房地產(chǎn)企業(yè)增值稅論文
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一、我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃面臨的問題
以我國湖南省綠地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為例，其主要稅費情況如下：土地增值稅：銷售收入減扣除項目后的增值額÷扣除項目＝增值率，稅法規(guī)定，土地增值稅根據(jù)增值率的大小實行4級超率累進(jìn)稅率：增值率未超過50％的部分，稅率為30％；增值率50％未超過100％的部分，稅率為40％；增值率100％未超過200％的部分，稅率為50％；增值率超過200％的部分，稅率為60％；稅法還規(guī)定，普通住宅增值率20％以下的，無需繳納土地增值稅；企業(yè)所得稅：銷售、出租房地產(chǎn)收入扣除成本、營業(yè)稅金及附加以及當(dāng)期企業(yè)運營費用后的收益的25％征收。在稅務(wù)籌劃方面，目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)采用控制增值分水嶺這種方式，控制增值分水嶺就是使企業(yè)所建的普通住宅的增值額控制在扣除項目20％以內(nèi)，享受免征土地增值稅的優(yōu)惠，因此企業(yè)會嚴(yán)密對增值額進(jìn)行控制。雖然這一方式在應(yīng)用的過程中取得了一定的成績，但是對其進(jìn)行深入研究后發(fā)現(xiàn)其在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的過程中存在著以下幾點問題。
（一）對國家宏觀調(diào)控的相關(guān)政策不夠重視
我國為了對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，接二連三出臺了一系列的政策，從多個角度對其進(jìn)行宏觀調(diào)控，但是，從目前的局勢上來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)還不能適應(yīng)這種調(diào)控的方式，另外，房地產(chǎn)的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)者還會出現(xiàn)對相關(guān)的調(diào)控制度會錯意的情況，嚴(yán)重影響了企業(yè)的健康發(fā)展。
（二）稅務(wù)籌劃的目標(biāo)不明確
從目前的發(fā)展趨勢上來看，部分的房地產(chǎn)企業(yè)并沒有將稅務(wù)籌劃落實到具體的實際行動當(dāng)中去，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃具有一定的難度。另外，在為房地產(chǎn)企業(yè)做稅務(wù)籌劃時要求財務(wù)工作人員清楚的了解國家的經(jīng)濟(jì)走勢和相關(guān)的法律法規(guī)，并且需要具備敏銳的洞察力和判斷力。但是從目前房地產(chǎn)市場稅務(wù)籌劃相關(guān)工作人員的素質(zhì)水平上來看并沒有達(dá)到這一點的要求，因此在稅務(wù)籌劃方面缺乏整體的思路，籌劃具有片面性，稅務(wù)籌劃的目標(biāo)不明確，不能有效地降低企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的成本。
（三）稅務(wù)籌劃的方式不正確
正如上文所說，稅務(wù)籌劃相關(guān)工作人員在業(yè)務(wù)能力方面還需要進(jìn)一步提高，但是在房地產(chǎn)企業(yè)中對其培養(yǎng)的時間是很短的，因此稅務(wù)籌劃的優(yōu)秀人才較少，能夠?qū)φw局勢進(jìn)行把握的人更少，這一現(xiàn)象就會導(dǎo)致稅務(wù)籌劃的方式出現(xiàn)錯誤，很難將相關(guān)稅務(wù)籌劃的方式與房地產(chǎn)企業(yè)的具體情況進(jìn)行結(jié)合。
（四）稅務(wù)風(fēng)險意識較為淡薄
從理論上來說稅務(wù)籌劃與逃稅漏稅僅有一線之隔，沒有把握好尺度很有可能會造成違法的情況發(fā)生。在房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的過程中，稅務(wù)風(fēng)險意識比較淡漠，主要表現(xiàn)的情況為：
1.缺乏相關(guān)的稅務(wù)籌劃經(jīng)驗，在稅務(wù)籌劃策略方面會忽視稅務(wù)風(fēng)險防范；
2.缺乏對稅務(wù)風(fēng)險的方法，沒有認(rèn)識到風(fēng)險防范的重要性，在思想不夠重視，因此也不能在行為上做到對稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行管理。
二、完善的措施
根據(jù)上述情況可以看出，房地產(chǎn)土地增值稅面臨著眾多的問題，因此在改進(jìn)的過程中需要根據(jù)具體的問題進(jìn)行完善。
（一）密切關(guān)注國家相關(guān)政策
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國家宏觀調(diào)控的政策變化速度越來越快，作為房地產(chǎn)企業(yè)的管理者需要深刻理解國家政策的具體情況，能夠預(yù)測到國家對房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)控的動向，積極地進(jìn)行稅務(wù)籌劃，提高對國家宏觀環(huán)境的適應(yīng)能力。
（二）明確相關(guān)的稅務(wù)籌劃目標(biāo)
房地產(chǎn)企業(yè)管理需要對稅務(wù)籌劃目標(biāo)進(jìn)行明確地規(guī)定，規(guī)定的制定實施需要在項目處理的階段進(jìn)行明確。另外，土地增值稅的籌劃方式需要進(jìn)行事前籌劃，只有這樣才能夠把握最佳的籌劃時機(jī)，達(dá)到籌劃的目標(biāo)。
（三）提高相關(guān)工作人員稅務(wù)籌劃的能力
需要從業(yè)務(wù)知識和業(yè)務(wù)技能方面對相關(guān)工作人員稅務(wù)籌劃的能力進(jìn)行提高，使其掌握相關(guān)的稅務(wù)籌劃的策略，提高風(fēng)險防范的意識，只有這樣才能夠充分發(fā)揮出稅務(wù)籌劃的重要作用。以湖南省綠地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為例，其可以在以下幾個方面進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃：
1.適度加大建造成本法。銷售毛坯房應(yīng)交納土地增值稅不含息建造成本＝1500＋3200－200＝4500（萬元），扣除項目金額＝4500×130%＋9600×5.5%＝5850＋528＝6378(萬元)，增值額＝9600－6378＝3222(萬元)，增值率＝3222÷6378＝50.52%,適用稅率40%，速算扣除率為5%，應(yīng)交土地增值稅＝3222×40%－6378×5%＝1288.8－318.9＝969.9(萬元)。這樣做能夠提高售價，回成本，加大扣除額，降低增值率。
2.費用移位法。據(jù)調(diào)查可知，湖南省綠地公司在開發(fā)住宅小區(qū)需要兩年時間，公司管理人員20人，每年需要管理費用100萬元。公司本部的人員兼任項目的管理工作，為了加強(qiáng)項目管理，經(jīng)過董事會決議，把公司的一部分管理人員編制到開發(fā)項目中，共計擴(kuò)大項目人員編制16人，每年減少管理費用、增加開發(fā)間接費用100萬元，降低了納稅額；
作者：李瓊 單位：富力南京地產(chǎn)開發(fā)有限公司
