房地產(chǎn)土地增值稅清算成本問(wèn)題處理

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摘要：土地增值稅是一項(xiàng)特殊的稅種，是為了更好地規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)發(fā)展而制定的一項(xiàng)稅種。房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算過(guò)程中，有關(guān)成本分?jǐn)偟姆椒ㄓ泻芏喾N，選擇不同的分?jǐn)偡椒▽?duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算及稅務(wù)籌劃的影響是不同的，需要房地產(chǎn)企業(yè)作出科學(xué)的判斷與選擇。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算成本分?jǐn)倳r(shí)，還存在一些常見(jiàn)的問(wèn)題，這會(huì)直接影響清算質(zhì)量，需要房地產(chǎn)企業(yè)加以重視。鑒于此：本文將深入研究，房地產(chǎn)土地增值稅清算問(wèn)題與解決策略，旨在幫助房地產(chǎn)企業(yè)做好清算工作，合理控制成本支出。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；成本分?jǐn)偅粏?wèn)題對(duì)策

房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民稅收的主要來(lái)源之一，對(duì)整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)建設(shè)等起到關(guān)鍵性的作用，所以房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展一直是國(guó)家密切關(guān)注的行業(yè)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)加收土地增值稅是出于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)定財(cái)政稅收以及保障房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范化、持續(xù)化發(fā)展的客觀需要，但需要在此過(guò)程中做好清算與稅務(wù)籌劃等相關(guān)工作。房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算中，需要對(duì)成本進(jìn)行合理的分?jǐn)偅员ＷC清算工作的穩(wěn)步進(jìn)行，但很多房地產(chǎn)企業(yè)在此過(guò)程中仍然存在不足之處，這不僅會(huì)降低工作質(zhì)量，還會(huì)影響整體布局、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等，所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須要重視土地增值稅清算中有關(guān)成本分?jǐn)偟南嚓P(guān)問(wèn)題，需要及時(shí)制定出有效的措施來(lái)加以解決。

一、有關(guān)成本分?jǐn)偡椒ㄑ芯?/p>

（一）現(xiàn)行成本分?jǐn)偡绞浆F(xiàn)行的土地增值稅清算的成本分?jǐn)偡绞街饕腥N，分別是占地面積法、售價(jià)比率法、建筑面積法。占地面積法是按照房地產(chǎn)項(xiàng)目土地使用權(quán)面積占總面積的比例來(lái)進(jìn)行成本分?jǐn)傆?jì)算，售價(jià)比率法是以房地產(chǎn)項(xiàng)目單位售價(jià)為基礎(chǔ)來(lái)進(jìn)行成本分?jǐn)傆?jì)算，建筑面積法是房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑面積占總建筑面積的比例來(lái)進(jìn)行成本分?jǐn)傆?jì)算。房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算的成本分?jǐn)傆?jì)算時(shí)，具體還要看當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)的規(guī)定來(lái)選擇合適的成本分?jǐn)傆?jì)算方式。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的成本分?jǐn)偡椒ㄅe例分析對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，分期開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目，或多個(gè)同時(shí)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目他們之間的土地成本分?jǐn)偡绞绞遣煌?。房地產(chǎn)企業(yè)因項(xiàng)目差異等不僅導(dǎo)致分?jǐn)偡绞讲煌?，而如果房地產(chǎn)項(xiàng)目存在商業(yè)、住宅及地下車(chē)庫(kù)的時(shí)候時(shí)，那么在土地增值稅清算時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地成本分?jǐn)偡绞揭矔?huì)存在較大的爭(zhēng)議，而且房地產(chǎn)項(xiàng)目在不同分?jǐn)偡绞街?，各種類(lèi)型的土地成本也存差異性。本文將對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目在土地增值稅成本分方式選擇中以銷(xiāo)售收入和建筑面積兩種不同的分?jǐn)偡绞竭M(jìn)行對(duì)比。如:甲房地產(chǎn)企業(yè)某項(xiàng)目的總建筑面積約15萬(wàn)平方米，占地面積約3萬(wàn)平方米，不可售建筑面積約2萬(wàn)平方米，可售建筑面積約10萬(wàn)平方米，其中，商業(yè)用地面積約為3萬(wàn)平方米，住宅面積約8萬(wàn)平方米、地下車(chē)庫(kù)面積約為2萬(wàn)平方米。甲房地產(chǎn)公司該項(xiàng)目于2020年5月售罄，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中土地成本約為1億元人民幣，住宅銷(xiāo)售收入約為8千萬(wàn)元，地下車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售收入約為1千萬(wàn)元，商業(yè)銷(xiāo)售收入約為3千萬(wàn)元。其中，分別按照銷(xiāo)售收入和面積進(jìn)行不同方式的分?jǐn)偡绞接?jì)算，具體分析結(jié)果如表1所示：根據(jù)表1中的內(nèi)容分析，可以看出按照建筑面積來(lái)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目土地成本進(jìn)行分?jǐn)?，?duì)不同類(lèi)型土地價(jià)值的體現(xiàn)并不清晰、準(zhǔn)確，而按照銷(xiāo)售收入對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目土地成本進(jìn)行分?jǐn)?，?duì)不同類(lèi)型土地價(jià)值的體現(xiàn)就比較清楚、合理。此外，甲房地產(chǎn)企業(yè)地下車(chē)庫(kù)分?jǐn)偭?3%的土地成本，但地下車(chē)庫(kù)的銷(xiāo)售收入?yún)s沒(méi)有達(dá)到10%，所以房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算的成本分?jǐn)偡绞竭x擇不同，對(duì)其的利潤(rùn)影響是不同的。從中也可以總結(jié)出，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本分?jǐn)倳r(shí)一定要根據(jù)內(nèi)外部需要，選擇合適的成本分?jǐn)偡椒ǎ员ＷC工作的合理性。

二、成本分?jǐn)倖?wèn)題分析

地下車(chē)庫(kù)、公共設(shè)施、建設(shè)安裝是房產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成中的主要構(gòu)成部分，而且現(xiàn)階段有關(guān)這三方面的土地增值稅清算成本分?jǐn)傄?guī)定也不是很清楚，所以最容易產(chǎn)生相關(guān)問(wèn)題，也是做好成本分?jǐn)偙仨氁鉀Q的問(wèn)題，所以一定要詳細(xì)、全面的分析這些環(huán)節(jié)中的成本分?jǐn)倖?wèn)題。

（一）地下車(chē)庫(kù)成本分?jǐn)傊械膯?wèn)題地下車(chē)庫(kù)成本分?jǐn)倳r(shí)房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算中的重要方面，也是房地產(chǎn)土地增值稅清算中的一個(gè)難點(diǎn)。首先，按照當(dāng)前我國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算相關(guān)制度中的規(guī)定看，沒(méi)有針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目地下車(chē)庫(kù)成本分?jǐn)傋鞒雒鞔_的要求與規(guī)定，這就給相關(guān)部門(mén)工作開(kāi)展，以及房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行地下車(chē)庫(kù)成本分?jǐn)値?lái)了諸多不便。現(xiàn)在在一些地區(qū)中，針對(duì)房地產(chǎn)地下車(chē)庫(kù)土地成本分?jǐn)偟囊?guī)定，要求房地產(chǎn)企業(yè)地下車(chē)庫(kù)按照地上建筑的標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)展成本分?jǐn)偣ぷ?，這樣確實(shí)有利于對(duì)其的管理，但是地下車(chē)庫(kù)無(wú)論是從性質(zhì)，還是從功能等多個(gè)方面看，都與地上建筑存在很大的差別，如果籠統(tǒng)的按照地上建筑標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行成本分?jǐn)?，明顯存在不合理之處。其次，在一些地區(qū)，地下車(chē)庫(kù)是被列入在人防工程中的，而對(duì)于人防工程的要求與普通建筑的要求是不同的，人防工程建筑是可以認(rèn)定為公共配套設(shè)施的，如果被認(rèn)定為人防工程，那么在針對(duì)該部分進(jìn)行成本分?jǐn)倳r(shí)，可將其劃入可售建筑面積中并直接進(jìn)行清算分析。

（二）公共設(shè)施分?jǐn)倖?wèn)題當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，各大房地產(chǎn)企業(yè)為了更好地滿足客戶需要、提高服務(wù)質(zhì)量，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售盈利目的，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，越來(lái)越重視公共設(shè)施的建設(shè)，以期滿足客戶需求，但房地產(chǎn)項(xiàng)目公共設(shè)施在成本分?jǐn)倳r(shí)往往容易出現(xiàn)一些問(wèn)題。首先，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，部分企業(yè)選擇將幼兒園、道路等公共設(shè)施采用同一時(shí)間建造的方式，而樓盤(pán)卻并不是一下就完工的，分期項(xiàng)目會(huì)公用上述同一時(shí)期內(nèi)集中建造的公共設(shè)施。在這種情況下，成本分?jǐn)傆?jì)算時(shí)所獲得的結(jié)果是不同的，但很多房地產(chǎn)公司往往容易忽視這一點(diǎn)。其次，一些房地產(chǎn)企業(yè)在樓盤(pán)施工時(shí)，整體樓盤(pán)和基礎(chǔ)設(shè)施是分開(kāi)施工的，會(huì)先進(jìn)行樓盤(pán)的完成，然后再修建基礎(chǔ)設(shè)施，導(dǎo)致樓盤(pán)完工時(shí)基礎(chǔ)設(shè)施還在建設(shè)當(dāng)中，此時(shí)按照規(guī)定，就需要對(duì)先進(jìn)行完工的樓盤(pán)進(jìn)行土地增值稅清算，但由于公共設(shè)施未完工，所以在實(shí)際清算時(shí)，就沒(méi)辦法納入房地產(chǎn)成本中，與前期房地產(chǎn)項(xiàng)目共同進(jìn)行成本分?jǐn)?。此時(shí)不管公共設(shè)施成本投入多與少，都會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的稅收繳納情況，房地產(chǎn)企業(yè)可能無(wú)法享受到免稅政策，這會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃不合理，額外增加了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)收益來(lái)說(shuō)是非常不利的。

（三）建筑安裝成本分?jǐn)傊械膯?wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目往往都是一個(gè)樓盤(pán)或者是多個(gè)樓盤(pán)，占地面積大、施工量大，再加上多地已經(jīng)開(kāi)始推行商品房精裝修政策，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要進(jìn)行大量的施工與安裝，其中所產(chǎn)生的成本額在房地產(chǎn)企業(yè)總成本中的占比也是比較大的，對(duì)與其的成本分?jǐn)傄卜浅Ｖ匾踩菀桩a(chǎn)生一些問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目構(gòu)成較為復(fù)雜，包含普通住宅、商業(yè)建筑等，再加上施工量大、周期長(zhǎng)，所以往往都是部分建筑已完成，而部分建筑尚在修建當(dāng)中。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本分?jǐn)倳r(shí)，如果是按照建筑面就法來(lái)實(shí)施的話，因開(kāi)發(fā)項(xiàng)目性質(zhì)上的差異而導(dǎo)致安裝成本上的差異，這樣在進(jìn)行成本分?jǐn)倳r(shí)往往很難做到合理。

三、優(yōu)化措施

據(jù)成本分?jǐn)倖?wèn)題分析可知，房地產(chǎn)企業(yè)想要做好成本分?jǐn)偣ぷ鳎仨氁皶r(shí)解決地下車(chē)庫(kù)、公共設(shè)施、建筑安裝中的成本分?jǐn)倖?wèn)題，以及不斷提高管理隊(duì)伍的能力，只有這樣才能夠保證工作效率與質(zhì)量。

（一）解決地下車(chē)庫(kù)、公共設(shè)施、建筑安裝問(wèn)題地下車(chē)庫(kù)、公共設(shè)施、建筑安裝中都會(huì)產(chǎn)生成本，而且這些成本又是房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成中的關(guān)鍵部分，所以必須要落實(shí)好這部分的成本分?jǐn)?、?jì)算。（1）不可售地下車(chē)庫(kù)清算：可以要求房地產(chǎn)企業(yè)在地下車(chē)庫(kù)建成后，被認(rèn)定為人防性質(zhì)的，可允許房地產(chǎn)企業(yè)扣除地下車(chē)庫(kù)對(duì)應(yīng)的土地成本。（2）可售地下車(chē)庫(kù)清算：對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目中的可售地下車(chē)庫(kù)，可要求房地產(chǎn)企業(yè)按照整棟建筑物單位面積成本×地下車(chē)庫(kù)面積來(lái)進(jìn)行成本分?jǐn)?。針?duì)公共設(shè)施與建筑安裝成本分?jǐn)傊械膯?wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)也要及時(shí)加以解決。如：在建筑安裝成本分?jǐn)傔^(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用層高系數(shù)法進(jìn)行成本分?jǐn)傆?jì)算。

（二）提高管理人員的能力水平房地產(chǎn)企業(yè)想要做好土地增值稅清算的成本分?jǐn)偣ぷ?，必須要保證從業(yè)人員的專業(yè)性、綜合能力，尤其是財(cái)務(wù)管理人員、會(huì)計(jì)核算人員的能力水平。首先，房地產(chǎn)企業(yè)必須要根據(jù)成本分?jǐn)偣ぷ饕?，進(jìn)一步完善管理隊(duì)伍的培訓(xùn)機(jī)制、考核機(jī)制等，通過(guò)培訓(xùn)與考核相結(jié)合的方式，不斷提高成本分?jǐn)傁嚓P(guān)從業(yè)人員的整體實(shí)力水平，為落實(shí)成本分?jǐn)偞蚝没A(chǔ)。其次，要求管理人員要在實(shí)際工作中，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)要求、項(xiàng)目實(shí)際情況等來(lái)選擇不同的土地成本分?jǐn)偡绞?，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地完成此項(xiàng)工作，實(shí)現(xiàn)發(fā)展需要。

四、結(jié)語(yǔ)

本文主要研究了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算中成本分?jǐn)倳r(shí)存在的問(wèn)題與解決對(duì)策，希望通過(guò)文章的分析，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)做好成本分?jǐn)偣ぷ魈峁┑揭欢ǖ膯l(fā)與幫助作用，也希望房地產(chǎn)企業(yè)一定要重視土地增值稅清算的成本分?jǐn)偣芾怼?/p>

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作者：陸斌 單位：浙江印相會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司