房地產上市公司的償債能力淺談

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摘要：新時代我國經濟發(fā)展平穩(wěn)，房地產產業(yè)作為我們經濟發(fā)展的重要組成部分，是經濟發(fā)展的晴雨表。對房地產的償債能力分析，影響著房地產公司的生存和發(fā)展。房地產上市公司償債能力是房地產上市企業(yè)信用評價的重要一環(huán)，有助于化解企業(yè)出現(xiàn)的信用危機。本文以100家房地產上市公司2013-2017年5年間的財務報表數(shù)據(jù)為依據(jù)，研究房地產公司償債能力，有助于新時代房地產公司常態(tài)化發(fā)展。

關鍵詞：新時代；償債能力；房地產上市公司；分析

0前言

本文在剔除不符合要求的房地產上市公司（上市后房地產公司又退市，房地產公司報表數(shù)據(jù)缺失等）中選取100家房地產上市公司，通過對這100家房地產上市公司2013-2017年這5年的數(shù)據(jù)報表分析，研究新時代房地產上市公司的償債能力，對于房地產公司業(yè)務調整，適應經濟轉型升級具有重要的意義。

1房地產企業(yè)償債能力

通常情況下，房地產企業(yè)償債能力指企業(yè)能償還其在生產前、中、后的各種債務，房地產企業(yè)償債能力的強與弱，是評價房地產企業(yè)財務狀態(tài)與生產經營的好與壞，決定企業(yè)的未來發(fā)展。對于房地產企業(yè)的債權人、對房地產企業(yè)的投資者、房地產企業(yè)三方而言，償債能力的高低影響著三方的利益。對房地產企業(yè)債權人而言，房地產企業(yè)償債能力高，關系著房地產債權的本金與利息能及時取得，保障企業(yè)有充足的資金投入生產實踐，擴大企業(yè)的再生產能力。對于廣大的投資者來說，債權償債能力高，意味著房地產企業(yè)的資金充足，企業(yè)能獲得盈利，房地產企業(yè)的投資者就能獲得投資收益。對于房地產企業(yè)而言，企業(yè)償債能力高，意味著房地產企業(yè)經營狀況好。反之，房地產企業(yè)經營狀況較差，將會使房地產企業(yè)陷入生存和發(fā)展的困境，嚴重的導致房地產企業(yè)破產。

2新時代房地產上市公司償債能力分析

2.1短期償債能力指標分析-流動比率

流動比率能有效的反應出房地產上市公司的償債能力高低與否，流動比率=（房地產上市企業(yè)流動資產/企業(yè)流動負債）×100%。從上表房地產上市公司流動比率計算表可以看出，2013~2017年這5年房地產上市公司總體比較平穩(wěn)，流動比率平均值均在2左右波動。表明2013~2017年這5年房地產企業(yè)表現(xiàn)出短期負債償債能力好，財務危機發(fā)生的概率相對較小。然而，從上表還可以得出，2014年前后房地產上市公司的流動比率變化大，究其原因是因為2014年受到國際形式與國家供給側結構性調整的重大影響，房地產上市公司的償債能力變弱。

2.2短期償債能力指標分析-速動比率

僅僅通過流動比率還不能全面地反應出房地產上市公司的償債能力，房地產上市公司的速動比率是對其補充指標，能更加全面綜合地反應出房地產上市公司短期償債能力。因房地產上市公司中，如果存在部分房屋未銷售出去，將作為存貨，會對房地產企業(yè)的銷售額造成一定的影響。通常情況下，房地產公司如果存在較多的待售房屋，表明房地產公司存貨占比越大，將影響房地產企業(yè)的現(xiàn)金流。公式：房地產上市公司速動比率=房地產上市公司速動資產/房地產上市公司流動負債。由上表2013~2017年這5年房地產上市公司速動比率數(shù)據(jù)可以看出，速動比率平均值均在0.7上下波動。結合房地產上市公司流動比率可以發(fā)現(xiàn)，房地產上市公司流動比率與速動比率正反比關系，流動比率高而速動比率低，表明房屋存貨量大，很多房子賣不出去。這表明，房地產上市公司應積極采取措施，避免待出售的房屋存貨積壓而導致房地產上市公司現(xiàn)金流動性差。

2.3長期償債能力指標分析-資產負債率

資產負債率與房地產企業(yè)的債務有著密切的聯(lián)系，它們之間成正比關系，與企業(yè)償還債務的能力成負相關關系。公式：資產負債率=（房地產上市公司總負債/房地產上市公司總資產）×100%通常，房地產上市企業(yè)的資產負債率在40%~60%之間是比較穩(wěn)定的。但由上表可以看出，2013~2017年這5年時間內房地產上市公司平均資產負債率在65%上下波動，資產負債率從64.79%持續(xù)增加到65.77%。

3改善新時代背景下房地產上市公司償債能力建議

3.1拓寬房地產上市公司融資渠道

隨著國家出臺各項控制房價的政策，各地政府積極響應國家號召“房子是用來住的，不是用來炒的”嚴格調控房價位，商業(yè)銀行嚴格把控房地產企業(yè)的商業(yè)貸款，在房地產貸款的程序與審批環(huán)節(jié)上更加的嚴格，速度也變得更慢，造成房地產企業(yè)在短期內無法回籠大量資金用于房地產企業(yè)購買土地再生產。因此，房地產企業(yè)應創(chuàng)新發(fā)展思維理念，探索新的房地產融資渠道（增加股權資本，增發(fā)新股；發(fā)行債券，進行融資），充分發(fā)揮市場作用，融資多樣化，提高房地產公司長期負債比率，減少房地產上市公司的財務風險，保障房企資金充足，促進房地產企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

3.2改善房地產上市公司負債結構

房地產企業(yè)，通過投入大量人力、物力、財力用于購買土地來搶占市場，為后續(xù)開發(fā)房地產做好相關的準備，這造成致大量資金積壓在購買土地上，從而提高房地產企業(yè)資產負債率。但是，對于房地產企業(yè)來說，資產負債率應該處于一個恰當?shù)乃?，負債率過低不利于房地產上市公司擴大規(guī)模，處于保守狀態(tài)；負債率過高會導致房地產上市公司出現(xiàn)資金鏈緊張導致財務風險。因此，公司要把握控制好自身的資本結構，使房地產上市公司資產負債率達到一個均衡的水平。因此，房地產上市公司應適當?shù)卣{整公司的負債結構，減少短期借款與房地產企業(yè)預收款項之間的權重，適當增加房地產上市公司長期借款的比重，保證房地產上市公司健康和穩(wěn)定發(fā)展。

3.3房地產上市公司應優(yōu)化配置其債務的期限結構

房地產上市公司應優(yōu)化配置其債務的期限結構，制定長期穩(wěn)定的財務計劃，使房地產上市公司的債務長期均勻穩(wěn)定。房地產上市公司通過合理配置其債務期限結構，才能夠有效地減少大量流動債務，有的甚至能夠有效地避免房地產企業(yè)資金不足的風險。通過優(yōu)化配置房地產企業(yè)債務的期限結構，能夠有效規(guī)避企業(yè)財務風險，能夠有效的提升其償債能力水平，從而使得房地產上市公司能夠維持平穩(wěn)快速的發(fā)展。

3.4房地產上市公司應提高無息負債的管理與利用水平

因房地產企業(yè)多數(shù)負債都是來自于各種商業(yè)銀行借貸，而銀行借款率遠遠高于商業(yè)信用率對償債能力指數(shù)的影響。因此，要優(yōu)化房地產上市公司的償債能力，提高無息負債的管理與利用水平，需要從以下兩個方面著手：第一，通過優(yōu)惠套餐開發(fā)房地產放貸產品，強化房地產企業(yè)與各種商業(yè)銀行的多種合作關系。第二，提升房企自身良好的商業(yè)信譽，使其在房地產行業(yè)擁有良好的美譽度，有助于房地產企業(yè)提升抵御市場經濟波動帶來的財務風險，促進房地產上市公司健康發(fā)展。

3.5房地產上市公司應積極開展多元化經營業(yè)務

目前，我國房地產企業(yè)主要還是依靠房地產銷售人員，銷售房子來獲取收益。這個單一的經驗渠道，不利于在激烈的房地產行業(yè)中取勝，容易造成大量的房地產上市公司因房子銷售難，而造成資金鏈斷裂，制約房地產企業(yè)常態(tài)化發(fā)展。因此，房地產上市公司應開拓思維，積極開展多元化經營業(yè)務，保障房地產上市公司有充足的現(xiàn)金流，以彌補房地產上市公司在單純銷售房子上現(xiàn)金流差的不足的狀況。例如房地產公司可以提供現(xiàn)代化的物業(yè)服務，把一部分房子先出租出去既能獲得租金收入又能獲得物業(yè)收入；同時在一些商圈可把房地產改成酒店、商場經營，獲取酒店與商場租金收入等等。通過積極開展多元化經營業(yè)務，實現(xiàn)房地產上市公司業(yè)務多元化，降低房地產上市公司資產負債率，減少政府對房價調控帶來的財務風險。

4結論

因房地產產業(yè)是一個有著自身的特殊性的行業(yè)，大量的房地產企業(yè)都是高負債運作，容易出現(xiàn)資金鏈斷層的風險。本文通過研究2013~2017年5年的房地產財務報表數(shù)據(jù)，分析其負債償債能力，得出房地產償債能力受多種綜合因素影響，房地產上市公司的償債能力較差等問題。房地產上市公司應高度的重視，通過拓寬融資渠道、優(yōu)化資源配置、開展多元化經營業(yè)務等措施，來提高房地產企業(yè)償債能力，保障房地產企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

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作者：呂家天 單位：福建農林大學東方學院