房地產(chǎn)泡沫論文精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)泡沫論文范文

[關(guān)鍵詞]人民幣升值房地產(chǎn)價格動態(tài)分析

人民幣升值以來，我國房地產(chǎn)市場泡沫的產(chǎn)生，特別是進(jìn)入2008年后房地產(chǎn)市場陷入低迷，前幾年聚集起來的房地產(chǎn)泡沫進(jìn)入破滅期。本文將立足人民幣升值和房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀采用2005年7月～2008年9月的最新數(shù)據(jù)實(shí)證分析人民幣升值預(yù)期對房地產(chǎn)泡沫的影響。

在中國走向?qū)ν忾_放的背景下，投資者將有一個全球的投資組合視野，使國內(nèi)資產(chǎn)價格產(chǎn)生相對于匯率變動的貼水和升水，一國貨幣的匯率變動將成為其國內(nèi)資產(chǎn)價格變動的重要影響因素。本文認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生受人民幣匯率變動和熱錢因素的影響，若以ER、HP、HM分別表示人民幣實(shí)際有效匯率、房屋銷售價格指數(shù)和熱錢（用外匯儲備代替）。人民幣升值預(yù)期和房地產(chǎn)泡沫之間的VAR關(guān)系模型可以表示為：

αi為方程的系數(shù)，μ是白噪聲誤差項，t表示時間，i表示滯后階數(shù)。

作ADF平穩(wěn)性單位根檢驗可知，變量本身并不是平穩(wěn)的，在經(jīng)過一階差分以后變成平穩(wěn)時間序列。變量同階平穩(wěn)通過ADF單位根檢驗，說明變量之間存在著協(xié)整關(guān)系，可以進(jìn)行協(xié)整檢驗。根據(jù)AIC和SC值進(jìn)行判斷決定用滯后一階，即選用VAR（1）模型。本文基于VAR方法的協(xié)整系統(tǒng)檢驗，檢驗結(jié)果如表1：

注：*表示在5%的水平上拒絕原假設(shè)。

協(xié)整檢驗結(jié)果表明，實(shí)際有效匯率、房屋價格指數(shù)和外匯儲備之間存在著長期的均衡關(guān)系，協(xié)整方程為：

㏑HP=-0.048339㏑ER+0.003009㏑HM+4.803418+μ

（-1.661745）（2.742939）(46.86884)

則白噪聲誤差項μ=㏑HP+0.048339㏑ER-0.003009㏑HM-4.803418

對白噪聲誤差項μ進(jìn)行根檢驗，則

說明殘差本身是平穩(wěn)的，所以存在協(xié)整，遠(yuǎn)期是均衡的。建立VAR動態(tài)模型：

㏑HP=5.30207-0.000286㏑ER(t-1)+0.856916㏑HP(t-1)-

0.001546㏑HM(t-1)

實(shí)際有效匯率、熱錢對房地產(chǎn)價格有一個負(fù)的影響，即實(shí)際有效匯率的增長會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的下降，這似乎與人們的直覺相悖，然而由于人們對人民幣升值空間存在一個理性區(qū)間，當(dāng)人民幣升值到一定程度時，人們對人民幣升值預(yù)期減少，中國房地產(chǎn)預(yù)期收益度相應(yīng)上升，人們開始拋售，房地產(chǎn)價格應(yīng)聲下跌。以上分析是一種長期均衡，更加深入的分析需要通過誤差修正模型來進(jìn)行。在VAR系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，相應(yīng)的誤差修正模型（VEC）為：

㏑HP=-0.022919ECMt-1-0.139649ECMt-2+0.341095㏑HPt-1+0.02837㏑HMt-1+0.027381㏑ERt-1-0.001003

誤差修正模型系數(shù)項為負(fù)，說明房地產(chǎn)價格對長期趨勢的偏離不能在短期內(nèi)得到糾正，另上一期的房地產(chǎn)價格對當(dāng)期房地產(chǎn)價格在短期內(nèi)的影響也很顯著。

根據(jù)房地產(chǎn)價格對人民幣實(shí)際有效匯率和外匯儲備的沖擊的響應(yīng)，在第一期給人民幣實(shí)際有效匯率一個正沖擊后，房地產(chǎn)價格先上升后下降，在第五期達(dá)到低點(diǎn)后上升，在第九期達(dá)到最高點(diǎn)，總體而言人民幣升值對房地產(chǎn)價格的增長是正的影響。第一期給外匯儲備一個正的沖擊后，房地產(chǎn)價格隨即開始逐漸增加，在第四期達(dá)到最高后回落。這表明房地產(chǎn)價格受到熱錢沖擊后隨即產(chǎn)生影響，而且這個影響有逐漸上升的趨勢。

泡沫對一國金融安全的威脅來源于泡沫膨脹期間不斷積累的金融風(fēng)險，泡沫破裂后金融危機(jī)的爆發(fā)不過是已有風(fēng)險的釋放。本文在此背景下得到如下結(jié)論:

1.在泡沫和金融不安全傳遞過程中，制度變遷提供了制度環(huán)境，宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化起著助推作用，預(yù)期發(fā)揮著動力作用，而經(jīng)濟(jì)主體的行為變異則最終促成泡沫經(jīng)濟(jì)和金融不安全相互傳遞的實(shí)現(xiàn)。

2.保持外匯儲備的適當(dāng)規(guī)模，保證儲備資產(chǎn)的多元化以減少在本幣升值過程中對沖美元貶值的損失；對在利益驅(qū)使下通過各種渠道滲入我國進(jìn)行套利、套匯的國際游資進(jìn)行防范與控制，完善國際游資投機(jī)目標(biāo)市場的監(jiān)管，減少投機(jī)獲利區(qū)間，利用稅收措施抑制國際游資的大進(jìn)大出。

3提高宏觀調(diào)控預(yù)期性和有效性，真正提高宏觀調(diào)控的質(zhì)量。從根本上轉(zhuǎn)變宏觀調(diào)控方式和宏觀調(diào)控指導(dǎo)思想。對宏觀調(diào)控措施更多地采用適時適度微調(diào)，靈活多次“點(diǎn)剎”，把握好調(diào)控節(jié)奏和力度，提高宏觀調(diào)控的技巧性以有效解決經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的矛盾和問題。

4.從全球視野的角度，全面調(diào)整中國宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的戰(zhàn)略定位和工具選擇；強(qiáng)化貨幣政策的國際協(xié)調(diào)，防止單邊調(diào)整帶來的巨大宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，積極通過雙邊和多邊體系進(jìn)行匯率協(xié)調(diào)和資本監(jiān)管協(xié)調(diào)；在金融交易展開相應(yīng)的國際價格形成機(jī)制的干預(yù)。

參考文獻(xiàn)：

第2篇：房地產(chǎn)泡沫論文范文

要弄清房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，首先要搞清泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義。

什么叫泡沫經(jīng)濟(jì)？《辭海》（1999年版）中有一個較為準(zhǔn)確的解釋。該書寫道：“泡沫經(jīng)濟(jì)：虛擬資本過度增長與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實(shí)物資本的增長和實(shí)業(yè)部門的成長，金融證券、地產(chǎn)價格飛漲，投機(jī)交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)，造成社會經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導(dǎo)致社會震蕩，甚至經(jīng)濟(jì)崩潰?！?/p>

從這個定義中，我們可以得出以下幾點(diǎn)結(jié)論：

(1)泡沫經(jīng)濟(jì)主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業(yè)股票或國家發(fā)行的債券等。虛擬資本有相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)泡沫，虛擬資本的過度增長和相關(guān)交易持續(xù)膨脹，與實(shí)際資本脫離越來越遠(yuǎn)，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，最終股票價格暴跌，導(dǎo)致泡沫破滅，造成社會經(jīng)濟(jì)震蕩。

(2)地價飛漲，也是泡沫經(jīng)濟(jì)的一種表現(xiàn)。如果地價飛漲，脫離土地實(shí)際價值越來越遠(yuǎn)，便會形成泡沫經(jīng)濟(jì)，一旦泡沫破滅，地價暴跌，給社會經(jīng)濟(jì)帶來巨大危害。

(3)泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)。正常情況下，資金的運(yùn)動應(yīng)當(dāng)反映實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門的運(yùn)動狀況。只要金融存在，金融投機(jī)就必然存在。但如果金融投機(jī)交易過度膨脹，同實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門的成長脫離越來越遠(yuǎn)，便會造成社會經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，形成泡沫經(jīng)濟(jì)。

(4)泡沫經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)泡沫既有區(qū)別，又有一定聯(lián)系。經(jīng)濟(jì)泡沫是市場中普遍存在的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。所謂經(jīng)濟(jì)泡沫是指經(jīng)濟(jì)成長過程中出現(xiàn)的一些非實(shí)體經(jīng)濟(jì)因素，如金融證券、債券、地價和金融投機(jī)交易等，只要控制在適度的范圍中，對活躍市場經(jīng)濟(jì)有利。只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫過多，過度膨脹，嚴(yán)重脫離實(shí)體資本和實(shí)業(yè)發(fā)展需要的時候，才會演變成虛假繁榮的泡沫經(jīng)濟(jì)。可見，泡沫經(jīng)濟(jì)是個貶義詞，而經(jīng)濟(jì)泡沫則是個中性范疇。所以，不能把經(jīng)濟(jì)泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)簡單地劃等號，既要承認(rèn)經(jīng)濟(jì)泡沫存在的客觀必然性，又要防止經(jīng)濟(jì)泡沫過度膨脹演變成泡沫經(jīng)濟(jì)。

二、經(jīng)濟(jì)泡沫的利與弊

在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)泡沫之所以會長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。

一方面，經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利于資本集中，促進(jìn)競爭，活躍市場，繁榮經(jīng)濟(jì)。

另一方面，也應(yīng)清醒地看到，經(jīng)濟(jì)泡沫中的不實(shí)因素和投機(jī)因素，又存在著消極成分。

三、房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系

在搞清了泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系這個主題了。研究的結(jié)果是：

1、房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和實(shí)業(yè)部門，其本身決不是泡沫經(jīng)濟(jì)。

首先從房地產(chǎn)的屬性來看，房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實(shí)物形態(tài)存在的實(shí)實(shí)在在的實(shí)體產(chǎn)品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權(quán)利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經(jīng)濟(jì)。

其次，房地產(chǎn)業(yè)部門是實(shí)業(yè)部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經(jīng)濟(jì)。

再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。在發(fā)達(dá)國家內(nèi)生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)增加值一般要占到10%左右。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動系數(shù)大的特點(diǎn)，成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。事實(shí)已經(jīng)證明，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，是我國經(jīng)濟(jì)繁榮的標(biāo)志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經(jīng)濟(jì)的第二次”。

2、房地產(chǎn)業(yè)也含有某些經(jīng)濟(jì)泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的危險性。

應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)成長過程中，確實(shí)存在著一些經(jīng)濟(jì)泡沫，主要表現(xiàn)在：

(1)地產(chǎn)價格泡沫。如前所述，土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機(jī)炒作，會出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟(jì)泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。如日本的地產(chǎn)價格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價指數(shù)，在上世紀(jì)80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達(dá)4000萬億日元，相當(dāng)于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1991年以后地價暴跌，泡沫破滅，至今經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)過來。地價虛漲是不能持久的，在一定階段便會破滅。

(2)房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系中，商品房供給超過市場需求，超過部門的供給增長屬于虛長，構(gòu)成經(jīng)濟(jì)泡沫。按照通用的國際經(jīng)驗數(shù)據(jù)，商品房空置率達(dá)10%以內(nèi)時，這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴(yán)重的供給過剩，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致房價猛跌，開發(fā)商遭受巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉，失業(yè)率上升，經(jīng)濟(jì)混亂，社會動蕩。

(3)房地產(chǎn)投資泡沫。一般規(guī)律，房地產(chǎn)投資增長率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長率略大于消費(fèi)增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機(jī)時，才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。1997年東南亞金融危機(jī)中的泰國就是一例。

(4)房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯(lián)系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關(guān)。此外，開發(fā)商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經(jīng)濟(jì)泡沫。如果房價飛漲，開發(fā)商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。

可見，房地產(chǎn)確有經(jīng)濟(jì)泡沫，存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的可能性。但絕不能把房地產(chǎn)業(yè)等同于泡沫經(jīng)濟(jì)。

3、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利有弊，關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi)，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致大起大落的波動和震蕩。適度的經(jīng)濟(jì)泡沫，例如土地價格微幅上揚(yáng)、房價穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開發(fā)投資高于社會固定資產(chǎn)投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)競爭，推動房地產(chǎn)發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)增長是有利的。同整個國民經(jīng)濟(jì)一樣，沒有一點(diǎn)泡沫房地產(chǎn)業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關(guān)鍵在于要控制這些經(jīng)濟(jì)泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經(jīng)濟(jì)，帶來嚴(yán)重危害。

四、辯證地看待當(dāng)前上海的房地產(chǎn)市場形勢

當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形勢究竟處于什么狀態(tài)，是否已達(dá)到泡沫經(jīng)濟(jì)程度？這不是憑印象可以判別的，而是必須按照實(shí)際數(shù)據(jù)科學(xué)地進(jìn)行評價。

衡量房地產(chǎn)市場形勢必須樹立一些基本標(biāo)準(zhǔn)。筆者認(rèn)為，首先要看房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的適應(yīng)度；其次要看商品房供給與需求的均衡態(tài)；再次，要看商品房價格的波動狀況及其走勢。只有抓住了這些基本標(biāo)準(zhǔn)，才能進(jìn)行正確判別。

以上述基本標(biāo)準(zhǔn)來衡量，當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場，適應(yīng)全市國民經(jīng)濟(jì)快速增長的要求，主流是處于持續(xù)發(fā)展的繁榮階段。其主要標(biāo)志是：

(1)房地產(chǎn)市場的供給和需求基本平衡，求略大于供，呈現(xiàn)出供求兩旺的態(tài)勢。據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心、上海市統(tǒng)計局的2002年1～6月房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)匯總資料，已登記的商品房預(yù)售面積1230.14萬平方米，與上年同期相比增長49.9%，批準(zhǔn)的預(yù)售面積（1138.86萬平方米）與實(shí)際預(yù)售面積之比為1∶1.08，實(shí)際預(yù)售面積略大于批準(zhǔn)預(yù)售面積。已登記的商品房銷售面積為1195萬平方米，同比增長19.5%，大大超過商品房竣工面積（468.51萬平方米）。不少優(yōu)質(zhì)樓盤，出現(xiàn)少有的排隊購房現(xiàn)象。前幾年累積的空置房逐步消化，大幅減少。住宅市場旺盛的需求，拉動著上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)繁榮的局面。

(2)存量房交易大幅增長，向著房地產(chǎn)市場主體的方向發(fā)展。2002年1～6月，已登記的存量房買賣面積達(dá)到811.23萬平方米，同上年同期相比增長31%。日漸接近增量房交易，部分區(qū)內(nèi)存量房產(chǎn)交易量已超過增量房交易量。預(yù)示著上海的房地產(chǎn)市場逐步成熟。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)投資更趨理性化，市場基礎(chǔ)扎實(shí)。與20世紀(jì)90年代初那種不顧市場需求、盲目開發(fā)的情況不同，如今的房地產(chǎn)開發(fā)商普遍比較重視市場調(diào)研和目標(biāo)市場定位，使房地產(chǎn)投資開發(fā)牢固地建立在市場需求的基礎(chǔ)上，可以說屬于市場需求拉動型投資擴(kuò)張。2002年1～6月的上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到355.36億元，與上年同期相比，增長45.3%，預(yù)計全年將超過700億元，這對拉動投資需求，平衡供求，抑制房價過快上漲是有益的。

(4)商品房價格穩(wěn)中有升，基本合理。2001年上海的房價上升了8%左右，2002年上半年上漲了5.8%。從其成因來分析，主要有三個因素：一是樓盤品質(zhì)提高、環(huán)境改善，成本推進(jìn)型上升：二是居民收入提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換形成的需求收入彈性促進(jìn)型上升；三是商品房階段性、暫時性供不應(yīng)求的需求拉動型上升。2001年上海居民的可支配收入增長9.9%，而房價的增幅仍低于收入增長幅度。從長期發(fā)展趨勢看，房價穩(wěn)中有升是符合市場經(jīng)濟(jì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律的，也是合理的，它恰恰是房地產(chǎn)業(yè)景氣的重要標(biāo)志之一。

通常人們喜歡用“冷”和“熱”來形容房地產(chǎn)市場狀態(tài)，這種通俗的說法容易引起誤解，是不科學(xué)的。正確的提法應(yīng)當(dāng)用繁榮還是衰退，即景氣度來表示。當(dāng)前的上海房地產(chǎn)市場處于正常發(fā)展的佳境狀態(tài)，如果從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期角度看，則是繁榮階段的高峰期，筆者預(yù)測還會延續(xù)二三年時間。那種把房地產(chǎn)市場的繁榮扣上“泡沫經(jīng)濟(jì)”的帽子是站不住腳的。

當(dāng)然，也應(yīng)當(dāng)看到當(dāng)前的上海房地產(chǎn)市場存在一些值得注意的問題，出現(xiàn)了一些泡沫過多的現(xiàn)象。主要表現(xiàn)在：

(1)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過猛，隱含著再次出現(xiàn)供給過剩的危險。從現(xiàn)在開始就應(yīng)適當(dāng)控制土地供應(yīng)量和房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模。

(2)商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)過于向高檔房傾斜，中低檔住宅開發(fā)不足。要積極引導(dǎo)開發(fā)商多建中價位住宅，避免結(jié)構(gòu)失調(diào)。

第3篇：房地產(chǎn)泡沫論文范文

關(guān)鍵詞：銀行信貸；房地產(chǎn)泡沫；關(guān)系自1998年進(jìn)行住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，同時，商品房銷售平均價格也一路攀升，已由2002年的2092元/平方米，上漲到2012年的5791元/平方米，年均增長率達(dá)10.7%。針對飛漲的房價，多數(shù)人認(rèn)為，我國房地產(chǎn)市場存在著泡沫化的風(fēng)險。目前我國的房地產(chǎn)金融市場發(fā)展尚不完善，房地產(chǎn)業(yè)融資渠道過于單一，使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展嚴(yán)重依賴于銀行貸款。基于此現(xiàn)狀，研究銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫內(nèi)在關(guān)系對于政府調(diào)控房地產(chǎn)市場，緩解國內(nèi)“房地產(chǎn)泡沫”現(xiàn)象，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展就顯得尤為重要。

迄今為止，經(jīng)濟(jì)學(xué)界對于銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系進(jìn)行了持續(xù)的研究，取得了不少成果，有必要在此進(jìn)行回顧，這有利于我們進(jìn)一步研究此問題。

一、國外銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的研究

西方發(fā)達(dá)國家多次遭受泡沫經(jīng)濟(jì)破滅的影響，導(dǎo)致嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。這些經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生多是由房地產(chǎn)泡沫破滅引起，由于金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)存在密切聯(lián)系，銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系逐漸成為學(xué)術(shù)探討的熱點(diǎn)。

（一）國外銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的理論研究

關(guān)于銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的問題大都是從房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)出發(fā)的。Panl Hilbers（2001）指出房地產(chǎn)的特點(diǎn)包括：供給缺乏彈性；交易不頻繁且成本較高；房屋可以當(dāng)作貸款抵押品。正是這些特殊屬性，使得銀行信貸更易集中于房地產(chǎn)市場，銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫的關(guān)系呈現(xiàn)出日趨緊密的事態(tài)。Minsky（1982）從金融自由化角度闡述銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系，提出“金融不穩(wěn)定假說”，認(rèn)為：在經(jīng)濟(jì)繁榮時期，資產(chǎn)價格上漲會使得銀行過于樂觀而放松貸款條件。房地產(chǎn)價格不斷上漲的同時，銀行信貸規(guī)模隨之?dāng)U張。但是，當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破裂，房地產(chǎn)價格就會迅速下降，銀行產(chǎn)生大量不良資產(chǎn)，給銀行等金融行業(yè)帶來危機(jī)。

（二）國外銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的實(shí)證研究

在實(shí)證分析方面，國外大部分學(xué)者是從銀行信貸與房地產(chǎn)價格關(guān)系入手對銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系進(jìn)行分析。Goodhart（2008）為了研究貨幣、銀行房地產(chǎn)信貸和房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系，通過VAR模型，利用17個工業(yè)國家的1970-2006年間的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，指出，房地產(chǎn)價格和銀行房地產(chǎn)信貸之間存在明顯的雙向聯(lián)系，進(jìn)而認(rèn)為銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫之間存在緊密的關(guān)系。

二、國內(nèi)銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的研究

與國外相比，我國對房地產(chǎn)泡沫的研究起步較晚。1998年住房改革以后，國內(nèi)學(xué)者對房地產(chǎn)方面的研究逐漸增多，并且對銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的研究取得了豐盛成果。

（一）國內(nèi)銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的理論研究

房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)存在緊密的聯(lián)系：土地開發(fā)商、房地產(chǎn)開發(fā)商、個人買房等可在銀行取得貸款。陳夢璇（2010）認(rèn)為，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資來源單一，銀行貸款在整個融資中占有很大比例，因而銀行貸款與房地產(chǎn)泡沫存在緊密聯(lián)系。

多數(shù)學(xué)者從房地產(chǎn)泡沫形成原因的角度探討了銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫的關(guān)系。葛楊等（2008）分析了我國信貸環(huán)境對房地產(chǎn)泡沫關(guān)系，指出我國寬松的信貸環(huán)境對房地產(chǎn)價格泡沫化的推動表現(xiàn)尤為突出。曹景林等（2011）指出我國目前確實(shí)存在房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，其主要原因是土地價格上漲引起的成本推動的房地產(chǎn)泡沫、居民購房貸款增加引起的需求拉動的房地產(chǎn)泡沫和投機(jī)心理導(dǎo)致的房地產(chǎn)泡沫。

（二）國內(nèi)銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的實(shí)證研究

國內(nèi)關(guān)于銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系問題的研究大多引用國外的研究方法來探討。

一部分學(xué)者認(rèn)為房價高必然導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，因而從銀行信貸與房地產(chǎn)價格關(guān)系層面間接推斷出銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系。魏文軒（2013）利用1997-2011年銀行信貸與房地產(chǎn)價格相關(guān)數(shù)據(jù)，采用協(xié)整分析方法，實(shí)證分析出銀行信貸與房地產(chǎn)價格波動間存在著較顯著的正相關(guān)性，并給出抑制房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)膨脹的建議。

另有學(xué)者直接對銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證分析。李成等（2009）發(fā)展了Allen-Gale 模型，并將其應(yīng)用于對美國次貸危機(jī)生產(chǎn)機(jī)理的理論分析，實(shí)證檢驗得出銀行房地產(chǎn)信貸非理性擴(kuò)張激勵投資者投資風(fēng)險資產(chǎn)，并引發(fā)房地產(chǎn)泡沫，一旦經(jīng)濟(jì)放緩或是外部因素的沖擊使得泡沫破裂，就會通過連鎖反應(yīng)引發(fā)大范圍的金融危機(jī)。

總結(jié)

縱觀以上國內(nèi)外學(xué)者的研究，從總體來看，國外學(xué)者對于銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的研究起步較早。近年來，我國學(xué)者通過借鑒國外研究成果，結(jié)合國內(nèi)實(shí)際情況，逐步從理論研究及實(shí)踐應(yīng)用上進(jìn)行了探索。但是，還存在不足之處，需要進(jìn)一步完善，具體表現(xiàn)在兩方面：一是現(xiàn)有的實(shí)證研究大多是從銀行信貸與房地產(chǎn)價格關(guān)系間接分析銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系，然而房地產(chǎn)價格并不能代表房地產(chǎn)泡沫，房價上漲到一定程度才可能引發(fā)房地產(chǎn)泡沫；二是很多學(xué)者在對我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行實(shí)證分析時，往往采用國家層面數(shù)據(jù)作為樣本，但國家平均房價往往會被小城市房價拉低，從而掩蓋了大中城市房價中可能存在的泡沫。

參考文獻(xiàn)：

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[3]Goodhart C，Hofmann B.House prices，money，credit，and the macroeconomy[J].Oxford Review of Economic Policy，2008，24(1)：180-205.

[4]陳夢璇．我國房地產(chǎn)泡沫與銀行信貸擴(kuò)張關(guān)聯(lián)分析[J]．中國商界2010(3)：201．

[5]葛揚(yáng)，陳孝強(qiáng)．經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型條件下銀行信貸與房地產(chǎn)價格泡沫化互動機(jī)理分析[J]．金融與保險，2008(03)：23-26．

[6]曹景林，都妙春，馬飛．中國房地產(chǎn)泡沫的原因分析[A]．新規(guī)劃•新視野•新發(fā)展――天津市社會科學(xué)界第七屆學(xué)術(shù)年會優(yōu)秀論文集《天津?qū)W術(shù)文庫》（下）[C]，2011．

第4篇：房地產(chǎn)泡沫論文范文

論文摘要:本文闡述了房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的起因,提出了具體的擠壓措施,供大家參考。

0引言

“泡沫”一詞因17世紀(jì)30年代荷蘭的“郁金香球莖風(fēng)潮”及同時期在英國爆發(fā)的“南海泡沫事件”而被正式引用。從經(jīng)濟(jì)學(xué)上講,“泡沫”是指地價或股價等資產(chǎn)價格出現(xiàn)基礎(chǔ)條件無法解釋的持續(xù)上漲或下跌,最后在短時間內(nèi)價格急劇波動的現(xiàn)象。查爾斯·P·金德爾伯格將“泡沫”定義為:一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價格在一個連續(xù)過程中的急劇上漲,初始的價格上漲使人們產(chǎn)生價格會進(jìn)一步上漲的預(yù)期,從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機(jī)者,而對資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣,隨著價格的上漲,繼而出現(xiàn)預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價格的暴跌,由此通常導(dǎo)致金融危機(jī)。房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)指的是由房地產(chǎn)價格在投機(jī)行為作用下出現(xiàn)的嚴(yán)重脫離市場基礎(chǔ)條件、脫離實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上揚(yáng)所形成的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)。本文對我國房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的起因進(jìn)行了深入分析,并提出了擠壓泡沫的措施。

1房地產(chǎn)泡沫的起因

造成房地產(chǎn)泡沫的主要原因是,在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中,隨著社會總需求的增長,供給彈性越小的要素價格將增長得越快。在所有生產(chǎn)要素中,土地的供給彈性最小,在大城市中,人口密度高,土地稀缺。作為稀缺資源,房地產(chǎn)的價格必然會比較高。人們估計到房地產(chǎn)價格要上升,為了賺取土地價格上漲的資本所得,紛紛將大量資金投入房地產(chǎn),加速了房地產(chǎn)價格的上升。當(dāng)大家看到房地產(chǎn)價格只漲不跌,就大膽地以購買到的房地產(chǎn)為抵押向銀行借款來進(jìn)行房地產(chǎn)投資。因為房地產(chǎn)是不動產(chǎn),容易查封、保管和變賣,而價格只漲不跌,銀行以為房地產(chǎn)抵押貸款萬無一失,所以很容易發(fā)放過量的房地產(chǎn)貸款。但不幸的是,當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度因各種原因放慢的時候。價格跌得最快的也必將是供給彈性最小的土地和房地產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)投資者看到房地產(chǎn)價格下降,為了保護(hù)投資利益,競相拋售,使房地產(chǎn)價格直線下降,泡沫隨之破裂。原來被認(rèn)為萬無一失的房地產(chǎn)抵押貸款也就成了呆賬、壞賬。

房地產(chǎn)確有經(jīng)濟(jì)泡沫,存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的可能性,但絕不能說房地產(chǎn)業(yè)就等同于泡沫經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系可以從以下幾個方面來分析:

1.1房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和實(shí)業(yè)部門,其本身決不是泡沫經(jīng)濟(jì)。首先從房地產(chǎn)的屬性來看,房地產(chǎn)是不動產(chǎn),房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性,是以實(shí)物形態(tài)存在的實(shí)體產(chǎn)品,同金融證券(包括股票、債券)僅僅是收益權(quán)利證書相比是有本質(zhì)上的區(qū)別的。其次,房地產(chǎn)業(yè)部門是實(shí)業(yè)部門,它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的。再次,房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè),處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位,起到十分重要的作用。其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動系數(shù)大的特點(diǎn),使得房地產(chǎn)業(yè)成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。

1.2房地產(chǎn)過熱不等同于房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)過熱主要指房地產(chǎn)投資量過大,開發(fā)量過多,超過了國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和社會有效需求。房地產(chǎn)過熱可能會帶來供過于求、房屋積壓、土地閑置和資金沉淀,但并不一定會帶來價格飆升從而導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)泡沫在形態(tài)上表現(xiàn)為房地產(chǎn)價格的大起大落。房地產(chǎn)泡沫既是一種價格現(xiàn)象,又是一種貨幣現(xiàn)象。在房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生階段,房地產(chǎn)資金貨幣供應(yīng)量不斷增加,各種資金包括個人投資、企業(yè)資金、銀行貸款、國外游資紛紛介入,在短期內(nèi)迅速使房地產(chǎn)價格升高。只有那些有大量投機(jī)資金介入,過度炒高的房地產(chǎn)市場,其房地產(chǎn)過熱才會引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。

1.3同時也應(yīng)該看到,房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)含有某些經(jīng)濟(jì)泡沫成分,如果任其膨脹,也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的危險陛,主要表現(xiàn)在:一是土地價格泡沫。土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用,及其土地市場投機(jī)炒作,會出現(xiàn)虛漲。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲,就會發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。二是房地產(chǎn)商品價格泡沫。一方面,房價是與地價相聯(lián)系的,房價泡沫與地價泡沫密切相關(guān);另一方面,開發(fā)商對利潤的期望值過高,人為抬高房價,也會形成經(jīng)濟(jì)泡沫。

1.4房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系中,商品房供給超過市場需求,形成大量空置,構(gòu)成經(jīng)濟(jì)泡沫。如前所述,商品房空置率在10%-15%之間時,這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的。如果空置率超過警戒線,引起嚴(yán)重的供給過剩,形成泡沫經(jīng)濟(jì),導(dǎo)致房價猛跌,經(jīng)濟(jì)混亂,社會動蕩。四是房地產(chǎn)投資泡沫。一般而言,房地產(chǎn)投資增長率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長率相適應(yīng),力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國家的經(jīng)濟(jì)起飛階段,房地產(chǎn)投資增長率略大于消費(fèi)增長率,形成供略大于求的市場局面,對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹,商品房嚴(yán)重滯銷,造成還貸困難,連帶引起金融危機(jī)時,才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。

2如何擠壓房地產(chǎn)泡沫

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利有弊,關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi),避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì),導(dǎo)致大起大落的波動和震蕩。適度的經(jīng)濟(jì)泡沫,例如土地價格微幅上揚(yáng)、房價穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開發(fā)投資高于社會固定資產(chǎn)投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等,對活躍經(jīng)濟(jì),促進(jìn)競爭,推動房地產(chǎn)發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)增長是有利的。同整個國民經(jīng)濟(jì)一樣,沒有一點(diǎn)泡沫房地產(chǎn)業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過多,過于膨脹,造成虛假繁榮則是不利的。關(guān)鍵在于要控制這些經(jīng)濟(jì)泡沫過度膨脹,不致形成為泡沫經(jīng)濟(jì),帶來嚴(yán)重危害。具體對策如下:

2.1從土地源頭入手,規(guī)范土地市場土地資源短缺不僅是困擾我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,也是困擾城市化乃至整個國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個大問題,如何利用相對貧乏的土地資源為全體國民提供一個公正、平等、富足和安定的發(fā)展與生存環(huán)境,在一定意義上講,都有賴于土地資源的優(yōu)化配置。通過立法確定城市規(guī)劃的法律地位,以防止朝令夕改、急功近利,保障土地使用結(jié)構(gòu)的合理性,為城市和地區(qū)經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

2.2建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警機(jī)制各級政府要根據(jù)房地產(chǎn)市場區(qū)域性強(qiáng)和發(fā)展不平衡的特點(diǎn),加強(qiáng)對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展和演變規(guī)律的研究,科學(xué)設(shè)立符合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場規(guī)律的預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系和主要指標(biāo)的量化區(qū)問,有計劃地建立符合自己城市特點(diǎn)的房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報體系,防范房地產(chǎn)泡沫。通過建立和完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報制度,以便及時發(fā)現(xiàn)問題,加強(qiáng)對市場供求總量、結(jié)構(gòu)、價格的調(diào)控;通過市場信息、引導(dǎo)和規(guī)范,增加房地產(chǎn)市場的信息透明度,控制人為惜售和炒作行為,引導(dǎo)企業(yè)理性投資、消費(fèi)者理性消費(fèi);通過對樓市的動態(tài)監(jiān)測,評價市場的運(yùn)行情況,預(yù)測分析未來的市場走勢,向政府部門提供準(zhǔn)確的信息,以便做出適時、適度調(diào)控市場的措施,促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康發(fā)展。

2.3要加強(qiáng)對銀行的監(jiān)管推動房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金,絕大部分都是從銀行流出的。因此,必須加強(qiáng)對銀行的監(jiān)管,包括銀行資本充足率、資產(chǎn)流動性、風(fēng)險管理與控制能力等。房地產(chǎn)金融業(yè)應(yīng)盡快與國際接軌,盡早發(fā)展房地產(chǎn)投資基金,大力推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款證券化,盡快成立購房擔(dān)保機(jī)構(gòu),推進(jìn)保險業(yè)尤其是壽險業(yè)與住房產(chǎn)業(yè)的結(jié)合。同時借鑒海外經(jīng)驗,加強(qiáng)研究與國外不斷創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融手段和新型的房地產(chǎn)金融資本市場結(jié)合的方式、方法和步驟,促進(jìn)開發(fā)信貸與消費(fèi)信貸的同時發(fā)展,建立起健康繁榮的房地產(chǎn)金融市場(包括一級市場和二級市場),有效化解金融風(fēng)險。

2.4利用貨幣金融政策調(diào)控市場,規(guī)范房地產(chǎn)融資行為政府可以通過提高利率、緊縮房地產(chǎn)信貸額、限制房地產(chǎn)開發(fā)貸款、提高購房首付款比例等貨幣金融政策,調(diào)整房地產(chǎn)投資額與投資結(jié)構(gòu)。應(yīng)根據(jù)保守、確實(shí)、安全等原則來發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款,在評估抵押物的抵押價值、確定融資比例或貸款比例等方面進(jìn)行嚴(yán)格審查,以避免呆賬、壞賬損失與信貸膨脹。同時應(yīng)從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)人手,提高我國的銀行業(yè)自身抵御金融風(fēng)險能力;金融監(jiān)管部門應(yīng)從制度建設(shè)人手,完善個人信用制度、抵押制度、抵押保險制度和抵押二級市場的發(fā)展,這樣才能防范房地產(chǎn)業(yè)信貸泡沫,有利房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的共同發(fā)展。

第5篇：房地產(chǎn)泡沫論文范文

【關(guān)鍵詞】泡沫;房地產(chǎn)泡沫;評價體系

1.國內(nèi)外關(guān)于泡沫研究現(xiàn)狀述評

“泡沫”一詞最早用來形容如1636－1637年發(fā)生在荷蘭的郁金香狂熱、十八世紀(jì)巴黎出現(xiàn)的“密西西比泡沫”及倫敦出現(xiàn)的“南海泡沫”等事件。所有這些現(xiàn)象都如《帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)大辭典》對“泡沫”所做的描述:“一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)的價格在一個連續(xù)過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產(chǎn)生價格會進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而又吸引新的買者—這些人一般是以買賣資產(chǎn)謀利的投機(jī)者，對資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。

對房地產(chǎn)業(yè)泡沫狀況的評價，國外可供借鑒的理論主要是對房地產(chǎn)泡沫實(shí)證檢驗的研究，Abraham and Hendershott在1993年和1996年對美國的房地產(chǎn)市場泡沫進(jìn)行的實(shí)證檢驗； Helbing和Terrones(2003)等學(xué)者對房地產(chǎn)泡沫的識別、房地產(chǎn)泡沫對國民經(jīng)濟(jì)的危害以及如何降低房地產(chǎn)泡沫的危害都進(jìn)行了較深入的研究?？傮w來說，國內(nèi)外土地制度、產(chǎn)權(quán)制度等有所不同，我們不能簡單的照搬其中的某些理論，然而這些研究對于我們科學(xué)構(gòu)建識別房地產(chǎn)泡沫的理論模型有一定的借鑒作用。

到目前為止，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)界還沒有就經(jīng)濟(jì)泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)的概念達(dá)成一致，多數(shù)學(xué)者都把經(jīng)濟(jì)泡沫(或者簡稱為泡沫)與泡沫經(jīng)濟(jì)的概念混為一談。崔華偉; 趙莉（2011）認(rèn)為巨額土地出讓金最終轉(zhuǎn)嫁到房價中,這構(gòu)成了房產(chǎn)泡沫大廈的地基;銀行信貸擴(kuò)張、過剩的流動性,參與了房地產(chǎn)建設(shè)、銷售的各個環(huán)節(jié),它們構(gòu)成了房產(chǎn)泡沫大廈的主體。楊寬欣，李明（2010）認(rèn)為，泡沫經(jīng)濟(jì)是指某一經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域出現(xiàn)的交易價格過分異常,交易價格不斷上漲,嚴(yán)重偏離正常的合理定價,是社會資源嚴(yán)重畸形配置的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。不同的學(xué)者從不同的角度論述了泡沫以及泡沫經(jīng)濟(jì)的認(rèn)識，然而，泡沫現(xiàn)象是一種復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，在很多情況下它是多種因素共同作用而產(chǎn)生的，因此，僅僅用某一個理論來解釋并不能說明泡沫現(xiàn)象的整體。

2.關(guān)于房地產(chǎn)泡沫評價的研究

目前對如何衡量房地產(chǎn)泡沫尚無標(biāo)準(zhǔn)。由于房地產(chǎn)的獨(dú)特性，房產(chǎn)需求和供給及監(jiān)管環(huán)境的復(fù)雜性，以及缺少長期的高質(zhì)量的房產(chǎn)數(shù)據(jù)時間序列，使得識別房產(chǎn)泡沫的難度加大，房價的波動性及各地價格的差異性，也使得標(biāo)準(zhǔn)的資產(chǎn)定價理論失去了解釋的基礎(chǔ)。

從學(xué)者們已作的研究看，測度房地產(chǎn)泡沫的檢測方法主要有統(tǒng)計檢驗法、指標(biāo)法、收益還原法市場修正法等。

2.1統(tǒng)計檢驗法是利用計量統(tǒng)計學(xué)原理建立數(shù)學(xué)模型對房地產(chǎn)價格的變化進(jìn)行統(tǒng)計分析，當(dāng)房地產(chǎn)市場上無經(jīng)濟(jì)泡沫時，房地產(chǎn)價格變化比較有規(guī)律，統(tǒng)計分析可以找到統(tǒng)計規(guī)律;而當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫存在時，由于經(jīng)濟(jì)泡沫使得價格大起大落，從而使得統(tǒng)計規(guī)律失常。統(tǒng)計檢驗法的基本思路是把市場價格可以用未來預(yù)期收入的理性預(yù)期貼現(xiàn)值來解釋的情況作為零假設(shè)。這樣，一旦拒絕零假設(shè)，就認(rèn)為可能存在泡沫。統(tǒng)計檢驗法可以分為四種:方差檢驗法，單位根與協(xié)整檢驗法，投機(jī)度檢驗法，設(shè)定性檢驗法。

張朝洋（2011）將房地產(chǎn)基礎(chǔ)價值看作一種狀態(tài)變量,借助于協(xié)整理論,建立基于房地產(chǎn)供求的SSpace模型,并利用卡爾曼(Kalman)濾波進(jìn)行參數(shù)估計,對中國1995～2007年間的全國性房地產(chǎn)進(jìn)行了基礎(chǔ)價值測度,闡明了全國性房地產(chǎn)泡沫的周期性特征。李丹美（2007）對近17年來中國商品房平均價格和房地產(chǎn)投資進(jìn)行了協(xié)整分析, 實(shí)證結(jié)果是: 各種因素如投機(jī)以及地方政府的逐利行為導(dǎo)致了市場需求的虛增, 從而抵消了房地產(chǎn)投資對于房價的影響。吳地寶（2007）從房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵、特征和運(yùn)行機(jī)理分析，選取了理性泡沫模型，采用直接指標(biāo)法和間接檢驗法進(jìn)行實(shí)證檢驗。

2.2指標(biāo)法是根據(jù)某個指標(biāo)的值來判斷房地產(chǎn)試產(chǎn)是否存在泡沫。對于指示指標(biāo)的選取，不同的研究者從不同的角度給出了眾多指標(biāo)。尤明（2011）通過選取不同的指數(shù)對北京市2003～2009年的房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行了分析。認(rèn)為不同的指數(shù)由于性質(zhì)各異,所以可能導(dǎo)致分析所得結(jié)論差距較大甚至完全相反,因而影響了這些指數(shù)的評價效率。周方明(2006)按照各個指標(biāo)在顯示房地產(chǎn)泡沫中的方式的不同，把所有的指標(biāo)歸為五類:預(yù)示指標(biāo)、指示指標(biāo)、滯后指標(biāo)、信貸指標(biāo)和伴生指標(biāo)。選取指標(biāo)主要包括三步:(1)選取指標(biāo);(2)各項指標(biāo)的評價標(biāo)準(zhǔn);(3)泡沫系數(shù)的合成。鄭子蹼(2004)在袁賢禎的研究基礎(chǔ)上，對這些指標(biāo)進(jìn)行了調(diào)整，同樣也使用了三類指標(biāo)構(gòu)造了一個新的指標(biāo)體系。胡瑾卿、張大亮(2004)利用泡沫評價指標(biāo)體系和消費(fèi)者信心指數(shù)，構(gòu)建了二維的房地產(chǎn)泡沫測評體系，利用1996-2004年杭州統(tǒng)計年鑒的數(shù)據(jù)，測算了杭州市1996-2003年的房地產(chǎn)指標(biāo)數(shù)據(jù)，認(rèn)為杭州市房地產(chǎn)的泡沫值介于輕微泡沫和中重泡沫之間。

2.3收益還原法是一種評估收益性房地產(chǎn)價格的基本方法。要度量其大小，一般認(rèn)可的是用預(yù)期未來的房地產(chǎn)收益的現(xiàn)值與房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)價格相比較來進(jìn)行。收益還原法的基本原理是:房地產(chǎn)的價格等于房地產(chǎn)未來凈收益的現(xiàn)值之和。其基本評估程序是確定一個折現(xiàn)率，把未來各期的純收益換算為現(xiàn)值，而這個折現(xiàn)值就代表了房地產(chǎn)正常合理的理論價格。現(xiàn)實(shí)價格高于理論價格的部分就代表了房地產(chǎn)泡沫。王雪峰（2005）利用Ramsey模型，采取邊際收益法計算房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價值，將實(shí)際價格同基礎(chǔ)價值比較，若實(shí)際價格超過基礎(chǔ)價值即認(rèn)為存在正泡沫，反之則認(rèn)為存在負(fù)泡沫。

2.4市場修正法，洪開榮(2001)提出了計量經(jīng)濟(jì)泡沫的“空置率修正法”，以反映市場供求差異的物業(yè)空置率為計量基礎(chǔ)，然后考慮宏觀經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)業(yè)狀況和市場交易狀況進(jìn)行修正，從而估計出房地產(chǎn)泡沫的數(shù)值，采用的計算公式是:

房地產(chǎn)泡沫系數(shù)=物業(yè)總空置率×經(jīng)濟(jì)增長修正系數(shù)×產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)修正系數(shù)×交易狀況修正系數(shù)

在這里，經(jīng)濟(jì)增長修正系數(shù)等于上期的(1+GDP增長率)除以本期的(l+GDP增長率)。產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)修正系數(shù)等于上期的(1+房地產(chǎn)業(yè)增長率)除以本期的(1+房地產(chǎn)業(yè)增長率)。交易狀況修正系數(shù)等于上期的(1+個人購房比例)除以本期的(1+個人購房比例)。因此房地產(chǎn)泡沫的度量系數(shù)為:

年度泡沫系數(shù)=總空置率×{上年度(1+GDP增長率)/本年度(l+GDP增長率)} ×{上年度（1+房地產(chǎn)業(yè)增長率）/本年度(l+房地產(chǎn)業(yè)增長率)} ×{上年度(l+個人購房比例) /本年度(l+個人購房比例)}

2.5評論：

上述檢驗方法從不同角度對我國的房地產(chǎn)市場進(jìn)行了泡沫存在性檢驗，在一定程度上反映了我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀。由于對房地產(chǎn)泡沫的理解角度不同，而產(chǎn)生了諸多的檢驗方法，導(dǎo)致檢驗結(jié)果各異，甚至有些結(jié)果大相徑庭。但是在一定程度上對我國房地產(chǎn)市場也起到了警示的作用，特別是對房地產(chǎn)市場實(shí)證分析這一研究領(lǐng)域具有一定的借鑒意義。

3.總結(jié)

國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)學(xué)家對泡沫的研究較廣泛和深入，并取得了相當(dāng)多的成果。然而，房地產(chǎn)泡沫存在性檢驗是一項復(fù)雜的工作，并且理論基礎(chǔ)不同檢測的方法和結(jié)論也有所不同，本論文要在對錯誤理論的批判以及在吸收和借鑒國內(nèi)外有用研究成果的基礎(chǔ)上對我國房地產(chǎn)泡沫評價進(jìn)行科學(xué)的研究?！科]

【參考文獻(xiàn)】

［1］楊寬欣，李明.論泡沫經(jīng)濟(jì)的內(nèi)涵、形成、影響、防范對策[J].經(jīng)濟(jì)理論研究,2010，（9）．

［2］載伊特韋爾.新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)大辭典中譯本[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，1999：306．

［3］尤明.基于指數(shù)合成法的北京市房地產(chǎn)泡沫實(shí)證研究[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2011，05．

［4］崔華偉，趙莉.淺析近年我國房地產(chǎn)泡沫及其成因[J].改革與開放，2011，08．

［5］張朝洋.基于SSpace模型的中國房地產(chǎn)泡沫研究[J].金融教學(xué)與研，2010，02．

［6］吳地寶,余小勇.房地產(chǎn)泡沫問題及實(shí)證分析[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)，2007,(02)．

第6篇：房地產(chǎn)泡沫論文范文

論文摘要：中國房地產(chǎn)泡沫問題一直以來備受爭議。本文首先通過運(yùn)用新古典經(jīng)濟(jì)模型，初略估計了房地產(chǎn)完全市場化以來近幾年的泡沫程度，有些年份泡沫較大；然后再通過專項指標(biāo)進(jìn)一步說明了泡沫程度，由于數(shù)據(jù)及平均以后產(chǎn)生的問題導(dǎo)致有些指標(biāo)不能科學(xué)地說明泡沫狀況；最后，從三個方面給出政策建議。

一、引言

房地產(chǎn)的真實(shí)價值是難以確定的，正因為如此，中國房地產(chǎn)市場有沒有泡沫，或泡沫成分有多大，一直以來是學(xué)界政界商界爭論較多的話題之一。如果知道房地產(chǎn)的確切價值，判斷有沒有泡沫最簡單且最有效的辦法是將房地產(chǎn)價值與價格相比，價格與價值越脫離就說明泡沫成分越大，這種偏離當(dāng)然是當(dāng)指價格高于價值的情況下，當(dāng)價格低于價值，經(jīng)濟(jì)緊縮，也就沒有泡沫。房地產(chǎn)的真實(shí)價值主要分為兩部分，首先，作為一種產(chǎn)品，必有其成本，也就是各種各樣的物質(zhì)成本，反應(yīng)在會計報表中的，作為成本核算的依據(jù)，一般情況下，造價高的住房價值相應(yīng)較大。另外，房地產(chǎn)的價值，更主要體現(xiàn)在住房的居住效用上，同一處建筑，不同經(jīng)濟(jì)狀況水平的人所愿付出的代價是不一樣的，所有者剩余是不相同的，因而以承受度來衡量住房價值，不同人會得出不同結(jié)果。假如某一房產(chǎn)，行市50萬，有人愿出70萬買，有人肯付100萬，雙方獲得的實(shí)質(zhì)效益可以相等，這時，真實(shí)價值按哪個標(biāo)準(zhǔn)來算，就不好確定了。

二、相關(guān)理論回顧

許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家將資產(chǎn)價格與資產(chǎn)基本價值相聯(lián)系，將資產(chǎn)價格泡沫定義為資產(chǎn)價格對資產(chǎn)基本價值的偏離。正如彼特·加博（PeterGarber）所說，在大部分經(jīng)濟(jì)研究中，資產(chǎn)價格泡沫都是指價格中不能由基本因素解釋的那一部分（1990）[①]。基本因素又稱為“經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)條件”或“基本面”，指影響某種資產(chǎn)價格的實(shí)體經(jīng)濟(jì)因素。三木谷良一認(rèn)為泡沫就是資產(chǎn)價格（具體指股票與不動產(chǎn)價格）嚴(yán)重偏離實(shí)體經(jīng)濟(jì)（生產(chǎn)、流通、雇用、增長率等）暴漲，然后暴跌的過程[②]。金融專家鈴木淑夫博士則認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)學(xué)上所說的泡沫，是指地價、物價等資產(chǎn)的價格，持續(xù)出現(xiàn)無法以基礎(chǔ)條件來解釋的上漲或下跌[③]。1992年度日本經(jīng)濟(jì)白皮書指出，“現(xiàn)實(shí)的股價和地價，如果超出了經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)條件和理論價格暴漲，泡沫經(jīng)濟(jì)就產(chǎn)生了”。1993年度，日本經(jīng)濟(jì)白皮書進(jìn)一步指出，所謂“泡沫””一般來講是指資產(chǎn)價格大幅度偏離經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)條件而上升。由此看來，日本學(xué)者基本上趨向于把泡沫定義為資產(chǎn)價格偏離經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)條件的膨脹過程。

類似的，約瑟夫·E·斯蒂格利茨（JosephE.Stiglitz）認(rèn)為如果今天價格高僅僅是因為投資者相信明天價格將更高，即基本因素不能證明價格的合理性時，資產(chǎn)價格泡沫就產(chǎn)生了（1990）[④]。王子明綜合此類定義，對資產(chǎn)價格泡沫進(jìn)行了直接的定義：資產(chǎn)價格泡沫是由投資者對價格或收益的預(yù)期引起的資產(chǎn)價格相對于基本價值的非平穩(wěn)偏移，并將偏移的數(shù)學(xué)期望作為泡沫的度量（2002）[⑤]。

三、實(shí)證研究與結(jié)果

資產(chǎn)泡沫是一種經(jīng)濟(jì)失衡現(xiàn)象，是資產(chǎn)的實(shí)際價格相對于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)條件決定的理論價值(一般均衡穩(wěn)定狀態(tài)價格)的非平穩(wěn)性偏移。③因此，要度量某種資產(chǎn)的泡沫大小，我們必須首先求出其理論價值和實(shí)際價格。在此，我們提出用資產(chǎn)泡沫度的概念來反映資產(chǎn)泡沫的大小，所謂泡沫度就是資產(chǎn)實(shí)際價格偏離其理論價值的程度，用公式表達(dá)如下:

其中，表示第i種資產(chǎn)的泡沫度，表示第i種資產(chǎn)的實(shí)際價格，表示第i種資產(chǎn)的基礎(chǔ)價值。這個公式比較簡單，但泡沫的含義被表示出來。資產(chǎn)的實(shí)際價格可以從統(tǒng)計數(shù)據(jù)中獲得，關(guān)鍵是資產(chǎn)的基礎(chǔ)價格難以確定。如果能把基礎(chǔ)價格確定下來，那運(yùn)用公式就可以輕松地把泡沫程度計算出來。

確定房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價格的模型也有不少，這里只用資產(chǎn)邊際收益法來簡要測度一下。根據(jù)泡沫經(jīng)濟(jì)源于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)，引入RamseyModel進(jìn)行了分析。這個模型是新古典經(jīng)濟(jì)增長理論中的基本模型之一[⑥]。在該模型中,經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)是一個純粹由家庭和廠商組成的交換系統(tǒng)。家庭不消費(fèi)自己生產(chǎn)的產(chǎn)品，其所消費(fèi)的產(chǎn)品全部從市場上購買，并通過出售其所擁有的生產(chǎn)要素獲取收入，在收入約束下實(shí)現(xiàn)其效用的最大化。廠商只生產(chǎn)不消費(fèi)，從家庭購買所需生產(chǎn)要素,在技術(shù)約束下實(shí)現(xiàn)其利潤最大化目標(biāo)。盡管該理論被新興古典經(jīng)濟(jì)理論批評為忽略了對經(jīng)濟(jì)增長具有重要作用的分工問題的研究，但作為一種抽象的理論,其分析結(jié)果對確定資產(chǎn)價值的基準(zhǔn)具有重要的意義。

我們在此略掉推導(dǎo)過程，該模型最后得出一個公式，即著名的修正黃金分割率，為，說明在經(jīng)濟(jì)處于最優(yōu)均衡穩(wěn)定狀態(tài)下，資本的邊際產(chǎn)出率等于人口增長率與時間偏好之和。此時的資本邊際回報率即為資產(chǎn)基礎(chǔ)價值。由于在實(shí)際經(jīng)濟(jì)中還存在通貨膨脹因素，因此，最優(yōu)均衡穩(wěn)定狀態(tài)下的資本邊際回報率，應(yīng)當(dāng)剔除掉通貨膨脹率的影響，資產(chǎn)的基礎(chǔ)價值可以進(jìn)一步由下式表示:。這意味著,經(jīng)濟(jì)最優(yōu)均衡穩(wěn)態(tài)下資本邊際回報率也就是資產(chǎn)的基礎(chǔ)價值,取決于三個因素。第一個因素是消費(fèi)者的心理因素，即把當(dāng)前的收入儲蓄起來以待將來消費(fèi)的意念的強(qiáng)度。它一方面與消費(fèi)者收入的多少相關(guān)，另一方面與當(dāng)前儲蓄的未來預(yù)期的增長有關(guān)，因此其大小等于利率。第二個因素是通貨膨脹率，通貨膨脹率越高，其對資產(chǎn)價值的侵蝕就越嚴(yán)重，因此，應(yīng)當(dāng)將其剔除。第三個因素是人口增長率n，其值越大，說明勞動力增長率越大，資產(chǎn)的價值越大。

此方法具有簡單明了的特點(diǎn)，在理論上也講得過去，但對于中國這樣一個利率還未完全市場化的國家來說，不好確定利率，因而模型的實(shí)證結(jié)果會受到影響，準(zhǔn)確性就受到質(zhì)疑。雖然有這樣一個缺點(diǎn)，我們還是可以參考一下。在此，說明利率的選擇問題，基于房地產(chǎn)的周期性特點(diǎn)，我們選取了金融機(jī)構(gòu)人民幣存款基準(zhǔn)利率中的一年斯和三年期定期利率為對象，表示資產(chǎn)的機(jī)會成本。由于中央銀行調(diào)整利率的時間不穩(wěn)定，所以我們根據(jù)當(dāng)年最后一次調(diào)整為參照，在下一次調(diào)整之前的時間段里保持不變，于是有些年份利率與上年相同。具體看下面數(shù)據(jù)。

表1

其中一年期定期存款利率和三年期定期存款利率就相當(dāng)于，人口指數(shù)為n，通貨膨脹率用表中的價格指數(shù)來表示，表中的價格指數(shù)是根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)經(jīng)過簡單計算所得，不是原數(shù)[⑦]。這樣我們就得出了資產(chǎn)的邊際收益率，分為最小和較大兩個值，即，也就是我們上面所說的資產(chǎn)的基礎(chǔ)價格。然后，我們根據(jù)歷年房地產(chǎn)價格計算出相應(yīng)的指數(shù)，對比兩組數(shù)據(jù)，就可以粗略地判斷房地產(chǎn)泡沫程度。

從表中對比，可知2000年到2002年，中國整體房地產(chǎn)市場的泡沫不是很大，程度比較輕，但是2003年以后，泡沫急劇擴(kuò)大，2004年資產(chǎn)基礎(chǔ)價格最小為0.112，較大為1.102，而房地產(chǎn)實(shí)際價格卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于這一基礎(chǔ)價格，達(dá)到17.762。2005年也有相同的特征，程度不一樣，但總體來看，這兩年的泡沫最大。2006年的泡沫水平較前兩年有所下降，但也處于高位運(yùn)行狀態(tài)。

四、中國房地產(chǎn)泡沫指標(biāo)分析

房地產(chǎn)價格增長率與GDP增長率

該指標(biāo)是根據(jù)房地產(chǎn)泡沫的含義來設(shè)計的。泡沫經(jīng)濟(jì)是虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)偏離程度的反映，從宏觀的角度來分析，泡沫膨脹的程度取決于經(jīng)濟(jì)增長速度和對經(jīng)濟(jì)增長速度的預(yù)期，但是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是虛擬經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)泡沫也是如此，因此可以用房地產(chǎn)價格增長率與經(jīng)濟(jì)增長率進(jìn)行比較，反映虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的偏離程度。該指標(biāo)能反映房地產(chǎn)泡沫的擴(kuò)張程度，是測量虛擬經(jīng)濟(jì)相對實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長速度的動態(tài)指標(biāo)，用來監(jiān)測房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫化趨勢，指標(biāo)值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度就越大。

GDP增長率反映的是用貨幣表示的居民最終消費(fèi)的商品和勞務(wù)的實(shí)際增長率。平減指數(shù)是指當(dāng)年價格表示的GDP與基期價格表示的GDP之比，它不僅反映了私人部門的消費(fèi)商品，也反映了公共部門的消費(fèi)變化狀況，同時也反映了生產(chǎn)資料和成本、進(jìn)出口商品及勞務(wù)的變動程度，比其他幾種物價指數(shù)如消費(fèi)價格指數(shù)、生產(chǎn)價格指數(shù)更全面、更綜合。房地產(chǎn)業(yè)及與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)如建材、裝潢等行業(yè)的價格變動作為平減指數(shù)變動的一部分，兩者的變化趨勢自然表現(xiàn)出一定的一致性。

并不是說房價增長率與GDP增長率的比值一旦大于1，就能判斷房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)了泡沫成份。只有當(dāng)房價增長率明顯地背離GDP增長率時，這個指標(biāo)才具有較強(qiáng)的說明作用，也就意味著房價的增長有可能超出了實(shí)體國民經(jīng)濟(jì)的有效支撐及超過了人們的消費(fèi)能力。房價的虛高有可能引起空置率的上升及泡沫的形成與膨脹。

年份GDPGDP增率(1)平均房價房價增率(2)(2)/(1)

199884402.2802063.000

199989677.0550.0622053.000(0.005)

200099214.5540.1062112.0000.0290.270

2001109655.1710.1052170.0000.0270.261

2002120332.6890.0972250.0000.0370.379

2003135822.7560.1292359.0000.0480.376

2004159878.3380.1772778.0000.1781.003

2005183084.8000.1453167.6570.1400.966

2006213131.70.1643367.0000.0630.383

2007251483.20.1803864.0000.1480.820

表2

房價收入比分析

房地產(chǎn)收入比這一指標(biāo)是根據(jù)房地產(chǎn)泡沫成因中的一個因素，即過度的投機(jī)需求，來設(shè)計的。房價收入比是房地產(chǎn)價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。房價收入比用來測度居民住房消費(fèi)能力，因而也是間接用來測度房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)。當(dāng)市場中的房價收入比一直處在上升狀態(tài)，且并沒有存在市場萎縮的跡象，則說明這個房地產(chǎn)市場中投機(jī)需求的程度較高，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就越大。由于房地產(chǎn)業(yè)的屬地化特征和各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異，各國房價收入比的差異也很大。所以，在比較國內(nèi)外房價收入比時，不能一概而論。

近幾年來，全國各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)活動活躍，建設(shè)規(guī)模龐大，開發(fā)貸款迅速增長，市場成交持續(xù)升溫，房價在住房按揭貸款的消費(fèi)信貸支撐下也隨之不斷攀升。過高的房價與居民購買力之間的差距日益拉大。如果后期有效需求跟不上或者需求得不到銀行業(yè)的消費(fèi)信貸支持，積壓空置面積將與日俱增。其結(jié)果必然是陷入房地產(chǎn)開發(fā)貸款越多，房屋積壓越嚴(yán)重，銀行信貸資金越難以回收的惡性循環(huán)。從房價收入比這個指標(biāo)，我們可以看出房地產(chǎn)市場的泡沫程度，因為收入這一經(jīng)濟(jì)變量中也包含實(shí)體經(jīng)濟(jì)因素，用現(xiàn)實(shí)房價與之相比，正是虛擬與實(shí)體之比。但是，房價收入比能否作為房地產(chǎn)市場泡沫的衡量指標(biāo)是有爭議的。

有人認(rèn)為房價收入比不能很好地反應(yīng)居民對房地產(chǎn)的消費(fèi)能力，因為居民實(shí)際可支配收入可能要比政府統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)高，由于市場要素分配方式的多樣化，居民收入狀況透明度不高，有可能造成房價收入比的低估。另外，一套房屋的總價是由平均房價乘以面積得出的，在計算房價收入比時，面積選擇不同，結(jié)論就有差別。

表中房價為全國平均房價，“平均”在這里有兩層含義。一是指地域范圍，即這個房價是全國性的，有些地區(qū)可能高一些，或低一些。二是指各物業(yè)形態(tài)的平均，別墅和高檔公寓價格比普通住宅要高，商業(yè)地產(chǎn)與住宅價格又不一樣，這是一個平均值。我們的模型選取家庭規(guī)模是三口之家，這與城市現(xiàn)實(shí)是相符的，而且房地產(chǎn)主要集中于城市，三口之家的選擇應(yīng)該是合理的。在此，我們計算了兩組房價收入比，一是按人均面積為70平米，另一個是按人均面積80平米來算的。應(yīng)該說，這兩個面積的選擇還是符合現(xiàn)階段中國經(jīng)濟(jì)生活的實(shí)際，其實(shí)，最好的面積應(yīng)該是未售出房地產(chǎn)的平均面積。

從表中可以看出，模型中房價收入比還是很高的，但也并不是高到無法容忍的地步。有幾個原因可能導(dǎo)致我們所得的房價收入比偏。第一，全國平均房價偏低，數(shù)據(jù)與現(xiàn)實(shí)可能有些不對稱，有失真的嫌疑。有些城市的房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于平均價格。所以說，房地產(chǎn)業(yè)具有城市區(qū)位性或地域性，最好是將某個城市作為研究對象。第二，目前房地產(chǎn)開發(fā)市場，普遍存在著“大”的傾向，倍受歡迎的小面積房屋比較少，如此實(shí)際房價收入比會這兩個數(shù)都大。

空置率分析

另外，房地產(chǎn)市場上的空置率也是衡量房地產(chǎn)市場是否有泡沫的一個重要指標(biāo)。如有的酒店建起來之后，入住率不高，造成浪費(fèi)。有些房屋造起來之后，種種原因?qū)е路康禺a(chǎn)實(shí)現(xiàn)不了銷售。因為從空置率我們可以看出房地產(chǎn)供求雙方的力量對比，如果市場上房屋空置率上升，說明房地產(chǎn)市場處于供大于求的狀態(tài)，此時為買方市場，理論上對消費(fèi)者有利，不利于開發(fā)商或房地產(chǎn)供應(yīng)者。那是不是空置率越低越好呢？也不是，首先，房地產(chǎn)市場總會存在一些結(jié)構(gòu)性空置，這部分空置我們可以暫時地稱為自然空置率，這是市場經(jīng)濟(jì)客觀存在的一種失衡常態(tài)。其次，空置率低，說明房地產(chǎn)市場上銷售強(qiáng)勁，但在房地產(chǎn)市場上存在泡沫時，由泡沫所消化地那一部分也能導(dǎo)致空置的下跌。不過，一般來說，認(rèn)為房地產(chǎn)空置率低一點(diǎn)比較好，因為空置造成巨大的市場資源浪費(fèi)與損失。

運(yùn)用空置率指標(biāo)來衡量房地產(chǎn)泡沫，在對分母的問題的選取上存在著爭議，各國做法也有差別，所得結(jié)果也是不同的。關(guān)于分子沒什么分歧，即為空置面積。但如何計算空置面積，是把空置一年的房屋算作空置還是把三年或五年空置的房屋計算成空置，不同人持不同意見，都有道理。分母的選擇也有好多種，美國是所有現(xiàn)存的房地產(chǎn)的總量。而我們國家計算空置率時，通常選擇近三年內(nèi)房地產(chǎn)供應(yīng)總額。也有人用當(dāng)年新增房屋數(shù)量作分母，或用五年來累計的房屋增量作分母。目前，我國尚未正式頒布房地產(chǎn)空置率的計算標(biāo)準(zhǔn)和計算方法。在這里，也只好用國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)進(jìn)行一些粗略的推斷。

如表所示，我們用竣工面積與銷售面積的差作為空置面積，然后用它除以竣工面積，得出一個大概的空置率。應(yīng)當(dāng)說明的是，在竣工面積中，可能有很多房屋年底竣工，但銷售前景良好，這個空置率也把這一部分暫時空置的房屋算進(jìn)去，明顯夸大了空置率，但囿于統(tǒng)計數(shù)據(jù)的完整性不夠，也只能做到這一步。從表中我們可以看出空置率處于下降趨勢，與此相對應(yīng)的是銷售面積遞增速率明顯快于竣工面積的增速。也就是說，房地產(chǎn)市場受到買方的追捧，但從空置率這一指標(biāo)不能看出銷售面積中有多少是炒作或投機(jī)的。所以，空置率指標(biāo)對于衡量還是有很多局限性的，數(shù)據(jù)要求的準(zhǔn)確性高，且不能銷售的具體情況。

資料來源：根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)整理

五、結(jié)論與建議

（1）產(chǎn)權(quán)關(guān)系是市場經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，正如著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家米塞斯所言，市場經(jīng)濟(jì)就是建立在私有的財產(chǎn)或生產(chǎn)要素基礎(chǔ)上的勞動分工的社會體系。在這個體系中，市場上的消費(fèi)者具有絕對權(quán)威，主導(dǎo)著市場。每個人因為要使自己的利益最大化而不得不想方設(shè)法地盡可能好地服務(wù)他人。因為他人是通過市場上買賣這種投票行為來最終影響著這個人的自身利益。市場指導(dǎo)著個體參與到能最好地滿足人們需求的途徑中來。而私有財產(chǎn)制度則是保證市場行為主體可以自主選擇生產(chǎn)服務(wù)方式來最大地滿足人們的需求，并且競爭的產(chǎn)生也會促進(jìn)整個社會的福利水平。在這里，我們只是說明產(chǎn)權(quán)制度是市場經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與核心，沒有明確的產(chǎn)權(quán)就沒有市場經(jīng)濟(jì)。這一點(diǎn)，對于我們銀行的市場化改革也是有指導(dǎo)意義。而且，實(shí)踐證明，中國國有銀行的股份改革不正是針對模糊不清的產(chǎn)權(quán)狀況來的嗎？包括引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，可見許多人都認(rèn)識到產(chǎn)權(quán)不清的危害性。

第7篇：房地產(chǎn)泡沫論文范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場;金融理論;研究綜述

中圖分類號:F831文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:1007-4392(2010)01-0004-04

一、 國外研究現(xiàn)狀述評

(一) 基于生命周期模型的理論研究

此類研究一般是基于局部均衡研究框架,并結(jié)合現(xiàn)資組合理論,通過將消費(fèi)者的住房消費(fèi)和房地產(chǎn)投資引入生命周期模型(life-cycle model)當(dāng)中,從而研究消費(fèi)者的購房決策、房地產(chǎn)價格的形成機(jī)制及其影響。首先構(gòu)建該研究框架的是早期Artle and Varaiya(1978)的工作,該類研究的優(yōu)勢在于可能會得出顯解(如Artle and Varaiya,1978),即使是不存在顯解,也可以通過數(shù)值模擬進(jìn)行深入研究(如Cocco,2005;Li and Yao,2007)。正基于此,此類研究相當(dāng)活躍。就從最近的文獻(xiàn)來看,Ortalo-Magne and Rady(2006)發(fā)現(xiàn)信用約束使得初始購房的年輕人購買了比自己愿意購房面積小的房子,并且年輕購房者的收入和承擔(dān)購房定金的能力是房地產(chǎn)市場價格的主要趨動力,英國和美國的數(shù)據(jù)也支持上述結(jié)論。Yao and Zhang(2005)在上述研究的框架下,分析了消費(fèi)的租房與購房決策,其結(jié)論表明,當(dāng)消費(fèi)者面臨嚴(yán)格的流動性約束與高的死亡率時,消費(fèi)者通常會采取租房決策,而當(dāng)流動性約束放松時,消費(fèi)者通常會采取購房決策。Li and Yao(2007)則分析了房地產(chǎn)價格波動對參與者消費(fèi)和福利的影響,他們的結(jié)論表明,年輕一代和老一代普通商品的消費(fèi)對房地產(chǎn)價格的變動要比中年人敏感,并且房地產(chǎn)價格上漲將提高所有有房者的財產(chǎn)和消費(fèi),但是僅僅是老一代有房者的福利會增加,而其他有房者由于房價上漲導(dǎo)致的住房消費(fèi)增加,其福利水平將會下降。Cocco(2005)則探討了房地產(chǎn)市場對股票市場的影響,他認(rèn)為,由于投資了房地產(chǎn),年輕不富有的投資者只有有限的資金投資股市,并且房地產(chǎn)價格風(fēng)險也會使得這些投資者遠(yuǎn)離股票市場。

(二) 房地產(chǎn)價格形成機(jī)制與投機(jī)泡沫的相關(guān)研究

此類研究主要從兩個層面展開:一是從理論上探討房地產(chǎn)投機(jī)泡沫的形成機(jī)制;二是從實(shí)證上判斷某國或某一地區(qū)房地產(chǎn)市場是否存在投機(jī)泡沫。一般而言,此類研究通常將房地產(chǎn)價格分解為兩個部分:一是由經(jīng)濟(jì)或市場基本面因素(fundamentals)驅(qū)動的部分,稱為基本價格;一部分由房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為(非基本面因素)驅(qū)動的部分,稱為非基本價格或投機(jī)泡沫(speculative bubble)。由于目前學(xué)術(shù)界還未對基本價格有一個統(tǒng)一的認(rèn)識,因此,不同研究的結(jié)論很可能不一致。從理論研究來看,此類研究通常是在Blanchard and Watson(1982)的隨機(jī)泡沫(stochastic bubble)模型和Summers(1986)的風(fēng)行(fad)模型的基礎(chǔ)上展開研究的。如Gaia and Lucio(2004)在代際交替(OLG)模型的框架下,結(jié)合Blanchard and Watson(1982)的隨機(jī)泡沫模型闡述了房地產(chǎn)市場中理性泡沫的生成機(jī)制,并且運(yùn)用馬爾科夫制度轉(zhuǎn)換單位根模型(Markov switching unit root;Hall et al.,1999)檢驗了英國房地產(chǎn)價格中的理性投機(jī)泡沫是否存在。Roche(2001)則在上述兩個模型的框架下,采用實(shí)際可支配收入、實(shí)際利率和凈移民等指標(biāo)反映經(jīng)濟(jì)的基本層面因素,并運(yùn)用馬爾科夫制度轉(zhuǎn)換(regime switching)模型對都柏林(Dublin)的房地產(chǎn)市場是否存在投機(jī)泡沫進(jìn)行了實(shí)證檢驗。與上述兩個模型不同的是,Wong(2001)以泰國地產(chǎn)泡沫為背景開發(fā)了一個動態(tài)博弈模型,揭示了在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的過程中,人們過度樂觀的預(yù)期所產(chǎn)生的羊群效應(yīng)(herding effect)在房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生和膨脹直到破裂過程中的作用機(jī)制。除上述理論研究外,此類研究大部分文獻(xiàn)都是實(shí)證研究,如Kim and Suh(1993)認(rèn)為韓國和日本土地價格存在理論泡沫,而韓國房地產(chǎn)價格泡沫并不明顯。Mikhed and Zemcik(2009)運(yùn)用面板數(shù)據(jù)模型對美國的大城市的經(jīng)驗研究表明美國存在房地產(chǎn)投機(jī)泡沫。Kranz and Hon(2006)通過對西班牙房地產(chǎn)需求收入彈性的橫截面分析,認(rèn)為在1998年和2003年當(dāng)中,西班牙房地產(chǎn)價格要高出長期均衡水平24%、34%,因而存在投機(jī)泡沫。Hui and Yue(2006)的研究則表明2003年上海房地產(chǎn)市場存在泡沫成分,并且為占總價格的22%,而同期的北京房地產(chǎn)市場不存在泡沫成分。其他類似地研究還包括Chan et al.(2001)、Case and Schiller(2003)等等。

(三)房地產(chǎn)價格變動機(jī)制及其影響的實(shí)證研究

此類研究一般是從房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)出發(fā),建立計量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型,從實(shí)際數(shù)據(jù)中挖掘房地產(chǎn)價格變動的機(jī)制及影響因素,并對房地產(chǎn)價格未來變動趨勢進(jìn)行預(yù)測,同時探討房地產(chǎn)價格波動對經(jīng)濟(jì)的影響。該類研究從采用的計量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型來區(qū)分,可以分為線性模型(如Case and Schiller,1989;Gu,2002;Zhou,1997;Barot and Takala,2001等等)和非線性模型(如Kim and Bhattacharya,2009;Genesove and Mayer,2001;Engelhardt,2001等等),其中,Zhou(1997)運(yùn)用線性協(xié)整模型和誤差修正模型預(yù)測了美國房地產(chǎn)價格,Barot and Takala(2001)運(yùn)用協(xié)整分析研究了芬蘭和瑞典的房地產(chǎn)價格;Kim and Bhattacharya(2009)運(yùn)用平穩(wěn)變換自回歸模型(Smooth Transition Autoregressive,STAR)分析了美國不同地區(qū)房地產(chǎn)價格的非線性特征,結(jié)果發(fā)現(xiàn)除了中西部外,美國其余區(qū)域的房地產(chǎn)價格都呈現(xiàn)非線性特征,Miles(2008)則以美國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)為樣本,比較了不同模型在房地產(chǎn)價格預(yù)測中的精度,結(jié)果發(fā)現(xiàn)廣義自回歸模型(generalized autoregressive,GAR)通常比ARMA模型和GARCH模型在樣本外預(yù)測中表現(xiàn)更好。另外,Fratantoni and Schuh(2003)通過構(gòu)建一個異質(zhì)參與者VAR模型(heterogeneous-agent VAR,HAVAR),探討了美國區(qū)域房地產(chǎn)價格的上漲對貨幣政策有效性的影響,發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價格的過快上漲將會弱化貨幣政策的作用。

(四)基于一般均衡理論框架下房地產(chǎn)價格變動機(jī)制及其影響的理論研究

此類研究通常很難得到顯示解,不過一般可以運(yùn)用數(shù)據(jù)模擬方法進(jìn)行分析,或者可以對模型采用線性化方式(如對數(shù)線性化等等)進(jìn)行經(jīng)驗分析。如Berkovec and Fullerto(1992)就分析了稅收對居民房地產(chǎn)需求的影響,他們的數(shù)值模擬結(jié)果表明,由于對消費(fèi)者購房的征稅會導(dǎo)致消費(fèi)者重新進(jìn)行資產(chǎn)配置,加之稅收具有一定的風(fēng)險分擔(dān)作用,這樣將會提升消費(fèi)者的福利。Piazzesi et al.(2006)則探討了房地產(chǎn)市場對資本市場的影響,其結(jié)果表明較高的房地產(chǎn)收益導(dǎo)致較高的股票收益波動性、較低的債券收益。Nielsen and sorensen(1994)建立了一個小型開放性經(jīng)濟(jì)模型,分析了通貨膨脹、稅收對房地產(chǎn)市場的影響,認(rèn)為通脹的上升將降低房地產(chǎn)市場存量的價值。Jaccard(2007)則構(gòu)建了一個動態(tài)隨機(jī)一般均衡模型(dynamic stochastic general equilibrium,DSGE),發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資及股票投資所獲得的過高風(fēng)險溢價(股權(quán)溢價之迷,equity premium puzzle)能夠在一定程度上由考慮了投資及股票投資所獲提地過高風(fēng)險溢價(股權(quán)溢價之迷,equity premium puzzle)能夠在一定程度上由考慮了這房地產(chǎn)市場的宏觀經(jīng)濟(jì)DSGE模型來解釋,并且房地產(chǎn)投資者的習(xí)慣模式能夠?qū)е路康禺a(chǎn)價格的過度波動。DSGE模型目前通常被歐美國家央行用來進(jìn)行貨幣政策分析(Smets and Wouters,2003;Christiano et al.,2005),其不僅具有堅實(shí)的微觀基礎(chǔ),而且具有結(jié)構(gòu)性特征。隨著計量技術(shù)及計算機(jī)技術(shù)的不斷發(fā)展,DSGE模型也開始變得易于進(jìn)行計量分析、數(shù)值模擬及數(shù)據(jù)校準(zhǔn)(Calibration)。因此,將DSGE模型運(yùn)用到房地產(chǎn)定價機(jī)制及其影響的研究當(dāng)中具有重要的方法論意義和理論意義,從目前來看,國內(nèi)外相關(guān)研究還較為少見。

除上述幾類研究外,還有許多研究開始從更為微觀的層面來分析房地產(chǎn)的具體屬性對其價格的影響,這類研究一般采取經(jīng)驗分析的方法進(jìn)行分析,如Herbert and Turnbull(2008)探討了學(xué)校質(zhì)量對周邊房價的影響,認(rèn)為學(xué)校質(zhì)量不僅影響周邊房產(chǎn)的價格,同時也影響周邊房產(chǎn)的流動性。上世紀(jì)90年代以來,還有文獻(xiàn)運(yùn)用所謂的空間統(tǒng)計法(Spatial Statistics)來研究房地產(chǎn)市場及其定價(如Pace et al.,1998),由于此類研究需要非常微觀的關(guān)于房地產(chǎn)的屬性數(shù)據(jù),如周邊環(huán)境的特性,和工廠及機(jī)場的遠(yuǎn)近等等2。另外,還有大量實(shí)證研究探討了房地產(chǎn)市場有效性,詳見Gatzlaff and Tirtiroglu(1995)的綜述。

二、國內(nèi)研究現(xiàn)狀述評

(一)理論研究

由于最近幾年來房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展,國內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)市場的研究也比較多,大多數(shù)理論研究都是在國外相關(guān)研究的基礎(chǔ)上,探討我國房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生機(jī)制。如袁志剛、樊瀟彥(2003)采用局部均衡模型探討了房地產(chǎn)市場中理性泡沫存在的條件、況偉大(2008)在住房特性的基礎(chǔ)上,通過構(gòu)建消費(fèi)者-開發(fā)商模型和投機(jī)者-投機(jī)者模型說明了住房泡沫的大小以及泡沫破滅的條件。杜敏杰、劉霞輝(2007)的模型表明,房地產(chǎn)價格的上少不能夠由同等幅度的地租上漲來支撐時就會產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫。其它的類似的研究還包括陸磊、李世宏(2004),周京奎(2005),易憲容(2005),王維安、賀聰(2005),史永東、陳日清(2006),許承明、王安興(2006)等等。另外,張濤等(2006)構(gòu)建了兩資產(chǎn)按揭貸款模型及單資產(chǎn)按揭貸款模型,分析了影響房地產(chǎn)價格的因素。段忠東、曾令華(2008)通過引入房價,構(gòu)造了一個包含貨幣市場和商品市場的動態(tài)系統(tǒng),分析了房價變動對貨幣供求、市場均衡利率的影響,但是該研究缺乏微觀基礎(chǔ),并將房價當(dāng)作外生變量,因而具有非常大的局限性。

(二)經(jīng)驗研究

國內(nèi)還有大量文獻(xiàn)對我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行了經(jīng)驗研究。其中,許多研究探討了房地產(chǎn)市場與其他行業(yè)的互動機(jī)制及其對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響,如沈悅、劉洪玉(2004)考察了房地產(chǎn)價格與價格指數(shù)、城鎮(zhèn)居民收入等宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之間的關(guān)系;梁云芳等(2006)利用協(xié)整分析和H-P濾波探討了我國房地產(chǎn)市場與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展之間的關(guān)系;王國軍、劉水杏(2004)研究了房地產(chǎn)業(yè)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動效應(yīng);吳海英(2007)分析了房地產(chǎn)投資增速對鋼鐵投資和總投資增速的影響。另外,還有大量的經(jīng)驗研究探討了我國房地產(chǎn)市場是否存在投機(jī)泡沫,但相關(guān)研究的結(jié)論并不完全一致。如豐雷等(2002)認(rèn)為中國地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象并非是全國性的,而是地區(qū)性的,王藝明(2008)的研究發(fā)現(xiàn)北京和上海兩地房地產(chǎn)市場存在顯著的投機(jī)泡沫,而廣州則相對不顯著;劉莉、蘇毅(2005)認(rèn)為2002年7月以來,上海市房地產(chǎn)市場不排除存在泡沫的可能;胡健穎等(2006)則認(rèn)為結(jié)果發(fā)現(xiàn)投機(jī)泡沫在中國房地產(chǎn)價格中占相對較小的部分。其他相關(guān)研究還包括張曉晶、孫濤(2006)、姜春海(2005),陳日清、李雪增(2007),平新喬、陳敏彥(2004),屠佳華、張潔(2005),梁云芳、高鐵梅(2006,2007)等等。

(三)國內(nèi)相關(guān)研究存在的不足

綜上所述,我國國內(nèi)的理論文獻(xiàn)基本上都是在確定性的框架下進(jìn)行研究的,很少考慮到房地產(chǎn)市場的風(fēng)險因素以及其它風(fēng)險資產(chǎn)的風(fēng)險因素對房地產(chǎn)價格的影響,并且上述研究都忽視了我國房地產(chǎn)市場上特有的制度安排――土地公有產(chǎn)權(quán)和消費(fèi)者之間普遍的代際贈與對房地產(chǎn)價格的影響(史永東、陳日清(2008)雖然構(gòu)建了一個不確定性條件下的房地產(chǎn)價格決定模型,但是他們并沒有考慮我國房地產(chǎn)市場上述特有的制度安排)。另外,國內(nèi)將房地產(chǎn)納入宏觀經(jīng)濟(jì)分析的理論研究還極為少見,雖然崔光燦(2006)在BGG模型(Bernake,Gertler and Gilchrist,1998)基礎(chǔ)上,分析了以房地產(chǎn)價格變化為對象研究資產(chǎn)價格波動對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響,但是其研究還不夠細(xì)致,并未區(qū)分消費(fèi)者對房地產(chǎn)的消費(fèi)需求和投資需求,同時也沒有考慮房地產(chǎn)市場的按揭貸款制度及本文所提及的我國房地產(chǎn)市場上特有的制度安排,因而并不能幫助我們更好的理解我國房地產(chǎn)價格波動對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。另外,還未見關(guān)于開放性條件下的房地產(chǎn)價格變動趨勢尤其是基于DSGE模型的理論研究及模擬研究,從而導(dǎo)致缺乏關(guān)于國際熱錢對房地產(chǎn)市場的影響機(jī)理的深入研究。同時,關(guān)于我國房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗研究中,線性模型居多,非線性模型較為少見,一些被國外相關(guān)研究證實(shí)的具有較好擬合度的非線性模型(如STAR模型、GAR模型)并未應(yīng)用到我國房地產(chǎn)市場的相關(guān)研究中去。因此,當(dāng)前國內(nèi)的相關(guān)研究不僅在理論上,而且在應(yīng)用上都具有一定的局限性。

三、小結(jié)與展望

本文按照現(xiàn)有房地產(chǎn)市場研究文獻(xiàn)所采用的研究方法及側(cè)重點(diǎn)的不同對國外相關(guān)研究文獻(xiàn)進(jìn)行了分類,將其分為基于生命周期模型的理論研究、房地產(chǎn)價格形成機(jī)制與投機(jī)泡沫的相關(guān)研究、房地產(chǎn)價格變動機(jī)制及其影響的實(shí)證研究、基于一般均衡理論框架下房地產(chǎn)價格變動機(jī)制及其影響的理論研究等四類,并簡要介紹了一些代表性的文獻(xiàn),同時還介紹了具有代表性的國內(nèi)房地產(chǎn)研究文獻(xiàn),并對國內(nèi)房地產(chǎn)研究中存在的問題進(jìn)行了討論。

另外,從現(xiàn)有文獻(xiàn)來看,房地產(chǎn)市場研究的未來發(fā)展趨勢將從三個方向展開:一是微觀層面的研究,此類研究將從更為細(xì)致的角度分析房地產(chǎn)的具體屬性對其價格的影響;二是宏觀層面的研究,此類研究以DSGE模型為代表,它將房地產(chǎn)納入宏觀經(jīng)濟(jì)模型,分析房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟(jì)的相互作用;三是基于投資組合理論的研究,此類研究以現(xiàn)代金融經(jīng)濟(jì)學(xué)中的投資組合理論為基礎(chǔ),分析將房地產(chǎn)納入個體投資組合當(dāng)中時對個體投資決策和消費(fèi)的影響。

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[13]梁云芳、高鐵梅、賀書平,2006:房地產(chǎn)市場與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的實(shí)證分析,《中國社會科學(xué)》第3期,74-84。

[14]沈悅、劉洪玉,2004:住宅價格與經(jīng)濟(jì)基本面:1995-2002年中國14城市的實(shí)證研究,《經(jīng)濟(jì)研究》第6期,78-86。

[15]史永東、陳日清,2006:信息不對稱、羊群行為與房地產(chǎn)市場中的居民破產(chǎn),《財經(jīng)問題研究》第12期,39-46。

[16]史永東、陳日清,2008:不確定條件下的房地產(chǎn)價格決定――隨機(jī)模型和經(jīng)驗分析,《經(jīng)濟(jì)學(xué)(季刊)》第8卷第1期,211-230。

[17]王國軍、劉水杏,2004:房地產(chǎn)業(yè)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動效應(yīng)研究,《經(jīng)濟(jì)研究》第8期,38-47。

[18]王藝明,2008:房租資本化、模型誤設(shè)與房地產(chǎn)投機(jī)泡沫:基于北京、上海和廣州住房二級市場的研究,《世界經(jīng)濟(jì)》第6期,59-68。

[19]吳海英,2007:房地產(chǎn)投資增速對鋼鐵投資增速對鋼鐵投資和總投資增速的影響,《世界經(jīng)濟(jì)》第3期,22-30。

第8篇：房地產(chǎn)泡沫論文范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 房地產(chǎn)價格 價格規(guī)制

一、房地產(chǎn)價格規(guī)制的概念

（一）房地產(chǎn)價格的概念

我國房地產(chǎn)市場的商品主要是以城鎮(zhèn)商品房為主，房地產(chǎn)的價格也主要表現(xiàn)為通過市場機(jī)制形成的商品房的價格，因此房地產(chǎn)的價格也被稱為"商品房價格"，簡稱"房價"。

（二）我國房地產(chǎn)價格的基本構(gòu)成要素

房地產(chǎn)價格（主要指買賣價格）主要是由九項因素構(gòu)成的：土地取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)、配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、稅費(fèi)、利息和利潤。

（1）土地取得費(fèi)用因房地產(chǎn)開發(fā)土地取得方式的不同，可以有多種形式。以土地使用權(quán)出讓方式取得的城市熟地，土地取得費(fèi)即為土地使用權(quán)出讓金；以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得的城市熟地，土地取得費(fèi)即為土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

（2）前期工程費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)商委托設(shè)計、監(jiān)理、審計等專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行工作所需的費(fèi)用和施工前期所必須要進(jìn)行的各項手續(xù)性工作所需花費(fèi)的費(fèi)用。

（3）配套費(fèi)是為房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施和公建設(shè)施配套而必須投入的費(fèi)用。

（4）建筑安裝工程費(fèi)是為進(jìn)行建筑安裝工程而必須向建筑承包商支付的費(fèi)用，它包括直接工程費(fèi)、間接費(fèi)、計劃利潤和稅金。

（5）管理費(fèi)指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)公司的辦公費(fèi)和人員工資福利費(fèi)等在某一個項目上的分?jǐn)偂?/p>

（6）銷售費(fèi)指為了進(jìn)行房地產(chǎn)銷售而必然發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、銷售費(fèi)、辦公費(fèi)等。

（7）利息通常是指房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款利息。

（8）稅金主要有營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和其他相關(guān)稅等。

（9）利潤是房地產(chǎn)開發(fā)投資應(yīng)獲得的回報。它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收入扣除開發(fā)經(jīng)營成本以后的余額。

二、我國房地產(chǎn)價格規(guī)制的歷程

改革開放之后，實(shí)施城鎮(zhèn)住房體制改革同時，逐步形成了房地產(chǎn)價格政府規(guī)制的法律基本框架。1983年國務(wù)院《城市私有房屋管理條例》明確了房地產(chǎn)交易價格的形成機(jī)制。1994年《城市房地產(chǎn)交易價格管理暫行辦法》提出新的房地產(chǎn)價格管理原則，對交易價格實(shí)行直接管理和間接管理相結(jié)合的原則，以市場為主導(dǎo)的房地產(chǎn)定價機(jī)制。2003年《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》明確地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的行政問責(zé)制。2010年1月《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》首次規(guī)定了省級人民政府對房價的穩(wěn)定負(fù)責(zé)； 2010年1月《國十條》從保障性住房和普通住房的增加，通過信貸政策房地產(chǎn)稅收政策的實(shí)施來調(diào)節(jié)需求達(dá)到穩(wěn)定房價的作用。2012年《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》要求房地產(chǎn)價格要嚴(yán)格明碼標(biāo)價并執(zhí)行"一房一價"政策，7月國務(wù)院常務(wù)會議，落實(shí)問責(zé)制，完善價格規(guī)制政策，同時繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施。

三、我國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的原因

（一）開發(fā)成本因素

地方政府的城市建設(shè)資金主要來源于房地產(chǎn)行業(yè)帶動的土地拍賣。土地價格成本占房地產(chǎn)總建設(shè)成本的20%，土地價格的上漲直接導(dǎo)致房地產(chǎn)建設(shè)成本的上升，房地產(chǎn)價格自然而然就會水漲船高。

（二）市場需求旺盛

城市人口數(shù)量和規(guī)模不斷增長；人們對住房的質(zhì)量要求高，改善型住房需求增長；城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，舊城改造帶來的需求，這些都增加了對房地產(chǎn)的需求。

（三）資本市場的因素

資本市場不發(fā)達(dá)，投資工具稀缺是造成房地產(chǎn)市場資金過熱的重要原因之一，國內(nèi)銀行信貸的迅速擴(kuò)張，增加了房地產(chǎn)開發(fā)與投資機(jī)會，人民幣升值，導(dǎo)致外資大量涌入，進(jìn)一步擴(kuò)張了房地產(chǎn)市場。

（四）房地產(chǎn)市場體系不夠健全

短期投機(jī)行為盛行，如消費(fèi)者"買漲不買跌"、"溫州炒房團(tuán)"等；房地產(chǎn)要素市場發(fā)展不協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)要素市場包括土地市場、金融市場和原材料市場等，受固定資產(chǎn)投資規(guī)模的影響，成本上漲的壓力增大。

四、我國房地產(chǎn)價格規(guī)制中存在的主要問題

我國房地產(chǎn)政府規(guī)制工作起點(diǎn)低、起步晚，不管是政府規(guī)制的理論基礎(chǔ)還是實(shí)際操作經(jīng)驗都無法滿足實(shí)際發(fā)展的需要。我國房地產(chǎn)價格政府規(guī)制存在以下幾個方面的問題：

（一）政府規(guī)制的目標(biāo)不明確

我國歷次的房地產(chǎn)價格規(guī)制都是圍繞"促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展"這個主要目標(biāo)進(jìn)行的，直到2010年國家頒布通《通知》強(qiáng)調(diào)當(dāng)前時期的房地產(chǎn)價格規(guī)制的目標(biāo)是"遏制房地產(chǎn)價格過快上漲"即"穩(wěn)房價"。

（二） 政府規(guī)制政策執(zhí)行不力

房地產(chǎn)的供求關(guān)系，地理位置和消費(fèi)者的購買熱情都會對房地產(chǎn)的價格造成影響，自1998年取消福利分房后，住房要通過市場，房價不斷升高。2004年我國房地產(chǎn)市場價格增長率達(dá)到百分之十七點(diǎn)八。

（三）政府規(guī)制監(jiān)管不到位

當(dāng)前的房地產(chǎn)市場在政府干預(yù)過多的同時，政府監(jiān)管力不夠，同時法律監(jiān)管，民意監(jiān)管及輿論監(jiān)管的建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于市場發(fā)展速度，市場交易混亂，缺乏針對于發(fā)商的有力約束。

（四）中央和地方政府的利益博弈

中央政府和地方政府作為房地產(chǎn)價格政府規(guī)制的兩個主體，在價值目標(biāo)、行為準(zhǔn)則以及利益訴求等方面都一致，都是社會公共利益和訴求的代表者，但二者管轄范圍和工作落腳點(diǎn)和出發(fā)點(diǎn)略有差別。

五、完善房地產(chǎn)價格規(guī)制的對策

房價一路上漲，房地產(chǎn)業(yè)泡沫仍然在繼續(xù)發(fā)展。一旦房價暴跌來臨，其背后隱藏的巨大危險應(yīng)該受到政府的高度重視，并且這也是國家對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的根本原因所在。

（一）逐步建立和完善中國城鎮(zhèn)住房體系。

這意味著要通過多條途徑保持市場供應(yīng)，增加豐富產(chǎn)品供給來源。首先要加快廉租房、公租房建設(shè)。其次，繼續(xù)投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和推出限價房。最后，加大住宅土地和商品房供應(yīng)及打擊囤地等空置房，增加商品房實(shí)際有效的房源。

（二）逐步取消中國商品房預(yù)售制度。

因為能解決開發(fā)商資金鏈的50%資金，商品房的預(yù)售已是推動房價上漲的關(guān)鍵因素之一。

（三）調(diào)整稅費(fèi)分配制度。

由于財政分配不平衡，房地產(chǎn)成為地方政府的最大財政收入來源。地方政府財政收入60%上交繳中央，留給地方政府的財政不到一半，卻承擔(dān)著60%的財政支付壓力。

（四）加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷規(guī)制。

對房地產(chǎn)的實(shí)際銷售價格進(jìn)行監(jiān)督和管理，成本加適當(dāng)利潤的方法（平均銷售價格）并公布指導(dǎo)價。

（五）改革中國土地制度。

地方政府對土地財政的依賴，是造成房價上漲最重要的原因。自2003年經(jīng)營性用地實(shí)行招拍掛制度后，出現(xiàn)很多"地王"，致使土地價格上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房價，房價很難再降下來。

（六）建立房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，提高市場透明度。

利用IT技術(shù)，建立全國聯(lián)網(wǎng)實(shí)名房產(chǎn)登記制度，使政府對現(xiàn)有居住水平及房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)完整把握，對干預(yù)策略提出數(shù)據(jù)支持，對投機(jī)需求進(jìn)行管理與調(diào)控。

六、結(jié)論

房地產(chǎn)是我民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。對房地產(chǎn)價格規(guī)制的研究，為政府進(jìn)一步調(diào)控房價提供理論支持。本文通過對房地產(chǎn)價格規(guī)制中問題的分析，從七個方面提出進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)價格的對策，來完善政府在調(diào)控房地產(chǎn)價格方面的不足。

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第9篇：房地產(chǎn)泡沫論文范文

此次次貸危機(jī)給美國經(jīng)濟(jì)帶來了巨大了的損失，要使我們不重蹈美國的復(fù)轍，我們必須了解次貸危機(jī)及其產(chǎn)生的后果。這撣我們才能有的放矢，為我國經(jīng)濟(jì)金融的穩(wěn)定做好充分的準(zhǔn)備。

首先，我們應(yīng)該了解何謂次貸危機(jī)。所謂次貸危機(jī)即次級貸款抵押市場危機(jī)是由于美國給那些信用低的客戶以住房貸款，由于住房貸款有住房作為抵押，所以一直以來沒有被金融機(jī)構(gòu)重視到其隱含的風(fēng)險。

其次，此次次貸危機(jī)緣于美國樓市的高增長及后來美國房地產(chǎn)市場的回暖。在房地產(chǎn)市場高速發(fā)展時期，各方資金紛紛流入樓市，而信貸機(jī)構(gòu)并沒有充分考慮到其中的風(fēng)險，為低信用的購房者放出大量的次級抵押貸款。以至今日房地產(chǎn)市場回暖，所抵押的房產(chǎn)其價值根本無法抵債，便產(chǎn)生大量的呆壞賬，此時這些風(fēng)險僅僅集中于本國的銀行業(yè)。而一些國際投資基金或金融機(jī)構(gòu)對其次級抵押貸款的投資或買斷，將使風(fēng)險擴(kuò)散到全球整個金融市場。這也許就是本次危機(jī)對全球股市所產(chǎn)生的沖擊的一個原因。

再次，此次次貸危機(jī)為美國金融機(jī)構(gòu)帶來大量的呆壞賬，這將直接導(dǎo)致其流動性的嚴(yán)重缺失。流動性的缺失又將對本國整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生巨大的沖擊。

第四，由于次貸危機(jī)給金融機(jī)構(gòu)帶來的巨大損失，歐美各國相關(guān)金融機(jī)構(gòu)紛紛裁員以降低成本，這將導(dǎo)致失業(yè)人口的增加，雖然數(shù)字不時很大，但足以說明此次危機(jī)帶來的影響之巨大、牽扯面之廣。

第五，本次次貸危機(jī)對我國經(jīng)濟(jì)的影響。據(jù)美國金融統(tǒng)計中國銀行，中國工商銀行、交通銀行、建設(shè)銀行、招商銀行和中信銀行等六家銀行在此次危機(jī)中的直接損失大約49億元人民幣。由于中美兩國經(jīng)濟(jì)往來密切，經(jīng)花旗銀行測算，美國經(jīng)濟(jì)放緩1％，中國經(jīng)濟(jì)將放緩1.3％。雖然此次危機(jī)給中國帶來的直接損失并不大，但當(dāng)美國經(jīng)濟(jì)受挫，也將使得中國經(jīng)濟(jì)面臨較大損失。

次貸危機(jī)對我們的啟示

此次次貸危機(jī)所產(chǎn)生的影響與潛在的影響使得我們必須給予足夠的重視，我們要做的不是危機(jī)爆發(fā)后才對銀行進(jìn)行救助，而應(yīng)該事前做好準(zhǔn)備以防止危機(jī)的產(chǎn)生。

第一，美國次貸危機(jī)直接起源于美國房地產(chǎn)市場的降溫。美國成熟房地產(chǎn)市場都會引發(fā)次貸危機(jī)，何況我國的新興市場。目前我國房地產(chǎn)投機(jī)行為尤為嚴(yán)重，使得樓市不斷飆升，房地產(chǎn)市場面臨著越來越大的泡沫。泡沫的產(chǎn)生緣至于投機(jī)者沒有得到有效的規(guī)制，現(xiàn)有的規(guī)制對他們投機(jī)帶來的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其將獲得的利益。長此以往，也許數(shù)年后等到泡沫破滅的時候，受害的講是廣大有房貸的市民。由于我國抗危機(jī)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力遠(yuǎn)不如美國，因此危機(jī)的爆發(fā)不論在我國經(jīng)濟(jì)上還是在社會穩(wěn)定上所產(chǎn)生的影響程度都將是無法預(yù)測的。因此我們不論是出于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展還是出于防止類似危機(jī)在我國爆發(fā)的目的，我們都應(yīng)該防止房地產(chǎn)市場巨大泡沫的產(chǎn)生。

第二，由于我國貸款主要來自商業(yè)銀行，我們應(yīng)加強(qiáng)商業(yè)銀行對住房貸款申請者信用和還貸能力的審核。建立信用評審機(jī)制并非一朝一夕的問題，在我國個人消費(fèi)信用評價系統(tǒng)還處于初級階段、個人信用的數(shù)據(jù)儲備還不完善的情況下，信貸機(jī)構(gòu)應(yīng)在此基礎(chǔ)上更加注重貸款者的還貸能力的審核。而在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)市場在中國經(jīng)濟(jì)增長中占有很大比例，銀行業(yè)也必然想從中分享利益。這就需要盡量避免商業(yè)銀行或信貸機(jī)構(gòu)因為利益的驅(qū)使而放松借款者的資格標(biāo)準(zhǔn)，或?qū)ζ溆锌赡芴摷俚男畔⒉贿M(jìn)行必要的審核。甚至有職員為了業(yè)績的提高，幫助那些條件不合格的申請者偽造信息或想辦法規(guī)避銀行現(xiàn)行的規(guī)制。這就要求金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對職員職業(yè)操守的培養(yǎng)，從前臺開始培養(yǎng)風(fēng)險的防范意識。與此同時，我國應(yīng)該建立個人信用評級制度，給商業(yè)銀行評價消費(fèi)者信用提供一個合理的依據(jù)。

第二，增強(qiáng)銀行的抗風(fēng)險能力。銀行的本質(zhì)是風(fēng)險經(jīng)營，要減少危機(jī)對銀行本身的沖擊就必然要求銀行有抵御風(fēng)險的能力。而有效的金融創(chuàng)新已被證明不僅能為銀行帶來直接的收益，也能為銀行化解風(fēng)險提供更多、更有效的工具。目前我國商業(yè)銀行資產(chǎn)證券化還不成熟，放貸風(fēng)險基本集中于銀行本身，銀行應(yīng)該積極開拓新的金融產(chǎn)品以到達(dá)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險的目的。

第四，完善監(jiān)管體系。銀行經(jīng)營應(yīng)保持其安全性、流動性，之后才是盈利性。由于銀行本身資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的高負(fù)債比例，容易使股東或管理者從事高風(fēng)險業(yè)務(wù)。為了，保障廣大債權(quán)所有者的利益，必須對銀行進(jìn)行有效的監(jiān)管，使其從事業(yè)務(wù)體現(xiàn)了利益相關(guān)者的利益。外部監(jiān)管應(yīng)該與銀行內(nèi)部監(jiān)管部門同心協(xié)力，對商業(yè)銀行進(jìn)行有效監(jiān)管。外部監(jiān)管體系的完善，包括相關(guān)法律法規(guī)的健全和監(jiān)管機(jī)構(gòu)的建立，相關(guān)法律法規(guī)應(yīng)該對銀行的高風(fēng)險業(yè)務(wù)經(jīng)營進(jìn)行有效的約束，而監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)該依照相關(guān)法律法規(guī)對銀行的違法違規(guī)行為給予應(yīng)有的懲罰。外部監(jiān)管應(yīng)該引導(dǎo)銀行業(yè)的穩(wěn)健運(yùn)行，從而維護(hù)金融市場的穩(wěn)定。內(nèi)部監(jiān)管部門應(yīng)對本行的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)進(jìn)行客觀的風(fēng)險評估，從根本上對風(fēng)險進(jìn)行有效的控制。

第五，培養(yǎng)住房貸款居民的風(fēng)險意識。不可避免的是有些居民對自己以后的還貸能力沒有進(jìn)行有效的估計，為以后的無力償債埋下了隱患。在這方面就要求銀行職員應(yīng)該讓消費(fèi)者充分了解其中的風(fēng)險，幫助其分析各種風(fēng)險產(chǎn)生的可能性。

第六，完善我國證券市場。房地產(chǎn)上市公司市值占我國證券市場很大一部分比重。其股價波動很大程度影響著整個證券市場的穩(wěn)定與否。房價的飛速增長，將間接拉大了二級市場與一級市場中獲得房地產(chǎn)公司股票價格之間的差距。而這大大增加了二級市場投資者的風(fēng)險。

總之，為了預(yù)防類似危機(jī)在我國爆發(fā)，我們應(yīng)該在各個層面做好充分的準(zhǔn)備，確保金融市場的穩(wěn)健運(yùn)行，經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展。