房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全過程成本控制

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摘要：通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目五個(gè)階段的成本進(jìn)行控制分析，其中包括：調(diào)研階段、設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段、施工階段、驗(yàn)收階段。論證了全過程成本控制可以有效控制房地產(chǎn)開發(fā)成本，從而提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目整體的收益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目開發(fā)；成本；控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制是一個(gè)全過程的控制，唯有全過程、各方位的對(duì)成本進(jìn)行有效地控制，才能做到控制開發(fā)成本，使項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)效益的提高能夠?qū)崿F(xiàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制貫穿于整個(gè)項(xiàng)目，囊括了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的五個(gè)階段。

1前期調(diào)研階段

在房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)研階段，不僅要充分考慮項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境，還要考慮項(xiàng)目的地理環(huán)境，同時(shí)論證項(xiàng)目的可行性，切實(shí)做好改項(xiàng)目的前期調(diào)研工作，這是項(xiàng)目開發(fā)成敗的關(guān)鍵。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)盈利，取得經(jīng)濟(jì)效益，必須要做好項(xiàng)目可行性研究，強(qiáng)化成本控制意識(shí)。在前期調(diào)研階段，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行選擇時(shí)，一定要用科學(xué)的方法分析開發(fā)項(xiàng)目的投資效率，充分了解項(xiàng)目的成本、利潤(rùn)、以及相關(guān)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)必須做好現(xiàn)金流量計(jì)劃和營(yíng)銷策劃方案，必須合理安排工程開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃，合理安排現(xiàn)金投入，降低項(xiàng)目資金使用成本，并確保項(xiàng)目得以順利實(shí)施。在項(xiàng)目投資決策階段，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的確定、產(chǎn)品定位、戶型設(shè)計(jì)、地下室車位設(shè)計(jì)配比等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)決定著工程造價(jià)的高低。項(xiàng)目投資決策不僅為保障工程造價(jià)合理性的前提，而且決定著整個(gè)項(xiàng)目的成本、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。投資估算是否精準(zhǔn)以及是否能夠有效的控制項(xiàng)目造價(jià)這兩者的決定因素在于項(xiàng)目決策的深度。因此，項(xiàng)目決策階段必須做好以下工作：

1.1做好市場(chǎng)調(diào)研

應(yīng)該準(zhǔn)確的把握市場(chǎng)需求和未來的趨勢(shì)；要預(yù)測(cè)產(chǎn)品銷售可能發(fā)生的情況，判斷產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，準(zhǔn)確制定市場(chǎng)價(jià)格，預(yù)測(cè)市場(chǎng)的前景；對(duì)項(xiàng)目方案展開全方位的考慮，包括市場(chǎng)、環(huán)境以及技術(shù)等，使項(xiàng)目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)的可行性以及其規(guī)模均能得到保障。

1.2科學(xué)確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該基于目標(biāo)市場(chǎng)的整體經(jīng)濟(jì)水平和客戶的接受度，綜合考慮不同地區(qū)、不同等級(jí)、不同消費(fèi)能力群體，科學(xué)的制定建筑材料標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量要求以及建筑材料的價(jià)格等。

1.3準(zhǔn)確編制投資估算

工程建設(shè)投資估算可以為以下幾個(gè)方面提供準(zhǔn)確可靠的參考：①項(xiàng)目投資；②工程設(shè)計(jì)招標(biāo)；③資金籌措；④工程限額設(shè)計(jì)等。編制時(shí)，應(yīng)實(shí)事求是，既不可高估，以避免形成資金的浪費(fèi)；也不可少估，以避免因追加投資，打亂投資計(jì)劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立各種工程造價(jià)的信息數(shù)據(jù)庫(kù)，長(zhǎng)期積累投資估算經(jīng)驗(yàn)；實(shí)時(shí)收集有關(guān)估算指標(biāo)信息。并且結(jié)合工程的實(shí)際情況，不斷地修正和完善指標(biāo)，充分利用信息資源，為項(xiàng)目定位提供依據(jù)，為初步設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、竣工決算奠定信息基礎(chǔ)。

2設(shè)計(jì)階段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段是全面造價(jià)管理重點(diǎn)階段之一，其對(duì)建安成本影響最大，是控制建安成本的關(guān)鍵一環(huán)。全面引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是必要的，需要實(shí)行方案設(shè)計(jì)、工程設(shè)計(jì)的招投標(biāo)制度，以達(dá)到成本控制目標(biāo)。主要措施：①通過設(shè)計(jì)招標(biāo)選擇設(shè)計(jì)單位。應(yīng)該選擇可以保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的單位，在設(shè)計(jì)的過程中，可以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分階段招標(biāo)；②加強(qiáng)技術(shù)溝通、實(shí)行限額設(shè)計(jì)。應(yīng)該要求設(shè)計(jì)單位實(shí)行限額設(shè)計(jì)。要定量分析那些可以定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容；在設(shè)計(jì)的過程中，確保工程施工的技術(shù)可行性和經(jīng)濟(jì)可行性，使得管理水平和技術(shù)水平處于同一個(gè)平臺(tái)；保證建筑材料的經(jīng)濟(jì)性；設(shè)計(jì)的過程中要充分使用標(biāo)準(zhǔn)化；基于保證項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的標(biāo)準(zhǔn)下，對(duì)設(shè)計(jì)的投資金額進(jìn)行限制，同時(shí)保證施工圖紙與技術(shù)設(shè)計(jì)的一致性，確?？偟脑靸r(jià)不超過房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總投資限額；在招標(biāo)過程中，應(yīng)該對(duì)設(shè)計(jì)公司其提供的設(shè)計(jì)概算指標(biāo)提出明確要求，尤其是含筋量、含砼量等結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)，這樣才能夠方便比較分析結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)造價(jià)；③加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作。在工程施工之前，應(yīng)該控制工程的變更，避免因設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷影響工程造價(jià)；在設(shè)計(jì)圖的制定之后，應(yīng)該嚴(yán)格審核圖紙，提高圖紙的質(zhì)量，保證施工的質(zhì)量。

3招標(biāo)階段

3.1做好招標(biāo)文件及合同的編制

一份好的招標(biāo)文件對(duì)項(xiàng)目開發(fā)管理成功非常關(guān)鍵。優(yōu)秀的招標(biāo)文件應(yīng)對(duì)以下多個(gè)方面進(jìn)行清晰明確的說明，其中包括：①工程性質(zhì)；②承包范圍；③現(xiàn)場(chǎng)情況；④地質(zhì)；⑤勞保統(tǒng)籌的模式；⑥甲供；⑦甲限；⑧甲方制定材料等。對(duì)于工程變更賠償以及處理簽證等，應(yīng)該清晰的寫明時(shí)間、結(jié)算方式以及時(shí)效等；要合理的制定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；要準(zhǔn)備的推算出工期；符合實(shí)際的制定各種獎(jiǎng)懲條款。

3.2施工隊(duì)伍的選擇及施工合同的簽訂

在準(zhǔn)入機(jī)制以及資質(zhì)這兩個(gè)方面要嚴(yán)格把關(guān)。并且要清楚詳細(xì)的規(guī)定施工單位的注冊(cè)資本、優(yōu)質(zhì)指標(biāo)、技術(shù)人員、管理情況、口碑等。合同中也一定要明確的寫明獎(jiǎng)懲、風(fēng)險(xiǎn)范圍、結(jié)算方式等。

3.3做好施工組織設(shè)計(jì)的審定

在設(shè)計(jì)施工組織的過程中，施工單位有可能會(huì)隱藏一些開發(fā)商可以向其索賠的內(nèi)容。這個(gè)階段控制造價(jià)的方法難以把握，一旦出錯(cuò)，會(huì)使日后結(jié)算難以把控，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)人員必須全程參與、嚴(yán)加控制。

3.4做好圖紙會(huì)審

圖紙會(huì)審的工作任務(wù)是由項(xiàng)目實(shí)施人員仔細(xì)審核圖紙的內(nèi)容，并提出修改意見的過程，作為事前控制，效果明顯。因此，接到設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的施工圖紙以后，應(yīng)該立即組織技術(shù)人員或者聘請(qǐng)專業(yè)人士來審核圖紙。其中重點(diǎn)審查的內(nèi)容包括：①施工圖紙是否完整；②設(shè)計(jì)方案是否滿足用戶需求；③質(zhì)量是否達(dá)到國(guó)家制定和合同規(guī)定的要求；④是否保證了經(jīng)濟(jì)可行性；⑤有沒有嚴(yán)格控制施工成本等。如果最終審核結(jié)果不合格，那么就需要設(shè)計(jì)單位根據(jù)建議進(jìn)行修改并且按時(shí)提交，之后重新組織人員進(jìn)行審核。施工圖到了施工現(xiàn)場(chǎng)以后，在施工隊(duì)開工之前，應(yīng)該要求監(jiān)理單位組織所有的施工人員一起會(huì)審圖紙。使得施工單位與每個(gè)施工人員對(duì)工程的設(shè)計(jì)與圖紙有所了解，然后從中尋出技術(shù)難點(diǎn)，制定解決方案；同時(shí)及時(shí)發(fā)現(xiàn)圖紙中的差錯(cuò)，盡量消除各種隱患。圖紙會(huì)審?fù)瓿梢院螅嵝驯O(jiān)理單位做好問題清單，并且及時(shí)交于設(shè)計(jì)單位進(jìn)行改進(jìn)和完善。

4施工階段

進(jìn)入工程施工階段，由于工程設(shè)計(jì)及招標(biāo)階段已經(jīng)完成，工程量已經(jīng)具體，影響工程造價(jià)的因素減少。但考慮到其實(shí)體屬性，一旦未進(jìn)行較好控制，一樣會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目成本失控，可見在該階段進(jìn)行成本控制也是很有必要的。

4.1加大對(duì)工程變更的管理力度

工程變更包括進(jìn)度計(jì)劃、設(shè)計(jì)、工程項(xiàng)目以及施工條件等多方面，引發(fā)變更有可能是施工單位、建設(shè)單位或者政府部門等形成。應(yīng)建立工程洽商簽證管理制度，明確工程變更的具體責(zé)任，明確工程、預(yù)算等人員的職責(zé)以及相應(yīng)權(quán)限，對(duì)洽商簽證的質(zhì)量負(fù)責(zé)，避免出現(xiàn)不實(shí)簽證或者虛假簽證。

4.2對(duì)承包商的索賠申請(qǐng)嚴(yán)格審核

在處理承包商的賠償索取時(shí)，應(yīng)當(dāng)以合同規(guī)定為基準(zhǔn)。在工程建設(shè)環(huán)節(jié)常常會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)簽證，一旦不能進(jìn)行嚴(yán)格管理，工程便有遭受不必要損失的可能性。應(yīng)要求施工方代表、駐地監(jiān)理及建設(shè)單位代表有高度的責(zé)任感和使命感，做好現(xiàn)場(chǎng)記錄，做到一單一簽，避免一攬子及日后簽證，造成成本無法控制。

4.3控制價(jià)格差

對(duì)建材市場(chǎng)的實(shí)時(shí)情況預(yù)算人員應(yīng)大肆搜羅，按照規(guī)定限制材料價(jià)格，將價(jià)差控制在合理范圍。

5竣工結(jié)算階段

工程竣工結(jié)算是工程造價(jià)控制的最后一關(guān)。竣工結(jié)算要求在結(jié)算核對(duì)時(shí)認(rèn)真而細(xì)致，面對(duì)高估冒算，要嚴(yán)格把關(guān)。同時(shí)也要尊重實(shí)際，不惡意壓價(jià)，在審核時(shí)，以良好的職業(yè)道德維護(hù)好開發(fā)項(xiàng)目的信譽(yù)。應(yīng)當(dāng)依托合同以及設(shè)計(jì)圖紙完成竣工結(jié)算，竣工驗(yàn)收單是必不可少的。驗(yàn)收單中應(yīng)當(dāng)注明是否有甩項(xiàng)，結(jié)算時(shí)據(jù)此進(jìn)行相應(yīng)扣減。應(yīng)對(duì)預(yù)算的增減帳進(jìn)行清理并保證工程洽商簽證能夠較好地完成。把審核并確定竣工調(diào)價(jià)以及材料價(jià)差作為重點(diǎn)。審核時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)原有招標(biāo)文件進(jìn)行核對(duì)，已包含在原標(biāo)底內(nèi)的項(xiàng)目不能再次出現(xiàn)。應(yīng)嚴(yán)格遵守合同以及協(xié)議的相應(yīng)規(guī)定，對(duì)于下述費(fèi)用進(jìn)行合理說明，比如：優(yōu)質(zhì)獎(jiǎng)、技措費(fèi)以及提前獎(jiǎng)等，并對(duì)工程尾款的會(huì)簽與結(jié)算復(fù)審等制度認(rèn)真進(jìn)行推行，從而使結(jié)算的質(zhì)量得到保證。

6結(jié)束語

由上可知，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的所有過程的成本予以控制，勢(shì)必能夠達(dá)到對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本的較好控制，并在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得效益。

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[3]郭曉明.房地產(chǎn)項(xiàng)目中的成本控制策略分析[J].勞動(dòng)保障世界,2015,(24).

作者：趙任宇 單位：北方工業(yè)大學(xué)