房地產(chǎn)集團法務管理優(yōu)化研究

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摘要：伴隨著經(jīng)濟全球化的逐步加強，作為營利性組織的企業(yè)因開放性國際市場環(huán)境而擁有眾多的發(fā)展機遇，與此同時眾多的風險也存在其中。企業(yè)雖因市場的開放性得到眾多盈利機遇以及交往平臺，但是企業(yè)的處理能力因不能及時更迭換代，風險也同步存在。文章首先闡述了房地產(chǎn)集團法務管理優(yōu)化的現(xiàn)狀，然后分析了出現(xiàn)這些問題的原因，提出了房地產(chǎn)集團法務管理優(yōu)化措施，提升了企業(yè)的核心競爭力，促進了企業(yè)的發(fā)展。

關鍵詞：房地產(chǎn)集團；法務管理；法律風險

現(xiàn)如今，企業(yè)因經(jīng)濟全球化以及逐步完善的市場經(jīng)濟而擁有眾多發(fā)展機遇，但是風險與機遇共同存在其中。在企業(yè)的運行中，因高風險時代的存在企業(yè)法律風險也貫穿其中。需要注意的是房地產(chǎn)企業(yè)因經(jīng)歷了黃金十年而處于一種頻發(fā)的法律風險、白熱化的市場競爭以及加劇的宏觀調(diào)控階段。那么要想增強企業(yè)的發(fā)展能力，使得企業(yè)擁有競爭優(yōu)勢，就應對企業(yè)法律風險管理重視起來，相應的對策也應同步制定。

一、房地產(chǎn)集團法務管理優(yōu)化的現(xiàn)狀

（一）忽視項目全過程的風險管理

對于房地產(chǎn)項目來講，其全過程都要用到眾多的時間及金錢、人員、設備等。其中包括了籌備資金、搭建融資途徑、測量勘測、施工竣工、前期準備建設項目以及開盤銷售等等。那么未知的風險存在于整個進程中的各個環(huán)節(jié)。就目前而言，對于整個項目的全部過程來講，房地產(chǎn)集團的法律意識薄弱，雖然在某部分或者階段管理較為完備，但是健全的系統(tǒng)在整體的風險管理上并沒有形成。法務管理人員對房地產(chǎn)運營的全過程不了解，更提不上預測過程中可能存在的法律風險了。

（二）不重視項目立項前的風險管理

在整個項目的開發(fā)中，項目的合法性問題是最為關鍵的一個前置性問題。項目合法性這個問題紛繁復雜，在此方面的企業(yè)集團的法務管理更僅僅是審核部分程序以及物資。舉例來講，首先要進行分析的便是國有土地的使用權問題以及相關部分是否批準審核眾多開放項目。但是對項目的合法性管理而言，以上兩個方面是不充分的，這是由于這樣做只能確保符合法律的需求的是此項目的開發(fā)主體，眾多的法律風險控制將同步在開發(fā)建設中產(chǎn)生出來。其中經(jīng)常可見的便是部分開發(fā)商在經(jīng)過審核并通過審批的項目中改變原有規(guī)劃，比如項目的特性、功能以及項目的設計參數(shù)等等。此種改變一旦不能通過審核，那么此項目在竣工后也難以通過驗收，那么對企業(yè)銷售起著重要作用的產(chǎn)權證書也就無從獲得。需要注意的是，部分更改在項目通過審核后可以發(fā)生，但是更改的內(nèi)容應依據(jù)我國現(xiàn)行的法律法規(guī)，因為在法律中對部分可以更改的內(nèi)容已明令指出，明確規(guī)定下來了。而存在于房地產(chǎn)內(nèi)部的法務管理工作者對當前的部分風險控制管理尚有不足之處，在項目合法性的問題上，不能有效的規(guī)避其中可能發(fā)生的法律風險問題。

（三）欠缺對房地產(chǎn)開發(fā)過程的管理

企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)的進程中要面臨紛繁復雜的風險問題。在對土地使用權的獲取上，眾多的因土地權屬而產(chǎn)生的糾紛問題從不間斷。而雙方或者是多方可做的糾紛將存在于項目開發(fā)的人員以及組織結構的確定上，與此同時，開發(fā)商與項目中涉及到房屋拆遷的被拆遷方的利益糾紛也經(jīng)?？梢?，最近幾年，層出不窮的擴大性事件因拆遷利益糾紛問題而頻頻出現(xiàn)，社會也因其出現(xiàn)的法律問題而極為關注。就算是項目的施工時期，承包商們也會因具體的施工、設計、規(guī)劃等產(chǎn)生糾紛。這是因為建設項目依據(jù)我國當前的法律法規(guī)是可以外包出去的，但是卻禁止分包。對建設主體結構進行分包的情況在目前的建設施工中已經(jīng)是常見不鮮了，那么相當一部分的法律問題就應運而生。房屋的按揭付款、認購以及付款等環(huán)節(jié)在項目完工的銷售時期也會有部分法律風險問題產(chǎn)生。而就現(xiàn)在而言，房地產(chǎn)集團忽視對流程以及源頭上的法律風險控制管理便是一個極為關鍵的問題，此問題的嚴重性都是在法律糾紛產(chǎn)生以后才意識到，而事先控制的思想意識便顯得相當缺乏。

二、問題的成因

（一）缺乏綜合素質(zhì)能力的復合型人才

傳統(tǒng)的法律顧問制度針對的僅是單一的法律處理事務以及法律糾紛問題，而現(xiàn)代法務管理針對的便是綜合參與的企業(yè)管理，這是兩者之間存在的最大的差別。而主體能力以及職責因此種職能的轉(zhuǎn)變而不斷變化。除了具備處理法律糾紛的技能以及部分基礎的法律法規(guī)以外，法務管理的主體還應對部分的管理常識有一定的意識。尤其是針對法務部的高層來講，他們對相關的法律以及管理知識應該處理精通的階段，必須是一種復合型的人才。唯有如此，他們才能在法務部門的基礎事務以及本職工作上立足，此外對企業(yè)高層的管理也能參與其中。但是，就目前而言，復合型的人才在房地產(chǎn)集團內(nèi)部相當匱乏，更別提在法務部中了，更是寥寥無幾。因此，造成此項工作未取得重大突破的其中一個關鍵因素便是欠缺此種主體素質(zhì)。

（二）管理方式與法務管理的職能作用不相契合

唯有通過眾多現(xiàn)實的管理模式，法務管理職能才可實現(xiàn)其自身的作用。法務管理的具體方式在房地產(chǎn)內(nèi)部企業(yè)的決策工作無法真正的運用其中，在部分問題上還起到促進法律風險的產(chǎn)生。企業(yè)開展法律工作的目標以及人物伴隨著展開的市場環(huán)境、優(yōu)化調(diào)整后的產(chǎn)業(yè)結構以及企業(yè)規(guī)模等工作的變化而變化，傳統(tǒng)法律顧問模式中企業(yè)經(jīng)營管理的參與者以及附屬于企業(yè)發(fā)展的職能部門正在逐步被現(xiàn)代企業(yè)所拋棄，這是由于此種模式對法務來講已然不能真正的實現(xiàn)管理?？墒?，現(xiàn)有的管理方式在目前的企業(yè)管理工作中，在決策管理以及風險控制兩方面并沒有發(fā)揮出其本身的作用，在法律風險控制上，企業(yè)還時常處于失去控制的狀態(tài)。換言之，就連接法務工作以及企業(yè)經(jīng)營管理者之間的橋梁而言，目前的企業(yè)法務管理方式并不能勝任，還沒有辦法展現(xiàn)它們所應有的功能價值。

三、房地產(chǎn)集團法務管理優(yōu)化措施

（一）完善法律風險管理組織，設立法律風險管理部

對部分法律風險管理的職能進行實現(xiàn)以及處理日常的法律事務等工作時目前法律事務部的主要工作；“事后控制”以及處理法律糾紛等是法務關務模式的主要內(nèi)容。在某種程度上，現(xiàn)行的法務管理模式在法律糾紛的處理上發(fā)揮了重要的作用，避免了更大的損失在企業(yè)中出現(xiàn)但是其中的局限性也相當明顯。法律事務部在面對眾多的法律風險及糾紛上，已然滿足不了法律風險的管理需求。1.法律事務部在工作內(nèi)容上的核心為對日常的法律事務進行處理，其中包括了出具法律意見、起草、審核以及修訂合同內(nèi)容、辦理訴訟案件等等。而企業(yè)法律風險是以系統(tǒng)運行為中心所創(chuàng)建的整套保障措施，它是對法律風險的管理系統(tǒng)進行控制以及防范的管理?，F(xiàn)如今，法律風險的控制分析以及識別評價等管理體系法律事務部并不能承擔建立起來。2.法律事務部在實現(xiàn)方法上將核心定為“事后控制”，此種工作模式是一種不完整的、孤立的系統(tǒng)，而對于法律風險來講，此模式難以進行全面的系統(tǒng)管理。3.法律事務部的傳統(tǒng)法務工作范圍上將相當局限，通常都是法律事務部單獨完成，而法律風險管理則大相徑庭，它是波及整個領域相對全面的管理，它需要獲得企業(yè)高層的同意，全部門協(xié)調(diào)配合下進行共同參與其中。法律風險部門的設立不僅僅全面革新了法律風險管理中的工作方式、管理理念及模式，還包括了組織職能等，更是變化了組織的名稱。

（二）重組法律風險管理組織架構

從適應法律風險管理的需求出發(fā)，重組組織結構是組織結構變革的必然結果。從其他企業(yè)的風險管理實踐以及與集團的現(xiàn)實情況結合來看，服務于各個子公司及項目的區(qū)域法律風險管理可代替原區(qū)域派駐法務室；將集團總部的各專業(yè)法務室進行重組，組合成3個風險管理組，負責工程建設以及土地投資的歸屬于1組，而分管營銷的歸屬于2組，最后1組便負責稅務、勞動用工以及物業(yè)管理等領域，在此領域中不包含1、2組中的所有業(yè)務管理。

（三）建立法律風險防控體系

法律風險防控包括了風險的控制與預防。從事前管理的視角出發(fā)，風險預防是評估、分析并識別潛在的風險因素，并且為了防范起重的風險源出現(xiàn)所采取的對應相關措施。從事后的視角上看，風險控制是評估、處理以及監(jiān)控已經(jīng)發(fā)生的風險。而優(yōu)化不同風險的有效手段便是防控結合，注意事后控制以及事前預防等措施。

四、結語

綜上所述，針對國內(nèi)有著相似經(jīng)歷的企業(yè)而言，本文有著重要的參考價值，特別是對于那種中等規(guī)模的房地產(chǎn)集團化企業(yè)，作用更為顯著。通過本文的研究探討，希望對以上企業(yè)帶來有用的現(xiàn)實意義，通過優(yōu)化法務管理，創(chuàng)建出一套風險防御體系，此防御體系應與企業(yè)實際的發(fā)展相符，對企業(yè)中眾多的風險進行規(guī)避，讓企業(yè)獲得持久發(fā)展。

參考文獻：

[1]李秋陽.MF房產(chǎn)集團法務管理優(yōu)化研究[D].廣西大學,2012.

[2]曹凱.煤炭企業(yè)集團的法務管理體制初探[J].中國煤炭,2010(02).

作者：常錦坤 單位：上海信達銀泰置業(yè)有限公司