有實(shí)施納稅籌劃的內(nèi)在動(dòng)力和外在壓力。

二、房地產(chǎn)業(yè)稅收籌劃的基本理論

稅收籌劃是指納稅人在符合國(guó)家法律及稅收法規(guī)的前提下，通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的優(yōu)化安排，選擇最優(yōu)的納稅方案，既合理又合法地減稅、節(jié)稅，以達(dá)到稅負(fù)最小化的財(cái)務(wù)籌劃活動(dòng)。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種分析

目前，我國(guó)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有、出租等諸多環(huán)節(jié)分別征收土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及其教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等十多種稅。

與其他行業(yè)的企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種較多，稅負(fù)較重，主要財(cái)稅特點(diǎn)如下：

1．房地產(chǎn)企業(yè)復(fù)雜的多元化業(yè)務(wù)需要精細(xì)的財(cái)稅管理。房地產(chǎn)企業(yè)的主要開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、房產(chǎn)建造、工程驗(yàn)收、經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售等，其經(jīng)營(yíng)內(nèi)容廣泛，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)多元，投資主體復(fù)雜，多樣化的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要復(fù)雜而精細(xì)的管理流程和財(cái)稅管理模式與之相適應(yīng)。

2．房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集多元性、現(xiàn)金流轉(zhuǎn)復(fù)雜化。房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的主要渠道包括預(yù)收購(gòu)房定金或預(yù)收建設(shè)基金、預(yù)收代建工程款、土地開(kāi)發(fā)及商品房貸款、發(fā)行企業(yè)債券、其他經(jīng)濟(jì)實(shí)體聯(lián)合開(kāi)發(fā)的投資、通過(guò)資本市場(chǎng)發(fā)行股票籌集資本等等，資金籌集方式多樣，現(xiàn)金流轉(zhuǎn)復(fù)雜。

3．房地產(chǎn)企業(yè)成本、費(fèi)用結(jié)構(gòu)復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本主要有征地拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本主要包括土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷(xiāo)售成本、配套設(shè)施銷(xiāo)售成本、出租房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本、出租土地經(jīng)營(yíng)成本等。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的成本費(fèi)用結(jié)構(gòu)特別復(fù)雜。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃技術(shù)

房地產(chǎn)企業(yè)由于業(yè)務(wù)范圍廣，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)復(fù)雜，因此，采用的籌劃技術(shù)也是多種多樣，根據(jù)其行業(yè)特點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，對(duì)其采用的籌劃技術(shù)可以歸納如下：

1．稅基籌劃技術(shù)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)占用資金量大，需要不斷籌措資金才能維持其開(kāi)發(fā)能力，而資金籌集中的稅收籌劃集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等都是債務(wù)融資方式，可以利用利息抵稅效應(yīng)減低稅負(fù)，而發(fā)行股票籌資則屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤(rùn)分配，不能有效降低稅基。

2．收入實(shí)現(xiàn)技術(shù)

主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的籌劃，其切入點(diǎn)是運(yùn)用實(shí)現(xiàn)技術(shù)，合理控制和確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，減低稅負(fù)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，稅收政策對(duì)其收入的約束是相當(dāng)嚴(yán)格的，預(yù)售收入也要按預(yù)計(jì)利潤(rùn)調(diào)增應(yīng)納稅所得額，預(yù)繳企業(yè)所得稅。房產(chǎn)銷(xiāo)售定金、預(yù)收房產(chǎn)款都要納入收入總額繳納營(yíng)業(yè)稅。

3．費(fèi)用攤銷(xiāo)技術(shù)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，通常是跨年度經(jīng)營(yíng)，稅收籌劃人員應(yīng)該充分考慮相關(guān)費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理問(wèn)題，比如借款費(fèi)用的資本化或費(fèi)用化問(wèn)題；突破業(yè)務(wù)招待費(fèi)等費(fèi)用的稅前列支限額的限制，及時(shí)確認(rèn)能夠當(dāng)期扣除的損失等等，都是運(yùn)用攤銷(xiāo)技術(shù)的重要籌劃內(nèi)容。

4．轉(zhuǎn)化技術(shù)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除了自行獨(dú)立開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售房產(chǎn)這一傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式外，還可以采用合作建房、代建房等形式多樣的經(jīng)營(yíng)模式，轉(zhuǎn)化技術(shù)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其效果非常顯著。

5．規(guī)避平臺(tái)籌劃技術(shù)

土地增值稅適用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，存在著明顯的稅率跳躍臨界點(diǎn)。對(duì)此，可以利用規(guī)避平臺(tái)籌劃規(guī)律進(jìn)行籌劃節(jié)稅，其關(guān)鍵性的操作就是控制增值率，可以通過(guò)對(duì)價(jià)格和扣除額的調(diào)節(jié)來(lái)實(shí)現(xiàn)。

三、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的有九大會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。本文將嘗試在與房地產(chǎn)企業(yè)有直接相關(guān)性且涉及企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的四大會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃研究，四個(gè)準(zhǔn)則分別是《投資性房地產(chǎn)》、《建造合同》、《利息費(fèi)用》和《收入》。

（一）《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或出租業(yè)務(wù)中所獲得的轉(zhuǎn)讓收入或租金收入將涉及不同稅種，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅以及契稅等。房地產(chǎn)企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)的目的多數(shù)是用于出售，房產(chǎn)出售涉及一項(xiàng)重要稅收，即土地增值稅。土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓所取得的增值額征收的一種稅。對(duì)土地增值稅的籌劃，關(guān)鍵點(diǎn)在于控制增值額，而增值額就是轉(zhuǎn)讓收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，因此，我們可以通過(guò)調(diào)節(jié)房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格和扣除項(xiàng)目金額來(lái)實(shí)現(xiàn)土地增值稅的籌劃。一是合理制定房地產(chǎn)的售價(jià)二是盡量提高扣除項(xiàng)目的金額。房地產(chǎn)企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售時(shí)，在免稅臨界點(diǎn)附近，收入增加或成本費(fèi)用減少的金額將小于稅收增加的金額，得不償失，是納稅。當(dāng)售價(jià)或其他扣除項(xiàng)目金額處于納稅時(shí)，應(yīng)采用降低售價(jià)或增加其他扣除項(xiàng)目金額等辦法，使其擺脫納稅，從而達(dá)到節(jié)稅的目的，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化。當(dāng)然，在增加其他扣除項(xiàng)目金額時(shí)，應(yīng)注意稅法對(duì)可扣除項(xiàng)目的具體規(guī)定。

（二）《建造合同》準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

建造合同準(zhǔn)則是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的第15號(hào)準(zhǔn)則，它與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)。該準(zhǔn)則主要強(qiáng)調(diào)的是對(duì)代建房的規(guī)范，目的是用于規(guī)范房地產(chǎn)建筑商建造工程合同的確認(rèn)、計(jì)量和相關(guān)信息的披露，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了較大的影響。新準(zhǔn)則和舊準(zhǔn)則相比，建造合同準(zhǔn)則沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的改變，但對(duì)建造合同的修訂和完善，也為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了更多的籌劃空間。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式多種多樣，比如有自主開(kāi)發(fā)、代建房和合作建房等。稅法對(duì)各種建房方式進(jìn)行了界定，不同建房方式的稅收待遇是存在差別的，因此房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用這些特殊政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃，其節(jié)稅效果是很明顯的。比如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獨(dú)立開(kāi)發(fā)項(xiàng)目出售的，不僅要按3%的建筑業(yè)勞務(wù)對(duì)建造行為繳納營(yíng)業(yè)稅，房地產(chǎn)銷(xiāo)售時(shí)還得按四級(jí)超率累進(jìn)稅繳納土地增值稅和按5%的銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)行為繳納營(yíng)業(yè)稅，除此之外，還要按實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)額繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育法附加。很明顯，房地產(chǎn)企業(yè)以自主開(kāi)發(fā)形式開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)稅負(fù)相當(dāng)重。然而，我們有時(shí)可以通過(guò)選擇代建房和合作建房的方式進(jìn)行稅收籌劃，以減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。

（三）《借款費(fèi)用》準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

《借款費(fèi)用》準(zhǔn)則規(guī)定，凡符合資本化條件的借款費(fèi)用應(yīng)當(dāng)予以資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本；不符合資本化條件的借款費(fèi)用不能直接予以資本化，而應(yīng)在發(fā)生當(dāng)期確認(rèn)為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益。借款費(fèi)用準(zhǔn)則著重解決了借款費(fèi)用的確認(rèn)和計(jì)量問(wèn)題，尤其是借款費(fèi)用資本化的條件和金額的計(jì)量問(wèn)題。借款費(fèi)用準(zhǔn)則下企業(yè)的節(jié)稅途徑可以從以下四個(gè)方面考慮：當(dāng)企業(yè)處于虧損年度或有前五年虧損可抵扣時(shí)，利息支出應(yīng)盡早資本化；當(dāng)企業(yè)處于盈利年度，利息支出盡量予以費(fèi)用化，可以降低土地增值額和加大在企業(yè)所得稅前的扣除；房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡量向金融機(jī)構(gòu)貸款，以免遭稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)超額利息的剔除；同時(shí)，企業(yè)還得注意利息支出的合法性問(wèn)題。

（四）《收入》準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的收入準(zhǔn)則完善了企業(yè)銷(xiāo)售收入的確認(rèn)條件。準(zhǔn)則規(guī)定，銷(xiāo)售商品收入必須同時(shí)滿(mǎn)足5個(gè)條件才能予以確認(rèn)。嚴(yán)格的收入確認(rèn)條件也為房地產(chǎn)企業(yè)的延遲收入確認(rèn)時(shí)間帶來(lái)了稅收籌劃空間。

1．分期收款的稅收籌劃

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的銷(xiāo)售以不動(dòng)產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后確認(rèn)收入。但是，由于房地產(chǎn)市值普遍較高，買(mǎi)方市場(chǎng)一般很難一次清購(gòu)房款，分期收款銷(xiāo)售房產(chǎn)就成了房地產(chǎn)業(yè)的一大營(yíng)銷(xiāo)策略，在這種情況下，為了體現(xiàn)會(huì)計(jì)上的謹(jǐn)慎性原則，企業(yè)不能按銷(xiāo)售價(jià)格總額確定收入，會(huì)計(jì)人員應(yīng)對(duì)估計(jì)不能收回的，不能確認(rèn)收入，已經(jīng)收回部分價(jià)款的只將收回部分確認(rèn)為收入。所以，企業(yè)應(yīng)按合同規(guī)定的收款時(shí)間分次確認(rèn)收入，并相應(yīng)地分次結(jié)轉(zhuǎn)成本。這樣，企業(yè)延遲了收入確認(rèn)時(shí)間，也就意味達(dá)到了延遲繳納各種稅款的目的，起到節(jié)稅的作用。因此，我們建議房地產(chǎn)企業(yè)合理利用分期收款的方式達(dá)到稅收籌劃目的。

2．預(yù)售房款的稅收籌劃

房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)收入結(jié)算方式復(fù)雜，往往采用預(yù)收房款這種方式解決房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的部分資金不足問(wèn)題。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)采用預(yù)收款方式銷(xiāo)售房地產(chǎn)，收款的當(dāng)天會(huì)發(fā)生營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)。然而，企業(yè)收到向其他往來(lái)單位的借貸款或者企業(yè)收到由其他往來(lái)單位的歸還借款，收款的當(dāng)天是不會(huì)發(fā)生營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)的。因此，對(duì)預(yù)收性質(zhì)的房款，企業(yè)可以與客戶(hù)商量簽訂協(xié)議，將預(yù)收購(gòu)房款在賬上處理為往來(lái)單位墊付款，則能推遲營(yíng)業(yè)稅確認(rèn)的時(shí)間，從而起到延遲繳納營(yíng)業(yè)稅的籌劃效果。同時(shí)，也延遲了所得稅和其他相關(guān)稅費(fèi)的繳納時(shí)間。一方面解決了房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金不足問(wèn)題，另一方面，企業(yè)還獲得了稅款資金的時(shí)間價(jià)值，籌劃成果非常明顯。因此，我們建議房地產(chǎn)企業(yè)合理利用預(yù)售房款轉(zhuǎn)化技術(shù)達(dá)到稅收籌劃目的。

[參考文獻(xiàn)]

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第4篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收籌劃范文

【關(guān)鍵詞】營(yíng)改增 房地產(chǎn) 稅收籌劃

稅制改革是當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的一個(gè)熱門(mén)話題。總理反復(fù)強(qiáng)調(diào)，要用好財(cái)稅體制改革這一利器，頂住當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力，推動(dòng)穩(wěn)增長(zhǎng)調(diào)結(jié)構(gòu)，更大地激發(fā)市場(chǎng)主體活力。把握好改革的政策取向，通過(guò)全面推開(kāi)營(yíng)改增等改革舉措為企業(yè)減負(fù)松綁。

2016年是“營(yíng)改增”稅制改革的收官之年，今年5月1日起營(yíng)改增全面覆蓋建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)四大行業(yè)，這是我國(guó)稅收體系自1994年財(cái)稅體制改革以來(lái)的一次重大變化，也將因帶動(dòng)中央和地政府之間財(cái)政關(guān)系的調(diào)整而使我國(guó)整個(gè)財(cái)稅體制發(fā)生根本性變化，是朝著建立健全現(xiàn)代財(cái)政制度邁出的重要一步。

“營(yíng)改增”之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅，稅率為5%?！盃I(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由原來(lái)繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅，稅率為11%。僅從稅率方面來(lái)看，“營(yíng)改增”后稅率有較大幅度的提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，僅對(duì)增值額征稅，而營(yíng)業(yè)稅是對(duì)全部營(yíng)業(yè)額征稅，所以從理論上講，最終會(huì)降低整體稅負(fù)。但是，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法取得足夠的增值稅專(zhuān)用發(fā)票作為進(jìn)項(xiàng)抵扣的話，將面臨稅負(fù)加重的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)“營(yíng)改增”之后的稅收籌劃，以有效應(yīng)對(duì)可能的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。

增值稅是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。從計(jì)稅原理上說(shuō)，增值稅是對(duì)商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個(gè)環(huán)節(jié)的新增價(jià)值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。增值稅實(shí)行價(jià)外稅，有增值才征稅沒(méi)增值不征稅。在實(shí)踐中，商品新增價(jià)值或附加值在生產(chǎn)和流通過(guò)程中是很難準(zhǔn)確計(jì)算的。因此，中國(guó)也采用國(guó)際上的普遍采用的稅款抵扣的辦法。即根據(jù)銷(xiāo)售商品或勞務(wù)的銷(xiāo)售額，按規(guī)定的稅率計(jì)算出銷(xiāo)售稅額（銷(xiāo)項(xiàng)稅額），然后扣除取得該商品或勞務(wù)時(shí)所支付的增值稅款，也就是進(jìn)項(xiàng)稅額，其差額就是增值部分應(yīng)交的稅額，這種計(jì)算方法體現(xiàn)了按增值因素計(jì)稅的原則。用公式表示即：應(yīng)納增值稅額=銷(xiāo)項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額?？梢?jiàn)，在遵守稅法的前提下，要有效控制應(yīng)納的增值稅稅額，納稅人要么降低銷(xiāo)項(xiàng)稅額，要么增大進(jìn)項(xiàng)稅額。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，無(wú)論采取何種銷(xiāo)售方式，銷(xiāo)售價(jià)格一旦確定，銷(xiāo)項(xiàng)稅額也就相應(yīng)確定。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃重點(diǎn)就在于如何擴(kuò)大進(jìn)項(xiàng)抵扣上。以下是兩種關(guān)于進(jìn)項(xiàng)稅額的稅收籌劃方法：

一、供應(yīng)商選擇

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于資金量大，“營(yíng)改增”之后，身份以一般納稅人居多，也就是實(shí)行稅款抵扣的辦法來(lái)計(jì)算應(yīng)該繳納的增值稅。因此，當(dāng)期有多少的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅負(fù)。而我國(guó)對(duì)于可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額有嚴(yán)格的明確規(guī)定，就是必須從供應(yīng)商處取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)對(duì)供應(yīng)商的選擇來(lái)進(jìn)行稅收籌劃。如果選擇一般納稅人和小規(guī)模納稅人作為供應(yīng)商對(duì)企業(yè)的凈利潤(rùn)沒(méi)有太大影響，一般建議從一般納稅人處采購(gòu)。因?yàn)楣?yīng)商作為一般納稅人，可以開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)取得該發(fā)票可作為進(jìn)項(xiàng)稅額予以抵扣。反之，如果供應(yīng)商是小規(guī)模納稅人，房地產(chǎn)企業(yè)只能取得增值稅普通發(fā)票，就不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。當(dāng)然如果作為供應(yīng)商的小規(guī)模納稅人能夠取得由稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)的增值稅專(zhuān)用發(fā)票的話，房地產(chǎn)企業(yè)也可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額?？傊M可能的擴(kuò)大可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。當(dāng)然，稅收籌劃要全盤(pán)考慮，而不僅僅考慮一城一池的得失，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果向小規(guī)模納稅人采購(gòu)能帶來(lái)凈利潤(rùn)增加，而且增加的利潤(rùn)大于不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的損失，那么處于利潤(rùn)最大化的考慮，應(yīng)該選擇小規(guī)模納稅人作為供應(yīng)商。

二、結(jié)算方式選擇

企業(yè)之間購(gòu)銷(xiāo)活動(dòng)的結(jié)算方式主要有：現(xiàn)金采購(gòu)、賒購(gòu)、分期付款三種。不論選用哪種結(jié)算方式，在取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票后就應(yīng)盡早到稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行認(rèn)證，認(rèn)證通過(guò)的當(dāng)月進(jìn)行申報(bào)之后就可作為當(dāng)期的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣。在現(xiàn)金采購(gòu)方式下，經(jīng)過(guò)認(rèn)證申報(bào)可以在付款當(dāng)期就抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，但是此種結(jié)算方式?jīng)]有充分利用購(gòu)銷(xiāo)活動(dòng)中的信用政策。如果采用賒購(gòu)的結(jié)算方式，根據(jù)增值稅相關(guān)規(guī)定，盡管材料已經(jīng)驗(yàn)收入庫(kù)，但是在貨款尚未全部付清之前，供應(yīng)商不能開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。因此，賒購(gòu)時(shí)又只能在結(jié)清所有貨款的當(dāng)期才能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。從稅收籌劃的角度來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)與供應(yīng)商簽訂分期付款合同，分期取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，利用結(jié)算方式對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣時(shí)間進(jìn)行稅收籌劃。根據(jù)增值稅相關(guān)規(guī)定，分期付款方式購(gòu)買(mǎi)貨物的，其進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣時(shí)間為分期付款的每個(gè)付款日的當(dāng)期，這樣就可以在用足信用政策的同時(shí)又能夠分布抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，以獲得資金的貨幣時(shí)間價(jià)值。

除了以上的稅收籌劃方式外，在具體實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)綜合考慮其他因素，如從不同納稅人處購(gòu)入貨物的質(zhì)量差異、購(gòu)貨的成本以及合同條款等。

“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響是廣泛而深刻的，涉及到企業(yè)管理的各方面，尤其涉及到納稅、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算等重要方面，需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)人員盡早謀劃、全盤(pán)考慮、積極應(yīng)對(duì)，加強(qiáng)“營(yíng)改增”之后的稅收籌劃，使“營(yíng)改增”能在房地產(chǎn)企業(yè)順利平穩(wěn)過(guò)渡。

參考文獻(xiàn)

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[2]李印紅.房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增[J].中外企業(yè)家，2014，（11）

第5篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；各階段；稅收政策

一、房地產(chǎn)階段稅收政策現(xiàn)狀

對(duì)于其他行業(yè)來(lái)說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)政府財(cái)政貢獻(xiàn)較大，總體的稅負(fù)率也是較高的。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，稅收種類(lèi)繁多，現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓過(guò)程中有所征稅，其中有耕地占用稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、土地增值稅、增值稅（原營(yíng)業(yè)稅）、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等等。尤其是土地增值稅，其稅收比重不斷上升，目前已經(jīng)占到35%左右。房地產(chǎn)項(xiàng)目通常有七個(gè)具體階段，但是房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段的稅收政策只占其中四個(gè)。

二、決策階段

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行新項(xiàng)目建設(shè)前期，所涉及的稅種較少，比例也不高，在這一階段需要繳納契稅和耕地占用稅等。但是決策階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目最重要的組成部分，項(xiàng)目投資方案的選擇與確定直接影響到后期房地產(chǎn)項(xiàng)目稅負(fù)的高低。例如，房地產(chǎn)項(xiàng)目籌融資方式的選擇與確定與后期企業(yè)的稅費(fèi)關(guān)聯(lián)甚大。一般的籌資方式有向金融機(jī)構(gòu)或者非金融機(jī)構(gòu)借貸，發(fā)型債券或股票。稅法規(guī)定，股息的支付只能從稅后利潤(rùn)扣除，卻不能作為成本費(fèi)用，不能抵稅。但是債務(wù)利息支出可以作為費(fèi)用支出，抵稅作用較好。而在土地增值稅方面，房地產(chǎn)的利息支出，有兩種扣除方式：當(dāng)企業(yè)能夠提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明等法律文件，且不超過(guò)商業(yè)銀行同期最高利率，其扣除的限額就是實(shí)際利息支出。反之，就是按照取得土地使用權(quán)支付金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的5%進(jìn)行扣除。因此優(yōu)化利息扣除方式，是節(jié)約企業(yè)資金投入的關(guān)鍵。利息支出可以起到一定的減稅作用，但是會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的負(fù)債比重增加，會(huì)帶來(lái)一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此企業(yè)要確定節(jié)稅和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的平衡點(diǎn)，做好籌劃。

三、設(shè)計(jì)施工階段

設(shè)計(jì)施工階段是房地產(chǎn)企業(yè)委托設(shè)計(jì)公司和建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)的階段。該階段也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要階段。在這個(gè)階段所涉及的稅種相對(duì)簡(jiǎn)單，該階段主要涉及印花稅、對(duì)外支付勞務(wù)代扣代繳、城鎮(zhèn)土地使用稅、計(jì)稅成本的核算等稅務(wù)事項(xiàng)。印花稅則按企業(yè)實(shí)際簽訂的合同類(lèi)型繳納；城鎮(zhèn)土地使用稅則按土地合同約定土地交付次月起繳納，上述倆稅種并無(wú)太多的稅收籌劃。在這個(gè)階段重點(diǎn)是需要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算對(duì)象的劃分、做好房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)稅成本、費(fèi)用的歸集與分?jǐn)?，為后期的?xiàng)目竣工結(jié)算審計(jì)與稅務(wù)清算做好鋪墊。例如，合理劃分開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用與管理費(fèi)用就十分重要。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中進(jìn)行組織管理等活動(dòng)產(chǎn)生的費(fèi)用可以在開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用列支；企業(yè)管理部門(mén)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用則在管理費(fèi)用列支。兩者歸集性質(zhì)有所相同也有所不同，最終的歸集會(huì)對(duì)后續(xù)項(xiàng)目清算的稅負(fù)產(chǎn)生影響。按土地增值稅開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是可以加計(jì)20%扣除的，管理費(fèi)用則歸入其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按照取得土地使用權(quán)支付金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的5%扣除。但管理費(fèi)用的歸集會(huì)影響到當(dāng)期企業(yè)所得稅稅負(fù)的增減，但這也只是時(shí)間因素后續(xù)可消化。而開(kāi)發(fā)間接費(fèi)則用直接影響到土地增值稅稅負(fù)的高低。

四、銷(xiāo)售階段（預(yù)銷(xiāo)售及竣工后銷(xiāo)售）

銷(xiāo)售階段，涉及的稅種主要有增值稅（原營(yíng)業(yè)稅）、土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等，稅收比重占比較高。這階段可以在土地增值稅和企業(yè)所得稅做一些籌劃。例如：當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售大多采用自銷(xiāo)、公司銷(xiāo)售、還有就是設(shè)立獨(dú)立的銷(xiāo)售公司。筆者認(rèn)為設(shè)立獨(dú)立的銷(xiāo)售公司，可以在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中增加經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，拉長(zhǎng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)鏈條，進(jìn)而分離經(jīng)營(yíng)收入，降低計(jì)稅收入，能夠有效的進(jìn)行稅收成本控制。其次制定合理的銷(xiāo)售價(jià)格，選擇利潤(rùn)最大化的土地增值稅稅負(fù)也是關(guān)鍵。另外，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目都有促銷(xiāo)環(huán)節(jié)，不同的促銷(xiāo)方式，會(huì)影響到收入，同時(shí)也會(huì)影響稅負(fù)。目前，采用贈(zèng)送裝修的促銷(xiāo)方式，可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)加計(jì)20%的扣除，而現(xiàn)金折扣可以從銷(xiāo)售收入中扣除。

五、交付清算

當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入交付清算階段時(shí)，對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一些剩余資產(chǎn)可以結(jié)合土地增值稅清算以及企業(yè)所得稅清算，先自我測(cè)算總體稅負(fù)成本，再選擇對(duì)其剩余部份資產(chǎn)進(jìn)行出售、自持物業(yè)、或無(wú)償贈(zèng)送業(yè)主等方式，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。其次，就是公司的項(xiàng)目清算，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)或者其他外界原因的影響，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司不能順利的持續(xù)運(yùn)營(yíng)，就需要根據(jù)法律程度，對(duì)債務(wù)對(duì)其結(jié)算，并且要對(duì)剩余資產(chǎn)進(jìn)行合理的分配和規(guī)劃。更多時(shí)候，很多子公司都是因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目而建立的，當(dāng)項(xiàng)目完成之后，總公司就會(huì)對(duì)其清算。在清算過(guò)程中，要保障清算日期準(zhǔn)確清晰，房地產(chǎn)企業(yè)也可采取相應(yīng)的措施來(lái)進(jìn)行調(diào)整，合理避稅。

六、總結(jié)

綜上所述，在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)政策調(diào)控也更為嚴(yán)謹(jǐn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段的稅收政策也在日益完善。因此，提前介入房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段，合理規(guī)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段的稅收政策，有效降低稅收成本，控制房地產(chǎn)稅收風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言具有十分重要的意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]殷華.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃分析[J].金融經(jīng)濟(jì)，2008（24）.

第6篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收籌劃范文

一、投資決策階段———合理選擇開(kāi)發(fā)模式

在投資決策階段，選擇運(yùn)營(yíng)模式還是合作模式直接影響著整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所承擔(dān)的稅負(fù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要根據(jù)不同的模式來(lái)進(jìn)行稅負(fù)的對(duì)比預(yù)測(cè)以及運(yùn)營(yíng)方案的選擇。由于代建行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，因此若合理采用代建方式來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，那么將會(huì)大大降低開(kāi)發(fā)活動(dòng)所承擔(dān)的稅負(fù)。在代建納稅籌劃過(guò)程中，所需要重點(diǎn)關(guān)注的是“開(kāi)發(fā)主體是誰(shuí)？”通常情況下，我們可以以“客戶(hù)”為開(kāi)發(fā)主體，而后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與客戶(hù)簽訂代建協(xié)議，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)完工后，由客戶(hù)支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相應(yīng)的報(bào)酬即可?？梢钥闯觯康禺a(chǎn)的產(chǎn)權(quán)從未轉(zhuǎn)移過(guò)，仍舊在客戶(hù)的名下。此外，我們也可以考慮合作建房的模式，充分利用合作建房模式下的稅收優(yōu)惠政策。在合作建房模式下，往往是一種一方出地、一方出資的模式。比如，A公司2014年5月通過(guò)招拍掛方式獲得了一塊土地，未做任何開(kāi)發(fā)；2014年9月打算將該土地轉(zhuǎn)讓給B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，由B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房。在這種情況下，如果直接轉(zhuǎn)讓?zhuān)珹公司不僅要按照差額繳納營(yíng)業(yè)稅，還需要清算土地增值稅，不享有任何稅收優(yōu)惠政策。而如果選擇與B公司合作開(kāi)發(fā)，由A公司出資、B公司出地，建成后各自對(duì)外轉(zhuǎn)讓?zhuān)m然營(yíng)業(yè)稅會(huì)增加，但是土地增值稅則節(jié)省了很多，相比之下依舊減輕了不少稅負(fù)。因此，在投資決策階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以結(jié)合自身發(fā)展?fàn)顩r、合作伙伴經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境來(lái)選擇合適的投資運(yùn)營(yíng)模式，充分論證代建開(kāi)發(fā)與合作開(kāi)發(fā)的可行性，達(dá)到降低稅負(fù)的目的。

二“、拿地”階段———重視“拿地”方式的選擇

地價(jià)往往占到整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的百分之二三十，以何種方式取得建房所用土地是納稅籌劃所要重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。對(duì)于一些大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，它們的品牌聲譽(yù)好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，與政府往往有著長(zhǎng)期的合作關(guān)系以及良好的溝通方式。在這種天然的優(yōu)勢(shì)之下，它們有時(shí)會(huì)采用“政府回收拍賣(mài)”的方式取得土地。因?yàn)?，如果通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得土地，那么轉(zhuǎn)讓方需要繳納營(yíng)業(yè)稅與土地增值稅等，這樣勢(shì)必會(huì)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。而如果地塊由政府回收并拍賣(mài)的話，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)則不僅可以免除營(yíng)業(yè)稅，同樣可免除土地增值稅。比如，一些舊城改造、舊廠房改造等項(xiàng)目。也有一些房地產(chǎn)企業(yè)利用重組的方式來(lái)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。目前，國(guó)家出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)性產(chǎn)業(yè)的稅收優(yōu)惠政策。在滿(mǎn)足一定的比例或者其他條件的情況下，通過(guò)股權(quán)的合并、分立以及收購(gòu)等在營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅上有著很多減免優(yōu)惠。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以充分收集這些材料，結(jié)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，選擇重組方式降低稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中的雙贏。

三、立項(xiàng)階段———把握清算優(yōu)惠政策

立項(xiàng)階段對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的稅收籌劃來(lái)說(shuō)相當(dāng)重要，因?yàn)槠渲苯佑绊懼恋卦鲋刀惽逅銓?duì)象的確定，進(jìn)而影響著各個(gè)納稅期內(nèi)增值額的抵補(bǔ)以及平衡，同時(shí)也影響著項(xiàng)目清算的時(shí)點(diǎn)。在立項(xiàng)階段，盡可能的將清算單位做大，不僅可以推遲土地增值稅的清算周期，而且可以平衡每一期所承擔(dān)的稅負(fù)。因?yàn)椋芏喾康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了打開(kāi)市場(chǎng)，在項(xiàng)目前期的定價(jià)往往較低，那么增值率隨之也會(huì)降低；而在后期，受到后期宣傳、項(xiàng)目完工進(jìn)度等因素的影響，價(jià)格也逐漸上漲，進(jìn)而增值率也就有所提升。尤其是普通住宅的增值率，往往會(huì)高于20%，導(dǎo)致不滿(mǎn)足清算時(shí)的稅收優(yōu)惠政策，土地增值稅稅負(fù)增加。那么，如果將某個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的清算單位做大，就可以達(dá)到遞延繳納稅款的效果，形成永久性的收益。在上述基礎(chǔ)上，還要把握對(duì)可售面積的規(guī)劃，尤其要注重普通住宅和非普通住宅增值率的調(diào)整，合理規(guī)劃好人防、車(chē)庫(kù)等公共配套建筑面積。對(duì)于車(chē)庫(kù)、人防等公共設(shè)施的轉(zhuǎn)讓款如何計(jì)入收入和成本，國(guó)家相關(guān)文件并沒(méi)有明確的規(guī)定。如果非普通住宅增值率較高，在進(jìn)行立項(xiàng)規(guī)劃時(shí)則可以建設(shè)單獨(dú)的車(chē)庫(kù)，將收入成本計(jì)入非普通，增加成本、降低收入，實(shí)現(xiàn)非普通增值額的降低；如果是普通住宅增值率較高，則按照相反的方式進(jìn)行操作，建立底下車(chē)庫(kù)等。

四、開(kāi)發(fā)階段———關(guān)注土地增值稅的可扣除要素

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用的確定對(duì)于土地增值稅的籌劃非常重要。比如，在分期開(kāi)發(fā)、分期清算的情況下，如果預(yù)測(cè)價(jià)格是不斷上漲的，那么前期的售價(jià)要匹配較低的成本和費(fèi)用；后期的售價(jià)則需要匹配較高的成本和費(fèi)用，以充分發(fā)揮增值率對(duì)稅收籌劃的作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好開(kāi)發(fā)成本的合理規(guī)劃。諸如萬(wàn)達(dá)、綠地等這些大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，它們往往有著長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作伙伴，企業(yè)可以利用這種長(zhǎng)期性來(lái)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行合理的定價(jià)，防止出現(xiàn)成本明細(xì)不均勻的現(xiàn)象。對(duì)于清算對(duì)象中同時(shí)包括非普通商品房和普通商品房的，分?jǐn)偡绞降倪x擇往往會(huì)影響到開(kāi)發(fā)成本的分配，進(jìn)而影響到增值率的大小。此外，由于實(shí)務(wù)中開(kāi)發(fā)成本與期間費(fèi)用往往是不能清楚地分開(kāi)來(lái)的，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以將期間費(fèi)用作為開(kāi)發(fā)成本，增加可扣除的開(kāi)發(fā)成本。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還利用營(yíng)銷(xiāo)樓以及樣板間的建設(shè)來(lái)增加開(kāi)發(fā)成本。因?yàn)閲?guó)家稅務(wù)總局稅務(wù)司對(duì)售樓處、樣板間的設(shè)計(jì)、建造等費(fèi)用做出了不同的處理。如果為臨時(shí)設(shè)施，那么這些費(fèi)用不得計(jì)入成本扣除；如果是在項(xiàng)目主體內(nèi)修建并且后期有償轉(zhuǎn)讓的，則準(zhǔn)予計(jì)入開(kāi)發(fā)成本扣除。

總之，對(duì)于開(kāi)發(fā)成本的增加方式多種多樣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分利用各項(xiàng)規(guī)定來(lái)增加可扣除的成本。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也要充分利用財(cái)務(wù)費(fèi)用扣除的規(guī)則。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，利息支出是可以據(jù)實(shí)扣除的，那么企業(yè)就可以比較5%的加計(jì)扣除與據(jù)實(shí)扣除誰(shuí)大誰(shuí)小來(lái)選擇有利于增加稅后利潤(rùn)的方式。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源主要是依靠金融借款，并且利息很有可能超過(guò)加計(jì)扣除的5%，那么就要搜集好各種結(jié)算清單、做好相應(yīng)的登記工作。比如，C房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)一套住宅商品房，支付了土地出讓金1000萬(wàn)元，可扣除的開(kāi)發(fā)成本為10000萬(wàn)元，計(jì)入資本化可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偟睦⒅С鰹?500萬(wàn)元。按比例扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用最高限額為（10000+1000）*10%=1100萬(wàn)元；據(jù)實(shí)扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用最高限額為1500+（10000+1000）*5%=2050萬(wàn)元。在這個(gè)過(guò)程中，既要通過(guò)稅前可抵減利息費(fèi)用的增加減少企業(yè)的納稅成本，又要考慮高額的利息費(fèi)用也很可能成為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)，因此企業(yè)在進(jìn)行籌資活動(dòng)的過(guò)程中，既要考慮納稅籌劃的影響，同時(shí)也要把控企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

五、銷(xiāo)售階段———注重收入的分散與二次清算

清算收入的高低、類(lèi)別構(gòu)成等決定著增值率的分子項(xiàng)，因此在銷(xiāo)售階段要注重對(duì)收入的調(diào)整。比如，裝修款單列意味著對(duì)收入的分割；車(chē)房同購(gòu)意味著普通商品房與非普通商品房的不同劃分；開(kāi)發(fā)企業(yè)直接銷(xiāo)售或者銷(xiāo)售則意味著售價(jià)的高低。在實(shí)務(wù)操作中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以將能夠單獨(dú)分割出來(lái)的業(yè)務(wù)收入從項(xiàng)目銷(xiāo)售收入中分離出來(lái)，同時(shí)控制成本結(jié)轉(zhuǎn)的比例，達(dá)到減少稅基的目的。值得注意的是，如何使收入的分散合理化并且合法化。一些企業(yè)采用裝修款單獨(dú)簽訂合同的方式，以毛坯房的價(jià)格備案。雖然裝修合同將對(duì)方的營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到了企業(yè)，但是企業(yè)卻節(jié)省了大額的土地增值稅。在這個(gè)過(guò)程中，企業(yè)所要關(guān)注的是客戶(hù)的意愿。因?yàn)榉植鸷贤瑫?huì)增加合同主體，進(jìn)而增加客戶(hù)的交易風(fēng)險(xiǎn)和交易成本。也有一些企業(yè)采用買(mǎi)房送車(chē)的策略來(lái)降低土地增值稅的稅負(fù)。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)的車(chē)位往往作為非普通收入，這就導(dǎo)致這部分收入無(wú)法享受免稅的優(yōu)惠。而如果能夠?qū)④?chē)位的收入轉(zhuǎn)化為普通商品房的收入，結(jié)合相關(guān)的計(jì)算，就很可能實(shí)現(xiàn)享受到免稅政策，從而實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的降低。諸如青島的一些地市專(zhuān)門(mén)規(guī)定贈(zèng)送的車(chē)位因?yàn)闆](méi)有取得收入，可以按照開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)算銷(xiāo)售收入，更加為這一稅收籌劃方式提供了環(huán)境基礎(chǔ)。通常情況下，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不可能在一段時(shí)間內(nèi)全部銷(xiāo)售完畢，因此樓盤(pán)清算之后再銷(xiāo)售已經(jīng)成為非常普遍的現(xiàn)象。

那么，在這個(gè)過(guò)程中也就存在著后續(xù)的成本費(fèi)用以及后期的銷(xiāo)售收入。在項(xiàng)目清算之后所發(fā)生的銷(xiāo)售，其扣除項(xiàng)目的金額應(yīng)當(dāng)按照清算時(shí)單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售面積來(lái)計(jì)算。并且，相關(guān)文件否定了前期銷(xiāo)售與后期銷(xiāo)售合并清算的方式。在這種情況下，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)保留了一定的后續(xù)成本。比如，將后期物業(yè)并入到前期整體收入、成本中，從而發(fā)起二次清算，重新計(jì)算土地增值率以及土地增值稅，實(shí)現(xiàn)一次清算的目的，降低企業(yè)稅負(fù)。實(shí)務(wù)中，各地區(qū)稅務(wù)局對(duì)二次清算都有著明確的規(guī)定，具體操作仍需要結(jié)合當(dāng)?shù)氐囊?guī)定來(lái)考慮。

六、結(jié)語(yǔ)

第7篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收籌劃范文

一、“營(yíng)改增”背景及其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

2011年，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)營(yíng)業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)方案，我國(guó)拉開(kāi)了“營(yíng)改增”改革的序幕。2016年召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，自2016年5月1日起，中國(guó)將從建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)這四個(gè)行業(yè)全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)行業(yè)由以前根據(jù)營(yíng)業(yè)收入征收5%的營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)變成11%的增值稅，但可以扣除企業(yè)外購(gòu)材料設(shè)備等增值稅進(jìn)項(xiàng)稅。作為改善人民生活和發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，這次“營(yíng)改增”改革必然對(duì)房地產(chǎn)這一行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

二、營(yíng)改增下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃要點(diǎn)

（一）采購(gòu)活動(dòng)

“營(yíng)改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的采購(gòu)活動(dòng)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注土地，原材料和設(shè)備的影響。一方面，土地成本占據(jù)房地產(chǎn)成本中相當(dāng)一部分比重，因此，土地的獲得方式以及成本對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。通常，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的方式一般分為轉(zhuǎn)讓和出讓?zhuān)绻髽I(yè)是通過(guò)轉(zhuǎn)讓的方式取得土地，即在市場(chǎng)上兩個(gè)企業(yè)交易主體間進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓?zhuān)敲锤鶕?jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)文的相關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是增值稅的應(yīng)稅行為，稅率為11%。所以，由于上一環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征收了11%的增值稅，所以下一環(huán)節(jié)購(gòu)買(mǎi)方可抵扣11%的增值稅，增值稅的抵扣鏈條是完整的，這種取得土地的方式完全可以在計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)增值稅時(shí)，運(yùn)用抵扣法來(lái)實(shí)現(xiàn)土地成本進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣。而如果土地取得的方式是出讓?zhuān)簿褪钦畬⑼恋爻鲎尳o房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。那么，由于政府出讓土地沒(méi)有征收增值稅，所以企業(yè)支付的土地出讓金也隨之無(wú)法取得增值稅的專(zhuān)用發(fā)票作進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。另一方面，由于企業(yè)購(gòu)進(jìn)的材料和設(shè)備的增值稅均可以在銷(xiāo)項(xiàng)稅中抵扣，而開(kāi)具普通發(fā)票的小規(guī)模納稅人提供的銷(xiāo)售價(jià)格通常低于開(kāi)具增值稅發(fā)票的一般納稅人，因此企業(yè)在上游供應(yīng)商選擇時(shí)應(yīng)綜合考慮取得材料設(shè)備等的價(jià)格以及增值稅影響，以減少采購(gòu)成本。

（二）經(jīng)營(yíng)活動(dòng)

實(shí)行“營(yíng)改增”之后，由于所購(gòu)進(jìn)的材料設(shè)備通過(guò)進(jìn)項(xiàng)稅都可以實(shí)現(xiàn)一部分抵扣，而人工成本無(wú)法抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，如果房地產(chǎn)企業(yè)采用自建房產(chǎn)的話，房地產(chǎn)企業(yè)雖然承受了較多的人工成本且需要較大的現(xiàn)金流，但能夠抵扣一部分的進(jìn)項(xiàng)稅；如果采用非自建房產(chǎn)方式，企業(yè)無(wú)法享受到進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的優(yōu)勢(shì)，但可以有更多的金錢(qián)和精力投入在企業(yè)管理治理或者是其他方面的經(jīng)營(yíng)。此外，房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)為了降低稅負(fù)，會(huì)更多地考慮增加進(jìn)項(xiàng)稅額來(lái)進(jìn)行抵扣，在建設(shè)房產(chǎn)種類(lèi)上，許多企業(yè)會(huì)更青睞于開(kāi)發(fā)精裝房，以利于取得更多的固定資產(chǎn)和物料的增值稅發(fā)票，從而增加可抵扣數(shù)額，但同時(shí)也可能存在著房?jī)r(jià)高昂導(dǎo)致存貨堆積的風(fēng)險(xiǎn)。因此房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)論在選擇自建房產(chǎn)和非自建房產(chǎn)上，還是選擇建設(shè)哪種類(lèi)型的房產(chǎn)都應(yīng)該結(jié)合自身的實(shí)際情況，考慮增值稅的影響，選擇合適的經(jīng)營(yíng)方式，以取得最大效益。

（三）銷(xiāo)售活動(dòng)

如果企業(yè)存在混合銷(xiāo)售行為，即一項(xiàng)銷(xiāo)售行為會(huì)既涉及貨物銷(xiāo)售又涉及提供非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)，如企業(yè)在銷(xiāo)售房產(chǎn)時(shí)還提供裝修、物業(yè)管理等服務(wù)。在這種情況下，企業(yè)需要測(cè)算交納增值稅還是交納營(yíng)業(yè)稅企業(yè)的平衡點(diǎn)銷(xiāo)售額，企業(yè)根據(jù)測(cè)算的稅負(fù)平衡點(diǎn)銷(xiāo)售額選擇以增值稅還是以營(yíng)業(yè)稅為主業(yè)稅種，同時(shí)利用稅率差異，如：當(dāng)同一納稅人的同一項(xiàng)業(yè)務(wù)既涉及一般物資又涉及建筑業(yè)勞務(wù)時(shí)候，一般物資的增值稅率是17%，建筑業(yè)的增值稅率是11%，在政策允許的情況下，利用混合業(yè)務(wù)中不同納稅對(duì)象稅率的差異，以此來(lái)減輕企業(yè)稅負(fù)。

三、“營(yíng)改增”后的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃建議

“營(yíng)改增”的實(shí)施使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不重新進(jìn)行納稅籌劃，規(guī)劃新的納稅方案，如何在符合國(guó)家法律及稅收法規(guī)的前提下，按照稅收政策法規(guī)的導(dǎo)向抵扣更多的稅費(fèi)，降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，最大化企業(yè)的納稅利益是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該思考的問(wèn)題。本文基于前面的分析基礎(chǔ)上提出如下的有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃建議：

（一）科學(xué)合法地運(yùn)用稅收籌劃方法，實(shí)現(xiàn)減稅免稅。

房地產(chǎn)企業(yè)可以利用稅收優(yōu)惠政策、鼓勵(lì)性政策進(jìn)行減稅節(jié)稅免稅，如：增值稅對(duì)認(rèn)定為綠色環(huán)保新能源及材料將給予免稅或即征即退的優(yōu)惠稅收政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在計(jì)算銷(xiāo)售普通住宅需繳納的土地增值稅時(shí)，當(dāng)增值率小于 20%，可免征土地增值稅。房產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)提高這些新能源材料的比重或者利用稅收差異等稅收籌劃技術(shù)設(shè)計(jì)抑或者降低增值率來(lái)減少自身的稅額；此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過(guò)改變（提高或壓低）商品價(jià)格，或者通過(guò)改善生產(chǎn)技術(shù)，經(jīng)營(yíng)管理等方式，來(lái)實(shí)行稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，將一部分稅負(fù)轉(zhuǎn)移到其他方。通過(guò)綜合地運(yùn)用節(jié)稅、避稅、稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁等稅收籌劃技術(shù)，在遵守法律法規(guī)的情況下，達(dá)到減稅免稅的目的，大大降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

（二）找準(zhǔn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，合理規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)與銷(xiāo)售貨物或提供加工修理修配勞務(wù)的企業(yè)不同，其建造周期長(zhǎng)且開(kāi)發(fā)至一定節(jié)點(diǎn)才能進(jìn)行預(yù)售，考慮到房地產(chǎn)的行業(yè)特點(diǎn)、市場(chǎng)行情及政策因素，“營(yíng)改增”后會(huì)使該行業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。主要風(fēng)險(xiǎn)：一是如果不能按期預(yù)售，前期的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅認(rèn)證過(guò)期，致使進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣；二是如果商品房脫銷(xiāo)，導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)稅抵扣不足使得企業(yè)稅負(fù)增加；三是如果房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，嚴(yán)重出現(xiàn)商品房滯銷(xiāo)，無(wú)法及時(shí)取得銷(xiāo)項(xiàng)稅，可能會(huì)出現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅與銷(xiāo)項(xiàng)稅倒掛；如何避免此?事情發(fā)生，是政策制定部門(mén)需考慮的問(wèn)題也是企業(yè)稅務(wù)籌劃和規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合自身的實(shí)際狀況，針對(duì)可能的稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)做好有效預(yù)防和處理措施，減少稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）合理籌劃增值稅抵扣鏈條，降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。

由于增值稅的抵扣有嚴(yán)格的抵扣鏈條，所以“營(yíng)改增”實(shí)施后房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)增值稅抵扣鏈條的管理及籌劃。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)商品房的銷(xiāo)售價(jià)格確定后，相應(yīng)的銷(xiāo)項(xiàng)稅也就確定，銷(xiāo)項(xiàng)稅的籌劃空間有限，所以只能把籌劃的重點(diǎn)放在進(jìn)項(xiàng)稅上。房地產(chǎn)企業(yè)如何增大進(jìn)項(xiàng)稅額并在合理的時(shí)間內(nèi)得（下轉(zhuǎn)第頁(yè)）（上接第頁(yè)）到全額抵扣是降低企業(yè)稅負(fù)的重點(diǎn)，比如企業(yè)的供應(yīng)商、施工方等上游企業(yè)的開(kāi)票時(shí)間、增值稅稅率、結(jié)算方式的選擇及進(jìn)項(xiàng)稅認(rèn)證時(shí)間的籌劃等都是進(jìn)項(xiàng)稅籌劃的重要切入點(diǎn)。項(xiàng)目從開(kāi)工至售罄，在增值稅抵扣鏈條上，根據(jù)各個(gè)行業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)點(diǎn)科學(xué)、合法地制定正確的稅收籌劃步驟，做出最符合企業(yè)要求的合理籌劃方案，有效降低企業(yè)稅負(fù)。

（四）加強(qiáng)對(duì)增值稅發(fā)票的管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該督促各個(gè)部門(mén)尤其是采購(gòu)部門(mén)提高納稅意識(shí)，杜絕員工在原材料采購(gòu)環(huán)節(jié)和接受勞務(wù)過(guò)程中不要發(fā)票的現(xiàn)象；加強(qiáng)工程決算的管理，及時(shí)取得增值稅發(fā)票不拖延；嚴(yán)格會(huì)計(jì)核算程序，及時(shí)進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額的認(rèn)證、抵扣。改進(jìn)企業(yè)對(duì)稅務(wù)發(fā)票的管理內(nèi)容和管理方式，加強(qiáng)對(duì)增值稅專(zhuān)用發(fā)票發(fā)出、流通以及保管等多方面的管理，采用專(zhuān)人開(kāi)具，專(zhuān)人保管的方式，相互監(jiān)督制約，減少企業(yè)因?yàn)楣芾聿划?dāng)而造成的票據(jù)缺失和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（五）加強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，確保企業(yè)稅收籌劃合法

企業(yè)的稅收籌劃必須在遵循法律法規(guī)的基礎(chǔ)上進(jìn)行，不能脫離法律法規(guī)以及稅收政策，既要符合稅收法律法規(guī)的規(guī)定，又能得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)同，稅收籌劃所期盼的利益才能實(shí)現(xiàn)。因此，加強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)與企業(yè)之間的交流與溝通極為重要，可以避免或減少因?qū)Χ愂照呃斫獠蛔慊螂p方的理解有偏差引起的不必要的糾紛，制定合理的稅收籌劃方案，在合法地范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)節(jié)稅避稅免稅，從而提高稅收籌劃的質(zhì)量和效益，降低稅務(wù)成本。

四、結(jié)語(yǔ)

第8篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；納稅籌劃；納稅管理；戰(zhàn)略籌劃

近幾年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、業(yè)務(wù)復(fù)雜、占用資金量大等特點(diǎn)，而且房地產(chǎn)企業(yè)涉稅事項(xiàng)眾多、計(jì)稅復(fù)雜，為了規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，逃稅漏稅是絕對(duì)不可取，但面對(duì)日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)又必須合理合法的降低企業(yè)的稅負(fù)。面對(duì)如此現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃顯得很重要。

一、納稅籌劃基本原則

1.合法性原則

納稅籌劃必須要在法律所允許的范疇之內(nèi)，通過(guò)對(duì)法律的深刻理解和精確把握進(jìn)行，絕對(duì)不能以鉆法律空子和幫助企業(yè)偷稅為目的，否則，就不能稱(chēng)其為納稅籌劃。

2.整體性原則

納稅籌劃是對(duì)納稅人的整體稅收負(fù)擔(dān)的一種籌劃和減輕，因此，應(yīng)當(dāng)遵循整體性原則。

3.減稅性原則

納稅籌劃是一種減輕稅收負(fù)擔(dān)的行為，因此，納稅籌劃必須遵循減稅性的原則。所謂減稅性，就是減輕稅收負(fù)擔(dān)直至稅收負(fù)擔(dān)最輕。

4.成本效益原則

納稅籌劃要有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)的財(cái)務(wù)目標(biāo)，進(jìn)行納稅籌劃應(yīng)遵循成本效益原則，納稅籌劃要保證其因之取得的效益大于其籌劃成本，即體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)有效。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃存在的問(wèn)題

1.誤把納稅籌劃當(dāng)成了財(cái)務(wù)部門(mén)會(huì)計(jì)處理的工作

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收存在兩個(gè)環(huán)節(jié)：一是企業(yè)產(chǎn)生稅收的環(huán)節(jié)；二是企業(yè)交納稅收的環(huán)節(jié)。但是有很多房地產(chǎn)企業(yè)的決策人認(rèn)為：“稅收就是財(cái)務(wù)部門(mén)的事，財(cái)務(wù)部門(mén)所作的財(cái)務(wù)處理就決定企業(yè)的應(yīng)納稅額。出現(xiàn)多交稅和被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰的情況，就是財(cái)務(wù)人員失職”。這說(shuō)明，房地產(chǎn)企業(yè)決策人的納稅觀念存在著誤區(qū)，未能了解稅收是如何產(chǎn)生的。

2.誤把納稅籌劃的實(shí)施放在業(yè)務(wù)產(chǎn)生的事后來(lái)進(jìn)行

房地產(chǎn)企業(yè)為什么總在稅收方面出現(xiàn)問(wèn)題，而且常常被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰呢？這是因?yàn)槠髽I(yè)的決策人沒(méi)有樹(shù)立一種正確的納稅觀念，等合同簽訂后才發(fā)現(xiàn)稅負(fù)很重，總期望事后通過(guò)財(cái)務(wù)人員在財(cái)務(wù)處理上來(lái)解決納稅問(wèn)題。這是房地產(chǎn)企業(yè)暴露的最大缺陷。此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的稅收已產(chǎn)生，再進(jìn)行賬面處理已為時(shí)已晚，已不存在所謂的納稅籌劃了。所以，納稅籌劃的重點(diǎn)在于事前籌劃，而不是事后籌劃。

3.企業(yè)內(nèi)部缺乏必要的納稅管理

目前房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部進(jìn)行納稅管理的少之又少，很多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員開(kāi)始學(xué)習(xí)相關(guān)的稅收法律、法規(guī)，對(duì)企業(yè)自身的業(yè)務(wù)開(kāi)始進(jìn)行納稅籌劃，但在操作過(guò)程中，大部分沒(méi)有得到好的效果，反而造成企業(yè)偷稅逃稅的現(xiàn)象，受到稅務(wù)部門(mén)的處罰。什么原因造成的呢？其主要原因不是因?yàn)樨?cái)務(wù)人員的素質(zhì)不高，沒(méi)有掌握籌劃方法和技巧，而是沒(méi)有得到其他部門(mén)的配合。因?yàn)槠髽I(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，每一個(gè)環(huán)節(jié)都存在稅收問(wèn)題。其他業(yè)務(wù)部門(mén)的不規(guī)范操作，往往給財(cái)務(wù)部門(mén)的核算工作帶來(lái)很大麻煩。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃的建議措施

1.加強(qiáng)稅收政策的學(xué)習(xí)

怎樣利用國(guó)家的稅收政策來(lái)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售過(guò)程進(jìn)行納稅籌劃，最終實(shí)現(xiàn)減輕稅負(fù)的目的，是目前房地產(chǎn)企業(yè)納稅管理工作首先要解決的問(wèn)題。從以前的“被動(dòng)納稅”走向“主動(dòng)納稅”，對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題不要憑僥幸心理，不僅財(cái)務(wù)人員非財(cái)務(wù)人員也要掌握稅收政策，學(xué)習(xí)納稅籌劃的相關(guān)知識(shí)，企業(yè)才能達(dá)到整體降低稅負(fù)的目的。嚴(yán)格地按照稅法的規(guī)定依法納稅、誠(chéng)信納稅，要避免“關(guān)系稅”對(duì)企業(yè)產(chǎn)生的影響，才能避免納稅風(fēng)險(xiǎn)。

2.重視規(guī)范性的決策操作

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)要注重規(guī)范性籌劃，萬(wàn)萬(wàn)不可只重投機(jī)。要想合理、合法地做好納稅籌劃工作，決策人不僅要關(guān)注財(cái)務(wù)、稅務(wù)方面的事項(xiàng)，也應(yīng)關(guān)注日常經(jīng)營(yíng)的方方面面，才能充分取得納稅籌劃的最好效益；不僅需要財(cái)務(wù)人員具備籌劃意識(shí)，各個(gè)部門(mén)的人員均要具有籌劃意識(shí)才能達(dá)到最佳效果。納稅籌劃不可盲目，應(yīng)堅(jiān)持依法原則，在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)必須遵守國(guó)家的各項(xiàng)法律、法規(guī)，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的實(shí)際情況進(jìn)行籌劃，才能達(dá)到預(yù)期效果。

3.重視戰(zhàn)略籌劃

雖然能就事論事對(duì)單個(gè)項(xiàng)目、單筆業(yè)務(wù)或單個(gè)環(huán)節(jié)可以進(jìn)行籌劃，但還應(yīng)構(gòu)建整體的納稅籌劃思路和方案，免得顧此失彼，因小失大“撿了芝麻丟了西瓜”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的納稅籌劃沒(méi)有一個(gè)整體系統(tǒng)的規(guī)劃，對(duì)某個(gè)方案進(jìn)行納稅籌劃，卻使得節(jié)省的稅金小于設(shè)立分公司的費(fèi)用，這種片面的考慮，忽略了該項(xiàng)目對(duì)企業(yè)在開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)成本上是否增加，而單純地追求通過(guò)納稅籌劃來(lái)增加企業(yè)的效益，卻被同樣增加的經(jīng)營(yíng)成本消耗殆盡，結(jié)果是得不償失的。

4.重視前瞻性籌劃發(fā)展

不少房地產(chǎn)企業(yè)就是在接受了教訓(xùn)，走了彎路以后，才想到納稅籌劃，結(jié)果籌劃只能起到亡羊補(bǔ)牢的作用。如果企業(yè)從開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的一開(kāi)始，就進(jìn)行合理、合法的納稅籌劃，不僅能給企業(yè)規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，還能免去不必要的經(jīng)濟(jì)損失和名譽(yù)上的受損。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行納稅籌劃，應(yīng)在項(xiàng)目啟動(dòng)之初就開(kāi)始，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目高瞻遠(yuǎn)矚，合理規(guī)劃，這樣，才能給企業(yè)帶來(lái)更多的收益。

參考文獻(xiàn)：

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[2]莊粉榮：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅籌劃實(shí)務(wù)[M].中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社.2011.01.

第9篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃

引言

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)了近十幾年的繁榮發(fā)展，目前政府已經(jīng)出臺(tái)一系列調(diào)控房?jī)r(jià)的政策，最終實(shí)現(xiàn)房住不炒的目的。要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行科學(xué)的調(diào)整，就需要做好稅收和政策方面的制度，而土地增值稅是房地產(chǎn)行業(yè)重要的稅收之一，企業(yè)需要在項(xiàng)目開(kāi)戰(zhàn)前就對(duì)此做好項(xiàng)目籌劃規(guī)劃，貼合目前出臺(tái)的土地增值稅法規(guī)，來(lái)保證企業(yè)能夠享受到免稅待遇或者較低的稅率。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的作用

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的可行性主要基于其行業(yè)本身的納稅特點(diǎn)：行業(yè)流程涉及較廣，每一項(xiàng)環(huán)節(jié)均可能影響土地增值稅的繳納，再加上稅法的不斷變更，在收入的確認(rèn)和成本的扣除方面都增加了籌劃空間。企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身的實(shí)際情況，充分利用稅率優(yōu)惠政策、合理分解銷(xiāo)售收入以及采用有效的納稅籌劃方式，切實(shí)做好納稅籌劃，有利于企業(yè)的生存和發(fā)展并且增加企業(yè)利潤(rùn)，在合法合情合規(guī)范圍內(nèi)做到稅收成本最小。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃策略

毋庸置疑的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)本質(zhì)依然是銷(xiāo)售物品，那么核心即是房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格的確定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)確定銷(xiāo)售價(jià)格需要在匡算項(xiàng)目各項(xiàng)成本及現(xiàn)金流量的測(cè)算后，制定一個(gè)使企業(yè)利潤(rùn)最大化的定價(jià)。因此，當(dāng)追求利潤(rùn)最大化時(shí)，銷(xiāo)售過(guò)程中所涉及的稅負(fù)問(wèn)題就成為一個(gè)重要的出發(fā)點(diǎn)。銷(xiāo)售價(jià)格的制定、銷(xiāo)售收入的轉(zhuǎn)移以及銷(xiāo)售收入的分解這幾個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅籌劃進(jìn)行探討。

(一)銷(xiāo)售價(jià)格的制定房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格的納稅籌劃重點(diǎn)在土地增值稅。因?yàn)?，土地增值稅?shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率（30%，40%，50%，60%），可見(jiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅后利潤(rùn)可能增加、也可能減少。對(duì)于普通住宅，《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定：“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。”“20%的增值額”這個(gè)比例也就是我們可以進(jìn)行操作的籌劃。1.免稅臨界點(diǎn)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目不含稅銷(xiāo)售總額為X，房地產(chǎn)行業(yè)增值稅稅負(fù)率通常為5%，城市建設(shè)維護(hù)稅稅率為7%，教育費(fèi)附加稅率為3%，地方教育費(fèi)附加稅率為2%，扣除項(xiàng)目總額為A，全部扣除項(xiàng)目金額為：A+X×5%×(7%+3%+2%)；增值率必須小于20%，才可享受免稅政策，即：[X-(A+0.6%X)]/(A+0.6%X)20%，解得X1.2087A。房地產(chǎn)的銷(xiāo)售額不能超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的1.2087倍，企業(yè)才可以享受免繳土地增值稅的優(yōu)惠政策。2.超過(guò)免稅臨界點(diǎn)后，利潤(rùn)隨價(jià)格提高而提高的臨界點(diǎn)企業(yè)想提高利潤(rùn)，往往會(huì)通過(guò)提高房產(chǎn)價(jià)格這一途徑，但若是需要繳納的增值稅、土地增值稅和稅金及附加高于只有提價(jià)的部分，企業(yè)的利潤(rùn)并不會(huì)隨著價(jià)格的提高而提高，那么提價(jià)反而得不償失。設(shè)售價(jià)提高Y，即售價(jià)為X+Y，繳納的增值稅為5%×(X+Y)，稅金及附加為5%×(7%+3%+2%)×(X+Y)，全部扣除項(xiàng)目金額=A+0.6%×(X+Y)，增值額=X+Y-[A+0.6%×(X+Y)]=0.994×(X+Y)-A。如果增值率低于50%，土地增值稅適用30%的稅率，應(yīng)納土地增值稅=[0.994×(X+Y)-A]×30%=0.2982×(X+Y)-0.3A；相對(duì)于免稅的稅收優(yōu)惠，如果想要提高售價(jià)后利潤(rùn)也隨之增加，必須使售價(jià)增加額大于稅收成本增加額。也就是：Y0.2982×(X+Y)-0.3A+5.6%Y，即：X+Y1.4618X-0.4645A；又因?yàn)榇藭r(shí)增值率為20%，必然有X1.2087A，可以推出：X+Y1.3024A；增值率低于50%的臨界點(diǎn)：{X+Y-[A+0.6%(X+Y)]}/[A+0.6%(X+Y)]50%，即X+Y1.5136A。由此可見(jiàn)，從稅收的角度考慮，房地產(chǎn)企業(yè)確定房地產(chǎn)售價(jià)的時(shí)候應(yīng)遵循以下思維方式：房地產(chǎn)的銷(xiāo)售額等于扣除項(xiàng)目金額的1.2087倍，才可以享受免繳土地增值稅的優(yōu)惠政策，取得這個(gè)階段的最大利潤(rùn)；房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)情況判斷可進(jìn)一步提高售價(jià)，扣除項(xiàng)目金額的1.3024倍應(yīng)小于售價(jià)產(chǎn)品售價(jià)，同時(shí)扣除項(xiàng)目金額的1.5136倍應(yīng)大于產(chǎn)品售價(jià)。

此時(shí)土地增值稅率為30%，在此范圍內(nèi)，呈現(xiàn)提高售價(jià)而利潤(rùn)隨之提高的態(tài)勢(shì)，否則計(jì)征土地增值稅將進(jìn)入40%的稅率，企業(yè)售價(jià)必然提高，需要企業(yè)做好市場(chǎng)調(diào)查是否可以進(jìn)一步提高售價(jià)。房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)可以根據(jù)該籌劃思路，結(jié)合市場(chǎng)需求來(lái)確定售價(jià)并對(duì)定價(jià)實(shí)施納稅籌劃，盡可能減少企業(yè)自身的稅賦水平。案例：H房地產(chǎn)公司現(xiàn)有待售住宅業(yè)態(tài)1萬(wàn)平方米，檔次相近或者距離項(xiàng)目1公里內(nèi)的地產(chǎn)項(xiàng)目售價(jià)均為12000元—13000元范圍內(nèi)，H房地產(chǎn)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查預(yù)計(jì)該住宅可按每平方米13000元進(jìn)行銷(xiāo)售。該項(xiàng)目施工建設(shè)費(fèi)用約為2600萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)成本為4000萬(wàn)元，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及銷(xiāo)售成本共計(jì)約為1500萬(wàn)元。那么，在這個(gè)項(xiàng)目上，H房地產(chǎn)公司應(yīng)該怎樣確定房屋售價(jià)呢?籌劃分析：扣除項(xiàng)目總額A=4000+2600+1500+(4000+2600)×20%=9420萬(wàn)元，免稅臨界點(diǎn)=1.2087×9420=11386元，則含增值稅免稅臨界點(diǎn)=11386×(1+9%)=12410.74元。那么按照每平方米售價(jià)12404元計(jì)算，即不含稅價(jià)格11380元，H公司總銷(xiāo)售收入為11380萬(wàn)元，稅金及附加=11380×5%×(7%+3%+2%)=68.28萬(wàn)元，增值率=(11380-9420-68.28)/(9420+68.28)=19.94%20%，可享受免征土地增值稅。稅后利潤(rùn)=(11380-4000-2600-1500-68.28)×(1-25%)=2408.79萬(wàn)元。如果H公司定價(jià)每平方米售價(jià)13000元計(jì)算，即不含稅價(jià)格11927元，H公司總銷(xiāo)售收入為11927萬(wàn)元；稅金及附加=11927×5%×(7%+3%+2%)=71.56萬(wàn)元，增值率=(11927-9420-71.56)/(9420+71.56)=25.66%50%，適用于30%的土地增值稅率，土地增值稅=(11927-9420-71.56)×30%=730.63萬(wàn)元。稅后利潤(rùn)=(11927-4000-2600-1500-71.56-730.63)×(1-25%)=2268.61萬(wàn)元。通過(guò)兩個(gè)定價(jià)的測(cè)算可以得知，雖然H房地產(chǎn)公司按12404元/平方米銷(xiāo)售房屋，收入總額相對(duì)較低，稅負(fù)也低，但是企業(yè)可獲取的利潤(rùn)卻較為可觀。售價(jià)每平方米13000元雖然高，但相應(yīng)的稅負(fù)較高，企業(yè)可獲取的利潤(rùn)卻遠(yuǎn)不如定價(jià)低的方案的利潤(rùn)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在確定售價(jià)的時(shí)候，不僅需要結(jié)合市場(chǎng)的需求及熱度，也需要平衡稅負(fù)的影響，以此追求企業(yè)利益最大化。

(二)銷(xiāo)售收入的轉(zhuǎn)移的納稅籌劃我國(guó)目前的土地增值稅采用超率累進(jìn)稅率，稅率最低30%，最高可達(dá)60%，根據(jù)土地增值稅可以享受的稅收優(yōu)惠，如果普通住宅增值稅低于20%可以免征土地增值稅。那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以考慮增加銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，通過(guò)對(duì)收入的分段從而使每段的收入都處于低增值率從而享受免征土地增值稅的優(yōu)惠政策。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮新增獨(dú)立法人地位的銷(xiāo)售公司，房地產(chǎn)企業(yè)按照籌劃后的定價(jià)銷(xiāo)售房屋給銷(xiāo)售公司，銷(xiāo)售公司再根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格銷(xiāo)售給第三方，則可以成功將一項(xiàng)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)進(jìn)行拆分從而使房地產(chǎn)項(xiàng)目適用的土地增值稅稅率降低。需要考慮的是，納稅籌劃的成本在此籌劃中應(yīng)當(dāng)關(guān)注，如設(shè)立銷(xiāo)售公司的成本是否過(guò)高，而使納稅籌劃的利潤(rùn)得不償失。銷(xiāo)售方式要結(jié)合企業(yè)的具體情況合理運(yùn)用，才能達(dá)到比較好的籌劃效果。

(三)銷(xiāo)售收入分解的納稅籌劃隨著消費(fèi)者消費(fèi)水平的不斷提高，也為了節(jié)省裝修房屋的時(shí)間與精力，同時(shí)考慮到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)統(tǒng)一采購(gòu)節(jié)省了大量物流、倉(cāng)儲(chǔ)和人力等中間環(huán)節(jié)的費(fèi)用，越來(lái)越多的消費(fèi)者更傾向于精裝修住房。在進(jìn)行房產(chǎn)銷(xiāo)售前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可投資成立一家裝修子公司，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)為毛坯房進(jìn)行精裝修。那么在銷(xiāo)售時(shí)，可以將銷(xiāo)售收入分解，一份合同是房地產(chǎn)公司按毛坯房的價(jià)格簽訂的房屋銷(xiāo)售合同，另一份是裝修子公司與客戶(hù)按精裝修的價(jià)格簽訂的房屋裝修裝潢合同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納土地增值稅只用按照銷(xiāo)售合同上的銷(xiāo)售價(jià)格計(jì)算，那么可以減少一部分土地增值稅，以及收入相應(yīng)的稅金及附加。同時(shí)因裝修子公司的裝修裝潢合同不屬于土地增值稅的征收范圍，這部分的收入不需要繳納土地增值稅。兩家公司綜合來(lái)看，銷(xiāo)售收入的分解不僅減少了土地增值稅，也降低了稅金及附加，減少了企業(yè)的納稅成本。