房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險(xiǎn)分析

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摘要：自1998年住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展十分迅速，房地產(chǎn)價(jià)格步步攀升，房地產(chǎn)金融日趨繁榮。為了防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)并守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線，本文從國外房地產(chǎn)金融市場危機(jī)中吸取教訓(xùn)，分析建立了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)構(gòu)成體系，并有針對性地提出防范化解措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場金融；風(fēng)險(xiǎn)分析

一、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險(xiǎn)防控的必要性

（一）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)失控容易誘發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)相對于國民經(jīng)濟(jì)具有先導(dǎo)性，房價(jià)的快速上漲使得房地產(chǎn)業(yè)在銀行等金融機(jī)構(gòu)大力支持下形成的正向反饋機(jī)制以及投資者的廣泛參中產(chǎn)生的羊群效應(yīng)的共同作用下，形成資產(chǎn)泡沫，居民和企業(yè)融資比例上升，同時(shí)金融機(jī)構(gòu)信貸過度擴(kuò)張，放大金融系統(tǒng)違約風(fēng)險(xiǎn)，金融衍生品的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)體整體性的金融危機(jī)。從國際經(jīng)驗(yàn)看，多數(shù)房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的信貸危機(jī)乃至金融危機(jī)的根源都來自于銀行房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險(xiǎn)的國際經(jīng)驗(yàn)借鑒

（1）日本房地產(chǎn)泡沫。20世紀(jì)80、90年代的日本房地產(chǎn)泡沫破裂前，各家銀行不斷放寬對房地產(chǎn)開發(fā)貸款或房地產(chǎn)抵押貸款的監(jiān)管，并加大發(fā)放力度，房地產(chǎn)抵押貸款占比從1984年的17%持續(xù)升至1992年的35.5%。日本從1989年開始連續(xù)5次加息，收縮銀根，同時(shí)出臺(tái)政策要求金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格控制房地產(chǎn)貸款量，房地產(chǎn)貸款增長速度不能超過總體貸款增長速度，直接減少對房地產(chǎn)市場的資金供給，并進(jìn)一步提高房地產(chǎn)稅收，出臺(tái)土地收益稅，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融泡沫快速破裂，從而引發(fā)了嚴(yán)重的金融危機(jī)。這是世界歷史上持續(xù)時(shí)間最長、規(guī)模最大的一場房地產(chǎn)危機(jī)。（2）美國次貸危機(jī)。21世紀(jì)初，美國實(shí)施擴(kuò)張性貨幣政策，在美聯(lián)儲(chǔ)不斷下調(diào)存貸款利率及房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)不斷放松住房貸款條件的刺激下，次級(jí)貸款在房屋抵押貸款中的比重從1999年的2%左右增至2006年的15%。房地產(chǎn)市場大熱后，美國利率政策開始轉(zhuǎn)向，短期利率大幅上升，使購房者還貸壓力以及出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難，次級(jí)抵押貸款違約率不斷上升。2007年夏天終于爆發(fā)了次貸危機(jī)，從美國房地產(chǎn)信貸市場向其他金融市場蔓延，次貸危機(jī)引發(fā)世界性的金融危機(jī)。

（三）房地產(chǎn)融資

在當(dāng)前我國金融體系中的現(xiàn)狀（1）房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)模持續(xù)保持高位，行業(yè)負(fù)債率偏高。2019年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為8.5萬億，同比增長7.2%，其中國內(nèi)貸款1.3萬億，同比增長8.4%；自籌資金2.7萬億，同比增長4.7%。房企境內(nèi)外債券類融資總額4286億元，其中，境內(nèi)發(fā)債1402億元，境外發(fā)債2883億元，同比上升了19%。且2019年面臨到期債權(quán)償債高峰期，房企債務(wù)問題不容小覷。2019年第一季度末滬深上市房企資產(chǎn)負(fù)債率下降至65.97%，為近四年最低值，仍高于50%的國際警戒線，其中資產(chǎn)負(fù)債率超過80%的房企33家，超過85%的9家。（2）房地產(chǎn)貸款持續(xù)快速增長態(tài)勢明顯，融資敞口占比不斷提高。截至2019年6月末，我國金融機(jī)構(gòu)人民幣房地產(chǎn)貸款余額已達(dá)41.91萬億元，同比增長17.1%，占各項(xiàng)貸款總量的28.7%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額11.04萬億元，同比增長14.6%；個(gè)人住房貸款余額27.96萬億元，同比增長17.3%。房地產(chǎn)貸款已經(jīng)成為影響整個(gè)金融體系風(fēng)險(xiǎn)的主要因素。（3）房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈條長、輻射廣，包括地方政府土地儲(chǔ)備、建筑施工、建筑材料、建材設(shè)備、裝飾材料等上下游產(chǎn)業(yè)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈也面臨由房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、違約風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)構(gòu)成體系

在“四個(gè)全面”的戰(zhàn)略布局下，政府全面推進(jìn)建成小康社會(huì)，隨著中國不斷與世界經(jīng)濟(jì)接軌，開放條件下的全球性金融危機(jī)會(huì)給國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)帶來巨大的影響。作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)涉及眾多上下游產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、個(gè)人購房者等，最為重要和緊迫的是建立房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警監(jiān)測機(jī)制和指標(biāo)體系。

（一）宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行指標(biāo)

在衡量房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，要充分考慮國內(nèi)經(jīng)濟(jì)基本面情況，如果宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)通脹、緊縮或者結(jié)構(gòu)失衡，都將引起市場上貨幣供求大幅變化，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生?？蛇x取GDP增長率、通貨膨脹率、失業(yè)率作為宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行指標(biāo)衡量宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的影響。

（二）金融機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)指標(biāo)

通過資金信貸指標(biāo)，如用“房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額”、“個(gè)人住房貸款余額”衡量房地產(chǎn)企業(yè)和居民家庭部門在房地產(chǎn)開發(fā)投資中所占用的金融機(jī)構(gòu)信貸資金規(guī)模；用“資本充足率”、“不良貸款率”衡量金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)質(zhì)量；用“貸存比”、“中長期貸款比例”來反映金融機(jī)構(gòu)貸款的流動(dòng)性狀況，其比例越高，金融機(jī)構(gòu)面臨的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)越大；用“房地產(chǎn)不良貸款總額”衡量房地產(chǎn)金融在金融機(jī)構(gòu)體系中的風(fēng)險(xiǎn)暴露程度；用“貸款收益率”、“資本收益率”衡量金融機(jī)構(gòu)盈利能力。以上各項(xiàng)指標(biāo)從信貸資金規(guī)模、信貸資金質(zhì)量、結(jié)構(gòu)合理程度、抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力方面對金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析判斷。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營指標(biāo)

房地產(chǎn)企業(yè)的資金循環(huán)流是以金融機(jī)構(gòu)貸款為主體，其資產(chǎn)負(fù)債情況成為房地產(chǎn)市場一個(gè)重要的風(fēng)險(xiǎn)因素，償債能力與房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)高度相關(guān)，資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)常用于衡量企業(yè)的償債能力。此外，房地產(chǎn)企業(yè)自有資本比率越高，其財(cái)務(wù)狀況越好，自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力越高。反映房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的最常見指標(biāo)是利潤率，也直接影響著其償債能力。因此，可選取“房地產(chǎn)行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率”、“自有資本比率”、“房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用利潤率”指標(biāo)，用以反映房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。

（四）房地產(chǎn)購買能力指標(biāo)

房地產(chǎn)具有消費(fèi)和投資的屬性，而我國居民購房往往伴隨著銀行的信貸支持，商品房的價(jià)格波動(dòng)、居民收入、貸款利率是影響房地產(chǎn)居民端市場的幾個(gè)主要因素，隱含著房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。房價(jià)波動(dòng)促使投資者和逐利投機(jī)者看多或看空房地產(chǎn)市場，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格超過了普通消費(fèi)者的購房能力范圍時(shí)，所產(chǎn)生的高杠桿、高負(fù)債以及“六個(gè)錢包”式的供房模式將給購房居民帶來巨大壓力，貸款利率也會(huì)大幅增加購房者負(fù)擔(dān)，在一定程度上影響購房者投資決定。因此，選取“房價(jià)增長率”來衡量商品房平均銷售價(jià)格波動(dòng)，選取“房價(jià)收入比”衡量消費(fèi)者購房能力，選取“貸款利率”衡量房地產(chǎn)市場政策預(yù)期。若房價(jià)漲幅過快、房價(jià)收入比過高，居民購房所需的周期更長，購房負(fù)擔(dān)更重，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場產(chǎn)生更多潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。

三、完善房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理的對策

（一）促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場創(chuàng)新，培育多元化融資工具。

我們可以借鑒國外較早從事房貸證券化的國家的立法和實(shí)踐，建立多層次的房地產(chǎn)金融支持體系，如大力發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金、推進(jìn)住房抵押貸款證券化等多種融資渠道，放寬其他金融機(jī)構(gòu)合法進(jìn)入房地產(chǎn)信貸市場的門檻，完善房地產(chǎn)貸款保險(xiǎn)制度，完善一級(jí)市場，開拓二級(jí)市場，豐富金融市場產(chǎn)品供給，降低房地產(chǎn)企業(yè)對債務(wù)資金的過度依賴。

（二）完善法律法規(guī)，加強(qiáng)政府的宏觀管理調(diào)控。

我國房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展具有十分重要的地位，在社會(huì)秩序的維護(hù)中具有不可替代的作用，因此要保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康的發(fā)展，政府必須運(yùn)用法律和金融政策，有效發(fā)揮宏觀調(diào)控的職能。金融監(jiān)管要跟上金融創(chuàng)新的步伐，建立健全房地產(chǎn)行業(yè)、金融監(jiān)管監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)管體系，強(qiáng)化貨幣信貸、銀行監(jiān)管、財(cái)政稅收等協(xié)調(diào)機(jī)制，建立有效的房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。

（三）建立完善的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防范管理體系。

在金融政策總體趨緊，行業(yè)杠桿率偏高的情況下，金融機(jī)構(gòu)建立健全內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理體系尤為重要。以制定完善的房地產(chǎn)金融相關(guān)法律法規(guī)為前提，實(shí)行差別化信貸政策，防止違規(guī)信貸資金流入房地產(chǎn)市場；建立房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人信用制度，建立信用檔案數(shù)據(jù)庫，加強(qiáng)對還款能力和資金使用情況的跟蹤分析；規(guī)范金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部運(yùn)營管理，規(guī)范操作流程，加強(qiáng)業(yè)務(wù)監(jiān)督。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要位置，房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定運(yùn)行關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)乃至國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。當(dāng)前我國面臨的房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險(xiǎn)主要有貸款杠桿率高、集中度高以及金融機(jī)構(gòu)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等，應(yīng)當(dāng)完善各項(xiàng)法律法規(guī)、創(chuàng)新金融工具、加強(qiáng)金融監(jiān)管，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，做好房地產(chǎn)領(lǐng)域融資風(fēng)險(xiǎn)防控，打好防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)，促進(jìn)我國房地產(chǎn)金融的健康穩(wěn)定發(fā)展。

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作者：梁芳 單位：湖南建工集團(tuán)有限公司