房地產(chǎn)管理論文精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)管理論文范文

1.對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在不足的分析。

其一，是在會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作環(huán)節(jié)比較薄弱，進(jìn)而導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息的失真以及隨著而來(lái)的混亂的秩序。

其二，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中法人內(nèi)部監(jiān)督作用發(fā)揮的不夠突出。監(jiān)事會(huì)以及董事會(huì)監(jiān)控力度特別薄弱，他們的監(jiān)督作用發(fā)揮得不夠有效。

其三，管理人的法律意識(shí)比較薄弱，常常投機(jī)取巧、有法不依、姑息將就、執(zhí)法不嚴(yán)，一些給面子拉人情的現(xiàn)象比較普遍，故而管理必然松弛，造成了一些經(jīng)濟(jì)犯罪的出現(xiàn)。

其四，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)層次的員工在素質(zhì)上的不夠高，其人力資源制度的不夠健全。

2.企業(yè)管理做法上的一些利弊。

我們的房地產(chǎn)企業(yè)在管理中，通常的做法是統(tǒng)一進(jìn)行核算、進(jìn)行分工管理、獎(jiǎng)罰不確定。這樣的管理做法，雖然說(shuō)有利于統(tǒng)一管理以及監(jiān)控，但是也有其弊端。

其一，導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)責(zé)任和權(quán)力以及利益的嚴(yán)重的脫節(jié)。這樣做，不利于積極地將一線(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)理人員的積極性機(jī)遇有效地調(diào)動(dòng)起來(lái)，單單依靠房地產(chǎn)企業(yè)公司決策層的一些積極性，顯然是不夠的。

其二，這樣的企業(yè)管理做法由于存在著不具體的業(yè)績(jī)衡量指標(biāo)數(shù)，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司項(xiàng)目經(jīng)理部之間攀比的出現(xiàn)，對(duì)公司的發(fā)展不利。

二、改善我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的一些具體看法

1.積極建立起科學(xué)的內(nèi)部管理環(huán)境。

為了完善和加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的有效管理，有必要對(duì)房地產(chǎn)內(nèi)部管理環(huán)境給予積極地建設(shè)，這里包括經(jīng)營(yíng)方式和風(fēng)格、理念，以及組織機(jī)構(gòu)等一些方法。在房地產(chǎn)內(nèi)部積極地建立起良好的管理環(huán)境，進(jìn)而保證企業(yè)管理制度的有效地落實(shí)。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的相互間的有效牽制。

房地產(chǎn)企業(yè)可以積極地采取一些工作輪換制度，以及根據(jù)企業(yè)中不同崗位在房地產(chǎn)管理中的不同程度，規(guī)定每一員工在其崗位上的履職時(shí)間，特別是對(duì)一些重要崗位做到頻繁輪換，而對(duì)一些次要的一些崗位盡可能少輪換，對(duì)這些管理漏洞崗位給予積極地填充。

3.積極加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的稽核制度。

在房地產(chǎn)企業(yè)管理過(guò)程中，由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)企業(yè)管理中稽核部門(mén)的認(rèn)識(shí)上的不足，以為稽核部門(mén)不能夠創(chuàng)造良好的效益，還占用一些人員編制，進(jìn)而加大了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的成本，故而沒(méi)有從根本上對(duì)稽查制度給予有效地重視。盡管企業(yè)內(nèi)部有制度，但是缺少稽查，一些制度也就不能夠有效嚴(yán)格地執(zhí)行。

三、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的一些思考以及建議

1.積極地核算出公司的投資總額。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告在得到批復(fù)以后，就需要房地產(chǎn)公司選擇一些合適的項(xiàng)目經(jīng)理部給予有效地落實(shí)，進(jìn)而進(jìn)一步得到已經(jīng)批復(fù)的可行性研究報(bào)告的最基本的依據(jù)，并對(duì)該項(xiàng)目的總體投資給予初步的估算，并為此提出具體的項(xiàng)目資金流量表。

2.有效地對(duì)開(kāi)發(fā)給予控制，確保資金的支出。

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理中，對(duì)開(kāi)發(fā)成本的管理是房地產(chǎn)管理中的關(guān)鍵。當(dāng)對(duì)企業(yè)中某一項(xiàng)目的投資資金總額確定以后，其開(kāi)發(fā)成本控制是重要的一方面。

3.積極應(yīng)對(duì)的思路。

其一，房地產(chǎn)企業(yè)管理應(yīng)該積極地把“政府”和“市場(chǎng)”兩只手的作用充分地發(fā)揮出來(lái)。

我們?cè)谠诜康禺a(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理中，為了有效地增強(qiáng)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理能力，一方面需要房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的有效地調(diào)節(jié)能力的支撐，與此同時(shí)，還需要我們國(guó)家政策的調(diào)節(jié)有效地配合。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效調(diào)節(jié)，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康秩序的確立。讓市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)，比國(guó)家行政手段的宏觀調(diào)控更有效和快捷。故而，有效地增強(qiáng)房地產(chǎn)自身調(diào)節(jié)能力，也就成為了市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的一個(gè)必然。國(guó)家在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所發(fā)揮出的是宏觀微調(diào)的積極作用，而中央和地方有效地結(jié)合，有助于對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行有效地指導(dǎo)和監(jiān)督作用。

其二，充分地讓發(fā)展目標(biāo)、政策立足長(zhǎng)遠(yuǎn)。

在制定政策過(guò)程中，我們需要對(duì)政策機(jī)遇通盤(pán)考慮，且不朝令夕改。積極地通過(guò)個(gè)人所得稅有效地調(diào)控房?jī)r(jià)，不是有效地手段。因?yàn)閭€(gè)人所得稅是屬于產(chǎn)品交易之后產(chǎn)生的一種行為，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中，屬于下游環(huán)節(jié)，只能夠間接產(chǎn)生作用。就目前來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展缺乏穩(wěn)定性和長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)，這需要我們的房地產(chǎn)管理依據(jù)我國(guó)社會(huì)主義國(guó)家性質(zhì)和實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況制定出一些合理的科學(xué)的一些比較長(zhǎng)遠(yuǎn)的政策。政府在政策制定中，充分考慮不斷增長(zhǎng)的我國(guó)城市住房要求和民情以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的實(shí)際狀況，進(jìn)而保證我們的國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定地增長(zhǎng)，促使我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)走上正軌軌道。就稅收而言，政府發(fā)揮的是稅收政策的調(diào)節(jié)作用。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)和稅務(wù)的緊密配合，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)僅僅管理的建設(shè)。

其三，積極地對(duì)我國(guó)的法律法規(guī)體系給予建設(shè)和完善。

我們要想我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)健康的秩序，需要我們的政府積極地建立和完善具有我們國(guó)家特色的房地產(chǎn)企業(yè)法律法規(guī)體系，保證我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作步入到規(guī)范化的道路上來(lái)，即房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理合法化和合理化。我們的政府應(yīng)該在法律規(guī)范中，積極地實(shí)施其經(jīng)濟(jì)管理行為，最大可能地避免行政在干預(yù)中的過(guò)度行為導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序不利局面出現(xiàn)。與此同時(shí)，多層次、全方位的房地產(chǎn)積極的宏觀調(diào)控體系在實(shí)施中有可行的法律保證。

其四，積極處理好中央政府和地方政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中和諧關(guān)系。

中央政府和地方政府應(yīng)該積極地明確自己在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中職責(zé)范圍和責(zé)任主體。即，我們的地方政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的價(jià)值取向必須跟我們的中央政府保充分地持高度的一致性。并且對(duì)財(cái)稅制度進(jìn)行有效地探索性地實(shí)踐，合理地對(duì)土地財(cái)政給予鉗制，積極地提高地方政府對(duì)中央政府宏觀經(jīng)濟(jì)管理的有效落實(shí)，有效地遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)中一些不良風(fēng)氣的產(chǎn)生。

四、結(jié)語(yǔ)

第2篇：房地產(chǎn)管理論文范文

一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同管理的主要目的是：

建立現(xiàn)代企業(yè)制度的需要

建立現(xiàn)代企業(yè)制度，無(wú)論是對(duì)于國(guó)有企業(yè)還是對(duì)于非國(guó)有企業(yè)，都是一個(gè)不可回避的深刻而嚴(yán)峻的話(huà)題。建立現(xiàn)代企業(yè)制度，是社會(huì)化大生產(chǎn)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必然要求，是市場(chǎng)改革的方向?，F(xiàn)代企業(yè)制度的建立，對(duì)公司提出了新的要求，企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《公司法》有關(guān)建立現(xiàn)代企業(yè)制度的規(guī)定，堅(jiān)持“自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我約束”的原則，更多地考慮到市場(chǎng)需要的變化，采用先進(jìn)的管理模式和技術(shù)經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)真向國(guó)際和國(guó)內(nèi)同行學(xué)習(xí)，提升自己的業(yè)務(wù)水平。

項(xiàng)目合同，是主體企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的重要制度，是進(jìn)行工程施工、監(jiān)理、驗(yàn)收的重要依據(jù)，關(guān)系到開(kāi)發(fā)參加單位的根本利益。因此，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目合同的管理，已經(jīng)成為建立現(xiàn)代企業(yè)制度的重要內(nèi)容。

規(guī)范市場(chǎng)交易行為

規(guī)范市場(chǎng)的交易行為，包括二個(gè)方面的內(nèi)容。

一是規(guī)范市場(chǎng)主體的行為。項(xiàng)目合同管理的一個(gè)重要內(nèi)容就是確保開(kāi)發(fā)參加方具有市場(chǎng)認(rèn)可的主體資質(zhì)，具有參與開(kāi)發(fā)活動(dòng)的權(quán)利能力和行為能力，只有這樣，才能保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)交易的安全性。

二是規(guī)范開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的價(jià)格。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要特征就是通過(guò)市場(chǎng)來(lái)調(diào)整價(jià)格，而不是由政府干預(yù)價(jià)格。我國(guó)目前正在建立一種“政府宏觀指導(dǎo)，企業(yè)自主報(bào)價(jià)，競(jìng)爭(zhēng)形成價(jià)格，加強(qiáng)動(dòng)態(tài)管理”的市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制。因此，各方必須充分挖掘市場(chǎng)潛在的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)各種競(jìng)爭(zhēng)形式形成合同管理的模式，規(guī)范彼此雙方的價(jià)格關(guān)系，以最大限度優(yōu)化己方的利益。

保證合同的履行

由于市場(chǎng)情況瞬息萬(wàn)變，開(kāi)發(fā)過(guò)程中各方由于情勢(shì)的變化或者由于其它原因，很難保證在開(kāi)發(fā)過(guò)程中一直履行自己的義務(wù)，但是一時(shí)有一方退出，不單可能直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)行為無(wú)法進(jìn)行，而且不會(huì)引發(fā)連鎖反應(yīng)，從而給開(kāi)發(fā)方或者其它方造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失。防范開(kāi)發(fā)行為中風(fēng)險(xiǎn)的一種有效方式就是通過(guò)合同約定，強(qiáng)化彼此的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，加強(qiáng)對(duì)雙方的監(jiān)督行為，明確違約責(zé)任，這樣一方面可以使違約情形的出現(xiàn)機(jī)率降至最低，另一方面，一旦對(duì)方出現(xiàn)違約情形，由于合同已經(jīng)設(shè)定了違約責(zé)任的處理方式，也可以使救濟(jì)得到及時(shí)的處理，從而使損失減至最低。

開(kāi)拓國(guó)際市場(chǎng)的需要

第3篇：房地產(chǎn)管理論文范文

1.對(duì)于銷(xiāo)售類(lèi)的合同來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)部門(mén)要參與到預(yù)售合同版本的擬定過(guò)程中去，銷(xiāo)售部門(mén)與財(cái)務(wù)部門(mén)共同討論具體條款的設(shè)計(jì)，例如按揭條款，違約金條款等。房產(chǎn)銷(xiāo)售合同的簽訂的對(duì)象是廣大客戶(hù)群體，大家對(duì)于合同的某些條款由于理解不同難免產(chǎn)生歧義，如果由于條款設(shè)計(jì)不夠詳細(xì)，可能會(huì)日后在售房過(guò)程中給公司造成潛在的風(fēng)險(xiǎn)。例如合同中是否注明若買(mǎi)方違約退房，定金是否沒(méi)收；如果雙方協(xié)商退房，房款退回時(shí)是否無(wú)息；如果買(mǎi)方延遲付款是否收取違約金等，在制定商品房銷(xiāo)售合同的版本時(shí)對(duì)有些條款進(jìn)行明確，就能使上述糾紛發(fā)生時(shí)，公司不會(huì)產(chǎn)生損失。銷(xiāo)售部門(mén)要根據(jù)每天的銷(xiāo)售合同簽訂情況編制銷(xiāo)售臺(tái)賬等資料，財(cái)務(wù)部門(mén)將銷(xiāo)售臺(tái)賬數(shù)據(jù)與賬務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行定期核對(duì)，部門(mén)間多溝通能使財(cái)務(wù)部對(duì)近期銷(xiāo)售合同的簽約及貸款等履約情況進(jìn)行掌握，并能對(duì)營(yíng)銷(xiāo)數(shù)據(jù)起到復(fù)核作用，也能提早預(yù)計(jì)近期資金流入情況，進(jìn)一步統(tǒng)籌好公司資金安排。

2.在工程類(lèi)合同的管理上，在合同條款的審核中，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)主要注重的是履約保證金收支、工程款項(xiàng)支付、工程質(zhì)保金支付等條款。財(cái)務(wù)的工作就是加強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用的管理，工程類(lèi)的合同一般時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)，價(jià)格相對(duì)較大，合同的內(nèi)容比較詳細(xì)，財(cái)務(wù)人員需要對(duì)合同的內(nèi)容仔細(xì)分析。財(cái)務(wù)人員根據(jù)項(xiàng)目的不同進(jìn)行核算，需建立一個(gè)方便的合同臺(tái)賬，以便于對(duì)項(xiàng)目成本加強(qiáng)監(jiān)督。合同臺(tái)賬應(yīng)包括比較全面的內(nèi)容，例如合同簽訂時(shí)間、施工單位名稱(chēng)、合同金額、合同標(biāo)的、合同收付款節(jié)點(diǎn)、累計(jì)付款金額、發(fā)票開(kāi)據(jù)情況等，臺(tái)賬的建立會(huì)對(duì)合同執(zhí)行起到一個(gè)很好的輔助作用。財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)就合同的執(zhí)行情況定期與相關(guān)部門(mén)進(jìn)行溝通核對(duì)，避免合同超額支付，對(duì)于未按合同條款履約的，財(cái)務(wù)部門(mén)有權(quán)拒絕付款，待對(duì)方按合同履約后再付款，使合同的履行得到有效的保障。

3.對(duì)于采購(gòu)類(lèi)的合同，采購(gòu)一般就是款到發(fā)貨及貨到付款?？畹桨l(fā)貨方式，公司需支付一筆預(yù)付款，這種方式風(fēng)險(xiǎn)性比較大，所以合同的訂立一定要謹(jǐn)慎，一定要寫(xiě)明公司與客戶(hù)需要承擔(dān)的法律責(zé)任和需要履行的義務(wù)，避免對(duì)公司的利益造成不可挽回的損失。合同訂立之后，財(cái)務(wù)部門(mén)要與其他部門(mén)聯(lián)系，及時(shí)清楚貨物是否送到，貨物到來(lái)以后根據(jù)憑據(jù)銷(xiāo)掉預(yù)付款項(xiàng)。如果選擇貨到付款，就要形成一筆應(yīng)付賬款，等貨物到來(lái)點(diǎn)算清楚之后，待各種單據(jù)交與財(cái)務(wù)部門(mén)后，財(cái)務(wù)部按照合同條款支付應(yīng)付款項(xiàng)。如果發(fā)票沒(méi)有開(kāi)據(jù)，財(cái)務(wù)部門(mén)要及時(shí)的通知相關(guān)部門(mén)收取對(duì)方發(fā)票。其他部門(mén)有需要支付的款項(xiàng)，一定要按照相關(guān)的流程認(rèn)真辦理，各種辦理的票據(jù)都需要認(rèn)真整理，及時(shí)登記，以方便將來(lái)的查驗(yàn)。

4.在開(kāi)發(fā)非純住宅樓盤(pán)時(shí)，土地出讓合同中，政府可能會(huì)規(guī)定開(kāi)發(fā)商必須自持部分物業(yè)，這時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)選擇將自持物業(yè)對(duì)外出租，這就涉及到出租類(lèi)合同條款的設(shè)計(jì)，在出租類(lèi)合同版本擬定過(guò)程中，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)注重的條款主要是收取租金的方式、時(shí)間、金額。另外還涉及的是租賃保證金等的收取，各項(xiàng)保證金到期是否無(wú)息退還，其次就是違約金條款。商業(yè)出租類(lèi)合同一般應(yīng)由自持物業(yè)管理部門(mén)登記房租臺(tái)賬，臺(tái)賬中的信息應(yīng)包括這些內(nèi)容：承租人、合同總租金、每期租金金額及收取時(shí)間、已收租賃保證金等，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)及時(shí)對(duì)合同執(zhí)行情況進(jìn)行核對(duì)，對(duì)遲交租金等情況的發(fā)生及時(shí)告知自持物業(yè)管理部門(mén)，管理部門(mén)對(duì)承租客戶(hù)發(fā)出書(shū)面催繳通知，及時(shí)收回欠繳商業(yè)租金。

第4篇：房地產(chǎn)管理論文范文

一、房屋范圍有章法，既不擴(kuò)大也不縮小

稅法規(guī)定，獨(dú)立于房屋之外的建筑物不征房產(chǎn)稅，但與房屋不可分割的附屬設(shè)施或者一般不單獨(dú)計(jì)價(jià)的配套設(shè)施需要并入原房屋原值計(jì)征房產(chǎn)稅。這就要求我們?cè)诤怂惴课菰禃r(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋與非房屋建筑物以及各種附屬設(shè)施、配套設(shè)施進(jìn)行適當(dāng)劃分。

所謂房屋，就是上面有頂，四面有墻（或柱），能夠遮風(fēng)避雨，可以供人們生產(chǎn)、休息、娛樂(lè)、活動(dòng)、倉(cāng)儲(chǔ)等的場(chǎng)所。根據(jù)這個(gè)定義，我們可以區(qū)別于其他的獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、假山、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦廠(chǎng)灰窯以及各種油氣罐等，以上建筑物均不屬于房產(chǎn)，不征房產(chǎn)稅。與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施，是指暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備，各種管線(xiàn)，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線(xiàn)，電梯、升降機(jī)、過(guò)道、曬臺(tái)等等。由于附屬設(shè)備和配套設(shè)施往往不僅僅為房產(chǎn)服務(wù)，稅法同時(shí)規(guī)定了具體界限：“附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網(wǎng)、照明線(xiàn)從進(jìn)線(xiàn)盒聯(lián)接管算起。”

關(guān)于房屋中央空調(diào)設(shè)備是否計(jì)入房產(chǎn)原值的問(wèn)題，財(cái)稅地字[1987]28號(hào)文件規(guī)定，新建房屋交付使用時(shí)，如中央空調(diào)設(shè)備已計(jì)算在房產(chǎn)原值之中，則房產(chǎn)原值應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備；如中央空調(diào)設(shè)備作單項(xiàng)固定資產(chǎn)入帳，單獨(dú)核算并提取折舊，則房產(chǎn)原值不應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備。關(guān)于舊房安裝空調(diào)設(shè)備，一般都作單項(xiàng)固定資產(chǎn)入帳，不應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值。

二、核算地價(jià)有技巧，圍繞“相關(guān)”找歸屬

無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則第21條規(guī)定，“企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，應(yīng)將相關(guān)的土地使用權(quán)予以結(jié)轉(zhuǎn)。結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值一次計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本?！痹撘?guī)定不僅適用于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房，對(duì)非房地產(chǎn)企業(yè)自行建造自用的房屋同樣適用。

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第47條規(guī)定，企業(yè)購(gòu)入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開(kāi)發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無(wú)形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷(xiāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)成本；企業(yè)因利用土地建造自用某項(xiàng)目時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。這里應(yīng)當(dāng)注意，一次結(jié)轉(zhuǎn)的土地使用權(quán)賬面價(jià)值只是指與在建工程相關(guān)的土地。

這里的“相關(guān)”應(yīng)當(dāng)理解為“對(duì)應(yīng)”或“配比”。企業(yè)應(yīng)當(dāng)以對(duì)應(yīng)房產(chǎn)占用的土地面積按比例結(jié)轉(zhuǎn)，對(duì)于非房產(chǎn)占用土地（如場(chǎng)地），應(yīng)當(dāng)予以攤銷(xiāo)。

例如，某企業(yè)于2002年3月1日征用100畝（66666.66平方米）土地，支付土地出讓金500萬(wàn)元。企業(yè)按50年攤銷(xiāo)。2002年6月份，動(dòng)用5000平方米（長(zhǎng)100米，寬50米）

興建一號(hào)廠(chǎng)房。相關(guān)賬務(wù)處理為：

1.取得土地使用權(quán)時(shí)：

借：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)5000000

貸：銀行存款5000000

2.2002年3月、4月、5月，每月應(yīng)攤銷(xiāo)：5000000/50/12=8333.33（元）

借：管理費(fèi)用——無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)8333.33

貸：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)8333.33

3.2002年6月初，“無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”賬面余額為：5000000－8333.33×3＝4975000（元）

應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)至在建工程金額為：4975000/66666.66×5000＝373125.04（元）

借：在建工程——一號(hào)廠(chǎng)房373125.03

貸：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)373125.03

4.本月應(yīng)攤銷(xiāo)額＝（4975000-373125.03）/597月＝4601874.96/597＝7708.33（元）

借：管理費(fèi)用——無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)7708.33

貸：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)7708.33

第5篇：房地產(chǎn)管理論文范文

1、缺乏足夠的經(jīng)濟(jì)管理理念

房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，促使企業(yè)內(nèi)管理者逐漸把目光轉(zhuǎn)移到了經(jīng)濟(jì)管理對(duì)該行業(yè)的巨大作用上來(lái)。本著加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐的目標(biāo)，為數(shù)眾多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)非常重視企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)管理工作。然而，現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)管理工作存在著諸多的弊端，首先最為明顯的，就是行業(yè)管理者對(duì)企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)管理工作還沒(méi)有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)。大部分企業(yè)都認(rèn)為經(jīng)營(yíng)管理工作僅屬于企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)部門(mén)的業(yè)務(wù)范疇，而把這些繁重的管理任務(wù)都?jí)航o了它們的財(cái)務(wù)部門(mén)。如此的做法很不利于相關(guān)部門(mén)工作的開(kāi)展。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)管理職責(zé)涉及到企業(yè)內(nèi)部的所有部門(mén)和機(jī)構(gòu)，并且它們彼此有著不能分割的密切業(yè)務(wù)關(guān)系。通過(guò)有效的經(jīng)濟(jì)管理可以加強(qiáng)相關(guān)部門(mén)的有效協(xié)作，最大限度地施展每個(gè)部門(mén)的特有功能。故此種職能可以極大地促進(jìn)各個(gè)部門(mén)的效率發(fā)揮，非常有利于房產(chǎn)行業(yè)管理水平的提升及其快速發(fā)展的促進(jìn)。因此，欲切實(shí)達(dá)到經(jīng)濟(jì)管理的最初目標(biāo)，第一，必須先有一個(gè)明確的認(rèn)識(shí)，全體干部職工、企業(yè)的每一個(gè)部門(mén)都要給經(jīng)濟(jì)管理工作以足夠的重視；第二，每名員工都積極地參與其中并為企業(yè)的繁榮發(fā)展獻(xiàn)計(jì)出力。

2、不具備有效的經(jīng)濟(jì)管理體系

本著配合好經(jīng)濟(jì)發(fā)展大趨勢(shì)的目的，我們國(guó)家已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理工作給予了極大的關(guān)注。先后制定了一系列該行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理政策和制度。但是這些法規(guī)的建立并沒(méi)有得到有效的實(shí)施，更沒(méi)有見(jiàn)到所期望的實(shí)效。房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理狀況依然比較落后和混亂，絕大多數(shù)的政策實(shí)施都脫離實(shí)際現(xiàn)狀，并且不可能恰當(dāng)?shù)靥幚斫ㄔO(shè)過(guò)程中發(fā)生的各類(lèi)矛盾和問(wèn)題。個(gè)別政策的落實(shí)過(guò)程僅流于形式或走過(guò)場(chǎng)，根本沒(méi)有深入到具體的房地產(chǎn)內(nèi)容當(dāng)中。從總體上說(shuō)，其極大地制約了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度。另外，所制定的政策根本沒(méi)全覆蓋房地產(chǎn)業(yè)的很多具體內(nèi)容，從而導(dǎo)致不同管理者對(duì)同一問(wèn)題都各持己見(jiàn)，結(jié)果造成管理效果的大相徑庭。其根本不可能具備統(tǒng)一協(xié)調(diào)的經(jīng)濟(jì)管理職能。房地產(chǎn)行業(yè)始終作為當(dāng)?shù)卣?cái)政創(chuàng)收主渠道，在這種情況下，倘若地方政府不能夠?qū)嵤┯行У毓芾?，那么?guó)家的宏觀控制再?lài)?yán)格亦不可能見(jiàn)到實(shí)效。從而，使沒(méi)有實(shí)施有效管理的房地產(chǎn)行業(yè)，在下一步的交接管理中更無(wú)法有序開(kāi)展工作。同時(shí)。房地產(chǎn)行業(yè)的雜亂局面也會(huì)波及到其它相關(guān)行業(yè)，并引發(fā)國(guó)家對(duì)其他行業(yè)的管理失控。

3、缺乏房地產(chǎn)企業(yè)的遠(yuǎn)景規(guī)劃

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展進(jìn)程中的短期行為，其已經(jīng)構(gòu)成了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)普遍頑疾。不僅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商本身未制定長(zhǎng)運(yùn)的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，就連政府職能部門(mén)所制定的政策、制度，也沒(méi)有契合實(shí)際的科學(xué)性和合理性，更不具備長(zhǎng)遠(yuǎn)的約束性和可操作性。為數(shù)眾多的房產(chǎn)企業(yè)所擬定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)均為眼前的目標(biāo)，政府僅對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的部分運(yùn)作內(nèi)容給予了政策性的指導(dǎo)和調(diào)控，而且其中不乏較嚴(yán)重的片面性和局限性。這就嚴(yán)重地失去了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的管理作用，且遠(yuǎn)遠(yuǎn)地滿(mǎn)足不了房產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)管理需求。由于房產(chǎn)企業(yè)管理的不規(guī)范，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的畸形發(fā)展，并造成相當(dāng)嚴(yán)重的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，這已經(jīng)造成了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的極大傷害。政府制定政策在一定范圍內(nèi)的不完整和脫離實(shí)際，嚴(yán)重導(dǎo)致在其政策落實(shí)階段會(huì)屢屢發(fā)生許多新的矛盾和問(wèn)題。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理會(huì)牽扯到很多的社會(huì)部門(mén)，況且，很多新問(wèn)題的連續(xù)發(fā)生，會(huì)在很大程度上阻礙行業(yè)政策的制定和執(zhí)行，甚者會(huì)因管理力度的增大反而給市場(chǎng)帶來(lái)更大程度的負(fù)面效應(yīng)。故眾多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在經(jīng)營(yíng)規(guī)劃方面的短期行為已嚴(yán)重制約了企業(yè)的健康發(fā)展。

4、法律法規(guī)缺乏完整性

法律是限制和約束任何不當(dāng)行為的有力武器?？偟膩?lái)說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是近些年才逐步形成的。到現(xiàn)在為止，給這一市場(chǎng)制定法律法規(guī)的進(jìn)程還依然處于起步時(shí)期，而且尚未完整地制訂出一套對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為有很強(qiáng)約束、規(guī)范能力的法規(guī)體系?，F(xiàn)實(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理還基本上停留在輿論宣傳階段，而缺乏具有鮮明針對(duì)性的法律法規(guī)建設(shè)。所以，其仍不能圓滿(mǎn)地治理房地產(chǎn)市場(chǎng)的不規(guī)范行為。過(guò)去我國(guó)的法律法規(guī)建設(shè)就一直不夠完善，現(xiàn)實(shí)就更跟不上時(shí)展的需求。故當(dāng)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)局部的法律真空也屬于歷史的必然。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)這種不規(guī)范局面不能長(zhǎng)久維持下去，否則，將嚴(yán)重阻礙市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，損害國(guó)家和人民群眾的利益。我們必須完善相關(guān)法律、強(qiáng)化管理職能、加大執(zhí)法力度，盡快扭轉(zhuǎn)這一無(wú)序的市場(chǎng)狀態(tài)。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問(wèn)題的解決建議

1、做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的經(jīng)濟(jì)核算管理

當(dāng)房地產(chǎn)工程完工時(shí)，要計(jì)算各項(xiàng)支出的單項(xiàng)額度，以便很快核算出工程的總投資規(guī)模。選取恰當(dāng)規(guī)范的經(jīng)濟(jì)管理措施，將總體工程的建設(shè)過(guò)程及交付環(huán)節(jié)做出深入、完整地經(jīng)濟(jì)研討及評(píng)估；然后，再依托經(jīng)濟(jì)管理的實(shí)施，檢查出超越預(yù)算支出和節(jié)約成本支出的相關(guān)項(xiàng)目，從而總結(jié)出造成工程投資升高和降低的原因所在，核對(duì)出每一單項(xiàng)成本管理的實(shí)施結(jié)果。據(jù)此，能夠在遵循成本運(yùn)行規(guī)律的基礎(chǔ)上，為更大程度地減低成本投入尋找路徑。并給下一步工程的目標(biāo)成本管理奠定思想基礎(chǔ)。

2、搞好地產(chǎn)建設(shè)階段的成本運(yùn)行管理

在搞房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理時(shí)，尤其關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)就是做好房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程的經(jīng)濟(jì)管理。執(zhí)行好此環(huán)節(jié)的經(jīng)濟(jì)管理，能使材料成本消耗大幅度的減小。由于在整個(gè)工程的建設(shè)成本中，材料成本占相當(dāng)主要的份額，其依具體的施工條件的變化而差異很大。故在此過(guò)程中，就必須對(duì)材料的消耗做嚴(yán)格地調(diào)控，且擬建一套完整系統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)管理運(yùn)行體系，以保證對(duì)材料消耗的全過(guò)程實(shí)施必要的控制、管理和監(jiān)督。

3、抓好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)招投標(biāo)環(huán)節(jié)的經(jīng)濟(jì)管理

當(dāng)實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程招投標(biāo)環(huán)節(jié)時(shí)，擬定投標(biāo)報(bào)價(jià)的管理人員必須對(duì)工程的建設(shè)方案和具體細(xì)節(jié)有深入的了解，并對(duì)工程的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)防控有準(zhǔn)確的核算，以至于能夠把本企業(yè)的各項(xiàng)費(fèi)用支出全面地把握住。在此基礎(chǔ)上，其才可以編制出適合本企業(yè)及該項(xiàng)工程特點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)管理方案。

三、結(jié)語(yǔ)

第6篇：房地產(chǎn)管理論文范文

關(guān)鍵詞：資本成本債務(wù)成本市場(chǎng)交易成本所有權(quán)成本

一、對(duì)資本與成本范疇的厘定

要理解和定義資本成本，先要理解和定義好“資本”與“成本”。

按照馬克思的定義，資本是能帶來(lái)剩余價(jià)值的價(jià)值。基于經(jīng)濟(jì)學(xué)中“資本”與“資產(chǎn)”不分，我認(rèn)為，會(huì)計(jì)學(xué)中“資產(chǎn)”的定義——資產(chǎn)是指過(guò)去的交易、事項(xiàng)形成并由企業(yè)擁有或者控制的資源，該資源預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益，就是資本的定義。一個(gè)佐證是，我國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家周其仁教授對(duì)資本的定義。他認(rèn)為：資產(chǎn)是可用的經(jīng)濟(jì)資源；資產(chǎn)必須有主，才可能被善用，但清楚界定產(chǎn)權(quán)，從來(lái)也不意味著“自己的資產(chǎn)只能自己用”；資產(chǎn)須經(jīng)交易而轉(zhuǎn)手（資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?，才能提高有主資產(chǎn)的利用效率；資產(chǎn)的自用權(quán)利一旦可以有償放棄和讓渡，資產(chǎn)所有者就擁有一個(gè)未來(lái)的收入來(lái)源；這時(shí)，資產(chǎn)就轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本；所以，資本是構(gòu)成獨(dú)立的未來(lái)收入流的資產(chǎn)，即可以獨(dú)立提供與本人勞動(dòng)無(wú)關(guān)的權(quán)利租金的資產(chǎn)（1）。

會(huì)計(jì)學(xué)中的“資本”一般是指“資產(chǎn)（資金）的來(lái)源”，按會(huì)計(jì)恒等式“資產(chǎn)=負(fù)債所有者權(quán)益”來(lái)解釋?zhuān)百Y本”即指“負(fù)債所有者權(quán)益”。我認(rèn)為，在公司財(cái)務(wù)理論中，資本成本中的“資本”應(yīng)作會(huì)計(jì)學(xué)上的解釋。

張五常（2000）認(rèn)為，“成本是所放棄的價(jià)值最高的選擇”?？梢?jiàn)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家是把成本定義為“機(jī)會(huì)成本”的。汪丁?。?996）進(jìn)一步認(rèn)為，機(jī)會(huì)成本的兩個(gè)要素是：（1）任何成本都是選擇的成本；（2）任何成本都是對(duì)于某一個(gè)人的主觀價(jià)值判斷而言的成本。因此，成本概念是建立在人們依據(jù)主觀價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)作出選擇的基礎(chǔ)之上的。不存在選擇，便不存在成本；也不存在獨(dú)立于人們行為選擇的“客觀價(jià)值”基礎(chǔ)上的成本。據(jù)此，在經(jīng)濟(jì)學(xué)家看來(lái)，沉沒(méi)成本、歷史成本不是成本。在公司財(cái)務(wù)理論中，經(jīng)濟(jì)學(xué)的成本概念應(yīng)是可取的。還要注意的是，選擇是面向未來(lái)的，所以成本也是未來(lái)成本，而且必須弄清楚誰(shuí)將承擔(dān)成本。公司財(cái)務(wù)中的籌資、投資等財(cái)務(wù)決策正是面向未來(lái)的，作為財(cái)務(wù)決策標(biāo)準(zhǔn)的“資本成本”自然要能面向未來(lái)，所以用面向未來(lái)的“機(jī)會(huì)成本”來(lái)理解“資本成本”是合理可行的。

二、資本成本的定義與計(jì)量

（一）資本成本的定義及相關(guān)問(wèn)題

在公司財(cái)務(wù)中，資本成本的一般定義為：公司籌集和使用資本所付出的代價(jià)。根據(jù)上面的分析，這個(gè)“代價(jià)”應(yīng)以“機(jī)會(huì)成本”作衡量，而且承擔(dān)資本成本的主體是特定的公司。因此，資本成本是特定企業(yè)籌集和使用資本應(yīng)承擔(dān)的機(jī)會(huì)成本。

根據(jù)上述定義，資本成本由兩部分構(gòu)成：（1）籌資費(fèi)用，指在籌資過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用，即獲取資本之前所發(fā)生的費(fèi)用，如手續(xù)費(fèi)、談判費(fèi)、發(fā)行費(fèi)等，屬于市場(chǎng)交易成本；（2）用資費(fèi)用，指在使用資本過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用，即獲取資本之后所發(fā)生的費(fèi)用。具體表現(xiàn)為：①以利息（利率）形式支付給債權(quán)人的報(bào)酬；②以發(fā)紅或股利（股息）（投資報(bào)酬率）形式支付給所有者的報(bào)酬。進(jìn)一步，資本成本的靜態(tài)（不考慮時(shí)間價(jià)值）表現(xiàn)形式有：（1）絕對(duì)數(shù)，即“資本成本額=籌資費(fèi)用用資費(fèi)用”；（2）相對(duì)數(shù)，即“資本成本率（k）=年平均資本成本額/籌資總額”。實(shí)務(wù)中則常用“資本成本率=年平均用資費(fèi)用/（籌資總額-籌資費(fèi)用）”。通常，用到“資本成本”時(shí)，即指“資本成本率”。

資本成本有四層含義：（1）個(gè)別資本成本，指單獨(dú)使用一種籌資方式下的資本成本。（2）加權(quán)平均資本成本（綜合資本成本或總資本成本），即對(duì)同時(shí)使用多種籌資方式的資本成本以加權(quán)平均方法的綜合計(jì)量。（3）個(gè)別邊際資本成本（MCC），指單獨(dú)使用一種籌資方式去新籌資本的資本成本。它有三種定義方法：①數(shù)學(xué)上的定義。若y=f（x）[y：個(gè)別資本成本；x：籌資量]，則MCC=dy/dx.②經(jīng)濟(jì)學(xué)上的定義。x=1時(shí)的y（因增加一個(gè)單位的資本而增加的資本成本），即為MCC.③財(cái)務(wù)管理實(shí)務(wù)上的定義。企業(yè)新籌資本的個(gè)別資本成本，即為MCC.這個(gè)定義的誤差大，但實(shí)用。（4）加權(quán)平均邊際資本成本，它是對(duì)同時(shí)使用多種籌資方式去新籌資本的資本成本以加權(quán)平均方法的綜合計(jì)量。

在公司財(cái)務(wù)理論中，資本成本一般是指加權(quán)平均資本成本或加權(quán)平均邊際資本成本，而且并不嚴(yán)格區(qū)分加權(quán)平均資本成本與加權(quán)平均邊際資本成本，籠統(tǒng)用“加權(quán)平均資本成本”。

（二）資本成本概念在財(cái)務(wù)管理中的重要地位

1、資本成本是比較籌資方式、選擇追加籌資方案的依據(jù)。個(gè)別資本成本是比較各種籌資方式優(yōu)劣的一個(gè)尺度（但不是選擇籌資方式的唯一依據(jù)）；加權(quán)平均資本成本是企業(yè)進(jìn)行資本結(jié)構(gòu)決策的基本依據(jù)；個(gè)別、加權(quán)平均邊際資本成本是比較選擇追加籌資方案的重要依據(jù)。

2、資本成本是評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目、比較投資方案和追加投資決策的主要經(jīng)濟(jì)（財(cái)務(wù)）標(biāo)準(zhǔn)。人們通常將資本成本視為投資項(xiàng)目的“最低收益率”（Aminimumreturnrate），即視為投資項(xiàng)目的“取舍率”（Acut-offrate），還作為比較選擇投資方案的主要標(biāo)準(zhǔn)。

3、資本成本作為資本化率，是運(yùn)用貼現(xiàn)的現(xiàn)金流量方法進(jìn)行價(jià)值評(píng)估（財(cái)務(wù)估價(jià)）的關(guān)鍵因素（變量）。

4、資本成本還可作為衡量整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的基準(zhǔn)。近年來(lái)，在對(duì)公司的績(jī)效進(jìn)行財(cái)務(wù)衡量時(shí)，人們?cè)絹?lái)越喜歡用剩余利潤(rùn)（剩余收益）、經(jīng)濟(jì)增加值（EVA）或調(diào)整的經(jīng)濟(jì)增加值等指標(biāo)。這時(shí)，“加權(quán)平均資本成本”便成為上述指標(biāo)中不可或缺的解釋變量之一。

（三）資本成本的計(jì)量

要發(fā)揮好“加權(quán)平均資本成本”對(duì)公司的財(cái)務(wù)決策與績(jī)效解釋的功能，如何準(zhǔn)確計(jì)量（也許用“預(yù)測(cè)”更恰當(dāng)，因?yàn)橐?jì)量面向未來(lái)的“機(jī)會(huì)成本”可能是徒勞的），“加權(quán)平均資本成本”便成為一個(gè)不容回避的問(wèn)題。

1、所羅門(mén)的“現(xiàn)代公式”（2）。所羅門(mén)于1963年出版的《財(cái)務(wù)管理理論》認(rèn)為，“加權(quán)平均資本成本”就是“促使企業(yè)預(yù)期未來(lái)現(xiàn)金流量的資本化價(jià)值與企業(yè)當(dāng)前價(jià)值相等的折現(xiàn)率”。據(jù)此，所羅門(mén)建立了一個(gè)被學(xué)術(shù)界稱(chēng)為“現(xiàn)代公式”的“加權(quán)平均資本成本（K）”計(jì)量模型：K=[（x-kD）（1-t）/V]（S/V）[k（l-t）D/V]/（DV）

式中，x為企業(yè)預(yù)期未來(lái)凈營(yíng)業(yè)收入；k為債務(wù)資本成本D為債務(wù)的市場(chǎng)價(jià)值，S為（所有者）權(quán)益價(jià)值；V為企業(yè)價(jià)值（V=S）；t為企業(yè)所得稅的邊際率。

阿迪提（1973）認(rèn)為，“現(xiàn)代公式”所隱含的下列假設(shè)以成立：①預(yù)計(jì)企業(yè)將有永續(xù)固定的盈利（為了運(yùn)用永續(xù)年金值公式）；②企業(yè)盈利等于預(yù)期未來(lái)凈營(yíng)業(yè)入。

我認(rèn)為，“現(xiàn)代公式”還有兩個(gè)致命缺陷：一是推導(dǎo)的問(wèn)題。所羅門(mén)的推導(dǎo)起點(diǎn)是“K=x（1-t）/V”，然后將“x=（-kD）（S/V）kD（D/V）”代人“K=x（l-t）/V”，即得“現(xiàn)公式”。問(wèn)題是，x≠（x-kD）（S/V）kD（D/V）。理由如下：x=xkDkD=[（x-kD）kD]（V/V）=[（x-kD）kD][（SD）/V]（x-kD）（S/V）kD（D/V）（x-kD）（D/V）kD（S/V），而（x-k）（D/V）kD（S/V）≠0，所以x≠（x-kD）（S/V）kD（D/V）二是本末倒置。在財(cái)務(wù)估價(jià)中，人們本來(lái)是要利用“加權(quán)平均資本成本”來(lái)估計(jì)（預(yù)測(cè)）適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率，以便評(píng)估企業(yè)價(jià)值。而“代公式”不過(guò)是這一過(guò)程的逆運(yùn)算（有“循環(huán)論證”之嫌），試問(wèn)：“企業(yè)價(jià)值”又如何確定？用折現(xiàn)現(xiàn)金流量之外的方法確定的“企業(yè)價(jià)值”代人“現(xiàn)代公式”，反求“加權(quán)平均資本成本”，是能保證與折現(xiàn)現(xiàn)金流量方法匹配（即能否保持邏輯上的一致性）？這恐怕是“現(xiàn)代公式”無(wú)法回答的。

2、MM的“平均資本成本方法”。MM在1966年出了另一種計(jì)量“行業(yè)平均資本成本（C）”的公式：

C=f（K，dD/dA）=K[1-T（d/dA）]

式中，K為企業(yè)權(quán)益資本成本；T為企業(yè)所得稅稅率；D/dA為企業(yè)負(fù)債比率。其中，K=1/■，■由下列模型回歸而得：

（V-TD）/A=■■/A■■（A/A）U/A

式中，V為企業(yè)當(dāng)前市場(chǎng)總價(jià)值；D為企業(yè)負(fù)債的市場(chǎng)價(jià)值；A為企業(yè)總資產(chǎn)的賬面價(jià)值；A為資產(chǎn)的變動(dòng)量；X為企業(yè)預(yù)期息稅前收益；U為隨機(jī)干擾項(xiàng)；■為常數(shù)項(xiàng)；■為規(guī)模系數(shù)；■為預(yù)期收益系；■為增長(zhǎng)系數(shù)。

筆者發(fā)，這一方法可能存在如下問(wèn)題：①M(fèi)M方法不是對(duì)個(gè)別企業(yè)資本成本的計(jì)量，雖然它對(duì)個(gè)別企業(yè)的財(cái)務(wù)決策有參考作用，畢竟應(yīng)用受到了很大的限制；②難以從MM方法發(fā)展出個(gè)別企業(yè)資本成本的計(jì)量公式；③C=f（K，dD/dA），而與負(fù)債資本成本本無(wú)關(guān)，在理論上難以令人信服；④MM方法放棄了“加權(quán)平均”思想，未必可行；⑤“X（1-T）”的做法與實(shí)踐（稅法）不符，改“（X-I）（I-T）”才對(duì)（I表示因負(fù)債而發(fā)生的利息費(fèi)用），與因變量“（V-TD）”相匹配；⑥1/■是企業(yè)資產(chǎn)收益率，用來(lái)作為K替代，顯得很牽強(qiáng)；⑦尋找V的替代變量（計(jì)量方法）成為成功運(yùn)MM方法的關(guān)鍵，而對(duì)V的計(jì)量本來(lái)不易；⑧就算MM方法正確，也只能求得歷史（過(guò)去）的資本成本，但這與資本成本的定義相。未來(lái)不是過(guò)去的簡(jiǎn)單的、線(xiàn)性的延伸，因此經(jīng)驗(yàn)估計(jì)的結(jié)果對(duì)來(lái)的指導(dǎo)作用要大打折扣。

國(guó)內(nèi)，沈藝峰（1999）、王寧（2002）運(yùn)用MM方法檢驗(yàn)了“股權(quán)成本高債務(wù)成本”理論的正確性。裴平（2001）用自己構(gòu)建的模型對(duì)我國(guó)上市公司的資本成本進(jìn)行了計(jì)量，但與前兩位的結(jié)論相反，少安（2001）的研究結(jié)果支持裴平的結(jié)論。他們的相互矛盾的結(jié)果難以解釋。這也在一定程度上說(shuō)明MM方法存在缺陷。

3、財(cái)教科書(shū)方法。幾乎在所有財(cái)務(wù)管理教科書(shū)中，多是先求出個(gè)別本成本，再以財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)（各種資本占總資本的比重）作為權(quán)數(shù)，用統(tǒng)計(jì)學(xué)上的加權(quán)平均方法，最后算出公司的加權(quán)平均資本成本筆者把這種方法叫做“財(cái)務(wù)教科書(shū)方法”。胡玉明的博士論文《資本成本會(huì)計(jì)》，就是用的這種方法。既然大量財(cái)務(wù)管理教科書(shū)財(cái)務(wù)學(xué)者采用上述方法，筆者認(rèn)為必有一定道理。

縱觀個(gè)資本成本的計(jì)量方法，無(wú)不是利用未來(lái)現(xiàn)金流量折現(xiàn)而求的。這說(shuō)明資本成本是面向未來(lái)的機(jī)會(huì)成本，在理論上是站得住的?！柏?cái)務(wù)教科書(shū)方法”還有一大優(yōu)勢(shì)是，它能求出個(gè)別公司的加權(quán)平均資本成本，從而可直接用于財(cái)務(wù)決策。正如胡玉明博士所：“如果世界上存在一種簡(jiǎn)單易行且不必涉及任何主觀判斷就準(zhǔn)確的計(jì)量出普通股資本成本的方法，那將是一件非常美好的情。不幸的是，至今，我們?nèi)匀粵](méi)有找到這種方法（作者注：也永遠(yuǎn)也找不到）。這就要求公司必須根據(jù)其自身所面臨的各種經(jīng)環(huán)境，對(duì)各種計(jì)量方法的實(shí)用價(jià)值進(jìn)行判斷，從而，選擇出在現(xiàn)有的情況下相對(duì)合理的計(jì)量方法?！保?997）筆者以為這種概括深“機(jī)會(huì)成本”概念的真諦。據(jù)此，可以預(yù)見(jiàn)，資本成本的計(jì)量方法構(gòu)建與選擇不能偏離“機(jī)會(huì)成本”概念，否則，都將難免犯錯(cuò)誤。

三、對(duì)“資本成本”的分拆及可能的創(chuàng)新

將“資成本”理解為“加權(quán)平均資本成本”時(shí)，才有可能對(duì)其進(jìn)行分拆。一種最簡(jiǎn)單的辦法是“還原”，將“加權(quán)平均資本成本”還為債務(wù)成本和（所有者）權(quán)益成本。進(jìn)一步，將債務(wù)成本分拆為短期借款成本、短期債券成本、長(zhǎng)期借款成本、長(zhǎng)期債券成本等，將權(quán)益成本分拆為普通股成本、優(yōu)先股成本、留存收益成本等。在筆者看來(lái)，這種分拆沒(méi)有什么理論價(jià)值，因?yàn)樨?cái)務(wù)決策需要的是“加權(quán)平均資本成本”。在此，我們?cè)噲D運(yùn)用新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的有關(guān)知識(shí)，將“加權(quán)平均資本成本”分拆為“債務(wù)成本”、“市場(chǎng)交易成本”、“所有權(quán)成本”等成本概念（魏明海，2003），以開(kāi)拓現(xiàn)代財(cái)務(wù)理論的創(chuàng)新空間。

1、債務(wù)成本。公司因債務(wù)而導(dǎo)致的未來(lái)現(xiàn)金流出一般是預(yù)定的，不存在太大的預(yù)測(cè)難題，所以債務(wù)成本的計(jì)量相對(duì)容易做到。不過(guò)，因公司一般有多種債務(wù)，所以債務(wù)成本也應(yīng)是一個(gè)加權(quán)平均概念。值得進(jìn)一步研究的是，增加債務(wù)可以增加稅盾（TaxShield）效應(yīng)，降低成本（信號(hào)傳遞效應(yīng)），但債務(wù)成本本身卻會(huì)因此增加（債權(quán)人將要求更多的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬，破產(chǎn)成本也會(huì)增加），那么債務(wù)成本與成本之間究竟存在一種什么樣的此消彼長(zhǎng)關(guān)系？這種關(guān)系對(duì)資本結(jié)構(gòu)、公司治理結(jié)構(gòu)有何影響？此外，金融市場(chǎng)是如何影響債務(wù)成本的？在公司重組（如債務(wù)重組）時(shí)，降低財(cái)務(wù)杠桿，隨之降低債務(wù)成本，是如何影響企業(yè)績(jī)效（效率），資本市場(chǎng)又作什么反應(yīng)？

2、市場(chǎng)交易成本。在新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)那里，“交易成本”并不是一個(gè)十分清晰的概念。再加之學(xué)者們的注釋與發(fā)揮，更使人墜入云里霧里。為此，我們嘗試作一粗淺的梳理。

張五常（2000）認(rèn)為：“必須把‘交易成本’定義為所有在魯賓遜?？唆斔鹘?jīng)濟(jì)中不存在的成本。”汪丁?。?996）提出了批評(píng)：“這個(gè)定義顯然不是構(gòu)建性的。因?yàn)樗荒苷f(shuō)明哪些成本不是交易成本，而不能說(shuō)明哪些成本是交易成本?！毙轮贫葘W(xué)派把交易成本按照發(fā)生的時(shí)間分成兩類(lèi)：（1）事前費(fèi)用，發(fā)生于契約簽訂之前，包括生產(chǎn)信息、交換信息，討價(jià)還價(jià)等等的費(fèi)用；（2）事后費(fèi)用，發(fā)生于契約簽訂之后的執(zhí)行契約的成本，包括監(jiān)督、懲罰、獎(jiǎng)勵(lì)、怠工等等行為造成的費(fèi)用（汪丁丁，1996）。于是，交易成本即指人的契約成本（尤金。法馬，1990）。

在邁克爾。詹森和威廉。梅克林（1976）那里，交易成本即指成本，它包括：（1）委托人的監(jiān)督支出；（2）人的保證支出；（3）剩余損失。

張五常曾經(jīng)提出，“交易成本應(yīng)該稱(chēng)為‘制度成本’，這一點(diǎn)科斯也完全同意?！蓖舳《⊥膺@個(gè)觀點(diǎn)，并給出了如下定義：制度成本是選擇制度的機(jī)會(huì)成本，這個(gè)機(jī)會(huì)成本是那些沒(méi)有得到實(shí)現(xiàn)但經(jīng)由參與博弈者的影響可能實(shí)現(xiàn)的博弈均衡中具有最高價(jià)值的均衡價(jià)值。他還分析了這樣的定義無(wú)法回避的四個(gè)困難：（1）交易成本是在一群利益不一致的人們中間組織分工所花費(fèi)的機(jī)會(huì)成本。然而這群人可以通過(guò)許多種方式來(lái)組織分工并協(xié)調(diào)利益。有些方式如宗教的、權(quán)威和意識(shí)形態(tài)的、自我約束和社會(huì)道德規(guī)范的，等等，其“成本”是無(wú)法定義的。（2）交易成本往往不能從生產(chǎn)的“技術(shù)成本”（Transformationcost）分離出來(lái)。（3）交易成本存在的前提，是存在著不確定性。于是，當(dāng)事人不可能確定他的每一個(gè)選擇的機(jī)會(huì)成本是多少。（4）任何交易成本必定涉及兩個(gè)以上人的行動(dòng)，所以必定是博弈行為。改變交易成本就意味著博弈的人“選擇”從一個(gè)均衡跳到另一個(gè)均衡。但是，這種跳躍到底是怎樣實(shí)現(xiàn)的，就連博弈學(xué)家也還沒(méi)有找到答案。他的分析表明，計(jì)量交易成本是困難的。

至于交易成本的影響因素，威廉姆森（Williamson）認(rèn)為影響交易成本水平和特征的三個(gè)因素（交易維度）是：資產(chǎn)專(zhuān)用性、不確定性和交易頻率，而亨利。漢斯曼（HenryHansmann）在《企業(yè)所有權(quán)論》中則認(rèn)為下列因素對(duì)交易成本產(chǎn)生影響：?jiǎn)渭兊氖袌?chǎng)支配力、置后的市場(chǎng)支配力（鎖定，Lockin）、長(zhǎng)期合作的交易風(fēng)險(xiǎn)、信息不對(duì)稱(chēng)、策略性的討價(jià)還價(jià)、客戶(hù)偏好的信息傳遞、客戶(hù)的不同偏好的妥協(xié)和協(xié)調(diào)、異化（Alienation）。誰(shuí)來(lái)承擔(dān)由此產(chǎn)生的交易成本？他回答道，企業(yè)所有人、企業(yè)客戶(hù)、其他生產(chǎn)要素的供應(yīng)方將分擔(dān)這些成本，最后究竟落在誰(shuí)的頭上是由企業(yè)涉足的其他市場(chǎng)的性質(zhì)來(lái)決定。無(wú)論這些成本由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)，總是存在著一種動(dòng)力或利益驅(qū)動(dòng)推動(dòng)企業(yè)以重組的方式采用一種更有效率的所有權(quán)形式，以盡可能降低這些交易成本?？梢?jiàn)，要對(duì)象化交易成本并不容易。

將“交易成本”概念引入公司財(cái)務(wù)理論中，筆者以為至少還要解決如下問(wèn)題：（1）可操作的交易成本定義及其構(gòu)成；（2）交易成本與成本、契約成本之間的關(guān)系；（3）不應(yīng)將交易成本等價(jià)于制度成本；（4）如何分清楚各種交易成本的承擔(dān)者；（5）哪些具體的交易成本才可以進(jìn)入公司財(cái)務(wù)理論視野，即將宏觀意義上的“交易成本”微觀化（深入公司層次）；（6）公司資本成本中，哪些屬于交易成本。

想搞清楚上述問(wèn)題難度很大，交易成本經(jīng)濟(jì)學(xué)也沒(méi)有給出明確的答案。目前，可行的選擇是進(jìn)行簡(jiǎn)化處理：將公司資本成本中的交易成本分為顯性的交易成本和隱性的交易成本。顯性的交易成本即前述“籌資費(fèi)用”，即企業(yè)獲取資本之前所發(fā)生的費(fèi)用，如手續(xù)費(fèi)、談判費(fèi)、發(fā)行費(fèi)等。至于隱性的交易成本，由于計(jì)量的困難，我們暫時(shí)不作考慮，有待經(jīng)濟(jì)學(xué)和會(huì)計(jì)學(xué)研究的新成果來(lái)解決。但在決策時(shí)，我們必須定性地考慮諸如隱性的成本、破產(chǎn)成本、尋租成本等的影響。

經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)化處理后，還必須明確一點(diǎn)：計(jì)算債務(wù)成本和所有權(quán)成本時(shí)，就不要重復(fù)計(jì)算顯性的交易成本——“籌資費(fèi)用”了，必須將交易成本從原來(lái)的債務(wù)成本和所有權(quán)權(quán)益成本中分離出來(lái)，以便單獨(dú)考慮。單獨(dú)考慮市場(chǎng)交易成本的意義在于，將促使公司財(cái)務(wù)管理關(guān)注其外部市場(chǎng)環(huán)境，從而更加重視對(duì)理財(cái)環(huán)境的研究，以便在籌資時(shí)大大降低市場(chǎng)交易成本。

3、所有權(quán)成本。相對(duì)于經(jīng)濟(jì)學(xué)而言，“所有權(quán)”概念在法律上比較明確。按照錢(qián)穎一（1989）的理解，經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“所有權(quán)”有三種常見(jiàn)的含義：（1）對(duì)財(cái)產(chǎn)資本回收的權(quán)利，這是“產(chǎn)權(quán)學(xué)派”的定義；（2）對(duì)實(shí)物財(cái)產(chǎn)的控制權(quán)利，這是格羅斯曼（Grossman）和哈特（Hart）的定義；（3）資本回收和控制權(quán)利?，F(xiàn)在，一般取第三種含義，并表述為：對(duì)企業(yè)決策的控制權(quán)和收益的索取權(quán)，而且收益權(quán)（而非控制權(quán)）是所有權(quán)的本質(zhì)（李笠農(nóng)，2001；殷召良，2001）。這時(shí)，企業(yè)所有權(quán)事實(shí)上被不同的要素所有者分享著。由于一些要素所有者只享有固定的控制權(quán)和收益權(quán)，企業(yè)所有權(quán)被嚴(yán)格定義為：剩余控制權(quán)與剩余索取權(quán)（謝德仁，2001）。亨利。漢斯曼在《企業(yè)所有權(quán)論》（中譯本）中寫(xiě)道，企業(yè)的“所有人”指分享以下兩項(xiàng)名義權(quán)利的人：對(duì)企業(yè)的控制權(quán)和對(duì)企業(yè)利潤(rùn)或剩余收益的索取權(quán)。由此可見(jiàn)，企業(yè)所有權(quán)不是企業(yè)的所有權(quán)，而是指企業(yè)所有者對(duì)企業(yè)的所有權(quán)。

亨利。漢斯曼進(jìn)一步提出了“所有權(quán)成本”概念：企業(yè)所有權(quán)的兩項(xiàng)核心權(quán)能——控制權(quán)和剩余收益索取權(quán)本身都有其固有的成本，這些成本可大致分為三種：管理人員的監(jiān)督成本、集體決策成本和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的成本。前兩種是與所有權(quán)的剩余控制權(quán)這一權(quán)能相關(guān)的，第三種則是直接與剩余收益的索取相關(guān)。具體而言：（1）管理人員的監(jiān)督成本其實(shí)就是成本。它包括企業(yè)所有者對(duì)管理層進(jìn)行有效監(jiān)督的成本（企業(yè)所有者為對(duì)管理層進(jìn)行有效的監(jiān)督而付出的獲取有關(guān)企業(yè)運(yùn)營(yíng)信息的成本、所有者之間交換意見(jiàn)和作出決策而溝通信息的成本、敦促管理層執(zhí)行決策的成本）和監(jiān)督不力而導(dǎo)致的管理人員機(jī)會(huì)主義行為的成本。（2）集體決策成本是指當(dāng)多個(gè)人共同分享一個(gè)企業(yè)的所有權(quán)時(shí)，企業(yè)所有者的利益可能會(huì)不一致甚至?xí)l(fā)生沖突，他們要作出決策就必須采用某種形式的集體選擇機(jī)制（如表決）。當(dāng)所有者之間出現(xiàn)利益上的分歧時(shí)，這種機(jī)制本身也會(huì)制造成本，即“集體決策的成本”，包括因決策無(wú)效率產(chǎn)生的成本和決策過(guò)程本身制造的成本。（3）所有權(quán)的第二種權(quán)能——剩余收益索取權(quán)也涉及很多成本問(wèn)題，其中最顯而易見(jiàn)的就是與企業(yè)經(jīng)營(yíng)的重大風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)成本。因?yàn)檫@些風(fēng)險(xiǎn)通常都直接反映在企業(yè)的剩余收益中。

筆者認(rèn)為，所有權(quán)成本是企業(yè)所有者獲取和維護(hù)所有權(quán)而付出的代價(jià)，這種“代價(jià)”同樣用“機(jī)會(huì)成本”計(jì)量，而且由企業(yè)所有者承擔(dān)。不過(guò)，這種所有權(quán)成本最終將在企業(yè)得到補(bǔ)償——企業(yè)支付給所有者的報(bào)酬（除非企業(yè)失?。?。因此，轉(zhuǎn)換一下，可以認(rèn)為，所有權(quán)成本即財(cái)務(wù)管理中的“（所有者）權(quán)益資本成本”，從而使所有權(quán)成本回歸“資本成本”的邏輯體系?！埃ㄋ姓撸?quán)益資本成本”可定義為企業(yè)支付給權(quán)益資本所有者的投資報(bào)酬，投資報(bào)酬又可分解為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬。這里，大致可以這樣理解：管理人員的監(jiān)督成本和集體決策成本對(duì)應(yīng)“無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”，風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的成本則正好對(duì)應(yīng)“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”。在財(cái)務(wù)理論中，“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”、“無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”均可以單獨(dú)計(jì)量，只是要將“無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”分解為管理人員的監(jiān)督成本和集體決策成本，并進(jìn)一步分解成管理人員的監(jiān)督成本和集體決策成本的具體成本項(xiàng)目，這個(gè)計(jì)量就困難了。

將“（所有者）權(quán)益資本成本”分解為“管理人員的監(jiān)督成本、集體決策成本和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的成本”，是一種理論上的創(chuàng)新分類(lèi)，將有助于改進(jìn)財(cái)務(wù)決策理論，使決策分析深入“分子”層次，考慮問(wèn)題將更周全，并提高決策效率。為了區(qū)別傳統(tǒng)的（所有者）權(quán)益資本成本的分類(lèi)（如分為普通股成本、優(yōu)先股成本、留存收益成本等），將“管理人員的監(jiān)督成本、集體決策成本和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的成本”總稱(chēng)為“所有權(quán)成本”不失為一個(gè)不錯(cuò)的定義。

“所有權(quán)成本”概念還將企業(yè)與其所有者聯(lián)結(jié)在一起，必將拓寬公司財(cái)務(wù)理論的研究視野。公司財(cái)務(wù)管理應(yīng)該為降低所有權(quán)成本作出貢獻(xiàn)。同時(shí)“所有權(quán)成本”概念為論證“所有者（股東）財(cái)富最大化”的目標(biāo)提供了支持，或者說(shuō)，公司價(jià)值最大化也是為了“所有者（股東）財(cái)富最大化”。為了改善公司績(jī)效，我們必須重視股權(quán)結(jié)構(gòu)、公司治理結(jié)構(gòu)、公司財(cái)務(wù)治理結(jié)構(gòu)、公司控制權(quán)市場(chǎng)對(duì)所有權(quán)成本的影響，理論上值得對(duì)他們之間的關(guān)系進(jìn)行認(rèn)真研究。

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第7篇：房地產(chǎn)管理論文范文

(一)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的概念

國(guó)內(nèi)外許多學(xué)者都做過(guò)如何界定房地產(chǎn)金融的內(nèi)涵及外延方面的探討和研究。目前廣為認(rèn)可的說(shuō)法是,廣義的房地產(chǎn)金融是指所有與住房的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、交易、消費(fèi)和經(jīng)營(yíng)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有關(guān)的資金融通活動(dòng)。狹義的房地產(chǎn)金融是指與居民或消費(fèi)性的非營(yíng)利住房機(jī)構(gòu)的住房開(kāi)發(fā)、建設(shè)、交易、消費(fèi)和經(jīng)營(yíng)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有關(guān)的資金融通活動(dòng)。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是指在房地產(chǎn)資金融通過(guò)程中,由于無(wú)法確定的各種現(xiàn)實(shí)因素,使以銀行為代表金融機(jī)構(gòu)的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生了一定偏差,從而具有受到損失的可能性。

(二)國(guó)內(nèi)外研究綜述

國(guó)外理論實(shí)證方面,AllenandGale(1998)提出基于信貸擴(kuò)張的資產(chǎn)價(jià)格模型。在該理論中,銀行貸款是形成資產(chǎn)泡沫的重要原因。Collvnsandsenhadji(2002)提出了一個(gè)使房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)周期聯(lián)系起來(lái)的傳播機(jī)制,并強(qiáng)調(diào)在監(jiān)管薄弱和外資流入的情況下,該機(jī)制的作用可能放大。Hofmann(2003)對(duì)20個(gè)主要工業(yè)化國(guó)家的房地產(chǎn)價(jià)格與GDP、利率和貸款量的關(guān)系進(jìn)行了研究,指出房地產(chǎn)價(jià)格周期的變化在長(zhǎng)期中會(huì)導(dǎo)致銀行信貸周期的變化。DavisandHaibinZhu(2004)選用17個(gè)國(guó)家的樣本數(shù)據(jù),對(duì)商用房地產(chǎn)價(jià)格和銀行貸款之間的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證分析,得出房地產(chǎn)價(jià)格的上漲會(huì)導(dǎo)致銀行信貸擴(kuò)張的結(jié)論。國(guó)內(nèi)理論實(shí)證方面,袁志剛、樊瀟彥(2003)分析了房地產(chǎn)均衡價(jià)格中理性泡沫產(chǎn)生和存在的條件以及泡沫破滅的臨界條件,認(rèn)為高按揭貸款的比例是產(chǎn)生泡沫的原因之一。武康平、皮舜等(2004)構(gòu)建了房地產(chǎn)市場(chǎng)與銀行信貸市場(chǎng)的一般均衡模型,通過(guò)對(duì)均衡解進(jìn)行比較靜態(tài)分析,得出房地產(chǎn)價(jià)格與銀行信貸二者之間存在正反饋的作用機(jī)制。易憲容(2005)認(rèn)為中國(guó)目前出現(xiàn)了房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫,并且指出我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是完全建立在銀行信貸支持基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)市場(chǎng)。石長(zhǎng)麗(2006)對(duì)房地產(chǎn)貸款和房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫進(jìn)行了實(shí)證分析,結(jié)果表明商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款與房地產(chǎn)泡沫兩者存在很強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系,商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生直接影響。

二、商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)狀況分析

(一)商品房?jī)r(jià)格大幅攀升

我國(guó)商品房銷(xiāo)售面積不斷增加,到2012年我國(guó)商品房銷(xiāo)售面積達(dá)到111303.65萬(wàn)平方米,其原因主要是由于宏觀經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇。房地產(chǎn)年銷(xiāo)售總額也隨之大幅上漲,比2003年房地產(chǎn)銷(xiāo)售總額7955.66億元,增長(zhǎng)了8倍多,上升到64455.79億元。其中,住宅銷(xiāo)售總額在房地產(chǎn)銷(xiāo)售總額中所占比重持續(xù)占高位,自2003年至今,都在80%以上,反映出居民對(duì)住宅需求持續(xù)旺盛的態(tài)勢(shì)。

(二)融資渠道單一,風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)集中

在經(jīng)歷了20多年的發(fā)展以后,目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的資金來(lái)源也有多種渠道,但還是以銀行貸款作為主要形式,其他的融資形式提供的資金比例很少,只能滿(mǎn)足于少部分大企業(yè)的需求。房地產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型產(chǎn)業(yè),而在中國(guó),由于中國(guó)的國(guó)情大部分的房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小,資源比較分散,不能形成規(guī)模效益。。據(jù)資料統(tǒng)計(jì),目前中國(guó)擁有80000家房地產(chǎn)企業(yè),而其平均自有資本僅17949力元,企業(yè)的自有資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以完成一般的項(xiàng)日開(kāi)發(fā)。在中國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中,各個(gè)環(huán)節(jié)中都離不開(kāi)商業(yè)銀行的支持和參與,商業(yè)銀行在承擔(dān)了房地產(chǎn)業(yè)幾乎全部環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)后,又缺乏有效的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移手段和分散機(jī)制,造成商業(yè)銀行集經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)于一身。

(三)金融市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)無(wú)序,信用風(fēng)險(xiǎn)增加

就商業(yè)銀行本身而言,部分商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)行為也存在不理性和不規(guī)范問(wèn)題。商業(yè)銀行的資產(chǎn)業(yè)務(wù)中,由于房地產(chǎn)信貸的規(guī)模較大,收益率較高,加之其抵押品相對(duì)優(yōu)質(zhì),大多數(shù)商業(yè)銀行都會(huì)努力開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)相關(guān)的信貸業(yè)務(wù),在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)時(shí)優(yōu)先做有關(guān)房地產(chǎn)貸款甚至出現(xiàn)放松信貸條件的傾向。為了應(yīng)對(duì)相對(duì)激烈的金融競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境,在發(fā)放房地產(chǎn)貸款過(guò)程中,有的商業(yè)銀行為了業(yè)務(wù)量故意降低資信門(mén)坎,簡(jiǎn)化手續(xù)等。再如,對(duì)于有政府擔(dān)保一些項(xiàng)目部分商業(yè)銀行在處理的過(guò)程中盲目樂(lè)觀,忽視了這些項(xiàng)目所具有的風(fēng)險(xiǎn)性。此外,為了爭(zhēng)奪在市場(chǎng)中的份額,銀行在個(gè)貸業(yè)務(wù)方面紛紛推出刺激消費(fèi)的新品種,這些住房抵押產(chǎn)品實(shí)際上也隱藏了一定風(fēng)險(xiǎn)。

三、商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)證研究

1、指標(biāo)選取與基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。本文選取商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款不良貸款率(NPL)作為商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的衡量指標(biāo)。不良貸款率指金融機(jī)構(gòu)不良貸款占總貸款余額的比重。不良貸款是指在貸款風(fēng)險(xiǎn)五級(jí)分類(lèi)中次級(jí)、可疑和損失三類(lèi)之和。金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)安全狀況的重要指標(biāo)之一就是不良貸款率的高低,不良貸款率低,說(shuō)明金融機(jī)構(gòu)收回貸款的風(fēng)險(xiǎn)小,反之則風(fēng)險(xiǎn)大。其計(jì)算公式為:房地產(chǎn)不良貸款率=(房地產(chǎn)次級(jí)、可疑類(lèi)、損失類(lèi)貸款總和)/貸款總量。宏觀經(jīng)濟(jì)周期,房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化,房地產(chǎn)信貸政策變化等因素均會(huì)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生影響。本文將選取國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP),貨幣供應(yīng)量(M2),房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)(P)三個(gè)相關(guān)指標(biāo)作為自變量。考慮到數(shù)據(jù)的可獲得性,本文選擇全國(guó)2003年到2012年共10年各項(xiàng)指標(biāo)的數(shù)據(jù)。2、數(shù)據(jù)處理。為了使數(shù)據(jù)具有持續(xù)可比性,對(duì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行了處理,商品房銷(xiāo)售價(jià)格(P)、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)和貨幣供應(yīng)量(M2)均以2003年的數(shù)據(jù)為基數(shù),記作100,處理后的數(shù)據(jù)整理如表1:實(shí)證檢驗(yàn)結(jié)果用Eviews8.0軟件對(duì)因變量指標(biāo)與3個(gè)自變量指標(biāo)進(jìn)行多元回歸分析,以求出因變量與自變量的回歸方程,掌握變量之間的函數(shù)關(guān)系,結(jié)果如表2:由上表可以看出,不良貸款率與GDP指數(shù)、貨幣供應(yīng)量指數(shù)、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)3個(gè)指標(biāo)相關(guān)性較高,其判別P值分別為0.0202、0.0034、0.0093,均小于顯著性指標(biāo)0.050,所以可以認(rèn)為因變量與自變量之間存在線(xiàn)性關(guān)系。判定系數(shù)R2為0.95,說(shuō)明模型擬合效果較好。采用最小二乘法來(lái)計(jì)量不良貸款率與GDP,房地產(chǎn)價(jià)格,貨幣供應(yīng)量三者之間的關(guān)系,得出如下線(xiàn)性回歸方程:由上述回歸方程可以看出,貨幣供應(yīng)量指數(shù)(M2)、GDP指數(shù)、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)(P)對(duì)對(duì)房地產(chǎn)不良貸款率的影響較均為顯著。房地產(chǎn)不良貸款率和GDP指數(shù)、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的關(guān)系是負(fù)相關(guān)性的,房地產(chǎn)不良貸款率和貨幣工供應(yīng)量指數(shù)具有正相關(guān)性。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的高低與宏觀經(jīng)濟(jì)周期呈反向關(guān)系。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的高低與房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)呈反向變化。

四、防范房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

(一)穩(wěn)妥推行住房抵押貸款證券化

抵押貸款證券化可以有效地分散和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn),提高資產(chǎn)的流動(dòng)性,解決銀行抵押貸款“短期負(fù)債支持長(zhǎng)期資產(chǎn)”的流動(dòng)性難題,與此同時(shí)抵押貸款證券化也對(duì)刺激抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)有積極的促進(jìn)作用。首先,要培育抵押貸款證券化市場(chǎng)。發(fā)行抵押貸款證券必須建立完善的、流動(dòng)性較強(qiáng)的抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)。因此,要制定相關(guān)的法律法規(guī),深化金融體制改革。其次,建立完善的抵押市場(chǎng)擔(dān)保體系。開(kāi)展住房抵押貸款證券化必須先解決好抵押證券的安全性和清償能力兩個(gè)方面的問(wèn)題,因此必須穩(wěn)妥推行住房抵押貸款證券化,設(shè)立專(zhuān)門(mén)的證券化擔(dān)保機(jī)構(gòu)。最后,探索新的住房抵押貸款的證券化途徑。途徑的創(chuàng)新關(guān)系到住房抵押貸款證券化的可持續(xù)發(fā)展,是防范流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的長(zhǎng)久之計(jì)。

(二)發(fā)展房地產(chǎn)信托,完善房地產(chǎn)金融工具體系

信托具有獨(dú)特的制度設(shè)計(jì)功能,能夠起到避稅、財(cái)產(chǎn)隔離的功能,而且其所具有的創(chuàng)新性、靈活性、收益性三大特點(diǎn),使信托的應(yīng)用范圍廣泛,可用于貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)等多種市場(chǎng),同時(shí)信托適合管理長(zhǎng)期資金的特點(diǎn),使其天然地具有了便于和房地產(chǎn)相結(jié)合的特性,而廣泛的市場(chǎng)兼容性,又為房地產(chǎn)信托開(kāi)拓了廣闊的發(fā)展空間。首先,要大力發(fā)展“股權(quán)+貸款”形式的房地產(chǎn)投資信托基金。其次,要為我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金進(jìn)入實(shí)施運(yùn)作創(chuàng)造必要的法律環(huán)境。最后,應(yīng)逐步完善證券場(chǎng)外交易市場(chǎng)和產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng),使基金的資金收入與回收機(jī)制更為完善。

(三)完善房地產(chǎn)金融的體系建設(shè)與立法工作

第8篇：房地產(chǎn)管理論文范文

“不斷高企的房?jī)r(jià)、關(guān)于泡沫的爭(zhēng)論、利潤(rùn)水平的謎團(tuán)、宏觀調(diào)控的影響”，使得房地產(chǎn)業(yè)在連續(xù)多年繼續(xù)蟬聯(lián)最引人注目的行業(yè)之一。關(guān)于這個(gè)行業(yè)特質(zhì)的描述也逐漸歸集到幾個(gè)詞語(yǔ)：暴利、違規(guī)操作、社會(huì)責(zé)任、泡沫等等。如果說(shuō)對(duì)于其它方面還有或多或少的爭(zhēng)議，那么對(duì)于“高利潤(rùn)”，似乎大家都認(rèn)為是理所當(dāng)然了。但高收益的背后卻往往是高風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的管理層來(lái)說(shuō)，真的是冷暖自知。

二、房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)程管理的核心與本質(zhì)

房地產(chǎn)業(yè)的核心是什么？我們應(yīng)該從金融資本的角度認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的本質(zhì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的核心是投資運(yùn)營(yíng)。當(dāng)我們認(rèn)識(shí)到了地產(chǎn)的本質(zhì)，當(dāng)我們看到了地產(chǎn)發(fā)展的未來(lái)趨勢(shì)，那么我們的地產(chǎn)商們就應(yīng)該及時(shí)調(diào)整自己的地產(chǎn)戰(zhàn)略，快速變化自己的發(fā)展和運(yùn)營(yíng)模式，以爭(zhēng)得未來(lái)地產(chǎn)發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)先機(jī)。我們就可以抓住房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)程管理的核心與本質(zhì)，那就是流程管理。防范風(fēng)險(xiǎn)和提高效率是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的內(nèi)在要求，因此，科學(xué)和高效的管理，成為了這個(gè)行業(yè)追求的共同目標(biāo)。在這過(guò)程中當(dāng)然不會(huì)遺漏管理中的核心要素之一――“流程”。流程管理從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，就是知識(shí)管理中個(gè)人隱性知識(shí)到組織顯性知識(shí)的轉(zhuǎn)化過(guò)程。對(duì)于規(guī)范企業(yè)運(yùn)作、提升企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率、促進(jìn)集團(tuán)知識(shí)沉淀與應(yīng)用創(chuàng)新，起到了積極的支撐和保障作用。流程優(yōu)化的源頭來(lái)自于業(yè)務(wù)實(shí)戰(zhàn)，在客戶(hù)訴求的受理、派工、進(jìn)程匯報(bào)和跟蹤、客戶(hù)的回訪(fǎng)與返工等日?；顒?dòng)中，積累了大量的數(shù)據(jù)，可以通過(guò)客戶(hù)投訴系統(tǒng)進(jìn)行管理；有了真實(shí)全面的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，可以對(duì)任務(wù)處理關(guān)閉率、服務(wù)滿(mǎn)意度、工程質(zhì)量缺陷率等流程績(jī)效指標(biāo)進(jìn)行測(cè)量和監(jiān)控，把流程管理和房地產(chǎn)管理緊密結(jié)合在一起；再通過(guò)對(duì)各地區(qū)公司在流程績(jī)效指標(biāo)上的不同表現(xiàn)，找到內(nèi)部的標(biāo)桿，共同整理、提煉其在處理滲漏問(wèn)題上的經(jīng)驗(yàn)，形成相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)推廣和應(yīng)用。

三、房地產(chǎn)行業(yè)管理者角色與技能

激烈競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，要求房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須具有敏感的市場(chǎng)反應(yīng)能力、快速?zèng)Q策能力和強(qiáng)有力的實(shí)施能力。而業(yè)要滿(mǎn)足這些需求，就必然要求房地產(chǎn)行業(yè)管理者在流程管理方面有所突破。房地產(chǎn)行業(yè)的管理者所要掌握的技能首先是具備能有效實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目各方的溝通與協(xié)調(diào)能力。其次，在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，管理者隨時(shí)掌握項(xiàng)目資金的需求、供應(yīng)、使用和回款情況、保證資金動(dòng)態(tài)平衡是至關(guān)重要的。同時(shí)，采購(gòu)管理、合同管理、銷(xiāo)售管理等均與資金管理功能相掛接，才能滿(mǎn)足房地產(chǎn)流程管理的需要。

四、房地產(chǎn)行業(yè)管理反思與研究

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)和機(jī)制的變革中逐漸跨入到新的發(fā)展階段，行業(yè)整合加速、房地產(chǎn)企業(yè)明顯出現(xiàn)規(guī)?；图瘓F(tuán)化發(fā)展趨勢(shì)。不僅原有的大型地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)加快擴(kuò)張，從一級(jí)城市向二級(jí)城市、三級(jí)城市快速鋪開(kāi)，即使原先立足于三線(xiàn)城市的本地化地產(chǎn)企業(yè)，也耐不住寂寞，紛紛升級(jí)為集團(tuán)，要擴(kuò)張自己的版圖。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商瘋狂搶地，土地儲(chǔ)備競(jìng)賽不斷加劇，“標(biāo)王”新聞屢見(jiàn)不鮮，各地樓面地價(jià)屢創(chuàng)新高。值得思考的是，地產(chǎn)企業(yè)的快速擴(kuò)張，除了資金和土地，還能憑借什么，從哪個(gè)角度凝練擴(kuò)張力？從本質(zhì)上看，擴(kuò)張本身并不是企業(yè)的真正目的，企業(yè)的根本目標(biāo)在于創(chuàng)造價(jià)值和利潤(rùn)。也就是說(shuō)，企業(yè)如何通過(guò)資源的整合和最大化利用，來(lái)體現(xiàn)規(guī)?；图瘓F(tuán)化的效益。我們都知道，產(chǎn)業(yè)化的本質(zhì)是規(guī)模經(jīng)濟(jì)，而規(guī)模經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)卻又是標(biāo)準(zhǔn)化。GE的工廠(chǎng)布局，細(xì)微到洗手間的布置，在每個(gè)國(guó)家都是相同的，這就是GE的標(biāo)準(zhǔn)化；我們?cè)诮蚪驑?lè)道麥當(dāng)勞和肯德基的快速擴(kuò)張時(shí)，也應(yīng)該同樣注意到每個(gè)門(mén)店的裝修、每個(gè)員工的穿著以及每個(gè)客戶(hù)接待的過(guò)程，這些都是相同的，這也是標(biāo)準(zhǔn)化。因此，我們相信，成功的企業(yè)是要靠標(biāo)準(zhǔn)化的核心競(jìng)爭(zhēng)能力來(lái)占領(lǐng)市場(chǎng)，甚至通過(guò)把自己的標(biāo)準(zhǔn)變?yōu)槿袠I(yè)可以接受的標(biāo)準(zhǔn)，向其它企業(yè)滲透，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)也是離不開(kāi)這條規(guī)律。所以企業(yè)要實(shí)施精確的流程管理，實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)的要素就是控制的明晰，支撐精細(xì)化管理；實(shí)現(xiàn)流程管理任務(wù)結(jié)構(gòu)的快速分解和計(jì)劃的有效編排。另一方面，在規(guī)范化的基礎(chǔ)上，可以實(shí)現(xiàn)流程管理模式的對(duì)外輸出，為資源整合提供有力支撐，這在房地產(chǎn)企業(yè)管理中作用顯著。

五、對(duì)房地產(chǎn)流程管理建立模塊分析

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)容量分析

拆遷產(chǎn)生的購(gòu)房需求比例降低改善住宅條件是目前購(gòu)房需求的主體構(gòu)成，增幅較大，投資購(gòu)房比例基本平穩(wěn)，結(jié)婚購(gòu)房比例保持穩(wěn)定，城市化進(jìn)程中產(chǎn)生購(gòu)房需求增速平穩(wěn)。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征分析

幾年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)云變幻，表現(xiàn)出劇烈的周期轉(zhuǎn)換特征。剖析這一難得的房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)，我們可以明顯看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)規(guī)律，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征分析，結(jié)合政府、開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者在周期轉(zhuǎn)換過(guò)程中做出的決策，我們可以預(yù)測(cè)到未來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易狀況分析

1）現(xiàn)房銷(xiāo)售增幅高于期房銷(xiāo)售

2）消費(fèi)結(jié)構(gòu)在逐步發(fā)生轉(zhuǎn)變

第9篇：房地產(chǎn)管理論文范文

全面的預(yù)算管理進(jìn)行的基礎(chǔ)就是企業(yè)的利潤(rùn)，圍繞企業(yè)的利潤(rùn)來(lái)進(jìn)行全體員工、各個(gè)部門(mén)、各個(gè)項(xiàng)目全過(guò)程等進(jìn)行全面的預(yù)算，因此對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是十分重要的，其作用也是不容小視的。

1.有利于房地產(chǎn)企業(yè)整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

全面管理圍繞房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)展開(kāi)，企業(yè)整體的目標(biāo)就是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化，因此，企業(yè)的所有預(yù)算都是為了更好地實(shí)現(xiàn)企業(yè)的整體目標(biāo)。在企業(yè)做好一切的預(yù)算之后，就會(huì)將企業(yè)整體目標(biāo)實(shí)現(xiàn)計(jì)劃化與規(guī)范化，從而有利與更好地實(shí)現(xiàn)企業(yè)的整體目標(biāo)。

2.有利于反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算可以作為評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理業(yè)績(jī)的標(biāo)準(zhǔn)，把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一些前景以及風(fēng)險(xiǎn)很好地反映出來(lái)，從而使一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)變得更加透明，以便于更好地進(jìn)行正確的抉擇來(lái)確保資金流動(dòng)的合理性與低風(fēng)險(xiǎn)性，在一定程度上也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理起到了一定的促進(jìn)作用。

3.有利于房地產(chǎn)企業(yè)中的員工進(jìn)行相互協(xié)調(diào)

由于全面預(yù)算管理是一個(gè)全員性、全部門(mén)性的一個(gè)過(guò)程，在這期間需要員工與員工之間進(jìn)行有效的溝通與很好地協(xié)調(diào)才能將預(yù)算順利地進(jìn)行下去，從而使整個(gè)企業(yè)的員工形成一個(gè)整體，在某個(gè)部門(mén)出現(xiàn)困難與問(wèn)題時(shí)，可以通過(guò)全面預(yù)算管理使全體員工進(jìn)行協(xié)調(diào)與解決，從而在一定程度上也提高了員工工作的效率與員工之間的協(xié)調(diào)性。

4.有利于降低企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)

有效的全面預(yù)算管理是對(duì)于企業(yè)未來(lái)項(xiàng)目投資與公司的發(fā)展來(lái)進(jìn)行有效的預(yù)測(cè)，其中的盈利性、風(fēng)險(xiǎn)性都會(huì)很好地被預(yù)測(cè)出來(lái)，因此有利于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于下一步的發(fā)展進(jìn)行合理的抉擇，從而將風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

二、如何完善目前房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)測(cè)管理

1.提高房地產(chǎn)企業(yè)全員對(duì)于全面預(yù)算的認(rèn)識(shí)度與重視度

由于全面預(yù)算管理是一個(gè)全面的預(yù)算，必須要使全體員工進(jìn)行合理的配合與協(xié)調(diào)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要提高員工對(duì)于全面預(yù)算管理的重視度，讓他們對(duì)于全面預(yù)算管理有一個(gè)整體的認(rèn)識(shí)，使他們認(rèn)識(shí)到全面預(yù)算管理對(duì)于企業(yè)發(fā)展的重要性。從而使整體員工動(dòng)員起來(lái)，積極配合全面預(yù)算管理的工作并且給與一定的支持，可以將各部門(mén)進(jìn)行不同的分工：例如營(yíng)銷(xiāo)部的員工可以負(fù)責(zé)企業(yè)整體收入的預(yù)算、研發(fā)部的員工可以負(fù)責(zé)企業(yè)生產(chǎn)成本的預(yù)算、人力資源部的員工可以負(fù)責(zé)企業(yè)人力成本的預(yù)算，最終由財(cái)務(wù)部的員工來(lái)進(jìn)行最后的整合預(yù)算等等，這樣使預(yù)算出來(lái)的數(shù)據(jù)才更具準(zhǔn)確性，從而大大降低了公司的風(fēng)險(xiǎn)。

2.要完善與構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的軟硬件環(huán)境

完善與構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的軟硬件環(huán)境主要分為兩個(gè)方面：第一個(gè)是要建立與完善房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理制度。由于許多房地產(chǎn)企業(yè)公司整體目標(biāo)與下層部門(mén)的聯(lián)系不夠，以至于實(shí)施全面預(yù)算管理的條件不具備，因此房地產(chǎn)公司應(yīng)該建立一個(gè)高效的全面預(yù)算制度。第二個(gè)就是要安排專(zhuān)門(mén)的人來(lái)進(jìn)行全面預(yù)算，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專(zhuān)門(mén)人員來(lái)專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)企業(yè)的全面預(yù)算，使全面預(yù)算管理有人落實(shí)、有人監(jiān)督，從而提高其落實(shí)度。

3.要注重全面預(yù)算的指標(biāo)與企業(yè)的整體戰(zhàn)略的統(tǒng)一

房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算指標(biāo)應(yīng)該與企業(yè)的整體戰(zhàn)略相統(tǒng)一，使全面預(yù)算成為房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)與抉擇的重要標(biāo)準(zhǔn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算指標(biāo)的制定時(shí)要充分考慮房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，以大量的實(shí)地調(diào)研與數(shù)據(jù)分析為基礎(chǔ)，在進(jìn)行全面預(yù)算的指標(biāo)之前首先要明確企業(yè)的短期目標(biāo)、長(zhǎng)期目標(biāo)、未來(lái)發(fā)展的戰(zhàn)略具體是什么，從而圍繞企業(yè)整體的戰(zhàn)略目標(biāo)來(lái)制定全面預(yù)算指標(biāo)。這樣可以使房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算與以后企業(yè)的發(fā)展更好地聯(lián)系起來(lái)，從而有效地避免了預(yù)算工作的盲目性。

三、結(jié)語(yǔ)