房地產(chǎn)裝修管理精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)裝修管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；裝修；成本預(yù)算；管理

中圖分類號(hào)： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

引言

房地產(chǎn)裝修的成本大致有兩種算法。一種是根據(jù)裝修的各個(gè)部位來計(jì)算，可分為基本裝修費(fèi)用和可做可不做兩部分?；狙b修即指必須裝修的那部分，如門、墻面、頂面、廚房廁所的瓷磚、窗簾盒、吊頂、暖氣罩、地面等?？勺隹刹蛔龅难b修是指裝飾性較強(qiáng)的部分，如背景墻、客廳吊頂?shù)?。另一種計(jì)算費(fèi)用的方法是把裝修分為材料費(fèi)、人工費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、裝修公司利潤。

1.成本控制

1.1可行性研究階段

一般情況下造價(jià)人員參與可行性研究的情況不是很多，但是作為應(yīng)盡職責(zé)應(yīng)該提出一些有用的意見，例如項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)情況、七通一平情況、可能的地質(zhì)情況、冬雨季時(shí)間、工期等等，這些情況一般作可行性研究的人是不怎么詳細(xì)考慮的，可是這些都會(huì)對(duì)工程造價(jià)產(chǎn)生影響，一旦你提出來不管人家采納與否，以后發(fā)生相關(guān)問題你都會(huì)有準(zhǔn)備，況且可行性研究中預(yù)備費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)都與造價(jià)有關(guān)。

1.2設(shè)計(jì)階段

一般的書上都說設(shè)計(jì)可以控制工程造價(jià)的70％，可這基本是不可能的，第一設(shè)計(jì)單位不可能去作什么限額設(shè)計(jì)，他們?cè)O(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)都是安全可職合理耐用，而節(jié)約造價(jià)是次要的，換句話說，建設(shè)單位沒錢還開發(fā)什么房地產(chǎn)？第二即使建設(shè)單位造價(jià)人員實(shí)力比較強(qiáng)，可以對(duì)圖紙快速做出反映，發(fā)現(xiàn)超過限額很多，那么設(shè)計(jì)單位修改圖紙也需要一個(gè)心理承受過程和技術(shù)檢驗(yàn)過程，況且重新出一份圖紙需要時(shí)間，對(duì)建設(shè)單位接下來的招標(biāo)監(jiān)理施工預(yù)售等等過程都會(huì)有所干擾，財(cái)務(wù)成本也會(huì)逐日提升，聰明的建設(shè)單位才不會(huì)這么辦那，所以限額設(shè)計(jì)對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)單位來說都是一句空話，倒不如踏踏實(shí)實(shí)的告訴設(shè)計(jì)單位需要設(shè)計(jì)什么標(biāo)準(zhǔn)檔次來的實(shí)惠。另外根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況，造價(jià)人員可以提出新材料新工藝新技術(shù)的使用限制，建設(shè)部04年出臺(tái)了218號(hào)文，明確了一些限制。

1.3審圖與設(shè)計(jì)的完善

國家已經(jīng)開始注意這個(gè)過程了，我見過安徽做的就比較好，江蘇基本是走過場(chǎng)，而遼寧正開始。由于大的設(shè)計(jì)院一般工作比較忙，建筑結(jié)構(gòu)安裝設(shè)計(jì)人員不可能做到百分百準(zhǔn)確的銜接，甚至可能出現(xiàn)某種錯(cuò)誤，所以需要政府審圖機(jī)構(gòu)進(jìn)行可職的審查，審圖機(jī)構(gòu)對(duì)圖紙上一些錯(cuò)誤和疏漏會(huì)進(jìn)行修改和補(bǔ)充，這些都會(huì)作為圖紙的組成部分一起提交給建設(shè)單位，

建設(shè)單位用它進(jìn)行招標(biāo)會(huì)減少很多圖紙?jiān)O(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、減少一些不平衡報(bào)價(jià)所帶來的損失，我們?cè)靸r(jià)人員要積極參與這個(gè)過程，即使不能參與也要對(duì)專家提出的意見和建議把握清楚，理清頭緒。

1.4招標(biāo)文件與合同的編制

這個(gè)階段應(yīng)該是所有階段中最重要的，也是建筑工程成本控制的源頭與核心。一份好的招標(biāo)文件會(huì)對(duì)以后所有過程產(chǎn)生影響，工程性質(zhì)、現(xiàn)場(chǎng)情況、交通、地質(zhì)、承包范圍、計(jì)日工等等都應(yīng)該做出最清晰的說明，另外對(duì)合同中“等”字的運(yùn)用要慎重，對(duì)甲供甲限甲指甲定材料要明確，對(duì)變更索賠簽證洽商的處理方法要寫明時(shí)間實(shí)效、結(jié)算方式、量度標(biāo)準(zhǔn)等，

質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定等級(jí)或評(píng)杯評(píng)優(yōu)要合理，工期推算準(zhǔn)確，獎(jiǎng)懲條款要實(shí)際等等。另外正常情況下要搞大宗建材的甲供料，如鋼筋水泥等，后果一是自身的財(cái)務(wù)壓力，二是領(lǐng)料結(jié)算超省的難以控制，還有就是水電使用與結(jié)算方法、勞保統(tǒng)籌的模式等等。

1.5施工組織設(shè)計(jì)的審定

一般造價(jià)工程師不怎么注重施工組織設(shè)計(jì)或施工方案，基本是交給監(jiān)理審核工程部二審之后批準(zhǔn)?？墒窃谑┕そM織設(shè)計(jì)中施工單位會(huì)隱藏一些結(jié)算時(shí)可以索賠的東西，比如馬鐙筋、溫度筋、鋼筋定尺，鋼筋搭接、電線電纜、橋架、挖土方式、運(yùn)土距離、模板、攤銷周轉(zhuǎn)等等，在施工各階段中投入的人員和機(jī)械是不是與施工組織設(shè)計(jì)中預(yù)期的一致，倘若施工方拖期交工，是否在人員和機(jī)械上打了埋伏？不過一般情況下施工方也希望早點(diǎn)把工程結(jié)束以緩解自身的財(cái)務(wù)壓力，所以只會(huì)多投入提前交工，不過這時(shí)也要看看采取的趕工措施是不是和施工組織設(shè)計(jì)吻合，一般情況下如果施工組織設(shè)計(jì)中沒有寫明趕工措施，必須要求補(bǔ)充趕工方案。這個(gè)階段雖然控制造價(jià)的方法比較難以把握，可是一旦出錯(cuò)，會(huì)使以后的結(jié)算發(fā)生很大麻煩，所以施工組織設(shè)計(jì)的審定，造價(jià)人員必須參與。

1.6圖紙會(huì)審

一般由監(jiān)理方主持，建設(shè)方施工方設(shè)計(jì)方一起坐下來，對(duì)圖紙上一些疏漏錯(cuò)誤矛盾筆誤等等進(jìn)行核對(duì)并出正式文件，作為設(shè)計(jì)變更的一部分直接進(jìn)行結(jié)算。它與審圖不同，審圖是由專家進(jìn)行的，而圖紙會(huì)審是由具體實(shí)施人員進(jìn)行的，所以更具有實(shí)際意義。作為控制理論的事前控制，這個(gè)階段比限額設(shè)計(jì)實(shí)際多了，而且對(duì)造價(jià)人員來說相當(dāng)重要，一是可以修正審圖時(shí)未發(fā)現(xiàn)的錯(cuò)誤，對(duì)預(yù)算的正確性有很大幫助；二是圖紙會(huì)審基本都是施工方提出的問題，你也可以借此看看施工方和監(jiān)理方技術(shù)水平如何，而且要慎重看待施工方提出的設(shè)計(jì)變更建議很重要。因?yàn)樵趫D紙會(huì)審時(shí)施工方會(huì)提出一些對(duì)其施工有利的建議和變更，作為造價(jià)人員必須進(jìn)行判定是否對(duì)公司有好處，在圖紙會(huì)審中要注意一點(diǎn)，時(shí)間精力都有限，所以必須讓設(shè)計(jì)方把圖紙會(huì)審拿回去仔細(xì)計(jì)算后才可出正式文本，否則之后再進(jìn)行變更就事倍功半了。

1.7設(shè)計(jì)優(yōu)化

基本就是甲方提出的設(shè)計(jì)變更或現(xiàn)場(chǎng)簽證。施工方?jīng)]有提出設(shè)計(jì)變更的權(quán)力，設(shè)計(jì)方提出的設(shè)計(jì)變更多從技術(shù)上考慮。作為造價(jià)人員必須知道設(shè)計(jì)變更的優(yōu)劣對(duì)開發(fā)效益的影響程度，否則就很難把握成本，他的基本原則是技術(shù)上可行、法律上允許、經(jīng)濟(jì)上合理、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不變。其中經(jīng)濟(jì)上合理是指在其他標(biāo)準(zhǔn)不變的情況下，節(jié)約成本；另外，即雖然增加成本，可是會(huì)提高房地產(chǎn)的售價(jià)、口碑、社會(huì)效益等潛在指標(biāo)，而且往往會(huì)提高很大，甚至達(dá)到新的層次。設(shè)計(jì)優(yōu)化的難點(diǎn)就是在于怎么把握這個(gè)量度，這就需要造價(jià)人員去分析了。

1.8結(jié)算審計(jì)

最后的階段，即是施工單位最后的機(jī)會(huì)也是建設(shè)單位最后的努力。造價(jià)人員一般應(yīng)該秉承的原則是：第一合同協(xié)議及造價(jià)變更資料的時(shí)效性（國家文件實(shí)效，7、14、28天的規(guī)定等）、合法性（是否合同風(fēng)險(xiǎn)范圍）、完備性（簽字蓋章等）；第二矛盾問題解釋順序一致性（所有文件是否統(tǒng)一），即造價(jià)書上的九個(gè)順序；第三事件的責(zé)任清理，如果由于施工方說法模糊，一般是按最不利于施工方的解釋來處理；第四熟悉規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)中強(qiáng)制執(zhí)行條文，防止施工方無中生有渾水摸魚；第五分析總包分包、工藝標(biāo)準(zhǔn)等情況，防止施工方高估冒算；第六依照造價(jià)書中的說法一步步審核。這樣作基本保證你的結(jié)算完整并比較正確，一般差額在3％之內(nèi)就算合理，精度要求越高審計(jì)時(shí)間越長耗費(fèi)精力也越大。

2.成本管理

（1）負(fù)責(zé)整個(gè)工程項(xiàng)目的業(yè)主合同管理工作，制定合同管理制度和工作程序，組織有關(guān)人員進(jìn)行合同管理業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)

（2）對(duì)合同文件中的遺漏、錯(cuò)誤及含糊不清等方面的問題，提出處理意見并報(bào)建設(shè)辦審定

（3）負(fù)責(zé)監(jiān)督合同的執(zhí)行，及時(shí)評(píng)價(jià)合同各方履約情況

（4）負(fù)責(zé)審查總監(jiān)辦提交的工程變更部分工程量的增減、工程單價(jià)的調(diào)整、暫定金額的支付，提出處理意見

（5）負(fù)責(zé)審查總監(jiān)辦提交的有關(guān)工程延期、費(fèi)用索賠材料，并提出審查意見

（6）對(duì)合同爭(zhēng)議進(jìn)行調(diào)解，以公正的態(tài)度提出證據(jù)并作證

（7）對(duì)監(jiān)理、承包人的違約行為進(jìn)行調(diào)查，搜集掌握有關(guān)情況，提出書面報(bào)告并通知或提醒違約方采取措施加以糾正，按合同對(duì)違約行為進(jìn)行處理

（8）審查分包、轉(zhuǎn)讓和指定分包的有關(guān)事項(xiàng)，提出書面審查意見

（9）對(duì)業(yè)主定點(diǎn)限價(jià)供應(yīng)材料進(jìn)行管理和調(diào)撥，并提供業(yè)主限價(jià)供應(yīng)材料的月度報(bào)表

（10）組織整個(gè)工程項(xiàng)目的合同談判工作，包括線外工程、業(yè)主指定料場(chǎng)材料、業(yè)主限價(jià)供應(yīng)的其它材料、變更合同條款的各種項(xiàng)目，負(fù)責(zé)準(zhǔn)備合同文件及有關(guān)資料。

第2篇：房地產(chǎn)裝修管理范文

【關(guān)鍵詞】精裝修；成本管理；工程；研究

建筑業(yè)的繁榮帶動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)精裝修工程的發(fā)展，由于精裝修工程施工環(huán)節(jié)多、過程復(fù)雜，加之其結(jié)構(gòu)施工方法的選擇，材料品種更新快，導(dǎo)致精裝修的成本管理控制一直是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)。實(shí)踐中，為更好地解決房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理控制問題，本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)建筑精裝修工程管理全過程即各個(gè)階段的的成本管理控制進(jìn)行探究，以期為廣大房地產(chǎn)企業(yè)管理人員提供一定的借鑒作用。

一、建筑工程精裝修特點(diǎn)分析

實(shí)踐中，要想做好建筑精裝修成本管理控制工作，首先應(yīng)當(dāng)全面了解精裝修的特點(diǎn)。建筑精裝修其主要作用是營造功能更加完善、使用更方便、居住更宜人的室內(nèi)空間。即業(yè)戶只需攜帶生活必需品就能入住，建筑結(jié)構(gòu)內(nèi)部所需的裝修項(xiàng)目例如：貼磚、吊頂、涂料、地面、門窗等已經(jīng)裝修完畢。精裝修的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在裝修質(zhì)量的“精”字上，關(guān)鍵在于選擇何種連接及固定方式來達(dá)到設(shè)計(jì)的功能、效果。房地產(chǎn)商在精裝修時(shí)應(yīng)考慮全面，根據(jù)每間房屋的不同情況進(jìn)行合理地裝修，滿足房間的使用功能，避免業(yè)戶再進(jìn)行二次裝修；如果再進(jìn)行二次裝修不但費(fèi)時(shí)費(fèi)力，而且容易對(duì)原有建筑結(jié)構(gòu)造成破壞.

二、建立成本控制管理體系

正所謂無規(guī)矩不成方圓，首先應(yīng)當(dāng)建立健全成本管理控制體系。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)及情況，實(shí)行精裝修成本分級(jí)管理制度。

房地產(chǎn)企業(yè)在精裝修成本管理控制過程中，應(yīng)當(dāng)全面落實(shí)好成本責(zé)任制。不但要建立房地產(chǎn)裝修部、項(xiàng)目部、施工企業(yè)三級(jí)垂直控制結(jié)構(gòu)，逐級(jí)對(duì)上級(jí)部門負(fù)有保證完成成本計(jì)劃目標(biāo)的責(zé)任，還要建立以財(cái)務(wù)部門為中心，各個(gè)職能部門對(duì)裝修業(yè)務(wù)歸口管理的費(fèi)用指標(biāo)，使每個(gè)部門負(fù)有保證完成任務(wù)的責(zé)任。建立這種責(zé)任制，可以使房地產(chǎn)企業(yè)各部門的責(zé)任明確，便于從不同角度開展整體的系統(tǒng)的和間接地成本管理控制。進(jìn)行精裝修績(jī)效評(píng)比和獎(jiǎng)懲，使精裝修工作的成本管理控制很好地完成。

房地產(chǎn)企業(yè)要建立完善的信息系統(tǒng)以有效地管理成本。信息系統(tǒng)包括裝修成本目標(biāo)系統(tǒng)預(yù)算控制系統(tǒng)和分析預(yù)測(cè)系統(tǒng)。裝修成本目標(biāo)系統(tǒng)是指各個(gè)工序成本計(jì)劃目標(biāo)和實(shí)際目標(biāo)的計(jì)算、綜合、分解、下達(dá)和傳遞反饋等工作。預(yù)算控制系統(tǒng)是指對(duì)精裝修費(fèi)用進(jìn)行分項(xiàng)統(tǒng)計(jì)和預(yù)算，并按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行監(jiān)督管理。

三、房地產(chǎn)企業(yè)精裝修成本控制策略

基于以上對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)精裝修問題研究，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)要想有效控制其成本造價(jià)，可從以下幾個(gè)方面著手應(yīng)對(duì)：

1、采取設(shè)計(jì)招標(biāo)模式，強(qiáng)化決策質(zhì)量

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，對(duì)建筑裝飾設(shè)計(jì)與建筑施工招標(biāo)兩項(xiàng)活動(dòng)一定要分開操作，同時(shí)在已經(jīng)基本完善了的設(shè)計(jì)圖、說明基礎(chǔ)上，可以開展施工招標(biāo)活動(dòng)，根據(jù)裝飾市場(chǎng)上的具體變化條件、優(yōu)選等，確定中標(biāo)價(jià)格。在精裝修工程招標(biāo)過程中，一定要對(duì)投標(biāo)方案自身的合理性及其經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行認(rèn)真的比較和評(píng)估，將設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)性有效地納入到評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)之中，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)與技術(shù)的有效統(tǒng)一。房地產(chǎn)企業(yè)精裝修招標(biāo)過程中，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的落實(shí)和執(zhí)行，對(duì)項(xiàng)目規(guī)模、材料、功能和設(shè)計(jì)風(fēng)格等進(jìn)行全面的分析，從而實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案的合理性與經(jīng)濟(jì)性。同時(shí)，通過對(duì)不同設(shè)計(jì)方案的分析與比較，從中選出最佳方案。 房地產(chǎn)企業(yè)建筑精裝修決策階段，其成本管理主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先，應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)定后，還要明確精裝修的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。目前部分房地產(chǎn)項(xiàng)目自身的定位還不夠準(zhǔn)確，功能設(shè)置缺乏合理性，因此很可能會(huì)造成投資成本過高、而收益非常的低，這與投資目標(biāo)相背離。

2、采取限額設(shè)計(jì)方式，強(qiáng)化設(shè)計(jì)變更控制

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在精裝修過程中建議采取限額設(shè)計(jì)的方式，根據(jù)投資、造價(jià)等方面的限額技術(shù)要求，進(jìn)行精裝修成本設(shè)計(jì)。在限額設(shè)計(jì)過程中，設(shè)計(jì)人員一定要熟練掌握當(dāng)前國內(nèi)現(xiàn)行計(jì)價(jià)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，熟悉市場(chǎng)材料的實(shí)際預(yù)算價(jià)格變化狀況，盡量選擇接近原材料產(chǎn)地或選用當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的材料，結(jié)合批準(zhǔn)設(shè)計(jì)概算進(jìn)行科學(xué)的分析，以確保精裝修工程的技術(shù)性、經(jīng)濟(jì)性。同時(shí)，還要確保當(dāng)前設(shè)計(jì)產(chǎn)品中所存在著的各種設(shè)計(jì)不精、情況不明等問題，以免造成造價(jià)控制失效。從實(shí)踐來看，建筑精裝修工程設(shè)計(jì)變更是造成工程造價(jià)的一個(gè)非常重要而又常見的影響因素，尤其是該項(xiàng)工程的復(fù)雜性，導(dǎo)致設(shè)計(jì)變更、簽證等活動(dòng)非常的多?；诖?，實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)對(duì)其科學(xué)合理的對(duì)待，確保設(shè)計(jì)變更簽證、監(jiān)理工程師簽認(rèn)質(zhì)量，尤其要對(duì)分項(xiàng)、分部裝修工程進(jìn)行準(zhǔn)確的計(jì)量、確定，以確保房地產(chǎn)企業(yè)的正當(dāng)權(quán)益。對(duì)于實(shí)踐中出現(xiàn)的變更請(qǐng)求，建筑監(jiān)理方應(yīng)當(dāng)全面的分析與考察，分析和研究其可能對(duì)精裝修成本費(fèi)用造成的影響，并且協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)做最終的審定，對(duì)全部設(shè)計(jì)變更均應(yīng)當(dāng)注明變更原因，以便于能夠?qū)ζ溥M(jìn)行控制，對(duì)成本控制目標(biāo)進(jìn)行動(dòng)態(tài)的管理。

3、抓住重點(diǎn)，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，建筑精裝修過程中所要抓住的關(guān)鍵工作就是要盡可能地降低成本造價(jià)，與設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位共同協(xié)作，堅(jiān)持自己的決策方案，不要盲目地聽從設(shè)計(jì)師。同時(shí)，還要加強(qiáng)建筑裝修工程的現(xiàn)場(chǎng)成本管理，即房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)要求施工單位增加一些精裝修項(xiàng)目中的成品保護(hù)投入，尤其是后期的石材瓷磚、地板、門窗套以及陽角等位置要其加強(qiáng)保護(hù)。成品保護(hù)可在很大程度上降低返修率和客戶投訴率，能夠有效地節(jié)約保護(hù)成本。同時(shí)，還要加大成品安裝之后的局部修整操作監(jiān)督力度，以免邊出現(xiàn)修邊、破壞等現(xiàn)象；加強(qiáng)衛(wèi)生間防滲、廚房間防漏等管理，嚴(yán)格控制隱蔽位置的施工質(zhì)量，一戶一驗(yàn)。最少要檢驗(yàn)三次，一定要徹底杜絕精裝修中的隱患問題出現(xiàn)。在此過程中，還要加強(qiáng)電氣安裝管線以及相關(guān)隱蔽資料的全面、準(zhǔn)確的收集、分析與整理，不僅要在竣工圖上備注，而且每一套精裝修的房屋都要建立管線走向資料的收集與整理，使之能夠與竣工資料一起交付。 建筑工程精裝修過程中的成本控制，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與建筑工程監(jiān)理方加強(qiáng)合作，一定要經(jīng)常對(duì)原材料、部件等進(jìn)行前期的嚴(yán)格檢查，在保證施工質(zhì)量的前提下，加強(qiáng)成本控制。

結(jié)語：總而言之，搞好建筑精裝修工程的成本管理控制是房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地的關(guān)鍵，同時(shí)也是房地產(chǎn)企業(yè)能夠穩(wěn)健發(fā)展的必由之路。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)對(duì)成本控制管理引起足夠的重視。合理地制定目標(biāo)成本并實(shí)現(xiàn)。從精裝修的決策、設(shè)計(jì)、施工等環(huán)節(jié)嚴(yán)格控制，以保證精裝修項(xiàng)目很好的完成，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)利潤率最大化。

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[3]劉閩.企業(yè)定額的建立與成本控制[J].福建建筑，2010.（09）.

第3篇：房地產(chǎn)裝修管理范文

【關(guān)鍵詞】 土地增值稅 納稅籌劃 查賬征收

一、土地增值稅政策演變

1993年12月13日，國務(wù)院《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（從1994年1月1日起實(shí)施），該條例規(guī)定“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅”。1995年1月27日，財(cái)政部《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》。征收土地增值稅的目的之一是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值收益，抑制房地產(chǎn)投機(jī)，但長期以來其一直是以按銷售收入一定比例預(yù)征的方式存在。2006年12月28日，國家稅務(wù)總局了《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），要求從2007年2月1日起，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅項(xiàng)目進(jìn)行全面清算。之后的執(zhí)行情況并不好，尤其是我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)受2008年國際金融危機(jī)顯著沖擊后，國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度發(fā)生了改變。

2009年我國房地產(chǎn)價(jià)格再次出現(xiàn)快速上漲，一些城市甚至是爆發(fā)性增長。2009年5月12日，國家稅務(wù)總局頒布《土地增值稅清算管理規(guī)程》（從2009年6月1日起施行），對(duì)土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等問題作出具體規(guī)定。該規(guī)程明確指出，納稅人符合下列條件之一的，必須進(jìn)行土地增值稅清算：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。另外，第十條規(guī)定，對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

2010年4月國家再次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。2010年5月25日國家稅務(wù)總局《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱新《通知》），相比2006年的政策，主要從以下兩個(gè)方面提高了要求。第一，提高預(yù)征率，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。第二，限制核定征收，首先是限定核定征收的使用，要求核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行；其次是為核定征收率設(shè)底線，對(duì)確需核定征收土地增值稅的，從嚴(yán)、從高確定核定征收率，核定征收率原則上不得低于5%。

從政策演變來看，國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅清算管理不斷加強(qiáng)，一些漏洞也逐漸彌補(bǔ)。值得一提的是征收方式的管理。2007年以來，一些地區(qū)較多使用核定征收的方法，新《通知》之后，核定征收逐漸減少。事實(shí)上，核定征收土地增值稅存在諸多弊端：核定征收率偏低，起不到抑制房地產(chǎn)投機(jī)和房?jī)r(jià)過快上漲的作用；改變了計(jì)稅依據(jù)，不但不能抑制房?jī)r(jià)過快上漲，反而可能助漲房?jī)r(jià)。

二、土地增值稅稅收籌劃策略

1、降低適用稅率

土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。第一，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；第二，增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除系數(shù)為5%（應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)）；第三，增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除系數(shù)為15%；第四，增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除系數(shù)為35%；第五，房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額20%的，免征土地增值稅。

降低適用稅率就要降低增值率，而降低增值率有兩種情況。首先，在扣除金額一定的情況下，通過降低收入來降低增值額。其次，在銷售收入一定的情況下，通過增加成本投入增加扣除金額，此時(shí)增值額不變，如果適用稅率下降，企業(yè)稅后利潤增加。

（1）利用國家對(duì)普通住宅的稅收優(yōu)惠。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過本細(xì)則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅。因此對(duì)于屬于普通住宅的房地產(chǎn)項(xiàng)目，并且正常增值率僅略高于20%的臨界點(diǎn)，則可以通過適當(dāng)降低售價(jià)使增值率低于20%，獲得免稅待遇。同時(shí)，降價(jià)銷售也能促使企業(yè)加快銷售速度，節(jié)約貸款利息。舉例來說，如果該項(xiàng)目正常定價(jià)銷售收入是1.21億元，扣除項(xiàng)目總金額1億元，則增值額0.21億元，增值率21%，需按增值額的30%繳納增值稅，稅后利潤：0.21×（1-30%）=0.147億元?，F(xiàn)在如果少量降低售價(jià)，比如銷售收入降到1.19億元，增值率19%，可免征增值稅，增值額0.19億元就是凈利。當(dāng)然如果正常價(jià)格下增值率明顯高于20%，比如30%，稅后凈利0.21億元就高于免征的0.19億元。

（2）增加成本投入來降低增值率。典型的是裝修成本。2006年《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）第四條第四點(diǎn)“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本”，可以將原來毛坯房裝修后銷售，或者在市場(chǎng)接受的情況下，適當(dāng)提高裝修標(biāo)準(zhǔn)。由于裝修成本是由購房者承擔(dān)，因此房地產(chǎn)企業(yè)獲得的增值額沒有減少。更重要的是，裝修成本增加房地產(chǎn)開發(fā)成本后，在計(jì)算“財(cái)政部規(guī)定的扣除項(xiàng)目”時(shí)可以加計(jì)20%，使得扣除項(xiàng)目金額進(jìn)一步增加，導(dǎo)致作為增值稅稅基的增值額減少，而增值率進(jìn)一步下降。如果本來增值率在某個(gè)臨界位置，則會(huì)使該房地產(chǎn)項(xiàng)目適用的稅率下降一檔。此時(shí)企業(yè)增值稅負(fù)可能明顯下降，一個(gè)是作為稅基的增值額減少，這是確定的；二是適用稅率有可能下降。

舉例來說，假定某項(xiàng)目毛坯房計(jì)劃銷售9.6億元，扣除金額6億元，其中開發(fā)成本3億元，則增值率60%，應(yīng)納增值稅3.6×40%-6×5%=1.14億元；現(xiàn)增加1億元裝修費(fèi)改為精裝修房，裝修成本由購房者承擔(dān)，即銷售收入10.6億元，則扣除金額7.2億元，增值率47.22%，應(yīng)納增值稅1.02億元。

2、增加扣除金額

在查賬征收方式下，相關(guān)法規(guī)規(guī)定了一系列的扣除項(xiàng)目。在房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入和成本投入確定（因而稅前利潤確定）的情況下，企業(yè)通過規(guī)范的會(huì)計(jì)處理，增加扣除金額，可以減少增值稅。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，扣除項(xiàng)目包括如下幾項(xiàng)：取得土地使用權(quán)成本；開發(fā)成本；開發(fā)費(fèi)用，包括利息支出和其他開發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。取得土地使用權(quán)成本、開發(fā)成本是房地產(chǎn)開發(fā)的直接成本，前者比較簡(jiǎn)單，而后者包括較多內(nèi)容：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用，其中開發(fā)間接費(fèi)用是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。開發(fā)費(fèi)用是間接費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第（三）點(diǎn)規(guī)定：“凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除?！边@里的（一）（二）指取得土地使用權(quán)成本和開發(fā)成本。

從上述規(guī)定來看，開發(fā)費(fèi)用與開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi)用有可能有交叉，可以通過更細(xì)致的會(huì)計(jì)處理來增加扣除項(xiàng)目。

（1）對(duì)利息費(fèi)用的處理。對(duì)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出有三種處理情況：不能按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，按5%計(jì)算；能按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，且利息支出未超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，據(jù)實(shí)扣除；超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額時(shí)，則按該金額扣除。因此對(duì)于有大量借款的房地產(chǎn)企業(yè)，要權(quán)衡是據(jù)實(shí)扣除好還是按5%扣除好。關(guān)鍵是必須對(duì)能夠扣除的實(shí)際貸款利息支出與預(yù)先估計(jì)的（取得土地所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%所計(jì)算出來的利息支出進(jìn)行比較。如果前者更大，就要選擇據(jù)實(shí)扣除，平時(shí)就應(yīng)該對(duì)貸款的利息支出詳細(xì)記錄，應(yīng)用合理的分?jǐn)偡椒ò阉鼫?zhǔn)確地分入各個(gè)項(xiàng)目中去，這樣也就避免了《條例》中對(duì)利息費(fèi)用比例的限制。

（2）其他開發(fā)費(fèi)用的籌劃。其他開發(fā)費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)）是有扣除比例限制的：如果利息能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅瑒t按房地產(chǎn)項(xiàng)目直接成本（取得土地使用權(quán)成本+開發(fā)成本）的5%扣除；否則和財(cái)務(wù)費(fèi)用一起按直接成本的10%扣除。但如果能把一些開發(fā)費(fèi)用細(xì)化到具體房地產(chǎn)項(xiàng)目，進(jìn)入開發(fā)成本，則其扣除不受限制，并且在其他扣除項(xiàng)目中還可以加計(jì)扣除20%。

（3）費(fèi)用均分法。對(duì)于同時(shí)開發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)，不同項(xiàng)目因地價(jià)和房?jī)r(jià)等原因增值率不同，可能會(huì)加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。而開發(fā)企業(yè)對(duì)開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用進(jìn)行必要調(diào)整，使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，可以節(jié)省稅款。

最有需要特別指出的是，納稅籌劃也是有成本的，因此稅務(wù)籌劃必須遵循成本效益原則，只有籌劃成本小于籌劃所得減稅收益時(shí)，該項(xiàng)籌劃方案才是合理的。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 黃一明：房地產(chǎn)土地增值稅清算執(zhí)行中的問題及對(duì)策[J].商業(yè)會(huì)計(jì)，2008（2）.

第4篇：房地產(chǎn)裝修管理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；稅收籌劃

稅收籌劃是指在遵循稅法及符合稅法意圖的前提下，通過對(duì)納稅人的經(jīng)營、投資、籌資、分配等理財(cái)活動(dòng)的籌劃安排，盡可能取得涉稅收益，整體上實(shí)現(xiàn)納稅人最合理、最優(yōu)的涉稅財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)由于在開發(fā)及經(jīng)營過程通常具有投入資金多、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高、建設(shè)及銷售周期長、涉稅標(biāo)的金額大、收益高見效慢等特點(diǎn)，所以運(yùn)用稅收籌劃這種新的理財(cái)方式，不僅能有效降低企業(yè)的涉稅成本和風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)的盈利能力和競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，而且有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)。本文主要以土地增值稅、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、所得稅等相關(guān)稅金為例，對(duì)稅收籌劃實(shí)務(wù)進(jìn)行分析，懇請(qǐng)大家賜教。

一、相關(guān)借款利息的籌劃實(shí)務(wù)

由于目前大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的開發(fā)資金來自金融企業(yè)的借貸，具有資金量

大、借款期限長、利息費(fèi)用多等特點(diǎn)，所以可以利用合適的利息扣除方式對(duì)借款利息進(jìn)行稅收籌劃。一方面，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費(fèi)用，將完工之前的借款利息可以計(jì)入開發(fā)成本，并可作為計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（期間費(fèi)用）的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除，這樣，就可以大大增加扣除項(xiàng)目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)，增加凈收益。另一方面，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。案例:某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批商品房，支付的地價(jià)款為600萬元，開發(fā)成本為1000萬元，假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⑶夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息為100萬元和70萬元時(shí)（設(shè)貸款利率5%），如何為該公司利用利息扣除進(jìn)行籌劃？籌劃過程如下：首先計(jì)算扣除的利息支出差異：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(萬元)，其次判斷：當(dāng)允許扣除的利息支出為100萬元時(shí)，由于100萬>80萬，所以該公司應(yīng)嚴(yán)格按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除，計(jì)稅依據(jù)將增加20萬元，造成多繳稅款；當(dāng)允許扣除的利息支出為70萬元時(shí)，由于70萬

二、利用建房方式的籌劃實(shí)務(wù)

大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據(jù)《營業(yè)稅問題解答（一）的通知》（國稅函[1995]156號(hào)）的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。企業(yè)可充分利用此項(xiàng)優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏。案例：華富房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與富民公司合作建造辦公用房，資金由富民公司提供，建成后按比例分房。對(duì)富民公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會(huì)降低購置成本。即便將來處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對(duì)華富公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負(fù)，降低房地產(chǎn)成本，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，這樣就實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)和購置方的雙贏。

三、改變銷售模式的籌劃實(shí)務(wù)

一是，針對(duì)納稅主體的新設(shè)分立。即房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)設(shè)立獨(dú)立銷售公司，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的籌劃空間很大。案例：大華公司銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的項(xiàng)目金額基本相同的前提下，如果采用兩種售價(jià)：第一，若以1500萬元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5萬元，增值率為28.48%，應(yīng)納99.75萬元的土地增值稅，凈賺232.75萬元。第二，以1400萬元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1166.96萬元，增值率為19.97%，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。第三，如果大華公司設(shè)立獨(dú)立銷房屋銷售公司，大華公司將住房以1400萬元的售價(jià)賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價(jià)格賣出，當(dāng)開發(fā)公司賣給銷售公司時(shí)，由于其增值率為19.97%＜20%，免納土地增值稅。當(dāng)銷售公司以1500萬元售出時(shí)，扣除營業(yè)稅及附加合計(jì)：1500×5.5%=82.5萬元，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5+82.5=1250萬元，其增值率為16.67%＜20%，免納土地增值稅。最終從集團(tuán)角度看，銷售時(shí)只增加營業(yè)稅等稅金：1400×5.5%=77萬元，獲利潤1500－（1167.5＋77）=255.5萬元，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75萬元。

二是，針對(duì)開發(fā)企業(yè)對(duì)獨(dú)立銷售公司的銷售方式上，也可以采用以下銷售模式來減少賬面收入或遞延納稅時(shí)間。第一，開發(fā)企業(yè)采取無償或收取極少手續(xù)費(fèi)方式委托銷售公司銷售房地產(chǎn)，并可協(xié)商開具銷售清單，由于這種方式應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，所以在確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間上可以盡量遞延，同時(shí)這樣可以避免銷售公司繳納營業(yè)稅（基本無代銷收入）。第二，將原來由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的銷售及管理費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到銷售公司，使銷售公司企業(yè)所得稅減少甚至不交。當(dāng)然，對(duì)于業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告費(fèi)等有費(fèi)用扣除限額的扣除項(xiàng)目，應(yīng)事先商議確定由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)（開發(fā)企業(yè)的收入多，抵扣的限額就大），這樣就可以避免上述費(fèi)用應(yīng)超標(biāo)而調(diào)增應(yīng)納稅所得額的情況。第三，對(duì)于客戶通過銀行按揭方式購買開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。所以盡量與客戶和銀行協(xié)商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉(zhuǎn)賬日再確認(rèn)收入并納稅，這樣，一方面銀行可以沉淀資金，另一方面，企業(yè)可以控制收入和所得實(shí)現(xiàn)時(shí)間。

第5篇：房地產(chǎn)裝修管理范文

隨著房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，納稅籌劃受到人多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的普遍重視。所謂納稅籌劃，是指通過劉一涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行策劃，制作一整套完整的納稅操作方案，從而達(dá)到節(jié)稅目的。因此，納稅籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業(yè)一項(xiàng)重要的則務(wù)管理活動(dòng)。本文卞要簡(jiǎn)單介紹有關(guān)環(huán)r節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃。

【關(guān)鍵詞】

房地產(chǎn)：納稅。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)利用代建方式進(jìn)行稅收籌劃。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)利用代建方式進(jìn)行稅收籌，可獲得較大的稅收籌劃空間。

這種方式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建費(fèi)用的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初確定最終用戶，簽訂代建房合同，以此降低稅負(fù)；同時(shí)，可以適當(dāng)降低代建房地產(chǎn)的勞務(wù)費(fèi)用，將節(jié)省的稅款讓利于客戶，一方面得到其更大的配合，另一方面對(duì)降低房?jī)r(jià)也起到一定作用。

例：某房地產(chǎn)企業(yè)，商品房銷售收入為4000萬元，除營業(yè)稅及附加之外的總扣除項(xiàng)目金額為3000萬元。若該企業(yè)按正常的銷售商品繳納稅金，應(yīng)繳納營業(yè)稅及附加=4000×5.5%=220（萬元）；增值額占扣除項(xiàng)目的比率為24.22%，應(yīng)繳納土地增值稅234（[4000-3000-220）×30%萬元，實(shí)現(xiàn)利潤546（4000-3000-220-234）萬元。若企業(yè)采用代建房方式，取得勞務(wù)收入1200萬元，應(yīng)繳納營業(yè)稅60（1200×5%）萬元，實(shí)現(xiàn)利潤1140（1200-60）萬元?？梢姡ǚ糠绞降霓D(zhuǎn)變將為企業(yè)增加收益594（1140-546）萬元。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的稅收籌劃。

主要是通過增加扣除項(xiàng)目和利用相關(guān)借款利息進(jìn)行的稅收籌劃。

1、通過增加扣除項(xiàng)目對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20％的情況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項(xiàng)目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20％，從而享受免稅待遇。

例：某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價(jià)為2000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為1600萬元，增值額為400萬元，增值率為400÷1600=25％。該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅400×30％=120萬元，營業(yè)稅2000×5％=100萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加100×10％=10萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為2000－1600-120-100-10=170萬元。如果該房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅收籌劃，將該房屋進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，裝修費(fèi)用為500萬元，房屋售價(jià)增加至2500萬元。

則按照稅法規(guī)定可扣除項(xiàng)目增加至2100萬元，增值額為400萬元，增值率為400×2100=19％，不需要繳納土地增值稅。該地產(chǎn)公司需要繳納營業(yè)稅2500×5％=125萬元；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加125×10％=12.5（萬元）。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為2500－2100-125-12.5=262.5（萬元）。該稅收籌劃降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)262.5-170=92.5（萬元）。

2、相關(guān)借款利息的稅收籌劃根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第（三）項(xiàng)規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（主要指銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用），按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。

根據(jù)上述規(guī)定：

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，如果購買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。

三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售時(shí)應(yīng)考慮的稅收籌劃。

若房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)通過設(shè)立獨(dú)立銷售公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的稅收籌劃空間很大。

例：某房地產(chǎn)公司銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的項(xiàng)目金額基本相同的前提下，可采用以下售價(jià)方式。①若以1500萬元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1200萬元，增值率為25％，應(yīng)納120萬元的土地增值稅，凈賺180萬元。②以1400萬元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1200萬元，增值率為16.67％，免征土地增值稅，凈賺200萬元。③如果房地產(chǎn)公司設(shè)立獨(dú)立房屋銷售公司，那么房地產(chǎn)公司可以將住房以1400萬元的售價(jià)賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價(jià)格賣出，當(dāng)開發(fā)公司賣給銷售公司時(shí)，由于其增值率為16.67％，免納土地增值稅。

當(dāng)銷售公司以1500萬元售出時(shí)，營業(yè)稅及附加合計(jì)：1500×5.5％=82.5（萬元），可扣除的項(xiàng)目金額為1200+82.5=1282.5（萬元），其增值率為16.96％，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時(shí)只增加營業(yè)稅等稅金1400×5.5％=77（萬元），獲利潤1500－（1200+77）=223（萬元），比籌劃前增加223－180=43（萬元）。

四、簽訂合同時(shí)考慮通過劃定合理的收入項(xiàng)目進(jìn)行籌劃。

第6篇：房地產(chǎn)裝修管理范文

摘 要：本文根據(jù)作者多年財(cái)務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)就房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有效控制進(jìn)行了簡(jiǎn)單的闡述。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)管理 關(guān)鍵環(huán)節(jié) 有效控制

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的特殊性

1.開發(fā)項(xiàng)目差異大、周期長、涉及的環(huán)節(jié)多。開發(fā)項(xiàng)目所處的位置、環(huán)境不同，其特點(diǎn)各異；建設(shè)周期長，每個(gè)項(xiàng)目少則幾個(gè)月，多則幾年；每個(gè)項(xiàng)目經(jīng)過選址、可行性論證、立項(xiàng)、規(guī)劃、征地拆遷、勘察設(shè)計(jì)、報(bào)建招標(biāo)、開工建設(shè)、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、交付客戶入住、售后服務(wù)等環(huán)節(jié)；期間需同土管、住建、規(guī)劃、施工、供應(yīng)商、購房戶等多方打交道，關(guān)系復(fù)雜。

2.投入大、不確定性高。單個(gè)項(xiàng)目少則幾百萬、幾千萬，多則幾個(gè)億甚至幾十億的投入；開發(fā)過程不確定因素多：小到城市規(guī)劃、項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更，大到國家產(chǎn)業(yè)、稅收、貨幣政策的變化，社會(huì)因素、政治因素、技術(shù)因素的變化都給房地產(chǎn)業(yè)帶來風(fēng)險(xiǎn)。

3.從產(chǎn)品方面看，其開發(fā)產(chǎn)品具有高價(jià)值屬性，其價(jià)格及銷售受國家政策調(diào)控影響巨大，銷售方式多采用預(yù)售和分期付款銷售。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的上述特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特殊性，影響因素多，管理難度大。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)容具體包括以下方面：營運(yùn)資金、投資、籌資、利潤分配等方面管理；經(jīng)營中伴隨資金的流動(dòng)分成以下幾個(gè)業(yè)務(wù)循環(huán)：銷售與收款、采購與付款、籌資與投資等，財(cái)務(wù)預(yù)算是綜合的財(cái)務(wù)計(jì)劃，貫徹于整個(gè)業(yè)務(wù)循環(huán)。圍繞房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理過程的業(yè)務(wù)循環(huán)及全面預(yù)算，控制好財(cái)務(wù)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，才能真正降低成本、提高經(jīng)濟(jì)效益。

基于房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營特征，筆者提取了構(gòu)成企業(yè)財(cái)務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的兩個(gè)核心要素，現(xiàn)將其列示如下。

第一，資金管理。從整體來說，房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)作流程不外乎三點(diǎn)：融資——投資——效益產(chǎn)出?？梢哉f，是這三個(gè)部分構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈的核心，而這三個(gè)部分又都涉及了資金管理這項(xiàng)重要內(nèi)容，因此，資金管理可視為是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的構(gòu)成要素之首。這是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。在這項(xiàng)工程中，所有環(huán)節(jié)都是重點(diǎn)。只有確保建立有效的融資渠道，保障運(yùn)營資金能夠有效利用，以及各項(xiàng)投資都科學(xué)合理，才能達(dá)成房地產(chǎn)企業(yè)效益最大化這一戰(zhàn)略目標(biāo)，并促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

第二，稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)擁有一個(gè)龐大的稅賦網(wǎng)絡(luò)，其中，企業(yè)所涉及到的稅種主要包括營業(yè)稅、城建稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅等等。全力做好稅務(wù)籌劃工作是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門的重要職責(zé)，這項(xiàng)工作直接關(guān)系著企業(yè)的最終效益，以及企業(yè)資金能否有效利用，能否避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。將稅務(wù)籌劃作為一個(gè)單獨(dú)項(xiàng)目從財(cái)務(wù)管理中提取出來，其也構(gòu)成了一個(gè)價(jià)值鏈條，而這一鏈條的主體僅有兩個(gè)部分，一是稅務(wù)遵從，二是稅務(wù)籌劃。在工作實(shí)踐中，前者是后者的基礎(chǔ)，只有做到稅務(wù)遵從，才能順利開展稅務(wù)籌劃工作。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有效控制

1.強(qiáng)化資金管理力度。資金管理的主體由兩個(gè)部分構(gòu)成，一是融資管理，二是投資管理。首先，我們先來探討如何構(gòu)建有效的融資管理體系。在中國，對(duì)于企業(yè)而言融資是一項(xiàng)極為艱難的工作。從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀來看，融資渠道狹隘更是其所面臨著的一個(gè)重點(diǎn)問題。因此，要強(qiáng)化資金管理，構(gòu)建有效的融資管理體系，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門就必須要全力拓寬融資渠道。例如，企業(yè)可采用股權(quán)融資的方式吸引資金，這一融資方式的優(yōu)點(diǎn)在于降低了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，彌補(bǔ)了銀行貸款需到期還本付息的不足，而缺點(diǎn)是易于分散企業(yè)控制權(quán)，且資金成本投入較高。再如，企業(yè)可利用債務(wù)融資的方式吸引資金，這種方式的優(yōu)點(diǎn)在于投資小，風(fēng)險(xiǎn)易控制，并能夠優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，全面發(fā)揮債務(wù)資金的財(cái)務(wù)杠桿作用；而缺點(diǎn)是存在較大的還本付息壓力，且風(fēng)險(xiǎn)往往是潛在的，雖然易于控制，卻不易發(fā)覺，而且一旦造成風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)影響財(cái)務(wù)杠桿的平衡，導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)資金面臨著較大的壓力。

其次我們?cè)賮硖接懭绾渭訌?qiáng)投資管理。首先，企業(yè)應(yīng)制定科學(xué)完善的資金管理制度，結(jié)合我國相關(guān)法律法規(guī)，用制度來保障投資管理的科學(xué)合理性。其次，在房地產(chǎn)企業(yè)的所有投資項(xiàng)目中，單獨(dú)的項(xiàng)目?jī)H是企業(yè)投資的起點(diǎn)，而財(cái)務(wù)部門的主要工作是協(xié)同其他部門做好開發(fā)項(xiàng)目的可行性分析，以及結(jié)合戰(zhàn)略規(guī)劃參與投資項(xiàng)目的前期決策。由此可見，影響財(cái)務(wù)部門投資管理的因素主要由三點(diǎn)構(gòu)成：一是財(cái)務(wù)部門工作人員的專業(yè)素質(zhì)；二是房地產(chǎn)企業(yè)在投資項(xiàng)目方面賦予財(cái)務(wù)部門的參與權(quán)力，即財(cái)務(wù)決策在項(xiàng)目整體決策中所占據(jù)的比重；三是財(cái)務(wù)部門如何參與財(cái)務(wù)決策，如何開展對(duì)投資項(xiàng)目的可行性分析。只有確保三個(gè)因素的達(dá)成，才能有效加強(qiáng)投資管理，提升管理力度和保障資金的合理運(yùn)用。

2.優(yōu)化稅務(wù)籌劃方案。在房地產(chǎn)企業(yè)的整體項(xiàng)目策劃中，稅務(wù)籌劃是其中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，并且，稅務(wù)籌劃應(yīng)在投資項(xiàng)目已勾勒出大體框架時(shí)立即介入，全力配合項(xiàng)目策劃做好決策工作，以保障投資項(xiàng)目的脈絡(luò)清晰，目標(biāo)明確。稅務(wù)籌劃共有兩個(gè)部分構(gòu)成，一是稅務(wù)遵從，二是稅務(wù)籌劃的主體部分。其中，稅務(wù)遵從是一個(gè)原則性問題。無論房地產(chǎn)企業(yè)如何壓縮成本投入和壓縮哪一環(huán)節(jié)的成本投入來保障效益目標(biāo)，都不能摒棄稅務(wù)遵從這一基本原則，即不能壓縮稅賦成本。以此為前提，稅務(wù)籌劃工作應(yīng)從兩個(gè)方面來開展。第一，通過多種稅賦方式對(duì)比得出最優(yōu)方案。例如，房地產(chǎn)企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓方式得到土地使用權(quán)，而在直接購買土地使用權(quán)和購買在建項(xiàng)目或通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式的兩者權(quán)衡下，后者顯然會(huì)減少企業(yè)的稅賦成本。第二，在我國稅務(wù)總局對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)全面開展土地增值稅匯算清繳的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)可通過細(xì)化開發(fā)項(xiàng)目融資利息支出的方式優(yōu)化稅務(wù)籌劃工作。例如，我國土地增值稅暫行條例規(guī)定，裝修費(fèi)用可計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，因此，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)實(shí)際財(cái)務(wù)狀況，將毛坯房出售改為精裝出售，將裝修工程委托于與企業(yè)下屬單位，如此，則可以將一部分收入轉(zhuǎn)嫁到裝修單位，從而實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的目的。

三、結(jié)束語

隨著國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策的深入，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營環(huán)境將更加惡化，各房地產(chǎn)企業(yè)將面臨更大的資金和市場(chǎng)壓力，企業(yè)要生存、發(fā)展、獲利，只有苦練內(nèi)功，在抓好包括以上關(guān)鍵環(huán)節(jié)在內(nèi)的財(cái)務(wù)管理的前提下，加強(qiáng)精細(xì)化管理，降低開發(fā)成本、費(fèi)用，提高產(chǎn)品品質(zhì)及功能，滿足不同消費(fèi)群體的需求，才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中處于不敗之地。

參考文獻(xiàn)：

[1] 王濤.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制[J].財(cái)經(jīng)界，2013（21）：194.

第7篇：房地產(chǎn)裝修管理范文

    《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

    第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng),但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的,應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,當(dāng)事人違反的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

    《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》

    第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假廣告宣傳,商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號(hào)。

    《城市商品房預(yù)售管理辦法》

    第九條 開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售,應(yīng)當(dāng)向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。

    《商品房銷售管理辦法》

    第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)商品房銷售宣傳廣告,應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定,廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。

    第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng), 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。

    《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》

    第六條 房地產(chǎn)預(yù)售、銷售廣告,必須載明以下事項(xiàng):

    (一)開發(fā)企業(yè)名稱;

    (二)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售的,載明該機(jī)構(gòu)名稱;

    (三)預(yù)售或者銷售許可證書號(hào)。

    廣告中僅介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱的,可以不必載明上述事項(xiàng)。

    第七條 房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容,對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行的說明、渲染,不得有悖社會(huì)良好風(fēng)尚。

    第八條 房地產(chǎn)廣告中涉及所有權(quán)或者使用權(quán)的,所有或者使用的基本單位應(yīng)當(dāng)是有實(shí)際意義的完整的生產(chǎn)、生活空間。

    第九條 房地產(chǎn)廣告中對(duì)價(jià)格有表示的,應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價(jià)格,明示價(jià)格的有效期限。

    第十條 房地產(chǎn)中表現(xiàn)項(xiàng)目位置,應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示,不得以所需時(shí)間來表示距離。

    房地產(chǎn)廣告中的項(xiàng)目位置示意圖,應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚,比例恰當(dāng)。

    第十一條 房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等,如在規(guī)劃或者建設(shè)中,應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。

    第十二條 房地產(chǎn)廣告中涉及面積的,應(yīng)當(dāng)表明是建筑面積或者使用面積。

    第十三條 房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的,應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確。預(yù)售、預(yù)租商品房廣告,不得涉及裝修裝飾內(nèi)容。

    第十四條 房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目的效果。

    第十五條 房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計(jì)效果圖或者模型照片的,應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。

    第十六條 房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容,不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾。

    第十七條 房地產(chǎn)廣告中涉及貸款服務(wù)的,應(yīng)當(dāng)載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期。

    第十八條 房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠?yàn)槿俗≌咿k理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事業(yè)的承諾。

第8篇：房地產(chǎn)裝修管理范文

關(guān)鍵字:成本模式 投資性房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)換

在成本計(jì)量模式下，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4 號(hào)――固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6 號(hào)――無形資產(chǎn)》的規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，計(jì)提折舊或攤銷；存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8 號(hào)――資產(chǎn)減值》的規(guī)定進(jìn)行處理。

一、 成本計(jì)量模式投資性房地產(chǎn)的初始確認(rèn)和計(jì)量

投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。投資性房地產(chǎn)的成本參照“固定資產(chǎn)”和“無形資產(chǎn)”等相關(guān)要求確定。

(一)外購的投資性房地產(chǎn)

外購的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量，其成本包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出，對(duì)該資產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”等科目。

（二）自行建造的投資性房地產(chǎn)

自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費(fèi)、建安成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等，企業(yè)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“在建工程”科目。

（三）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，實(shí)質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)重新分類。企業(yè)必須有確鑿的證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，才能將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

1、企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按該存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值進(jìn)行入賬，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，原已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的，借記“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”科目，按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。

2、將自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)。租賃開始日，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按改房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的原價(jià)、累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備登，分別轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”、“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，按該資產(chǎn)的賬面余額，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目，按已經(jīng)計(jì)提的折舊或攤銷，借記“累計(jì)折舊（或累計(jì)攤銷）”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”科目，原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（或無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備）”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”

二、 成本模式投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量

（一） 按期（月）對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷。

采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按月計(jì)提折舊或攤銷，借記“其他業(yè)務(wù)成本”等科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”

（二）取得的租金收入。

采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)取得租金收入時(shí)，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”等科目。

（三）成本模式投資性房地產(chǎn)有關(guān)后續(xù)支出

1、資本化的后續(xù)支出

資本化的后續(xù)支出會(huì)計(jì)處理類似于固定資產(chǎn)的資本化后續(xù)支出，成本模式投資性房地產(chǎn)進(jìn)入改良或裝修階段后，應(yīng)當(dāng)將其賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入“在建工程”科目。發(fā)生資本化的改良支出或裝修支出，通過“在建工程”科目歸集。改良或裝修完工后，繼續(xù)用于投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)從在建工程轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)。

2、費(fèi)用化的后續(xù)支出

有關(guān)的后續(xù)支出不滿足資產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)直接計(jì)入當(dāng)期損益（通常是“其他業(yè)務(wù)成本”科目）。

三、將成本模式投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用。

企業(yè)將原來用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、經(jīng)營管理或者用于出售，投資性房地產(chǎn)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)商品。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將作為投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨的房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將作為投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨的房地產(chǎn)時(shí)，按照轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值，借記“開發(fā)商品”，并轉(zhuǎn)銷投資性房地產(chǎn)有關(guān)科目。

（二）將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用的建筑物的。

企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí) ，應(yīng)當(dāng)按照該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計(jì)折舊或攤銷、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)）有關(guān)科目；按照投資性房地產(chǎn)的賬面余額，借記“固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)）”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目；按照已經(jīng)計(jì)提的折舊（攤銷），借記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”科目，貸記“累計(jì)折舊（累計(jì)攤銷）”科目；如果已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，貸記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備）”科目。

四、成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置

當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)終值確認(rèn)該投資性房地產(chǎn)。

出售、轉(zhuǎn)讓按成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際收到的金額，借記“銀行存款”有關(guān)科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目，按其賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目，按照已計(jì)提的折舊（攤銷），借記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”科目，如果計(jì)提了減值準(zhǔn)備的，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。

參考文獻(xiàn)：

第9篇：房地產(chǎn)裝修管理范文

【關(guān)鍵詞】批量精裝修 精細(xì)化管理

房地產(chǎn)住宅精裝修現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)隨著中國房地產(chǎn)的不斷發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目精裝修越來越普及。目前我國精裝修房集中在房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟的南方和東部沿海城市，其中廣州的精裝修比例最高，占銷售住宅比例的70%左右。對(duì)小業(yè)主而言，由于對(duì)精裝修了解有限，在設(shè)計(jì)、材料采購、施工管理難以進(jìn)行有效把控，而且大城市工作、生活壓力較大，長時(shí)間的裝修需要消耗小業(yè)主極大的精力。選擇精裝修住宅，不但可以減輕小業(yè)主的資金壓力，而且有信譽(yù)的大開發(fā)商提供的交樓標(biāo)準(zhǔn)成熟實(shí)用，質(zhì)量有保障。

一、對(duì)房企批量精裝修整體精細(xì)化管理的認(rèn)識(shí)

隨著國家相應(yīng)政策的實(shí)施以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，批量精裝修交樓已經(jīng)是大勢(shì)所趨。批量精裝修房大大降低了開發(fā)商的成本，減少稅收壓力，精裝修房屋正逐漸成為房地產(chǎn)市場(chǎng)主流趨勢(shì)。但同時(shí)也是一個(gè)難點(diǎn)。盡管它看起來是一個(gè)節(jié)點(diǎn)工作，但實(shí)際上卻是一個(gè)系統(tǒng)工程，營銷、設(shè)計(jì)、工程、選材、工藝和成本全部需要統(tǒng)籌。

批量精裝修不僅能提高施工質(zhì)量，同時(shí)保證了室內(nèi)的環(huán)境質(zhì)量，尤其有利于實(shí)施住宅裝修工業(yè)化生產(chǎn)，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展是非常重要的。然而，在現(xiàn)階段，雖然商品住宅帶裝修入伙已經(jīng)成為趨勢(shì)，但在許多地區(qū)，無論是開發(fā)商還是裝修施工單位，都還普遍缺乏基本的管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)批量精裝修精細(xì)化管理了解和認(rèn)識(shí)都相對(duì)滯后。所以我們要多思考多學(xué)習(xí)，多從實(shí)踐中把握房企批量精裝修整體精細(xì)化管理的經(jīng)驗(yàn)。

二、精裝修房的標(biāo)準(zhǔn)和定位

精裝修住宅就是在毛坯房和簡(jiǎn)裝修房不斷改進(jìn)和完善中誕生的產(chǎn)物，我們常說的精裝修房就是住房在整體的設(shè)計(jì)上有一定的風(fēng)格和效果，材料和做工都比較細(xì)膩。一般指頂面有一定的造型，地面采用天然石、木地板和仿古磚等中高檔材料鋪裝，以及廚房和衛(wèi)生間的精細(xì)裝修和固定家具的設(shè)計(jì)。精裝修房就是要能夠?yàn)槲磥淼淖魩硪粋€(gè)先進(jìn)居家生活方式的指引，但又不限制住戶的個(gè)性需求。

上述的對(duì)精裝修住宅的定義比較寬泛，每個(gè)精裝修房都要根據(jù)樓盤的市場(chǎng)定位而精準(zhǔn)的定位，在進(jìn)行精裝修設(shè)計(jì)時(shí)需與整個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品相匹配、與產(chǎn)品所在區(qū)域匹配、與潛在購房者的需求匹配，同時(shí)需關(guān)注客戶的敏感點(diǎn)，并且根據(jù)項(xiàng)目的類別、樓盤的規(guī)模來確定。

三、施工過程的管理控制

1. 人力資源的控制

人是決定工程成敗的關(guān)鍵。所有工程項(xiàng)目均是通過人創(chuàng)造出來的。只有擁有一支富有創(chuàng)造力的、紀(jì)律嚴(yán)明的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)和施工隊(duì)伍，才能完成一項(xiàng)質(zhì)量?jī)?yōu)良的裝修工程項(xiàng)目。

管理人員素質(zhì)的控制。怎樣才能將項(xiàng)目管理部的技術(shù)和業(yè)務(wù)骨干有機(jī)地捏合成精干管理團(tuán)隊(duì)？首先，必須提升項(xiàng)目經(jīng)理的素質(zhì)，通常情況下，項(xiàng)目經(jīng)理的決策會(huì)影響整個(gè)裝修工程的優(yōu)劣水平，一項(xiàng)錯(cuò)誤的決定會(huì)毀掉整個(gè)裝修工程，因此，項(xiàng)目經(jīng)理素質(zhì)的提高，勢(shì)在必行。項(xiàng)目管理人員素質(zhì)的提升，具體應(yīng)該從技術(shù)和管理兩方面來入手，加強(qiáng)實(shí)踐中的技術(shù)應(yīng)用，再形成相關(guān)理論體系，然后應(yīng)用到實(shí)際工程中。隨著新技術(shù)、新工藝、新材料的不斷采用，技術(shù)疑難問題會(huì)隨之逐漸出現(xiàn)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)不留尾巴是解決問題的最佳辦法。自己解決不了可以采用派出去、請(qǐng)進(jìn)來的辦法，積累解決問題的經(jīng)驗(yàn)和能力。

2. 綜合管理控制

質(zhì)量控制，質(zhì)量控制中“質(zhì)量”含義主要有三個(gè)方面，即工程質(zhì)量、工序質(zhì)量和施工質(zhì)量。在本工程“樣板房”圍廊施工中，設(shè)計(jì)師采用了大面積組合隔墻系統(tǒng)的裝飾面板，其整體效果確實(shí)讓人耳目一新。項(xiàng)目管理部在“三檢”過程中，即自檢、專檢、聯(lián)檢，發(fā)現(xiàn)局部裝飾面板有起拱、變形；水平、垂直縫有大小等現(xiàn)象。本著對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)和“四不放過”的原則，項(xiàng)目管理部立即召開質(zhì)量專題分析會(huì)，得出的結(jié)論是：承擔(dān)該項(xiàng)目施工的供應(yīng)商雖然在技術(shù)指標(biāo)和環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)享譽(yù)歐美市場(chǎng)，但聯(lián)營生產(chǎn)廠家在北方，在裝飾面板生產(chǎn)中忽略了北方與南方濕度的偏差，造成熱處理不夠。

安全、環(huán)境控制。針對(duì)本工程多工種交叉施工的特征，評(píng)價(jià)裝修工程施工過程中，容易引發(fā)事故、環(huán)境的每個(gè)要素的變化，若存在異常和危險(xiǎn)，進(jìn)而危及到整個(gè)系統(tǒng)的安全、環(huán)境就必須采取有效地控制措施，加以防范。安全、環(huán)境問題無小事，凡涉及到施工人員的切身利益，必須竭盡全力去預(yù)防、控制。結(jié)合本施工現(xiàn)場(chǎng)：安全文明施工的策劃；安全保證體系、應(yīng)急預(yù)案的建立；危害因素、環(huán)境因素的排摸；應(yīng)急預(yù)案的演練等，無疑是對(duì)安全、環(huán)境管理控制提供了有力的措施保障。

四、積極做好裝修工程前期策劃和施工組織準(zhǔn)備，確保工程各項(xiàng)工作如期展開

1. 施工組織設(shè)計(jì)策劃

裝修工程施工組織設(shè)計(jì)是對(duì)裝修工程全過程合理安排、實(shí)施科學(xué)管理的主要手段和措施。通過編制裝修工程施工組織設(shè)計(jì)，項(xiàng)目管理部可以全方位分析工程各個(gè)階段的具體情況，制定合理的施工方案、進(jìn)度計(jì)劃、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。從中預(yù)先掌握人力、材料、機(jī)具的先后使用情況，做出合理的調(diào)配及施工現(xiàn)場(chǎng)的布置方案，編制出切實(shí)可行的進(jìn)度、質(zhì)量、安全、環(huán)境、成本等保證體系。將設(shè)計(jì)與建設(shè)、施工單位有機(jī)地協(xié)調(diào)起來，最終保質(zhì)保量地按期完成裝修工程。

2. 勞動(dòng)力前期策劃

針對(duì)本工程的特殊性，進(jìn)行勞動(dòng)力有效合理的策劃，是體現(xiàn)工程現(xiàn)代化管理的主要標(biāo)志之一。根據(jù)工程招標(biāo)文件的施工內(nèi)容和總包方要求的工期，以及我方為本工程擬訂的整套施工順序、施工工藝，依據(jù)施工計(jì)劃進(jìn)度的合理編制、勞動(dòng)力結(jié)構(gòu)的優(yōu)化組合著手，派遣具有較高管理水平和協(xié)調(diào)能力的現(xiàn)場(chǎng)技管人員和技術(shù)水平熟練、綜合能力強(qiáng)的施工人員。運(yùn)用各施工階段勞動(dòng)力動(dòng)態(tài)曲線及施工高峰值，最大限度地進(jìn)行各工種人員合理搭配，確保施工流程按策劃要求正常運(yùn)轉(zhuǎn)，避免窩工、待工現(xiàn)象的出現(xiàn)，有計(jì)劃地控制現(xiàn)場(chǎng)施工人數(shù)，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率。

五、精細(xì)化管理的要點(diǎn)

隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，精耕細(xì)作將成為企業(yè)生存和發(fā)展的基本前提，保持企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力將越來越重要。面對(duì)越來越多、越來越強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，以及日益嚴(yán)峻的市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)，企業(yè)做大做強(qiáng)是一個(gè)必然的發(fā)展方向。從事房地產(chǎn)的企業(yè)，面臨著技術(shù)人才短缺、作業(yè)環(huán)境復(fù)雜、競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈的情況，只有通過合理定位、規(guī)范運(yùn)作、量化管理，推動(dòng)精細(xì)化管理，提高企業(yè)的應(yīng)變能力，逐步解決上述面臨的問題，才能保證企業(yè)健康穩(wěn)定地發(fā)展，在未來的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。 房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化管理是提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的必由之路，是企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要途徑。在施工管理精細(xì)化方面，從工程實(shí)施階段的管理架構(gòu)、管理流程、超過規(guī)范的施工標(biāo)準(zhǔn)、施工過程嚴(yán)格監(jiān)控、施工細(xì)節(jié)、項(xiàng)目協(xié)調(diào)綜合等方面進(jìn)行詳盡的闡述，具體表現(xiàn)在組織架構(gòu)扁平化、管理流程合理化、施工管理規(guī)范化、施工標(biāo)準(zhǔn)精益化、施工進(jìn)度科學(xué)化、文明施工細(xì)節(jié)化等；精細(xì)化服務(wù)的具體措施等。

結(jié)語

近年來，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速增長，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展取得了巨大的成就，人民生活水平不斷提高的同時(shí)對(duì)居住建筑的裝修標(biāo)準(zhǔn)要求越來越高，使房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品中的精裝房越來越受到人們的歡迎。在精裝修的同時(shí)保證工程質(zhì)量，滿足用戶要求，是房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造良好經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵所在。

參考文獻(xiàn)