房地產(chǎn)行業(yè)如何融資精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)行業(yè)如何融資范文

所謂融資就是通過一定的渠道籌集企業(yè)發(fā)展所需資金的一種經(jīng)濟(jì)行為，這對企業(yè)達(dá)成預(yù)定的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)和戰(zhàn)略至關(guān)重要。隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的逐漸完善，我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道也日趨多樣化，有通過內(nèi)部的債權(quán)和股權(quán)融資、預(yù)售融資以及共同開發(fā)融資，也有借助外部的金融中介和信托等方式進(jìn)行融資，這一方面提高了融資的效率，但同時(shí)也使融資風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)增大。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)融資過程中會(huì)接觸大量的資金，如果在融資過程中缺乏對資金的有效管理，則不僅會(huì)影響到相關(guān)企業(yè)以及融資平臺(tái)的融資成果，還會(huì)給整個(gè)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展帶來不利影響?？梢?，在融資過程中加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理意義重大。

2、房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的意義

1.能夠降低融資風(fēng)險(xiǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的逐漸加快，我國房地產(chǎn)行業(yè)取得了快速發(fā)展。但房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)槠涮厥庑裕趶氖路康禺a(chǎn)開發(fā)的活動(dòng)中需要籌集大量的資金，而要合理的計(jì)劃、配置和使用這些資金，缺乏有效的財(cái)務(wù)管理工作是不行的。在房地產(chǎn)融資過程中，通過應(yīng)用科學(xué)、有效的財(cái)務(wù)管理方法，可以對所籌集資金的用途有一個(gè)合理的規(guī)劃，而這無疑會(huì)在一定程度上降低房地產(chǎn)行業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。

2.為融資決策提供依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)在從事經(jīng)營管理活動(dòng)的過程中需要進(jìn)行融資，而在整個(gè)融資過程中，融資決策是重要的一環(huán)。在房地產(chǎn)行業(yè)的融資過程中，根據(jù)合理的財(cái)務(wù)預(yù)算能夠正確地確定融資規(guī)模，從而可為制定合理可行的融資方案提供依據(jù)。近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)在融資過程中經(jīng)常存在融資不足或融資過剩的問題，而這給整個(gè)行業(yè)的經(jīng)營發(fā)展帶來了消極影響。

3.可以減少融資成本。在對市場上不同融資成本進(jìn)行綜合考慮的基礎(chǔ)上，通過加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，可以對融資額度的可能性進(jìn)行評估。然后可根據(jù)融資所要達(dá)成的經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)需求，以年度財(cái)務(wù)預(yù)算為標(biāo)準(zhǔn)，合理確定融資規(guī)模，從而將融資成本控制在一個(gè)較低的水平。此外，財(cái)務(wù)管理工作還可以對所籌集的資金進(jìn)行有計(jì)劃、有原則地使用，這就有效地提高了資金的使用率。

3、房地產(chǎn)行業(yè)融資所面臨的主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1.資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)際工作中，造成資金鏈斷裂的因素有很多，主要可歸納為兩個(gè)方面：（1）因?yàn)槿谫Y困難而帶來的資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。一些房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率較高，進(jìn)而給財(cái)務(wù)也帶來了巨大的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)在競價(jià)買地、房產(chǎn)開發(fā)、營銷策劃等各個(gè)環(huán)節(jié)中都需要強(qiáng)大的資金作為后盾，整個(gè)過程中一旦出現(xiàn)差池就會(huì)影響到企業(yè)的正常經(jīng)營。（2）因不合理融資而造成的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中缺乏對融資額度的合理評估，也沒有制定科學(xué)的融資方案，甚至超過自身還款能力而盲目進(jìn)行擴(kuò)大融資和高利率融資，而這無疑會(huì)給企業(yè)帶來巨大的融資風(fēng)險(xiǎn)。

2.成本控制風(fēng)險(xiǎn)。融資作為一種經(jīng)濟(jì)行為，其必然也存在一定的成本，如融資審核費(fèi)用成本、利息成本、股息成本和信托管理成本等等，而這些都會(huì)對最終的利潤產(chǎn)生直接影響。如果融資過程中不注意加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，進(jìn)而使得融資成本增加，則不僅會(huì)降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益與核心競爭力，還會(huì)因?yàn)槭艿匠杀镜母鞣N不確定因素的影響而面臨成本進(jìn)一步增加的風(fēng)險(xiǎn)。

3.投資風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期通常都比較長，并且整個(gè)開發(fā)過程容易受到各種不確定因素的影響，而很多房地產(chǎn)項(xiàng)目在正式開發(fā)前都將關(guān)注焦點(diǎn)放在如何籌集資金、怎樣追求高利潤等方面，缺乏對市場的調(diào)研以及項(xiàng)目的可行性分析活動(dòng)，這可能造成房地產(chǎn)項(xiàng)目無法達(dá)到預(yù)期收益，從而影響到企業(yè)的盈利水平和償債能力。

4.資金回籠風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)大多是先通過銀行貸款的方式來募集資金，再通過房地產(chǎn)產(chǎn)品的后期銷售來償還先期債務(wù)，這種模式必然會(huì)導(dǎo)致資金回籠面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)。如在最終的銷售過程中，因?yàn)檎?、市場等外部因素的影響，可能使產(chǎn)品銷售情況達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)，回款緩慢，導(dǎo)致企業(yè)的償債能力急劇下降，現(xiàn)金支出壓力陡升，進(jìn)而陷入財(cái)務(wù)困境，給企業(yè)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展帶來不利影響，甚至造成企業(yè)破產(chǎn)。

4、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的建議

1.做好預(yù)算工作。房地產(chǎn)行業(yè)在融資過程中要做好財(cái)務(wù)管理工作，首先就要做好項(xiàng)目預(yù)算和資本預(yù)算。除了需要從宏觀方面對整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行整體預(yù)算外，還要做好財(cái)務(wù)預(yù)算工作。首先，要確保項(xiàng)目投資決策時(shí)的準(zhǔn)確性，降低因投資決策失誤而造成的損失。其次，要充分發(fā)揮財(cái)務(wù)預(yù)算的監(jiān)督工作，確保整個(gè)項(xiàng)目的資金運(yùn)轉(zhuǎn)都是有計(jì)劃和有原則的進(jìn)行，以充分發(fā)揮資金預(yù)算的作用。具體來說，就是財(cái)務(wù)部門要建立財(cái)務(wù)預(yù)算管理體系，堅(jiān)持月度分析、季度考核、年度總評相結(jié)合的預(yù)算分析和考核原則，定期進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評估，對資金流動(dòng)中不合規(guī)矩的地方要做到早發(fā)現(xiàn)、早處理，確保整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目健康、有序地進(jìn)行。

2.嚴(yán)格資金管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)因?yàn)槠涮厥庑?，?dǎo)致整個(gè)開發(fā)過程中會(huì)接觸到大量的資金，而這些資金可以看作是房地產(chǎn)行業(yè)的“血液”。只有通過科學(xué)地籌集和管理使用資金，做到優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)、拓寬融資渠道、提高資金使用率，才能促進(jìn)最終效益的提高。當(dāng)前很多房地項(xiàng)目在開發(fā)過程中缺乏對資金的有效管理，表現(xiàn)為部分資金使用不當(dāng)，進(jìn)而造成資金運(yùn)轉(zhuǎn)困難，嚴(yán)重時(shí)甚至可能造成開發(fā)的項(xiàng)目不能按時(shí)完工。因此，必須加強(qiáng)對資金的管理，制定科學(xué)的資金使用計(jì)劃，確保每一筆資金都是有計(jì)劃、有原則地被使用，同時(shí)還應(yīng)加強(qiáng)對應(yīng)收賬款的收回，提高企業(yè)的可用資金額度。

3.及時(shí)分散風(fēng)險(xiǎn)。首先，要做好投資的區(qū)域性分散工作，將房地產(chǎn)投資從一個(gè)區(qū)域分散到多個(gè)區(qū)域，如可將只在一個(gè)區(qū)域從事開發(fā)項(xiàng)目的工作轉(zhuǎn)變?yōu)樵诙鄠€(gè)區(qū)域均進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)工作，從而可以有效避免因一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)不景氣而造成的損失。其次，要做好投資時(shí)間分散工作，確立一個(gè)合理的投資時(shí)間間隔，避免因短時(shí)間內(nèi)的市場或政策波動(dòng)而帶來的損失。

第2篇：房地產(chǎn)行業(yè)如何融資范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 控制 問題

房地產(chǎn)公司屬于典型的資金密集型企業(yè)，強(qiáng)大的資金支持是維持企業(yè)正常健康運(yùn)營的必備條件，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)的限制，向歐美國家的房地產(chǎn)行業(yè)融資發(fā)展的先進(jìn)模式在國內(nèi)難成規(guī)模，而上市公司門攬高，信托受限，隨著銀行對房企的緊縮政策，日益增大的資金需求與單一的融資渠道是我國地產(chǎn)行業(yè)亟待解決的主要矛盾。而對于房地行業(yè)來說巨額的籌資也帶來了極高的償債風(fēng)險(xiǎn)。

1、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)

房房地產(chǎn)公司屬于典型的資金密集型企業(yè)，強(qiáng)大的資金支持是維持企業(yè)正常健康運(yùn)營的必備條件，房地產(chǎn)行業(yè)用于運(yùn)轉(zhuǎn)的資金主要來自于企業(yè)自籌資金，銀行貸款及購房預(yù)付款，其他資金來源所占比例不到20%。目前不少企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率目前已達(dá)到80%甚至90%之上，風(fēng)險(xiǎn)之大令人堪憂房地產(chǎn)項(xiàng)目本身具有投資回收期長，需要大量資金密集的投入的特點(diǎn)，一個(gè)項(xiàng)目在較長的建設(shè)過程中會(huì)涉及到鋼鐵，建材等多達(dá)幾十個(gè)行業(yè)的市場，又與周圍的競爭環(huán)境，宏觀經(jīng)濟(jì)貨幣政策及市政規(guī)劃的改變有不可分割的關(guān)系，這些因素都會(huì)對其產(chǎn)生企業(yè)不可控制的影響，而由此引發(fā)投資活動(dòng)的不確定性便會(huì)引發(fā)出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

我國房地產(chǎn)施工面積增長率從2011年2月基本為下降趨勢，從39%下降為13.3%。而銷售建筑面積同比增長率從2012年03月開始基本為負(fù)值，市場需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于供給，直到2012年11月才轉(zhuǎn)負(fù)為正。限貸、資金回籠不足，再加上有限的融資渠道和高昂的融資成本，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈逐漸加壓，大量的庫存使得不少房地產(chǎn)企為確保資金的回收紛紛推出打折促銷的活動(dòng)來。我國房地產(chǎn)施工面積增長率從2011年2月基本為下降趨勢，從39%下降為13.3%。而銷售建筑面積同比增長率從2012年03月開始基本為負(fù)值，市場需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于供給，直到2012年11月才轉(zhuǎn)負(fù)為正。限貸、資金回籠不足，再加上有限的融資渠道和高昂的融資成本，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈逐漸加壓，大量的庫存使得不少房地產(chǎn)企為確保資金的回收紛紛推出打折促銷的活動(dòng)來確保企業(yè)的資金鏈。本文將從以下幾個(gè)方面去闡述構(gòu)成房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因：

1.1、產(chǎn)品本身具有的特性引起的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品所需投入巨大，動(dòng)輒上億，環(huán)節(jié)復(fù)雜，項(xiàng)目周期長，而其是與土地緊密聯(lián)系關(guān)系的不動(dòng)產(chǎn)，具有不可移動(dòng)性、稀缺性與不可再生性。由于依附于土地所以還具有很強(qiáng)的區(qū)域性，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡使得不同地區(qū)同樣產(chǎn)品的價(jià)值區(qū)別甚大，因此在項(xiàng)目 始落地時(shí)，伴隨著決策的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)便已開始產(chǎn)生，這是房地產(chǎn)行業(yè)本身產(chǎn)品的性質(zhì)所決定的。

1.2、企業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)引起財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)我國目前房地產(chǎn)企業(yè)存在行業(yè)性的資本結(jié)構(gòu)不合理，平均資產(chǎn)負(fù)債率連年增高，個(gè)別企業(yè)甚至高達(dá)90%，這樣的負(fù)債尋求財(cái)務(wù)杠桿的經(jīng)營模式本身就存在著巨大償債的風(fēng)險(xiǎn)。在這樣高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)淡薄與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)的不完善卻普遍存在于各個(gè)企業(yè)中，面對如今復(fù)雜多變的市場環(huán)境，財(cái)務(wù)管理水平的局限性將會(huì)使整個(gè)企業(yè)落入危機(jī)而渾然不覺，不能夠起到及時(shí)控制風(fēng)險(xiǎn)、降低風(fēng)險(xiǎn)的作用。缺乏完善的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)本身就是企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加的原因之一。

2、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因

房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因具有與其他行業(yè)的共性，如都受到內(nèi)部環(huán)境與外部環(huán)境的影響，但每個(gè)行業(yè)對其影響因素的敏感度與影響結(jié)果都不同，本文將從以下幾個(gè)方面去闡述構(gòu)成房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因：

3、產(chǎn)品本身具有的特性引起的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品所需投入巨大，動(dòng)輒上億，環(huán)節(jié)復(fù)雜，項(xiàng)目周期長，而其是與土地緊密聯(lián)系關(guān)系的不動(dòng)產(chǎn)，具有不可移動(dòng)性、稀缺性與不可再生性。由于依附于土地所以還具有很強(qiáng)的區(qū)域性，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡使得不同地區(qū)同樣產(chǎn)品的價(jià)值區(qū)別甚大，因此在項(xiàng)目 始落地時(shí)，伴隨著決策的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)便已開始產(chǎn)生，這是房地產(chǎn)行業(yè)本身產(chǎn)品的性質(zhì)所決定的。

4、企業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)引起財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

我國目前房地產(chǎn)企業(yè)存在行業(yè)性的資本結(jié)構(gòu)不合理，平均資產(chǎn)負(fù)債率連年增高，個(gè)別企業(yè)甚至高達(dá)90%，這樣的負(fù)債尋求財(cái)務(wù)杠桿的經(jīng)營模式本身就存在著巨大償債的風(fēng)險(xiǎn)。在這樣高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)淡薄與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)的不完善卻普遍存在于各個(gè)企業(yè)中，面對如今復(fù)雜多變的市場環(huán)境，財(cái)務(wù)管理水平的局限性將會(huì)使整個(gè)企業(yè)落入危機(jī)而渾然不覺，不能夠起到及時(shí)控制風(fēng)險(xiǎn)、降低風(fēng)險(xiǎn)的作用。缺乏完善的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)本身就是企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加的原因之一。

5、我國行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，從爆發(fā)期到現(xiàn)在的深度調(diào)整期，每個(gè)時(shí)期企業(yè)發(fā)展模式都有所不同。從”土地"模式到現(xiàn)在“現(xiàn)金為王”模式的轉(zhuǎn)變也在無形之中為不少企業(yè)增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?！巴恋亍蹦Ｊ匠珜?dǎo)以土地儲(chǔ)備量作為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力的決定性評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)際企業(yè)操作中卻將其極端化，各個(gè)企業(yè)競相正當(dāng)“地王"如，不斷的用新拍土地帶來的項(xiàng)目融資去獲取新的土地，而拍得的土地又帶來新的融資，這樣的模式使得地價(jià)愈來愈高，而融資風(fēng)險(xiǎn)愈來愈大，最終承載卻是銀行與消費(fèi)者。在健康的房地產(chǎn)市場中穩(wěn)健的資金鏈應(yīng)該是其主要特征，如何控制其資本結(jié)構(gòu)而取得最佳的土地儲(chǔ)備量并保證資金的使用效率是每個(gè)企業(yè)在各個(gè)時(shí)期都要重視的問題，也是房地產(chǎn)企業(yè)特有的并且必須要控制的風(fēng)險(xiǎn)之一。

第3篇：房地產(chǎn)行業(yè)如何融資范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資信托基金 法規(guī)政策 組織結(jié)構(gòu) 運(yùn)作模式

一、引言

改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)從無到有，特別是在確立了走市場經(jīng)濟(jì)道路之后，國民經(jīng)濟(jì)以每年8%的速度增長，而房地產(chǎn)業(yè)從1998年以來更是獲得了平均每年20%以上的增長速度發(fā)展。但同時(shí)在我國房地產(chǎn)快速發(fā)展的過程中也出現(xiàn)不少的問題，其中融資問題尤為突出。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，存在著資金需要量大與自我積累有限的矛盾、開發(fā)環(huán)節(jié)資金投入集中與來源分散化的矛盾、以及資金短缺與產(chǎn)業(yè)泡沫并存的矛盾。因此，在控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，如何拓寬融資渠道，緩解資金需求壓力，推動(dòng)我國房地產(chǎn)投融資體制改革和融資結(jié)構(gòu)調(diào)整，成為迫切需要我們加以研究的課題。

另一方面，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）由于其具有集合各類投資者的資金進(jìn)行專家管理組合投資的特點(diǎn)，不但能較好解決投資者的投資問題，亦能拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資的渠道，是目前國際上大眾投資房地產(chǎn)的主流形式。

因此，引入REITs有利于完善中國房地產(chǎn)金融架構(gòu)，避免單一金融體系下銀行相關(guān)政策對房地產(chǎn)市場的硬沖擊，并緩解中國金融體系的矛盾。本土信托與國際REITs必將在中國房地產(chǎn)金融的路徑優(yōu)化中融合發(fā)展。

二、REITs在香港的發(fā)展

REITs的主要思路是房地產(chǎn)金融證券化，是一種新型的房地產(chǎn)行業(yè)的融資工具。其核心是將投資和需求拉直，以金融杠桿來控制風(fēng)險(xiǎn)，減輕對銀行的過分依賴，有效地分散了房地產(chǎn)的系統(tǒng)投資風(fēng)險(xiǎn)，減少房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。

2003年12月，香港特區(qū)政府房屋委員會(huì)計(jì)劃通過以REITs形式，將旗下商場、停車位等不動(dòng)產(chǎn)注入上市的房地產(chǎn)信托基金，即發(fā)起設(shè)立領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金。2004年11月4日，香港證監(jiān)會(huì)放寬香港的基金條例，香港獲認(rèn)可的單位信托及互惠基金目前可投資于證監(jiān)會(huì)認(rèn)可的房地產(chǎn)投資信托基金。2005年11月25日領(lǐng)匯基金歷經(jīng)兩年“磨難”，終于在香港掛牌交易，成為香港歷史上首支房地產(chǎn)基金。

領(lǐng)匯基金屬于房地產(chǎn)投資信托基金，是一個(gè)美式房地產(chǎn)的產(chǎn)物。與港式房地產(chǎn)運(yùn)作模式相比，美式房地產(chǎn)的核心是金融運(yùn)作，專業(yè)化經(jīng)營，而非開發(fā)建設(shè)；而香港則是簡單的開發(fā)和銷售的模式，從李嘉誠提出的寸土寸金，到霍英東的樓花 創(chuàng)新，由于兩大富翁的在房地產(chǎn)行業(yè)的成功，使得香港房地產(chǎn)囤積土地和炒樓花一時(shí)成風(fēng)。

而領(lǐng)匯基金的出現(xiàn)，則在香港模式中滲入了美式的金融運(yùn)作，一條新的投資渠道。對于那些喜歡買樓收租的人士來說，雖然能獲得定期的收入，但也有很多麻煩，比方說欠租，拒繳租金；物業(yè)折舊需要維修；急需資金卻未必能及時(shí)套現(xiàn)。還有，最重要的是投資物業(yè)金額不菲。而投資領(lǐng)匯基金就可以省去這些麻煩，它在市場上集資之后，將聘請專業(yè)的基金經(jīng)理營運(yùn)各類型地產(chǎn)項(xiàng)目。

三、我國發(fā)展REITs的意義

采用銀行貸款的方式進(jìn)行融資一直是我國房地產(chǎn)公司主要的融資渠道。中國人民銀行的121號(hào)文件大大提高了房地產(chǎn)信貸的門檻，而直接導(dǎo)致房地產(chǎn)融資成本的提高，因此，房地產(chǎn)行業(yè)迫切需要銀行貸款外的融資渠道，以解決開發(fā)和經(jīng)營的資金問題。

房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，而房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營運(yùn)做又具有很強(qiáng)的專業(yè)性，阻礙了普通中小投資者投資房地產(chǎn)，在銀行抬高門檻的情況下，房地產(chǎn)投資信托是解決這一難題的有效途徑。

REITs可以為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展融通大量的資金，解決房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源問題。

發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金業(yè)務(wù)首先可以吸引社會(huì)閑置資金，我國居民的投資渠道單一，主要是銀行儲(chǔ)蓄，銀行提高房產(chǎn)信貸門檻后，必有大量資金滯留銀行內(nèi)部，因此投資者非常需要穩(wěn)健、有前景、有較高回報(bào)的投資工具。房地產(chǎn)投資信托基金正好滿足了這一要求，能提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量。

其次，可以會(huì)吸引港臺(tái)、國外投資者，使房地產(chǎn)信托基金成為房地產(chǎn)業(yè)的重要融資渠道，改變目前單一依靠銀行貸款的融資模式，降低金融風(fēng)險(xiǎn)。

一直以來，中國大陸的房地產(chǎn)行業(yè)是內(nèi)地學(xué)沿海，沿海學(xué)深圳，深圳學(xué)香港的模式發(fā)展。但實(shí)際上，大陸的房地產(chǎn)特點(diǎn)和香港是完全不同的。香港是寸土寸金，它每個(gè)地方都很貴；而大陸更偏向于美國的房產(chǎn)特點(diǎn)，中心城區(qū)很貴，但是郊區(qū)和周邊卻很便宜。專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營者會(huì)選擇合適的地，投資合適的項(xiàng)目，而不再是盲目的圈地，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰和房地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)化。

再次，REITs可以改善房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的依賴性。加上，REITs上市之后，企業(yè)的運(yùn)作將受到更多的外部監(jiān)督，這將促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化操作。

參考文獻(xiàn)：

[1]任佩，美國房地產(chǎn)投資信托REIT的模式及其對我國的啟示，商業(yè)研究，2003.

[2]Morgan Stanley全球房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告，Global Equity Research， Peter Churchouse，2004.

第4篇：房地產(chǎn)行業(yè)如何融資范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 風(fēng)險(xiǎn)分類 風(fēng)險(xiǎn)防范

一、風(fēng)險(xiǎn)研究的目的

房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)開發(fā)周期長、融資金額大、效益風(fēng)險(xiǎn)高的行業(yè)。一方面我國房地產(chǎn)行業(yè)的管控和保障制度還處在完善的過程中；另一方面目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)過分依賴于銀行信貸，無形中增加了銀行環(huán)節(jié)的壓力和風(fēng)險(xiǎn)。如果在這個(gè)時(shí)候企業(yè)忽視財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)，即時(shí)企業(yè)的盈利能力再強(qiáng)，那么就可能會(huì)造成企業(yè)資金鏈的斷裂，甚至是破產(chǎn)。

所以需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從自身的角度出發(fā)，從日常的活動(dòng)中進(jìn)行監(jiān)督，才能及時(shí)的發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略。其中企業(yè)的日常活動(dòng)不僅僅是指開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)活動(dòng)，應(yīng)該貫穿于籌資、投資、建造、運(yùn)營整個(gè)階段。這樣才能有效的防患于未然。

二、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分類

1.資金風(fēng)險(xiǎn)

由于我國的房地產(chǎn)行業(yè)起步比國外晚，在融資方式上也較國外不成熟。目前我國國內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要是通過銀行的信貸，而銀行的信貸往往取決于銀行的貸款利率，這一因素是隨國家政策變化而變化的。雖然目前這一階段貸款利率出在一個(gè)較低水平，但回顧往年的利率變化，一般來說房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)承擔(dān)很大的資金成本。另外影響房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)關(guān)鍵因素是要保持資金的流動(dòng)性，只有足夠的流動(dòng)資金來支撐，才能維持企業(yè)的繼續(xù)發(fā)展，而決定這一因素的是房地產(chǎn)企業(yè)的營銷能力和當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)銷售環(huán)境，后者具有一定的不確定性。所以一旦企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)問題，隨之而來的銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。

對于房地產(chǎn)企業(yè)的連續(xù)性投資活動(dòng)來說，在之前的老項(xiàng)目未完全消化之前，是很難再通過銀行進(jìn)行信貸融資的。雖然目前有房地產(chǎn)信貸，房地產(chǎn)信貸投資基金等方式，但國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)去嘗試的不多，更多的會(huì)是通過民間資本來融資，這樣無疑是加重了企業(yè)的資金成本，制造了企業(yè)破產(chǎn)的隱患。

2.管理風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)是支撐我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈對于拉動(dòng)地方稅收收入也是一個(gè)重要環(huán)節(jié)。所以對于房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制是非常有必要的。如果企業(yè)認(rèn)為只要完成了前期的融資工作，就有了推動(dòng)企業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定現(xiàn)金流，忽視了財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)，那么在企業(yè)運(yùn)營后期，必然會(huì)造成一系列的問題。

同時(shí)雖然大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目都會(huì)按要求進(jìn)行稅務(wù)和會(huì)計(jì)方面的審計(jì)工作，但審計(jì)工作最多只是事后的檢查和對預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)控制，對于一些影響到企業(yè)現(xiàn)金流正常流轉(zhuǎn)的因素，我們需要的是及時(shí)發(fā)現(xiàn)并盡快采取對應(yīng)措施，這樣企業(yè)才能健康的運(yùn)行下去。所以如果不能不斷的完善房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度，那么就可能體現(xiàn)不出房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)價(jià)值，給企業(yè)的投資決策造成影響。

三、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范

1.融資方式的創(chuàng)新

目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式還是比較單一的，很多是直接或者間接的通過銀行的信貸來實(shí)現(xiàn)。而通過這種方式來進(jìn)行融資的風(fēng)險(xiǎn)日益顯露出來，銀行成為了最后一道防線。所以我們要探求一條適合我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的道路。例如可以采用債務(wù)融資、房地產(chǎn)信托、REITs等比較成熟的方式。

其中房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）是專門針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種融資方式，相對于其他的融資方式，具備的一定的針對性和專業(yè)性。一方面，REITs并不是通過債權(quán)來融資，這樣就大大降低了企業(yè)的負(fù)債率，減少了的企業(yè)負(fù)擔(dān)。同時(shí)還可以避免由于銀行信貸融資所帶來的信貸抵押風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)檫@種方式對房地產(chǎn)企業(yè)來說始終保持著控制經(jīng)營權(quán)。另一方面，對于一般的信托產(chǎn)品來說，房地產(chǎn)信托投資基金具有很強(qiáng)的目的性，是專門針對房地產(chǎn)企業(yè)而設(shè)計(jì)的一種方式。其中最重要的是可以保持企業(yè)對資產(chǎn)的控制權(quán)。

2.加強(qiáng)對風(fēng)險(xiǎn)的防范

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，看一個(gè)企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展，不單單是看企業(yè)目前的資金保有量有多少，而是看企業(yè)是否能保持一個(gè)長期穩(wěn)定發(fā)展的資本結(jié)構(gòu)。除了前期融資方式的選擇，還需要在后期企業(yè)運(yùn)營管理的過程中，從財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，保證企業(yè)目前以及將來的現(xiàn)金流都能正常流轉(zhuǎn)。

而財(cái)務(wù)管理的管控應(yīng)該是一個(gè)貫穿整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理控制活動(dòng)，包括從項(xiàng)目開發(fā)前的預(yù)算控制，到項(xiàng)目建設(shè)中的調(diào)整控制，以及項(xiàng)目完工后銷售時(shí)期的跟蹤控制。同時(shí)也要考慮國家相關(guān)政策制度的出臺(tái)對整個(gè)行業(yè)的影響。例如，今年5月1日將在全國正式推行營改增制度，在土地契稅、購買建筑材料、以及房地產(chǎn)銷售階段的稅收制度都有一定的變化，房地產(chǎn)企業(yè)一定要對于這種變化，及時(shí)預(yù)估對應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案，使企業(yè)順利地完成從營業(yè)稅到增值稅的過渡。

除了財(cái)務(wù)管理方面的控制外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以通過可行

性研究報(bào)告來預(yù)估整個(gè)項(xiàng)目周期的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究

報(bào)告是反映項(xiàng)目在研發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售等等環(huán)節(jié)成本效益的

報(bào)告。如果企業(yè)可以及時(shí)根據(jù)當(dāng)前的狀況調(diào)整項(xiàng)目開發(fā)的預(yù)計(jì)成本

效益，那么可以在很大程度上避免一些風(fēng)險(xiǎn)。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)項(xiàng)目都具有很長的開發(fā)周期，在開發(fā)過程中保持企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)定是一項(xiàng)重要的工作。在這期間企業(yè)會(huì)同時(shí)受到來自宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理制度的影響。在目前大部分地區(qū)房價(jià)持續(xù)上漲的情況下，國家出臺(tái)了一系列政策來維持房價(jià)的穩(wěn)步發(fā)展。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)要做好對財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的防范工作。一方面要加強(qiáng)對融資成本的控制，拓寬對融資方式的選擇，借鑒國外一些成熟的多元化融資方式；另一方面要提高對企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的認(rèn)識(shí)，尤其是對財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的控制。這樣才能保證房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[4]杜俊娟.我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警與防范[J].會(huì)計(jì)之友，2013，10：44-47.

第5篇：房地產(chǎn)行業(yè)如何融資范文

關(guān)鍵詞：次貸危機(jī)　金融創(chuàng)新　融資　房地產(chǎn)

一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的融資問題

(一)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道相對單一

目前，我國房地產(chǎn)業(yè)資金主要來自銀行貸款。一方面，銀行掌握了充足的資金，并且資金的供給也相對穩(wěn)定，對于資金需求量大。周轉(zhuǎn)期長的房地產(chǎn)業(yè)，銀行是其最為穩(wěn)定的資金來源；另一方面，同國家政策是密切相關(guān)的。國家對于房地產(chǎn)企業(yè)限制較多，通過直接渠道進(jìn)行股權(quán)、債權(quán)融資需要更多的手續(xù)，受到很多的法律以及國家政策上的阻礙，這就使得企業(yè)并不能同外國企業(yè)一樣使用更多新的融資渠道進(jìn)行融資。造成了融資方式較為單一的現(xiàn)狀。

但是由于房地產(chǎn)企業(yè)融資一味地依靠銀行貸款，致使房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源過分集中于銀行，使銀行承擔(dān)過多的風(fēng)險(xiǎn)。從我國房地產(chǎn)市場的運(yùn)行來看，銀行信貸貫穿于土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)銷售的整個(gè)過程，這樣，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。并且商業(yè)銀行無法也不敢無限滿足房地產(chǎn)業(yè)多角度多層次的資金需求，房地產(chǎn)開發(fā)的資金得不到保障制約了房地產(chǎn)行業(yè)的生存和進(jìn)一步發(fā)展。

(二)房地產(chǎn)融資市場體系不健全

目前，我國房地產(chǎn)融資市場體系并不健全，市場存在嚴(yán)重的資金供求失衡，造成了企業(yè)融資成本過高的現(xiàn)狀，很多企業(yè)鋌而走險(xiǎn)，借助地下金融或者進(jìn)行資金“尋租”。這些不正?，F(xiàn)象反映了由于房地產(chǎn)融資市場體系的不健全所導(dǎo)致的諸如金融創(chuàng)新不足、監(jiān)管限制過多、政策引導(dǎo)不利等諸多問題。而在國外。除信貸一級(jí)市場以外，還存在比較發(fā)達(dá)的信貸資產(chǎn)證券化以及信托證券等二級(jí)市場。在二級(jí)市場上，通過創(chuàng)新傳統(tǒng)信貸工具，住宅融資的渠道可以擴(kuò)展到各種長期資金經(jīng)營機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者對信貸證券化資產(chǎn)的投資資金。這種資金來源多樣化正是我們所要借鑒的，努力構(gòu)建一個(gè)提高房地產(chǎn)金融資產(chǎn)流動(dòng)性的市場體系。

(三)企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)受地方政府主義影響

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)存在盲目融資的現(xiàn)象，大部分企業(yè)不結(jié)合自身的實(shí)力展開融資，或者大部分企業(yè)在進(jìn)行融資時(shí)只是大概估算一個(gè)數(shù)額，這就為企業(yè)融資帶來了隱藏的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。并且這種融資需求并不完全是市場化運(yùn)作的結(jié)果，有很大一部分是地方政府所推動(dòng)。我國在20世紀(jì)90年代后期，開始發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，主要是為了增加內(nèi)需、刺激經(jīng)濟(jì)。結(jié)果是房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)地方GDP高速增長，也給地方政府創(chuàng)造了一個(gè)巨大的新財(cái)源。但隨著房地產(chǎn)行業(yè)和社會(huì)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地方政府視房地產(chǎn)業(yè)不再是一個(gè)簡單的支柱產(chǎn)業(yè)，而是產(chǎn)業(yè)的全部。推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，一些地方政府人為地制造需求，比如，大規(guī)模對城市進(jìn)行拆遷，積極推進(jìn)房改。

二、次貸危機(jī)對我國房地產(chǎn)行業(yè)金融創(chuàng)新融資的啟示

(一)美國次貸危機(jī)不會(huì)影響我國房地產(chǎn)行業(yè)金融創(chuàng)新融資的進(jìn)程

從美國的創(chuàng)新實(shí)踐我們可以發(fā)現(xiàn)，金融創(chuàng)新是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求，它促進(jìn)了金融產(chǎn)品和金融行業(yè)的深化，降低了融資成本，提高了資本利用率，對社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了非常積極的作用。實(shí)際上，這次危機(jī)的根源并不在于金融創(chuàng)新的本身，而是美國的金融監(jiān)管體制存在重大缺陷，放縱了相關(guān)市場主體使其違背了“注重風(fēng)險(xiǎn)控制”的原則。金融創(chuàng)新本身沒有錯(cuò)，問題關(guān)鍵在于金融監(jiān)管是否能同步跟上。若是美國金融監(jiān)管到位了，高風(fēng)險(xiǎn)的次級(jí)貸款及其金融衍生產(chǎn)品在市場上就不可能發(fā)展到當(dāng)今這么大的規(guī)模。所以首先應(yīng)肯定房地產(chǎn)行業(yè)金融創(chuàng)新融資的積極意義，不能因噎廢食。在現(xiàn)階段我國金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)品品種單一、服務(wù)簡單、利潤嚴(yán)重依賴于傳統(tǒng)業(yè)務(wù)和簡單中間業(yè)務(wù)的情況下，開展金融創(chuàng)新尤為重要。只有加強(qiáng)金融創(chuàng)新，才能有效減少系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)，確保國家金融安全。

(二)加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)金融創(chuàng)新融資的風(fēng)險(xiǎn)控制

貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)通過打包方式轉(zhuǎn)嫁給其他金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，在其交易對手面臨經(jīng)營危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)加大時(shí)，會(huì)通過利益鏈條的傳遞危及到自身。金融創(chuàng)新甚至使得風(fēng)險(xiǎn)更為集中和隱蔽，增強(qiáng)了風(fēng)險(xiǎn)對金融體系的破壞性。所以在房地產(chǎn)金融融資創(chuàng)新的過程中，首先應(yīng)將風(fēng)險(xiǎn)管理理念放在首位，還要建立完善的風(fēng)險(xiǎn)管理和反饋制度，并使之機(jī)制化。確保能夠跟蹤并反饋市場的變化，以便于風(fēng)險(xiǎn)管理度的進(jìn)一步完善。

三、當(dāng)前情況下。我國房地產(chǎn)業(yè)融資創(chuàng)新的選擇

(一)加快住房抵押貸款證券化

根據(jù)資產(chǎn)證券化的定義，住房抵押貸款證券化是指發(fā)放住房抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)將其持有的抵押貸款，匯集重組成抵押組群，經(jīng)過擔(dān)保和信用加強(qiáng)，以證券形式出售給投資者的融資過程。住房貸款證券化對傳統(tǒng)金融中介初級(jí)產(chǎn)品深加工，可使銀行風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)由資本市場分散給廣大投資者，增加了資產(chǎn)流動(dòng)性，從根本上解決銀行“短貸長存”的矛盾。同時(shí)有利于銀行進(jìn)一步擴(kuò)大信貸規(guī)模、改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，提高其經(jīng)營效益。通過抵押貸款證券化可以將風(fēng)險(xiǎn)市場化，加速間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，其結(jié)果是房地產(chǎn)金融的資金來源更加多元化，分散了投資風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場健康發(fā)展。

(二)建立房地產(chǎn)投資信托基金

房地產(chǎn)投資信托基金是由基金公司和其他發(fā)起人向不確定的投資者發(fā)行受益憑證，將社會(huì)上的資金集中起來，匯集成具有一定規(guī)模的信托財(cái)產(chǎn)，并由信譽(yù)良好的信托機(jī)構(gòu)充當(dāng)募集資金的托管人，對房地產(chǎn)證券和房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行直接和間接的投資。

由于房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大，使得房地產(chǎn)開發(fā)需要投入大量資金，而且房地產(chǎn)的經(jīng)營運(yùn)作及相關(guān)業(yè)務(wù)又有很強(qiáng)的專業(yè)性，要求投資者具備專業(yè)知識(shí)，這形成了中小投資者難以逾越的障礙。房地產(chǎn)投資信托基金將分散于公眾的資金集中起來，交由專業(yè)的基金管理人進(jìn)行房地產(chǎn)投資。進(jìn)行投資物業(yè)的多樣化，對房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)有效分散，有效保證了投資者的資產(chǎn)組合效益。促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康方法：另一方面通過開發(fā)企業(yè)獲得投資信托基金，拓寬了融資渠道，減少了對銀行貸款的依賴。

例如，2007年GE Commercial Finance Real Estate把在內(nèi)地2000萬美元投向“中信資本，萬科中國房地產(chǎn)開發(fā)基金”，2008年3月金地集團(tuán)與瑞士銀行下屬瑞銀環(huán)球資產(chǎn)管理集團(tuán)達(dá)成了協(xié)議，將共同發(fā)起建立針對中國住宅開發(fā)市場的房地產(chǎn)投資平臺(tái)，即成立一個(gè)離岸公司，在美國和歐洲融資，轉(zhuǎn)向投資國內(nèi)房地產(chǎn)市場。

(三)加強(qiáng)海外融資

近年來流入房地產(chǎn)行業(yè)的境外資本有所增加。主要是與國內(nèi)相比，海外市場的上市要求相對寬松：再且歐美一些國家房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已基本上處于飽和狀態(tài)，其利潤空間不大，相比之下，我國的房地產(chǎn)業(yè)尚處于初期發(fā)展階段，無論發(fā)展前景，還是利潤空間都相對較大；中國加入WTO后，

國際金融一體化進(jìn)程加快。外資帶給境內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的還有國際規(guī)范性運(yùn)作、先進(jìn)的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)和市場化競爭。因此有必要加快外匯管理體制的改革，利用和規(guī)范外資是房地產(chǎn)融資體系中需要妥善處理的一個(gè)問題。

(四)鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債券

房地產(chǎn)公司債券是房地產(chǎn)企業(yè)為籌措資金而向債券購買者出具的、承諾按一定利率支付利息并到期償還本金的債權(quán)債務(wù)憑證。是一種重要的信用工具。對于開發(fā)周期長、投資額度大的房地產(chǎn)企業(yè)，發(fā)行債券是一種較好的選擇。在金融危機(jī)形勢下，投資人對信用風(fēng)險(xiǎn)持極其謹(jǐn)慎態(tài)度，相對于其他融資方式，公司債融資不僅具有其獨(dú)特的功能，而且從發(fā)行到交易，信息更透明。監(jiān)管更嚴(yán)格，因而具有良好的安全性。在公司債的市場上，可供企業(yè)借債的對象眾多，市場化操作更為規(guī)范。事實(shí)上。停滯數(shù)月的公司債發(fā)行已有回暖的跡象。例如，2008年5月，萬科A公告稱，發(fā)行不超過59億元公司債券的申請，經(jīng)證監(jiān)會(huì)發(fā)行審核委員會(huì)工作會(huì)議審核。獲得有條件通過。這在很大程度上緩解了萬科的資金窘境。

雖然我國房地產(chǎn)債券市場有所發(fā)展，但其發(fā)展處于一個(gè)初始階段。存在較多問題。主要有：1.安全性低。我國雖然已經(jīng)建立了公司債券的信用評級(jí)制度，但未嚴(yán)格實(shí)施，缺乏對信用機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行有效的監(jiān)控法規(guī)，不少中介機(jī)構(gòu)對公司債券的評價(jià)缺乏客觀的標(biāo)準(zhǔn)，致使某些不良業(yè)績的企業(yè)在財(cái)務(wù)方面弄虛作假：2.收益性低。利率政策規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)債券利率不高于同期銀行存款利率的40％，實(shí)際發(fā)行時(shí)往往不超過20％。中國人民銀行多次下調(diào)銀行存款利率，使公司債券和銀行存款的利差越來越小，再減去利息稅，債券的收益已經(jīng)不能補(bǔ)償公司債券的風(fēng)險(xiǎn)。3.房地產(chǎn)債券設(shè)計(jì)品種單一。近幾年發(fā)行的房地產(chǎn)債券大部分是3年期，固定利率。到期一次還本付息。雖然考慮到項(xiàng)目開發(fā)周期，但這樣做一方面不利于企業(yè)規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，到期形成較大償債壓力：另一方面使得投資者沒有可選擇的投資品種。

第6篇：房地產(chǎn)行業(yè)如何融資范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 稅務(wù)籌劃 風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)處于風(fēng)口浪尖，如何將利潤空間加大，提升企業(yè)的競爭力，保持房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，成為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的重心。稅收籌劃是在房地產(chǎn)企業(yè)不違反國家財(cái)務(wù)稅收政策前提下，以提升企業(yè)利潤為目的進(jìn)行的稅收謀劃，但是在稅收謀劃過程中會(huì)出現(xiàn)各種風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)需要通過一系列措施對這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制和防范。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)主要有：

（一）法律風(fēng)險(xiǎn)

我國的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃相關(guān)法律制度目前還不是很完善，針對同一個(gè)問題，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃者和國家稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)有不同的理解和看法，因?yàn)闆]有完善的法律制度進(jìn)行約束和限制，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過程中可能出現(xiàn)一些涉稅糾紛甚至于違法行為。還有一些企業(yè)對法律沒有深刻的認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致出現(xiàn)一些超越法律或者在法律邊緣游走的現(xiàn)狀發(fā)生，這些都會(huì)對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃產(chǎn)生不利的影響。

（二）政策風(fēng)險(xiǎn)

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟(jì)中地位越來越重要，但是目前我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不成熟，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的法律制度還不盡完善，相關(guān)的規(guī)范性文件很少，這就很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中形成巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)和資金有著密切的聯(lián)系，每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要對資金進(jìn)行合理的掌控。我國房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)資金大多是貸款融資的，資金越大，稅務(wù)籌劃的空間就會(huì)擴(kuò)大，在創(chuàng)造高額的經(jīng)濟(jì)收益的同時(shí)，面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也越大。

（四）行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，使得很多企業(yè)看到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，紛紛轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資，但是房地產(chǎn)行業(yè)和很多行業(yè)都密切關(guān)聯(lián)，與貨幣政策、利率政策、經(jīng)濟(jì)增長、居民收入等諸多方面也是息息相關(guān)的，容易受這些因素影響產(chǎn)生連鎖效應(yīng)，“牽一發(fā)而動(dòng)全身”，如果沒有進(jìn)行合理的規(guī)劃，就會(huì)帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

二、我國當(dāng)前房地產(chǎn)稅收環(huán)境

我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展和完善，各種法律體系在不斷的完善中，稅收法律體系也不例外。通過法律制度的完善，建立完善的稅務(wù)法律體系，為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃提供法律依據(jù)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)合法進(jìn)行相關(guān)工作。從目前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來講，稅務(wù)法規(guī)建立了較完整的體系，法律執(zhí)行也慢慢的規(guī)范，這些都有利于房地產(chǎn)企業(yè)依法進(jìn)行各項(xiàng)工作。

改革開放后，我國和世界上很多國家都建立了經(jīng)濟(jì)貿(mào)易往來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展已日趨國際化，使得稅收工作也呈現(xiàn)國際化。我國當(dāng)前的稅收環(huán)境呈現(xiàn)出國內(nèi)經(jīng)濟(jì)主體和國外經(jīng)濟(jì)主體共同競爭的收稅局勢，對稅務(wù)發(fā)展提出更高的要求。而房地產(chǎn)行業(yè)最為顯著的一個(gè)特點(diǎn)就是周期長、投資大，同時(shí)會(huì)計(jì)核算和稅收政策在許多口徑上的差異，以及稅收中各稅種針對同一計(jì)稅項(xiàng)目確認(rèn)的差異，造成了稅收計(jì)算工作的難度，稅收過程的復(fù)雜性加大，涉及到多個(gè)稅種，這些稅種是否可以進(jìn)行合理的規(guī)劃，關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

三、如何有效控制房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)

對企業(yè)稅收進(jìn)行合理的規(guī)劃，就是將房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)減小。房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)橐?guī)模相對較大，所以只有高水準(zhǔn)的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，才能幫助房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展，而稅收籌劃作為企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中的一項(xiàng)工作，顯然是重中之重。為了對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制，可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行。

（一）重視專業(yè)人才的使用

稅收工作具有很強(qiáng)的專業(yè)性，對人才有很高的要求，房地產(chǎn)企業(yè)需要重視專業(yè)性人才的培養(yǎng)及任用，定期組織學(xué)習(xí)財(cái)稅知識(shí)，加強(qiáng)與同行交流，持續(xù)提高稅務(wù)籌劃人員的工作水平。

（二）借鑒專業(yè)的建議

在進(jìn)行重大決策時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的決策者可以向一些專家進(jìn)行咨詢，借鑒專業(yè)的建議或者意見。將專家的建議和房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況結(jié)合在一起，可以有效的對企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。

（三）開展稅收籌劃工作

在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行重大的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)決策時(shí)，應(yīng)及時(shí)將稅務(wù)籌劃工作跟進(jìn)，企業(yè)稅務(wù)機(jī)構(gòu)人員應(yīng)與其他相關(guān)部門充分交流、深入討論，在完成討論后，設(shè)計(jì)出合理的稅收方案，同時(shí)需要加強(qiáng)稅收方案中經(jīng)濟(jì)收益和風(fēng)險(xiǎn)的評估，對企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行深入的了解。然后將稅務(wù)方案遞交給企業(yè)決策者，相關(guān)部門根據(jù)稅收方案進(jìn)行實(shí)施。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)實(shí)施過程中，也要對經(jīng)濟(jì)收益和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)評估，并進(jìn)行跟蹤記錄，在評估的過程中要保持客觀性。事后應(yīng)總結(jié)評價(jià)，做成資料以備后期參考使用。

（四）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)必須充分的認(rèn)識(shí)到其存在的風(fēng)險(xiǎn)，密切關(guān)注國家相關(guān)政策，做好風(fēng)險(xiǎn)防范措施，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃能力。及時(shí)的掌握房地產(chǎn)行業(yè)的最新市場動(dòng)態(tài)，從實(shí)際出發(fā)，適時(shí)地對企業(yè)的稅收籌劃方案進(jìn)行調(diào)整。

四、結(jié)束語

綜上所述，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位，但是房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃存在很多方面的風(fēng)險(xiǎn)，為了有效的對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，就要充分的認(rèn)識(shí)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，密切關(guān)注國家宏觀調(diào)控政策，加強(qiáng)對稅收政策的學(xué)習(xí)，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，合理制定稅務(wù)籌劃方案，使得企業(yè)在較少的運(yùn)營成本下，實(shí)現(xiàn)高經(jīng)濟(jì)收益和低風(fēng)險(xiǎn)，最終保證企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2]劉貞香.房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的有效控制[J].經(jīng)濟(jì)視野，013；23：186-187

第7篇：房地產(chǎn)行業(yè)如何融資范文

一、我國地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，高收入，高風(fēng)險(xiǎn)，高產(chǎn)出。隨著我國房地產(chǎn)投融資體制的變化和央行關(guān)于住宅開發(fā)貸款和住宅按揭貸款限制性規(guī)定等政策出臺(tái)的出臺(tái)，金融業(yè)門檻逐步加高，再加上土地招頭標(biāo)政策的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力也已不再局限于產(chǎn)品本身，資本實(shí)力成為企業(yè)乃至整個(gè)行業(yè)健康發(fā)展的決定性力量。房地產(chǎn)企業(yè)能否盡快建立健全多渠道的房地產(chǎn)融資體系來獲得足夠的資金支持，已成為企業(yè)發(fā)展的瓶頸。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資中存在的問題及原因分析

房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展鏈條中的重要組成部分，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了重要的資金保障。然而，在房地產(chǎn)融資迅速發(fā)展的同時(shí)，也存在許多潛在的問題。首先，我國房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)比較單一，間接融資比重過大。房地產(chǎn)開發(fā)的三個(gè)階段（取得土地的前期階段，施工階段和銷售階段）每一階段都離不開銀行資金的支持，房地產(chǎn)開發(fā)所需資金仍約有60%的資金來自銀行貸款，間接融資的比重依然過大。其次，房地產(chǎn)融資的限制因素太多，對房地產(chǎn)經(jīng)營而言，資金是最重要、最關(guān)鍵的因素之一。由于央行加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)信貸業(yè)務(wù)管理，房企的銀行融資渠道受限要求各商業(yè)銀行加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理，控制房地產(chǎn)信貸，對高檔房和個(gè)人商業(yè)用房貸款進(jìn)行了嚴(yán)格限制，使房地產(chǎn)最脆弱的神經(jīng)――資金鏈?zhǔn)艿酱驌?。同時(shí)房地產(chǎn)其特殊的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)首發(fā)上市（IPO）的可能性很小，在證券市場快速發(fā)展的今天，我國房地產(chǎn)企業(yè)也很難通過IPO申請達(dá)致上市目標(biāo)。最后，房地產(chǎn)銀行貸款方式及金融創(chuàng)新太少，房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，其特點(diǎn)是：開發(fā)周期長，投資規(guī)模大，這必然要求房地產(chǎn)業(yè)需要大量的資金支持才能更好的運(yùn)轉(zhuǎn)下去。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)所需資金只要來源于銀行貸款，而銀行現(xiàn)有的幾種貸款方式的期限都比較短，這就與房地產(chǎn)開發(fā)周期長這一特點(diǎn)相矛盾，再加上我國金融創(chuàng)新少，融資方式有限，所以籌集到足夠的資金將十分困難。

三、解決我國房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的具體對策

（一）靈活運(yùn)用金融工具

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)的趨勢下，越來越金融化運(yùn)作，其分工也日益專業(yè)化。如何有效地建立房地產(chǎn)金融平臺(tái)，在平臺(tái)上合理使用、充分利用房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)債券、房地產(chǎn)信托和資產(chǎn)證券化等金融產(chǎn)品顯得尤為突出和重要。因而、房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道在已有金融工具的基礎(chǔ)上，日益擴(kuò)展，例如發(fā)行房地產(chǎn)信托計(jì)劃、參股金融機(jī)構(gòu)、收購上市公司等，為實(shí)現(xiàn)融資的目的，房地產(chǎn)企業(yè)需要充分使用多元化的融資渠道。充分利用現(xiàn)有的金融工具，可以從以下三個(gè)方面加強(qiáng)：

（二）開拓民間資本融資

對于資金較為短缺的房地產(chǎn)企業(yè)來說，通過與其他企業(yè)進(jìn)行合作開發(fā)，也可以獲得穩(wěn)健的資金渠道，通過合作開發(fā)，可以獲得需要的資金，也可以分散風(fēng)險(xiǎn)和資金負(fù)擔(dān)。合作開發(fā)的形式較多：從合作企業(yè)伙伴的角度來說，可以與一家企業(yè)合作合作，或者多家企業(yè)共同合作；從合作的期限來說，可以形成長期戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，也可以進(jìn)行短期項(xiàng)目合作；從合作的形式來說，可以采取緊密型的組織形式，也可以采用松散型的組織合作形式。通過向民間資本尋求融資，合作開發(fā)的方式對于緩解房地產(chǎn)企業(yè)自身資金壓力、轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有很大的好處。

（三）充分利用外資的融資渠道

第8篇：房地產(chǎn)行業(yè)如何融資范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；影響因素；發(fā)展策略；創(chuàng)新思考

房地產(chǎn)行業(yè)一直是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中不可忽略的一個(gè)十分重要的因素，但是在當(dāng)前的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中還存在著很多的不足，這些不足嚴(yán)重阻礙了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步，眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中非常容易出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象，這樣就使得我國房地產(chǎn)行業(yè)隨時(shí)面臨著巨大的安全風(fēng)險(xiǎn)，在這樣的情況下，一定要針對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過程中產(chǎn)生的問題采取有效的措施。

一、房地產(chǎn)行業(yè)對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了國家GDP的增長，對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了很多的貢獻(xiàn)。從投資角度來說，房地產(chǎn)直接帶動(dòng)了GDP的增長，每年政府部門都要在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行很大的投資，因此從這個(gè)角度說，房地產(chǎn)帶動(dòng)了GDP的直接增長。因此，保持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)投資平穩(wěn)的增長，對于我國國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定也具有重要意義。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素

（一）經(jīng)濟(jì)因素

這一因素當(dāng)中主要包括了兩個(gè)方面，一個(gè)方面是房產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中涉及到的相關(guān)因素，一個(gè)是與房產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的因素。宏觀經(jīng)濟(jì)因素如果對房產(chǎn)的影響和其他產(chǎn)業(yè)都有一定的影響就會(huì)直接反映在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的情況上，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，宏觀因素主要是通過經(jīng)濟(jì)量和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)參數(shù)起作用，宏觀經(jīng)濟(jì)的變量和參數(shù)有很多，主要有國民的收入水平、消費(fèi)水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。

（二）社會(huì)發(fā)展的因素

我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使得我國人民的收入水平和消費(fèi)水平都得到了很大的提升，所以人們住房消費(fèi)的觀念也發(fā)生了非常大的轉(zhuǎn)變，這種轉(zhuǎn)變也對我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著非常重要的影響，這些因素的影響下，我國的放低產(chǎn)經(jīng)濟(jì)一定會(huì)有相應(yīng)的增長，人們對住房在功能和環(huán)境方面的需求都有了一定程度的提升，這種要求上的變化也會(huì)增加房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的空間。

（三）貨幣供給量的影響

央行在實(shí)際的工作對公開市場的操作進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，同時(shí)對貸款準(zhǔn)備金率按照市場發(fā)展的要求進(jìn)行一定的改變，這樣的情況下，央行的準(zhǔn)備金和存款的數(shù)額也會(huì)產(chǎn)生非常大的變化，所以央行的貸款能力也會(huì)發(fā)生一定的變化，央行貸款能力直接影響到了購房者能否購買得上房屋，因?yàn)榉课莸馁J款是一個(gè)十分重要的因素，如果央行的貨幣供應(yīng)量增加，貸款就相對容易，如果貨幣的供應(yīng)量下降或者是存在著明顯不足的現(xiàn)象就會(huì)使得貸款的難度進(jìn)一步上升，這樣也就會(huì)使得房價(jià)下降，這也就是說如果央行實(shí)行的是貨幣緊張政策就會(huì)使得我國的房價(jià)出現(xiàn)下跌的現(xiàn)象，如果實(shí)行的是寬松的貨幣政策就會(huì)引起房價(jià)的上漲。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略

（一）完善金融體系，從制度上控制房地產(chǎn)的發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系非常緊密，只有健全金融體系，尤其是房地產(chǎn)金融體系，才能從根本上防范房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生。但隨著越來越多的國有銀行和股份制銀行實(shí)現(xiàn)上市，同時(shí)面對金融全球化的沖擊，商業(yè)銀行追求利潤的驅(qū)動(dòng)力越來越強(qiáng)，房地產(chǎn)信貸特別是個(gè)人住宅抵押信貸則成為銀行業(yè)打造利潤增長點(diǎn)的理想選擇。

（二）貨幣政策、房地產(chǎn)信貸政策要有前瞻性

房地產(chǎn)業(yè)跟金融業(yè)的密切相關(guān)性決定了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生在很大程度上源自寬松的貨幣政策，以及與之相適應(yīng)的寬松的房地產(chǎn)信貸政策。在流動(dòng)性充裕、融資成本較低的情況下，自住與投資投機(jī)需求皆旺盛，企業(yè)投資開發(fā)熱情高漲，市場漸漸出現(xiàn)非理性繁榮現(xiàn)象，在這一過程中，如果政策不能提前、有效調(diào)整，房地產(chǎn)泡沫就很容易產(chǎn)生。而且，事實(shí)證明，“救火”比“防火”的難度和成本都要大得多。

（三）加強(qiáng)和完善土地管理以避免地價(jià)上漲

土地作為房地產(chǎn)業(yè)的物質(zhì)基礎(chǔ)和房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件，往往會(huì)在房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生過程中扮演重要角色，而且房價(jià)泡沫當(dāng)中一般隱藏著地價(jià)泡沫。因此，若想防止出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，首先要防范土地炒作，控制地價(jià)飆升。土地管理部門必須建立一套完善的土地規(guī)劃、出讓、交易、管理制度，重點(diǎn)打擊囤地行為，抑制房地產(chǎn)過度投機(jī)炒作，防止非理性預(yù)期的產(chǎn)生。

（四）健全金融制度

加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)和金融的配合，讓房地產(chǎn)行業(yè)在平穩(wěn)的金融環(huán)境下發(fā)展。國家財(cái)政部門要針對現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)，對銀行貸款結(jié)構(gòu)上加大管理力度，對貸款結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加重貸款份額管理，進(jìn)行貸款正規(guī)化管理，讓房地產(chǎn)行業(yè)成為金融市場的一部分，強(qiáng)化金融市場和房地產(chǎn)行業(yè)的聯(lián)系，從根本上解決資金缺少的問題。政府在進(jìn)行金融制度管理時(shí)，要加大管理制度，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展奠定一個(gè)穩(wěn)定的融資發(fā)展環(huán)境。

（五）預(yù)計(jì)可完成的利潤要在項(xiàng)目定性前進(jìn)行合算

對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理的最終目的在于實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益的最大化，而檢驗(yàn)企業(yè)業(yè)績高低的最終標(biāo)志則是企業(yè)在項(xiàng)目工程結(jié)束后能夠獲取多大的利潤，這也是確保企業(yè)得以可持續(xù)發(fā)展下去的前提。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，對我國房地產(chǎn)業(yè)來說，既是一次歷史性機(jī)遇，又是一次時(shí)代性挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是一國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，既受到整體經(jīng)濟(jì)的作用，又影響著整體經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。房地產(chǎn)從業(yè)人員的素質(zhì)日益提高，因此社會(huì)希望業(yè)內(nèi)從業(yè)人員對于房地產(chǎn)估價(jià)及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的合作繼續(xù)探索，以改善人們的住房條件提升人們的住房購買力，不斷完善為消費(fèi)者提供一個(gè)公平、公正、公開的市場，讓大家在陽光下放心交易。這樣才能夠使得二者共同進(jìn)步，互惠互利，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供良好的助力，共同為增加國民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)出自己的一份力量，最終推動(dòng)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不斷向前發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

第9篇：房地產(chǎn)行業(yè)如何融資范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 階段性

一、我國當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)涉稅現(xiàn)狀分析

近些年來，伴著國家經(jīng)濟(jì)體制不斷地成熟，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，緊接著房價(jià)日益攀升，不僅影響著普通大眾的越來越多的住房需求，更是形成了社會(huì)的不穩(wěn)定因素。？縱觀高房價(jià)的具體原因，從拆遷、買地到建造、銷售，較高的成本是造成高房價(jià)的重要原因，可以看到其中稅費(fèi)較高且最具籌劃降低的可能性。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資源整合型行業(yè)，開發(fā)流程長、資金密集、涉及行政主管部門較多。正因如此，其涉稅也較為復(fù)雜。其幾乎涉及現(xiàn)在所有稅種。并且房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理過程中存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)財(cái)務(wù)方面也在稅務(wù)稽查面前屢屢出現(xiàn)問題，不僅不能省掉可以減免的稅額，甚至多繳不該繳的稅。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃專業(yè)技術(shù)人員的缺失也是該行業(yè)面臨的重大稅收籌劃問題。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理需要對房地產(chǎn)行業(yè)性業(yè)務(wù)知識(shí)和稅法知識(shí)都較為了解。

二、房地產(chǎn)行業(yè)的階段性稅收籌劃

首先介紹一個(gè)簡要的流程：簽訂土地出讓合同――設(shè)立項(xiàng)目公司――立項(xiàng)――選址、方案審查、用地許可――辦理拆遷許可――初步設(shè)計(jì)審查審批――施工圖審查備案――工程招投標(biāo)及備案――辦理施工許可證――辦理商品房預(yù)售許可――專業(yè)驗(yàn)收――竣工驗(yàn)收辦證、備案――交房

通過簡單的房地產(chǎn)開發(fā)完工流程，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)階段性明顯，財(cái)稅人員按照階段性發(fā)展進(jìn)行稅收籌劃適合大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)。

（一）設(shè)立階段

1.注冊資本的選擇。注冊資本的來源也是可以選擇籌劃的一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)周期長，資金需要量大，因此借款、融資對房地產(chǎn)企業(yè)來說是必不可少的。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)資金主要有銀行信貸、外資投入、發(fā)行股票、內(nèi)部積累等四個(gè)來源，即負(fù)債籌資和權(quán)益籌資。權(quán)益融資不需要償還，沒有償債壓力，根據(jù)盈利情況分配股利就可以，但借款利息可以在土地增值稅的計(jì)算中扣除，又可作為所得稅的抵減項(xiàng)，而股息支付不能作為費(fèi)用列支。所以在籌劃角度來看，權(quán)益籌資效果是不如負(fù)債籌資的。

2.分公司和子公司的選擇。分公司是不具有獨(dú)立法人資格的，對子公司和分公司的稅率及相關(guān)稅收優(yōu)惠政策方面我們國家有不同的稅法規(guī)定，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在建立之前作出合適的選擇。

設(shè)立分公司，好處就在于：首先，稅務(wù)機(jī)關(guān)對其監(jiān)管力度相對子公司來說更小；其次，在項(xiàng)目的建設(shè)初期公司基本會(huì)處于虧損狀態(tài)，分公司的虧損對總公司的稅前利潤可以有一些減少以達(dá)到減輕總公司企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)的作用；最后，分公司和總公司之間的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移不涉及所有權(quán)的轉(zhuǎn)變，因而是沒有納稅義務(wù)的。然而在分公司的開發(fā)建設(shè)階段總公司是負(fù)有連帶的稅務(wù)責(zé)任的，因而會(huì)給總公司帶來一部分的危險(xiǎn)。對于子公司的建立，利弊恰恰與分公司的設(shè)立相反。

（二）銷售階段

1.銷售價(jià)格的選擇。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目銷售價(jià)格的確定依賴各個(gè)因素，對銷售價(jià)格的合理確定對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展具有重要意義。從稅收籌劃角度來看，銷售價(jià)格的確定主要依據(jù)是土地增值稅的計(jì)算中增值率未超過20%的暫不征收土地增值稅的優(yōu)惠政策和土地增值稅的四級(jí)超率累進(jìn)稅率?？梢姡康禺a(chǎn)企業(yè)若提高房地產(chǎn)售價(jià)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅后利潤可能增加、也可能減少，此時(shí)就要考慮如何做到利潤最大。

2.銷售收入的確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過設(shè)立銷售公司對新開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行代銷或是轉(zhuǎn)銷。代銷是指新成立的銷售公司代原房地產(chǎn)企業(yè)銷售其產(chǎn)品，同時(shí)向企業(yè)收取一定的傭金作為報(bào)酬。由于雙方的關(guān)聯(lián)關(guān)系，傭金的多少便存在調(diào)整的空間。房地產(chǎn)企業(yè)向銷售公司所支付的傭金屬于其成本費(fèi)用的范圍，可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)項(xiàng)目作為扣除項(xiàng)目。而銷售公司所取得傭金盡管要繳納營業(yè)稅，但可作為企業(yè)所得稅的扣除。轉(zhuǎn)銷就是銷售公司先取得項(xiàng)目之后以自己名義銷售出去，此時(shí)同樣由于關(guān)聯(lián)關(guān)系的存在，可以調(diào)整銷售價(jià)格，因而減少土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)。同時(shí)，由于銷售過程中的交易成本費(fèi)用增加，可以在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)增加扣除數(shù)額，使企業(yè)的土地增值稅和企業(yè)所得稅方面都達(dá)到節(jié)稅效果。

（三）保有階段