房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算影響及籌劃

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摘要：房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)商品房的過(guò)程期間內(nèi)，作為商品房開(kāi)發(fā)成本的重要組成，土地增值稅的存在與發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的商品房開(kāi)發(fā)進(jìn)程、商品房開(kāi)發(fā)成本及經(jīng)濟(jì)效益會(huì)產(chǎn)生較大的影響與作用，關(guān)注土地增值稅發(fā)展情況，顯得極為必要。在實(shí)際生產(chǎn)生活中，房地產(chǎn)企業(yè)本身具有資金回收速度慢、商品房開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)等特點(diǎn)，很大程度上導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的資金使用壓力。因此，本文認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展期間，應(yīng)當(dāng)思考研究土地增值稅清算帶來(lái)的影響與稅收籌劃策略，以期能夠在不違背法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，降低土地增值稅稅額，緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金使用壓力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅清算；影響；籌劃

現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展歷程中，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)得到了較好的進(jìn)步及發(fā)展空間，為滿足現(xiàn)代化發(fā)展形勢(shì)提出的企業(yè)發(fā)展要求，注重并做好稅收籌劃工作，有助于減少土地增值稅清算帶給房地產(chǎn)企業(yè)的不利影響，同時(shí)還能夠較好地強(qiáng)化提升房地產(chǎn)企業(yè)整體的經(jīng)濟(jì)效益，為房地產(chǎn)企業(yè)今后的長(zhǎng)遠(yuǎn)化發(fā)展奠定重要發(fā)展基礎(chǔ)，極具現(xiàn)實(shí)價(jià)值。

1房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算影響與稅務(wù)籌劃的作用

1.1房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅內(nèi)容概述

土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及附屬物并取得收入，依法向國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的稅收。參照《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定內(nèi)容可知，當(dāng)前階段，我國(guó)土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累計(jì)稅率的稅率計(jì)算方式，具體稅率內(nèi)容如表1所示，扣除項(xiàng)目包括土地費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)用等所有與土地增值相關(guān)的費(fèi)用。根據(jù)國(guó)稅局的[2006]187號(hào)文的相關(guān)規(guī)定可知，國(guó)稅局以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位組織進(jìn)行清算，針對(duì)實(shí)行分期開(kāi)發(fā)模式的商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，稅務(wù)機(jī)關(guān)以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行相應(yīng)的土地增值稅清算。當(dāng)前階段，國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)有關(guān)部門除明確土地增值稅計(jì)算方式、征收范圍之外，還對(duì)土地增值稅的繳納時(shí)點(diǎn)提出了相應(yīng)的要求，一般說(shuō)來(lái)，在房地產(chǎn)企業(yè)下屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售，整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)這三種情形下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法履行自身的納稅人義務(wù)，向有關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)部門辦理土地增值稅清算手續(xù)，見(jiàn)表1。

1.2房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算與籌劃的影響

通過(guò)上述內(nèi)容可知，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地增值稅是其進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中所有稅收中占比較大的一個(gè)重要的稅收，一定程度上帶給房地產(chǎn)企業(yè)更大的資金使用壓力，土地增值稅清算與稅務(wù)籌劃本身，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)稅收成本帶來(lái)直接影響與作用，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利益產(chǎn)生影響。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算與籌劃，不僅能夠有效強(qiáng)化提升房地產(chǎn)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)管理水平、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識(shí)，而且還能夠?yàn)槲覈?guó)土地增值稅稅收相關(guān)的法律法規(guī)完善性提供重要支持，有助于稅務(wù)機(jī)關(guān)有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有法律法規(guī)的不足及缺陷，積極完善相應(yīng)的法律法規(guī)。

2房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算策略

稅務(wù)機(jī)關(guān)有關(guān)部門出臺(tái)的法規(guī)、條文等，明確了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅義務(wù)、納稅項(xiàng)目及納稅時(shí)點(diǎn)，基于較強(qiáng)的納稅意識(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好相應(yīng)的土地增值稅清算工作，認(rèn)真履行納稅人義務(wù)，避免因納稅不及時(shí)、納稅錯(cuò)誤等帶來(lái)不必要的經(jīng)濟(jì)損失。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算現(xiàn)狀可知，為盡量保障提升房地產(chǎn)企業(yè)的利益，做好房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作，具有極其重要的意義。具體的策略內(nèi)容為：

2.1選擇合適的土地增值稅清算時(shí)機(jī)

土地增值稅清算期間，選擇合適的清算時(shí)機(jī)，顯得極為重要。根據(jù)現(xiàn)實(shí)情形可知，預(yù)征是土地增值稅清算時(shí)機(jī)的普遍選擇，選擇該種時(shí)機(jī)進(jìn)行土地增值稅清算工作的情形下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)征率，將房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目獲得預(yù)售資格后得到的銷售收入視作計(jì)稅依據(jù)，計(jì)算并進(jìn)行相應(yīng)的土地增值稅納稅工作，在后期達(dá)到項(xiàng)目清算條件的情形下，進(jìn)而進(jìn)行土地增值稅匯算清繳。值得注意的是，并不是所有房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都適用于預(yù)征，其應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況明確項(xiàng)目土地增值率的平衡點(diǎn)，分析探討的情形之下作出清算時(shí)機(jī)的合理選擇，例如，當(dāng)預(yù)征稅額低于清算納稅額時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)推遲清算，相反的情形下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立刻開(kāi)展清算工作。

2.2選擇科學(xué)合理的可扣除項(xiàng)目金額

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展現(xiàn)狀可知，可扣除項(xiàng)目金額對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收有較大的影響及作用，強(qiáng)化提升房地產(chǎn)企業(yè)可扣除項(xiàng)目金額的選擇科學(xué)合理性，能夠有效減少房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的負(fù)擔(dān)。例如，部分房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)增加精裝修房屋占據(jù)全部房屋的比重來(lái)增加可扣除項(xiàng)目金額，一定程度上反而不利于土地增值稅負(fù)擔(dān)降低，雖然精裝修房屋的售價(jià)要高于毛坯房售價(jià)，但是二者差異要小于加大的裝修成本，一定程度上不利于土地增值稅額和土地增值稅率的降低，相反，將加大的裝修成本納入至可扣除項(xiàng)目金額之內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)不僅可以通過(guò)提高的房屋售價(jià)獲得收入，得到了裝修成本方面的補(bǔ)償，而且還可以基于加大的裝修成本帶來(lái)的放大效應(yīng)，降低稅額及稅率，一定程度上較好地達(dá)成了降稅、免稅的作用。

2.3應(yīng)用有效的土地增值稅清算技巧

房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展的整個(gè)過(guò)程期間內(nèi)，利益最大化作為企業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展的根本目的，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展有較大的影響及作用?；诖?，為獲得更好的經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)基于有效的土地增值稅清算技巧的使用，在合法合規(guī)的前提之下，科學(xué)合理地組織進(jìn)行土地增值稅清算工作，盡可能降低企業(yè)自身的土地增值稅負(fù)擔(dān)。土地增值稅清算技巧涉及多方面的內(nèi)容，選擇清算方式、可扣除項(xiàng)目等都是其中的重要組成部分，主要的思路內(nèi)容在于：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的整個(gè)過(guò)程期間內(nèi)，其應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況對(duì)企業(yè)當(dāng)前面臨的各類問(wèn)題進(jìn)行分析探討，提出應(yīng)對(duì)策略，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)成本管控效力，減少企業(yè)資金使用壓力，另外，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部應(yīng)當(dāng)加大土地增值稅清算的相關(guān)研究，必要情形下可通過(guò)設(shè)立專門研究小組的方式，組織進(jìn)行土地增值稅清算研究活動(dòng)，編制有效的稅務(wù)籌劃規(guī)劃，為減輕企業(yè)土地增值稅負(fù)擔(dān)做不懈努力。

3房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃內(nèi)容

基于土地增值稅清算對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的影響及作用，做好房地產(chǎn)企業(yè)相應(yīng)的稅收籌劃工作，具有極其重要的現(xiàn)實(shí)價(jià)值。根據(jù)現(xiàn)實(shí)情形可知，當(dāng)前階段，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的策略內(nèi)容為：

3.1稅收優(yōu)化策略內(nèi)容

稅務(wù)機(jī)關(guān)有關(guān)部門針對(duì)特定情形下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，提出了相應(yīng)的政策性優(yōu)惠，房地產(chǎn)企業(yè)組織進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃工作的情形下，應(yīng)當(dāng)基于對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)法規(guī)政策的理解，做出相應(yīng)舉措的基礎(chǔ)上，對(duì)機(jī)關(guān)有關(guān)部門的稅收優(yōu)化策略加以切實(shí)有效地應(yīng)用。例如，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的整個(gè)過(guò)程期間內(nèi)，可將房屋建筑類型進(jìn)行合理區(qū)分，分別計(jì)算相應(yīng)的土地增值稅，根據(jù)現(xiàn)實(shí)情形可知，當(dāng)前階段，房地產(chǎn)企業(yè)不光組織進(jìn)行普通居民房的開(kāi)發(fā)工作，而且還會(huì)組織進(jìn)行其他不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目，參照稅務(wù)機(jī)關(guān)有關(guān)部門的規(guī)定，普通居民房有免稅收的優(yōu)惠，以至于房地產(chǎn)企業(yè)按照房地產(chǎn)項(xiàng)目類型分別計(jì)算土地增值稅的情形下，能夠?qū)ι鲜鲆?guī)定的稅收優(yōu)惠策略加以運(yùn)用，達(dá)到降稅、免稅的作用。

3.2利息支出策略內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程期間內(nèi)，不可避免的會(huì)產(chǎn)生利息數(shù)值，會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算帶來(lái)相應(yīng)的影響及作用。根據(jù)現(xiàn)實(shí)情形可知，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際運(yùn)行的過(guò)程期間內(nèi)，可以采取兩種不同的計(jì)算方式進(jìn)行土地增值稅計(jì)算，第一種計(jì)算方式下，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本與取得土地使用權(quán)所支付的金額二者之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除，第二種計(jì)算方式下，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況扣除利息，但有關(guān)部門對(duì)其可以扣除的金額進(jìn)行了相應(yīng)的規(guī)定，最高扣除金額不應(yīng)當(dāng)超過(guò)我國(guó)商業(yè)銀行貸款同類同期貸款利率計(jì)算出來(lái)的金額。現(xiàn)實(shí)情形下，上述兩種計(jì)算方式存在一定的差異，計(jì)算出來(lái)的可扣除數(shù)值也會(huì)存在一定差異，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)自身的實(shí)際情況，選擇合理的計(jì)算方式，對(duì)不同的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行利息計(jì)算工作。

3.3對(duì)征稅范圍加以充分合理利用

合法合規(guī)的前提之下，房地產(chǎn)企業(yè)能夠在商品房建設(shè)過(guò)程期間內(nèi)，基于合作方式的選擇，一定程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅。該種做法與我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定中，根據(jù)一定比例來(lái)分房自用，能夠暫免土地增值稅有關(guān)。為此，房地產(chǎn)企業(yè)組織進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃工作的情形下，應(yīng)當(dāng)對(duì)土地增值稅的增值范圍加以充分全面地考量，必要情形下對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)范圍內(nèi)的代建房來(lái)達(dá)成節(jié)稅作用。具體內(nèi)容為：房地產(chǎn)企業(yè)承接代建房項(xiàng)目的過(guò)程期間內(nèi)，能夠由此獲得相應(yīng)的代建費(fèi)用，這些費(fèi)用可充當(dāng)為房地產(chǎn)企業(yè)的勞務(wù)輸出費(fèi)用，本身不屬于土地增值稅納稅范疇，房地產(chǎn)企業(yè)由此獲得的相關(guān)費(fèi)用，本身不需要繳納相應(yīng)的土地增值稅。

4結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，通過(guò)本文的分析論述可知，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展的整個(gè)過(guò)程期間內(nèi)，土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅收負(fù)擔(dān)的重要組成部分，其不可避免地會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、項(xiàng)目最終獲得的效益等產(chǎn)生較大的影響與作用，為滿足房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化發(fā)展需要，關(guān)注房地產(chǎn)清算帶給房地產(chǎn)企業(yè)的影響，切實(shí)做好土地增值稅稅收籌劃工作，具有極其重要的現(xiàn)實(shí)價(jià)值。

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作者：聶慧麗 單位：菏澤城建工程發(fā)展集團(tuán)有限公司