房地產(chǎn)投資合作模式精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)投資合作模式范文

關(guān)鍵詞：REITs；中國(guó)；模式

中圖分類號(hào)：F830.5文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673－291X（2009）10－0049－02

一、房地產(chǎn)投資信托基金概述

房地產(chǎn)投資信托基金(簡(jiǎn)稱REITs)，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者資金，由專門的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。

二、國(guó)外房地產(chǎn)投資信托的主要模式

1.公司型和契約型REITs

契約型房地產(chǎn)投資信托基金，是指在信托人與受托人締結(jié)以房地產(chǎn)投資為標(biāo)準(zhǔn)的信托契約的基礎(chǔ)上，將該契約的受益權(quán)加以分割，使投資人取得表示這種權(quán)利的受益憑證。

2.封閉型和開放型REITs

封閉型房地產(chǎn)投資信托基金被限制發(fā)行量，不得任意發(fā)行新的股份，它一般在股票交易所上市，若不想持有該股票，可以在市場(chǎng)上賣掉；相反，開放型房地產(chǎn)投資信托基金可以隨時(shí)為投資于新的不動(dòng)產(chǎn)增加資金而發(fā)行新的股份，投資者可以隨時(shí)買入，不愿意持有可以再贖回。

3.私募和公募REITs

私募REITs是指以非公開方式向特定投資者募集REITS資金并以房地產(chǎn)為投資對(duì)象的投資信托。在這種條件下，REITs發(fā)起人通過電話、信函、面談等方式，直接向一些機(jī)構(gòu)投資者或富裕個(gè)人推銷REITS單位并募集REITS資金。

三、中國(guó)REITs的模式選擇及依據(jù)分析

根據(jù)目前中國(guó)的實(shí)際情況，可以先通過成立私募房地產(chǎn)投資信托把商業(yè)模式建立起來，等到私募信托發(fā)展到一定規(guī)模的時(shí)候通過推動(dòng)相關(guān)立法尋求稅收上的優(yōu)惠，完善相關(guān)政策法規(guī)，然后再把私募信托上市轉(zhuǎn)化為公募信托或者發(fā)起設(shè)立新的公募信托。今天的房地產(chǎn)開發(fā)公司將會(huì)逐漸走向分化，有的能夠發(fā)展成為專業(yè)的房地產(chǎn)投資管理機(jī)構(gòu)，有的則會(huì)繼續(xù)開發(fā)成為房地產(chǎn)投資管理機(jī)構(gòu)的商業(yè)合作伙伴，也有的會(huì)二者兼?zhèn)涞峭顿Y和開發(fā)功能相對(duì)獨(dú)立。

在契約型還是公司型的選擇問題上，按照中國(guó)目前的情況，成立契約型基金可以規(guī)避中國(guó)現(xiàn)行的《公司法》和《稅法》的管制，如果采用公司型REITS，由于沒有相關(guān)的稅收法律作為必要的支持，利潤(rùn)必須稅后分配從而會(huì)極大程度地影響收益水平。由于中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有完善，公司治理水平根本不可能達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家水平。由于信息不對(duì)稱，公司經(jīng)理人往往會(huì)作出逆向選擇，即為了自己的利益而不選擇能為股東創(chuàng)造更大價(jià)值的投資方式，從而損害股東的權(quán)益；再加上根據(jù)中國(guó)目前的法律設(shè)立的證券投資基金不管是開放式還是封閉式都是契約型，這為中國(guó)發(fā)展REITs提供豐富的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。為了更好地保障投資者的權(quán)益，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，應(yīng)該選擇公司型，并且像美國(guó)的REITs基金一樣可以上市流通。從立法角度來說，可以專門對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行立法，以規(guī)范整個(gè)行業(yè)，保護(hù)投資者的合法權(quán)益。在目前階段，成立房地產(chǎn)投資信托基金應(yīng)采用契約型。

在開放式還是封閉式的問題上，從美國(guó)REITS發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來講，開放式REITs比封閉式REITS有更多的優(yōu)勢(shì)。但開放式REITs要求具備規(guī)模較大、較為成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)。為減少風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大投資領(lǐng)域，開放式REITs不僅必須投資分散，而且還必須充分利用現(xiàn)有的發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和投資工具。而且開放式REITs規(guī)模是不確定的，其金額可能會(huì)非常大，在這種情況下，要求房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)必須有足夠的容量，不至于因?yàn)榛鸬脑龃髮?dǎo)致無對(duì)象可投。而中國(guó)房地產(chǎn)投資對(duì)象還不是十分巨大，再加上中國(guó)目前還沒有具備跨地區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)投資的能力基金管理公司或者信托公司。況且在房地產(chǎn)投資信托發(fā)展初級(jí)階段，基金管理者沒有太多的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，顯然都不適宜于滿足開放式基金的發(fā)展。再加上中國(guó)的資本市場(chǎng)不夠規(guī)范，基金管理者往往不能及時(shí)、真實(shí)地披露信息，因此可以說在中國(guó)發(fā)展開放式REITs的條件并不成熟。中國(guó)如果要發(fā)展REITS應(yīng)先發(fā)展封閉式的REITS。

從商業(yè)模式上說，房地產(chǎn)投資信托將把募集到的資金主要用于購(gòu)買現(xiàn)成的物業(yè)，然后委托專業(yè)的物業(yè)銷售和管理公司經(jīng)營(yíng)這些物業(yè)并收取租金，最后再把收上來的租金以投資回報(bào)的形式返還給投資信托的投資人。不同的房地產(chǎn)投資信托會(huì)有不同的投資范圍和投資理念。房地產(chǎn)投資信托在選擇投資目標(biāo)的時(shí)候考慮問題的唯一出發(fā)點(diǎn)應(yīng)該是未來現(xiàn)金流的數(shù)量和質(zhì)量，是投資信托全體股東的投資回報(bào)，而不應(yīng)該是關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售和關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)公司的回報(bào)。在中國(guó)，這里面會(huì)有一定的道德風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)開發(fā)商同時(shí)具有房地產(chǎn)投資信托的功能，一定會(huì)有短視的房地產(chǎn)開發(fā)商地把房地產(chǎn)投資信托看做自己房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)變現(xiàn)和解套的工具。如果開始的幾家混業(yè)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)投資信托這么做了，那么它們很有可能會(huì)因?yàn)閿牧朔康禺a(chǎn)投資信托的聲譽(yù)而斷送了這個(gè)行業(yè)。因此，從避免利益沖突的角度，在剛開始的一段時(shí)間內(nèi)只能允許房地產(chǎn)投資信托購(gòu)買非關(guān)聯(lián)物業(yè)。我們?cè)诎l(fā)展房地產(chǎn)投資信托時(shí)也應(yīng)注意房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展要規(guī)范運(yùn)作，真正做到“受人之托，代人理財(cái)”的信托原則，避免陷入以前某些金融市場(chǎng)不規(guī)范運(yùn)作的困境。規(guī)范運(yùn)作的一個(gè)重要方面就是嚴(yán)格執(zhí)行利潤(rùn)分派，使得投資者的利益能夠得到充分的保障，并防止房地產(chǎn)投資信托濫用經(jīng)營(yíng)收益，避免其過度膨脹，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生負(fù)面影響。同時(shí)要積極尋求國(guó)家政策支持，為設(shè)立房地產(chǎn)投資信托以及保障其自由交易，提高其流動(dòng)性和價(jià)值，掃除政策障礙。

四、結(jié)語

REITs在中國(guó)作為一種嶄新的融資手段，必定會(huì)遇到其他的難題。只要通過企業(yè)、社會(huì)、和政府三方面的配合，必定能夠推動(dòng)REITs在中國(guó)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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第2篇：房地產(chǎn)投資合作模式范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)信托 房地產(chǎn)投資基金 房地產(chǎn)投資信托 運(yùn)行模式

一、概念辨析

1、房地產(chǎn)信托

信托在法律上的定義是指以資產(chǎn)為核心、信任為基礎(chǔ)、委托為方式的信用委托和受托行為。根據(jù)信托投資形式的不同,信托分為資金信托和財(cái)產(chǎn)信托兩類（本文只談后者）。由此從資金信托的角度出發(fā),房地產(chǎn)信托是指受托人、信托投資公司遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產(chǎn)業(yè)以獲取收益,并將收益支付給受益人的行為。

在實(shí)際操作中，繼20世紀(jì)90年代末的信托行業(yè)整頓后，資金信托形式的房地產(chǎn)信托隨著“一法兩規(guī)”（《信托法》，《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》）的出臺(tái)，自2003年起再度迅猛發(fā)展。僅2003年全國(guó)發(fā)行房地產(chǎn)信托融資項(xiàng)目近70個(gè)，房地產(chǎn)信托資金的數(shù)額超過50億元。目前大多數(shù)房地產(chǎn)資金信托計(jì)劃均是由信托投資公司與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作，針對(duì)某一特定項(xiàng)目定向發(fā)行，并將信托資金以入股或貸款（特別是短期的“過橋”貸款）的形式投入該項(xiàng)目作為開發(fā)資金。

2、房地產(chǎn)投資基金

投資基金是按照共同投資、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的基本原則，運(yùn)用現(xiàn)代信托關(guān)系的機(jī)制，以基金方式將各個(gè)投資者彼此分散的資金集中起來，交由投資專家運(yùn)作和管理，投資于證券等金融產(chǎn)品或其他產(chǎn)業(yè)部門，以實(shí)現(xiàn)預(yù)定的投資目的的投資組織、投資機(jī)構(gòu)和投資制度。投資基金制度的基礎(chǔ)是現(xiàn)代信托機(jī)制，是信托在商事領(lǐng)域得到運(yùn)用和發(fā)展的一種財(cái)產(chǎn)管理制度，具備信托的一般要素和法律關(guān)系。因此從本質(zhì)上看，房地產(chǎn)投資基金應(yīng)當(dāng)被視為房地產(chǎn)信托的一種特殊形式。

也正因?yàn)槿绱?，房地產(chǎn)投資基金相對(duì)于房地產(chǎn)信托具有其自身的特點(diǎn)，在房地產(chǎn)開發(fā)融資中能夠發(fā)揮更大的作用。首先，區(qū)別于針對(duì)某一項(xiàng)目定向發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，房地產(chǎn)投資資金一般采取組合投資形式，其資產(chǎn)不僅分散在不同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上，而且往往同時(shí)通過直接投資開發(fā)項(xiàng)目、購(gòu)買抵押貸款證券等方式進(jìn)行投資。其次，作為信托的一種特殊形式，投資基金不僅具有特定的組織結(jié)構(gòu)和運(yùn)營(yíng)機(jī)制，而且形成了一套相對(duì)獨(dú)立而成型的制度體系，包括產(chǎn)權(quán)制度、資本制度、法人治理制度、經(jīng)營(yíng)制度、內(nèi)部管理制度和市場(chǎng)退出制度，同時(shí)在美國(guó)等投資基金發(fā)展相對(duì)成熟的國(guó)家中，這些制度往往以法律的形式得到確定，保證了基金操作的規(guī)范和高效。

3、房地產(chǎn)投資信托――REITs

REITs最早的定義為“有多個(gè)受托人作為管理者，并持有可轉(zhuǎn)換的收益股份所組成的非公司組織”。由此將REITs明確界定為專門持有房地產(chǎn)、抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或同時(shí)持有兩種資產(chǎn)的封閉型投資基金。此后，伴隨著稅法的衍變，REITs在美國(guó)經(jīng)歷了數(shù)次重大的調(diào)整，同時(shí)REITs在各國(guó)推廣的過程中也存在許多差異，但都沒有改變REITs作為房地產(chǎn)投資基金中一種形式的本質(zhì)。不過REITs與一般的房地產(chǎn)投資基金有顯著區(qū)別：REITs通?？梢垣@得一定的稅收優(yōu)惠，但需要滿足一定的設(shè)立條件等。

通過上述分析，我們可以認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)投資基金本質(zhì)上是信托中房地產(chǎn)資金信托的一種特殊形式，而REITs是房地產(chǎn)投資基金中的一個(gè)分支，是在滿足法律定條件后依法建立的特殊的房地產(chǎn)投資資金。因此，房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金和REITs之間是一種逐步細(xì)化的關(guān)系，后者屬于前者，但更有其獨(dú)特的特點(diǎn)。

二、通過REITs融資的優(yōu)勢(shì)

REITs不僅資金來源廣泛,而且是以專業(yè)的人員進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資選擇及運(yùn)作管理，因此在可運(yùn)作的資金規(guī)范上、管理上及投資策略的制定上都具有先天的優(yōu)勢(shì)。

對(duì)于投資者而言，REITs風(fēng)險(xiǎn)低，回報(bào)穩(wěn)定。首先，因?yàn)镽EITs一般是由專業(yè)的房地產(chǎn)公司發(fā)起并管理的，能夠合理地選擇投資的項(xiàng)目，并能對(duì)其進(jìn)行科學(xué)的管理，所以，相對(duì)于我國(guó)的由信托投資公司發(fā)起的房地產(chǎn)信托而言，從經(jīng)營(yíng)管理上大降低了投資風(fēng)險(xiǎn)。其次，由于基金的規(guī)模比較大，因而能廣泛投資于各種類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目,從而分散了投資風(fēng)險(xiǎn)。最后，由于REITs投資于房地產(chǎn),可獲得穩(wěn)定的租金收入，有一筆持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而且收益率也比較可觀。在美國(guó)，投資房地產(chǎn)的基金年平均收益率可達(dá)6.7%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行存款的收益，而且其風(fēng)險(xiǎn)卻要小于一般的股票。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，與債務(wù)融資相比，REITs是以股權(quán)形式的投資，不會(huì)增加企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)。如果從銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)要按借款合同約定的還款，財(cái)務(wù)壓力大,而且房地產(chǎn)企業(yè)也難以就那些短期內(nèi)回報(bào)低的項(xiàng)目向銀行申請(qǐng)貸款；同時(shí)，由于REITs的分散投資策略，降低風(fēng)險(xiǎn)的投資原則，其在一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會(huì)超過基金凈值的規(guī)定比例，因而房地產(chǎn)企業(yè)不喪失對(duì)企業(yè)和項(xiàng)目的控制權(quán)和自經(jīng)營(yíng)權(quán)。

三、REITs國(guó)際運(yùn)行模式的比較

房地產(chǎn)投資信托基金作為房地產(chǎn)企業(yè)一種創(chuàng)新的融資手段，首先產(chǎn)生于20世紀(jì)60年代的美國(guó)。20世紀(jì)60年代后期，美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家就已經(jīng)形成了初步成熟的房地產(chǎn)證券化模式。進(jìn)入20世紀(jì)80年代之后，房地產(chǎn)證券化得到了迅猛發(fā)展，英國(guó)、加拿大等其他國(guó)家和地區(qū)也先后開展了證券化業(yè)務(wù)。2003年,房地產(chǎn)投資信托開始進(jìn)入香港房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作，其資金管理采取外部管理方式。2005年6月，香港頒布新規(guī)則允許房地產(chǎn)投資信托投資海外地產(chǎn)，并允許借款不超過持有房地產(chǎn)價(jià)值的45％。

美國(guó)REITs的設(shè)立主要由《證券投資法》和有關(guān)的稅法決定。REITs像其它金融產(chǎn)品一樣，必須符合美國(guó)1933年的《證券投資法》和各州的相關(guān)法律，而稅法則規(guī)定了REITs能夠享受稅收優(yōu)惠的一些主要條件，從而解釋為什么了美國(guó)REITs在結(jié)構(gòu)、組織、投資范圍，收益分配等的發(fā)展都會(huì)圍繞著稅法的變更而展開。2003年7月,香港證券和期貨事務(wù)監(jiān)察委員會(huì)（香港證監(jiān)會(huì)）頒布了《房地產(chǎn)投資信托基金守則》，對(duì)REITs的設(shè)立條件、組織結(jié)構(gòu)、從業(yè)人員資格，投資范圍、利潤(rùn)分配等方面作出了明確的規(guī)定。香港在很大程度上借鑒了美國(guó)REITs的結(jié)構(gòu)，以信托計(jì)劃(或房地產(chǎn)地產(chǎn)公司)為投資實(shí)體，由房地產(chǎn)地產(chǎn)管理公司和信托管理人提供專業(yè)服務(wù)。

按《房地產(chǎn)投資信托基金守則》規(guī)定，香港REITs每年必須將不低于90％的凈利潤(rùn)以紅利形式分配給信托單位持有人。盡管美國(guó)、澳大利亞和其他亞洲國(guó)家對(duì)REITs的收入分配都有要求，但是這些國(guó)家對(duì)REITs的分配要求與稅收條款相聯(lián)系，尤其是美國(guó)的REITs發(fā)展基本上是稅收優(yōu)惠驅(qū)動(dòng)，收入分配要求其實(shí)是避免雙重征稅的需要。香港的《房地產(chǎn)投資信托基金守則》規(guī)定上市的REITs必須交納地產(chǎn)稅，REITs面臨公司資本利得和地產(chǎn)稅的雙重征稅。香港采用的是比較謹(jǐn)慎而且限制性較強(qiáng)的模式，除了對(duì)結(jié)構(gòu)、投資目標(biāo)、收入分配等方面的規(guī)定外,《房地產(chǎn)投資信托基金守則》對(duì)REITs結(jié)構(gòu)中的各參與方的資格和責(zé)任等方面作了非常嚴(yán)格的規(guī)定。

可見，美國(guó)的REITs是始終圍繞著稅法來發(fā)展的,其REITs的起源有明顯的稅收優(yōu)惠特征;而香港對(duì)REITs的規(guī)范不是通過稅法中稅收優(yōu)惠的杠桿而實(shí)現(xiàn)，而是通過專項(xiàng)的立法、修改投資、信托等有關(guān)法律或新建法令，對(duì)REITs的結(jié)構(gòu)、投資目標(biāo)、收入分配等方面制定了硬性的規(guī)定,并沒有明顯的稅收優(yōu)惠驅(qū)動(dòng)的特征，因而可以說香港的REITs是發(fā)展是專項(xiàng)法規(guī)型，這種模式對(duì)控制REITs這類新產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)有積極的作用。

美國(guó)的REITs的發(fā)展非常迎合市場(chǎng)的要求，所以可以說非常市場(chǎng)化，其REITs市場(chǎng)化導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)變異也得益于比較成熟的市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)，以及其較成熟的金融體系；而由于REITs在香港的發(fā)展歷史較短，所以REITs的形成僅僅是在各個(gè)專項(xiàng)法規(guī)要求的規(guī)范框架內(nèi)，因而REITs在香港也沒有形成由市場(chǎng)環(huán)境所致的結(jié)構(gòu)上的變異。

四、我國(guó)建立REITs應(yīng)采取的措施

1、加快相關(guān)政策和法律法規(guī)制定

房地產(chǎn)投資信托(REITs)作為一種新的房地產(chǎn)投資工具,是一個(gè)需要房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)相結(jié)合的市場(chǎng)配置資金的投資產(chǎn)品，需要建立完善的法律體系，保證和維持整個(gè)市場(chǎng)的公平、公正、公開和透明，進(jìn)而推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。要建立完善的法律體系，僅僅只頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。必須將法律制定工作細(xì)化、完備化，要達(dá)到此目標(biāo)還必須配備一些其他的相關(guān)法規(guī)。首先應(yīng)進(jìn)一步完善《公司法》或制定專門針對(duì)投資基金發(fā)展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規(guī)。其次，還可制定一些房地產(chǎn)投資信托基金的專項(xiàng)管理措施，如對(duì)投資渠道、投資比例的限制等等。使我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金從一開始就以較規(guī)范的形式發(fā)展。另外，還需對(duì)目前的稅法進(jìn)行改革，避免雙重征稅問題，為其發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。

2、加快房地產(chǎn)信托專門人才的培養(yǎng)

加快、加強(qiáng)REITs的人才培養(yǎng)。發(fā)展REITs需要盡快建立起一支既精通業(yè)務(wù)、又了解房地產(chǎn)市場(chǎng)、熟悉業(yè)務(wù)運(yùn)作的專門管理人才隊(duì)伍。一個(gè)專業(yè)的房地產(chǎn)信托運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員通常有較強(qiáng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目操作能力，對(duì)市場(chǎng)的嗅覺靈敏，能在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)點(diǎn)對(duì)恰當(dāng)?shù)捻?xiàng)目進(jìn)行恰當(dāng)?shù)耐顿Y；同時(shí)這種專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員也是證券市場(chǎng)上的分析家。加強(qiáng)房地產(chǎn)信托人才的培養(yǎng)，需要盡快建立起一支既精通信托業(yè)務(wù)、又了解房地產(chǎn)市場(chǎng)，熟悉業(yè)務(wù)運(yùn)作的專門管理人才隊(duì)伍。與此同時(shí)，還需積極促進(jìn)信托業(yè)務(wù)所必不可少的律師、會(huì)計(jì)師、審計(jì)師、資產(chǎn)評(píng)估師等服務(wù)型人才的隊(duì)伍建設(shè)。

3、防范運(yùn)作中的道德風(fēng)險(xiǎn)

從美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)來看，其經(jīng)營(yíng)與管理由受托人委員會(huì)或董事會(huì)負(fù)責(zé)。受托人委員會(huì)或董事會(huì)通常由三名以上受托人或董事組成，其中大多數(shù)受托人必須是“獨(dú)立”的。借鑒美國(guó)經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)可以考慮在開展房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的信托公司中建立類似的受托人委員會(huì)，負(fù)責(zé)制訂房地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)發(fā)展計(jì)劃，并且要求受托人與投資顧問和相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)沒有利益關(guān)系，還要?jiǎng)?chuàng)造一種環(huán)境或制度，盡可能使投資者的利益與管理者的利益相一致，對(duì)REITs的發(fā)展就顯得非常關(guān)鍵。另外，有限合伙形式能較好地解決約束和激勵(lì)的問題，管理者承擔(dān)的無限責(zé)任以及管理者的業(yè)績(jī)回報(bào)制度，能將管理者和投資者的風(fēng)險(xiǎn)及利益有效地捆綁在一起，激勵(lì)管理者努力管理好各項(xiàng)投資以實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，最大限度地防范風(fēng)險(xiǎn)。

【參考文獻(xiàn)】

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第3篇：房地產(chǎn)投資合作模式范文

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)投資信托 風(fēng)險(xiǎn)控制 措施

自2003年6月央行121號(hào)文件以控制房地產(chǎn)銀行信貸以來，我國(guó)房地產(chǎn)投資信托得到了快速發(fā)展，對(duì)拓寬房地產(chǎn)融資渠道、完善房地產(chǎn)金融體系起到了積極的作用。但在發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的過程中，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)本身的不完善，以及缺乏相關(guān)法律法規(guī)的支持等原因，存在著一系列的風(fēng)險(xiǎn)。2005年9月，銀監(jiān)會(huì)在《加強(qiáng)信托投資公司部分風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》（212號(hào)文件）中指出，在到期未能按時(shí)清算的信托計(jì)劃中，房地產(chǎn)信托項(xiàng)目占61%，并在該文件中提高了房地產(chǎn)信托發(fā)行門檻以控制風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)用益信托工作的統(tǒng)計(jì)顯示，房地產(chǎn)投資信托在2005年高速增長(zhǎng)之后開始放緩，其產(chǎn)品的發(fā)行數(shù)量由2005年的115個(gè)減為2006年的102個(gè)，而2007年僅為54個(gè)。因此，我國(guó)在大力發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的同時(shí)，也必須分析各種潛在的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的控制措施。

一、我國(guó)房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)投資信托作為一種專項(xiàng)投資于房地產(chǎn)行業(yè)的信托產(chǎn)品在我國(guó)剛剛起步，既受到房地產(chǎn)業(yè)、信托業(yè)和金融市場(chǎng)等多重風(fēng)險(xiǎn)帶來的不確定性因素的影響，也面臨著產(chǎn)品運(yùn)作過程中的諸多隱患。一般情況下，可以將房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險(xiǎn)分為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)又稱外在風(fēng)險(xiǎn)，是指由國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策或供求變化等外部原因?qū)е率袌?chǎng)波動(dòng)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)；非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)又稱內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)，是指由房地產(chǎn)項(xiàng)目本身或信托公司內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)管理等造成的風(fēng)險(xiǎn)。

1、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

（1）國(guó)家宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)家經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān)，尤其房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，與金融業(yè)關(guān)系也非常緊密，因此在很大程度上受到政府的控制。政府對(duì)土地使用、出讓的政策，對(duì)環(huán)境保護(hù)的政策，對(duì)租金、售價(jià)的限制政策，對(duì)材料、設(shè)備的限制政策，尤其對(duì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模的宏觀調(diào)控政策和金融方面的政策以及新的稅務(wù)政策等，都會(huì)給房地產(chǎn)投資者帶來風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)現(xiàn)階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)都還很不完善，政府的監(jiān)管也缺乏足夠的經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)常會(huì)針對(duì)發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題而制定一系列相應(yīng)的政策和法律法規(guī)。例如在2007年政府接連出臺(tái)了一系列方針政策，包括提高第二套住房貸款首付比例、連續(xù)五次提高存貸款利率、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算、增加二手房個(gè)人所得稅、嚴(yán)厲查處限制土地、90/70方針等等，對(duì)房地產(chǎn)和金融市場(chǎng)都產(chǎn)生了一定的波動(dòng)，也給處于發(fā)展初期的房地產(chǎn)信托帶來了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。如果投資者投資項(xiàng)目選擇不當(dāng)，必然會(huì)遭受損失。

（2）房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。除了國(guó)家政策的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)還面臨著市場(chǎng)及自身周期波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。城市居民年均收入水平、人口數(shù)量及結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的演進(jìn)、自然條件等因素都會(huì)對(duì)城市或地區(qū)的城市建設(shè)、房地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)等需求產(chǎn)生影響。這些供需變化帶來的市場(chǎng)波動(dòng)以及建材價(jià)格、自然災(zāi)害等外部因素都會(huì)影響到房產(chǎn)價(jià)格和租金收益。如果遇到房地產(chǎn)市場(chǎng)的不利情況，會(huì)使信托計(jì)劃的預(yù)期收益降低甚至出現(xiàn)損失。

房地產(chǎn)業(yè)的周期波動(dòng)也可能給投資者帶來風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)從繁榮階段進(jìn)入危機(jī)與衰退階段進(jìn)而進(jìn)入蕭條階段時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)的房地產(chǎn)價(jià)格下降、交易量銳減、新開發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況，給房地產(chǎn)投資者造成損失。最后，由于房產(chǎn)本身既是耐用消費(fèi)品又是投資品，在一定市場(chǎng)環(huán)境下還可能滋生開發(fā)商圈地、投資者炒房等投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。

（3）利率風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)是指投資者面臨的未來利率波動(dòng)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家通過調(diào)整利率可以引導(dǎo)資金的走向。房地產(chǎn)投資所需資金量大，利率的升高會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)生兩方面的影響：一是對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折減，利用升高的利率對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn)，會(huì)使凈現(xiàn)值減小，尤其是中長(zhǎng)期信托項(xiàng)目，甚至可能出現(xiàn)負(fù)的凈現(xiàn)值；二是會(huì)抑制對(duì)房地產(chǎn)的購(gòu)買需求，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。

2、非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

（1）信息不對(duì)稱導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資信托中存在的信息不對(duì)稱主要來源于兩個(gè)方面：房地產(chǎn)開發(fā)商及信托投資公司。在我國(guó)目前監(jiān)管制度還不健全的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為獲得房地產(chǎn)投資信托公司的青睞，往往會(huì)利用財(cái)務(wù)手段制造虛假報(bào)表。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超越自身資金實(shí)力搞滾動(dòng)式開發(fā)和“拆東墻補(bǔ)西墻”已是眾所周知的秘密，這種短期盈利模式也使得中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)缺乏系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化平臺(tái)。一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“資金鏈”斷裂，就會(huì)造成項(xiàng)目停工，信托資金必然會(huì)遭受到毀滅性損失。

投資信托公司同樣也存有信息“失真”風(fēng)險(xiǎn)。例如，有些投資信托公司只宣傳了“預(yù)期收益率”，卻沒有講清楚風(fēng)險(xiǎn)投資帶來的“實(shí)際收益率”。由于房地產(chǎn)信托不作保底承諾，“預(yù)期收益”是不受法律保護(hù)的，這意味著一旦項(xiàng)目出現(xiàn)問題，很可能無法獲得先前承諾的高收益，甚至連本金的歸還都會(huì)有危險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)投資信托在本質(zhì)上是一種委托關(guān)系，由于其在我國(guó)剛剛起步，尚未形成完善的運(yùn)作機(jī)制，也未形成對(duì)受托人的有效約束和激勵(lì)機(jī)制，可能會(huì)發(fā)生受托人道德風(fēng)險(xiǎn)，即信托公司借項(xiàng)目之名挪用資金或投資于與自己相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)企業(yè)等，這些都可能影響項(xiàng)目的進(jìn)展和信托收益，導(dǎo)致委托人利益受損。

（2）運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生于適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的管理能力和創(chuàng)新能力以及業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的效率。它主要是由于信托公司對(duì)信托資金的運(yùn)作管理不善而造成收益損失的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括項(xiàng)目的選擇和評(píng)估失誤、違規(guī)經(jīng)營(yíng)、投資者不能勝任經(jīng)營(yíng)管理工作、運(yùn)作模式和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一等。

投資者如果想在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的前提下提高投資收益率，則必須要對(duì)擬貸款企業(yè)或投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目本身能否產(chǎn)生預(yù)期效益進(jìn)行分析與評(píng)判。當(dāng)投資項(xiàng)目或貸款對(duì)象確定后，要對(duì)投資（貸款）對(duì)象使用的信托資金的安全性、效益性情況進(jìn)行監(jiān)督，如果信托公司決策失誤，或?qū)π磐匈Y產(chǎn)的管理執(zhí)行不到位，甚至發(fā)生挪用資金等道德風(fēng)險(xiǎn)，都勢(shì)必會(huì)造成投資者的損失。

在房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)發(fā)達(dá)的國(guó)家，房地產(chǎn)投資信托都是由專業(yè)的房地產(chǎn)公司發(fā)起并管理的，而中國(guó)的房地產(chǎn)公司尚未具有獨(dú)立組織發(fā)起信托投資基金的實(shí)力；另一方面，擁有發(fā)起資格的信托投資公司又缺乏經(jīng)營(yíng)管理房地產(chǎn)投資信托的經(jīng)驗(yàn)，在我國(guó)既有房地產(chǎn)專業(yè)技能又擅長(zhǎng)信托理財(cái)?shù)膹?fù)合型人才相當(dāng)缺乏，這使得信托財(cái)產(chǎn)的管理風(fēng)險(xiǎn)加大。

我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托運(yùn)作模式和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一也會(huì)帶來運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)投資信托資金都是直接貸款給房地產(chǎn)開發(fā)商，絕大部分信托計(jì)劃只是針對(duì)特定的一個(gè)項(xiàng)目募集資金，單筆規(guī)模多在2億元以下，運(yùn)作模式較為單一。據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計(jì)，在2005年發(fā)行的115個(gè)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目中貸款類73個(gè)，發(fā)行規(guī)模為總發(fā)行規(guī)模的65%，而在2006年發(fā)行的102個(gè)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目中，貸款類占到58個(gè)，發(fā)行規(guī)模達(dá)到總發(fā)行規(guī)模的70%。這意味著一旦投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)問題，投資者將面臨著損失的風(fēng)險(xiǎn)。

（3）信托資產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資信托的信托財(cái)產(chǎn)多以土地、房屋、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)等形態(tài)表現(xiàn)，擔(dān)保措施主要為土地、房屋等固定資產(chǎn)抵押。按照《資金信托管理暫行辦法》，一旦投資人（委托方）與信托公司（受托方）簽訂了《資金信托合同》，投資人不得違反《合同法》的有關(guān)規(guī)定隨意解除已簽訂的合同，而國(guó)內(nèi)目前也沒有明確資金信托業(yè)務(wù)可在證券二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行交易。另一方面，房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，銷售過程復(fù)雜，很難短時(shí)期內(nèi)將房產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。因此，如果融資方未能按期償還本息，受托人又無法及時(shí)變現(xiàn)信托財(cái)產(chǎn)或行使抵押權(quán)，則可能產(chǎn)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險(xiǎn)控制

通過上面的分析可以看出，我國(guó)房地產(chǎn)投資信托風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生既有政策法規(guī)、房地產(chǎn)及金融行業(yè)方面的宏觀原因，也有自身業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)、風(fēng)險(xiǎn)控制、人員素質(zhì)等微觀方面的原因。因此，本文從宏觀和微觀兩個(gè)層面來分析我國(guó)房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險(xiǎn)控制措施。

1、房地產(chǎn)投資信托風(fēng)險(xiǎn)控制的宏觀措施

（1）建立我國(guó)房地產(chǎn)投資信托的法律法規(guī)體系。房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)涉及很復(fù)雜的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，而且這種權(quán)利關(guān)系需要專門的法律予以調(diào)整確認(rèn)。建立成套的法律法規(guī)體系，可以有效地防范房地產(chǎn)投資信托帶來的風(fēng)險(xiǎn)，為控制風(fēng)險(xiǎn)提供法制基礎(chǔ)。海外的立法和實(shí)踐能給中國(guó)很多的借鑒，美國(guó)等國(guó)家己經(jīng)積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。在亞洲國(guó)家和地區(qū)，韓國(guó)1998年7月通過了《資產(chǎn)證券化法案》。中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)也于2004年出臺(tái)了《金融資產(chǎn)證券化條例》。亞洲國(guó)家這一系列立法變革，無疑能給中國(guó)房地產(chǎn)投資信托的順利開展提供有益的參考。我國(guó)可以借鑒美國(guó)等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的做法，建立對(duì)房地產(chǎn)投資信托的嚴(yán)格管理，在資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)種類、資金投向、利潤(rùn)分配等方面對(duì)其加強(qiáng)限定。另一方面相應(yīng)配套的信托稅收、財(cái)會(huì)制度等要做相應(yīng)的特殊調(diào)整，盡快出臺(tái)工商升記、信托稅收、信托會(huì)計(jì)、外匯信托、信息披露、房地產(chǎn)等專項(xiàng)信托管理辦法。同時(shí)還要針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展，設(shè)定相關(guān)的約束機(jī)制，確認(rèn)有效房產(chǎn)所有權(quán)，建立銀行托管制度，保護(hù)投資者的合法利益。

（2）加強(qiáng)對(duì)信托業(yè)務(wù)的嚴(yán)格監(jiān)管。為了真正有效地防范和控制房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，必須建立對(duì)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管機(jī)制，并建立起科學(xué)的監(jiān)管模式。首先要制定有關(guān)監(jiān)管的法律法規(guī)，使監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的監(jiān)管具有相應(yīng)的法律依據(jù)，如對(duì)投資信托公司直接參股股東的企業(yè)進(jìn)行資格審查，投資信托公司內(nèi)部要有獨(dú)立管理機(jī)構(gòu)，項(xiàng)目資金要嚴(yán)格分賬管理、獨(dú)立運(yùn)營(yíng)等。其次，要盡力構(gòu)造相關(guān)業(yè)務(wù)監(jiān)管的統(tǒng)一框架，實(shí)現(xiàn)監(jiān)管模式的統(tǒng)一化和集中化，這樣可以減少監(jiān)管部門之間的摩擦，有利于實(shí)現(xiàn)監(jiān)管對(duì)象、監(jiān)管方法、監(jiān)管目標(biāo)的統(tǒng)一，從而有利于提高監(jiān)管的效率，而且可以為房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)主體創(chuàng)造一個(gè)公平合理的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。再次，根據(jù)目前我國(guó)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展情況，為了最大限度地防范和控制信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)強(qiáng)化中央銀行對(duì)信托業(yè)的監(jiān)管職能。中央銀行應(yīng)從機(jī)構(gòu)管理、資信管理、資本金管理、高級(jí)管理人員管理、財(cái)務(wù)管理、資產(chǎn)負(fù)債比例管理等方面著手，逐步構(gòu)建一套針對(duì)信托投資公司的監(jiān)管系統(tǒng)。

（3）強(qiáng)制信息披露制度。我國(guó)房地產(chǎn)投資信托的健康發(fā)展，必然依賴于信托市場(chǎng)對(duì)投資者利益的切實(shí)保護(hù)和投資者對(duì)市場(chǎng)的信心。政府必須實(shí)行強(qiáng)制信息披露制度，約束房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為，并將所有相關(guān)信息公之于眾，以免投資者因信息不對(duì)稱遭受損失。銀監(jiān)會(huì)已于2004年出臺(tái)了《信托投資公司信息披露管理暫行辦法》，確定了30家信托公司首批公布年報(bào)，并要求3年內(nèi)所有信托公司實(shí)施年報(bào)披露制度，應(yīng)以此為契機(jī)，督促信托公司加強(qiáng)房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)和披露工作。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)與信托公司應(yīng)該形成長(zhǎng)期有效合作機(jī)制，提高信息透明度，規(guī)范運(yùn)作，共同提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。在美國(guó)，證券管理委員會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)管工作，房地產(chǎn)投資信托的投資計(jì)劃、則務(wù)計(jì)劃、管理費(fèi)用及投資期限均需主管部門批準(zhǔn)，而且其財(cái)務(wù)必須完全公開化、透明化。我國(guó)可以借鑒美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，提高信息披露的有效性。

2、房地產(chǎn)投資信托風(fēng)險(xiǎn)控制的微觀措施

（1）信托公司提高自身風(fēng)險(xiǎn)管理水平。信托公司應(yīng)提高自身風(fēng)險(xiǎn)管理水平，降低管理風(fēng)險(xiǎn)。一是要做好投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款資格審查。由于房地產(chǎn)各個(gè)項(xiàng)目的特點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)方式不同，這些不同又影響著投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小，因此投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析的關(guān)鍵是要做好項(xiàng)目評(píng)估和可行性研究，同時(shí)還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)貸款人信用等級(jí)、財(cái)務(wù)狀況、償還能力的審查和評(píng)判，從源頭上控制信托財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。二是要為信托資金的安全保障引入擔(dān)保措施，以分散風(fēng)險(xiǎn)，并保證擔(dān)保機(jī)構(gòu)的資質(zhì)。三是要對(duì)合同執(zhí)行情況，房地產(chǎn)開發(fā)商的財(cái)務(wù)情況，以及項(xiàng)目的進(jìn)展情況進(jìn)行跟蹤了解，當(dāng)發(fā)現(xiàn)資金違規(guī)使用或項(xiàng)目出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，要及時(shí)采取補(bǔ)救措施，如按合同約定向擔(dān)保人追索或及時(shí)處置抵押物，盡量將信托財(cái)產(chǎn)的損失降到最低限度。信托公司應(yīng)通過加強(qiáng)對(duì)信托財(cái)產(chǎn)的日常管理，提高信托財(cái)產(chǎn)的安全性與效益性，降低投資人的風(fēng)險(xiǎn)和損失。

（2）引入第三方評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)或仲裁機(jī)構(gòu)。目前，大多數(shù)投資信托公司房地產(chǎn)專業(yè)投資分析和管理能力不足，風(fēng)險(xiǎn)控制能力較差。因此，引進(jìn)或建立專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)或中介機(jī)構(gòu)，讓他們提供專業(yè)化管理、咨詢服務(wù)，借助專業(yè)機(jī)構(gòu)的判斷和管理，可預(yù)見并有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)信托可將部分信托事務(wù)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)處理，以契約形式明確專業(yè)機(jī)構(gòu)的權(quán)利、義務(wù)和承擔(dān)的責(zé)任，既可以加強(qiáng)房地產(chǎn)信托的專業(yè)管理能力，各專業(yè)機(jī)構(gòu)又分擔(dān)了其責(zé)任范圍內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，各專業(yè)機(jī)構(gòu)也以自身信謄為信托計(jì)劃提供了無形擔(dān)保，具有信用增強(qiáng)作用。出現(xiàn)相關(guān)的法律問題時(shí)，信托公司如果以單方?jīng)Q定，或者以主觀意志為轉(zhuǎn)移地判斷，變現(xiàn)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值是公允的、通過主張抵押權(quán)或質(zhì)押權(quán)實(shí)現(xiàn)信托受益時(shí)而支付的成本是合理的等行為，往往不能得到投資者的真正認(rèn)同。因此，引入專業(yè)會(huì)計(jì)事務(wù)所運(yùn)用多種評(píng)估方法對(duì)信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并引入專業(yè)律師事務(wù)所對(duì)評(píng)估材料的正確性和合法性給出法律意見，能有效地解決很多法律問題，更有效地控制房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險(xiǎn)。

（3）不斷進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新。信托公司要不斷進(jìn)行創(chuàng)新，不僅要在房地產(chǎn)投資信托的投資組合、期限、規(guī)模等方面進(jìn)行優(yōu)化改進(jìn)，還應(yīng)進(jìn)行產(chǎn)品的創(chuàng)新。121號(hào)文件之后，房地產(chǎn)信托進(jìn)行了一些創(chuàng)新，出現(xiàn)了股權(quán)信托模式和財(cái)產(chǎn)信托模式，但仍以貸款給房地產(chǎn)項(xiàng)目為主，這種方式不僅規(guī)模有限還面臨巨大的信用風(fēng)險(xiǎn)。目前，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）模式越來越成為房地產(chǎn)投資信托的新方向，其核心特征是以出租型物業(yè)的租金收入為基礎(chǔ)向股東分紅派息，而我國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)自2005年以來快速發(fā)展，存在大量在優(yōu)質(zhì)的可供持有和運(yùn)營(yíng)的物業(yè)。由于REITs可以公開發(fā)售上市，并且需要定期向投資人分配信托利益，因此可以很好的降低房地產(chǎn)信托的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

（4）加強(qiáng)人才的培養(yǎng)和儲(chǔ)備。信托公司應(yīng)重視對(duì)專業(yè)人才的培養(yǎng)，在房地產(chǎn)投資信托的運(yùn)作過程中以投資方向明確、業(yè)務(wù)清晰、運(yùn)作規(guī)范為基本原則，培養(yǎng)既熟悉金融業(yè)務(wù)知識(shí)又具有房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理理念的專業(yè)人才。但從本質(zhì)上講，房地產(chǎn)投資信托運(yùn)作更偏重于理財(cái)，而非單純的房地產(chǎn)專業(yè)技術(shù)，其注重的是房地產(chǎn)資產(chǎn)的運(yùn)作，而非項(xiàng)目的具體實(shí)施。所以必須加強(qiáng)培養(yǎng)一批具有戰(zhàn)略投資眼光、精投資銀行業(yè)務(wù)、懂財(cái)務(wù)通法律的理財(cái)專家，同時(shí)，這些人員又必須對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有一個(gè)比較全面的把握能力。按照通行的定律，公司的核心業(yè)務(wù)80%的利潤(rùn)實(shí)際上是由20%的高管或?qū)I(yè)人員承擔(dān)和完成的，能否建立一支經(jīng)過專門訓(xùn)練，具備良好的心理素質(zhì)、完美的人格品質(zhì)、靈敏的市場(chǎng)嗅覺和綜合的業(yè)務(wù)能力的管理隊(duì)伍，將是房地產(chǎn)投資信托興衰的關(guān)鍵所在。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 劉玲玲：我國(guó)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展對(duì)策[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2007（1）.

[2] 樓當(dāng)：信息不對(duì)稱所致的中國(guó)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)與防范[J].上海房地，2006（9）.

第4篇：房地產(chǎn)投資合作模式范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)商業(yè)地產(chǎn)機(jī)遇與挑戰(zhàn)

中圖分類號(hào)： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

1、 房地產(chǎn)投資信托基金的含義及特點(diǎn)

1.1 房地產(chǎn)投資信托基金的含義

房地產(chǎn)投資信托基金，即Rest Investment Trusts,(以下簡(jiǎn)稱為Rests)，是一種專門投資于房地產(chǎn)的基金。主要是指以基金的組織形式經(jīng)營(yíng)，為了分散風(fēng)險(xiǎn)，由具有專門知識(shí)經(jīng)驗(yàn)的人，將不特定多數(shù)人的投資資金，投入房地產(chǎn)買賣管理或抵押權(quán)貸款投資，由此獲得的收益，分配給股東或投資者，屬于中長(zhǎng)期的投資形式。

1.2 房地產(chǎn)投資信托基金在商業(yè)地產(chǎn)中運(yùn)用的特點(diǎn)

REITs作為一種以房地產(chǎn)為投資標(biāo)的基金，具備長(zhǎng)期收益穩(wěn)定、稅負(fù)低的特點(diǎn);尤其是在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，在其建設(shè)期和運(yùn)營(yíng)期提可以為商業(yè)項(xiàng)目提供持續(xù)穩(wěn)定的資金流。REITs發(fā)行的商業(yè)地產(chǎn)的證券憑證中，其中一個(gè)核心特點(diǎn)是商業(yè)地產(chǎn)的所有權(quán)和受益權(quán)分離，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是其證券憑證的實(shí)物基礎(chǔ)，購(gòu)買REITs證券相當(dāng)于購(gòu)買了一定份額的商業(yè)實(shí)物不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)和收益權(quán)，從中長(zhǎng)期而言REITs具有持續(xù)的增值和保值功能，可為投資者提供更具吸引力的、更穩(wěn)定的收益保障。

2、 商業(yè)地產(chǎn)的概念及發(fā)展模式

2.1 商業(yè)地產(chǎn)的概念

隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)也得到了快速發(fā)展。在我國(guó)，商業(yè)地產(chǎn)主要是指以商業(yè)物業(yè)的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)為目的的地產(chǎn)開發(fā)，目前主要的物業(yè)形態(tài)有包括：商鋪、寫字樓、購(gòu)物中心、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)、、酒店賓館等物業(yè)。

2.2 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式

隨著我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的迅速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作模式也呈現(xiàn)出多樣化的發(fā)展，目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的主要運(yùn)作模式有以下幾種：

第一、直接出售模式。開發(fā)商將建成的商業(yè)地產(chǎn)以預(yù)售或現(xiàn)售的形式出售給購(gòu)房機(jī)構(gòu)或購(gòu)房個(gè)人，從而實(shí)現(xiàn)盈利。

第二、出售后由專門的機(jī)構(gòu)對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一管理，一般以售后返租和包租的形式。這種模式具有較大的風(fēng)險(xiǎn)。

第三、開發(fā)商出售加自己持有。這個(gè)模式比上面提到的四個(gè)模式有所進(jìn)步，部分銷售可以實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠，剩余的開發(fā)商轉(zhuǎn)換為運(yùn)營(yíng)商，以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的租金收益，這樣的模式有利益開發(fā)商管理好項(xiàng)目，提高項(xiàng)目的管理水平，從長(zhǎng)期來看，有助于提高項(xiàng)目的租金和售價(jià)，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目來講是有好處的。

第四、以萬達(dá)集團(tuán)為代表的訂單式開發(fā)模式。所謂“訂單式開發(fā)”是指地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前，先行與知名商家結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟；開發(fā)商在受讓土地后，規(guī)劃前，充分考慮到項(xiàng)目商圈的市場(chǎng)；并與若干家企業(yè)確定合作關(guān)系，并且在開發(fā)過程中，讓這些企業(yè)一起參與項(xiàng)目的規(guī)劃，最終使整個(gè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)在投資估算、商圈分析、市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營(yíng)收益與風(fēng)險(xiǎn)控制等方面更加合理科學(xué)。萬達(dá)地產(chǎn)通過打造訂單式的開發(fā)模式，成功成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的成功者。

第五、開發(fā)商完全持有。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)來講，最佳的模式就是完全持有，因?yàn)橹挥谐钟胁拍鼙ＷC它的品質(zhì)和資產(chǎn)不斷地增值。

3、 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展REITs的機(jī)遇

第一、 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展，在住宅類房地產(chǎn)受到嚴(yán)格的調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迎來了一輪發(fā)展的黃金周期。相應(yīng)地，房地產(chǎn)中介、房地產(chǎn)營(yíng)銷、土地評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估等的發(fā)展逐步規(guī)范，為REITs的發(fā)展提供了運(yùn)作保障

第二、 最近幾年隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，保險(xiǎn)公司、社?；稹⑵髽I(yè)年金、銀行基金和養(yǎng)老基金已逐漸成為REITs 市場(chǎng)上頗具實(shí)力的機(jī)構(gòu)投資者。這些機(jī)構(gòu)投資者往往擁有規(guī)模龐大的投資需求,受到市場(chǎng)的長(zhǎng)期追捧,在資本市場(chǎng)上具有相當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

第三、 國(guó)內(nèi)信托制度日趨完善，為REITs在我國(guó)的發(fā)展提供了制度保障，尤其是2001 年頒布了《信托法》,2002 年頒布了《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》,使得REITs在我國(guó)的發(fā)展有了更權(quán)威的法律依據(jù)。

第四、 美國(guó)、日本、新加坡等地REITs的成功經(jīng)驗(yàn)，為我國(guó)發(fā)展REITs提供了大量寶貴的經(jīng)驗(yàn)，通過學(xué)習(xí)國(guó)外的REITs的先進(jìn)理念和成功案例，并結(jié)合中國(guó)自身的經(jīng)濟(jì)制度，發(fā)展適合中國(guó)國(guó)情的REITs運(yùn)作模式。

4、 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展REITs遇到的挑戰(zhàn)

第一、 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)二個(gè)問題：一是商業(yè)規(guī)劃不完善，導(dǎo)致很多商業(yè)項(xiàng)目品質(zhì)較低，很難做到可持續(xù)發(fā)展；二是商業(yè)項(xiàng)目在開發(fā)程序上采用先規(guī)劃再經(jīng)營(yíng)的開發(fā)模式，導(dǎo)致項(xiàng)目以后的經(jīng)營(yíng)困難重重，很難保證穩(wěn)定的回報(bào)率。

第二、 我國(guó)對(duì)于發(fā)展REITs缺少健全的法律法規(guī)。雖然我國(guó)于2001 年頒布了《信托法》,2002 年頒布了《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》。但是我國(guó)還沒有完善的《投資基金法》或者《產(chǎn)業(yè)基金法》,因此要針對(duì)中小投資者募集私募資金包括房地產(chǎn)投資信托基金是不合法的。特別是關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金如何具體運(yùn)作、房地產(chǎn)信托經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的稅收制度等問題,這些都是房地產(chǎn)信托經(jīng)營(yíng)的具體操作中需要探討和解決的關(guān)鍵問題。這些關(guān)鍵問題沒有明確的規(guī)定,在一定程度上就妨礙了房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展。

第三、 銀行信貸和REITs的兩難選擇。盡管目前銀行收緊了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的信貸供給，但一些信譽(yù)較好的大型房地產(chǎn)開發(fā)公司仍能較易獲得銀行貸款的支持和從其他渠道滿足自己的資金需求；而REITs在向這些對(duì)象提供貸款支持時(shí)，與銀行相比并不存在優(yōu)勢(shì)；而對(duì)存在融資困難的中小房地產(chǎn)公司提供融資又具有很大的風(fēng)險(xiǎn)，這就形成了一個(gè)在確定客戶對(duì)象上的兩難問題。

第四、 缺乏專業(yè)人才運(yùn)作房地產(chǎn)投資信托基金。房地產(chǎn)基金的成功運(yùn)作，需要大量既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，又掌握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)的復(fù)合型人才，而現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長(zhǎng)單一的專業(yè)領(lǐng)域，很難適應(yīng)大規(guī)模房產(chǎn)投資基金的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，所以發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)投資基金迫切需要更多相關(guān)專業(yè)人才。

5、 結(jié)語

目前我國(guó)發(fā)展REITs遇到了不少困難，但是隨著我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，發(fā)展REITs，解決開發(fā)企業(yè)的融資難題成為我國(guó)當(dāng)下發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的重要課題。同時(shí)為了有效分散銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn),我國(guó)引入并設(shè)立REITs勢(shì)在必行。

參考文獻(xiàn)：

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2. 徐一千、趙倩 我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的障礙及對(duì)策研究 工業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì) 2008年

3. 祝亞輝、黃志玉 REITs在商業(yè)地產(chǎn)中的運(yùn)用 重慶科技學(xué)院建筑工程學(xué)院 2006年

第5篇：房地產(chǎn)投資合作模式范文

    種種政策信息表明，中國(guó)政府決心讓經(jīng)濟(jì)減速。

    2004年4月27日，銀監(jiān)會(huì)“窗口指導(dǎo)”，通知各商業(yè)銀行不要在5月份來臨前突擊發(fā)放貸款。

    其實(shí)，此次突擊停貸行動(dòng)并非無跡可循。事實(shí)上，在過去7個(gè)月內(nèi)，中國(guó)人民銀行已經(jīng)三度對(duì)法定存款準(zhǔn)備金率進(jìn)行調(diào)整：2003年9月，上調(diào)一個(gè)百分點(diǎn)至7%；2004年3月，實(shí)行差別準(zhǔn)備金率制度，即按個(gè)別金融機(jī)構(gòu)的信貸能力而采取不同的準(zhǔn)備金率要求；2004年4月，再次上調(diào)半個(gè)百分點(diǎn)至7.5%—8.0%。1%的存款準(zhǔn)備金，約相當(dāng)于1500億元。上調(diào)1.5個(gè)百分點(diǎn)，融資市場(chǎng)便減少約2250億元的貸款額度。

    就此番央行舉措，央行副行長(zhǎng)吳曉靈在4月的博鰲論壇上評(píng)論說：“如果大家都想和央行對(duì)著干，最終結(jié)果，便出現(xiàn)連央行自己都不愿意看到的強(qiáng)硬貨幣政策出臺(tái)?！?/p>

    在這“減速”國(guó)策當(dāng)前，近年全線飄紅的房地產(chǎn)市場(chǎng)自必首當(dāng)其沖。國(guó)務(wù)院近期發(fā)出的通知，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）等相關(guān)行業(yè)的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，由20%提高到35%及以上。此舉無疑是希望從源頭上將銀根抽緊，遏制過度投資。

    銀根緊縮影響地產(chǎn)投資

    從宏觀經(jīng)濟(jì)層面看，自1999年以來房地產(chǎn)開發(fā)貸款占整體金融機(jī)構(gòu)貸款余額的比重呈逐年上升態(tài)勢(shì)。

    從附圖可見，房地產(chǎn)貸款至去年為止已占了整體貸款的20%強(qiáng)。反觀國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的模式，資金來源幾乎60%—80%依賴銀行貸款。且看看國(guó)外房地產(chǎn)行業(yè)的融資結(jié)構(gòu)：銀行債權(quán)融資10%—15%，而股權(quán)和各種直接融資則占70%.與國(guó)外開發(fā)模式相比，國(guó)內(nèi)銀行所承受的風(fēng)險(xiǎn)明顯偏高。

    過去幾年來，房地產(chǎn)開發(fā)商借銀行貸款以大量消耗土地、鋼鐵、水泥等社會(huì)資源，一旦出現(xiàn)市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)、行業(yè)萎縮，其行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)將由商業(yè)銀行承擔(dān)，并最終轉(zhuǎn)化為整體金融市場(chǎng)和社會(huì)的風(fēng)險(xiǎn)。

    如今，中央決心減速，且矛頭直指房地產(chǎn)業(yè)，開發(fā)企業(yè)和投資者應(yīng)如何應(yīng)對(duì)？

    房地產(chǎn)新方向

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在央行的降溫手段影響下，今年前4個(gè)月中國(guó)房地產(chǎn)投資增幅明顯下降。2003年1—4月房地產(chǎn)投資平均增幅34.6%，而今年4月份的增幅已明顯下降至22.8%。

    在無法獲得廉價(jià)、充分的資金供給后，各大小房地產(chǎn)投資商都將面臨資金鏈的緊張。國(guó)家政策面對(duì)地產(chǎn)控制的加緊，將導(dǎo)致開發(fā)成本增加、投資利潤(rùn)率降低。

    如何擴(kuò)大自身融資渠道，并借此儲(chǔ)備相當(dāng)土地等上游資源，已成為眾多地產(chǎn)開發(fā)商近期最為關(guān)注的焦點(diǎn)。

    國(guó)外資金一馬當(dāng)先，借此東風(fēng)先拔頭籌。最近，海外基金公司和投資銀行均非常看重這個(gè)機(jī)會(huì)并紛紛來華探路。新鮮例子如，摩根士丹利（MotganStanley）與上海復(fù)地（集團(tuán)）合作投資5000萬美元，打造上?！皬?fù)地雅園”；新加坡騰飛基金（Ascendas）收購(gòu)并開發(fā)上海騰飛大廈。仲量聯(lián)行作為世界性的房地產(chǎn)顧問，最近受國(guó)際投資機(jī)構(gòu)所托，尋求迅速進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求亦明顯上升。

    不過，由于中國(guó)政策不夠透明，市場(chǎng)操作、金融限制較多，加上房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)不成熟，國(guó)外基金大規(guī)模進(jìn)入仍存在一定困難。因此，在考慮項(xiàng)目的基本強(qiáng)弱因素之外，國(guó)際投資機(jī)構(gòu)往往更會(huì)以國(guó)內(nèi)合作對(duì)象的企業(yè)形象、專業(yè)性和市場(chǎng)化程度來判斷投入合作與否。

    對(duì)開發(fā)商的啟示

    如今，當(dāng)政策轉(zhuǎn)向，市場(chǎng)再非一面倒看好時(shí)，開發(fā)商不得不重新部署、整合資源，以面對(duì)新一輪的競(jìng)爭(zhēng)局面。

    當(dāng)然，個(gè)別企業(yè)由于自身競(jìng)爭(zhēng)力與局限的不同，理應(yīng)采取不同的應(yīng)對(duì)方法。對(duì)于資金鏈緊張或者開發(fā)能力比較薄弱的企業(yè)來說，最佳的反應(yīng)恐怕是觀望，甚或割肉求售。對(duì)于資金充裕或者經(jīng)營(yíng)有道的企業(yè)而言，現(xiàn)下卻似乎是擴(kuò)張的良機(jī)。

    無論如何，暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)市場(chǎng)亦受制于地心吸力。眼下，我們需要對(duì)資金、土地等資源作更合理的利用，尋求低耗能的開發(fā)方式，采取更專業(yè)化、市場(chǎng)化的運(yùn)作模式。更進(jìn)一步說，就是沖出國(guó)門，與國(guó)際知名的房地產(chǎn)投資、管理公司加強(qiáng)合作，一方面擴(kuò)大資金的來源，另一方面為項(xiàng)目的市場(chǎng)打開一條國(guó)際性的出路。

第6篇：房地產(chǎn)投資合作模式范文

    在當(dāng)今社會(huì),房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國(guó)城市化發(fā)展下國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要支柱,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全在一定程度上影響了國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全,因此,政府主導(dǎo)對(duì)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控和監(jiān)管是保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全的有效手段。

    1.政府調(diào)控監(jiān)管是促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全的手段。房地產(chǎn)所依賴的土地屬于國(guó)家、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)所屬于的國(guó)民經(jīng)濟(jì)屬于國(guó)家制定,因此政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及其經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行調(diào)控和監(jiān)管是必然趨勢(shì)和方法。政府可以從宏觀上出現(xiàn),針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)整體,結(jié)合我國(guó)基本國(guó)情和社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀制定各項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施,在落實(shí)措施過程中政府還要對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行監(jiān)督管理,保障各項(xiàng)工作能夠恰到好處的落實(shí)到位,符合國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向,這樣才能從根本上促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)更加安全。

    2.房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)決定的政府調(diào)控監(jiān)管的必要性。房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性出現(xiàn)各種波動(dòng)和變化是導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)主要因素,而國(guó)家作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向的主導(dǎo)者,有責(zé)任對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控監(jiān)管。政府通過調(diào)控監(jiān)管手段解決或降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)造成的影響,或者提前預(yù)知和避免大的波動(dòng)出現(xiàn),以確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全和穩(wěn)定。因此,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)從其造成的影響上決定了政府調(diào)控監(jiān)管的必要性。

    3.調(diào)控監(jiān)管是我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀發(fā)展的需要。我國(guó)是以公有制經(jīng)濟(jì)為主體的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),實(shí)行的是土地公有制、國(guó)民經(jīng)濟(jì)公有制,這就決定的我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的獨(dú)有國(guó)情。國(guó)家的統(tǒng)一規(guī)劃、合理分配、有效利用等決定了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的國(guó)家主導(dǎo)型,同時(shí)房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間短、速度快等引起的問題和矛盾較為突出,就需要政府從大體上對(duì)其進(jìn)行調(diào)控監(jiān)管。

    二、政府調(diào)控監(jiān)管模式分析

    (一)實(shí)施多方面全方位調(diào)控模式我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)及國(guó)情十分復(fù)雜,政府調(diào)控要從多方面進(jìn)行全方位實(shí)施,才能保證取得較好的成效。本節(jié)針對(duì)前文的影響房地產(chǎn)安全的因素出發(fā)對(duì)調(diào)控監(jiān)管模式進(jìn)行分析。

    1.對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)調(diào)控。由于我國(guó)房地產(chǎn)波動(dòng)形成的原因、時(shí)期、造成的影響各不相同,因此對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)調(diào)控監(jiān)管需要根據(jù)實(shí)際現(xiàn)狀進(jìn)行。首先,政府要根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)及周期循環(huán)的不同階段確定調(diào)控監(jiān)管的方向;其次,根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀況和趨勢(shì)制定調(diào)控時(shí)間,調(diào)控時(shí)間要嚴(yán)格,要符合實(shí)際發(fā)展特征,不能超前也不能滯后;最后,根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的幅度情況,確切把握和落實(shí)調(diào)控監(jiān)管的程度及力度。

    2.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求規(guī)律調(diào)控。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求規(guī)律的調(diào)控監(jiān)管主要以我國(guó)房地產(chǎn)的獨(dú)特性為原則依據(jù),分三方面進(jìn)行落實(shí)。一是完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體制及工作機(jī)制,有效發(fā)揮機(jī)制的協(xié)調(diào)作用;二是對(duì)土地資源的調(diào)控監(jiān)管,根據(jù)城市發(fā)展需求進(jìn)行土地資源分配和利用;三是對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的調(diào)控監(jiān)管,嚴(yán)禁物業(yè)及業(yè)主擾亂房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全。3.對(duì)房地產(chǎn)投資行為調(diào)控。政府對(duì)房地產(chǎn)投資行為的調(diào)控主要以健康市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為主,對(duì)投機(jī)行為以監(jiān)管為主。對(duì)投資市場(chǎng)以投資規(guī)模、投資對(duì)策、投資結(jié)構(gòu)等進(jìn)行調(diào)控,保證其不偏離國(guó)家主體發(fā)展道路及經(jīng)濟(jì)方向;對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)行為進(jìn)行強(qiáng)力監(jiān)管,對(duì)違法違紀(jì)和不合市場(chǎng)的行為進(jìn)行處罰,以確保房地產(chǎn)的最初目的和經(jīng)濟(jì)安全。

    (二)成立政府垂直監(jiān)管工作方式根據(jù)我國(guó)政府結(jié)構(gòu)及房地產(chǎn)現(xiàn)狀,提出成立政府垂直監(jiān)管機(jī)制模式。該垂直機(jī)制要求以國(guó)務(wù)院為主導(dǎo),向下逐層逐級(jí)實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管控,各層級(jí)部門負(fù)責(zé)各自的職責(zé)任務(wù),完成各自的工作內(nèi)容。

    (三)落實(shí)各社會(huì)團(tuán)體合作調(diào)控監(jiān)管模式我國(guó)地大物博,最主要的人多、房多、分布廣等,因此,要政府一律進(jìn)行調(diào)控監(jiān)管十分困難。以此,政府作為主導(dǎo)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控,社會(huì)各團(tuán)體機(jī)構(gòu)協(xié)助政府進(jìn)行監(jiān)督,包括各企事業(yè)單位、公司、協(xié)會(huì)、公益組織、社會(huì)大眾等,可以更加突出成效,保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全穩(wěn)定發(fā)展。

    三、結(jié)論

第7篇：房地產(chǎn)投資合作模式范文

金融化大勢(shì)所趨

房地產(chǎn)業(yè)面臨的種種變化使得房地產(chǎn)金融化成為此輪轉(zhuǎn)型最重要的趨勢(shì)。實(shí)際上，房地產(chǎn)業(yè)天然就具有實(shí)體經(jīng)濟(jì)和金融經(jīng)濟(jì)的雙重屬性。由于房地產(chǎn)是優(yōu)質(zhì)抵押品，且是“無轉(zhuǎn)移抵押”，從它產(chǎn)生的第一刻起，即具有金融化的傾向。例如開發(fā)商拿房地產(chǎn)到銀行抵押，抵押的是產(chǎn)權(quán)，而使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)還在開發(fā)商手里，不妨礙把它租賃出去，租賃商拿到契約還可以拿給租賃權(quán)貸款。充分利用房地產(chǎn)的金融屬性，可以引導(dǎo)出很多很精彩的房地產(chǎn)金融活動(dòng)來。

作為房地產(chǎn)開發(fā)商，要認(rèn)識(shí)和充分發(fā)揮房地產(chǎn)的金融屬性，站在金融的高度發(fā)揮房地產(chǎn)的自身優(yōu)勢(shì)，充分利用各種金融工具挑戰(zhàn)和抵抗房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

在盛世神州與房地產(chǎn)上市公司前五十強(qiáng)的交易過程中，發(fā)現(xiàn)大型房地產(chǎn)上市公司把自身的長(zhǎng)處作為金融交易過程中討價(jià)還價(jià)的要素。例如，房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌要折價(jià)，統(tǒng)一設(shè)計(jì)要折價(jià)，統(tǒng)一采購(gòu)要折價(jià)，團(tuán)隊(duì)業(yè)績(jī)要折價(jià)，再加上土地本身，以及附帶的房產(chǎn)，企業(yè)自覺地實(shí)現(xiàn)了金融化的過程。不無夸張地說，對(duì)于房地產(chǎn)金融的自覺性程度如何，以及掌握房地產(chǎn)金融的資源程度如何，決定了房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)份額，進(jìn)而決定了其生死存亡。從這個(gè)意義上來說，房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的血脈流的是金融的血。

基金“雪中送炭”

在房地長(zhǎng)行業(yè)金融化的過程中，房地產(chǎn)基金有著舉足輕重的作用。房地產(chǎn)基金是房地產(chǎn)直接融資的重要組成部分。根據(jù)國(guó)家金融“十二五”規(guī)劃，非金融企業(yè)融資規(guī)模占社會(huì)融資總規(guī)模將達(dá)到15%。房地產(chǎn)基金具備中國(guó)金融改革的政策優(yōu)勢(shì)和專業(yè)優(yōu)勢(shì)，其誕生可謂“恰逢其時(shí)”，將在房地產(chǎn)金融中發(fā)揮越來越重要的作用。

首先，房地產(chǎn)基金對(duì)于開發(fā)商來說是“雪中送炭”。由于開發(fā)商缺少擴(kuò)張規(guī)模的資本金，而待開發(fā)項(xiàng)目往往資本金需求極大，自有資金跟不上所需資金。此時(shí)，房地產(chǎn)基金可以“雪中送炭”，與開發(fā)商共同承擔(dān)“資本金”。

其次，對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來說，房地產(chǎn)基金能夠“錦上添花”。在金融機(jī)構(gòu)還不能進(jìn)行房地產(chǎn)貸款的時(shí)候，房地產(chǎn)基金就可以進(jìn)入，等到“四證齊全”、“五證齊全”時(shí)再撤出。當(dāng)開發(fā)商由于資金出現(xiàn)問題，基金作為共同開發(fā)商參與進(jìn)去，既可以幫助金融機(jī)構(gòu)脫身，又可以幫助開發(fā)商完成最后一跳。

最后，對(duì)于社會(huì)投資者來說，房地產(chǎn)基金能夠起到“保駕護(hù)航”的作用。通過房地產(chǎn)基金，社會(huì)投資者把資金交給有經(jīng)驗(yàn)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。房地產(chǎn)基金的經(jīng)營(yíng)管理因?yàn)閷Ｗ?，所以專業(yè)，可以減少風(fēng)險(xiǎn)、保障收益。

專業(yè)的房地產(chǎn)基金除了向房地產(chǎn)商提供資金之外，還可以提供市場(chǎng)定位、成本控制、產(chǎn)品營(yíng)銷等增值服務(wù)，使得項(xiàng)目獲得更好的收益，擁有更好的安全性。

中國(guó)房地產(chǎn)基金的總量很低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年約為100家，2011年房地產(chǎn)基金的規(guī)模約為1000億元，和全國(guó)房地產(chǎn)貸款額10萬億相比，僅為1%。從發(fā)展前景來說，可謂前景廣闊，空間巨大。

第8篇：房地產(chǎn)投資合作模式范文

【關(guān)鍵詞】地產(chǎn)融資房地產(chǎn)投資信托案例分析

房地產(chǎn)投資信托（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）是按照信托原理設(shè)計(jì)由REITs基金（REITs投資公司）以發(fā)行受益憑證的方式公開或非公開匯集投資者資金交由專門的投資機(jī)構(gòu)（基金托管公司）進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的融資工具。REITs發(fā)源于美國(guó)，最初于20世紀(jì)60年代作為一種讓廣大中小投資者充分參與長(zhǎng)期房地產(chǎn)的投資工具出現(xiàn)，后來憑借在稅收方面的優(yōu)惠政策得以快速發(fā)展壯大，發(fā)展到今天已有40多年的歷史。2000年開始，亞洲一些國(guó)家和地區(qū)效仿美國(guó)允許設(shè)立REITs，如日本和臺(tái)灣的“不動(dòng)產(chǎn)投資信托”以及香港的“房地產(chǎn)投資信托基金”等。截至2007年6月底，全亞洲共有11只房地產(chǎn)投資信托基金上市，市值超過800億美元，整體來看，亞洲已經(jīng)成為全球REITs市場(chǎng)的一個(gè)新熱點(diǎn)。

由于相關(guān)的稅收政策和法律法規(guī)尚不完善，REITs在我國(guó)境內(nèi)發(fā)展并不順利，尚不能上市流通，但我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)投資者一直在REITs領(lǐng)域進(jìn)行著積極的嘗試，一些企業(yè)已經(jīng)通過離岸公司等模式在香港、新加坡的證券市場(chǎng)成功實(shí)現(xiàn)REITs上市。2005年12月21日，越秀REITs成功登陸香港證券市場(chǎng)，成為首只以內(nèi)地物業(yè)為主要資產(chǎn)的上市REITs。2007年6月11日，第二家涉及內(nèi)地物業(yè)的REITs睿富在香港證券市場(chǎng)IPO上市。除香港證券市場(chǎng)外，新加坡證券市場(chǎng)憑借其較低的準(zhǔn)入門檻成為我國(guó)REITs上市的又一目的地。2006年12月8日，凱德中國(guó)零售房地產(chǎn)信托(CRCT)登陸新加坡交易所主板市場(chǎng)，為國(guó)內(nèi)開發(fā)商在中國(guó)新的制度框架下海外發(fā)行REITs提供了另一條新路徑。雖然REITs在我國(guó)境內(nèi)的發(fā)展受到種種限制，但作為一種已被全球眾多國(guó)家普遍認(rèn)可的融資方式，REITs仍將是我國(guó)房地產(chǎn)融資的未來發(fā)展方向之一。當(dāng)前我國(guó)現(xiàn)有的條件下運(yùn)用REITs融資有以下三種模式：

一、離岸式REITs操作流程及運(yùn)作模式

由于政策法規(guī)等方面的因素，目前REITs在我國(guó)大陸仍無法公開上市，這就決定了欲通過REITs上市的物業(yè)，必須到我國(guó)香港地區(qū)及境外操作。

上市REITs結(jié)構(gòu)主要由基金單位持有人、資產(chǎn)管理人、受托人、發(fā)起人、物業(yè)管理人和貸款人組成。其運(yùn)作模式如下：

（1）公眾、機(jī)構(gòu)投資者、發(fā)起人和戰(zhàn)略投資者等通過認(rèn)購(gòu)REITs基金單位成為基金單位持有人。發(fā)起人整合/收購(gòu)各地的物業(yè)組成資產(chǎn)池，其租金收入扣除各種費(fèi)用后作為投資收益支付給基金單位持有人。

（2）資產(chǎn)管理人向REITs提供資產(chǎn)管理服務(wù)，收取管理費(fèi)。

（3）受托人代表基金單位持有人的利益處理相關(guān)事務(wù)，收取信托管理費(fèi)用。

（4）物業(yè)管理人為××資產(chǎn)提供物業(yè)管理服務(wù)，收取管理費(fèi)。

（5）REITs在法律要求的范圍內(nèi)（例如：香港要求不超過資產(chǎn)池總價(jià)值的45％），通過向貸款人融資的方式，利用財(cái)務(wù)杠桿擴(kuò)大收購(gòu)物業(yè)的規(guī)模。

離岸REITs融資案例：越秀REITs香港上市

越秀REITs（0405.HK）于2005年12月21日在香港掛牌上市，香港公開發(fā)售及國(guó)際配售分別獲得約496倍和74倍認(rèn)購(gòu)，最終發(fā)行售價(jià)為每股3.075港元，籌集資金約17.9億港元。作為在香立上市的首只以內(nèi)地物業(yè)為注入資產(chǎn)的REITs，越秀REITs的操作手法為國(guó)內(nèi)REITs探尋離岸上市之路提供了良好的借鑒和示范。

越秀REITs作為第一只在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)信托基金，盡管最終選擇以每個(gè)基金單位3.075港元上限定價(jià)發(fā)售，依然受到投資者的熱烈追捧，2005年12月21日正式上市進(jìn)行買賣一周內(nèi)就累計(jì)升值16％。越秀REITs的成功上市，在為開發(fā)商募集所需資金的同時(shí)，并未破壞物業(yè)產(chǎn)權(quán)的完整性（無需將物業(yè)散售），并保證了后期經(jīng)營(yíng)過程中的持續(xù)投入問題，在單一產(chǎn)權(quán)的情況下，由專業(yè)的國(guó)際租賃及運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，為商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展和持續(xù)運(yùn)營(yíng)提供了足夠的保障。

二、傳統(tǒng)貸款型信托融資模式

貸款類信托融資模式指信托公司通過質(zhì)押資金使用方的公司財(cái)產(chǎn)或股權(quán)為基本貸款擔(dān)保方式發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，將募集資金提供給資金使用方。

傳統(tǒng)貸款型信托融資的典型特點(diǎn)是資金成本低,進(jìn)入門檻低,操作管理比較簡(jiǎn)單、運(yùn)行成本較低，收益比較穩(wěn)定，雖然與商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的貸款類業(yè)務(wù)具有一定的重合性，但大多屬于點(diǎn)對(duì)點(diǎn)式的項(xiàng)目融資性質(zhì)，在供給方式上比較靈活,可以針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)本身運(yùn)營(yíng)需求和具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)個(gè)性化的信托產(chǎn)品，對(duì)不同階段、不同水平的項(xiàng)目都可以量身定做解決方案。2003年央行121號(hào)文件出臺(tái)后，貸款型信托一度成為許多開發(fā)商解決資金問題的新渠道，特別是在從單個(gè)項(xiàng)目立項(xiàng)后到四證齊備前這個(gè)銀行資金不愿進(jìn)入的階段，成為開發(fā)商資金的一個(gè)重要補(bǔ)充。

貸款型信托融資案例：萬科十七英里項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃

2004年，萬科開始廣泛與新華信、深國(guó)投等信托投資公司合作采用貸款型信托為旗下十七英里，萬年花城、云頂?shù)软?xiàng)目融資，成為我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極嘗試信貸信托這一融資渠道的代表。

2004年6月10日萬科聯(lián)合新華信托股份有限公司推出“萬科十七英里集合資金信托”?！叭f科十七英里集合資金信托”是典型的貸款型信托，該信托計(jì)劃具有鮮明的特點(diǎn)：首先，該信托計(jì)劃靈活選擇融資方式，實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)費(fèi)用的最小化。該信托貸款的年利率為4%，與同期銀行貸款利率5.49%相比，低了1.49個(gè)百分點(diǎn)，按照1.9895億元的融資規(guī)模，萬科每年可節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用近400萬元；其次，投資者在購(gòu)買該信托計(jì)劃的同時(shí)，不僅享有通常意義的投資收益，更重要的是還可以獲得對(duì)該房產(chǎn)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)以及購(gòu)房?jī)r(jià)格的高折扣率。這種將融資與營(yíng)銷相結(jié)合的模式在隨后的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目中被廣泛地運(yùn)用。最后，該信托產(chǎn)品可辦理轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與或繼承，流動(dòng)性較強(qiáng)。

三、股權(quán)型信托融資模式

股權(quán)型信托融資模式是指委托人將其持有的公司股權(quán)轉(zhuǎn)移給受托人，或委托人將其合法所有的資金交給受托人，由受托人以自己的名義，按照委托人的意愿將該資金投資于公司股權(quán)。

股權(quán)型信托融資的突出優(yōu)點(diǎn)有兩點(diǎn)：首先能夠增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金，促使房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到銀行融資的條件；其次，信托公司的信托計(jì)劃募集的資金進(jìn)行股權(quán)融資類似于優(yōu)先股，只要求在階段時(shí)間內(nèi)取得一個(gè)合理的回報(bào)，并不要求與開發(fā)商分享最終利潤(rùn)的成果，這樣既滿足了充實(shí)開發(fā)商股本金的要求，開發(fā)商也沒有喪失對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際控制權(quán)。

股權(quán)型信托融資案例：世紀(jì)星城住宅項(xiàng)目股權(quán)投資信托計(jì)劃

“世紀(jì)星城”項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資8.99億元，項(xiàng)目前期已經(jīng)投入2.8億元，并已取得一期土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證，還需要取得開工證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，只有四證齊全才可向銀行申請(qǐng)貸款。但121號(hào)文的執(zhí)行，使得項(xiàng)目開發(fā)商北京順華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，憑借自身1.5億元的注冊(cè)資本，不能滿足30%的最低限(1.5/8.99=16%<30%)，這意味著工程將面臨著開發(fā)資金斷流的窘境。在這一關(guān)鍵時(shí)刻，北京順華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合重慶國(guó)際信托投資有限公司推出“世紀(jì)星城住宅項(xiàng)目股權(quán)投資信托計(jì)劃”，通過股權(quán)信托的方式籌集2億元資金對(duì)北京順華進(jìn)行增資，使其自有資金達(dá)到3.5億元，并將此資金直接用于項(xiàng)目的開發(fā)，保證工程順利獲得開工證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，從而在四證齊全的基礎(chǔ)上獲得項(xiàng)目原貸款行興業(yè)銀行的銀行后續(xù)貸款支持，順利實(shí)現(xiàn)了2005年項(xiàng)目竣工銷售的預(yù)期目標(biāo)。

世紀(jì)星城住宅項(xiàng)目股權(quán)投資信托計(jì)劃是典型的房地產(chǎn)優(yōu)先股權(quán)信托融資模式，即股權(quán)在退出時(shí)附固定比例的投資收益。世紀(jì)星城住宅項(xiàng)目股權(quán)投資信托計(jì)劃憑借著自身的特色，一推出就受到投資者的追捧，順利完成融資任務(wù)。世紀(jì)星城住宅項(xiàng)目股權(quán)投資信托計(jì)劃充分滿足了開發(fā)商、信托公司以及投資者三方的需求，成為我國(guó)股權(quán)型信托融資模式的一個(gè)范本。

目前我國(guó)的房地產(chǎn)信托正從貸款型向股權(quán)投資型發(fā)展，從一般的集合資金計(jì)劃向美國(guó)的REITs模式靠攏。隨著國(guó)內(nèi)相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái)，REITs將沿這一趨勢(shì)繼續(xù)發(fā)展。2005年3月，福建聯(lián)華信托推出“聯(lián)信•寶利中國(guó)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃”，其最大特點(diǎn)在于沒有確定項(xiàng)目下提前籌資，再進(jìn)行有目的的投資，其投資方向涵蓋房地產(chǎn)企業(yè)貸款、股權(quán)投資、商業(yè)樓宇或住宅的購(gòu)買，充分體現(xiàn)了REITs逐步“從貸款型向股權(quán)投資型發(fā)展，從一般的集合資金計(jì)劃向美國(guó)的REITs模式靠攏”的未來發(fā)展趨勢(shì)。

參考文獻(xiàn)：

[1]張紅，殷紅.房地產(chǎn)金融學(xué).北京：清華大學(xué)出版社，2007.

[2]王化成.財(cái)務(wù)管理學(xué).中國(guó)人民大學(xué)出版社，2006，(6).

[3]周春生.融資、并購(gòu)與公司控制.北京大學(xué)出版社，2007，(3).

第9篇：房地產(chǎn)投資合作模式范文

摘 要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)成為了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要的支柱之一，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著非常重大的影響。房地產(chǎn)行業(yè)作為高投入、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)的需要大量資金的行業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目至關(guān)重要。文章針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn) 分類

一、東南國(guó)際航運(yùn)中心項(xiàng)目簡(jiǎn)介

該項(xiàng)目占地10.47 萬平方米，總投資約55 億元，總建筑面積約65 萬平方米，擬建設(shè)成東南國(guó)際航運(yùn)中心的綜合政務(wù)服務(wù)中心、航運(yùn)服務(wù)企業(yè)集聚中心、航運(yùn)交易和商務(wù)中心，并將成為廈門港口城市乃至整個(gè)海西的地標(biāo)性建筑。2012 年11 月20 日開工，力爭(zhēng)項(xiàng)目2016 年建成投用。東南國(guó)際航運(yùn)中心總部項(xiàng)目由一棟聯(lián)檢服務(wù)大樓、一棟酒店、一棟會(huì)展中心、三棟配套商務(wù)寫字樓組成。項(xiàng)目將圍繞航運(yùn)交易的核心功能，形成以航運(yùn)辦公為主，兼具商務(wù)辦公、酒店、會(huì)展會(huì)議、休閑購(gòu)物中心等綜合商業(yè)配套的多功能商務(wù)社區(qū)，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，成為國(guó)際一流的國(guó)際航運(yùn)中心軟硬件運(yùn)轉(zhuǎn)平臺(tái)，打造高水準(zhǔn)的大通關(guān)與綜合政務(wù)服務(wù)窗口，電子口岸與第四方物流平臺(tái)、航運(yùn)要素集聚的特色交易服務(wù)中心、金融中心、總部經(jīng)濟(jì)聚焦商區(qū)，構(gòu)建東南國(guó)際航運(yùn)中心的主要窗口和服務(wù)品牌。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分類

1、自然風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)又可以稱為不可抗力造成的風(fēng)險(xiǎn)。由于自然環(huán)境或者突發(fā)的自然災(zāi)害，如地震、臺(tái)風(fēng)等，造成工期的延誤，或者因自然災(zāi)害造成的破壞而不得不返工等。這些都是人為因素所不能抗拒的，一旦發(fā)生，將造成數(shù)額巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

2、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)指的是在同一階段，市場(chǎng)上出現(xiàn)過多相似樓盤，而造成激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，最終影響樓盤的銷售量，并在無形中推高了營(yíng)銷成本，而使得房地產(chǎn)投資企業(yè)面臨市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。出現(xiàn)這一風(fēng)險(xiǎn)的主要原因在于，投資者未能及時(shí)進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查，在不了解市場(chǎng)供求關(guān)系的情況下，而做出錯(cuò)誤決斷，這是房地產(chǎn)投資企業(yè)對(duì)市場(chǎng)把握能力不足的一種體現(xiàn)。

3、清算風(fēng)險(xiǎn)。清算風(fēng)險(xiǎn)指的是開發(fā)商在投資后，沒有在計(jì)劃時(shí)間內(nèi)順利出售或者因?yàn)楦鞣N原因而低于預(yù)期價(jià)格出售的可能性。無論那種結(jié)果，都將直接嚴(yán)重影響房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益。

4、流動(dòng)性和變現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn)。這兩種風(fēng)險(xiǎn)是由房地產(chǎn)自身的性質(zhì)所造成的。房地產(chǎn)交易的完成，只是收益權(quán)與使用權(quán)發(fā)生的轉(zhuǎn)移，而其本身是不會(huì)移動(dòng)的。正是由于這一特征，而造成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目深受市場(chǎng)供求關(guān)系、地區(qū)人口結(jié)構(gòu)等外力因素的影響，而使得整個(gè)投資項(xiàng)目收益具有不確定性。其次，房地產(chǎn)的價(jià)值量比較大，因而房地產(chǎn)開發(fā)商需要投入大量資金，導(dǎo)致房地產(chǎn)的大多數(shù)資金交易需要一個(gè)較長(zhǎng)周期的過程。這些因素都在不同程度上使得房地產(chǎn)交易的流動(dòng)與變形具有滯后性，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資企業(yè)在需要資金用于內(nèi)部周轉(zhuǎn)時(shí)，資金量不足，而影響發(fā)展。

5、行業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)是指政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)商品交換和經(jīng)營(yíng)者帶來各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對(duì)房地產(chǎn)的影響是全面的，因此，由于政策的變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將受到重大影響。因此，應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢(shì)，以便及時(shí)處理由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)因素可分為以下幾類:政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)體制改革、土地使用制度改革、住房制度改革、金融改革政策變化、環(huán)保政策變化、施工安全法規(guī)變化、審批過程、法律的風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因

1、房地產(chǎn)的投資回收周期較長(zhǎng)。導(dǎo)致房地產(chǎn)投資面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)主要原因就是投資周期較長(zhǎng)。據(jù)目前狀況來看，除了房地產(chǎn)開發(fā)投資會(huì)隨著開發(fā)過程的結(jié)束在二至五年收回投資成本外，置業(yè)投資的回收周期則在八到十年，或者是更長(zhǎng)的時(shí)間。因此，一般來說，規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)不具備承受這種長(zhǎng)時(shí)間的資金壓力與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，只有資金實(shí)力比較雄厚的企業(yè)才能應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。

2、房地產(chǎn)企業(yè)投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的成敗。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)來源的另一個(gè)就是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。企業(yè)為了周轉(zhuǎn)而借入資金，而用于支付利息的資金來源于房地產(chǎn)企業(yè)投資的收益。一旦企業(yè)管理人員的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不順利，將增加利息支付的難度，給企業(yè)帶來巨大還債壓力，而且還會(huì)給企業(yè)的信譽(yù)造成很大的損失，員工缺乏工作積極性，以致影響企業(yè)再次籌集資金的能力，最終造成房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)處于癱瘓的局面。

3、房地產(chǎn)企業(yè)的投資利潤(rùn)率與借入資金利率間的不穩(wěn)定。對(duì)于房地產(chǎn)投資來說，另一個(gè)較大的風(fēng)險(xiǎn)來自于房地產(chǎn)企業(yè)的投資利潤(rùn)率與借入資金利率之間的關(guān)系具有不確定性。由于房地產(chǎn)企業(yè)投資后，當(dāng)遇到周轉(zhuǎn)資金不足時(shí)，需要進(jìn)行資金籌措，為了穩(wěn)定企業(yè)的內(nèi)部發(fā)展，則需要從銀行接入資金并對(duì)財(cái)務(wù)進(jìn)行調(diào)控。受這種不確定性的影響，使得房地產(chǎn)企業(yè)將面臨巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。如果相較于房地產(chǎn)投資的利潤(rùn)率，借入資金的利率比較低，企業(yè)則可以在財(cái)務(wù)作用下提高自身的自有資金利潤(rùn)率。而反之，如果借入資金的利率更高，則房地產(chǎn)企業(yè)則面臨著虧損的風(fēng)險(xiǎn)，甚至由于負(fù)債率過高而不得不選擇破產(chǎn)。

四、具體風(fēng)險(xiǎn)控制

1、投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。新世紀(jì)以來，我國(guó)國(guó)家政策穩(wěn)定，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)趨于成熟，但還是會(huì)有隨機(jī)性的波動(dòng)，而房地產(chǎn)業(yè)不僅在很大程度上受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，同時(shí)也隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的變化而變化，并且其供求狀況和價(jià)格等因素也隨之波動(dòng)。

2、投資可行性研究風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在投資之前，都需要嚴(yán)格進(jìn)行投資可行性研究。應(yīng)授權(quán)專業(yè)化機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目實(shí)施工作前期的準(zhǔn)備階段全權(quán)考慮整個(gè)地區(qū)市場(chǎng)、資金、各種風(fēng)險(xiǎn)等方面的因素，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)估，評(píng)估項(xiàng)目是否可行，整個(gè)研究歷時(shí)將近半年。這其中也投入大量的人力物力財(cái)力，已經(jīng)有了決定，這就顯得這樣的可行性研究評(píng)估似乎只是走過場(chǎng)，這就很可能會(huì)擴(kuò)大投資的風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)，因此在進(jìn)行可行性研究時(shí)應(yīng)該借助于科學(xué)的分析，而不是全憑經(jīng)驗(yàn)分析，否則會(huì)面臨不可抵擋的投資風(fēng)險(xiǎn)的打擊。

3、物業(yè)模式選擇風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)地理位置，作為購(gòu)房者最重視的因素之一，其好壞決定了該房產(chǎn)價(jià)值高低，也決定了未來的升值空間。因此，項(xiàng)目開發(fā)商在進(jìn)行投資決策時(shí)必須考慮項(xiàng)目所處的地理位置和相關(guān)條件，合理選擇投資物業(yè)的位置，確保自身未來產(chǎn)業(yè)保值升值。不同性質(zhì)的要求是不一樣的。

4、運(yùn)用投資組合巧妙減小風(fēng)險(xiǎn)。不同類型的房地產(chǎn)也將面臨不同的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，而且獲得的利潤(rùn)也有差別，為了能夠顯著降低商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，并能保證預(yù)期的投資效益不受影響，可以選擇房地產(chǎn)類型組合投資。利用不同類型房地產(chǎn)功能的相互補(bǔ)充，及其之間所具有的相互調(diào)劑作用，從而調(diào)整到市場(chǎng)需要的狀態(tài)，最終良好的抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，并獲取預(yù)期利潤(rùn)。

5、出資方式風(fēng)險(xiǎn)。廈門海投集團(tuán)競(jìng)拍取得項(xiàng)目地塊后，在選擇出資方式時(shí)詳細(xì)評(píng)估了項(xiàng)目情況、企業(yè)能力及相關(guān)成本費(fèi)用等問題，避免因選擇出資方式不當(dāng)承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)。在政府支持下，廈門海投集團(tuán)與廈門市土地開發(fā)總公司（以下簡(jiǎn)稱市土總）達(dá)成合作協(xié)議，共同出資參與東南國(guó)際航運(yùn)中心總部大廈開發(fā)，兩家開發(fā)商共同承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)投資及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，也同時(shí)享有投資收益，這樣做的好處就是有利于開發(fā)集團(tuán)無需獨(dú)自承受較大的資金壓力。兩家開發(fā)商合資成立項(xiàng)目公司進(jìn)行開發(fā)運(yùn)作，項(xiàng)目公司注冊(cè)資金按80%︰20%股比，海投集團(tuán)出資80%，市土總出資20%。

銀行貸款利率的提高是發(fā)生頻率較高的事情，尤其是在近幾年，銀行在較短周期內(nèi)已經(jīng)多次加息?？梢酝ㄟ^三個(gè)步驟，來規(guī)避由此造成的風(fēng)險(xiǎn)，首先，在簽訂貸款合同時(shí)，盡量選擇固定利率；其次，在評(píng)價(jià)投資方案時(shí)，提前做好銀行提高貸款利率的風(fēng)險(xiǎn)防范；最后，及時(shí)對(duì)銀行貸款利率進(jìn)行靈敏度分析，以把握貸款利率帶來的風(fēng)險(xiǎn)，并提出應(yīng)對(duì)措施。

6、采取有效措施轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。首先，在簽訂建設(shè)合同時(shí)，通過具體條款的內(nèi)容，可以將風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)由另一方承擔(dān)，并承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。合同雙方可以充分利用具體的條款，合理轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)損失責(zé)任。一般來說，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)需要較長(zhǎng)的施工周期，在這個(gè)過程中會(huì)因?yàn)榻ú?、設(shè)備市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)使得成本受到影響，而面臨風(fēng)險(xiǎn)，因此，房地產(chǎn)投資企業(yè)可以在合同中明確，如果由于承包商的原因而出現(xiàn)工期延誤等情況，則有承包商對(duì)由此產(chǎn)生的損失負(fù)責(zé)。其次，參加保險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的專業(yè)，以小數(shù)額的保費(fèi)為代價(jià)，避免所承受的風(fēng)險(xiǎn)。但是，保險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)的范圍值包括純粹保險(xiǎn)，所以房地產(chǎn)投資企業(yè)并不能通過保險(xiǎn)來轉(zhuǎn)移所有風(fēng)險(xiǎn)。

7、通過風(fēng)險(xiǎn)自留，合理控制風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)自留指的是當(dāng)房地產(chǎn)投資企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)中遇到某種不能避免、控制和轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)，或者雖然風(fēng)險(xiǎn)較大，但其背后所帶來的利潤(rùn)也很可觀時(shí)，房地產(chǎn)投資企業(yè)可以在不影響其戰(zhàn)略發(fā)展的前提下，選擇由自身來承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)自留是一種有效的風(fēng)險(xiǎn)處理措施，其本質(zhì)上是在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后并造成了一定的經(jīng)濟(jì)損失，房地產(chǎn)投資企業(yè)通過內(nèi)部資金的融通對(duì)受損單位的損失進(jìn)行彌補(bǔ)。同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)自留也適用于殘余風(fēng)險(xiǎn)的處理，有時(shí)在特定條件下，這也是面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的唯一選擇。

8、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。考慮該地區(qū)同類地產(chǎn)的市場(chǎng)供求情況、當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展情況、區(qū)域城市規(guī)劃、消費(fèi)者購(gòu)買的心理變化、項(xiàng)目地理環(huán)境等等，東南國(guó)際航運(yùn)中心總部大廈的銷售價(jià)格預(yù)計(jì)平均價(jià)格為辦公12000 元每平方米，商業(yè)16000 元每平方米，相比同類高端辦公物業(yè)，它的價(jià)格比島內(nèi)低，在島外區(qū)處于較高的層位。但是企業(yè)不可能完全因?yàn)槠渌康禺a(chǎn)的定價(jià)高或者低來確定自己的售價(jià)，因此在價(jià)格的制定上還是面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)，這就需要完全了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，特別是購(gòu)房者的心理，從而通過調(diào)查分析得出一個(gè)合理的黃金價(jià)格點(diǎn)。

五、結(jié)束語