房地產(chǎn)項目環(huán)評影響要點探討

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【摘要】房地產(chǎn)項目具有既是污染源又是敏感保護目標(biāo)的雙向特點，結(jié)合項目所處區(qū)域、周邊環(huán)境情況，有針對性的、客觀、真實的對該項目主要關(guān)注的選址合理性、運營期間環(huán)境影響等方面問題進行詳細的分析、評價，并提出相應(yīng)的治理措施，可有效的減少或避免環(huán)境污染糾紛，更好的完成環(huán)境影響評價工作。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目；環(huán)境影響評價；關(guān)注點

0前言

隨著我國經(jīng)濟社會的持續(xù)發(fā)展和城鎮(zhèn)化步伐的加快，城市居民不斷增加，房地產(chǎn)業(yè)近年來呈蓬勃發(fā)展之勢。作為建設(shè)項目，在施工與運營期間，不可避免地對周邊環(huán)境會造成污染和破壞。如果只按房地產(chǎn)環(huán)評教材所關(guān)注的內(nèi)容去評價房地產(chǎn)項目的環(huán)境影響，就會感覺房地產(chǎn)項目幾乎不會引起什么環(huán)境問題。而實際上，因規(guī)劃不合理或規(guī)劃執(zhí)行過程中的隨意性，導(dǎo)致居住小區(qū)與工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)混雜，隨著公眾環(huán)境意識的提高，圍繞住宅小區(qū)產(chǎn)生的環(huán)境糾紛日益增多，這些已成為區(qū)域不可忽視的不穩(wěn)定因素。因此根據(jù)居民小區(qū)所在區(qū)域環(huán)境情況及自身特點，從環(huán)保角度對房地產(chǎn)項目主要關(guān)注點進行合理性、可行性分析十分重要。

1房地產(chǎn)項目環(huán)評概述

房地產(chǎn)項目環(huán)境影響評價，主要是對該項目在施工及營運過程中可能對項目周圍環(huán)境造成的影響及項目周圍環(huán)境可能對項目造成的影響進行全面細致的調(diào)查、預(yù)測和評價的過程，并再經(jīng)科學(xué)分析后針對主要關(guān)注的環(huán)境問題提出相應(yīng)、合理、切實可行的防治措施及對策與建議[1]。對主要關(guān)注點進行合理的環(huán)境影響評價不僅能夠確保房地產(chǎn)項目的綜合質(zhì)量，也能夠避免一些由于環(huán)境信息的偏差或缺失帶來的后續(xù)問題，同時也為經(jīng)濟與環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展以及社會的可持續(xù)發(fā)展提供保障。

2主要關(guān)注點

2.1選址合理性

房地產(chǎn)項目環(huán)境影響評價中首要關(guān)注的問題就是選址與規(guī)劃的合理性。選址首先應(yīng)符合城市總體規(guī)劃，同時符合當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)環(huán)保政策；其次對周邊市政基礎(chǔ)設(shè)施配套情況進行調(diào)查，分析其是否具備必要的建設(shè)條件；最后對項目周邊環(huán)境進行詳細調(diào)查，了解周邊污染源的分布情況，選址時既要避免在周邊企業(yè)的衛(wèi)生防護距離內(nèi)，也要避開周邊的重大環(huán)境風(fēng)險源。對于工業(yè)企業(yè)搬遷后的土地用作住宅小區(qū)開發(fā)的，在環(huán)境影響評價過程中必須對建設(shè)用地原有使用用途進行詳細調(diào)查。通過現(xiàn)場調(diào)查和現(xiàn)狀監(jiān)測，防止建設(shè)用地性質(zhì)變更可能帶來的污染隱患。若發(fā)現(xiàn)土壤、地下水受到污染，應(yīng)在環(huán)評中提出相應(yīng)的功能修復(fù)方案，防止遺留的環(huán)境污染問題對將來入住居民產(chǎn)生不良影響，避免產(chǎn)生環(huán)境糾紛。

2.2項目自身對周邊環(huán)境的影響

房地產(chǎn)項目施工過程中對周邊環(huán)境的影響屬于暫時性的，隨著施工期的結(jié)束而消失，因此房地產(chǎn)項目自身對周邊環(huán)境的影響主要存在于營運期。主要來自于小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施產(chǎn)生的噪聲、振動及惡臭等。

2.2.1設(shè)施運行過程產(chǎn)生的噪聲及振動容易引起擾民問題。針對這種情況，首先考慮小區(qū)平面布局的調(diào)整，在無法調(diào)整的前提下從噪聲源頭和中間環(huán)節(jié)采取相應(yīng)的措施。采取的措施主要為選擇低噪聲設(shè)備、基礎(chǔ)減振、隔聲等常見的減噪、減振措施[2]。但針對某些集中性高噪聲源，如無法實施市政集中供熱的小區(qū)內(nèi)自建空氣能泵站用于集中供熱，應(yīng)咨詢噪聲專家及相關(guān)專業(yè)施工、運營部門進行合理設(shè)計、減噪、減振，避免對周邊居民日常生活產(chǎn)生影響。

2.2.2惡臭污染主要來源于中水站和垃圾轉(zhuǎn)運站。

①中水站惡臭影響從節(jié)約水資源、創(chuàng)建綠色生態(tài)小區(qū)的角度出發(fā)，目前大部分新建小區(qū)內(nèi)均設(shè)置中水回用設(shè)施，同時也產(chǎn)生了發(fā)酵臭氣的污染。小區(qū)中水站因其處理規(guī)模小且多為地埋式設(shè)置的特點，為封閉運行、惡臭集中收集及處理創(chuàng)造了有利條件。目前對中水站惡臭采取的主要處理方法為以管道收集尾氣，管道上設(shè)置引風(fēng)機，使整個系統(tǒng)處于負壓狀態(tài)，后經(jīng)活性炭過濾器或生物除臭裝置等處理后達標(biāo)排放。

②垃圾轉(zhuǎn)運站惡臭影響部分規(guī)模較大或距離城市建成區(qū)較遠的小區(qū)內(nèi)會設(shè)置垃圾轉(zhuǎn)運站，一般采取全封閉壓縮式管理，實現(xiàn)垃圾減容運輸，減少運輸過程中的能耗及二次污染。垃圾中轉(zhuǎn)站在實現(xiàn)自身價值的同時，也帶來了壓縮垃圾滲濾液、發(fā)酵臭氣的污染。垃圾滲濾液濃度較高，收集后一般通過環(huán)衛(wèi)部門專用罐車運至垃圾填埋場污水處理站處理；由于垃圾轉(zhuǎn)運站一般設(shè)置在地上且采取全封閉式管理模式，因此目前主要通過采取在生活垃圾上噴灑除臭劑、做到日產(chǎn)日清并嚴(yán)格按照《生活垃圾轉(zhuǎn)運站技術(shù)規(guī)范》（CJJ47-2006）中相關(guān)規(guī)定設(shè)置轉(zhuǎn)運站與周邊住宅樓距離及四周綠化帶寬度等除臭措施。

2.3周邊市政設(shè)施配套問題

房地產(chǎn)項目周邊市政設(shè)施配套問題主要關(guān)注周邊市政供暖管網(wǎng)、給排水管網(wǎng)等分布現(xiàn)狀及是否能在小區(qū)投產(chǎn)前與小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)對接等問題。其中，環(huán)境影響評價中主要關(guān)注的無疑是小區(qū)周邊市政污水處理設(shè)施、污水管網(wǎng)的分布情況及小區(qū)投產(chǎn)后生活污水的排放去向等問題[3]。周邊市政污水處理系統(tǒng)配套完善的小區(qū)，其生活污水處理方式是最簡單的，即：部分污水先經(jīng)區(qū)內(nèi)自建中水站處理后回用于區(qū)內(nèi)綠化、道路噴灑等，剩余部分則通過周邊市政污水管網(wǎng)排入配套市政污水處理廠處理或者全部依托市政污水處理廠處理。但周邊市政污水處理系統(tǒng)配套欠缺的小區(qū)，則需認真調(diào)查，根據(jù)所處地理位置環(huán)境情況及近期規(guī)劃對小區(qū)內(nèi)生活污水的處理方式及排放去向進行合理的分析。

2.4周邊外環(huán)境對項目的影響

居民小區(qū)本身就是環(huán)境敏感點，其對周邊環(huán)境的影響相對較小，但忽略外環(huán)境對小區(qū)的影響就容易引起糾紛，因此需做好小區(qū)周邊外環(huán)境的調(diào)查工作。外環(huán)境對小區(qū)的影響主要表現(xiàn)在周邊工業(yè)污染、城市交通噪聲、臨近鐵路的振動噪聲及高壓輸電線、發(fā)射塔電磁輻射等。在環(huán)境影響評價過程中應(yīng)明確提出小區(qū)與周邊污染源是否滿足環(huán)保部門和城市規(guī)劃部門等規(guī)定的安全防護距離，對居民住宅提出滿足國家及地方相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的防治措施，必要時對小區(qū)規(guī)劃及平面布局等提出相應(yīng)調(diào)整建議。

3結(jié)語

房地產(chǎn)項目環(huán)境影響評價應(yīng)結(jié)合居民小區(qū)既是污染源又是敏感保護目標(biāo)的特點，結(jié)合項目所處區(qū)域、周邊環(huán)境情況，有針對性的、客觀、真實的對該項目主要關(guān)注的問題進行詳細的分析、評價，并提出相應(yīng)的治理措施，使環(huán)境影響評價工作能夠突出重點，為建設(shè)單位的決策提供合理、可行的建議，減少或避免環(huán)境污染糾紛，為環(huán)境保護行政管理部門審批提供科學(xué)依據(jù)。

【參考文獻】

［1］張麟.房地產(chǎn)項目環(huán)境影響評價實踐研究[D].四川農(nóng)業(yè)大學(xué)，2013，6：7~10.

［2］孫英杰,何亞紅,宋旭鷺等.城市住宅類房地產(chǎn)項目環(huán)境評價要點初探[J].青島理工大學(xué)學(xué)報,2009,30(3):109～112.

［3］蔣宏國，蔣雅.居住小區(qū)環(huán)評淺論[J].綠色科技，2013(10).

作者：姚坡 單位：山東省建設(shè)發(fā)展研究院