房地產(chǎn)融資論文精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)融資論文范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道策略

一、房地產(chǎn)企業(yè)迫于資金壓力，亟需拓展融資渠道

近兩年來政府出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控，無一例外，都從相當(dāng)程度上造成了地產(chǎn)企業(yè)資金鏈吃緊。早在2003年6月5日，央行了“121號(hào)文件”，嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款及土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超出所收購?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長不得超過2年。而2004年出臺(tái)的“71號(hào)文件”，即業(yè)界通稱的“8·31大限”，則徹底終結(jié)了延用多年的土地協(xié)議出讓制度，規(guī)定自2004年8月31日起，嚴(yán)格執(zhí)行土地招拍掛制度。由于擁有土地儲(chǔ)備的企業(yè)，必須趕在8月31日前交清所有的土地出讓金，致使大量企業(yè)再度面臨資金緊缺的困難。

隨后的一系列金融調(diào)控政策，如連續(xù)兩次加息，各金融機(jī)構(gòu)正式提高了存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，收縮了可貸資金約1100多億元，國務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目（不包含經(jīng)濟(jì)適用房）資本金比例從20%提高到35%及以上，都使相當(dāng)部分開發(fā)企業(yè)面臨資金籌備的難題。尤其在2005年，以打擊投機(jī)，抑制投資、穩(wěn)定住房價(jià)格為主旨的“國八條”和“七八意見”出臺(tái)之后，更使整個(gè)市場彌漫著濃郁的觀望氛圍。雖然日前略現(xiàn)回暖跡象，但與往日如火如荼景象相距甚遠(yuǎn)。這令目前主要靠銷售回款融資的開發(fā)企業(yè)叫苦不迭。

商業(yè)性房地產(chǎn)在我國十幾年的發(fā)展中，資金來源十分單一，走的完全是一條“獨(dú)木橋”路線，而這座橋主要建在銀行之上。2005年8月15日，從中國人民銀行公布的《中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》中可以看到，在房地產(chǎn)業(yè)與銀行的互動(dòng)中，已經(jīng)產(chǎn)生了方向上的偏移，居高不下的房地產(chǎn)市場的貸款給銀行帶來很大風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)資金過于集中于銀行，使商業(yè)銀行在房地產(chǎn)市場形成了一種被動(dòng)的“壟斷”局面。作為國民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)如些單一的融資渠道，給房地產(chǎn)開發(fā)商甚至銀行體系都造成了很大的負(fù)擔(dān)，同時(shí)也造成了很大的風(fēng)險(xiǎn)，迫切需要多多元化的金融模式來解決房地產(chǎn)融資中銀行“一貸獨(dú)大”的問題。而金融資產(chǎn)的多元化怎樣用非銀行性的資金，通過什么形式來用？資金從哪里來又往哪里去？這些問題無疑關(guān)乎著房產(chǎn)地企業(yè)的生死。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在融資中常面臨的問題

1、貸款方式單一。國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸款主要有三種形式：第一種是房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款；第二種是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款，第三種是房地產(chǎn)抵押貸款。這三種貸款方式的期限都很短，無法適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)周期的需要。因此，目前我國房地產(chǎn)金融市場化的程度有待提高，相應(yīng)的房地產(chǎn)貸款方式也有待創(chuàng)新和拓展。

2、企業(yè)對(duì)銀行貸款依賴過重。改革開放以來，我國直接融資市場發(fā)展很快，但在短期內(nèi)仍難以改變以間接融資為主的融資格局，房地產(chǎn)業(yè)在相當(dāng)大的程度上需要銀行的信貸支持。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要分為：國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其它資金。1998年以來，國家預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資絕對(duì)值及占比均很低，且呈回落趨勢(shì)；房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%左右來自于銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銀行信貸資金依賴程度很大。

3、融資工具的局限性限制。信托融資相對(duì)銀行貸款受到政策影響小靈活創(chuàng)新空間大，在銀行信貸收緊的情況下，房地產(chǎn)信托迅速成為近年來異?；钴S的房地產(chǎn)融資方式。但中國銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》（212號(hào)文件）出臺(tái)后，房地產(chǎn)信托門檻進(jìn)一步提高。從市場的反映情況看，這一影響是非常迅速的，去年9月份房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量和規(guī)模立即出現(xiàn)了大幅回落，與上月相比分別回落19.7和36.4個(gè)百分點(diǎn)。另外信托產(chǎn)品尚沒有一個(gè)完善的二級(jí)市場，難于流通。企業(yè)債券用途多為新建項(xiàng)目，利息高于同期銀行利率，期限為3-15年，所以，一般房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目獲取發(fā)行的可能性較小。

4、上市對(duì)于身處市場經(jīng)濟(jì)中的企業(yè)來說無疑是一條上佳的融資途徑，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。通過增發(fā)、配股、可轉(zhuǎn)債三種再籌資方式，房地產(chǎn)上市公司往往可以籌集到數(shù)億甚至更多的獎(jiǎng)金用于投入新項(xiàng)目。于是，這種顯而易見的優(yōu)勢(shì)效應(yīng)刺激著越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始苦覓上市的可能。然而上市由額度制改為核準(zhǔn)度，特別是目前房地產(chǎn)企業(yè)上市還屬于試點(diǎn)性質(zhì)，不可能批量上市，按當(dāng)今的市場面看，每年能安排幾十家企業(yè)上市已屬不易，等在證券商和證監(jiān)會(huì)門口的長龍還不知排到何年何月。

5、海外基金與國內(nèi)企業(yè)對(duì)接的難題。首先外資在選擇國內(nèi)投資伙伴時(shí)要求格外苛刻。外資有一系列成熟的基于國外開發(fā)商的各種風(fēng)險(xiǎn)評(píng)判手段。這些風(fēng)險(xiǎn)評(píng)判手段拿到中國衡量開發(fā)商或者某一項(xiàng)目的時(shí)候，會(huì)碰到很多銜接不上的地方，短時(shí)間內(nèi)讓這些境外投資機(jī)構(gòu)改變他們的風(fēng)險(xiǎn)投資辦法或者降低他們的要求并不容易。另外國內(nèi)的相關(guān)法制規(guī)定有很多地方并不清晰，這是境外投資者相當(dāng)困惑的地方。

三、房地產(chǎn)業(yè)融資渠道拓展策略

1、開發(fā)商貼息委托貸款

所謂“開發(fā)商貼息委托貸款”是指由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金，委托商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開發(fā)商補(bǔ)貼一定期限的利息，其實(shí)質(zhì)是一種“賣方信貸”，開發(fā)商出資貼息貸款給購房者買房，對(duì)承辦的金融機(jī)構(gòu)而言，能夠有效地規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者變成了開發(fā)商。

“賣方信貸”對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商有三個(gè)方面的好處：第一，解決了融資問題，只要委托貸款周轉(zhuǎn)三次，開發(fā)商利用這種方式可回籠資金幾乎翻了一倍。第二，現(xiàn)實(shí)提前銷售，遲早回籠資金。第三，提供有誘惑力的市場營銷題材，購房者可低價(jià)買期房并獲得提前的貸款利息補(bǔ)貼。2、房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托起源于美國，簡稱REITS(realEstateInvestmentTrusts)，從2003年7月18日中國信托一法兩規(guī)出臺(tái)后開始走向我國房地產(chǎn)業(yè)。通過成立信托公司，并發(fā)行所有權(quán)受益憑證等融資工具，以投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目。它的優(yōu)勢(shì)可以歸納為如下幾點(diǎn)：（1）降低企業(yè)融資成本，而且期限彈性較大，有利于房地產(chǎn)公司的資金運(yùn)營和持續(xù)發(fā)展，優(yōu)化公司的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。（2）信托的資金供給方式更為多樣，如針對(duì)企業(yè)運(yùn)營或者項(xiàng)目動(dòng)作的資金信托，有貸款模式和股權(quán)投資模式。（3）房地產(chǎn)投資信托通過集中專業(yè)管理和多元化投資從而降低投資風(fēng)險(xiǎn)。中國銀監(jiān)會(huì)公布的《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見稿）》意味著兩項(xiàng)新的重大突破：房地產(chǎn)信托額度有條件的不受200份制度；即使開發(fā)商“四證”不全，同樣可以通過信托進(jìn)行融資。信托規(guī)模的放大正在為信托基金的形成開啟一扇大門，也可以說是在為中國房地產(chǎn)基金的發(fā)展創(chuàng)造條件。房地產(chǎn)信托將會(huì)成為未來房地產(chǎn)融資的重要渠道。

3、利用外資基金

進(jìn)一步收緊的宏觀措施和低迷的市場并沒有阻止外資基金搶灘中國房地產(chǎn)的步伐。不可否定的是，以摩根士丹利為代表的跨國投資銀行，在中國地產(chǎn)業(yè)確有“邊做多邊唱衰”的矛盾之舉。就在其學(xué)者唱空的同時(shí)，大摩旗下的投資部門卻正忙于投資中國大城市的地產(chǎn)樓市。日前，摩根士丹利宣布，今年計(jì)劃追加30億美元資金投入中國房地產(chǎn)市場，加上此前投入的15億美元，總投資額累計(jì)將達(dá)45億美元。并且投資重點(diǎn)將由日本轉(zhuǎn)移至中國。盡管受到宏觀調(diào)控的影響，中國仍然有強(qiáng)大的市場需求。試水多年，對(duì)中國市場政策和規(guī)則的全面認(rèn)知，中國市場自上世紀(jì)90年代初新一輪大幅上揚(yáng)，無疑是促使外資基金近兩年加速進(jìn)入中國市場的最主要因素。2004年，土地招拍掛等一系列措施的出臺(tái)使市場游戲規(guī)則日益透明和國際化，對(duì)于擁有強(qiáng)大資金實(shí)力的外資基金公司而言，此時(shí)正是投資良機(jī)。

外資基金對(duì)于國內(nèi)合作方選擇一般為當(dāng)?shù)刈畲笃髽I(yè)或者上市公司有政府背景的企業(yè)更是他們的首選。外資房地產(chǎn)基金在作出投資項(xiàng)目和對(duì)象決定時(shí)，首先是關(guān)注企業(yè)本身，例如過往業(yè)債、企業(yè)管理層能力、企業(yè)聲譽(yù)和過往產(chǎn)品質(zhì)量等因素，其次是了解投融資項(xiàng)目的性質(zhì)、地理位置、競爭優(yōu)勢(shì)、價(jià)格、現(xiàn)金流等等；再次為該項(xiàng)目所在城市、市場的消化能力、深度和需求的變化等?；鹜度腠?xiàng)目后，運(yùn)作過程要求規(guī)范和透明。

4、上市（IPO）

在當(dāng)年中國房地產(chǎn)界，形成了一個(gè)非常鮮明的經(jīng)濟(jì)景觀——即以資本運(yùn)營為核心的房地產(chǎn)企業(yè)上市浪潮。每個(gè)企業(yè)都要根據(jù)收益與成本來選擇合適的融資方式，并確定最佳的融資結(jié)構(gòu)。發(fā)行股票所融入的資金屬于所有者權(quán)益，股東一旦投入資金就不能收回，只能轉(zhuǎn)讓其擁有的股份，并相應(yīng)地享有分享剩余收益，重大決策及選擇管理者的權(quán)利。因此與其它融資方式特別是債務(wù)融資相比，進(jìn)行股權(quán)融資最大的好處就是企業(yè)沒有定期還本付息的壓力，可以很好地規(guī)避企業(yè)在經(jīng)營狀況出現(xiàn)起伏時(shí)伴隨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

許多房地產(chǎn)企業(yè)在尋求上市無門的情況下，轉(zhuǎn)而借助買殼上市達(dá)成融資目的，但值注意的是，買殼上市的企業(yè)上市于集資卻不一定能同步進(jìn)行。就買殼上市業(yè)務(wù)本身的來說，它對(duì)非上市企業(yè)的業(yè)績要求很高，一般情況下要求凈資產(chǎn)收益率20%左右，除了必須具備一定的資金實(shí)力來支付買殼資金外，更要擁有先進(jìn)的管理，以保持公司業(yè)績的穩(wěn)定，從而達(dá)到再融資的終極目標(biāo)。

5、階段性股權(quán)融資

階段性股權(quán)融資是在項(xiàng)目確定以后進(jìn)入成熟期之前為房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金支持的方式。在項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)展到一定程度，銷售回款和項(xiàng)目貸款又沒有落實(shí)的情況下，發(fā)展商愿意承擔(dān)較高的借款利息，這時(shí)發(fā)展商的資金缺口一般在6個(gè)月左右，繼而項(xiàng)目融資可以到位或銷售回款就能夠?qū)崿F(xiàn)。階段性股權(quán)融資的好處是不增加負(fù)債率，因?yàn)樨?fù)債率過高，財(cái)務(wù)報(bào)表不好，后期貸款難以獲得。但股權(quán)融資一般是成本最高的融資方式，而且股東多了，項(xiàng)目操作難度增大，管理權(quán)成為爭奪焦點(diǎn)。

第2篇：房地產(chǎn)融資論文范文

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，信貸融資，約束機(jī)制，對(duì)策

 

一、引言

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，少則投資數(shù)百萬元，多則數(shù)億甚至數(shù)十億，對(duì)資金要求非常高。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源比較單一，主要靠銀行信貸。而隨著國家宏觀調(diào)控的持續(xù)深入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資愈加困難，很多開發(fā)企業(yè)面臨著資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。如果能夠?qū)τ绊懛康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的內(nèi)在機(jī)制進(jìn)行可靠的分析，就能對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)融資能力提供有益的啟示。

二、影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸融資成功的關(guān)鍵因素

從房地產(chǎn)開發(fā)融資的現(xiàn)狀分析，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭力大小、銀行與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)企業(yè)間的信息對(duì)稱程度是影響信貸融資成功的關(guān)鍵因素。

（一）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭力

哈佛大學(xué)的Scott.B.R認(rèn)為,“企業(yè)競爭力是指企業(yè)在與其它企業(yè)的公開競爭中,用人力和資金資源以使企業(yè)保持持續(xù)發(fā)展的能力”。 而對(duì)于資金的提供者銀行來說金融論文，他愿不愿意給企業(yè)提供資金支持，就是要看這個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力大小，一個(gè)競爭力弱小的房地產(chǎn)企業(yè)銀行是很難相信它有能力收回投資并取得收益的。所以企業(yè)的競爭力大小是影響融資可行性的關(guān)鍵因素之一。

（二）、銀行與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)企業(yè)間信息對(duì)稱程度

房地產(chǎn)企業(yè)作為理性的“經(jīng)濟(jì)人”[1]，它從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)以追求自己最大經(jīng)濟(jì)利益為動(dòng)機(jī)，在融資活動(dòng)中企業(yè)往往會(huì)利用信息不對(duì)稱損害銀行的利益。而銀行為了降低信貸風(fēng)險(xiǎn)，往往在信息不對(duì)稱時(shí)不同意或只同意企業(yè)一部分貸款額的申請(qǐng)，于是出現(xiàn)了“信貸配給”[2]，“信貸配給”最終使銀企雙方的利益都受損，尤其是使企業(yè)融資變得困難。所以銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的信息對(duì)稱程度也是影響企業(yè)融資可行性的關(guān)鍵因素之一。

三、房地產(chǎn)開發(fā)信貸融資內(nèi)在約束機(jī)制分析

（一）、信貸融資內(nèi)在約束機(jī)制分析模型的建立

由影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸融資的關(guān)鍵因素，可以建立信貸融資函數(shù)A核心期刊目錄。即：

A=G(C,L,Q)

這里，G ――函數(shù)表達(dá)式；

C ――房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭力；

L ――銀行與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)企間信息對(duì)稱程度；

Q ――房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可獲得的銀行貸款數(shù)量.

根據(jù)這個(gè)函數(shù)表達(dá)式，可繪三維圖形分析如下：

H B

QJ

γ·I

A·α

C·β

A’ J’H’ B’

FK

I’

F’D

EK’

E’D’

0L

上圖中，直線A’F’表示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從銀行獲取貸款最低所必需的信息對(duì)稱程度；直線E’D’表示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從銀行獲取貸款最低所必需的企業(yè)競爭力。類似于經(jīng)濟(jì)學(xué)上的無差異曲線[3]，要獲得一定的銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭力C與銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的信息對(duì)稱程度L有一定的替代性，即假如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭力較強(qiáng)、銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間信息對(duì)稱程度較低時(shí)可獲得銀行貸款為W，則存在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭力較前一種情況弱、銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間信息對(duì)稱程度較前一種情況高時(shí)也能獲得相同銀行貸款W，由此可以得到獲得最低銀行貸款時(shí)C與L所有可能組合點(diǎn)的連線E’F’。

考慮到C不可能無限大，即當(dāng)企業(yè)處于行業(yè)的絕對(duì)壟斷地位時(shí)，C達(dá)到最大值（假設(shè)一定時(shí)期內(nèi)所有銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)放貸的總數(shù)量一定）。在上圖中用A’B’表示C達(dá)到最大時(shí)的臨界線。同樣的道理，銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的信息對(duì)成程度也有一個(gè)極限金融論文，即銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間信息完全對(duì)稱，此時(shí)L達(dá)到最大值 ，在上圖中用B’D’表示L達(dá)到最大時(shí)的臨界線。從而得到A’ B’ D’ E’ F’ 平面對(duì)應(yīng)的ABDEF曲面就是C與L不同組合下，企業(yè)可獲得銀行貸款的所有可能值組成的點(diǎn)的集合。

（二）、模型分析

由于C與L具有一定范圍的可替代性，所以在允許范圍內(nèi)可任作兩條曲線J’K’、H’I’，使其滿足曲線上的C與L的組合分別能獲得相同的銀行貸款，其分別對(duì)應(yīng)相同銀行貸款集合組成的曲線為JK和HI。比較JK上的α和β點(diǎn)以及HI上的γ點(diǎn)的大小可知：α＝β<γ，即曲線HI所代表的銀行貸款大于JK所代表的銀行貸款，而JK上的銀行貸款相等。從而可知，曲面ABDEF是由一系列像JK、HI一樣的等銀行貸款線組成，并且C與L的組合值越大，其所對(duì)應(yīng)的等銀行貸款線越高。

從以上圖形分析可知，只要能夠?qū)與L進(jìn)行度量，就能對(duì)企業(yè)融資可行性進(jìn)行評(píng)價(jià)。

（三）、影響信貸融資成功關(guān)鍵要素的度量

1、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭力

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭力的測定是眾多評(píng)價(jià)指標(biāo)的綜合評(píng)估過程。目前國內(nèi)外常用的綜合評(píng)估方法有三大類，包括專家評(píng)估法、經(jīng)濟(jì)分析法和運(yùn)籌學(xué)方法[4]。本文從專家評(píng)估法依靠人為打分確定權(quán)重，具有一定的片面主觀性出發(fā)，試圖運(yùn)用因子分析方法建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭力的評(píng)價(jià)指標(biāo)。因子分析是從一些有錯(cuò)綜復(fù)雜關(guān)系的現(xiàn)象中找出少數(shù)幾個(gè)主要因子，再對(duì)這些主要因子進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，因此可以有效的消除人為因素的干擾，確保評(píng)估的客觀性和評(píng)價(jià)結(jié)論的準(zhǔn)確性。

將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭力分為三類：經(jīng)營能力（評(píng)價(jià)指標(biāo)有固定資產(chǎn)原值、流動(dòng)資產(chǎn)平均余額、技術(shù)職工人數(shù)、銷售收入、市場占有率、人均工資額、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等）；效益能力（評(píng)價(jià)指標(biāo)有資產(chǎn)效率、勞動(dòng)生產(chǎn)率、人均利稅率、資本收益率、資產(chǎn)報(bào)酬率、銷售利稅率、成本費(fèi)用利稅率等）；發(fā)展能力（評(píng)價(jià)指標(biāo)有銷售收入增長率、利稅增長率、總資產(chǎn)增長率、工資額增長率、科技經(jīng)費(fèi)增長率，技術(shù)進(jìn)步率等）。

因子分析的計(jì)算步驟包括將因子表示為變量的線性組合金融論文，然后構(gòu)造原始數(shù)據(jù)矩陣W0、求W0的標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù)矩陣W、求W 的相關(guān)系數(shù)矩陣T、求T的特征根λ及特征向量S、建立主成分表達(dá)式、計(jì)算每個(gè)主成分的貢獻(xiàn)率U、按累計(jì)貢獻(xiàn)率的最低限值選取主因子個(gè)數(shù)P、計(jì)算主因子的因子載荷矩陣B、求B的正交因子解、建立因子得分模型上H（見式①）、計(jì)算主因子綜合得分Z（見式②）、計(jì)算因子綜合得分得相對(duì)得分Z’（將樣本綜合得分按由小到大順序在評(píng)價(jià)區(qū)間[Φ1 , Φ2]上進(jìn)行歸一化處理（見式③）。

Hi = ai1W1+ ai2W2+ … + ai nW n( i =1, …, P)①

式中：Hi為第i 個(gè)主因子的得分值；Wj為第j 個(gè)變量得觀測值；P為選取的主因子個(gè)數(shù)；aij為第i 個(gè)因子的第j 個(gè)變量的得分系數(shù)。

Z(i) =Σ(Uj×Hij) / (ΣUj) ( i= 1,2, …,M;j = 1,2,…,P)②

式中：Z(i)為第i 個(gè)樣本的主因子綜合得分; Uj為第j 個(gè)主因子的貢獻(xiàn)率；Hij為第i 個(gè)樣本的第j 個(gè)主因子的得分值。

Z’(i) =Φ1+(Φ2－Φ1)×(Z(i)－Zmin) / (Zmax－Zmin)③

式中：Z’(i)為第i 個(gè)樣本的主因子相對(duì)得分，按其落在評(píng)價(jià)區(qū)間[Φ1 , Φ2]的位置評(píng)價(jià)出企業(yè)的競爭力大小。

2、 銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的信息對(duì)稱程度

銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的信息不對(duì)稱指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有更多的內(nèi)部信息，這些內(nèi)部信息有的能反映出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的缺陷甚至致命的弱點(diǎn)，而投資方銀行相對(duì)缺少企業(yè)的這些內(nèi)部信息，從而使銀行面臨信貸風(fēng)險(xiǎn)。信息不對(duì)稱有兩個(gè)極端，即信息完全不對(duì)稱和信息完全對(duì)稱，事實(shí)上，這兩種極端的情形在實(shí)際生活中幾乎不存在，絕大多數(shù)情況是間于這兩種極端情形之間。為了量化的需要，可以把信息完全不對(duì)稱時(shí)的值定義為0，把信息完全對(duì)稱時(shí)的值定義為100。

要度量信息對(duì)稱的程度，就要明確融資信息從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的哪些指標(biāo)獲取。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)，可以從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理制度、財(cái)務(wù)制度（報(bào)表的效度和信度）、治理結(jié)構(gòu)的清晰程度、以及對(duì)銀行提出的合理規(guī)避逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)的條件的認(rèn)可度來獲取。從而信息的對(duì)稱程度可以用下表來度量核心期刊目錄。

融資信息對(duì)稱程度度量表

 

指標(biāo)

權(quán)數(shù)

評(píng)價(jià)層次（參數(shù)）

管理制度

15

完善（1）

較好（0.8）

一般（0.6）

較差（0.4）

差（0.2）

財(cái)務(wù)制度

15

優(yōu)（1）

良（0.8）

合格（0.6）

較差（0.4）

差（0.2）

治理結(jié)構(gòu)

10

清晰（1）

不清晰（0）

條件認(rèn)可度

60

第3篇：房地產(chǎn)融資論文范文

房地產(chǎn)業(yè)是市場經(jīng)濟(jì)國家或地區(qū)不可缺少的重要產(chǎn)業(yè)，作為資金高度密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展離不開強(qiáng)有力的金融支持。從我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀看，資金來源單一，主要是商業(yè)銀行貸款，這使房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)容易過渡為銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)業(yè)要發(fā)展就必須分散其風(fēng)險(xiǎn)，從多個(gè)渠道獲得資金來源，而發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是國際上比較成熟而且運(yùn)行比較成功的一種房地產(chǎn)直接融資方式。這種房地產(chǎn)融資模式在美國、澳大利亞、日本、新加坡等地較為流行，尤其在美國有較長的實(shí)踐，在房地產(chǎn)行業(yè)中發(fā)揮著巨大的作用。合理借鑒國外經(jīng)驗(yàn)發(fā)展REITs對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)的生存與發(fā)展、房地產(chǎn)企業(yè)與信托機(jī)構(gòu)自身的機(jī)制改革、金融體制的改革、企業(yè)競爭力的增強(qiáng)都具有重要的理論意義和實(shí)踐意義。本文就是要通過對(duì)我國房地產(chǎn)信托基金的發(fā)展研究，探索適合于我國國情的REITs發(fā)展模式。本文首先在系統(tǒng)地闡述REITs理論的基礎(chǔ)上，介紹了國外（或地區(qū)）房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展的成熟經(jīng)驗(yàn)，并將各國（或地區(qū)）的REITs進(jìn)行了比較分析，得出我國發(fā)展REITs的一些啟示。在此基礎(chǔ)上，介紹了我國的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品和專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，重點(diǎn)對(duì)近幾年房地產(chǎn)信托領(lǐng)域?qū)EITs的嘗試開發(fā)做了比較詳細(xì)的分析，并將其與標(biāo)準(zhǔn)REITs進(jìn)行了比較，指出其不足之處。在完成上述工作后，本文從多個(gè)方面系統(tǒng)探討了我國REITs的發(fā)展策略，并對(duì)如何創(chuàng)造發(fā)展REITs的良好環(huán)境提出了相關(guān)建議。最后，對(duì)全文進(jìn)行了總結(jié)，得出以下結(jié)論：在我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）意義重大，目前國內(nèi)環(huán)境已經(jīng)基本具備了發(fā)展REITs的條件，我們應(yīng)該積極克服不利因素，創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境，使REITs這種有活力的產(chǎn)品在我國得到很好的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展策略中國化

AbstractRealestateindustryisanessentialindustryinmarketeconomycountryorregion.Asacapitalintensiveindustry,itwillnotdevelopdurablywithoutfinancialsupport.Now,theprimaryfinanceofChinarealestateisthebankloan,whichwillcausetheriskofrealestateindustryturntofinancialriskofbankeasily.Sorealestateindustryneedsexpandingitscapitalchannelstodecreaseitsriskanddevelopbetter.REITsisadirectfinanceproductwhichhasgotgreatsucceedintheworld.REITsisverypopularinAmerica,Australia,JapanandSingapore,etcandplaysaveryimportantroleinthesecountries,especiallyinAmerica.UsinginternationalexperienceasasourceofreferencetodevelopRETIsinChinaishelpfulforrealestateindustry’sgooddevelopment,trustinstitution’sandfinancialmechanism’sreformandenterprisecompetitivestrength’sincrease.TheaimofthispaperistoexplorethedevelopmentalpatternofREITswhichissuitableforChina.ByexpoundingREIT’stheoryandintroducinginternationalREIT’sdevelopexperience,thepapercomparesdifferentcountries’sdevelopmentalpatternsandeducessomeelicitation.Then,thepaperintroducesChina’strustgoodsinrealestateindustryandSpecificAssetManangementPlans.Afterthat,thepaperanalyzestheattempttoexploitREITsinChinaindetailinordertofindshortcoming.Ontopofthat,thepaperdiscussestheREITs’sstrategyofdevelopmentinChinaroundlyandputforwardrecommendationstocreatgoodconditionsfordevelopingREITs.Finally,ThepapercomestotheconclusionthatdevelopingREITsinChinaissignificativeandtherearemanyfavorablefactorsinChina,soweshouldconqueradversefactorsandcreatgoodconditionsothatREITswillgetagooddevelopmentinChina.

Keywords:REITsStrategyofdevelopmentSinicize

目錄第一章緒論

1.1論文的研究背景

1.2論文研究的目的和意義

1.3論文的研究方法

1.4國內(nèi)外研究的現(xiàn)狀

1.5論文的結(jié)構(gòu)

1.6論文的主要特色

第二章房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)的相關(guān)理論

2.1REITS的內(nèi)涵

2.2相關(guān)理論

4第三章國外（或地區(qū)）房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）的發(fā)展?fàn)顩r和實(shí)例分析

3.1美國的房地產(chǎn)投資信托基金

3.2亞洲的房地產(chǎn)投資信托基金

3.3各國（地區(qū)）REITS的比較

第四章中國房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）的現(xiàn)狀和發(fā)展環(huán)境

4.1我國房地產(chǎn)信托發(fā)展的現(xiàn)狀

4.2我國發(fā)展REITS的必要性和具備的發(fā)展條件

4.3我國發(fā)展REITS的制約因素

第五章中國房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）的發(fā)展策略

5.1我國標(biāo)準(zhǔn)REITS的發(fā)展策略

5.2創(chuàng)造發(fā)展REITS的良好環(huán)境

第六章結(jié)論和展望

6.1結(jié)論

6.2本文的局限和有待進(jìn)一步研究的問題

參考文獻(xiàn)

第一章緒論

1.1論文的研究背景

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)，其健康發(fā)展對(duì)帶動(dòng)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有非常重要的作用。目前，我國房地產(chǎn)業(yè)融資主要以銀行信貸為主，其它方式如上市融資、債券融資、基金融資以及信托融資等比重較小，這導(dǎo)致我國房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一、風(fēng)險(xiǎn)集中。2007年9月27日，央行、銀監(jiān)會(huì)共同了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行了進(jìn)一步的緊縮，這更加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的資金緊張問題。因此解決好房地產(chǎn)業(yè)的融資問題已經(jīng)迫在眉捷。在解決房地產(chǎn)業(yè)融資問題上，各界都對(duì)REITs寄予厚望。原中國人民銀行副行長吳曉靈早在2005年就指出，當(dāng)前用公開發(fā)行收益憑證的方式設(shè)立REITs，是房地產(chǎn)業(yè)直接融資的方向和可持續(xù)發(fā)展的模式，也是解決房屋租賃市場投資來源的重要融資方式。中國房地產(chǎn)業(yè)界特別是一些商業(yè)物業(yè)，希望通過REITs來緩解企業(yè)資金的壓力，同時(shí)提升企業(yè)的品質(zhì)和規(guī)模。2007年澳大利亞最大的投資銀行，也是全球管理REITs規(guī)模最大的投行——麥格理集團(tuán)副執(zhí)行董事理查德·謝帕德（RichardSheppard）在悉尼總部接受記者采訪時(shí)表示，建議中國盡快推出REITs[1]。在我國，從2002年下半年開始，隨著“一法兩規(guī)”的實(shí)施，經(jīng)歷了五次清理整頓后的信托公司獲得了重生，信托公司依照央行的121號(hào)文件，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)迫切希望得到融資的市場需要，積極開發(fā)房地產(chǎn)信托投資計(jì)劃，我國的房地產(chǎn)信托從零開始，得到了一定的發(fā)展。然而我國的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品還不是國外真正意義上的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）,只能稱為準(zhǔn)REITs。近年來，各大信托公司開始加大力度研究開發(fā)REITs產(chǎn)品。2007年4月10日，中國證監(jiān)會(huì)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）專題研究小組正式成立。同年上半年中信信托、聯(lián)華信托獲得了REITs試點(diǎn)資格。據(jù)悉，兩家公司均已上報(bào)有關(guān)REITs的設(shè)計(jì)方案，但至今仍未推出REITs產(chǎn)品。

1.2論文研究的目的和意義

REITs在美國自20世紀(jì)60年代開始，經(jīng)歷了迅速發(fā)展、衰落、復(fù)蘇、穩(wěn)定發(fā)-2-展的過程。隨后REITs在澳大利亞、日本、新加坡和香港等地也都得到了良好的發(fā)展。REITs的全球發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，REITs是解決房地產(chǎn)融資的有效工具。研究探討REITs的中國化發(fā)展有助于發(fā)展適合中國的REITs產(chǎn)品。這樣，一方面可以解決我國房地產(chǎn)業(yè)缺乏有效融資渠道的問題，減輕銀行系統(tǒng)的貸款壓力；另一方面使我國日益上升的居民儲(chǔ)蓄量和養(yǎng)老基金等有了更多的投資渠道。此外，REITs還有助于建立長期投資概念，減少房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為，增強(qiáng)市場的透明度，吸引更多人投資于房地產(chǎn)市場。從長期來講，建立REITs體系也可以幫助提高資本市場的流動(dòng)性。鑒于發(fā)展REITs對(duì)我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大意義，本文將結(jié)合國外(或地區(qū)）REITs的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，以及國內(nèi)學(xué)者對(duì)REITs已做的研究，在已有產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，探討適合中國的REITs發(fā)展策略，并針對(duì)目前REITs開發(fā)過程中存在的制約因素提出相關(guān)的政策建議。

1.3論文的研究方法

本文主要運(yùn)用宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)和經(jīng)濟(jì)法中的相關(guān)知識(shí)。運(yùn)用比較研究、實(shí)例研究、靜態(tài)和動(dòng)態(tài)研究相結(jié)合的方法，以及經(jīng)濟(jì)學(xué)的一些基本理論和工具。通過介紹REITs的相關(guān)理論和基本特點(diǎn)，對(duì)世界各國（或地區(qū)）REITs的模式進(jìn)行了比較分析。同時(shí)結(jié)合目前國內(nèi)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品和專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，和聯(lián)華信托、中信信托等機(jī)構(gòu)對(duì)REITs產(chǎn)品試點(diǎn)開況，對(duì)我國房地產(chǎn)信托的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)進(jìn)行了分析，在此基礎(chǔ)上探討我國REITs的發(fā)展策略并提出培育發(fā)展REITs良好環(huán)境的政策建議。

1.4國內(nèi)外研究的現(xiàn)狀

REITs在國外（特別是美國）已經(jīng)發(fā)展得比較成熟，各國對(duì)REITs的研究文獻(xiàn)也比較多，主要涉及到以下幾個(gè)方面。

1．對(duì)REITs進(jìn)行總體介紹美國的Apgar和Mahlon（1986）[2]、Block和RalphL.（1998）[3]和Garrigan、RichardT.和JohnF.C.Parsons（1998）[4]等都在各自的文章和著作中對(duì)REITs作了整體的介紹。

2．對(duì)REITs的稅收政策的研究-3-Sanger等（1990）通過研究表明，美國1976年的稅法改革以及1975年和1976年間對(duì)影響REITs的其它法律所作的修改，在有效地減少其與整個(gè)證券市場相關(guān)聯(lián)的風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，提高了其經(jīng)營績效[5]。美國Damodaran等（1997）通過對(duì)REITs的組織結(jié)構(gòu)的研究，發(fā)現(xiàn)那些從REITs轉(zhuǎn)變?yōu)橛邢薰窘Y(jié)構(gòu)的公司，是被分紅政策和資產(chǎn)重構(gòu)的靈活性優(yōu)勢(shì)所驅(qū)使，而公司從有限公司轉(zhuǎn)變?yōu)镽EITs時(shí)，稅收優(yōu)惠通常是驅(qū)動(dòng)力[6],等等。

3．對(duì)REITs的財(cái)務(wù)杠桿和分紅政策的研究Brown和DavidT.(2000)研究結(jié)果表明，在20世紀(jì)80年代末和90年代初，較高的財(cái)務(wù)杠桿和所貸款物業(yè)所有權(quán)的特點(diǎn)，是導(dǎo)致一些抵押型REITs的業(yè)績相當(dāng)不理想和產(chǎn)生重大財(cái)務(wù)問題的主要原因[7]。McDonald等（2000）通過考察1995-1996年間在REITs分紅公告前和后的買賣報(bào)價(jià)價(jià)差（Bid-askspread）的信息不對(duì)稱成分后，發(fā)現(xiàn)分紅越高，買賣報(bào)價(jià)價(jià)差就會(huì)越小，反之，買賣報(bào)價(jià)差就會(huì)越大[8]。

4．對(duì)REITs的價(jià)值衡量的研究美國的RichardImperiale（2002）提出用三種方法來衡量房地產(chǎn)投資信托的價(jià)值：(1)將房地產(chǎn)投資信托價(jià)格與其所持有的房地產(chǎn)凈值進(jìn)行比較。(2)比較REITs的收益率與十年期國債殖利率之間的差幅。(3)將REITs的本益比與標(biāo)普500指數(shù)或羅素2000指數(shù)的本益比相比[9]。

5.對(duì)REITs投資理論的研究澳大利亞的Newell等(1996)以美國REITs相關(guān)研究為背景，對(duì)澳大利亞的LPT1的戰(zhàn)略投資理論進(jìn)行了研究[10]。在我國，REITs尚未真正推出，但已有這方面的研究。主要研究涉及REITs的可行性分析、模式探討和相關(guān)政策分析等方面。

1．對(duì)我國發(fā)展REITs的模式進(jìn)行研究王冉（2002）最早提出了我國REITs本土化策略。他認(rèn)為，目前在中國比較可行的路徑是先通過成立私募房地產(chǎn)投資信托把商業(yè)模式建立起來，發(fā)展到一定規(guī)模再通過相關(guān)立法和稅收優(yōu)惠轉(zhuǎn)化為公募信托[11]。周泯非（2003）認(rèn)為，我國目前的實(shí)際情況決定了只能采用私募的方式發(fā)行受益憑證和房地產(chǎn)基金股份募集資金，并且在起步階段宜采用抵押型REITs的形式，以便降低投資風(fēng)險(xiǎn)，吸引1REITs在澳大利亞被稱為LPT.-4-投資者[12]。2004年4月，深圳證券交易所綜合研究所完成的《房地產(chǎn)投資信托基金研究》對(duì)我國發(fā)展REITs產(chǎn)品的可行性進(jìn)行了研究，并提出了三種可能的模式，即信托計(jì)劃模式、房地產(chǎn)上市公司模式和封閉式產(chǎn)業(yè)基金模式，并認(rèn)為我國發(fā)展REITs最適合采用房地產(chǎn)上市公司模式。許南等（2006）指出我國現(xiàn)有的集合信托計(jì)劃可以作為借鑒，我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金應(yīng)該采用信托型、封閉式、信托期不低于30年、收益90%分配給投資人的模式[13]。

2．對(duì)我國發(fā)展REITs的必要性和可行性進(jìn)行研究毛志榮（2004）認(rèn)為大力推進(jìn)我國REITs產(chǎn)品的開發(fā)，對(duì)完善我國證券市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，滿足投資者的不同投資需求，解決房地產(chǎn)業(yè)的銀行外融資渠道，有著重要的現(xiàn)實(shí)意義[14]。孫靖（2005）指出我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開資金支持，國內(nèi)信托業(yè)經(jīng)過5次整頓已具備發(fā)展REITs的基本條件，同時(shí)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要多樣化的融資渠道，REITs剛好可以滿足這一要求，因此其在國內(nèi)的發(fā)展具有可行性[15]。

3．對(duì)我國發(fā)展REITs的障礙進(jìn)行研究羅剛強(qiáng)等（2006）把我國發(fā)展REITs的障礙分宏觀、中觀、微觀三個(gè)層面。宏觀層面的障礙主要是現(xiàn)代企業(yè)制度的缺失、金融體制的不成熟和法律制度的不完善。中觀層面的障礙是公司組織結(jié)構(gòu)不適合REITs的發(fā)展以及沒有國外REITs的稅收優(yōu)惠。微觀層面的障礙就是投資主體的道德風(fēng)險(xiǎn)和專業(yè)人才的缺乏[16]。此外，還有很多文獻(xiàn)對(duì)REITs的各個(gè)方面進(jìn)行了分析和論述，包括REITs發(fā)展的前提條件、風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)度量等等。這些文獻(xiàn)的共性是借鑒國外成功的REITs運(yùn)作模式和經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國自身的特點(diǎn)設(shè)計(jì)符合我國國情的REITs運(yùn)作模式，肯定了在我國發(fā)展REITs對(duì)金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都具有重要的戰(zhàn)略意義。

1.5論文的結(jié)構(gòu)

本文結(jié)構(gòu)安排上共分為六章，第一章是緒論，就論文的背景、研究目的和意義、研究方法、相關(guān)文獻(xiàn)綜述等內(nèi)容做出系統(tǒng)的說明，并初步構(gòu)建了論文的框架；第二章房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的相關(guān)理論，主要是REITs有關(guān)概念的介紹和相關(guān)理論的闡述，是本文的理論基礎(chǔ)；第三章是國外（或地區(qū)）房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的發(fā)展?fàn)顩r和實(shí)例分析，主要對(duì)國外（或地區(qū)）發(fā)展REITs的背景和現(xiàn)狀、發(fā)展的模式和相關(guān)政策進(jìn)行了介紹，選取有代表性的REITs產(chǎn)品-5-進(jìn)行實(shí)例分析，并對(duì)國外（或地區(qū)）的發(fā)展模式進(jìn)行了比較；第四章中國房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的現(xiàn)狀和發(fā)展環(huán)境，主要介紹了我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品和專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，重點(diǎn)對(duì)近幾年我國嘗試開發(fā)REITs的情況進(jìn)行了介紹，指出不足之處，同時(shí)對(duì)我國發(fā)展REITs的環(huán)境進(jìn)行了分析；第五章中國房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的發(fā)展策略，系統(tǒng)地闡述了我國發(fā)展REITs的相關(guān)策略，并對(duì)如何創(chuàng)造發(fā)展REITs的良好環(huán)境提出了建議；第六章結(jié)論與展望，對(duì)本文進(jìn)行了總結(jié)并指出論文研究中存在的不足之處以及今后進(jìn)一步研究的方向。

第4篇：房地產(chǎn)融資論文范文

【論文摘要】資產(chǎn)證券化是一種適合我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式，值得房地產(chǎn)業(yè)借鑒并逐步推廣。本文從資產(chǎn)證券化的理論框架介紹、可行性分析、融資模式分析、以及國外成 熟融資模式對(duì)我 國的啟示等四個(gè)方面探討我 國發(fā)展房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化必然性和 可行性。

一、 資產(chǎn)證券化融資理論的介紹

1．資產(chǎn)證券化融資的基本概念

國內(nèi)外專家學(xué)者對(duì)于資產(chǎn)證券化融資的定義都是基于兩點(diǎn)：一是證券化 資產(chǎn)必須能夠從原始持有 人的總資產(chǎn)池 中剝離出來，通過一些 運(yùn)作安排實(shí)現(xiàn)證券化資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)和收益的獨(dú)立性：二是證 券化資產(chǎn)必須能夠產(chǎn)生未來可預(yù)測的收益。本文認(rèn) 為資產(chǎn)證券化融資是指具有某種未來可預(yù)見 的資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合匯集起來．通過結(jié)構(gòu)性重組實(shí)現(xiàn) 與 原權(quán)益人的風(fēng)險(xiǎn)隔離，再輔 以獨(dú)特的信用增 級(jí)和信用評(píng)級(jí)，發(fā)行 基于資產(chǎn)價(jià)值和未來收益 的資產(chǎn)支持證券進(jìn)行融資從信用關(guān) 系的角度分析，資產(chǎn)證 券化通常包括一級(jí)證券化融資和二級(jí)證券化融資；本文所指房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)證 券化融資屬于“二級(jí)證券化”的范疇。

2．資產(chǎn)證券化融資的運(yùn)作模式

資產(chǎn)證券化融資 的運(yùn)作模式核心在于證券化資產(chǎn)的真實(shí)轉(zhuǎn)移 、風(fēng)險(xiǎn)隔離和信用增級(jí) 的操作；這個(gè)證券化的過程需要一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)而有效的交易結(jié)構(gòu)來保證融 資的成功，其交易結(jié)構(gòu)主要包括了以下幾個(gè)運(yùn)行主體：融資發(fā)起機(jī)構(gòu) 、特殊 目的載體、資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)托管機(jī)構(gòu)、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu) 、信用增級(jí)機(jī)構(gòu) 、證券承銷機(jī)構(gòu)等。

3．資產(chǎn)證券化融資的核心內(nèi)容

一個(gè)完整的資產(chǎn)證券化融資運(yùn)作過程，其核心內(nèi)容主要包括：風(fēng)險(xiǎn)隔離、信用評(píng)級(jí)、信用增級(jí)三個(gè)部分。風(fēng)險(xiǎn)隔離是資產(chǎn)證券化融資成功運(yùn)作的關(guān)鍵，它是通過證券化的“真實(shí)轉(zhuǎn)移”來實(shí)現(xiàn)的。信用級(jí)別是專業(yè)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)通 過一整套簡 單的符號(hào)。信用增級(jí)是指在資產(chǎn)證券化融資中被用來保護(hù)投資者利益的技術(shù)。

4．資產(chǎn)證券化的價(jià)值分析

(1)從 融資者的角度 ，其價(jià)值實(shí) 現(xiàn)主要體現(xiàn)在 以下幾 個(gè)方面 ：增 強(qiáng)資產(chǎn)流動(dòng)性 ，降低融 資成本 ；分離信 用風(fēng)險(xiǎn) ，拓寬融資渠 道 ；改善負(fù)債結(jié)構(gòu) ，提高資本效率 ：增加 企業(yè)收入 ，提高管理水平。

f2)從投資者的角度 ．是價(jià)值 實(shí)現(xiàn)主要體現(xiàn)在 以下 方面 ：獲得較 高的投資收益以及 較大的流動(dòng)性 ：具有較低的投資風(fēng)險(xiǎn) ：突破投資 限制，拓寬投資渠道 。

二、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化在我國發(fā)展 的可行性分析

我國改革開放 2O多年來 ．房地產(chǎn) 的迅速 崛起 與證券 市場的快速發(fā)展與繁榮 ，使得房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化成 為可能 。

（一)實(shí)施房地產(chǎn)證券化 的宏觀環(huán)境 日趨成熟

1．宏觀經(jīng)濟(jì)需要房地產(chǎn)有效投 資和有效需求進(jìn)行拉動(dòng)。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)新 的積極增長點(diǎn) ，發(fā)展資產(chǎn)證券化 的融 資模式 有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展：我們 在上海 、深圳 、北京等發(fā)達(dá)城市進(jìn)行資產(chǎn)證券化領(lǐng)域 的初步嘗試 ，并取得 了一定成效 。

2．土地產(chǎn)權(quán) 和房地產(chǎn)權(quán) 改革為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化提供 了前提條件 。產(chǎn)權(quán)明晰是房地產(chǎn)證券化的必備條件 ；土地使 用制度改革為房地產(chǎn)權(quán)益 的分 割提供 了條件 ，為推廣房地 產(chǎn)資產(chǎn)證券化做 l『積極的準(zhǔn)備 。

3．快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場和金融市場是經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 。從整個(gè) 國家的宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)看 ，我 國的金融體制改革不斷深化 ，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 良好 ，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。

4．國家 針對(duì)房地產(chǎn) 金融領(lǐng)域 的違規(guī)操作 現(xiàn)象 ，自 2001年以來連續(xù) 出臺(tái)了一系列促進(jìn)金融市場健康發(fā)展的房地產(chǎn)金融政策 ，繁榮 的房地產(chǎn)市場 和規(guī)范發(fā)展的金融 市場 為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化 提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

(二)初步具 備實(shí)施房地產(chǎn)證券化的微 觀基礎(chǔ)

1．房地產(chǎn)市場存在 巨大 的資金 缺口。只有推行房地產(chǎn)證券化 ，在金融市場上直接 向社會(huì)大眾融資 ，才能較好的解決房地產(chǎn)開發(fā)資金短缺的矛盾；龐大 的住房消費(fèi) 市場的資金來源也不可能單純依靠國家財(cái)政或者銀行存款 ，住房 消費(fèi)的直接融 資勢(shì) 在必行 ．推行 房地 產(chǎn)證券化成為一種必然

2．住房抵 押貸款證券化業(yè)務(wù)基本成熟。我 國隨著住房 貨幣供給體制逐步取代住房福利供給體制以來 ，住房抵押貸款不斷上升 已初步形 成規(guī)模

3．龐大的房地產(chǎn)證券化投資需求群體

4．日趨規(guī)范的資本 和證券市場 。以買賣發(fā)行各種債券和股票的資本市場在我國 已形成基本框架 ，資本市場 的發(fā)展不僅 為房地 產(chǎn)證券化提供 了市場規(guī)模 ，也因資本市場證券 品種豐 富而使房 地產(chǎn)融 資形 式有 多樣化的選擇 。

(三)政府的推動(dòng)作用

證券化 是一種市場行 為．但 也離不開政府 的有力支持 ，特別是在制度 的改革和金融政策的推進(jìn)方 面上 。 綜上所 述 ，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券 化在我 國雖不 具備大規(guī)模推進(jìn) 的條件，卻也有一些有利因素。因此，有選擇地漸進(jìn)發(fā)展是非常必要的。

三、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資模式的分析

(一)國外房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資平臺(tái)的基本模式

在 國外 ，已逐漸形成 了兩種房地產(chǎn)資產(chǎn) 證券化的融資模 式 ；分別是以股份制項(xiàng) 目公 司為平 臺(tái)的公 司型模 式和以第三方信托 機(jī)構(gòu)為平臺(tái)的信托型模式 。不 同平臺(tái)開展 的資產(chǎn) 證券化融資有不 同的核心運(yùn)作，不同平 臺(tái)也會(huì)有不 同的優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立股份制項(xiàng) 目公司是為了使后者成為項(xiàng) 目資產(chǎn)的載體并充 當(dāng)特殊 目的機(jī)構(gòu)開 展資產(chǎn)證券化融資 ，是國外房地產(chǎn) 資產(chǎn)證券化融 資普 遍采用融資平 臺(tái) ，適用于大型或者特大 型的長期房地產(chǎn)項(xiàng) 目融資。從制度功能上 講，信托具有 的財(cái)產(chǎn)隔離機(jī)制 能夠很方便實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化融資要求的風(fēng)險(xiǎn)隔離 ，因此它在國外房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資實(shí)踐中使用得很普遍 。

(二 )對(duì)我國實(shí)行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的難點(diǎn)分析

1．體制的制約

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)投資與金融體制正在進(jìn)行重大改革 ．專業(yè)銀行商業(yè)化 、利率市場化、項(xiàng) 目業(yè) 主負(fù)責(zé)制等舉措都是改革 的重大步驟 ，但這些 目標(biāo)的真正實(shí)現(xiàn)還要經(jīng)歷一個(gè)相 當(dāng)長 的過程。這也在一定程度 上制約 了我國房地產(chǎn)證 券化進(jìn)程 。

2．資本市場的制約

（1)現(xiàn) 階段 ．國證券市場雖然發(fā)展迅速 ．但仍屬 于初級(jí) 階段 ，市場容量和市場規(guī)模十分有限 ：

(2)目前 我國證券市場很不規(guī)范 ，難以識(shí)別證券的優(yōu)劣 ；

f3)房地產(chǎn)證券流通市場要承受證券市場和房地產(chǎn)市場的雙重風(fēng)險(xiǎn) ：

f4)我國現(xiàn)階段還沒有真正權(quán)威性的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu) ；

(5)缺乏專 門的政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)公司和推行房地產(chǎn)證券化所需 的專 門人才 ：

3．房地產(chǎn)法律及其監(jiān)督的滯后性

我 國現(xiàn)行《證券化》的相關(guān)條款中 ，缺乏對(duì)資產(chǎn)證券化在房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)應(yīng)用的規(guī)定，這勢(shì)必會(huì)增加住房貸款證券化的推薦難度。同時(shí)，建立風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)制的相關(guān)法律有《破產(chǎn)法》和《信托法》，但因?yàn)樵趪鴥?nèi)出現(xiàn)的時(shí)間還不長 ．實(shí)施過程 中難免存在種種困難 。

4．信用制約

現(xiàn)階段．我 國尚無完整 意義上的個(gè)人信用制 度 ，銀行很難對(duì)借款人的資信狀況做出準(zhǔn)確判 斷，對(duì)信貸業(yè)務(wù) 的前 的貸前調(diào)查 和對(duì) 貸款風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)顯的困難重重。

5．房地產(chǎn) 金融市場一級(jí)市場欠發(fā)達(dá)

我 國長期實(shí)行 的福利 住房制度使房地產(chǎn)金融市場一直沒有 獲得真正 的發(fā)展 ．尤其是 國有 四大銀行在金融市場的壟斷地位 ，決定 了我國房地產(chǎn)金融市場 以非 專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的商業(yè)銀行為 主體。

四、國外房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資模式對(duì)我國的啟示

（一）國外房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化 的融資模式對(duì)我國房地產(chǎn)證券化的啟不

1．創(chuàng)造 良好的房地產(chǎn) 汪券化的制度環(huán)境

繼續(xù)深化房地產(chǎn)制 度 、金融制度和企業(yè)制度改革 ，規(guī) 范資本市場特別是證券交易市 場的運(yùn)作 ，加快制定和健全相關(guān)法律 法規(guī) ，為我 國房地產(chǎn)證券化創(chuàng)造一個(gè) 良好的外部環(huán)境 ．實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立化 、法律化 和人格化

2．建立房地產(chǎn)金融體系特剮是抵押貸款及其擔(dān)保 體系 ，培育多元化的投資主體

建贏專 門的政 府擔(dān) 保機(jī)構(gòu) ；積極開展各種信托業(yè) 務(wù) ；成立由國家控 股或政 府擔(dān)保 的抵押 證券公 司，收購各商業(yè)銀行 的抵 押貸 款 ，并 以此 為基礎(chǔ) 發(fā)行抵 押貸款 證券。

3．創(chuàng)造適宜的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化需要 的環(huán)境

加快商 業(yè)銀行 的轉(zhuǎn) 制步伐 ；組建全 國性的住房銀行 ；完善一級(jí)市場 的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制：規(guī)范發(fā)展我國的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)和資信評(píng)級(jí)業(yè) 。

4．構(gòu)建房地產(chǎn)信托投資資金

借鑒美國模式 ，由金融機(jī)構(gòu)組織發(fā)起 ，具體資產(chǎn) 管理 由專業(yè)的投資顧問操作。

（二）我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資模式的選擇

不同的房地產(chǎn)證券化模式 ，其運(yùn)行方式也各不相 同。尤其在制度框架不同的國家或地 區(qū)。這種不同會(huì)更加明顯 。在我 國還是半空 白的情況下運(yùn)作 ．可以嘗試從 以下幾個(gè)方面來探索房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的道路 ：

1．確定證券化資產(chǎn) ，組成資產(chǎn)池。原始權(quán)益人在分析 自身融資需求的基礎(chǔ)上，確定需要證券化的資產(chǎn)，然后進(jìn)行清理、估算和考核，最后將這些資產(chǎn)分類匯集形成一個(gè)資產(chǎn)池?；A(chǔ) 的資產(chǎn)的選擇直接關(guān)系到以后證券化 的成功與否。

2．資產(chǎn)轉(zhuǎn)移 ：這是證券 化過程中非常重 要的一個(gè)環(huán)節(jié) ，在典型的資產(chǎn)證券化模式 中，會(huì)通過一個(gè) 專門的中介機(jī)構(gòu) ，也稱特殊 目的機(jī)構(gòu)(SPV)，通過對(duì)原始資產(chǎn)的“真實(shí)轉(zhuǎn)移”，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)資產(chǎn)和原始權(quán)益人之間風(fēng)險(xiǎn)隔離和破產(chǎn)隔離。

3．信用增級(jí)和信用評(píng)級(jí) ；為了吸引投 資者 ，改善發(fā)行條件 ，必須對(duì)資產(chǎn)支持證券進(jìn)行信用增級(jí) ，以提高所發(fā)行的證券的信用級(jí)別。

4．發(fā)行證券及支付價(jià)款 ；專門機(jī)構(gòu)將經(jīng)過評(píng)級(jí)的證券交給具有承銷資格的證券商去承銷，可以采取公募或私募的方式來進(jìn)行。一旦發(fā)行成功 ，專門機(jī)構(gòu)就將從證券承銷商那里獲得的發(fā)行 收人按事 先約定的價(jià)格支付給原始 的權(quán)益人。

5．資產(chǎn)的管理與證券的清償；資產(chǎn)池的管理必須由專業(yè)的服務(wù)商來進(jìn)行 ，這個(gè)服務(wù)商可以外請(qǐng)，也可以由原始權(quán)益人來擔(dān) 任 ，因?yàn)樵紮?quán)益人已經(jīng)比較熟悉基礎(chǔ)資產(chǎn)的情況 ，一般也具備管理基礎(chǔ)資產(chǎn) 的專門技術(shù)和充足人力 。至此 ，整個(gè) 資產(chǎn)證券化過程告結(jié)束。

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第5篇：房地產(chǎn)融資論文范文

摘 要 相比房地產(chǎn)信托在國外的迅猛發(fā)展而言，我國房地產(chǎn)信托的發(fā)展卻還處于低水平狀態(tài)。從效果上看，發(fā)展房地產(chǎn)信托不僅有利于房地產(chǎn)業(yè)融資渠道多樣化，而且對(duì)于整個(gè)金融市場的風(fēng)險(xiǎn)分散、投資渠道多元化都具有十分重要的意義。本文通過對(duì)2010年我國房地產(chǎn)信托發(fā)展情況的總結(jié)，在此基礎(chǔ)上指出房地產(chǎn)信托對(duì)推動(dòng)我國房地產(chǎn)發(fā)展的重要性，揭示房地產(chǎn)信托發(fā)展所面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)信托 機(jī)遇 挑戰(zhàn)

一、引言

“中國的房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高利潤的行業(yè)，一般平均利潤超過30%至40%。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)信托的出現(xiàn)無疑打通了普通投資人進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)分享增長利潤的通道?！敝袊嗣翊髮W(xué)信托研究所所長邢成博士說。

近幾年來，我國房地產(chǎn)的發(fā)展速度十分迅速。房地產(chǎn)企業(yè)一直將采用銀行貸款作為其主要的融資渠道，房地產(chǎn)貸款在金融機(jī)構(gòu)及新增機(jī)構(gòu)資產(chǎn)中比重呈上升趨勢(shì)。然而隨著新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的出現(xiàn)以及國家拉動(dòng)內(nèi)需政策的出臺(tái)，國家近年來銀行貸款投向?qū)⒂兴{(diào)整，房地產(chǎn)融資渠道極其單一的弊端凸顯出來，房地產(chǎn)業(yè)面臨較為嚴(yán)峻的融資難題。面對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)“缺血”的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)投資信托作為國外運(yùn)營的較為成功的房地產(chǎn)融資形式，逐漸受到國家和社會(huì)的廣泛關(guān)注。

二、機(jī)遇

我國房地產(chǎn)企業(yè)加大了對(duì)房地產(chǎn)信托的重視力度，發(fā)展房地產(chǎn)信托不僅可以擴(kuò)大了房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營開發(fā)，而且也依托房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展使本國經(jīng)濟(jì)得到顯著的提升。2009年寬松的貨幣政策使得大部分房企都能從銀行輕松得到貸款，在2010年銀行信貸收緊，這對(duì)信托業(yè)務(wù)的開展是一個(gè)巨大的機(jī)會(huì)，為2010年我國房地產(chǎn)信托提供了機(jī)遇。

這種機(jī)會(huì)主要源于宏觀與行業(yè)的雙向調(diào)控中，銀行信貸與資本市場再融資的收緊①。一方面，隨著2010年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的不斷深入，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資收緊，在貸款資格和貸款額度上有了嚴(yán)格的規(guī)定，再加上近期央行連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，房地產(chǎn)企業(yè)融資得門檻和難度大大增加。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)資本市場的融資路徑也正在收緊。從暫緩再融資審批到聯(lián)手國土資源部排查房企違規(guī)圈錢，證監(jiān)會(huì)的嚴(yán)格控制房地產(chǎn)上市公司再融資的意圖已是十分明顯。為了緩解資金緊張的困境，很多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛將目光投向房地產(chǎn)信托。

這種機(jī)會(huì)使得房地產(chǎn)信托在2010年在數(shù)量上和規(guī)模上迅速增長。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅2010年4、5月份，全國用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的集合信托資金就超過194億元，而2010年上半年全國房地產(chǎn)信托融資產(chǎn)品140多款350余億元，在發(fā)行量上已經(jīng)接近2009年全年的181款，在規(guī)模上則已超過。截至到2010年12月底，在全國發(fā)行的1970款信托產(chǎn)品中，在數(shù)量上占整體的25%的500款產(chǎn)品投向了房地產(chǎn)領(lǐng)域。而在資金規(guī)模上，共計(jì)1908億的信托資金中，投向房地產(chǎn)的資金為1047億元，占到了總數(shù)的54.87%。

三、挑戰(zhàn)

但宏觀與行業(yè)的雙向調(diào)控是把雙刃劍，房地產(chǎn)信托在迅速發(fā)展的同時(shí)也面臨著一系列挑戰(zhàn)。房價(jià)在牛年的沖天牛氣終于讓國家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)在2010年瞄向了房地產(chǎn)。2010年4月開始住建部、銀監(jiān)會(huì)等部門密集出臺(tái)樓市宏觀調(diào)控政策，旨在嚴(yán)控房地產(chǎn)投機(jī)，抑制房價(jià)過渡上漲。在調(diào)控房價(jià)的同時(shí)，房地產(chǎn)信托的過快發(fā)展，也引起監(jiān)管部門的注意。在2010年6月底和7月中，銀監(jiān)會(huì)就分別以5月以及2季度末的數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)信托進(jìn)行了兩輪壓力測試，隨后又叫停了銀信合作。2010年8月24日，銀監(jiān)會(huì)《信托公司凈資本管理辦法》，在風(fēng)險(xiǎn)資本的計(jì)算中擬對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)作出嚴(yán)格的要求，制定較高的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，以有效做好對(duì)國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的落實(shí)工作。

然而在開發(fā)商延緩開發(fā)節(jié)奏、資金流動(dòng)性寬裕的情況下，2010年年末，中國樓市的房價(jià)、地價(jià)依然繼續(xù)攀高。為了遏制這種趨勢(shì)，2010年11月15日銀監(jiān)會(huì)發(fā)文，提出股權(quán)融資方式投資“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的信托業(yè)務(wù)將被禁止。接著銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，要求各信托公司進(jìn)行合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)自查，并逐筆分析業(yè)務(wù)合規(guī)性和風(fēng)險(xiǎn)狀況，同時(shí)要求各銀監(jiān)局加強(qiáng)對(duì)轄內(nèi)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)性監(jiān)控和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控。信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)受此沖擊，發(fā)行量銳減，很多信托公司相繼暫時(shí)叫停了房地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)。據(jù)悉，包括中融信托、山西信托、天津信托、平安信托等在內(nèi)的多家信托公司已暫停房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的推介。

四、總結(jié)

從2010年我國房地產(chǎn)信托的發(fā)展中可以看出，房地產(chǎn)信托作為一種在資本市場發(fā)達(dá)的國家有效的房地產(chǎn)融資工具，將會(huì)成為我國未來房地產(chǎn)發(fā)展的重要融資手段，有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴性，對(duì)我國房地產(chǎn)資本市場發(fā)展起到極其重要的作用。

與此同時(shí)，從我國目前房地產(chǎn)信托的發(fā)展程度來說，房地產(chǎn)信托在我國的發(fā)展尚未成熟，它在發(fā)展過程中面臨很多現(xiàn)實(shí)困難和問題，如風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制不健全，法律規(guī)范不健全，監(jiān)管機(jī)制缺失等等。如果不能妥善解決這些問題，房地產(chǎn)信托的發(fā)展會(huì)與國家調(diào)控主旨相背離，最終阻礙我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

因此，我國大力發(fā)展房地產(chǎn)信托，要正視發(fā)展過程中面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。加大信托產(chǎn)品創(chuàng)新力度，豐富了金融市場產(chǎn)品品種，滿足廣大投資主體多樣化投資需求，為房地產(chǎn)企業(yè)開拓一條重要的融資渠道，使過度集中的風(fēng)險(xiǎn)可以得到有效的轉(zhuǎn)移配置，進(jìn)而深化了房地產(chǎn)金融體制改革。

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[4]唐真龍.繞道信貸緊縮房地產(chǎn)信托融資爆棚.上海證券報(bào).2010.4.16.

第6篇：房地產(chǎn)融資論文范文

【論文摘要】近年來伴隨著西部大開發(fā)的逐步深入，西安市建設(shè)改造的進(jìn)程也逐步推進(jìn)，為房地產(chǎn)業(yè)的深層次發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)，市場呈現(xiàn)出諸多新的發(fā)展特征。國家先后出臺(tái)的政策促使著房地產(chǎn)市場和信貸健康有序地發(fā)展。本文結(jié)合詳盡可靠的數(shù)據(jù)對(duì)西安地區(qū)房地產(chǎn)市場及其信貸現(xiàn)狀進(jìn)行了深入分析，指出了目前西安市房地產(chǎn)市場運(yùn)行存在的問題，并對(duì)其進(jìn)行了因素分析，進(jìn)而提出了一系列切實(shí)可行的建議，以尋求新的發(fā)展契機(jī)。

2007年，國家出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，先后從金融、稅收、土地等多個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場加以規(guī)范和引導(dǎo)。近年，西安市作為西部開放后的龍頭城市，城市化進(jìn)程加快，市政配套建設(shè)迅速跟進(jìn)為房地產(chǎn)行業(yè)快速擴(kuò)展開發(fā)提供了有力支持。房地產(chǎn)業(yè)開始向著可持續(xù)發(fā)展的方向進(jìn)行調(diào)整。

經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、西咸共建區(qū)、長安區(qū)、郭杜等區(qū)域隨著幾年來區(qū)域規(guī)劃建設(shè)的推進(jìn)，已經(jīng)成為地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域。2007年由于股市過熱，國家為防止房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)相繼出臺(tái)了多項(xiàng)政策加以調(diào)控，作為二線市場的西安市總體有小幅波動(dòng)，但絲毫沒有影響西安房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入新的階段。

一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

1、全國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

2007年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速緩慢回升，房屋銷售回溫，經(jīng)濟(jì)適用房投資表現(xiàn)出加速增長的勢(shì)頭，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極謀求多元化融資渠道，利用外資增速發(fā)展。全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25280億元，同比增長30.2%。全國商品住宅竣工面積4.78億平方米，同比增長5%；銷售面積6.91億平方米，同比增長24.7%。西安市房地產(chǎn)市場及其信貸現(xiàn)狀分析與啟示區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)西安市房地產(chǎn)市場及其信貸現(xiàn)狀分析與啟示

房價(jià)總體漲幅較大，上海等熱點(diǎn)城市房價(jià)在下半年有一定回落，波動(dòng)較大。盡管國家調(diào)控政策意圖明顯，但是全國70個(gè)大中城市新建商品住房、二手住房的銷售價(jià)格持續(xù)走高。房價(jià)上漲過程中，多種市場需求集中釋放，投資和投機(jī)需求大量入市。

2、西安市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

2007年，西安市房地產(chǎn)市場在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境良性運(yùn)行、城市建設(shè)快速推進(jìn)的背景之下得到了多方面的提升，國家政策調(diào)控的影響逐步顯現(xiàn)，西安房地產(chǎn)市場發(fā)展愈趨健康、成熟。

（1）運(yùn)行狀況。近年來，西安市房地產(chǎn)市場規(guī)模逐步擴(kuò)大，房地產(chǎn)開發(fā)市場中企業(yè)、樓盤品質(zhì)逐步提升，居民消費(fèi)理念越來越為成熟。

①土地交易市場。2007年，西安市公開拍賣土地5136.57畝，其中住宅用地3789.7畝，商業(yè)性用地499.61畝。成交土地5083.53畝，其中住宅用地3781.31畝，商業(yè)性用地454.96畝。

②商品房供應(yīng)市場。從商品房投資額看，近年來的西安市商品房完成投資增幅逐年提高，除2005年增速放緩?fù)猓?006－2007年均保持平穩(wěn)增長的勢(shì)頭。2007年，商品房完成投資額1474022萬元，較2006年增長37.84%。從商品房供應(yīng)量來看，近年來年均保持30%以上的增幅。從商品房投資資金來源看，自有資金所占比例有了一定的提高，但是占比最大的仍是借貸資金，較去年上升7.16個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)際完成投資額為509371萬元。

③商品房銷售市場。2007年，西安商品房年銷售面積增長速度明顯加快，較去年相比增幅38%左右，同時(shí)，銷售金額方面超過了去年45%。全年商品房銷售量達(dá)到了9580125平米，較去年增加了40.67%，創(chuàng)商品房銷售量歷史新高。

（2）運(yùn)行特點(diǎn)。商品房開發(fā)和交易市場異?；馃?，開發(fā)投資額和房屋銷售額屢創(chuàng)新高，全年房地產(chǎn)市場總體運(yùn)行速度明顯加快。政府土地市場調(diào)控能力增強(qiáng)，市場調(diào)控力度進(jìn)一步加大。小宗地塊將成為西安土地主要供應(yīng)形式。市場開發(fā)繼續(xù)穩(wěn)定增長，市場競爭由產(chǎn)品競爭向品牌、服務(wù)競爭升級(jí)。投資型住房需求有所回落，大戶型市場產(chǎn)品運(yùn)作將更為精益求精，住宅價(jià)格增長回歸平穩(wěn)。

二、房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀分析

1、全國房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀

2007年對(duì)于中國房地產(chǎn)業(yè)是有特殊意義的一年。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟(jì)安全，國務(wù)院24號(hào)文《廉租房管理辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》相繼出臺(tái)。但房地產(chǎn)開發(fā)投資增長仍有所加快。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資25280億元，比上年增長30.2%，其中商品住宅投資18010億元，增長32.1%。商品房竣工面積58236萬平方米，增長4.3%。商品房銷售面積76193萬平方米，增長23.2%。這些數(shù)字都顯示，盡管宏觀形勢(shì)、政策環(huán)境與過去幾年相比嚴(yán)峻很多，中國房地產(chǎn)業(yè)整體上還是呈現(xiàn)投資和銷售雙雙興旺的局面。

央行年內(nèi)6次加息，房地產(chǎn)宏觀融資環(huán)境明顯緊縮。政府不僅希望保護(hù)居民合理性的住房消費(fèi)需求，更希望發(fā)揮住房公積金在這中間的調(diào)解作用。同時(shí)央行大力加強(qiáng)住房消費(fèi)信貸安全管理，更多從“窗口指導(dǎo)”、嚴(yán)格信貸資質(zhì)條件和緊縮信貸額度入手。借助2007年股市的行情和政策的扶持，房地產(chǎn)業(yè)有效擴(kuò)寬了融資渠道，融資結(jié)構(gòu)得到相對(duì)優(yōu)化。

2、西安市房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀

（1）運(yùn)行狀況。2007年以來，西安市金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信貸增速明顯加快，個(gè)人住房貸款成為拉動(dòng)房地產(chǎn)信貸的絕對(duì)因素。截止12月底，全市金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額491.85億元，同比增長20.44%，增加了18.89個(gè)百分點(diǎn)，其中個(gè)人購房貸款余額289.50億元，同比增長35.94％，增加了33.43個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)信貸增長呈現(xiàn)加快趨勢(shì)，個(gè)人住房貸款增長態(tài)勢(shì)明顯。2007年各月房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款增速較快，增速比較明顯的是四季度，房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款增速均呈現(xiàn)正V字形。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款保持小幅增長趨勢(shì)，地產(chǎn)開發(fā)貸款增速持續(xù)下滑。2007年以來，西安市房地產(chǎn)開發(fā)貸款呈現(xiàn)小幅增長態(tài)勢(shì)，截至12月末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款201.42億元，同比增長3.80％，年內(nèi)基本保持小幅增長趨勢(shì)，其中地產(chǎn)開發(fā)貸款43.52億元，同比增長13.42％；房產(chǎn)開發(fā)貸款157.91億元，同比增長9.84％。

信貸情況以農(nóng)業(yè)銀行陜西分行為例。截至12月末，營業(yè)部房地產(chǎn)類余額399895萬元，占營業(yè)部貸款總額的23.4％，房地產(chǎn)貸款較年初增加152315萬元，其中個(gè)人住房貸款79207萬元，比年初增加26088萬元；開發(fā)貸款320688萬元，較年初增加126227萬元。

（2）運(yùn)行特點(diǎn)。宏觀調(diào)控措施對(duì)房地產(chǎn)市場中資金供給影響較大，中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地資源和銀行開發(fā)信貸資金獲取難度增加，將導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)快速整合資源，優(yōu)勝劣汰加劇。同時(shí)住房貸款風(fēng)險(xiǎn)暴露存在一定滯后性。今后銀行的房貸利率水平有可能上升1.3-1.5個(gè)百分點(diǎn)，無疑將明顯加重房貸者負(fù)擔(dān)。房貸的違約風(fēng)險(xiǎn)可能性加大，繼而引發(fā)的更大風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)波及整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)金融體系。

三、西安房地產(chǎn)市場存在問題的因素分析

西安地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展過程中凸現(xiàn)出諸多特征，也包含了很多問題。形成的因素有很多，其中關(guān)鍵原因分析如下：

1、物價(jià)上漲、通貨膨脹預(yù)期和相對(duì)于資產(chǎn)價(jià)格的貨幣貶值進(jìn)一步加劇了購房需求，推動(dòng)房價(jià)繼續(xù)攀升。物價(jià)和房價(jià)是互為聯(lián)系的，資產(chǎn)價(jià)格強(qiáng)烈地受到未來的預(yù)期回報(bào)的影響，而未來的預(yù)期回報(bào)則受到未來經(jīng)濟(jì)是否景氣，通貨膨脹與貨幣政策預(yù)期的影響。物價(jià)上漲造成了通脹預(yù)期的加重，這將加大對(duì)具有保值能力的房地產(chǎn)的需求，在供給增加一定的情況下，將推動(dòng)房價(jià)的繼續(xù)上揚(yáng)。2、從緊的貨幣政策，對(duì)房地產(chǎn)市場需求產(chǎn)生結(jié)構(gòu)化的影響，抑制了中低收入者自住需求的支付能力，刺激了高收入者投資投機(jī)需求的積極入市。不斷的加息增加了購房者的成本，這對(duì)潛在購房者的購房需求有一定程度的影響；由于投資回報(bào)率仍遠(yuǎn)高于資金成本，這種小幅的加息，對(duì)抑制投資、投機(jī)作用有限。

3、外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場呈擴(kuò)張趨勢(shì)。由于國內(nèi)房價(jià)保持上漲勢(shì)頭，投資房地產(chǎn)可以獲取高額的投資回報(bào)，加上對(duì)人民幣升值的預(yù)期，大量國際游資流入國內(nèi)，房地產(chǎn)成為重要的投資途徑。外資投資房地產(chǎn)已經(jīng)開始逐步向一些二三線城市擴(kuò)張，西安也在其中。

四、西安房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)啟示

長期來看，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展還需要更多的配套措施加以深化、完善。根據(jù)現(xiàn)狀分析得出以下啟示：

1.繼續(xù)加大普通住宅的土地供應(yīng)

保持住宅尤其是中小戶型住宅的投資規(guī)模為重中之重。為了滿足居民不斷增長的住房需求，保證廣大居民能夠安居樂業(yè)，必須繼續(xù)加大普通住宅的土地供應(yīng)，保持適度的住宅投資規(guī)模和住宅供應(yīng)量。

2．完善住房保障制度，減輕中低收入居民購房負(fù)擔(dān)

住房保障是社會(huì)保障問題的重要內(nèi)容，是建立和諧社會(huì)的一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)性工作。未來政府的工作重心應(yīng)更多放在完善住房保障體系，解決中低收入家庭的住房問題上。對(duì)于商品房的房價(jià)問題，則更多地由市場決定。在2008年兩會(huì)期間，總理的政府工作報(bào)告中還提到政府用于廉租房制度建設(shè)的資金將為68億元，比去年增加了17億元。

3．擇機(jī)開征物業(yè)稅，穩(wěn)定房價(jià)

從國外的經(jīng)驗(yàn)看，物業(yè)稅不僅有利于打擊房地產(chǎn)投機(jī)、穩(wěn)定房價(jià)，而且有助于改善地方稅收結(jié)構(gòu)、推動(dòng)城市可持續(xù)發(fā)展。

對(duì)西安政府而言，物業(yè)稅是永久的可持續(xù)的稅收收入，可以為地方政府提供穩(wěn)定的稅收來源，有助于解決地方財(cái)政過度依賴土地出讓收入的難題。物業(yè)稅隨著當(dāng)?shù)胤績r(jià)上漲而增加，而當(dāng)?shù)胤績r(jià)的變動(dòng)又取決于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市環(huán)境、公共設(shè)施的完備情況等，這就可以有效引導(dǎo)當(dāng)?shù)卣匾晫?duì)公共產(chǎn)品和服務(wù)的投入，重視長期規(guī)劃和城市可持續(xù)發(fā)展。

4．建立科學(xué)的住房消費(fèi)模式，提倡“租購并舉”

要引導(dǎo)居民樹立“購買和租賃并舉”的二元消費(fèi)觀念。著力培育租賃市場，完善房屋租賃的配套設(shè)施。通過輿論，促成新的理性住房消費(fèi)，開展“結(jié)婚不買房，住套房娶嬌娘”觀點(diǎn)的討論，引導(dǎo)國民合理調(diào)整家庭消費(fèi)結(jié)構(gòu)，避免民眾超前住房消費(fèi)。

5．加強(qiáng)信息體系建設(shè)，引導(dǎo)房地產(chǎn)合理生產(chǎn)和消費(fèi)

通過完善的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和定期公告制度，有助于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)的生產(chǎn)和消費(fèi)。雖然這需要國家統(tǒng)一設(shè)計(jì)實(shí)施，但是做為西安市也可以進(jìn)行區(qū)域范圍內(nèi)的嘗試，以保障房地產(chǎn)行業(yè)有序健康地發(fā)展。

6.創(chuàng)新房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品，拓寬融資渠道

商業(yè)銀行要不斷創(chuàng)新房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品，拓寬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單一的融資渠道，分散房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)部分有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的信貸需求，加強(qiáng)信貸產(chǎn)品的創(chuàng)新工作。引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變觀念，廣泛吸收社會(huì)資本增資擴(kuò)股，通過改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)來增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資能力。這樣不僅提高了西安市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)主體的質(zhì)量，而且有利于西安市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

五、結(jié)束語

隨著政策的進(jìn)一步調(diào)控，西安房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了很大的變化。西安房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年的穩(wěn)步快速發(fā)展，已逐步進(jìn)入盤整期，近年來出臺(tái)的一系列調(diào)控政策其累積影響效應(yīng)和市場長期發(fā)展走向?qū)⒂诮窈蟮靡燥@現(xiàn)，所以我們相信西安房地產(chǎn)必將成為西安地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步的重要體現(xiàn)。

【參考文獻(xiàn)】

[1]王有志，郭勇.西安房地產(chǎn)發(fā)展與其他同等城市的比較分析[J].山西建筑，2007，（31）.

[2]劉文婷.西安房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)研究[J].大眾科技，2007，（5）.

第7篇：房地產(chǎn)融資論文范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資方式；比較

DOI:10.16144/ki.issn1002-8072.2015.35.006

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

（一）融資規(guī)模大

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展有重大影響。2005年以來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，大部分城市的房價(jià)在短短的7-8年內(nèi)增長2-3倍。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年全國商品房成交均價(jià)為2937元，2013年全國商品房成交均價(jià)為6200元左右。不僅房價(jià)直線上升，融資規(guī)模也不斷增長。盡管國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行嚴(yán)厲的調(diào)控，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金仍然高速增長。國家統(tǒng)計(jì)局有關(guān)資料顯示，2005年房地產(chǎn)開發(fā)資金為21397.8億元，至2013年達(dá)到122122億元，是2005年開發(fā)資金的5.7倍。

（二）融資難

國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施嚴(yán)厲的調(diào)控政策，進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張問題，而金融市場也嚴(yán)格限制房地產(chǎn)企業(yè)融資條件、規(guī)模等，造成融資環(huán)境進(jìn)一步惡化。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國與房地產(chǎn)有關(guān)的企業(yè)有幾十萬家，但上市的房地產(chǎn)企業(yè)只有136家，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模較小。小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)由于體制不完善，資金規(guī)模小，信譽(yù)程度低等，導(dǎo)致金融行業(yè)對(duì)其放貸較為謹(jǐn)慎。另外，由于我國金融市場不發(fā)達(dá)，融資保障政策匱乏，融資難將是房地產(chǎn)行業(yè)未來一段時(shí)間內(nèi)的發(fā)展障礙之一。

（三）融資渠道單一

在我國現(xiàn)行的金融體制下，在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售以及后續(xù)服務(wù)等階段都離不開銀行信貸資金的支持。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005~2013年房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源（表1）中，國內(nèi)銀行貸款平均占17.72%，其他資金來源中個(gè)人按揭貸款大約占24%，從中可以看出，銀行貸款大約占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的42%，這是相當(dāng)高的比重。一味的依靠銀行信貸進(jìn)行融資，導(dǎo)致債務(wù)比重過高，進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，過高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不僅造成房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受阻，而且威脅到銀行體系的穩(wěn)定。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年全國136家上市房地產(chǎn)企業(yè)，負(fù)債率將近70%。另外，過分依靠銀行信貸這單一的融資渠道，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響較大，加大房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

（四）長期償債壓力大

長期負(fù)債主要指長期銀行借款、長期債券等。資產(chǎn)負(fù)債率是衡量企業(yè)長期償債能力的常用指標(biāo)，一般行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率保持在60%是合適的，但房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍偏高，通常超過70%，一些地區(qū)甚至高達(dá)80%-90%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009~2011年我國上市房地產(chǎn)企業(yè)的平均負(fù)債率分別為65.8%、70.2%、72.1%。從目前的情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)的長期償債能力惡化，資產(chǎn)流動(dòng)性較差。往年房地產(chǎn)企業(yè)可依靠高房價(jià)、高交易量、多融資渠道來緩解高負(fù)債的壓力，但2011年后國家實(shí)施一系列嚴(yán)厲的調(diào)控政策導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營狀況不佳，房地產(chǎn)企業(yè)融資變得越來越困難，大部分房地產(chǎn)企業(yè)很可能會(huì)因?yàn)橘Y金鏈的斷裂而出現(xiàn)嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2012年，雖然國家調(diào)控政策有所放松，但在過高的負(fù)債率以及較低的資產(chǎn)流動(dòng)性下，房地產(chǎn)企業(yè)長期償債能力仍不容樂觀。另外，以信托融資為例，房地產(chǎn)信托融資業(yè)務(wù)是在2010年、2011年得到快速發(fā)展，一般還款期限3年左右，受此影響，房地產(chǎn)企業(yè)將迎來信托兌付高峰期，在銷售低迷，資金捉襟見肘的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商將面臨更為嚴(yán)峻的長期償債壓力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資方式比較

（一）概念及特征比較當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式

主要有內(nèi)部融資、債權(quán)融資、夾層融資和股權(quán)融資。筆者通過對(duì)各種融資方式的概念比較，分析各種融資方式的特點(diǎn)。（1）內(nèi)部融資。內(nèi)部融資是指企業(yè)通過自我積累資金的方式形成籌資來源，具有以下特點(diǎn)：自主性強(qiáng)、融資成本低、融資數(shù)額有限、融資風(fēng)險(xiǎn)低等。從中可以看出，進(jìn)行內(nèi)部融資的優(yōu)勢(shì)較大。正是基于這些優(yōu)勢(shì)，內(nèi)部融資是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用的一種融資方式。（2）債權(quán)融資。債權(quán)融資是指企業(yè)通過向銀行借款、向社會(huì)發(fā)行公司債券、融資租賃以及商業(yè)信用等方式籌集所需資金。房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)融資主要分為銀行信貸、債券籌資、商業(yè)信用、房地產(chǎn)信托融資。第一，銀行信貸。銀行信貸是指企業(yè)通過借款合同從銀行等金融機(jī)構(gòu)借入資金。它具有以下特點(diǎn)：一是融資速度較快；二是融資成本相對(duì)較低，與其他融資方式相比，銀行借款所負(fù)擔(dān)的利息較?。蝗侨谫Y數(shù)額有限，融資數(shù)額受企業(yè)自身經(jīng)營規(guī)模和貸款銀行資本實(shí)力的制約；四是籌集資金使用限制條件較多，一般情況下，借款合同對(duì)借款的用途有明確的規(guī)定，附加一些保護(hù)性條款；五是融資靈活性較大。當(dāng)前，銀行信貸是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)資金中60%來源于銀行體系。第二，債券籌資。債券籌資是指企業(yè)為了籌集資金，向債權(quán)人承諾在未來一定時(shí)期還本付息而發(fā)行的一種有價(jià)證券。它具有以下特點(diǎn)：一是融資數(shù)額較大；二是融資成本較高，發(fā)行債券的利息負(fù)擔(dān)和籌資費(fèi)用相對(duì)較高；三是融資條件嚴(yán)格，國家對(duì)發(fā)行債券的公司的經(jīng)營規(guī)模、財(cái)務(wù)狀況、企業(yè)信譽(yù)等有嚴(yán)格的要求；四是籌集資金使用限制條件少，與銀行借款相比，債券融資具有較大的自主性和靈活性。由于我國資本市場起步較晚，發(fā)展不夠完善，發(fā)行債券本身也有著嚴(yán)格的條件，因此，債券融資在我國房地產(chǎn)企業(yè)融資中運(yùn)用較少。第三，商業(yè)信用。商業(yè)信用融資是指企業(yè)通過賒銷商品、預(yù)收貨款等方式籌集資金的一種籌資方式。商業(yè)信用融資具有以下特點(diǎn)：一是融資便利，利用企業(yè)的商業(yè)信譽(yù)進(jìn)行籌資是一種自動(dòng)性融資，不需要辦理正式的籌資手續(xù)；二是融資限制條件少；三是融資數(shù)額有限，一般只能籌集小額資金，而不能籌集大量資金；四是融資成本靈活，企業(yè)可根據(jù)需要自主選擇是否放棄現(xiàn)金折扣。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)利用商業(yè)信用融資主要體現(xiàn)在預(yù)收購房定金或購房款，這部分信用資金在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中所占比重也較大，并且這部分資金基本無息，資金成本較低。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，2009~2013年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，定金及預(yù)收款所占比重分別為27.86%、26.24%、25.96%、27.51%、28.25%。第四，房地產(chǎn)信托投資基金。房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資和經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。它具有以下特點(diǎn)：一是收益主要來源于租金收入和房地產(chǎn)升值；二是收益的90%作為紅利，用于分配給投資者；三是長期回報(bào)率較高；四是投資不需要大量的資金；五是作為債權(quán)融資的一種，可以避免雙重征稅并且無最低投資基金要求。REITs為房地產(chǎn)企業(yè)融資提供了很大的便利，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，過去三年信托公司向房地產(chǎn)行業(yè)提供貸款7000多億元，穩(wěn)居各類信托產(chǎn)品首位。（3）夾層融資。夾層融資是指在風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)方面介于優(yōu)先債券和股本之間的一種融資方式，常見形式為可轉(zhuǎn)換債券、可贖回優(yōu)先股以及含轉(zhuǎn)股權(quán)的次級(jí)債。它們具有以下特點(diǎn)：一是屬于長期融資，夾層融資可獲得還款期限在5-7年的長期資金；二是可調(diào)整結(jié)構(gòu)，提供者可以調(diào)整還款方式，使之符合借款者現(xiàn)金流的要求等；三是相關(guān)限制條件少，與銀行貸款相比，夾層融資在公司控制和財(cái)務(wù)契約方面限制較少；四是夾層融資比股權(quán)融資成本低。風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)介于優(yōu)先債券和股本之間，融資成本也是如此。發(fā)達(dá)國家通常通過設(shè)立專項(xiàng)夾層投資基金來推動(dòng)和發(fā)展夾層融資市場。由于我國資本市場發(fā)展較晚，沒有專門設(shè)立夾層投資基金，因此夾層融資在我國房地產(chǎn)企業(yè)融資中運(yùn)用較少，但未來發(fā)展?jié)摿^大。（4）股權(quán)融資。股權(quán)籌資是指企業(yè)通過吸收直接投資、發(fā)行股票以及內(nèi)部積累的方式進(jìn)行籌資。房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資的主要表現(xiàn)形式是發(fā)行股票籌資。股票融資與其他融資方式相比，具有以下特點(diǎn)：一是融資成本較高，由于股票投資風(fēng)險(xiǎn)較高，發(fā)行費(fèi)用較高，導(dǎo)致發(fā)行成本較高；二是無固定到期日；三是融資風(fēng)險(xiǎn)小，無固定的股利負(fù)擔(dān)；四是融資條件嚴(yán)格；五是融資規(guī)模大。股票融資是面向整個(gè)社會(huì)群體進(jìn)行籌資，一次性能夠籌集的資金額很大。股權(quán)融資是我國房地產(chǎn)上市企業(yè)對(duì)外融資的最重要手段。

（二）融資要素比較

通過對(duì)的房地產(chǎn)企業(yè)融資方式相關(guān)理論的闡述，筆者基于相關(guān)資料和研究成果分別從融資成本、融資規(guī)模、融資期限等方面對(duì)各種融資方式進(jìn)行比較（如表2所示），并分析各融資方式的優(yōu)勢(shì)及風(fēng)險(xiǎn)。（1）融資成本。融資成本是房地產(chǎn)企業(yè)選擇融資方式考慮的首要條件。根據(jù)優(yōu)序融資理論，企業(yè)傾向于首先選擇內(nèi)部融資，其次債權(quán)融資，最后是股權(quán)融資。通過研究發(fā)現(xiàn)，內(nèi)部融資由于資金來源于企業(yè)內(nèi)部留存收益，不產(chǎn)生任何籌資成本，只存在使用資金的機(jī)會(huì)成本，因而融資成本較低。債權(quán)融資由于是通過向債權(quán)人融資，必將產(chǎn)生一定的籌資費(fèi)用，還需向債權(quán)人支付一定的利息。雖然利息具有一定抵稅作用，但與內(nèi)部融資相比，債權(quán)融資成本較高。股權(quán)融資主要是通過發(fā)行股票進(jìn)行融資。一方面，發(fā)行股票證券費(fèi)用較高，另一方面，股票投資本身受眾多因素影響，投資風(fēng)險(xiǎn)較高，因而投資者要求的報(bào)酬較高。股權(quán)融資的資金成本最高，這一點(diǎn)被經(jīng)濟(jì)社會(huì)所普遍接受的。（2）融資規(guī)模。內(nèi)部融資由于依靠企業(yè)內(nèi)部積累進(jìn)行融資，受企業(yè)盈余能力等條件的制約，一般情況下，一次性融資規(guī)模較小。債權(quán)融資通過銀行借貸、發(fā)行債券等方式進(jìn)行融資，一次性融資規(guī)模較內(nèi)部融資大。夾層融資風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)介于債券和股本之間，融資規(guī)模也介于債券融資和股權(quán)融資之間。股權(quán)融資主要通過發(fā)行股票進(jìn)行融資，由于發(fā)行股票數(shù)額較大，因而一次性融資金額很大。（3）融資期限。內(nèi)部融資所使用的資金是企業(yè)內(nèi)部留存收益所得，一般沒有還款期限。債權(quán)融資通過向銀行借貸，發(fā)行債券等方式融資，籌集的資金是分期投入到房地產(chǎn)項(xiàng)目中，一般情況需要項(xiàng)目結(jié)束后才能償還借款，房地產(chǎn)一般建設(shè)項(xiàng)目期為3-5年。夾層融資還款期限一般在5-7年。股權(quán)融資主要是通過發(fā)行股票融資，籌集的資金形成股本，一般不予償還。（4）融資條件。傳統(tǒng)房地產(chǎn)融資方式限制條件較多，采用內(nèi)部融資需要考慮企業(yè)的經(jīng)營狀況等條件。進(jìn)行債權(quán)融資，需要考慮融資企業(yè)的信用、資金實(shí)力、規(guī)模等，對(duì)信用等級(jí)差、規(guī)模小的公司一般不予貸款。與銀行貸款相比，夾層融資在公司控制和財(cái)務(wù)契約方面限制較少。股權(quán)融資一般通過發(fā)行股票籌集資金，而國家對(duì)企業(yè)發(fā)行股票有嚴(yán)格的限制條件。（5）融資對(duì)象及范圍。內(nèi)部融資資金主要來源于企業(yè)自身盈利，債權(quán)融資的融資對(duì)象主要是銀行、信貸公司等金融機(jī)構(gòu)，夾層融資限于一些金融機(jī)構(gòu)，也受企業(yè)自身規(guī)模制約。股權(quán)融資的融資對(duì)象雖然是面對(duì)整個(gè)社會(huì)群體，但只有上市公司才能發(fā)行股票，因而融資范圍受限。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資困境解決對(duì)策

（一）明確國家政策趨勢(shì)

信貸政策、稅收政策以及行政管制政策是我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要組成部分，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著直接影響。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極把握國家最新的調(diào)控政策，從政策中尋求商機(jī)、尋求出路。

（二）靈活運(yùn)用融資方式

企業(yè)在不同的發(fā)展階段對(duì)資金有不同需求，因此，在融資方式的運(yùn)用上也應(yīng)做出適當(dāng)調(diào)整。不同規(guī)模的企業(yè)，在模式的運(yùn)用上也有不同的選擇。另外，企業(yè)在不同的發(fā)展階段，對(duì)融資模式的選擇具有不同的要求。只有靈活變通，才能長久不衰。

（三）轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y觀念，提高創(chuàng)新意識(shí)

在我國傳統(tǒng)融資觀念中，金融機(jī)構(gòu)人員在實(shí)施貸款政策時(shí)，對(duì)大規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施優(yōu)惠貸款條件，對(duì)小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施限制貸款。大部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者金融創(chuàng)新意識(shí)淡薄，一味照搬其他企業(yè)的融資模式。目前，國內(nèi)銀行貸款占房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外融資的50%以上，單純依靠銀行貸款進(jìn)行融資，導(dǎo)致企業(yè)管理者融資創(chuàng)新思維落后，不能有效制定適合企業(yè)發(fā)展的最佳融資方案。因而，房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)積極轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y觀念，提高創(chuàng)新思維，創(chuàng)造新型融資方式。金融市場也應(yīng)積極革新，提高融資效率，降低融資風(fēng)險(xiǎn)。

本文系2015年河南省教育廳人文社會(huì)科學(xué)研究項(xiàng)目“我國房地產(chǎn)企業(yè)融資模式創(chuàng)新研究”（項(xiàng)目編號(hào)：2015-QN-035）、2014年信陽師范學(xué)院青年基金項(xiàng)目“我國房地產(chǎn)企業(yè)融資模式創(chuàng)新研究”（項(xiàng)目編號(hào)：2014-QN-12）階段性研究成果。

參考文獻(xiàn)：

［1］鐘田麗、彌躍旭、王麗春：《信息不對(duì)稱與中小企業(yè)融資市場失靈》，《會(huì)計(jì)研究》2003年第8期。

［2］魏開文：《中小企業(yè)融資效率模糊分析》，《金融研究》2001年第6期。

第8篇：房地產(chǎn)融資論文范文

關(guān)鍵詞：議價(jià)能力；債務(wù)融資方式；企業(yè)績效

一、本文依然采用原文假設(shè)

假設(shè)1：房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)年的債務(wù)融資結(jié)構(gòu)對(duì)其滯后一年的企業(yè)績效產(chǎn)生顯著影響，而對(duì)其當(dāng)年及滯后兩年的績效不會(huì)產(chǎn)生顯著性影響。

假設(shè)2：銀行貸款的融資方式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)績效產(chǎn)生正向的影響。

假設(shè)3：施工企業(yè)墊款將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)績效產(chǎn)生正向影響。

假設(shè)4：房屋預(yù)售款對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)績效會(huì)產(chǎn)生負(fù)向影響。

本文認(rèn)為，這三種融資方式之間存在多重共線性。認(rèn)為在施工企業(yè)墊款和房屋預(yù)收款中有很大一部分還是來自銀行貸款。其轉(zhuǎn)化途徑是：（1）銀行貸款―施工企業(yè)墊款―房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“其他資金”。（2）購房者的個(gè)人住房貸款―房屋預(yù)收款―自籌資金。如果將“自籌資金”和“其他資金”細(xì)化為預(yù)售收入，關(guān)聯(lián)企業(yè)收入以及建筑安裝企業(yè)墊付款等。約有70%的資金是來自銀行（中國人民銀行營業(yè)管理部課題組，2004）。[1]

二、研究方法

1.樣本

本文的樣本依然采用原文的樣本。即2005年至2009年在上海證券交易所和深圳證券交易所上市的國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)。根據(jù)GICS行業(yè)分類選取，最終有83家房地產(chǎn)企業(yè)形成有效樣本。

2.因變量

依然采用托賓的Q值作為企業(yè)的績效評(píng)價(jià)的測量指標(biāo)。

Q值=企業(yè)資產(chǎn)的市場價(jià)值/企業(yè)資產(chǎn)的重置成本

3.自變量

銀行貸款；指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)的款項(xiàng)。用銀行貸款率表示。銀行貸款率（D/AS）=企業(yè)銀行貸款/總資產(chǎn)=（企業(yè)短期貸款+企業(yè)長期貸款）/總資產(chǎn)[2]

施工企業(yè)墊款：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將項(xiàng)目承包給施工企業(yè)，但延期支付項(xiàng)目合同達(dá)成的款項(xiàng)。用應(yīng)付賬款占總資產(chǎn)的比例表示。應(yīng)付賬款占總資產(chǎn)的比例（AR/AS）=應(yīng)付賬款/總資產(chǎn)

房屋預(yù)售款：指房地產(chǎn)企業(yè)在房屋建成交付之前，向房屋購買者預(yù)售的定金及預(yù)售款所組成的款項(xiàng)。用預(yù)收款項(xiàng)占總資產(chǎn)的比例衡量。預(yù)收款項(xiàng)占總資產(chǎn)的比例（DR/AS）=預(yù)收款項(xiàng)/總資產(chǎn)。

4.控制變量為資產(chǎn)規(guī)模和固定資產(chǎn)

5.回歸方程和統(tǒng)計(jì)分析

本文主要采用實(shí)證研究方法，通過建立不同融資方式與企業(yè)績效之間的多元回歸模型?？紤]到這三個(gè)自變量之間的多重共線性，先采用阿爾蒙多項(xiàng)式法對(duì)模型進(jìn)行改進(jìn)，再采用最小二乘回歸法(OLS回歸分析)對(duì)模型參數(shù)進(jìn)行估計(jì)， 得出不同的債務(wù)融資方式對(duì)企業(yè)績效的具體影響結(jié)果。

企業(yè)績效的基本模型是 :

企業(yè)績效=f( 銀行貸款融資，施工企業(yè)墊款融資，預(yù)收款融資)

其中，Y 表示房地產(chǎn)績效；α為常數(shù)項(xiàng)；

α 0，α 1，α 2代表各種不同融資方式對(duì)當(dāng)年或滯后一年或滯后兩年的績效指

標(biāo)的估計(jì)參數(shù)；

Ɛ為隨機(jī)誤差

阿爾蒙認(rèn)為其回歸系數(shù)αi可以用滯后期i的適當(dāng)次多項(xiàng)式來逼近。

設(shè)αi=β0+β1i+β2i2

故有Y=α+β0X1+(β0+β1)X2+(β0+2β1+4β2)X3+u

=α+β0(X1+X2+X3)+ (X2+2X3)+β2 (4X3) +u

對(duì)該模型進(jìn)行OLS估計(jì)，得到參數(shù)估計(jì)值β0，β1，β2

代入αi=β0+β1i+β2i2 ，即可得到原模型中各參數(shù)的估計(jì)值。

表債務(wù)融資方式對(duì)企業(yè)績效產(chǎn)生影響的結(jié)果分析

模型一 模型二 模型三 模型四

2008年的債務(wù)融資方式對(duì)08，09年的績效影響 2007年的債務(wù)融資方式對(duì)07，08，09年的績效影響 2006年的債務(wù)融資方式對(duì)06，07，08年的績效影響 2005年的債務(wù)融資方式對(duì)05，06，07年的績效影響

Q

(2009) Q

(2008) Q

(2009) Q

(2008) Q

(2007) Q

(2008) Q

(2007) Q

(2006) Q

(2007) Q

(2006) Q

(2005)

常數(shù) -15.22 -16.24 -19.81 1.17 2.53 1.20 0.74 1.20 3.11 1.26 -42.35

D/AS2008 1.29 0.48

AP/AS2008 0.45 0.89

DR/AS2008 -1.41 -1.53

D/AS2007 0.58 0.50 0.22

AP/AS2007 -0.04 0.27 -0.19

DR/AS2007 -0.19 -0.39 -0.14

D/AS2006 -0，02 0.72 0.04

AP/AS2006 0.17 0.16 0.25

DR/AS2006 -0.17 -0.06 -0.007

D/AS2005 0.18 0.81 -0.11

AP/AS2005 -0.06 0.04 0.21

DP/AS2005 -0.007 -0.24 -0.11

資產(chǎn)規(guī)模 0.079 0.227 0.101 -0.038 0.020 -0.082 -0.020 0.101 -0.149 -0，.103 0.225

固定資產(chǎn) -0，004 0，.175 0.005 -0，.084 -0.061 -0.111 -0.032 -0.081 -0.048 -0.135 0.151

R2 0.662 0.208 0.380 0.591 0.060 0.068 0.652 0.088 0.040 0.693 0.132

6.結(jié)論分析

由模型一的檢驗(yàn)結(jié)果可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)年的債務(wù)融資方式的當(dāng)年產(chǎn)生的績效并不太大，而對(duì)其滯后一年產(chǎn)生的績效則有顯著的影響。從而說明了假設(shè)一的成立。

由模型二的檢驗(yàn)結(jié)果可以看出，2007年的債務(wù)融資方式對(duì)2008年產(chǎn)生的績效要高于對(duì)2007年和2009年產(chǎn)生的績效。更加肯定了假設(shè)一。同時(shí)，模型二可以檢驗(yàn)假設(shè)二和假設(shè)四。即銀行貸款的融資方式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)績效產(chǎn)生正向的影響；房屋預(yù)售款對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)績效會(huì)產(chǎn)生負(fù)向影響。

由模型三的檢驗(yàn)結(jié)果可以看出，2006年的債務(wù)融資方式對(duì)2007年產(chǎn)生的績效影響明顯高于對(duì)2006年和2008年產(chǎn)生的績效影響。從而肯定了假設(shè)一。同時(shí)，模型三初次驗(yàn)證了假設(shè)三。即施工企業(yè)墊款將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)績效產(chǎn)生正向影響。

由模型四的檢驗(yàn)結(jié)果可以看出，2005年的債務(wù)融資方式對(duì)其滯后一年產(chǎn)生的績效也要高于對(duì)當(dāng)年和滯后兩年產(chǎn)生的績效，也肯定了假設(shè)一。同時(shí)，從模型四還可以看出房屋預(yù)售款對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)績效會(huì)產(chǎn)生負(fù)向影響。從而檢驗(yàn)了假設(shè)四。

由于在解釋變量之間存在多重共線性，而滯后變量的存在，使自由度變小，從而導(dǎo)致用最小二乘估計(jì)量產(chǎn)生偏差。其中，滯后長度越大，自由度越小，產(chǎn)生的偏差就越大。本文采用外生變量的分布滯后模型進(jìn)行檢驗(yàn)，在一定程度上減輕了誤差。通過顯著性水平R2也可以驗(yàn)證假設(shè)一。

參考文獻(xiàn)：

[1]張偉，安起雷.《金融危機(jī)后對(duì)我國房地產(chǎn)金融的反思》，《應(yīng)用經(jīng)濟(jì)評(píng)論》2011年第一輯

[2]徐志堅(jiān)，楊碧云，茍?zhí)礻?《基于議價(jià)能力的債務(wù)融資方式》.

第9篇：房地產(chǎn)融資論文范文

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；品牌;建設(shè)

目前，我國房地產(chǎn)市場發(fā)生了很大改變，使得房地產(chǎn)競爭愈益激烈。以前依靠價(jià)格和質(zhì)量的競爭手段已經(jīng)適應(yīng)不了眼前的需要，那么在新的形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)如何在激烈的市場競爭中該如何表現(xiàn)自己，造就企業(yè)的核心競爭力呢?無疑，品牌將是一個(gè)重要的法寶。

1 加強(qiáng)房地產(chǎn)品牌建設(shè)的意義

1.1 獲得品牌溢價(jià)

品牌給商品開創(chuàng)了一個(gè)新的競爭維度。好的品牌可以增強(qiáng)房地產(chǎn)商品的不可代替性，從而客戶對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格的敏感程度會(huì)降低，這就使得具有優(yōu)質(zhì)品牌的樓盤可以按更高的價(jià)格銷售。據(jù)調(diào)查，在地理位置等條件近似的情況下，北京萬科“城市花園”的房子要比沒有品牌的房子售價(jià)每平方米平均高20-30%。

1.2 加快產(chǎn)品的銷售速度

房地產(chǎn)的利潤與銷售速度直接相關(guān)，房產(chǎn)銷售的速度直接影響開發(fā)成本。銷售速度越快，回款速度越快，資金流動(dòng)的也越快，開發(fā)的成本也就越低，相應(yīng)的利潤就會(huì)增加。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，那些具有較高品牌知名度的發(fā)展商所開發(fā)的物業(yè)，如萬科、中海地產(chǎn)、碧桂園、合生創(chuàng)展、富地地產(chǎn)等樓盤都往往比周邊類似樓盤銷售速度快三分之一以上，比如碧桂園開發(fā)的樓盤：廣州碧桂園和碧桂園鳳凰城在預(yù)售階段就基本銷售一空。

1.3 有利于跨地域經(jīng)營

為了獲得規(guī)模效應(yīng)和競爭優(yōu)勢(shì)，當(dāng)企業(yè)品牌形成以后，就會(huì)向外延伸、擴(kuò)散，而強(qiáng)勢(shì)的房地產(chǎn)品牌因?yàn)榫哂懈叩闹?、美譽(yù)度，更容易被消費(fèi)者接受。例如：和記黃埔自進(jìn)入大陸市場以來，已迅雷不及掩耳之勢(shì)在上海、廣州、深圳、珠海、重慶、西安等城市開發(fā)了大量的項(xiàng)目。

1.4 提升企業(yè)的融資能力

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有周期長、投資額大、收益高的特點(diǎn)。當(dāng)前，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)自身籌資能力不強(qiáng)，資金問題在很大程度上成為制約房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的瓶頸，特別在經(jīng)濟(jì)周期低谷時(shí)更是如此。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的渠道主要有房地產(chǎn)信貸、上市融資和房地產(chǎn)信托融資三種。有較高知名度品牌的企業(yè)，由于其良好的品牌聲譽(yù)，在同銀行等金融機(jī)構(gòu)的融資中就處于更加有利和主動(dòng)的地位。此外，房地產(chǎn)品牌企業(yè)又具備了到資本市場直接融資的機(jī)會(huì)。顯然，品牌知名度不高的房地產(chǎn)企業(yè)很難獲得這樣的機(jī)會(huì)。如：2008年，我國實(shí)行緊縮的金融和貨幣政策，對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行了調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)資金極度短缺，房地產(chǎn)品牌企業(yè)紛紛通過發(fā)行債券進(jìn)行融資。保利地產(chǎn)、新湖中寶、萬科、北辰實(shí)業(yè)、中糧地產(chǎn)分別發(fā)行43億元、14億元、59億元、17億元、12億。

1.5 提高客戶對(duì)于樓盤缺陷的承受能力

任何東西都是不完美的，即使是品牌樓盤也會(huì)存在缺陷。一方面可能是樓盤本身存在某些問題，另一方面是由消費(fèi)者挑剔的眼光所致，因?yàn)橘徺I房地產(chǎn)是影響消費(fèi)者一生的重大決策，所以，消費(fèi)者會(huì)以更加挑剔的眼光看樓盤。但品牌樓盤可以憑借其品牌影響力來減輕客戶對(duì)于樓盤缺陷的不滿，因?yàn)閮?yōu)質(zhì)品牌對(duì)房地產(chǎn)后驗(yàn)性品質(zhì)因素的擔(dān)?？稍谝欢ǔ潭壬系窒承┤毕?。如深圳萬科在上海開發(fā)的城市花園，雖然其位置在七寶這個(gè)曾經(jīng)比較偏僻的地方，但憑借公司的強(qiáng)大品牌影響力，還是成功了。

2 房地產(chǎn)品牌建設(shè)的現(xiàn)狀

2.1 強(qiáng)勢(shì)房地產(chǎn)品牌已初步建立，領(lǐng)導(dǎo)品牌凸現(xiàn)

目前，在我國近70%的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都己擁有自己的品牌，在我國房地產(chǎn)行業(yè)己經(jīng)出現(xiàn)了一批知名度高，品牌信譽(yù)良好，具有較強(qiáng)的市場競爭力的強(qiáng)勢(shì)品牌。萬科地產(chǎn)公司和中海地產(chǎn)憑借品牌強(qiáng)度和品牌經(jīng)濟(jì)上的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，品牌價(jià)值超過95億，成為行業(yè)品牌之首。合生創(chuàng)展、碧桂園、富力地產(chǎn)、綠地地產(chǎn)、金地地產(chǎn)、保利地產(chǎn)分別以66.36億元、62.29億、61.73億元、58.12億元、55.17億元和51.52億元分列第二集團(tuán)。

2.2 房地產(chǎn)行業(yè)品牌建設(shè)水平低

2008年6月2日，由世界品牌實(shí)驗(yàn)室公布的“2008中國500最值價(jià)值品牌”揭曉，中國移動(dòng)以1206.68億元名列榜首，地產(chǎn)行業(yè)老大萬科品牌價(jià)值181.23億元，位居44位，地產(chǎn)行業(yè)只有7個(gè)品牌入選，占整個(gè)品牌數(shù)量的0.014%。

2.3 品牌建設(shè)初具雛形

由于房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭加劇，房地產(chǎn)商開始從別的競爭手段中擺脫出來，有意識(shí)地進(jìn)行了品牌建設(shè)，并初具雛形。2001年，萬科地產(chǎn)也通過系統(tǒng)地調(diào)研、分析后，將品牌核心定位于“以您的生活為本”，提出“建筑無限生活”的品牌口號(hào)，重塑了品牌形象和品牌架構(gòu)，并啟動(dòng)了品牌戰(zhàn)略制定、VI系統(tǒng)設(shè)計(jì)、整合營銷傳播等的一系列工作。

2.4 房地產(chǎn)品牌號(hào)召力低

目前，我國房地產(chǎn)業(yè)的品牌競爭格局比較初級(jí)，品牌價(jià)值含量很低，生命力還很脆弱，品牌號(hào)召力不高。在中國民意調(diào)查網(wǎng)的一項(xiàng)行業(yè)品牌號(hào)召力的調(diào)查中，經(jīng)過統(tǒng)計(jì)折算，房地產(chǎn)的品牌號(hào)召力在所有行業(yè)中最弱，只有0.21個(gè)系數(shù)。服裝行業(yè)最高，達(dá)到了0.87。

3 房地產(chǎn)品牌建設(shè)存在的問題

3.1 品牌意識(shí)淡

薄，不重視品牌建設(shè)

現(xiàn)今，由于房地產(chǎn)業(yè)的不成熟，房地產(chǎn)門檻低。從某種程度上說，只要能獲得地皮，就可以進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。再者，房地產(chǎn)的利潤很高。加上目前國內(nèi)旺盛的需求，為房地產(chǎn)公司提供了生存的空間，使得大部分房地產(chǎn)企業(yè)品牌意識(shí)淡薄。“搞房地產(chǎn)當(dāng)務(wù)之急是做銷量”、“做品牌是大企業(yè)的事”、“做房地產(chǎn)品牌就是做概念、做賣點(diǎn)”、“做房地產(chǎn)品牌就是做明星樓盤，只有樓盤項(xiàng)目才有品牌”等等品牌意識(shí)淡薄的想法漫天飛。品牌意識(shí)淡薄，這在國有房地產(chǎn)行業(yè)最得以集中體現(xiàn)。以中國最大的國有房地產(chǎn)企業(yè)“中房”集團(tuán)為例，中房集團(tuán)在北京的項(xiàng)目多達(dá)30多個(gè)，其知名度反而不如SOHO。

3.2 品牌定位單一

品牌定位是為了在市場上樹立一個(gè)明確的，有別于競爭對(duì)手品牌的、符合消費(fèi)者需要的形象，其目的是在消費(fèi)者心目中占領(lǐng)一個(gè)有利的位置。目前大部分開發(fā)商在創(chuàng)品牌的過程中，定位為高檔房地產(chǎn)，以為占領(lǐng)高檔次的房產(chǎn)才能營造品牌，經(jīng)濟(jì)適用房、普通住宅不需要?jiǎng)?chuàng)品牌。實(shí)際上，高檔房產(chǎn)不等于強(qiáng)勢(shì)品牌房產(chǎn)，任何檔次的房產(chǎn)，無論是高檔的、中檔的、還是低檔的，都應(yīng)注意打造自己的品牌，大眾化的住宅更容易創(chuàng)知名品牌。因?yàn)槠放频闹匾卣髦?，就是具有較高的知名度和市場占有率，是否有眾多的消費(fèi)者才是創(chuàng)名牌的首要條件。例如，海南省、廣西北海均不乏高檔樓盤，但卻無人問津。相反，北京回龍觀居住區(qū)倒以其經(jīng)濟(jì)適用房譽(yù)滿京城。

3.3 重視房地產(chǎn)項(xiàng)目品牌建設(shè)，忽視房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)

房地產(chǎn)業(yè)的品牌有企業(yè)品牌和項(xiàng)目品牌之分。企業(yè)品牌反映的是企業(yè)整體形象，企業(yè)品牌的塑造是對(duì)企業(yè)整體資源的整合，強(qiáng)勢(shì)企業(yè)品牌地位的取得可以帶動(dòng)企業(yè)整體價(jià)值的提升，是企業(yè)的重要資產(chǎn)。而項(xiàng)目品牌是房地產(chǎn)企業(yè)單個(gè)項(xiàng)目的品牌，項(xiàng)目品牌的塑造只能帶動(dòng)項(xiàng)目本身的銷售，對(duì)企業(yè)整體形象與價(jià)值提升作用有限。兩者之間是整體與個(gè)體的關(guān)系。

目前我國房地產(chǎn)業(yè)并沒有認(rèn)識(shí)到企業(yè)品牌塑造的重要性，片面重視對(duì)產(chǎn)品的宣傳，忽視品牌長遠(yuǎn)的發(fā)展，將產(chǎn)品案名和品牌混為一談，企業(yè)品牌塑造乏力。翻開報(bào)紙，樓盤廣告鋪天蓋地，而企業(yè)品牌廣告少之又少。提到藍(lán)堡國際公寓、東方銀座、北京公園5號(hào)、星河灣等樓盤，我們往往耳熟能詳，但卻沒有多少人能知道其背后的企業(yè)品牌。

3.4 房地產(chǎn)企業(yè)的品牌缺乏企業(yè)文化內(nèi)涵

品牌不僅僅是反映不同企業(yè)及其產(chǎn)品之間差別的標(biāo)識(shí)，還體現(xiàn)一個(gè)企業(yè)的內(nèi)在價(jià)值和文化內(nèi)涵。卓越的企業(yè)與平庸的企業(yè)之間的最大的區(qū)別在于，平庸的企業(yè)不重視企業(yè)文化的建設(shè)，不對(duì)本企業(yè)的價(jià)值觀進(jìn)行深入的思考，沒有形成一套健全的信念。如今，企業(yè)文化已經(jīng)是一個(gè)企業(yè)所擁有的不可替代的資本，優(yōu)秀的企業(yè)文化將給企業(yè)帶來持久的競爭力。一個(gè)企業(yè)如果丟掉了優(yōu)秀的企業(yè)文化，就等于失去了生命。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)文化從行業(yè)的整體上還沒有在新經(jīng)濟(jì)的短暫歷史下沉淀下來，還沒有一種相對(duì)成熟、穩(wěn)定的現(xiàn)代企業(yè)文化。品牌建設(shè)，實(shí)際上是將一種企業(yè)文化充分展示的過程，當(dāng)企業(yè)開始建立品牌時(shí)，文化必然滲透和貫穿其中，并發(fā)揮無可比擬的作用。但是許多房地產(chǎn)企業(yè)并未重視這一點(diǎn)。造成品牌沒有深層明確、具體的內(nèi)涵，難以給顧客留下深刻印象。在這種情況下，其他的配套戰(zhàn)略就顯得盲目，缺乏針對(duì)性，當(dāng)然也談不上保證品牌營銷的有效實(shí)施。

3.5 忽視品牌的維護(hù)

房地產(chǎn)品牌建設(shè)是一個(gè)系統(tǒng)工程，知名品牌的創(chuàng)建并非一朝一夕，需要長期的維護(hù)。一個(gè)房地產(chǎn)品牌建立起來之后，對(duì)它的維護(hù)是必不可缺的。好的品牌需要要有精心的維護(hù)，否則會(huì)導(dǎo)致品牌的退化和價(jià)值的流失。大多數(shù)開發(fā)企業(yè)在短時(shí)間內(nèi)借助傳統(tǒng)的營銷手段迅速拉開知名度，卻不注重持續(xù)管理。因此，不能維持長期的品牌領(lǐng)先地位，無法實(shí)現(xiàn)品牌資產(chǎn)的積累。

4 加強(qiáng)房地產(chǎn)品牌建設(shè)的措施

4.1 進(jìn)行準(zhǔn)確的品牌定位

品牌定位在品牌經(jīng)營和市場營銷中有著不可估量的作用，好的品牌定位是品牌經(jīng)營成功的前提，為企業(yè)進(jìn)占市場，拓展市場起到導(dǎo)航作用。但如果不能正確地對(duì)品牌進(jìn)行定位，樹立獨(dú)特的消費(fèi)者可認(rèn)同的品牌個(gè)性與形象，不僅會(huì)給企業(yè)帶來巨大的損失，也會(huì)使產(chǎn)品淹沒在眾多產(chǎn)品質(zhì)量、性能及服務(wù)雷同的商品中。華遠(yuǎn)集團(tuán)的“深藍(lán)華亭”就是一個(gè)很好的反面教材，由于前期的品牌定位錯(cuò)誤，造成了后來房子賣不出去，大量積壓，幸虧2008奧運(yùn)的到來，才使其解套。房地產(chǎn)企業(yè)本身受土地資源、區(qū)位及政策等因素影響比較大，而來自于市場的誘惑無處不在，企業(yè)要根據(jù)自身的資源優(yōu)勢(shì)、條件和能力進(jìn)入新選定的目標(biāo)市場，這是創(chuàng)建房地產(chǎn)品牌的前提。

房地產(chǎn)企業(yè)品牌定位應(yīng)遵循如下原則:①差別化原則；②個(gè)性化原則；③延續(xù)性原則。

4.2 引入CIS，樹立企業(yè)形象

CIS戰(zhàn)略（Corporation Identity System，簡稱CIS）即企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)，其含義是：運(yùn)用視覺設(shè)計(jì)，將企業(yè)理念與本質(zhì)視覺化、規(guī)格化、系統(tǒng)化。它以商標(biāo)或企業(yè)標(biāo)志的造型與色彩的設(shè)計(jì)作為表達(dá)核心，將企業(yè)的經(jīng)營理念、管理思想以及生產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略與策略等，通過視覺

藝術(shù)再現(xiàn)技術(shù)傳播給企業(yè)職工和社會(huì)公眾，以塑造良好的企業(yè)形象，使公眾對(duì)企業(yè)產(chǎn)生一致的認(rèn)同感，從而贏得社會(huì)大眾及消費(fèi)者對(duì)企業(yè)的肯定和信賴，有效地塑造企業(yè)形象，提高企業(yè)的市場竟?fàn)幠芰?。CIS是花，品牌是果，房地產(chǎn)企業(yè)導(dǎo)入CIS，能成功地推行企業(yè)形象戰(zhàn)略，塑造企業(yè)產(chǎn)品形象。CIS包括理念識(shí)別（MI）、行為識(shí)別（BI）和視覺識(shí)別（VI）。

4.3 房地產(chǎn)品牌的維護(hù)

房地產(chǎn)品牌發(fā)展到一定規(guī)模后，就進(jìn)入房地產(chǎn)品牌維護(hù)期，也就是典型的守城階段。在品牌的發(fā)展過程中，管理維護(hù)是至關(guān)重要的，管理、維護(hù)決定著品牌的興衰成敗。創(chuàng)立一個(gè)品牌難，維護(hù)和發(fā)展一個(gè)品牌更難。如果一個(gè)為社會(huì)所公認(rèn)的品牌，沒有很好地加以維護(hù)，則有可能前功盡棄，將品牌毀于一旦。企業(yè)作為使用、保護(hù)品牌的主體，應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)對(duì)品牌的自我保護(hù)意識(shí)，樹立對(duì)品牌整體主動(dòng)保護(hù)的觀念，并在品牌戰(zhàn)略整個(gè)實(shí)施過程中，采取全方位動(dòng)態(tài)的保護(hù)措施。只有這樣，品牌戰(zhàn)略才有可能順利進(jìn)行。

房地產(chǎn)品牌維護(hù)應(yīng)從以下方面入手：

（1）做好客戶關(guān)系管理，培養(yǎng)品牌忠誠度。

（2）對(duì)房地產(chǎn)品牌進(jìn)行定期檢測。