房地產(chǎn)企業(yè)成本核算問題及對策

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摘要：房地產(chǎn)行業(yè)具有投入資金量大、投資回收期長、投資風(fēng)險高等特點。成本管控是房地產(chǎn)企業(yè)在其經(jīng)營過程中，實現(xiàn)利潤最大化的必要前提。會計成本核算作為成本管控的重要基礎(chǔ)以及會計工作的重要組成部分，顯得尤為重要。在成本核算過程中，要明確成本核算對象，進行準確而規(guī)范的成本核算，從而促進企業(yè)的科學(xué)決策、降低成本、進一步提高市場競爭力。文章針對房地產(chǎn)企業(yè)在會計成本核算中存在的問題現(xiàn)象進行深入分析，指出問題所在并提出相應(yīng)的解決措施，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本；核算對象；會計科目

1房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算的主要內(nèi)容

（1）土地費用、前期工程及建筑安裝費用。土地費用主要包含土地轉(zhuǎn)讓費或征用費以及安置費等；前期工程費主要包含測繪費、勘測費、規(guī)劃費及三通一平費等；建筑安裝費用主要包含材料費、人工費等。（2）工程相關(guān)的配套費用及其他費用。它是指水，電，煤氣以及道路交通、照明等一系列基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用，以及學(xué)校、商店、停車場等公共配套設(shè)施建設(shè)費用。（3）管理費用及籌資成本。主要是指施工過程中所產(chǎn)生的折舊費、維修費用及人員工資等；籌資成本主要是指貸款利息等。

2存在的問題

2.1科目設(shè)置不明確

當前，我國會計法規(guī)相關(guān)規(guī)范不夠具體，在現(xiàn)行規(guī)定中以“開發(fā)成本”作為成本核算的一級科目，企業(yè)再根據(jù)自身管理需要，設(shè)置下一級的明細科目，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)會計科目不明確。加之很多房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟業(yè)務(wù)內(nèi)容，不在傳統(tǒng)的企業(yè)核算內(nèi)容中，科目設(shè)置的不明確使得賬簿反映的經(jīng)濟活動既不能提供配套成本的金額，又無法準確為配套成本的進一步分攤提供相關(guān)數(shù)據(jù)。進而影響成本分析，無法為決策提供有效支持。

2.2核算對象無有效劃分

房地產(chǎn)項目建設(shè)存在項目類型多、且有同一項目涵蓋多功能、多結(jié)構(gòu)的情況，往往需要對其進行分期分批的成本核算。然而由于會計準則中并沒有對這類情況進行較為明確的劃分，使得實際工作中出現(xiàn)核算對象劃分過細或過粗的不恰當情況，從而影響了成本核算的實效性。核算對象劃分的過細會造成公共費用需要進行多次分配，不僅增加了會計核算的工作量，降低會計核算的效率，還增加了企業(yè)的核算成本；核算對象劃分過粗，則不能將實際成本全面地反映出來，對進行成本控制與成本分析不利。

2.3間接性成本費用的分攤隨意性強

配套設(shè)施以及拆遷補償費等相應(yīng)間接成本，應(yīng)當采用何種標準來進行歸集與分配，決定了成本核算的時效性。隨意轉(zhuǎn)換對自身有利的成本攤銷，是影響會計成本核算信息不準確的因素之一。房地產(chǎn)企業(yè)成本費用的歸集和分配欠缺規(guī)范性，隨意性強都將影響成本分析資料的可靠性和完整性。

2.4核算周期不穩(wěn)定等問題

房地產(chǎn)項目通常周期較長，存在項目在竣工后都未進行結(jié)算、相關(guān)配套設(shè)施延遲安裝等現(xiàn)象，加之成本核算方法不科學(xué)或不合理等因素，最終影響項目的結(jié)算周期，導(dǎo)致會計信息失真。使得企業(yè)方不能及時對經(jīng)營業(yè)績作出準確評價。

3提升會計成本核算實效性的對策

3.1合理劃分，明確成本核算對象

在進行成本核算時，要根據(jù)項目開發(fā)的規(guī)模、建設(shè)周期、功能和結(jié)構(gòu)類型，項目地點以及承包方等各因素的性質(zhì)，結(jié)合實際情況充分考慮管理需求，科學(xué)合理地分配和歸集費用，從而明確費用的承擔主體，在便于稅收清算、滿足成本核算需要的原則下，確定成本核算對象。具體如下：（1）同一項目的不同功能區(qū)域及不同結(jié)構(gòu)形式的，要在分區(qū)、分批進行成本核算的基礎(chǔ)上，按其功能和結(jié)構(gòu)的不同，分別劃分具體的成本核算對象。（2）同一總承包方施工的多個項目，且項目的開工和竣工時間相近、開發(fā)地點和項目結(jié)構(gòu)類型一致的，可作為一個成本核算對象。（3）對于開發(fā)項目規(guī)模較大、建設(shè)周期較長的，可根據(jù)項目成本管理的需要，有效地結(jié)合項目特點，按其區(qū)域及建設(shè)周期來劃分成本核算對象。（4）對于需要分攤成本的配套設(shè)施，具體情況具體對待。有獨立設(shè)計概算或施工圖預(yù)算，且為多個主體項目服務(wù)的，需要作為一個單獨成本核算對象；若只為一個項目服務(wù)且造價較低的，可直接計入該主體項目成本。

3.2完善核算內(nèi)容

會計成本核算的內(nèi)容，要根據(jù)企業(yè)不斷發(fā)展和變化的經(jīng)濟業(yè)務(wù)形式，作出相應(yīng)的調(diào)整，保證成本核算的全面性，包括無形資產(chǎn)也需納入成本核算的范疇。無形資產(chǎn)的成本核算，要根據(jù)各階段的投入和費用支出做出累計攤銷，并全部列入經(jīng)營成本。

3.3合理設(shè)置科目及會計賬簿

科學(xué)合理的進行成本核算科目劃分，既有助于工程成本結(jié)構(gòu)的準確性與客觀性反映，又能提升企業(yè)對項目進行成本分析及成本管控。企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的特性以及成本管理的需求，明確成本項目與進行明細核算的科目。在進行會計成本核算時，對于發(fā)生次數(shù)較少的費用可進行項目合并；對于發(fā)生次數(shù)多或數(shù)額較大的費用，應(yīng)單獨設(shè)立會計科目。并根據(jù)施工合同，設(shè)置開發(fā)成本明細賬目，以多欄式的賬簿格式，對項目開發(fā)過程中所有成本費用進行詳細記錄。

3.4準確分配和歸集成本費用

由于成本核算對象較為復(fù)雜，導(dǎo)致部分成本費用不能直接歸集到具體的成本核算對象當中，因此要采用具有針對性的方法，進行科學(xué)合理的成本分配，從而實現(xiàn)成本費用的歸集核算，以有效避免因成本費用隨意分攤而導(dǎo)致的成本核算不合理、不公平現(xiàn)象。

3.5明確核算周期

由于影響項目竣工的因素較多，極易導(dǎo)致項目拖延，影響核算周期。因此，在項目尚未完全竣工之前，可先行通過設(shè)置“預(yù)提費用”科目，將預(yù)算支出費用計入開發(fā)成本，提前著手相應(yīng)的結(jié)算工作。等到工程竣工結(jié)算時，再按照實際支出進行項目總成本調(diào)整。以此來固定成本核算周期，提升核算效率。

3.6加強會計人員職業(yè)素養(yǎng)

會計人員要通過不斷的學(xué)習(xí)，提升自身的專業(yè)技能水平和信息技術(shù)處理能力，提高會計成本核算的正確性和規(guī)范化。進而更好地促進房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算工作的完善。

4結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算工作是一項復(fù)雜、系統(tǒng)的工作，通過科學(xué)、合理的會計成本核算，能夠客觀地反映企業(yè)的經(jīng)營成果，對于企業(yè)降低成本、科學(xué)決策、資源優(yōu)化等具有重要的意義。為此，房地產(chǎn)企業(yè)要做到明確核算對象及核算周期，合理地進行成本費用歸集分配等，從而提高成本核算效率與會計信息質(zhì)量，促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻：

[1]唐雪.企業(yè)會計成本核算所存在問題及策略[J].商場現(xiàn)代化,2015(1):172.

作者：郭莉格單位：石家莊藁城旅投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司