商業(yè)地產(chǎn)成本管理的對策

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一、商業(yè)地產(chǎn)成本管理現(xiàn)狀

（一）前期決策階段經(jīng)驗數(shù)據(jù)與調研資料支撐不足。

商業(yè)地產(chǎn)項目前期決策階段與住宅項目類似，需要對意向地塊進行全面的成本調研，然而，不少企業(yè)因獲得土地招拍掛信息較遲，決策時間較短，或者因為市場的火熱而對全面成本調研重視程度不夠，成本測算數(shù)據(jù)不準確不全面。此外，多數(shù)企業(yè)投身商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗不足，成本經(jīng)驗數(shù)據(jù)不足，評估制度不健全，導致采用的成本測算模型往往直接套用其他項目的成本數(shù)據(jù)，未對數(shù)據(jù)進行類比分析調整后即使用。決策階段經(jīng)驗不足及數(shù)據(jù)匱乏對項目成本的影響是巨大的，且是不可逆的，后期發(fā)現(xiàn)問題時，只能不斷削減項目預期利潤。

（二）規(guī)劃設計階段成本分析不深入，設計管理與成本管理脫節(jié)。我國工程建設領域設計與成本往往是脫節(jié)的，設計人員通常僅從滿足規(guī)范要求的角度出發(fā)，并且一味地考慮設計安全系數(shù)，設計方案的經(jīng)濟合理性分析，可行的替代方案分析往往流于形式，特別是對于商業(yè)地產(chǎn)而言，設計方案不僅確定了開發(fā)成本，更重要的是確定了運營成本，不合理的全壽命周期成本方案直接導致社會成本的增加，持有型商業(yè)地產(chǎn)更是直接損失了企業(yè)的長期利潤；另一方面商業(yè)地產(chǎn)成本管理人員多數(shù)缺乏設計經(jīng)驗，難以從專業(yè)角度提出變更或替代方案，這就導致設計方案一旦確定，成本管理人員只能根據(jù)方案進行測算，項目經(jīng)濟性優(yōu)化的可能性大大減小。

（三）施工階段成本控制不力，超支現(xiàn)象頻發(fā)。

施工階段成本管理水平很大程度上取決于前期決策與設計階段各項方案，然而正是因為這種思維慣性，導致商業(yè)地產(chǎn)項目施工階段疏于成本管控，變更隨意性強，簽證數(shù)量多，未對設計變更和各類簽證進行嚴格管理、動態(tài)匯總與統(tǒng)籌分析，導致最終結算的成本大大超出成本控制指標。

二、商業(yè)地產(chǎn)成本管理提升對策

（一）重視成本調研與數(shù)據(jù)分析，提高決策

準確率。商業(yè)地產(chǎn)決策階段雖然周期短，但高效率地開展成本調研與測算對于項目成敗有著決定性的作用。為實現(xiàn)這一目標，需要兩方面的努力：一是注重成本數(shù)據(jù)與經(jīng)驗的積累，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應積累已完成開發(fā)項目的歷史數(shù)據(jù)以及同行業(yè)項目的調研數(shù)據(jù)，成立專門的團隊建立并維護一套完成的項目投資測算數(shù)據(jù)庫，并建立投資評估指標體系，為投資決策的高效性提供有力保障；二是在獲得項目信息后，應由專業(yè)并富有經(jīng)驗的團隊實地收集項目成本測算的數(shù)據(jù)，深入了解地塊資料、各項稅費資料、所在地人材機成本水平與市場供求狀況、周邊類似項目成本資料、周邊商業(yè)地產(chǎn)租售價格與市場供求狀況等。

（二）設計管理與成本管理有機結合，深入

開展方案技術經(jīng)濟分析。商業(yè)地產(chǎn)設計階段成本管理的有效方法主要有限額設計、全壽命周期成本分析、價值工程等，這三種方法在實際應用中絕不是孤立的，三者可以在方案確定過程中交叉使用，以尋求最合理的設計方案與成本方案。

1、限額設計。限額設計就是按批準的投資估算控制初步設計，按批準的初步設計概算控制施工圖設計，同時各專業(yè)保證達到使用功能的前掉下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術設計和施工圖設計的變更，通過層層限額設計的動態(tài)控制和管理來保證總投資不會突破投資估算的限額。限額設計主要是依據(jù)設計院與開發(fā)商的經(jīng)驗，通過確定各項數(shù)量或價格指標來完成成本目標控制，使用限額設計方法控制成本的關鍵點是合理確定限額設計總目標并對總目標進行合理的分解、分析和分配，形成可分析、可控制的分項目標或指標，限額不僅僅是一個單方造價，更重要的是要對其進行深入的分析，使其科學、合理。限額設計的全過程實際是開發(fā)項目投資目標管理的過程，即投資目標分解與計劃、目標實施、檢查、反饋的控制循環(huán)過程。在實施限額設計過程中，需遵循縱向和橫向兩方面的手段加以控制?？v向控制即按設計的流程從可研、初勘、初步設計、擴初設計、施工圖設計直至施工過程的變更設計各個環(huán)節(jié)甚至每個專業(yè)工序中，將限額設計貫穿整個過程。橫向控制則是健全和加強商業(yè)地產(chǎn)成本部、設計部與設計院各專業(yè)之間的溝通與協(xié)作。此外，對于開發(fā)經(jīng)驗不豐富的商業(yè)地產(chǎn)商，可在與設計院簽訂合同中約定相關的“節(jié)獎超罰”條款，通過每一階段設計概算的評審確定各階段設計限額，對于下階段開展方案優(yōu)化節(jié)約的成本與設計院進行分成，對于超出上階段設計概算的，嚴格要求設計院分析問題，并依據(jù)合同約定扣罰設計費。

2、全壽命周期成本分析。項目全壽命周期分析指的是對項目整個生命周期期間所發(fā)生的成本進行全面分析，而不是僅僅關注于某個階段的成本。該管理范式強調對項目的定義與決策、項目的計劃與設計、項目的實施與控制、項目的完工與支付、項目的運營與交付以及項目的分解與拆毀各個階段的成本進行分析，控制每個階段的成本，達到項目全壽命周期的成本最小化。在一般的地產(chǎn)項目的開發(fā)中通?？刂平ㄔ斐杀荆虡I(yè)地產(chǎn)做為公共建筑，其運營成本在全壽命周期成本中占據(jù)很大比例，在確定設計方案時建造成本和運營成本往往會出現(xiàn)矛盾，使用全壽命周期理論進行成本分析能從全局上、長遠上選擇最優(yōu)方案。如在整個項目空調系統(tǒng)運行方式的選擇中，在制冷負荷和采暖負荷確定的情況下，中央空調主機根據(jù)采用能源是選用電能、燃氣還是蒸汽，要進行各方案的設備投資費用測算和運營耗用電費和蒸汽耗用量和增容量的測算，從設備全壽命期的成本確定合理方案。

3、價值工程。價值工程又稱價值分析或價值管理，它是通過研究產(chǎn)品或系統(tǒng)的功能與成本之間的關系，如何以最低的壽命周期成本，可靠地實現(xiàn)對象（產(chǎn)品、作業(yè)或服務等）的必要功能，來改進產(chǎn)品或系統(tǒng)，而致力于功能分析的一種有組織的技術經(jīng)濟思想方法和管理技術。設計階段應用價值工程，對商業(yè)地產(chǎn)成本控制效果十分明顯，設計方案應綜合考慮結構因素、建筑因素、設備因素、時間因素等。結構因素就是設計方案必須根據(jù)建筑形體的構思選擇與之匹配的結構類型，將技術與經(jīng)濟緊密結合起來考慮，合理分配建造成本與生命周期內維修費用的比例關系，剔除不必要的輔助功能，從中選擇成本最低的方案。建筑因素就是在滿足建筑技術要求設計方案的基礎上，運用價值工程分析方法，對設計方案的建筑功能進行分析，盡可能剔除不必要的輔助功能。設備因素是在設備的配置時充分考慮自然環(huán)境對節(jié)能減排的有利條件，從建筑產(chǎn)品的整個生命周期分析，確定適合的設備使用方案。時間因素就是在設計中除了考慮工程全生命周期的功能、質量要求外，還需考慮建筑項目交付使用的時間要求，盡可能選擇易施工、工期短的設計方案。

（三）加強施工過程成本管理，及時動態(tài)分析與事后評估。

一個建設項目的實現(xiàn)過程中各種要素都會直接或間接地影響其他要素，并最終影響項目的成敗。施工過程中的成本管理也不是孤立的，其與質量、進度、安全是融為一體的，施工過程中應對成本、質量、進度、安全等項目管理要素進行全要素統(tǒng)籌管理。商業(yè)地產(chǎn)施工過程成本管理要綜合平衡質量、進度、安全等要素，制定詳細的成本管理計劃，采取動態(tài)與靜態(tài)控制相結合的原理進行事前預防、事中控制、事后檢查與評估。過程控制與動態(tài)分析包括對因工程變更引起的費用調整、工程款的支付、工程索賠等，當實際投資額開始偏離控制目標值時，立即分析原因并采取有效的糾偏措施加以控制，這一階段也是最后形成項目使用價值和工程產(chǎn)品質量的重要階段，對商業(yè)地產(chǎn)項目投資成本控制起著重要作用。事后評估則是收集建立成本經(jīng)驗數(shù)據(jù)的重要步驟，為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立成本數(shù)據(jù)庫，提高項目前期決策的效率提供重要保障。

三、結語

隨著商業(yè)地產(chǎn)競爭的日趨激烈，市場公開化、公平化程度也越來越高，商業(yè)地產(chǎn)的利潤將大受擠壓。為使企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)市場中保持常青活力，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在全過程中加強成本管理，通過精細化、規(guī)劃化、流程化的成本管理，使其成本控制能力成為企業(yè)核心競爭力的重要因素之一，為企業(yè)創(chuàng)造利潤，為社會貢獻效益。

作者： 陳曉 單位：深南信恒房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司