房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理論文
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摘要：我國房地產(chǎn)行業(yè)伴隨著社會經(jīng)濟的提高不斷繁榮發(fā)展，并且呈現(xiàn)著逐年上漲的趨勢。但是在輝煌的背后也顯現(xiàn)出一系列的問題，我國針對這些問題相繼出臺了多部法案以求房地產(chǎn)交易的順利進行，從而促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。本文從實際出發(fā)探討了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的意義，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的目的，當(dāng)前產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作中的漏洞以及針對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍問題的解決措施，以求能夠緩解當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中出現(xiàn)的各種問題。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍；管理現(xiàn)狀
我國的現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已經(jīng)有了幾十年的歷史，其發(fā)展的勢頭仍然不斷的加快。針對房地產(chǎn)交易當(dāng)中出現(xiàn)的問題，國家出臺了許多相應(yīng)的政策以及法律法規(guī)，從而使得房地產(chǎn)行業(yè)能夠不斷的健康發(fā)展。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理是國家為了保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，通過縣級以上的人民政府而設(shè)立的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理機關(guān)和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理職能機構(gòu)依據(jù)國家出臺的相應(yīng)法律法規(guī)，經(jīng)過嚴(yán)格的審核來確認(rèn)轄區(qū)內(nèi)部房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所屬關(guān)系的行政手段。房地產(chǎn)的產(chǎn)籍管理則是針對房地產(chǎn)所屬權(quán)進行的檔案管理，是房地產(chǎn)管理部門通過文字和圖像等方式來對房地產(chǎn)的所屬權(quán)進行登記和調(diào)查的行政行為[1]。
一、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理意義
從房地產(chǎn)開發(fā)項目開始算起，房地產(chǎn)的管理工作就展開了。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍部門需要為房地產(chǎn)開發(fā)公司提供開發(fā)地區(qū)的全部相關(guān)資料，并且還要為這個項目的合理規(guī)劃提供相關(guān)的科學(xué)數(shù)據(jù)支持，并且針對該地區(qū)的原有居民的安置管理以及補償賠償?shù)冗M行理論基礎(chǔ)的提供。在對房屋的買賣、租賃以及抵押等活動的相關(guān)稅收也需要根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍部門提供的資料進行評估和征收。事實證明，開展這樣的活動能夠的減少日后各種糾紛案件的發(fā)生。所有的房地產(chǎn)服務(wù)項目也需要根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍部門的資料作為理論依據(jù)，在房地產(chǎn)服務(wù)項目的范圍和相關(guān)費用的確定、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的確定、地段、面積等各種問題上面都起到著重要的作用，它也在一定程度上保證了房地產(chǎn)業(yè)主行使正確的權(quán)利。
二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的目的
（一）保護權(quán)利人的合法權(quán)益。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門根據(jù)國家的相關(guān)法律對房地產(chǎn)權(quán)利人的相關(guān)信息進行錄入和保存等工作，并且還為房地產(chǎn)的擁有人建立全面的檔案，從而保護權(quán)利人的合法權(quán)益。房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人要根據(jù)相關(guān)部門所需要的全部相關(guān)資料，按照交易當(dāng)中的實際情況和信息，還對產(chǎn)權(quán)人的個人信息進行錄入以及備案，并且根據(jù)相關(guān)的法律文件，讓產(chǎn)權(quán)人提前進行準(zhǔn)備,以備不時之需。同時還應(yīng)該對所有記錄下來的信息和文件進行登錄，將這些信息儲存成為產(chǎn)權(quán)人的合法法律文件.這些文件代表了產(chǎn)權(quán)人擁有對于房產(chǎn)進行處理的合法權(quán)利，任何組織和個人不應(yīng)該以不正當(dāng)?shù)睦碛蓙砬址府a(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，否則就應(yīng)該受到法律的懲罰。（二）維護房地產(chǎn)交易安全。隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房價也跟著水漲船高。作為人類的剛需，人們對于房地產(chǎn)的價格也越來越關(guān)注。由于大量的高新人才都在向著一線城市涌入，導(dǎo)致一線城市的房價大幅上漲，并且由于炒房行為的存在使得房價更加的上漲，使得房地產(chǎn)交易在近幾年頻繁的發(fā)生。這就使得一些產(chǎn)權(quán)人為了省錢而選擇不正規(guī)的渠道來進行房屋交易，這就造成了等到在需要用到房產(chǎn)證的時候，產(chǎn)權(quán)人才意識到房產(chǎn)證上的名字和其他手續(xù)上的名字不符，這就使得房屋交易當(dāng)中出現(xiàn)了很多不必要的問題，甚至?xí)鸶鞣街g的糾紛。因此，在買房的時候，還是應(yīng)該選擇正規(guī)的部門進行房產(chǎn)交易的辦理，這樣才能盡量的避免不必要的房產(chǎn)糾紛，同時也可以促進社會的和諧穩(wěn)定發(fā)展。（三）提供科學(xué)依據(jù)。我國城鄉(xiāng)一體化的進程正在不斷的推進，老百姓手中也有了一些閑置的資金。由于最近幾年房市的火熱發(fā)展，越來越多的人將視線轉(zhuǎn)移到房價上面來，使得很多人將手中的資金投入到購置房產(chǎn)當(dāng)中，導(dǎo)致房價越來越高，讓需要買房的人買不起，不需要買房的人手中有許多的房產(chǎn)。但是，房地產(chǎn)的意義不僅僅是為了城鄉(xiāng)居民提供安身立命的最基本的保障，更是為了之后的房地產(chǎn)開發(fā)提供科學(xué)的依據(jù)，從而能夠建造保暖性好，質(zhì)量強，適宜居住的好房子，從而能夠滿足人們對于生存的更進一步的需求。另一方面，在現(xiàn)代化技術(shù)飛速發(fā)展的現(xiàn)在，運用各種網(wǎng)絡(luò)以及計算機技術(shù)來對房地產(chǎn)的所有信息進行記錄，有助于開展之后的各項工作。當(dāng)需要房地產(chǎn)的各項信息的時候，從電腦中間直接調(diào)出來就能夠觀看，節(jié)省了查閱資料的時間。并且對于復(fù)雜的房屋信息能夠有一個直觀的感受，讓產(chǎn)權(quán)人對于自己的房產(chǎn)的各項信息有完整的了解。
三、當(dāng)前產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作中的漏洞
（一）房屋面積的確認(rèn)。在進行房屋交易的時候，最重要的就是對于房屋面積的確認(rèn)，但是這也是最容易出現(xiàn)爭議的問題。很多人在進行房屋交易的時候會發(fā)現(xiàn)，為什么我買的房子的面積和我最開始所了解的面積不同？到底應(yīng)該用什么樣的辦法來確認(rèn)我買到的房子的實際面積？在進行商品房的房屋交易的過程當(dāng)中，對于房屋面積的確認(rèn)存在爭議，以及在房屋產(chǎn)權(quán)的驗證和更換房產(chǎn)證的過程當(dāng)中，出現(xiàn)的對于現(xiàn)在原有的面積進行驗證之后和房產(chǎn)證上面的實際面積不符的情況，是房屋交易過程當(dāng)中最容易出現(xiàn)的問題。在房屋面積的確認(rèn)上面出現(xiàn)問題的主要原因就在，由于相關(guān)的規(guī)定沒有一套確實的施行辦法以及在對房屋面積進行核算的時候不規(guī)范和不統(tǒng)一這些問題所造成的。這些情況就導(dǎo)致了在進行房屋面積核算的時候沒有規(guī)章制度能夠遵循，同時也導(dǎo)致了房屋面積的不完整確認(rèn)，為之后進行的交易買下了很多的隱患。（二）房、地兩證沖突，重發(fā)證，輕管理。房地產(chǎn)交易項目當(dāng)中所需要的最基本的兩個證件就是房屋的所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。對于同一個房屋來說，大多持有這兩個證件。但是正是由于這種情況，這兩個證件在一定程度上存在著沖突的情況，房屋所有權(quán)證上面的信息和土地所有權(quán)證上面的信息往往會導(dǎo)致房地產(chǎn)權(quán)人和房地企業(yè)的形象和利益受到一定程度的損害。此外，在現(xiàn)階段的結(jié)構(gòu)之下，產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門本來應(yīng)該極其重視對于房屋所有權(quán)證的發(fā)放和登記等一系列程序，但是實際情況卻是現(xiàn)在大部分的地區(qū)當(dāng)中存在著“一房多證”和“一地多證”的現(xiàn)象。發(fā)生這種現(xiàn)象的原因在于當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍部門沒有做好證件的審核以及發(fā)放工作，導(dǎo)致了在進行登記的過程當(dāng)中出現(xiàn)了重發(fā)證件的情況。并且由于房地產(chǎn)部門注銷證件以及對于新的證件下發(fā)速度較快，也能夠加速“一房多證”的情況的出現(xiàn)，這就會大大加重了管理混亂的現(xiàn)象。（三）管理工作不嚴(yán)謹(jǐn)。大部分的地區(qū)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門對于管理工作的疏忽導(dǎo)致了更多的問題的出現(xiàn)。在對房屋的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍進行管理的時候，往往會出現(xiàn)執(zhí)法力度不足的問題，甚至嚴(yán)重的情況會違反我國各級人民政府制定的相關(guān)房屋管理條例。比如，有的人會對房屋的相關(guān)證件進行偽造，從而從中謀取不正當(dāng)利益。針對這種情況，產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門大多只是針對這種情況只是對當(dāng)事人進行糾錯而不是進行處罰，這就導(dǎo)致了偽造證件等事情發(fā)生的越發(fā)猖獗。還有對于同一個房產(chǎn)在多處進行登記的情況，大多不會根據(jù)相關(guān)法律進行處罰。上述事實嚴(yán)重影響了我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的管理力度，同時也對我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了致命的阻礙。
四、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍問題的解決措施
（一）規(guī)范房屋面積的計量。對房屋的整體面積進行核算是一項很嚴(yán)肅的問題，在進行房屋交易的過程當(dāng)中存在的最大問題就是對于房屋整體面積的核算，做好房屋整體面積的核算，能夠為之后的各項工作掃清很多障礙。作為一名合格的房屋登記管理部門的工作人員，應(yīng)該對于相關(guān)的專業(yè)知識做到精通，從而在實際的運用當(dāng)中能夠?qū)Ψ课莸拿娣e進行合理的計算，保證產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益不受到侵犯，做到各方面的公平公正。同時還需要具備作為一名登記官的職業(yè)操守，在測量的實際過程當(dāng)中應(yīng)該遵守相關(guān)的法律法規(guī)。還需要及時的更新對房屋進行測繪的專業(yè)設(shè)備，提高對于房屋的測繪水準(zhǔn)，并且還要在工作的過程當(dāng)中主動接受房地產(chǎn)管理主管部門和相關(guān)的測繪行政主管部門的監(jiān)督，嚴(yán)格按照房產(chǎn)測量的規(guī)范、商品房整體銷售面積計算以及對公用建筑面積的分?jǐn)偟暮侠碛嬎阋?guī)則。（二）密切針對房、地兩證的溝通。為解決房地產(chǎn)交易當(dāng)中存在的“兩證沖突”的問題，房地產(chǎn)權(quán)屬的兩個部門應(yīng)該一定要依據(jù)相關(guān)的國家法律法規(guī)辦事，還要在兩個部門之間密切的溝通，運用現(xiàn)代化技術(shù)進行信息的共享，加強房屋交易當(dāng)中的登記等流程的正確性。同時還應(yīng)該具備過硬的法律素質(zhì)，保證房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證兩個證件當(dāng)中的信息不會出現(xiàn)沖突。目前房產(chǎn)局和土地局還是兩個相互獨立的單位，各自行使各自的職能，辦法的證件也是相互獨立的，為了保證房屋交易的順利進行，只有這兩個部門進一步的加強合作才能夠避免出現(xiàn)“兩證沖突”的問題。尤其是近些年來，信息技術(shù)和計算機技術(shù)的飛速發(fā)展，使得需要處理大量復(fù)雜數(shù)據(jù)的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作越發(fā)的依賴計算機的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，這就需要房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門的工作人員對于計算機數(shù)據(jù)庫等相關(guān)技術(shù)需要具有很高的操作能力，加強管理部門人員的職業(yè)素質(zhì)能夠保證交易過程的順利進行，從而促進我國的房地產(chǎn)事業(yè)更加繁榮的發(fā)展。（三）提升房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理人員的自身素質(zhì)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作人員的工作水平直接影響著房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作的效率。在對管理人員的專業(yè)素養(yǎng)和思想建設(shè)方面，管理部門應(yīng)該定期的組織相關(guān)的思想教育和專門的職業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，來促進工作人員對于辦公自動化的掌握程度，將現(xiàn)代化技術(shù)更好的應(yīng)用到對于房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作當(dāng)中，提高房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作的整體工作效率。同時房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門也應(yīng)該積極地轉(zhuǎn)變工作的觀念，傳統(tǒng)的工作觀念已經(jīng)不在能夠適應(yīng)現(xiàn)在飛速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)，再堅持以前的陳舊思想只會對未來的發(fā)展起到嚴(yán)重的阻礙作用，只有積極地轉(zhuǎn)變工作的觀念，針對未來的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展做出相關(guān)的改動，才能抓住未來的發(fā)展機會。要積極的進行思想政治方面的建設(shè)，同時還需要加強工作人員的責(zé)任意識，大部分產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍工作當(dāng)中出現(xiàn)的問題都是由于工作人員工作不認(rèn)真而導(dǎo)致的，加強工作人員的責(zé)任意識能夠很大程度的避免再出現(xiàn)類似的問題。同時還需要提高相關(guān)從業(yè)人員的專業(yè)技能水平，對于相關(guān)資料的搜集，整理，管理和保護等方面的各項工作也需要積極培養(yǎng)。（四）完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理、監(jiān)督制度。在面對現(xiàn)階段在我國的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作當(dāng)中出現(xiàn)的各種問題，相關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)該加強房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理制度的改革和創(chuàng)新，還應(yīng)該建立健全完善的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理和監(jiān)督制度，從而能夠提高工作人員的工作效率，約束工作態(tài)度以及改善服務(wù)態(tài)度，加強房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作人員內(nèi)的整體工作效率，工作質(zhì)量和營業(yè)水平。同時還需要定期的對工作人員進行績效考核，針對工作當(dāng)中不認(rèn)真的工作態(tài)度，要進行嚴(yán)厲的處罰，對于工作當(dāng)中表現(xiàn)良好的員工要及時的進行表彰，刺激員工的工作熱情。針對工作人員在產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作當(dāng)中的資料搜集、管理、保護和利用方面的技能水平以及工作當(dāng)中的思想素質(zhì)進行綜合的評價。同時還需要對考核工作設(shè)立相關(guān)的監(jiān)督制度，杜絕工作當(dāng)中出現(xiàn)不良風(fēng)氣，讓工作人員團隊保持純潔。（五）將信息技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中。隨著現(xiàn)代信息技術(shù)和計算機技術(shù)的飛速發(fā)展，現(xiàn)在許多房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作在向著辦公自動化的方向不斷發(fā)展。通過將現(xiàn)代信息技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作當(dāng)中，能夠大幅度的提高工作人員的工作效率和工作水平，降低在辦公過程當(dāng)中人工收集資料，對資料進行存放和整理的工作量。同時通過將各種復(fù)雜的信息存儲到數(shù)據(jù)庫當(dāng)中，能夠?qū)Ω鞣N信息進行整理和統(tǒng)計，以便在再次使用的時候能夠方便的調(diào)出，對于各種信息的更新也能起到良好的作用，為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作提供了更好的保障。
五、總結(jié)語
隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的未來也必定更加的輝煌。為了迎接輝煌的未來，我國當(dāng)今的房地產(chǎn)行業(yè)要對產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作更加的重視。因為房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作是一切保障一切房地產(chǎn)工作順利進行的核心，只有規(guī)范化房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作，才能夠讓房地產(chǎn)行業(yè)健康順利的發(fā)展。針對在實際的過程當(dāng)中出現(xiàn)的管理問題，應(yīng)該采用科學(xué)合理的方法進行解決，依照國家頒布的相關(guān)法律來進行約束，能夠為我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供充足的動力。
【參考文獻】
[1]張淑娟.房產(chǎn)局產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理系統(tǒng)的設(shè)計與實現(xiàn)[D].西安:西安電子科技大學(xué),2016.
作者:劉玉春 單位:河南開封金明區(qū)西郊鄉(xiāng)人民政府
