房地產(chǎn)土地增值稅稅務(wù)籌劃作用分析

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摘要：本文以房地產(chǎn)土地增值稅稅務(wù)籌劃為重點(diǎn)進(jìn)行闡述，以土地增值稅納稅籌劃的重要性為主要依據(jù)，從明確利息扣除方式、對經(jīng)營收入籌劃進(jìn)行合理控制、采用現(xiàn)代開發(fā)方式進(jìn)行籌劃、采用臨界點(diǎn)分析籌劃法幾個方面分析房地產(chǎn)土地增值稅稅務(wù)籌劃對策，其目的在于保障企業(yè)能夠更加科學(xué)合理地制定土地增值稅籌劃方案，為提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提供有利條件。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；土地增值稅；稅務(wù)籌劃

從專業(yè)角度來講，稅收籌劃主要指的是納稅人需要遵守國家各項(xiàng)稅收政策，并且在相關(guān)法規(guī)允許條件下，對企業(yè)日常經(jīng)營過程中所涉及的稅種進(jìn)行積極籌劃安排，從而幫助企業(yè)有效降低稅負(fù)，規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而促使企業(yè)管理效益得到有效提高，幫助企業(yè)獲取更多的經(jīng)濟(jì)效益。針對此，就需要在眾多能夠影響房產(chǎn)市場價(jià)格的環(huán)節(jié)當(dāng)中，尤其注意土地增值稅，不僅對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)會產(chǎn)生重要影響，而且對社會經(jīng)濟(jì)體系來講也具有重大價(jià)值。本文根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展情況來看，對土地增值稅稅收籌劃路徑進(jìn)行簡單分析，促使市場發(fā)展與房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益都能夠有效提高。

1.土地增值稅納稅籌劃的重要性

現(xiàn)如今，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃的過程中，都沒有對實(shí)際情況進(jìn)行全面的考慮分析，并且房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，部分財(cái)務(wù)工作人員并不是很清楚了解稅收政策，對于稅收籌劃的重要性并不清楚。所以稅收籌劃工作人員就需要通過應(yīng)用專業(yè)稅收政策知識，根據(jù)實(shí)際房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展情況，制定科學(xué)合理的土地增值稅籌劃方案，為提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提供有利條件。

1.1提高企業(yè)核心競爭力

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展過程中，土地增值稅是其中較為關(guān)鍵的一種稅種，隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，近幾年土地增值稅有逐漸增長的情況。從部分機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來看，隨著我國房價(jià)不斷提高，土地增值稅的增長趨勢也在不斷加快。與此同時，我國相關(guān)部門對房地產(chǎn)企業(yè)也進(jìn)行了宏觀調(diào)控，使得房地產(chǎn)企業(yè)利潤率逐漸降低，由此，為了能夠進(jìn)一步提高房地產(chǎn)企業(yè)競爭力，就需要提高對納稅籌劃的重視，從而保障房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展進(jìn)步。

1.2減少稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

土地增值稅在進(jìn)行納稅籌劃的過程中，需注意保障此環(huán)節(jié)的合理性與合法性。房地產(chǎn)企業(yè)在開展財(cái)務(wù)管理工作時，需要注意嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定制度進(jìn)行操作，嚴(yán)格禁止出現(xiàn)偷稅漏稅情況的發(fā)生。另外，隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境也日益復(fù)雜，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也產(chǎn)生了一定影響，所以，就需要展開土地增值稅納稅籌劃，保障企業(yè)的穩(wěn)定進(jìn)步與發(fā)展。

1.3土地增值稅納稅籌劃

“營改增”前，營業(yè)稅屬于土地增值稅當(dāng)中一項(xiàng)扣除項(xiàng)目，但是在“營改增”后，增值稅則作為價(jià)外稅，不能夠作為扣除項(xiàng)目直接對其進(jìn)行扣除，所以土地增值稅的扣除就不斷變少，一定程度上增加了企業(yè)稅負(fù)。另外，增值稅與土地增值稅征收環(huán)節(jié)，需要嚴(yán)格按照我國相關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行預(yù)征，從而一定程度上增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收管理難度，針對此，房地產(chǎn)企業(yè)就需要提高對土地增值稅納稅籌劃的重視，為保障企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供有利條件。

2.房地產(chǎn)土地增值稅稅務(wù)籌劃的途徑

以A集團(tuán)為例，該集團(tuán)屬于大型綜合性企業(yè)集團(tuán)，主要以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為主，2019年銷售收入達(dá)到了161億元，是當(dāng)?shù)丶{稅前十強(qiáng)的企業(yè)。而且，企業(yè)的稅負(fù)率始終維持在9%-15%范圍內(nèi)，同行業(yè)內(nèi)其他企業(yè)進(jìn)行對比，有一定增長趨勢。此種情況的發(fā)生，不僅充分反映出該企業(yè)房地產(chǎn)銷售項(xiàng)目利潤呈現(xiàn)不斷增加的趨勢，也從側(cè)面反映出當(dāng)?shù)卦诓粩嗾{(diào)整土地增值稅稅率，控制力度在不斷地增大。

2.1明確利息扣除方式

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)當(dāng)中，難免會產(chǎn)生大量的貸款利息費(fèi)用，我國土地增值稅稅收政策，主要是按照是否能夠準(zhǔn)確計(jì)算分?jǐn)偦蛘咛峁┙杩罾⒔鹑跈C(jī)構(gòu)進(jìn)行證明，對其規(guī)定了兩種利息扣除的方法。第一種計(jì)算方法，即企業(yè)能夠準(zhǔn)確計(jì)算分?jǐn)偢黜?xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目利息，并且在金融機(jī)構(gòu)提供了相應(yīng)證明之后，可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行扣除。第二種計(jì)算方法，如果不能準(zhǔn)確計(jì)算分?jǐn)偡康禺a(chǎn)項(xiàng)目借款利息，或者無法提供金融機(jī)構(gòu)證明，那么房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用就需要在規(guī)定基數(shù)范圍內(nèi)進(jìn)行扣除。這兩種扣除方式會給企業(yè)土地增值稅計(jì)算繳納提供了相應(yīng)的稅收籌劃空間。房地產(chǎn)在實(shí)際開發(fā)環(huán)節(jié)當(dāng)中，企業(yè)需要根據(jù)現(xiàn)存制度體系，結(jié)合企業(yè)自身發(fā)展情況，對借款規(guī)模進(jìn)行判斷分析，制定出最優(yōu)的利息扣除方式。

2.2采用現(xiàn)代開發(fā)方式進(jìn)行籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在考慮土地增值稅籌劃時，可以考慮代建模式，此種模式主要指的就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受客戶委托，然后在根據(jù)客戶的具體要求，按照要求開發(fā)房地產(chǎn)，項(xiàng)目完成之后，在根據(jù)代建金額向客戶收取代建費(fèi)的一種模式。在此種模式背景下，房地產(chǎn)企業(yè)沒有發(fā)生任何不動產(chǎn)資產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的情況，所收取的費(fèi)用就是為代建收入，并不是房地產(chǎn)銷售收入，所以此模式下企業(yè)獲取的經(jīng)濟(jì)效益，從根本上來講，屬于勞務(wù)收入當(dāng)中的一種，不得納入土地增值稅征收范圍當(dāng)中，從而有效規(guī)避征收土地增值稅，幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲取到更多的經(jīng)濟(jì)效益。基于此種背景模式下，還可能會減少房地產(chǎn)銷售原本應(yīng)得的收入。由此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就需要從整體上對其進(jìn)行衡量思考，考慮稅收籌劃收益和模式，并且對其進(jìn)行合理調(diào)整，從而避免出現(xiàn)利潤損失的情況，從整體上考慮分析制定更優(yōu)的方案。

2.3從扣除角度進(jìn)行合理籌劃

房地產(chǎn)項(xiàng)目在計(jì)算土地增值稅時，需要根據(jù)實(shí)際的項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)算分析。而在具體開發(fā)項(xiàng)目時，納稅人就需要根據(jù)相關(guān)土地成本進(jìn)行計(jì)算，結(jié)合實(shí)際建設(shè)費(fèi)用，之后開展扣除工作。在這些扣除項(xiàng)目當(dāng)中，部分項(xiàng)目的金額相對確定，但是卻不具備可籌劃性，如：土地出讓金、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓費(fèi)用等，另外還有一部分項(xiàng)目具有可籌劃空間，如裝修費(fèi)用等，由此可見，土地增值籌劃具有一定的必要性?，F(xiàn)如今，人們生活水平逐漸提高，對于住宅樓裝修質(zhì)量的要求逐漸提高，而且對于小區(qū)內(nèi)部環(huán)境的要求也逐漸提高。由此，開發(fā)者就需要充分結(jié)合住宅特點(diǎn)與購房者具體需求，提高項(xiàng)目裝修成本質(zhì)量，盡可能地滿足人們對于住宅小區(qū)的要求。同時，還需完善相應(yīng)配套設(shè)施，從而進(jìn)一步提高項(xiàng)目的總體造價(jià)，有效壓縮土地增值稅稅負(fù)，保障項(xiàng)目質(zhì)量與品牌效益得到有效提高。

2.4建立健全完善的稅收管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)在開展稅收管理工作時，并不是簡單的一項(xiàng)工作，需要根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展情況，通過采用先進(jìn)的科學(xué)管理制度不斷對其進(jìn)行完善，從而充分保障企業(yè)稅收管理體制的先進(jìn)性與規(guī)范性，保障企業(yè)能夠獲取到更多的經(jīng)濟(jì)效益，推動企業(yè)更加穩(wěn)定持續(xù)的進(jìn)步與發(fā)展。在此過程中，房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠更加穩(wěn)定的發(fā)展進(jìn)步，就需法健全完善的稅收管理制度，關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況，根據(jù)自身發(fā)展特點(diǎn)，不斷總結(jié)、吸收其他企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。同時，還需結(jié)合公司整體業(yè)務(wù)情況，充分把握資金狀態(tài)，為稅收籌劃工作的開展提供有利條件。

2.5合理控制經(jīng)營收入籌劃

隨著科學(xué)技術(shù)的快速發(fā)展，人民群眾的生活質(zhì)量水平不斷提高，隨之對于住房條件需求逐漸提高。以往，房地產(chǎn)開發(fā)主要以毛坯房為中心，房價(jià)水平相對較低，而隨著人們對生活質(zhì)量的要求逐漸提高，同時房地產(chǎn)企業(yè)希望提高銷售業(yè)績，提高自身核心競爭力，就逐漸完善優(yōu)化房產(chǎn)項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)，從而越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)逐漸開啟精裝修模式，進(jìn)而使得裝修成本也逐漸提高，在房產(chǎn)銷售收入構(gòu)成當(dāng)中，很大一部分比重主要就是為了能夠彌補(bǔ)裝修成本支出。針對此，土地增值稅稅收籌劃的過程中，可以從減少銷售收入入手，達(dá)到減少增值額目標(biāo)，進(jìn)而減低土地增值稅稅負(fù)。例如成立裝修公司，將原房產(chǎn)銷售收入當(dāng)中所包含的裝修收入進(jìn)行合理轉(zhuǎn)化，成為裝修公司勞務(wù)收入，從而有效減低房產(chǎn)銷售收入，最終達(dá)到降低土地增值稅稅負(fù)的目標(biāo)。

2.6采用臨界點(diǎn)分析籌劃法

企業(yè)集團(tuán)在完成項(xiàng)目之后，根據(jù)市場發(fā)展情況，確定房價(jià)5200元/平方米，然后將其上報(bào)給企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層人員，在經(jīng)過商討，思考企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)效益之后，為了提高項(xiàng)目銷售總收入，集團(tuán)決定上漲房子單價(jià)，漲至6800元/平方米。在價(jià)格發(fā)生上漲之后，肯定會與增值額和可扣除的成本項(xiàng)目總額比例增加，但是受到土地增值稅相關(guān)規(guī)定因素的影響，房價(jià)在發(fā)生上漲之后，會導(dǎo)致增值額和可扣除成本項(xiàng)目總額比重發(fā)生變化，所以就會大于對應(yīng)的臨界點(diǎn)。在此過程中，可以分析自身所處地理環(huán)境、位置等內(nèi)容，得知房價(jià)上漲是必然趨勢。所以，企業(yè)就可以對各種因素進(jìn)行科學(xué)分析，然后對房價(jià)進(jìn)行合理定位，從而為企業(yè)獲取更好的經(jīng)濟(jì)效益，從而加大土地增值稅的利益，具體計(jì)算臨界點(diǎn)籌劃方法如下：扣除項(xiàng)目包含多個方面，首先，支付購買土地使用權(quán)的成本900萬元；其次，項(xiàng)目開發(fā)成本2730萬元；再次，相關(guān)費(fèi)用（900+2730）×(20%+30%)=1089萬元；最后，稅費(fèi)扣除：6340×5%+（1+3%+7%）=348.7萬元。由此得知，可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本合計(jì)=900+2730+1089+348.7=5067.7萬元。所以，根據(jù)此計(jì)算結(jié)果，可以指定兩個土地增值稅繳納方案。方案一：銷售單位建筑面積為6500元/平方米，那么企業(yè)所獲取的銷售總收入7600萬元，可扣除的成本總額5067.7+(7600-6340)×5.5%=5137萬元；增值額與可扣除的成本項(xiàng)目總額的比例（7600-5137）/5137=47%；應(yīng)繳納的土地增值稅(7600-5137)×30%=738.9萬元。方案二：銷售單位建筑面積為6800元/平方米，企業(yè)所獲取的銷售總收入8000萬元，那么可扣除的成本總額5067.7+(8000-6340)×5.5%=5159萬元；增值額與可扣除的成本項(xiàng)目總額的比例(8000-5159)/5159=55%；應(yīng)繳納的土地增值稅（8000-5159）×40%-5159×5%=878.45萬元。根據(jù)以上兩種方案計(jì)算結(jié)果可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)如果設(shè)定房價(jià)6800元/平方米，那么項(xiàng)目的增值率則為55%，但是高出50%則為增值率臨界點(diǎn)。如果將房價(jià)價(jià)格進(jìn)行下調(diào)，6500元/平方米，那么項(xiàng)目的增值率則為47%，低于50%，那么房地產(chǎn)企業(yè)就可以采用低檔稅率進(jìn)行繳納，進(jìn)而降低企業(yè)繳納稅金，增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

3.結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)發(fā)展的過程中，如何更加科學(xué)合理地確定稅收籌劃，對于土地增值稅的稅負(fù)具有密切關(guān)聯(lián)，甚至對于房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展產(chǎn)生重大影響。針對此，就需要房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格遵循相關(guān)基本原則，保障稅收籌劃工作更加科學(xué)合理的開展，最大程度上降低稅收效益，幫助企業(yè)更好地規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)。

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作者：郭禹靜 單位：天津弘創(chuàng)置業(yè)有限公司