房地產規(guī)劃設計精選(九篇)

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第1篇：房地產規(guī)劃設計范文

關鍵詞：房地產項目；設計管理；管理研究

1 引言

最近幾年，我國的房地產行業(yè)迅速的發(fā)展，同時人們對房地產的設計和質量都非常的重視，所以在近期的房地產開發(fā)中，人們對房地產對項目本身的規(guī)劃和設計也越來越重視，因為只有提高了房地產項目的規(guī)劃設計和管理們才能更好的保證我國的房地產行業(yè)得以健康平穩(wěn)的發(fā)展。

2 房地產項目規(guī)劃設計管理的目標及任務

2.1 設計流程管理

設計流程管理通常就是指在已經(jīng)確定了開發(fā)計劃之后對每個環(huán)節(jié)的具體工作進行更加有效的管理，這樣做的一個最為主要的目的就是對各個環(huán)節(jié)的具體工作流程和相關人員的安排進行調整和確認，這樣才能保證每一個數(shù)額及管理人員都能了解自己在工作中的職責，同時還要做好相應的協(xié)調和分配工作，同時也將設計的具體思想灌輸給設計管理人員，也在這一過程中將各個環(huán)節(jié)的工作都進行嚴格的規(guī)定和規(guī)范，這種管理方式和傳統(tǒng)的方式相比更加的系統(tǒng)和科學，按照設計過程中總體目標的要求，將每一個環(huán)節(jié)應該完成的工作都逐一落實到個人，這樣也便于對各個環(huán)節(jié)的管理職責進行進一步的劃定和確認，同時也可以根據(jù)實際的情況來對每個過程中需要的資源進行合理的分配。因此設計流程的管理是對項目開發(fā)的整個過程都進行嚴格的監(jiān)管，這樣才能更好的保證施工電費合理性，設計的過程中也不只是就有一套模式，因為每一個房地產的具體情況都是不一樣的，所以不能全部使用一種設計方法，但是這些方法中有一點是相同的，就是在設計的過程中都會將整個流程細分成幾個部分，只有做好這項工作，才能為提高管理的整體質量提供更好的條件。

2.2 設計進度管理

對整個房地產行業(yè)而言，占領優(yōu)勢的地位是非常關鍵的，所以工程設計的進度對企業(yè)的經(jīng)濟效益會產生十分重大的影響。此外，因為在項目的開發(fā)和設計的初期階段并沒有一個專門的監(jiān)管部門，所以企業(yè)要靠自身的力量去實行計劃管理，按照項目設計的總體目標來對各個部門進行組織和管理，同時研究出一個最為合理科學的管理和設計方案，按照既定的規(guī)劃區(qū)展開工作是工作的一項重要的前提和基礎，但是之后的過程也是十分重要的，而設計后期的具體情況，應該指派專業(yè)性非常強的管理人員進行審核，將實際的施工情況和計劃進行詳細的對比和分析，提出切實可行的解決方案，這樣才能切實的保障設計按時完成。

2.3 設計質量管理

項目設計的水平和質量基本就決定了工程施工的質量，但是當前很多房地產商都對這一點沒有非常深刻的認識，而對工程的施工階段非常的重視，在當今這樣的社會，這種觀念是需要轉變的，這是由于施工階段就是將之前所有的計劃都付諸實踐的階段，工程的施工是按照之前的設計和規(guī)劃進行的，所以如果沒有非常完備的設計方案就不要輕易的進行施工，所以對設計進行嚴格的管理和監(jiān)督也是十分重要的，在這一過程中，只有不斷將的加強質量方面的管理，才能更好的保證設計的品質，在這一過程中要加強監(jiān)督機制的建設，同時還要在施工之前做好施工圖紙的會審工作，防止因為施工圖紙設計的問題給后期的施工造成一些不必要的困擾，同時還要在修改方案的過程中將成本控制在一個合理的范圍內。

3 規(guī)劃設計管理組織結構注意要素

3.1 統(tǒng)一安排

對于一些實力相對比較弱的企業(yè)來說，因為其自身缺乏管理能力，技術方面也存在著非常明顯的不足，所以在實際的工作中也無法安排更多高水平的人員加入到設計工作中，這個時候就需要聘請一些經(jīng)驗豐富，專業(yè)技能非常好的監(jiān)管人員對設計質量進行有效的監(jiān)督，同時監(jiān)督的內容也應該更加的全面，主要包括景觀、裝修和通信等同時還要對項目設計過程中的質量因素和成本因素以及進度因素都要進行嚴格的控制，對所有的設計部門都應該加強管理。

3.2 分工明確

由于房地產涉及的部門眾多，通常是許多部門共同參與一個項目，而因為這些部門的職能不同，所以對于項目的要求標準也不一樣，因此應該從各部門的要求出發(fā)，將各個部門的需求條件進行整合，事先做好項目的統(tǒng)一規(guī)劃，避免工程建設之后因為無法滿足部門要求而重新建設造成的資源浪費。所以設計管理組織結構組合性質的確立要按照以上所說，滿足各部門的需求，并且有能力進行統(tǒng)一的管理?？梢砸勒章毮苁降慕M織結構，在各部門上設立總經(jīng)理，對以下會計部、市場部、設計部等部門進行統(tǒng)一管理，總經(jīng)理負責協(xié)調各部門之間的矛盾，確保建設工作的順利開展。

3.3 調動積極性

房地產綜合眾多的工程建設領域，給排水、幕墻、景觀園林等，這些項目的承包商有豐富的施工經(jīng)驗，并且參與眾多的施工過程，因此在設計工作中取得他們的幫助不僅可以提高設計的質量，也可以增加設計的實用性，確保設計與施工沒有偏差太多。

4 房地產項目設計階段的成本控制要求

4.1 重要環(huán)節(jié)階段

建設工程造價管理涉及到建設項目的各個階段和環(huán)節(jié)，建筑項目設計分成三個階段：方案階段、擴初階段和施工圖階段，在每個階段形成文件時應及時由造價控制部門編制相應的概算、預算，供設計管理部門及時地進行細化并分散到各專業(yè)分項中。要研究材料和施工條件等進行多方案經(jīng)濟比較，尤其是外立面材料與造型的選擇，從而降低每個構件的造價。而在機電系統(tǒng)選型時不僅要考慮到初期投資，還要考慮運行成本和設備維護費用，因此需要進行綜合技術經(jīng)濟評估，一定要正確處理好建筑藝術、技術先進與經(jīng)濟合理之間的對立統(tǒng)一關系。

4.2 注重風險的把控

在房地產開發(fā)項目方案設計階段同時要對項目風險進行管理和控制。有的房地產開發(fā)公司對項目制定的績效目標不現(xiàn)實，在實施過程中會帶來進度風險。委托或篩選設計公司過程也隱含著風險，對設計公司的了解及分析不夠深入，不能取長補短的話往往會造成結果與期望值相差甚大，或者是最初成果無法深化等。在方案決策過程中對技術的選用也存在諸多的風險。只要項目公司有項目風險意識，對項目作風險定性分析，就可以做到預防在先。從而使設計階段和后續(xù)施工工作進行順利。

結束語

房地產規(guī)劃設計涉及面廣，開展起來有一定的難度，但由于其對整個房地產業(yè)的重要性，因此需要不斷的完善相關管理，結合項目施工的實際情況進行規(guī)劃設計，在遵循法律法規(guī)的前提下，為業(yè)主提供更優(yōu)質的服務。

參考文獻

[1]滕永紅.房地產項目規(guī)劃設計管理措施的若干研究[J].黑龍江科技信息，2010（26）：33-34.

[2]徐龍建.房地產賬務的另類設計[J].互聯(lián)網(wǎng)周刊，2005（44）：82.

第2篇：房地產規(guī)劃設計范文

關鍵詞：房地產項目規(guī)劃設計管理

房地產設計管理直接關系著房地產項目的成敗，由于設計管理的疏忽會導致建設項目進度緩慢、工程停滯、成本盲目增加甚至產品質量嚴重受損。當這些事發(fā)生時開發(fā)商往往把責任全部推到設計公司的頭上，認為設計公司配合不積極，方案總不能達到甲方滿意，施工圖設計不負責任，二次設計多，造成設計變更、工程洽商頻繁出現(xiàn)增加無法控制的成本漏洞。其實房地產項目的設計工作的混亂責任完全在開發(fā)商自身的管理。但這其中有很少一部分是開發(fā)商自己項目管理團隊成員，大多工作都是通過承包和采購的形式完成的，而設計工作是貫穿項目始終的，對設計公司合理準確的采購，對設計工作進行精確規(guī)劃、嚴格管理對房地產項目的順利進行至關重要。

一、規(guī)劃設計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。

這應該是最高原則。樓盤建成是讓人住的，要住七十年，業(yè)主花幾十萬買一套住房，你必須對住戶的七十年(幾乎是一輩子!)負責。許多規(guī)劃設計在簡單潦草倉促完成的同時，給住戶留下的是長期的隱患。如小區(qū)主入口在主干道上，人車混流；而主入口旁邊不遠又是一個紅綠燈十字路口，一旦紅燈亮起，排隊的車輛即可一直排到小區(qū)主入口，假若旁邊還有公交車輛的車站，可以想象將來小區(qū)業(yè)主的車輛出入會遇到多少麻煩!把車輛入口改為另一個地方，做到人車分流。這些細節(jié)看起來是小事，其實有大隱患，萬萬不可等閑視之?！耙?guī)劃方案無小事”，一個細節(jié)留下麻煩，住戶會抱怨一輩子。這種細節(jié)就顯示出設計師有沒有從用戶的方便舒適角度考慮問題，只是簡單地從平面布局的美學效果出發(fā)做設計，犯了一條大忌。

二、設計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西。

項目定位是一個項目的根本大綱，框定了規(guī)劃設計的方向，背離定位就會做出完全不能用的方案。如定位是中小戶型的白領社區(qū)，價位適中，檔次中等，但如做出了一個出人意料的中庭園林景觀設計，作出幾千上萬平方米的中庭，在里面布置什么“地中?！?、“愛琴?！?、“波羅的?！?，連成一個完整的水系，加上噴泉、疊水、幾個水幕墻，這就完全是頂級豪宅的景觀設計!我們粗略計算一下，每平方米的造價要幾百元，而物業(yè)的運轉費用更高得可怕，這樣一個中檔小區(qū)，向業(yè)主收取的物業(yè)費是很有限的，而單只是水景的運轉費用，一年就需付出幾十萬元!誰來承擔這筆費用?這就是設計師背離項目定位的情形。

現(xiàn)在物業(yè)已經(jīng)成為樓盤項目成敗的一個重要方面，“買不買房看環(huán)境，掏不掏錢看戶型，滿不滿意看。”以前設計方案是不考慮物業(yè)的，而現(xiàn)在策劃項目時就必須提前考慮物業(yè)的各種問題。如以一個湖為中心，湖周圍一圈是獨棟別墅，別墅是多層住宅，再是小高層住宅。設計師的想法很簡單：讓別墅的業(yè)主最接近湖景，可以從客廳、臥室的落地玻璃窗內直接欣賞湖光水色。他沒有考慮到：這個湖不是別墅業(yè)主獨享的，而是小區(qū)全體業(yè)主共享的，那些住在多層、小高層的業(yè)主要去湖邊散步游玩時，都要從別墅的花園、門前甚至窗前走過才能到達湖邊，別墅的業(yè)主經(jīng)常受到這種門前屋后紛紛來去的干擾，個人隱私無法得到有效保護。

四、計在條件許可的前提下，應該盡量考慮項目的方便。

在規(guī)劃設計上有兩個基本要求，一個是賣點，一個是賣相。賣點要實在，如最大的賣點是戶型設計，所有的戶型都必須精心推銷，戶型面積必須趨向于實用化，中戶型基本上以大廳小房為主，大戶型通過增加房間數(shù)目、強化功能空間的手段達到效果；戶內公共走道、室內走道、樓宇邊角等公共空間減少，比以前更講究如何充分利用每一寸空間；功能設計更趨完善。

五，劃設計除了遵循專業(yè)規(guī)范以及技術要點之外，還應盡量考慮中國傳統(tǒng)建筑景觀學說的基本禁忌。

一般來講，容積率、建筑密度、綠化率等技術要點都是規(guī)定死的，只能在這些前提下做規(guī)劃設計。但傳統(tǒng)建筑景觀學說，很多設計師都不大了解，所以經(jīng)常在這方面出問題。另外，在樓盤規(guī)劃和戶型設計方面，關于路沖、角沖、門沖等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，關鍵在于設計師必須懂得這些基本禁忌。

一般來說：“一個項目成敗的70％在于前期策劃。”這個前期策劃中，所有關于項目定位，目標消費群定位、價格定位、概念定位等等重要的理念，其實全都在規(guī)劃設計方案里體現(xiàn)出來。開發(fā)商的投資，策劃公司的心血，也都凝聚在規(guī)劃設計方案中。所以在規(guī)劃設計方面精益求精，是保證項目成功的必備前提。許多項目在規(guī)劃設計上費了兩三年的功夫，最后一舉成功，絕對不是偶然的。

六、發(fā)展商與建筑商的關系

在市場經(jīng)濟環(huán)境下，發(fā)展商面對的是使用者市場，發(fā)展商要迎合使用者的口味；建筑師面對的是開發(fā)商的市場，建筑師自然要迎合開發(fā)商的口味。建筑師是開發(fā)商的設計顧問，在均衡開發(fā)項目與社會、經(jīng)濟、城市、技術、環(huán)境等各方面為開發(fā)商定位平衡點；開發(fā)商也是建筑師市場顧問，在提供精確的市場化對建筑設計的要求后，使建筑師的創(chuàng)作最終切合使用者需求的脈搏。

七，選好建筑師的技巧

建筑是缺陷的藝術，大樓建好，交工驗收后，總留下不少的缺陷和不足。有的設計不當，影響使用；有的設計考慮不周，使發(fā)展商的良苦策劃難以實現(xiàn)。發(fā)展商以贏利為目的，設計水平的好壞，直接影響商品房的銷售及經(jīng)濟利益的實現(xiàn)。因此，從一開始就應該選好建筑師。選建筑師的原則：不重關系重能力；不重價錢重質量；不單看單位，還要看個人(業(yè)績、經(jīng)驗、當面交談)

八，發(fā)展商與建筑師的交流

發(fā)展商與建筑師在相互信任、彼此依賴的基礎上著重注意如下：建筑師必須加強口頭表達能力，增強理論；建筑師必須有組織協(xié)調能力，并在設計過程中記錄下所有重要的談話內容、方能明確發(fā)展商的觀點和意圖；開發(fā)商應當給予相應寬松的創(chuàng)作環(huán)境，應尊重設計的專業(yè)性，不要盲目加以意見，左右設計師。

前期工作是創(chuàng)作的源泉，交流與溝通的多少在一定程度上決定設計成功與否，也關系到項目建設的是否順利。因此，設計的前期階段，建筑師應主動和開發(fā)商聯(lián)系溝通，盡量去挖他們的想法，把零散、混亂的思路變成條理清晰的構思，從專業(yè)技術的角度給予轉化和升華。

建筑師還必須協(xié)調和和統(tǒng)領各個工種的關系，加強相互的溝通和協(xié)調，使建筑設計在建設工程中不斷完善和落實。為減少建成與原設計的差距，建筑師必須始終不懈貫徹設計意圖，了解不同工種的配合。這也是一個建筑師綜合能力的體現(xiàn)。

九，策劃師與建筑師

第3篇：房地產規(guī)劃設計范文

關鍵詞：房地產開發(fā)拿地前；規(guī)劃概念方案；設計

Abstract: the real estate developers to take before the concept planning scheme design in the real estate development process appear extremely important, it can be for developers to provide more professional advice, that it was well enough before project the cornerstone of the anticipation. This article through the case that from the project analysis, planning concept design, design difficulties and suggestion and so on aspects elaborated how to begin the real estate development planning scheme design concept, and put forward the corresponding professional advice and Suggestions.

Keywords: real estate development to take before; Planning concept plan; design

中圖分類號：S611文獻標識碼：A 文章編號：

1. 前言

房地產開發(fā)前期拿地階段，規(guī)劃設計人員根據(jù)當?shù)匾?guī)劃局出具的規(guī)劃條件，初排設計方案，同時給予專業(yè)的意見和建議，讓開發(fā)商拿來作為參考，甚至可以結合成本專業(yè)給方案做個經(jīng)濟測算，讓開發(fā)商對項目有個預先較為準確的判斷，這在現(xiàn)如今房地產形勢越來越嚴峻的非常時期，顯得尤為重要。

2.項目分析—洛陽某項目

2.1項目簡述

項目位于洛陽市，地塊東側道路紅線寬30米，南側道路紅線寬95米，西側道路紅線寬30米，北側道路紅線寬65米，中間有一條洛宜路穿過。地塊共分為三個小地塊，各項指標如圖所示，其中1地塊和2地塊指標可以平衡。

2.2項目現(xiàn)場考察

項目地塊南側是城市主干道；西側是在建樓盤，為80-100米高層住宅，從規(guī)劃圖紙上看，該樓盤東側沿街設了商鋪；地塊東側為某科研樓，據(jù)當?shù)厝朔答仯矫苄砸筝^高；地塊北側是洛陽的母親河洛河，將來會改造成濕地公園。

2.3項目制約因素

規(guī)劃條件制約

1地塊和2地塊：用地面積（1地塊66274m2，2地塊40335m2），用地性質R2/C2（二類居住用地兼容商業(yè)服務業(yè)用地），容積率3.0～3.5，建筑密度15%～25%，綠地率不小于35%，建筑限高100米，日照要求滿足大寒日3小時；

3地塊：用地面積33252m2，用地性質：C6（科研用地），容積率3.5～4.0，建筑密度25%～35%，綠地率不小于35%，不限高。

3.規(guī)劃概念方案設計

3.1 總平面設計

規(guī)劃布局注重中軸對稱和空間圍合，體現(xiàn)較強的儀式感和層次感。

地塊容積率較高，考慮純高層系列，間距需滿足當?shù)爻鞘幸?guī)劃技術管理規(guī)定以及日照要求。洛宜路將地塊分割成南北兩個組團，為提高項目品質，兩個組團分別考慮較大的中心景觀區(qū)域，可結合會所、泳池等設計。

交通組織上考慮完全的人車分流，車行從小區(qū)直接進入地下車庫，不進入地面園區(qū)，人行主入口考慮在洛宜路中間位置設置，南北兩個地塊形成呼應與貫通，同時結合小區(qū)入口設置大堂，讓業(yè)主步行通過大堂進入園區(qū)，提升園區(qū)整體品質，創(chuàng)造一種歸屬感和尊貴感。

根據(jù)前期市場調研，該片區(qū)的商業(yè)比重偏低，因此該地塊應適當多的布置商鋪，一方面可以提升片區(qū)配套，另一方面從房地產銷售角度考慮，商鋪去化率會相對較高。沿街商鋪考慮在地塊西側、北側以及洛宜路兩側布置，西側商業(yè)可以跟現(xiàn)已在建的其他樓盤形成商業(yè)氛圍，北側商業(yè)可以吸引洛河濕地公園的人流，中間道路兩側營造內街氛圍，東側由于相鄰的科研樓私密性要求較高，不適宜布置商業(yè)。

3.2空間設計

建筑點板結合，組團考慮較大的中心景觀區(qū)域；整個地塊沿中間道路兩側建筑較低，營造較為舒適的內街氛圍，然后往南往北分別逐步遞升，整體空間高低錯落，通過起伏變化，達到較好的天際線效果。

整個園區(qū)建筑底層架空，可將景觀延伸進來，避免高層建筑給人帶來的壓迫感，同步提升項目品質。

4.設計難點及建議

4.1 難點

項目規(guī)劃條件中對容積率的要求較高，特別是1地塊和2地塊要求3.0～3.5，經(jīng)過初步測算，在保證較好項目品質的前提下，要做到容積率下限3.0有一定難度；日照要求滿足大寒日滿床日照3小時以上，對南北間距要求較高，從側面限制了容積率；項目地處相對較為偏僻，設計時要考慮與周邊道路的關系，創(chuàng)造宜人的街景效果。

4.2 建議

針對1地塊和2地塊容積率做不足的情況，建議房地產開發(fā)前期人員與當?shù)匾?guī)劃局進行溝通與協(xié)商，是否可變更規(guī)劃條件，不然建議開發(fā)商慎重拍地；建議開發(fā)商成本專業(yè)人員對該項目進行經(jīng)濟測算，為公司提供較為全面的參考，拍地時有個心里有底；建議營銷公司等介入，做充足的市場調研，以明確定位，如：住宅地塊戶型配比、客戶群體、科研地塊定位等，對項目有個更為完整的預判；建議配合園區(qū)服務體系，做適當面積的配套設施，以提升園區(qū)整體價值。

5.小結

第4篇：房地產規(guī)劃設計范文

好房地產開發(fā)項目工程管理工作。房地產開發(fā)項目是一項周期性較長且較為復雜

的工程，需要做好項目工程管理才能逐步實現(xiàn)房地產經(jīng)濟、社會、生態(tài)和諧的統(tǒng)

一。本文分析了房地產工程的開發(fā)管理及其規(guī)劃。

關鍵詞：房地產；工程管理；規(guī)劃研究

中圖分類號：F293文獻標識碼：A

一、房地產開發(fā)項目工程管理的意義

1、房地產開發(fā)項目工程管理的意義在于對建筑施工單位在日常施工環(huán)節(jié)進

行監(jiān)督與控制，使其嚴格按照設計標準與設計要求進行施工。項目工程管理不僅

僅能對建筑施工單位施工質量進行監(jiān)督，還能對施工工期進行宏觀的控制，在保

證施工質量的前提下，一定程度上縮短施工工期，降低施工成本。房地產開發(fā)項

目工程管理主要包含了4個方面，即項目質量管理、項目進度管理、項目成本管

理與項目安全管理。

2、房地產開發(fā)項目工程管理的根本在于提升房地產開發(fā)項目的工程質量，

提高房地產項目的實際經(jīng)濟收益。高質量的房地產開發(fā)項目工程管理，能夠有效

促進房地產施工企業(yè)嚴格按照設計及施工標準進行施工，保證施工質量，實現(xiàn)房

地產公司獲得最大經(jīng)濟效益的目的。

3、在實際房地產開發(fā)項目施工過程中，由于建筑類型與用途的不同，施工

方案與技術也存在一定的差異。如果沒有房地產開發(fā)項目工程管理作為宏觀的調

控手段，不僅會降低施工的質量，也會延長施工工期，不利于房地產公司獲得最

大的經(jīng)濟效益。

二、房地產開發(fā)項目工程管理要點

1、重視項目規(guī)劃設計

規(guī)劃設計是房地產開發(fā)建設的源頭，作為房地產開發(fā)建設應該十分重視這一

重要環(huán)節(jié)。在市場經(jīng)濟條件下，房地產開發(fā)企業(yè)要保（持）證自己所開發(fā)的產品

適應市場需要，具有一定的競爭能力,就必須具有超前意識。所謂超前意識,就是

要從高起點起步,充分考慮人們對房屋產品和居住環(huán)境要求的不斷變化,要從房

屋的使用功能、項目的合理布局、建設造型、建設材料的選用、室外環(huán)境的布置、

開發(fā)項目的安全舒適程度等多方面考慮。因為,一個房地產開發(fā)項目的建設,需要

幾年的時間,但其使用周期卻長達幾十年,甚至上百年?？茖W的發(fā)展、技術進步、

經(jīng)濟增長、生活水平的提高,使購房人對居住和工作環(huán)境及質量的要求不可能停

留在原有的水平上。作為房地產,亦稱不動產,水電氣等配套設施、安全防范設施

設備、綠化布置方案、消防設施設備的配置、垃圾處理方式等諸多細節(jié)均要考慮

周全?？傊?規(guī)劃設計階段,開發(fā)建設企業(yè)應該請諸多方面的專家,當然也應該包

括物業(yè)管理方面的專家,從有利于投資、綜合開發(fā)、合理布局、安全使用和國家

有關規(guī)劃設計規(guī)范的要求等多方面,科學的規(guī)劃設計出適合市場需求的合格項

目。

2、不斷規(guī)范建設項目合同管理

建設項目合同是指項目開發(fā)主體與勘察、設計、施工、材料供應等單位，為

完成一定的建設工程任務而簽訂的一種經(jīng)濟合同，其內容包括對施工合同、分包

合同、買賣合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭議。

在房地產開發(fā)過程中，每個樓盤的施工進度、質量和成本決定了資金回收的速度、

企業(yè)產品的自有生命周期和企業(yè)的獲利空間。項目在開發(fā)過程中的施工進度、質

量和成本控制歸根到底都是通過各種合同的履行來實現(xiàn)的。加強對施工前簽訂的

施工合同進行管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。

3、加強施工階段的質量控制

明確質量目標房地產開發(fā)項目的質量目標確定與項目投資人的開發(fā)項目戰(zhàn)

略和產品策劃定位有關,同時與項目的進度控制、成本控制處于一個相同優(yōu)先級。

因此,項目開發(fā)的質量目標必須適合項目本身的特點。目標過低,會對項目帶來傷

害,失去市場競爭力；過高會造成投入成本加大,綜合開發(fā)績效降低。那么,如何

準確地確定質量目標?首先,要進行質量投入的收益和費用分析,要樹立開發(fā)項目

全壽命周期成本觀念。適當增加項目的一致成本,減少非一致成本；適當增加預

防成本,大力降低事故成本。

4、加強項目成本管理

施工階段成本控制的關鍵，一是合理控制工程洽商，二是嚴格審查承包商的

索賠要求，三是做好材料的加工定貨。由開發(fā)企業(yè)引起的變更主要是進度計劃變

更、設計變更、工程項目變更和施工條件變更?？刂谱兏年P鍵在于開發(fā)商，應

建立有關工程簽證的管理制度，明確工程、預算等有關部門、有關人員的職權和

分工，確保簽證的質量，杜絕虛假不實的簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的準確，

首先要強調辦理工程簽證的及時性；其次，對簽證的描述要求準確，要求隱蔽簽

證要以圖紙為依據(jù)，并且標明被隱蔽部位、項目和工藝、質量的完成情況，若被

隱蔽部位的工程量不能在圖紙上確定，還要標明幾何尺寸及附上簡圖。對施工圖

以外的簽證，必須寫明事由、時間、地點、原始數(shù)據(jù)或幾何尺寸及照片資料等，

不允許籠統(tǒng)地簽注工程造價和工程量。在簽證發(fā)生后應根據(jù)合同規(guī)定及時處理，

審核應嚴格執(zhí)行國家定額與有關規(guī)定，不得隨意變通。同時要加強預見性，和盡

量減少簽證發(fā)生。

三、規(guī)劃管理

規(guī)劃管理就是對規(guī)劃設計過程的管理，房地產開發(fā)企業(yè)將建筑樓盤的規(guī)劃設

計委托給相應設計單位來完成就必然要對規(guī)劃設計的成本、進度及目標進行控制

和管理。房地產企業(yè)可建立或采用規(guī)劃管理系統(tǒng)來對規(guī)劃設計進行管理。即規(guī)劃

管理應用軟件與規(guī)劃設計軟件是相對獨立的“兩套”專業(yè)化軟件，前者面向的是

“管理”，后者面向的是“設計”。規(guī)劃管理和規(guī)劃設計關系非常密切，規(guī)劃管理

系統(tǒng)建設的重要目標之一就是提高規(guī)劃設計成果審查和管理水平。規(guī)劃管理信息

系統(tǒng)與規(guī)劃設計關系的核心是：保證規(guī)劃設計成果滿足工程項目規(guī)劃的要求，通

過計算機提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設計管理的水平，要做的具體工作包含

以下幾點：

1、開發(fā)商對于工程項目的規(guī)劃設計要點、原則進行確定，作為管理系統(tǒng)中

輸入要件，在規(guī)劃完成后要對規(guī)劃方案進行檢驗與評估，適當?shù)夭扇》答伡靶拚?/p>

的控制方式進行調整，并最終選擇設計方案。

2、規(guī)劃管理應盡量減少對規(guī)劃設計工作習慣的改變。為了可以在計算機中

自動計算、查詢、分析各種規(guī)劃指標，需要將以前面向制圖的規(guī)劃圖，改成面向

GIS空間分析的數(shù)字化規(guī)劃圖。但是，應該盡量減少對規(guī)劃設計人員原有工作習

慣的改變，可以只對需要計算的要素提出標準要求，要求規(guī)劃設計人員在制作這

些圖層時，按照一定的圖層分層和編碼進行設計，其他要素包括一些修飾性的圖

素可以放寬要求。

3、提出合理的規(guī)劃設計分層編碼標準。由于目前許多規(guī)劃設計單位都使用

AutoCAD進行規(guī)劃設計，因此需要根據(jù)上述原則，在已有國家標準、部門標準、

地方標準的基礎上建立一套完整的《規(guī)劃圖AutoCAD分層標準》，向有關的規(guī)劃

設計單位發(fā)放。同時，制定相應措施，保證房地產開發(fā)企業(yè)及規(guī)劃管理部門可以

使用規(guī)劃管理信息系統(tǒng)對設計單位提交的規(guī)劃設計方案進行審查。

4、通過計算機進行規(guī)劃設計成果審查。如果規(guī)劃設計單位報送上來的設計

方案符合系統(tǒng)規(guī)定的一定的格式標準，規(guī)劃管理系統(tǒng)可以將規(guī)劃圖導入系統(tǒng)，與

地形圖、管線圖等圖層進行疊加顯示，同時可以對規(guī)劃設計方案進行指標計算、

比較，進行查詢、統(tǒng)計、分析等。

結束語

綜上所述，房地產開發(fā)企業(yè)項目管理與規(guī)劃是一項極為復雜，卻十分嚴重的

工作。因此，只有做到各環(huán)節(jié)緊密銜接、互相配合、協(xié)調發(fā)展,才能完成項目,

并取得較高的經(jīng)濟效益及社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。

參考文獻

第5篇：房地產規(guī)劃設計范文

關鍵詞：房地產； 建筑工程項目； 項目管理； 協(xié)調；平衡

中圖分類號：TU71

文獻標識碼：B

文章編號：1008-0422(2008)05-0149-02

1前言

近年來，房地產業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位日趨重要，它的迅猛發(fā)展已使其成為了國民經(jīng)濟的支柱產業(yè)。從產業(yè)的發(fā)展史來看，我國的房地產業(yè)仍然處于成長期，仍然處于以市場化、產業(yè)化、專業(yè)化的房地產生產和供應機制取代傳統(tǒng)的、自給自足的生產方式的轉軌期。房地產的工程管理工作正逐步走向完善化、成熟化。房地產開發(fā)經(jīng)營中的工程管理貫穿于項目的整個開發(fā)運營周期之中，其主要內容按過程順序可分為規(guī)劃設計管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理四個部分。對房地產開發(fā)企業(yè)而言，做好工程全過程的決策、組織、領導、控制和創(chuàng)新是樓盤獲得成功的先決條件。本文主要分析房地產工程管理之間的協(xié)調平衡銜接問題。

2開發(fā)管理

開發(fā)管理是指房地產開發(fā)企業(yè)為順利完成工程項目的開發(fā)而對公司內部的人事、財務、工程、銷售及后勤部門進行的組織和管理，也是企業(yè)為成功實現(xiàn)規(guī)劃管理、施工管理及物業(yè)管理所采取的經(jīng)營模式。

工程部門代表開發(fā)商對工程項目的建設進行管理，其主要內容包括物料的采購及庫存、施工企業(yè)的確定與協(xié)調、施工質量及進度的控制、相關合同的管理、必要的細部結構設計的變更、報建等。

財務部門負責企業(yè)的資金管理，并提供能夠顯示企業(yè)財務狀況及經(jīng)營成果的定期報表，其主要內容有三塊：建立工程項目的融資（財務）計劃、施工單位的工程款的發(fā)放以及開發(fā)企業(yè)自身營業(yè)費用的處理。

銷售部門就是要把企業(yè)開發(fā)的產品――樓房賣出去，其工作內容有以下幾個：促銷方式的選擇、銷售價格的制定以及銷售渠道的建立。企業(yè)人事部門的管理工作是：對項目開發(fā)相關人員的工作進行分配、對人員的資料進行管理、績效考核及激勵體系的建立等。而后勤部門就是對項目建設提供生活上的保障。

開發(fā)管理其目標及原則就是要整合企業(yè)的人力、物力和財力，建立一系列科學、規(guī)范的運作流程，以現(xiàn)代化的信息管理為依托，不斷開發(fā)出適銷對路的深受顧客喜愛的住宅或商用房。開發(fā)管理的重點在企業(yè)內部的經(jīng)營，核心在于工程項目的開發(fā)過程，而控制成本、保證質量、縮短工期及市場創(chuàng)新是開發(fā)運營過程中的具體要求。

3規(guī)劃管理的重要涵義

規(guī)劃管理就是對規(guī)劃設計過程的管理，房地產開發(fā)企業(yè)將建筑樓盤的規(guī)劃設計委托給相應設計單位來完成就必然要對規(guī)劃設計的成本、進度及目標進行控制和管理。房地產企業(yè)可建立或采用規(guī)劃管理系統(tǒng)來對規(guī)劃設計進行管理。即規(guī)劃管理應用軟件與規(guī)劃設計軟件是相對獨立的“兩套”專業(yè)化軟件，前者面向的是“管理”，后者面向的是“設計”。

規(guī)劃管理和規(guī)劃設計關系非常密切，規(guī)劃管理系統(tǒng)建設的重要目標之一就是提高規(guī)劃設計成果審查和管理水平。規(guī)劃管理信息系統(tǒng)與規(guī)劃設計關系的核心是：保證規(guī)劃設計成果滿足工程項目規(guī)劃的要求，通過計算機提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設計管理的水平。要做的具體工作包含以下幾點：

3.1開發(fā)商對于工程項目的規(guī)劃設計要點、原則進行確定，作為管理系統(tǒng)中輸入要件，在規(guī)劃完成后要對規(guī)劃方案進行檢驗與評估，適當?shù)夭扇》答伡靶拚目刂品绞竭M行調整，并最終選擇設計方案。

3.2規(guī)劃管理應盡量減少對規(guī)劃設計工作習慣的改變。為了可以在計算機中自動計算、查詢、分析各種規(guī)劃指標，需要將以前面向制圖的規(guī)劃圖，改成面向GIS空間分析的數(shù)字化規(guī)劃圖。但是，應該盡量減少對規(guī)劃設計人員原有工作習慣的改變，可以只對需要計算的要素提出標準要求，要求規(guī)劃設計人員在制作這些圖層時，按照一定的圖層分層和編碼進行設計，其他要素包括一些修飾性的圖素可以放寬要求。

3.3提出合理的規(guī)劃設計分層編碼標準。由于目前許多規(guī)劃設計單位都使用AutoCAD進行規(guī)劃設計，因此需要根據(jù)上述原則，在已有國家標準、部門標準、地方標準的基礎上建立一套完整的《規(guī)劃圖AutoCAD分層標準》，向有關的規(guī)劃設計單位發(fā)放。同時，制定相應措施，保證房地產開發(fā)企業(yè)及規(guī)劃管理部門可以使用規(guī)劃管理信息系統(tǒng)對設計單位提交的規(guī)劃設計方案進行審查。

3.4通過計算機進行規(guī)劃設計成果審查。如果規(guī)劃設計單位報送上來的設計方案符合系統(tǒng)規(guī)定的一定的格式標準，規(guī)劃管理系統(tǒng)可以將規(guī)劃圖導入系統(tǒng)，與地形圖、管線圖等圖層進行疊加顯示，同時可以對規(guī)劃設計方案進行指標計算、比較，進行查詢、統(tǒng)計、分析等。

3.5將規(guī)劃設計成果轉成基礎資料。審批通過的規(guī)劃圖（如控制性詳規(guī)等），可以成為規(guī)劃管理信息系統(tǒng)的參考資料，為審批、方案研究及后續(xù)分析等工作服務工程流程可由圖1表示：

4施工管理的重要性分析

所謂施工管理就是對工程項目的施工建設過程進行管理。房地產開發(fā)公司一般由工程管理部門具體負責施工管理，而工程整體的管理模式及承發(fā)包模式由公司高層根據(jù)項目特點和公司實際情況來確定。常見的建設項目承發(fā)包模式有：平行承發(fā)包模式（分別發(fā)包）、施工總承包模式（GC）、施工總承包管理模式（MC）、（設計加施工）承包模式、項目總承包模式、CM（Construction Management）承發(fā)包模式等。在我國，房地產的施工建設一般采用前兩種形式來進行，即要么對工程的施工完全發(fā)包給一個施工單位完成，要么對不同建筑項目（建筑結構、綠化、建筑設備、市政管線等）分別發(fā)包給不同的施工單位來完成。對大型的工程項目、或者高檔的樓盤，房地產開發(fā)企業(yè)應該考慮采用MC模式或CM承發(fā)包模式來進行施工管理。施工總承包管理模式（MC）是指業(yè)主（開發(fā)商）和某個具有豐富施工管理經(jīng)驗的單位或聯(lián)合體簽訂施工總承包管理協(xié)議，負責整個項目的施工組織和管理。一般該MC單位不參與具體工程的施工，而再進行分包的招標和分包。MC模式可以加快施工進度，其費用一般按照建筑安裝費的某一比例提取。CM承包模式是由開發(fā)企業(yè)委托CM單位，以一個承包商的身份，采取Fast Track（快速路徑）的生產組織方式，來進行施工管理，直接指揮施工活動，在一定程度上影響設計活動，一般它和開發(fā)商訂立“cost plus”方式的合同。其特點是設計與施工充分搭接，且工程項目的保證最大費用使CM企業(yè)承擔相應風險。

對房地產開發(fā)企業(yè)而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高質量的工程項目。為了達到這個目標，開發(fā)企業(yè)必然在施工質量控制、進度控制以及成本控制上發(fā)揮重要的作用，即通過施工資質驗證、招投標、現(xiàn)場施工檢查（包括材料質量、施工技術及程序、精確與安全等）、監(jiān)理單位的督察、工程款的有序發(fā)放等等措施，開發(fā)商能夠對工程項目建設的質量、進度及成本進行掌控。當然施工管理也包括與供貨商關系的協(xié)調。

5建筑工程開發(fā)管理、規(guī)劃設計管理與施工管理之間的相互協(xié)調與促進

房地產開發(fā)經(jīng)營中的工程管理包括上述的規(guī)劃管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理，顯然，如果要完成一項成功的工程項目就必須在這四個方面都做得出色才能夠實現(xiàn)。因此，協(xié)調這四個管理內容之間的關系，并使之相互促進和合作是開發(fā)企業(yè)的重要內容（部分地體現(xiàn)在開發(fā)管理工作中）。

房地產開發(fā)中的建筑設計與施工的分離有利于各自專業(yè)化水平的提高；但是設計與施工的分離也帶來了很多問題。比如，設計者不了解施工工藝，從而使設計方案施工困難，影響項目建設的成本和進度；或者施工單位經(jīng)驗不足，不太懂建筑設計，未能“按圖施工”。為了解決這類問題，工程管理中的可施工性分析成為一種最近常用實用的管理方法?？墒┕ば裕–onstructability）是指“將施工知識和經(jīng)驗最佳地應用到項目的策劃、設計、采購和現(xiàn)場操作中，以實現(xiàn)項目的總體目標”。在房地產開發(fā)中，也即建筑師、工程師根據(jù)開發(fā)商的要求規(guī)劃設計出滿足計劃目標的、最經(jīng)濟、最容易施工的方案；項目的開發(fā)管理人員依據(jù)該方案，考慮各種人力、材料、施工設備的調度和使用時間，提出最佳的進度計劃；施工管理人員或承包商根據(jù)自身的施工（管理）經(jīng)驗對該方案采用適當?shù)牟牧虾凸し?，在?guī)劃設計階段對建筑師、工程師提出建議，在一定程度上影響設計方案，從而避免浪費及施工上的困難?？墒┕ば詮娬{工程建設施工的可行性和容易性，比如場地大小、施工設備、時間氣候以及勞動成本等方面的限制在設計中未能加以考慮，可施工性研究就是對有關的設計的內容進行討論、分析和改進。

另一方面，施工單位或開發(fā)商的工程管理部門未能和設計單位溝通達成理解和協(xié)調，不少建筑竣工后和規(guī)劃設計不一致。因此，可施工性研究的實施以及設計的正確施工都需要具備以下幾個要素：

5.1房地產開發(fā)企業(yè)的強力支持。作為投資者，開發(fā)商應該把可施工性研究及設計的研究放在相當重要的位置上，即在規(guī)劃設計之初、規(guī)劃設計完成以及施工完成的時候召集設計人員、施工人員、相關專家以及本企業(yè)的組織者、協(xié)調人員定期召開研究會議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項目的目標。

5.2盡早實施。在項目的早期，項目決策的成本很少，但這些決策卻能夠對項目的整體成本產生重要影響，可施工性研究的對工程造價的影響從規(guī)劃階段、設計階段到施工階段、物業(yè)管理階段成明顯的遞減趨勢，產生的效益也是如此。工程的施工圖紙及設計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發(fā)企業(yè)和施工單位應該盡早參與到規(guī)劃設計的可施工性研究中去，而其中開發(fā)商更加要做好前期的項目決策。

5.3持續(xù)開展研究。一方面，可施工性研究強調在項目實施的全過程中進行系統(tǒng)的研究，充分發(fā)揮相關人員的知識和經(jīng)驗。即可施工性研究和設計研究成為項目總體規(guī)劃的一部分。另一方面，實習“知識管理”，即通過計劃和總結，將研究過程中的經(jīng)驗和教訓很好地紀錄和升華，將業(yè)務流程中無序的知識進行系統(tǒng)化管理，使之成為“可利用再生資源”，實現(xiàn)知識共享和再利用。

6結語

綜上所述，企業(yè)都以獲取持續(xù)的競爭優(yōu)勢為目標的，房地產開發(fā)企業(yè)也不例外。這就需要房產商以優(yōu)秀的人力資源為基礎、以不斷創(chuàng)新的施工技術為依托、以專業(yè)化的管理模式為核心在房地產開發(fā)經(jīng)營的全過程中實施顧客滿意管理，即在規(guī)劃設計、開發(fā)運營、施工建設及物業(yè)管理階段以控制成本、進度、質量為原則持續(xù)改善經(jīng)營，加強管理，并不斷提供讓顧客滿意的產品和服務。

參考文獻：

[1] 畢星，翟麗.項目管理.上海復旦大學出版社，2002-12.

第6篇：房地產規(guī)劃設計范文

【關鍵詞】設計管理；房地產；開發(fā)

Abstract: With the rapid development of the real estate industry, real estate development in an increasingly competitive. Thus, the current competition in the real estate industry not only from the dominant location, location, type design from the humane, more comfortable living environment more carefully the details of the sales. This article aims to play the role of design management in the real estate development, and stressed the importance of design management, and show the way for real estate enterprises, and provide a reference response.Keywords: design management; real estate; development

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

1.前言

為了推動房地產產品的銷售、增加房地產產品賣點、提高房地產產品品質以及減少投資，房地產開發(fā)企業(yè)務必對房地產開發(fā)項目進行設計優(yōu)化和對工程管理的案例與實務經(jīng)驗不斷地進行總結，實現(xiàn)房地產開發(fā)項目的增值[1]。首先，筆者意識到，工程設計的重要性顯而易見，一個科學合理的工程設計，不僅能縮短工程的工期，起到節(jié)約資金的作用，更能促進該房地產的開發(fā)，起到良好的經(jīng)濟效益。房地產開發(fā)企業(yè)若想在競爭中占有一席之地，具有更強的競爭力，需要加強自身的設計管理和企業(yè)綜合素質。

2.綜合項目設計管理發(fā)展趨向

現(xiàn)階段的建筑項目設計，應該充分人性化，設計時都應該考慮貼近群眾、方便生活，不應盲目追求建筑標新立異從而忽略了其實用于民的本質。于是，設計上追求以人為本，強調人與居住環(huán)境的和諧統(tǒng)一。對于住宅樓來說，它是居民們的安家之所，是人們生活休息的場所，在設計時，雖然有不同戶型之分，房間大小與布局有別，但是都應該注重各個戶型房間的寬敞明亮性。而對于辦公樓或寫字樓，其設計采用較高層高，簡約明快的設計，不僅給上班族帶來工作環(huán)境的明朗開闊，更使人們在工作中一定程度緩解疲勞休閑身心。

隨著人們對物質精神生活要求的提高，各種樓宇房屋帶給人們的不只是一個棲息的休閑場所或者工作娛樂的場所，更要有人文色彩與貼近自然的景觀。這就要求設計中不是單一考量華麗與精致，更應該貼合當?shù)匚幕v史背景，或者使用者的個人需求等等，設計出一系列符合人們思維模式、適應周邊環(huán)境的人文景觀。再者，對于商品房，現(xiàn)在的戶型設計都越來越要求空間功能劃分的明顯與合理化，于是要求設計更明朗、適合。首先改過去因區(qū)分不合理造成的空間利用受阻等問題，達到美觀同時更加實用與合理。再次，隨著大型住宅區(qū)的逐漸增多，住宅區(qū)周邊的配套設施也是關系到居民正常生活的一部分。因此，設計時也應把握這一點，將住宅區(qū)周邊可能出現(xiàn)的超市、醫(yī)院、學校、物業(yè)中心等配套設施加入規(guī)劃設計范圍內，滿足居民正常生活的需要的同時，也便捷了生活，優(yōu)化了服務。

而之于寫字樓而言，其發(fā)展趨向更不僅是單一的辦公場所，更加趨向于綜合類型，辦公與休閑一體化，不僅有設計分明的各個辦公區(qū)域，更會有人們在辦公之余休閑的餐廳、咖啡館等。而商業(yè)樓就更需考慮其容納性與便捷性，滿足商鋪的宣傳與消費者的舒適消費心理。酒店設計則趨向于特色化、定位明確的趨勢，使不同的入住者滿足了其不同的心理，酒店也進一步宣傳了自身文化與特色。

房地產產品的研發(fā)人員應該充分考量未來各類建筑的發(fā)展趨勢，觀察房地產市場的發(fā)展趨勢，在設計中融入新工藝新理念等，不僅要注重提高樓宇的工程質量，更要注重住宅實用性設計、周邊環(huán)境規(guī)劃及配套設施的建立，更加完善房地產的優(yōu)質服務。3.設計過程管理

設計問題主要是各種各樣的沖突，而設計過程中的沖突又是難以避免的，沖突必須被解決，被管理，因此設計管理應運而生，設計管理人員需要在理解并準確把握設計意圖的基礎上進行沖突管理，從而達到使各方滿意的結果 [2]。

要注重設計過程中的質量管理，即規(guī)劃設計質量管理和施工圖設計質量管理。在規(guī)劃設計質量管理中，首先，必須重視房地產開發(fā)中與各個單位部門的相互合作，房地產開發(fā)并不是由施工企業(yè)建成相應建筑物，而更需要建成后保持其供應水電燃氣、通訊網(wǎng)絡等生活必須功能正常實現(xiàn)，這就需要協(xié)調好與各合作單位的關系。例如，在居民住宅小區(qū)中，規(guī)劃設計尤為關鍵，因為其關系著居民們的生活是否便捷舒適，于是小區(qū)環(huán)境的規(guī)劃設計、周邊配套設施的設置情況對居民的生活質量有著很大的影響，這就要求設計中注重自然綠色的小區(qū)環(huán)境，針對小區(qū)或城市文化，建立其獨具人文特色的景觀，同時，住宅區(qū)內各個部分功能的有效分工，區(qū)分出不同的區(qū)塊，方便居民的日常生活與文娛活動。再者，保證住宅區(qū)內的安全更為重要，這不僅需要小區(qū)安保人員的負責巡邏保衛(wèi)，更需要在設計規(guī)劃中，設計出一些能讓居民避險的通道或設施。比如，各個住宅樓內設有緊急出口，住宅樓內各個通道安放有攝像頭，有工作人員二十四小時監(jiān)控，以便對意外情況早發(fā)現(xiàn)早行動。

不僅僅是住宅區(qū)，其他類用途的建筑業(yè)也應加強設計管理的引導作用。對于商業(yè)用樓，可針對其使用上的特點，設計中加強各商鋪的區(qū)分性，同時也不能使通道過于繁多雜亂，造成顧客逛街購物的不便。而對于酒店，也應該針對每一個酒店的不同文化理念，設計出不同風格的樓宇及樓層分隔，例如，一些酒店主打溫暖溫馨的環(huán)境，就應該將設計緊貼“家”這個主題，樓層與環(huán)境應該給人親切和諧的感覺。而某些酒店定位是接納商務人士與貴賓，就應該采用高檔具有品位的設計風格。

對于施工圖設計質量管理，是要求選取良好的設計方案，針對實際情況進行合理創(chuàng)新的設計，使房屋內部功能結構個各個空間合理利用。因此不僅要保證房屋建筑建構穩(wěn)固，更要合理確定不同功能房間的面積，充分考慮使用者的方便與需求，與此同時，房屋樓宇外在精致，房間敞亮也的最終效果也不可忽視。

4. 設計管理在房地產開發(fā)中的作用

第7篇：房地產規(guī)劃設計范文

一、規(guī)劃設計條件指標與現(xiàn)狀技術指標因素

一般而言，開發(fā)商在開發(fā)某小區(qū)時，政府職能部門在前期設定有規(guī)劃設計條件技術指標，如：容積率、綠地率、規(guī)劃間距等指標。因為追求利潤最大化的考慮，開發(fā)商往往會在這些指標上做一些手腳。這些指標對一個項目的環(huán)境品質、居住舒適度、升值潛力等都會有直接影響。實際上，房地產項目一旦竣工驗收交付使用之后，在進行房地產估價時就容易忽略這些指標的影響。

在房地產估價中，基于各種條件限制，或者是房地產估價師的個人原因，一般只考慮到利用現(xiàn)狀和權屬狀況等因素，卻沒有對估價對象的規(guī)劃設計條件指標和現(xiàn)狀技術指標進行比對。由于缺少信息平臺支撐，不能掌握到詳實準確的資料，項目竣工驗收時是否與批準的規(guī)劃一致，是否受到過相關職能部門處罰后獲得后續(xù)辦理手續(xù)，項目的容積率是否超過指標、規(guī)劃間距是否縮短、采光是否符合《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》要求，配套設施是否齊全到位，這些都是影響房地產項目整體環(huán)境舒適程度的因素。

對于這些因素，一般業(yè)主不是很清楚，只是根據(jù)看到的現(xiàn)狀以及自身的感覺是否良好來評價房屋環(huán)境的優(yōu)劣程度，這就需要房地產估價師從專業(yè)角度深入分析估價對象各種技術指標，以便能對房地產項目作出客觀分析。容積率、綠化率、規(guī)劃間距等指標從表面上看似乎對房地產估價對象的價值沒有直接影響，但由于這些因素能夠決定整體項目的品質，因此不可小覷，在估價對象分析中必須加以重視。

二、建筑節(jié)能因素

隨著社會發(fā)展和科技進步，老百姓對住房的要求越來越高，國家也對民用建筑節(jié)能有嚴格規(guī)定。民用建筑節(jié)能是指民用建筑在規(guī)劃、設計、建造和使用過程中，通過采用新型墻體材料，執(zhí)行建筑節(jié)能標準，加強建筑物節(jié)能設備的運行管理，合理設計建筑圍護結構的熱工性能，提高采暖、制冷、照明、通風、給排水和通道系統(tǒng)的運行效率，以及利用可再生能源，在保證建筑物使用功能和室內熱環(huán)境質量的前提下，降低建筑能源消耗，合理、有效地利用能源的活動。

依據(jù)現(xiàn)行《房地產估價規(guī)范》要求，房地產估價師在撰寫房地產估價報告時只是對地段和建筑物工程質量、維護、保養(yǎng)等因素進行描述和分析，沒有考慮到新建民用建筑已經(jīng)嚴格執(zhí)行建筑節(jié)能標準要求，同時一些舊民用建筑工程擴建和改建時，對原建筑也進行了節(jié)能改造。對建筑進行節(jié)能改造，一方面符合建筑節(jié)能標準要求，確保了結構安全，優(yōu)化了建筑物使用功能；另一方面也延長了建筑節(jié)能改造后建筑物的壽命周期。建設之初進行了節(jié)能設計或改造后具備了節(jié)能效果的建筑，在對其進行房地產估價時其價值與其他建筑應有所不同。

因此，這就需要房地產估價師對估價對象的建筑節(jié)能因素進行分析，并體現(xiàn)在評估結果的計算中。如果是對舊有建筑是否進行節(jié)能改造進行評估，則需要考慮建筑節(jié)能改造的必要性、可行性以及投入收益比，對其進行科學論證分析，以便更準確地反映估價對象的市場價格。

三、小區(qū)配套設施因素

隨著我國城區(qū)住宅建設步伐的加快，為方便居民生活，大多數(shù)住宅小區(qū)的配套設施做到了與住宅同步建設、同步交付使用。但部分小區(qū)基礎設施配套落后、配套不完善的問題則越來越突出，有的項目配套設施未能與住宅同步建設，有的項目配套設施建成后，被隨意改變使用性質，給居民生活造成諸多不便，也成為社區(qū)生活中較為突出的矛盾。

房地產估價師在對估價對象進行分析時，對于小區(qū)配套設施主要需考察以下兩點。

一是要考慮小區(qū)規(guī)劃設計時配套設施是否完善，比如供水、供電、排水、燃氣、通訊、郵政、環(huán)衛(wèi)設施（公共廁所、垃圾中轉站）、消防、道路、人行步道、照明設施、園林綠化和社區(qū)居委會辦公室等。還要考察居民小區(qū)建設的經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益是否統(tǒng)一，是否統(tǒng)籌考慮住宅小區(qū)的整體布局與功能配套，小區(qū)建設是否達到“綠化、亮化、美化”，配套設施是否使住宅小區(qū)的品位得以提升，應綜合各種因素進行分析。

二是建成后的小區(qū)，隨著時代的發(fā)展，配套設施是否滿足需要。例如，為解決小區(qū)停車問題，可能需要對小區(qū)部分場地進行改造，減少綠地面積和小區(qū)道路，或采用劃分停車位等措施方便業(yè)主停車。這樣做的結果，降低了小區(qū)的品位和居住舒適度，雖然解決了眼前的停車問題，但是不能解決長期的停車問題。為了避免出現(xiàn)這樣的問題，很多新的住宅小區(qū)在規(guī)劃設計之初，就修建了能夠滿足較長時期需求的地下車庫，大大地改善業(yè)主居住環(huán)境，提升了小區(qū)品位。類似于停車位等配套設施的完善程度，也是房地產估價對象分析時不可忽視的因素。

四、估價對象相關資料的完整性

影響居住房地產價格的因素很多，既包括政治制度、土地使用制度、住房制度、城市規(guī)劃、住宅市場供求狀況等宏觀因素，也包括住宅的區(qū)位狀況、實物狀況等微觀因素。并且，不同的估價方法所需的資料是不盡相同的，在估價時應盡最大可能搜集到全面準確的資料。

首先是要不斷豐富完善與房地產市場相關的宏觀資料，包括產業(yè)政策、金融政策、城市規(guī)劃、基礎設施、人口數(shù)量、家庭規(guī)模等。雖然宏觀因素并不直接決定房地產估價對象的價值，但對宏觀因素的正確分析和判斷，是房地產估價的基礎和前提。

第8篇：房地產規(guī)劃設計范文

【關鍵詞】城市規(guī)劃；房地產開發(fā)項目；風險

中圖分類號：TU984文獻標識碼： A 文章編號：

前言

文章對城市規(guī)劃與房地產開發(fā)的概念進行了介紹，并對城市規(guī)劃和房地產開發(fā)之間的關系進行了闡述，通過分析城市規(guī)劃建設中房地產開發(fā)項目的風險，對城市規(guī)劃建設中房地產開發(fā)項目的風險控制措施進行了探討。

二、城市規(guī)劃與房地產開發(fā)的概念

1.城市規(guī)劃的概念

通過城市空間布局、空間發(fā)展的合理組織,創(chuàng)造良好的城市生活和生產環(huán)境,滿足社會經(jīng)濟發(fā)展需要的技術手段。在現(xiàn)有城市管理體制條件下,城市規(guī)劃的編制、實施和管理,一般由規(guī)劃設計院和規(guī)劃管理局來完成。而它們是政府的職能部門,歸根結蒂規(guī)劃的權力集中在市政府。所以就其性質而言,城市規(guī)劃是一種政府行為。這一行為結果要求反映城市全體公眾的意志,維護公共利益,保障公民的合法權利,創(chuàng)造優(yōu)美的城市環(huán)境。

2.房地產開發(fā)

是指按照城市規(guī)劃和社會經(jīng)濟發(fā)展的需要,對土地和地上建筑物、構筑物及城市基礎設施等進行開發(fā)建設和經(jīng)營管理的一項綜合性社會經(jīng)濟活動。其內容包括:從立項、規(guī)劃設計、征地拆遷、土地開發(fā)、房屋建造、工程峻工驗收、經(jīng)營銷售、交付使用直至物業(yè)管理的全過程。房地產開發(fā)的形式有多種:按開發(fā)的對象(客體)而言,可分為土地開發(fā)、房屋開發(fā)和房地產綜合開發(fā);按開發(fā)的主體而言,有獨資、合資、個人三種開發(fā)形式;按開發(fā)的區(qū)域劃分,有新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)(舊城區(qū)更新改造)開發(fā);按開發(fā)的規(guī)模劃分,有單項開發(fā)和成片集中開發(fā)。無論哪種開發(fā)形式,房地產開發(fā)都是具有高投入、高風險、高回報的行業(yè)。

三、城市規(guī)劃和房地產開發(fā)之間的關系城市規(guī)劃通過制定出相應方案來對城市用地進行合理有序的規(guī)劃控制，而房地產開發(fā)是用多種原料來把土地變成一個個房屋、建筑的過程，這兩者是城市建設的不同階段，都是為城市服務、滿足人們需要。但是城市規(guī)劃是“領頭人”，它指導控制著房地產的開發(fā)，城市規(guī)劃所設計的方案都是為房地產開發(fā)準備的，是要房地產開發(fā)來實現(xiàn)的，所以二者之間密不可分，并且相互聯(lián)系、相互作用著。房地產行業(yè)算是一種城市形態(tài)的行業(yè)，它的興起、發(fā)展都離不開城市地域，它在人口密集的城市中，是隨著工業(yè)、城市化的迅速發(fā)展而發(fā)展的，所以城市的發(fā)展程度決定了房地產行業(yè)的發(fā)展。但我國的房地產行業(yè)起步比較晚，基礎性也較差，與城市的發(fā)展不太協(xié)調。體現(xiàn)在長期的滯后、短期的過熱，即使經(jīng)過了一些措施的調整，但還是存在著一些不協(xié)調的問題，如何才能讓城市規(guī)劃和房地產開發(fā)協(xié)調發(fā)展，就成了人們最關注、最急切解決的問題。

從實現(xiàn)方法來看,城市規(guī)劃確定城市發(fā)展的目標和方向,是一種目的行為;而房地產開發(fā)則是實現(xiàn)城市規(guī)劃的手段之一,也是最經(jīng)濟最快速的一種手段。因此可以說二者之間的關系是宏觀與微觀、整體與局部、長期與短期、目的與手段、指導與被指導的關系。這是正常的,客觀存在同一事物——城市建設內部矛盾相反相成的兩個方面。一般來說宏觀、全局、長遠的利益應擺在首要位置,但局部、微觀、短期的利益也要兼顧。沒有局部也就沒有整體,沒有短期行為無以達到長期目標;沒有微觀的分析、集合、也就不可能有正確的宏觀的判斷發(fā)展。只有前者兼顧后者,后者服從前者,實現(xiàn)共同目標——符合科學規(guī)劃的建設項目得以完滿實施取得全社會的三大效益時,政府則獲得最佳政績,開發(fā)商獲得最佳業(yè)績。如果矛盾的兩方面只有斗爭性,缺乏同一性,就會給城市建設與發(fā)展帶來麻煩,最終吃虧的是全體社會,當然也包括政府一部分人與開發(fā)商。

城市規(guī)劃建設中房地產開發(fā)項目的風險與矛盾

1.城市規(guī)劃建設中房地產開發(fā)項目的風險

（一）開發(fā)規(guī)模過大，空置房過多。目前各大城市都在忙于新區(qū)開發(fā)、設大學城、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)等，使得各區(qū)的商品房數(shù)量急劇上升，同時由于基礎設施很難跟上以及房價的過高與消費水平的不足，而造成各大城市商品房空置率達15%，已達國際公認的警戒線水平。

（二）房地產片面追求高額利潤和容積率。房產開發(fā)商以底容積率獲取土地使用權后，通過各種渠道，再把容積率提高，加大開發(fā)強度，從中獲取高額利潤。近年來，部分房地產項目能夠從環(huán)境入手，營造高水平的居住環(huán)境，取得了較好的綜合效益，但存在的問題是過分注重整體風貌上的高、大、洋和歐陸風格，沒有地域環(huán)境入手，營造適合本城市自然環(huán)境和文化環(huán)境。

2.城市規(guī)劃建設中房地產開發(fā)項目的矛盾 在市場經(jīng)濟的作用下，城市規(guī)劃部門同房地產開發(fā)商之間存在著很大的價值差異，考慮的側重點是不同的，有時候雙方甚至會形成完全的對立。房地產開發(fā)存在著很大的風險，而且利潤非常的豐厚，所以，房地產開發(fā)商所追求的就是收益的最大化，如果說房地產開發(fā)的項目沒有利潤或者說只有很少的利潤，開發(fā)商是不會考慮去投資的，而相反的，如果說房地產開發(fā)商認為項目投資非常有利可圖，為了追求利益，就算是社會和環(huán)境效益非常差，甚至有損城市的整體利益，開發(fā)商也在所不惜，城市規(guī)劃所要強調的是社會、經(jīng)濟以及環(huán)境之間的協(xié)調和發(fā)展，如果說它們之間發(fā)生矛盾，城市規(guī)劃部門通常會首先考慮到社會和環(huán)境的效益，而將經(jīng)濟效益放到最后一項考慮。這是由于雙方之間的價值觀不同，所以導致，城市規(guī)劃部門和房地產開發(fā)商之間經(jīng)常發(fā)生矛盾和沖突，而最后的結果就是，政府為了不失去投資項目，不損害開發(fā)商的利益，最終被迫修改城市規(guī)劃方案，來滿足房地產開發(fā)商的要求。這樣的做法不但嚴重影響了政府對泛地產合理開發(fā)的引導作用，而且也迫使政府成為了開發(fā)商的利用工具。

五、城市規(guī)劃建設中房地產開發(fā)項目的風險控制措施

如果過分強調長遠利益、會失去經(jīng)濟發(fā)展的機會，過分強調短期效益，則可能加重未來城市的負擔和損害城市公眾利益，那么如何協(xié)調發(fā)展兩者之間的矛盾，協(xié)調長遠利益與短期利益的關系、使城市規(guī)劃與房地產開發(fā)的短期活動來實現(xiàn)，城市得以穩(wěn)步、協(xié)調的發(fā)展應了在以下幾方面加強和改進：

1.城市規(guī)劃必須有前瞻意識。一個城市成功的規(guī)劃設計，應在十年、二十年甚至五十年滿足城市的使用功能、滿足城市發(fā)展的需要，成功的規(guī)劃設計還能使房地產開發(fā)部門有一定的時間和思想、物質準備按照規(guī)劃進行開發(fā)建設，而且能影響房地產開發(fā)的投資.方向、策略，促進房地產業(yè)健康發(fā)展。

2.房地產開發(fā)一定要符合城市規(guī)劃設計意圖。無論是單體建筑，還是聯(lián)片開發(fā)，都應和周圍的建筑及環(huán)境相協(xié)調，并體現(xiàn)出設計規(guī)劃總體意圖的建筑藝術。加強自身服務城市的意識，給市民提供一個舒適、幽雅的生活空間。不能只顧自身經(jīng)濟效益 ,而不顧社會效益。

3.最大限度地發(fā)揮規(guī)劃行政主管部門的主觀能動性，在市場經(jīng)濟中，由被動變主動。城市規(guī)劃在城市發(fā)展過程中不具有開發(fā)的決定權，而只具有否決權，這導致了規(guī)劃部門對城市建設的一些被動。在控制性指標范圍內適當?shù)貋砜刂苿澏ǖ貕K的用地性質、開發(fā)強度和建筑形態(tài)。控制性詳規(guī)的各項控制指標有一定的彈性和靈活性，也賦予開發(fā)方更人的設計方面的自由度，同時又符合現(xiàn)劃要求，更好地吸引投資。

六、結束語

城市規(guī)劃建設中房地產開發(fā)項目應該具有前瞻性，不能過分的考慮短期利益，同時保持與城市規(guī)劃設計相同的步調，這樣才能有效的對城市規(guī)劃建設中房地產開發(fā)項目的風險進行控制控制。

參考文獻：

[1] 代亞輝、韓斌等.淺談城市規(guī)劃與房地產開發(fā)的協(xié)調發(fā)展.山西建筑.2012第6期

第9篇：房地產規(guī)劃設計范文

關鍵詞：Sketchup 房地產 應用

1.Sketchup的特點

Sketchup軟件簡單直觀，能準確、方便、快捷的利用二維圖紙建立三維模型。該軟件不僅能提高專業(yè)設計人員的工作效率，對一般的非專業(yè)人員也很適用，在房地產項目開發(fā)全過程中能將設計、營銷推廣、現(xiàn)場施工等業(yè)務流程和建筑物本身信息集合起來，利用虛擬的三維建筑模型更加直觀、全面的研究建筑產品。本軟件的以下特性能很好的支持房地產項目開發(fā)：

1.1直觀性。近幾年來市場對建筑外觀的細節(jié)要求越來越高，建筑外立面越來越復雜，以往的二維平面圖紙難以面面俱到。利用Sketchup作為三維建模平臺，以三維形式繪制、記錄、呈現(xiàn)建筑的空間模型，在虛擬狀態(tài)中直觀、真實、準確的反映建筑完成后的空間關系，使開發(fā)項目產品完全可視化。

1.2信息重疊性。從房地產行業(yè)的特性看來，一方面房地產運作過程就是一個資源整合的過程，需要整合規(guī)劃設計、建設施工、市場營銷、物業(yè)管理等市場資源，而這些資源需要一個能夠準確傳遞產品信息的平臺。另一方面，一個建設項目產品需要多個專業(yè)的配合，尤其是近幾年來，由于電氣、空調、通信、安全、智能等技術在建設領域的廣泛應用，建設項目的復雜性呈幾何級數(shù)遞增，需要一個能將各專業(yè)信息重疊的平臺。

Sketchup能為房地產企業(yè)提供這樣的信息傳遞和重疊平臺。它能將建筑產品設計中的建筑、結構、給排水、強弱電、通風排煙、供暖甚至環(huán)境景觀、室內外裝修等各專業(yè)設計信息重疊在一個三維模型中，向規(guī)劃設計、建設施工、市場銷售、物業(yè)管理等單位直觀的呈現(xiàn)和傳遞產品的三維信息。

1.3提高優(yōu)化可能性。由于房地產項目的開發(fā)過程需要較多的參與方，鑒于參與各方人員本身的能力，利用現(xiàn)在的二維圖紙，根本無法完全掌握所有的產品信息，因此建筑產品的優(yōu)化只能局限在一個較小的范圍內。

利用Sketchup建立的全信息建筑模型，跳過了二維圖紙想象三維空間這個較為專業(yè)的過程，為規(guī)劃設計、建設施工、市場營銷、物業(yè)管理等管理環(huán)節(jié)提供了直觀的產品模型。各參與方通過研究這個模型，就可以提前暴露規(guī)劃設計中的“錯漏碰缺”、施工中的困難、產品的使用缺陷等問題，極大提高了優(yōu)化產品的可能性。

2. Sketchup在房地產開發(fā)中的應用

2.1規(guī)劃設計中虛擬建筑的空間效果。

將CAD文件導入到Sketchup軟件中，按照導入的CAD圖形利用“推拉”等建模功能，結合“圖層”功能建立三維模型。過程見圖1。

在規(guī)劃設計中，對于不確定的細節(jié)，利用模型對比空間感，研究建筑產品，推敲設計細節(jié)。見圖2。

2.2為項目生產提供信息平臺

由于開發(fā)企業(yè)、施工單位、設計院等各參與方的專業(yè)局限性和不同出發(fā)點，使得設計圖中的問題無法在施工前完全解決，有些錯誤只有在具體施工過程中甚至施工完成后才能暴露，而這些錯誤造成的損失都要由開發(fā)企業(yè)商來承擔。

利用Sketchup在閱讀全套施工圖紙后依照施工過程建立建筑三維模型，這個過程相當于施工過程的預先演練，圖紙中的“錯漏碰缺”等問題也會在這個預先演練過程中充分暴露，實現(xiàn)“施工過程預演”。在此，以一個獨棟建筑為例，演示施工過程預演，如圖3。

設計單位修改預演中暴露的問題后調整三維模型，就能實現(xiàn) “產品虛擬呈現(xiàn)”。虛擬呈現(xiàn)的建筑產品能將各專業(yè)設計信息直觀表達，準確傳遞設計圖的完整信息，便于項目開發(fā)參與各方發(fā)現(xiàn)問題，優(yōu)化設計。如圖4。

在房地產開發(fā)過程中，開發(fā)商、設計院、建設施工、工程監(jiān)理甚至市場營銷、物業(yè)管理等參與各方需要一個共同的“信息平臺”，來組織、協(xié)調、實施從規(guī)劃設計到建設施工，直至產品銷售、業(yè)主收房等全過程的工作。傳統(tǒng)模式上，最全面、最直接的協(xié)調平臺是項目現(xiàn)場。在現(xiàn)場一旦發(fā)生專業(yè)沖突，比如設計中的“錯漏碰缺”，施工中各分包專業(yè)的“碰撞”，施工方對圖紙的錯誤理解，銷售宣傳與產品的不一致，都會付出代價的，不是時間、就是金錢。

借助虛擬呈現(xiàn)的全信息建筑三維模型作為“信息平臺”，各參與方可以直觀的閱讀并檢查設計成果，提前找出 “錯漏碰缺”、解決“碰撞”，對設計進行補充和優(yōu)化，核實宣傳內容。這種檢查和優(yōu)化方式，將最大化降低設計問題造成的施工和銷售等方面的風險支出，讓“沒有意外的施工”成為可能。

2.3為市場營銷提品信息載體。

在房地產的銷售中，優(yōu)秀的市場銷售團隊可以最大化發(fā)揮產品優(yōu)勢，而這需要建立在全面、準確的了解建筑產品信息的基礎上。傳統(tǒng)上主要是借助二維圖紙、效果圖、沙盤等來培訓非專業(yè)工作人員，由于非專業(yè)人員的專業(yè)知識障礙，并不能保證產品信息全面、準確的傳遞。

借助虛擬呈現(xiàn)的全信息建筑三維模型，建筑產品的空間結構、功能、布局一目了然。由于Sketchup的易于操作性，非專業(yè)人員在接受短期培訓后，就能熟練運用Sketchup進一步熟悉培訓內容，全面了解項目產品，甚至進一步挖掘產品亮點。這個信息傳遞途徑，不但可以全面、準確的傳遞建筑產品信息，還能避免銷售人員由于對產品的理解錯誤而導致的合同糾紛。

如圖5，可以清晰地看出客廳墻體可以拆除，臥室的飄窗不能拆除以及室內各個位置的高差等建筑產品信息。

3. 結語

在目前房地產開發(fā)中，現(xiàn)有的二維設計的不足，已被行業(yè)和市場所習慣，而是用三維建模帶來的收益和成本還未被良好的評估或未被市場所認可。運用Sketchup創(chuàng)建的全信息建筑三維模型，能在整個開發(fā)過程中準確傳遞每一個細節(jié)，從而可以真正地輔助各層次、各專業(yè)管理者進行決策，隨著Sketchup軟件功能的不斷提升，它給房地產行業(yè)的管理手段所帶來的影響將是革命性的，應用前景將十分廣闊。