房地產開發(fā)與經營精選(九篇)

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第1篇：房地產開發(fā)與經營范文

【關鍵詞】 房地產開發(fā)企業(yè) 負債經營 資本結構 負債結構

負債經營是企業(yè)通過合法途徑，在擁有權益資本的基礎上，有償利用債務資本來進行生產經營和管理，借助財務杠桿的作用，最大限度地提高資金的使用效率，充分發(fā)揮負債的增值功能，以獲取利潤的活動。負債經營的內涵從資本經營的角度來看，由于資金投入量大占用資金時間長等特點，在房地產開發(fā)企業(yè)很大程度上得益于負債經營這種經營方式。對于債權人來說，債務是借出資本，可以作為資本經營，還可以得到利息報酬；對于作為債務人的房地產企業(yè)來說，債務是一種借入資本，通過它進行房地產經營，這種經營方式就是負債經營。但是，負債經營是一把“雙刃劍”，在運用債務進行經營的同時，也存在著很多的問題。

一、房地產開發(fā)企業(yè)負債經營現狀

據國家統計局公布的數據顯示，2009年至2011年全國房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源如表1所示。

從表1可以看出，2009—2011年，隨著國家對房地產業(yè)的宏觀調控，房地產開發(fā)企業(yè)的自籌資金有所增加，但是負債占總資金的比重分別為68.66%、63.16%、59.05%。

2012年一季度全國房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源20847億元，同比增長8.2％，其中，國內貸款4319億元，同比增長12.6％；利用外資112億元，同比下降22.4％；自籌資金8910億元，同比增長25.0％；其他資金7506億元，同比下降8.0％。在其他資金中，定金及預收款4380億元，同比下降9.2％；個人按揭貸款1963億元，同比下降5.5％。負債占總資金的比重為57.2%。由此可見，房地產企業(yè)的資產負債率雖比前幾年有所下降，仍是房地產企業(yè)普遍采用的重要的經營方式。

二、房地產開發(fā)企業(yè)負債經營中存在的問題

負債經營模式已成為房地產企業(yè)目前重要的經營戰(zhàn)略。但企業(yè)不能盲目采用這一經營方式，因為負債經營的利益與風險并存。合理的舉債能力為企業(yè)帶來財務杠桿利益，但舉債不當，將使企業(yè)蒙受損失，陷入債務危機。

1、負債經營會加大房地產開發(fā)企業(yè)風險

從理論上來講，企業(yè)經營風險和財務風險構成了企業(yè)經營的總風險。如果企業(yè)僅僅采用自有資金進行經營，則它只會面臨經營風險，如果采取負債經營，它就必須要既承擔經營風險又承擔財務風險，而且負債比例越高，風險就會越大，這主要是因為負債具有需要按期還本付息的特性，如果企業(yè)沒有獲得預期的收益率，甚至低于借款利率，這一方面會使企業(yè)的權益資金收益率下降，另一方面還使其企業(yè)無力支付到期本息，這時債權人就可能會強制企業(yè)破產，負債越多，則企業(yè)面臨這種可能性就越大。另外，由于債務是具有成本的，這會使企業(yè)的經營成本增加，導致企業(yè)保本銷售量增加，從而減弱了企業(yè)的抗風險能力，因此，負債經營不僅會使企業(yè)的財務風險增加還會使企業(yè)的經營風險增加。

2、房地產開發(fā)企業(yè)的資本結構不合理

權衡負債經營的利弊，為了在獲取財務杠桿利益的同時避免籌資風險，企業(yè)一定要做到適度負債經營。企業(yè)負債經營是否適度，是指企業(yè)的資金結構是否合理，即企業(yè)負債比率是否與企業(yè)的具體情況相適應，企業(yè)應根據自身企業(yè)的經營特點確定適合自己的負債比率。據有關數據顯示，目前我國房地產企業(yè)資產負債率普遍過高，有些在70%左右，有的甚至達到80%以上。據財經日報在《2011年資產負債率前25的房地產公司》中報道，25家房地產公司中，資產負債率最低的為中華企業(yè)78.12%，中關村78.15%；最高的為高新發(fā)展95.2%，園城109.95%。數據顯示，房地產開發(fā)企業(yè)資產負債率過高，資本結構不合理，面臨著很大的財務風險。

3、房地產開發(fā)企業(yè)負債結構不合理

負債結構是指企業(yè)負債數量的比例關系，各種負債業(yè)務（如吸收存款、借款、發(fā)行證券等）之間的結構。其中最主要的是短期負債與長期負債的比例關系。因此，負債結構問題，實際上是短期負債在全部負債中所占的比例關系問題。在企業(yè)的負債總額一定的情況下，究竟需要安排多少流動負債、多少長期負債。我國資本市場的現狀，決定了企業(yè)的融資環(huán)境，影響著企業(yè)的負債結構。很多企業(yè)在發(fā)展過程中都會進行負債經營，但是僅僅考慮資產負債還遠遠不夠，更要關注負債結構，尤其是要注重短、長期債務的構成，這樣才能既發(fā)揮債務的最大經濟效用，又能歸避短期不能支付的風險。如果負債資金內部結構不合理，同樣也會引發(fā)財務危機。企業(yè)長短期負債的風險不同，并且它們的盈利能力也各不相同。這就要求在進行企業(yè)負債結構管理時，對其盈利能力與風險進行權衡與選擇。以確定企業(yè)既能使風險最小，又能使企業(yè)盈利能力提高的負債結構。

三、房地產開發(fā)企業(yè)負債經營存在問題的治理措施

1、應樹立風險意識，建立有效的財務風險防范機制

第2篇：房地產開發(fā)與經營范文

關鍵詞：房地產開發(fā)；經營管理；分析

中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A 文章編號：

企業(yè)都是以獲取持續(xù)的競爭優(yōu)勢為目標的，房地產開發(fā)企業(yè)也不例外。而這就需要房產商以優(yōu)秀的人力資源為基礎、以不斷創(chuàng)新的施工技術為依托、以專業(yè)化的管理模式為核心在房地產開發(fā)經營的全過程中實施顧客滿意管理，即在規(guī)劃設計、開發(fā)運營、施工建設及物業(yè)管理階段以控制成本、進度、質量為原則持續(xù)改善經營，加強管理，并不斷提供讓顧客滿意的產品和服務。房地產的項目應實現最優(yōu)化的開發(fā)和管理模式從而滿足人們日漸提升的居住環(huán)境和品位的要求需要，提高房地產的開發(fā)項目管理是實現房地產降低成本、實現最大限度盈利的首要步驟，對房地產項目的質量和管理有著重要的意義。

1 土地政策、房地產信貸政策與現代化管理方法

房地產開發(fā)市場競爭愈演愈烈，市場競爭的外部環(huán)境對房產開發(fā)企業(yè)提出了新挑戰(zhàn)，市場經濟的最基本規(guī)則就是優(yōu)勝劣汰。隨著我國城市化進程的不斷深化、房地產市場的蓬勃發(fā)展，以及政府對土地市場的壟斷，優(yōu)質土地資源越來越稀缺，土地價格正在以超越房價的速度急劇增長，而與此同時，土地政策對企業(yè)資質、企業(yè)資金、企業(yè)資格審查要求越來越嚴格，土地政策對企業(yè)拿地的影響越來越大。在信貸政策方面，要企業(yè)要嚴格執(zhí)行差異化的住房信貸政策，這些新變化對房地產市場會有很大的影響。房地產企業(yè)應調整戰(zhàn)略以及時跟進來應對這一結構性調控。要想在國有土地出讓項目招標中獲勝，除必須是具備企業(yè)資質和整體實力外，還須要在建筑施工的技術、質量、施工管理等方面具有優(yōu)勢，使企業(yè)達到生產諸要素最合理的科學的配置，運用現代化的管理方法，合理配置人力資源，保證質量、降低消耗，挖掘內部潛力，依靠科技進步以達到最大的經濟效益。在房產開發(fā)和建設過程中，根據項目特點，預測與控制整個工程項目的施工活動所需的最低人力、物力、財力消耗等，從而，取得最大的經濟效益，成了項目體現現代管理的內在驅動力。特別是在建設企業(yè)置于市場經濟之中，經濟運行規(guī)律將無情地檢驗企業(yè)對現代科學管理方法的運用，是企業(yè)在競爭中的很大的成敗因素，現代化管理方法的運用成為項目管理的當務之急。

2 項目管理與基礎管理

由于房地產項目是一次性的任務，決定了項目管理的特殊性。即項目管理既要適合于企業(yè)所具備的經營管理水平特點，又要具備項目所處的時間、環(huán)境等條件的特點。在運用科學管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切實的效果的。找準項目管理中自身的特點，抓住管理中的薄弱環(huán)節(jié)，正確選擇一種或多種現代化管理方法，以提高項目管理水平和工作效率。要根據企業(yè)生產管理需要，建立目標成本管理制度，通過目標分解，各子系統健全跟蹤制信息反饋總結考核的全過程，不斷推進成本管理，確保經濟效益的提高。只有認真抓動態(tài)過程的管理，反復運用，才能使科學管理方法成為項目上的現實存在。由于計劃執(zhí)行過程是復雜的動態(tài)過程，又受到各種復雜多變因素的影響。在實施現代化管理過程中，離不開基礎管理，如計量管理，監(jiān)測手段、編制和執(zhí)行各類定額、統計報表、信息管理等。無論運用何種現代化管理方法，都離不開這些基礎工作所提供的資料、數據和信息。因此，必須抓好各部門的基礎管理，積累、更全面的基礎資料，為更好地使用現代化管理方法提供可靠全面的數據。

3 物業(yè)管理

為了使建成后的工程設施能夠正常運行，并實現保值、增值，同時為用戶提供必要的安全、保潔、維修等服務，高質量的物業(yè)管理是重要條件。在許多西方發(fā)達國家，物業(yè)管理都是由專業(yè)化公司承擔，而我國是在上世紀九十年代初才開始從香港引入物業(yè)管理（facility management）的概念。十年左右的時間全國各地都成立了不少物業(yè)管理公司，但是大多數管理公司的服務內容及服務質量都與國際性的工作標準有較大的差距。房地產開發(fā)商自己的物業(yè)管理公司是住宅小區(qū)或商務樓房物業(yè)管理的主要經營者。物業(yè)管理方面的投訴和沖突成為近年來房地產行業(yè)的爭論焦點。在這樣的境況下，對有志于塑立品牌、開拓市場的房地產開發(fā)企業(yè)來說，既擁有了前所未有的機遇，同時也面臨嚴峻的挑戰(zhàn)。一流的物業(yè)管理服務成為房地產企業(yè)爭奪市場的又一張王牌，而這就需要企業(yè)以顧客滿意作為經營管理中的行為準則。即以高素質的人才構筑企業(yè)的核心，建立規(guī)范化的物業(yè)管理流程和制度（客戶部接受住戶的咨詢、投訴，維修部立刻派遣人員到現場處理，保安部提供一天24的安全服務，綠化保潔部門保持美麗舒適的環(huán)境等），制定合理的物業(yè)管理費用、并實行財務公開，創(chuàng)造人性化的生活空間（定期和住戶交流，節(jié)假日的問候或禮品，舉辦住戶共同參加的文藝晚會）等。物業(yè)管理是房地產企業(yè)開發(fā)經營過程中的重要內容，是為客戶提供的長期服務，也是房地產開發(fā)企業(yè)在激烈的市場競爭中獲勝的前提條件。服務的質量同產品的質量一樣具有決定性的意義。

4 房地產開發(fā)項目管理的具體措施

4.1 房地產開發(fā)項目的成本控制

房地產開發(fā)項目的成本控制直接關系到開發(fā)商的獲利程度，因此在相應的項目開發(fā)設計過程中應十分注意項目管理的成本控制貫徹設計的始終。從開發(fā)上進行整體而系統的成本控制和嚴密的監(jiān)視，采取合理的措施降低成本。在房地產的項目開發(fā)設計之時，選擇較好的建筑設計公司，保證建筑的設計質量之時也能滿足人們日漸提升的居住要求。在項目的實施過程中尤其注意項目的成本控制和監(jiān)管，最大限度減小不必要開支，降低生產成本使企業(yè)獲取最大利潤的同時也滿足廣大消費者的需求。

4.2 房地產開發(fā)項目管理中的質量管理和過程控制

房地產開發(fā)項目管理設計建立了項目實施的理論平臺，奠定了項目實施的質量基礎和項目管理的過程控制基礎。在開發(fā)項目的設計之時應對相應的項目進行充分的了解和控制，為項目的實施建立詳細而可調整的可行性計劃，從而保證項目的質量管理。制定具體而可調整的項目計劃使開發(fā)商對項目開發(fā)設計的公司有一個評定的標準和監(jiān)督，同時也能在項目的管理實施過程中實現對相應建設項目的質量管理和過程控制。

4.3 加強房地產開發(fā)項目管理中的信息交流和管理機制

房地產項目從開發(fā)到實施涉及許多方面的因素，因此建立完善的信息交流和溝通機制是很有必要的，同時也能加強工程項目的管理和實施。提高各方面的管理效率。應在房地產公司內部建立有效的信息交流機制，形成統一而協調的項目設計和開發(fā)管理模式，從運轉高效的管理模式中不斷優(yōu)化房地產開發(fā)項目的管理；房地產企業(yè)還應建立起項目參與方與設計方的交流溝通機制，實現在項目實施過程中的協調溝通機制。

5 結束語

房地產的項目開發(fā)應實現最佳的開發(fā)和管理模式，從而為房地產的建設實施提供良好的設計前提，從居住建筑的設計出發(fā)保證建筑的設計和建筑的質量，建立運行良好的房地產開發(fā)項目管理能不斷提高房地產商的建筑質量從而滿足人們日漸提升的居住需求，同樣加強項目開發(fā)管理也能實現科學的房地產開發(fā)運作模式。房地產的開發(fā)是一項復雜而系統的工程，在開發(fā)設計時應考慮各方面的綜合因素，以科學的開發(fā)為建筑的實施和質量奠定堅實的基礎。

參考文獻：

[1] 劉惠敏，韓傳峰, 陳偉.大型商業(yè)房地產項目全過程管理[J]. 房地產開發(fā)，2011，（09）.

[2] 李娜，劉守濤. 循環(huán)經濟與房地產業(yè)[J].上海房地, 2010，（04）.

第3篇：房地產開發(fā)與經營范文

第二條  凡國外的企業(yè)、其他組織和個人投資者（以下簡稱投資者），均可依照本規(guī)定，在本市行政區(qū)域內進行下列領域房地產的開發(fā)和經營：

（一）科技、工業(yè)、農業(yè)、交通；

（二）旅游、商業(yè)、金融、娛樂、體育；

（三）高檔住宅、辦公樓。

香港、澳門、臺灣地區(qū)的企業(yè)、其他組織和個人以及華僑，也適用本規(guī)定。

第三條  本規(guī)定所稱房地產，是指城鎮(zhèn)國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）及其地上建筑物、其他附著物。

本規(guī)定所稱房地產經營，是指轉讓、出租、抵押土地使用權和買賣、租賃、抵押房屋等建筑物及其他附著物的經濟活動。

第四條  投資者開發(fā)、經營房地產，必須遵守中國的法律、法規(guī)、規(guī)章，其投資成立的開發(fā)企業(yè)在法律和合同范圍內，有權自主進行經營活動。

投資者的合法權益，受法律保護。

第五條  投資者開發(fā)、經營房地產，應分別依照《中華人民共和國中外合資經營企業(yè)法》、《中華人民共和國中外合作經營企業(yè)法》、《中華人民共和國外資企業(yè)法》的規(guī)定，成立合資經營企業(yè)，或合作經營企業(yè)，或獨資企業(yè)（以上三類企業(yè)簡稱開發(fā)企業(yè)）。

本市行政區(qū)域內的企業(yè)、其他組織與投資者成立合資、合作經營開發(fā)企業(yè)的，必須具有房地產開發(fā)經營資格。

投資者成立獨資企業(yè)成片開發(fā)房地產和合資、合作經營企業(yè)或獨資企業(yè)以房地產從事商貿經營活動的，必須經市人民政府審核，報國務院主管部門批準。

第六條  開發(fā)企業(yè)從事房地產開發(fā)、經營，應按《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）和《北京市實施〈中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例〉辦法》（以下簡稱《實施辦法》）的規(guī)定，取得土地使用權。

擬出讓土地使用權的地塊，經市人民政府批準，由房屋土地管理局公告，并依照《實施辦法》第十四條的規(guī)定向預期受讓人提供相應的資料。

第七條  開發(fā)企業(yè)可以向國內外的企業(yè)、其他組織和個人出售、出租房地產。但向國內（香港、澳門、臺灣地區(qū)除外）個人售房，須經市人民政府批準。

出售、出租房地產，買賣或租賃雙方應簽訂合同，并依照《條例》和《實施辦法》等規(guī)定辦理房屋產權和土地使用權過戶登記。出售高檔住宅，須制訂房屋使用、管理、維修公約，并報房屋土地管理局核準。

第八條  房屋可以整幢或分層、分套出售。分層、分套出售的，應在合同中明確規(guī)定該房屋所占有的土地使用權比例和剩余年限。房屋出租的期限，應與土地使用權屆期的期限一致。

出售房屋的價格，由開發(fā)企業(yè)自行確定。

第九條  預售房屋，必須符合下列條件，并經市房屋土地管理局批準：

（一）付清地價款，取得土地使用證；

（二）施工設計圖紙已經批準，并取得建設工程規(guī)劃許可證；

（三）已完成工程建設總投資額的25％以上；

（四）工程施工進度和竣工交付日期已經確定。

預售的房屋交付使用后，購房人應按規(guī)定辦理房屋產權和土地使用權登記。

第十條  出售、出租房地產可以在國內或國外進行。在國外進行的，適用中國法律。

出售、出租房地產，應按規(guī)定辦理公證、認證。

第十一條  開發(fā)企業(yè)可以向國內外的銀行或其他金融機構抵押其擁有的房地產，并按《條例》和《實施辦法》等規(guī)定簽訂合同，辦理抵押登記。

抵押人將已出租的房屋設定抵押權時，應書面通知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。

第十二條  開發(fā)企業(yè)開發(fā)、經營房地產，應依法交納稅費。

除國家規(guī)定和市人民政府公布的收費項目外，開發(fā)企業(yè)有權拒絕交納其他費用。

第十三條  開發(fā)企業(yè)的外匯收支，應堅持自求平衡。投資者從開發(fā)經營中所獲利潤中的人民幣部分，可按國家有關規(guī)定支配和使用。

第十四條  本市行政區(qū)域內的企業(yè)、其他組織，以其劃撥土地使用權及其地上建筑物、其他附著物與投資者合資、合作從事經濟活動的，必須按《條例》和《實施辦法》的規(guī)定申報審批，補交地價款。

第4篇：房地產開發(fā)與經營范文

2000年3月29日重新修訂的《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》（建設部令第77號，以下簡稱《資質管理規(guī)定》）對房地產開發(fā)企業(yè)的資質等級劃分以及處罰等內容作出了新的規(guī)定，我部為此印制了新的《房地產開發(fā)企業(yè)資質證書》（以下簡稱《資質證書》）和申報表、年檢表，開發(fā)了管理應用軟件。為了貫徹《資質管理規(guī)定》，加強房地產開發(fā)企業(yè)管理，規(guī)范企業(yè)經營行為，做好企業(yè)清理和《資質證書》的換證工作，現將有關問題通知如下：

一、各地要按照《資質管理規(guī)定》的要求，對所有從事房地產開發(fā)經營業(yè)務的企業(yè)，重新核定資質等級，換發(fā)由建設部統一監(jiān)制的新的《資質證書》，企業(yè)原持有的資質證書收回。

二、各地要結合清理換證工作，對房地產開發(fā)企業(yè)的經營管理狀況進行一次全面清理檢查。清理檢查的重點內容是：

（一）企業(yè)近三年的經營狀況。是否連續(xù)虧損、資不抵債，是否承擔開發(fā)項目；

（二）企業(yè)近三年承擔的開發(fā)建設項目的質量情況及對質量事故、質量問題的處理；

（三）企業(yè)經營行為是否規(guī)范合法，是否存在虛假廣告、銷售面積“短斤缺兩”等欺詐行為；

（四）是否發(fā)生消費者對該企業(yè)的集體投訴，企業(yè)處理投訴事件的情況；

（五）商品房銷售中，是否按照《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》要求向購房人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，是否依照《住宅質量保證書》承諾的內容進行保修；

（六）是否按規(guī)定向房地產開發(fā)主管部門報送《房地產開發(fā)項目手冊》的；

（七）是否按規(guī)定進行房地產開發(fā)企業(yè)資質年檢；

（八）已預售的建設項目停建或緩建后，是否采取妥善措施保護購房者的合法權益。

三、根據清理檢查結果，對有下列行為之一的企業(yè)，房地產開發(fā)主管部門不予換發(fā)新的資質等級證書：

（一）發(fā)生重大質量事故，情節(jié)嚴重的；

（二）企業(yè)虧損嚴重、資不抵債、瀕臨破產的；

（三）持有開發(fā)企業(yè)資質證書未從事任何房地產開發(fā)經營活動兩年以上的。

對于因上述原因未換發(fā)新《資質證書》的企業(yè)，房地產開發(fā)主管部門應會同有關部門，監(jiān)督企業(yè)采取措施妥善保護購房者的合法權益。

四、有下列行為之一的企業(yè)，房地產開發(fā)主管部門應根據有關法律、法規(guī)和《資質管理規(guī)定》，給予相應處罰：

（一）開發(fā)企業(yè)未經批準預售商品房，或經營中存在虛假廣告、銷售面積“短斤缺兩”等欺詐行為，造成消費者損失，開發(fā)企業(yè)未予妥善解決的；

（二）商品房銷售中，未按規(guī)定向購房人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，未依照《住宅質量保證書》承諾的內容進行保修的；

（三）未按規(guī)定向房地產開發(fā)主管部門報送《房地產開發(fā)項目手冊》的；

（四）未按規(guī)定進行房地產開發(fā)企業(yè)資質年檢的；

（五）已預售的建設項目停建半年以上，不能按合同約定時間交房，購房者合法權益受到侵害的。

房地產開發(fā)主管部門應當將存在上述問題的企業(yè)列為重點監(jiān)督、檢查對象，督促其盡快解決問題。對上述有關問題未妥善解決的企業(yè)，在這次換證時，換發(fā)《暫定資質證書》?！稌憾ㄙY質證書》有效期不得超過一年。有效期內，房地產開發(fā)主管部門暫不批準該企業(yè)承擔新的房地產開發(fā)項目?！稌憾ㄙY質證書》有效期滿，符合條件的，可根據其實際業(yè)績換發(fā)相應等級的《資質證書》。

五、各地要做好房地產開發(fā)企業(yè)新舊資質等級的銜接過渡工作。此次清理換證原則上按照新的資質標準重新核定。因注冊資金達不到新標準的企業(yè)，給予3個月的過渡期限，3個月后注冊資金仍達不到標準的，重新核定資質等級。

六、原在國家工商行政管理局注冊的企業(yè)，由建設部負責清理換證。在地方工商行政管理部門注冊的資質一級房地產開發(fā)企業(yè)，由省、自治區(qū)、直轄市建設行政主管部門初審后報建設部審批，換發(fā)新證；二級以下企業(yè)的清理換證工作由各省、自治區(qū)、直轄市建設行政主管部門統一組織。

七、各省、自治區(qū)、直轄市建設行政主管部門應在2000年8月底前完成清理換證工作。清理換證工作結束后，各地房地產開發(fā)主管部門應當及時將清理結果向社會公布。各省、自治區(qū)、直轄市建設行政主管部門應于2000年9月底前將清理換證結果報建設部。

八、換證結束后，未取得新資質證書的企業(yè)，不得再承擔新的房地產開發(fā)項目。

九、自2000年開始，我部對資質一級房地產開發(fā)企業(yè)的資質審批實行定期審批制度。每年審批兩次，5月31日前上報的企業(yè)，參加上半年的評審，11月30日前上報的企業(yè)，參加下半年的評審。

一級企業(yè)的申報材料由省、自治區(qū)、直轄市建設行政主管部門統一組織上報，申報需提供的材料見附件一。二級以下企業(yè)的審批程序和申報需提供的材料由各省、自治區(qū)、直轄市建設行政主管部門規(guī)定。

十、資質一級房地產開發(fā)企業(yè)的資質年檢工作由建設部負責。省、自治區(qū)、直轄市建設行政主管部門按附件二的要求統一組織材料，提出初審意見后，分別在每年3月31日前，報建設部審批；二級以下企業(yè)的年檢工作的程序和辦法由各省、自治區(qū)、直轄市建設行政主管部門規(guī)定。

十一、各地建設行政主管部門要將清理換證工作作為當前的一項重點工作來抓，充分利用清理換證的有利時機，加強對房地產企業(yè)經營行為的規(guī)范和管理。要通過這次清理換證，扶持一批實力強、規(guī)模大、信譽好，經營管理規(guī)范的房地產開發(fā)企業(yè)，堅決依法嚴肅處理直至淘汰一批管理混亂、經營行為不規(guī)范、有名無實的企業(yè)，為房地產業(yè)的發(fā)展營造一個良好的市場環(huán)境。

附件一：申報資質一級房地產開發(fā)企業(yè)需提供的材料1.省、自治區(qū)、直轄市建設行政主管部門關于申報資質一級企業(yè)的文件；

2.房地產開發(fā)企業(yè)資質申報表（一式三份，封面加蓋單位公章）；

3.房地產開發(fā)企業(yè)原資質證書正、副本原件；

4.企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本（原件或復印件加蓋工商部門公章）；

5.企業(yè)（公司）章程（復印件加蓋公章）；

6.企業(yè)的驗資報告和上年度財務報表（原件或復印件加蓋單位公章）；

7.企業(yè)法人代表、總經理的任職文件（復印件加蓋公章），企業(yè)經濟、技術、財務等負責人的任職文件及職稱證件（復印件加蓋公章），企業(yè)專業(yè)技術人員的職稱證件（復印件加蓋公章）；

8.近3年房地產開發(fā)項目投資計劃批準文件（復印件加蓋公章）；

9.近3年房地產開發(fā)項目工程竣工驗收和備案的有效證明材料；

10.近3年房地產開發(fā)統計年報基層表（加蓋統計報表主管部門公章）；

11.近3年房地產開發(fā)企業(yè)資質年檢的有效證明材料；

12.《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》及《房地產開發(fā)項目手冊》樣本（加蓋房地產開發(fā)主管部門公章）。

附件二：資質一級房地產開發(fā)企業(yè)資質年檢需提供的材料1.省、自治區(qū)、直轄市建設行政主管部門關于申報資質年檢的文件；

2.房地產開發(fā)企業(yè)資質年檢申報表（一式兩份，封面加蓋單位公章）；

3.《資質證書》正本（復印件）、副本（原件）；

4.房地產開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本（復印件加蓋工商部門公章）；

5.企業(yè)上年度財務報表（原件或復印件加蓋單位公章）；

6.上年度房地產開發(fā)項目實施情況證明材料（復印件加蓋公章）；

7.上年度房地產開發(fā)項目工程竣工驗收和備案的有效證明文件；

第5篇：房地產開發(fā)與經營范文

[關鍵詞]房地產；開發(fā)與經營；風險；規(guī)避 文章編號：2095-4085（2017）02-0088-02

近些年來，我國房地產行業(yè)迅猛發(fā)展給廣大民眾的日常生產生活帶來了翻天覆地的變化。但我們也應當充分意識到，現階段房地產開發(fā)經營過程中仍然存在一些風險，導致房地產項目投資難以達到投資者預期的效果。進而引發(fā)房地產項目投資的重大損失。正因如此，只有采取有效措施，深入研究房地產開發(fā)過程中可能產生的風險，并進行科學有效的規(guī)避，才能實現房地產企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

1房地產開發(fā)建設中的風險

（1）政策風險。毋庸置疑，每一項政策的出臺都有其積極意義。但從房地產商角度來說，政策的出臺可能存在一定的風險，而這種風險往往是全局性的，關系著房地產行業(yè)的生死存亡。除此之外，影響房地產開發(fā)與經營的還有治安風氣。社會治安與每一個人息息相關，與房地產開發(fā)企業(yè)也存在著密切的聯系，只有社會治安水平不斷提升，人們才能生活安定，房地產才能夠得到發(fā)展。

（2）市場風險。市場并不是一成不變的，其供求關系會不嚳⑸變化，這種變化往往會對房地產開發(fā)與經營產生影響。通常情況，如果供給大于需求，房地產價格就會持續(xù)下降，反之，房產價格則會不斷上升。不僅如此，與其他產業(yè)不同，房地產作為固定資產，其資金流動性相對較差，這也在一定程度上增加了房地產開發(fā)與經營的難度，甚至導致房地產的開發(fā)處于不利地位，加大了房地產行業(yè)的風險。

（3）經營性風險。作為一個企業(yè)，房地產開發(fā)與經營企業(yè)在日常的經營管理活動中，難免會因為對于市場環(huán)境考慮不周導致其經營不善等現象的發(fā)生。房地產投資商在選擇投資類型時，每一個選擇對其都具有不確定性，而一旦做出了錯誤的選擇，對房地產經營者來說，往往是毀滅性的打擊。

2房地產開發(fā)與經營風險規(guī)避

（1）精準的預測風險。在投資前，房地產開發(fā)與經營者應當對投資后可能出現的風險進行全面的預測，并在此基礎上提出切實可行的對策，以應對風險的到來。風險的預測可以通過市場調查和市場研究等途徑實現，只有這樣，才能夠做出更為科學和詳細的決策，為房地產的開發(fā)與經營保駕護航。除此之外，房地產開發(fā)與經營者還應當對國家或政府可能出臺的政策進行預測，這是實現更好決策的前提和基礎，是在房地產開發(fā)和經營過程中能夠獲得政府支持的最有效保證。

（2）強有力的風險控制。在選擇項目和投資方式時，選擇那些風險較小的項目，可以避免出現投資結果偏離投資目的現象的發(fā)生，保障投資小。對于那些風險太大的想法，提示其成功后可能會為房地產開發(fā)和經營企業(yè)帶來巨大的經濟利益，筆者建議相關決策者作出放棄的決定。之所以這樣做的主要原因在于，放棄是規(guī)避風險的最好辦法，雖然放棄了利潤，但也有效避免了更大損失的出現。

（3）多種方式的風險轉移。任何一個行業(yè)，任何一個企業(yè)在作出決策時都會面臨各種各樣可能發(fā)生的風險，在這種情況下，我們要采取的措施就是將風險轉移出去。常見的風險轉移方式包括以下三種：首先，運用保險的方式實現風險轉移。在決策之前，開發(fā)商可以預測可能發(fā)生的經濟風險，隨后與保險公司進行有效的溝通與交流，購買與自身實際情況相適應的房地產保險。這種做法可以避免投資失敗后公司面臨巨額虧損。從本質來說，購買保險的方式就是將風險轉嫁給保險公司；其次，運用契約合同的方式轉移風險。該種方式是與保險轉移相對應而存在的，其通過將風險轉嫁非保險業(yè)務的其他人來降低自身損失的方式；再次，運用財務責任轉移來實現風險規(guī)避。在實現房地產開發(fā)之前，開發(fā)與經營者可以發(fā)行公司股票或是尋求合作伙伴等方式，將公司可能面臨的部分風險損失轉嫁給他人；最后，盡可能地分散風險。房地產開發(fā)與經營者所面臨的風險往往是巨大的，而如果將這些風險分散，則可以有效降低風險發(fā)生時企業(yè)面臨的巨大經濟損失。所謂的風險分散是指在投資活動中，避免出現一籃子雞蛋的現象，可以既開發(fā)住宅又開發(fā)寫字樓，實現多種房地產項目的開發(fā)與經營，這種做法一方面可以實現區(qū)域經濟協調發(fā)展，另一方面，也可以滿足不同人群的需求。

第6篇：房地產開發(fā)與經營范文

第一條為了加強對城市房地產開發(fā)經營活動的監(jiān)督管理，規(guī)范房地產開發(fā)經營行為，促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，根據有關法律、法規(guī)的規(guī)定，結合本市實際，制定本條例。

第二條在本市城市規(guī)劃區(qū)內的國有土地上從事房地產開發(fā)經營，實施房地產開發(fā)經營管理，應當遵守本條例。

第三條市及各縣級市、嶗山區(qū)、城陽區(qū)、黃島區(qū)房地產開發(fā)主管部門（以下簡稱開發(fā)主管部門）和房地產經營主管部門按照職責，負責轄區(qū)內房地產開發(fā)、經營活動的監(jiān)督管理工作。

其他有關部門應當按照各自職責，做好房地產開發(fā)經營的監(jiān)督管理工作。

第四條進行房地產開發(fā)應當遵循經濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統一和全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設的原則，注重節(jié)約和合理利用土地，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產，堅持可持續(xù)發(fā)展。

第五條從事房地產開發(fā)經營應當依法取得國有土地使用權。城市規(guī)劃區(qū)內集體所有的土地，經依法征收轉為國有土地后，方可用于房地產開發(fā)經營。嚴禁在集體所有的土地上從事或者變相從事房地產開發(fā)經營活動。

第六條開發(fā)主管部門應當收集匯總房地產市場信息，建立房地產企業(yè)信用檔案，并向社會公布有關信息。

第二章房地產開發(fā)企業(yè)

第七條設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當依法向工商行政管理部門申請登記。

設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當符合法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立條件。其中，注冊資本不得低于一千萬元。

第八條從事房地產開發(fā)，應當依法取得房地產開發(fā)資質等級證書或者暫定資質證書。

房地產開發(fā)企業(yè)應當根據資質等級，承擔相應的房地產開發(fā)項目（以下簡稱開發(fā)項目）。

第九條房地產開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內，持下列材料到開發(fā)主管部門申請辦理房地產開發(fā)企業(yè)暫定資質：

（一）營業(yè)執(zhí)照；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗資證明；

（四）十名以上專業(yè)技術人員的職稱證明和勞動合同備案花名冊；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

第十條開發(fā)主管部門應當自受理之日起七日內，對房地產開發(fā)企業(yè)的申請材料進行審核，作出是否準予暫定資質的書面決定。

第十一條暫定資質證書的有效期為一年。經房地產開發(fā)企業(yè)申請，開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經營情況延長暫定資質證書有效期，但延長期限不得超過二年。

第十二條房地產開發(fā)企業(yè)應當在暫定資質證書有效期屆滿三十日前，向開發(fā)主管部門申請核定資質等級。

開發(fā)主管部門應當自受理之日起二十日內，作出是否準予核定資質等級的書面決定。

第十三條不在本市注冊的房地產開發(fā)企業(yè)在本市從事房地產開發(fā)建設的，應當符合國家和省資質管理有關規(guī)定，并在取得國有土地使用權批準文件之日起十日內，到開發(fā)主管部門備案。

第十四條房地產開發(fā)企業(yè)變更企業(yè)名稱、注冊資本、經營場所、法定代表人和主要管理、技術負責人的，應當在變更后二十日內向開發(fā)主管部門辦理變更手續(xù)。

第十五條房地產開發(fā)企業(yè)應當依法向開發(fā)主管部門和統計管理部門提供統計資料。

第三章房地產開發(fā)建設

第十六條開發(fā)主管部門應當會同發(fā)展和改革、土地、規(guī)劃等部門，根據土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃，編制房地產發(fā)展規(guī)劃和房地產開發(fā)年度計劃，報本級人民政府批準。

編制房地產發(fā)展規(guī)劃和房地產開發(fā)年度計劃時，必須優(yōu)先安排普通商品住房、經濟適用住房、危舊住房改造和城市基礎設施建設中的拆遷補償用房的開發(fā)項目。

土地、規(guī)劃、建設等部門審批開發(fā)項目，應當符合房地產開發(fā)年度計劃的要求。

第十七條開發(fā)主管部門應當組織有關部門對開發(fā)項目的類別、開發(fā)期限、項目拆遷補償要求、基礎設施和公共設施的建設要求以及產權界定提出書面意見，規(guī)劃部門應當對開發(fā)項目的性質、規(guī)模、規(guī)劃設計條件提出書面意見。前列書面意見應當作為國有土地使用權出讓或者劃撥的依據之一。

第十八條房地產開發(fā)企業(yè)未取得資質等級證書或者暫定資質證書的，不得向其出讓國有土地使用權。

房地產開發(fā)企業(yè)應當在取得國有土地使用權證十日內，到開發(fā)主管部門領取開發(fā)項目手冊。

第十九條房地產開發(fā)企業(yè)應當在辦理建筑工程施工許可證前，按照規(guī)定繳納城市基礎設施配套費。未經本級人民政府批準，城市基礎設施配套費不得減繳、緩繳、免繳。

第二十條開發(fā)主管部門、市政公用部門應當根據開發(fā)項目進度，會同財政部門擬定應當由政府配套建設的基礎設施和公用設施的建設計劃，報本級人民政府批準。開發(fā)主管部門、市政公用部門應當按照批準的建設計劃組織相關基礎設施和公用設施建設?；A設施和公用設施建設實行代建制或者項目法人制，與開發(fā)項目同時設計、同時建設、同時交付使用。

開發(fā)項目建設用地范圍內的配套基礎設施和公用設施，除應當由政府配套建設的以外，由房地產開發(fā)企業(yè)按照批準的設計方案建設，并按照規(guī)定辦理相關設施產權移交手續(xù)。未辦理相關設施產權移交手續(xù)的，由開發(fā)主管部門責令限期改正；轉讓、出租公用設施的，由開發(fā)主管部門責令收回，并辦理產權移交手續(xù)。

第二十一條開發(fā)項目資本金占項目總投資的比例不得低于百分之三十五。

第二十二條房地產開發(fā)企業(yè)應當按照國有土地使用權出讓合同約定的動工時間和開發(fā)主管部門對開發(fā)期限的書面意見要求進行開發(fā)項目建設。

第二十三條房地產開發(fā)企業(yè)應當按照建筑節(jié)能設計標準，開發(fā)建設節(jié)能建筑。

第二十四條房地產開發(fā)企業(yè)對其開發(fā)項目的質量承擔責任。勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位應當依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定和合同的約定，承擔相應的責任。

第二十五條開發(fā)項目轉讓，按照法律、法規(guī)的有關規(guī)定執(zhí)行。

開發(fā)項目轉讓后，與開發(fā)項目有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人和受讓人應當將轉讓有關事項書面通知相關權利人，并自轉讓合同訂立之日起三十日內予以公告。

第四章房地產經營

第二十六條商品房銷售包括商品房預售和商品房現售。

第二十七條房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當向房地產經營主管部門申請，取得商品房預售許可證。申請商品房預售許可，應當符合法律、法規(guī)規(guī)定的條件。

未取得商品房預售許可證的，不得以任何形式進行商品房預售。

第二十八條房地產經營主管部門應當自受理商品房預售申請之日起十日內，依法作出是否準予許可的書面決定。

第二十九條房地產開發(fā)企業(yè)應當自開發(fā)項目竣工驗收或者綜合驗收后二十日內，將國有土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證、開發(fā)項目竣工驗收或者綜合驗收備案證明文件和商品房建筑面積實測報告提供給房地產權屬登記機關。

房地產權屬登記機關應當自受理房屋所有權初始登記申請之日起七日內對有關材料進行審查；對符合要求的，予以核準登記。

第三十條房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應當明碼標價，并在商品房銷售地點向買受人明示商品房預售許可證或者商品房權屬登記證明文件。房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房，實行商品房銷售服務告知和服務承諾制度，公開商品房買賣雙方的權利義務。

第三十一條房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應當使用符合國家法律、法規(guī)規(guī)定的合同示范文本（已經建立商品房預售合同網上備案系統的，應當使用網上合同備案系統推行的合同示范文本），明確載明商品房建筑面積、使用面積、分攤的共用部位及面積、大型設施設備更換等內容。合同實行實名制，遵循公開、平等、自愿的原則，不得利用格式條款侵害買受人的合法權益。

第三十二條商品房預售合同訂立后，應當按照規(guī)定向房地產經營主管部門備案。

房屋所有權登記申請人與備案的商品房預售合同載明的買受人不一致的，房地產權屬登記機關不得辦理產權登記手續(xù)。

第三十三條房地產開發(fā)企業(yè)應當按照商品房買賣合同的約定按時交付商品房，并提供商品房使用手冊。商品房使用手冊應當包括商品房使用說明書和質量保證書。

商品房使用說明書應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備、詳細的房屋結構圖（注明房屋承重結構）以及其他有關安全合理使用房屋的注意事項。

商品房質量保證書應當載明保修單位、保修范圍、保修期限、保修責任以及損害賠償等內容。

房地產開發(fā)企業(yè)應當做好商品房售后服務工作，并按照商品房質量保證書的約定對所售商品房承擔質量保修責任。

第三十四條買受人應當自商品房交付之日起九十日內，持身份證明、商品房買賣合同、契稅完稅證明等有關材料到房地產權屬登記機關辦理產權登記。

非因買受人的原因致使商品房權屬在一年內無法登記確認的，買受人可以退房或者換房；給買受人造成損失的，房地產開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。

第三十五條房地產開發(fā)企業(yè)委托中介機構銷售商品房的，應當訂立銷售合同。中介機構銷售商品房時，應當向商品房買受人出示有關商品房的證明文件和商品房銷售委托書。

第三十六條房地產開發(fā)企業(yè)和銷售中介機構商品房銷售廣告，必須載明房地產開發(fā)企業(yè)和銷售中介機構名稱、預售許可證批準文號或者商品房權屬登記證明文件。未取得商品房預售許可證或者商品房權屬登記證明文件的，不得包含商品房銷售信息的廣告。商品房銷售廣告的內容應當真實、合法，不得出現融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾。

第五章法律責任

第三十七條房地產開發(fā)企業(yè)超越資質等級從事房地產開發(fā)經營的，由開發(fā)主管部門責令改正，并處以五萬元以上十萬元以下的罰款；逾期不改正的，由原資質審批部門吊銷資質證書，工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第三十八條房地產開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由開發(fā)主管部門處以五萬元以上十萬元以下的罰款：

（一）弄虛作假騙取資質證書的；

（二）涂改、出租、出借、轉讓資質證書的；

（三）未按照規(guī)定期限開發(fā)建設的。

第三十九條房地產開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由開發(fā)主管部門責令限期改正或者警告；情節(jié)嚴重的，處以五千元以上一萬元以下的罰款：

（一）不按照規(guī)定報送開發(fā)統計資料的；

（二）登記事項發(fā)生變更后，不按照規(guī)定辦理變更手續(xù)的。

第四十條房地產開發(fā)企業(yè)將未經竣工驗收或者綜合驗收的房屋交付使用的，由開發(fā)主管部門責令限期改正、補辦驗收手續(xù)，并處以工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款；將驗收不合格的房屋交付使用的，由開發(fā)主管部門責令限期返修，并處以工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款。情節(jié)嚴重的，由原資質審批部門吊銷資質證書，工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給買受人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十一條房地產開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由房地產經營主管部門按照以下規(guī)定處理：

（一）未取得商品房預售許可證即預售商品房的，沒收違法所得，可并處以已收取預付款百分之一的罰款；

（二）不按照規(guī)定辦理商品房預售合同備案的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款；

（三）不實行商品房銷售服務告知和服務承諾制度的，責令限期改正；情節(jié)嚴重的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款；

（四）銷售商品房時，不明示商品房預售許可證或者商品房權屬登記證明文件的，責令改正；拒不改正的，處以二萬元以上五萬元以下的罰款。

第四十二條開發(fā)主管部門、房地產經營主管部門和其他行政管理部門及其工作人員違反本條例，違法作出行政許可決定，或者不履行法定職責，或者拖延履行法定職責的，依照有關法律規(guī)定，追究其責任。

第六章附則

第7篇：房地產開發(fā)與經營范文

一、合作開發(fā)房地產合同的法律性質

房地產合作開發(fā)是指具有房地產開發(fā)資質的一方與提供建設用地使用權或提供資金、技術、勞務等一方或多方在共擔風險、共享收益條件下合作開發(fā)房地產項目。

從合作開發(fā)房地產的定義可以看出，房地產合作開發(fā)的法律性質屬于《民法通則》所規(guī)定的聯營。但是，房地產合作開發(fā)這種聯營又有很多自身的特點：

（一）主體特定性

根據《民法通則》第三章第四節(jié)關于聯營的規(guī)定，以及最高人民法院《關于審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》中的規(guī)定，聯營主體應當是實行獨立核算，能夠獨立承擔民事責任的企業(yè)法人和事業(yè)法人，此外，個體工商戶、農村承包經營戶、個人合作，以及不具備法人資格的私營企業(yè)和其他經濟組織與企業(yè)法人或者事業(yè)法人聯營的，也可以成為聯營合同的主體。由此可見，法律對上述聯營主體的身份并未作其它限制性的規(guī)定。但是，合作開發(fā)房地產經營合同中對主體的資格是有要求的，至少要求一方當事人具有房地產開發(fā)經營資質。

（二）土地使用權變更登記手續(xù)應當完備

我國土地屬國家或集體所有，房地產的開發(fā)經營必須依法辦理土地使用權的出讓手續(xù)，農村集體土地必須依法辦理征用手續(xù)收歸國有，再依法辦理出讓手續(xù)后才能進行房地產經營開發(fā)。對劃撥取得土地使用權的土地不容許開發(fā)經營房地產，對經出讓取得土地使用權的主體和土地用途也必須經過嚴格審批。故對以出讓方式取得土地使用權的主體與他人合作開發(fā)經營房地產，必須經過國家主管部門的批準，此類合同才合法有效。

（三）貫徹責、權、利統一的原則

合作開發(fā)房地產要求合作雙方共同投資、共享利潤、共擔風險。雖然并沒有規(guī)定要求合作雙方共同經營，但實踐中雙方約定其中一方僅提供資金或土地使用權，不參與項目建設管理，不論項目是否贏利都應取得若干收益的，屬于“保底條款”，違背了聯營活動中應當遵守的共負盈虧、共擔風險的原則，損害了其它聯營或聯營體債權人的合法權益，應認定為無效。

（三）行政干預性強

合作開發(fā)房地產合同的內容是關于合作各方開發(fā)建房的一系列權利義務的約定，合作開發(fā)經營的實質內容決定了在履行合同過程中必然涉及到的規(guī)劃許可、建設工程許可及商品房銷售等一系列問題，均需獲得政府有關主管部門的許可或批準。行政干預性較強，是合作開發(fā)房地產經營的又一特性。

二、合作開發(fā)房地產的幾種方式

房地產合作開發(fā)常見的方式有兩種，即非法人型合作開發(fā)和法人型合作開發(fā)。

《民法通則》第五十二條規(guī)定：“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯營，共同經營、不具備法人條件的，由聯營各方按照出資比例或者協議的約定，以各自所有的或者經營管理的財產承擔民事責任。依照法律的規(guī)定或者協議的約定負連帶責任的，承擔連帶責任。”根據本條規(guī)定，聯營可以不組成新的法人，合作各方一般都采取成立項目經理部、設立項目共管帳戶等方式進行合作開發(fā)經營，具體的合作方式、投資比例及利潤分配比例等一系列權利義務均由合作協議約定。實踐中，因為采用這種合作開發(fā)的方式不用組建新的企業(yè)法人，比較簡便靈活，故非法人型的合作開發(fā)是目前房地產合作開發(fā)中采取比較多的方式。

《民法通則》第五十一條規(guī)定：“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯營，組成新的經濟實體，獨立承擔民事責任、具備法人條件的，經主管機關核準登記，取得法人資格?！备鶕緱l規(guī)定，房地產合作開發(fā)各方以組建新的法人，即成立項目公司的方式進行開發(fā)經營的就是法人型合作開發(fā)。在成立項目公司的情況下，房地產合作開發(fā)各方即成為項目公司的股東，合作開發(fā)各方之間的權利義務不再由合作協議來規(guī)范，而由公司章程予以規(guī)定。合作開發(fā)各方不再以協議約定的連帶責任承擔民事責任，而是以項目公司的注冊資本為限對外承擔有限責任。以成立項目公司的方式進行合作開發(fā)，符合現代企業(yè)制度的要求，是值得推廣的運作模式。

三、合作開發(fā)房地產合同的效力認定

房地產合作開發(fā)合同糾紛比例高，情況復雜，它的復雜性在于以合作開發(fā)經營房地產合同的名義形成的合同有多種選擇，而由此帶來的問題是雙方合作的合同性質認定復雜，進而在法律上對雙方合作合同的效力認定也復雜。筆者擬在本文中對房地產合作開發(fā)合同效力認定的幾個影響因素作一探討。

（一）房地產開發(fā)企業(yè)資質對合作開發(fā)合同效力的影響

合作開發(fā)房地產經營合同中要求合作雙方至少有一方當事人具有房地產開發(fā)經營資質，如果合作各方都不具備房地產開發(fā)經營資質，合作合同無效。

但在審判實踐中，常出現雙方當事人均不具備房地產開發(fā)經營資質，在一審訴訟期間依法取得房地產開發(fā)經營資格的情況。此種情形下是否應認定合同無效，理論界存在不同意見。

1998年上海市高院《關于房地產糾紛案件若干問題的研討情況》中認為，合作開發(fā)經營性房地產項目的各方應當具有房地產開發(fā)經營資格；與不具有房地產開發(fā)經營資格的企業(yè)訂立合作開發(fā)經營性房地產項目合同的，應視為房地產轉讓行為。按《上海市房地產轉讓辦法》處理?？梢姡凇吨腥A人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）出臺前，司法實踐是要求合作方均具備房地產開發(fā)資質的。

隨著《合同法》的出臺，“不輕易認定合同無效”的審判原則也漸漸落實在房地產案件糾紛處理過程中。2003年3月26日，最高法院副院長《在全國民事審判工作座談會上的講話》正表明了這種司法審判趨勢，黃院長認為“在處理合作建房合同糾紛時，只要其中一方有房地產開發(fā)經營資格且一方對合作建房土地是以出讓方式取得的，就應視為合法”。

最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）的出臺，對該等司法趨勢予以了明確，《解釋》第十五條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產合同的當事人一方具備房地產開發(fā)經營資質的，應當認定合同有效。當事人雙方均不具備房地產開發(fā)經營資質的，應當認定合同無效，但前當事人一方已經取得房地產開發(fā)經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發(fā)經營資質的房地產開發(fā)企業(yè)的，應當認定合同有效”。

據此，筆者認為，對于雙方當事人均不具備房地產開發(fā)經營資質，在一審訴訟期間依法取得房地產開發(fā)經營資格的房地產合作開發(fā)合同，應當認定合同有效。

（二）土地使用權轉讓的限制條件對合作開發(fā)合同效力的影響

《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書”，三十九條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，轉讓方應當按照國務院規(guī)定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理”。這兩條對土地使用權轉讓條件的限制性規(guī)定，要求合作開發(fā)房地產合同中以土地使用權為出資的一方依法取得土地使用權。

但在審判實踐中常有簽訂合作開發(fā)合同時，以土地使用權作為合作條件的一方仍未取得土地使用權證的情況。筆者認為，根據《合同法》和當前審判中“不輕易確認合同無效”的原則，沒有取得土地使用權證而簽署的合作開發(fā)合同應屬于效力待定合同，提供土地使用權一方的行為屬于無權處分行為，但只要在前取得土地使用權證，則不宜確認該合作開發(fā)合同無效。

（三）名為合作開發(fā)合同的幾種轉性情形

《解釋》第十四條規(guī)定，合作開發(fā)合同是指當事人訂立的以提供土地使用權、資金等作為共同出資、共享利潤、共擔風險合作開發(fā)房地產為基本內容的協議。由此可見，合作開發(fā)合同應當具備共同出資、共享利潤和共擔風險三大法律特征。但在實踐中，冠名為“合作開發(fā)房地產”的合同很多，實質卻多形多樣。《解釋》歸納的名為合作實為土地使用權轉讓、名為合作實為房屋買賣、名為合作實為借款和名為合作實為租賃等情況，均缺乏合作雙方“共擔風險”這個重要的法律特征，因此實質上已經不屬于合作開發(fā)合同。

第8篇：房地產開發(fā)與經營范文

根據《城市房地產管理法》第27條的規(guī)定，土地使用權作價入股可以合資、合作開發(fā)經營房地產。通過土地使用權的作價入股，以合資方式開發(fā)經營房地產，一般是一方提供土地，另一方或幾方負責提供開發(fā)該土地所需的資金。各方的投入以股份的形式計算，組建共同經營、共負盈虧的合資企業(yè)，由該企業(yè)開發(fā)經營作價入股的土地。企業(yè)的經營成果依照各方在企業(yè)中的股份進行分配。這種合資企業(yè)通常以項目公司形式組建。組建合資企業(yè)，其形式是有限責任公司或者股份有限公司的，應當依照《公司法》的規(guī)定成立。非公司形式的企業(yè)，依照有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

通過土地使用權的作價入股，以合作方式開發(fā)經營房地產，同合資形式一樣，也是一方提供土地，另外一方或幾方提供資金，但是合作開發(fā)與合資開發(fā)最大的區(qū)別在于合作方式是合同型的，合資開發(fā)則是股權式的。在合作方式下，各方在開發(fā)經營活動中的權利與義務完全由合作開發(fā)合同約定，在合作開發(fā)合同別要約定，提供土地方的責任與提供資金方的責任，各方的收益分配比例，這個比例完全由各方商定，而可以不論其投入的多少。合作開發(fā)的經營，可以雙方組建項目合作機構，也可以由一方負責項目的開發(fā)建設。如果是與外國投資組建中外合作經營企業(yè)合作開發(fā)，還應當遵守《中外合作經營企業(yè)法》的有關規(guī)定。

關于房地產開發(fā)經營者的資格問題

最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發(fā)經營案件若干問題的解答》在主體資格問題上規(guī)定：不具備房地產開發(fā)經營資格的企業(yè)與他人簽訂的以房地產開發(fā)經營為內容的合同，一般應當認定無效，但在一審訴訟期間依法取得房地產開發(fā)經營資格的，可認定合同有效。2005年8月 1日，最高人民法院出臺的《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中規(guī)定：合作開發(fā)房地產合同的當事人一方具備房地產開發(fā)經營資質的，應當認定合同有效。當事人雙方均不具備房地產開發(fā)經營資質的，應當認定合同無效。但在前當事人一方已經取得房地產開發(fā)經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發(fā)經營資質的房地產開發(fā)企業(yè)的，應當認定合同有效。筆者對此有不同的認識。建設行政主管部門核發(fā)房地產開發(fā)資質，主要是審查有關企業(yè)開發(fā)房地產的經濟能力和技術能力。如果房地產開發(fā)經營者的經營行為是在不具備經濟和技術能力的情形下進行的，那么房地產經營活動如工程進度、質量又與經濟實力和技術水平有關，所以在經營者主體資格不合格導致如工程質量低劣等情形的，即使經營者后來取得開發(fā)經營資格也無法改變以前工程質量低劣的事實。經營者屬違法經營，未受到法律追究，反而可通過補辦資格而合法化，這樣勢必存在負面作用，導致不公平的結果，故筆者認為，合同各方在簽訂合同時即應具備相應的資質。

合作開發(fā)房地產合同中對合作行為的界定

由于現行立法沒有對合作行為作出明確界定，從而導致在理論和實務中對合作行為的特征有不同認識?；谝酝献餍袨榈膶嶋H做法和所形成的傳統認識，多數觀點認為，合作行為具有四個特征，即合作方共同出資、共同經營、共享利潤、共擔風險。這在最高人民法院《關于審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》中即有明確體現。筆者認為，合作方無論是以何種形式出資，共同出資作為認定合作的條件是毋庸置疑的，而且是必備的首要條件，但共同經營在目前的合作行為中已無足輕重，而且實際中許多合作方基于自身管理經驗、能力等方面的不足，也是不參與經營的，而是由其他合作方獨立經營，這也符合合同自由原則?？紤]此現實情況，尊重當事人意思自由，因此，不應再將共同經營作為認定合作的條件。當事人可以在合作合同中約定，共同出資，但合作一方只享有固定利潤，也不承擔虧損和風險。

供地方以土地使用權為條件合建房屋，是否視為土地使用權轉讓

第9篇：房地產開發(fā)與經營范文

第二條 本規(guī)定適用于在本省設市城市和縣人民政府所在地城市規(guī)劃區(qū)范圍內從事房地產開發(fā)經營的企業(yè)(簡稱開發(fā)企業(yè))。

第三條 本規(guī)定所稱房地產開發(fā)企業(yè)是依法設立，具有企業(yè)法人資格的經濟實體。

第四條 房地產開發(fā)企業(yè)應當按照本規(guī)定申請核定企業(yè)資質等級。 未取得房地產開發(fā)資質等級證書(以下簡稱資質證書)的企業(yè)，不得從事房地產開發(fā)經營業(yè)務。

第五條 省建設行政主管部門負責全省房地產開發(fā)企業(yè)的資質管理工作;設區(qū)的市、縣(市)人民政府建設(房地產)行政主管部門負責本行政區(qū)域內房地產開發(fā)企業(yè)的資質管理工作。

第六條 房地產開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四級和暫定資質。

(一)一級資質：

1、注冊資本不低于5000萬元。

2、從事房地產開發(fā)經營5年以上。

3、近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發(fā)投資額。

4、連續(xù)5年建筑工程質量合格率達100%，項目竣工綜合驗收合格率達100%，優(yōu)良品率60%以上。

5、上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發(fā)投資額。

6、有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中，具有中級以上職稱的不少于20人(高級職稱的8人)，持有崗位資格證書15人(建筑、結構、房地產5人;會計4人;企業(yè)經理、項目和銷售經理5人;統計1人)。

7、工程技術、銷售、財務、統計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱。

8、具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度，質量投訴率(投訴房屋面積與總銷售房屋面積之比)2%以下，質量投訴處結用戶滿意率100%。

9、未發(fā)生過重大工程質量事故。

(二)二級資質：

1、注冊資本不低于3000萬元。

2、從事房地產開發(fā)經營3年以上。

3、近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發(fā)投資額。

4、連續(xù)3年建筑工程質量合格率達100%，項目竣工綜合驗收合格率達100%，優(yōu)良品率60%以上。

5、上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發(fā)投資額。

6、有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中，具有中級以上職稱的不少于15人(高級職稱的6人)，持有崗位資格證書14人(建筑、結構、房地產5人;會計3人;企業(yè)經理、項目和銷售經理5人;統計1人)。

7、工程技術、銷售、財務、統計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱。

8、具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度，質量投訴率3%以下，質量投訴處結用戶滿意率100% 。

9、未發(fā)生過重大工程質量事故。

(三)三級資質：

1、注冊資本不低于1800萬元。

2、從事房地產開發(fā)經營2年以上。

3、房屋建筑面積累計竣工8萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發(fā)投資額。

4、連續(xù)2年建筑工程質量合格率達100%，項目竣工綜合驗收合格率達100%，優(yōu)良品率60%以上。

5、上一年房屋建筑施工面積4萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發(fā)投資額。

6、有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不少于15人，其中，具有中級以上職稱的不少于10人(高級職稱的3人)，持有崗位資格證書12人(建筑、結構、房地產4人;會計2人;企業(yè)經理、項目和銷售經理5人;統計1人)。

7、工程技術、銷售、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，統計等其他業(yè)務負責人具有相應專業(yè)初級。

8、具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度，質量投訴率4%以下，質量投訴處結用戶滿意率100%。

9、未發(fā)生過重大工程質量事故。

四級資質：

1、注冊資本不低于1000萬元。

2、從事房地產開發(fā)經營1年以上。

3、房屋建筑面積累計竣工1萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發(fā)投資額。

4、已竣工建筑工程質量合格率達100%，項目竣工綜合驗收合格率達100%，優(yōu)良品率60%以上。

5、上一年房屋建筑施工面積3萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發(fā)投資額。

6、有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中，具有中級以上職稱的不少于8人(高級職稱的2人)，持有崗位資格證書10人(建筑、結構、房地產4人;會計2人;企業(yè)經理、項目和銷售經理3人;統計1人)。

7、工程技術、銷售、財務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，統計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱。

8、具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度，質量投訴率低于5%，質量投訴處結用戶滿意率100%。

9、未發(fā)生過重大工程質量事故。

(五)暫定資質：

1、注冊資本不低于1000萬元。

2、有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中，具有中級以上職稱的不少于8人(高級職稱的2人)，持有崗位資格證書10人(建筑、結構、房地產4人;會計2人;企業(yè)經理、項目和銷售經理3人;統計1人)。

3、工程技術、銷售、財務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，統計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱。

4、有3萬平方米以上的房地產開發(fā)項目，或與此相當投資額。

第七條 設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當向工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門在對房地產開發(fā)企業(yè)申請登記審查時，應當依據國務院《城市房地產開發(fā)經營管理條例》的有關規(guī)定，聽取同級建設主管部門意見。

第八條 房地產開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，持下列證明文件，向建設主管部門申請暫定資質。

(一)房地產開發(fā)企業(yè)資質申報表(一式二份，封面加蓋單位公章)。

(二)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照正、副本。

(三)企業(yè)章程。

(四)企業(yè)的驗資報告。

(五)企業(yè)稅務登記證。

(六)企業(yè)固定辦公場所證明。

(七)企業(yè)法人組織機構代碼證。

(八)企業(yè)法人代表、總經理的任職文件，企業(yè)經濟、技術、財務等負責人的任職文件，企業(yè)專業(yè)技術人員的職稱、資格證件，勞動合同(加蓋勞動局鑒定章)，企業(yè)人員交納的養(yǎng)老保險證明材料。

(九)企業(yè)獲得開發(fā)項目的證明文件(土地有效證件)。

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他文件材料。

第九條 房地產開發(fā)企業(yè)按照本規(guī)定第八條規(guī)定提交有關材料，材料齊全、符合法定形式的，建設主管部門應當受理許可申請;材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場或者在5日內一次書面告知申請人需要補正的全部內容材料。

第十條 建設主管部門對房地產開發(fā)企業(yè)提供的有關材料是否符合法定條件進行審核。對符合法定條件的，建設主管部門應當自受理之日起20個工作日內，依法作出準予行政許可的書面決定，并自作出決定之日起10個工作日內向房地產開發(fā)企業(yè)頒發(fā)《暫定資質證書》;對不符法定條件的，建設主管部門應當自受理之日起20個工作日內，依法作出不予許可的書面決定，并應當說明理由。

第十一條 建設主管部門作出的準予暫定資質許可的決定，應當予以公開，公眾有權查閱。

第十二條 《暫定資質證書》有效期1年。經房地產開發(fā)企業(yè)申請，建設主管部門可以視企業(yè)經營情況依法延續(xù)《暫定資質證書》的有效期，但延續(xù)期限不得超過2年，具體延續(xù)程序按行政許可法有關規(guī)定執(zhí)行。

自領取《暫定資質證書》之日起1年內無開發(fā)項目的，《暫定資質證書》有效期不得延續(xù)。 第十三條 房地產開發(fā)企業(yè)應當在《暫定資質證書》有效期滿1個月前向建設主管部門申請核定資質等級。建設主管部門應當根據其開發(fā)經營業(yè)績核定相應的資質等級，但最高等級不得超過三級。

第十四條 臨時聘用或者兼職的管理、技術人員不得計入企業(yè)管理、技術人員總數。

第十五條 申請核定資質等級的房地產開發(fā)企業(yè)，應當提交下列證明文件：

(一)企業(yè)資質申報表。

(二)企業(yè)資質證書(正、副本)。

(三)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照。

(四)企業(yè)固定辦公場所證明。

(五)企業(yè)驗資報告和企業(yè)資產負債表。

(六)企業(yè)法人代表、總經理的任職文件，企業(yè)經濟、技術、財務等負責人的任職文件，企業(yè)專業(yè)技術人員的職稱、資格證件，勞動合同(加蓋勞動局鑒定章)，企業(yè)人員交納的養(yǎng)老保險證明材料。

(七)近年開發(fā)項目的有關證明材料(土地使用證，建設用地和建設工程規(guī)劃、施工、預售許可證，開發(fā)經營權證明，竣工驗收備案表等資料)。

(八)企業(yè)經營統計年報。

(九)企業(yè)銷售的商品住宅的《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

(十)建設主管部門認為需要出示的其他文件。

第十六條 房地產開發(fā)企業(yè)資質等級實行分級審批。

一級開發(fā)企業(yè)資質由省建設主管部門初審，報國務院建設主管部門審批發(fā)證。

二級、三級開發(fā)企業(yè)資質由省建設主管部門審批發(fā)證，并征求開發(fā)企業(yè)所在地設區(qū)的市建設主管部門意見。在省工商局申請注冊的中央駐魯單位、省直部門和名稱冠以山東齊魯字樣的開發(fā)企業(yè)資質，由省建設主管部門直接審批發(fā)證。

四級、暫定開發(fā)企業(yè)資質由所在地設區(qū)的市建設主管部門審批發(fā)證，報省建設主管部門備案。

第十七條 外省房地產開發(fā)企業(yè)進魯從事房地產開發(fā)經營業(yè)務，必須是一級資質企業(yè);省內房地產開發(fā)企業(yè)跨市從事房地產開發(fā)經營業(yè)務，必須是三級以上資質企業(yè)。

第十八條 房地產開發(fā)企業(yè)的資質實行年檢制度。一級資質由國務院建設主管部門年檢;二、三級資質由省建設主管部門年檢;四級、暫定資質由市建設主管部門年檢。房地產開發(fā)企業(yè)無正當理由不得拒絕參加資質年檢。對于不符合原定資質條件或者有不良經營行為的企業(yè)，由原資質審批部門予以降級或者注銷資質證書。房地產開發(fā)企業(yè)資質年檢結果要公示，接受社會監(jiān)督。

第十九條 房地產開發(fā)企業(yè)應當依據各自資質等級，按照下列業(yè)務范圍內從事房地產開發(fā)經營業(yè)務：

一級資質的房地產開發(fā)企業(yè)承擔房地產項目的建設規(guī)模不受限制，按照建設部《房地產開發(fā)資質管理規(guī)定》可以在全國范圍承攬房地產開發(fā)項目。

二級資質開發(fā)企業(yè)可承擔20公頃以下的土地和建筑面積25萬平方米以下的居住區(qū)以及與其投資能力相當的工業(yè)、商業(yè)等建設項目的開發(fā)建設，可以在全省范圍承攬房地產開發(fā)項目。

三級資質開發(fā)企業(yè)可承擔建筑面積15萬平方米以下的住宅區(qū)的土地、房屋以及與其投資能力相當的工業(yè)、商業(yè)等建設項目的開發(fā)建設，可以在全省范圍承攬房地產開發(fā)項目。

四級資質開發(fā)企業(yè)可承擔建筑面積10萬平方米以下的住宅區(qū)的土地、房屋以及與其投資能力相當的工業(yè)、商業(yè)等建設項目的開發(fā)建設，僅能在所在地城市范圍承攬房地產開發(fā)項目。

暫定資質開發(fā)企業(yè)可承擔的開發(fā)項目規(guī)模，原則上按與其注冊資本和人員結構等資質等級條件相應開發(fā)企業(yè)可承擔的開發(fā)項目規(guī)模來確定，僅能在所在地城市范圍承攬房地產開發(fā)項目。

第二十條 房地產開發(fā)企業(yè)資質證書有效期為2年，年檢合格的，到期按照延續(xù)行政許可有效期的規(guī)定換發(fā)新證。

第二十一條 任何單位和個人不得涂改、出租、出借、轉讓、出賣房地產資質證書。房地產企業(yè)遺失資質證書，必須在新聞媒體上聲明作廢后，方可補領。

第二十二條 房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應當在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后30日內，到原資質審批部門申請辦理資質證書注銷手續(xù)，并重新申請資質等級。

第二十三條 房地產開發(fā)企業(yè)變更名稱、法定代表人和主要管理、技術負責人，應當在變更30日內，向原資質審批部門辦理變更手續(xù)。 第二十四條 房地產開發(fā)企業(yè)破產、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務時，應當在向工商行政管理部門辦理注銷營業(yè)執(zhí)照后的15日內，到原資質審批部門注銷資質證書。

第二十五條 房地產開發(fā)企業(yè)未取得資質證書從事房地產開發(fā)經營的，依據國務院《城市房地產開發(fā)經營管理條例》和《山東省城市房地產開發(fā)經營管理條例》的有關規(guī)定，由縣級以上建設主管部門或資質審批部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款;逾期不改正的，由建設主管部門提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。 第二十六條 房地產開發(fā)企業(yè)未經批準超越資質等級和范圍從事房地產開發(fā)經營的，依據國務院《城市房地產開發(fā)經營管理條例》和《山東省城市房地產開發(fā)經營管理條例》的有關規(guī)定，由縣級以上建設主管部門或資質審批部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款;逾期不改正的，由原資質審批部門吊銷資質證書，并提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第二十七條 房地產開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，依據國務院《城

市房地產開發(fā)經營管理條例》和《山東省城市房地產開發(fā)經營管理條例》的有關規(guī)定，由原資質審批部門公告資質證書作廢，收回證書，并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款：

(一)隱瞞真實情況、弄虛作假騙取資質證書的;

(二)涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書的。

第二十八條 房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的項目工程質量低劣，發(fā)生重大工程質量安全事故或出現因基礎設施不配套等嚴重問題的，依據建設部《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》的有關規(guī)定，由原資質審批部門降低資質等級;情節(jié)嚴重的注銷資質證書，并提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第二十九條 房地產開發(fā)企業(yè)在商品住宅銷售中不按照規(guī)定發(fā)放《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》的，依據建設部《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》的有關規(guī)定，由原資質審批部門予以警告、責令限期改正、降低資質等級，并可處以1萬元以上2萬元以下的罰款。

第三十條 房地產開發(fā)企業(yè)不按照規(guī)定辦理變更手續(xù)的，依據建設部《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》的有關規(guī)定，由原資質審批部門予以警告、責令限期改正，并可處以5000元以上1萬元以下罰款。 第三十一條 各級建設行政主管部門工作人員在資質審批和管理中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依據國務院《城市房地產開發(fā)經營管理條例》和《山東省城市房地產開發(fā)經營管理條例》的有關規(guī)定，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分;構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

房地產開發(fā)管理規(guī)定第一條 為了加強房地產開發(fā)企業(yè)的資質管理，規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)經營行為，根據《城市房地產開發(fā)經營管理條例》(國務院第248號令)、《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》(建設部第77號令)，結合我省實際制定本細則。

第二條 本細則所稱房地產開發(fā)企業(yè)是指依法設立、具有企業(yè)法人資格的經濟實體。

第三條 本省行政區(qū)域內所有從事房地產開發(fā)經營活動的房地產開發(fā)企業(yè)必須遵守本細則。未取得房地產開發(fā)企業(yè)資質證書(以下簡稱資質證書)的企業(yè)，不得從事房地產開發(fā)經營業(yè)務。

第四條 省建設行政主管部門負責全省房地產開發(fā)企業(yè)的資質管理工作;縣級以上地方人民政府房地產開發(fā)主管部門負責本行政區(qū)域內房地產開發(fā)企業(yè)的資質管理工作。

第五條 房地產開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四四個資質等級。各資質等級企業(yè)的條件如下：

(一)一級資質：

1、注冊資本不低于5000萬元;

2、從事房地產開發(fā)經營5年以上;

3、近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發(fā)投資額;

4、連續(xù)5年建筑工程質量合格率達100%;

5、上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發(fā)投資額;

6、有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人;

7、工程技術、財務、統計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱;

8、有固定的工作場所并配備相應的技術裝備;

9、具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度;

10、未發(fā)生過重大工程質量事故。

(二)二級資質：

1、注冊資本不低于20xx萬元;

2、從事房地產開發(fā)經營3年以上;

3、近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發(fā)投資額;

4、連續(xù)3年建筑工程質量合格率達100%;

5、上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發(fā)投資額;

6、有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人;

7、工程技術、財務、統計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱;

8、有固定的工作場所并配備相應的技術裝備;

9、具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度;

10、未發(fā)生過重大工程質量事故。

(三)三級資質：

1、注冊資本不低于800萬元;

2、從事房地產開發(fā)經營2年以上;

3、房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發(fā)投資額;

4、連續(xù)2年建筑工程質量合格率達100%;

5、有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人， 持有資格證書的專職會計人員不少于2人;

6、工程技術、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，統計等其他業(yè)務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱;

7、有固定的工作場所并配備相應的技術裝備;

8、具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度;

9、未發(fā)生過重大工程質量事故。

(四)四級資質：

1、注冊資本不低于100萬元;

2、從事房地產開發(fā)經營1年以上;

3、已竣工的建筑工程質量合格率達100%;

4、有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不少于5人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于3人， 持有資格證書的專職會計人員不少于2人;

5、工程技術負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，財務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統計人員;

6、有固定的工作場所并配備相應的技術裝備;

7、商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度;

8、未發(fā)生過重大工程質量事故。

各資質等級企業(yè)的條件中，臨時聘用或者兼職的人員不得計入企業(yè)管理、技術人員總數;

第六條 新設立的房地產開發(fā)企業(yè)在向工商行政管理部門申請登記時，應當先由房地產開發(fā)主管部門進行資質預審。在省工商行政管理部門注冊登記的開發(fā)企業(yè)由省建設行政主管部門出具資質預審意見，在各市工商行政管理部門注冊登記的企業(yè)由所在市房地產開發(fā)主管部門出具資質預審意見。

房地產開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，持下列文件經所在市房地產開發(fā)主管部門初審合格后，報省建設行政主管部門備案并申領《暫定資質證書》。

(一)申請報告;

(二)房地產開發(fā)企業(yè)資質申報表;

(三)營業(yè)執(zhí)照(復印件加蓋工商行政管理部門公章或驗證原件后的復印件);

(四)企業(yè)章程和有關企業(yè)管理的規(guī)章制度(復印件加蓋公章);

(五)驗資證明(原件或驗證原件后的復印件);

(六)企業(yè)法定代表人、總經理的身份證明和任職文件，企業(yè)經濟、技術、經營等負責人的任職文件(復印件加蓋公章);

(七)當年在職人員的正式統計表，專業(yè)技術人員的資格證書和勞動合同(驗證原件后的復印件);

(八)固定辦公經營場所及相應的技術裝備證明;

(九)房地產開發(fā)主管部門認為需要出示的其它文件;

(十)外商投資設立的房地產開發(fā)企業(yè)除提供以上(一)至(九)項材料外，還須提供以下二項文件：

1、對外經濟貿易行政主管部門的批準文件;

2、項目可行性研究報告和計劃行政主管部門關于可行性研究報告的批復。

以上所報材料一式三份，除申報表外，其他材料一律按16開紙打印或復印，依順序裝訂成冊。

省建設行政主管部門自收到經初審后的備案申請之日起，在30日內向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質證書》，不符合條件的，應說明原因。

《暫定資質證書》有效期1年，省建設行政主管部門可以視企業(yè)經營情況延長《暫定資質證書》有效期，但延長期限不得超過2年。

自領取《暫定資質證書》之日起1年內無開發(fā)項目的，《暫定資質證書》有效期不得延長。

第七條 申請《暫定資質證書》的條件不得低于四級資質企業(yè)的條件。

第八條 房地產開發(fā)企業(yè)應當在《暫定資質證書》有效期滿前1個月內，經所在市房地產開發(fā)主管部門初審合格后，報省建設行政主管部門申請核定資質等級。省建設行政主管部門根據其開發(fā)經營業(yè)績核定相應的資質等級。

申請核定和晉升資質等級的房地產開發(fā)企業(yè)，應當提交下列文件：

(一) 房地產開發(fā)企業(yè)資質申報表(一式三份);

(二) 房地產開發(fā)企業(yè)原資質證書正、副本原件;

(三) 申請報告;

(四) 營業(yè)執(zhí)照(驗證原件后的復印件)、企業(yè)章程和有關企業(yè)管理的規(guī)章制度(復印件加蓋公章);

(五)企業(yè)的驗資報告和上年度財務會計報告(原件或復印件加蓋單位公章);

(六)企業(yè)法定代表人、總經理和經濟、技術、財務負責人的任職文件(復印件加蓋公章)，當年在職人員的全員統計表，專業(yè)技術人員的資格證書和勞動合同(驗證原件后的復印件);

(七)固定辦公經營場所及相應的技術裝備證明;

(八)已開發(fā)經營項目的有關證明材料;

(九)《房地產開發(fā)項目手冊》及《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》執(zhí)行情況報告;

(八)其他有關文件、證明。

以上(三)至(十)項所報材料一律按16開紙打印或復印，依順序裝訂成冊，一式三份。

第九條 房地產開發(fā)企業(yè)資質等級實行分級審批。

一級資質由省建設行政主管部門初審，報國務院建設行政主管部門審批。

二級資質及二級以下資質由所在市房地產開發(fā)主管部門初審，報省建設行政主管部門審批。

經資質審查合格的企業(yè)，由資質審批部門發(fā)給相應等級的資質證書。

第十條 資質證書由國務院建設行政主管部門統一制作。資質證書分為正本和副本，資質審批部門核發(fā)資質證書正本一本，并可以根據需要核發(fā)副本若干份。

第十一條 任何單位和個人不得涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書。

企業(yè)遺失資質證書，必須在新聞媒體上聲明作廢后，方可申請辦理補領手續(xù)。

第十二條 企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應當在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后的30日內，按本細則第九條規(guī)定的程序，到原資質審批部門申請辦理資質證書注銷手續(xù)，并重新申

請資質等級。

第十三條 企業(yè)變更名稱、法定代表人和主要管理、技術負責人，應當在變更30日內，報所在市房地產開發(fā)主管部門后，向原資質審批部門辦理變更手續(xù)。

第十四條 企業(yè)破產、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務時，應當在向工商行政管理部門辦理注銷營業(yè)執(zhí)照后的15日內，報所在市房地產開發(fā)主管部門后，到原資質審批部門注銷資質證書。

第十五條 房地產開發(fā)企業(yè)必須按照《資質證書》確定的業(yè)務范圍從事房地產開發(fā)經營業(yè)務，不得越級或超范圍承攬房地產開發(fā)項目。各資質等級房地產開發(fā)企業(yè)可以承擔的業(yè)務范圍如下：

(一)一級資質的房地產開發(fā)企業(yè)承擔房地產項目的建設規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產開發(fā)項目。

(二)二級資質的房地產開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積25萬平方米以下(分期開發(fā)的項目按項目總規(guī)模計算)的開發(fā)建設項目。

(三)三級資質的房地產開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積10萬平方米及以下(分期開發(fā)的項目按項目總規(guī)模計算)的開發(fā)建設項目。

(四)四級資質的房地產開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積3萬平方米以下(分期開發(fā)的項目按項目總規(guī)模計算)的開發(fā)建設項目。

二級和三級資質的房地產開發(fā)企業(yè)可以在全省范圍內承擔房地產開發(fā)項目，四級資質的房地產開發(fā)企業(yè)限定在本市區(qū)(縣、市)范圍內承擔房地產開發(fā)項目。

第十六條 省外的一級資質房地產開發(fā)企業(yè)在河南省境內進行房地產開發(fā)經營的，應持下列證件到省建設行政主管部門登記備案后，方可從事房地產開發(fā)經營活動。

(一) 進豫承攬房地產開發(fā)項目的申請報告;

(二)企業(yè)所在地省級建設行政主管部門的證明(介紹信);

(三)房地產開發(fā)企業(yè)資質證書正本復印件(加蓋本企業(yè)公章)和副本原件;

(三)營業(yè)執(zhí)照(復印件加蓋工商行政管理部門公章或驗證原件后的復印件);

(四)合法的資信證明;

(五)企業(yè)法定代表人證明和法定代表人委托書;

(六)企業(yè)進豫的所有人員名單和各類專業(yè)技經人員的資格證書;

(七)擬開發(fā)經營項目的有關證明材料;

(八)其他有關文件、證明。

省內的一、二、三級資質房地產開發(fā)企業(yè)到本市范圍以外進行房地產開發(fā)經營的，應持有關證件到項目所在市房地產開發(fā)主管部門登記備案后，方可從事房地產開發(fā)經營活動。 第十七條 房地產開發(fā)企業(yè)的資質實行年檢制度。對于不符合資質條件或者有不良經營

行為的企業(yè)，由原資質審批部門予以相應的處理。

一級資質房地產開發(fā)企業(yè)的資質年檢由省建設行政主管部門初審后報國務院建設行政主管部門審定。

二級資質及二級資質以下房地產開發(fā)企業(yè)的資質年檢由企業(yè)所在市房地產開發(fā)主管部門組織審查，提出初審意見，報省建設行政主管部門審定。

房地產開發(fā)企業(yè)無正當理由不參加資質年檢的，視為年檢不合格，由原資質審批部門注銷資質證書。

全省房地產開發(fā)企業(yè)資質年檢結果由省建設行政主管部門統一向社會公布。 第十八條 房地產開發(fā)企業(yè)申報資質年檢時應當提交以下材料。

(一)房地產開發(fā)企業(yè)資質年檢申報表(一式三份);

(二) 房地產開發(fā)企業(yè)原資質證書正、副本原件;

(三)企業(yè)自檢報告;

(四)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照(復印件加蓋工商行政管理部門公章或驗證原件后的復印件)，固定辦公經營場所及相應的技術裝備證明;

(五)企業(yè)章程和有關企業(yè)管理的規(guī)章制度(復印件加蓋公章);

(六)經審計的企業(yè)上年度財務會計報表(原件或復印件加蓋公章);

(七)上年度房地產開發(fā)項目實施情況詳細報告及證明材料;

(八)上年度房地產開發(fā)項目工程竣工驗收和備案的有效證明文件;

(九)上年度房地產開發(fā)企業(yè)統計年報基層表;

(十)《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》及《房地產開發(fā)項目手冊》的執(zhí)行情況報告;

(十一)人員變動情況和現有專業(yè)技術人員資格證書(驗證原件后的復印件)以及企業(yè)經濟、技術、財務等負責人的任職文件(復印件加蓋公章)。

以上(三)至(十一)項所報材料一律按16開紙打印或復印，依順序裝訂成冊，一式三份。

第十九條 企業(yè)未取得資質證書從事房地產開發(fā)經營的，由縣級以上地方人民政府房地產開發(fā)主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款;逾期不改正的，由房地產開發(fā)主管部門提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第二十條 企業(yè)超越資質等級從事房地產開發(fā)經營的，由縣級以上地方人民政府房地產開發(fā)主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款;逾期不改正的，由原資質審批部門吊銷資質證書，并提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第二十一條 企業(yè)有下列行為之一的，由原資質審批部門公告資質證書作廢，收回證書，并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款;

(一)隱瞞真實情況、弄虛作假騙取資質證書的;

(二)涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書的。

第二十二條 企業(yè)開發(fā)建設的項目工程質量低劣，發(fā)生重大工程質量事故的，由原資質審批部門降低資質等級;情節(jié)嚴重的吊銷資質證書，并提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。 第二十三條 企業(yè)在商品住宅銷售中不按照規(guī)定發(fā)放《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》的，由縣級以上地方人民政府房地產開發(fā)主管部門予以警告、責令限期改正，并可處以1萬元以上2萬元以下的罰款;逾期不改正的，由原資質審批部門降低資質等級，情節(jié)嚴重的吊銷資質證書，并提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第二十四條 企業(yè)不按照規(guī)定辦理變更手續(xù)的，由原資質審批部門予以警告、責令限期改正，并可處以5000元以上1萬元以下的罰款。

第二十五條 各級建設行政主管部門工作人員在資質審批和管理中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分;構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

河北省城市房地產開發(fā)經營管理辦法第一章 總 則

第一條 為規(guī)范房地產開發(fā)經營行為，加強對城市房地產開發(fā)經營活動的監(jiān)督管理，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和國務院《城市房地產開發(fā)經營管理條例》等有關法律、法規(guī)，結合本省實際，制定本規(guī)定。

第二條 在本省行政區(qū)域內從事房地產開發(fā)經營和實施房地產開發(fā)經營管理，適用本規(guī)定。

第三條 本規(guī)定所稱房地產開發(fā)經營，是指房地產開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上進行基礎設施建設和房屋建設，并轉讓房地產開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。

第四條 從事房地產開發(fā)經營和實施房地產開發(fā)經營管理，應當遵循經濟效益、社會效益和環(huán)境效益相統一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。

第五條 房地產開發(fā)主管部門應當會同有關部門，建立健全房地產市場信息系統和房地產開發(fā)企業(yè)信用檔案制度，定期公布房地產市場的供求信息和房地產開發(fā)企業(yè)的基本情況及誠信經營情況。

第六條 省人民政府建設行政主管部門負責全省房地產開發(fā)經營的監(jiān)督管理工作。

設區(qū)的市和縣(市)人民政府房地產開發(fā)主管部門負責本行政區(qū)域內房地產開發(fā)經營的監(jiān)督管理工作。

縣級以上人民政府土地行政主管部門以及發(fā)展和改革、規(guī)劃、工商行政管理等有關部門，按照規(guī)定的職責，負責與房地產開發(fā)經營有關的管理工作。

第七條 縣級以上人民政府有關部門應當依照國家和本省有關規(guī)定，對房地產開發(fā)企業(yè)的資質、房地產開發(fā)項目的審批，以及房地產開發(fā)企業(yè)執(zhí)行房地產開發(fā)項目資本金制度、項目手冊制度、業(yè)主工程款支付擔保制度的情況實施監(jiān)督。

第二章 房地產開發(fā)企業(yè)

第八條 設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當依法向工商行政管理部門申請進行注冊登記。工商行政管理部門在對設立房地產開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發(fā)主管部門的意見。房地產開發(fā)主管部門應當自收到工商行政管理部門的征求意見函之日起5個工作日內，出具書面意見。

第九條 設立房地產開發(fā)企業(yè)，除應當符合有關法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立條件外，還應當具備下列條件：

(一)注冊資本金在五百萬元以上;

(二)有四名以上持有資格證書的房地產專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，二名以上持有資格證書的專職會計人員，一名以上持有資格證書的專職統計人員。

第十條 房地產開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發(fā)主管部門備案：

(一)營業(yè)執(zhí)照復印件;

(二)企業(yè)章程;

(三)驗資證明;

(四)法定代表人的身份證明;

(五)專業(yè)技術人員的資格證書和聘用合同;

(六)企業(yè)辦公用房的房屋所有權證明或者房屋租賃合同。

第十一條 房地產開發(fā)企業(yè)資質等級的核定和管理，依照國務院建設行政主管部門的規(guī)定執(zhí)行。

未取得資質證書的，不得從事房地產開發(fā)經營活動。

第十二條 房地產開發(fā)企業(yè)應當依照下列規(guī)定承擔相應的房地產開發(fā)項目，不得越級承攬項目：

(一)一級資質的房地產開發(fā)企業(yè)承擔開發(fā)項目的規(guī)模不予限制;

(二)二級資質的房地產開發(fā)企業(yè)一次承擔開發(fā)項目的建筑面積不超過二十五萬平方米;

(三)三級資質的房地產開發(fā)企業(yè)一次承擔開發(fā)項目的建筑面積不超過十五萬平方米;

(四)四級資質和暫定資質的房地產開發(fā)企業(yè)一次承擔開發(fā)項目的建筑面積不超過十萬平方米。

第三章 房地產開發(fā)建設

第十三條 房地產開發(fā)主管部門應當根據城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和房地產市場的供求情況，會同有關部門編制本行政區(qū)域的房地產開發(fā)規(guī)劃，報同級人民政府批準。并根據批準后的房地產開發(fā)規(guī)劃，會同規(guī)劃、土地等行政主管部門，擬定本行政區(qū)域的房地產開發(fā)年度計劃，納入當地國民經濟和社會發(fā)展計劃，按照規(guī)定的程序組織實施。

第十四條 房地產開發(fā)企業(yè)必須自取得土地使用權之日起15日內，向項目所在地的房地產開發(fā)主管部門領取房地產開發(fā)項目手冊。

房地產開發(fā)企業(yè)應當按規(guī)定將房地產開發(fā)項目建設過程中的下列事項如實記錄在房地產開發(fā)項目手冊中，并分別于每年的6月底和12月底前送房地產開發(fā)主管部門備案：

(一)項目的性質、規(guī)模和開發(fā)期限;

(二)經批準的規(guī)劃設計方案;

(三)資本金到位和開發(fā)建設投資完成情況;

(四)拆遷補償安置情況;

(五)開工日期和建設進度情況;

(六)按規(guī)定應當記錄的其他事項。

第十五條 房地產開發(fā)企業(yè)籌集的房地產開發(fā)項目資本金占項目總投資的比例，經濟適用住房項目不得低于百分之二十，其他房地產開發(fā)項目不得低于百分之三十五。并專項用于房地產開發(fā)項目的建設，接受有關部門的監(jiān)督管理。鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)實行業(yè)主工程款支付擔保制度。

第十六條 房地產開發(fā)企業(yè)在房地產開發(fā)項目建設過程中，不得擅自變更項目和用地的性質、規(guī)模及規(guī)劃設計。確需變更的，應當依法報原批準機關批準。

第十七條 住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)項目竣工后，房地產開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的房地產開發(fā)主管部門提出綜合驗收申請。房地產開發(fā)主管部門應當自收到綜合驗收申請之日起日內，組織規(guī)劃、市政、電力等部門進行綜合驗收。住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期進行綜合驗收。未經綜合驗收或者綜合驗收不合格的，不得將房屋交付使用，不得辦理房屋權屬初始登記手續(xù)。

第四章 房地產經營

第十八條 轉讓房地產開發(fā)項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條的規(guī)定，受讓人應當具有相應的房地產開發(fā)企業(yè)資質，其籌集的資本金占項目剩余投資總額的比例，經濟適用住房項目不得低于百分之二十，其他房地產開發(fā)項目不得低于百分之三十五。

第十九條 房地產開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托具有相應資質的房地產中介服務機構銷售商品房。房地產開發(fā)企業(yè)委托中介服務機構銷售商品房的，雙方當事人應當簽訂書面委托合同。合同應當載明委托期限、委托權限以及雙方當事人的權利和義務。

第二十條 商品房的銷售價格，可以按套(單元)計價，也可以按套內建筑面積計價或者按建筑面積計價。

商品房的建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權。

按套(單元)計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。

第二十一條 計算商品房的面積，應當執(zhí)行國務院建設行政主管部門和有關部門公布的《房產測量規(guī)范》及其他有關規(guī)定。

第二十二條 房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;

(二)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(三)按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已確定施工進度和竣工交付日期;

(四)已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。未取得商品房預售許可證明的，不得預售商品房。

第二十三條 房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當向房屋購買人出示商品房預售許可證明。商品房預售廣告應當載明商品房預售許可證明的批準文號。

第二十四條 房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房所得的款項，必須按規(guī)定用于該房地產開發(fā)項目的建設。

第二十五條 房地產開發(fā)企業(yè)現售商品房，應當向房屋購買人出示下列文件：

(一)房地產開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照;

(二)房地產開發(fā)企業(yè)的資質證書;

(三)土地使用權證書;

(四)建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(五)竣工驗收的備案證明。

第二十六條 銷售商品房時，房地產開發(fā)企業(yè)必須將建設工程設計方案及住宅小區(qū)各項公共服務設施的建筑面積、用地面積和承諾事項，在項目所在地或者銷售地點進行公示，并不得對商品房的質量、面積、性能和周圍環(huán)境等情況作引人誤解的虛假宣傳。

第二十七條 銷售商品房設有樣板房的，房地產開發(fā)企業(yè)應當說明實際交付商品房的質量、設施、裝修與樣板房是否一致;未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。

第二十八條 銷售商品房時，雙方當事人應當按照國務院有關部門推薦使用的商品房買賣合同示范文本簽訂書面合同。

第二十九條 商品房交付使用時，房地產開發(fā)企業(yè)必須向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。

住宅質量保證書應當載明保修范圍、保修期限和保修單位等內容。商品房在保修范圍和保修期限內發(fā)生質量問題的，房地產開發(fā)企業(yè)應當依法履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。

住宅使用說明書應當對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等作出說明，并具體載明使用注意事項。

第三十條 在商品房保修期內，房地產開發(fā)企業(yè)因對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

第三十一條 商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以委托具有相應資質的建設工程質量檢測單位進行檢測。經檢測確認主體結構質量不合格的，購買人有權退房，其檢測費用由房地產開發(fā)企業(yè)承擔;經檢測確認主體結構質量合格的，其檢測費用由購買人承擔。

第五章 法律責任

第三十二條 房地產開發(fā)企業(yè)違反本規(guī)定第十四條、第二十六條和第二十九條第一款規(guī)定的，由縣級以上人民政府房地產開發(fā)主管部門予以警告，責令限期改正。逾期不改正的，對有違法所得的，處以違法所得一倍以上三倍以下的罰款，但最高不得超過三萬元;對沒有違法所得的，處以一千元以上一萬元以下的罰款。

第三十三條 房地產開發(fā)主管部門及其他有關部門的工作人員違反本規(guī)定，有下列行為之一的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：

(一)對房地產開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定核發(fā)資質證書的;

(二)向不具備商品房預售條件的房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放商品房預售許可證明的;