房地產(chǎn)泡沫論文精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)泡沫論文范文

[關(guān)鍵詞]人民幣升值房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)分析

人民幣升值以來，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的產(chǎn)生，特別是進(jìn)入2008年后房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低迷，前幾年聚集起來的房地產(chǎn)泡沫進(jìn)入破滅期。本文將立足人民幣升值和房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀采用2005年7月～2008年9月的最新數(shù)據(jù)實(shí)證分析人民幣升值預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)泡沫的影響。

在中國走向?qū)ν忾_放的背景下，投資者將有一個(gè)全球的投資組合視野，使國內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生相對(duì)于匯率變動(dòng)的貼水和升水，一國貨幣的匯率變動(dòng)將成為其國內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的重要影響因素。本文認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生受人民幣匯率變動(dòng)和熱錢因素的影響，若以ER、HP、HM分別表示人民幣實(shí)際有效匯率、房屋銷售價(jià)格指數(shù)和熱錢（用外匯儲(chǔ)備代替）。人民幣升值預(yù)期和房地產(chǎn)泡沫之間的VAR關(guān)系模型可以表示為：

αi為方程的系數(shù)，μ是白噪聲誤差項(xiàng)，t表示時(shí)間，i表示滯后階數(shù)。

作ADF平穩(wěn)性單位根檢驗(yàn)可知，變量本身并不是平穩(wěn)的，在經(jīng)過一階差分以后變成平穩(wěn)時(shí)間序列。變量同階平穩(wěn)通過ADF單位根檢驗(yàn)，說明變量之間存在著協(xié)整關(guān)系，可以進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。根據(jù)AIC和SC值進(jìn)行判斷決定用滯后一階，即選用VAR（1）模型。本文基于VAR方法的協(xié)整系統(tǒng)檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果如表1：

注：*表示在5%的水平上拒絕原假設(shè)。

協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果表明，實(shí)際有效匯率、房屋價(jià)格指數(shù)和外匯儲(chǔ)備之間存在著長(zhǎng)期的均衡關(guān)系，協(xié)整方程為：

㏑HP=-0.048339㏑ER+0.003009㏑HM+4.803418+μ

（-1.661745）（2.742939）(46.86884)

則白噪聲誤差項(xiàng)μ=㏑HP+0.048339㏑ER-0.003009㏑HM-4.803418

對(duì)白噪聲誤差項(xiàng)μ進(jìn)行根檢驗(yàn)，則

說明殘差本身是平穩(wěn)的，所以存在協(xié)整，遠(yuǎn)期是均衡的。建立VAR動(dòng)態(tài)模型：

㏑HP=5.30207-0.000286㏑ER(t-1)+0.856916㏑HP(t-1)-

0.001546㏑HM(t-1)

實(shí)際有效匯率、熱錢對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有一個(gè)負(fù)的影響，即實(shí)際有效匯率的增長(zhǎng)會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的下降，這似乎與人們的直覺相悖，然而由于人們對(duì)人民幣升值空間存在一個(gè)理性區(qū)間，當(dāng)人民幣升值到一定程度時(shí)，人們對(duì)人民幣升值預(yù)期減少，中國房地產(chǎn)預(yù)期收益度相應(yīng)上升，人們開始拋售，房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)聲下跌。以上分析是一種長(zhǎng)期均衡，更加深入的分析需要通過誤差修正模型來進(jìn)行。在VAR系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，相應(yīng)的誤差修正模型（VEC）為：

㏑HP=-0.022919ECMt-1-0.139649ECMt-2+0.341095㏑HPt-1+0.02837㏑HMt-1+0.027381㏑ERt-1-0.001003

誤差修正模型系數(shù)項(xiàng)為負(fù)，說明房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)長(zhǎng)期趨勢(shì)的偏離不能在短期內(nèi)得到糾正，另上一期的房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)當(dāng)期房地產(chǎn)價(jià)格在短期內(nèi)的影響也很顯著。

根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)人民幣實(shí)際有效匯率和外匯儲(chǔ)備的沖擊的響應(yīng)，在第一期給人民幣實(shí)際有效匯率一個(gè)正沖擊后，房地產(chǎn)價(jià)格先上升后下降，在第五期達(dá)到低點(diǎn)后上升，在第九期達(dá)到最高點(diǎn)，總體而言人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)是正的影響。第一期給外匯儲(chǔ)備一個(gè)正的沖擊后，房地產(chǎn)價(jià)格隨即開始逐漸增加，在第四期達(dá)到最高后回落。這表明房地產(chǎn)價(jià)格受到熱錢沖擊后隨即產(chǎn)生影響，而且這個(gè)影響有逐漸上升的趨勢(shì)。

泡沫對(duì)一國金融安全的威脅來源于泡沫膨脹期間不斷積累的金融風(fēng)險(xiǎn)，泡沫破裂后金融危機(jī)的爆發(fā)不過是已有風(fēng)險(xiǎn)的釋放。本文在此背景下得到如下結(jié)論:

1.在泡沫和金融不安全傳遞過程中，制度變遷提供了制度環(huán)境，宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化起著助推作用，預(yù)期發(fā)揮著動(dòng)力作用，而經(jīng)濟(jì)主體的行為變異則最終促成泡沫經(jīng)濟(jì)和金融不安全相互傳遞的實(shí)現(xiàn)。

2.保持外匯儲(chǔ)備的適當(dāng)規(guī)模，保證儲(chǔ)備資產(chǎn)的多元化以減少在本幣升值過程中對(duì)沖美元貶值的損失；對(duì)在利益驅(qū)使下通過各種渠道滲入我國進(jìn)行套利、套匯的國際游資進(jìn)行防范與控制，完善國際游資投機(jī)目標(biāo)市場(chǎng)的監(jiān)管，減少投機(jī)獲利區(qū)間，利用稅收措施抑制國際游資的大進(jìn)大出。

3提高宏觀調(diào)控預(yù)期性和有效性，真正提高宏觀調(diào)控的質(zhì)量。從根本上轉(zhuǎn)變宏觀調(diào)控方式和宏觀調(diào)控指導(dǎo)思想。對(duì)宏觀調(diào)控措施更多地采用適時(shí)適度微調(diào)，靈活多次“點(diǎn)剎”，把握好調(diào)控節(jié)奏和力度，提高宏觀調(diào)控的技巧性以有效解決經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的矛盾和問題。

4.從全球視野的角度，全面調(diào)整中國宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的戰(zhàn)略定位和工具選擇；強(qiáng)化貨幣政策的國際協(xié)調(diào)，防止單邊調(diào)整帶來的巨大宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，積極通過雙邊和多邊體系進(jìn)行匯率協(xié)調(diào)和資本監(jiān)管協(xié)調(diào)；在金融交易展開相應(yīng)的國際價(jià)格形成機(jī)制的干預(yù)。

參考文獻(xiàn)：

第2篇：房地產(chǎn)泡沫論文范文

要弄清房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，首先要搞清泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義。

什么叫泡沫經(jīng)濟(jì)？《辭?！罚?999年版）中有一個(gè)較為準(zhǔn)確的解釋。該書寫道：“泡沫經(jīng)濟(jì)：虛擬資本過度增長(zhǎng)與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實(shí)物資本的增長(zhǎng)和實(shí)業(yè)部門的成長(zhǎng)，金融證券、地產(chǎn)價(jià)格飛漲，投機(jī)交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導(dǎo)致社會(huì)震蕩，甚至經(jīng)濟(jì)崩潰?！?/p>

從這個(gè)定義中，我們可以得出以下幾點(diǎn)結(jié)論：

(1)泡沫經(jīng)濟(jì)主要是指虛擬資本過度增長(zhǎng)而言的。所謂虛擬資本，是指以有價(jià)證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業(yè)股票或國家發(fā)行的債券等。虛擬資本有相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)泡沫，虛擬資本的過度增長(zhǎng)和相關(guān)交易持續(xù)膨脹，與實(shí)際資本脫離越來越遠(yuǎn)，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，最終股票價(jià)格暴跌，導(dǎo)致泡沫破滅，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)震蕩。

(2)地價(jià)飛漲，也是泡沫經(jīng)濟(jì)的一種表現(xiàn)。如果地價(jià)飛漲，脫離土地實(shí)際價(jià)值越來越遠(yuǎn)，便會(huì)形成泡沫經(jīng)濟(jì)，一旦泡沫破滅，地價(jià)暴跌，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來巨大危害。

(3)泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)。正常情況下，資金的運(yùn)動(dòng)應(yīng)當(dāng)反映實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門的運(yùn)動(dòng)狀況。只要金融存在，金融投機(jī)就必然存在。但如果金融投機(jī)交易過度膨脹，同實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門的成長(zhǎng)脫離越來越遠(yuǎn)，便會(huì)造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，形成泡沫經(jīng)濟(jì)。

(4)泡沫經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)泡沫既有區(qū)別，又有一定聯(lián)系。經(jīng)濟(jì)泡沫是市場(chǎng)中普遍存在的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。所謂經(jīng)濟(jì)泡沫是指經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)過程中出現(xiàn)的一些非實(shí)體經(jīng)濟(jì)因素，如金融證券、債券、地價(jià)和金融投機(jī)交易等，只要控制在適度的范圍中，對(duì)活躍市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有利。只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫過多，過度膨脹，嚴(yán)重脫離實(shí)體資本和實(shí)業(yè)發(fā)展需要的時(shí)候，才會(huì)演變成虛假繁榮的泡沫經(jīng)濟(jì)?？梢姡菽?jīng)濟(jì)是個(gè)貶義詞，而經(jīng)濟(jì)泡沫則是個(gè)中性范疇。所以，不能把經(jīng)濟(jì)泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)簡(jiǎn)單地劃等號(hào)，既要承認(rèn)經(jīng)濟(jì)泡沫存在的客觀必然性，又要防止經(jīng)濟(jì)泡沫過度膨脹演變成泡沫經(jīng)濟(jì)。

二、經(jīng)濟(jì)泡沫的利與弊

在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)泡沫之所以會(huì)長(zhǎng)期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。

一方面，經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利于資本集中，促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)，活躍市場(chǎng)，繁榮經(jīng)濟(jì)。

另一方面，也應(yīng)清醒地看到，經(jīng)濟(jì)泡沫中的不實(shí)因素和投機(jī)因素，又存在著消極成分。

三、房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系

在搞清了泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系這個(gè)主題了。研究的結(jié)果是：

1、房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和實(shí)業(yè)部門，其本身決不是泡沫經(jīng)濟(jì)。

首先從房地產(chǎn)的屬性來看，房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實(shí)物形態(tài)存在的實(shí)實(shí)在在的實(shí)體產(chǎn)品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權(quán)利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經(jīng)濟(jì)。

其次，房地產(chǎn)業(yè)部門是實(shí)業(yè)部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經(jīng)濟(jì)。

再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。在發(fā)達(dá)國家內(nèi)生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)增加值一般要占到10%左右。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)大的特點(diǎn)，成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。事實(shí)已經(jīng)證明，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，是我國經(jīng)濟(jì)繁榮的標(biāo)志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經(jīng)濟(jì)的第二次”。

2、房地產(chǎn)業(yè)也含有某些經(jīng)濟(jì)泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的危險(xiǎn)性。

應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)過程中，確實(shí)存在著一些經(jīng)濟(jì)泡沫，主要表現(xiàn)在：

(1)地產(chǎn)價(jià)格泡沫。如前所述，土地價(jià)格由于其稀缺性和市場(chǎng)需求無限性的拉動(dòng)作用，及其土地市場(chǎng)投機(jī)炒作，會(huì)出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟(jì)泡沫。如果土地價(jià)格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會(huì)發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。如日本的地產(chǎn)價(jià)格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價(jià)指數(shù)，在上世紀(jì)80年代的10年間上漲了5倍，地價(jià)市值總額高達(dá)4000萬億日元，相當(dāng)于美國地價(jià)總值的4倍，土地單價(jià)為美國的100倍。1991年以后地價(jià)暴跌，泡沫破滅，至今經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)過來。地價(jià)虛漲是不能持久的，在一定階段便會(huì)破滅。

(2)房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系中，商品房供給超過市場(chǎng)需求，超過部門的供給增長(zhǎng)屬于虛長(zhǎng)，構(gòu)成經(jīng)濟(jì)泡沫。按照通用的國際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，商品房空置率達(dá)10%以內(nèi)時(shí)，這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴(yán)重的供給過剩，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)猛跌，開發(fā)商遭受巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉，失業(yè)率上升，經(jīng)濟(jì)混亂，社會(huì)動(dòng)蕩。

(3)房地產(chǎn)投資泡沫。一般規(guī)律，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長(zhǎng)率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率略大于消費(fèi)增長(zhǎng)率，形成供略大于求的市場(chǎng)局面，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機(jī)時(shí)，才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。1997年東南亞金融危機(jī)中的泰國就是一例。

(4)房?jī)r(jià)虛漲泡沫。房?jī)r(jià)是與地價(jià)相聯(lián)系的，房?jī)r(jià)泡沫與地價(jià)泡沫密切相關(guān)。此外，開發(fā)商對(duì)利潤的期望值過高，人為抬高房?jī)r(jià)，也會(huì)形成經(jīng)濟(jì)泡沫。如果房?jī)r(jià)飛漲，開發(fā)商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會(huì)形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。

可見，房地產(chǎn)確有經(jīng)濟(jì)泡沫，存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的可能性。但絕不能把房地產(chǎn)業(yè)等同于泡沫經(jīng)濟(jì)。

3、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利有弊，關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi)，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致大起大落的波動(dòng)和震蕩。適度的經(jīng)濟(jì)泡沫，例如土地價(jià)格微幅上揚(yáng)、房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開發(fā)投資高于社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率和商品房供給略大于市場(chǎng)需求等等，對(duì)活躍經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的。同整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)一樣，沒有一點(diǎn)泡沫房地產(chǎn)業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關(guān)鍵在于要控制這些經(jīng)濟(jì)泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經(jīng)濟(jì)，帶來嚴(yán)重危害。

四、辯證地看待當(dāng)前上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)

當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)究竟處于什么狀態(tài)，是否已達(dá)到泡沫經(jīng)濟(jì)程度？這不是憑印象可以判別的，而是必須按照實(shí)際數(shù)據(jù)科學(xué)地進(jìn)行評(píng)價(jià)。

衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)必須樹立一些基本標(biāo)準(zhǔn)。筆者認(rèn)為，首先要看房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的適應(yīng)度；其次要看商品房供給與需求的均衡態(tài)；再次，要看商品房?jī)r(jià)格的波動(dòng)狀況及其走勢(shì)。只有抓住了這些基本標(biāo)準(zhǔn)，才能進(jìn)行正確判別。

以上述基本標(biāo)準(zhǔn)來衡量，當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，適應(yīng)全市國民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的要求，主流是處于持續(xù)發(fā)展的繁榮階段。其主要標(biāo)志是：

(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求基本平衡，求略大于供，呈現(xiàn)出供求兩旺的態(tài)勢(shì)。據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心、上海市統(tǒng)計(jì)局的2002年1～6月房地產(chǎn)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)匯總資料，已登記的商品房預(yù)售面積1230.14萬平方米，與上年同期相比增長(zhǎng)49.9%，批準(zhǔn)的預(yù)售面積（1138.86萬平方米）與實(shí)際預(yù)售面積之比為1∶1.08，實(shí)際預(yù)售面積略大于批準(zhǔn)預(yù)售面積。已登記的商品房銷售面積為1195萬平方米，同比增長(zhǎng)19.5%，大大超過商品房竣工面積（468.51萬平方米）。不少優(yōu)質(zhì)樓盤，出現(xiàn)少有的排隊(duì)購房現(xiàn)象。前幾年累積的空置房逐步消化，大幅減少。住宅市場(chǎng)旺盛的需求，拉動(dòng)著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)繁榮的局面。

(2)存量房交易大幅增長(zhǎng)，向著房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的方向發(fā)展。2002年1～6月，已登記的存量房買賣面積達(dá)到811.23萬平方米，同上年同期相比增長(zhǎng)31%。日漸接近增量房交易，部分區(qū)內(nèi)存量房產(chǎn)交易量已超過增量房交易量。預(yù)示著上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步成熟。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)投資更趨理性化，市場(chǎng)基礎(chǔ)扎實(shí)。與20世紀(jì)90年代初那種不顧市場(chǎng)需求、盲目開發(fā)的情況不同，如今的房地產(chǎn)開發(fā)商普遍比較重視市場(chǎng)調(diào)研和目標(biāo)市場(chǎng)定位，使房地產(chǎn)投資開發(fā)牢固地建立在市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上，可以說屬于市場(chǎng)需求拉動(dòng)型投資擴(kuò)張。2002年1～6月的上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到355.36億元，與上年同期相比，增長(zhǎng)45.3%，預(yù)計(jì)全年將超過700億元，這對(duì)拉動(dòng)投資需求，平衡供求，抑制房?jī)r(jià)過快上漲是有益的。

(4)商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升，基本合理。2001年上海的房?jī)r(jià)上升了8%左右，2002年上半年上漲了5.8%。從其成因來分析，主要有三個(gè)因素：一是樓盤品質(zhì)提高、環(huán)境改善，成本推進(jìn)型上升：二是居民收入提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換形成的需求收入彈性促進(jìn)型上升；三是商品房階段性、暫時(shí)性供不應(yīng)求的需求拉動(dòng)型上升。2001年上海居民的可支配收入增長(zhǎng)9.9%，而房?jī)r(jià)的增幅仍低于收入增長(zhǎng)幅度。從長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)看，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升是符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律的，也是合理的，它恰恰是房地產(chǎn)業(yè)景氣的重要標(biāo)志之一。

通常人們喜歡用“冷”和“熱”來形容房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)，這種通俗的說法容易引起誤解，是不科學(xué)的。正確的提法應(yīng)當(dāng)用繁榮還是衰退，即景氣度來表示。當(dāng)前的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)處于正常發(fā)展的佳境狀態(tài)，如果從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期角度看，則是繁榮階段的高峰期，筆者預(yù)測(cè)還會(huì)延續(xù)二三年時(shí)間。那種把房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮扣上“泡沫經(jīng)濟(jì)”的帽子是站不住腳的。

當(dāng)然，也應(yīng)當(dāng)看到當(dāng)前的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一些值得注意的問題，出現(xiàn)了一些泡沫過多的現(xiàn)象。主要表現(xiàn)在：

(1)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過猛，隱含著再次出現(xiàn)供給過剩的危險(xiǎn)。從現(xiàn)在開始就應(yīng)適當(dāng)控制土地供應(yīng)量和房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模。

(2)商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)過于向高檔房?jī)A斜，中低檔住宅開發(fā)不足。要積極引導(dǎo)開發(fā)商多建中價(jià)位住宅，避免結(jié)構(gòu)失調(diào)。

第3篇：房地產(chǎn)泡沫論文范文

關(guān)鍵詞：銀行信貸；房地產(chǎn)泡沫；關(guān)系自1998年進(jìn)行住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，同時(shí)，商品房銷售平均價(jià)格也一路攀升，已由2002年的2092元/平方米，上漲到2012年的5791元/平方米，年均增長(zhǎng)率達(dá)10.7%。針對(duì)飛漲的房?jī)r(jià)，多數(shù)人認(rèn)為，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著泡沫化的風(fēng)險(xiǎn)。目前我國的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展尚不完善，房地產(chǎn)業(yè)融資渠道過于單一，使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展嚴(yán)重依賴于銀行貸款?；诖爽F(xiàn)狀，研究銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫內(nèi)在關(guān)系對(duì)于政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，緩解國內(nèi)“房地產(chǎn)泡沫”現(xiàn)象，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展就顯得尤為重要。

迄今為止，經(jīng)濟(jì)學(xué)界對(duì)于銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系進(jìn)行了持續(xù)的研究，取得了不少成果，有必要在此進(jìn)行回顧，這有利于我們進(jìn)一步研究此問題。

一、國外銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的研究

西方發(fā)達(dá)國家多次遭受泡沫經(jīng)濟(jì)破滅的影響，導(dǎo)致嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。這些經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生多是由房地產(chǎn)泡沫破滅引起，由于金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)存在密切聯(lián)系，銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系逐漸成為學(xué)術(shù)探討的熱點(diǎn)。

（一）國外銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的理論研究

關(guān)于銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的問題大都是從房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)出發(fā)的。Panl Hilbers（2001）指出房地產(chǎn)的特點(diǎn)包括：供給缺乏彈性；交易不頻繁且成本較高；房屋可以當(dāng)作貸款抵押品。正是這些特殊屬性，使得銀行信貸更易集中于房地產(chǎn)市場(chǎng)，銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫的關(guān)系呈現(xiàn)出日趨緊密的事態(tài)。Minsky（1982）從金融自由化角度闡述銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系，提出“金融不穩(wěn)定假說”，認(rèn)為：在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期，資產(chǎn)價(jià)格上漲會(huì)使得銀行過于樂觀而放松貸款條件。房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的同時(shí)，銀行信貸規(guī)模隨之?dāng)U張。但是，當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破裂，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)迅速下降，銀行產(chǎn)生大量不良資產(chǎn)，給銀行等金融行業(yè)帶來危機(jī)。

（二）國外銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的實(shí)證研究

在實(shí)證分析方面，國外大部分學(xué)者是從銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系入手對(duì)銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系進(jìn)行分析。Goodhart（2008）為了研究貨幣、銀行房地產(chǎn)信貸和房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系，通過VAR模型，利用17個(gè)工業(yè)國家的1970-2006年間的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，指出，房地產(chǎn)價(jià)格和銀行房地產(chǎn)信貸之間存在明顯的雙向聯(lián)系，進(jìn)而認(rèn)為銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫之間存在緊密的關(guān)系。

二、國內(nèi)銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的研究

與國外相比，我國對(duì)房地產(chǎn)泡沫的研究起步較晚。1998年住房改革以后，國內(nèi)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)方面的研究逐漸增多，并且對(duì)銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的研究取得了豐盛成果。

（一）國內(nèi)銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的理論研究

房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)存在緊密的聯(lián)系：土地開發(fā)商、房地產(chǎn)開發(fā)商、個(gè)人買房等可在銀行取得貸款。陳夢(mèng)璇（2010）認(rèn)為，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資來源單一，銀行貸款在整個(gè)融資中占有很大比例，因而銀行貸款與房地產(chǎn)泡沫存在緊密聯(lián)系。

多數(shù)學(xué)者從房地產(chǎn)泡沫形成原因的角度探討了銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫的關(guān)系。葛楊等（2008）分析了我國信貸環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)泡沫關(guān)系，指出我國寬松的信貸環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫化的推動(dòng)表現(xiàn)尤為突出。曹景林等（2011）指出我國目前確實(shí)存在房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，其主要原因是土地價(jià)格上漲引起的成本推動(dòng)的房地產(chǎn)泡沫、居民購房貸款增加引起的需求拉動(dòng)的房地產(chǎn)泡沫和投機(jī)心理導(dǎo)致的房地產(chǎn)泡沫。

（二）國內(nèi)銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的實(shí)證研究

國內(nèi)關(guān)于銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系問題的研究大多引用國外的研究方法來探討。

一部分學(xué)者認(rèn)為房?jī)r(jià)高必然導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，因而從銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系層面間接推斷出銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系。魏文軒（2013）利用1997-2011年銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格相關(guān)數(shù)據(jù)，采用協(xié)整分析方法，實(shí)證分析出銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)間存在著較顯著的正相關(guān)性，并給出抑制房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)膨脹的建議。

另有學(xué)者直接對(duì)銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證分析。李成等（2009）發(fā)展了Allen-Gale 模型，并將其應(yīng)用于對(duì)美國次貸危機(jī)生產(chǎn)機(jī)理的理論分析，實(shí)證檢驗(yàn)得出銀行房地產(chǎn)信貸非理性擴(kuò)張激勵(lì)投資者投資風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，并引發(fā)房地產(chǎn)泡沫，一旦經(jīng)濟(jì)放緩或是外部因素的沖擊使得泡沫破裂，就會(huì)通過連鎖反應(yīng)引發(fā)大范圍的金融危機(jī)。

總結(jié)

縱觀以上國內(nèi)外學(xué)者的研究，從總體來看，國外學(xué)者對(duì)于銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的研究起步較早。近年來，我國學(xué)者通過借鑒國外研究成果，結(jié)合國內(nèi)實(shí)際情況，逐步從理論研究及實(shí)踐應(yīng)用上進(jìn)行了探索。但是，還存在不足之處，需要進(jìn)一步完善，具體表現(xiàn)在兩方面：一是現(xiàn)有的實(shí)證研究大多是從銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系間接分析銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系，然而房地產(chǎn)價(jià)格并不能代表房地產(chǎn)泡沫，房?jī)r(jià)上漲到一定程度才可能引發(fā)房地產(chǎn)泡沫；二是很多學(xué)者在對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行實(shí)證分析時(shí)，往往采用國家層面數(shù)據(jù)作為樣本，但國家平均房?jī)r(jià)往往會(huì)被小城市房?jī)r(jià)拉低，從而掩蓋了大中城市房?jī)r(jià)中可能存在的泡沫。

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第4篇：房地產(chǎn)泡沫論文范文

論文摘要:本文闡述了房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的起因,提出了具體的擠壓措施,供大家參考。

0引言

“泡沫”一詞因17世紀(jì)30年代荷蘭的“郁金香球莖風(fēng)潮”及同時(shí)期在英國爆發(fā)的“南海泡沫事件”而被正式引用。從經(jīng)濟(jì)學(xué)上講,“泡沫”是指地價(jià)或股價(jià)等資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)基礎(chǔ)條件無法解釋的持續(xù)上漲或下跌,最后在短時(shí)間內(nèi)價(jià)格急劇波動(dòng)的現(xiàn)象。查爾斯·P·金德爾伯格將“泡沫”定義為:一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過程中的急劇上漲,初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期,從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機(jī)者,而對(duì)資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣,隨著價(jià)格的上漲,繼而出現(xiàn)預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價(jià)格的暴跌,由此通常導(dǎo)致金融危機(jī)。房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)指的是由房地產(chǎn)價(jià)格在投機(jī)行為作用下出現(xiàn)的嚴(yán)重脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)條件、脫離實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上揚(yáng)所形成的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)。本文對(duì)我國房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的起因進(jìn)行了深入分析,并提出了擠壓泡沫的措施。

1房地產(chǎn)泡沫的起因

造成房地產(chǎn)泡沫的主要原因是,在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中,隨著社會(huì)總需求的增長(zhǎng),供給彈性越小的要素價(jià)格將增長(zhǎng)得越快。在所有生產(chǎn)要素中,土地的供給彈性最小,在大城市中,人口密度高,土地稀缺。作為稀缺資源,房地產(chǎn)的價(jià)格必然會(huì)比較高。人們估計(jì)到房地產(chǎn)價(jià)格要上升,為了賺取土地價(jià)格上漲的資本所得,紛紛將大量資金投入房地產(chǎn),加速了房地產(chǎn)價(jià)格的上升。當(dāng)大家看到房地產(chǎn)價(jià)格只漲不跌,就大膽地以購買到的房地產(chǎn)為抵押向銀行借款來進(jìn)行房地產(chǎn)投資。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn),容易查封、保管和變賣,而價(jià)格只漲不跌,銀行以為房地產(chǎn)抵押貸款萬無一失,所以很容易發(fā)放過量的房地產(chǎn)貸款。但不幸的是,當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度因各種原因放慢的時(shí)候。價(jià)格跌得最快的也必將是供給彈性最小的土地和房地產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)投資者看到房地產(chǎn)價(jià)格下降,為了保護(hù)投資利益,競(jìng)相拋售,使房地產(chǎn)價(jià)格直線下降,泡沫隨之破裂。原來被認(rèn)為萬無一失的房地產(chǎn)抵押貸款也就成了呆賬、壞賬。

房地產(chǎn)確有經(jīng)濟(jì)泡沫,存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的可能性,但絕不能說房地產(chǎn)業(yè)就等同于泡沫經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系可以從以下幾個(gè)方面來分析:

1.1房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和實(shí)業(yè)部門,其本身決不是泡沫經(jīng)濟(jì)。首先從房地產(chǎn)的屬性來看,房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn),房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性,是以實(shí)物形態(tài)存在的實(shí)體產(chǎn)品,同金融證券(包括股票、債券)僅僅是收益權(quán)利證書相比是有本質(zhì)上的區(qū)別的。其次,房地產(chǎn)業(yè)部門是實(shí)業(yè)部門,它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的。再次,房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè),處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位,起到十分重要的作用。其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)大的特點(diǎn),使得房地產(chǎn)業(yè)成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。

1.2房地產(chǎn)過熱不等同于房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)過熱主要指房地產(chǎn)投資量過大,開發(fā)量過多,超過了國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和社會(huì)有效需求。房地產(chǎn)過熱可能會(huì)帶來供過于求、房屋積壓、土地閑置和資金沉淀,但并不一定會(huì)帶來價(jià)格飆升從而導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)泡沫在形態(tài)上表現(xiàn)為房地產(chǎn)價(jià)格的大起大落。房地產(chǎn)泡沫既是一種價(jià)格現(xiàn)象,又是一種貨幣現(xiàn)象。在房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生階段,房地產(chǎn)資金貨幣供應(yīng)量不斷增加,各種資金包括個(gè)人投資、企業(yè)資金、銀行貸款、國外游資紛紛介入,在短期內(nèi)迅速使房地產(chǎn)價(jià)格升高。只有那些有大量投機(jī)資金介入,過度炒高的房地產(chǎn)市場(chǎng),其房地產(chǎn)過熱才會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。

1.3同時(shí)也應(yīng)該看到,房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)含有某些經(jīng)濟(jì)泡沫成分,如果任其膨脹,也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的危險(xiǎn)陛,主要表現(xiàn)在:一是土地價(jià)格泡沫。土地價(jià)格由于其稀缺性和市場(chǎng)需求無限性的拉動(dòng)作用,及其土地市場(chǎng)投機(jī)炒作,會(huì)出現(xiàn)虛漲。如果土地價(jià)格成倍、甚至幾十倍地飛漲,就會(huì)發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。二是房地產(chǎn)商品價(jià)格泡沫。一方面,房?jī)r(jià)是與地價(jià)相聯(lián)系的,房?jī)r(jià)泡沫與地價(jià)泡沫密切相關(guān);另一方面,開發(fā)商對(duì)利潤的期望值過高,人為抬高房?jī)r(jià),也會(huì)形成經(jīng)濟(jì)泡沫。

1.4房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系中,商品房供給超過市場(chǎng)需求,形成大量空置,構(gòu)成經(jīng)濟(jì)泡沫。如前所述,商品房空置率在10%-15%之間時(shí),這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的。如果空置率超過警戒線,引起嚴(yán)重的供給過剩,形成泡沫經(jīng)濟(jì),導(dǎo)致房?jī)r(jià)猛跌,經(jīng)濟(jì)混亂,社會(huì)動(dòng)蕩。四是房地產(chǎn)投資泡沫。一般而言,房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長(zhǎng)率相適應(yīng),力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國家的經(jīng)濟(jì)起飛階段,房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率略大于消費(fèi)增長(zhǎng)率,形成供略大于求的市場(chǎng)局面,對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹,商品房嚴(yán)重滯銷,造成還貸困難,連帶引起金融危機(jī)時(shí),才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。

2如何擠壓房地產(chǎn)泡沫

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利有弊,關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi),避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì),導(dǎo)致大起大落的波動(dòng)和震蕩。適度的經(jīng)濟(jì)泡沫,例如土地價(jià)格微幅上揚(yáng)、房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開發(fā)投資高于社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率和商品房供給略大于市場(chǎng)需求等等,對(duì)活躍經(jīng)濟(jì),促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng),推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的。同整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)一樣,沒有一點(diǎn)泡沫房地產(chǎn)業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過多,過于膨脹,造成虛假繁榮則是不利的。關(guān)鍵在于要控制這些經(jīng)濟(jì)泡沫過度膨脹,不致形成為泡沫經(jīng)濟(jì),帶來嚴(yán)重危害。具體對(duì)策如下:

2.1從土地源頭入手,規(guī)范土地市場(chǎng)土地資源短缺不僅是困擾我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,也是困擾城市化乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)大問題,如何利用相對(duì)貧乏的土地資源為全體國民提供一個(gè)公正、平等、富足和安定的發(fā)展與生存環(huán)境,在一定意義上講,都有賴于土地資源的優(yōu)化配置。通過立法確定城市規(guī)劃的法律地位,以防止朝令夕改、急功近利,保障土地使用結(jié)構(gòu)的合理性,為城市和地區(qū)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

2.2建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警機(jī)制各級(jí)政府要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性強(qiáng)和發(fā)展不平衡的特點(diǎn),加強(qiáng)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和演變規(guī)律的研究,科學(xué)設(shè)立符合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律的預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系和主要指標(biāo)的量化區(qū)問,有計(jì)劃地建立符合自己城市特點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系,防范房地產(chǎn)泡沫。通過建立和完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)制度,以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題,加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)供求總量、結(jié)構(gòu)、價(jià)格的調(diào)控;通過市場(chǎng)信息、引導(dǎo)和規(guī)范,增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明度,控制人為惜售和炒作行為,引導(dǎo)企業(yè)理性投資、消費(fèi)者理性消費(fèi);通過對(duì)樓市的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè),評(píng)價(jià)市場(chǎng)的運(yùn)行情況,預(yù)測(cè)分析未來的市場(chǎng)走勢(shì),向政府部門提供準(zhǔn)確的信息,以便做出適時(shí)、適度調(diào)控市場(chǎng)的措施,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康發(fā)展。

2.3要加強(qiáng)對(duì)銀行的監(jiān)管推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金,絕大部分都是從銀行流出的。因此,必須加強(qiáng)對(duì)銀行的監(jiān)管,包括銀行資本充足率、資產(chǎn)流動(dòng)性、風(fēng)險(xiǎn)管理與控制能力等。房地產(chǎn)金融業(yè)應(yīng)盡快與國際接軌,盡早發(fā)展房地產(chǎn)投資基金,大力推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款證券化,盡快成立購房擔(dān)保機(jī)構(gòu),推進(jìn)保險(xiǎn)業(yè)尤其是壽險(xiǎn)業(yè)與住房產(chǎn)業(yè)的結(jié)合。同時(shí)借鑒海外經(jīng)驗(yàn),加強(qiáng)研究與國外不斷創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融手段和新型的房地產(chǎn)金融資本市場(chǎng)結(jié)合的方式、方法和步驟,促進(jìn)開發(fā)信貸與消費(fèi)信貸的同時(shí)發(fā)展,建立起健康繁榮的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)(包括一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)),有效化解金融風(fēng)險(xiǎn)。

2.4利用貨幣金融政策調(diào)控市場(chǎng),規(guī)范房地產(chǎn)融資行為政府可以通過提高利率、緊縮房地產(chǎn)信貸額、限制房地產(chǎn)開發(fā)貸款、提高購房首付款比例等貨幣金融政策,調(diào)整房地產(chǎn)投資額與投資結(jié)構(gòu)。應(yīng)根據(jù)保守、確實(shí)、安全等原則來發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款,在評(píng)估抵押物的抵押價(jià)值、確定融資比例或貸款比例等方面進(jìn)行嚴(yán)格審查,以避免呆賬、壞賬損失與信貸膨脹。同時(shí)應(yīng)從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)人手,提高我國的銀行業(yè)自身抵御金融風(fēng)險(xiǎn)能力;金融監(jiān)管部門應(yīng)從制度建設(shè)人手,完善個(gè)人信用制度、抵押制度、抵押保險(xiǎn)制度和抵押二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展,這樣才能防范房地產(chǎn)業(yè)信貸泡沫,有利房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的共同發(fā)展。

第5篇：房地產(chǎn)泡沫論文范文

【關(guān)鍵詞】泡沫;房地產(chǎn)泡沫;評(píng)價(jià)體系

1.國內(nèi)外關(guān)于泡沫研究現(xiàn)狀述評(píng)

“泡沫”一詞最早用來形容如1636－1637年發(fā)生在荷蘭的郁金香狂熱、十八世紀(jì)巴黎出現(xiàn)的“密西西比泡沫”及倫敦出現(xiàn)的“南海泡沫”等事件。所有這些現(xiàn)象都如《帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)大辭典》對(duì)“泡沫”所做的描述:“一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)的價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過程中的急劇上漲，初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而又吸引新的買者—這些人一般是以買賣資產(chǎn)謀利的投機(jī)者，對(duì)資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。

對(duì)房地產(chǎn)業(yè)泡沫狀況的評(píng)價(jià)，國外可供借鑒的理論主要是對(duì)房地產(chǎn)泡沫實(shí)證檢驗(yàn)的研究，Abraham and Hendershott在1993年和1996年對(duì)美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫進(jìn)行的實(shí)證檢驗(yàn)； Helbing和Terrones(2003)等學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)泡沫的識(shí)別、房地產(chǎn)泡沫對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的危害以及如何降低房地產(chǎn)泡沫的危害都進(jìn)行了較深入的研究。總體來說，國內(nèi)外土地制度、產(chǎn)權(quán)制度等有所不同，我們不能簡(jiǎn)單的照搬其中的某些理論，然而這些研究對(duì)于我們科學(xué)構(gòu)建識(shí)別房地產(chǎn)泡沫的理論模型有一定的借鑒作用。

到目前為止，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)界還沒有就經(jīng)濟(jì)泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)的概念達(dá)成一致，多數(shù)學(xué)者都把經(jīng)濟(jì)泡沫(或者簡(jiǎn)稱為泡沫)與泡沫經(jīng)濟(jì)的概念混為一談。崔華偉; 趙莉（2011）認(rèn)為巨額土地出讓金最終轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)中,這構(gòu)成了房產(chǎn)泡沫大廈的地基;銀行信貸擴(kuò)張、過剩的流動(dòng)性,參與了房地產(chǎn)建設(shè)、銷售的各個(gè)環(huán)節(jié),它們構(gòu)成了房產(chǎn)泡沫大廈的主體。楊寬欣，李明（2010）認(rèn)為，泡沫經(jīng)濟(jì)是指某一經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域出現(xiàn)的交易價(jià)格過分異常,交易價(jià)格不斷上漲,嚴(yán)重偏離正常的合理定價(jià),是社會(huì)資源嚴(yán)重畸形配置的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。不同的學(xué)者從不同的角度論述了泡沫以及泡沫經(jīng)濟(jì)的認(rèn)識(shí)，然而，泡沫現(xiàn)象是一種復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，在很多情況下它是多種因素共同作用而產(chǎn)生的，因此，僅僅用某一個(gè)理論來解釋并不能說明泡沫現(xiàn)象的整體。

2.關(guān)于房地產(chǎn)泡沫評(píng)價(jià)的研究

目前對(duì)如何衡量房地產(chǎn)泡沫尚無標(biāo)準(zhǔn)。由于房地產(chǎn)的獨(dú)特性，房產(chǎn)需求和供給及監(jiān)管環(huán)境的復(fù)雜性，以及缺少長(zhǎng)期的高質(zhì)量的房產(chǎn)數(shù)據(jù)時(shí)間序列，使得識(shí)別房產(chǎn)泡沫的難度加大，房?jī)r(jià)的波動(dòng)性及各地價(jià)格的差異性，也使得標(biāo)準(zhǔn)的資產(chǎn)定價(jià)理論失去了解釋的基礎(chǔ)。

從學(xué)者們已作的研究看，測(cè)度房地產(chǎn)泡沫的檢測(cè)方法主要有統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法、指標(biāo)法、收益還原法市場(chǎng)修正法等。

2.1統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法是利用計(jì)量統(tǒng)計(jì)學(xué)原理建立數(shù)學(xué)模型對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的變化進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上無經(jīng)濟(jì)泡沫時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格變化比較有規(guī)律，統(tǒng)計(jì)分析可以找到統(tǒng)計(jì)規(guī)律;而當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫存在時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)泡沫使得價(jià)格大起大落，從而使得統(tǒng)計(jì)規(guī)律失常。統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法的基本思路是把市場(chǎng)價(jià)格可以用未來預(yù)期收入的理性預(yù)期貼現(xiàn)值來解釋的情況作為零假設(shè)。這樣，一旦拒絕零假設(shè)，就認(rèn)為可能存在泡沫。統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法可以分為四種:方差檢驗(yàn)法，單位根與協(xié)整檢驗(yàn)法，投機(jī)度檢驗(yàn)法，設(shè)定性檢驗(yàn)法。

張朝洋（2011）將房地產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)值看作一種狀態(tài)變量,借助于協(xié)整理論,建立基于房地產(chǎn)供求的SSpace模型,并利用卡爾曼(Kalman)濾波進(jìn)行參數(shù)估計(jì),對(duì)中國1995～2007年間的全國性房地產(chǎn)進(jìn)行了基礎(chǔ)價(jià)值測(cè)度,闡明了全國性房地產(chǎn)泡沫的周期性特征。李丹美（2007）對(duì)近17年來中國商品房平均價(jià)格和房地產(chǎn)投資進(jìn)行了協(xié)整分析, 實(shí)證結(jié)果是: 各種因素如投機(jī)以及地方政府的逐利行為導(dǎo)致了市場(chǎng)需求的虛增, 從而抵消了房地產(chǎn)投資對(duì)于房?jī)r(jià)的影響。吳地寶（2007）從房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵、特征和運(yùn)行機(jī)理分析，選取了理性泡沫模型，采用直接指標(biāo)法和間接檢驗(yàn)法進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。

2.2指標(biāo)法是根據(jù)某個(gè)指標(biāo)的值來判斷房地產(chǎn)試產(chǎn)是否存在泡沫。對(duì)于指示指標(biāo)的選取，不同的研究者從不同的角度給出了眾多指標(biāo)。尤明（2011）通過選取不同的指數(shù)對(duì)北京市2003～2009年的房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行了分析。認(rèn)為不同的指數(shù)由于性質(zhì)各異,所以可能導(dǎo)致分析所得結(jié)論差距較大甚至完全相反,因而影響了這些指數(shù)的評(píng)價(jià)效率。周方明(2006)按照各個(gè)指標(biāo)在顯示房地產(chǎn)泡沫中的方式的不同，把所有的指標(biāo)歸為五類:預(yù)示指標(biāo)、指示指標(biāo)、滯后指標(biāo)、信貸指標(biāo)和伴生指標(biāo)。選取指標(biāo)主要包括三步:(1)選取指標(biāo);(2)各項(xiàng)指標(biāo)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn);(3)泡沫系數(shù)的合成。鄭子蹼(2004)在袁賢禎的研究基礎(chǔ)上，對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行了調(diào)整，同樣也使用了三類指標(biāo)構(gòu)造了一個(gè)新的指標(biāo)體系。胡瑾卿、張大亮(2004)利用泡沫評(píng)價(jià)指標(biāo)體系和消費(fèi)者信心指數(shù)，構(gòu)建了二維的房地產(chǎn)泡沫測(cè)評(píng)體系，利用1996-2004年杭州統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)，測(cè)算了杭州市1996-2003年的房地產(chǎn)指標(biāo)數(shù)據(jù)，認(rèn)為杭州市房地產(chǎn)的泡沫值介于輕微泡沫和中重泡沫之間。

2.3收益還原法是一種評(píng)估收益性房地產(chǎn)價(jià)格的基本方法。要度量其大小，一般認(rèn)可的是用預(yù)期未來的房地產(chǎn)收益的現(xiàn)值與房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)價(jià)格相比較來進(jìn)行。收益還原法的基本原理是:房地產(chǎn)的價(jià)格等于房地產(chǎn)未來凈收益的現(xiàn)值之和。其基本評(píng)估程序是確定一個(gè)折現(xiàn)率，把未來各期的純收益換算為現(xiàn)值，而這個(gè)折現(xiàn)值就代表了房地產(chǎn)正常合理的理論價(jià)格。現(xiàn)實(shí)價(jià)格高于理論價(jià)格的部分就代表了房地產(chǎn)泡沫。王雪峰（2005）利用Ramsey模型，采取邊際收益法計(jì)算房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值，將實(shí)際價(jià)格同基礎(chǔ)價(jià)值比較，若實(shí)際價(jià)格超過基礎(chǔ)價(jià)值即認(rèn)為存在正泡沫，反之則認(rèn)為存在負(fù)泡沫。

2.4市場(chǎng)修正法，洪開榮(2001)提出了計(jì)量經(jīng)濟(jì)泡沫的“空置率修正法”，以反映市場(chǎng)供求差異的物業(yè)空置率為計(jì)量基礎(chǔ)，然后考慮宏觀經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)業(yè)狀況和市場(chǎng)交易狀況進(jìn)行修正，從而估計(jì)出房地產(chǎn)泡沫的數(shù)值，采用的計(jì)算公式是:

房地產(chǎn)泡沫系數(shù)=物業(yè)總空置率×經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)修正系數(shù)×產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)修正系數(shù)×交易狀況修正系數(shù)

在這里，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)修正系數(shù)等于上期的(1+GDP增長(zhǎng)率)除以本期的(l+GDP增長(zhǎng)率)。產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)修正系數(shù)等于上期的(1+房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率)除以本期的(1+房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率)。交易狀況修正系數(shù)等于上期的(1+個(gè)人購房比例)除以本期的(1+個(gè)人購房比例)。因此房地產(chǎn)泡沫的度量系數(shù)為:

年度泡沫系數(shù)=總空置率×{上年度(1+GDP增長(zhǎng)率)/本年度(l+GDP增長(zhǎng)率)} ×{上年度（1+房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率）/本年度(l+房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率)} ×{上年度(l+個(gè)人購房比例) /本年度(l+個(gè)人購房比例)}

2.5評(píng)論：

上述檢驗(yàn)方法從不同角度對(duì)我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了泡沫存在性檢驗(yàn)，在一定程度上反映了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀。由于對(duì)房地產(chǎn)泡沫的理解角度不同，而產(chǎn)生了諸多的檢驗(yàn)方法，導(dǎo)致檢驗(yàn)結(jié)果各異，甚至有些結(jié)果大相徑庭。但是在一定程度上對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)也起到了警示的作用，特別是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)證分析這一研究領(lǐng)域具有一定的借鑒意義。

3.總結(jié)

國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)泡沫的研究較廣泛和深入，并取得了相當(dāng)多的成果。然而，房地產(chǎn)泡沫存在性檢驗(yàn)是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，并且理論基礎(chǔ)不同檢測(cè)的方法和結(jié)論也有所不同，本論文要在對(duì)錯(cuò)誤理論的批判以及在吸收和借鑒國內(nèi)外有用研究成果的基礎(chǔ)上對(duì)我國房地產(chǎn)泡沫評(píng)價(jià)進(jìn)行科學(xué)的研究。　[科]

【參考文獻(xiàn)】

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第6篇：房地產(chǎn)泡沫論文范文

論文摘要：中國房地產(chǎn)泡沫問題一直以來備受爭(zhēng)議。本文首先通過運(yùn)用新古典經(jīng)濟(jì)模型，初略估計(jì)了房地產(chǎn)完全市場(chǎng)化以來近幾年的泡沫程度，有些年份泡沫較大；然后再通過專項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)一步說明了泡沫程度，由于數(shù)據(jù)及平均以后產(chǎn)生的問題導(dǎo)致有些指標(biāo)不能科學(xué)地說明泡沫狀況；最后，從三個(gè)方面給出政策建議。

一、引言

房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值是難以確定的，正因?yàn)槿绱?，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)有沒有泡沫，或泡沫成分有多大，一直以來是學(xué)界政界商界爭(zhēng)論較多的話題之一。如果知道房地產(chǎn)的確切價(jià)值，判斷有沒有泡沫最簡(jiǎn)單且最有效的辦法是將房地產(chǎn)價(jià)值與價(jià)格相比，價(jià)格與價(jià)值越脫離就說明泡沫成分越大，這種偏離當(dāng)然是當(dāng)指價(jià)格高于價(jià)值的情況下，當(dāng)價(jià)格低于價(jià)值，經(jīng)濟(jì)緊縮，也就沒有泡沫。房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值主要分為兩部分，首先，作為一種產(chǎn)品，必有其成本，也就是各種各樣的物質(zhì)成本，反應(yīng)在會(huì)計(jì)報(bào)表中的，作為成本核算的依據(jù)，一般情況下，造價(jià)高的住房?jī)r(jià)值相應(yīng)較大。另外，房地產(chǎn)的價(jià)值，更主要體現(xiàn)在住房的居住效用上，同一處建筑，不同經(jīng)濟(jì)狀況水平的人所愿付出的代價(jià)是不一樣的，所有者剩余是不相同的，因而以承受度來衡量住房?jī)r(jià)值，不同人會(huì)得出不同結(jié)果。假如某一房產(chǎn)，行市50萬，有人愿出70萬買，有人肯付100萬，雙方獲得的實(shí)質(zhì)效益可以相等，這時(shí)，真實(shí)價(jià)值按哪個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來算，就不好確定了。

二、相關(guān)理論回顧

許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家將資產(chǎn)價(jià)格與資產(chǎn)基本價(jià)值相聯(lián)系，將資產(chǎn)價(jià)格泡沫定義為資產(chǎn)價(jià)格對(duì)資產(chǎn)基本價(jià)值的偏離。正如彼特·加博（PeterGarber）所說，在大部分經(jīng)濟(jì)研究中，資產(chǎn)價(jià)格泡沫都是指價(jià)格中不能由基本因素解釋的那一部分（1990）[①]?；疽蛩赜址Q為“經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)條件”或“基本面”，指影響某種資產(chǎn)價(jià)格的實(shí)體經(jīng)濟(jì)因素。三木谷良一認(rèn)為泡沫就是資產(chǎn)價(jià)格（具體指股票與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格）嚴(yán)重偏離實(shí)體經(jīng)濟(jì)（生產(chǎn)、流通、雇用、增長(zhǎng)率等）暴漲，然后暴跌的過程[②]。金融專家鈴木淑夫博士則認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)學(xué)上所說的泡沫，是指地價(jià)、物價(jià)等資產(chǎn)的價(jià)格，持續(xù)出現(xiàn)無法以基礎(chǔ)條件來解釋的上漲或下跌[③]。1992年度日本經(jīng)濟(jì)白皮書指出，“現(xiàn)實(shí)的股價(jià)和地價(jià)，如果超出了經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)條件和理論價(jià)格暴漲，泡沫經(jīng)濟(jì)就產(chǎn)生了”。1993年度，日本經(jīng)濟(jì)白皮書進(jìn)一步指出，所謂“泡沫””一般來講是指資產(chǎn)價(jià)格大幅度偏離經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)條件而上升。由此看來，日本學(xué)者基本上趨向于把泡沫定義為資產(chǎn)價(jià)格偏離經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)條件的膨脹過程。

類似的，約瑟夫·E·斯蒂格利茨（JosephE.Stiglitz）認(rèn)為如果今天價(jià)格高僅僅是因?yàn)橥顿Y者相信明天價(jià)格將更高，即基本因素不能證明價(jià)格的合理性時(shí)，資產(chǎn)價(jià)格泡沫就產(chǎn)生了（1990）[④]。王子明綜合此類定義，對(duì)資產(chǎn)價(jià)格泡沫進(jìn)行了直接的定義：資產(chǎn)價(jià)格泡沫是由投資者對(duì)價(jià)格或收益的預(yù)期引起的資產(chǎn)價(jià)格相對(duì)于基本價(jià)值的非平穩(wěn)偏移，并將偏移的數(shù)學(xué)期望作為泡沫的度量（2002）[⑤]。

三、實(shí)證研究與結(jié)果

資產(chǎn)泡沫是一種經(jīng)濟(jì)失衡現(xiàn)象，是資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格相對(duì)于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)條件決定的理論價(jià)值(一般均衡穩(wěn)定狀態(tài)價(jià)格)的非平穩(wěn)性偏移。③因此，要度量某種資產(chǎn)的泡沫大小，我們必須首先求出其理論價(jià)值和實(shí)際價(jià)格。在此，我們提出用資產(chǎn)泡沫度的概念來反映資產(chǎn)泡沫的大小，所謂泡沫度就是資產(chǎn)實(shí)際價(jià)格偏離其理論價(jià)值的程度，用公式表達(dá)如下:

其中，表示第i種資產(chǎn)的泡沫度，表示第i種資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格，表示第i種資產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值。這個(gè)公式比較簡(jiǎn)單，但泡沫的含義被表示出來。資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格可以從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中獲得，關(guān)鍵是資產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)格難以確定。如果能把基礎(chǔ)價(jià)格確定下來，那運(yùn)用公式就可以輕松地把泡沫程度計(jì)算出來。

確定房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)格的模型也有不少，這里只用資產(chǎn)邊際收益法來簡(jiǎn)要測(cè)度一下。根據(jù)泡沫經(jīng)濟(jì)源于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)，引入RamseyModel進(jìn)行了分析。這個(gè)模型是新古典經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)理論中的基本模型之一[⑥]。在該模型中,經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)是一個(gè)純粹由家庭和廠商組成的交換系統(tǒng)。家庭不消費(fèi)自己生產(chǎn)的產(chǎn)品，其所消費(fèi)的產(chǎn)品全部從市場(chǎng)上購買，并通過出售其所擁有的生產(chǎn)要素獲取收入，在收入約束下實(shí)現(xiàn)其效用的最大化。廠商只生產(chǎn)不消費(fèi)，從家庭購買所需生產(chǎn)要素,在技術(shù)約束下實(shí)現(xiàn)其利潤最大化目標(biāo)。盡管該理論被新興古典經(jīng)濟(jì)理論批評(píng)為忽略了對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要作用的分工問題的研究，但作為一種抽象的理論,其分析結(jié)果對(duì)確定資產(chǎn)價(jià)值的基準(zhǔn)具有重要的意義。

我們?cè)诖寺缘敉茖?dǎo)過程，該模型最后得出一個(gè)公式，即著名的修正黃金分割率，為，說明在經(jīng)濟(jì)處于最優(yōu)均衡穩(wěn)定狀態(tài)下，資本的邊際產(chǎn)出率等于人口增長(zhǎng)率與時(shí)間偏好之和。此時(shí)的資本邊際回報(bào)率即為資產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)值。由于在實(shí)際經(jīng)濟(jì)中還存在通貨膨脹因素，因此，最優(yōu)均衡穩(wěn)定狀態(tài)下的資本邊際回報(bào)率，應(yīng)當(dāng)剔除掉通貨膨脹率的影響，資產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值可以進(jìn)一步由下式表示:。這意味著,經(jīng)濟(jì)最優(yōu)均衡穩(wěn)態(tài)下資本邊際回報(bào)率也就是資產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值,取決于三個(gè)因素。第一個(gè)因素是消費(fèi)者的心理因素，即把當(dāng)前的收入儲(chǔ)蓄起來以待將來消費(fèi)的意念的強(qiáng)度。它一方面與消費(fèi)者收入的多少相關(guān)，另一方面與當(dāng)前儲(chǔ)蓄的未來預(yù)期的增長(zhǎng)有關(guān)，因此其大小等于利率。第二個(gè)因素是通貨膨脹率，通貨膨脹率越高，其對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的侵蝕就越嚴(yán)重，因此，應(yīng)當(dāng)將其剔除。第三個(gè)因素是人口增長(zhǎng)率n，其值越大，說明勞動(dòng)力增長(zhǎng)率越大，資產(chǎn)的價(jià)值越大。

此方法具有簡(jiǎn)單明了的特點(diǎn)，在理論上也講得過去，但對(duì)于中國這樣一個(gè)利率還未完全市場(chǎng)化的國家來說，不好確定利率，因而模型的實(shí)證結(jié)果會(huì)受到影響，準(zhǔn)確性就受到質(zhì)疑。雖然有這樣一個(gè)缺點(diǎn)，我們還是可以參考一下。在此，說明利率的選擇問題，基于房地產(chǎn)的周期性特點(diǎn)，我們選取了金融機(jī)構(gòu)人民幣存款基準(zhǔn)利率中的一年斯和三年期定期利率為對(duì)象，表示資產(chǎn)的機(jī)會(huì)成本。由于中央銀行調(diào)整利率的時(shí)間不穩(wěn)定，所以我們根據(jù)當(dāng)年最后一次調(diào)整為參照，在下一次調(diào)整之前的時(shí)間段里保持不變，于是有些年份利率與上年相同。具體看下面數(shù)據(jù)。

表1

其中一年期定期存款利率和三年期定期存款利率就相當(dāng)于，人口指數(shù)為n，通貨膨脹率用表中的價(jià)格指數(shù)來表示，表中的價(jià)格指數(shù)是根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)經(jīng)過簡(jiǎn)單計(jì)算所得，不是原數(shù)[⑦]。這樣我們就得出了資產(chǎn)的邊際收益率，分為最小和較大兩個(gè)值，即，也就是我們上面所說的資產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)格。然后，我們根據(jù)歷年房地產(chǎn)價(jià)格計(jì)算出相應(yīng)的指數(shù)，對(duì)比兩組數(shù)據(jù)，就可以粗略地判斷房地產(chǎn)泡沫程度。

從表中對(duì)比，可知2000年到2002年，中國整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫不是很大，程度比較輕，但是2003年以后，泡沫急劇擴(kuò)大，2004年資產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)格最小為0.112，較大為1.102，而房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于這一基礎(chǔ)價(jià)格，達(dá)到17.762。2005年也有相同的特征，程度不一樣，但總體來看，這兩年的泡沫最大。2006年的泡沫水平較前兩年有所下降，但也處于高位運(yùn)行狀態(tài)。

四、中國房地產(chǎn)泡沫指標(biāo)分析

房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率

該指標(biāo)是根據(jù)房地產(chǎn)泡沫的含義來設(shè)計(jì)的。泡沫經(jīng)濟(jì)是虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)偏離程度的反映，從宏觀的角度來分析，泡沫膨脹的程度取決于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的預(yù)期，但是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是虛擬經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)泡沫也是如此，因此可以用房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率進(jìn)行比較，反映虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的偏離程度。該指標(biāo)能反映房地產(chǎn)泡沫的擴(kuò)張程度，是測(cè)量虛擬經(jīng)濟(jì)相對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的動(dòng)態(tài)指標(biāo)，用來監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫化趨勢(shì)，指標(biāo)值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度就越大。

GDP增長(zhǎng)率反映的是用貨幣表示的居民最終消費(fèi)的商品和勞務(wù)的實(shí)際增長(zhǎng)率。平減指數(shù)是指當(dāng)年價(jià)格表示的GDP與基期價(jià)格表示的GDP之比，它不僅反映了私人部門的消費(fèi)商品，也反映了公共部門的消費(fèi)變化狀況，同時(shí)也反映了生產(chǎn)資料和成本、進(jìn)出口商品及勞務(wù)的變動(dòng)程度，比其他幾種物價(jià)指數(shù)如消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、生產(chǎn)價(jià)格指數(shù)更全面、更綜合。房地產(chǎn)業(yè)及與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)如建材、裝潢等行業(yè)的價(jià)格變動(dòng)作為平減指數(shù)變動(dòng)的一部分，兩者的變化趨勢(shì)自然表現(xiàn)出一定的一致性。

并不是說房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率的比值一旦大于1，就能判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)了泡沫成份。只有當(dāng)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率明顯地背離GDP增長(zhǎng)率時(shí)，這個(gè)指標(biāo)才具有較強(qiáng)的說明作用，也就意味著房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)有可能超出了實(shí)體國民經(jīng)濟(jì)的有效支撐及超過了人們的消費(fèi)能力。房?jī)r(jià)的虛高有可能引起空置率的上升及泡沫的形成與膨脹。

年份GDPGDP增率(1)平均房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)增率(2)(2)/(1)

199884402.2802063.000

199989677.0550.0622053.000(0.005)

200099214.5540.1062112.0000.0290.270

2001109655.1710.1052170.0000.0270.261

2002120332.6890.0972250.0000.0370.379

2003135822.7560.1292359.0000.0480.376

2004159878.3380.1772778.0000.1781.003

2005183084.8000.1453167.6570.1400.966

2006213131.70.1643367.0000.0630.383

2007251483.20.1803864.0000.1480.820

表2

房?jī)r(jià)收入比分析

房地產(chǎn)收入比這一指標(biāo)是根據(jù)房地產(chǎn)泡沫成因中的一個(gè)因素，即過度的投機(jī)需求，來設(shè)計(jì)的。房?jī)r(jià)收入比是房地產(chǎn)價(jià)格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對(duì)住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。房?jī)r(jià)收入比用來測(cè)度居民住房消費(fèi)能力，因而也是間接用來測(cè)度房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)。當(dāng)市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)收入比一直處在上升狀態(tài)，且并沒有存在市場(chǎng)萎縮的跡象，則說明這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中投機(jī)需求的程度較高，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就越大。由于房地產(chǎn)業(yè)的屬地化特征和各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異，各國房?jī)r(jià)收入比的差異也很大。所以，在比較國內(nèi)外房?jī)r(jià)收入比時(shí)，不能一概而論。

近幾年來，全國各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)活躍，建設(shè)規(guī)模龐大，開發(fā)貸款迅速增長(zhǎng)，市場(chǎng)成交持續(xù)升溫，房?jī)r(jià)在住房按揭貸款的消費(fèi)信貸支撐下也隨之不斷攀升。過高的房?jī)r(jià)與居民購買力之間的差距日益拉大。如果后期有效需求跟不上或者需求得不到銀行業(yè)的消費(fèi)信貸支持，積壓空置面積將與日俱增。其結(jié)果必然是陷入房地產(chǎn)開發(fā)貸款越多，房屋積壓越嚴(yán)重，銀行信貸資金越難以回收的惡性循環(huán)。從房?jī)r(jià)收入比這個(gè)指標(biāo)，我們可以看出房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫程度，因?yàn)槭杖脒@一經(jīng)濟(jì)變量中也包含實(shí)體經(jīng)濟(jì)因素，用現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)與之相比，正是虛擬與實(shí)體之比。但是，房?jī)r(jià)收入比能否作為房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的衡量指標(biāo)是有爭(zhēng)議的。

有人認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比不能很好地反應(yīng)居民對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)能力，因?yàn)榫用駥?shí)際可支配收入可能要比政府統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)高，由于市場(chǎng)要素分配方式的多樣化，居民收入狀況透明度不高，有可能造成房?jī)r(jià)收入比的低估。另外，一套房屋的總價(jià)是由平均房?jī)r(jià)乘以面積得出的，在計(jì)算房?jī)r(jià)收入比時(shí)，面積選擇不同，結(jié)論就有差別。

表中房?jī)r(jià)為全國平均房?jī)r(jià)，“平均”在這里有兩層含義。一是指地域范圍，即這個(gè)房?jī)r(jià)是全國性的，有些地區(qū)可能高一些，或低一些。二是指各物業(yè)形態(tài)的平均，別墅和高檔公寓價(jià)格比普通住宅要高，商業(yè)地產(chǎn)與住宅價(jià)格又不一樣，這是一個(gè)平均值。我們的模型選取家庭規(guī)模是三口之家，這與城市現(xiàn)實(shí)是相符的，而且房地產(chǎn)主要集中于城市，三口之家的選擇應(yīng)該是合理的。在此，我們計(jì)算了兩組房?jī)r(jià)收入比，一是按人均面積為70平米，另一個(gè)是按人均面積80平米來算的。應(yīng)該說，這兩個(gè)面積的選擇還是符合現(xiàn)階段中國經(jīng)濟(jì)生活的實(shí)際，其實(shí)，最好的面積應(yīng)該是未售出房地產(chǎn)的平均面積。

從表中可以看出，模型中房?jī)r(jià)收入比還是很高的，但也并不是高到無法容忍的地步。有幾個(gè)原因可能導(dǎo)致我們所得的房?jī)r(jià)收入比偏。第一，全國平均房?jī)r(jià)偏低，數(shù)據(jù)與現(xiàn)實(shí)可能有些不對(duì)稱，有失真的嫌疑。有些城市的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于平均價(jià)格。所以說，房地產(chǎn)業(yè)具有城市區(qū)位性或地域性，最好是將某個(gè)城市作為研究對(duì)象。第二，目前房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，普遍存在著“大”的傾向，倍受歡迎的小面積房屋比較少，如此實(shí)際房?jī)r(jià)收入比會(huì)這兩個(gè)數(shù)都大。

空置率分析

另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的空置率也是衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)是否有泡沫的一個(gè)重要指標(biāo)。如有的酒店建起來之后，入住率不高，造成浪費(fèi)。有些房屋造起來之后，種種原因?qū)е路康禺a(chǎn)實(shí)現(xiàn)不了銷售。因?yàn)閺目罩寐饰覀兛梢钥闯龇康禺a(chǎn)供求雙方的力量對(duì)比，如果市場(chǎng)上房屋空置率上升，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)處于供大于求的狀態(tài)，此時(shí)為買方市場(chǎng)，理論上對(duì)消費(fèi)者有利，不利于開發(fā)商或房地產(chǎn)供應(yīng)者。那是不是空置率越低越好呢？也不是，首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)總會(huì)存在一些結(jié)構(gòu)性空置，這部分空置我們可以暫時(shí)地稱為自然空置率，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)客觀存在的一種失衡常態(tài)。其次，空置率低，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)上銷售強(qiáng)勁，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在泡沫時(shí)，由泡沫所消化地那一部分也能導(dǎo)致空置的下跌。不過，一般來說，認(rèn)為房地產(chǎn)空置率低一點(diǎn)比較好，因?yàn)榭罩迷斐删薮蟮氖袌?chǎng)資源浪費(fèi)與損失。

運(yùn)用空置率指標(biāo)來衡量房地產(chǎn)泡沫，在對(duì)分母的問題的選取上存在著爭(zhēng)議，各國做法也有差別，所得結(jié)果也是不同的。關(guān)于分子沒什么分歧，即為空置面積。但如何計(jì)算空置面積，是把空置一年的房屋算作空置還是把三年或五年空置的房屋計(jì)算成空置，不同人持不同意見，都有道理。分母的選擇也有好多種，美國是所有現(xiàn)存的房地產(chǎn)的總量。而我們國家計(jì)算空置率時(shí)，通常選擇近三年內(nèi)房地產(chǎn)供應(yīng)總額。也有人用當(dāng)年新增房屋數(shù)量作分母，或用五年來累計(jì)的房屋增量作分母。目前，我國尚未正式頒布房地產(chǎn)空置率的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法。在這里，也只好用國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)進(jìn)行一些粗略的推斷。

如表所示，我們用竣工面積與銷售面積的差作為空置面積，然后用它除以竣工面積，得出一個(gè)大概的空置率。應(yīng)當(dāng)說明的是，在竣工面積中，可能有很多房屋年底竣工，但銷售前景良好，這個(gè)空置率也把這一部分暫時(shí)空置的房屋算進(jìn)去，明顯夸大了空置率，但囿于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的完整性不夠，也只能做到這一步。從表中我們可以看出空置率處于下降趨勢(shì)，與此相對(duì)應(yīng)的是銷售面積遞增速率明顯快于竣工面積的增速。也就是說，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到買方的追捧，但從空置率這一指標(biāo)不能看出銷售面積中有多少是炒作或投機(jī)的。所以，空置率指標(biāo)對(duì)于衡量還是有很多局限性的，數(shù)據(jù)要求的準(zhǔn)確性高，且不能銷售的具體情況。

資料來源：根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)整理

五、結(jié)論與建議

（1）產(chǎn)權(quán)關(guān)系是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，正如著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家米塞斯所言，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是建立在私有的財(cái)產(chǎn)或生產(chǎn)要素基礎(chǔ)上的勞動(dòng)分工的社會(huì)體系。在這個(gè)體系中，市場(chǎng)上的消費(fèi)者具有絕對(duì)權(quán)威，主導(dǎo)著市場(chǎng)。每個(gè)人因?yàn)橐棺约旱睦孀畲蠡坏貌幌敕皆O(shè)法地盡可能好地服務(wù)他人。因?yàn)樗耸峭ㄟ^市場(chǎng)上買賣這種投票行為來最終影響著這個(gè)人的自身利益。市場(chǎng)指導(dǎo)著個(gè)體參與到能最好地滿足人們需求的途徑中來。而私有財(cái)產(chǎn)制度則是保證市場(chǎng)行為主體可以自主選擇生產(chǎn)服務(wù)方式來最大地滿足人們的需求，并且競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)生也會(huì)促進(jìn)整個(gè)社會(huì)的福利水平。在這里，我們只是說明產(chǎn)權(quán)制度是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與核心，沒有明確的產(chǎn)權(quán)就沒有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。這一點(diǎn)，對(duì)于我們銀行的市場(chǎng)化改革也是有指導(dǎo)意義。而且，實(shí)踐證明，中國國有銀行的股份改革不正是針對(duì)模糊不清的產(chǎn)權(quán)狀況來的嗎？包括引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，可見許多人都認(rèn)識(shí)到產(chǎn)權(quán)不清的危害性。

第7篇：房地產(chǎn)泡沫論文范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場(chǎng);金融理論;研究綜述

中圖分類號(hào):F831文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1007-4392(2010)01-0004-04

一、 國外研究現(xiàn)狀述評(píng)

(一) 基于生命周期模型的理論研究

此類研究一般是基于局部均衡研究框架,并結(jié)合現(xiàn)資組合理論,通過將消費(fèi)者的住房消費(fèi)和房地產(chǎn)投資引入生命周期模型(life-cycle model)當(dāng)中,從而研究消費(fèi)者的購房決策、房地產(chǎn)價(jià)格的形成機(jī)制及其影響。首先構(gòu)建該研究框架的是早期Artle and Varaiya(1978)的工作,該類研究的優(yōu)勢(shì)在于可能會(huì)得出顯解(如Artle and Varaiya,1978),即使是不存在顯解,也可以通過數(shù)值模擬進(jìn)行深入研究(如Cocco,2005;Li and Yao,2007)。正基于此,此類研究相當(dāng)活躍。就從最近的文獻(xiàn)來看,Ortalo-Magne and Rady(2006)發(fā)現(xiàn)信用約束使得初始購房的年輕人購買了比自己愿意購房面積小的房子,并且年輕購房者的收入和承擔(dān)購房定金的能力是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的主要趨動(dòng)力,英國和美國的數(shù)據(jù)也支持上述結(jié)論。Yao and Zhang(2005)在上述研究的框架下,分析了消費(fèi)的租房與購房決策,其結(jié)論表明,當(dāng)消費(fèi)者面臨嚴(yán)格的流動(dòng)性約束與高的死亡率時(shí),消費(fèi)者通常會(huì)采取租房決策,而當(dāng)流動(dòng)性約束放松時(shí),消費(fèi)者通常會(huì)采取購房決策。Li and Yao(2007)則分析了房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)參與者消費(fèi)和福利的影響,他們的結(jié)論表明,年輕一代和老一代普通商品的消費(fèi)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)要比中年人敏感,并且房地產(chǎn)價(jià)格上漲將提高所有有房者的財(cái)產(chǎn)和消費(fèi),但是僅僅是老一代有房者的福利會(huì)增加,而其他有房者由于房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致的住房消費(fèi)增加,其福利水平將會(huì)下降。Cocco(2005)則探討了房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)股票市場(chǎng)的影響,他認(rèn)為,由于投資了房地產(chǎn),年輕不富有的投資者只有有限的資金投資股市,并且房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)使得這些投資者遠(yuǎn)離股票市場(chǎng)。

(二) 房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制與投機(jī)泡沫的相關(guān)研究

此類研究主要從兩個(gè)層面展開:一是從理論上探討房地產(chǎn)投機(jī)泡沫的形成機(jī)制;二是從實(shí)證上判斷某國或某一地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在投機(jī)泡沫。一般而言,此類研究通常將房地產(chǎn)價(jià)格分解為兩個(gè)部分:一是由經(jīng)濟(jì)或市場(chǎng)基本面因素(fundamentals)驅(qū)動(dòng)的部分,稱為基本價(jià)格;一部分由房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為(非基本面因素)驅(qū)動(dòng)的部分,稱為非基本價(jià)格或投機(jī)泡沫(speculative bubble)。由于目前學(xué)術(shù)界還未對(duì)基本價(jià)格有一個(gè)統(tǒng)一的認(rèn)識(shí),因此,不同研究的結(jié)論很可能不一致。從理論研究來看,此類研究通常是在Blanchard and Watson(1982)的隨機(jī)泡沫(stochastic bubble)模型和Summers(1986)的風(fēng)行(fad)模型的基礎(chǔ)上展開研究的。如Gaia and Lucio(2004)在代際交替(OLG)模型的框架下,結(jié)合Blanchard and Watson(1982)的隨機(jī)泡沫模型闡述了房地產(chǎn)市場(chǎng)中理性泡沫的生成機(jī)制,并且運(yùn)用馬爾科夫制度轉(zhuǎn)換單位根模型(Markov switching unit root;Hall et al.,1999)檢驗(yàn)了英國房地產(chǎn)價(jià)格中的理性投機(jī)泡沫是否存在。Roche(2001)則在上述兩個(gè)模型的框架下,采用實(shí)際可支配收入、實(shí)際利率和凈移民等指標(biāo)反映經(jīng)濟(jì)的基本層面因素,并運(yùn)用馬爾科夫制度轉(zhuǎn)換(regime switching)模型對(duì)都柏林(Dublin)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在投機(jī)泡沫進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn)。與上述兩個(gè)模型不同的是,Wong(2001)以泰國地產(chǎn)泡沫為背景開發(fā)了一個(gè)動(dòng)態(tài)博弈模型,揭示了在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的過程中,人們過度樂觀的預(yù)期所產(chǎn)生的羊群效應(yīng)(herding effect)在房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生和膨脹直到破裂過程中的作用機(jī)制。除上述理論研究外,此類研究大部分文獻(xiàn)都是實(shí)證研究,如Kim and Suh(1993)認(rèn)為韓國和日本土地價(jià)格存在理論泡沫,而韓國房地產(chǎn)價(jià)格泡沫并不明顯。Mikhed and Zemcik(2009)運(yùn)用面板數(shù)據(jù)模型對(duì)美國的大城市的經(jīng)驗(yàn)研究表明美國存在房地產(chǎn)投機(jī)泡沫。Kranz and Hon(2006)通過對(duì)西班牙房地產(chǎn)需求收入彈性的橫截面分析,認(rèn)為在1998年和2003年當(dāng)中,西班牙房地產(chǎn)價(jià)格要高出長(zhǎng)期均衡水平24%、34%,因而存在投機(jī)泡沫。Hui and Yue(2006)的研究則表明2003年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫成分,并且為占總價(jià)格的22%,而同期的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在泡沫成分。其他類似地研究還包括Chan et al.(2001)、Case and Schiller(2003)等等。

(三)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)機(jī)制及其影響的實(shí)證研究

此類研究一般是從房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)出發(fā),建立計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型,從實(shí)際數(shù)據(jù)中挖掘房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的機(jī)制及影響因素,并對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格未來變動(dòng)趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè),同時(shí)探討房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響。該類研究從采用的計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型來區(qū)分,可以分為線性模型(如Case and Schiller,1989;Gu,2002;Zhou,1997;Barot and Takala,2001等等)和非線性模型(如Kim and Bhattacharya,2009;Genesove and Mayer,2001;Engelhardt,2001等等),其中,Zhou(1997)運(yùn)用線性協(xié)整模型和誤差修正模型預(yù)測(cè)了美國房地產(chǎn)價(jià)格,Barot and Takala(2001)運(yùn)用協(xié)整分析研究了芬蘭和瑞典的房地產(chǎn)價(jià)格;Kim and Bhattacharya(2009)運(yùn)用平穩(wěn)變換自回歸模型(Smooth Transition Autoregressive,STAR)分析了美國不同地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的非線性特征,結(jié)果發(fā)現(xiàn)除了中西部外,美國其余區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格都呈現(xiàn)非線性特征,Miles(2008)則以美國房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)為樣本,比較了不同模型在房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)中的精度,結(jié)果發(fā)現(xiàn)廣義自回歸模型(generalized autoregressive,GAR)通常比ARMA模型和GARCH模型在樣本外預(yù)測(cè)中表現(xiàn)更好。另外,Fratantoni and Schuh(2003)通過構(gòu)建一個(gè)異質(zhì)參與者VAR模型(heterogeneous-agent VAR,HAVAR),探討了美國區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格的上漲對(duì)貨幣政策有效性的影響,發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲將會(huì)弱化貨幣政策的作用。

(四)基于一般均衡理論框架下房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)機(jī)制及其影響的理論研究

此類研究通常很難得到顯示解,不過一般可以運(yùn)用數(shù)據(jù)模擬方法進(jìn)行分析,或者可以對(duì)模型采用線性化方式(如對(duì)數(shù)線性化等等)進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)分析。如Berkovec and Fullerto(1992)就分析了稅收對(duì)居民房地產(chǎn)需求的影響,他們的數(shù)值模擬結(jié)果表明,由于對(duì)消費(fèi)者購房的征稅會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)者重新進(jìn)行資產(chǎn)配置,加之稅收具有一定的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)作用,這樣將會(huì)提升消費(fèi)者的福利。Piazzesi et al.(2006)則探討了房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)資本市場(chǎng)的影響,其結(jié)果表明較高的房地產(chǎn)收益導(dǎo)致較高的股票收益波動(dòng)性、較低的債券收益。Nielsen and sorensen(1994)建立了一個(gè)小型開放性經(jīng)濟(jì)模型,分析了通貨膨脹、稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,認(rèn)為通脹的上升將降低房地產(chǎn)市場(chǎng)存量的價(jià)值。Jaccard(2007)則構(gòu)建了一個(gè)動(dòng)態(tài)隨機(jī)一般均衡模型(dynamic stochastic general equilibrium,DSGE),發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資及股票投資所獲得的過高風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)(股權(quán)溢價(jià)之迷,equity premium puzzle)能夠在一定程度上由考慮了投資及股票投資所獲提地過高風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)(股權(quán)溢價(jià)之迷,equity premium puzzle)能夠在一定程度上由考慮了這房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀經(jīng)濟(jì)DSGE模型來解釋,并且房地產(chǎn)投資者的習(xí)慣模式能夠?qū)е路康禺a(chǎn)價(jià)格的過度波動(dòng)。DSGE模型目前通常被歐美國家央行用來進(jìn)行貨幣政策分析(Smets and Wouters,2003;Christiano et al.,2005),其不僅具有堅(jiān)實(shí)的微觀基礎(chǔ),而且具有結(jié)構(gòu)性特征。隨著計(jì)量技術(shù)及計(jì)算機(jī)技術(shù)的不斷發(fā)展,DSGE模型也開始變得易于進(jìn)行計(jì)量分析、數(shù)值模擬及數(shù)據(jù)校準(zhǔn)(Calibration)。因此,將DSGE模型運(yùn)用到房地產(chǎn)定價(jià)機(jī)制及其影響的研究當(dāng)中具有重要的方法論意義和理論意義,從目前來看,國內(nèi)外相關(guān)研究還較為少見。

除上述幾類研究外,還有許多研究開始從更為微觀的層面來分析房地產(chǎn)的具體屬性對(duì)其價(jià)格的影響,這類研究一般采取經(jīng)驗(yàn)分析的方法進(jìn)行分析,如Herbert and Turnbull(2008)探討了學(xué)校質(zhì)量對(duì)周邊房?jī)r(jià)的影響,認(rèn)為學(xué)校質(zhì)量不僅影響周邊房產(chǎn)的價(jià)格,同時(shí)也影響周邊房產(chǎn)的流動(dòng)性。上世紀(jì)90年代以來,還有文獻(xiàn)運(yùn)用所謂的空間統(tǒng)計(jì)法(Spatial Statistics)來研究房地產(chǎn)市場(chǎng)及其定價(jià)(如Pace et al.,1998),由于此類研究需要非常微觀的關(guān)于房地產(chǎn)的屬性數(shù)據(jù),如周邊環(huán)境的特性,和工廠及機(jī)場(chǎng)的遠(yuǎn)近等等2。另外,還有大量實(shí)證研究探討了房地產(chǎn)市場(chǎng)有效性,詳見Gatzlaff and Tirtiroglu(1995)的綜述。

二、國內(nèi)研究現(xiàn)狀述評(píng)

(一)理論研究

由于最近幾年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的飛速發(fā)展,國內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究也比較多,大多數(shù)理論研究都是在國外相關(guān)研究的基礎(chǔ)上,探討我國房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生機(jī)制。如袁志剛、樊瀟彥(2003)采用局部均衡模型探討了房地產(chǎn)市場(chǎng)中理性泡沫存在的條件、況偉大(2008)在住房特性的基礎(chǔ)上,通過構(gòu)建消費(fèi)者-開發(fā)商模型和投機(jī)者-投機(jī)者模型說明了住房泡沫的大小以及泡沫破滅的條件。杜敏杰、劉霞輝(2007)的模型表明,房地產(chǎn)價(jià)格的上少不能夠由同等幅度的地租上漲來支撐時(shí)就會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。其它的類似的研究還包括陸磊、李世宏(2004),周京奎(2005),易憲容(2005),王維安、賀聰(2005),史永東、陳日清(2006),許承明、王安興(2006)等等。另外,張濤等(2006)構(gòu)建了兩資產(chǎn)按揭貸款模型及單資產(chǎn)按揭貸款模型,分析了影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。段忠東、曾令華(2008)通過引入房?jī)r(jià),構(gòu)造了一個(gè)包含貨幣市場(chǎng)和商品市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)系統(tǒng),分析了房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)貨幣供求、市場(chǎng)均衡利率的影響,但是該研究缺乏微觀基礎(chǔ),并將房?jī)r(jià)當(dāng)作外生變量,因而具有非常大的局限性。

(二)經(jīng)驗(yàn)研究

國內(nèi)還有大量文獻(xiàn)對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了經(jīng)驗(yàn)研究。其中,許多研究探討了房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他行業(yè)的互動(dòng)機(jī)制及其對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響,如沈悅、劉洪玉(2004)考察了房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)格指數(shù)、城鎮(zhèn)居民收入等宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之間的關(guān)系;梁云芳等(2006)利用協(xié)整分析和H-P濾波探討了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展之間的關(guān)系;王國軍、劉水杏(2004)研究了房地產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng);吳海英(2007)分析了房地產(chǎn)投資增速對(duì)鋼鐵投資和總投資增速的影響。另外,還有大量的經(jīng)驗(yàn)研究探討了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在投機(jī)泡沫,但相關(guān)研究的結(jié)論并不完全一致。如豐雷等(2002)認(rèn)為中國地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象并非是全國性的,而是地區(qū)性的,王藝明(2008)的研究發(fā)現(xiàn)北京和上海兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)存在顯著的投機(jī)泡沫,而廣州則相對(duì)不顯著;劉莉、蘇毅(2005)認(rèn)為2002年7月以來,上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)不排除存在泡沫的可能;胡健穎等(2006)則認(rèn)為結(jié)果發(fā)現(xiàn)投機(jī)泡沫在中國房地產(chǎn)價(jià)格中占相對(duì)較小的部分。其他相關(guān)研究還包括張曉晶、孫濤(2006)、姜春海(2005),陳日清、李雪增(2007),平新喬、陳敏彥(2004),屠佳華、張潔(2005),梁云芳、高鐵梅(2006,2007)等等。

(三)國內(nèi)相關(guān)研究存在的不足

綜上所述,我國國內(nèi)的理論文獻(xiàn)基本上都是在確定性的框架下進(jìn)行研究的,很少考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)因素以及其它風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響,并且上述研究都忽視了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)上特有的制度安排――土地公有產(chǎn)權(quán)和消費(fèi)者之間普遍的代際贈(zèng)與對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響(史永東、陳日清(2008)雖然構(gòu)建了一個(gè)不確定性條件下的房地產(chǎn)價(jià)格決定模型,但是他們并沒有考慮我國房地產(chǎn)市場(chǎng)上述特有的制度安排)。另外,國內(nèi)將房地產(chǎn)納入宏觀經(jīng)濟(jì)分析的理論研究還極為少見,雖然崔光燦(2006)在BGG模型(Bernake,Gertler and Gilchrist,1998)基礎(chǔ)上,分析了以房地產(chǎn)價(jià)格變化為對(duì)象研究資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響,但是其研究還不夠細(xì)致,并未區(qū)分消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)需求和投資需求,同時(shí)也沒有考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)的按揭貸款制度及本文所提及的我國房地產(chǎn)市場(chǎng)上特有的制度安排,因而并不能幫助我們更好的理解我國房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。另外,還未見關(guān)于開放性條件下的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)尤其是基于DSGE模型的理論研究及模擬研究,從而導(dǎo)致缺乏關(guān)于國際熱錢對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響機(jī)理的深入研究。同時(shí),關(guān)于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)研究中,線性模型居多,非線性模型較為少見,一些被國外相關(guān)研究證實(shí)的具有較好擬合度的非線性模型(如STAR模型、GAR模型)并未應(yīng)用到我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)研究中去。因此,當(dāng)前國內(nèi)的相關(guān)研究不僅在理論上,而且在應(yīng)用上都具有一定的局限性。

三、小結(jié)與展望

本文按照現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)研究文獻(xiàn)所采用的研究方法及側(cè)重點(diǎn)的不同對(duì)國外相關(guān)研究文獻(xiàn)進(jìn)行了分類,將其分為基于生命周期模型的理論研究、房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制與投機(jī)泡沫的相關(guān)研究、房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)機(jī)制及其影響的實(shí)證研究、基于一般均衡理論框架下房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)機(jī)制及其影響的理論研究等四類,并簡(jiǎn)要介紹了一些代表性的文獻(xiàn),同時(shí)還介紹了具有代表性的國內(nèi)房地產(chǎn)研究文獻(xiàn),并對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)研究中存在的問題進(jìn)行了討論。

另外,從現(xiàn)有文獻(xiàn)來看,房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的未來發(fā)展趨勢(shì)將從三個(gè)方向展開:一是微觀層面的研究,此類研究將從更為細(xì)致的角度分析房地產(chǎn)的具體屬性對(duì)其價(jià)格的影響;二是宏觀層面的研究,此類研究以DSGE模型為代表,它將房地產(chǎn)納入宏觀經(jīng)濟(jì)模型,分析房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)的相互作用;三是基于投資組合理論的研究,此類研究以現(xiàn)代金融經(jīng)濟(jì)學(xué)中的投資組合理論為基礎(chǔ),分析將房地產(chǎn)納入個(gè)體投資組合當(dāng)中時(shí)對(duì)個(gè)體投資決策和消費(fèi)的影響。

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第8篇：房地產(chǎn)泡沫論文范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 房地產(chǎn)價(jià)格 價(jià)格規(guī)制

一、房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制的概念

（一）房地產(chǎn)價(jià)格的概念

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品主要是以城鎮(zhèn)商品房為主，房地產(chǎn)的價(jià)格也主要表現(xiàn)為通過市場(chǎng)機(jī)制形成的商品房的價(jià)格，因此房地產(chǎn)的價(jià)格也被稱為"商品房?jī)r(jià)格"，簡(jiǎn)稱"房?jī)r(jià)"。

（二）我國房地產(chǎn)價(jià)格的基本構(gòu)成要素

房地產(chǎn)價(jià)格（主要指買賣價(jià)格）主要是由九項(xiàng)因素構(gòu)成的：土地取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)、配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、稅費(fèi)、利息和利潤。

（1）土地取得費(fèi)用因房地產(chǎn)開發(fā)土地取得方式的不同，可以有多種形式。以土地使用權(quán)出讓方式取得的城市熟地，土地取得費(fèi)即為土地使用權(quán)出讓金；以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得的城市熟地，土地取得費(fèi)即為土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

（2）前期工程費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)商委托設(shè)計(jì)、監(jiān)理、審計(jì)等專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行工作所需的費(fèi)用和施工前期所必須要進(jìn)行的各項(xiàng)手續(xù)性工作所需花費(fèi)的費(fèi)用。

（3）配套費(fèi)是為房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施和公建設(shè)施配套而必須投入的費(fèi)用。

（4）建筑安裝工程費(fèi)是為進(jìn)行建筑安裝工程而必須向建筑承包商支付的費(fèi)用，它包括直接工程費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤和稅金。

（5）管理費(fèi)指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)公司的辦公費(fèi)和人員工資福利費(fèi)等在某一個(gè)項(xiàng)目上的分?jǐn)偂?/p>

（6）銷售費(fèi)指為了進(jìn)行房地產(chǎn)銷售而必然發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、銷售費(fèi)、辦公費(fèi)等。

（7）利息通常是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款利息。

（8）稅金主要有營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和其他相關(guān)稅等。

（9）利潤是房地產(chǎn)開發(fā)投資應(yīng)獲得的回報(bào)。它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收入扣除開發(fā)經(jīng)營成本以后的余額。

二、我國房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制的歷程

改革開放之后，實(shí)施城鎮(zhèn)住房體制改革同時(shí)，逐步形成了房地產(chǎn)價(jià)格政府規(guī)制的法律基本框架。1983年國務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》明確了房地產(chǎn)交易價(jià)格的形成機(jī)制。1994年《城市房地產(chǎn)交易價(jià)格管理暫行辦法》提出新的房地產(chǎn)價(jià)格管理原則，對(duì)交易價(jià)格實(shí)行直接管理和間接管理相結(jié)合的原則，以市場(chǎng)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)定價(jià)機(jī)制。2003年《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》明確地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的行政問責(zé)制。2010年1月《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》首次規(guī)定了省級(jí)人民政府對(duì)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定負(fù)責(zé)； 2010年1月《國十條》從保障性住房和普通住房的增加，通過信貸政策房地產(chǎn)稅收政策的實(shí)施來調(diào)節(jié)需求達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用。2012年《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》要求房地產(chǎn)價(jià)格要嚴(yán)格明碼標(biāo)價(jià)并執(zhí)行"一房一價(jià)"政策，7月國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，落實(shí)問責(zé)制，完善價(jià)格規(guī)制政策，同時(shí)繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施。

三、我國房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的原因

（一）開發(fā)成本因素

地方政府的城市建設(shè)資金主要來源于房地產(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)的土地拍賣。土地價(jià)格成本占房地產(chǎn)總建設(shè)成本的20%，土地價(jià)格的上漲直接導(dǎo)致房地產(chǎn)建設(shè)成本的上升，房地產(chǎn)價(jià)格自然而然就會(huì)水漲船高。

（二）市場(chǎng)需求旺盛

城市人口數(shù)量和規(guī)模不斷增長(zhǎng)；人們對(duì)住房的質(zhì)量要求高，改善型住房需求增長(zhǎng)；城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，舊城改造帶來的需求，這些都增加了對(duì)房地產(chǎn)的需求。

（三）資本市場(chǎng)的因素

資本市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，投資工具稀缺是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)資金過熱的重要原因之一，國內(nèi)銀行信貸的迅速擴(kuò)張，增加了房地產(chǎn)開發(fā)與投資機(jī)會(huì)，人民幣升值，導(dǎo)致外資大量涌入，進(jìn)一步擴(kuò)張了房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)體系不夠健全

短期投機(jī)行為盛行，如消費(fèi)者"買漲不買跌"、"溫州炒房團(tuán)"等；房地產(chǎn)要素市場(chǎng)發(fā)展不協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)要素市場(chǎng)包括土地市場(chǎng)、金融市場(chǎng)和原材料市場(chǎng)等，受固定資產(chǎn)投資規(guī)模的影響，成本上漲的壓力增大。

四、我國房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制中存在的主要問題

我國房地產(chǎn)政府規(guī)制工作起點(diǎn)低、起步晚，不管是政府規(guī)制的理論基礎(chǔ)還是實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)都無法滿足實(shí)際發(fā)展的需要。我國房地產(chǎn)價(jià)格政府規(guī)制存在以下幾個(gè)方面的問題：

（一）政府規(guī)制的目標(biāo)不明確

我國歷次的房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制都是圍繞"促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展"這個(gè)主要目標(biāo)進(jìn)行的，直到2010年國家頒布通《通知》強(qiáng)調(diào)當(dāng)前時(shí)期的房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制的目標(biāo)是"遏制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲"即"穩(wěn)房?jī)r(jià)"。

（二） 政府規(guī)制政策執(zhí)行不力

房地產(chǎn)的供求關(guān)系，地理位置和消費(fèi)者的購買熱情都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格造成影響，自1998年取消福利分房后，住房要通過市場(chǎng)，房?jī)r(jià)不斷升高。2004年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)率達(dá)到百分之十七點(diǎn)八。

（三）政府規(guī)制監(jiān)管不到位

當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)在政府干預(yù)過多的同時(shí)，政府監(jiān)管力不夠，同時(shí)法律監(jiān)管，民意監(jiān)管及輿論監(jiān)管的建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于市場(chǎng)發(fā)展速度，市場(chǎng)交易混亂，缺乏針對(duì)于發(fā)商的有力約束。

（四）中央和地方政府的利益博弈

中央政府和地方政府作為房地產(chǎn)價(jià)格政府規(guī)制的兩個(gè)主體，在價(jià)值目標(biāo)、行為準(zhǔn)則以及利益訴求等方面都一致，都是社會(huì)公共利益和訴求的代表者，但二者管轄范圍和工作落腳點(diǎn)和出發(fā)點(diǎn)略有差別。

五、完善房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制的對(duì)策

房?jī)r(jià)一路上漲，房地產(chǎn)業(yè)泡沫仍然在繼續(xù)發(fā)展。一旦房?jī)r(jià)暴跌來臨，其背后隱藏的巨大危險(xiǎn)應(yīng)該受到政府的高度重視，并且這也是國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的根本原因所在。

（一）逐步建立和完善中國城鎮(zhèn)住房體系。

這意味著要通過多條途徑保持市場(chǎng)供應(yīng)，增加豐富產(chǎn)品供給來源。首先要加快廉租房、公租房建設(shè)。其次，繼續(xù)投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和推出限價(jià)房。最后，加大住宅土地和商品房供應(yīng)及打擊囤地等空置房，增加商品房實(shí)際有效的房源。

（二）逐步取消中國商品房預(yù)售制度。

因?yàn)槟芙鉀Q開發(fā)商資金鏈的50%資金，商品房的預(yù)售已是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵因素之一。

（三）調(diào)整稅費(fèi)分配制度。

由于財(cái)政分配不平衡，房地產(chǎn)成為地方政府的最大財(cái)政收入來源。地方政府財(cái)政收入60%上交繳中央，留給地方政府的財(cái)政不到一半，卻承擔(dān)著60%的財(cái)政支付壓力。

（四）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷規(guī)制。

對(duì)房地產(chǎn)的實(shí)際銷售價(jià)格進(jìn)行監(jiān)督和管理，成本加適當(dāng)利潤的方法（平均銷售價(jià)格）并公布指導(dǎo)價(jià)。

（五）改革中國土地制度。

地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，是造成房?jī)r(jià)上漲最重要的原因。自2003年經(jīng)營性用地實(shí)行招拍掛制度后，出現(xiàn)很多"地王"，致使土地價(jià)格上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)很難再降下來。

（六）建立房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，提高市場(chǎng)透明度。

利用IT技術(shù)，建立全國聯(lián)網(wǎng)實(shí)名房產(chǎn)登記制度，使政府對(duì)現(xiàn)有居住水平及房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)完整把握，對(duì)干預(yù)策略提出數(shù)據(jù)支持，對(duì)投機(jī)需求進(jìn)行管理與調(diào)控。

六、結(jié)論

房地產(chǎn)是我民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制的研究，為政府進(jìn)一步調(diào)控房?jī)r(jià)提供理論支持。本文通過對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制中問題的分析，從七個(gè)方面提出進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的對(duì)策，來完善政府在調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格方面的不足。

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第9篇：房地產(chǎn)泡沫論文范文

此次次貸危機(jī)給美國經(jīng)濟(jì)帶來了巨大了的損失，要使我們不重蹈美國的復(fù)轍，我們必須了解次貸危機(jī)及其產(chǎn)生的后果。這撣我們才能有的放矢，為我國經(jīng)濟(jì)金融的穩(wěn)定做好充分的準(zhǔn)備。

首先，我們應(yīng)該了解何謂次貸危機(jī)。所謂次貸危機(jī)即次級(jí)貸款抵押市場(chǎng)危機(jī)是由于美國給那些信用低的客戶以住房貸款，由于住房貸款有住房作為抵押，所以一直以來沒有被金融機(jī)構(gòu)重視到其隱含的風(fēng)險(xiǎn)。

其次，此次次貸危機(jī)緣于美國樓市的高增長(zhǎng)及后來美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。在房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展時(shí)期，各方資金紛紛流入樓市，而信貸機(jī)構(gòu)并沒有充分考慮到其中的風(fēng)險(xiǎn)，為低信用的購房者放出大量的次級(jí)抵押貸款。以至今日房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，所抵押的房產(chǎn)其價(jià)值根本無法抵債，便產(chǎn)生大量的呆壞賬，此時(shí)這些風(fēng)險(xiǎn)僅僅集中于本國的銀行業(yè)。而一些國際投資基金或金融機(jī)構(gòu)對(duì)其次級(jí)抵押貸款的投資或買斷，將使風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散到全球整個(gè)金融市場(chǎng)。這也許就是本次危機(jī)對(duì)全球股市所產(chǎn)生的沖擊的一個(gè)原因。

再次，此次次貸危機(jī)為美國金融機(jī)構(gòu)帶來大量的呆壞賬，這將直接導(dǎo)致其流動(dòng)性的嚴(yán)重缺失。流動(dòng)性的缺失又將對(duì)本國整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生巨大的沖擊。

第四，由于次貸危機(jī)給金融機(jī)構(gòu)帶來的巨大損失，歐美各國相關(guān)金融機(jī)構(gòu)紛紛裁員以降低成本，這將導(dǎo)致失業(yè)人口的增加，雖然數(shù)字不時(shí)很大，但足以說明此次危機(jī)帶來的影響之巨大、牽扯面之廣。

第五，本次次貸危機(jī)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的影響。據(jù)美國金融統(tǒng)計(jì)中國銀行，中國工商銀行、交通銀行、建設(shè)銀行、招商銀行和中信銀行等六家銀行在此次危機(jī)中的直接損失大約49億元人民幣。由于中美兩國經(jīng)濟(jì)往來密切，經(jīng)花旗銀行測(cè)算，美國經(jīng)濟(jì)放緩1％，中國經(jīng)濟(jì)將放緩1.3％。雖然此次危機(jī)給中國帶來的直接損失并不大，但當(dāng)美國經(jīng)濟(jì)受挫，也將使得中國經(jīng)濟(jì)面臨較大損失。

次貸危機(jī)對(duì)我們的啟示

此次次貸危機(jī)所產(chǎn)生的影響與潛在的影響使得我們必須給予足夠的重視，我們要做的不是危機(jī)爆發(fā)后才對(duì)銀行進(jìn)行救助，而應(yīng)該事前做好準(zhǔn)備以防止危機(jī)的產(chǎn)生。

第一，美國次貸危機(jī)直接起源于美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫。美國成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)都會(huì)引發(fā)次貸危機(jī)，何況我國的新興市場(chǎng)。目前我國房地產(chǎn)投機(jī)行為尤為嚴(yán)重，使得樓市不斷飆升，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著越來越大的泡沫。泡沫的產(chǎn)生緣至于投機(jī)者沒有得到有效的規(guī)制，現(xiàn)有的規(guī)制對(duì)他們投機(jī)帶來的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其將獲得的利益。長(zhǎng)此以往，也許數(shù)年后等到泡沫破滅的時(shí)候，受害的講是廣大有房貸的市民。由于我國抗危機(jī)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力遠(yuǎn)不如美國，因此危機(jī)的爆發(fā)不論在我國經(jīng)濟(jì)上還是在社會(huì)穩(wěn)定上所產(chǎn)生的影響程度都將是無法預(yù)測(cè)的。因此我們不論是出于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展還是出于防止類似危機(jī)在我國爆發(fā)的目的，我們都應(yīng)該防止房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大泡沫的產(chǎn)生。

第二，由于我國貸款主要來自商業(yè)銀行，我們應(yīng)加強(qiáng)商業(yè)銀行對(duì)住房貸款申請(qǐng)者信用和還貸能力的審核。建立信用評(píng)審機(jī)制并非一朝一夕的問題，在我國個(gè)人消費(fèi)信用評(píng)價(jià)系統(tǒng)還處于初級(jí)階段、個(gè)人信用的數(shù)據(jù)儲(chǔ)備還不完善的情況下，信貸機(jī)構(gòu)應(yīng)在此基礎(chǔ)上更加注重貸款者的還貸能力的審核。而在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)在中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中占有很大比例，銀行業(yè)也必然想從中分享利益。這就需要盡量避免商業(yè)銀行或信貸機(jī)構(gòu)因?yàn)槔娴尿?qū)使而放松借款者的資格標(biāo)準(zhǔn)，或?qū)ζ溆锌赡芴摷俚男畔⒉贿M(jìn)行必要的審核。甚至有職員為了業(yè)績(jī)的提高，幫助那些條件不合格的申請(qǐng)者偽造信息或想辦法規(guī)避銀行現(xiàn)行的規(guī)制。這就要求金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對(duì)職員職業(yè)操守的培養(yǎng)，從前臺(tái)開始培養(yǎng)風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)。與此同時(shí)，我國應(yīng)該建立個(gè)人信用評(píng)級(jí)制度，給商業(yè)銀行評(píng)價(jià)消費(fèi)者信用提供一個(gè)合理的依據(jù)。

第二，增強(qiáng)銀行的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。銀行的本質(zhì)是風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營，要減少危機(jī)對(duì)銀行本身的沖擊就必然要求銀行有抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。而有效的金融創(chuàng)新已被證明不僅能為銀行帶來直接的收益，也能為銀行化解風(fēng)險(xiǎn)提供更多、更有效的工具。目前我國商業(yè)銀行資產(chǎn)證券化還不成熟，放貸風(fēng)險(xiǎn)基本集中于銀行本身，銀行應(yīng)該積極開拓新的金融產(chǎn)品以到達(dá)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的目的。

第四，完善監(jiān)管體系。銀行經(jīng)營應(yīng)保持其安全性、流動(dòng)性，之后才是盈利性。由于銀行本身資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的高負(fù)債比例，容易使股東或管理者從事高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)。為了，保障廣大債權(quán)所有者的利益，必須對(duì)銀行進(jìn)行有效的監(jiān)管，使其從事業(yè)務(wù)體現(xiàn)了利益相關(guān)者的利益。外部監(jiān)管應(yīng)該與銀行內(nèi)部監(jiān)管部門同心協(xié)力，對(duì)商業(yè)銀行進(jìn)行有效監(jiān)管。外部監(jiān)管體系的完善，包括相關(guān)法律法規(guī)的健全和監(jiān)管機(jī)構(gòu)的建立，相關(guān)法律法規(guī)應(yīng)該對(duì)銀行的高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營進(jìn)行有效的約束，而監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)該依照相關(guān)法律法規(guī)對(duì)銀行的違法違規(guī)行為給予應(yīng)有的懲罰。外部監(jiān)管應(yīng)該引導(dǎo)銀行業(yè)的穩(wěn)健運(yùn)行，從而維護(hù)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。內(nèi)部監(jiān)管部門應(yīng)對(duì)本行的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)進(jìn)行客觀的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，從根本上對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制。

第五，培養(yǎng)住房貸款居民的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。不可避免的是有些居民對(duì)自己以后的還貸能力沒有進(jìn)行有效的估計(jì)，為以后的無力償債埋下了隱患。在這方面就要求銀行職員應(yīng)該讓消費(fèi)者充分了解其中的風(fēng)險(xiǎn)，幫助其分析各種風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的可能性。

第六，完善我國證券市場(chǎng)。房地產(chǎn)上市公司市值占我國證券市場(chǎng)很大一部分比重。其股價(jià)波動(dòng)很大程度影響著整個(gè)證券市場(chǎng)的穩(wěn)定與否。房?jī)r(jià)的飛速增長(zhǎng)，將間接拉大了二級(jí)市場(chǎng)與一級(jí)市場(chǎng)中獲得房地產(chǎn)公司股票價(jià)格之間的差距。而這大大增加了二級(jí)市場(chǎng)投資者的風(fēng)險(xiǎn)。

總之，為了預(yù)防類似危機(jī)在我國爆發(fā)，我們應(yīng)該在各個(gè)層面做好充分的準(zhǔn)備，確保金融市場(chǎng)的穩(wěn)健運(yùn)行，經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展。