房地產(chǎn)財務風險管理問題
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摘要：目前，房地產(chǎn)企業(yè)為中國經(jīng)濟的發(fā)展做出了巨大的貢獻，房地產(chǎn)除了大力支撐我國經(jīng)濟發(fā)展外，還密切關系著現(xiàn)代人居住的安全性與環(huán)境。房地產(chǎn)當下在中國也正在飛速發(fā)展，房價也在持續(xù)高位運行。對此政府采取了一定的限制措施，并規(guī)范了房地產(chǎn)運作資金，但這些卻致使房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了資金周轉困難的問題。而隨著我國房地產(chǎn)業(yè)快速壯大，房地產(chǎn)企業(yè)在競爭如此激烈的大環(huán)境下，必須將自己的競爭力提高，加強財務風險管理，才能將財務風險降低。為此，本文主要針對存在于房地產(chǎn)當下財務風險管理中的問題，提出了相應的優(yōu)化財務風險管理的策略，僅供參考。
關鍵詞：財務風險管理；房地產(chǎn)；問題
一、分析中國現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)營中引發(fā)財務風險管理問題的常見原因
中國房地產(chǎn)事業(yè)涉及十分廣泛的專業(yè)領域以及部門，且房地產(chǎn)的發(fā)展密切聯(lián)系著多個行業(yè)，這也是當下國家需要從宏觀政策上予以重點調(diào)控的關鍵對象，極具十分強的政策敏感性，所以易被某些因素的影響或制約，具體有經(jīng)濟方面、環(huán)境方面、政治方面以及技術方面等的影響因素，而針對上述因素適當進行改變，則將有助于房地產(chǎn)業(yè)的加快發(fā)展。中國引領房地產(chǎn)業(yè)的人員所擁有的各種財務風險管理觀念相對薄弱，他們往往僅關注產(chǎn)生的經(jīng)濟利益效果，卻對房產(chǎn)工程自身來說，缺乏足夠強大的財務風險管理意識。而探討其原因后，發(fā)現(xiàn)主要是由于在中國初步發(fā)展房地產(chǎn)領域的時期，因為部分有關企業(yè)或組織并未對其施以科學、合理的嚴格把控，促使大多數(shù)投資房地產(chǎn)業(yè)的人員在幾十年這么短的時間內(nèi)，便獲得了十分巨大的經(jīng)濟效益。如此豐厚的利潤既很好地為企業(yè)掩蓋了管理中尚存的一些不足，又導致管理層大幅降低了風險管理意識。這樣最終導致在房地產(chǎn)企業(yè)有財務風險問題出現(xiàn)時，管理層卻不知所措。實際上，企業(yè)財務風險指的是在企業(yè)經(jīng)營和生產(chǎn)中，因為內(nèi)外部企業(yè)環(huán)境有不可預料或控制不了的某些確定不了的因素負面影響下，導致在某一時間段，企業(yè)所獲取的具體財務利益和預期設想能夠取得的利益有偏差出現(xiàn)的可能性?？傊髽I(yè)存在的財務風險一般包括：投資、籌資、回收資金、分配收益等方面的風險。我國房地產(chǎn)業(yè)屬于資金消耗量十分巨大的領域。所以，房地產(chǎn)工程項目為了順利展開，則企業(yè)必須擁有資金雄厚的鏈條以及穩(wěn)定的供應。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，融資問題至關重要。伴隨著融資的出現(xiàn)而引發(fā)了企業(yè)財務風險。因為企業(yè)管理人員表現(xiàn)出的風險處理習慣并不一樣，且所能奉獻承受能力也不一樣，同時企業(yè)在資金分配和利用實踐方面，也具有多樣化的需求，因而它們的風險也呈現(xiàn)出不盡相同的特點。與此同時，中國當下的現(xiàn)狀就是，許多投資人將房地產(chǎn)業(yè)簡單地視為暴利行業(yè)之一，因此，十分愿意在房地產(chǎn)領域，投入大量的資金，以換取更多的利潤，這促使在房地產(chǎn)業(yè)，房價持續(xù)增長。而在管控成本上，卻沒有進行相應的合理規(guī)劃與科學預算。在如此激烈的競爭環(huán)境中，部分房地產(chǎn)企業(yè)卻忽略了某些正常的項目承建流程，即在尚未確定具體的工程方案以前，就開始破土動工，并未按有關規(guī)定，嚴格展開工程招標工作；而在成本管理和控制方面，也不夠全面仔細，常常沒有注意對設計等成本執(zhí)行科學的管控。很大一部分房地產(chǎn)企業(yè)誤解了財務功能，它們的管理意識仍然停滯在傳統(tǒng)的財務管理技能上，誤以為財務職能指的是簡單的會計工作與核算工作，卻并不了解財務的預算經(jīng)營職能。因為現(xiàn)代房地產(chǎn)公司仍然未全面理解財務功能，所以，促使大多數(shù)財務及其管理部門無法充分發(fā)揮出真正的功用，最終財務也不再擁有其應有的價值和意義。
二、目前房地產(chǎn)企業(yè)科學地解決財務風險管理問題的有效策略
（一）認真籌劃工程資金
當下，密集度高是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的資金特點，企業(yè)一般會以充足資金來確保正常的生產(chǎn)和經(jīng)營，房地產(chǎn)企業(yè)視現(xiàn)金流為主要生命線。而在成立房地產(chǎn)企業(yè)的時期，便需要科學地籌劃企業(yè)的各種資金來源，對負債資本與權益資本之間的比例合理配置，使其不僅可以達到股東所希望得到的報酬率，而且還可以達到債權人想要的本金安全性與某種程度的收益需要。出于正確配置負債與權益比的目的，則應先仔細研究企業(yè)事業(yè)當下的發(fā)展現(xiàn)狀，認真調(diào)查企業(yè)具體的利潤增長情況與盈利程度，并綜合分析我國目前現(xiàn)行的宏觀經(jīng)濟調(diào)控體制，分明各種各樣融資模式下的資金以及財務上的風險。然后，在配置運營資本的時候，應全面深入研究易變現(xiàn)率?？山柚鲃咏?jīng)營資產(chǎn)時，通過籌資長期資源比來衡量易變現(xiàn)率。管理經(jīng)營企業(yè)的人員應基于風險管理觀念、企業(yè)具體制定的長時間戰(zhàn)略與短期規(guī)劃，科學地選用籌資方案（主要包括適中型、保守型、激進型等類型的籌資方案），并以此產(chǎn)生不一樣的長短期資金需要。通過以上分析和測算以后，選出合適的配置權益資本與負債資本的比例。與此同時，制定出長短期科學、有效的方案，以合理配置負債資本，確定出有利于房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展的最優(yōu)融資方式。這樣即可有效處理或預防將來具體經(jīng)營中，引發(fā)資金短缺這類嚴峻經(jīng)濟問題，并以此讓現(xiàn)代企業(yè)強化抵抗財務管理風險的效能，以獲得穩(wěn)固發(fā)展。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)應重視預算
通過全面預算管理，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)嚴格監(jiān)控整個公司的方方面面，及時發(fā)現(xiàn)、探討并改進經(jīng)營偏離預期的問題，使其在朝確定目標發(fā)展時，也不會有所偏離中心。而全面預算管理系統(tǒng)具有系統(tǒng)化的特征，這一系統(tǒng)看著事前與事中、倡導追求未來、發(fā)動全員自主參加而實現(xiàn)綜合管理。而將預算管理引入房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)能有機結合自身戰(zhàn)略和經(jīng)營生產(chǎn)制定的年度規(guī)劃，明確經(jīng)營年度具體目標，主要有實際收入、資金成本、利益等方面上的數(shù)據(jù)指標，并對比分析具體的經(jīng)營現(xiàn)狀和先前的預算，及時找出異?，F(xiàn)象，促使企業(yè)真正將經(jīng)營與財務管理風險加以杜絕或減小。預算管理應圍繞編制全面預算展開。而現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)應結合具體的生產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)狀，與標桿企業(yè)對照，確定全面預算管理的最終目標。編制預算除了是上下級積極溝通、認同并展開互動外，也是有關企業(yè)將自我觀念增強、規(guī)劃將來發(fā)展的一個過程。所以，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)當下很有必要強化預算編制工作，應在參考標桿企業(yè)的同時，從自己的實際出發(fā)，建立一個全員一起努力才能實現(xiàn)的目標。與此同時，在執(zhí)行預算時，應認真比較和深入分析具體的階段性生產(chǎn)數(shù)據(jù)以及預期資料數(shù)據(jù)，找出導致差異的因素后，再反省之前措施，并做好防范工作，大力保障達到戰(zhàn)略目的。在全面預算管理制度下，既能糾正房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營，又能找出預算中探討出的新機會，進而供企業(yè)管理層作為參考來用；既是完成房地產(chǎn)生產(chǎn)任務、大幅減小財管風險的一種手段，又是精細化管理有效實施的獨一選擇。
（三）現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)當下必須予以成本風險管理高度重視
由于當下成本風險管理質(zhì)量，密切關系這房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定程度，所以，在這種企業(yè)實施管理工作中，若成本管理意識不強，則部分風險極易引發(fā)，這將導致企業(yè)無法獲得穩(wěn)定發(fā)展。尤其是當下國家政策也在作用房地產(chǎn)企業(yè)，同時房地產(chǎn)企業(yè)也在庫存與供不應求間不斷進行角色轉換，這些極大地考驗著成本。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應將成本管理工作做好。而企業(yè)領導層，應先了解整個工程的情況，主要有工程規(guī)模、范圍、性質(zhì)等因素，進而制定一個更加準確的行業(yè)成本標準。再結合工程實施的現(xiàn)狀，大力加強控制以及管理。在展開控制的過程中，要常組織分析會，針對成本實施階段性的分析研究，同時建立一個較健全的專門審核財務的部門。在控制財務成本時，要求該部門重點進行審核與監(jiān)督。與此同時，還需要成立一個成本分級核算系統(tǒng)，并科學、嚴格地執(zhí)行成本核算制度，借助部門溝通以及合作，有效控制成本，以規(guī)避各種財務風險。然后，在管理成本時，還應成立一個健全的成本管理系統(tǒng)，以嚴格管控工程資金流向，并全面保存并管理有關票據(jù)與憑證，以防出現(xiàn)稅務風險問題，進而保障中國房地產(chǎn)業(yè)的長足發(fā)展。
（四）財務人員應提高專業(yè)水平與文化素養(yǎng)
因為房地產(chǎn)管理者尚未認清財務部的具體職能，導致整個企業(yè)的財務人員專業(yè)素質(zhì)相對較低。企業(yè)在招收財務部工作職員時，應未要求技術職稱等，因此，房地產(chǎn)業(yè)無法保證財務管理質(zhì)量，這不利于中國房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展。鑒于上述情況，房地產(chǎn)企業(yè)中現(xiàn)有的管理層，必須重視培養(yǎng)財務人員能力的工作，積極組織財務人員進行培訓教育，使其通過認真學習，增強財務風險負面的管理，并熟悉有關財務方面的知識，將有效規(guī)避與處理財務風險的水平提升。在財務工作人員進行學習時，應將有關技能與職業(yè)素質(zhì)不斷提升，進而在碰到財務風險時，可以為決策人員及時提供科學的提議，預防財務中的有風險，最終將財務人員的職能加以充分展現(xiàn)。此外，現(xiàn)有管理房地產(chǎn)企業(yè)的階層也必須掌握一定程度的基本財務知識，加強風險管理理念。與此同時，還應組織財務人員一起參加經(jīng)營和生產(chǎn)管理，深入了解目前企業(yè)的現(xiàn)狀，以熟悉財務風險管理的內(nèi)容，并主動實施有效的激勵措施，促使財務人員積極實施工作，從而將他們管控風險的價作用與效率同步提升。
三、當下房地產(chǎn)企業(yè)必須防患于未然
雖然客觀上財務風險不可避免，但針對財務風險管理問題，房地產(chǎn)企業(yè)應積極實施相應的手段，及時加以處理，并嚴格制定適合企業(yè)發(fā)展的風險管理制度，設置合理的風險管理目標。企業(yè)應控制風險位于不違背總體目標、企業(yè)所能接受的范圍以之內(nèi)；促使企內(nèi)外部相互之間，特別是股東能與企業(yè)交流可靠性高、真正存在的信息，如靠得住、確切的財務報表；保證嚴格執(zhí)行相關規(guī)定和法律；促使企業(yè)嚴格遵守科學的制度規(guī)章，以及促進經(jīng)營目標實現(xiàn)必需的有效措施；保證管理經(jīng)營的效果；保障企業(yè)制定處理出現(xiàn)巨大風險后所引發(fā)告急的計劃；促使企業(yè)規(guī)避因人為因素或不可避免的災害性而必須承受嚴重的經(jīng)濟損失。在加強風險防范意識的樹立時，全體房地產(chǎn)企業(yè)員工想必須一起參與。尋常員工應體現(xiàn)出財務風險意識即可，而領導人員則需要考慮員工的有效建議，并按具體情況予以采納，而財務部則要做好部門間的各種財務往來，使其更加清晰，并將債權責任進行明確劃分。財務部在對臨期回籠資金全面實施處理時，應通過先進的回籠手段，保證資金能夠按期回籠，進而使現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)能夠保障流動資金。此外，還應圍繞自己的現(xiàn)狀，將抵抗風險的水平不斷提升，在面對問題時，積極承擔責任，并主動采取應對手段，將問題解決好。
四、結語
綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)并存著高收益與高風險。房地產(chǎn)企業(yè)為了防止風險產(chǎn)生不利影響、加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，則尤其需要加強財務風險管理。針對存在于財務風險管理中的問題，積極采取解決措施，并不斷改進和創(chuàng)新財務風險管理，以避免房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財務風險問題，促使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
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作者：譚繼芳 單位：深圳市裕和集團有限公司
