房地產(chǎn)公司工程管理論文

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一、企業(yè)管控模式扁平化

首先，針對(duì)企業(yè)管理層級(jí)較多，多頭管理的弊病，對(duì)企業(yè)的管控模式進(jìn)行優(yōu)化，引入“扁平化”管理模式。各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成立項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司設(shè)立工程管理部、技術(shù)部、綜合管理部，主要以項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的工程管理、技術(shù)管理以及當(dāng)?shù)馗飨嚓P(guān)部門(mén)對(duì)接及綜合管理為主。其他的開(kāi)發(fā)報(bào)價(jià)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售及成本控制等直接由企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理中心負(fù)責(zé)配合完成。去掉重復(fù)設(shè)置的機(jī)構(gòu)。較好的解決等級(jí)式管理的"層次重疊、冗員多、組織機(jī)構(gòu)運(yùn)轉(zhuǎn)效率低下"等的弊端,在當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)下，既起到優(yōu)化人員，減少冗員，節(jié)省人力成本。同時(shí)加快了信息流的速率，提高決策效率,使項(xiàng)目與企業(yè)保持步伐一致。對(duì)企業(yè)的指令能迅速做出反應(yīng)。

二、引入運(yùn)營(yíng)管理

原工程管理中心改為運(yùn)營(yíng)管理中心，全面提升執(zhí)行力企業(yè)的快速擴(kuò)張和持續(xù)發(fā)展，不僅要求其本身具備較強(qiáng)的資源獲取能力，而且必須解決項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中工作配合及運(yùn)作效率問(wèn)題，企業(yè)在發(fā)展壯大的同時(shí)必須逐步走向精細(xì)化管理。運(yùn)營(yíng)管理就是對(duì)運(yùn)營(yíng)過(guò)程的計(jì)劃、組織、實(shí)施和控制，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)創(chuàng)造密切相關(guān)的各項(xiàng)管理工作的總稱(chēng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)全過(guò)程從拿地到售罄也是一個(gè)從資源投入到實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)出目標(biāo)的價(jià)值增值管理過(guò)程，運(yùn)營(yíng)管理考慮的是如何將整個(gè)過(guò)程中的活動(dòng)進(jìn)行計(jì)劃、組織和控制。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的管理，也就是對(duì)整個(gè)活動(dòng)過(guò)程進(jìn)行設(shè)計(jì)、運(yùn)行、評(píng)價(jià)和改進(jìn)的過(guò)程。從制訂規(guī)則、建立及優(yōu)化流程開(kāi)始，通過(guò)系統(tǒng)化的流程梳理建立流程管理意識(shí)、開(kāi)展流程管理并不斷的優(yōu)化流程。其真正目的是讓流程管理運(yùn)作更加有效，讓流程順利落地，提高整體執(zhí)行力。

三、減少招標(biāo)時(shí)間，縮短項(xiàng)目建設(shè)工期

在建立戰(zhàn)略合作后，工程總承包發(fā)包實(shí)行直接承包方式和合理的定價(jià)制度。傳統(tǒng)的招投標(biāo)體制，多環(huán)節(jié)、費(fèi)時(shí)間、增加投標(biāo)費(fèi)用和相應(yīng)的成本。與之相反，直接發(fā)包就是根據(jù)雙方的戰(zhàn)略合作協(xié)議以及定價(jià)原則、支付原則以及結(jié)算原則，直接簽訂總承包合同。一方面縮短招投標(biāo)環(huán)節(jié)，縮短房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期；另一方面，將戰(zhàn)略合作雙方緊密地聯(lián)系在一起，使雙方都加快項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備時(shí)間、并能對(duì)項(xiàng)目的變化做出及時(shí)響應(yīng)。因此，實(shí)行直接交易制度是戰(zhàn)略合作的主要特征，也是戰(zhàn)略合作發(fā)揮作用的交易形式。追求“雙贏”的合同造價(jià)定價(jià)制度，有效保證合作雙方的利益，確保雙方的合同造價(jià)的合理性、市場(chǎng)性、公平性。

四、成本控制實(shí)行全成本管理

在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)下以及客戶對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)、質(zhì)量要求不斷提升的環(huán)境下，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),成本管理無(wú)疑是最重要的。更何況房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是商業(yè)行為，是以利潤(rùn)最大化為目標(biāo)的。質(zhì)量、進(jìn)度目標(biāo)需要緊緊地圍繞著規(guī)劃報(bào)建、設(shè)計(jì)管理、施工準(zhǔn)備、現(xiàn)場(chǎng)施工、竣工驗(yàn)收、工程決算、營(yíng)銷(xiāo)管理來(lái)進(jìn)行的。既要質(zhì)量、進(jìn)度，又要成本控制在預(yù)期之內(nèi)，因此，全過(guò)程成本控制變得尤為重要。其主要過(guò)程和措施有以下幾個(gè)方面：

1.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全成本估算及規(guī)劃

由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)周期長(zhǎng),涉及的部門(mén)和環(huán)節(jié)較多。因此,在不同的階段都要進(jìn)行相應(yīng)的成本管理,這也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)展全面成本管理的前提。對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程每一個(gè)環(huán)節(jié)的成本進(jìn)行估算及規(guī)劃，并形成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本控制的目標(biāo)。然后對(duì)每一環(huán)節(jié)的成本分解到每一項(xiàng)具體的工作中。同時(shí)在各個(gè)階段、各個(gè)環(huán)節(jié)成本管理時(shí)要實(shí)現(xiàn)反饋制,及時(shí)將信息反饋給成本控制中心,以便全面成本管理的順利進(jìn)行。此項(xiàng)工作要求在每一項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前必須完成。

2.對(duì)與工程管理線條有關(guān)的設(shè)計(jì)管理、施工管理等環(huán)節(jié)的成本控制制定一系列的管理規(guī)定：

a.設(shè)計(jì)階段的成本控制是工程造價(jià)控制的重要階段

其對(duì)工程造價(jià)的影響在75％以上。成本控制人員會(huì)同工程管理人員對(duì)設(shè)計(jì)方案的結(jié)構(gòu)體系、基礎(chǔ)造型、平面布置等從工程管理的角度以及成本控制角度進(jìn)行分析，向建筑師提出建議，使設(shè)計(jì)方案不斷優(yōu)化。

b.項(xiàng)目施工階段加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的監(jiān)督和管理

施工階段的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證是不可避免的，但應(yīng)處于一個(gè)嚴(yán)密的管理控制體系之中。設(shè)計(jì)變更及簽證管理控制體系應(yīng)明確：操作流程、流程環(huán)節(jié)中的責(zé)任人、責(zé)任人的管理權(quán)限、流程環(huán)節(jié)的確認(rèn)時(shí)限、否決及責(zé)任追究制度等。同時(shí)，讓施工單位明晰該操作體系，以便于協(xié)作配合，提高工作效率，為結(jié)算打好基礎(chǔ)。

c.加強(qiáng)資金計(jì)劃執(zhí)行的監(jiān)控

在工程前期，成本控制人員與工程管理人員密切配合，相互協(xié)調(diào)，制定施工階段的工程款支付資金計(jì)劃。該計(jì)劃必須同工程施工進(jìn)度計(jì)劃相協(xié)調(diào)，這樣可使工程管理更加清晰。當(dāng)月實(shí)際發(fā)生額的增減超過(guò)資金計(jì)劃一定比例時(shí)，成本控制人員和工程管理人員應(yīng)及時(shí)分析、闡明原因，嚴(yán)重時(shí)，由運(yùn)營(yíng)中心提出成本預(yù)警和工程進(jìn)度預(yù)警。

五、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)業(yè)做為約占我國(guó)GDP30%的支柱性產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)多，牽一而動(dòng)全身。然而在當(dāng)今量?jī)r(jià)齊跌，資金回籠困難，利潤(rùn)大幅縮水的情況下，如何在同行業(yè)中立于不敗之地并發(fā)展壯大，修煉內(nèi)功成為必不可少的一環(huán)，而內(nèi)功的提升主要變現(xiàn)為全過(guò)程的工程管理和全過(guò)程的成本控制上。因而，工程建設(shè)的進(jìn)度控制、工程質(zhì)量把控、設(shè)計(jì)變更與簽證管理、材料設(shè)備的定板與采購(gòu)、工程發(fā)包式等房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理模式就顯得至關(guān)重要。

作者：李永兵 單位：內(nèi)蒙古財(cái)經(jīng)大學(xué)