房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研范文

房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)調(diào)查,就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象,對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)收集、整理、記錄和分析,進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)。由于土地和房屋位置的固定性(不動(dòng)產(chǎn)),房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)調(diào)查也烙有很深的地域特征。我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的切入,也習(xí)慣依據(jù)地域形態(tài),由單個(gè)樓盤到區(qū)域市場(chǎng)。再由區(qū)域市場(chǎng)到宏觀環(huán)境,然后再?gòu)暮暧^環(huán)境回到單個(gè)樓盤、區(qū)域市場(chǎng)。不斷的循環(huán)往復(fù),融會(huì)貫通,才可真正把握市場(chǎng)的脈搏。

一、市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)調(diào)查的意義

1、狹義的統(tǒng)計(jì)調(diào)查

狹義的市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)調(diào)查就是指以商品本身的消費(fèi)者為對(duì)象,用科學(xué)方法收集消費(fèi)者購(gòu)買以及使用商品的事實(shí)、意見、動(dòng)機(jī)等有關(guān)資料,并予以分析研究的手段。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng),例行而重要的市場(chǎng)調(diào)查就是公開的個(gè)案現(xiàn)場(chǎng)做調(diào)查,并收集資料進(jìn)行銷售及售后情況的總結(jié)和分析。

所謂“消費(fèi)者購(gòu)買以及使用商品的事實(shí)”是指調(diào)查房屋的銷售率,購(gòu)買客戶的來源分布、購(gòu)買時(shí)間、規(guī)劃偏好以及面積偏好等事實(shí)資料。

所謂“消費(fèi)者購(gòu)買商品的動(dòng)機(jī)以及使用商品的意見”是指調(diào)查、了解購(gòu)房者購(gòu)買該房屋的原因是居住、還是投資,對(duì)該房屋的滿意程度如何,包括價(jià)格、建材、格局、地點(diǎn)以及環(huán)境等的反應(yīng)資料。

2、廣義的市場(chǎng)調(diào)查

廣義的市場(chǎng)調(diào)查,其調(diào)查對(duì)象,除了消費(fèi)者,還包括所有一切市場(chǎng)上的營(yíng)銷活動(dòng)。即以科學(xué)的方法收集商品從生產(chǎn)者轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者間的一切與市場(chǎng)營(yíng)銷有關(guān)的問題資料,并予以分析研究的方法。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng),除了進(jìn)行公開個(gè)案市場(chǎng)的調(diào)查、研究之外,還包括公司營(yíng)銷手段的具體執(zhí)行情況,目標(biāo)市場(chǎng)狀況,消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)、傾向、決策等心理過程的分析,以及廣告策略在目標(biāo)市場(chǎng)中的反應(yīng)和收效如何。

收集并充分研究所收集到的資料,就能夠知道公司營(yíng)銷計(jì)劃的執(zhí)行情況,以及公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。這樣,就能夠隨時(shí)糾正營(yíng)銷過程中的偏差,保證公司在正常的市場(chǎng)軌道中順利地運(yùn)轉(zhuǎn)下去。

二.市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)調(diào)查在房地產(chǎn)行業(yè)中的應(yīng)用

1、前期

這一階段的統(tǒng)計(jì)調(diào)查結(jié)果主要應(yīng)用于公司的投資方向決策。此階段涉及的統(tǒng)計(jì)調(diào)查方向相對(duì)比較宏觀,主要有:

(1)宏觀經(jīng)濟(jì)信息——包括政策法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指數(shù)、城市規(guī)劃、區(qū)域人口特征、基礎(chǔ)設(shè)施等基本狀況等。通過對(duì)宏觀市場(chǎng)信息的分析,了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及動(dòng)態(tài)。

相關(guān)市場(chǎng)信息——包括金融市場(chǎng)、業(yè)界動(dòng)態(tài)等與房地產(chǎn)有直接與潛在關(guān)系的信息,以推論房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景。

(2)房地產(chǎn)產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)調(diào)查

在售樓盤資料統(tǒng)計(jì)——包括本地所有的房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫(kù)資料,可進(jìn)行市場(chǎng)供應(yīng)量、價(jià)格、戶型特點(diǎn)、裝修情況、新技術(shù)、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統(tǒng)計(jì)分析。

區(qū)域市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)分析——根據(jù)數(shù)據(jù)庫(kù)資料對(duì)特定區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行定量分析,研究典型個(gè)案,對(duì)區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)進(jìn)行分析。樓盤匯總分析——階段性對(duì)樓盤進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析,追蹤市場(chǎng)發(fā)展方向。

(3)消費(fèi)需求趨勢(shì)統(tǒng)計(jì)調(diào)查

主要針對(duì)消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)的總需求量以及房地產(chǎn)需求的發(fā)展趨勢(shì)研究。主要包括需求動(dòng)機(jī)、購(gòu)買行為以及需求影響因素的統(tǒng)計(jì)調(diào)查,這些調(diào)查結(jié)果將作為開發(fā)商把握需求動(dòng)態(tài)的依據(jù),并以此開發(fā)出新的產(chǎn)品,并不針對(duì)于某一個(gè)特定樓盤項(xiàng)目。

2、中期

開發(fā)商在購(gòu)置土地之后,需要進(jìn)行相應(yīng)的項(xiàng)目開發(fā)。此階段開發(fā)商的主要工作環(huán)節(jié)包括:具體的項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的建設(shè)、項(xiàng)目的推廣與銷售。

(1)項(xiàng)目定位統(tǒng)計(jì)調(diào)查

考慮具體樓盤項(xiàng)目所處的區(qū)域,通過對(duì)消費(fèi)者置業(yè)消費(fèi)需求的統(tǒng)計(jì)調(diào)查,結(jié)合周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目和區(qū)位特征的調(diào)查,對(duì)特定區(qū)域內(nèi)的將建樓盤進(jìn)行準(zhǔn)確的定位。

(2)消費(fèi)需求統(tǒng)計(jì)調(diào)查

通過統(tǒng)計(jì)調(diào)查了解消費(fèi)者對(duì)特定區(qū)域樓盤的需求細(xì)節(jié)、消費(fèi)動(dòng)機(jī)、消費(fèi)行為與習(xí)慣、決策過程、媒體消費(fèi)習(xí)慣,結(jié)合其家庭背景資料、置業(yè)階段與用途、家庭的生活形態(tài)以及事業(yè)發(fā)展形態(tài)進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分,并確定各細(xì)分市場(chǎng)的規(guī)模。

(3)競(jìng)爭(zhēng)樓盤統(tǒng)計(jì)調(diào)查

了解特定區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤,尤其是明星樓盤的銷售狀況、主要賣點(diǎn)、吸引消費(fèi)者的主要因素,為特定將建樓盤的定位提供參考依據(jù)。

(4)產(chǎn)品測(cè)試統(tǒng)計(jì)調(diào)查

在項(xiàng)目定位之后,目標(biāo)消費(fèi)人群趨于明朗,該階段的市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)調(diào)查應(yīng)當(dāng)側(cè)重于項(xiàng)目細(xì)節(jié)方面的研究,針對(duì)特定將建樓盤,依據(jù)設(shè)計(jì)結(jié)果對(duì)樓盤的各指標(biāo)分別進(jìn)行。具體的調(diào)查內(nèi)容主要包括:1社區(qū)配套設(shè)施與功能需求測(cè)試;2、建筑類型與容積率之間的匹配關(guān)系;3、房屋格局/面積與各功能區(qū)的使用習(xí)慣;4、對(duì)裝修的意見與個(gè)性化實(shí)施;5、朝向/采光與居室功能之間的關(guān)系;6、特定需求的價(jià)格定位研究等等。

3、后期

(1)樓盤媒體宣傳 統(tǒng)計(jì)分析

對(duì)本地在售項(xiàng)目進(jìn)行主要媒體的廣告投放量統(tǒng)計(jì),可進(jìn)行樓盤賣點(diǎn)、營(yíng)銷策劃活動(dòng)等市場(chǎng)營(yíng)銷方面的資料收集,可根據(jù)資料進(jìn)行媒體投放及營(yíng)銷方式分析,同時(shí)作為競(jìng)爭(zhēng)研究的有力補(bǔ)充。

(2)銷售現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)計(jì)調(diào)查

主要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)推廣手段效果的評(píng)價(jià)研究。在樓盤的預(yù)售與公開發(fā)售階段,將會(huì)有數(shù)量眾多的、不同性質(zhì)的消費(fèi)者到銷售現(xiàn)場(chǎng)關(guān)注開發(fā)商的產(chǎn)品。通過對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的了解、意向購(gòu)房人群的調(diào)查、對(duì)銷售階段的媒體策略、銷售策略調(diào)整提供參考依據(jù)。其中主要涉及的研究方向主要有:1、特定樓盤信息的來源以及最主要的影響渠道;2、看房者所處購(gòu)房的階段,以及看房行為與習(xí)慣;3、樓盤評(píng)價(jià)以及與競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品對(duì)比;4、對(duì)銷售中心以及人員的評(píng)價(jià);5、看房滿意度調(diào)查等等。

(3)銷售監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)調(diào)查

隨時(shí)對(duì)銷售現(xiàn)場(chǎng)的潛在消費(fèi)者,以及來電咨詢的消費(fèi)者收集相關(guān)的信息,并定期進(jìn)行必要的回訪,同時(shí)進(jìn)行有效的統(tǒng)計(jì)分析,開發(fā)商將能準(zhǔn)確地掌握客戶的反饋信息,銷售成功狀況、銷售周期等重要數(shù)據(jù),通過糾正不理想的工作內(nèi)容,減少客戶的流失。

(4)業(yè)主滿意度統(tǒng)計(jì)調(diào)查

第2篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研范文

按照縣人大關(guān)于我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作會(huì)議要求，針對(duì)會(huì)上提出的各種問題和意見，我局立即召開專題會(huì)議研究，采取強(qiáng)有力措施，全力破解制約我縣房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的瓶頸和弊端，現(xiàn)將主要工作情況匯報(bào)如下：

一是我縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模小，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力弱的問題。目前我縣本土注冊(cè)的開發(fā)企業(yè)只有9家，均存在資金少、實(shí)力差、資質(zhì)低等問題，致使我縣房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域出現(xiàn)了諸多問題，例如百祥園、中華新村、教堂西側(cè)等開發(fā)地塊均或多或少出現(xiàn)問題，引發(fā)了社會(huì)矛盾。針對(duì)這一現(xiàn)象，一方面在今后的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把關(guān)上，我們將嚴(yán)格按政策辦事，開發(fā)企業(yè)要足額交納拆遷保證金、土地出讓金及農(nóng)民工工資預(yù)儲(chǔ)金，才可開工建設(shè)，將沒有實(shí)力的企業(yè)依政策擋在門外；另一方面加大招商引資力度，引進(jìn)綜合實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入?yún)菢?，保證我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性健康發(fā)展。

二是項(xiàng)目審批程序復(fù)雜耗時(shí)長(zhǎng)的問題。我們將在投資環(huán)境優(yōu)化上下功夫，開設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綠色通道，推進(jìn)項(xiàng)目審批一站式服務(wù)，縮短辦事時(shí)限，不斷提高行政審批效率，改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，在軟環(huán)境上強(qiáng)力助推我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展。

第3篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研范文

一、我市二手房市場(chǎng)的現(xiàn)狀及原因分析

(三)我市二手房貸款市場(chǎng)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)和問題

1.還款風(fēng)險(xiǎn)

借款人的還款風(fēng)險(xiǎn)包括還款信用風(fēng)險(xiǎn)和還款能力風(fēng)險(xiǎn)。由于我市尚未建立起一套完備的個(gè)人信用制度，商業(yè)銀行缺乏調(diào)查借款人資信的有效手段，難以對(duì)借款人收入的完整性、穩(wěn)定性、真實(shí)性和借款人的還款意愿做出準(zhǔn)確的判斷，從而，造成銀行二手房貸款形成逾期和壞賬的風(fēng)險(xiǎn)。

2.二手房貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)的誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)。

在二手房貸款操作過程中，二手房貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)的道德風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、資質(zhì)水平和從業(yè)人員的操作風(fēng)險(xiǎn)，無法得到有效控制，銀行的利益無法得到很好的保障。

從調(diào)查到我市二手房市場(chǎng)現(xiàn)狀來看，房屋中介公司在二手房貸款申請(qǐng)人與銀行之間，起到了“橋梁”作用，在一定程度上為二手房市場(chǎng)的活躍和二手房貸款的普及起到了推動(dòng)作用。然而，由于我市二手房市場(chǎng)剛剛起步，有關(guān)管理部門尚未制定針對(duì)二手房中介公司和專業(yè)貸款服務(wù)公司的市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和它們的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，造成這些服務(wù)公司的準(zhǔn)入門檻低，市面上出現(xiàn)了一批大大小小的中介公司;并且，二手房中介從業(yè)人員素質(zhì)大多不高，再加上一些購(gòu)房人(借款人)自身的法律常識(shí)和自我保護(hù)意識(shí)不強(qiáng)，致使二手房貸款市場(chǎng)蒙騙現(xiàn)象嚴(yán)重，收費(fèi)較為混亂。如有些中介公司唆使或協(xié)助借款人虛開假收入證明，提供虛假資料，騙取銀行貸款或高比例貸款，從而，向借款人收取高額服務(wù)費(fèi)。在高額暴利的驅(qū)使下，這些違規(guī)操作的中介公司或個(gè)人，利用各種手段，幫助客戶騙取銀行貸款。一旦利潤(rùn)到手，他們便銷聲匿跡。而且，二手房貸款的期限一般比較長(zhǎng)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩和下滑時(shí)期，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的只有銀行和廣大購(gòu)房借款人。

3.各商業(yè)銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理和控制機(jī)制尚未完善

由于二手房貸款只針對(duì)每一位單個(gè)住房消費(fèi)者或住房所有者，貸款金額相對(duì)比較小，手續(xù)煩瑣、復(fù)雜，再加上大多數(shù)借款人對(duì)二手房貸款所需資料和交易程序了解甚少，銀行若要從收集資料開始直接與借款人聯(lián)系，收齊資料后上報(bào)并逐級(jí)審批，這個(gè)過程需要耗費(fèi)很長(zhǎng)時(shí)間。所以，銀行在開展二手房貸款業(yè)務(wù)的過程中，較多的是與中介公司合作。然而，由于各商業(yè)銀行尚未建立健全二手房貸款的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理控制機(jī)制，再加上銀行之間競(jìng)相競(jìng)爭(zhēng)，使得銀行不科學(xué)地簡(jiǎn)化了審批程序、放松審核原則，甚至把某些關(guān)鍵的貸款審核環(huán)節(jié)下放給一些資質(zhì)較差的中介公司，在放款的環(huán)節(jié)上不嚴(yán)格控制，這不僅嚴(yán)重違背了銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理原則，也使二手房貸款市場(chǎng)進(jìn)入到惡性競(jìng)爭(zhēng)和無序發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

二、解決問題的對(duì)策和建議

(二)盡快建立完備的個(gè)人信用檔案和信用等級(jí)制度

借款人是否具有借款資格和還款能力是住房貸款產(chǎn)生的源頭。筆者認(rèn)為，可從以下三方面著手建立個(gè)人信用制度：

1.有關(guān)部門可以根據(jù)房屋的區(qū)域性和固定性，以城市為單位，依據(jù)借款人的工作情況、收入狀況、文化程度、專業(yè)技能、年齡等方面信息，評(píng)價(jià)借款人在貸款抵押期內(nèi)是否具有穩(wěn)定的收入來源，并據(jù)此評(píng)定借款人的個(gè)人信用等級(jí)，作為確定貸與不貸以及貸款額度的基本依據(jù)。

2.各商業(yè)銀行還可通過審查借款人是否存在債務(wù)和先期貸款，并通過審查其債務(wù)和貸款的償還情況，來評(píng)定借款人的信用資質(zhì)。

第4篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研范文

甲方：

乙方：

受甲方委托，乙方為甲方的×花園房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查。雙方經(jīng)充分協(xié)商，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，本著公平、誠(chéng)信和互利互惠的原則，就相關(guān)事宜達(dá)成以下協(xié)議：

一、委托調(diào)查項(xiàng)目

1、項(xiàng)目名稱：×花園房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查。

2、甲方委托乙方調(diào)查的內(nèi)容等詳見附件一：《×花園房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查綱要》。

二、項(xiàng)目工作組

針對(duì)甲方所委托項(xiàng)目，乙方專門成立由上?！链髮W(xué)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)教授×、市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)教授×、旅游與酒店管理學(xué)博士×等相關(guān)專家組成的項(xiàng)目工作組(項(xiàng)目工作組成員的簡(jiǎn)歷和名單等詳見附件二)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目調(diào)查工作方案的制訂、市場(chǎng)調(diào)查的組織協(xié)調(diào)、市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果的分析、市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的編制以及提供相關(guān)建議。

三、調(diào)查期限

1、乙方在本協(xié)議簽訂之日起×日內(nèi)完成調(diào)查，并向甲方提供市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的文字資料和電子版資料各三套，乙方保證調(diào)查報(bào)告中的數(shù)據(jù)均真實(shí)、準(zhǔn)確、可靠。甲方有權(quán)要求乙方提供調(diào)查的全部原始資料，以核對(duì)上述數(shù)據(jù)是否真實(shí)。

2、乙方應(yīng)當(dāng)按照《×花園房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查綱要》所列的時(shí)間計(jì)劃完成階段性調(diào)查和報(bào)告工作。

四、甲方的協(xié)助義務(wù)

1、甲方向乙方提供相關(guān)資料。乙方應(yīng)提前五日向甲方提交所需相關(guān)資料明細(xì)，經(jīng)甲方確認(rèn)同意后向乙方提供，如甲方拒絕提供，乙方不能以此為由拒絕或延期向甲方提供市場(chǎng)調(diào)查服務(wù)。

2、乙方獨(dú)立調(diào)查有困難的，經(jīng)甲方同意，可請(qǐng)甲方提供協(xié)助。

五、保密義務(wù)

1、乙方承諾對(duì)甲方的商業(yè)秘密負(fù)有保密義務(wù)。

2、保密內(nèi)容包括但不限于：乙方需要對(duì)甲方提供給乙方的所有書面資料(但提供給乙方以前已經(jīng)公開的除外)和乙方通過調(diào)查取得的全部資料及調(diào)查報(bào)告等(以下統(tǒng)稱商業(yè)秘密)進(jìn)行保密。

3、保密措施：乙方在甲方未公開披露的情況下，不得向第三方泄露甲方的商業(yè)秘密;不得許可第三方使用甲方的商業(yè)秘密;不得以任何形式私自利用上述商業(yè)秘密;對(duì)于一項(xiàng)完整的商業(yè)秘密，如果甲方僅公開披露部分內(nèi)容，對(duì)未披露的部分乙方仍要承擔(dān)保密義務(wù)。

4、涉密人員范圍：包括但不限于乙方項(xiàng)目工作組成員及乙方其他全體員工。

5、保密期限：乙方承擔(dān)保密義務(wù)的期限自甲、乙雙方簽訂本合同時(shí)起至甲方向社會(huì)公眾披露該信息時(shí)止，在此期間無論甲、乙雙方合同關(guān)系是否存在，乙方都應(yīng)無條件的保守甲方的商業(yè)秘密。

6、泄密責(zé)任：乙方承擔(dān)因泄漏甲方商業(yè)秘密而給甲方造成的全部損失。經(jīng)濟(jì)損失難以計(jì)算的，賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于本合同總價(jià)款的十倍。

六、成果提交與驗(yàn)收

1、本次調(diào)查項(xiàng)目在本合同簽訂后×個(gè)工作日內(nèi)完成并將調(diào)查成果按合同約定交付甲方。

2、調(diào)查成果包括：社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境背景資料調(diào)研報(bào)告、項(xiàng)目自身?xiàng)l件和特點(diǎn)實(shí)地調(diào)研報(bào)告、項(xiàng)目區(qū)位和附近交通狀況調(diào)研報(bào)告、項(xiàng)目周邊人口狀況調(diào)查報(bào)告、項(xiàng)目周邊地區(qū)商業(yè)環(huán)境調(diào)研報(bào)告、項(xiàng)目周邊居民消費(fèi)心理及需求調(diào)研報(bào)告、與本項(xiàng)目相關(guān)的經(jīng)營(yíng)者和業(yè)戶調(diào)查報(bào)告、類似房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告和項(xiàng)目綜合分析報(bào)告等。

3、乙方提交調(diào)查報(bào)告后，甲方應(yīng)按照《×花園房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查綱要》約定的項(xiàng)目和目的及本合同約定進(jìn)行驗(yàn)收。

4、乙方所提交的調(diào)查報(bào)告經(jīng)甲方驗(yàn)收后，其所有權(quán)利歸甲方所有。

七、咨詢費(fèi)

1、甲、乙雙方一致同意甲方支付給乙方項(xiàng)目咨詢費(fèi)人民幣×萬元，分兩次支付。第一次在協(xié)議簽訂時(shí)支付×萬元，第二次在調(diào)查報(bào)告完成并交付甲方，且經(jīng)甲方驗(yàn)收合格之日起三日內(nèi)支付剩余款項(xiàng)×萬元。

2、本合同咨詢費(fèi)包括咨詢報(bào)酬和調(diào)查研究、分析論證、試驗(yàn)測(cè)定、人工費(fèi)、利潤(rùn)、稅金等因履行本合同所需的一切費(fèi)用，除本合同另有約定外，甲方無須向乙方另行支付其他任何費(fèi)用。

3、甲方向乙方支付咨詢費(fèi)時(shí)，乙方應(yīng)向甲方提供等額合法有效的發(fā)票，否則，甲方有權(quán)拒絕付款，且并不因此向乙方承擔(dān)任何責(zé)任。

1、除本合同另有約定外，非經(jīng)本合同雙方協(xié)商一致，任何一方不得無故違反合同。如有違約，違約的一方應(yīng)承擔(dān)另一方的全部損失。

2、乙方逾期向甲方提供合格的調(diào)查報(bào)告的，每逾期一日，乙方應(yīng)當(dāng)按照本合同咨詢費(fèi)

3、乙方違反本合同第五條約定，應(yīng)當(dāng)向甲方支付違約金人民幣×萬元。對(duì)因此給甲方造成的經(jīng)濟(jì)損失，乙方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

九、合同的解除

1、乙方逾期提供合格的調(diào)查報(bào)告超過十日，甲方有權(quán)單方解除本合同。

2、乙方不得以與其他單位合作等任何方式將本合同約定的服務(wù)內(nèi)容分包或轉(zhuǎn)包給第三方，否則，甲方有權(quán)解除合同。

3、乙方違反本合同任何一項(xiàng)其他約定義務(wù)，經(jīng)甲方催告后仍未完全履行的，甲方有權(quán)解除本合同。

4、因乙方原因?qū)е卤竞贤獬模曳綉?yīng)返還甲方已經(jīng)支付的全部咨詢費(fèi)，并按照本合同咨詢費(fèi)總額的20%向甲方支付違約金，對(duì)因此給甲方造成的損失，乙方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

5、本合同履行期間，除因乙方原因合同解除的外，甲方有權(quán)隨時(shí)通知乙方解除本合同，合同解除時(shí)，對(duì)于甲方已付的款項(xiàng)乙方不予退還，甲方也不再承擔(dān)任何補(bǔ)償、賠償?shù)冗`約責(zé)任。

十、其他

1、雙方確定，甲方按照乙方符合本合同約定標(biāo)準(zhǔn)和方式完成的調(diào)查工作成果做出決策并予以實(shí)施所造成的損失，乙方承擔(dān)全部責(zé)任。

2、雙方確定：甲方利用乙方提交的調(diào)查工作成果所完成的新的成果，歸甲方所有。乙方利用甲方提供的資料和工作條件所完成的新的成果，歸甲方所有。

十一、爭(zhēng)議的解決

本協(xié)議履行過程中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)本著互相諒解和顧全大局的原則進(jìn)行友好協(xié)商解決。協(xié)商不成，任何一方可以向甲方所在地人民法院提起訴訟。

十二、附則

1、本協(xié)議經(jīng)過雙方代表人簽字并加蓋公章后生效。

2、本協(xié)議未盡事宜，由雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。

3、本協(xié)議正本一式肆份，雙方各執(zhí)貳份。

4、本協(xié)議附件如下：

附件一：×花園房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查綱要;

附件二：項(xiàng)目工作組成員的簡(jiǎn)歷和名單。

甲方：乙方：

代表人簽字：代表人簽字：

第5篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研范文

關(guān)鍵詞：國(guó)家宏觀調(diào)控 房地產(chǎn)市場(chǎng) 影響

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

近年來，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)得到了飛速的發(fā)展，人們的物質(zhì)生活水平也越來越高，促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的快速發(fā)展。為了能夠有效的抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的逐漸膨脹，我國(guó)的相關(guān)部門運(yùn)用宏觀調(diào)控中的經(jīng)濟(jì)政策來規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，控制房地產(chǎn)價(jià)格，維護(hù)房地產(chǎn)發(fā)展的秩序，使房地產(chǎn)事業(yè)能夠得到快速穩(wěn)定的發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展相互協(xié)調(diào)。

一、國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和作用

我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平和人們生活水平的提高，雖然一定程度的提高了我國(guó)的綜合國(guó)力，但是也相應(yīng)的帶來了對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不利影響。因此，這就需要國(guó)家的相關(guān)部門采取宏觀調(diào)控的政策，比如采取變動(dòng)稅收和支出、變動(dòng)貨幣量等相關(guān)政策，來有力的維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序，緩和經(jīng)濟(jì)矛盾。比如在“國(guó)五條”中明確提出，要堅(jiān)定我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖，樓市調(diào)控由供求關(guān)系管理轉(zhuǎn)向預(yù)期管理等內(nèi)容。

1.宏觀調(diào)控中的財(cái)政政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和作用

財(cái)政政策，指的是我國(guó)的相關(guān)部門采用變動(dòng)稅收和支出的手段，來對(duì)總需求產(chǎn)生影響，進(jìn)而對(duì)我國(guó)的國(guó)民收入和就業(yè)產(chǎn)生影響。在房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展最為蓬勃時(shí)，通過提高稅率、增加稅收、政府減少支出等一系列的財(cái)政政策，來減少投資者獲得的利潤(rùn)、提高房地產(chǎn)的投資成本，從而有效的控制房地產(chǎn)的發(fā)展，減少潛在消費(fèi)者，緩和經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)矛盾，避免由于房地產(chǎn)發(fā)展過快而引發(fā)的其他問題，最終對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響。

2.宏觀調(diào)控中的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和作用

貨幣政策，指的是中央銀行加大對(duì)貨幣供給量的控制，從而對(duì)利率和相關(guān)的需求產(chǎn)生影響。貨幣政策主要包括了存款準(zhǔn)備金政策和再貼現(xiàn)率政策。其中，存款準(zhǔn)備率政策，指的是我國(guó)運(yùn)用提高或者降低銀行存款準(zhǔn)備率的方法手段，來增加或者減少銀行貨幣供給量，進(jìn)而影響到利率、投資。比如，國(guó)家為了有效的控制房?jī)r(jià)的上升，可以提高銀行的存款準(zhǔn)備金，增加銀行存款，減少銀行的貸款數(shù)量，進(jìn)而提高銀行利率、減少投資者貸款，最終有效的緩和房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力，避免其他問題的出現(xiàn)。再貼現(xiàn)率政策，指的是我國(guó)的中央銀行對(duì)商業(yè)銀行或者其他的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行的放款利率。中央銀行運(yùn)用再貼現(xiàn)率政策，對(duì)商業(yè)銀行的貨幣供給量進(jìn)行調(diào)控，對(duì)利率的升降產(chǎn)生影響，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者資金的流動(dòng)也產(chǎn)生一定的影響，從而有效的對(duì)房地產(chǎn)的投資、需求以及貸款等進(jìn)行控制，抑制房地產(chǎn)的快速發(fā)展，控制房?jī)r(jià)，進(jìn)而有效地解決民生問題。

二、國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響和作用

隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，促進(jìn)了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)價(jià)格也在不斷上漲，尤其是近年來，大部分地區(qū)的房?jī)r(jià)得到了大幅度的上升，因此。國(guó)家通過采取宏觀調(diào)控的政策，有效的將房?jī)r(jià)控制在一定范圍內(nèi)。

1.目前我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展現(xiàn)狀

在我國(guó)相關(guān)部門的2013年我國(guó)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)報(bào)告中，可以了解到，目前，我國(guó)的房地產(chǎn)在國(guó)家的宏觀調(diào)控政策下，預(yù)計(jì)今年全國(guó)的商品房的平均銷售價(jià)格在每平方米6200元左右，和去年相比，同比上升7.6%，并且房?jī)r(jià)的整體走勢(shì)為前期高后期低。其中，我國(guó)的一線和二線城市商品房的售價(jià)呈持續(xù)上漲趨勢(shì)，三線和四線城市的商品房?jī)r(jià)格均呈下降趨勢(shì)。

2.宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響和作用

（1）宏觀調(diào)控政策中的稅收調(diào)控政策

房地產(chǎn)價(jià)格的上漲導(dǎo)致物價(jià)水平上升，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面。一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展和房地產(chǎn)的價(jià)格上升，會(huì)一定程度的促進(jìn)房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的物價(jià)上升，比如建筑材料行業(yè)、鋼鐵行業(yè)等物價(jià)的上升。這些房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的物價(jià)上升，又會(huì)促進(jìn)其它行業(yè)的產(chǎn)品或者服務(wù)價(jià)格水平的提高，進(jìn)而形成一系列的連鎖反應(yīng)，從而出現(xiàn)通貨膨脹現(xiàn)象。另一方面，由于人們居住需要住房、企業(yè)辦公需要寫字樓等原因，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲會(huì)不同程度的增加居民居住、公司辦公以及企業(yè)生產(chǎn)的成本。另外，由于人們居住環(huán)境的成本提高，人們對(duì)工資的需求也越來越高，進(jìn)而又提高了企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本。因此，在控制房地產(chǎn)的價(jià)格控制過程中，運(yùn)用國(guó)家的宏觀調(diào)控政策中的稅收調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)中的保有階段進(jìn)行累進(jìn)課稅的手段，有效的抑制房地產(chǎn)的投資力度，從而平穩(wěn)或者降低房?jī)r(jià)。

（2）宏觀調(diào)控政策中的保障性住房調(diào)控政策

保障性住房調(diào)控政策，指的是在我國(guó)建設(shè)大量的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房以及限價(jià)房等具有保障性的住房，運(yùn)用國(guó)家宏觀調(diào)控的手段，提高房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的供給量，尤其是對(duì)我國(guó)中低層收入者的住房供給，從而有效的控制房?jī)r(jià)。通過運(yùn)用宏觀調(diào)控政策中的保障性住房調(diào)控政策，能夠保障中低收入階層人們的住房，控制房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展。

（3）宏觀調(diào)控政策中的最高限價(jià)法調(diào)控政策

由于我國(guó)的房地產(chǎn)供給的自然壟斷程度很高，因此，可以通過運(yùn)用最高限價(jià)法調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控。具體的操作方式是，房地產(chǎn)開發(fā)商在向當(dāng)?shù)卣I土地的過程中，當(dāng)?shù)卣谙嚓P(guān)的土地合同上要明確規(guī)定該塊土地用地有房?jī)r(jià)的控制上限，在此背景下，進(jìn)行“價(jià)高拍賣”的土地拍賣方式。房地產(chǎn)開發(fā)商如果違反了相關(guān)的土地合約，房?jī)r(jià)超出了所限制的范圍，那么就要采取相應(yīng)的懲罰措施對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的懲罰。在我國(guó)運(yùn)用宏觀調(diào)控政策的手段進(jìn)行房?jī)r(jià)的控制過程中，首先要采用稅收調(diào)控政策和保障性住房調(diào)控政策，最高限價(jià)法在前者不能發(fā)揮作用時(shí)，考慮最高限價(jià)法的調(diào)控政策。

三、宏觀調(diào)控政策存在的不足及建議

目前，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高位運(yùn)行，宏觀調(diào)控的難度也越來越大。在國(guó)家出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策中，出現(xiàn)了地方政府對(duì)于中央的宏觀調(diào)控政策響應(yīng)度不高的現(xiàn)象，對(duì)于宏觀調(diào)控政策的實(shí)施效果具有一定的影響。

由于各地地方政府控制著許多資源和國(guó)有企業(yè)，他們不僅是宏觀調(diào)控的對(duì)象，而且還是宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行者。一些地方政府以本地區(qū)的局部利益為出發(fā)點(diǎn)來考慮問題，對(duì)于不符合本地利益的宏觀調(diào)控政策，采取消極甚至抵制的態(tài)度，嚴(yán)重影響了宏觀調(diào)控政策的實(shí)施效果。

因此，加強(qiáng)各地政府對(duì)科學(xué)發(fā)展觀的貫徹和落實(shí)力度；將以往的經(jīng)濟(jì)建設(shè)型政府轉(zhuǎn)變?yōu)楣卜?wù)型政府；健全完善地方政府之間的政府職能、行政體制、財(cái)政體制以及產(chǎn)權(quán)等制度；

增強(qiáng)政府宏觀調(diào)控的能力等，從而有力的促進(jìn)公關(guān)調(diào)控政策的順利進(jìn)行，充分發(fā)揮出宏觀調(diào)控政策的積極作用。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 張所續(xù).我國(guó)銀行信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響[J]. 資源與產(chǎn)業(yè). 2011(02)

第6篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研范文

摘 要 隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，市場(chǎng)營(yíng)銷已被視為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作的生命線。本文透視了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀，剖析其處于困惑狀態(tài)原因，提出企業(yè)要立足、要生存、要發(fā)展，營(yíng)銷所必須采取的新對(duì)策，對(duì)促使房地產(chǎn)企業(yè)迅速打開新局面，蓬勃向前發(fā)展，具有一定的借鑒價(jià)值。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 市場(chǎng)營(yíng)銷 現(xiàn)狀 原因 對(duì)策

一、引言

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)正朝著理性化發(fā)展，商品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，營(yíng)銷已被視為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作的生命線。面對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷中出現(xiàn)的一些典型問題，如何針對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)行科學(xué)分析，采取房地產(chǎn)營(yíng)銷新的策略，迎接新時(shí)期對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出的挑戰(zhàn)，已是值得廣大房地產(chǎn)企業(yè)者深入探討的課題。

透視當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷狀況，關(guān)系則顯得更加復(fù)雜，處境也更為艱難。具體表現(xiàn)在以下五個(gè)方面：一是政府宏觀政策調(diào)控?？疾靽?guó)際金融危機(jī)后市場(chǎng)，2008年底，因一系列經(jīng)濟(jì)政策刺激，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)提前結(jié)束調(diào)整而迅速升溫，到2009年樓市的高價(jià)卻超出了大部分社會(huì)成員的購(gòu)買能力，同時(shí)引發(fā)了諸多影響深遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問題，年底，于是新一輪宏觀調(diào)控又開始了。2010年后，面對(duì)某些城市火箭般上升的房?jī)r(jià)和輿論壓力，從中央到地方各級(jí)政府，又連打房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控“組合拳”。如：大建經(jīng)濟(jì)適用房、社會(huì)保障房，銀行接二連三調(diào)息等，這一系列宏觀調(diào)控，已在一定程度上改變了房地產(chǎn)的生存環(huán)境。二是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)不定。2008年美國(guó)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，在全球范圍內(nèi)引發(fā)激烈的金融動(dòng)蕩，且逐漸蔓延到許多領(lǐng)域，尤其是房地產(chǎn)價(jià)格。2008年我國(guó)房地產(chǎn)商品價(jià)格曾一度走低，可2009年樓市，突然又呈現(xiàn)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。之后兩年來，各地房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)起時(shí)落，面對(duì)跌宕起伏、波動(dòng)不定的樓市價(jià)格，人們難免對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景持觀望態(tài)度。三是商家回收利潤(rùn)心切。由于房地產(chǎn)行業(yè)房?jī)r(jià)的不斷上漲，新樓盤開發(fā)又層出不窮，商家為了盡快實(shí)現(xiàn)資金回?cái)n，獲得巨額利潤(rùn)回報(bào)，于是各種促銷手段五花八門。造成整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)宣傳營(yíng)銷過度的態(tài)勢(shì)。四是顧客消費(fèi)趨向理性。鑒于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷還未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化，而消費(fèi)者的理念又在不斷發(fā)生變化，消費(fèi)心理日漸成熟，消費(fèi)行為也愈趨理性。加上最近國(guó)家一批批經(jīng)濟(jì)適用房、社會(huì)保障房建成，于是有的人就想?yún)⑴c申請(qǐng)，等候優(yōu)惠，購(gòu)房的急切心情相對(duì)也就有所松緩。五是營(yíng)銷人員素質(zhì)不齊。眼下很多企業(yè)管理人員的目光短淺，在招收營(yíng)銷人員時(shí)沒有把好素質(zhì)關(guān)，導(dǎo)致營(yíng)銷隊(duì)伍魚龍混雜，良莠不齊。這些人缺乏企業(yè)長(zhǎng)久贏利與發(fā)展的意識(shí)，往往對(duì)購(gòu)房者的個(gè)性化需求重視不夠，單純采取揚(yáng)長(zhǎng)避短方式，未能誠(chéng)懇把自己產(chǎn)品推介給客戶。

二、剖析房地產(chǎn)營(yíng)銷困惑原因

面對(duì)當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正在發(fā)生的一場(chǎng)史前無例的變革，市場(chǎng)產(chǎn)品挑戰(zhàn)更明顯，競(jìng)爭(zhēng)的局面更加激烈，房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)也逐年縮小，細(xì)加歸納主要原因有五：一因市場(chǎng)調(diào)查缺乏真實(shí)。一些房地產(chǎn)企業(yè)在制定市場(chǎng)營(yíng)銷方案時(shí)，只靠報(bào)紙或網(wǎng)上收集到的信息，缺少專業(yè)咨詢，更少于進(jìn)行實(shí)地考察調(diào)研，故對(duì)房地產(chǎn)需求前景未明。他們很少認(rèn)真考慮過實(shí)用性，更沒有考慮到會(huì)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者身上的成本及高房?jī)r(jià)。二因產(chǎn)品定位出現(xiàn)偏差。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研考察缺乏真實(shí)性，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)商家產(chǎn)品定位出現(xiàn)偏差，缺乏科學(xué)性，結(jié)果胡亂定位叫價(jià)，而不顧當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)收入水平和財(cái)力基礎(chǔ)，以及居民的多元需求及承受能力，更沒顧及到企業(yè)自身的資源條件，無明確目標(biāo)，盲目興建。造成諸多樓盤滯銷。三因商品賣點(diǎn)把握不準(zhǔn)。開發(fā)商和策劃大師們往往熱衷于概念炒作，有的房地產(chǎn)商家一味想制造轟動(dòng)效應(yīng)，實(shí)際沒有自己的特色賣點(diǎn)。四因廣告宣傳攻勢(shì)過猛。處在低迷期，房地產(chǎn)商往往過度偏愛廣告攻勢(shì)，而不重視多與購(gòu)房者進(jìn)行人文交流，忽略了對(duì)于現(xiàn)代人文需求的深層次思考。五因企業(yè)營(yíng)銷創(chuàng)新乏力。由于消費(fèi)者購(gòu)房需求呈多元化，大多趨向于理性購(gòu)置，而許多房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷者卻仍然固步自封，或者局限于人員素質(zhì)，企業(yè)中缺少真正懂創(chuàng)新、會(huì)創(chuàng)新的人才，盲目地為創(chuàng)新而“創(chuàng)新”。

三、探索新形勢(shì)下房地產(chǎn)營(yíng)銷對(duì)策

縱觀當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷表現(xiàn)，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)要想在營(yíng)銷上扎好可持續(xù)發(fā)展穩(wěn)健的根，只有轉(zhuǎn)變戰(zhàn)略。具體可采用以下對(duì)策：

（一）準(zhǔn)確進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研

真實(shí)準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息是房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的基礎(chǔ)和依據(jù)。在市場(chǎng)調(diào)研之前，企業(yè)應(yīng)制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)調(diào)研計(jì)劃，確定好考察流程。開始進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研時(shí)，要有針對(duì)性地對(duì)項(xiàng)目規(guī)模、特點(diǎn)和消費(fèi)對(duì)象的關(guān)系，整體性把握，包括地域的分類、顧客的愿望、消費(fèi)者需求的建筑類型、物業(yè)管理等方面都得認(rèn)真地全面摸底。調(diào)查結(jié)束后，還應(yīng)仔細(xì)地進(jìn)行造價(jià)分析，科學(xué)地預(yù)測(cè)市場(chǎng)前景。通常一項(xiàng)正式市場(chǎng)調(diào)研的全過程可分為調(diào)查準(zhǔn)備、調(diào)查實(shí)施、調(diào)查數(shù)據(jù)分析、調(diào)查結(jié)果總結(jié)四個(gè)階段。調(diào)研要做到深入全面，數(shù)據(jù)要真實(shí)可靠，分析綜合要科學(xué)有據(jù)，調(diào)研之后要形成市調(diào)書面報(bào)告。

（二）謹(jǐn)慎實(shí)施房地產(chǎn)商品策劃

市場(chǎng)目標(biāo)分析與市場(chǎng)產(chǎn)品定位是房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃過程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是企業(yè)營(yíng)銷策略的核心。由于房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入微利時(shí)代，消費(fèi)者需求層次也已迥然不同，這就要求房地產(chǎn)業(yè)者必須以最大誠(chéng)信去努力滿足客戶個(gè)性化需求，廣大房地產(chǎn)商必須明確其目標(biāo)市場(chǎng)，進(jìn)行科學(xué)的市場(chǎng)定位，真正從企業(yè)自身特點(diǎn)和消費(fèi)者購(gòu)買力出發(fā)。房地產(chǎn)商品策劃定位觀念應(yīng)當(dāng)是動(dòng)態(tài)的，它必須隨著顧客偏好的變化，隨著科技的進(jìn)步，以及外部環(huán)境的變遷作出適時(shí)的調(diào)整。由于房地產(chǎn)建設(shè)有不同周期，在興建的不同周期，商品策劃將隨之發(fā)生變化，策劃者應(yīng)實(shí)事求是隨時(shí)作出適當(dāng)調(diào)整。

（三）用心打造房地產(chǎn)特色賣點(diǎn)

一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，往往賣點(diǎn)很多，規(guī)劃、房型、景觀、配套、生態(tài)環(huán)保、物業(yè)管理等都可以成為賣點(diǎn)，均必須用心打造。例如：良好的生態(tài)環(huán)境作為基礎(chǔ)的科學(xué)發(fā)展模式，不僅可以推動(dòng)人與自然的和諧發(fā)展，還可以促進(jìn)物質(zhì)與精神、經(jīng)濟(jì)與人文的和諧發(fā)展。人們要求看的環(huán)保，吃的環(huán)保，住的也要環(huán)保。為適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的需要以及消費(fèi)者的需求，樓盤的環(huán)保、綠化建設(shè)、房子低碳建筑材料的選用，低碳設(shè)施的配備，都應(yīng)融入到房地產(chǎn)建設(shè)和營(yíng)銷賣點(diǎn)策劃之中。此外如質(zhì)量品牌，它既是營(yíng)銷的重頭賣點(diǎn)，又是企業(yè)的生命，沒有質(zhì)量的房地產(chǎn)，即使是再新的營(yíng)銷手段，也無法改變企業(yè)商品在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的地位。品牌正是消費(fèi)者對(duì)商品的滿意度與忠誠(chéng)度的整合。要打響品牌，還應(yīng)依賴消費(fèi)者幫助宣傳，因?yàn)樗麄兊目诒w現(xiàn)的是誠(chéng)信，企業(yè)可試通過人際傳播方式打響品牌賣點(diǎn)。

（四）全面提升房地產(chǎn)廣告質(zhì)量

面對(duì)越來越挑剔的消費(fèi)者，越來越復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)，廣告營(yíng)銷轉(zhuǎn)型時(shí)代已經(jīng)到來。一方面商品高度過剩加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，另方面由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)壓力，使消費(fèi)者更趨向于理性化，很多經(jīng)典商品廣告營(yíng)銷策略已開始無法應(yīng)付，企業(yè)再不尋求新策略，講究營(yíng)銷新方式，重視廣告創(chuàng)意，提高廣告品質(zhì)，指導(dǎo)未來市場(chǎng)發(fā)展，企業(yè)就難以立足。房地產(chǎn)營(yíng)銷廣告最重要是要有針對(duì)性，廣告媒體選擇不能盲目，更不能誤以為廣告是萬能的。要預(yù)防產(chǎn)生許多負(fù)面后果。

（五）竭力提高營(yíng)銷人員的素質(zhì)

加強(qiáng)對(duì)營(yíng)銷人員專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，竭力提升房地產(chǎn)從業(yè)者的素質(zhì)，是提高房地產(chǎn)銷售效益的重要策略之一。房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)積極創(chuàng)造營(yíng)銷員工進(jìn)修學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，主動(dòng)為營(yíng)銷人員搭建互相學(xué)習(xí)、互相交流的平臺(tái)，廣大營(yíng)銷人員要勤學(xué)習(xí)、多實(shí)踐，要注重吸取先進(jìn)企業(yè)的典型經(jīng)驗(yàn)，不斷發(fā)現(xiàn)自己工作中存在的差距不足，認(rèn)真總結(jié)失利的教訓(xùn)。在新形勢(shì)下，營(yíng)銷者要解放思想，開拓進(jìn)取，確立服務(wù)營(yíng)銷新的思想理念，勇敢地面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，不斷創(chuàng)新，盡快提升自身素質(zhì)。營(yíng)銷人員還必須有高度的時(shí)代責(zé)任感，愛崗敬業(yè)，不斷拓寬營(yíng)銷渠道，認(rèn)真處理好企業(yè)、顧客、社會(huì)三者的關(guān)系，必須努力將自己造就成知識(shí)型、開拓型、創(chuàng)新型人才，真正成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)浪潮中的勝者。

四、結(jié)語

綜上所述，筆者由衷感到一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，要想真正尋得新形勢(shì)下營(yíng)銷新對(duì)策，就必須務(wù)實(shí)求真，以消費(fèi)者利益為中心，不斷創(chuàng)新服務(wù)營(yíng)銷手段。只有認(rèn)清形勢(shì)，努力轉(zhuǎn)變營(yíng)銷策略，講究營(yíng)銷方式方法，房地產(chǎn)營(yíng)銷才會(huì)迅速打開新局面，進(jìn)而促使房地產(chǎn)企業(yè)贏得更高利潤(rùn)，蓬勃地向前發(fā)展！

參考文獻(xiàn)：

[1]樊媛媛.房地產(chǎn)營(yíng)銷策略及對(duì)策探析.財(cái)富前沿.2009.12.18.

[2]武銀燕.淺析房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃及策略.中國(guó)有色建設(shè).2008.2.3.

第7篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 投資風(fēng)險(xiǎn) 應(yīng)對(duì)措施

我國(guó)于1958年取締房地產(chǎn)市場(chǎng)，20世紀(jì)80年代其隨著改革開放得到了恢復(fù)，在90年生房地產(chǎn)泡沫，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)主要支柱產(chǎn)業(yè)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和國(guó)計(jì)民生息息相關(guān)。面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤(rùn)，很多房地產(chǎn)開發(fā)商加大投資房產(chǎn)。在當(dāng)前跟風(fēng)的趨勢(shì)下，也要看到房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述

（一）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)指的就是投資者在房產(chǎn)投資的過程中遭受各種損失的可能性。風(fēng)險(xiǎn)主要是因?yàn)槲磥淼牟淮_定性引發(fā)的。人們?cè)趯?duì)房產(chǎn)進(jìn)行投資的過程中，是通過預(yù)期對(duì)投資是否獲益進(jìn)行判斷的，哪項(xiàng)投資預(yù)期收益高，就將資金投資在此項(xiàng)目上，可是人們的預(yù)期是不同的，因此也增加了未來的不確定性，無法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來的各項(xiàng)數(shù)據(jù)值，難以控制其數(shù)據(jù)的變化范圍，進(jìn)而無法根據(jù)確定的情況規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)是客觀、隨機(jī)、相對(duì)、多樣、可預(yù)測(cè)、補(bǔ)償?？陀^性指的就是房地產(chǎn)投資不以人的主觀意志轉(zhuǎn)移，它是存在客觀變化的，也不會(huì)隨著人的主管預(yù)期發(fā)生變化。隨機(jī)性指的就是不確定，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)也是隨機(jī)變化的。相對(duì)性指的就是房地產(chǎn)投資具有雙重性，可能帶來收益，也可能帶來?yè)p失。多樣性指的就是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)，也可以體現(xiàn)在其他方面，其形式是多種多樣的，相互之間也存在著聯(lián)系?？深A(yù)測(cè)性指的就是投資風(fēng)險(xiǎn)分析雖然具有客觀性和隨意性，可是企業(yè)仍然可以進(jìn)行理性的預(yù)測(cè)，根據(jù)獲得的全部信息，例如統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、以前的經(jīng)驗(yàn)、當(dāng)前的信息等，進(jìn)而對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，可能引起的收益或者風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析。補(bǔ)償性是投資品共同擁有的特點(diǎn)，企業(yè)在承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也可能獲得巨大的利益，這是對(duì)企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

二、房地產(chǎn)投資的應(yīng)對(duì)措施

（一）強(qiáng)化工程監(jiān)管

投資項(xiàng)目主要在工程建設(shè)方面消耗資金，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資和建設(shè)主體是分開的，因此想要節(jié)約資金是非常困難的，反而很有可能增加投資。因此，在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)時(shí)要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，確保項(xiàng)目可以保質(zhì)、保量、按期完成。對(duì)投資項(xiàng)目的監(jiān)管體制進(jìn)行完善可以選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)力和技術(shù)實(shí)力強(qiáng)，具備管理經(jīng)驗(yàn)，工作效率高，信譽(yù)良好的施工隊(duì)伍。還要簽訂施工合同，通過法律文件確保投資方和建設(shè)方的利益，投資商要及時(shí)支付賬款，建設(shè)方要按時(shí)、按量、按質(zhì)交工；此外，也要在合同中注明如果施工發(fā)生變化，合同雙方的責(zé)任和義務(wù)。最后，還需要具備專業(yè)知識(shí)以及豐富經(jīng)驗(yàn)的工程監(jiān)理全面監(jiān)督和管理項(xiàng)目施工，嚴(yán)格監(jiān)督施工隊(duì)伍合格完成建設(shè)項(xiàng)目，如果投資方和建設(shè)方發(fā)生矛盾，工程監(jiān)理也要承擔(dān)調(diào)解的責(zé)任。

（二）充分了解市場(chǎng)進(jìn)行理性投資

房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)收益的前提是市場(chǎng)需求。投資于房地產(chǎn)資金用于建設(shè)人們需求的房屋，只有房地產(chǎn)市場(chǎng)中需求房屋，才能將建造的房屋售出，開發(fā)商才能透過投資獲得利益。因此，在投資房地產(chǎn)市場(chǎng)之間要對(duì)市場(chǎng)的情況進(jìn)行充分了解、對(duì)市場(chǎng)前景進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，進(jìn)而進(jìn)行更加準(zhǔn)確的投資。全面了解市場(chǎng)情況就要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，并對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，了解其他外部變量可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。首先，市場(chǎng)調(diào)研就是對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的需求進(jìn)行充分了解，例如市場(chǎng)缺少的房地產(chǎn)項(xiàng)目類型、市場(chǎng)對(duì)此項(xiàng)目類型的需求量、市場(chǎng)是否可以支付、市場(chǎng)將來的發(fā)展等。其次，市場(chǎng)細(xì)分就是在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上明確房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)人群，接著分析人群的消費(fèi)特點(diǎn)、心理、收入情況、文化情況等，進(jìn)而制定合理的營(yíng)銷策略和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，促使房地產(chǎn)項(xiàng)目更符合目標(biāo)人群的喜好。最后，對(duì)外部變量可能造成的影響進(jìn)行分析，例如我國(guó)偏好的住宅方式、行業(yè)內(nèi)的最新設(shè)計(jì)、行業(yè)發(fā)展的最新理念等。企業(yè)預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)、理性投資、降低成本的基礎(chǔ)是全面了解市場(chǎng)，企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行準(zhǔn)確的投資。

（三）有效的將投資風(fēng)險(xiǎn)分散

房地產(chǎn)開發(fā)商可以進(jìn)行組合投資，也就是組合投資開發(fā)結(jié)構(gòu)，進(jìn)而分散風(fēng)險(xiǎn)，具體來說就是劃分和選擇投資區(qū)域、分散投資時(shí)間等。劃分投資區(qū)域指的就是企業(yè)依據(jù)各自的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平劃分投資的項(xiàng)目；分散投資時(shí)間指的就是開發(fā)商合理的選擇投資時(shí)間間隔，進(jìn)而對(duì)資金進(jìn)行合理的分配，這樣既降低了企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，也增加了資金的使用效率。企業(yè)在合理的時(shí)間間隔決策投資促使企業(yè)合理配置資金，維持投資的連續(xù)性，避免出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象。通過實(shí)踐證明，組合投資可以降低房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)還可以轉(zhuǎn)嫁投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資者可以講損失轉(zhuǎn)嫁給和其有相互經(jīng)濟(jì)利益的其他方承擔(dān)，主要可以以施工合同為基礎(chǔ)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給施工方，也可以購(gòu)買商業(yè)保險(xiǎn)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)方等。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，其市場(chǎng)的發(fā)展情況影響著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供給房地產(chǎn)市場(chǎng)，為了防止其不穩(wěn)定發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響，國(guó)家實(shí)施了各項(xiàng)宏觀調(diào)控策略，基于此房地產(chǎn)開發(fā)商一定要制定合理的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策，應(yīng)對(duì)各種挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，也是隨機(jī)變化的，可是企業(yè)可以根據(jù)現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)現(xiàn)狀管理投資風(fēng)險(xiǎn)，全面了解市場(chǎng)情況，進(jìn)而做出科學(xué)合理的決策，通過強(qiáng)化工程監(jiān)管、全面了解市場(chǎng)以正確決策、轉(zhuǎn)嫁投資風(fēng)險(xiǎn)以降低房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，確保最大限度的獲得經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)

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第8篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研范文

論文摘要：我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過了20多年的發(fā)展，已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但是鑒于目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的諸多過熱現(xiàn)象，國(guó)家采取了相應(yīng)的宏觀調(diào)控辦法，通過政策手段，控制了房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作中最基本的土地和資金，并通過房產(chǎn)稅收等形式，抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)需求。本文主要分析了國(guó)家宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)營(yíng)銷的新形勢(shì)和房地產(chǎn)營(yíng)銷面，臨的問題，并淺述了對(duì)如何完善營(yíng)銷策略的幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)。

一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況

經(jīng)過20多年的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)就業(yè)、擴(kuò)大內(nèi)需等有著十分重要的作用，但是，由于諸多原因，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)了諸如房?jī)r(jià)過高、投資過熱、供需結(jié)構(gòu)失衡等問題。從2005年以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格一直高漲，每年增長(zhǎng)率都遠(yuǎn)高于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度和居民收入增長(zhǎng)幅度，引起了社會(huì)各界的高度關(guān)注。有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)容已經(jīng)成為老百姓茶余飯后的重要話題，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度的不滿情緒也在群眾中蔓延。政府為此采取了包括貨幣金融、稅收、土地及行政等多種調(diào)控手段進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)干預(yù)。

二、國(guó)家宏觀調(diào)控的內(nèi)容與影響

(一)國(guó)家宏觀調(diào)控的內(nèi)容

指國(guó)家運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和行政等手段，從宏觀上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給與總需求、供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的平衡與整體優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的管理活動(dòng)。

近年來，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度越來越大。2009年以來，政府出臺(tái)了一系列的政策。2009年，國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確二套房貸首付不能低于40％，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。2010年，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款，消費(fèi)性貸款的禁止用于購(gòu)買住房；對(duì)有違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購(gòu)置土地，各商業(yè)銀行停止對(duì)其發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期。2011年初，萬眾矚目的房產(chǎn)稅在重慶和上海進(jìn)行試點(diǎn)，標(biāo)志著房產(chǎn)稅的正式出臺(tái)。近期，各住宅價(jià)格漲幅較大的城市紛紛出臺(tái)限購(gòu)令和限貸政策，國(guó)家宏觀調(diào)控的力度還在步步加大。

(二)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

首先，國(guó)家宏觀調(diào)控加速了房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于現(xiàn)金流的依賴十分嚴(yán)重，而其最主要的資金來源于銀行，利率的變化會(huì)增加房地產(chǎn)商的融資成本，加大其生存壓力。使得投機(jī)性開發(fā)商主動(dòng)退出市場(chǎng)，并促進(jìn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。

其次，國(guó)家宏觀調(diào)控使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更具公平性。實(shí)施土地的招、拍、掛政策，使房地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地的方式、價(jià)格以及過程都更為公開、公正、透明。房地產(chǎn)開發(fā)商都能夠以競(jìng)標(biāo)方式獲得土地，偶然性獲得暴利機(jī)會(huì)減少，有利于促進(jìn)整個(gè)行業(yè)正常利潤(rùn)水平的形成，有助于減少盲目追求暴利的投資過度。

最后，隨著我國(guó)新一輪宏觀調(diào)控政策的逐步實(shí)施，市場(chǎng)觀望氣氖濃厚，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響日益凸顯。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷著多年未見的平靜期，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步轉(zhuǎn)向理性消費(fèi)，剛性需求的時(shí)期。當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)需要用真正的營(yíng)銷手段來吸引更多的消費(fèi)者。如何在房地產(chǎn)市場(chǎng)中實(shí)施有效的營(yíng)銷策略，將日趨增多的消費(fèi)者的潛在購(gòu)買欲望轉(zhuǎn)化為有效的購(gòu)買行為，是房地產(chǎn)營(yíng)銷必須認(rèn)真面對(duì)的問題。

(三)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷面臨的問題

1.營(yíng)銷觀念落后，不能適應(yīng)新形勢(shì)

在房地產(chǎn)需求火爆時(shí)期，開發(fā)商是以產(chǎn)品為主的自我觀念，缺乏以保證購(gòu)房者滿意及廣大業(yè)主的長(zhǎng)期利益為產(chǎn)品訴求，缺乏以客戶需求和感受為導(dǎo)向的營(yíng)銷觀念，仍然停留在“市場(chǎng)營(yíng)銷即銷售”的認(rèn)識(shí)階段。很多開發(fā)企業(yè)片面強(qiáng)調(diào)“賣樓”，沒有真正把品牌戰(zhàn)略落實(shí)到營(yíng)銷中來。沒有體現(xiàn)出房產(chǎn)品牌是為社會(huì)公眾提供合理的、人性化的“建筑空間”，并賦予其具有現(xiàn)代精神、個(gè)性化的生活方式及價(jià)值的內(nèi)涵。

2.市場(chǎng)調(diào)研力度不足，不能適應(yīng)市場(chǎng)需求

雖然房地產(chǎn)銷售一直火爆，但也有一些房地產(chǎn)項(xiàng)目沒有得到消費(fèi)者的認(rèn)可。失敗的原因可能有很多，但很關(guān)鍵的一點(diǎn)是沒有進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研，由此導(dǎo)致決策失誤。忽視了市場(chǎng)調(diào)研這一“從群眾中來”的基礎(chǔ)，其房地產(chǎn)項(xiàng)目也就難以迅速地“到群眾中去”。從而導(dǎo)致產(chǎn)品滯銷，當(dāng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境發(fā)生緊縮的情況下，其銷售則難上加難。

3.營(yíng)銷策劃不夠科學(xué)，不能形成整體和系統(tǒng)

作為一個(gè)開放的系統(tǒng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷活動(dòng)由諸多要素構(gòu)成，分為許多環(huán)節(jié)。而目前，許多房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃公司限于一個(gè)全案營(yíng)銷策劃，提交幾個(gè)平面廣告設(shè)計(jì)，對(duì)于廣告效果缺乏跟蹤和監(jiān)控，營(yíng)銷策劃缺乏整體和系統(tǒng)性，營(yíng)銷策劃的效果缺乏后評(píng)估機(jī)制。

三、國(guó)家宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷對(duì)策

(一)針對(duì)政策、形勢(shì)制定營(yíng)銷策略

近期國(guó)家宏觀調(diào)控重點(diǎn)是住宅項(xiàng)目，尤其是中高檔商品房，根據(jù)這一政策的傾向性，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)積極調(diào)整營(yíng)銷策略，繼續(xù)堅(jiān)持以中高檔住房為主的產(chǎn)品策略將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商面臨著很大的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，壓縮中高檔住宅的開發(fā)規(guī)模。并且利用不同類型房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行相互補(bǔ)充，利用不同類型房地產(chǎn)資金的相互調(diào)劑，以適應(yīng)當(dāng)前宏觀調(diào)控形勢(shì)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策傾向。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮涉足一些非住宅產(chǎn)業(yè)，尤其是商業(yè)物業(yè)和辦公物業(yè)的開發(fā)，在合理的融資模式的支撐下，充分利用財(cái)務(wù)杠桿的作用，改變公司的資金來源，來增強(qiáng)公司的適應(yīng)性。

(二)提升營(yíng)銷策劃的水平和實(shí)效

國(guó)家宏觀調(diào)控的目標(biāo)是使房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，也就是說，在未來的相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)趨于平穩(wěn)，這也就意味著房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈，而營(yíng)銷策劃對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的意義將越來越重要。可以從兩個(gè)方面進(jìn)行，首先，要建立并完善當(dāng)前的營(yíng)銷策劃的質(zhì)量考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)和體系，應(yīng)當(dāng)將評(píng)價(jià)權(quán)下放至項(xiàng)目公司，總部只是出臺(tái)相關(guān)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)轫?xiàng)目公司靠近終端消費(fèi)者，對(duì)市場(chǎng)及消費(fèi)者的理解和把握更為到位，這有利于提高營(yíng)銷策劃實(shí)效；其次，要重點(diǎn)解決策劃思想和設(shè)計(jì)方案之間存在的偏差問題，由于設(shè)計(jì)單位與策劃?rùn)C(jī)構(gòu)間的溝通存在一定誤差，以及項(xiàng)目報(bào)批存在時(shí)限等原因，策劃思想往往難以得到有效的貫徹。可以讓設(shè)計(jì)單位的相關(guān)人員提前介入到營(yíng)銷策劃中，將營(yíng)銷策劃能向上延伸，在創(chuàng)意期便進(jìn)行營(yíng)銷策劃，從而達(dá)到營(yíng)銷策劃和產(chǎn)品創(chuàng)意的高度重合。

(三)實(shí)行差異化產(chǎn)品定位銷售策略

異化是將企業(yè)提供的產(chǎn)品形成全產(chǎn)業(yè)內(nèi)具有獨(dú)特性的東西。差異化的方式可以是技術(shù)特點(diǎn)、品牌形象、產(chǎn)品開發(fā)、客戶服務(wù)及其它方面的獨(dú)特性。堅(jiān)持差異化原則可以利用客戶對(duì)品牌的忠誠(chéng)以及由此產(chǎn)生的對(duì)價(jià)格敏感性的下降，避免和其他企業(yè)發(fā)生正面沖突，它可以增加利潤(rùn)卻不必追求低成本。在研究產(chǎn)品的市場(chǎng)定位時(shí)，不僅要關(guān)注價(jià)格、區(qū)位、購(gòu)買人群收入等要素，而且要研究消費(fèi)者的文化品位和家庭消費(fèi)的階段性等問題。就微觀層面而言，消費(fèi)者偏好又是隨時(shí)可能變化的，如果缺乏對(duì)這些變化的充分考慮，房地產(chǎn)開發(fā)商將會(huì)盡失先機(jī)。所以說，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)研究消費(fèi)者行為偏好，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，形成自己獨(dú)特的產(chǎn)品特征和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

(四)加強(qiáng)產(chǎn)品和營(yíng)銷策劃理念創(chuàng)新

首先，產(chǎn)品創(chuàng)新必須關(guān)注市場(chǎng)，市場(chǎng)的需求是產(chǎn)品創(chuàng)新的最大動(dòng)力。市場(chǎng)有一個(gè)發(fā)展成熟的過程，國(guó)家政策、購(gòu)房者都在趨向理性，市場(chǎng)趨向成熟，層次供應(yīng)、層次消費(fèi)的需要已經(jīng)提上議事日程。其次，必須切實(shí)提高產(chǎn)品品質(zhì)。這需要用完整的社區(qū)理念取代傳統(tǒng)的小區(qū)規(guī)劃模式。用可持續(xù)發(fā)展的思想建立居住區(qū)的生態(tài)結(jié)構(gòu)。生態(tài)社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要面向未來，對(duì)未來有預(yù)見性，注重能源的保護(hù)和充分利用，建立新型的交通體制，建立智能化的服務(wù)系統(tǒng)。最后，要提高房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品研發(fā)能力或?qū)ρ邪l(fā)成果的整合利用能力。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中，極少數(shù)以自己的建筑研究中心為核心完成產(chǎn)品創(chuàng)新工作。大多數(shù)開發(fā)商則需要整合包括策劃、規(guī)劃、景觀、建筑、室內(nèi)設(shè)計(jì)等多家機(jī)構(gòu)共同協(xié)作，完成產(chǎn)品的研發(fā)工作，市場(chǎng)需求的多元化已促使設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)調(diào)整生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)體制向綜合化發(fā)展。全新理念、全新技術(shù)、全新模式才能贏得先機(jī)，把握市場(chǎng)。

結(jié)語

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是一個(gè)綜合性、系統(tǒng)性的工程，需要在先進(jìn)的理論指導(dǎo)下運(yùn)用各種手段、工具來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值的兌現(xiàn)?？蛻粲兄喾N多樣的需求，市場(chǎng)的大環(huán)境復(fù)雜萬變，在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正步入以調(diào)控促發(fā)展時(shí)期，更體現(xiàn)出真金不怕火煉。好的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是靠市場(chǎng)來檢驗(yàn)的，只有不斷將房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃從單一化向全面化發(fā)展，才能對(duì)提高房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益等諸多方面發(fā)揮重要的作用。

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第9篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)：設(shè)計(jì)前期；改進(jìn)措施

中圖分類號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1008-0422(2009)05-0174-01

1　前言

設(shè)計(jì)前期工作是指一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目從提出開發(fā)的設(shè)想，到作出最終投資決策的工作階段。這一階段主要是受開發(fā)商委托，獨(dú)立或與開發(fā)商一起對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的啟動(dòng)進(jìn)行必要的準(zhǔn)備工作，包括以書面的形式評(píng)估項(xiàng)目的可行性，提出項(xiàng)目建議書，完成可行性研究報(bào)告并獲得批準(zhǔn)，最終作出項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告。除了要達(dá)到最終建筑立項(xiàng)目標(biāo)外，設(shè)計(jì)前期工作還包括根據(jù)國(guó)家有關(guān)的各項(xiàng)政策為開發(fā)商擬定一份具有較高的可靠性、較為完備的具體指標(biāo)、較為明確的建設(shè)周期的文件，以便對(duì)設(shè)計(jì)和施工等各個(gè)階段進(jìn)行必要的指導(dǎo)。

對(duì)于設(shè)計(jì)前期工作，首先必須要有符合實(shí)際的可操作性。它需要有較強(qiáng)的政策性、較完善的技術(shù)性以及較為合理的經(jīng)濟(jì)性，才有可能與預(yù)期的開發(fā)目標(biāo)相吻合，保證開發(fā)進(jìn)程的順利進(jìn)行。

2　房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)前期工作的主要內(nèi)容

根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，結(jié)合行業(yè)和所在地區(qū)發(fā)展規(guī)劃的要求，提出項(xiàng)目建議書。在勘察、試驗(yàn)、調(diào)查研究及詳細(xì)技術(shù)論證的基礎(chǔ)上編制可行性研究報(bào)告。根據(jù)項(xiàng)目的咨詢?cè)u(píng)估情況，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行決策。根據(jù)可行性研究報(bào)告編制設(shè)計(jì)文件。具體內(nèi)容有：場(chǎng)地選擇：市政資金投入；項(xiàng)目任務(wù)書上報(bào)；建設(shè)用地申請(qǐng)：申請(qǐng)規(guī)劃要點(diǎn)條件：規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)；報(bào)送規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書：領(lǐng)取用地規(guī)劃許可證；領(lǐng)取劃撥土地證；建筑設(shè)計(jì)方案認(rèn)可；建筑設(shè)計(jì)合同簽定。

3　房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)前期工作的具體表現(xiàn)

3.1　場(chǎng)地選擇與分析的失誤。對(duì)場(chǎng)地現(xiàn)狀、地理位置及周邊環(huán)境等缺少深入的調(diào)查和分析。如：在一些自然景觀很好和城市中心位置，建造了普通的低檔產(chǎn)品，對(duì)土地資源造成浪費(fèi)，土地的級(jí)差效益沒有充分地顯現(xiàn)出來。這種選址錯(cuò)誤是最為典型的缺乏良好的設(shè)計(jì)前期工作，對(duì)區(qū)域因素缺乏考慮的結(jié)果。

3.2　對(duì)目標(biāo)客戶群缺乏全面深入的分析。例如：不少的小區(qū)對(duì)本項(xiàng)目的客戶群缺乏全面深入的調(diào)查和研究，而是參照別的項(xiàng)目產(chǎn)品，甚至照搬，出現(xiàn)了許多產(chǎn)品趨同化想象，滿足不了客戶的需求，給產(chǎn)品的銷售帶來了很大的壓力。

3.3　對(duì)動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)缺乏分析。市場(chǎng)是動(dòng)態(tài)的、變化的。不少的小區(qū)建設(shè)周期較長(zhǎng)，如果產(chǎn)品定位僅考慮了開發(fā)初期的市場(chǎng)，不預(yù)見銷售階段的市場(chǎng)，也會(huì)給產(chǎn)品的銷售帶來較大的壓力。一場(chǎng)突然的美國(guó)金融危機(jī)給中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來很大的沖擊。國(guó)際市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)變化如此快，要準(zhǔn)確預(yù)見市場(chǎng)的變化，這給房地產(chǎn)設(shè)計(jì)前期工作帶來了很大的難度。

3.4　對(duì)國(guó)家及地方規(guī)范、規(guī)定缺乏深入分析了解。國(guó)家及地方規(guī)范、規(guī)定及其執(zhí)行也是變化的。如：國(guó)家出臺(tái)的房地產(chǎn)“90/70”調(diào)控規(guī)定，對(duì)設(shè)計(jì)前期工作提出了新的要求。

4　房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)前期工作存在的問題

4.1　房地產(chǎn)市場(chǎng)方面。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)不合理的開發(fā)主體結(jié)構(gòu)，使設(shè)計(jì)前期缺乏賴以生存的思想基礎(chǔ)。開發(fā)企業(yè)普遍不成熟。建設(shè)的規(guī)?；潭容^低，數(shù)量增長(zhǎng)過快過猛。企業(yè)過多、規(guī)模過小必然引起惡性競(jìng)爭(zhēng)，盲目開發(fā)。

4.2　開發(fā)商存在的問題。

開發(fā)商不重視深入、系統(tǒng)地市場(chǎng)調(diào)查，許多開發(fā)企業(yè)缺少成熟的產(chǎn)品研發(fā)機(jī)構(gòu)，使設(shè)計(jì)前期工作缺乏現(xiàn)實(shí)、科學(xué)的市場(chǎng)導(dǎo)向。開發(fā)商對(duì)設(shè)計(jì)前期工作僅僅立足于主觀臆斷或片面的市場(chǎng)信息，必然導(dǎo)致決策失誤，盲目投資。開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位、類型、檔次和配套設(shè)施等脫離市場(chǎng)需求，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理。開發(fā)商缺乏應(yīng)有的規(guī)劃和環(huán)境意識(shí)，往往造成設(shè)計(jì)前期的實(shí)施過程失控。由于片面追求投資回報(bào)，開發(fā)商常常在項(xiàng)目進(jìn)行過程中，一味提高項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中容積率、建筑密度、建筑高度等指標(biāo)，其結(jié)果使相關(guān)城市基礎(chǔ)設(shè)施符合過大或失衡，導(dǎo)致項(xiàng)目的整體環(huán)境下降。

4.3　建筑師存在的問題

在現(xiàn)行設(shè)計(jì)體制下，過細(xì)的專業(yè)分工使建筑師的專業(yè)事業(yè)日漸狹隘，缺乏設(shè)計(jì)前期及場(chǎng)地分析所需的廣博知識(shí)。在實(shí)踐中盲從開發(fā)商，逐步喪失建筑學(xué)在人居環(huán)境建設(shè)中主導(dǎo)專業(yè)的作用。目前從事設(shè)計(jì)前期工作的有不少是非建筑師，他們雖然對(duì)市場(chǎng)有一定的了解，但因缺少扎實(shí)的建筑專業(yè)知識(shí)，很難抓住市場(chǎng)的本質(zhì)，把市場(chǎng)與產(chǎn)品有機(jī)的結(jié)合。建筑師遠(yuǎn)離市場(chǎng)，缺乏對(duì)市場(chǎng)科學(xué)、深入的認(rèn)識(shí)，無法在設(shè)計(jì)前期中找到現(xiàn)實(shí)、準(zhǔn)確的立足點(diǎn)。

5　解決房地產(chǎn)設(shè)計(jì)前期問題的主要途徑

5.1　要深入分析研究房地產(chǎn)發(fā)展變化的規(guī)律

從宏觀的角度，要研究中國(guó)乃至世界，城市及區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展變化的規(guī)律。從微觀的角度，要研究項(xiàng)目及周邊地區(qū)市場(chǎng)發(fā)展變化的趨勢(shì)。

5.2　要深入分析國(guó)家及地方規(guī)范、規(guī)定

要避免因違反國(guó)家及地方規(guī)范、規(guī)定而影響開發(fā)項(xiàng)目的正常運(yùn)行，造成不必要的浪費(fèi)。

5.3　要對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的深入研究

從宏觀的角度，要研究項(xiàng)目所在城市及區(qū)域發(fā)展變化的狀況。從微觀的角度，要研究項(xiàng)目場(chǎng)地及周邊地形、地貌特征，地理位置，水文地質(zhì)，道路交通，基礎(chǔ)設(shè)施等。

5.4　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立成熟完善的設(shè)計(jì)前期工作體制

目前不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺少專門負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)前期工作的部門。不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托營(yíng)銷公司作市場(chǎng)調(diào)研及策劃，從事市場(chǎng)調(diào)研及策劃大多數(shù)是非建筑師，市場(chǎng)調(diào)研及策劃的成果浮于表面，很難深入下去，有些營(yíng)銷公司按照開發(fā)商的意圖整理了一下資料，這樣讓開發(fā)商很難真正控制市場(chǎng)調(diào)研及策劃成果，設(shè)計(jì)前期工作難以達(dá)到理想的效果。

由于設(shè)計(jì)前期工作中存在許多不確定的因素。因此能否較好的完成這一工作，在很大程度上依賴于建筑師所積累的設(shè)計(jì)和管理經(jīng)驗(yàn)。在具體工作中，必須從大處著眼，小處著手。從宏觀的角度去預(yù)測(cè)和判斷項(xiàng)目的必要性和可行性。從微觀的角度對(duì)項(xiàng)目的細(xì)節(jié)問題包括規(guī)模、周期乃至設(shè)計(jì)和施工中可能會(huì)出現(xiàn)的主要問題等進(jìn)行細(xì)致的分析和預(yù)測(cè)，并提出相應(yīng)的解決措施，盡可能將影響項(xiàng)目正常運(yùn)行的不利因素減到最少，為項(xiàng)目的成功開發(fā)和正常運(yùn)行提供必要的保證。

眼下房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)供大于求，市場(chǎng)的“拐點(diǎn)”已經(jīng)到來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴利時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返。美國(guó)國(guó)際金融危機(jī)給中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了巨大的沖擊，這讓中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)雪上加霜，房地產(chǎn)設(shè)計(jì)前期工作的重要地位日益突出，這也給我們的建筑師帶來了非凡的挑戰(zhàn)。

參考文獻(xiàn)：