房地產(chǎn)管理論文精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)管理論文范文

1.對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理存在不足的分析。

其一，是在會計基礎(chǔ)工作環(huán)節(jié)比較薄弱，進而導致會計信息的失真以及隨著而來的混亂的秩序。

其二，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中法人內(nèi)部監(jiān)督作用發(fā)揮的不夠突出。監(jiān)事會以及董事會監(jiān)控力度特別薄弱，他們的監(jiān)督作用發(fā)揮得不夠有效。

其三，管理人的法律意識比較薄弱，常常投機取巧、有法不依、姑息將就、執(zhí)法不嚴，一些給面子拉人情的現(xiàn)象比較普遍，故而管理必然松弛，造成了一些經(jīng)濟犯罪的出現(xiàn)。

其四，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營層次的員工在素質(zhì)上的不夠高，其人力資源制度的不夠健全。

2.企業(yè)管理做法上的一些利弊。

我們的房地產(chǎn)企業(yè)在管理中，通常的做法是統(tǒng)一進行核算、進行分工管理、獎罰不確定。這樣的管理做法，雖然說有利于統(tǒng)一管理以及監(jiān)控，但是也有其弊端。

其一，導致項目開發(fā)責任和權(quán)力以及利益的嚴重的脫節(jié)。這樣做，不利于積極地將一線項目經(jīng)理人員的積極性機遇有效地調(diào)動起來，單單依靠房地產(chǎn)企業(yè)公司決策層的一些積極性，顯然是不夠的。

其二，這樣的企業(yè)管理做法由于存在著不具體的業(yè)績衡量指標數(shù)，導致房地產(chǎn)公司項目經(jīng)理部之間攀比的出現(xiàn)，對公司的發(fā)展不利。

二、改善我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的一些具體看法

1.積極建立起科學的內(nèi)部管理環(huán)境。

為了完善和加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的有效管理，有必要對房地產(chǎn)內(nèi)部管理環(huán)境給予積極地建設(shè)，這里包括經(jīng)營方式和風格、理念，以及組織機構(gòu)等一些方法。在房地產(chǎn)內(nèi)部積極地建立起良好的管理環(huán)境，進而保證企業(yè)管理制度的有效地落實。

2.加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的相互間的有效牽制。

房地產(chǎn)企業(yè)可以積極地采取一些工作輪換制度，以及根據(jù)企業(yè)中不同崗位在房地產(chǎn)管理中的不同程度，規(guī)定每一員工在其崗位上的履職時間，特別是對一些重要崗位做到頻繁輪換，而對一些次要的一些崗位盡可能少輪換，對這些管理漏洞崗位給予積極地填充。

3.積極加強房地產(chǎn)企業(yè)的稽核制度。

在房地產(chǎn)企業(yè)管理過程中，由于企業(yè)經(jīng)營者對企業(yè)管理中稽核部門的認識上的不足，以為稽核部門不能夠創(chuàng)造良好的效益，還占用一些人員編制，進而加大了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的成本，故而沒有從根本上對稽查制度給予有效地重視。盡管企業(yè)內(nèi)部有制度，但是缺少稽查，一些制度也就不能夠有效嚴格地執(zhí)行。

三、對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的一些思考以及建議

1.積極地核算出公司的投資總額。

房地產(chǎn)項目的可行性研究報告在得到批復(fù)以后，就需要房地產(chǎn)公司選擇一些合適的項目經(jīng)理部給予有效地落實，進而進一步得到已經(jīng)批復(fù)的可行性研究報告的最基本的依據(jù)，并對該項目的總體投資給予初步的估算，并為此提出具體的項目資金流量表。

2.有效地對開發(fā)給予控制，確保資金的支出。

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理中，對開發(fā)成本的管理是房地產(chǎn)管理中的關(guān)鍵。當對企業(yè)中某一項目的投資資金總額確定以后，其開發(fā)成本控制是重要的一方面。

3.積極應(yīng)對的思路。

其一，房地產(chǎn)企業(yè)管理應(yīng)該積極地把“政府”和“市場”兩只手的作用充分地發(fā)揮出來。

我們在在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理中，為了有效地增強房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理能力，一方面需要房地產(chǎn)市場自身的有效地調(diào)節(jié)能力的支撐，與此同時，還需要我們國家政策的調(diào)節(jié)有效地配合。加強對房地產(chǎn)市場的有效調(diào)節(jié)，有利于房地產(chǎn)市場健康秩序的確立。讓市場自我調(diào)節(jié)，比國家行政手段的宏觀調(diào)控更有效和快捷。故而，有效地增強房地產(chǎn)自身調(diào)節(jié)能力，也就成為了市場長遠發(fā)展的一個必然。國家在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中所發(fā)揮出的是宏觀微調(diào)的積極作用，而中央和地方有效地結(jié)合，有助于對市場進行有效地指導和監(jiān)督作用。

其二，充分地讓發(fā)展目標、政策立足長遠。

在制定政策過程中，我們需要對政策機遇通盤考慮，且不朝令夕改。積極地通過個人所得稅有效地調(diào)控房價，不是有效地手段。因為個人所得稅是屬于產(chǎn)品交易之后產(chǎn)生的一種行為，在房地產(chǎn)經(jīng)濟中，屬于下游環(huán)節(jié)，只能夠間接產(chǎn)生作用。就目前來說，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場發(fā)展缺乏穩(wěn)定性和長遠的目標，這需要我們的房地產(chǎn)管理依據(jù)我國社會主義國家性質(zhì)和實際經(jīng)濟情況制定出一些合理的科學的一些比較長遠的政策。政府在政策制定中，充分考慮不斷增長的我國城市住房要求和民情以及城鎮(zhèn)化進程的實際狀況，進而保證我們的國民經(jīng)濟穩(wěn)定地增長，促使我國房地產(chǎn)經(jīng)濟走上正軌軌道。就稅收而言，政府發(fā)揮的是稅收政策的調(diào)節(jié)作用。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門和稅務(wù)的緊密配合，有助于促進房地產(chǎn)企業(yè)僅僅管理的建設(shè)。

其三，積極地對我國的法律法規(guī)體系給予建設(shè)和完善。

我們要想我國的房地產(chǎn)市場有一個健康的秩序，需要我們的政府積極地建立和完善具有我們國家特色的房地產(chǎn)企業(yè)法律法規(guī)體系，保證我們的房地產(chǎn)市場運作步入到規(guī)范化的道路上來，即房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理合法化和合理化。我們的政府應(yīng)該在法律規(guī)范中，積極地實施其經(jīng)濟管理行為，最大可能地避免行政在干預(yù)中的過度行為導致房地產(chǎn)市場秩序不利局面出現(xiàn)。與此同時，多層次、全方位的房地產(chǎn)積極的宏觀調(diào)控體系在實施中有可行的法律保證。

其四，積極處理好中央政府和地方政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中和諧關(guān)系。

中央政府和地方政府應(yīng)該積極地明確自己在房地產(chǎn)經(jīng)濟中職責范圍和責任主體。即，我們的地方政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中的價值取向必須跟我們的中央政府保充分地持高度的一致性。并且對財稅制度進行有效地探索性地實踐，合理地對土地財政給予鉗制，積極地提高地方政府對中央政府宏觀經(jīng)濟管理的有效落實，有效地遏制房地產(chǎn)市場中一些不良風氣的產(chǎn)生。

四、結(jié)語

第2篇：房地產(chǎn)管理論文范文

一、中型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

近年來由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過熱，國家出臺頒布實施了一系列行業(yè)宏觀調(diào)控政策，諸如土地公開招投標、房貸政策、保障性住房管理辦法和銀行信貸投資的一些控制措施等，這些制度的推行在目前看來，效果已經(jīng)非常明顯地發(fā)揮出來，直接推動我國房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)入了一個非常敏感的階段。尤其在土地利用上，國家對土地供應(yīng)的節(jié)奏不斷放慢，同時在土地獲得審批環(huán)節(jié)推行招投標、拍賣等方式，對開發(fā)商的資質(zhì)審查、利用保證金等都提高了很大層次，進而增加了土地開發(fā)利用的原始成本和土地利用難度，部分中型企業(yè)被這些標準拒于行業(yè)競爭之外。國家在信貸融資、土地利用、房產(chǎn)開發(fā)建筑銷售等各環(huán)節(jié)都采取宏觀調(diào)控政策，如民營企業(yè)禁止發(fā)行企業(yè)債券等。由于中型企業(yè)發(fā)展規(guī)模有限，多依賴于銀行信貸資金周轉(zhuǎn)，信貸政策的變化對于中型企業(yè)融資無疑是雪上加霜。融資的束縛直接影響到企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，迫使大多數(shù)中型企業(yè)不得不放棄一些長遠的產(chǎn)品開發(fā)項目，將目標瞄準短期回報率高、風險較小的產(chǎn)品開發(fā)，但往往這些項目的市場只能局限于某一定位，比如經(jīng)濟型和一般性住宅，對一些投資風險高、成本高的高端規(guī)?；≌椖恐荒苁峭笈d嘆。盡管受到土地、資金和市場的影響，但中型房地產(chǎn)企業(yè)作為行業(yè)中占比重較大的一個群體，其存在是必須的，也是非常必要的。因為中型房地產(chǎn)企業(yè)作為國家稅收的重要稅源之一，占行業(yè)總稅額的1/3強，創(chuàng)造的產(chǎn)值也占行業(yè)總產(chǎn)值的1/3強，成為國家宏觀經(jīng)濟增長的重要組成要素。同時解決了很多人員的勞動就業(yè)，將企業(yè)資金注入到產(chǎn)品開發(fā)上，和銀行貸款共同承擔起社會資金周轉(zhuǎn)運作，推動了資金的良性發(fā)展。從這個角度分析，中型房地產(chǎn)企業(yè)對于行業(yè)發(fā)展以至于社會的發(fā)展進步來說都是不可或缺的，其存在的價值也是顯而易見的。只要充分掌握行業(yè)發(fā)展的基本規(guī)律，統(tǒng)籌規(guī)劃企業(yè)適應(yīng)市場需求和行業(yè)發(fā)展規(guī)律的管理運營方法，中型房地產(chǎn)企業(yè)對于社會經(jīng)濟發(fā)展的促進作用會更好地發(fā)揮出來。

二、中型房地產(chǎn)企業(yè)的管理方式

中型房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵歷史節(jié)點，必須全面分析自身存在和發(fā)展所面臨的優(yōu)劣因素，在加強品牌化戰(zhàn)略、多元化融資、專業(yè)化管理和風險化經(jīng)營上下功夫，只有這樣才能夠徹底打破由于制度因素造成的土地、資金和市場等瓶頸束縛，實現(xiàn)中型房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型崛起和持續(xù)壯大。

一是加強品牌化戰(zhàn)略。品牌作為企業(yè)發(fā)展標志和經(jīng)濟實力的象征，受到越來越多中型企業(yè)的青睞，也成為其開拓市場的有力武器。品牌的創(chuàng)建需要產(chǎn)品質(zhì)量作為支撐，質(zhì)量是企業(yè)長期發(fā)展的保證。實施品牌戰(zhàn)略，不但要在質(zhì)量上趕得上潮流，同時也要在信譽上充分兌現(xiàn)承諾；不但要將品牌的打造理念灌輸?shù)絾T工心中，同時也要加大企業(yè)在各個媒體的宣傳力度；不但要不斷創(chuàng)新技術(shù)管理和經(jīng)營手段，同時也要具有開拓和趕超意識。品牌的經(jīng)營要與企業(yè)文化經(jīng)營來同步推進，以不斷豐富企業(yè)文化為抓手，樹立起良好的企業(yè)發(fā)展形象，豐富企業(yè)發(fā)展內(nèi)涵，來進一步擴大企業(yè)的知名度和美譽度。只有這樣，才能在競爭中獲得同行業(yè)的認可和合作伙伴的信賴，贏得競爭的先機，為企業(yè)發(fā)展鋪平道路。

二是實行多元化融資。中型房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型過程中由于業(yè)務(wù)的拓展和企業(yè)規(guī)模的不斷擴大，資金緊張往往是普遍存在的現(xiàn)象。要想發(fā)揮靈活運作的絕對優(yōu)勢，就需要在行業(yè)聯(lián)合上積極拓展融資渠道，采用多方融資、多渠道經(jīng)營的方式增強企業(yè)的競爭力，在互惠互利中謀求發(fā)展的捷徑。例如可以加強與實力相當?shù)钠渌康禺a(chǎn)企業(yè)的聯(lián)合，一方面通過雙方的資金積累實現(xiàn)企業(yè)由中型向大型的轉(zhuǎn)變過程。另一方面在技術(shù)和管理上實現(xiàn)優(yōu)勢互補，同時很好破除由于政策準入上設(shè)置的各種瓶頸，讓企業(yè)自身有機會躋身于房地產(chǎn)競爭行業(yè)，而不是在起跑線上就被拒之門外。企業(yè)聯(lián)合最大的優(yōu)勢在于通過雙方的各種籌資方式的聯(lián)合進一步拓寬了融資渠道，拓展了市場范圍，為企業(yè)發(fā)展提供了更為廣闊的天地和空間。

第3篇：房地產(chǎn)管理論文范文

1.對于銷售類的合同來說，財務(wù)部門要參與到預(yù)售合同版本的擬定過程中去，銷售部門與財務(wù)部門共同討論具體條款的設(shè)計，例如按揭條款，違約金條款等。房產(chǎn)銷售合同的簽訂的對象是廣大客戶群體，大家對于合同的某些條款由于理解不同難免產(chǎn)生歧義，如果由于條款設(shè)計不夠詳細，可能會日后在售房過程中給公司造成潛在的風險。例如合同中是否注明若買方違約退房，定金是否沒收；如果雙方協(xié)商退房，房款退回時是否無息；如果買方延遲付款是否收取違約金等，在制定商品房銷售合同的版本時對有些條款進行明確，就能使上述糾紛發(fā)生時，公司不會產(chǎn)生損失。銷售部門要根據(jù)每天的銷售合同簽訂情況編制銷售臺賬等資料，財務(wù)部門將銷售臺賬數(shù)據(jù)與賬務(wù)系統(tǒng)進行定期核對，部門間多溝通能使財務(wù)部對近期銷售合同的簽約及貸款等履約情況進行掌握，并能對營銷數(shù)據(jù)起到復(fù)核作用，也能提早預(yù)計近期資金流入情況，進一步統(tǒng)籌好公司資金安排。

2.在工程類合同的管理上，在合同條款的審核中，財務(wù)部門應(yīng)主要注重的是履約保證金收支、工程款項支付、工程質(zhì)保金支付等條款。財務(wù)的工作就是加強對工程項目各項費用的管理，工程類的合同一般時間會比較長，價格相對較大，合同的內(nèi)容比較詳細，財務(wù)人員需要對合同的內(nèi)容仔細分析。財務(wù)人員根據(jù)項目的不同進行核算，需建立一個方便的合同臺賬，以便于對項目成本加強監(jiān)督。合同臺賬應(yīng)包括比較全面的內(nèi)容，例如合同簽訂時間、施工單位名稱、合同金額、合同標的、合同收付款節(jié)點、累計付款金額、發(fā)票開據(jù)情況等，臺賬的建立會對合同執(zhí)行起到一個很好的輔助作用。財務(wù)部門應(yīng)就合同的執(zhí)行情況定期與相關(guān)部門進行溝通核對，避免合同超額支付，對于未按合同條款履約的，財務(wù)部門有權(quán)拒絕付款，待對方按合同履約后再付款，使合同的履行得到有效的保障。

3.對于采購類的合同，采購一般就是款到發(fā)貨及貨到付款。款到發(fā)貨方式，公司需支付一筆預(yù)付款，這種方式風險性比較大，所以合同的訂立一定要謹慎，一定要寫明公司與客戶需要承擔的法律責任和需要履行的義務(wù)，避免對公司的利益造成不可挽回的損失。合同訂立之后，財務(wù)部門要與其他部門聯(lián)系，及時清楚貨物是否送到，貨物到來以后根據(jù)憑據(jù)銷掉預(yù)付款項。如果選擇貨到付款，就要形成一筆應(yīng)付賬款，等貨物到來點算清楚之后，待各種單據(jù)交與財務(wù)部門后，財務(wù)部按照合同條款支付應(yīng)付款項。如果發(fā)票沒有開據(jù)，財務(wù)部門要及時的通知相關(guān)部門收取對方發(fā)票。其他部門有需要支付的款項，一定要按照相關(guān)的流程認真辦理，各種辦理的票據(jù)都需要認真整理，及時登記，以方便將來的查驗。

4.在開發(fā)非純住宅樓盤時，土地出讓合同中，政府可能會規(guī)定開發(fā)商必須自持部分物業(yè)，這時房地產(chǎn)企業(yè)一般會選擇將自持物業(yè)對外出租，這就涉及到出租類合同條款的設(shè)計，在出租類合同版本擬定過程中，財務(wù)部門應(yīng)注重的條款主要是收取租金的方式、時間、金額。另外還涉及的是租賃保證金等的收取，各項保證金到期是否無息退還，其次就是違約金條款。商業(yè)出租類合同一般應(yīng)由自持物業(yè)管理部門登記房租臺賬，臺賬中的信息應(yīng)包括這些內(nèi)容：承租人、合同總租金、每期租金金額及收取時間、已收租賃保證金等，財務(wù)部門應(yīng)及時對合同執(zhí)行情況進行核對，對遲交租金等情況的發(fā)生及時告知自持物業(yè)管理部門，管理部門對承租客戶發(fā)出書面催繳通知，及時收回欠繳商業(yè)租金。

第4篇：房地產(chǎn)管理論文范文

(一)房地產(chǎn)集團的資金管理手段相對落后

目前，房地產(chǎn)集團財務(wù)會計記賬工作基本使用財務(wù)軟件，但這些軟件大都是只具有一般的財務(wù)記賬功能，沒有合同管理，預(yù)算管理，成本控制，財務(wù)分析，項目管理等各個方面的管理軟件。金融信息化業(yè)務(wù)的實施，模塊功能少不能滿足管理的需要。如果沒有必要的軟件和硬件的支持，是不能跟上現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)管理發(fā)展的腳步的。

(二)房地產(chǎn)集團的投資決策不夠科學

由于前幾年的房地產(chǎn)行業(yè)比較火?；貓舐室脖容^高，這使得一些房地產(chǎn)集團只注重利潤的獲得，而忽視了行業(yè)發(fā)展的周期性關(guān)系和一些潛在的風險，造成企業(yè)對未來的評估存在的不足，在進行一些投資時比較盲目，缺乏一定的合理性，這使得房地廠商不能按預(yù)期收到投資的匯報，使得企業(yè)的投資很難收回。

(三)房地產(chǎn)集團的融資形式比較單一

由于我國的市場經(jīng)濟剛剛起步，使得房地產(chǎn)的融資市場也屬于起步階段，常見的融資形式一般是短期和長期的銀行貸款形式，形式比較單一，不能向國外那樣通過發(fā)行企業(yè)債券進行融資，另外由于這幾年國家對房地產(chǎn)市場也加大了干預(yù)手段，使得房地產(chǎn)集團很難通過發(fā)行股票來進行資金的籌集。

二、如何做好房地產(chǎn)集團的資金管理

(一)更新房地產(chǎn)集團資金管理的觀念

對于房地產(chǎn)集團而言，資金管理的重要性要充分認識到，在管理的過程中，財務(wù)和會計部門應(yīng)積極參與。要充分認識這項工作不僅僅是記賬算賬而已，事后還需要進行必要的資金管理。因此，我們需要作出必要的資金管理理念的創(chuàng)新和發(fā)展，集中精力做一些相關(guān)資金管理的實際工作，科學的進行資金管理。還需要結(jié)合房地產(chǎn)集團的具體情況，并積極運用一系列先進的技術(shù)，在過去的業(yè)務(wù)流程和運作模式背后進行創(chuàng)新，在降低成本的基礎(chǔ)上，最大限度地提高經(jīng)濟效益。

(二)更新房地產(chǎn)集團資金管理人員的素質(zhì)

財務(wù)人員只有提高了工作素質(zhì)，嚴格執(zhí)行財務(wù)制度，才能保證房地產(chǎn)集團的質(zhì)量誠信，繼而開展各種經(jīng)濟活動。主要從以下方面來提高財務(wù)人員的素質(zhì)，首先在招聘過程中工作人員必須對應(yīng)聘者進行仔細的審查，以確保招聘的人員具有良好的專業(yè)知識，并是一個踏實肯干的人才。其次，隨后進入財務(wù)人員的培訓工作，通過定期對財會人員進行培訓，不斷提高財務(wù)人員的專業(yè)知識的整體素質(zhì)和水平，財務(wù)人員也需要不斷的學習，了解新的會計方面的政策和對自己的專業(yè)知識進行更新。

(三)擴展房地產(chǎn)集團的融資渠道

目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始探索其他的融資方式，資本市場直接融資和間接融資需要增加開發(fā)工作，應(yīng)進一步完善房地產(chǎn)金融市場的多元化制度，包括投資基金、股權(quán)融資、債務(wù)融資、證券、信托和其他形式。在廣泛的情況下，大量的資金從私營部門能夠擺脫房地產(chǎn)基金，債券、信托等地方。因此，廣泛的房地產(chǎn)公司融資不僅可以幫助解決融資困難的問題，同時也促進了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士適者生存以及提高其質(zhì)量。

(四)更新房地產(chǎn)集團資金管理的有關(guān)制度

房地產(chǎn)集團應(yīng)建立和完善企業(yè)的內(nèi)部財務(wù)管理制度，建立會計，內(nèi)部審計，內(nèi)部牽制，財產(chǎn)清查，內(nèi)部審計，原始記錄管理等一系列的企業(yè)財務(wù)管理制度，從而為企業(yè)規(guī)范財務(wù)管理，奠定有章可循的良好基礎(chǔ)。企業(yè)管理中必須以財務(wù)管理為中心，大力加強財務(wù)管理，首先要做的就是是要建立一個強大的財務(wù)管理制度，加強財務(wù)管理和控制，以提供組織保障。

三、結(jié)束語

第5篇：房地產(chǎn)管理論文范文

1、缺乏足夠的經(jīng)濟管理理念

房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，促使企業(yè)內(nèi)管理者逐漸把目光轉(zhuǎn)移到了經(jīng)濟管理對該行業(yè)的巨大作用上來。本著加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐的目標，為數(shù)眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)非常重視企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟管理工作。然而，現(xiàn)實的經(jīng)濟管理工作存在著諸多的弊端，首先最為明顯的，就是行業(yè)管理者對企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟管理工作還沒有一個清醒的認識。大部分企業(yè)都認為經(jīng)營管理工作僅屬于企業(yè)內(nèi)部財務(wù)部門的業(yè)務(wù)范疇，而把這些繁重的管理任務(wù)都壓給了它們的財務(wù)部門。如此的做法很不利于相關(guān)部門工作的開展。因為經(jīng)濟管理職責涉及到企業(yè)內(nèi)部的所有部門和機構(gòu)，并且它們彼此有著不能分割的密切業(yè)務(wù)關(guān)系。通過有效的經(jīng)濟管理可以加強相關(guān)部門的有效協(xié)作，最大限度地施展每個部門的特有功能。故此種職能可以極大地促進各個部門的效率發(fā)揮，非常有利于房產(chǎn)行業(yè)管理水平的提升及其快速發(fā)展的促進。因此，欲切實達到經(jīng)濟管理的最初目標，第一，必須先有一個明確的認識，全體干部職工、企業(yè)的每一個部門都要給經(jīng)濟管理工作以足夠的重視；第二，每名員工都積極地參與其中并為企業(yè)的繁榮發(fā)展獻計出力。

2、不具備有效的經(jīng)濟管理體系

本著配合好經(jīng)濟發(fā)展大趨勢的目的，我們國家已經(jīng)對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟管理工作給予了極大的關(guān)注。先后制定了一系列該行業(yè)的經(jīng)濟管理政策和制度。但是這些法規(guī)的建立并沒有得到有效的實施，更沒有見到所期望的實效。房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟管理狀況依然比較落后和混亂，絕大多數(shù)的政策實施都脫離實際現(xiàn)狀，并且不可能恰當?shù)靥幚斫ㄔO(shè)過程中發(fā)生的各類矛盾和問題。個別政策的落實過程僅流于形式或走過場，根本沒有深入到具體的房地產(chǎn)內(nèi)容當中。從總體上說，其極大地制約了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度。另外，所制定的政策根本沒全覆蓋房地產(chǎn)業(yè)的很多具體內(nèi)容，從而導致不同管理者對同一問題都各持己見，結(jié)果造成管理效果的大相徑庭。其根本不可能具備統(tǒng)一協(xié)調(diào)的經(jīng)濟管理職能。房地產(chǎn)行業(yè)始終作為當?shù)卣斦?chuàng)收主渠道，在這種情況下，倘若地方政府不能夠?qū)嵤┯行У毓芾?，那么國家的宏觀控制再嚴格亦不可能見到實效。從而，使沒有實施有效管理的房地產(chǎn)行業(yè)，在下一步的交接管理中更無法有序開展工作。同時。房地產(chǎn)行業(yè)的雜亂局面也會波及到其它相關(guān)行業(yè)，并引發(fā)國家對其他行業(yè)的管理失控。

3、缺乏房地產(chǎn)企業(yè)的遠景規(guī)劃

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展進程中的短期行為，其已經(jīng)構(gòu)成了整個房地產(chǎn)行業(yè)普遍頑疾。不僅房地產(chǎn)開發(fā)商本身未制定長運的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，就連政府職能部門所制定的政策、制度，也沒有契合實際的科學性和合理性，更不具備長遠的約束性和可操作性。為數(shù)眾多的房產(chǎn)企業(yè)所擬定的經(jīng)營目標均為眼前的目標，政府僅對房地產(chǎn)行業(yè)的部分運作內(nèi)容給予了政策性的指導和調(diào)控，而且其中不乏較嚴重的片面性和局限性。這就嚴重地失去了對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的管理作用，且遠遠地滿足不了房產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)實的經(jīng)濟管理需求。由于房產(chǎn)企業(yè)管理的不規(guī)范，導致房地產(chǎn)市場的畸形發(fā)展，并造成相當嚴重的不正當競爭行為，這已經(jīng)造成了市場經(jīng)濟體制的極大傷害。政府制定政策在一定范圍內(nèi)的不完整和脫離實際，嚴重導致在其政策落實階段會屢屢發(fā)生許多新的矛盾和問題。因為房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟管理會牽扯到很多的社會部門，況且，很多新問題的連續(xù)發(fā)生，會在很大程度上阻礙行業(yè)政策的制定和執(zhí)行，甚者會因管理力度的增大反而給市場帶來更大程度的負面效應(yīng)。故眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商在經(jīng)營規(guī)劃方面的短期行為已嚴重制約了企業(yè)的健康發(fā)展。

4、法律法規(guī)缺乏完整性

法律是限制和約束任何不當行為的有力武器。總的來說，我國的房地產(chǎn)市場是近些年才逐步形成的。到現(xiàn)在為止，給這一市場制定法律法規(guī)的進程還依然處于起步時期，而且尚未完整地制訂出一套對房地產(chǎn)經(jīng)營行為有很強約束、規(guī)范能力的法規(guī)體系?，F(xiàn)實對房地產(chǎn)行業(yè)的管理還基本上停留在輿論宣傳階段，而缺乏具有鮮明針對性的法律法規(guī)建設(shè)。所以，其仍不能圓滿地治理房地產(chǎn)市場的不規(guī)范行為。過去我國的法律法規(guī)建設(shè)就一直不夠完善，現(xiàn)實就更跟不上時展的需求。故當今的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)局部的法律真空也屬于歷史的必然。但是，房地產(chǎn)市場這種不規(guī)范局面不能長久維持下去，否則，將嚴重阻礙市場經(jīng)濟的發(fā)展，損害國家和人民群眾的利益。我們必須完善相關(guān)法律、強化管理職能、加大執(zhí)法力度，盡快扭轉(zhuǎn)這一無序的市場狀態(tài)。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理問題的解決建議

1、做好房地產(chǎn)開發(fā)過程的經(jīng)濟核算管理

當房地產(chǎn)工程完工時，要計算各項支出的單項額度，以便很快核算出工程的總投資規(guī)模。選取恰當規(guī)范的經(jīng)濟管理措施，將總體工程的建設(shè)過程及交付環(huán)節(jié)做出深入、完整地經(jīng)濟研討及評估；然后，再依托經(jīng)濟管理的實施，檢查出超越預(yù)算支出和節(jié)約成本支出的相關(guān)項目，從而總結(jié)出造成工程投資升高和降低的原因所在，核對出每一單項成本管理的實施結(jié)果。據(jù)此，能夠在遵循成本運行規(guī)律的基礎(chǔ)上，為更大程度地減低成本投入尋找路徑。并給下一步工程的目標成本管理奠定思想基礎(chǔ)。

2、搞好地產(chǎn)建設(shè)階段的成本運行管理

在搞房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理時，尤其關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)就是做好房地產(chǎn)建設(shè)過程的經(jīng)濟管理。執(zhí)行好此環(huán)節(jié)的經(jīng)濟管理，能使材料成本消耗大幅度的減小。由于在整個工程的建設(shè)成本中，材料成本占相當主要的份額，其依具體的施工條件的變化而差異很大。故在此過程中，就必須對材料的消耗做嚴格地調(diào)控，且擬建一套完整系統(tǒng)的經(jīng)濟管理運行體系，以保證對材料消耗的全過程實施必要的控制、管理和監(jiān)督。

3、抓好房地產(chǎn)開發(fā)招投標環(huán)節(jié)的經(jīng)濟管理

當實施房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標環(huán)節(jié)時，擬定投標報價的管理人員必須對工程的建設(shè)方案和具體細節(jié)有深入的了解，并對工程的經(jīng)濟評價和風險防控有準確的核算，以至于能夠把本企業(yè)的各項費用支出全面地把握住。在此基礎(chǔ)上，其才可以編制出適合本企業(yè)及該項工程特點的經(jīng)濟管理方案。

三、結(jié)語

第6篇：房地產(chǎn)管理論文范文

關(guān)鍵詞：中小房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)管理；工作內(nèi)容；環(huán)節(jié)

中小房地產(chǎn)企業(yè)在當今面臨激烈的市場環(huán)境下，必須要面對轉(zhuǎn)型的問題，在這個的改革與發(fā)展中，企業(yè)的財務(wù)管理工作也時刻面臨諸多變化。在改革與發(fā)展的過程中也出現(xiàn)了新情況與新特點[1]。而這些情況的突出問題主要集中在保障對象以及保證層次方面，另外還有保障時間不夠確定。以上特點的出現(xiàn)導致人們對很多工作充滿了不確定性因素，其中財務(wù)管理工作就是較為突出的問題，因此也對財務(wù)管理者綜合素質(zhì)有了更高的要求，從某些特別因素而言，中小房地產(chǎn)單位的財務(wù)管理工作必須要面對下面多個問題：首先最大限度的處理好財務(wù)方面的工作；另外，組織好相關(guān)的財務(wù)活動；其次，對財務(wù)活動實施必要的監(jiān)督等[2]。

一、中小房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理方面的突出問題

（一）財務(wù)的管理以及監(jiān)督控制機制不夠全面

實際上就目前情況看，我國的中小房地產(chǎn)單位在涉及到財務(wù)管理以及監(jiān)督的過程中，其事后實施必要的監(jiān)督工作不夠，或者說在事前以及事中的管理等工作落實不到位。實際上這主要是由于目前所實施的體制以及編制之下，相關(guān)的財務(wù)工作者甚至是財務(wù)機構(gòu)都很難真正意義上的區(qū)分自身在單位上說面臨的真正職責。所以，對于房地產(chǎn)中小企業(yè)而言，其自身缺少對相關(guān)職能部門的監(jiān)督與管理。

（二）財務(wù)制度還沒能夠得到最有效的落實

在我國中小企業(yè)的房地產(chǎn)中，普遍存在這樣的問題，即中小房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門普遍都存在業(yè)務(wù)相對較為集中的問題，因為財務(wù)部門的工作人員相對不多，再加之財務(wù)部門本身的工作難度以及工作強度就很高，所以在某種程度上說就會導致管理工作很難真正意義上的落實到位。也正是因為這個問題的存在，其企業(yè)的經(jīng)費以及在職工相關(guān)活動使用經(jīng)費或者企業(yè)發(fā)展必須的經(jīng)費往往都難以得到保證。

二、財務(wù)管理需要重視的問題

（一）實施必要的財務(wù)計劃管理

在我國房地產(chǎn)的財務(wù)管理中，主要分為下面幾個問題：即組織方面、指揮方面以及調(diào)節(jié)方面。作為中小房地產(chǎn)單位，其財務(wù)部門必須依據(jù)上級所分配的經(jīng)費指標，同時結(jié)合單位自身的實際情況，以達到體現(xiàn)出房地產(chǎn)工作的具體方向。另外在對年度計劃實施編制的時候，也必須真正意義上的做到將資金渠道分清楚，要真正意義上的做到基本原則不動搖，特別需要注意的是，年度計劃整合一定要通過單位董事會的討論，之后再根據(jù)單位的實際情況具體問題具體分析。

（二）預(yù)算經(jīng)費的有效管理

自身產(chǎn)業(yè)是否能夠有效發(fā)展，是目前中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)的基本來源，對于房地產(chǎn)單位來說，所謂的預(yù)算經(jīng)費實際上可以分成多個科目，而所有的科目都存在計領(lǐng)標準。而預(yù)算經(jīng)費在計領(lǐng)之后必須要依據(jù)中小房地產(chǎn)單位的事業(yè)情況實施科學有效的再分配，而本次所執(zhí)行的分配過程就是有效的把經(jīng)費管理變成為單位的預(yù)算管理。

（三）財務(wù)的決算管理

對于很多單位來說，財務(wù)的決算在某種程度上說能夠反映出經(jīng)濟活動，換言之活動是否平凡豐富主要取決于公司的財務(wù)預(yù)算。中小房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)資金主要來源的費用能夠充分的反映出我國房地產(chǎn)事業(yè)的最后的發(fā)展戰(zhàn)績。利用決算的編制以及分析，能夠直接或者間接的從財務(wù)方面調(diào)取經(jīng)費，實際上很多單位的財務(wù)活動，都可以通過年度進行分析，同時也能夠通過決算以及預(yù)算總結(jié)財務(wù)計劃，對財務(wù)計劃的執(zhí)行實施設(shè)計，繼而提出科學有效的改進措施以及改進方法，這也是為了有效提升下一年度財務(wù)工作水平創(chuàng)造最佳的條件。在對其決算編成工作完成后，依據(jù)年度決算的收支情況以及年度計劃的完成情況，之后根據(jù)其實際情況再度編寫有關(guān)的計劃。

（四）財產(chǎn)物資資金方面的管理

實際上對于一個企業(yè)單位而言，尤其是私營企業(yè)單位，其發(fā)展的結(jié)果必然是以經(jīng)濟利益為出發(fā)點與落腳點，而作為中小房地產(chǎn)企業(yè)，其自身的財產(chǎn)物質(zhì)基本上是以貨幣資金為主，之后通過地產(chǎn)或其他的實物形式進行表現(xiàn)的一種有效的資金形式，這樣也能夠充分的保證后勤工作以及相關(guān)的銷售。另外作為房地產(chǎn)的設(shè)備管理組織以及物資組織都應(yīng)該進行有效的配合，對于采購直至驗收入庫都應(yīng)該有完善同時行之有效的財務(wù)管理方法，要真正意義上的做到所有的賬目都能夠有跡可循同時和現(xiàn)實情況一致。

三、中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理需要注意的問題

（一）不斷的強化財務(wù)管理方面的工作

1.要建立健全行之有效的財務(wù)管理體系

在中小房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理中，首要出發(fā)點即為單位的財務(wù)管理工作者，而其財務(wù)管理工作必須依據(jù)中小房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展需求來分析探討財務(wù)保障中相對較為突出的問題，另外需要對財務(wù)管理方面出現(xiàn)的新問題實施必要的分析。而需要特別注意的是，想要解決好上面的問題，則應(yīng)該不斷地提升經(jīng)費管理的能力，加強部門與部門之間的監(jiān)督以及管理工作。

2.強化企業(yè)的預(yù)算管理工作

對于企業(yè)單位而言，預(yù)算管理是企業(yè)財務(wù)管理的必然工作，對企業(yè)的發(fā)展有積極的意義，特別是在經(jīng)費出現(xiàn)相對較為嚴重的供需矛盾的情況下，要不斷的強化預(yù)算以及管理工作，從科學的角度宏觀的調(diào)控財務(wù)管理等多種經(jīng)費預(yù)算工作，這樣才能夠使預(yù)算管理工作有相對更大的權(quán)威性。

（二）建立健全財務(wù)管理體系

中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系在某種程度上說是加強財務(wù)管理最為基本的原則，對于企業(yè)單位而言，財務(wù)制度的有效落實以及建立健全為實現(xiàn)一個目標同時不斷的強化財務(wù)管理工作的重要手段，同時將財務(wù)制度完全貫穿于企業(yè)發(fā)展以及改革部門工作的過程中。

作者:李欣 單位:鄭州康橋房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司

參考文獻

第7篇：房地產(chǎn)管理論文范文

(一)銷售變現(xiàn)風險日益增大國家經(jīng)濟快速發(fā)展的同時也提高了人們的生活水平。人們開始對生活質(zhì)量表達出自己的想法，出現(xiàn)個性化需求。如果房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的產(chǎn)品不能滿足消費者，影響消費者的購買欲，那么銷售變現(xiàn)風險可能變大。同時，由于市場等因素導致了房地產(chǎn)項目建設(shè)成本的增加，容易出現(xiàn)商品房價格上漲的情形，而商品房的價格上漲又會影響消費者的購買欲，從而給商品房的銷售帶給來消極影響。同時，同行激烈競爭日益顯現(xiàn)，在多方壓力下，許多房地產(chǎn)企業(yè)不得不增加銷售費用等支出，財務(wù)風險變大。

(二)資金使用效率有待提高房地產(chǎn)企業(yè)在取得所籌資金后，應(yīng)該制定合理的資金使用計劃，保證項目的順利實施。如果把房地產(chǎn)企業(yè)比作一個生物體，資金就像是這個生物體的“血液”，只有供血充足，企業(yè)才能健康發(fā)展，如果這個“生物體”出現(xiàn)貧血斷血等現(xiàn)象，則易發(fā)生“半拉子”工程或“馬拉松”工程，甚至出現(xiàn)破產(chǎn)。在國家實施限購、限價、房產(chǎn)稅、提高貸款利率等一系列宏觀調(diào)控的壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)受到了很大的影響，企業(yè)的資金鏈在日益趨緊的融資環(huán)境下顯得更為緊張。所以合理地使用資金，提高資金使用效率十分重要。但部分房地產(chǎn)企業(yè)仍忽略資金使用管理的科學性與重要性，企業(yè)面臨的財務(wù)風險變大。首先，支出與施工進度不一致，有些房地產(chǎn)企業(yè)沒有進行有效的價格評估分析，導致工程估價過高，支付的款項不僅與工程進度不符，反而超出工程進度應(yīng)該支付的額度。其次，資金在申請撥付的過程中，程序不完善，審批不嚴格;再者，有些決策層缺少現(xiàn)金流量觀等意識，并無根據(jù)詳細的資金使用計劃與財務(wù)評估分析，支出存在隨意性現(xiàn)象，辛苦籌集而來的資金被無辜“揮霍”，預(yù)期收益減少，財務(wù)風險加大。

(三)財務(wù)管理內(nèi)部控制薄弱建立完善的內(nèi)部控制制度是實現(xiàn)傳統(tǒng)管理模式過渡到現(xiàn)代企業(yè)制度的內(nèi)在要求。通過設(shè)置合理的經(jīng)營管理體制，制定完整可行的崗位責任制度等，加強內(nèi)部控制，提高經(jīng)營管理效率和企業(yè)綜合實力。但目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中經(jīng)常出現(xiàn)內(nèi)部關(guān)系混亂的問題，沒有明確的權(quán)責關(guān)系保障工作的順利進行，未能將財務(wù)風險維持在企業(yè)所能控制的范圍之中。具體表現(xiàn)在:第一，有些企業(yè)雖然設(shè)立了較為完善的內(nèi)部控制制度或內(nèi)部財務(wù)監(jiān)控制度，卻沒有落實到日常的經(jīng)營活動中，使得內(nèi)控制度變成一套只有形式?jīng)]有實質(zhì)的規(guī)章制度，造成凡事看領(lǐng)導、成本費用失控等現(xiàn)象發(fā)生;第二，有些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，導致信息流通不順暢，造成上級管理層因無法及時獲得資金的使用情況而作出錯誤的財務(wù)決策，財務(wù)風險變大。此外，有些房地產(chǎn)企業(yè)部門及崗位存在責任與授權(quán)不清、職能交叉等職責不明確現(xiàn)象，影響工作的順利進行。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險產(chǎn)生的原因

(一)盲目貸款，無合理規(guī)劃對于資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)來說，投資金額大是其具有的特點之一。許多房地產(chǎn)企業(yè)由于自有資金有限，常常需要通過外部融資來籌集資金，商業(yè)銀行貸款是最常見的方法。但一些房地產(chǎn)企業(yè)為了多建項目，沒有結(jié)合自身的實力及挖掘企業(yè)自有資金，進行合理規(guī)劃及科學預(yù)測來選擇自己的融資方式，也沒有通過催回其他企業(yè)對本企業(yè)的欠款來籌集資金，而是一味地依賴于商業(yè)銀行貸款或從其他金融機構(gòu)取得貸款，將希望寄托于杠桿效益帶來的預(yù)期收益。但卻忽略到期無法償還的風險，盲目地增加借入資本比例，負債率隨著借入資本比例的擴大而增加，如果資產(chǎn)負債率過高，企業(yè)對債權(quán)人的保證程度會相應(yīng)地下降，這樣企業(yè)吸收外部融資的難度也會增大。此外，過高的資產(chǎn)負債率也會使到期不能償還本金利息的幾率變大，財務(wù)風險也隨之增大。當前的金融調(diào)控政策要求開發(fā)商的自有資金比例增加，這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)能向銀行借貸的資金變少了。此外，國家多次加息，進一步嚴格房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件，房地產(chǎn)企業(yè)向銀行融資要求變高了。原本依賴于商業(yè)銀行貸款的房地產(chǎn)企業(yè)陷入融資困境，偏高的資產(chǎn)負債率將威脅著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

(二)個性化需求增加，同行競爭激烈隨著市場的發(fā)展，能否滿足消費者的個性化需求是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)銷售變現(xiàn)的關(guān)鍵之一［6］。但許多房地產(chǎn)企業(yè)存在開發(fā)項目定位、規(guī)劃設(shè)計不具前瞻性等問題，容易導致產(chǎn)品滯銷的風險，從而影響預(yù)期收益的實現(xiàn)。同時，由于市場發(fā)展迅速，房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭激烈，產(chǎn)品的差異變小，出現(xiàn)同類、同質(zhì)的競爭局面。為了在逆境中能夠順利發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)不得不增加銷售費用及其他相關(guān)費用，這又會無形中增加項目建設(shè)的成本，資金回籠難度進一步加大。近年來，國家為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場采取了宏觀調(diào)控，其中“限購”政策和提高個人貸款利率，抑制了購買需求，導致交易量的萎縮，供過于求，銷售變現(xiàn)風險變大，財務(wù)風險也隨之加大。

(三)資金使用計劃不完善，資金管理體系不科學由于房地產(chǎn)企業(yè)具有資金量大的特點，一旦資金使用不合理就易導致財務(wù)風險變大，資金緊張。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)努力提高資金使用效率。但許多房地產(chǎn)企業(yè)仍存在資金使用不當?shù)膯栴}。首先，企業(yè)管理層忽略了制定資金使用計劃這一重要環(huán)節(jié)，投資前并沒有進行市場調(diào)查，沒有從資金運作等方面進行財務(wù)分析而是無計劃地使用負債而來的資金，也沒有進行詳細的經(jīng)濟預(yù)算與資金使用規(guī)劃，面臨的財務(wù)風險也加大;其次，企業(yè)的資金管理體系不科學。許多房地產(chǎn)企業(yè)資金管理體系的靈活性與動態(tài)性較差，只進行財務(wù)核算，沒有有效地進行現(xiàn)金管理及成本控制。對于資金使用決策沒有經(jīng)過科學縝密的分析，設(shè)計的資金管理體系也無法對整個項目過程的資金運用進行有效的監(jiān)督與控制。廣州富力地產(chǎn)股份有限公司曾經(jīng)出現(xiàn)因資金使用不當而導致資金鏈緊張、財務(wù)風險一度無法控制的局面。該公司花費過多的人力物力和資金在商業(yè)物業(yè)項目上，當市場發(fā)生變化后，又投入大量資金高價拿地，但銷售收益并無法達到預(yù)期目標，從而出現(xiàn)資金緊張局面［7］。富力地產(chǎn)之所以出現(xiàn)這種狀況是因為沒有合理規(guī)劃資金支出，企業(yè)應(yīng)盡量保持較高的資產(chǎn)流動性與變現(xiàn)能力，不能一味地追求占用大量資金且回報周期長的商業(yè)地產(chǎn)項目。

(四)內(nèi)部控制機制不健全，財務(wù)管理隊伍素質(zhì)較低1.企業(yè)對內(nèi)控制度的認識不夠，內(nèi)控制度不完善我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控制度沒有落實到位。之所以存在這種現(xiàn)象，一方面由于部分企業(yè)管理者存在錯誤意識，他們認為制定大量的制度等同于增加辦事繁雜度，影響辦事效率，增加經(jīng)營成本［8］。另一方面則是他們忽略了內(nèi)部控制的重要性，沒有嚴格按照制度執(zhí)行，或是沒有結(jié)合自身狀況合理制定政策。同時，許多房地產(chǎn)企業(yè)的管理者也忽略了能夠保證制度執(zhí)行的保障措施，制度可行性降低，制度控制薄弱等問題突出。此外，有些房地產(chǎn)企業(yè)的授權(quán)情況與企業(yè)實際經(jīng)營模式不相適應(yīng)，不相容的職能未能分離，沒有確立明確的權(quán)責關(guān)系來執(zhí)行各項任務(wù)，從而產(chǎn)生了職責不清晰、信息傳遞不順暢的問題，使得內(nèi)部控制制度不能有效執(zhí)行，財務(wù)風險加大。2.財務(wù)管理人員財務(wù)意識較弱有些企業(yè)的高層管理人員財務(wù)風險管理意識較弱，未能正視財務(wù)管理的重要性。同時，企業(yè)財務(wù)管理人員的專業(yè)水平參差不齊，易出現(xiàn)因工作效果低而影響企業(yè)作出正確的財務(wù)決策。此外，有些房地產(chǎn)企業(yè)雖組建了優(yōu)秀的財務(wù)管理隊伍，卻由于傳統(tǒng)意識的限制等因素使得團隊不能發(fā)揮其作用，不僅沒為企業(yè)帶來利益，反而增大財務(wù)風險。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理的對策

(一)降低籌資風險，挖掘自有資金在房地產(chǎn)企業(yè)中，大部分資金來源于商業(yè)貸款，即負債經(jīng)營。而負債經(jīng)營所帶來的財務(wù)杠桿利益會增加股東收益。但是，這僅在企業(yè)投資收益率大于負債利息率才會出現(xiàn)，如果企業(yè)繼續(xù)向外舉債，負債籌資運用不當，則財務(wù)風險變大，出現(xiàn)籌資風險，即企業(yè)籌資后由于不能按照既定目標取得資金使用效率，無法達到資金供給者事先期待的效果的風險。為了使財務(wù)風險控制在企業(yè)所能接受的范圍之中，企業(yè)應(yīng)該通過優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，維持資本與債務(wù)合理的比例關(guān)系，適度負債，控制資產(chǎn)負債比。同時也要尋求多元化融資渠道，提高資金利用水平。此外，還應(yīng)該結(jié)合自身的實際情況，在維持資金能夠自由流動的前提下，努力挖掘企業(yè)的自有資金，注重資金管理，降低財務(wù)風險。

(二)適應(yīng)市場需求，建立合理的營銷策略房地產(chǎn)企業(yè)由于項目建設(shè)周期長、投資金額大等特點，易受外部因素的影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進行投資決策之前，要進行全面的市場分析，充分進行市場調(diào)研，了解消費者的個性化購買需求，避免決策的失誤及保證決策的前瞻性。在項目的設(shè)計上，要努力做到迎合市場需求，實行個性化設(shè)計，拉大與其他房地產(chǎn)企業(yè)的差距，實現(xiàn)產(chǎn)品的獨特性與競爭性。這樣才能降低銷售變現(xiàn)風險，緩和資金緊張。此外，企業(yè)應(yīng)該建立專業(yè)的營銷團隊，深入了解并結(jié)合自身產(chǎn)品的特性及優(yōu)點，制定出能夠滿足市場個性化需求的營銷策略，以期降低因產(chǎn)品滯銷所帶來的財務(wù)風險，實現(xiàn)預(yù)期的資金回報目標。

(三)制定資金使用計劃，完善資金管理體系1.加強成本管理，實施成本控制在整個經(jīng)營負債期間，因市場及利率變動等因素容易導致項目的成本上漲，若此時資金使用漫無計劃，成本管理沒有得到很好的控制，容易使企業(yè)出現(xiàn)資金流通阻礙的問題，導致項目無法順利進行。因此，必須重視與加強對項目的資金使用管理。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目投資之前，應(yīng)該進行嚴密的市場考察，研究該項目的風險性，結(jié)合企業(yè)實際經(jīng)營狀況分析項目的可行性，從而降低決策的盲目性以及避免后期執(zhí)行過程中資金短缺等問題;其次，在決定投資后，企業(yè)應(yīng)對項目進行成本預(yù)測與分析，并設(shè)計一套完整的成本控制計劃;在項目具體實施階段，應(yīng)嚴格實施監(jiān)督與控制，檢查計劃的合理性，認真登記實施過程與計劃的差異，并及時作出修改，保證計劃的有序進行;在每個項目結(jié)束時，應(yīng)將該項目在實施過程中得出的數(shù)據(jù)和分析與計劃階段相對比，總結(jié)經(jīng)驗，吸收可取之處。此外，還應(yīng)注意建筑材料的管理，由于物價不斷攀升，建筑材料的價格變動也是企業(yè)應(yīng)該關(guān)注的問題，應(yīng)隨時關(guān)注市場動向，選擇物有所值的建筑材料，控制成本，保證工程質(zhì)量。2.完善資金管理體系，加強內(nèi)部審計房地產(chǎn)企業(yè)中的財務(wù)風險問題帶來的影響是巨大的。企業(yè)應(yīng)該完善資金管理體系，由財務(wù)部作為預(yù)算的主要制定者，其他部門配合，并主動提供數(shù)據(jù)作為財務(wù)部制定資金預(yù)算的依據(jù)。同時，財務(wù)部應(yīng)該控制財務(wù)預(yù)算的整個實施過程，對一些重要會計賬戶要及時跟蹤關(guān)注，特別是受經(jīng)營陷阱影響較大的應(yīng)收賬款等會計賬戶更應(yīng)該加強監(jiān)督與控制。此外，當房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段后，內(nèi)部審計工作的地位也越來越突出。因此，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加強審計部門對財務(wù)管理的監(jiān)督力度，重視風險管理，充分發(fā)揮內(nèi)部審計風險評估的防范作用。在對不同工程項目開發(fā)過程中，進行各種專項審計，對財務(wù)風險管理的經(jīng)濟效益進行全面分析與評估，切實提高財務(wù)管理的整體水平。

第8篇：房地產(chǎn)管理論文范文

“不斷高企的房價、關(guān)于泡沫的爭論、利潤水平的謎團、宏觀調(diào)控的影響”，使得房地產(chǎn)業(yè)在連續(xù)多年繼續(xù)蟬聯(lián)最引人注目的行業(yè)之一。關(guān)于這個行業(yè)特質(zhì)的描述也逐漸歸集到幾個詞語：暴利、違規(guī)操作、社會責任、泡沫等等。如果說對于其它方面還有或多或少的爭議，那么對于“高利潤”，似乎大家都認為是理所當然了。但高收益的背后卻往往是高風險，對于房地產(chǎn)企業(yè)的管理層來說，真的是冷暖自知。

二、房地產(chǎn)行業(yè)過程管理的核心與本質(zhì)

房地產(chǎn)業(yè)的核心是什么？我們應(yīng)該從金融資本的角度認識房地產(chǎn)行業(yè)的本質(zhì)。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的核心是投資運營。當我們認識到了地產(chǎn)的本質(zhì)，當我們看到了地產(chǎn)發(fā)展的未來趨勢，那么我們的地產(chǎn)商們就應(yīng)該及時調(diào)整自己的地產(chǎn)戰(zhàn)略，快速變化自己的發(fā)展和運營模式，以爭得未來地產(chǎn)發(fā)展的競爭先機。我們就可以抓住房地產(chǎn)行業(yè)過程管理的核心與本質(zhì)，那就是流程管理。防范風險和提高效率是房地產(chǎn)企業(yè)運營的內(nèi)在要求，因此，科學和高效的管理，成為了這個行業(yè)追求的共同目標。在這過程中當然不會遺漏管理中的核心要素之一――“流程”。流程管理從本質(zhì)上來說，就是知識管理中個人隱性知識到組織顯性知識的轉(zhuǎn)化過程。對于規(guī)范企業(yè)運作、提升企業(yè)運營效率、促進集團知識沉淀與應(yīng)用創(chuàng)新，起到了積極的支撐和保障作用。流程優(yōu)化的源頭來自于業(yè)務(wù)實戰(zhàn)，在客戶訴求的受理、派工、進程匯報和跟蹤、客戶的回訪與返工等日?；顒又校e累了大量的數(shù)據(jù)，可以通過客戶投訴系統(tǒng)進行管理；有了真實全面的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，可以對任務(wù)處理關(guān)閉率、服務(wù)滿意度、工程質(zhì)量缺陷率等流程績效指標進行測量和監(jiān)控，把流程管理和房地產(chǎn)管理緊密結(jié)合在一起；再通過對各地區(qū)公司在流程績效指標上的不同表現(xiàn)，找到內(nèi)部的標桿，共同整理、提煉其在處理滲漏問題上的經(jīng)驗，形成相關(guān)的經(jīng)驗推廣和應(yīng)用。

三、房地產(chǎn)行業(yè)管理者角色與技能

激烈競爭的現(xiàn)代市場經(jīng)濟，要求房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須具有敏感的市場反應(yīng)能力、快速決策能力和強有力的實施能力。而業(yè)要滿足這些需求，就必然要求房地產(chǎn)行業(yè)管理者在流程管理方面有所突破。房地產(chǎn)行業(yè)的管理者所要掌握的技能首先是具備能有效實現(xiàn)項目各方的溝通與協(xié)調(diào)能力。其次，在房地產(chǎn)項目中，管理者隨時掌握項目資金的需求、供應(yīng)、使用和回款情況、保證資金動態(tài)平衡是至關(guān)重要的。同時，采購管理、合同管理、銷售管理等均與資金管理功能相掛接，才能滿足房地產(chǎn)流程管理的需要。

四、房地產(chǎn)行業(yè)管理反思與研究

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)在市場和機制的變革中逐漸跨入到新的發(fā)展階段，行業(yè)整合加速、房地產(chǎn)企業(yè)明顯出現(xiàn)規(guī)?；图瘓F化發(fā)展趨勢。不僅原有的大型地產(chǎn)企業(yè)集團加快擴張，從一級城市向二級城市、三級城市快速鋪開，即使原先立足于三線城市的本地化地產(chǎn)企業(yè)，也耐不住寂寞，紛紛升級為集團，要擴張自己的版圖。同時，開發(fā)商瘋狂搶地，土地儲備競賽不斷加劇，“標王”新聞屢見不鮮，各地樓面地價屢創(chuàng)新高。值得思考的是，地產(chǎn)企業(yè)的快速擴張，除了資金和土地，還能憑借什么，從哪個角度凝練擴張力？從本質(zhì)上看，擴張本身并不是企業(yè)的真正目的，企業(yè)的根本目標在于創(chuàng)造價值和利潤。也就是說，企業(yè)如何通過資源的整合和最大化利用，來體現(xiàn)規(guī)模化和集團化的效益。我們都知道，產(chǎn)業(yè)化的本質(zhì)是規(guī)模經(jīng)濟，而規(guī)模經(jīng)濟的基礎(chǔ)卻又是標準化。GE的工廠布局，細微到洗手間的布置，在每個國家都是相同的，這就是GE的標準化；我們在津津樂道麥當勞和肯德基的快速擴張時，也應(yīng)該同樣注意到每個門店的裝修、每個員工的穿著以及每個客戶接待的過程，這些都是相同的，這也是標準化。因此，我們相信，成功的企業(yè)是要靠標準化的核心競爭能力來占領(lǐng)市場，甚至通過把自己的標準變?yōu)槿袠I(yè)可以接受的標準，向其它企業(yè)滲透，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)也是離不開這條規(guī)律。所以企業(yè)要實施精確的流程管理，實現(xiàn)該目標的要素就是控制的明晰，支撐精細化管理；實現(xiàn)流程管理任務(wù)結(jié)構(gòu)的快速分解和計劃的有效編排。另一方面，在規(guī)范化的基礎(chǔ)上，可以實現(xiàn)流程管理模式的對外輸出，為資源整合提供有力支撐，這在房地產(chǎn)企業(yè)管理中作用顯著。

五、對房地產(chǎn)流程管理建立模塊分析

1、房地產(chǎn)市場容量分析

拆遷產(chǎn)生的購房需求比例降低改善住宅條件是目前購房需求的主體構(gòu)成，增幅較大，投資購房比例基本平穩(wěn)，結(jié)婚購房比例保持穩(wěn)定，城市化進程中產(chǎn)生購房需求增速平穩(wěn)。

2、房地產(chǎn)市場需求特征分析

幾年來，房地產(chǎn)市場的風云變幻，表現(xiàn)出劇烈的周期轉(zhuǎn)換特征。剖析這一難得的房地產(chǎn)市場周期波動，我們可以明顯看出，房地產(chǎn)市場的周期波動規(guī)律，房地產(chǎn)市場需求特征分析，結(jié)合政府、開發(fā)商和購房者在周期轉(zhuǎn)換過程中做出的決策，我們可以預(yù)測到未來房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。

3、房地產(chǎn)市場交易狀況分析

1）現(xiàn)房銷售增幅高于期房銷售

2）消費結(jié)構(gòu)在逐步發(fā)生轉(zhuǎn)變

第9篇：房地產(chǎn)管理論文范文

我國的房地產(chǎn)行業(yè)是隨著經(jīng)濟發(fā)展和住房體制的改革而逐步興起的一個行業(yè)，在國民經(jīng)濟中有著重要的地位和作用。房地產(chǎn)上市公司作為行業(yè)中的佼佼者和代表者更是受到各方的關(guān)注。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，其對資金的需求量比較大而且資金的使用周期也較長。房地產(chǎn)業(yè)直接和每一個城鎮(zhèn)居民相關(guān)，因此保持房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展是一國政府宏觀調(diào)控的重要目標，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績的影響因素很多，可以分為外因與內(nèi)因。本文研究的外因主要有物價水平、GDP、貨幣發(fā)行量、貸款利率等，內(nèi)因主要是股權(quán)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)規(guī)模。本文首先提出研究的意義和背景，接著對本研究的國內(nèi)外近年來的理論及實踐成果進行回顧和綜述，通過對深滬兩市56家房地產(chǎn)上市公司的統(tǒng)計分析，本文構(gòu)建了基于logit模型的房地產(chǎn)企業(yè)影響因素的模型，并進行實證檢驗。最后，結(jié)合本文分析的結(jié)果及江蘇A房地產(chǎn)公司案例對我國中小型房地產(chǎn)上市公司的發(fā)展提了幾點建議。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)，上市公司，業(yè)績，logit模型

目錄

摘要

Abstract

1緒論

1.1研究背景

1.2研究意義

1.3己有研究的回顧

1.3.1關(guān)于企業(yè)業(yè)績的影響因素研究狀況

1.3.2房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績影響因素研究現(xiàn)狀

1.4研究思路

2業(yè)績影響的相關(guān)理論

2.1業(yè)績

2.1.1業(yè)績的定義

2.1.2公司業(yè)績

2.2業(yè)績影響因素的相關(guān)理論

2.2.1規(guī)模經(jīng)濟理論

2.2.2股權(quán)結(jié)構(gòu)理論

2.2.3貨幣傳導機制理論

3我國房地產(chǎn)上市公司業(yè)績影響因素的實證研究

3.1指標的選擇

3.1.1被解釋變量

3.1.2解釋變量

3.2樣本的選擇及數(shù)據(jù)來源

3.2.1樣本的選擇

3.2.2數(shù)據(jù)來源.

3.3LoGIsTIc模型說明

3.4實證研究及分析

3.4.1因子分析

3.4.2業(yè)績變化顯著的Logit回歸分析

3.4.3小結(jié)

4分析及建議

4.1公司概況.

4.2總股本對江蘇A房地產(chǎn)公司業(yè)績的影響

4.3貨幣政策對江蘇A房地產(chǎn)公司業(yè)績的影響

4.4股權(quán)結(jié)構(gòu)對江蘇某某房地產(chǎn)公司業(yè)績的影響

4.5對以江蘇A房地產(chǎn)企業(yè)為代表的中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展建議

5結(jié)束語

6本文局限性

致謝

參考文獻

附錄

1緒論

1.1研究背景

房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟的發(fā)展和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整都發(fā)揮著越來越重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)是集房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營管理和維修服務(wù)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，具有單位價值高、投資大、生產(chǎn)周期長等特點。房地產(chǎn)業(yè)直接和每一個城鎮(zhèn)居民相關(guān)，因此保持房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展是一國政府宏觀調(diào)控的重要目標，從市場發(fā)達國家的經(jīng)驗教訓來看，房地產(chǎn)市場和金融市場的宏觀調(diào)控也往往是聯(lián)系在一起的。由于房地產(chǎn)業(yè)存在生產(chǎn)周期長，占用資金較大的特點，屬于資金密集型的行業(yè)，因此公司規(guī)模對于房地產(chǎn)企業(yè)的影響很大。由于銀行借貸、發(fā)行債券、上市募集資金等方式成為房地產(chǎn)公司獲得資金的重要渠道，所以貨幣政策、利率政策必然影響房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)不僅受內(nèi)部因素的影響，如企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)等的影響，還受到企業(yè)外部環(huán)境的影響。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)業(yè)具有以下特點:

l)房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域差異大、級差收益明顯。我國是一個幅員遼闊、各地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展水平極不平衡的國家?，F(xiàn)實的地區(qū)差異使房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動在地區(qū)差異方面相當巨大，而且這種差異將會隨著地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展變化處于不斷的變動和發(fā)展之中。房地產(chǎn)業(yè)自身這種區(qū)域性的產(chǎn)業(yè)特征，會使得各個地區(qū)房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)業(yè)及其房地產(chǎn)企業(yè)的收益有較大的區(qū)別，從而形成明顯的級差收益現(xiàn)象。

2)高度綜合性和高度關(guān)聯(lián)性。房地產(chǎn)業(yè)的綜合性和高度關(guān)聯(lián)性體現(xiàn)在它是橫跨生產(chǎn)、流通和消費的產(chǎn)業(yè)部門。

3)高投資、高收益、高風險。房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟活動過程，是大量資金的投入及其運作過程。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)是一個高投資的行業(yè)。但同時，因為房地產(chǎn)業(yè)的投資數(shù)量巨大、投資周期相對較長、資產(chǎn)變現(xiàn)能力差、受宏觀經(jīng)濟和政策影響較大，因此容易出現(xiàn)較大的價格波動變化，其涉及到的風險如金融風險、財務(wù)風險、政策風險等既較為復(fù)雜又往往牽一發(fā)而動全身。因此，房地產(chǎn)業(yè)也是一個高風險的行業(yè)。

4)對國家政策和法律制度具有很強的依賴性。其產(chǎn)業(yè)的特殊性和產(chǎn)品的特殊性使國家的投資、財政稅收、金融政策，土地、住房政策決定和影響著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

5)在相當程度上關(guān)系到社會和政局的穩(wěn)定。房地產(chǎn)以其獨特的功能在社會穩(wěn)定中發(fā)揮著相當重要的作用。住房問題是一個社會生活水平和社會保障的重要標志，在一定情況下，房地產(chǎn)還成為一種政治問題，關(guān)系政局的穩(wěn)定。

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)是一個與外界關(guān)聯(lián)性很強的行業(yè)，其業(yè)績受很多因素影響，是眾多因素資源之間博弈的結(jié)果。研究其業(yè)績影響因素對國家制定政策，房地產(chǎn)企業(yè)管理有重要意義。

1.2研究意義

影響房地產(chǎn)公司的業(yè)績的因素很多，為了獲取數(shù)據(jù)方便，本文以上市公司為研究對象。對深滬房地產(chǎn)上市公司的影響因素進行實證研究。在實證研究的基礎(chǔ)上進行分析，比較有說服力。對于單一因素或兩個因素對于房地產(chǎn)業(yè)績的影響的研究較多，本文選取的影響因素較多，且考慮因素之間的多重共線性，分析更為真實。并在此基礎(chǔ)上結(jié)合案例分析，對國家政策制定，房地產(chǎn)企業(yè)管理有參考價值，特別是中小型房地產(chǎn)企業(yè)有較大研究意義。

1.3已有研究的回顧

1.3.1關(guān)于企業(yè)業(yè)績的影響因素研究狀況

關(guān)于企業(yè)業(yè)績的影響因素是多方面，在國內(nèi)外都作了相關(guān)的研究。經(jīng)濟學者對影響公司業(yè)績因素的研究較多，大多數(shù)研究認為影響公司業(yè)績的因素為公司規(guī)模、公司市場份額、公司發(fā)展戰(zhàn)略、金融環(huán)境和國家經(jīng)濟環(huán)境等宏觀因素。其中國外有Bergeretal(1995)等證實產(chǎn)品市場的多元化與企業(yè)績效存在相關(guān)性。SteenThomsen與TorbinPedersen(1998)等驗證了公司績效與股權(quán)集中度有顯著相關(guān)性。國內(nèi)有研究了中國上市公司股權(quán)結(jié)構(gòu)與公司績效的關(guān)系。林浚清、黃祖輝等驗證了我國上市公司的薪酬差距和公司績效存在正相關(guān)。關(guān)于企業(yè)資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)業(yè)績的關(guān)系，其主要是從1958年Modigliani和”iller在《美國經(jīng)濟評論》上發(fā)表《資本結(jié)構(gòu)、公司財務(wù)和投資理論》，他們首先提出定理“任何企業(yè)的市場價值與其資本結(jié)構(gòu)無關(guān)”開始，首次提出現(xiàn)代資本結(jié)構(gòu)的理論，后來圍繞這個問題經(jīng)歷幾十的爭論與發(fā)展，其主要有引入破產(chǎn)成本的巴克特、斯蒂格利茨等，探討破產(chǎn)成本資本結(jié)構(gòu)的關(guān)系，同時法拉、塞爾文、貝南等引入稅率不同對資本結(jié)構(gòu)的影響;后來引進信息不對稱的原理，詹森和麥林提出成本說，羅思與蘭等發(fā)展成信號模型財務(wù)契約論等。理論發(fā)展的同時，實證也在不斷的前進，其中主要有LinS和RoPer(2001)的實證研究表明債務(wù)資金與股東價值存在正相關(guān)，但也有人作出相反的實證，其中主要有Friend和Land，Titman和weSSels(1998)，Rajan和等，他們通過實證發(fā)現(xiàn)獲利與杠桿負相關(guān)。關(guān)于資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)業(yè)績的關(guān)系在我國也有不少的實證分析。其中主要有發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)收益率與負債率并非呈一種簡單的單調(diào)關(guān)系，總資產(chǎn)收益率不受負債率的影響。但通過實證證實了公司債務(wù)融資與公司市凈率、凈資產(chǎn)收益率存在正相關(guān)，公司業(yè)績對債務(wù)融資的影響顯著性為正。通過實證驗證了公司的規(guī)模和成長性與財務(wù)杠桿正相關(guān)，而流動性和盈利能力與財務(wù)杠桿負相關(guān)。對我國上市公司中的30家ST公司與非ST公司進行比較分析發(fā)現(xiàn)，上市公司的資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)的盈利能力負相關(guān)，與非ST公司的成長性、資產(chǎn)的營動能力和資產(chǎn)變現(xiàn)能力正相關(guān)，而與ST公司不相關(guān)。

1.3.2房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績影響因素研究現(xiàn)狀

運用線性回歸的方法，選取流動負債率和長期負債率、有息融資率和無息融資率、長期借款率和短期借款率分別作為資本結(jié)構(gòu)的衡量指標，而將總資產(chǎn)貢獻率和總資產(chǎn)利潤率分別作為公司業(yè)績的衡量指標。研究結(jié)果表明:總體來看，各項指標相關(guān)性不顯著，但是就所有指標而言，正負相關(guān)的傾向還是比較明顯的。就這一實證結(jié)果，本文結(jié)合我國房地產(chǎn)行業(yè)的實際情況，分別從房地產(chǎn)行業(yè)所處的階段特征、政策面的影響以及公司治理結(jié)構(gòu)方面進行了分析。運用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析(DEA)模型評價房地產(chǎn)上市公司績效，關(guān)注房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營效率、管理效率及資本配置總體效率的價值評判標準，以我國房地產(chǎn)業(yè)23家具有代表性的房地產(chǎn)上市公司為研究對象，通過設(shè)立多輸入和多輸出的指標進行綜合評價，找出相對有效的行業(yè)標桿，同時分析行業(yè)整體和單個公司的資源配置效率，并提出了優(yōu)化資源配置和提高房地產(chǎn)上市公司績效的途徑。從我國上市公司績效影響因素及貨幣政策、物價變動與績效相關(guān)性的一般理論思考出發(fā)，揭示出了我國上市公司績效受國家宏觀政策影響的理論依據(jù)。(嚴格意義上來說績效評價體系包括業(yè)績目標、業(yè)績輔導和業(yè)績評價。但是現(xiàn)在一般都模糊了這種概念，把兩者視為一樣)從MM理論出發(fā)，引進貨幣傳導機制理論和兩權(quán)分離的相關(guān)理論，得出房地產(chǎn)這個行業(yè)的所有績效指標都與貨幣政策、CP工存在一定相關(guān)性。得到物價上漲會對房地產(chǎn)這個行業(yè)的經(jīng)濟績效產(chǎn)生一定的負面影響，國家的宏觀政策對地產(chǎn)行業(yè)影響甚微的結(jié)論。分析比較了目前上市公司經(jīng)營業(yè)績評價的主要方法，并剖析其存在的不足之處，在此基礎(chǔ)上引入因子分析模型，并構(gòu)建評價上市公司經(jīng)營業(yè)績的指標體系，然后應(yīng)用該模型對我國房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營業(yè)績做實證研究，最后得出研究結(jié)論，并指出了由于會計信息失真等因素的存在，使得該研究方法存在一些局限性，從而在一定程度上影響了研究結(jié)果的現(xiàn)實指導意義?！段覈康禺a(chǎn)上市公司經(jīng)營業(yè)績實證研究》選取GDP作為衡量經(jīng)濟發(fā)展的數(shù)據(jù)支持，以房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額作為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的適合量度，運用協(xié)整分析方法對我國房地產(chǎn)行業(yè)與經(jīng)濟增長之間的動態(tài)均衡關(guān)系作相關(guān)研究。結(jié)論是:房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展狀況對當前GDP變動的影響并不是很顯著，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟增長之間不存在明顯的因果關(guān)系。認為人民幣升值通過兩種途徑對不同行業(yè)產(chǎn)生影響。一是因人民幣升值所導致的資本成本和收入的提升，將在長時期內(nèi)改變我國的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，重新賦予行業(yè)不同的成長速度，并使不同行業(yè)的企業(yè)業(yè)績出現(xiàn)分化。二是人民幣升值在短期內(nèi)改變行業(yè)內(nèi)企業(yè)的資產(chǎn)、負債、收入、成本等賬面價值，通過外匯折算差異影響其經(jīng)營業(yè)績。最后認為人民幣升值將使房地產(chǎn)行業(yè)受益。而從理論分析的角度得出人民幣升值對房地產(chǎn)行業(yè)的影響有利好、利空兩方面。利空影響:貨幣持續(xù)過度升值會導致經(jīng)濟減速(因為FDI下降、凈出口下降)，外資需要下降，從而使房地產(chǎn)需求下降并會導致通脹水平下降，從而使房地產(chǎn)價格漲速下降。利好影響:第一，升值預(yù)期導致外資對房地產(chǎn)的投資需求加大。貨幣升值預(yù)期會導致外資的涌入，并大量投資到房地產(chǎn)上。從而增加房地產(chǎn)投資需求，推高房價，這是貨幣升值過程中必然發(fā)生的;第二，收入效應(yīng)及財富效應(yīng)導致國內(nèi)房地產(chǎn)需求增加。張敏利用理論結(jié)合模型回歸分析研究了股權(quán)結(jié)構(gòu)的三個關(guān)鍵因素(股權(quán)集中度、股權(quán)屬性及股權(quán)流通性)與公司治理績效的關(guān)系。得到結(jié)論(1)房地產(chǎn)行業(yè)的股權(quán)集中度低于市場平均水平，而且股東之間的力量比較均衡，大多數(shù)公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)都呈現(xiàn)出多元共治的局面，并且第一大股東控股比例與公司績效沒有明顯關(guān)系。(2)分析股權(quán)控制類型時，發(fā)現(xiàn)國有控股企業(yè)與法人控股企業(yè)、流通股主導型企業(yè)的公司績效都沒有明顯的差別。(3)國有股比重、流通股比重與經(jīng)營績效沒有顯著相關(guān)關(guān)系。而法人股比重與公司績效有著顯著負相關(guān)關(guān)系。(4)控股股東相對控制權(quán)越大，公司績效越差。采用單位根檢驗、協(xié)整分析、誤差修正模型以及Granger因果關(guān)系檢驗等現(xiàn)代經(jīng)濟學計量方法，對湖北省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟增長的關(guān)系進行實證研究。發(fā)現(xiàn)湖北省經(jīng)濟增長是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的Granger原因，經(jīng)濟的快速增長帶動了房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，反之房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟拉動作用卻不顯著。介紹房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP關(guān)系的研究方法，并通過近十年來浙江省房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長的貢獻和貢獻率進行分析，以反映房地產(chǎn)市場發(fā)育程度及經(jīng)濟增長的穩(wěn)定性和風險性。應(yīng)用協(xié)整分析、誤差修正模型技術(shù)以及Granger因果分析對我國房地產(chǎn)價格與GDP之間的關(guān)系進行了實證分析。實證結(jié)果表明:我國的房地產(chǎn)價格與GDP之間存在長期穩(wěn)定的動態(tài)均衡關(guān)系;無論長期還是短期，我國的GDP波動都是房地產(chǎn)價格波動的Granger原因，GDP的走勢對于房地產(chǎn)價格的漲跌起著決定性的影響，GDP的波動有助于預(yù)測房地產(chǎn)價格的走勢;短期內(nèi)經(jīng)濟的過熱容易引起房地產(chǎn)價格的過快增長。利用誤差修正模型對三者關(guān)系進行計量分析，得出協(xié)整關(guān)系的結(jié)論。定量結(jié)果表明，GDP、FDI對房地產(chǎn)價格有正向的推動作用，但GDP是主要影響因素。這個結(jié)果基本排除了境外“熱錢”對房地產(chǎn)市場的沖擊威脅假說。

選取一系列房地產(chǎn)價格指標與宏觀經(jīng)濟指標進行研究分析，總體看，我國房地產(chǎn)價格趨于合理，居民的住房購買能力逐漸加強。房地產(chǎn)價格的增長速度已經(jīng)受到來自其他價格指數(shù)增長緩慢的壓力，開始進入調(diào)整階段;隨著城鎮(zhèn)居民可支配收入的逐漸提高，房價收入比不斷降低，居民的購房能力逐步提高。在相當長的一段時間內(nèi)，對房地產(chǎn)的需求仍將維持在一個較高的水平。房地產(chǎn)價格是基于宏觀經(jīng)濟發(fā)展水平的平臺上的，一旦價格增長過快，超過國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的承受能力和消化能力，將帶來非常嚴重的后果;但價格下降，也會對國民經(jīng)濟的發(fā)展帶來一定的負面影響，并不是越低越好。從資本結(jié)構(gòu)、股權(quán)結(jié)構(gòu)、公司規(guī)模和公司風險等四個方面選取了可能影響企業(yè)盈利能力的多個指標變量運用因子模型進行了實證分析，但在財務(wù)指標的選取上，只是建立在規(guī)范研究的基礎(chǔ)上，對影響經(jīng)營業(yè)績的變量只局限于財務(wù)指標本身，一些與經(jīng)營業(yè)績有重大因果關(guān)系的變量未選人，比如說國家的產(chǎn)業(yè)政策、宏觀經(jīng)濟條件、公司管理者的能力、職工的技能水平等等因此此文使用因子分析方法對我國房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營業(yè)績的分析在實際指導方面的作用有所下降。從房地產(chǎn)市場的過度需求、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理、法律法規(guī)不完善、政府的執(zhí)行效率有待完善、地產(chǎn)信息不對稱、人民幣升值等方面進行了理論分析，并提出一些建議。建立我國近年來房地產(chǎn)價格宏觀經(jīng)濟影響因素的線性模型，選取6個宏觀經(jīng)濟指標作為方程初始導入自變量，與房地產(chǎn)價格進行初步多元線性回歸分析，以解決自變量之間多重共線性問題;進而選取出兩個自變量與房地產(chǎn)價格建立多元線性回歸方程，并對回歸結(jié)果進行分析在一個簡單的局部均衡模型基礎(chǔ)上，利用1999一2003年全國31個省市的房地產(chǎn)市場的面板數(shù)據(jù)分析了中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和價格問題。從房地產(chǎn)價值的自然增長、市場供求關(guān)系和心理預(yù)期三個方面探討了房價波動的構(gòu)成、機制和影響因素，并提出了相應(yīng)的房價調(diào)控對策。運用2001一2003年中國上市公司年報中披露的分行業(yè)信息，研究了房地產(chǎn)類上市公司多元化水平與財務(wù)績效和企業(yè)價值之間的關(guān)系。實證結(jié)果表明，多元化水平與財務(wù)績效之間存在顯著的負相關(guān)，但是與用托賓Q衡量的公司價值之間不存在顯著的相關(guān)性。針對我國目前房地產(chǎn)泡沫膨脹可能波及金融安全的現(xiàn)狀，提出了如何優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)資本結(jié)構(gòu)的問題，并根據(jù)2000一2002年深滬兩地A股房地產(chǎn)上市公司資料，對我國房地產(chǎn)企業(yè)上市公司的資產(chǎn)負債率與公司規(guī)模、經(jīng)營業(yè)績之間的相關(guān)關(guān)系以及資本結(jié)構(gòu)效應(yīng)進行了實證分析，并提出相關(guān)的建議。論文從影響企業(yè)的緒論碩一七論文外部因素入手，分析外部因素對公司績效的影響程度。結(jié)合我國的物價變動、貨幣政策與對上市公司的績效的相關(guān)性進行實證性分析。并運用了實證分析法中的OSL分析法，得到上面的結(jié)論。這些結(jié)論可以幫助企業(yè)在我國當前的形勢下如何提高自身的績效與價值。可以為上市公司在物價變動時和當前貨幣政策條件如何利用財務(wù)杠桿來提高企業(yè)的績效的目的提供幫助。通過聚類分析找出我國房地產(chǎn)上市公司的差距大小，并將其歸為幾類，以此總結(jié)出影響房地產(chǎn)上市公司盈利能力的因素所在，并提出企業(yè)發(fā)展對策和政策建議。論文由六章組成，本研究所采用聚類分析方法，具體分為兩個步驟，首先，在不明確房地產(chǎn)上市公司能夠分為幾類的情況下，為避免主觀誤差，采用系統(tǒng)聚類的方式，從SPSS輸出的樹狀圖直觀的看出不同公司之間的距離;在此基礎(chǔ)上，確定分為幾類，然后采用快速聚類的方式，將房地產(chǎn)上市公司分類，找出房地產(chǎn)上市公司的特點和共性。從房地產(chǎn)價格的相關(guān)理論出發(fā)，主要從房地產(chǎn)需求、房地產(chǎn)供給、房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控等角度對影響房價的因素展開分析。以房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用計量經(jīng)濟學方法和統(tǒng)計分析方法，主要從實證角度分析各因素對房價的影響。首先，分析房地產(chǎn)需求各因素對房價的影響，明確了城鎮(zhèn)住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地產(chǎn)投機和人民幣升值預(yù)期等因素導致的房地產(chǎn)需求擴張是房價上漲的首要因素。隨后，從房屋建造成本、土地價格等角度分析供給因素對房價的影響，并以北京、上海和武漢三城市為例分析了房價和地價的關(guān)系。接下來，以房地產(chǎn)開發(fā)投資來源及構(gòu)成為基礎(chǔ)，分析了房地產(chǎn)金融對房價的影響，指出個人住房貸款推動了房價的上漲。

1.4研究思路

第一部分主要介紹了本文的研究背景，研究意義，已有研究的回顧以及總體研究思路。

第二部分相關(guān)理論分析。